Door het Vlaams Huurdersplatform


Jaarrapport Vlaamse Huurdersbonden

Door het Vlaams Huurdersplatform


Werkingsjaar 2022

Inhoud

Inleiding 3

DEEL I: DE WERKING VAN DE HUURDERSBONDEN 4

1. Werking van de huurdersbonden 4

1.1. Financiering 4

1.2 Paritair comité 319.1 voor de opvoedings- en huisvestingsinrichtingen en -diensten 5

1.3. Personeel 5

1.4. De huurdersbonden bestuurlijk bekeken 7

1.5. Vrijwilligerswerking 7

1.6 Werkgeversmaterie 8

1.7. Klachtenbehandeling 8

2. De opdrachten en taakstelling van de huurdersbonden 10

2.1. Erkennings- en subsidiebesluit op de huurdersbonden 10

2.2. De rol en taakstelling van de huurdersbonden 11

3. De advieswerking van de huurdersbonden 16

3.1. Adviesuren 16

3.2 Juridisch huuradvies: enkele meetindicatoren 18

3.3. Gebiedsdekkende werking: regionale steunpunten & blinde vlekken 20

3.4 Soorten adviesvragen 24

4. Het ledenbestand van de huurdersbonden 27

4.1. Individueel ledenbestand 27

4.2. Collectief ledenbestand 32

Deel II: HUURDERS EN DE HUURMARKT: CIJFERGEGEVENS 34

1. Evolutie aandeel private & sociale huurders op de Vlaamse woningmarkt 34

1.1. Het aantal en aandeel huurders in Vlaanderen en de Vlaamse provincies 34

1.2. Het bereik van de huurdersbonden naar de huurderspopulatie 36

1.3. De inplanting van huuradviesconsultaties 37

2. Het bereik van de huurdersbonden naar kwetsbare doelgroepen 38

2.1. Kortgeschoolde huurders 40

2.2. Vervangingsinkomens 40

2.3. Alleenstaanden (met en zonder kinderen) 40

2.4. Huurders met migratieachtergrond 41

2.5. Xxxxxxxx 00

3. Huurovereenkomsten van huurdersbondcliënten 43

3.1. De duurmodaliteiten van de huurovereenkomsten 43

3.2. De aard van de huurovereenkomst 46

3.3. De verhuurders 50

4. Het woningtype 53

5. De financiële aspecten 55

5.1. Huurprijs 55

5.2. De waarborg 66

5.3. De plaatsbeschrijving 70

5.4 EPC attest voor woninghuurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2009 72

Inleiding


Het Vlaams Huurdersplatform presenteert ook dit jaar het algemeen jaarrapport van de huurdersbonden. Dit jaarrapport bespreekt de globale werking van de 5 Vlaamse huurdersbonden in 2022. Het betreft 2 provinciale huurdersbonden geconfronteerd met een grootstedelijke problematiek (Huurdersbond Antwerpen en Huurdersbond Oost-Vlaanderen) en 3 provinciale huurdersbonden (Huurdersbond West- Vlaanderen, Huurdersbond Vlaams-Brabant en Huurderssyndicaat Limburg).

De huurdersbonden verzamelen jaar na jaar gegevens van hun leden. Deze vormen een schat aan informatie over hun positie op de huurmarkt. Door de consequente gegevensverzameling, zijn vergelijkingen over meerdere jaren mogelijk, wat tot interessante bevindingen leidt en evoluties zichtbaar maakt.


Wat mag u concreet van dit jaarrapport verwachten?


In Deel I geven we toelichting bij de werking van de huurdersbonden: we schetsen de financiering en de personeelsinzet, illustreren de taakstelling en werking van de huurdersbonden en presenteren per huurdersbond in welke steden en gemeenten zij juridisch huuradvies verstrekken. We geven tevens een inkijk in een aantal inhoudelijke thematieken die het afgelopen jaar werden besproken in zowel de private als de sociale huur. We ronden dit deel af met een overzicht van de resultaatsindicatoren. Dit zijn samengestelde indicatoren die de evolutie weergeven inzake het aantal individuele leden, collectieve leden, aantal bereikte huurders (of dossiers) en aantal adviescontacten.

Deel II geeft een omgevingsanalyse van de (private) huurmarkt en de private/sociale huurders die de huurdersbonden bereiken. Niet verwonderlijk bevindt het overgrote deel van het cliënteel dat een beroep doet op het juridisch advies van de huurdersbonden zich op de private huurmarkt. Hier zijn de problemen inzake prijs en betaalbaarheid, kwaliteit van de woning en contractkwaliteit dan ook veel groter.

Naast deze schets, staan we stil bij het bereik van bepaalde doelgroepen door de huurdersbonden. Bereiken we die doelgroepen afdoende en voor welke doelgroepen zijn extra inspanningen aangewezen? De huurdersbonden richten zich immers tot alle huurders, maar in het bijzonder tot de meest woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden.

In dit deel staan we tevens stil bij een aantal gegevens inzake de huurovereenkomsten, zoals de huurprijs, de duurmodaliteiten en de huurwaarborg.


We wensen u alvast veel leesplezier toe!

DEEL I: DE WERKING VAN DE HUURDERSBONDEN


1. Werking van de huurdersbonden


1.1. Financiering

a) gewestelijk

De erkenning van de vijf huurdersorganisaties werd vernieuwd in 2020 en ging in op 1 januari 2021. Dit betekent dat de huurdersbonden hun werking voor opnieuw vijf jaar kunnen verderzetten.

De huurdersbonden ontvingen voor 2022 samen een subsidie voor een bedrag van € 1.926.982. Door de verschillende indexaties in het uitzonderlijke jaar 2022, is het onduidelijk welk exact bedrag gelinkt kan worden aan de basissubsidie en welk bedrag aan de aanvullende subsidie voor de werking van een regionaal steunpunt. We maken dus dit onderscheid niet, maar geven wel de totalen weer.


Tabel 1: Subsidiëring per huurdersbond 2022 (€)



Basissubsidie

HB West-Vlaanderen

419.110

HB Oost-Vlaanderen

403.876

XX Xxxxxxxxx

000.000

XX Xxxxxx-Xxxxxxx

349.943

HS Limburg

349.943

Totaal

1.926.748


Huurdersbond West-Vlaanderen ontving voor 2022 een totale subsidie van 419.110 euro. West-Vlaanderen ontvangt de hoogste subsidie van alle huurdersbonden. Dit is ingegeven door het hoog ledenaantal en het aantal adviescontacten dat Huurdersbond West-Vlaanderen kent, maar ook door het feit dat deze huurdersbond de facto reeds een regionaal steunpunt in Oostende had uitgebouwd alvorens de aanvullende subsidies werden toegekend.

De (grootstedelijke) huurdersbonden Antwerpen en Oost-Vlaanderen ontvingen in 2022 elk een totale subsidie van 403.876 euro. Xx xxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxx xx Xxxxxx-Xxxxxxx kregen in 2022 een subsidie- enveloppe van elk 349.943 euro.

Eind 2019 werd beslist dat de huurdersbonden vanaf 2020 maar liefst 6% van hun subsidies moesten inleveren. Dit terwijl de huurdersbonden al ondergefinancierd waren. Deze besparingsoperatie heeft nog steeds gevolgen op de dienstverlening. Daarenboven worden de werkingskosten al verschillende jaren niet meer geïndexeerd, en dat zelfs op een moment dat deze net oplopen door onder meer de hoge energieprijzen. Op een moment dat er een wooncrisis heerst en dat mensen meer dan ooit op zoek zijn naar huuradvies is het onbegrijpelijk dat deze lineaire besparingen de huurdersbonden troffen en niet werden teruggedraaid.

Elke huurdersbond krijgt tevens een VIA-subsidie die wordt toegevoegd aan de subsidie-enveloppe. Die bestaat uit een voorschotbedrag en een afrekening in het volgende jaar.

b) aanvullende financiering

Sinds hun erkenning werd de dienstverlening van de huurdersbonden stelselmatig uitgebreid en uitgebouwd. Omdat de Vlaamse subsidiemiddelen (behalve indexering) sinds 1995 vast lagen en steeds meer huurders beroep deden op het huuradvies, zijn de huurdersbonden op zoek gegaan naar bijkomende subsidies en inkomstenbronnen. Het betreft veelal tijdelijke middelen die dus niet de nood aan meer reguliere Vlaamse subsidiemiddelen kunnen ondervangen. De gemeentelijke toelagen staan trouwens onder zware druk. Daarenboven vechten huurdersbonden soms in hun advieswerk bepaalde beslissingen van lokale besturen aan. Denken we bijvoorbeeld aan burgemeesters die nalaten om tijdig een besluit te nemen wanneer een verzoek tot ongeschikt- of onbewoonbaar verklaring werd ingediend. Het blijft daarom belangrijk dat de reguliere financiering van de huurdersbonden op Vlaams niveau blijft.

De huurdersbonden voeren immers een taak van algemeen belang uit, waarbij de Vlaamse overheid die taak opdraagt aan externe rechtspersonen, in casu de huurdersbonden (Advies X.x. Xxxxx, X00.000/0, Xxxx. Xx. Xxxxxx Xxxxxxxxx, stuk 654, nr.1, blz. 145) en in ruil hiervoor subsidiemiddelen ter beschikking stelt. Het ligt dus voor de hand dat de Vlaamse overheid de hand houdt in een zo rationeel mogelijke spreiding van de huuradviesdiensten over het grondgebied van het Vlaams Gewest.

Dit veronderstelt dat ook de reguliere financiering van de huurdersbonden vanuit het Vlaams Gewest gebeurt. Dat laatste neemt natuurlijk niet weg dat sommige lokale besturen wel degelijk het belang inzien van een dergelijke dienstverlening voor de huurders op hun grondgebied en bereid zijn hiervoor extra middelen op te hoesten. Er kan echter niet ingegaan worden op de vraag van sommige gemeenten om enkel huurders die inwoner zijn van de betreffende gemeente juridisch huuradvies te verstrekken. Dit zou afbreuk doen aan de bereikbaarheid van het juridisch huuradvies, wat volgens artikel 2 van het bestaande subsidiebesluit één van de opdrachten van huurdersbonden is.


1.2 Paritair comité 319.1 voor de opvoedings- en huisvestingsinrichtingen en -diensten

De huurdersbonden vallen onder het toepassingsgebied van Paritair Comité 319. Het Paritair Comité voor de opvoedings- en huisvestingsinrichtingen en -diensten (nr. 319) is bevoegd voor: "De werknemers in het algemeen en hun werkgevers behorende tot volgende bedrijfstakken: … 6° de inrichtingen en diensten die huisvesting en hulp bieden aan bijzondere maatschappelijk achtergestelde groepen…".

Het Paritair Subcomité voor de opvoedings- en huisvestingsinrichtingen en -diensten van de Vlaamse gemeenschap (nr. 319.01) is bevoegd voor: "De werknemers in het algemeen en hun werkgevers, zijnde de inrichtingen en diensten die vallen onder de bevoegdheid van het Paritair Comité voor de opvoedings- en huisvestingsinrichtingen en -diensten en die worden erkend en/of gesubsidieerd door de Vlaamse Gemeenschap of door de Vlaamse Gemeenschapscommissie.”


1.3. Personeel

Hieronder geven we een overzicht van de personeelsleden en de middelen waarmee zij worden betaald. Hieruit blijkt dat de Vlaamse huurdersbonden eind 2022 45,1 VTE in dienst hadden. Eind 2021 was dit 45,47 VTE en eind 2020 was dit 45,07 VTE. We zien dus dat de personeelsinzet globaal ongeveer gelijk blijft.

De structurele onderfinanciering en de hoge personeelskosten, onder meer ingevolge de gestegen anciënniteit gekoppeld aan de loonsindexatie, zorgen ervoor dat de verdere noodzakelijke groei in adviesverleners onmogelijk is. In ‘koppen’ stellen de huurdersbonden 55 personen te werk. Dat is net iets meer dan het voorgaande jaar.

Tabel 2: Aantal VTE en aantal koppen tewerkgesteld per huurdersbond in 2021 en 2022



# VTE 2021

# VTE 2022

# koppen 2021

# koppen 0000

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

6,80

0,00

0

0

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

14,64

13,63

00

00

XX Xxxxxxxxx

10,25

11,17

00

00

XX Xxxxxx-Xxxxxxx

8,60

7,10

9

9

HS Limburg

5,45

6,40

7

9

Totaal

45,74

45,1

53

55


Zowel de (ex-)DAC- als gesco-projecten dateren van voor de inwerkingtreding van het subsidiebesluit, en zijn ongelijk verdeeld over Huurdersbond Oost-Vlaanderen (2 VTE ex-DAC en initieel 3 VTE gesco) en het regionaal steunpunt Turnhout van Huurdersbond Antwerpen (1 VTE ex-DAC). Dit is historisch zo gegroeid. De extra ex-DAC-medewerkers bij Huurdersbond Oost-Vlaanderen worden echter ook ingezet voor taken die aan de werking van alle huurdersbonden bijdragen, zoals de publicaties (Nieuwe Huurboek, Huurdersblad,

…) en de werkgroep huur die huurcases, rechtspraak en rechtsleer bespreekt. In 2006 werden deze middelen 'geregulariseerd' waardoor de uitbetaling niet langer gebeurt door het beleidsdomein tewerkstelling, maar door het beleidsveld wonen.

In 2016 werd ook de gesco-financiering overgeheveld naar het departement wonen. Xxxxxx ging dit gepaard met een verlies aan middelen. Er werd namelijk een sleutel gebruikt gelijk aan 95% van de ontvangen middelen in 2014. Door disproportioneel veel ziekte in betreffend jaar betekende dit dat heel wat middelen waar Huurdersbond Oost-Vlaanderen recht op heeft niet zijn meegekomen. Dit zet de werking van deze huurdersbond tot op vandaag onder druk. Ook het feit dat hier een uitdoofscenario aan wordt gekoppeld, legt een hypotheek op de toekomst van deze huurdersbond. Zo blijven er van de initiële 3 Gesco VTE’s maar de helft over.

Alle huurdersbonden krijgen bijkomende personeelsmiddelen vanuit de sociale maribel. Deze middelen laten toe om een deeltijdse tijdelijke kracht aan te werven of om het bestaande arbeidscontract van een aantal medewerkers (tijdelijk) uit te breiden met een aantal uren.

Hieronder geven we per huurdersbond telkens het aantal personen en het aantal voltijdse equivalenten (VTE) alsook de middelen waarmee de personeelsequipes worden gefinancierd.


Tabel 3: Personeelsbezetting Vlaamse Huurdersbonden 31.12.2022


Aantal VTE

Subsidies Vlaanderen

Sociale maribel

DAC

Gesco

Eigen middelen

Andere subsidies*

HB West-Vlaanderen

6,19

0,61





HB Oost-Vlaanderen

6,66

1,36

2

1,50


2,11

HB Antwerpen

5,45

1,97

1


1,50

1,25

HB Vlaams-Brabant

6

1,10





HS Limburg

5,70

0,70





Totaal

30

5,74

3

1,50

1,50

3,36

*) Andere = middelen van provincie, stad, WEP+, …

Enkele opmerkingen hierbij:

1) Vanuit de Sociale Maribel-middelen worden, naast de structurele toekenningen, jaarlijks ook restmiddelen verdeeld. Hoeveel deze middelen bedragen, is echter variabel, en het is pas telkens tegen de zomer duidelijk over hoeveel restmiddelen elke Huurdersbond kan beschikken. Deze middelen moeten opgebruikt zijn tegen het einde van het lopende jaar. Als deze contracten of uitbreiding van uren op datum van 31/12/2022 nog liepen, werden zij ook mee in rekening gebracht van het totale overzicht.

2) De huurdersbonden dienen in toenemende mate de loonkost voor de medewerkers die worden gefinancierd vanuit Sociale Maribel of Gesco structureel aan te vullen met andere/eigen middelen. Gezien de overheveling van de Gesco-financiering naar het beleidsdomein Wonen gaat het ondertussen over veel hogere bedragen die moeten aangevuld worden (zie supra). Specifiek voor Huurdersbond Oost- Vlaanderen is dit verlies aan middelen problematisch, zeker omdat de financiering ook vroeger al niet volstond om de reële loonkost te dekken.

3) Zowat één derde van het totale VTE-volume binnen de sector wordt gefinancierd via andere dan gewestelijke subsidiemiddelen. Het gaat over 15,1 VTE op een totaal van 45,1 tewerkgestelde VTE.

4) De anciënniteitsevolutie laat zich duidelijk voelen in de financiële situatie van de huurdersbonden. Bij de uitwerking van het huidige besluit werd rekening gehouden met een gemiddelde anciënniteit van 10 jaar. Aangezien de huurdersbonden er globaal goed in slagen om hun personeel (en dus ook opgebouwde expertise) te behouden, ligt de gemiddelde anciënniteit een stuk hoger. In de welzijnssector wordt wel rekening gehouden met deze anciënniteitsdruk in de uitwerking van de subsidiemechanismen. We pleiten er voor om dit ook in de huurdersbondsector in te voeren.

5) Ook de aanvullende lokale middelen komen onder druk door de toenemende taaklast van de lokale besturen terwijl hun financiering niet (evenredig) toeneemt. Nochtans stellen we ook vast dat sommige lokale besturen net wel de middelen aan de lokale huurdersbond bestendigen vanuit de redenering dat een samenwerking middels bijvoorbeeld convenanten voor hen (ook financieel) interessanter is dan eigen expertise binnen de stads-, gemeente- of OCMW-diensten opbouwen of aanwerven.


1.4. De huurdersbonden bestuurlijk bekeken

Alle vijf erkende huurdersbonden zijn vzw’s, bestuurd door een Algemene Vergadering en een Raad van Bestuur. Deze mandaten worden vrijwillig en onbezoldigd opgenomen. De huurders die lid zijn van een huurdersbond zijn toegetreden leden. Effectieve leden zijn vrijwilligers die een actieve taak opnemen in de werking van een huurdersbond en dus ook stemrecht hebben in de Algemene Vergadering.


1.5. Vrijwilligerswerking

Verscheidene huurdersbonden werken met vrijwilligers. In de voorbijgaande jaren zat er nogal wat verschil in de registratie van het aantal vrijwilligers binnen de diverse huurdersbonden. Sommigen rekenden enkel vrijwillige adviesverleners, anderen ook leden van de Raad van Bestuur en vrijwillige IT-ondersteuning. Sommige vrijwilligers engageren zich ook in diverse overlegfora (zowel binnen de huurdersbond als in de schoot van het Vlaams Huurdersplatform). Sinds jaargang 2019 worden al deze types vrijwilligers samengeteld bij elke huurdersbond zodat we dit volledig in beeld hebben.

Het wordt zo snel duidelijk dat er in aanzienlijke mate gesteund wordt op de gewaardeerde inzet van vrijwilligers zonder wie in verschillende gevallen de werking voor de professionele medewerkers nog zwaarder zou zijn. We merken op dat door de coronamaatregelen het niet altijd evident was om te blijven samenwerken met vrijwilligers, waardoor sommige vrijwilligers zijn afgehaakt en het enige tijd vergt om het aantal vrijwilligers terug aan te vullen.

Tabel 4: Aantal vrijwilligers per huurdersbond 2018–2022



Vrijwilligers

2018

Vrijwilligers

2019

Vrijwilligers

2020

Vrijwilligers

0000

Xxxxxxxxxxxxx

0000

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

8

10

8

10

10

HB Oost-Vlaanderen

19

19

28

22

30

HB Antwerpen

37

34

34

20

16

HB Vlaams-Brabant

1

1

6

5

0

HS Limburg

6

16

16

x

10

Totaal

71

80

92

x

66


Met vrijwilligers werken vereist ook een vrijwilligerswerking ontplooien. Daarom organiseren diverse huurdersbonden regelmatig overleg met de vrijwilligers, naast ontspannende activiteiten waarbij vrijwillige en ‘professionele’ medewerkers elkaar ontmoeten. Voor de vrijwilligers die mee ingeschakeld worden in het juridisch advies, wordt vorming en bijscholing inzake huurwetgeving georganiseerd. Merken we ook op dat verschillende huurdersbonden stagiair(e)s laten meedraaien in hun werking.


1.6 Werkgeversmaterie

De huurdersbonden zijn vzw’s die moeten voldoen aan de verplichtingen inzake vzw-wetgeving. Alle huurdersbonden hanteren een dubbele boekhouding en leggen deze neer bij de ondernemingsrechtbank. Met betrekking tot de onderrichtingen inzake het boekhoudkundig stelsel is met de toezichthouders en het Agentschap Wonen-Vlaanderen afgesproken dat de huurdersbonden het wettelijk stelsel van toepassing op de vzw’s hanteren.

Huurdersbonden die voor hun vragen omtrent werkgeversmaterie niet terecht kunnen bij hun eigen sociaal secretariaat, kunnen zich wenden tot het Vlaams Huurdersplatform. Desgewenst kan het VHP ondersteuning vragen aan SOM (Werkgeversfederatie van Sociale Ondernemingen), de werkgeversfederatie waarbij het VHP als koepelorganisatie is aangesloten. De huurdersbonden ontvangen tevens rechtstreeks de digitale ‘Tekst & Uitleg’ met belangrijke werkgeversinformatie. Waar toch nog bijkomende specifieke informatie gewenst is voor de huurdersbonden, wordt deze verspreid via het Vlaams Huurdersplatform.


1.7. Klachtenbehandeling

De klachtenprocedure is een instrument dat een preventief en bemiddelend karakter heeft. De bedoeling is om onnodige “juridisering” te vermijden bij het oplossen van een probleem met de dienstverlening die de huurdersbond biedt. De klachtenprocedure werd in 2018 aangepast en opnieuw geuniformiseerd voor alle huurdersbonden. Deze is ook raadpleegbaar via de website. Het toepassen van een klachtenprocedure kadert dan ook in een ruimer geheel, namelijk het systematisch opvolgen van feedback en de manier waarop met cliënten wordt omgegaan. Naast een correcte en formele manier om met klachten om te gaan, is het aangewezen om op een systematische manier proactief in te spelen op (on)tevredenheid en kritiek. Dit kan bv. door regelmatige bevraging van cliënten (waarin klachten ook een vaste plaats kunnen krijgen), een ideeënbrievenbus, huurdersoverleg, …. .

De klachtenprocedure kan je hier terugvinden: xxxxx://xxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxxxx/. Hieronder geven we een overzicht van de klachten die de diverse huurdersbonden in 2022 hebben ontvangen en welk gevolg zij hieraan hebben gegeven.

Tabel 5: Klachten over de werking van de huurdersbonden en klachtenbehandeling 2022


Huurdersbond West-Vlaanderen

Eén klacht

Huurder is ontevreden over de adviesverlening. Klacht is ontvankelijk maar ongegrond. Xxxxxxx gaf nadien aan het niet als klacht te willen formuleren maar als opmerking. Dit werd binnen het team besproken.

Huurdersbond Oost-Vlaanderen:

Eén klacht

Ontevredenheid over cliëntvriendelijkheid. De klacht was ontvankelijk maar ongegrond. Er werd een gesprek gehouden met medewerker en cliënt.

Huurdersbond Antwerpen

Drie klachten

Huurder was niet akkoord met doorrekening kosten en lasten. De klacht was niet ontvankelijk. De coördinator besprak dit op de teammeeting en de huurder werd hierover geïnformeerd.

Huurder begrijpt niet dat de huurdersbond een ondersteunende rol heeft. De klacht was niet ontvankelijk. Werd intern besproken en alle mogelijke stappen werden aangereikt.

Huurder stelde dat ze verkeerd advies kreeg over het plaatsen van de meter op haar naam. De klacht was niet ontvankelijk. Coördinator informeerde de huurder dat het advies correct was.

Huurdersbond Vlaams-Brabant

Geen klachten

Huurderssyndicaat Limburg

Geen klachten


Samengevat kunnen we stellen dat een beperkt aantal klachten via de klachtenprocedure worden gesignaleerd. Het is overigens niet omdat geuite klachten niet (geheel) gegrond zijn bevonden, dat de huurdersbond geen inspanningen kan leveren om mogelijke misverstanden tot een minimum te herleiden. Er komen bijvoorbeeld wel opmerkingen over de soms lange wachttijden binnen. Jaarlijks bespreekt het coördinatorenoverleg het klachtenbeeld om er de nodige lessen uit te trekken.

Elke huurdersbond stelt de ombudsdienst jaarlijks in kennis over de binnengelopen klachten.

2. De opdrachten en taakstelling van de huurdersbonden


2.1. Erkennings- en subsidiebesluit op de huurdersbonden

In 2006 trad het huidige erkennings- en subsidiebesluit van de huurdersbonden in werking. De (toen nog) 7 huurdersbonden die door het vorig erkennings- en subsidiebesluit van 30 november 1994 waren erkend voor de periode 1 januari 2006 tot en met 31 december 2010, werden sindsdien gesubsidieerd volgens het nieuwe erkennings- en subsidiebesluit. Bij ministeriële besluiten van 21 december 2009 heeft de minister van wonen met ingang van 1 januari 2010 drie bijkomende regionale steunpunten erkend en gesubsidieerd voor de provincies West-Vlaanderen, Vlaams-Brabant en Limburg. In 2020 werden de verlengingsaanvragen van alle huurdersbonden opnieuw goedgekeurd.


a) Verbeteringen dankzij het nieuwe erkennings- en subsidiebesluit

Het subsidiebesluit van 2006 op de huurdersbonden bevatte tal van verbeteringen. De belangrijkste zijn:

- de uitwerking van de decretale bepalingen van de Vlaamse Wooncode inzake de erkende huurdiensten;

- de mogelijkheid om ook voor de provincies West-Vlaanderen, Vlaams-Brabant en Limburg elk een erkend regionaal steunpunt te hebben;

- het enveloppe-subsidiesysteem voor zowel de werkings- als personeelskosten waarbij rekening werd gehouden met de personeelsverloning volgens de voorwaarden van het Paritair Comité 319.01;

- en tot slot ook de afstemming op de hervormingen van Bestuurlijk Beleid waaronder de toezichtsfunctie die sindsdien ook op de huurdersbonden wordt uitgeoefend.


Eveneens nieuw werd in het subsidiebesluit, artikel 2, 3°, naast de opdrachten tot informatie- en adviesverstrekking aan (kandidaat-)huurders uitdrukkelijk bepaald:

“3° de kwaliteit van een goede rechtshulp inzake bereikbaarheid, beschikbaarheid, begrijpbaarheid, bruikbaarheid en betaalbaarheid te bevorderen met bijzondere aandacht voor de ondersteuning van de adviesverlening van de lokale besturen en de ontwikkeling van lokale samenwerkingsnetwerken.”

Ter invulling van het begrip ‘betaalbaarheid’ werd tussen de huurdersbonden overeengekomen dat het individueel lidgeld eenvormiger moest zijn. Op heden is er een vork van 15 tot 25 euro voor individueel lidgeld. Dit lidgeld is noodzakelijk om het spanningsveld tussen kosten (met de grootste hap voor personeelskosten) en dienstverlening (toenemend aantal adviesvragers) enigszins te kunnen dichten. Vooral bij de grootstedelijke huurdersbonden is de druk zeer groot (op beide fronten). In deze lidmaatschapsbijdrage zit ook het aanbod van het Huurdersblad en een jaar lang volwaardig huuradvies. Voor extra diensten of collectieve abonnementen hanteren de huurdersbonden andere tarieven.

Ook ziet iedere huurdersbond er nauw op toe dat het aandeel huurders dat via collectieve abonnementen of individueel gratis geholpen wordt, afdoende hoog is zodat er geen financiële drempels tot het huuradvies worden opgeworpen.

