WINKELVASTGOEDFONDS DUITSLAND NV
WINKELVASTGOEDFONDS DUITSLAND NV
2
INHOUDSOPgAVe
1) Belangrijke informatie 5
2) Samenvatting 7
3) Xxxxxxxxxxxxxx 00
0) Xxxxxxxxx partijen 16
5) Definities 17
6) Duitse winkelmarkt vanuit vastgoedbeleggingsperspectief 20
7) Vastgoedportefeuille 29
8) Juridische structuur 35
9) Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00
00) Xxxxxxxxxxx, kosten en rendementsdoelstelling 48
11) Fiscale aspecten 57
12) Rapportage 62
13) Onderzoeksrapport accountant 63
14) Participeren in Winkelvastgoedfonds Duitsland NV 64
15) Initiatiefnemer en mede-initiatiefnemer 65
16) Overige betrokken partijen 68
17) Accountantsverklaring 70
Bijlagen:
Verklaring van Deelname (los bijgevoegd) STV Toetsingsbrief (los bijgevoegd)
3
4
1] BeLANgRIJKe INFORMATIe
Potentiële beleggers worden er uitdrukkelijk op gewezen dat deze Brochure niet volledig is en niet alle informatie bevat die van belang is om een afgewogen oordeel te vormen over het aanbod tot deelname aan Winkelvastgoedfonds Duitsland NV. Hen wordt nadrukkelijk geadviseerd het Prospectus en de stukken die van tijd tot tijd geacht worden hiervan deel uit te maken zorgvuldig te lezen en kennis te nemen van de volledige inhoud. Iedere beslissing omtrent het aanbod dient te zijn gebaseerd op de bestudering van het gehele Prospectus. In geval van verschillen tussen de tekst van deze Brochure en het Prospectus prevaleert de tekst van het Prospectus.
De volgende documenten zijn opgenomen in en maken deel uit van het Prospectus:
• statuten van Winkelvastgoedfonds Duitsland NV
• statuten van Stichting Administratiekantoor Winkelvastgoed- fonds Duitsland
• statuten van Holland Immo Group Beheer BV
• Administratievoorwaarden
• beheerovereenkomst
• registratiedocument Holland Immo Group Beheer BV
• taxatierapporten vastgoedobjecten
• financiële bijsluiter
• verklaring van deelname
• STV Leeswijzer
Afschriften van deze documenten alsmede het Prospectus zijn kosteloos verkrijgbaar via de website xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx en xxx.xxxxxxx.xx of ten kantore van:
Holland Immo Group Beheer BV
Kennedyplein 230
Xxxxxxx 0000
0000 XX Xxxxxxxxx
t: 040 - 235 26 35
f: 040 - 235 26 36
Homburg Participaties BV
Xxxxxxxxxxxx 0
0000 XX Xxxxxxxx
t: 0800 - 666 77 78
f: 053 - 434 68 29
Potentiële beleggers worden er nadrukkelijk op gewezen dat beleggen in het algemeen risico’s met zich meebrengt. Dat geldt ook voor het beleggen in Winkelvastgoed Duitsland NV. De waarde van de beleggingen kan zowel stijgen als dalen en beleggers dienen zich te realiseren dat zij mogelijk minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. Voor dit product is een financiële bijsluiter opgesteld met informatie over het product, de kosten en de risico’s. Vraag erom en lees hem voordat u het product koopt. Het Prospectus bevat de gegevens die voor beleggers noodzakelijk zijn om zich een oordeel te vormen over Winkelvast- goed Duitsland NV en de daaraan verbonden kosten en risico’s.
Op deze Brochure is slechts het Nederlandse recht van toe- passing. Potentiële beleggers kunnen generlei recht aan deze Brochure ontlenen. Slechts de inhoud van het Prospectus is bindend. Niemand is gemachtigd in verband met de plaatsing informatie te verschaffen of verklaringen af te leggen die niet in het Prospectus zijn opgenomen. Deze Brochure houdt geen aanbod in van enig financieel instrument of een uitnodiging tot het doen van een aanbod tot koop of tot het nemen van enig financieel instrument.
