Huurkrant
Huurkrant
Huurverhoging 2023: Wat betekent dat voor u?
Informatie over de huurverhoging
2023
Elk jaar mogen we vanaf 1 juli de nettohuur die u ons betaalt, verhogen. De nettohuur is de huur zonder servicekosten. Dit noemen we ook wel de kale huur. We sturen u voor 1 mei een brief met een voorstel voor
verhoging van de huur. Hierin staat hoe hoog uw huurprijs precies wordt.
Dit jaar krijgt niet iedereen dezelfde huurverhoging
Voor de meeste mensen die een huis van ons huren en voor klanten die een garage, standplaats of woonwagen huren, verhogen we de huur met 2,4%. Dat is minder dan we zouden mogen.Volgens de rijksoverheid mogen we de huren namelijk met 3,1% verhogen.We kiezen ervoor om mensen met lage inkomens tegemoet te komen. Daarom verhogen we de huur niet maximaal.
Sommige mensen krijgen een inkomensafhankelijke huurverhoging Mensen met een hoger inkomen krijgen een vaste huurverhoging.Voor mensen met een hoog
middeninkomen is dat € 50 en voor mensen met een hoog inkomen € 100. Dit heet inkomensafhankelijke huurverhoging, want de huurverhoging is afhankelijk van het inkomen. Huishoudens waarbinnen iemand een beperking of een chronische ziekte heeft, krijgen geen inkomensafhankelijke huurverhoging.
De Belastingdienst heeft ons verteld wie een hoog middeninkomen of hoog inkomen heeft, zonder het bedrag te noemen. Het gaat daarbij om het inkomen over 2021. In de tabel hieronder staat welke bedragen bij een hoog middeninkomen en een hoog inkomen horen.
Huishouden van één persoon
Huishouden van
twee of meer personen
Maximale huurverhoging per 1 juli 2023
Hoog middeninkomen Hoog inkomen
Inkomen in 2021 hoger dan € 57.573
Inkomen in 2021 hoger dan € 76.764
€ 50
€ 100
Inkomen in 2021 tussen
€ 56.513 en € 76.764
Inkomen in 2021 tussen
€ 48.836 en € 57.573
Mensen met deze inkomens komen eigenlijk niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. Zij hebben met hun inkomen de mogelijkheid om meer huur te betalen. Met deze huurverhoging kunnen we de huur betaalbaar houden voor mensen die dat echt nodig hebben.
Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging telt bij meerpersoonshuishoudens ook het inkomen van inwonende kinderen mee. Bij kinderen die op 1 januari 2023 jonger waren dan 23 jaar telt dat inkomen alleen mee als het hoger was dan € 21.835. Let op: zijn er na 2021 kinderen uit huis verhuisd? Als daardoor uw inkomen veel lager is, heeft u misschien recht op huurverlaging. Xxxx daarover meer op pagina 4.
Een kleine groep mensen krijgt 4,1% huurverhoging
Een aantal van onze klanten heeft een zogeheten geliberaliseerd huurcontract. Dat betekent dat ze een huurprijs betalen die bij aanvang van het contract hoger lag dan de zogeheten liberalisatiegrens. Dat is de grens waaronder je huurtoeslag kunt krijgen. Bij die mensen mogen we de huur met 4,1% verhogen.
Er zijn ook mensen die geen huurverhoging of zelfs een huurverlaging krijgen
In sommige gevallen krijgen mensen geen huurverhoging. Die mensen wonen bijvoorbeeld in een huis met energielabel E, F of G of in een huis dat we binnenkort gaan slopen. Daarnaast zijn er mensen die recht hebben op een eenmalige huurverlaging. Meer daarover leest u verderop.
Verschillende soorten huurverhoging en huurverlaging voor onze klanten
(verdeling in percentages)
61% Lage inkomens, standplaatsen en garages
27% Huurverlaging
5% Geen huurverhoging
4% Inkomensafhankelijke
huurverhoging: 50 euro
2% Inkomensafhankelijke
huurverhoging: 100 euro
1% Geliberaliseerde huurcontracten
Maakt u de huur zelf over? Xxxxxxxx dan zelf uw huurbedrag
Maakt u de huur elke maand zelf handmatig over? Of heeft u bij de bank een maandelijkse opdracht aangemaakt? Dan moet u zelf het huurbedrag veranderen. Betaalt u via automatische incasso? Dan veranderen wij het bedrag voor u.