De voorbije jaren werden aangehouden inspanningen geleverd om de collectieve abonnementen te promoten en deze collectieve leden te activeren om van hun lidmaatschap effectief gebruik te maken.

De ondersteuning van de adviesverlening aan lokale besturen en de ontwikkeling van lokale netwerken zien de huurdersbonden als een steeds belangrijker wordende opdracht. Huurdersbonden participeren zoveel mogelijk actief aan lokale of bovengemeentelijke woonraden of overlegplatformen waarop wonen aan bod komt en zetten samenwerkingen op, bijvoorbeeld in het kader van kwaliteitsverbetering.

b) Knelpunten

Er blijven in het organiek besluit van de huurdersbonden 2 grote knelpunten bestaan waar op korte termijn het beleid zal moeten ingrijpen:

Gebiedsdekkende werking

Huurdersbonden hoeven natuurlijk niet in iedere gemeente of stad een huuradviespermanentie uit te bouwen. Wel moet het de bedoeling zijn om een gebiedsdekkende werking te organiseren voor alle regio’s in Vlaanderen met een voldoende potentieel aan huurderspopulatie. De huurdersbonden bereiken hun doelgroep immers in de eerste plaats en vooral door hun aanbod van een toegankelijke eerstelijnsdienstverlening. Om hierin te slagen dringt de erkenning van een tweede regionaal steunpunt per huurdersbond zich op.

Middelen groeien structureel niet mee met de behaalde resultaten

De vraag naar huuradvies blijft jaar na jaar stijgen en ook de complexiteit neemt toe. De huurdersbonden kunnen de vraag al lang niet meer bijhouden. Ook al ondernemen de huurdersbonden meer en meer initiatieven om collectieve leden, woonwinkels en lokale besturen te vormen zodat ze zelf een eenvoudig eerste huuradvies kunnen geven. De uitbreiding van de subsidiemiddelen in 2006 heeft er op korte termijn voor gezorgd dat er een beter evenwicht kon ontstaan tussen de taakstelling en het beschikbare personeelsbestand. Er werd alleen geen groeitraject voorzien, terwijl in de praktijk de vraag weldegelijk sterk is toegenomen.

De problematiek stelt zich momenteel het scherpst bij de grootstedelijke huurdersbonden, maar wordt evenzeer duidelijk bij de andere huurdersbonden. Een verhoging van de beschikbaarheid van personeel, vertaalt zich immers quasi onmiddellijk in een groei inzake dossiers en adviescontacten.

Een neveneffect van de geïntensifieerde vorming van andere actoren over de huurwetgeving is dat de leden van de huurdersbonden steeds complexere dossiers voorleggen, waardoor zelfs bij een gelijk aantal leden en adviezen de workload toch blijft toenemen.

Uiteraard zijn de huurdersbonden tevreden omdat met de uitbreiding van de subsidiemiddelen vanaf 2006 en later de erkenning en subsidie van nieuwe regionale steunpunten in 2010 een belangrijke stap voorwaarts gezet werd met het oog op een kwantitatieve en kwalitatieve uitbouw van de huurdersbonden. Dit neemt echter niet weg dat ook de resolutie van het Vlaams parlement verwees naar de nood aan een verdere uitbouw en decentralisering van de huuradviesdiensten en een meegroeien van de middelen in functie van de behaalde resultaatsindicatoren.


2.2. De rol en taakstelling van de huurdersbonden

De huurdersorganisaties hebben een decretaal verankerde opdracht (artikel 4.198 Vlaamse Codex Wonen) die als volgt luidt:

“1° op individuele of collectieve basis informatie en advies te verstrekken over alle aangelegenheden inzake het wonen in huurwoningen, onder meer bevattelijke huurinformatie en huuradvies. Ze kan juridische bijstand verlenen aan huurders en kandidaat-huurders in het algemeen en aan de meest behoeftige huurders in het bijzonder;

2° op te treden als belangenbehartiger van huurders in het algemeen en van de meest behoeftige huurders in het bijzonder;

3° de kwaliteit van een goede rechtshulp inzake bereikbaarheid, beschikbaarheid, begrijpbaarheid, bruikbaarheid en betaalbaarheid te bevorderen met bijzondere aandacht voor de ondersteuning van de adviesverlening van de lokale besturen en de ontwikkeling van lokale samenwerkingsnetwerken.”

De huurdersbonden hebben deze taakstelling verder verfijnd en als volgt ingevuld:

a) de informatietaak

De huurdersbonden verstrekken in samenwerking met het Vlaams Huurdersplatform bevattelijke en laagdrempelige informatie over de huurreglementering (gemeen huurrecht, woninghuur en sociale huur) en over alle aangelegenheden met betrekking tot het wonen van kandidaat-huurders en huurders. Zij doen dit door publicatie van “Het huurboek”, het Huurdersblad (wordt 4x per jaar uitgegeven), de website (xxx.xxxxxxxxxxxx.xx) met onder meer “Veel Gestelde Vragen” en “modeldocumenten”, de huurdersbrieven (nieuwsbrief), in heel wat andere informatiedragers en in samenwerking met andere organisaties.


b) de juridische adviestaak

De adviestaak houdt in dat huurdersbonden een deskundig en correct juridisch advies verstrekken (op maat van de specifieke vraag) onder de vorm van een volwaardige juridische eerstelijnsbijstand. Dit niet enkel curatief maar ook preventief en proactief, gestoeld op de vijf B’s van een goede rechtshulp (bereikbaarheid, beschikbaarheid, betaalbaarheid, bruikbaarheid en begrijpbaarheid). De juridische adviestaak behoort tot de zogenaamde diagnostische rechtshulp: raadgeving in concrete gevallen en juridische begeleiding.


c) de juridische vormingstaak

De huurdersbonden geven op tweedelijnsniveau juridische vorming in verband met huur aan eerstelijnsorganisaties (lokale besturen, woonwinkels, OCMW’s, armenverenigingen, sociale organisaties, sociale huurdersgroepen, CAW’s, enz.) en verstrekken juridisch advies op maat aan hun cliënten. Dit vergt uiteraard netwerkvorming met deze organisaties in functie van de dienstverlening. Deze juridische vormingstaak aan lokale overheden en eerste of nuldelijns organisaties blijft aan belang winnen. Ontwikkelingen zoals het lokaal sociaal beleidsplan, het geïntegreerd breed onthaal en het één-loket-systeem vergen immers een laagdrempelige generalistische informatie- en adviesbalie. Ingewikkeldere problemen worden doorverwezen naar instanties die gespecialiseerd zijn in een bepaalde materie (zoals de huurdersbonden). Dit maakt dat alvast voor een deel van de hulpvragers een extra doorverwijzing wordt vermeden.

Deze vraaggerichte benadering vereist dat een onderscheid gemaakt wordt tussen frontoffice en backoffice vragen. De woonwinkels vormen een uitgelezen partner van de huurdersbonden op dit vlak. De complementaire werking van beide werksoorten loopt over het algemeen goed. Uiteraard is dit ook afhankelijk van de aanwezigheid en specifieke werking van een woonwinkel/woonwijzer in de regio.

De huurdersbonden leggen een steeds grotere focus op vorming van lokale partnerorganisaties. Een screening van de vormingsinspanningen vanwege de huurdersbonden leert dat de partnerorganisaties waarmee wordt samengewerkt of waaraan vormingen worden gegeven erg divers zijn: medewerkers van sociale huizen, woonwinkels, OCMW’s, stedelijke woonkantoren of gemeente- en stadsdiensten, opbouwwerk, cursisten van de centra basiseducatie, medewerkers van diensten begeleid zelfstandig wonen, centra voor algemeen welzijnswerk, intergemeentelijke samenwerkingsverbanden, scholen, welzijnsschakels, dienstencentra, psychiatrische instellingen, ... .

De huurdersbonden worden ook regelmatig betrokken in (onderdelen van) vormingen die bijvoorbeeld door het provinciebestuur worden georganiseerd en op die manier een vrij ruim publiek bereiken. Daarnaast gaat een opmerkelijk aandeel van de tijdsinvestering ook naar vormingen voor kwetsbare (kandidaat-)huurders zelf.

Tabel 6: overzicht vormingen aan derden door de huurdersbonden (2022)



Aantal vormingen

Aantal uren vorming

Aantal deelnemers

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

00

00

000

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

53

126

702

HB Xxxxxxxxx

00

00

000

XX Xxxxxx-Xxxxxxx

13

82

198

HS Limburg

17

51

110

Totaal

113

333

1582


Dat de inspanningen op het vlak van vorming aan (partner)organisaties alsook collectieve leden en (sociale en private) huurders of kandidaat-huurders substantieel is, mag blijken uit bovenstaand overzicht. Naast het geven van deze vormingen vergt ook de voorbereiding, organisatie en opvolging hiervan de nodige tijds- en personeelsinzet van de huurdersbonden.

We stellen vast dat het aantal vormingen, vormingsuren en bereikte aantal deelnemers in 2020 sterk gezakt was, maar in 2021 terug omhoog is geschoten (ondanks de toen nog geldende covidbeperkingen). In 2022 stijgt dit verder door tot meer dan 100 vormingen. Huurdersbond Oost-Vlaanderen komt aan een zeer hoog aantal vormingsuren als gevolg van een samenwerkingsovereenkomst met de stad Gent. Binnen dit project worden tientallen vormingsmomenten op maat georganiseerd voor leerlingen uit het BuSO, BSO, TSO en ASO, alsook studenten van de hogeschool en universiteit. Daarnaast worden kansengroepen bereikt zoals jongeren in instellingen, gedetineerden, psychiatrische patiënten en studenten uit het volwassenonderwijs.


d) rechtsvormende rechtshulp

De rechtsvormende rechtshulp bestaat erin om door middel van procesbijstand jurisprudentie uit te lokken waarin vage, onduidelijke of zwakke rechten worden getransformeerd in gespecifieerde, duidelijke of sterkere rechten. Hiervoor werken de huurdersbonden samen met advocaten die in de materie gevormd worden en bezorgen ze interessante rechtspraak aan rechtsleerauteurs.

Procesfonds VHP

Op het niveau van het VHP is een procesfonds ter beschikking waarbij wordt nagegaan welke betwistingen hiervoor in aanmerking komen. In principe kan het gaan om:

- (kandidaat-)huurdersvriendelijke vonnissen in ruime zin, hiermee ook zaken omvattend inzake de uitvoering van rechtsregels die het sociale verhuurders bemoeilijkt om het recht op wonen te realiseren.

- De zaak dient ook voor andere huurders relevante materie te betreffen en moet bijgevolg gaan over een bepaling in de woninghuur waarover in de rechtsleer en rechtspraak verdeeldheid bestaat betreffende de interpretatie.

- Het kan ook gaan om een recht dat manifest moeilijk af te dwingen is.

- Het proces moet een redelijke kans op slagen hebben.

- Enkel zaken die als aanzet, als actiemiddel kunnen gebruikt worden om daar rond verder te werken.

- Enkel zaken die een ‘rechtscheppend’ karakter en effect kunnen hebben.

- Enkel principiële zaken, d.w.z. voor een groep relevante zaken.

- Het proces kan de bedoeling hebben een politiek signaal te geven, waarbij het vonnis moet dienen om de bevoegde politici ervan te overtuigen dat de wet op het kwestieuze element moet worden verbeterd. Dit vraagt echter een bijzondere afweging ten opzichte van andere mogelijke actiemiddelen.

- De procesfondszaken die door het VHP worden opgenomen beperken zich tot Cassatie, Grondwettelijk Hof en Raad van State.


Proces- en strijdfondsen huurdersbonden en afgedwongen rechtspraak

Daarnaast beschikken de huurdersbonden over een eigen proces- of strijdfonds waarin eigen middelen worden geïnvesteerd. Hiermee worden zaken voor de bevoegde rechtbank gebracht die ten gunste zijn van huurders en die een rechtscheppend karakter en effect kunnen hebben.

Enkel Huurdersbond Vlaams-Brabant sprak in 2022 zijn procesfonds aan. De Huurdersbond is 86 keer burgerlijke partij in zaken gelinkt aan de malafide verhuurder Xxxxxxxxx.

Vragen & Antwoorden

Elke regelgeving roept tal van interpretatievragen op. Wanneer er onduidelijkheid heerst stelt de huurdersbond in eerste instantie een interpretatieve vraag aan de juridisch beleidsmedewerker bij het Vlaams Huurdersplatform. Soms bezorgt deze zijn voorontwerp van antwoord aan de administratie die waakt over de juiste interpretatie van de regelgeving. Deze werkwijze verloopt vlot en voorkomt ook potentiële conflicten omdat de regelgeving juridisch correct en duidelijk wordt geïnterpreteerd. Het gemeenschappelijk juridisch referentiekader zorgt ervoor dat men doorgaans tot gelijklopende conclusies komt. In die zin kan men hier ook van preventieve rechtshulp spreken. Verscheidene van deze interpretatievragen hebben (al dan niet met tussenkomst van toezicht) geleid tot een bijsturing van de regelgeving. We geven kort aan over welke thematieken advies werd gevraagd aan het Vlaams Huurdersplatform door de huurdersbonden.


Private huur:

- Gedeeltelijke blokkering indexering huurprijzen

- Aanrekening kost EPC attest

- Antidatering huurovereenkomst

- Assistentiewoningen

- BTW-plicht

- Conciërge

- Kosten en lasten

- Geldigheid EPC-attest

- Klachten FOD

- Kosten studentenhuur

- Opzegging medehuur

- Klacht huisjesmelkerij

- Ongeschiktheid

- Onbewoonbaarheid

- Opzeggingen

- Opzegvergoeding

- Woonboot

- Stookolietank

- Bezettingscontract leegstandsbeheerder

- Wijziging opzegmotief

- …


Sociale huur

- Sociale huurprijs

- Lokale binding

- Begeleidingsovereenkomsten

- Bewijs betaling waarborg

- Bezettingsovereenkomst na overlijden

- Leegstandsbeheer in de sociale huur

- Extra kosten assistentiewoningen

- Gedeelde eigendom

- Herhuisvestingsplicht

- Herziening huurprijs overlijden

- Huur garage

- Kosten liften

- Lokaal toewijzingsreglement

- Minnelijk einde hoofdhuurcontract SVK

- Opzeg en ambtelijke schrapping

- Opzeg overblijvende feitelijke partner

- Renovatie of sloop Bernadettewijk

- Verhuring buiten sociaal huurstelsel

- Verkoop sociale woningen

- Verkoop stadswoningen

- Weigering aanbod toewijzing

- Woonrecht partner

- …

3. De advieswerking van de huurdersbonden


3.1. Adviesuren

Het subsidiebesluit legt een aantal verplichtingen op inzake de beschikbaarheid voor juridisch huuradvies en decentralisering van het huuradvies. Meer bepaald bevat artikel 4.195 5° van de Vlaamse Codex Wonen voor de erkende huurdersorganisaties op provinciaal niveau volgende bepaling: “gedurende tenminste twintig uur per week voor advies beschikbaar zijn voor het publiek op het centraal secretariaat en ten minste drie uur per week ’s avonds na 18 uur of tijdens het weekend. Ten minste vierentwintig adviesuren per maand worden georganiseerd in andere gemeenten dan die waar zich het centraal secretariaat bevindt;(…)”

Verder bevat artikel 4.201, 3° op het niveau van de regionale huurdersbonden (later regionale steunpunten) volgende bepaling: “er zich toe verbinden om binnen een termijn van drie maanden na de toekenning van de aanvullende subsidie-enveloppe gedurende tenminste tien extra uur per week voor advies beschikbaar te zijn voor het publiek, waarvan ten minste één uur per week ’s avonds na 18 uur of tijdens het weekend; (…)”.

De meest actuele adviesuren kunnen steeds geraadpleegd worden op de website van de huurdersbonden onder de rubriek ‘contact en lid worden’ (xxx.xxxxxxxxxxxx.xx).

Verscheidene huurdersbonden zetten bovendien ook tijdelijk extra personeel (bijvoorbeeld via de zogenaamde ‘restmiddelen’ sociale maribel) en vrijwilligers in om de druk op de vaste adviesmedewerkers te verlichten en/of de wachttijden aanvaardbaar te houden. Doorgaans loopt bij zowat alle huurdersbonden de adviestijd langer uit dan voorzien volgens de vastgelegde uren.

Wel merken we hierbij op dat, zeker bij de huurdersbonden die een groot cliënteel hebben en dus voor hun adviesuren zonder afspraak veel gegadigde cliënten hebben (tot soms 40 à 45 cliënten per adviesbeurt), het aangewezen is dat verscheidene adviesmedewerkers (2 tot soms zelfs 5 of meer) tegelijk advies verstrekken. Zo niet zou dit leiden tot nog langere wachttijden.

Aangezien op diverse momenten verschillende adviesverleners tegelijk advies geven, is het logisch om voor de berekening van het aantal voor het publiek beschikbare adviesuren de geafficheerde adviesuren te vermenigvuldigen met het aantal adviesverleners. Dit beantwoordt ook effectief aan een reële uitbreiding van het aantal voor het publiek beschikbare adviesuren.

We nemen ook aan dat genoemde verplichtingen gelden buiten de collectieve vakantieperiodes of feestdagen. Voor de vakantieperiodes wordt wel getracht een minder intensieve permanentie te waarborgen. Dit wordt tijdig op de website van de huurdersbonden gezet en meegedeeld aan de cliënten.

We verwijzen naar de website en naar de individuele jaarverslagen van de huurdersbonden om het aantal adviesverleners per adviespunt en openingsuur te kennen. Hieronder bundelen we echter de gegevens om een globaal overzicht te verkrijgen van de verplichtingen van de huurdersbonden. Samengevat betekent dit:

Voor een provinciale huurdersbond:

- tenminste 23 uren advies per week op het centraal secretariaat voor het publiek (dus niet het advies voor de collectieve abonnementen), volgens de affichering, waarvan 3 uren na 18 uur of tijdens het weekend.

- tenminste 24 adviesuren per maand voor advies voor het publiek in een andere gemeente dan waar het centraal secretariaat is gelegen.

Voor de regionale steunpunten:

- tenminste 10 uren advies per week voor het publiek (niet het advies voor collectieve abonnementen), waarvan 1 uur per week na 18 uur of tijdens het weekend.

In 2022 werd op regelmatige basis juridisch huuradvies verstrekt in 34 Vlaamse steden en gemeenten.

Door het Vlaams parlement werd een motie van aanbeveling goedgekeurd waarbij het Vlaams Parlement aan de Vlaamse regering vraagt: “(…) 4° de huurdersbonden aan te zetten tot nauwere samenwerking met de

lokale besturen zodat hun dienstverlening toegankelijk wordt voor alle huurders in Vlaanderen”. Ook artikel 4.198, 3° VCW bevat de ondersteuning van de adviesverlening inzake huren van de lokale besturen. Een eerste stap hiertoe is om in gebouwen van stad, OCMW, sociaal huis of (inter-) gemeentelijke woonwijzer advies te gaan verstrekken. In de steden of gemeenten waar buiten het secretariaat (provinciaal secretariaat of regionaal steunpunt) advies wordt verstrekt, gebeurt dit in bijna alle steden in een dienst verbonden met stad/gemeente, OCMW of een woonwijzer/woonwinkel.

Algemeen blijkt dat de huurdersbonden ruim het door het subsidiebesluit voorgeschreven aantal adviesuren per week in de centrale en regionale secretariaten en het aantal adviesuren per maand in gemeenten buiten het secretariaat overschrijden. We geven hieronder een algemeen overzicht van alle adviesuren eind 2022. Zoals aangegeven zijn die moeilijk vergelijkbaar met voorgaande en is het zo dat het erkenningsbesluit niet voorziet hoe advies per telefoon of mail kan meegenomen worden. Het loutere aantal adviesuren geeft dus geen correct beeld van de werking omdat er nu ook veelvuldig op andere manier advies wordt gegeven.


Tabel 7: Algemeen overzicht van alle adviesuren 2022



Centraal secretariaat

(per week)

Regionale steunpunten

(per week)

Andere gemeentes

(per maand)

Totaal uren

Xxxxxxx

’s avonds

Totaal uren

Xxxxxxx

’s avonds

Totaal uren

waarvan

's avonds

HB West-Vlaanderen

35

3

24

3

15

1

HB Oost-Vlaanderen

23

3

15

3

61

1

HB Antwerpen

29

6

14

2

30

0

HB Vlaams-Brabant

36

4

12

1

28

0

HS Limburg

36

6

10

1

12

0

Totaal

159

22

75

10

146

2


Hier beschrijven we de situatie op 31.12.2022. De 5 Vlaamse huurdersbonden samen boden eind 2022 in hun secretariaten (zowel centrale als deze waar een regionaal steunpunt is gevestigd) per week 234 adviesuren voor het publiek aan (tegenover 216,5 als eind 2021) waarvan 32 uur na 18u. In de gemeenten buiten het centraal secretariaat en het steunpunt waren de huurdersbonden in totaal 146 uur per maand beschikbaar voor publiek.

Daarnaast zien we dat er een toenemende mate van adviesverstrekking via mail plaatsvindt bij sommige huurdersbonden. In volle coronatijden werd deze digitale manier van adviesverlening verder uitgewerkt en er werd bij diverse huurdersbonden besloten om ook deze ingangspoort van advies te behouden. Dat betekent uiteraard dat daar ook meer tijd en energie heen gaat. Ook telefonisch toonden de huurdersbonden een grotere bereikbaarheid, zonder dat dit in de cijfers naar voor komt. Verschillende huurdersbonden geven meteen een telefonisch antwoord indien dat mogelijk is. Dit weerspiegeld zich echter niet in het aantal dossiers en adviezen. Zeker in de periode na de invoering van de gedeeltelijke blokkering van de indexering in oktober werd dit een fundamenteel gegeven.

Het aantal uren adviesverlening zegt uiteraard niets over de werkdruk en het grote aantal cliënten die zich aanbieden tijdens deze adviesuren. Zoals hoger gesteld, lopen de ‘officiële’ adviesuren, zeker diegene niet op afspraak, op diverse locaties bijna systematisch langer uit. Bijkomende tijdelijke inzet werd niet in rekening gebracht in deze ‘structurele’ gegevens inzake adviesuren. Voor de volledigheid merken we op dat in bovenstaande tabel voor het centraal secretariaat van Antwerpen enkel de vrije spreekuren vermeld zijn. De momenten dat de adviesverleners zich beschikbaar stellen op afspraak, vind je hier niet in terug.

Elke huurdersbond voldoet aan de decretale bepalingen omtrent aantal adviesuren.

3.2 Juridisch huuradvies: enkele meetindicatoren

De resultaatsindicatoren geven een getrouw beeld van de reële workload van de huurdersbonden. Ook vormen ze de basis voor een vergelijking van de kwantitatieve resultaten tussen de huurdersbonden onderling. Naast de evoluties inzake het individueel en collectief ledenbestand, bespreken we ook de evolutie inzake het aantal volwaardige adviescontacten en het aantal bereikte huurders.


a) Aantal bereikte huurders

Het aantal individueel bereikte huurders is het aantal huurders (huurderhuishoudens) dat in het betreffende werkingsjaar effectief beroep heeft gedaan op het advies van de huurdersbond. Dit kan een eerste of een terugkerend contact zijn. Elke bereikte huurder wordt opgenomen in een geïnformatiseerd bestand, met uniek codenummer. Van iedere bereikte huurder worden de cliëntgegevens, de contractgegevens, het aantal adviescontacten gedurende het werkingsjaar, en het probleemgebied ingevoerd in het registratiedatabestand. Gezien de volwaardige integratie van de huurdersbonden en hun steunpunt, wordt sinds dit jaar geen onderscheid meer gemaakt tussen de steunpunt Waasland en Turnhout en hun centraal secretariaat.


Tabel 8: Evolutie aantal bereikte huurders (huishoudens) 2017-2022


Aantal dossiers

2018

2019

2020

2021

0000

XX Xxxxxxxxx

5.159

5.295

4.577

4.668

5.044

HB Oost-Vlaanderen

4.245

4.167

3.706

3.548

3.811

HB West-Vlaanderen

3.793

3.855

3.078

3.076

3.360

HS Limburg

2.301

1.975

2.557

1.962

1.850

HB Vlaams-Brabant

2.368

2.337

2.123

2.477

2.891

Totaal

17.866

17.629

16.041

15.731

16.956

Jaarl. % stijging

-0,74

-1,33

-9,01

-1,93

7,79


Het aantal effectief bereikte huurders is na dalingen tijdens vooral de covid jaren opnieuw gestegen. Er werden 7,79% meer dossiers behandeld dan in 2021. We kunnen dus spreken van een herstel. We brengen opnieuw onder de aandacht dat de louter telefonische ondersteuning niet in deze cijfers vervat zit, hoewel dit ook een fundamenteel deel van de dienstverlening in 2022 betrof.

Normaal flirten huurdersbonden met de grens van 18.000 dossiers. We mogen er van uitgaan dat we gradueel opnieuw naar dit aantal zullen toegroeien. We weten dat de huurderbonden aan hun maximale capaciteit zitten met zowat 18.000 dossiers. Wanneer we de evolutie bekijken van het aantal verwerkte dossiers sinds de inwerkingtreding van het nieuwe subsidiebesluit met ingang van 2006 (12.868 dossiers), zien we nog steeds een duidelijke stijging.

Sinds 1 januari 2010 zijn er weliswaar in de provincies Limburg, Vlaams-Brabant en West-Vlaanderen drie erkende en gesubsidieerde regionale steunpunten bij gekomen. Toch blijft het een structureel probleem van het huidige subsidiebesluit dat de structurele toename van het aantal dossiers en dossierbewerkingen - en dus de workload - zich niet vertaalt in een automatische groei van de subsidiemiddelen, zoals bijvoorbeeld wel het geval is bij de sociale verhuurkantoren (in functie van het door hen beheerde woningpatrimonium).

Huurdersbonden Antwerpen en Oost-Vlaanderen proberen de lippen boven water te houden dankzij bijkomende financiering via provinciale en stedelijke middelen en investeert daarnaast in het actief zoeken en opleiden van bijkomende vrijwilligers voor het avondadvies. Het aanbod kan de vraag niet volgen. Het huidig personeelsbestand is te klein om nog meer huurders te adviseren. Hoewel het VIA6 akkoord enige verlichting bracht, zal op langere termijn het subsidiebesluit structureel aangepast moeten worden.

b) Aantal volwaardige adviescontacten

Dit is het aantal keer dat de huurder (of iemand voor die huurder) tijdens het werkingsjaar contact opnam met de huurdersbond voor een adviesvraag. Hiervan wordt ook in het registratieprogramma melding gemaakt met vermelding van de datum, de adviesverstrekker, het probleem en het advies of gevolg dat hieraan gegeven wordt. In de praktijk zijn dit vooral adviezen tijdens de adviesconsultatie of op afspraak (face- to-face contacten). Soms, en veel meer dan de vorige jaren, kunnen dit ook adviesvragen zijn via telefoon of via e-mail. Eenvoudige informatievragen of bijkomende informatie door de huurdersbond die niet relevant zijn voor de ontwikkeling van het juridisch advies en de te leveren bijstand, worden niet als adviescontact geregistreerd. De pure opvolging van een advies (zoals het schrijven van een brief voor de huurder in opvolging van het adviescontact) wordt niet als een nieuw adviescontact beschouwd. Een huurder echter die terugkomt of contact opneemt met bijkomende relevante gegevens wordt wel beschouwd als een volwaardig adviescontact, omdat dit het juridisch advies kan beïnvloeden. Zo zal bijvoorbeeld de telefonische terugkoppeling door de cliënt over het verloop van de minnelijke schikking die heeft plaats gehad als een volwaardig adviescontact beschouwd worden. Ongeacht het resultaat hiervan, heeft dit immers impact op de organisatie van het juridisch geschil en de verdere dossierbehandeling.