5
6
2] SAMeNVATTINg
Begrippen in de Brochure die beginnen met een hoofdletter hebben de betekenis die daaraan is gegeven in hoofdstuk 5 Definities. De Brochure bevat informatie over het Fonds, de voor het Fonds geselecteerde winkelbeleggingen in Duitsland en de geprognos-
ticeerde opbrengsten, kosten en rendementen. Tenzij anders vermeld zijn de weergegeven informatie, veronderstellingen en prognoses gebaseerd op de beschikbare informatie per 18 januari 2010. >>
Kenmerken van het Fonds:
• De portefeuille die het Fonds financiert bestaat uit acht winkels, verspreid over drie binnenstedelijke locaties in Bremerhaven, Osnabrück en Uhingen;
• Ruim 97% van de huurstroom wordt gegenereerd door grote, in Duitsland opererende winkelketens: Edeka, Lidl, Penny, Kik, AWG Mode Center, Rossmann en dm-drogerie markt;
• De totale koopsom bedraagt € 11.944.295,- vrij op naam (v.o.n.);
• Het totale investeringsvolume, inclusief bijkomende kosten bedraagt € 12.850.000,-;
• De hypothecaire financiering bedraagt € 7.775.000,- (circa 60% van het totale investeringsvolume);
• Het eigen vermogen van het Fonds (inleg Certificaathouders) bedraagt € 5.075.000,-, verdeeld over 1.015 Certificaten van
€ 5.000,- elk (exclusief Emissiekosten), ISIN-code: NL0009327410;
• Deelname is mogelijk met een minimale afname van twee Certificaten;
• De beoogde looptijd van het Fonds is zeven tot tien jaar;
• De hypotheekrente zal uiterlijk op de datum van transport voor een periode van vijf jaar worden gefixeerd voor het gehele bedrag van de hypothecaire lening. Het voor de geprognosticeerde rendementen gehanteerde rentetarief over deze periode bedraagt 4,3%. Het uiteindelijke met de hypothecair financier overeen te komen rentetarief kan hiervan afwijken; het nog overeen te komen rentetarief kan minder gunstig zijn dan dat waarvan is uitgegaan in de rendementsprognoses. Voor de periode na afloop van de rentefixatie (na vijf jaar) wordt voor de gehele hypothecaire lening gerekend met een rekenrente van 5,0%. Ook deze rente, na afloop van de rentefixatie, kan afwijken van het rentetarief waarmee in de prognoses rekening is gehouden;
• De hypothecaire lening heeft een looptijd van tien jaar en heeft een jaarlijkse aflossing van 1,0% van de hoofdsom;
• Het beoogde direct uitkeerbare dividendrendement bedraagt 8,0%* op jaarbasis. Uitkering van het voorlopige dividend geschiedt per kwartaal;
• Het beoogde Totaalrendement bedraagt 10,0%* op jaarbasis (inclusief aandeel in het verkoopresultaat);
• In Nederland woonachtige of gevestigde Certificaathouders zijn alleen belastingplichtig in Nederland. Voor particuliere beleggers geldt in beginsel de fiscale vermogensrendementsheffing (Box 3) van 1,2% over de waarde van de Certificaten;
• De Beheerder van het Fonds (Holland Immo Group Beheer BV) heeft een vergunning onder de Wet op het financieel toezicht (Wft). Het Fonds en de Beheerder zijn geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en vallen onder toezicht van de AFM.
*) De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Omdat de waarde van de beleggingen zowel kan stijgen als dalen, bestaat het risico dat beleggers minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. Het beoogde rendement wordt uitgedrukt als percentage van de initiële inleg per Certificaat (exclusief Emissiekosten) gedurende de looptijd van het Fonds.
7
Schematisch kan de structuur als volgt worden weergegeven:
Certificaathouders St.AK
Fonds
50,1% 49,9%
BV
100%
Beheerder
HIG BV
100%
Vastgoed Holding
Legenda
Aandeelhouders Winstdelende Lening Lening met Bonuselement Belang in KG Beheerovereenkomst Hypothecaire lening Eigendom vastgoed
94,9%
5,1%
Vastgoed BV’s
94,9%
100%
Vastgoed BV
Vastgoed GmbH
Nederland Duitsland
5,1%
94,9%
Vastgoed KG
Uhingen
Bremerhaven
Osnabrück
Hypotheekbank
2.1 Winkelvastgoedfonds Duitsland NV
Het doel van Winkelvastgoedfonds Duitsland NV is het voor gemeenschappelijke rekening beleggen van vermogen, teneinde voor de beleggers een stabiel rendement te behalen. De beleg- ging is gericht op de financiering van Duits winkelvastgoed in het segment van de dagelijkse boodschappen (supermarkten, discountmarkten, zowel food als non-food).