Mensen met een inkomen lager dan 120% van het sociaal minimum krijgen eenmalig een huurverlaging
Dit jaar gaat voor sommige klanten de huur voor één keer omlaag naar € 575,03. Mensen die hiervoor in aanmerking komen, krijgen hierover vóór 1 juni 2023 een brief.
Deze huurverlaging geldt alleen voor mensen voor wie de volgende drie regels allemaal tegelijk gelden:
u woonde op 1 maart 2023 in een huurwoning van ons; uw huur is op 1 juli 2023 hoger dan € 575,03 per maand;
u verdiende in 2021 – samen met eventuele huisgenoten – niet meer dan 120% van het sociaal minimum. In de tabel hieronder staat hoe hoog uw (gezamenlijke) inkomen over 2021 dan mag zijn:
Uw huishouden Inkomensgrens: uw (gezamenlijke) inkomen in 2021 is niet hoger dan: | |
Huishouden van 1 persoon die geen AOW krijgt | € 23.250 |
Huishouden van 1 persoon die AOW krijgt | € 24.600 |
Huishouden van 2 of meer personen die allemaal geen AOW krijgen | € 30.270 |
Huishouden van 2 of meer personen, van wie minimaal 1 persoon AOW krijgt | € 32.730 |
Voorbeeld 1
U woonde op 1 maart 2023 samen met uw partner in een huurwoning van ons. Uw nettohuurprijs is op 1 juli 2023
€ 700 per maand. U en uw partner kregen in 2021 allebei geen AOW en verdienden samen niet meer dan € 30.270.
U krijgt een eenmalige huurverlaging, omdat:
uw nettohuurprijs meer is dan 575,03 per maand;
u en uw partner in 2021 geen AOW kregen en minder dan € 30.270 verdienden.
Voorbeeld 2
U woonde op 1 maart 2023 alleen in een huurwoning van ons. Uw nettohuurprijs is op 1 juli 2023 lager dan € 575,03 per maand.
U kreeg in 2021 geen AOW en verdiende minder dan € 23.250.
U krijgt geen eenmalige huurverlaging, omdat: uw huur per 1 juli 2023 lager is dan
€ 575,03 per maand.
Let op: voor de eenmalige huurverlaging telt het inkomen van thuiswonende kinderen tot 27 jaar niet mee voor het gezamenlijke inkomen
Voor de grootte van uw huishouden tellen alle huisgenoten mee. Ook kinderen die thuis wonen.Voor het gezamenlijke inkomen van uw huishouden telt het inkomen van kinderen tot
27 jaar niet mee. Dus heeft u als ouder(s) in 2021 zonder het inkomen van thuiswonende kinderen tot 27 jaar een laag
inkomen? Dan komt u misschien in aanmerking voor de eenmalige huurverlaging. Dan moet ook voor u gelden dat u op 1 maart 2023 in een huurwoning van ons woonde én dat uw huur op 1 juli 2023 hoger is dan € 575,03 per maand.
De huurverlaging gaat in vanaf 1 juli 2023
Heeft u recht op de eenmalige huurverlaging? Dan betaalt u vanaf 1 juli 2023 minder huur. De nieuwe huurprijs wordt € 575,03 per maand. Die huurprijs is hetzelfde voor iedereen die recht heeft op de huurverlaging.