In een aantal gevallen neemt de huurdersbond actief contact op met de huurder. Opnieuw zal dit contact worden geregistreerd als het relevante informatie bevat voor de verdere dossieropvolging. Alle volwaardige adviescontacten worden eveneens in het geïnformatiseerd registratie-databestand opgenomen.


Tabel 9: Evolutie aantal volwaardige adviescontacten 2018-2022



2018

2019

2020

0000

0000

XX Xxxxxxxxx

13.368

14.205

15.241

15.783

15.503

HB Oost-Vlaanderen

8.975

8.772

9.273

8.952

8.154

HB West-Vlaanderen

9.362

9.992

7.926

8.081

7.637

HS Limburg

10.041

11.733

16.940

9.217

3.893

HB Vlaams-Brabant

5.777

5.702

5.335

8.731

7.483

Totaal

47.523

50.404

54.718

50.764

42.670

Jaarl. % stijging

7,81

6,06

8,56

-7,23

-15,94


Het globaal aantal adviescontacten over de periode kende een structureel stijgende tendens tot 2020. De laatste twee jaar kunnen we spreken van een daling. De sterke daling bij het Huurderssyndicaat heeft te maken met een correctere registratie, maar we stellen ook vast dat het aantal contacten bij elke huurdersbond daalde.


c) Aantal adviescontacten per huurder op jaarbasis

Delen we het aantal adviescontacten (42.670) door het aantal dossiers (16.956), dan bekomen we een factor van 2,52. Anders gesteld deed een huurder gemiddeld tussen de twee a drie keer per jaar beroep op huuradvies van een huurdersbond. Dat is terug in lijn met het niveau van voor de coronajaren.

Tabel 10: Evolutie aantal adviescontacten per huurder 2018-2022



2018

2019

2020

0000

0000

XX Xxxxxxxxx

2,59

2,66

3,32

3,42

3,07

HB Oost-Vlaanderen

2,07

2,09

2,53

2,65

2,14

HB West-Vlaanderen

2,47

2,59

2,58

2,63

2,27

HS Limburg

4,36

5,94

6,62

4,70

2,10

HB Vlaams-Brabant

2,44

2,44

2,51

3,52

2,59

Gemiddelde alle HB’s

2,66

2,86

3,41

3,23

2,52


Aan de basis van de hoge contactfrequentie liggen 3 belangrijke oorzaken:

- Huurders leggen complexe dossiers voor door de toegenomen regelgeving.

- Ook de toegenomen samenwerking met organisaties via de collectieve abonnementen en de vorming aan deze organisaties, zorgt er voor dat deze organisaties meer huurders met complexe dossiers doorverwijzen. De eenvoudigere dossiers handelen ze zelf af, al dan niet ondersteund door het telefonisch advies van de huurdersbond waarop ze te allen tijde beroep kunnen doen. Naarmate deze evolutie zich verder zet, neemt het gewicht van de tweedelijnsfunctie toe.

- De huurdersbonden zijn zich ondertussen bewust van het belang van een zorgvuldige registratie van het aantal adviescontacten en hebben een aandachtspunt gemaakt van een consequente registratie van de adviescontacten.

Dit is het zesde opeenvolgende jaar dat bij alle huurdersbonden de contactfrequentie hoger ligt dan gemiddeld 2 contacten per dossier. Specifiek en afwijkend van het patroon van andere huurdersbonden is de evolutie van het aantal adviescontacten per huurder op jaarbasis bij het Huurderssyndicaat Limburg. Niet alleen ligt dit cijfer voor het Huurderssyndicaat sinds 2001 (het eerste moment van systematische registratie) gevoelig hoger dan bij de andere huurdersbonden (in 2001 gaf dit een verschil van 1,14). Opvallend is dat over de ganse periode 2001-2021 het Huurderssyndicaat steeds een gevoelig hoger aantal adviescontacten laat optekenen per huurder. We stellen echter vast dat het verschil de laatste jaren minder groot is dan in eerdere jaren (en zelfs is weggewerkt) door een correctere registratie.


3.3. Gebiedsdekkende werking: regionale steunpunten & blinde vlekken

Sinds 2010 zijn drie nieuwe regionale steunpunten erkend en gesubsidieerd in die provincies waar er nog geen regionale huurdersbond was. Dit betekent dat er sindsdien in elke provincie naast het centrale secretariaat ook een regionaal steunpunt is. De regionale steunpunten situeren zich in Beringen (Limburg), Oostende (West-Vlaanderen), Halle-Vilvoorde (Vlaams-Brabant), Waasland (Oost-Vlaanderen) en Turnhout (Antwerpen). De regionale steunpunten hebben door de jaren heen hun belang bewezen. We bespreken kort de provinciale huurdersbonden en hun adviespunten op basis van het aantal behandelde dossiers.


a) Huurdersbond West-Vlaanderen

De provincie West-Vlaanderen kent 8 administratieve arrondissementen: Brugge, Diksmuide, Ieper, Kortrijk, Oostende, Roeselare, Tielt en Veurne. Op 6 van de 8 plaatsen heeft Huurdersbond West-Vlaanderen een adviespunt. De verdeling van de huurders die in de periode 2018-2022 een beroep hebben gedaan op het huuradvies onder de diverse adviesplaatsen ziet er als volgt uit:

Tabel 11: Verdeling van de individuele dossiers per adviesplaats in West-Vlaanderen 2018-2022



2018

2019

2020

2021

2022

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Brugge

1.215

32,03

1.381

35,83

1.228

39,91

1.208

39,26

1.220

36,3

Oostende

1.274

33,58

1.279

33,17

981

31,86

1022

33,24

1.146

34,1

Kortrijk

683

18,00

616

15,99

452

14,70

435

14,15

464

13,8

Xxxxxxxxx

000

10,15

367

9,52

245

7,95

217

7,06

299

8,89

Xxxxx

000

4,53

133

3,44

96

3,11

120

3,89

132

3,92

Xxxxxxxxx

00

1,45

76

1,98

74

2,39

72

2,33

94

2,79

Xxxxxxxx

0

0,24

23

0,59

11

0,37

2

0,08

5

0,20

Totaal

3.793

100

3.855

100

3.078

100

3.076

99,62

3.360

100


Gezien het hoog aandeel huurders dat reeds vroeger beroep deed op het adviespunt Oostende lag het voor de hand om dit uit te bouwen tot een regionaal steunpunt. Op 21/12/2009 werd Oostende erkend als bijkomend regionaal steunpunt. Van hieruit wordt ook het adviespunt te Roeselare bediend.

Het aandeel dossiers die behandeld werd op het centraal secretariaat ligt de laatste jaren tussen de 35 en 40%. Sinds 2019 behandelt het centraal secretariaat in Brugge meer dossiers dan het regionale secretariaat in Oostende. In 2022 werd ongeveer 34% van de dossiers in Oostende behandeld. We zien verder een stabiel beeld in vergelijking met 2021. Er blijft zeker potentieel voor de erkenning van een extra steunpunt in Kortrijk, waar al een goeie basis is met zowat 14% van de dossiers. Dat aandeel is de laatste twee jaar licht gedaald louter omdat er moest overgeschakeld worden van vrije spreekuren naar vaste afspraakmomenten. Daarenboven zou vanuit Kortrijk ook de Westhoek beter bediend kunnen worden waardoor een betere geografische dekking kan ontstaan.


b) Huurderssyndicaat Limburg

De provincie Limburg kent in totaal drie administratieve arrondissementen, met name het arrondissement Hasselt, het arrondissement Maaseik en tenslotte het arrondissement Tongeren. De verdeling van de huurders die een beroep hebben gedaan op het huuradvies onder de diverse adviesplaatsen ziet er over de periode 2018-2022 als volgt uit:

Tabel 12: Verdeling van de individuele dossiers per adviesplaats of adviesingang in Limburg in 2018- 2022


Adviesplaats

2018

2019

2020

2021

2022

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Beringen

140

6,50

171

8,67

79

3,09

92

4,68

156

8,65

Xxxxxx-Xxxxxxx

00

1,63

16

0,83

1

0,04

1

0,06

/

/

Genk

374

17,37

364

18,42

242

9,47

261

13,30

210

11,64

Xxxxxxx

000

36,78

890

45,05

684

26,74

518

26,41

995

55,15

Xxxxxxxxxxxx

00

2,83

76

3,84

41

1,61

32

1,64

14

0,78

Xxxxxxxx

00

2,46

15

0,78

4

0,16

2

0,12

/

/

Xxxx-Xxxxxxx

00

2,55

58

2,96

27

1,07

8

0,43

9

0,50

Xxxxxxxx

00

1,39

36

1,82

19

0,74

14

0,73

7

0,39

Maaseik

44

2,04

65

3,27

60

2,35

13

0,67

37

2,10

Houthalen

27

1,25

41

2,08

15

0,58

8

0,43

4

0,22

Xxxxxxx

00

3,86

103

5,24

54

2,10

21

1,09

48

2,66

Adviesingang

2018

2019

2020

2021

2022

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Brief

19

0,88

30

1,50

24

0,95

35

1,76

115

6,37

E-mail

34

1,58

27

1,35

507

19,81

658

33,52

161

8,92

Huisbezoek

20

0,93

14

0,73

11

0,42

4

0,18

2

0,11

Internet

139

6,45

24

1,19

50

1,94

14

0,73

/

/

Telefoon

82

3,81

5

0,26

579

22,65

266

13,54

45

2,49

Vorming

150

6,97

40

2,02

23

0,91

14

0,73

1

0,06

Adviesmarathon

15

0,70

/

/

/

/

/

/

/

/


2018

2019

2020

2021

2022

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Xxxxxxxx

000

7,64

151

7,67

138

5,39

0

0,00

46

2,55

Totaal

2.301

100

1.975

100

2.557

100

1.962

100

1.850

100


Het huurderssyndicaat werkte al langere tijd met een registratie van de telefonische en mailcontacten los van de adviesplaats. Zoals eerder aangehaald registreerde het Huurderssyndicaat sinds 2022 meer in lijn met de andere huurdersbonden. De cijfers van 2022 zouden dus betrouwbaarder moeten zijn.

Meer dan helft van de adviezen gebeurt vanuit Hasselt. Ook in Genk en Beringen vinden behoorlijk veel adviezen plaats.


c) Huurdersbond Vlaams-Brabant

De provincie Vlaams-Brabant kent twee administratieve arrondissementen, namelijk de arrondissementen Halle-Vilvoorde en Leuven. De verdeling van het aantal dossiers over de periode 2018-2022 onder de diverse adviesplaatsen ziet er als volgt uit:

Tabel 13: Verdeling van individuele dossiers per adviesplaats in Vlaams-Brabant 2018-2022


Adviesplaats

2018

2019

2020

2021

2022

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Leuven

1.597

67,44

1.674

71,62

1.623

76,44

1.839

74,26

2.477

85,74

Xxxxxx

000

4,31

102

4,37

160

7,53

167

6,76

97

3,36

Halle

183

7,73

161

6,88

82

3,86

166

6,72

83

2,87

Xxxxxxxxx

000

10,60

169

7,23

132

6,23

169

6,83

115

3,98

Zellik

/

/

2

0,07

2

0,08

2

0,01

/

/

Xxxxx

00

3,21

56

2,38

41

1,91

30

1,19

29

1

Xxxxxxxx

000

6,55

154

6,57

69

3,25

58

2,35

65

2,50

Tielt-

Wingene

/

/

7

0,28

7

0,31

2

0,01

1

0,03

Grimbergen

/

/

14

0,59

1

0,04

42

1,68

22

0,76

Xxxxxxxx

0

0,17

6

0,24

1

0,04

2

0,01

2

0,07

Totaal

2.368

100

2.337

100

2.123

100

2.477

100

2.891

100


We zien grote verschillen tussen de adviespunten. Het aandeel van het centraal secretariaat in Leuven is gestegen tot 85%. In Vilvoorde, Tienen en Halle worden ook behoorlijk wat adviezen gegeven. Vooral in Villvoorde stelt men een grote woonproblematiek vast. Vanuit die optiek blijft een extra steunpunt gelegen te Vilvoorde aangewezen.


d) huurdersbond Oost-Vlaanderen

De provincie Oost-Vlaanderen kent zes administratieve arrondissementen, namelijk de arrondissementen Aalst, Dendermonde, Eeklo, Gent, Oudenaarde en Sint-Niklaas. De verdeling van het aantal dossiers in 2019-2022 onder de diverse adviesplaatsen ziet er als volgt uit:


Tabel 14: Verdeling van individuele dossiers per adviesplaats in Oost-Vlaanderen 2019-2022


Adviesplaats

2019

2020

2021

2022

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Gent

2.256

54,12

1.584

42,74

1.860

52,41

2.053

53,87

Eeklo

147

3,53

102

2,76

81

2,28

74

1,94

Xxxxx

000

9,33

217

5,85

183

5,15

290

7,61

Oudenaarde

3

0,07

2

0,05

2

0,06

/

/

Ronse

100

2,40

66

1,78

65

1,83

85

2,23

Xxxxxxxxxxx

000

4,64

392

10,59

182

5,13

199

5,22

Xxxx-Xxxxxxx

000

21,25

812

21,91

692

19,51

787

20,65

Beveren

/

/

/

/

64

1,81

112

2,94

Andere (tel,

mail, post,…)

194

4,66

530

14,3

419

11,82

211

5,54

Totaal

4.167

100

3.706

100

3.548

100

3.811

000

Xx Xxxx, waar het centrale secretariaat gelegen is, worden meer dan de helft van de dossiers behandeld. Ook Sint-Niklaas waar het regionale secretariaat gelegen is, neemt een groot deel van de dossiers op zich (meer dan 20%). Het valt op dat in de regio Aalst en Dendermonde er telkens ook meer dan 5% adviezen plaatsvinden. Het pleidooi om hier een volwaardig regionaal secretariaat uit te bouwen blijft bestaan.


e) Huurdersbond Antwerpen

De provincie Antwerpen kent drie administratieve arrondissementen, namelijk de arrondissementen Antwerpen, Mechelen en Turnhout. De verdeling van het aantal dossiers in 2019-2022 onder de diverse adviesplaatsen ziet er als volgt uit:


Tabel 15: Verdeling van individuele dossiers per adviesplaats in Antwerpen 2019-2022


Adviesplaats

2019

2020

2021

2022

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Antwerpen

3.830

72,34

3.273

71,52

3.576

76,6

3.882

76,96

Lier

166

3,13

48

1,05

98

2,10

109

2,16

Xxxxxxxx

000

4,72

158

3,46

134

2,88

153

3,03

Xxxxxxxxxx

00

1,13

35

0,76

28

0,59

11

0,22

Xxxxxxxx

000

15,94

687

15,01

471

10,10

632

12,53

Xxx

00

1,30

50

1,10

41

0,87

87

1,72

Xxxx

00

0,80

75

1,63

29

0,63

74

1,47

Xxxxxxxx

00

0,66

210

4,59

291

6,23

96

1,90

Totaal

5.295

100

4.577

100

4.668

100

5.044

100


Antwerpen als grootstad neemt zoals te verwachten veruit het grootste aandeel van de dossiers voor haar rekening. Maar ook het regionaal steunpunt met adviesplaatsen in Turnhout, Mol en Geel doet het verre van slecht met een totaal aandeel van ongeveer 15%. Het adviespunt van Mechelen zou als een tweede regionaal steunpunt kunnen uitgebouwd worden waardoor deze regio met ondermeer de adviespunten Lier en Willebroek beter bediend en verder uitgebouwd kunnen worden.


f) Samenvatting

Bekijken we dit over een langere termijn, dan stellen we vast dat de uitbouw van de steunpunten van grote waarde is geweest voor de werking van de huurdersbonden. Dit biedt meer capaciteit en mogelijkheden voor een verdere logistieke uitbouw. Doordat de huurdersbonden op hun maximale capaciteit botsen, worden sommige regio’s en adviespunten onderbediend. De huurdersbonden zijn daarom vragende partij voor de erkenning en subsidiëring van een tweede regionaal steunpunt. Meer concreet wordt aan volgende locaties gedacht: Genk (Huurderssyndicaat Limburg), Vilvoorde (Huurdersbond Vlaams-Brabant), Mechelen (Huurdersbond Antwerpen), Aalst (Huurdersbond Oost-Vlaanderen) en Kortrijk (Huurdersbond West- Vlaanderen).


3.4 Soorten adviesvragen

In dit onderdeel gaan we na over welke onderwerpen huurders aankloppen voor huuradvies. We kunnen nagaan of er doorheen de jaren evoluties zijn in het soort adviesvragen waar huurdersbonden vragen over krijgen.

Tabel 16: Percentage adviesvragen per soort voor de periode 2018–2022



2018

2019

2020

2021

2022

Duur en opzegging

24,42

23,02

23,21

23,33

32,13

Financieel

23,04

23,39

21,15

20,97

26,27

Sociale huur

2,23

2,23

2,58

2,38

1,90

Woningkwaliteit

26,87

26,00

24,99

28,54

29,97

Geschil/procedure

4,01

5,06

4,18

4,28

4,16

Andere

19,43

20,3

23,90

20,51

5,57

Totaal

100

100

100

100

100


Huurders komen langs bij de huurdersbond met vaak zeer concrete vragen. De vragen beperken zich niet altijd tot één thema. In één advies komen vaak verschillende elementen aan bod. In 2022 werd maar liefst over 51.531 zaken advies gegeven. Dat is iets minder dan de voorgaande jaren. Vermoedelijk heeft dit te maken met het meer voorkomend advies per mail en per telefoon. Tijdens een adviesgesprek komen soms tijdens de bespreking extra vragen aan bod, die per mail misschien niet aan bod zouden komen.

In de top 3 van het soort vragen zien we telkens dezelfde elementen: Woningkwaliteit, duur en opzegging van een huurcontract en tenslotte de financiële aspecten. De volgorde wisselt wel doorheen de jaren. Al zijn ze elk goed voor ongeveer een derde tot een kwart van de vragen.

Als we het aandeel van de verschillende soorten vragen bekijken per huurdersbond zien we toch wat verschillen.


Tabel 17: Soorten vragen per huurdersbond (2022)



Duur en opzegging

Financieel

Sociale huur

Woning- kwaliteit

Geschil/ procedure

Andere

HB Antwerpen

31,19

29,47

1,42

30,38

4,39

3,15

HB Oost-Vlaanderen

31,46

25,16

1,9

32,19

3,24

6,05

HB West-Vlaanderen

34,75

23,72

2,74

27,74

4,6

6,35

HS Limburg

28,09

24,05

2,01

26,39

4,69

14,77

HB Vlaams-Brabant

35,66

20,85

1,64

31,55

3,85

6,45


Bij alle huurdersbonden bestaat het grootste aandeel vragen over duur en opzegging. Enkel bij Huurdersbond Oost-Vlaanderen zijn het de vragen met betrekking woningkwaliteit die het hoogst scoren. Bij Huurderssyndicaat Limburg valt het hoog aandeel vragen ‘andere’ op.

Wanneer we ten slotte de specifieke in het registratieformulier opgenomen deelvragen bekijken, krijgen we in volgorde volgend lijstje van de top 5 voor 2022:

1. Herstellingen door verhuurder: 13,51%

2. Kosten en lasten: 8,04%

3. Huurprijsindexering: 7,73%

4. Huurwaarborg: 7,51%

5. Opzeg geregistreerd huurcontract: 5,04%


Niet onverwacht nemen voor het eerst de vragen over de huurprijsindexering zo’n groot aandeel in door de gedeeltelijke blokkering van de indexering. We stippen aan dat omtrent deze thematiek ook een onderregistratie plaats vond.

4. Het ledenbestand van de huurdersbonden


Sinds de inwerkingtreding van het voormalige subsidiebesluit (1 januari 1995) houden de huurdersbonden de evolutie van het ledenbestand bij. We onderscheiden individuele en collectieve leden.


4.1. Individueel ledenbestand

Individuele leden zijn huurders die in ruil voor een vast jaarlijks lidgeld ten allen tijde beroep kunnen doen op het juridisch huuradvies van de huurdersbonden. Niet iedereen echter die lid is van een huurdersbond doet ook actief beroep op het juridisch advies. Sommige huurders hernieuwen jaarlijks hun lidgeld, zonder dat zij in dat jaar ook een beroep doen op het huuradvies. De overgrote meerderheid maakt zich echter lid naar aanleiding van een juridische adviesvraag. Daarnaast zijn er vele huurders die zich beroepen op de diensten van de huurdersbond via de collectieve leden of die gratis lid worden als blijkt dat ze absoluut onvermogend zijn.


a) globale evolutie

Hieronder geven we de evolutie van het individueel ledenaantal van de huurdersbonden weer.


Tabel 18: Evolutie individueel ledenbestand Vlaamse Huurdersbonden 2018-2022



2018

2019

2020

0000

0000

XX Xxxxxxxxx

7.169

7.184

6.826

6.788

7.065

HB Oost-Vlaanderen

5.571

5.420

4.935

4.975

4.994

HB West-Vlaanderen

4.526

4.615

3.777

3.669

3.721

HS Limburg

2.331

2.087

2.428

1.738

1.701

HB Vlaams-Brabant

2.815

2.869

2.621

2.862

2.948

Totaal

22.412

22.175

20.587

20.032

20.429

Jaarl. % stijging

-1,14

-1,06

-7,16

-2,70

1,98


In tegenstelling tot de vorige jaren vertoont het individueel ledenbestand van de Vlaamse huurdersbonden opnieuw een stijging. Met 20.429 individuele leden blijven de huurdersbonden op hun werkterrein veruit de marktleider als men de vergelijking maakt met andere actoren die rechtshulp bieden aan huurders (advocaten, OCMW’s, huisvestingsdiensten, justitiehuizen).


b) Gratis leden

Een individu of huishouden dat het financieel moeilijk heeft en waarvoor het individueel lidgeld een financiële drempel is tot de dienstverlening, wordt gratis geholpen. Hij wordt eveneens volwaardig lid en krijgt dezelfde dienstverlening als een individueel betalend lid.

Dit wordt telkens ad hoc beoordeeld (discretionaire beslissingsbevoegdheid) om een aanzuigeffect en een ondergraving van het systeem van collectieve abonnementen te voorkomen. Personen die moeten rondkomen van een leefloon, geen inkomen hebben, in budgetbeheer bij het OCMW zitten of met een collectieve schuldaflossing zitten, worden in de regel gratis geholpen.

Er worden geen bewijsstukken gevraagd aan de cliënt omdat dit drempelverhogend zou werken. Huurders die beweren geen geld op zak te hebben worden eveneens geholpen en hen wordt een overschrijvingsformulier meegegeven, tenzij ze te onvermogend zijn om het lidgeld te betalen. De huurders die hun lidgeld bij overschrijving nalaten te betalen worden, behoudens bij Huurdersbond West-Vlaanderen, eenmaal schriftelijk verzocht om hun lidgeld te betalen. Er worden geen juridische stappen ondernomen om het lidgeld in te vorderen. Daarnaast zijn er de huurders die gratis lid worden doordat ze doorverwezen zijn door een organisatie die collectief lid is bij de huurdersbond.

We geven hieronder de cijfergegevens voor 2022 van de huurdersbonden van het aantal huurders dat gratis lid is geworden.


Tabel 19: Aantal individuele huurders dat gratis lid werd in 2022



gratis indiv.

via collect. lid

totaal gratis

nieuwe leden

aandeel gratis versus nieuwe

(%)

HB Antwerpen

158

977

1135

3286

34,54

HB Oost-Vlaanderen

73

655

728

2634

27,64

HB West-Vlaanderen

169

678

847

2121

39,93

HS Limburg

746

17

763

1330

57,37

HB Vlaams-Brabant

75

1.640

1715

2046

83,82

Totaal

1.221

3.967

5.188

11.417

45,44


Sinds 2006 worden deze cijfergegevens nauwgezet bijgehouden. Hieruit blijkt dat de huurdersbonden in 2022 5.188 leden gratis hebben geholpen, tegenover 4.528 in 2021. Op 11.417 nieuwe leden werden bijna de helft gratis geholpen (45,44%).

Gratis lid via collectief lidmaatschap

We stellen wel vast dat het overgrote deel (76,5%) van de gratis geholpen leden bij de huurdersbonden terecht komt via collectief lidmaatschap. De collectieve leden hebben in 2022 3.967 huurders doorverwezen die op deze basis individueel lid zijn geworden. Dit betekent dat collectieve leden (zie verder) gemiddeld zo’n 10 huurders voor individueel gratis lidmaatschap bij de Huurdersbond doorverwijzen.

Gratis lid op individuele basis (omwille van precaire financiële situatie)

Concentreren we ons nu op de leden die op individuele basis gratis lid zijn geworden omdat de huurdersbond van oordeel was dat ze zich in een precaire financiële situatie bevonden en dus gratis werden geholpen. In 2022 zijn er 1.221 huurders gratis lid geworden. Dat is iets hoger dan in 2021 en gelijkaardig als jaargang 2020. Het grootste aandeel gratis leden vinden we terug in Limburg en in West-Vlaanderen.

Aandeel gratis leden versus totaal aantal leden

Nemen we als berekeningsbasis het totaal aantal leden in 2022, dan blijkt dat de huurdersbonden 25,9% van alle leden gratis lid gemaakt hebben.

Tabel 20: Aandeel gratis leden tegenover alle leden 2022-2021



Totaal gratis (2022)

Alle leden (2022)

Aandeel gratis versus alle leden

(%) 2022

Aandeel gratis versus alle leden

(%) 0000

XX Xxxxxxxxx

1135

5.517

20,57

12,98

HB Oost-Vlaanderen

728

3.661

19,89

10,38

HB West-Vlaanderen

847

3.669

23,09

22,32

HS Limburg

763

1.738

43,90

28,94

HB Vlaams-Brabant

1.715

2.862

59,92

53,98

Totaal HB'en

5.188

20.032

25,90

22,60


Het hoog aantal gratis leden heeft vooral te maken met de werkwijzes van vooral Huurdersbond Vlaams- Brabant waar convenanten met lokale besturen bestaan. Dit betekent dat de inwoners van die gemeenten, dankzij de middelen uit deze convenanten gratis lid kunnen worden.


Samengevat

Hoewel we tussen de huurdersbonden wel duidelijk verschillen zien in het aandeel gratis leden, kunnen we in grote lijnen vaststellen dat meer dan 4 op 10 huurders die zich aanmelden om lid te worden (dus nieuwe leden) bij een huurdersbond gratis worden geholpen. Globaal genomen is dit een zeer aanvaardbaar aandeel. Dit is belangrijk omdat de huurdersbonden zich zowel tegenover de Vlaamse minister van Wonen als tegenover de verenigingen waar armen het woord nemen, ertoe verbonden hebben om extra inspanningen te leveren om de financiële en andere drempels voor de bereikbaarheid van de dienstverlening voor kwetsbare huurders zo laag mogelijk te houden. Dat de huurdersbonden inspanningen in die zin leveren, blijkt afdoende uit de cijfergegevens. Ook als we het cijfer afzetten ten aanzien van het totaal aandeel leden wordt nog steeds 1 op 4 huurders gratis geholpen.


Tot slot

De Huurdersbond met het hoogst aandeel gratis leden berekend op het aantal nieuwe leden is ook dit jaar Huurdersbond Vlaams-Brabant (liefst 60%). De convenanten met de gemeenten komen ook tussen voor wie zich herabonneert. De huurder die hiervoor in aanmerking wil komen moet zich wel actief aanmelden.

