Uitspraak
Uitspraak
van de Huurcommissie
Xxxxxxx Xxxxxxxx aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW) Woonruimte Colensostraat 25 ZW 0000 XX XXXXXXX Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker [XXX] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [XXX] Hierna te noemen: verhuurder | Datum zitting 27 juni 2019 Verzonden op 30 augustus 2019 Verzonden aan huurder en verhuurder |
Kern van de uitspraak
• Partijen zijn per 1 juli 2018 een all-in prijs van € 1300,00 per maand, overeengekomen.
• De Huurcommissie stelt met ingang van 1 juli 2018 de huurprijs ambtshalve
vast op € 715,00 en het voorschotbedrag voor de bijkomende kosten op
€.325,00.
• De ambtshalve vastgestelde huurprijs is niet redelijk.
• Redelijk is een huurprijs van € 619,82 per maand per 1 juli 2018.
I Verloop van de procedure
Verzoek van de huurder
De Huurcommissie heeft op 15 november 2018 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 juli 2018. De huurprijs is € 1300,00 per maand.
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 25 maart 2019 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting
Zittingsdatum: 27 juni 2019
Zittingsvoorzitter: mr. drs. L.M. Brouwer-Harten
Zittingsleden: B.A.C.M. Xxxxxxxxxxx en A.C.P. Tamse
De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.
De verhuurder heeft op 18 juni 2019 schriftelijk gereageerd op het rapport van onderzoek. Hieraan toegevoegd heeft de verhuurder zes bijlagen verstuurd te weten de brochure van de woonruimte, een correctie van de puntentelling, het energielabel, de puntenafwijkingen en twee foto's van de woonruimte ter impressie. Deze informatie wordt als overgenomen en ingevoegd beschouwd.
Korte samenvatting verklaring huurder en gemachtigde van de huurder:
• Ik heb de woning online gevonden waarbij de woning gemeubileerd werd aangeboden voor € 1300,00 zoals ook in de huurovereenkomst staat.
• Het rapport van onderzoek is akkoord.
• Wel hebben wij twee aanvullingen vanuit de verhuurder waar wij mee akkoord gaan namelijk een extra kast in keuken en bad en douche zijn apart.
• Er is geen extra tegelwerk want dat is ook onmogelijk voor deze ruimte.
• De renovatiepunten waar de verhuurder het over heeft zullen waarschijnlijk onderhoudskosten zijn geweest anders vallen deze kosten onder de woningwaardering.
Korte samenvatting verklaring verhuurder en gemachtigde van de verhuurder:
• De woning is gemeubileerd online aangeboden.
• Er zijn twee extra punten die niet zijn meegenomen namelijk de kast en dat de bad en douche apart zijn.
• Er is een Energielabel D.
• Er is te weinig meegenomen aan de wandbetegeling in de keuken en badkamer hetgeen 0,25 punten extra zou opleveren.
• Ik heb facturen van de renovatie die ik kan aanleveren.
• De WOZ waarde ligt in het verleden terwijl de marktwaarde is gestegen.
III Beoordeling
All-in prijs
De Huurcommissie beoordeelt eerst of er sprake is van een all-in prijs. Blijkens het rapport van onderzoek zijn partijen bij het begin van de huurovereenkomst een all- in prijs overeengekomen van € 1300,00 per maand.
In dat bedrag zijn de kosten voor meubilering en stoffering begrepen.
Bij een all-in prijs zijn de kale huur en de kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten niet van elkaar gescheiden in de huurovereenkomst. Als er sprake is van een all-in prijs, splitst de Huurcommissie deze in een kale huurprijs en een voorschot voor de servicekosten. De Huurcommissie stelt de nieuwe kale huurprijs vast op 55 % van de all-in prijs en het nieuwe voorschotbedrag op 25 % van de all-in prijs.
Ambtshalve splitsing van de all-in prijs
De huurovereenkomst is aangevangen op 1 juli 2018.
Dat betekent dat de Huurcommissie met ingang van 1 juli 2018 de huurprijs ambtshalve vaststelt op € 715,00 (55% van € 1300,00) en het voorschotbedrag voor de bijkomende kosten op € 325,00 (25% van € 1300,00).
Redelijk
De Huurcommissie beoordeelt daarnaast of de huurprijs, die op 1 juli 2018 ambtshalve is vastgesteld, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare
schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
Puntenaantal
In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 124 punten.