Huurverlaging aanvragen als u na 2021 minder bent gaan verdienen
We doen u voor 1 juni een voorstel voor huurverhoging op basis van uw gezamenlijke inkomen over 2021. Heeft u geen voorstel voor een huurverlaging gekregen en bent u na 2021 veel minder gaan verdienen? Of zijn er thuiswonende kinderen uit huis gegaan, waardoor uw gezamenlijke inkomen minder is geworden? Misschien heeft u dan recht op een huurverlaging. De volgende twee regels moeten dan voor u gelden:
1. u heeft zes maanden of langer minder verdiend dan de inkomensgrens die voor uw huishouden geldt (let op: uw inkomen kan ook lager zijn doordat thuiswonende kinderen zijn verhuisd)
én
2. u heeft een huurprijs die hoger is dan € 575,03
Gelden deze twee regels allebei voor u? Dan kunt u tot uiterlijk 30 december 2024 zelf huurverlaging bij ons aanvragen. Op de website van de Woonbond vindt u een modelbrief die u daarvoor kunt gebruiken. Meer informatie over de eenmalige huurverlaging staat op de website van de Rijksoverheid.
Controleer de gevolgen van uw nieuwe huurprijs voor uw huurtoeslag
Door de huurverhoging of huurverlaging verandert uw huurprijs. Dat kan betekenen dat u meer of minder huurtoeslag krijgt. Ook als u minder of meer bent gaan verdienen, kan uw huurtoeslag hoger of lager worden. Op de website xxx.xxxxxxxxx.xx kunt u een proefberekening maken voor huurtoeslag.
Uw huurtoeslag loopt automatisch door Krijgt u huurtoeslag? Dan hoeft u de huurverhoging of huurverlaging niet door te geven aan de Belastingdienst. Wij doen dat voor u.
Let op:
Krijgt u een huurverlaging? Dan raden wij u aan om ook zelf uw nieuwe huurprijs door te geven aan de Belastingdienst. Dan kunt u voorkomen dat u achteraf toeslag moet terugbetalen. De Belastingdienst beoordeelt of uw huurtoeslag verandert.
Krijgt u nog geen huurtoeslag? Misschien heeft u er wel recht op
Huurtoeslag is een vergoeding voor uw huurkosten. U vraagt dit aan bij de Belastingdienst. Of u recht heeft op huurtoeslag, hangt af van uw inkomen, leeftijd en woonsituatie. Hoeveel huurtoeslag u krijgt, hangt af van
uw huurprijs. Alle informatie hierover staat op de website xxx.xxxxxxxxx.xx. Op deze website kunt u de huurtoeslag ook aanvragen. Huurtoeslag over 2022 kunt u nog aanvragen tot 1 september 2023. Huurtoeslag over 2023 kunt u tot 1 september 2024 aanvragen.
Wat zijn de voorwaarden voor huurtoeslag? U moet aan een aantal voorwaarden voldoen voor u huurtoeslag kunt krijgen. Alle voorwaarden kunt u vinden op de website van de Belastingdienst.
De belangrijkste voorwaarden zijn:
uw inkomen mag niet te hoog zijn; uw huur mag niet te hoog zijn;
u huurt een zelfstandige woonruimte; uw vermogen mag niet te hoog zijn.
Hoe hoog mag uw inkomen zijn voor huurtoeslag?
Voor de huurtoeslag is geen vaste inkomensgrens. Hoe hoger uw inkomen is, hoe minder huurtoeslag u kunt krijgen. Let op: ook het inkomen van inwonende kinderen telt mee. Het kan ook zijn dat uw inkomen te hoog is om huurtoeslag te krijgen. Maak daarom altijd een proefberekening om te zien of u huurtoeslag kunt
krijgen. U kunt op de website van de Belastingdienst een proefberekening maken.Voor de proefberekening heeft u de volgende gegevens nodig:
uw laatste (voorlopige) aanslag inkomstenbelasting, uw jaaropgaaf of loonstrook;
uw nettohuurprijs en hoeveel servicekosten u betaalt.
Waarom verhogen we de huur?
We verhogen de huur om onze organisatie
financieel gezond te kunnen houden. Dat betekent dat we elk jaar de kosten voor bijvoorbeeld onderhoud aan onze woningen kunnen betalen. Die kosten stijgen elk jaar. Daarvoor hebben we elk jaar iets meer inkomsten nodig. Daarom verhogen we de huur.We gebruiken de extra inkomsten ook om te investeren in nieuwbouw en duurzaamheid. Zo kunnen we ook in de toekomst klanten met een lager inkomen een betaalbare woning bieden.