De huurdersbonden hebben zich ook beraad over de mogelijke drempels die kwetsbare huurders ervan weerhouden om op een huurdersbond beroep te doen. Naast financiële drempels zijn er ook andere factoren. De huurdersbonden zijn de overtuiging toegedaan dat deze andere factoren zelfs belangrijker kunnen zijn dan de strikt financiële drempels die uiteraard ook moeten verminderd worden. De samenwerking met collectieve leden en de convenanten met steden en OCMW’s blijven voor de huurdersbonden de verder te bewandelen weg.

De huurdersbonden denken dat hun werking nog te weinig gekend is onder het meest kwetsbare doelpubliek. Vandaar dat de huurdersbonden op dit vlak inspanningen moeten blijven leveren. Daarom organiseren ze laagdrempelige vormingscursussen voor onder meer armenverenigingen. Wanneer mensen in armoede reeds een persoonlijk face-to-face contact gehad hebben met de medewerkers van een huurdersbond, zullen ze misschien sneller de stap zetten. Het valt bijvoorbeeld bij vormingssessies aan verenigingen waar armen het woord nemen of bij acties op dat juist de mensen die ons het hardst nodig hebben, ons het minst kennen. Het valt daarbij ook op dat juist deze mensen hun informatie over huren (en vele andere zaken) hoofdzakelijk bij elkaar gaan vragen.

De strategie is daarom om zoveel mogelijk in het blikveld van deze mensen te komen/blijven. Groot probleem daarbij is dat teksten niet veel soelaas bieden. Men moet via persoonlijke contacten de relatie opbouwen en onderhouden.

We richten ons tot een moeilijk bereikbare doelgroep: de meest kwetsbare huurders hebben vaak het meest schrik van hun verhuurder en zijn vaak overtuigd dat ze steeds de zwakste partij zijn. Om daartegen op te tornen moeten we altijd opnieuw wegen zoeken voor persoonlijk contact én in dat contact blijk geven van nuttigheid en respect. Dit zijn tijd- en geldrovende opdrachten, we kunnen ze dus niet steeds volop volbrengen.

Voor het overgrote gedeelte van de huurders vormt het juridisch huuradvies van de huurdersbond een eerstelijnsdienst. Het is daarom belangrijk dat een deel van het cliënteel het lidgeld niet als een financiële drempel ziet en ervan afziet om een beroep te doen op het advies van de huurdersbond. Sterker nog, de huurdersbonden zijn het roerend eens dat zij extra inspanningen moeten leveren om diegenen die het moeilijk hebben op de huurmarkt te bereiken. De huurdersbonden vrezen evenwel dat een publieke bekendmaking van de criteria op grond waarvan men gratis advies kan krijgen ongewenste effecten dreigt te sorteren omdat ervaringen in die zin hebben aangetoond dat tal van cliënten zich dan ten onrechte uitgeven voor een zeer behoeftige huurder om het lidgeld niet te hoeven betalen. Daarnaast wordt er verder werk van gemaakt dat de collectieve leden hun doorverwijskaarten afdoende benutten.


c) Nieuwe leden

Het betreft hier het aantal leden dat zich in de loop van de afgelopen jaren lid gemaakt heeft van een huurdersbond.


Tabel 21: Aantal nieuwe leden 2018-2022



2018

2019

2020

0000

0000

XX Xxxxxxxxx

3.188

3.340

3.018

3.174

3.286

HB Oost-Vlaanderen

2.815

2.736

2.547

2.447

2.634

HB West-Vlaanderen

2.361

2.389

1.748

1.923

2.121

HS Limburg

1.543

1.224

1.594

1.209

1.330

HB Vlaams-Brabant

1.599

1.543

1.414

1.655

2.046

Totaal

11.506

11.232

10.321

10.408

11.417

Jaarl. % stijging

-0,61

-2,38

-8,11

0,84

9,69


Het aantal nieuwe leden kent dit jaar een sterke stijging (+9,69%) na een sterke daling in 2020 met 8,11% en stabilisering in 2021. We zien dat het aantal nieuwe leden bij alle huurdersbonden toeneemt, maar vooral bij Huurdersbond Vlaams-Brabant.


d) Herabonneringen – hernieuwingen

Het aantal leden dat op 31.12.2021 lid was en in 2022 zijn lidmaatschap hernieuwde, is opnieuw gezakt tegenover de voorgaande jaren, al lijkt de daling af te vlakken.

Tabel 22: Aantal herabonneringen 2018-2022



2018

2019

2020

0000

0000

XX Xxxxxxxxx

3.977

3.842

3.800

3.615

3.779

HB Oost-Vlaanderen

2.758

2.688

2.433

2.514

2.356

HB West-Vlaanderen

2.194

2.276

2.051

1.802

1.766

HS Limburg

790

864

836

000

000

XX Xxxxxx-Xxxxxxx

1.215

1.356

1.213

1.228

1.301

Totaal

10.934

11.026

10.333

9.685

9.577

Jaarl. % stijging

-1,80

0,84

-6,29

-6,27

-1,12


Of leden beslissen om al dan niet hun lidmaatschap te hernieuwen kan aan allerlei factoren te wijten zijn, bijvoorbeeld omdat hun dossier nog niet afgesloten is en zij nog een beroep moeten doen op het huuradvies. Anderzijds kan ook gesteld worden dat leden hun lidmaatschap niet zullen hernieuwen als ze niet tevreden zijn over de geboden dienstverlening. Mogelijk hernieuwen huurders ook hun lidmaatschap omwille van de informatie die ze krijgen via het Huurdersblad. Tenslotte zullen er ook huurders zijn die lid blijven omdat de Huurdersbond hun belangen behartigt. In de stijging (of daling) van het aantal herabonneringen bestaan grote verschillen tussen de huurdersbonden.

In onderstaande tabel gaan we per Huurdersbond na welk aandeel van de leden hun lidmaatschap hebben hernieuwd.


Tabel 23: Procentueel aandeel hernieuwingen individueel lidmaatschap 2018-2022



2018

2019

2020

0000

0000

XX Xxxxxxxxx

55

53

56

53

53

HB Oost-Vlaanderen

50

50

49

51

47

HB West-Vlaanderen

48

49

54

49

47

HS Limburg

34

41

34

30

22

HB Vlaams-Brabant

43

47

46

43

44

Totaal

49

50

50

48

47


Gemiddeld hernieuwde 47% van de individuele leden van de Vlaamse huurdersbonden in 2022 zijn lidmaatschap, wat in lijn ligt met de voorgaande jaren. Bekijken we dit over een langere termijn, dan stellen we vast dit in 2003 maar 38% was.

Limburg blijft traditioneel de Huurdersbond met het kleinste aandeel herabonneringen. Enkel bij Huurdersbond Antwerpen blijven ze boven de 50%.

Zoals de redenen waarom huurders hun lidmaatschap hernieuwen divers zijn, geldt hetzelfde voor het niet hernieuwen van het lidmaatschap:

- Men houdt op huurder te zijn (eigenaar-bewoner geworden).

- Het individueel probleem of de informatievraag is opgelost en men hecht geen of weinig belang aan de aspecten van informatieverstrekking en belangenbehartiging, zolang er zich geen nieuw probleem stelt.

- Een adviesplaats wordt afgebouwd of de adviesplaats ligt relatief ver van de woonplaats.

- Men is gratis lid geworden (via collectief lidmaatschap, gratis advies of zonder betaling van het lidgeld) en wenst (kan) niet betalen voor de hernieuwing van het lidmaatschap.

- Men was minder of niet echt tevreden over de geboden dienstverlening, ondersteuning of het resultaat, zonder dat hieraan een formele klacht wordt verbonden.


4.2. Collectief ledenbestand

Naast de individuele leden kennen de huurdersbonden ook collectieve lidmaatschappen. Dit zijn organisaties die aan hun leden/cliënten/… een service aanbieden. Zij kunnen op individuele basis leden/cliënten/… van hun organisatie doorverwijzen voor advies naar de huurdersbond zonder dat die personen nog een individueel lidgeld moeten betalen. Onder de collectieve leden kennen we OCMW’s en/of hun deelwerkingen, gemeentebesturen, huisvestingsdiensten, woonwijzers, Centra voor Algemeen Welzijnswerk (of hun deelwerkingen), sociale hogescholen, vakbonden, sociale huurdersgroepen, uiteraard ook de armenverenigingen, organisaties voor mensen met een migratie-achtergrond, opbouwwerk (samenlevingsopbouw), sociale verhuurkantoren, mutualiteiten, (psychiatrische) instellingen, … .


a) Globale evolutie

De huurdersbonden telden eind 2022 387 collectieve leden. In ruil voor het collectief lidgeld verkrijgen deze leden volgende service:

- onbeperkt onmiddellijk juridisch advies via telefoon of mail over huurdossiers;

- in ruil 5 of 10 lidkaarten (of een meervoud) voor individuele doorverwijzing naar de huurdersbond (juridisch advies). Deze doorverwezen personen worden volwaardig individueel lid, maar hoeven zelf geen lidgeld te betalen;

- terugkoppeling van het verstrekte huuradvies aan het doorverwijzend collectief lid wanneer de persoon hiermee instemt;

- het Huurdersblad;

- huurcursus op maat om een eerste eenvoudig advies te kunnen verstrekken;

- huurboeken tegen verminderd tarief.


Deze werkwijze is gelijkaardig bij alle huurdersbonden. De huurdersbonden verbinden zich er in het subsidiebesluit toe om extra inspanningen te leveren naar lokale besturen toe. Ook werken zij een cursus uit waarbij onderscheid gemaakt wordt in huurvragen die in front-office (huisvestingdienst, OCMW’s) kunnen behandeld worden en in back-office (Huurdersbond), in functie van een bijdrage aan het éénloketsysteem. In onderstaande tabel geven we de evolutie weer van het collectief ledenbestand van de Vlaamse huurdersbonden over de periode 2018-2022.


Tabel 24: Evolutie collectief ledenbestand Vlaamse huurdersbonden 2018-2022



2018

2019

2020

0000

0000

XX Xxxxxxxxx

50

51

46

53

79

HB Oost-Vlaanderen

182

179

147

000

000

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

106

108

97

95

94

HS Limburg

59

62

68

41

26

HB Vlaams-Brabant

58

78

68

51

56

Totaal

000

000

000

373

387

Jaarl. % stijging

-3,44

4,75

-10,40

-21,30

3,75

In 1995, toen het systeem van collectieve abonnementen werd ingevoerd, bedroeg het aantal collectieve leden 107. Ondertussen bedraagt het aantal collectieve leden 387. Ten opzichte van 2021 zien we een lichte stijging. De daling in 2021 was dan ook erg uitgesproken.

Ook hier zien we over alle huurdersbonden en over de jaren heen wisselende cijfers waarmee men echter zeer voorzichtig moet omgaan. Immers een aantal deelwerkingen van welzijnsorganisaties zijn intussen gefusioneerd. Daarom heeft bijvoorbeeld Huurdersbond Antwerpen haar systeem van collectieve abonnementen aangepast. Grote OCMW’s en CAW’s kunnen tegen een ruimer jaarlijks lidgeld onbeperkt bellen en juridisch advies inwinnen. Achter het aantal collectieve leden gaat dus een proces schuil van zeer veel fusies van de welzijnsorganisaties tot grotere entiteiten. Zeer veel kleine vzw’s en eerstelijnsdienten, diensten bijzondere jeugdzorg, JAC’s, … waren individueel lid, maar fusioneerden over de jaren heen in CAW’s of andere grotere organisaties. Ook de diensten die advies verlenen aan vreemdelingen kenden een fusiebeweging. Ondertussen werd ook de werking van het OCMW in de gemeente ingebed.

Om te weten hoeveel collectieve leden nauw verbonden zijn met lokale besturen, hebben we een zicht nodig op wie deze collectieve leden zijn. We rekenen OCMW-werkingen, stads- of gemeentebesturen of -diensten en woonwinkels als lokale besturen. Op deze manier kunnen we zicht krijgen of we erin slagen de adviesfunctie van lokale besturen te ondersteunen en of we hierin een positieve evolutie kunnen onderkennen. We zien dat ongeveer de helft van de collectieve leden gelinkt zijn aan een lokaal bestuur.

Naast de vermelde categorieën, zien we nog een aanzienlijke categorie ‘Andere’. Daaronder verstaan we onder meer: CAW’s en/of hun deelwerkingen, intercommunales, intergemeentelijke samenwerkingsverbanden, opbouwwerk, psychiatrische centra of ziekenhuizen, universiteiten, sociale verhuurkantoren, buurtwerkingen, integratiecentra, ziekenfondsen, tewerkstellings-initiatieven, werkgelegenheidsbureaus, wijkgezondheidscentra, vluchtelingenwerkingen, vluchthuizen, jeugdzorg, vakbonden, … .

Deel II: HUURDERS EN DE HUURMARKT: CIJFERGEGEVENS


1. Evolutie aandeel private & sociale huurders op de Vlaamse woningmarkt

1.1. Het aantal en aandeel huurders in Vlaanderen en de Vlaamse provincies


Via de website ‘Provincie in cijfers’ hebben we eindelijk zicht op het aantal huurders per provincie. We stellen echter een groot verschil vast tussen deze cijfers en de gegevens die we uit onderzoek van het steunpunt wonen bekomen. Dat heeft te maken met de databron die gebruikt wordt. De ontsluiting van deze cijfers opgedeeld naar provincie is nuttig, maar blijft inaccuraat. Het is onbegrijpelijk dat we tot op heden nog steeds geen correct beeld hebben van het aantal huurders in Vlaanderen en de plaats waar ze wonen. In de gegevens van de Provincie in cijfers, worden eigenaars gedefinieerd als huishoudens die gedomicilieerd zijn in een woongelegenheid die in zijn/haar eigendom is. Huurders worden gedefinieerd als huishoudens die gedomicilieerd zijn in een woongelegenheid waarvan het niet de eigenaar is.

We beslissen om ondanks zijn gebreken, deze cijfers over Vlaanderen toch als uitgangspunt te hanteren.


Tabel 25: Aantal huurders in het Vlaams gewest en per provincie (bron: xxxxxxxxxx.xxxxxxxxx.xx, 2021)


Gewest/ Provincie

Aantal huurders per provincie (eigen berekeningen)

Xxxxxxxxx

000.000

Xxxx-Xxxxxxxxxx

213.313

West-Vlaanderen

163.826

Xxxxxxx

00.000

Xxxxxx-Xxxxxxx

137.234

Totaal

887.113


Via gegevens uit de gemeente- en stadsmonitor kunnen we dus wel op lokaal niveau inschatten hoeveel huurders er zijn. In het kaartje hieronder van de website ‘provincie in cijfers’ (2021) zien we mooi de plaatsen waar het aandeel huurders hoger of lager is.

Vooral in de steden Gent, Antwerpen, Leuven, Oostende, Hasselt en Genk zien we een grote huurderspopulatie. Aan de kust en in het gebied rond de grootste steden zien we eveneens een behoorlijk groot aandeel huurders. In de eerder landelijke gemeentes stellen we een veel lager aandeel huurders vast. Hieronder zien we een kaartje met het absolute aantal huurders per gemeente.

Grafiek 1: Aantal huurders per gemeente


Wanneer we de huurderspopulatie analyseren tegenover de andere eigendomstitels, dan zien we een gedeeltelijk gelijkaardig beeld opduiken.


Grafiek 2: Aandeel huurderspopulatie tegenover andere eigendomstitels

1.2. Het bereik van de huurdersbonden naar de huurderspopulatie

Hieronder hanteren we opnieuw de geschatte provinciale gegevens bij gebrek aan betere informatie en zetten we de huurdersbondleden hier tegen af. Zo kennen we het bereik van de huurdersbonden.


Tabel 26: Aandeel individuele leden van huurdersbonden in 2022 tegenover alle huurders in Vlaams Gewest en per provincie (Provincies in cijfers, VMSW, eigen berekeningen)


Gewest / Provincie

Private huurders

Alle huurders

Individuele leden huurdersbonde

n

Aandeel leden

t.a.v. alle huurders %

Aandeel leden

t.a.v. private huurders %

Antwerpen

231.224

274.808

7.065

2,57

3,06

Oost-Vlaanderen

177.473

213.313

4.994

2,34

2,81

West-Vlaanderen

134.767

163.826

3.721

2,27

2,76

Limburg

77.722

97.932

1.701

1,74

2,19

Vlaams-Brabant

121.115

137.234

2.948

2,15

2,43

Totaal

742.301

887.113

20.429

2,30

2,75


In 2022 bereikten de huurdersbonden 2,30% van alle huurders als lid. Dit is in lijn met 2021 waarin 2,26% van alle huurders werden bereikt.

In de volgende tabel gaan we na hoeveel verschillende individuele leden de huurdersbonden in een tijdspanne van vijf jaar (2018-2022) hebben bereikt en wat hun aandeel is in de populatie van private huurders in Vlaanderen. Om dubbeltellingen te voorkomen hebben we alle aangesloten individuele leden uit 2018 genomen en hierbij enkel de nieuwe leden aangesloten in de jaren 2019 tot en met 2022 opgeteld. Weliswaar is deze raming niet 100% sluitend omdat iemand nieuw lid kan geworden zijn in 2017 zonder zijn lidmaatschap voor 2018 te hebben hernieuwd om in 2019 opnieuw (nieuw) lid te worden. Dit zal echter een erg beperkt aandeel zijn dat de cijfers niet doorslaggevend vertekent. Opnieuw moeten we voor ogen houden dat het aantal Vlaamse huurders een benadering is.


Tabel 27: Aandeel verschillende individuele leden van huurdersbonden in 2018-2022 tegenover alle private huurders in Vlaams Gewest en per provincie (Provincies in cijfers, VMSW en eigen berekeningen)


Gewest / Provincie

Private huurders

Alle huurders

Individuele leden HB’s

Aandeel leden

t.a.v. alle

huurders %

Aandeel leden

t.a.v. private

huurders %

Antwerpen

231.224

274.808

16.006

5,82

6,92

Oost-Vlaanderen

177.473

213.313

13.179

6,18

7,43

West-Vlaanderen

134.767

163.826

10.542

6,43

7,82

Limburg

77.722

97.932

6.900

7,05

8,88

Vlaams-Brabant

121.115

137.234

8.257

6,02

6,82

Totaal

742.301

887.113

54.884

6,19

7,39


Op een periode van vijf jaar tijd bereiken de huurdersbonden zowat 6,2% van alle Vlaamse huurders als lid. Kijken we enkel naar de private huurders, dan wordt dit 7,4%. Dit is een zeer behoorlijke score inzake doelgroepenbereik. Na een periode van 20 jaar erkende en gesubsidieerde werking hebben de huurdersbonden op het werkterrein van juridische informatie- en adviesverlening aan huurders een

onbetwiste marktleiderspositie verworven en slagen ze er ook in deze te behouden. Het bereik via digitale kanalen (zoals veel gestelde vragen en antwoorden en modeldocumenten) is nog een stuk hoger en wordt in deze cijfers niet meegenomen.


1.3. De inplanting van huuradviesconsultaties

Wanneer we onderzoeken waar de huurdersbonden advies geven, dan merken we dat dit het geval is in de steden waar ook effectief het meeste huurders wonen. In alle centrumsteden zijn de huurdersbonden actief. Van de 20 steden waar het meeste huurders wonen, is de huurdersbond enkel niet actief in Knokke en in Lokeren. In Knokke zijn de cijfers echter sterk vertekend door het aantal tweede verblijven.

Er is dus een grote aanwezigheid van de huurdersbond op die plaatsen waar het meeste huurders wonen, maar dat betekent niet dat er ook overal voldoende adviescapaciteit is om alle huurders van dienst te kunnen zijn. Zoals in het eerste deel van dit rapport aangegeven is een ruimere financiering, in combinatie met de erkenning van een extra regionaal steunpunt, hiervoor essentieel.

2. Het bereik van de huurdersbonden naar kwetsbare doelgroepen


De huurdersbonden zijn erkend als huurdienst (art. 4.68 VCW) en geven dus mee uitvoering aan het Vlaams woonbeleid. Artikel 1.6 VCW bepaalt de bijzondere doelstellingen van het woonbeleid. Artikel 1.6, §1, 3) stelt: "…huisvestingsondersteuning te bieden aan woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden".

Artikel 1.6, §1 laatste lid stelt: "Het Vlaams woonbeleid heeft in het bijzonder aandacht voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden."

Artikel 1.3, 67° VCW definieert woonbehoeftig als volgt: "verkerend in een feitelijke en economische en maatschappelijke situatie waarin een behoorlijke huisvesting slechts kan worden verworven of behouden met extra of omvattende steun."

Artikel 4.69, VCW bepaalt: "De erkende huurdiensten dragen bij tot het helpen realiseren van het recht op wonen en behartigen, zoals hierna bepaald, de belangen van de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden op de privé- huurwoningmarkt. De huurdersbonden verstrekken op individuele en/of collectieve basis informatie en advies met betrekking tot alle aangelegenheden inzake het wonen in huurwoningen, ondermeer bevattelijke huurinformatie en huuradvies. Ze kunnen juridische bijstand verlenen aan de huurders en aanstaande huurders in het algemeen en aan de meest behoeftige huurders in het bijzonder."

Uit de samenlezing van de verscheidene artikels blijkt dat de Vlaamse overheid de private huurders in het algemeen als een doelgroep omschrijft en dat binnen deze groep er een bijzondere groep is van de meest behoeftige huurders.

Zoals hoger aangegeven leveren de huurdersbonden extra inspanningen om de meest behoeftige huurders in het bijzonder te bereiken. Uit de sociologische literatuur weten we dat mensen in armoede en uit maatschappelijk kwetsbare groepen een lagere participatiegraad hebben inzake benutting van voorzieningen, rechten en tegemoetkomingen. Daarom werken de huurdersbonden een aangepast ondersteuningsaanbod uit. Bovendien weten we uit de rechtssociologische literatuur en contacten met verenigingen waar armen het woord nemen, dat mensen in armoede en andere kwetsbare groepen tegenover de wereld van het recht en de juridische actoren nogal wat wantrouwen koesteren. Doorgaans worden ze meer geconfronteerd met de strafrechtelijke en de sanctionerende mechanismen van het recht waardoor hun vertrouwen in het recht als een bron van rechten (en niet enkel van plichten) soms onder het vriespunt gezakt is. Ook een kortere scholingsgraad kan ertoe bijdragen dat zij minder vertrouwen in en kennis hebben van rechtsregels en voorzieningen. Essentieel voor de dienstverlening aan deze groepen is dat zij respect ervaren voor hun leefwereld en de doorgaans multidimensionale problemen waarmee ze geconfronteerd worden. Zij moeten zich gesteund weten door de huurdersbonden en kunnen rekenen op de vertrouwelijkheid van de informatie die ze aandragen.

Om te bepalen wie inzake wonen tot de 'maatschappelijk kwetsbare groepen' behoort, moeten we diverse indicatoren in overweging nemen, zoals het opleidingsniveau, afkomst, samenstelling van het huishouden (alleenstaanden, eenoudergezinnen), inkomensniveau, kwaliteit van de woning, aandeel van de huur in het gezinsbudget (zogenaamde huurquote), leeftijd, … .

Deze combinatie van verscheidene indicatoren moet beoordeeld worden om de staat van maatschappelijke kwetsbaarheid te beoordelen. Dit beantwoordt trouwens ook aan de wil van de wetgever. Zie hiervoor de parlementaire voorbereidingen op de Vlaamse Wooncode, met name de inleidende toelichting door de toenmalige minister van Huisvesting: "Categoriale selectiviteit: in principe moet het woonbeleid gericht zijn op iedereen die het op de woningmarkt moeilijk heeft. In het bijzonder wordt aandacht verleend aan de meest behoeftigen, kansarmen en kwetsbaren. De doelgroepen van het woonbeleid worden in algemene zin omschreven om te vermijden dat ze in het ontwerp als onveranderlijke gegevenheden zouden worden opgevoerd, terwijl ze in de realiteit vaak door conjuncturele omstandigheden van omvang en karakteristiek veranderen. Thans worden bijvoorbeeld als kansarme en kwetsbare gezinnen beschouwd: een deel van de bejaarden, van éénoudergezinnen,

van grote gezinnen, van alleenstaanden, van migranten, van gehandicapte personen en van thuislozen. Recent wetenschappelijk onderzoek in verband met de doelgroepen van de sociale huisvesting bevestigt dit."

De huurdersbonden vragen niet systematisch gegevens op inzake het inkomensniveau omdat dergelijke vraagstelling in het kader van een hulpverleningsrelatie als te delicaat wordt beschouwd en een te sterke inmenging in de privacy zou zijn. Wel worden de huurders aan de hand van het digitaal registratieformulier bevraagd over de scholingsgraad, de samenstelling van het huishouden, de socio-economische status en migratie-achtergrond.

Inzake de scholingsgraad sluiten we niet uit dat de gegevens die door de leden van de huurdersbonden verstrekt worden een licht vertekend beeld geven omdat kortgeschoolde mensen sneller die vraag niet invullen of omdat zij een hogere scholingsgraad opgeven omdat dit een ‘sociaal gewenst’ antwoord oplevert.

In onderstaande tabellen geven we per huurdersbond het aandeel kortgeschoolden, vervangingsinkomens en alleenstaanden (met en zonder kinderen) en personen met migratie-achtergrond weer onder de individuele huurders die in 2022 een beroep deden op de adviesverlening, en vergelijken dit met hun aandeel in de Vlaamse huurderspopulatie en de totale Vlaamse populatie, voor zover hierover cijfers voorhanden zijn. Tevens vergelijken we deze cijfers met die van het vorige werkingsjaar om na te gaan of bepaalde achtergestelde groepen minder goed of juist beter worden bereikt.

We nemen ook op hoeveel huurders die vraag niet hebben beantwoord, zodat we de antwoordscore kennen. We weerhouden enkel de ingevulde gegevens om de percentages van de deelcategorieën te berekenen. We merken tot slot nog op dat de Steunpunten Turnhout en Waasland niet langer apart worden behandeld in dit algemeen jaarverslag door de verregaandere integratie in respectievelijk Huurdersbond Antwerpen en Huurdersbond Oost-Vlaanderen. Doordat de cijfers voor het eerst samen worden samengenomen onder de provinciale huurdersbond, kan een vertekening ontstaan in de vergelijking van die huurdersbonden met de vorige jaren. Meer specifieke cijfers op lokaal of bovenlokaal niveau kunnen worden teruggevonden in de jaarverslagen van de betrokken huurdersbonden.