2.2 Juridische structuur
Winkelvastgoedfonds Duitsland NV is een naamloze vennoot- schap naar Nederlands recht. De statutaire directie van het Fonds wordt gevormd door Holland Immo Group Beheer BV (de Beheerder), die tevens optreedt als beheerder van het Fonds in de zin van artikel 1:1 Wft. De Beheerder en het Fonds staan onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). De Beheerder en het Fonds voldoen aan de bij of krachtens de Wft gestelde regels. Alle aandelen in het Fonds worden gehouden door St.AK, die tegenover elk aandeel een Certificaat uitgeeft. Het Fonds kwalificeert als een closed-end beleggingsmaatschappij.
De aandelen in het Fonds noch de Certificaten zijn beursgeno- teerd en er zal ook geen beursnotering worden aangevraagd. De Certificaten zijn niet verhandelbaar in de zin van de Wft. Er zijn slechts beperkte mogelijkheden tot inkoop van Certificaten.
Het door de Certificaathouders in het Fonds ingelegde vermogen wordt door het Fonds onder de Winstdelende Lening uitgeleend aan Holland Immo Group German Real Estate Holding 2 BV (Vastgoed Holding). Deze holding financiert daarmee de verwer- ving van de aandelen in de Vastgoed BV’s en verstrekt daarnaast een Lening met Bonuselement aan de Vastgoed BV’s en Vastgoed GmbH. Tezamen met een aangetrokken hypotheeklening wordt op deze wijze de aankoop van de vastgoedobjecten gefinancierd. In economisch opzicht kan de belegging door het Fonds in de Winstdelende Lening worden vergeleken met een directe beleg- ging in de Duitse winkelportefeuille. Voor een uitgebreide toe- lichting inzake de aanwending van de gelden die door Holding worden verkregen, wordt verwezen naar hoofdstuk 9.
De beleggingshorizon bedraagt zeven tot tien jaar. Na verkoop van het vastgoed zal de opbrengst als aflossing en rentebetaling worden uitgekeerd aan het Fonds.
8
Holland Immo Group is lid van de brancheorganisatie Vereniging Vastgoed Fondsen (VVF) en hanteert een gedragscode die door haar is opgesteld conform de modelgedragscode van de VVF. Daarnaast is Holland Immo Group contribuant van de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen(STV) enonderwerptzichaandeprospectustoetsing door de STV. Het Prospectus is inhoudelijk beoordeeld door de STV. De rapportage van de beoordeling door de STV is gepubliceerd in het register van de STV op: www.stichtingtransparantievast- xxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxx/. Deze rapportage is tevens opgenomen in de bijlagen bij de Brochure. Voor een uitgebreide toelichting op de juridische structuur wordt verwezen naar hoofdstuk 8.
2.3 Fiscale aspecten
Het Fonds heeft de status van Fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (Fbi-status). Dit houdt in dat de door het Fonds behaalde winst niet bij het Fonds wordt belast zolang het Fonds aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoet.
Een van de belangrijkste voorwaarden is dat het Fonds alle winsten elk jaar als dividend uitkeert. Hierop wordt in eerste instantie 15% dividendbelasting ingehouden. De Nederlandse particuliere Certificaathouders worden in beginsel belast over de waarde van hun Certificaten, de zogenoemde ‘forfaitaire ren- dementsheffing’ van 1,2% (Box 3), ongeacht de hoogte van het ontvangen dividend. De door het Fonds ingehouden dividend- belasting wordt dan door de fiscus teruggegeven of verrekend met hun inkomstenbelasting.