Wie bepaalt de huurverhoging?
De rijksoverheid bepaalt met hoeveel de huren van sociale huurwoningen mogen stijgen. De overheid gebruikt daarvoor dit jaar de gemiddelde loonstijging van het vorige jaar. De minister heeft het
gemiddelde percentage vastgesteld op 3,1%. Alle verhuurders van sociale huurwoningen mogen de huur gemiddeld met maximaal 2,6% verhogen.
Welke regels gelden er voor
een huurverhoging?
We mogen elk jaar op 1 juli de huur verhogen.We moeten u daarvoor per brief een voorstel doen. Dat voorstel moet u minimaal twee maanden van tevoren krijgen. U krijgt van ons dus voor 1 mei een
brief over de huurverhoging. In dit voorstel moet het volgende staan:
de oude en de nieuwe nettohuurprijs; de hoogte van de huurverhoging;
de dag waarop de huurverhoging ingaat; hoe u bezwaar kunt maken en wanneer u dat moet doen.
Over de huurverlaging krijgt u één maand van tevoren een brief van ons.
Hoeveel huur mag u maximaal betalen?
Voor elke woning geldt een maximale nettohuurprijs. Dat noemen we de woningwaardering. Dat is het bedrag dat we maximaal als nettohuurprijs voor die
woning mogen vragen. Hoe hoog dat bedrag is, berekenen we met een puntensysteem van de rijksoverheid. In dat systeem krijgt een woning punten voor verschillende onderdelen,
bijvoorbeeld voor de oppervlakte van de woning of de zuinigheid met energie. Hoe meer punten een woning heeft, hoe hoger de maximale nettohuurprijs is.We mogen niet meer dan de maximale nettohuurprijs vragen.
Wilt u weten wat uw woningwaardering is?
U kunt uw woningwaardering opvragen in ons klantportaal Mijn VechtHorst.
U kunt inloggen in het klantportaal via xxxx.xxxxxxxxxx.xx. Het kan ook via de knop Inloggen op onze website xxx.xxxxxxxxxx.xx (rechtsboven op de beginpagina van de website).
Wilt u weten of uw nettohuurprijs niet te hoog is?
U kunt de nettohuurprijs controleren met uw woningwaardering. Dat kan via de website xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx.
In welke gevallen en hoe kunt u bezwaar maken?
U kunt bezwaar maken tegen de huurverhoging. Dat heeft alleen zin in bepaalde gevallen, zoals:
De huurverhoging is meer dan maximaal is toegestaan. U kunt dit controleren op xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx;
De huur stijgt door de verhoging boven de maximale huur volgens het puntensysteem. U kunt dit controleren met de huurprijscheck op de website xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx;
U heeft het voorstel te laat gekregen. Dus minder dan twee maanden voordat de huurverhoging ingaat;
In het huurverhogingsvoorstel staan fouten. Bijvoorbeeld een verkeerde ingangsdatum of huur.
Kijk voor alle gevallen waarin u bezwaar kunt maken op de website van de rijksoverheid op de pagina ‘Kan ik bezwaar maken tegen mijn huurverhoging?’.
Wilt u bezwaar maken?
Stuur uw bezwaar per brief of per e-mail aan ons, vóór 1 juli 2023. Bezwaren die we na 1 juli 2023 krijgen, nemen we niet in behandeling.
Wat gebeurt er met uw bezwaar?
Hebben we uw bezwaarformulier voor 1 juli 2023 gekregen? Dan gaan we het beoordelen.We kunnen het wel of niet eens zijn met uw bezwaar:
1. Zijn we het eens met uw bezwaar? Dan passen we de huurverhoging aan.
2. Zijn we het niet eens met uw bezwaar? Dan sturen we uw bezwaar binnen zes weken naar de Huurcommissie. De Huurcommissie vertelt dan of wij de huurverhoging volgens de regels hebben uitgevoerd of niet. Zowel u als wij moeten ons aan deze uitspraak houden. Xxxx u het er toch niet mee eens? Dan kunt u binnen zes weken een uitspraak van de rechter vragen.