Tabel 28: Score inzake kwetsbaarheidsindicatoren van huurders die in 2022 beroep deden op het huuradvies van de huurdersbonden


Aandeel kortgeschoolden

Aandeel vervangingsinkome ns

Aandeel alleenstaanden zonder kinderen

Aandeel éénoudergezinnen

Aandeel alleenstaanden globaal (Kolom 4+5)

Aandeel nieuwe Belgen (naturalisatie)

Aandeel andere nationaliteit

Huurders van allochtone afkomst (kolom 7+8)

HB Antwerpen

37,44

40,96

35,69

10,33

46,02

7,81

21,44

29,24

HB Oost-

Vlaanderen

23,31

39,83

32,60

9,63

42,23

3,97

7,88

11,85

HB West-

Vlaanderen

38,88

52,23

41,92

7,22

49,14

4,19

12,98

17,17

HS Limburg

35,47

49,38

29,36

10,16

39,52

4,23

10,81

14,95

HB Vlaams-

Brabant

24,05

36,26

19,39

5,67

25,06

3,55

6,88

10,43

Gemiddelde HB'en

32,18

43,63

32,77

8,71

41,48

5,12

13,10

18,22

Antwoordscore

42,94

54,34

91

91

91

94,24

94,24

94,24

GWO: 2013 private

huurmarkt ****

31,8

42,8

51,2

7,5

58,7

nb

12,9

nb

Xxxxxxxxxx 0000

Xx

42,5

47,5

10,9

58,4

nb

15,9

nb

2.1. Kortgeschoolde huurders

De huurderbonden bereiken een groot aandeel (32%) kortgeschoolde huurders. Dit is geen sinecure als men weet dat korter geschoolde personen minder goed de weg vinden naar diensten. Temeer omdat uit de cijfergegevens blijkt dat in steden met universiteiten en hoge scholen (Antwerpen, Gent, Leuven, Hasselt, Brugge, …) de langgeschoolde huurders eveneens beroep doen op de huurdersbonden, wat aantoont dat ook deze groep vertrouwen heeft in de deskundigheid van het huuradvies.

We erkennen dat ook op onze eigen registratiegegevens ruis zit. Hoe moet men bijvoorbeeld het onderwijsniveau van huurders met een migratie-achtergrond inschatten indien hun onderwijsloopbaan in het buitenland verliep? Als richtlijn nemen we steeds datgene wat de respondenten zelf antwoorden. Globaal voor alle huurdersbonden samen zien we een vrij stabiel beeld inzake het bereik van korter geschoolden. Al sinds de eerste cijfers in 2006 schommelt dit cijfer tussen 31,5% en 38%.

Samengevat kunnen we stellen dat de huurdersbonden erin slagen de korter geschoolden iets beter te bereiken volgens wat gezien hun aandeel in de huurderspopulatie mag verwacht worden. We zien grote verschillen tussen de verschillende huurdersbonden. Enige voorzichtigheid is hier wel geboden omdat we niet over representatieve gegevens beschikken om te weten wat het aandeel kortgeschoolden per provincie is. We stellen vast dat Huurdersbond Oost-Vlaanderen en Huurdersbond Vlaams-Brabant opvallend minder kortgeschoolden bereikt, terwijl Huurdersbond West-Vlaanderen en Antwerpen een aanmerkelijk beter bereik bij de kortgeschoolden laten optekenen.


2.2. Vervangingsinkomens

Inzake het bereik van vervangingsinkomens scoren we in 2022 met 43,63% gelijkaardig als in 2021 (43,45%). We bereiken een gelijkaardig aandeel dan wat we op basis van de huurderspopulatie zouden mogen verwachten. Huurdersbond West-Vlaanderen en Huurderssysndicaat Limburg scoren behoorlijk hoog.

Volgens de EU-SILC-enquête zou het aandeel vervangingsinkomens in Vlaanderen onder de private huurders 39% bedragen, waarvan 12% werkloos, 40% in (brug-)pensioen en 24% ziekte of invaliditeit. Het aandeel vervangingsinkomens is in het verleden onder het huurdersbondcliënteel relatief stabiel gebleven.

Bij de categorie van de vervangingsinkomens rekenen we, in lijn met de EU-SILC-enquête, enkel werkloosheidsvergoedingen, SWT, en pensioenen, ziekte en invaliditeit. We hebben hier dus de mensen met een leefloon niet in rekening genomen. Het aandeel bereikte leefloners of begunstigden van een OCMW- steun voor alle huurdersbonden samen kwam in 2022 op 442 dossiers of 4,95% van alle dossiers. Dat ligt in dezelfde lijn als in 2021 (477 dossiers).

Tellen we de bereikte huurders met een vervangingsinkomen en een leefloon op, dan landen we op 48,58%.


2.3. Alleenstaanden (met en zonder kinderen)

Het is opvallend dat de huurdersbonden de eenoudergezinnen met kinderen iets minder goed bereiken dan hun aandeel in de huurderspopulatie. Het aandeel alleenstaanden zonder kinderen bij het huurdersbondcliënteel scoort met 32,77% zelfs een pak lager dan hun aandeel in de huurderspopulatie.

Mogelijk maken huurdersgezinnen met kinderen zich sneller zorgen om hun woonsituatie. Als we alle alleenstaanden samentellen (zowel alleenstaanden zonder kinderen als eenoudergezinnen) dan blijkt dat we hen in 2022 een stuk slechter bereiken met 41,48%.

2.4. Huurders met migratieachtergrond

Het aandeel bereikte huurders met andere nationaliteit of tot Belg genaturaliseerd is in 2022 18,22%. In 2021 was dit 19,13%. We stellen een dalende trend vast aangezien het in 2020 nog 21,49% betrof en in 2019 zelfs 26,67%. Dit heeft vooral met de wijzigende dienstverlening sinds corona te maken. We weten dat werken op afspraak, via mail en zonder vrije spreekuren moeilijker is voor een deel van de personen met een migratie- achtergrond omdat er daardoor extra drempels worden opgeworpen (bv. taal). Met ongeveer één op vijf mensen met migratieachtergrond blijven we toch een behoorlijk bereik hebben.

Volgens de Woonsurvey 2018 is 16% van de private huurders van buitenlandse nationaliteit. Nu we onder de huurdersbondcliënten in 2022 13,1% huurders met een buitenlandse nationaliteit tellen, blijkt dat we deze groep net iets minder goed bereiken dan hun aandeel in de huurderspopulatie.

Bij Huurdersbond Antwerpen is het aandeel mensen met migratie-achtergrond in 2022 29,24%. Dat is een stuk lager dan in 2021 (31,53%) en dan de 40,75% in 2019 maar het blijft de huurdersbond met veruit het grootste bereik. De hoge score in Antwerpen kan deels verklaard worden door de aanwezigheid van een lokaal integratiecentrum in de Shelter en de aanwezigheid van diverse woondiensten (woonwinkel, sociaal verhuurkantoor en huurdersbond), samen met uiteraard ook het hoger aandeel mensen met migratie- achtergrond in de grootstad Antwerpen.

De huurdersbonden doen pogingen om het bereik van deze groep, die doorgaans zwak staat op de huurmarkt, te verhogen via doorverwijzingen van de collectieve leden en vroeger ook door gebruik te maken van een tolkendienst. Dat laatste is onmogelijk geworden omdat deze voor sectoren als de huurdersbonden betalend is geworden en dit voor zowel de huurdersbond als hun cliënteel dus ook onbetaalbaar blijkt. We moeten tevens vaststellen dat er een taalprobleem is met sommige huurders, waardoor men gemiddeld meer tijd moet uittrekken om hen de regelgeving uit te leggen.

We kunnen besluiten dat voor alle huurdersbonden samen blijkt dat zij inspanningen geleverd hebben om deze huurders met een migratie achtergrond beter te bereiken. Maar we kunnen er niet naast kijken dat we deze groep iets minder goed bereikt hebben dan de voorgaande jaren.


2.5. Leeftijd

We geven voor 2022 het bereik weer van de huurdersbondcliënten per leeftijdscategorie. We vergelijken dit met het Groot woononderzoek 2013 onder de private huurders in Vlaanderen, om na te gaan of we elke categorie afdoende bereiken.


Tabel 29: Leeftijdscategorieën per huurdersbond 2022 (%)



-40

40-65

00x

Xxxxxxxxxxxxx

XX Xxxxxxxxx

39,08

45,74

15,19

68,15

HB Oost-Vlaanderen

40,61

43,66

15,73

62,70

HB West-Vlaanderen

32,66

43,59

23,75

71,67

HS Limburg

31,21

50,53

18,26

52,33

HB Vlaams-Brabant

35,76

49,95

14,29

38,65

Totaal

36,83

45,67

17,51

60,85


We stellen vast dat in 2022 36,83% van het huurdersbondcliënteel onder de 40 jaar is. Dat is aanzienlijk lager dan in 2021 (met 41,22%). een goeie 41% van het huurdersbondcliënteel onder de veertig jaar is. Een iets

groter aandeel (45,67%) valt tussen 40 en 65 jaar en zowat 17,5% van de huurdersbondcliënten is ouder dan 65 (tegenover 14,33% in 2021).

Huurdersbond West-Vlaanderen bereikt het meest 65-plussers, terwijl Huurdersbond Oost-Vlaanderen het jongste huurdersbondcliënteel heeft.

Enkel voor +65-jarigen kunnen we vergelijken met de representatieve gegevens van het groot woononderzoek. Hier merken we op het eerste zicht een ondervertegenwoordiging van de 65-plussers onder het huurdersbondcliënteel. Namelijk is in 2022 17,51% van de huurdersbondcliënten 65-plusser, terwijl dit aandeel volgens het GWO 2013 21% betreft in de totale huurderspopulatie.

Geconfronteerd met deze ‘ondervertegenwoordiging’ werd als mogelijke verklaring naar voor geschoven dat de bejaarde huurders van serviceflats (recent assistentiewoningen) in de studies waren opgeteld bij de private huurders. Navraag bij het Steunpunt Wonen bevestigde dit. Huurders van serviceflats en bewoners van woonzorgcentra kunnen echter niet terecht bij een huurdersbond omdat dit een welzijnsreglementering is. Wanneer we met deze vertekening rekening houden, blijken de huurdersbonden de 65-plussers te bereiken in verhouding tot hun aandeel in de populatie.


Tabel 30: Leeftijdscategorieën private huurders volgens Groot Woononderzoek


Leeftijd referentiepersoon GWO 2013 Vlaams Gewest

18-34

26%

35-44

20,1%

45-64

32,8%

65 of ouder

21,1%

3. Huurovereenkomsten van huurdersbondcliënten


Onderstaande gegevens zijn gebaseerd op de verwerking van de gegevens uit de registratieformulieren die van ieder huurdersbonddossier worden opgemaakt. Ze worden ingegeven in een database die specifiek voor de huurdersbonden is uitgewerkt. De registratieformulieren worden echter niet altijd volledig ingevuld. Sinds 2008 kunnen we nu per gegeven of onderwerp telkens vermelden hoeveel dossiers over deze vraag zijn ingevuld en hoeveel niet. In totaal zijn er voor 2022 16.956 dossiers (2021: 15.731) waar we rekening mee houden. Dit levert de antwoordscore op die we in percentages uitdrukken. Dit moet de betrouwbaarheid van de gegevens ten goede komen en de huurdersbondmedewerkers ertoe aanzetten zorgvuldig te registreren.

Voor alle duidelijkheid geven we nog mee dat het hier allemaal huurcontracten betreft die werden opgesteld onder de regeling van de woninghuurwet of het woninghuurdecreet.

We merken nog op dat de impact van covid op de cijfers van de afgelopen jaren niet te onderschatten valt. In vergelijking met de gegevens van 2022 moeten we hier rekening mee houden. Daarenboven werden de cijfers voor provincie Antwerpen en Oost-Vlaanderen en hun steunpunten Turnhout en Waasland nu samengenomen. Ook dit is belangrijk om correcte evoluties over de jaren heen te monitoren.


3.1. De duurmodaliteiten van de huurovereenkomsten

a) De negenjarige en kortlopende huurovereenkomsten

De woninghuurwet en het Vlaams woninghuurdecreet bepalen dat in beginsel een huurovereenkomst bestemd tot hoofdverblijfplaats wordt afgesloten voor een duur van negen jaar. Hiermee wilde de wetgever een wettelijke waarborg voor voldoende woonzekerheid in de huurwet inbouwen. Hier kan echter van afgeweken worden als een schriftelijk contract wordt afgesloten voor een maximale duur (één schriftelijke verlenging inbegrepen) van drie jaar. Als geen van de partijen de huurovereenkomst van korte duur opzegt met een opzeggingstermijn van drie maanden tegen het verstrijken van de korte duur, wordt de huurovereenkomst omgezet in een negenjarige huurovereenkomst te rekenen vanaf de aanvang van het oorspronkelijke contract van korte duur.

Deze korte duur overeenkomsten zijn mogelijk gemaakt door de wetgever zowel in het belang van de verhuurder (het afsluiten van zogenaamde proefcontracten, de verhuurder die na verloop van termijn andere plannen heeft met de huurwoning) als in het belang van de huurder (die zich enkel voor een bepaalde kortere termijn wil verbinden).

De huurdersbonden hebben er van bij de totstandkoming van de Woninghuurwet in 1991 voor gewaarschuwd dat de verhuurders in meerderheid zouden opteren voor kortlopende huurovereenkomsten in plaats van negenjarige huurovereenkomsten van bij de aanvang. Nu we meer dan vier jaar na de invoering van het Vlaams Woninghuurdecreet zijn, bestaan er geen kortlopende huurovereenkomsten meer onder de Woninghuurwet.

Vanuit het oogpunt van de woonzekerheid blijft het echter nadelig voor de huurder aangezien de verhuurder tegen het einde van het kortlopend huurcontract nog steeds ongemotiveerd en zonder vergoeding kan opzeggen. Woonzekerheid is voor de huurders zo belangrijk omdat ze een voorwaarde is opdat huurders hun rechten conform de huurwetgeving zouden kunnen uitoefenen. Wanneer de huurder niet over een afdoende woonzekerheid beschikt, kan zijn houding immers worden afgestraft door de verhuurder die het huurcontract eenvoudig kan opzeggen.

Onderstaande tabel toont aan dat, ondanks dat contracten van korte duur de uitzondering zouden moeten zijn, deze toch de meerderheid van de afgesloten huurovereenkomsten onder het huurdersbondcliënteel vertegenwoordigen.

Tabel 31: Aandeel 9-jarige en kortlopende huurovereenkomsten van huurdersbondcliënten per huurdersbond 2022




Kortlopend 1 jaar


Kortlopend 3 jaar


Kortlopend andere duur

Totaal aandeel kortlopende huurcontracten


9-jarige huur- overeenkomsten

Onbepaalde duur omgezet in 9-jarige huurovereenkomst

Xxxxxx aandeel 9-jarige

huurovereenkomst


Andere

HB Antwerpen

37,15

17,29

2,75

57,19

39,40

2,28

41,68

1,13

HB Oost-

Vlaanderen

24,64

25,80

1,59

52,03

42,78

2,68

45,46

2,51

HB West-

Vlaanderen

44,60

11,53

0,73

56,86

38,28

2,43

40,71

2,43

HS Limburg

22,50

17,77

1,24

41,51

47,92

4,95

52,87

5,62

HB Vlaams-

Brabant

24,67

24,50

2,88

52,05

43,83

1,84

45,67

2,27

Totaal

33,15

18,99

1,88

54,02

41,14

2,58

43,72

2,25


Zoals men kan merken geeft de som van het aandeel kortlopende en negenjarige huurcontracten geen 100%. Dat komt omdat men uitzonderlijk ook ‘andere’ kan aankruisen, zoals contracten langer dan negen jaar en contracten voor het leven van de huurder.

De bepaling van het duurstelsel gebeurt op grond van het oorspronkelijke huurcontract. Een huurovereenkomst aangegaan voor onbepaalde duur wordt volgens de wet omgezet in een negenjarig huurcontract. Hetzelfde geldt voor de zogenaamde 3-6-9 huurcontracten die we onmiddellijk opgenomen hebben onder de negenjarige huurcontracten. Een meerderheid (54,02%) van de huurovereenkomsten valt dus onder het korte duurstelsel, alhoewel zij door de wetgever bedoeld zijn als uitzonderingsregime. Enkel voor het Huurderssyndicaat vormen de negenjarige huurovereenkomsten de meerderheid.

Bij alle andere huurdersbonden vormen in 2022 overigens net als voorheen de kortlopende huurovereenkomsten de meerderheid. Bij huurdersbond Antwerpen loopt dit zelfs op tot 57,19%. Binnen deze groep kortlopende huurcontracten voor alle huurdersbonden nemen ondertussen de éénjarige huurcontracten (33,15%) de bovenhand op de driejarige huurcontracten (18,99%) terwijl een aantal jaren terug de driejarige en eenjarige huurcontracten elkaar in evenwicht hielden. Onderzoek van het Steunpunt Ruimte en Wonen naar de AAPD huurcontractendatabank aangemaakt door de FOD Financiën en gesteund op basis van de geregistreerde huurcontracten, toont eveneens aan dat de kortlopende huurcontracten de meerderheid vormen met 53%.

Met een responsgraad van 82,16% voor alle huurdersbonden samen beschikken we over betrouwbare gegevens.

Tabel 32: Aandeel 9-jarige en kortlopende huurovereenkomsten onder het Vlaams Woninghuurdecreet van huurdersbondcliënten per huurdersbond 2022




Kortlopend 1 jaar


Kortlopend 3 jaar


Kortlopend andere duur

Totaal aandeel kortlopende huurcontracten


9-jarige huur- overeenkomsten

Onbepaalde duur omgezet in 9-jarige huurovereenkomst

Totaal aandeel 9-jarige

huurovereenkomst


Andere

HB Antwerpen

43,52

14,95

3,33

61,80

36,39

0,53

36,92

1,29

HB Oost-

Vlaanderen

29,82

21,70

2,36

53,88

42,44

0,81

43,25

2,88

HB West-

Vlaanderen

51,30

9,51

0,57

61,38

35,77

0,73

36,50

2,11

HS Limburg

27,30

16,84

2,04

46,18

47,19

1,79

48,98

4,85

HB Vlaams-

Brabant

29,31

23,06

4,10

56,47

39,66

0,86

40,52

3,02

Totaal

39,26

16,30

2,39

57,95

38,95

0,78

39,73

2,33


Zo’n 5.153 huurcontracten uit onze analyse vallen onder het Vlaams Woninghuurdecreet. We stellen vast dat sinds de invoering van het Woninghuurdecreet nog meer dan voorheen gebruik wordt gemaakt van kortlopende huurcontracten. Maar liefst 57,95% van de contracten is kortlopend, waarvan zowat 2/3 een aanvangsduur van één jaar bedraagt. Het Woninghuurdecreet is er dus niet in geslaagd om meer contract- en dus woonzekerheid te geven aan huurders aangezien verhuurders massaal, en meer dan vroeger, blijven opteren voor contracten van korte duur.


b) De effectieve woonduur van de huurders

In onderstaande tabel gaan we de effectieve woonduur na van de huurders op het moment dat ze in 2022 een beroep deden op het huuradvies van de huurdersbonden.


Tabel 32: Effectieve woonduur van de huurdersbondcliënten 2022 (%)



< 3 jaar (%)

≥ 3 en < 9 jaar (%)

≥ 9 jaar (%)

Gemiddeld aantal

maanden

HB Antwerpen

33,09

43,04

00,00

00

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

40,07

41,44

00,0

00

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

40,32

39,69

19,99

72

HS Limburg

39,79

39,26

20,95

76

HB Vlaams-Brabant

25,28

47,02

27,7

86

Alle huurdersbonden

37,13

41,67

21,21

74

Antwoordscore: 50,28%


Uit deze cijfers blijkt dat het grootste deel van de huurders die een beroep doen op de huurdersbonden (in 2022 41,67%) op dit adviesmoment de betrokken woning tussen drie en negen jaar huurt. Uiteraard zeggen deze gegevens niet wat de gemiddelde totale woonduur is van deze huurders. De gemiddelde huurdersbondcliënt blijkt in 2022 de huurwoning gedurende 74 maanden te huren, hetzij gemiddeld 6 jaar

op het moment dat er op advies wordt gekomen. Iets meer dan 1 op 5 huurdersbondcliënten bewoont de huurwoning al negen jaar of langer.

Uit het onderzoek naar segmentering op de private huurmarkt van Xxxxxxx Xxxxxx uit 2017 blijkt dat de gemiddelde woonduur voor private huurders 8,5 jaar is. Maar doordat ook een aantal huurders erg lang in de woning kunnen blijven wonen, is dit gemiddelde waarschijnlijk sterk vertekend naar boven. De mediaan lijkt dan een betere maatstaf. Uit eerder, maar gedateerd, onderzoek van Oases uit 2003 bleek al dat de helft van de huurders een woonduur kent korter dan vier jaar en dat bij de aanvang van de huurovereenkomst de meerderheid kortlopende huurovereenkomsten zijn. Er kunnen dan ook zware vraagtekens gesteld worden bij de manier waarop ons basisbeginsel van langdurige huurcontracten wordt ondergraven door kortlopende huurcontracten met daardoor ook beperktere beheersing van de huurprijzen én lagere woonzekerheid.


3.2. De aard van de huurovereenkomst

a) De hoofdverblijfplaats van de huurder

Het overgrote deel van de huurders die beroep doen op de huuradviesdiensten van huurdersbonden, bestemt de huurwoning tot zijn hoofdverblijfplaats (98,45%). In principe is dus de woninghuurwet of het woninghuurdecreet van toepassing op hun huurcontract. Andere vormen van huur zijn: huur studentenkamers, huur van garages of tweede verblijven, huur door vzw’s, huur van beroepslokalen door zelfstandige beroepen, … . Onderstaande tabel toont het grote gewicht bij het huurdersbondcliënteel van de huurders die de huurwoning tot hoofdverblijfplaats bestemmen.


Tabel 33: Aandeel hoofdverblijfplaats huurdersbondcliënten 2022



Hoofdverblijf

Xxxx

Xxxxxxxx

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

HB Antwerpen

4.532

98,35

63

1,37

13

0,28

HB Oost-Vlaanderen

3.461

98,35

55

1,56

3

0,09

HB West-Vlaanderen

3.107

98,67

39

1,24

3

0,10

HS Limburg

1.206

99,10

8

0,66

3

0,25

HB Vlaams-Brabant

1.316

97,99

18

1,34

9

0,67

Alle huurdersbonden

13.622

98,45

183

1,32

31

0,22

Antwoordscore: 81,6%


b) Aandeel schriftelijke en mondelinge huurovereenkomsten

De wetgever heeft met de wet van 26 april 2007 houdende wijziging van de woninghuurwet ook bepaald dat woninghuurovereenkomsten (en huurcontracten voor studentenkamers) schriftelijk moeten worden afgesloten. Een schriftelijk huurcontract, aldus de wetgever, biedt meer garanties dat zowel de verhuurder als de huurder beter op de hoogte zijn van hun overeenkomstige rechten en plichten. Voor de lopende mondelinge huurovereenkomsten, kan de partij die hierbij het meest belang heeft van de andere partij eisen dat de mondelinge huurovereenkomst wordt omgezet in een schriftelijke. Gaat de andere partij niet akkoord, dan kan de eisende partij binnen de acht dagen de vrederechter vragen om bij vonnis de mondelinge huurovereenkomst om te zetten in een schriftelijke huurovereenkomst. De realiteit leert echter dat deze laatste bepaling nauwelijks wordt ingeroepen.

Ook het Vlaams Woninghuurdecreet bewandelt dezelfde weg en bepaalt dat een huurovereenkomst bij geschrift moet worden gesloten en somt zelfs op wat deze huurovereenkomst minstens moet bepalen.

Beide maatregelen (veralgemening van geregistreerde én schriftelijke huurovereenkomsten) zorgen ervoor dat de wetgever een beter zicht krijgt op de evolutie van de huurprijzen en eventuele differentiaties tussen de regionale huurmarkten.


Tabel 34: Aandeel schriftelijke en mondelinge huurovereenkomsten 2022-2021



2022

2021

Schriftelijk

Mondeling

Schriftelijk

Mondeling

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

HB Antwerpen

4.600

99,35

29

0,63

3.448

99,22

27

0,78

HB Oost-Vlaanderen

3.467

98,86

40

1,14

2.197

99,10

20

0,90

HB West-Vlaanderen

3.103

99,17

24

0,77

2.848

99,10

26

0,90

HS Limburg

1.635

99,39

10

0,61

1.289

99,15

11

0,85

HB Vlaams-Brabant

1.451

98,71

19

1,29

2.020

98,87

23

1,13

Stpt Waasland

x

x

x

x

961

98,26

17

1,74

Stpt Turnhout

x

x

x

x

810

98,66

11

1,34

Alle huurdersbonden

14.256

99,13

122

0,85

13.573

99,02

135

0,98

Antwoordscore: 84,81%


De overgrote meerderheid van de huurovereenkomsten werd schriftelijk opgemaakt. In 2022 ging het om 99,13%. Het zeer laag aandeel mondelinge huurovereenkomsten is te verklaren door de wijziging van de woninghuurwet in 1997 waardoor huurovereenkomsten schriftelijk moeten worden gesloten als de verhuurder over het dwingend recht wil beschikken om de huurprijs jaarlijks aan te passen aan de schommelingen van de levensduurte (de gezondheidsindex). Bovendien is een geschreven contract een wettelijke vormvereiste om een contract voor korte duur te kunnen afsluiten.


c) Aandeel geregistreerde en niet-geregistreerde huurcontracten

De federale wetgever heeft via de Programmawet van 27 december 2006 maatregelen genomen zodat alle schriftelijke huurcontracten geregistreerd zouden worden. Verhuurders en huurders die hun huurcontract nog niet hadden laten registreren (wat nochtans een fiscale verplichting is) kunnen dat sinds 1 januari 2007 gratis doen. Sinds 1 juli 2007 ligt de plicht tot registratie van woninghuurovereenkomsten bij de verhuurder.

Deze verplichting is van dwingend recht. Dit betekent dat er bij contract niet van afgeweken kan worden. Is het schriftelijk huurcontract meer dan 2 maanden na ondertekening nog niet geregistreerd, dan is door de verhuurder een boete verschuldigd. Ook kunnen huurders de schriftelijke negenjarige huurovereenkomst die niet geregistreerd is op de datum van opzegging door de huurder opzeggen zonder een opzegtermijn van drie maanden te moeten hanteren en zonder opzegvergoeding (3, 2 of 1 maand huur bij negenjarige huurcontracten) of met anderhalve, een maand of een halve maand huur bij huurcontracten van korte duur. Deze maatregelen moeten verhuurders aanzetten tot registratie van het (lopende) huurcontract. Met het arrest van het Grondwettelijk Hof van 1 december 2011 kunnen ook mondelinge huurovereenkomsten worden opgezegd zonder opzegtermijn en -vergoeding.

Enkel schriftelijke huurovereenkomsten kunnen geregistreerd worden onder de woninghuurwet. De registratie van een huurovereenkomst is een van de manieren waarop een huurcontract vaste datum kan krijgen. Een huurcontract dat vaste datum krijgt, is tegenstelbaar aan de verkrijger (koper). Dit betekent dat

de verkrijger de huurovereenkomst moet respecteren en in alle rechten en plichten van het oorspronkelijke huurcontract treedt. Dit is de regeling van toepassing in het gemeen huurrecht.

De regeling van de woninghuurwet en het woninghuurdecreet wijkt echter af van de regeling in het gemeen huurrecht. Deze huurovereenkomsten zijn immers steeds tegenstelbaar aan de verkrijger, ongeacht of ze vaste datum hebben of niet.

Als het huurcontract onder de woninghuurwet geen vaste datum heeft op het moment van de eigendomsoverdracht, kan de verkrijger wel aanspraak maken op de mogelijkheden tot vervroegde en verkorte opzeggingsmogelijkheden. Zo kan de nieuwe eigenaar binnen een termijn van drie maanden te rekenen vanaf het verlijden van de notariële akte, de negenjarige huurovereenkomst opzeggen met drie maanden voor eigen betrekking van hemzelf of de door de wet begunstigde familieleden, voor verbouwingswerken of ongemotiveerd met betaling van een opzeggingsvergoeding. Bij deze drie tussentijdse opzegmogelijkheden hoeft de nieuwe verhuurder dus het verstrijken van een driejarige periode niet af te wachten. De wettelijke tussentijdse opzegmogelijkheden van de negenjarige huurovereenkomsten zijn immers niet van toepassing op de kortlopende huurcontracten. Contracten onder het nieuwe woninghuurdecreet moeten, los van de registratie of een andere vorm van verkrijging van vaste datum, door de verkrijger gehonoreerd worden waardoor enkel de wettelijke opzeggingsmogelijkheden geldig zullen zijn, zoals die ook golden voor de oorspronkelijke verhuurder.