De huurder en de verhuurder hebben beiden ter zitting aangegeven dat er een extra kast is in de keuken en dat het bad en douche apart is. De Huurcommissie is van oordeel dat het rapport van onderzoek op deze punten gewijzigd moet worden, nu beide partijen dit hebben aangegeven. Met deze wijziging komt het puntenaantal op 125 punten.
De verhuurder heeft de volgende bezwaren ingediend:
· Er is energielabel D is en dit nu niet is meegenomen in de waardering.
Op de ingangsdatum van de huurovereenkomst (1 juli 2018) is er geen sprake van een geregistreerd energielabel of een energie-index. Verhuurder geeft aan dat er energielabel D is die niet is meegenomen in de waardebepaling. Vanaf 1 januari 2015 komt echter uitsluitend een geregistreerde energie-index voor waardering in aanmerking. Uitgezonderd zijn energielabels die uiterlijk 31 december 2014 zijn geregistreerd en waarvan de geldigheidsdatum nog niet is verstreken. Nu geen sprake is van een dergelijk geregistreerd energielabel en ook geen sprake is van een geregistreerde energie-index op de ingangsdatum van de huurovereenkomst, wordt dit onderdeel gewaardeerd op basis van het bouwjaar van de woning.
· Er is extra wandbetegeling is in de keuken en in de badkamer.
De Huurcommissie is van oordeel dat de extra wandbetegeling in de keuken en badkamer geen extra punten geven conform het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woningen.
· Er zijn kosten zijn gemaakt voor renovatie.
Op 5 maart 2019 heeft verhuurder de uitnodigingsbrief ontvangen voor het onderzoek ter plaatse in de woonruimte, verzonden naar het bij ons bekende postadres. In deze uitnodiging is vermeld dat indien er sprake is van een renovatie en transformatie, zijnde een investering in de woning door renovatie of het realiseren van (nieuwe) woonruimte door transformatie, dit onder bepaalde voorwaarden punten kan opleveren in de woningwaardering. Hiervoor is het van belang dat verhuurder de bewijsstukken, waaronder facturen en/of (onder)aannemersovereenkomsten, aanlevert vóór het onderzoek ter plaatse. Nu verhuurder heeft nagelaten bewijsstukken te overleggen waaruit blijkt dat sprake is geweest van uitgaven ten bedrage van € 13.178 voor renovatie, is de Huurcommissie van oordeel dat deze kosten niet meegenomen kunnen worden in de waardering.
· De WOZ-waarde die gehanteerd wordt geen goed beeld geeft van de marktwaarde.
Per 1 oktober 2015 is door wetswijziging de WOZ-waarde van een woning een grotere rol gaan spelen in de puntenwaardering. De gemeente stelt de WOZ- waarde jaarlijks opnieuw vast. Daarom kan de puntenberekening elk jaar op iets anders uitkomen. Voor vragen over of bezwaren tegen de WOZ-waarde moet men zich wenden tot de gemeente. De Huurcommissie is niet bevoegd een vastgestelde WOZ-waarde te beoordelen.
Volgens het WOZ-waardeloket is de WOZ-waarde van de onderhavige woning voor het belastingjaar 2018 gesteld op € 162.000,00 met peildatum 1-1-2017. Bij deze WOZ-waarde hoort een puntenaantal van 39.
De Huurcommissie verwijst de verhuurder naar het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woningen waarin omschreven is hoe het waarderingsstelsel werkt en waarin hij bovenstaande kan nalezen.
De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 juli 2018 vast op 125 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 619,82 per
maand.
Op grond van dit puntenaantal is de ambtshalve vastgestelde huurprijs niet redelijk. Redelijk is een huurprijs van € 619,82 per maand.
Gebreken
De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst wel gebreken aan de woonruimte. Maar deze gebreken zijn niet ernstig genoeg voor een tijdelijke huurverlaging.
Beoordeling van de leges
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen.
Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.
IV Beslissing
• Partijen zijn per 1 juli 2018 een all-in prijs van € 1300,00 per maand, overeengekomen.
• De Huurcommissie stelt met ingang van 1 juli 2018 de huurprijs ambtshalve
vast op € 715,00 en het voorschotbedrag voor de bijkomende kosten op € 325,00.
• Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 125.
• Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs € 619,82.
• De ambtshalve vastgestelde huurprijs is niet redelijk.
• Redelijk is een huurprijs van € 619,82 per maand per 1 juli 2018.
Legesveroordeling
• De verhuurder moet € 25,00 leges betalen.
• De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug.
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Xxxx u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
Amsterdam, 27 juni 2019 De Huurcommissie,
mr. drs. L.M. Brouwer Harten Zittingsvoorzitter