Welke huur betaalt u totdat uw bezwaar behandeld is? Heeft u bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging? En heeft de Huurcommissie nog geen uitspraak gedaan? Dan mag u voorlopig
de ‘oude’ huur betalen. Is de Huurcommissie het eens met de huurverhoging? Dan moet u de nieuwe huurprijs betalen én ook het verschil. Het is daarom verstandig om het bedrag dat u (nog) niet betaalt, achter de hand te houden.
Is er iets veranderd in uw inkomen?
Misschien bent u meer of minder gaan verdienen. Of misschien is een van uw kinderen uit huis gegaan, of juist bij u ingetrokken. Het inkomen van kinderen telt in bepaalde gevallen mee voor de hoogte van uw huurtoeslag. Daarom is het belangrijk om veranderingen in uw (gezins)inkomen zo snel mogelijk door te geven aan de Belastingdienst.
Wij gebruiken ook gegevens van de Belastingdienst voor de huurverhoging en de huurverlaging. De Belastingdienst heeft ons verteld hoe hoog uw inkomen in 2021 was, zonder een precies bedrag te noemen. Bent u na 2021 minder gaan verdienen? Kijk dan of u in aanmerking komt voor de eenmalige huurverlaging. Dit kan ook als uw gezinssituatie is veranderd doordat bijvoorbeeld inwonende kinderen na 2021 zijn vertrokken.
Heeft u moeite om de huur te betalen?
Heeft u financiële problemen (gekregen)? Bent u bijvoorbeeld vorig jaar minder gaan verdienen? Of komt u door de huurverhoging in de knel? Bel ons dan gerust.We begrijpen dat het moeilijk kan zijn om ons hierover te bellen.Toch is het belangrijk om dat zo snel mogelijk te doen. Dan kunnen we voorkomen dat uw problemen steeds groter worden.We zoeken graag samen met u naar een oplossing op maat.
Een paar tips voor hulp bij financiële problemen
We begrijpen dat het moeilijk kan zijn om te praten over financiële problemen. U hoeft zich daar helemaal niet voor te schamen.
Misschien kunt u er zelf niets aan doen.We helpen u graag om een oplossing te bedenken. Zo proberen we samen om te voorkomen dat u meer geldzorgen krijgt. Daarnaast kunt u zelf ook al het volgende doen:
Vraag energietoeslag aan bij de gemeente Dalfsen of Staphorst;
Vraag de gemeente of u de gemeentelijke belastingen niet hoeft te betalen;
Vraag toeslagen aan op xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxx; Kijk op xxx.xxxxxxx.xx voor meer tips en informatie;
Kijk op onze website xxx.xxxxxxxxxx.xx welke hulp
u van de gemeenten kunt krijgen. U vindt de hulp onder ‘Ik huur een woning’ en dan ‘Hulp van gemeenten’.
Laat zien dat u bereid bent om een achterstand weg te werken.
Wilt u meer informatie over de huurverhoging?
U kunt meer over de huurverhoging lezen op de websites van de Woonbond, de Huurcommissie en de rijksoverheid: Woonbond: xxx.xxxxxxxx.xx
Huurcommissie: xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx
Rijksoverheid: xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxx/xxxxxx-xxxxx
U kunt ons ook vragen stellen als iets niet duidelijk is. U kunt ons een e-mail sturen via xxxx@xxxxxxxxxx.xx.
U kunt ons ook bellen via (0529) 43 88 66.We zijn bereikbaar op maandag tot en met donderdag van 8.30 en 16.30 uur.
Woonstichting VechtHorst Telefoon: (0529) 43 88 66
Bezoekadres: Xxxxxxxxxxxxxxxx 0
0000 XX Xxxxxxxxxxx
We zijn op maandag tot en met donderdag bereikbaar van 8.30 tot 16.30 uur.
Colofon
Huurkrant
Woonstichting VechtHorst.
Redactie
Woonstichting VechtHorst
Foto’s
Jouw Printshop, Ommen