De registratie van een huurovereenkomst is een wettelijke fiscale verplichting. Deze verplichting wordt echter nauwelijks gecontroleerd. Tot en met 31 december 2006 legde de fiscale wetgeving de verplichting tot registratie bij beide partijen (verhuurder(s) en huurder(s)). Het overgrote gedeelte van de huurcontracten wentelde deze verplichting en de hiermee verbonden kosten af op de huurder. Deze contractuele afwenteling was rechtsgeldig aangezien geen enkele dwingende rechtsregel uit het huurrecht zich hiertegen verzette. De huurders hebben echter nooit systematisch werk gemaakt van deze registratieplicht, waar ze overigens zelf geen enkel belang bij hadden. De huurdersbonden hebben sinds de totstandkoming van de woninghuurwet de huurders dus enkel actief geadviseerd om het huurcontract te laten registreren in geval van een nakende verkoop van de woning bij een negenjarige huurovereenkomst.

Het lijdt geen twijfel dat verhuurders eenzijdig schriftelijke huurcontracten hebben laten registreren. In de meeste gevallen brengt de verhuurder de huurder hiervan niet op de hoogte. Ook het registratiekantoor brengt de huurder niet op de hoogte als het schriftelijk huurcontract is geregistreerd op verzoek van de verhuurder. Veel huurders weten dus niet of hun huurcontract wel of niet geregistreerd is en moeten eerst informatie inwinnen bij het registratiekantoor. Het VHP en de huurdersbonden betreuren dat bij de nieuwe regeling de huurder niet systematisch op de hoogte wordt gebracht wanneer de verhuurder de huurovereenkomst laat registreren.

De cijfergegevens hieronder moeten dan ook correct worden geïnterpreteerd. Deze tabel zegt niets over welk aandeel van de schriftelijke huurcontracten effectief is geregistreerd, maar wel welk het aandeel is van de schriftelijke huurcontracten waarvan de huurder weet of het geregistreerd is.

Tabel 35: Aandeel kennis geregistreerde schriftelijke huurcontracten 2022



Geregistreerd

Niet geweten

Niet geregistreerd

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

HB Antwerpen

590

35,58

998

58,50

118

6,92

HB Oost-Vlaanderen

731

34,93

1249

59,68

113

5,40

HB Xxxx-Xxxxxxxxxx

0000

57,21

638

32,04

214

10,75

HS Limburg

250

38,94

347

54,05

45

7,01

HB Vlaams-Brabant

221

25,32

592

67,81

60

6,87

Alle huurdersbonden

2.931

40,12

3.824

52,35

550

7,53

Antwoordscore: 53,63%


Uit bovenstaande tabel blijkt dus niet dat slechts een minderheid in 2022 (40,12%) van de huurdersbondcliënten over een geregistreerd schriftelijk huurcontract beschikt. Juister is te stellen dat maar 40,12% er weet van heeft. Dit is sinds 2014 een gelijkaardig aandeel. In 2007 was dit echter maar 15,1% en in 2013 24,7%. De wetswijziging uit 2007 blijkt dus duidelijk effect te sorteren. We zien ook dat het aantal huurders die hier kennis van heeft echter sinds 2014 stagneert.

In werkelijkheid ligt het aandeel geregistreerde huurcontracten zeker stukken hoger (zie infra). Hoewel het percentage huurdersbondcliënten dat met zekerheid weet dat zijn huurcontract is geregistreerd gestegen over een lange termijn, toch blijft een meerderheid onder de huurdersbondcliënten (52,35%) daar onwetend over. Voor 2022 weten we dat amper 7,53% van de huurders weet dat zijn huurcontract niet geregistreerd is.

In geval van een nakende verkoop en als de huurder een negenjarige huurovereenkomst heeft onder de woninghuurwet, adviseert de huurdersbond om het huurcontract toch nog te laten registreren. Zo kan men de verkorte en vervroegde opzegmogelijkheden van de nieuwe verhuurder voorkomen. Wil de huurder echter een negenjarig huurcontract opzeggen, dan is het noodzakelijk dat hij weet of de verhuurder zijn huurcontract heeft laten registreren. Is het geregistreerd, dan moet hij een opzegtermijn van drie maanden hanteren met eventuele opzeggingsvergoeding voor vroegtijdige beëindiging. Is het contract op het moment van opzegging niet geregistreerd dan is geen opzegtermijn- of opzegvergoeding verschuldigd.

Het valt zeer te betreuren dat een meerderheid van de huurders die zou willen opzeggen dat niet weet en dus eerst het registratiekantoor of Xxxxxxxx.xx moet raadplegen. Dit is vanuit het oogpunt van rechtszekerheid onaanvaardbaar. Helemaal erg wordt het wanneer het databestand van geregistreerde huurovereenkomsten bij het registratiekantoor niet op punt staat en het registratiekantoor niet met zekerheid kan stellen of het huurcontract al dan niet geregistreerd is. Al sinds 2013 krijgen huurders bij diverse registratiekantoren te horen dat volgens hun informatie het huurcontract niet was geregistreerd, maar dat ze hierover geen 100% uitsluitsel kunnen bieden. De huurdersbonden dringen er op aan dat in de toekomst de regelgeving zo aangepast wordt dat de verhuurder bij registratie van het huurcontract de huurder op de hoogte brengt wanneer het huurcontract is geregistreerd. Zodoende moeten huurders van een negenjarig huurcontract zich niet eerst informeren bij het registratiekantoor welke opzegtermijn ze moeten hanteren of, nog erger, in de onwetendheid blijven, als het registratiekantoor hen hierover geen absoluut uitsluitsel kan geven. Bovendien moet, gezien de ingrijpende rechtsgevolgen, de verstrekte informatie door het registratiekantoor honderd procent waterdicht zijn. Dat zou eigenlijk een evidentie moeten zijn.

Zoals gesteld, is de verhuurder beter geplaatst om met zekerheid te weten of het huurcontract al dan niet geregistreerd is. Het Groot Woononderzoek 2013 heeft deze vraag gesteld aan de verhuurder met resultaat in onderstaande tabel.

Tabel 35bis: Zijn de huurcontracten voor deze woning(en) geregistreerd bij het bevoegde registratiekantoor? Particuliere verhuurders, Vlaanderen, GWO 2013



%

Allemaal

72,8

Een gedeelte ervan

2,9

Geen

24,4

Totaal

100,0

N=636.


Hieruit blijkt dat 24,4 % van de verhuurders stelt dat hun huurcontract(en) niet is geregistreerd. Dat is dus een pak hoger dan het aandeel huurderscliënten dat weet dat het huurcontract niet geregistreerd is. Mogelijks is dit aandeel niet geregistreerde huurcontracten hoger bij de kortlopende huurcontracten, omdat de wetgever hier geen burgerrechtelijke sanctie in de woninghuurwet bepaalde, wat gelukkig met het Vlaams Woninghuurdecreet wordt ondervangen.


3.3. De verhuurders

In onderstaande tabel gaan we na wie als verhuurder optreedt. In het bijzonder interesseert ons welk marktaandeel de commerciële verhuurkantoren vertegenwoordigen. Hierbij brengen we zowel de activiteiten van vastgoedmakelaars, rentmeesters als vastgoedbemiddelaars die verhuurder en huurder met elkaar in contact brengen in rekening. We stellen de huurders die een beroep doen op het advies van de huurdersbond de vraag: “Via wie is de verhuring verlopen?”. Op die manier krijgen we een zicht op het aandeel huurdersbondcliënten dat geconfronteerd wordt met een professionele vastgoedmakelaar.

Daarnaast interesseert hun aandeel ons om een tweede reden. Op 12 januari 2007 is immers het Koninklijk Besluit betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars uitgevaardigd. Dit KB is een uitwerking van de wet op de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument dat ondertussen vervangen is door de wet betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming van 6 april 2010. Het Koninklijk Besluit wil de contractuele verhoudingen tussen vastgoedmakelaars en hun cliënten evenwichtiger regelen en de belangen van de consumenten beter beschermen. Jammer genoeg wordt door dit KB de huurder in zijn relatie met de vastgoedmakelaar niet als consument beschouwd, zodat hij deze bescherming misloopt. Nochtans zou een betere bescherming van de huurder ten aanzien van vastgoedmakelaars zeker op zijn plaats zijn.

Door de cliënten van huurdersbonden worden soms volgende problemen gemeld:

Verboden koppelverkoop: de bemiddeling of ondertekening van het huurcontract wordt gekoppeld aan het verplicht aangaan of kopen van bepaalde diensten of producten aangeboden door de vastgoedmakelaar.

Op 7 augustus 2009 is de “De wet tot aanvulling van de woninghuurwet met betrekking tot aanrekening van bemiddelingskosten van een derde aan de huurder” in het Belgisch Staatsblad verschenen. Dit betekent dat de verhuurder of het vastgoedkantoor de huurder niet langer een vergoeding mag aanrekenen voor de verhuurbemiddeling door het vastgoedkantoor, als de huurder niet de opdrachtgever is. De nieuwe regeling is in voege sinds 17 augustus 2009 op alle lopende en nieuwe huurcontracten. De huurdersbonden hebben vastgesteld dat de meerderheid van de vastgoedmakelaars deze regelgeving respecteert maar een belangrijk aandeel deze regelgeving die van dwingend recht is toch tracht te omzeilen. Zij doen dit door de huurder een vergoeding voor ‘administratiekosten’ te vragen of door de kosten voor de plaatsbeschrijving fors op te trekken.

Sommige vastgoedkantoren hanteren eigen modelhuurcontracten die bol staan van bepalingen die nadelig zijn voor de huurder. Deze praktijken worden niet gevat door het KB inzake vastgoedbemiddeling. Een deel van deze bepalingen is nietig, want strijdig met dwingende rechtsregels. Andere bepalingen zijn wel geldig omdat hier afgeweken wordt van de aanvullende of suppletieve bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek.

Sommige vastgoedmakelaars weigeren systematisch bepaalde categorieën van kandidaat-huurders, zoals OCMW-cliënten, mensen met migratie-achtergrond en mensen met een beperking, ook als hier niet steeds redelijke en objectieve gronden voor zijn. Deze handelswijze is strijdig met de antidiscriminatiewetgeving, maar is moeilijk te bewijzen. Ook sommige private verhuurders maken zich hier trouwens schuldig aan.

Tenslotte hanteren sommige vastgoedkantoren zeer uitgebreide inlichtingenfiches voor de kandidaat-huurders en vragen informatie op van de werkgever, de vorige verhuurder tot de plaats van geboorte, hoewel dit discriminatiegevoelige informatie betreft. Op 18 maart 2009 heeft de Privacycommissie hierover een aanbeveling nr. 01/2009 gepubliceerd, die men onder de titel ‘Aanbeveling aan de verhuurders en vastgoedmakelaars betreffende de verwerking van gegevens van kandidaat-huurders’ kan raadplegen op de website (xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xx/xxxxxxxxx/xxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxx/). Sommige van de door vastgoedmakelaars gevraagde inlichtingen zijn overdadig en dus strijdig met de wet op de privacy, terwijl andere inlichtingen zoals bijvoorbeeld de geboorteplaats of nationaliteit ronduit discriminatiegevoelig zijn.

De laatste paar jaren zien we ook het fenomeen van de huurbelofte verder opkomen. In dit systeem dienen huurders, om voorgesteld te worden aan de verhuurder als kandidaat, eerst een bedrag te betalen ter verzekering dat ze effectief het pand willen huren.

Alhoewel het in 2006 gewijzigde Koninklijk Besluit houdende deontologie van de vastgoedmakelaars de waardigheid van het beroep en onafhankelijkheid hoog in het vaandel plaatste, wordt dit niet steeds zo beleefd door de huurders. Zij ervaren de vastgoedmakelaar eerder als een verlengstuk van de verhuurder. De kwaliteit en klantvriendelijkheid van de dienstverlening door vastgoedmakelaars is zeer uiteenlopend.


Tabel 36: Verhuurd via soort verhuurder in 2022



HB

Antwerpen

HB Oost-

Vlaanderen

HB West-

Vlaanderen

HS Limburg

HB Vlaams-

Brabant

Totaal

#

%

#

%

#

%

#

%

#

%

#

%

Eigenaar

2784

83,52

2148

74,89

1365

55,18

569

72,3

789

89,44

7655

74,01

Immo- kantoor


376


11,28


507


17,68


895


36,17


174


22,11


46


5,22


1998


19,32

Onder-

verhuurder


5


0,15


12


0,42


7


0,28


0


0,00


1


0,11


25


0,24

SVK


28


0,84


43


1,50


65


2,63


12


1,52


22


2,49


170


1,64

SHM

124

3,72

142

4,95

123

4,97

28

3,55

21

2,38

438

4,24

OCMW/

Stad


9


0,27


6


0,21


11


0,44


1


0,13


1


0,11


28


0,27

Andere

7

0,21

10

0,35

8

0,32

3

0,38

2

0,23

30

0,29

Antwoordscore: 75,94%

Het aandeel huurdersbondcliënten dat via een vastgoedkantoor huurt, bedraagt in 2022 19,32%. Dat is gelijkaardig aan 2021 en 2020. Tussen 2009 en 2013 betrof het nog percentages tussen 25 en 28%. Tussen 2014 en 2017 zakte dit naar 21 à 23% om in 2018 onder de 20% te duiken. Nu blijven we dus hangen rond de 19%.

We zien toch grote verschillen tussen de huurdersbonden onderling. Huurdersbond West-Vlaanderen scoort ook in 2022 veruit het hoogst met 36,17%. Bij Huurdersbond Antwerpen en vooral Vlaams-Brabant zien we dat dit aandeel opvallend laag blijft.

Volgens de woonsurvey 2018 wordt 66% van de huurwoningen verhuurd door particuliere verhuurders (private eigenaars van huurwoningen), wat een hoog aandeel is in internationaal perspectief (Crook & Kemp, 2014). 39% doet dit zonder bemiddeling, 24,6% via bemiddeling van een vastgoedkantoor en 2,6% via een sociaal verhuurkantoor.

Bij het huurdersbondcliënteel huurt de meerderheid rechtstreeks van de private verhuurder, namelijk 74,01%. Dat is zowat 5% hoger dan eind jaren 2000, maar ligt in lijn met de afgelopen vijf jaar. Sinds 2014 weten we tevens welk aandeel van de verhuurders een patrimoniumvennootschap is. 7,67% van alle verhuringen vindt plaats via professionele verhuurders.

Uit de statistieken blijkt dat ook huurders van sociale verhuurkantoren bij de huurdersbonden voor huuradvies terechtkunnen. Hun aandeel in het huurdersbondcliënteel blijft klein (1,64%), net zoals de onderverhuurders (0,24%) en de huurders van stad of OCMW (0,27%)

Het aandeel huurders van een sociale huisvestingsmaatschappij is in 2022 4,24%. Dat is een daling tegenover de afgelopen jaren. We blijven hier wel rond de grens van 5% die in 2018 voor het eerst in 10 jaar tijd werd gehaald. Toch scoren we nog steeds erg laag in verhouding tot het aandeel sociale huur in de Vlaamse huurmarkt (ongeveer 20%). Dit moet echter genuanceerd worden. Het betreft hier enkel de dossiers van sociale huurders met een individueel contact en advies. Het overgrote deel van betwistingen met sociale huisvestingsmaatschappijen hebben een collectief karakter waarover collectieve dossiers worden aangelegd (bv kosten en lasten, boetes voor zwerfvuil, renovatieplannen, enz.). Uiteraard is het ook logisch dat de huurdersbonden zich vooral richten op de private huurmarkt waar de problemen inzake woonzekerheid, kwaliteit en betaalbaarheid zich veruit het scherpst stellen.

We stellen dus tot onze tevredenheid vast dat sociale huurders de weg vinden naar de huurdersbond, maar helaas nog veel te weinig. We vermoeden zelfs dat vele sociale huurders niet weten dat ze voor deze materie ook bij een huurdersbond terecht kunnen. Mogelijks moeten we op gezette tijden campagnes voeren opdat ook de sociale huurders beter de weg naar een huurdersbond zouden vinden.

Onder ‘andere verhuurders’ verstaan we onder meer verhuring door rechtspersonen of handelshuurders of zelfs kerkfabrieken. Hun aandeel blijft ook in 2022 verwaarloosbaar klein met 0,29% van de verhuurders.

4. Het woningtype


Er zijn heel wat verschillende woningtypes. We onderzoeken hieronder in welk type woning de mensen die zijn langsgekomen bij de huurdersbond effectief wonen.


Tabel 37: Het type huurwoning 2022



HB

Antwerpen

HB Oost-

Vlaanderen

HB West-

Vlaanderen

HS Limburg

HB Vlaams-

Brabant

Totaal

#

%

#

%

#

%

#

%

#

%

#

%

Rijwoning

182

5,52

493

18,39

368

15,28

46

5,85

108

12,18

1.197

11,90

Open

bebouwing

115

3,48

182

6,79

123

5,11

101

12,85

66

7,44

587

5,83

Halfopen

bebouwing

59

1,79

203

7,57

170

7,06

78

9,92

59

6,65

569

5,65

Verdieping in

huis

7

0,21

22

0,82

8

0,33

7

0,89

6

0,68

50

0,50

Appartement

2.714

82,24

1574

57,7

1.561

64,80

500

63,61

529

59,64

6.851

68,08

Studio

180

5,45

125

4,66

108

4,48

34

4,33

78

8,79

525

5,22

Kamer

18

0,55

40

1,49

20

0,83

4

0,51

23

2,59

105

1,04

Villa/

herenhuis

3

0,09

16

0,6

15

0,62

0

0,00

6

0,68

40

0,40

Andere

22

0,66

53

1,98

36

1,49

16

2,04

12

1,35

139

1,38

Antwoordscore: 73,87%


In totaliteit zien we over de tijd grote wijzigingen inzake het type huurwoning van huurders die de weg naar de huurderbonden vonden. In 2022 woonde 68,08% van de bereikte huurders in een appartement. Dat is opnieuw iets meer dan in 2021 met 66,75% en 2020 met 65,49%. Over de tijd heen zien we dit aandeel structureel stijgen (2019: 64,83% 2018: 64,55%, 2017: 62,99%, 2016: 62,68%, 2015: 63,04%).

De cijfers tonen trouwens aan dat inzake appartementen Huurdersbond Antwerpen bovenmodaal scoort met 82,24%. Tien jaar geleden schommelde het percentage appartementen in Antwerpen zelfs maar rond de 70%. Ook bij de andere huurdersbonden merken we over de jaren heen beperkte schommelingen in het aandeel appartementen met een stijgende tendens.

De rijwoning is in 2022 goed voor 11,9% van de huurwoningen. In totaal zakt dit aandeel stelselmatig en was dit 10 jaar terug om en bij de 15%. Eenzelfde trend stellen we vast bij de halfopen en open bebouwing die in 2022 samen 11,48% bedroeg.

Precies 23,78% van het huurdersbondcliënteel huurt in 2022 een eengezinswoning (24,79% in 2021; 25,25%

in 2020; 25,88% in 2019 en 26,07% in 2018), terwijl de meerderheid (74,84%) een meergezinswoning betrekt

(74,02% in 2021; 73,58% in 2020, 74,12% in 2019 en 73,93% in 2018). Ook deze aantallen zijn dus vergelijkbaar met voorgaande jaren.

In de tabel hieronder vergelijken we in functie van het type woning het huurdersbondcliënteel met cijfergegevens over de Vlaamse private huurderspopulatie en de totale Vlaamse populatie. Laatstgenoemde gegevens zijn gesteund op het Groot Woononderzoek 2013. Dat onderzoek bevestigt de toename en het

overgewicht van appartementen in het aanbod op de private huurmarkt, dit in tegenstelling tot de eigendomsmarkt, waar het heersend type nog steeds dit van de eengezinswoning is.


Tabel 38: Woningtype huurdersbondcliënteel (2022), Vlaamse private huurderspopulatie en gemiddelde Vlaamse populatie (2013)



Meergezinswoningen

Eengezinswoningen

Huurdersbonden 2022

74,84%

23,78%

Vlaamse private huurders

74%

26%

Totale Vlaamse populatie

30%

70%

5. De financiële aspecten


Deze cijfers zijn gebaseerd op de huurdersbondcliënten die in 2022 zijn langsgekomen bij een huurdersbond in Vlaanderen. Het betreft voor alle duidelijkheid dus geen representatieve steekproef voor alle Vlaamse huurders. Bij gebrek aan de opmaak van een representatieve geactualiseerde huurprijsdatabank voor de Vlaamse private huursector, zijn deze cijfers echter zeer waardevol om de evoluties op de Vlaamse huurmarkt waar te nemen. Om onrealistische gegevens, die eventueel bij vergissing werden ingevoerd, te vermijden, werden huurprijzen onder de 50€ en boven 3.500€ niet weerhouden. We stippen nog aan dat de huurdersbonden door de impact van corona in de voorgaande jaren een iets andere huurderspopulatie hebben bereikt (zie eerder), wat logischerwijs ook een impact kan hebben op deze cijfers. Ook werden de steunpunten Turnhout en Waasland ondergebracht in de provinciale huurdersbonden Antwerpen en Oost- Vlaanderen. Tot slot zegt een evolutie in de huurprijs niet automatisch iets over de evolutie in woningkwaliteit, aangezien de woningkwaliteit niet wordt geregistreerd.


5.1. Huurprijs

a) De gemiddelde en de mediaan huurprijzen


Tabel 39: Gemiddelde en mediaan huurprijs over de jaren heen van de huurdersbondcliënten



Gemiddelde (€)

Mediaan (€)

2013

545

550

2014

574,45

550

2015

590,22

560

2016

588,59

575

2017

600,63

594,28

2018

614,11

600

2019

625,69

609

2020

644

630

2021

655,89

645

2022

678,48

660


De gemiddelde huurprijs voor alle huurdersbondcliënten in Vlaanderen bedraagt in 2022 678,48 euro. Dat is een stijging met 3,44% tegenover 2021 toen de gemiddelde huurprijs 655,89 euro bedroeg. Dat is een stuk lager dan de stijging van de gezondheidsindex die in dezelfde periode 8,72% bedroeg. We berekenen de gezondheidsindex aan de hand van de maand juni van 2022 (121,02) en 2021 (111,31) met als basis 2013. Uiteraard geeft de mediaanhuurprijs een beter beeld dan de gemiddelde huurprijs. De mediaan steeg tussen 2021 en 2022 met 15 euro of 2,33%. De mediaan huurprijs bij de huurderbondleden bedraagt 660€ in 2022. Vergelijk dit met de mediaan huurprijs volgens de Woonsurvey 2018 voor private huurwoningen. Deze bedroeg in 2018 622 euro.

Het is logisch, maar uitzonderlijk, dat de huurprijzen minder stegen dan de gezondheidsindex in het eigenaardige jaar 2022. Zo worden dermate grote stijgingen vaak niet in één keer bij de huurprijs doorgerekend bij het afsluiten van een nieuw huurcontract en is er in oktober een blokkering geweest van de indexering voor energieverslindende panden. We verwachten dat de komende jaren stelselmatig de

huurprijzen van nieuwe huurcontracten een inhaalbeweging zullen maken en terug sneller zullen stijgen dan de gezondheidsindex.

Als we de evolutie van de mediaanhuurprijs bij de huurdersbondcliënten over de afgelopen vijf jaar (periode 2018-2022) vergelijken, dan komen we tot een stijging van 10%, wat iets lager is dan de stijging van de gemiddelde huurprijs (10,48%) en een stuk lager dan de gezondheidsindex (13,09%). Bekijken we de evolutie binnen het laatste decennium, dan stellen we vast dat de gemiddelde huurprijs gestegen is met 133,48 euro per maand (+24,5%) en de mediaan huurprijs met 110 euro (+20%).

Dit is het algemene beeld van de huurprijzen. We zien echter grotere schommelingen wanneer we kijken naar de huurprijzen per huurdersbond of wanneer we het soort huurwoning in rekening brengen. We maken ook de combinatie van beide componenten om een diepgaander beeld te krijgen.


b) De huurprijsvorken per huurdersbond

Nu focussen we eerst op de evolutie van de gemiddelde huurprijzen per huurdersbond.


Tabel 40: Gemiddelde huurprijzen, mediaan huurprijzen en huurprijsklassen onder de huurdersbondcliënten per huurdersbond (2022)



HB

Antwerpen

HB Xxxx-

Xxxxxxxxxx

XX Xxxx-

Xxxxxxxxxx

XX Xxxxxx-

Xxxxxxx

XX Xxxxxxx

Totaal

<325

1,57%

3,33%

2,64%

2,13%

2,55%

2,35%

325-400

2,55%

2,48%

2,73%

2,13%

3,70%

2,61%

400-475

6,74%

5,44%

7,50%

6,24%

6,71%

6,59%

475-550

10,83%

8,98%

13,53%

8,79%

11,57%

10,96%

550-625

17,50%

15,52%

21,03%

12,20%

18,75%

17,57%

625-700

17,53%

17,90%

19,80%

16,45%

16,20%

18,04%

700-775

16,19%

15,84%

14,57%

15,89%

19,44%

15,84%

775-850

10,66%

11,14%

8,53%

10,21%

10,65%

10,18%

>=850

16,42%

19,38%

9,67%

25,96%

10,42%

15,86%


HB

Antwerpen

HB Oost-

Vlaanderen

HB West-

Vlaanderen

HB Vlaams-

Brabant

HS Limburg

Totaal

Gemiddelde

€686,91

€693,75

€639,12

€734,35

€654,04

€678,48

Mediaan

€670

€683,23

€630

€700

€650

€660

Gemiddelde

2021

€664,36

€680,46

€612,45

€716,5

€616,34

€655,89

Mediaan

2021

€650

€655

€600

€695

€630,41

€645

Tabel 40bis: Antwoordscore op vraag inzake huurprijzen in 0000



Xxxxxxxxxxxxx (%)

XX Xxxxxxxxx

67,45

HB Oost-Vlaanderen

54,72

HB West-Vlaanderen

68,27

HS Limburg

35,82

HB Vlaams-Brabant

53,57

Totaal HB’s

60,26


In absoluut aantal dossiers waar de huurprijs werd aangegeven, komen we bij Huurdersbond Antwerpen op 3.057, voor Huurdersbond Oost-Vlaanderen op 1.894, voor Huurdersbond West-Vlaanderen op 2.121, voor Huurderssyndicaat Limburg op 432, voor Huurdersbond Vlaams Brabant op 705. In totaal werden dus 8.209 huurprijzen geanalyseerd.

Merk op dat de stijging van de gemiddelde huurprijs bij Huurdersbond Oost-Vlaanderen in 2022 1,95% bedraagt. Over de laatste vijf jaar bekeken, is er een stijging met 8,01% terwijl over diezelfde periode de gezondheidsindex steeg met 13,09%. De gemiddelde huurprijs is er nu 693,75 euro.

Bij Huurdersbond Antwerpen noteren we voor 2022 een gemiddelde huurprijs van € 686,91 (+3,39%). Zo stijgen de Antwerpse huurprijzen ook trager dan de gezondheidsindex (8,72%). Analyseren we over een termijn van vijf jaar, dan betekent dit tussen 2018 en 2022 een stijging van maar liefst 12,95%. Dat is erg gelijkaardig aan de gezondheidsindex over die periode (13,09%).

De gemiddelde huurprijs bij Huurdersbond West-Vlaanderen bedraagt voor 2022 € 639,12. Een stijging van 4,35%. Over de afgelopen vijf jaar heen bedraagt de stijging 9,97%. Deze stijging is iets minder sterk dan de gezondheidsindex. Deze provincie blijft duidelijk de provincie met de laagste gemiddelde huurprijzen.

De gemiddelde huurprijs voor Huurderssyndicaat Limburg bedroeg in 2022 € 654,04. Dat is een stijging met 6,12% nadat we in 2021 een lichte daling (met 0,34%) vaststelden. Over de afgelopen vijf jaar tekenen we een stijging op van 10,4%, wat iets minder is dan de stijging van de gezondheidsindex in dezelfde periode.

De gemiddelde huurprijs voor Vlaams-Brabant bedroeg in 2022 € 734,35. Dat is een stijging met 2,49%. Over de laatste vijf jaar tijd stijgt deze gemiddelde huurprijs met 11,97%. De huurprijzen in Vlaams-Brabant zijn het hoogst van alle provincies en zijn zelfs 14,9% hoger dan in de goedkoopste provincie West-Vlaanderen.


Tabel 41: Gemiddelde huurprijzen Woonsurvey 2018 en mediaanhuurprijzen alle huurdersbondcliënten 2018-2022 (Woonsurvey 2018, Hiva- Ku Leuven en eigen cijfers)



Gemiddelde huurprijs

Woonsurvey 2018

€637

Huurdersbonden 2018

€614

Huurdersbonden 2019

€626

Huurdersbonden 2020

€644

Huurdersbonden 2021

€656

Huurdersbonden 2022

€678


Volgens de resultaten van de Woonsurvey 2018 bedraagt de gemiddelde huurprijs €637. Dat ligt hoger dan het gemiddelde van de huurdersbonden in datzelfde jaar (€614). Er zijn geen mediaanhuurprijzen vindbaar

in deze woonsurvey. We hebben deze zelf opgevraagd bij het Steunpunt Wonen en kregen door dat de mediaan huurprijs in 2018 volgens hun onderzoek 622 euro bedroeg. Voor de huurdersbonden bedroeg de mediaan in 2018 dan weer 600 euro. Dat de gemiddelde huurprijs en de mediaan huurprijs iets lager ligt dan uit survey-onderzoek, heeft naar alle waarschijnlijkheid te maken met het feit dat de huurdersbonden beter de meest kwetsbare huurders bereiken.

Uit die wetenschappelijke onderzoeken blijkt trouwens een groot betaalbaarheidsprobleem op de private huurmarkt. Zo blijkt dat het aandeel huurders met een woonquote van meer dan 30% gestegen is van 39,2% in 2005 naar liefst 51,7% of meer dan de helft van de private huurders in Vlaanderen 2013. In de woonsurvey 2018 stellen we datzelfde schrikbarende aandeel vast dat meer dan één derde van zijn inkomen aan huur betaalt.


c) Huurpijzen volgens type woning

Hieronder onderzoeken we of er ook verschillen zijn in de huurprijzen volgens type woning. Dit doen we eerst in het algemeen, daarna per huurdersbond. De huurprijsgegevens voor villa-herenhuis, verdieping in huis en gemeenschapshuis evenals sommige andere worden niet gegeven, aangezien het te beperkte aantallen betreft om conclusies uit te trekken.


Tabel 42: Vergelijking gemiddelde huurprijzen 2018-2022 per type woning (€)



2018

2019

2020

2021

2022

Appartement

606,31

616,55

628,94

638,58

664,19

Halfopen bebouwing

688,55

710,03

751,68

735,07

782,36

Open bebouwing

785,82

794,69

820,62

812,72

830,54

Rijwoning

648,43

665,83

686,41

696,22

720,21

Studio

443,1

452,84

457,93

465,18

477,02


De bovenstaande tabel leert ons dat de gemiddelde huurprijzen per type woning een andere gemiddelde huurprijsstijging tonen. Niet verwonderlijk is gemiddeld de open bebouwing het duurst en de studio het goedkoopst. Tussen 2021 en 2022 worden alle woningtypes duurder en met een sterkere stijging dan voorgaande jaren. De halfopen bebouwingen zijn procentueel het meest gestegen met 6,43%, gevolgd door de appartementen met 4,01% en de rijwoningen met 3,45%. De studio’s stegen met 2,55% en de open bebouwing met 2,19%.

Wanneer we de stijging over de afgelopen vijf jaar bekijken, stellen we een gedeeltelijk ander beeld vast. De halfopen bebouwing steeg het sterkst met 12,76%, gevolgd door de rijwoningen met 10,31% en de appartementen met 9,06%. Daarna volgen de studio’s met 7,29% en de open bebouwing met 5,5%.

In onderstaande tabellen geven we de gemiddelde huurprijzen weer tussen 2018 en 2022 per huurdersbond, gespecifieerd per type woning. Zoals men kan merken is er een grote variatie tussen type woning en de regio waarin die woning gelegen is.

Doorgaans geldt volgende volgorde inzake oplopende huurprijsklasse: studio, appartement, rijwoning, halfopen bebouwing, open bebouwing. Toch blijkt uit onderstaande cijfers dat er soms (beperkte) afwijkingen zijn en blijkt tevens hoe groot de huurprijsvariatie kan zijn tussen regio’s. We benadrukken nogmaals dat dit niks zegt over de kwaliteit van de panden. Ook hier moet voorbehoud gemaakt worden voor de statistische betrouwbaarheid van sommige types woning gezien de al bij al beperkte aantallen en dus mogelijke toevalstreffers. Meer bepaald geldt dit voor de woningtypes: ‘studio’, ‘open bebouwing’ en ‘halfopen bebouwing’. Voor de andere woningtypes geven de hieronder weergegeven tabellen echter wel een vrij goede indicatie van soms uiteenlopende huurprijsevoluties die per type woning wel degelijk kunnen verschillen.

Tabel 43: Huurprijsevolutie per woningtype HB Antwerpen (€)


HB Xxxxxxxxx

0000

2019

2020

2021

2022

Appartement

607,53

619,09

643,27

657,55

677,56

Halfopen bebouwing

792,11

846,66

956,16

802,84

809,65

Open bebouwing

882,54

1026,72

997,52

910,71

885,24

Rijwoning

758,93

795,44

851,31

817,42

777,23

Studio

445,68

457,48

477,05

476,36

494,15


Xxxx op voor Antwerpen dat over deze vijfjarige periode de huurprijs voor appartementen (11,53%) en studio’s (10,88%) het meest zijn gestegen. De huurprijs van rijwoningen steeg heel sterk tot 2020, maar daarna stellen we een correctie vast. Over de laatste vijf jaren heen, stegen de huurprijzen van rijwoningen, open en halfopen bebouwing beperkt. We merken echter op dat de absolute meerderheid van de wooneenheden in Antwerpen appartementen zijn. Bij analyse van deze cijfers moeten we in het achterhoofd houden dat voor het eerst de cijfers van steunpunt Turnhout geïntegreerd werden.


Tabel 44: Huurprijsevolutie per woningtype HB Oost-Vlaanderen (€)


HB Oost-Vlaanderen

2018

2019

2020

2021

2022

Appartement

632,2

637,71

649,1

669,45

666,09

Halfopen bebouwing

670,45

715,49

771,4

725,44

790,75

Open bebouwing

790,08

764,77

792,88

793,74

831,03

Rijwoning

674,73

692,29

714,85

716,91

700,36

Studio

445,18

469,75

457,04

498,51

477,95


Voor Huurdersbond Oost-Vlaanderen stellen we vast dat de huurprijzen van halfopen bebouwing de afgelopen vijf jaar veruit het sterkst is gestegen met 17,94%. De huurprijs van open bebouwing en appartementen steeg in diezelfde periode met iets meer dan 5%. Studio’s stegen iets sneller en rijwoningen iets minder snel. Bij analyse van deze cijfers moeten we in het achterhoofd houden dat voor het eerst de cijfers van steunpunt Waasland geïntegreerd werden.


Tabel 45: Huurprijsevolutie per woningtype HB West-Vlaanderen (€)


Xxxx-Xxxxxxxxxx

0000

2019

2020

2021

2022

Appartement

567,05

579,39

599,13

607,34

627,66

Halfopen bebouwing

641,69

656,79

694,72

676,99

709,79

Open bebouwing

695,32

698,68

758,9

985,68

718,14

Rijwoning

614,33

619,64

631,37

645,45

693,63

Studio

424,54

430,14

431,76

459,23

473,72


De huurprijs van de West-Vlaamse rijwoningen stijgt de laatste vijf jaar met gemiddeld 12,91% net iets sterker dan de studio’s (+11,58%). De huurprijs van appartementen en halfopen bebouwing steeg met iets meer dan 10%.

Tabel 46: Huurprijsevolutie per woningtype HS Limburg (€)


Limburg

2018

2019

2020

2021

2022

Appartement

587

612,14

614,81

608,74

652,09

Halfopen bebouwing

607,89

624,41

637,65

635,62

722,51

Open bebouwing

700,84

718,13

733,88

724,88

789,39

Rijwoning

579,29

609,62

614,75

576,2

621,14

Studio

421,9

415,51

408,11

423,85

434,39


In Limburg tekent de grootste stijging over de laatste vijf jaar zich af bij de halfopen bebouwing (+18,86%), gevolgd door de open bebouwing (+12,63%), appartementen (+11,09%), rijwoningen (+7,22%) en tot slot studio’s met een stijging van 2,96%. Sinds 2020 valt het in Limburg op dat de huurprijzen van appartementen hoger zijn dan die van de rijwoningen.


Tabel 47: Huurprijsevolutie per woningtype HB Vlaams-Brabant (€)


Xxxxxx-Xxxxxxx

0000

2019

2020

2021

2022

Appartement

653,16

663,72

673,65

682,69

697,57

Halfopen bebouwing

800,42

788,02

844,04

896,85

879,09

Open bebouwing

844,61

834,14

886,66

927,15

928,91

Rijwoning

720,07

732,89

778,68

816,62

808,7

Studio

462,54

488,01

510,64

496,69

504,88


Het huurprijsbeeld voor Vlaams-Brabant bevestigt natuurlijk dat dit veruit de duurste provincie is. Over de periode 2018-2022 zijn de huurprijzen van rijwoningen met 12,31% gestegen. Daarna volgen gelijkaardige stijgingen van iets meer dan 9% voor studio’s, halfopen en open bebouwing. De appartementshuurprijzen stegen met 6,8%.


d) De huurprijsvorken per huurdersbond uitgesplitst naar alleenstaanden en koppels

Hieronder onderzoeken we de huurprijsvorken voor enerzijds de alleenstaanden en anderzijds de koppels.

Tabel 50: De huurprijsklassen en hun aandeel onder huurdersbondcliënten per huurdersbond (2022) uitgesplitst over alleenstaanden en koppels (%)



HB

Antwerpen

HB Oost-

Vlaanderen

HB West-

Vlaanderen

HS Limburg

HB Vlaams-

Brabant

Totaal

All.

Kop.

All.

Kop.

All.

Kop.

All.

Kop.

All.

Kop.

All.

Kop.

<325

2,22

0,63

5,18

1,13

3,66

1,1

3,83

0

2,76

1,14

3,39

0,89

325-400

3,81

0,53

3,29

1,29

3,48

1,72

4,68

3,52

3,87

0

3,67

1,19

400-475

9,02

2,96

7,06

3,05

9,88

3,56

8,09

2,82

7,46

1,7

8,64

3,07

475-550

14,01

5,4

11,53

6,27

17,47

7,73

14,89

6,34

10,22

7,39

14,14

6,48

550-625

18,24

14,6

18,24

12,54

22,96

19,75

19,15

18,31

14,92

6,82

19,29

15,37

625-700

18,1

17,57

18,59

17,52

20,31

19,02

18,3

14,79

20,44

9,66

19,04

17,33

700-775

14,01

20,32

14

18,49

11,89

17,67

14,04

26,76

15,19

18,18

13,54

19,3

775-850

8,25

14,07

9,41

12,06

5,22

13,37

10,21

12,68

9,12

12,5

7,86

13,22

>=850

12,34

23,92

12,71

27,65

5,12

16,07

6,81

14,79

16,02

42,61

10,45

23,15


Bovenstaande tabel geeft een meer gedifferentieerd beeld van de huurprijsklasse uitgesplitst per alleenstaanden (met inbegrip van eenoudergezinnen) en koppels. We geven telkens in vetjes de grootste subcategorie prijsklasse weer. Wanneer we ons hierop concentreren, dan zien we voor 2022 dat enkel bij Huurdersbond West-Vlaanderen de grootste klasse voor alleenstaanden en koppels dezelfde zijn. De huurprijsklasse ‘550 – 625 euro’ vormt hier de grootste subcategorie.

Focussen we op de alleenstaanden, dan zien we dat de grootste huurprijsklassen 550-625 euro is behalve bij Huurdersbond Oost-Vlaanderen en Huurdersbond Vlaams-Brabant (625 – 700 euro).

Concentreren we ons op de koppels dan merken we in het algemeen dat deze zich in vergelijking met de alleenstaanden meer in de hogere huurprijsklassen situeren. Bij verschillende huurdersbonden zit de grootste groep in de hoogste categorie boven de 850 euro. Enkel bij Huurdersbond West-Vlaanderen en Huurderssyndicaat Limburg is dit anders.

De huurdersbonden pleiten naast een fors investeringspad voor sociale huurwoningen ook voor de uitbouw van een veel omvangrijker stelsel inzake huursubsidies, die een echte betaalbaarheidssubsidie moet worden in plaats van een veredelde verhuissubsidie.

Een voorwaarde die ook voor de vernieuwde huursubsidie nog steeds geldt, is dat de huurprijs maximaal 718,25 euro mag bedragen voor een zelfstandige woning, vermeerdert met 20% per persoon ten laste. Voor een beperkt aantal gemeenten (xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxx/xxx-xxx-xx-xxxxxxxxx-xxx-xxxx- lijst) is dit basisbedrag 10% hoger. Om effectief te zijn, zal men hoe dan ook op korte termijn de maximumhuurprijzen moeten optrekken en nog meer differentiëren naar provincie of zelfs regio. Mogelijks biedt de huurprijsschatter kansen om dit verder uit te werken. Stelselmatig stellen we vast dat de meest voorkomende huurprijsklassen zowel voor alleenstaanden als koppels evolueren naar steeds hogere huurprijsklassen. Het zet uiteraard de betaalbaarheid van private huurprijzen voor steeds groeiende groepen van private huurders onder druk.

Tabel 51: De huurprijsklassen cumulatief en hun aandeel onder de huurdersbondcliënten per huurdersbond (2022) uitgesplitst over alleenstaanden en koppels (%)



HB

Antwerpen

HB Oost-

Vlaanderen

HB West-

Vlaanderen

HS Limburg

HB Vlaams-

Brabant

Totaal

All.

Kop.

All.

Kop.

All.

Kop.

All.

Kop.

All.

Kop.

All.

Kop.

<325

2,22

0,63

5,18

1,13

3,66

1,1

3,83

0

2,76

1,14

3,39

0,89

325-400

6,03

1,16

8,47

2,42

7,14

2,82

8,51

3,52

6,63

1,14

7,06

2,08

400-475

15,05

4,12

15,53

5,47

17,02

6,38

16,6

6,34

14,09

2,84

15,7

5,15

475-550

29,06

9,52

27,06

11,74

34,49

14,11

31,49

12,68

24,31

10,23

29,84

11,63

550-625

47,3

24,12

45,3

24,28

57,45

33,86

50,64

30,99

39,23

17,05

49,13

27

625-700

65,4

41,69

63,89

41,8

77,76

52,88

68,94

45,78

59,67

26,71

68,17

44,33

700-775

79,41

62,01

77,89

60,29

89,65

70,55

82,98

72,54

74,86

44,89

81,71

63,63

775-850

87,66

76,08

87,3

72,35

94,87

83,92

93,19

85,22

83,98

57,39

89,57

76,85

>=850

100

100

100

100

100

100

100

100

100

100

100

100


Richten we onze aandacht op de onderste prijsklassen voor alleenstaanden, dan merken we op dat deze huurprijzen amper nog voorkomen. Het gecumuleerd aandeel alleenstaanden met een huurprijs onder de 325 euro bedraagt met 2,22% in 2022 het laagste aandeel bij Huurdersbond Antwerpen. Tien jaar geleden was dit nog meer dan 20%. Voor alle huurdersbonden samen is dat cijfer 3,39%. We stippen in de tabel in vetjes aan wanneer de 50% wordt overschreden.

We spreken ons uiteraard niet uit over de woningkwaliteit en het comfort in deze laagste huurprijsklassen. Maar we stellen toch vast dat deze prijsklasse sterk afkalft in de tijd. Dit doet vanuit het betaalbaarheidsperspectief vragen rijzen naar de toegankelijkheid van de huurmarkt voor de lagere en zelfs bescheiden inkomens onder de private huurders.

Nemen we de alleenstaanden die 550 euro of meer betalen en hanteren we als absolute kritische betaalbaarheidsdrempel 1/3de van het maandinkomen. Dan betekent dit dat deze alleenstaanden ten minste over een maandinkomen van 1.650 euro moeten beschikken. We mogen er dus van uitgaan dat een behoorlijk percentage van deze groep alleenstaanden een huur betaalt die de betaalbaarheidsgrenzen overschrijdt. Ter informatie: het leefloon op maandbasis bedraagt voor een alleenstaande € 1.214,13 en voor een samenwonende met gezinslast € 1.640,83. Het aandeel alleenstaanden dat per huurdersbond 550 euro en meer huur per maand betaalt, bedraagt in 2022 meer dan de helft (50,87%). Voor de koppels is dit 73%.

Deze cijfers kunnen ronduit alarmerend worden genoemd. Ze wijzen op een structureel betaalbaarheidsprobleem dat steeds aangroeit. Uiteraard kunnen we op basis van deze gegevens niet precies bepalen wie een huurquote heeft hoger dan 20%, 25%, 33% of zelfs 40% aangezien we niet over de inkomensgegevens beschikken. Ook alleenstaanden kunnen een hoog inkomen hebben. Maar als we weten dat ruim 40% van het cliënteel van de huurdersbonden van een vervangingsinkomen leeft en ongeveer 1/3de kort geschoold is, mogen we ervan uitgaan dat voor steeds groter wordende groepen alleenstaande huurders de huur onbetaalbaar is geworden.

Volgens onderzoek van het Steunpunt Wonen (Woonsurvey 2018) besteedt in 2018 liefst 52% van de private huurders in Vlaanderen meer dan 30% van zijn inkomen aan de naakte huur. Deze onthutsende cijfers liggen even hoog als in 2013 (GWO 2013) terwijl dit in 2005 lager lag op 39,2%. Voor de woonsurvey 2018 zijn er nog geen vervolgrapporten beschikbaar, maar als we ons concentreren op de alleenstaanden en eenoudergezinnen op de private huurmarkt, dan blijkt in 2013 dat zelfs 63% van de alleenstaanden en 71% van de eenoudergezinnen een woonquote heeft boven 30%, wat veel hoger is dan voor de koppels (GWO 2013, Deelrapport 2, ‘Deelmarkten, woonkosten en betaalbaarheid, blz. 34).

Volgens de budgetmethode in zowel de woonsurvey 2018 als het GWO 2013 houdt 30 à 31% van de private huurders na de betaling van de huur te weinig over om nog menswaardig te kunnen leven. In 2005 was dit 27,4%.

Daar tegenover staat dat amper 4% van de private huurders een huurtoelage (huursubsidie of huurpremie) ontvangt. De bijhorende voorwaarden sluiten namelijk heel wat huurders uit die vanuit het achterliggend principe wel recht zouden moeten hebben op de huursubsidie. Het is een schande dat 27% private huurders met een betaalbaarheidsprobleem in de kou gelaten worden.


e) De huurprijzen per huurdersbond onderverdeeld in quintielen

Sinds 2014 presenteren we de huurprijzen van huurdersbondcliënten onderverdeeld per huurdersbond of steunpunt in quintielen (gelijke aandelen van 20%, gaande van het eerste quintiel met de 20% laagste huurprijzen tot het vijfde quintiel met de 20% hoogste huurprijzen). In een laatste kolom geven we de quintielverdeling weer voor alle huurdersbondcliënten samen. Per huurdersbond en per huurprijsquintiel geven we de minimale huurprijswaarde, de maximale huurprijswaarde en de mediaan van het huurprijsquintiel. We herinneren eraan dat we bij de verwerking van de huurprijsgegevens huurprijzen onder 50€ en boven 3.500€ hebben weggeselecteerd om vergissingen, begaan bij de invoering van de gegevens, niet te weerhouden.

Vooral de mediaanwaarde biedt een goede indicator voor de evolutie van de hoogte van de huurprijs per quintiel. Met deze weergave van de mediaanwaarden per quintiel willen we nagaan of de huurprijsevolutie per quintiel gelijklopend is of juist erg divers is. Zo heeft het Groot Woononderzoek en de Woonsurvey 2018 grote verschillen vastgesteld in de periode 2005-2013-2018 inzake gemiddelde huurprijsstijging voor alle huurprijzen tegenover de huurprijsstijging voor het laagste quintiel. Hieronder geven we per huurprijsquintiel de mediaanwaarde van toepassing op de huurdersbondcliënten van een huurdersbond voor de periode 2018-2022.


Tabel 53: De huurprijzen (€) per huurdersbond, eerste quintiel (2018-2022)



2018

2019

2020

0000

0000

XX Xxxxxxxxx

400

416

445

000

000

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

400

425

446,21

000

000,0

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

400

402

405

425

450

HS Limburg

000

000

000

000

000

XX Xxxxxx-Xxxxxxx

400

400

420

425

462,87

Alle huurdersbonden

400

405

420

430

450


Voor 2022 situeert de mediaanwaarde van het eerste huurprijsquintiel voor alle huurdersbonden en steunpunten samen zich op €450. In 2021 lag deze grens op €430. We stellen bij huurdersbond Vlaams- Brabant en Antwerpen dat deze mediaan erg hoog ligt met €462,87 en €460. In geen enkele provincie ligt de mediaan van het eerste quintiel lager dan €450.

We stellen vast dat op amper vijf jaar tijd de mediaanwaarde van de 20% laagste huurprijzen (voor alle huurdersbondcliënten) in vergelijking met 2018 gestegen is met 50€, hetzij een procentuele stijging met 12,5%.

Tabel 54: De huurprijzen (€) per huurdersbond, tweede quintiel (2018-2022)



2018

2019

2020

0000

0000

XX Xxxxxxxxx

508

525

550

000

000

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

550

550

583,29

000

000

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

000

000

000

000

551

HS Limburg

519

540

550

550

571,88

HB Vlaams-Brabant

535

535

565,75

585,8

610

Alle huurdersbonden

520

526

550

550

580


Voor 2022 stellen we vast dat de mediaanwaarde voor alle huurdersbonden van het tweede huurprijsquintiel op 580 euro ligt. Dat is 30 euro meer dan in 2021. Vooral bij Huurdersbond Vlaams-Brabant ligt dit hoog met 610 euro, terwijl Huurdersbond West-Vlaanderen € 551 laat optekenen.

In vergelijking met 2018 is de mediaanwaarde voor quintiel 2 (alle huurdersbondcliënten samen) gestegen met 60 euro, wat overeenkomt met een procentuele stijging van 11,54%.


Tabel 55: De huurprijzen (€) per huurdersbond, derde quintiel (2018-2022)



2018

2019

2020

0000

0000

XX Xxxxxxxxx

600

600

630

000

000

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

640

000

000

000

000,23

HB West-Vlaanderen

570

580

600

600

630

HS Limburg

600

620

624,3

000,00

000

XX Xxxxxx-Xxxxxxx

650

650

670

695

700

Alle huurdersbonden

600

609

630

645

660


Voor 2022 stellen we vast dat de mediaanwaarde voor alle huurdersbonden van het derde huurprijsquintiel op 660 euro ligt. We zien duidelijk dat Huurdersbond Vlaams-Brabant (700€) de hoogste mediaanprijzen kent in dit quintiel, terwijl Huurdersbond West-Vlaanderen met 630€ ook hier een lagere mediaan laat optekenen.

In vergelijking met 2018 is de mediaanwaarde van quintiel 3 voor alle huurdersbondcliënten samen gestegen met 60€ (+8,53%).


Tabel 56: De huurprijzen (€) per huurdersbond, vierde quintiel (2018-2022)



2018

2019

2020

0000

0000

XX Xxxxxxxxx

670

694

700

000

000

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

720

741

814

000

000

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

000

000

000

680

703

HS Limburg

670

695

700

000

000

XX Xxxxxx-Xxxxxxx

740

750

760

795

800

Alle huurdersbonden

683

700

710

725

750

De mediaan huurprijs van dit quintiel is 750 euro. Een stijging van € 25. We zien een erg gedifferentieerd beeld waarbij de minst sterke stijgingen zich op één jaar tijd zich voordoen bij Huurdersbond Antwerpen en Huurdersbond Vlaams-Brabant.

In vergelijking met 2018 is de mediaanwaarde 2022 van quintiel 4 voor alle huurdersbondcliënten samen gestegen met 9,81%.


Tabel 57: De huurprijzen (€) per huurdersbond, vijfde quintiel (2018-2022)



2018

2019

2020

0000

0000

XX Xxxxxxxxx

820

850

875

000

000

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

875

877

920

000

000

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

770

795

814

800

843

HS Limburg

000

000

000

000

000

XX Xxxxxx-Xxxxxxx

900

920

950

1000

980

Alle huurdersbonden

830

850

864

885

900


In het hoogste huurprijsquintiel is de huurprijsvariatie begrijpelijk breder. Tussen 2021 en 2022 steeg deze mediaan met 15€. Huurdersbond West-Vlaanderen scoort het laagst met € 843, gevolg door Huurderssyndicaat Limburg (850€). Onveranderlijk scoort Huurdersbond Vlaams-Brabant (980€), gevolgd door Huurdersbond Oost-Vlaanderen (926€) het hoogst.

In vergelijking met 2018 is de mediaanwaarde 2022 van quintiel 5 voor alle huurdersbondcliënten samen gestegen met 70 euro. Deze stijging met vertegenwoordigt over de periode 2018-2022 een procentuele stijging met 8,43%.

Gemiddelde stijgingen per quintiel

Zetten we de procentuele stijgingen per huurprijsquintiel over de periode 2018-2022 op een rijtje, dan zien we grotere huurprijsstijgingen in de lagere quintielen. Dat doet opnieuw vragen rijzen bij de betaalbaarheid in het onderste segment. Daar zijn de afgelopen vijf jaren de huurprijzen namelijk gestegen met 12,5%. In het tweede quintiel gaat het over 11,54%, gevolgd door 10% in het derde quintiel, 9,81% in het vierde quintiel en 8,43 in het hoogste quintiel. We verwachten dat de hoge inflatie zal doorwerken in de huurprijzen van nieuwe huurcontracten de komende jaren, wat opnieuw nefast is voor de betaalbaarheid op de huurmarkt.

In onderstaande tabel geven we tenslotte de maximumgrens weer per huurdersbond per huurprijsquintiel voor 2022.


Tabel 58: Maximale grenzen huurprijsquintielen huurdersbonden 2022 (€)



Q1

Q2

Q3

Q4

Q5

HB Antwerpen

533

625

700

000

0000

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

540

648,91

725

840

2.265,11

HB West-Vlaanderen

510

596

670

756

1.575

HS Limburg

517

610,97

700

776

1.593,00

HB Vlaams-Brabant

550

650

750

880

2.800

Alle huurdersbonden

525

622,45

700

803,97

3.000

Uiteraard biedt de bovengrens van het hoogste huurprijsquintiel geen relevante informatie, maar wel van de eerste vier quintielen. Voor alle huurdersbondleden samen geeft dit aan dat de 20% van de huurders een huurprijs betaalt die lager is dan 525 euro. 40% van alle huurders betaalt een huurprijs lager dan 622,45 euro. We weten eveneens dat 60% van alle private huurders minder dan 700 euro betaalt, dat 80% minder dan 803,97 euro betaalt en bijgevolg 20% meer dan dat bedrag.


f) huurprijzen voor contracten afgesloten in 2022


Tabel 59: Huurprijzen voor contracten afgesloten in 2022 (€)



Gemiddeld

Mediaan

Aantal

HB Antwerpen

€ 714,73

€ 000,00

000

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

€ 735,77

€ 000,00

000

XX Xxxx-Xxxxxxxxxx

€ 665,56

€ 000,00

000

XX Xxxxxxx

€ 699,33

€ 000,00

00

XX Xxxxxx-Xxxxxxx

€ 812,48

€ 720,00

37

Totaal

€ 711,60

€ 695,00

620


Analyseren we de huurprijzen enkel van die contracten die afgesloten zijn in 2022, dan stellen we een gemiddelde huurprijs vast van €711,60 over alle huurdersbonden heen. Voor Huurdersbond Antwerpen bekomen we een gemiddelde van € 714,73, voor Huurdersbond Oost-Vlaanderen € 735,77, voor Huurdersbond West-Vlaanderen € 665,56, voor Huurderssyndicaat Limburg € 699,33, voor Huurdersbond Vlaams-Brabant € 812,48. Deze huurprijzen liggen aanmerkelijk hoger dan de analyse van alle lopende huurcontracten.


5.2. De waarborg


Op 1 januari 2019 trad het Woninghuurdecreet in werking voor contracten die vanaf die datum gesloten worden. Huurcontracten die voor die datum werden afgesloten, vallen nog onder de Woninghuurwet. De regeling rond de huurwaarborg is onder beide systemen behoorlijk verschillend, denk alleen al aan de soorten huurwaarborg die wettelijk geregeld zijn en aan het feit dat onder de woninghuurwet de waarborg maximaal twee maanden mocht bedragen en onder het woninghuurdecreet maximaal drie maanden.

We bespreken hieronder een algemeen beeld van de huurwaarborgen, waarna we er ook enkel de waarborgen die onder het Vlaams Woninghuurdecreet vallen uitfilteren. Zo hebben we ook een zicht op de impact van de nieuwe regeling.

Zo gaf de huurwaarborgregeling onder de woninghuurwet de huurder de keuze tussen drie wettelijk geregelde huurwaarborgvormen (geblokkeerde rekening bij een financiële instelling van maximaal 2 maand huur, bankwaarborg of bankwaarborg via een standaardovereenkomst met het OCMW van maximaal 3 maand huur). Deze regeling gold voor de woninghuurcontracten afgesloten vanaf 18 mei 2007.

Voor die datum gold reeds sinds 1984 (met een beperkte wijziging vanaf 28/02/1991 en een tweede wijziging vanaf 31 mei 1997) dat indien de huurwaarborg onder de vorm van geld werd betaald, deze op een geblokkeerde en geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling moest geplaatst worden. De wetswijziging in 1997 vermeldde bovendien voor het eerst een uitdrukkelijke sanctie indien dit niet het geval was. Werd de waarborg niet op een geblokkeerde rekening gezet, dan golden de

marktinteresten die dan gekapitaliseerd worden. Indien de huurder aandrong op de blokkering van de huurwaarborg golden vanaf dan de hogere wettelijke interesten.

In de tabellen in dit jaarverslag worden bedragen boven 10.500 €, die als waarborg zouden zijn gesteld, uit de verwerking gehaald om op die manier eventuele fouten bij de invoer van data of uitzonderlijke data te corrigeren.

We overlopen eerst kort de verschillende vormen van huurwaarborg die in de praktijk opduiken/opdoken.

Een geblokkeerde huurwaarborg betekent dat de huurwaarborg onder de vorm van geld geblokkeerd wordt bij een financiële instelling op naam van de huurder en gekapitaliseerde interesten opbrengt. Deze waarborg kan slechts gedeblokkeerd worden na een uitdrukkelijk schriftelijk akkoord opgemaakt tussen verhuurder en huurder. Deze waarborgvorm is geregeld onder zowel de woninghuurwet als onder het woninghuurdecreet.

Een cash huurwaarborg is een waarborg die in contant geld aan de verhuurder werd gegeven, al dan niet tegen ontvangstbewijs. Deze vorm is verboden zowel onder contracten van de woninghuurwet als van het woninghuurdecreet.

De Korfine-huurwaarborg is een zakelijke zekerheidsstelling. Een deel van de verhuurders die deze huurwaarborgvorm hanteren, maakten hiervan gebruik om de huurwaarborg op drie maanden huur te brengen, ook al was de regeling nog ontworpen met een maximaal bedrag van 2 maanden en werd het bedrag van bij de aanvang in één keer betaald. Deze waarborgvorm was niet geregeld onder de woninghuurwet, maar is wel geregeld onder het woninghuurdecreet.

De bankwaarborg is een formule die wettelijk geregeld was maar weinig werd gebruikt. Indien de huurder zijn inkomen op een rekening bij die bank liet storten, had deze huurder het recht om te eisen dat deze hem een bankwaarborg ten bedrage van maximaal drie maanden huur toestond. Het betekent dat de huurder, voor een periode van maximaal drie jaar en nooit langer dan de duur van het huurcontract zelf, het bedrag in gelijke schijven mocht samenstellen en aan de bank afbetalen. Ondertussen staat de bank ten opzichte van de verhuurder borg voor het gedeelte dat de huurder nog niet heeft afbetaald. De realiteit leerde echter dat banken erg terughoudend waren om een bankwaarborg toe te staan of hieraan zulke hoge kosten verbinden dat de huurder begrijpelijkerwijs afhaakte. Onder het woninghuurdecreet werd deze formule dan ook afgeschaft.

De OCMW-huurwaarborg betreft een bankwaarborg aangegaan door het OCMW bij een bank waarbij ditmaal het OCMW zich op zijn beurt borg stelt bij de bank, gesteld dat die de bankwaarborg of een deel hiervan zou moeten aanspreken. Uiteraard dient het OCMW hiervoor een vergoeding aan de bank te betalen. Dit is een wettelijke huurwaarborgvorm. Deze waarborgvorm is geregeld onder zowel de woninghuurwet als onder het woninghuurdecreet.

Wat echter niet wettelijk geregeld is, is het OCMW die een schriftelijke garantie geeft aan de verhuurder dat zij zich borg stellen. Aan deze waarborgvorm kleeft een ernstig nadeel omdat deze kandidaat-huurders op die manier kenbaar worden gemaakt bij de verhuurder als OCMW-cliënten die voor hun waarborgverplichting een beroep moeten doen op het OCMW. Dit druist in tegen de huurwaarborgregeling aangezien de wetgever een neutraal document creëerde indien de huurder onder een van de drie wettelijke vormen zijn huurwaarborg heeft gesteld. Op die manier wou de wetgever net voorkomen dat deze kandidaat-huurders ‘gelabeld’ werden als OCMW-cliënten waardoor het doorgaans moeilijker is om een huurwoning te kunnen huren.

Een borgstelling betekent dat iemand anders zich borg stelt voor de huurdersverplichtingen. Dit was een niet wettelijk geregelde vorm in de woninghuurwet, maar in het woninghuurdecreet wordt dit wel geregeld. Er is echter de belangrijke voorwaarde dat deze borgstelling ook maximaal voor een bedrag van drie maanden huur kan bestaan, zodat het geen omzeiling kan zijn van een andere waarborgvorm.

In tegenstelling tot wat velen misschien denken legt noch de woninghuurwet, noch het woninghuurdecreet op dat een huurwaarborg moet worden gesteld. Partijen zijn vrij om dit al dan niet overeen te komen. Het is

enkel wanneer partijen wel een huurwaarborg zijn overeengekomen dat de woninghuurwet en het woninghuurdecreet dwingend de modaliteiten bepaalt.

Tenslotte bestaat er nog een door artikel 10 Woninghuurwet niet wettelijk omschreven vorm van huurwaarborg. Denk bijvoorbeeld kasbons, aandelen, verzekeringsproducten of juwelen.


Tabel 60: Aandeel huurdersbondcliënten per type waarborg in 2022 (%)




Waarborg geblokkeerd


Cash

Zakelijke zekerheids- stelling


Bankwaarborg


Geen waarborg


OCMW-

waarborg


Andere

HB Antwerpen

51,79

23,14

17,47

0,18

2,65

2,41

2,35

HB Oost-Vlaanderen

53,36

9,28

29,05

0,15

2,78

2,94

2,45

HB West-Vlaanderen

45,98

9,95

33,00

0,20

2,99

2,59

5,29

HS Limburg

53,37

7,81

18,63

0,60

3,12

2,76

13,70

HB Vlaams-Brabant

70,43

5,00

10,39

0,30

2,10

3,00

8,79

Totaal

52,74

13,36

23,63

0,22

2,75

2,67

4,62

Antwoordscore: 75,73%


De Vlaamse huurdersbonden houden deze cijfers reeds sinds 2008 bij. De evolutie van de diverse huurwaarborgvormen en hun aandeel kan dus in de tijd gemeten worden. We merken opnieuw op dat in 2022 voor het eerst de cijfers van steunpunten Waasland en Turnhout geïntegreerd werden in de cijfers van de betrokken provinciale huurdersbond.

Het aandeel huurwaarborgen op een geblokkeerde rekening ging sinds de wetswijziging in 2007 gestaag achteruit. In 2008 bedroeg dit aandeel nog 61,59%, maar de laatste jaren is dit gezakt naar om en bij de helft. In 2022 zien we een score van 52,74%. Bij Huurdersbond West-Vlaanderen zien we dat minder dan de helft van de huurwaarborgen op een geblokkeerde rekening staat.

Het aandeel huurders dat de waarborg nog steeds (noodgedwongen) in handen van de verhuurder betaalt, blijft min of meer constant, al stellen we een lichte daling vast in 2022 tot 13,36%. In 2012 was dit nog ongeveer 18%. Vooral bij de leden van Huurdersbond Antwerpen ligt dit aandeel ook dit jaar disproportioneel hoog met 23,14%. Vermoedelijk is dit hoog aandeel cash waarborgen het gevolg van de concentratie van zwakke huurdersgroepen in de grootstad, die minder bij machte zijn om de wettelijke verplichtingen van de verhuurder op dit punt af te dwingen. Dit hoog aandeel is namelijk een constante in de tijd.

Hoewel deze huurwaarborgvorm, trouwens reeds sinds 1984, manifest strijdig is met de dwingende wetsregeling, eist blijkbaar toch nog ongeveer 1 op 7 verhuurders (en in Antwerpen bijna 1 op 4) dat de waarborg in zijn handen terecht komt. Het nadeel is dat wanneer op het einde de verhuurder de waarborg of een deel ervan (onterecht) inhoudt, het initiatief om dit bedrag via de rechter te recupereren aan de huurder wordt opgedrongen. Bovendien leert de ervaring dat bij het einde beide partijen sneller tot een gezamenlijk akkoord komen over de gehele of gedeeltelijke toewijzing van de huurwaarborg als die op een geblokkeerde rekening staat omdat zonder akkoord geen van beide partijen aan dit geld kan.

De specifieke sanctie die sinds 31 mei 1997 is bepaald, namelijk dat de huurder de wettelijke interest verkrijgt als hij eist (best bij aangetekend schrijven) dat deze op een geblokkeerde rekening komt, werkt weinig afschrikkend omdat het opnieuw een initiatief van de huurder vraagt die doorgaans de zwakkere partij is, en met name de laatste jaren de wettelijke interest gevoelig is afgenomen. Het Vlaams Woninghuurdecreet ontwierp echter voor contracten vanaf 1 januari 2019 een specifieke regeling zodat de cash huurwaarborgen

verrekend kunnen worden met de betaling van de huurgelden, waarbij de reeds betaalde cash wordt omgezet in huur en de huurder een gelijkwaardig bedrag op een bankrekening stort die de verhuurder kan laten blokkeren.

We zien een blijvende stijging van de zakelijke zekerheidsstellingen, met als meest voorkomende vorm een Korfine-huurwaarborg. In 2022 werden bijna een kwart van de huurwaarborgen geplaatst via een zakelijke zekerheidssteling. De stijging werd reeds ingezet sinds 2014 toen het 12,79% van de huurwaarborgen betrof. We stippen aan dat het toen nog geen wettelijk geregelde huurwaarborg betrof. Deze huurwaarborgvorm wordt gepromoot bij vastgoedmakelaars en bij geprofessionaliseerde verhuurders. Bij vastgoedmakelaars wordt dit product quasi standaard aangeboden zonder dat de huurder op de hoogte wordt gebracht van zijn wettelijke keuzevrijheid.

Hieronder gaan we na hoe het zit met de waarborgvormen bij de woninghuurcontracten die werden afgesloten sinds 1 januari 2019 en die dus onder het woninghuurdecreet vallen.


Tabel 61: Soorten huurwaarborg voor contracten onder het Vlaams Woninghuurdecreet in 2022 (%)




Waarborg geblokkeerd


Cash


zakelijke zekerheids- stelling


Geen waarborg


OCMW-

waarborg


Andere

HB Antwerpen

49,40

21,54

22,09

1,74

2,42

2,82

HB Oost-Vlaanderen

48,19

8,96

35,11

2,14

2,79

2,79

HB West-Vlaanderen

39,60

8,67

42,12

1,82

2,26

5,55

HS Limburg

47,84

6,76

23,51

1,08

3,24

17,57

HB Vlaams-Brabant

68,26

2,52

13,10

2,02

3,53

10,58

Totaal HB'en

48,13

12,21

29,85

1,84

2,63

5,34

Antwoordscore: 86,49%


Met een antwoordscore van 86,49%, kunnen we uitspraken doen over de wijzigingen sinds het woninghuurdecreet. Het valt echter meteen op dat ook onder het woninghuurdecreet nog steeds minder dan de helft van de huurwaarborgen wordt afgesloten via een geblokkeerde rekening.

Wie door de nieuwe sanctie in het woninghuurdecreet dacht dat het aantal cash huurwaarborgen significant zou dalen, blijkt er aan voor de moeite. Nog steeds 12,21% van de huurcontracten wordt afgesloten met een verboden cash huurwaarborg.

De zakelijke zekerheidsstelling wordt gebruikt bij ondertussen bijna 30% van de huurcontracten. Deze vorm wint duidelijk verder aan populariteit. Een bijzonder beperkt aantal huurders die langskwamen had zijn borg gesteld via een huurwaarborglening. Na analyse blijkt ook dat verhuurders ook effectief gebruik maken van het optrekken van het huurwaarborg tot drie maanden.

5.3. De plaatsbeschrijving


Sinds 2014 nemen we in dit jaarrapport ook een tabel op over het voorhanden zijn van een omstandige (dus gedetailleerd, vertrek per vertrek) intredende plaatsbeschrijving die tegensprekelijk (tussen verhuurder en huurder of in aanwezigheid van hen of behoorlijk vertegenwoordigd) werd opgemaakt.


Tabel 62: Intredende plaatsbeschrijving per Huurdersbond 2022 voor alle woninghuurcontracten



Niet bekend

Nee

Ja

Aantal

Antwoordscore

HB Antwerpen

66,32%

8,63%

25,05%

3.441

75,93%

HB Oost-Vlaanderen

54,36%

8,60%

37,05%

3.304

95,46%

HB West-Vlaanderen

47,52%

7,60%

44,88%

2.908

93,60%

HS Limburg

55,74%

9,89%

34,37%

1.193

98,92%

HB Vlaams-Brabant

60,30%

10,01%

29,69%

1.189

90,35%

Totaal

56,85%

8,63%

34,52%

12.035

88,35%


We leren dat, hoewel deze regeling reeds in voege is sinds 1973, nog altijd 8,63% van de huurders zeker niet over een intredende plaatsbeschrijving beschikt. Een nog veel groter aandeel van 56,85% kon niet spontaan zeggen of bij intrede al dan niet een plaatsbeschrijving werd opgemaakt. Dit is zorgwekkend hoog. Amper 34,52% van de huurders weet dat er een plaatsbeschrijving werd opgemaakt. In 2014 was dat nog 53%.

We stellen tussen 2021 en 2022 geen grote verschuivingen vast. We zien wel grote lokale verschillen. Meer dan de 44% van de leden van het Huurdersbond West-Vlaanderen geeft aan dat er een plaatsbeschrijving is, terwijl dit in Antwerpen maar 25,05% is.

Wanneer geen omstandige tegensprekelijke intredende plaatsbeschrijving (voor huurcontracten afgesloten vanaf 1973) werd opgemaakt, wordt de huurder geacht het pand te verlaten in dezelfde staat als waarin hij die ontvangen heeft. Anders gesteld, er ontstaat een wettelijk (weliswaar te weerleggen) vermoeden dat de huurder geen huurschade heeft gepleegd. Hieruit vloeit voort dat de verhuurder er alle belang bij heeft dat bij intrede en uiteraard ook bij uittrede een omstandige tegensprekelijke plaatsbeschrijving wordt opgemaakt, zo niet dreigt hij geconfronteerd te worden met een moeilijke bewijslast in geval van huurschade.

Voor woninghuurcontracten afgesloten vanaf 18 mei 2007 geldt dat een gedetailleerde intredende tegensprekelijke plaatsbeschrijving verplicht is. De woninghuurwet heeft hieraan evenwel geen nieuwe sanctie verbonden. Net zoals vroeger geldt immers dat als er geen omstandige tegensprekelijke intredende plaatsbeschrijving werd (voor woninghuurcontracten afgesloten vanaf 1973) opgemaakt, de huurder geacht wordt het pand te verlaten in dezelfde staat als waarin hij die ontvangen heeft.

Met deze tabel willen we nu nagaan of het formeel verplichtend karakter van een intredende plaatsbeschrijving effecten op het terrein heeft gesorteerd. Is met andere woorden het percentage intredende plaatsbeschrijvingen gevoelig toegenomen, sinds dit verplicht is geworden?

Tabel 63: Intredende plaatsbeschrijving per Huurdersbond 2022 contracten afgesloten vanaf 18 mei 2007



Niet bekend

Nee

Ja

Aantal

Antwoordscore

HB Antwerpen

63,57%

7,96%

28,47%

2.550

71,67%

HB Oost-Vlaanderen

47,80%

8,64%

43,56%

2.383

87,87%

HB West-Vlaanderen

37,77%

7,43%

54,80%

2.073

87,58%

HS Limburg

40,48%

11,90%

47,62%

714

89,81%

HB Vlaams-Brabant

57,98%

9,76%

32,26%

871

84,24%

Totaal

50,48%

8,53%

40,98%

8.591

82,08%


Ook hier is het opmerkelijk dat in 2022 50,48% van de huurdersbondcliënten, die sinds 18 mei 2007 een huurcontract hebben ondertekend, zich niet spontaan herinnert of bij intrede een plaatsbeschrijving werd opgemaakt. Dat percentage is wel lager dan voor alle plaatsbeschrijvingen (56,85%) maar blijft enorm hoog. 40,98% met een contract na deze datum is zeker dat er een plaatsbeschrijving werd opgemaakt. Dat is beduidend hoger dan het percentage voor alle contracten (34,52%), maar blijft ontstellend laag. Dat betekent namelijk dat een aanmerkelijk aandeel van de verhuurders slecht op de hoogte is van het ondertussen verplichtend karakter van de intredende plaatsbeschrijving, hoewel ze daarbij nochtans een niet te onderschatten belang hebben.

We merken in dit verband op dat er af en toe stemmen opgaan om in de intredende plaatsbeschrijving te laten opnemen of de woning beantwoordt aan de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit. Of een woning hiermee conform is, wordt momenteel door gewestelijke ambtenaren (en in een beperkt aantal gevallen van ‘ontvoogde gemeenten’ ook gemeentelijke woonambtenaren) gecontroleerd door een uitgebreid onderzoek ter plaatse aan de hand van een technisch onderzoeksverslag.

Volgens het wetsartikel 1731 B.W. dient een intredende plaatsbeschrijving omstandig te zijn, en dus in casu vertrek per vertrek afdoende gedetailleerd te zijn, met indicatie van de vetusiteit (of ouderdomsgraad) en aard van de materialen. Dat hieraan in de praktijk zeker niet steeds voldaan is, zelfs niet wanneer de plaatsbeschrijving is opgemaakt door een medewerker van het vastgoedkantoor, is een open deur intrappen.

Wanneer men nu het conformiteitsonderzoek zou willen inlassen in de intredende plaatsbeschrijving veronderstelt dit dat alle rubrieken van het technisch onderzoeksverslag naar waarheid zijn ingevuld, zo niet kan het wettelijk vermoeden eveneens spelen. Het aantal plaatsbeschrijvingen dreigt zo enkel af te nemen, terwijl de cijfers nu reeds ondermaats zijn. Bovendien wordt de plaatsbeschrijving, daar waar een beroep wordt gedaan op een derde (en de plaatsbeschrijving dus niet tussen de partijen zelf gebeurt), dan meestal opgesteld door een medewerker van het vastgoedkantoor waarop de verhuurder een beroep doet voor verhuurbemiddeling. Er is weinig verbeelding nodig om te begrijpen dat in dergelijke gevallen soms ernstige vragen kunnen gesteld worden bij de noodzakelijke onpartijdigheid en zelfs deskundigheid (wanneer het geen technisch onderlegde deskundige of expert betreft). Niet voor niets bestaat het volksgezegde: ‘wiens brood men eet, wiens woord men spreekt’.

De huurdersbonden vinden het daarom geen goed idee om het conformiteitsonderzoek onderdeel te maken van de intredende plaatsbeschrijving, nu het voor verhuurders perfect mogelijk is een conformiteitsonderzoek bij de burgemeester aan te vragen, waarbij het onderzoek gebeurt door onpartijdige ambtenaren. Dat dit zo weinig gebeurt op vraag van verhuurders, is mede omdat een groot deel vreest dat de woning niet beantwoordt aan de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit van de Vlaamse Wooncode. Het Groot Woononderzoek lijkt dit te bevestigen. In liefst 46,9% beantwoorden de private huurwoningen niet aan de elementaire kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode. Geëxtrapoleerd komt dit neer op 264.800 private huurwoningen. En nog volgens het Groot Woononderzoek kampt liefst 21% van de private huurwoningen met structureel ontoereikende kwaliteit, wat geëxtrapoleerd 118.700 woningen oplevert.

5.4 EPC attest voor woninghuurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2009

Voor woninghuurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2009 is het voor handen zijn van een EPC-attest (Energieprestatiecertificaat) bij de verhuring verplicht. Het EPC-attest strekt er toe de kandidaat-huurder te informeren over de mate van energiezuinigheid van de woning zodat hij hiermee rekening kan houden bij de overweging of hij het te huur gestelde pand zal huren. De huurder heeft altijd het recht hier een attest van op te vragen.

Noch de huurwet, noch de woninghuurwet verbindt enige sanctie of consequentie aan het niet voorhanden zijn van een EPC-attest. Wel bevat de regelgeving inzake EPC een bepaling waarbij verhuurders een administratieve geldboete kunnen oplopen indien het EPC-attest niet voorhanden is, doch in de praktijk is de pakkans beperkt. In onderstaande tabel gaan we na hoeveel huurders met een woninghuurcontract afgesloten vanaf 1 januari 2009 kennis hebben gekregen van een EPC-attest.


Tabel 64: Kennis van het EPC attest voor een woninghuurcontract afgesloten vanaf 1 januari 2009 bij huurdersbondcliënten in 2022



Niet bekend

Nee

Ja

Aantal

Antwoordscore

HB Antwerpen

84,80%

3,76%

11,45%

2.289

64,33%

HB Oost-Vlaanderen

83,11%

6,83%

10,06%

2.226

82,08%

HB West-Vlaanderen

61,72%

11,11%

27,17%

1.962

82,89%

HS Limburg

67,89%

13,78%

18,33%

682

85,79%

HB Vlaams-Brabant

83,48%

9,14%

7,38%

799

77,27%

Totaal

77,05%

7,83%

15,12%

7.958

76,04%


77,05% van de huurdersbondleden die in 2022 langskwamen, kan zich niet voor de geest halen of men al dan niet kennis heeft gekregen van een EPC-attest. Dat is gelijkaardig aan vorig jaar (77,28%) terwijl voorafgaand de percentages opmerkelijk lager lagen (72,39% in 2020, 62,76% in 2019, 61,28% in 2018, 60,72% in 2017, 56,19% in 2016, 52,32% in 2015 en in 2014: 49,91%) waarbij er toch al een duidelijk stijgende trend waar te nemen viel. Wellicht is het aandeel huurders dat geen kennis heeft gekregen van het EPC-attest erg hoog, maar het toont ook aan dat huurders hier bij het in huur nemen gemiddeld weinig belang aan hechten. Dat is zeker begrijpelijk in de onderste huurmarktsegmenten waar men al blij is dat men sowieso een huurwoning te pakken heeft kunnen krijgen en waar het aandeel betaalbare huurwoningen steeds schaarser wordt. Gezien de impact van de EPC-score op de gedeeltelijke blokkering van de indexering van de huurprijs, verwachten we een toenemende interesse in het EPC-attest. Dit bleek in de laatste drie maanden van 2022 reeds in de praktijk, maar door de toevloed aan vragen, werden algemene vragen over deze regelgeving vaak niet geregistreerd.

Slechts 15,12% van de huurders is affirmatief over het feit dat men als huurder kennis heeft gekregen van het EPC-attest. Dit aandeel is iets gestegen tegenover vorig jaar (14,47%). Over de tijd heen schommelt dit tussen de 15% en 18% (2020: 15,62%, 2019: 17,90%, 2018: 16,78%, 2017: 16,60%, 2016: 17,65%, 2015: 17,49%).

Dat is enorm weinig voor een regelgeving die nochtans sinds 2009 verplicht is en over een thematiek handelt die steeds belangrijker wordt.

In 2022 blijkt 7,83% van alle respondenten geen kennis te hebben gekregen van het EPC-attest (tegenover 8,24% in 2021, 11,98% in 2020, 19,33% in 2019, 21,93% in 2018, 22,68% in 2017, 26,16% in 2016, 30,19% in

2015 en in 2014 32,86%). We vergelijken dit met de tabel over de kennis van huurders van het EPC-attest (zowel private als sociale huurders) voor en na 2009 volgens het Groot Woononderzoek (2013).

Tabel 64bis: Xxxxxx van het EPC bij de huurders naar jaar van intrek (%), Vlaanderen, 2013



Kent het EPC

Kent het EPC niet

N

Voor 2009

33,7%

66,3%

1.093

Na 2009

42,8%

57,2%

1.077

N

820

1.353


Pearson chi²-test: p<0,01 voor verschil tussen jaar van intrek. Bron: Groot Woononderzoek 2013


Hieruit blijkt dat onze huurdersbondleden nog slechter scoren op deze vraag dan de respondenten in het Groot Woononderzoek. In tegenstelling tot het Groot Woononderzoek presenteren wij echter ook de antwoordmogelijkheid ‘weet het niet’, wat de grootste deelcategorie blijkt.

Document Metadata

Filed: May 22nd, 2023