Deelnemende Nederlandse vennootschappen zijn in begin- sel aan Nederlandse vennootschapsbelasting onderworpen. Op grond hiervan is hun nettowinst belast en zijn verliezen aftrekbaar. De uitgekeerde dividenden vormen onderdeel van de nettowinst van de vennootschappen. De Certificaathouders ontvangen jaarlijks een opgaaf van de ingehouden dividend- belasting op aan hen betaalde dividenduitkeringen.
Certificaathouders zijn niet onderworpen aan Duitse inkomsten- of vennootschapsbelasting voor het houden van Certificaten. Voor een uitgebreide toelichting op de fiscale aspecten wordt verwezen naar hoofdstuk 11. >>
Bremerhaven - Rossmann - Edeka
9
Hamburg
Bremerhaven
Berlijn
Osnabrück
Frankfurt
Stuttgart
Uhingen
München
Winkellocaties Winkelvastgoedfonds Duitsland NV
10
2.4 Het vastgoed
Holland Immo Group BV heeft acht objecten in Duitsland geselecteerd, gelegen in Bremerhaven (deelstaat Bremen), Osnabrück (deelstaat Niedersachsen) en Uhingen (deelstaat Baden Württemberg). De huurders zijn de grote Duitse winkel- ketens Edeka, Lidl, Penny, Kik, Rossmann, AWG Mode Center en dm-drogerie markt (ruim 97% van de huurstroom). Daarnaast bestaat het huurdersbestand uit een regionale bakkersketen met 20 vestigingen (circa 3% van de huurstroom). De objecten zijn voor de aankoop getaxeerd door DTZ Zadelhoff Valuation Advisory Services.
De gemiddelde leeftijd van de objecten per 1 januari 2010 is één jaar. De gemiddelde looptijd van de huurcontracten (looptijden tot eerste expiratie van 10, 12,5 tot 15 jaar) bedraagt 13,4 jaar, waardoor de gemiddelde resterende looptijd van de huurcon- tracten per 1 januari 2010 12,4 jaar bedraagt. Alle winkels zijn binnenstedelijk gelegen aan doorgaande wegen op zichtlocatie en beschikken over ruime parkeervoorzieningen voor de deur. Het betreft derhalve een naar locaties en huurders goed gespreide winkelportefeuille bestaande uit nieuwe winkelobjecten op goede locaties met langlopende huurcontracten en grote Duitse (discount) winkelketens als huurders. Voor een uitgebreide beschrijving wordt verwezen naar hoofdstuk 7.
2.5 Direct Rendement
Het geprognosticeerde Direct Rendement bedraagt 8,0%* per jaar en is de contante (dividend) uitkering in enig jaar gedeeld door de inleg van de Certificaathouder (exclusief Emissiekosten), op jaarbasis berekend en uitgedrukt als percentage. Het Direct Rendement wordt per kwartaal bij wijze van voorlopig dividend uitgekeerd aan de Certificaathouders.
2.6 Indirect Rendement
De beleggingshorizon van het Fonds bedraagt zeven tot tien jaar. Gedurende deze periode zal het vastgoed worden geëxploiteerd, waarna het zal worden verkocht. Van de gerealiseerde overwinst uit verkoop van het vastgoed komt 80% via de Winstdelende Lening ten goede aan de Certificaathouders en 20% aan de Initiatiefnemer en de Mede-initiatiefnemer tezamen. De ‘over- winst’ zoals hiervoor bedoeld bestaat uit de gerealiseerde verkoopopbrengst vermeerderd met de vrij uitkeerbare reserves van de Vastgoed BV’s en de Vastgoed GmbH, minus de hoofdsom van de Winstdelende Lening, minus de aflossing van de hypothe-
caire financiering en minus de kosten en belastingen die verband houden met de verkoop en overdracht van de vastgoedportefeuille.
De Certificaathouders genieten een preferentie met betrekking tot de renteverplichtingen van 8,0% per jaar onder de Winstdelende Lening. Dat houdt in dat ingeval de rente van 8,0% op jaarbasis gedurende de looptijd van de Winstdelende Lening aan het Fonds nog niet zou zijn betaald, de achterstallige rente eerst in mindering wordt gebracht op het deel van de overwinst waartoe de Initia- tiefnemer en de Mede-initiatiefnemer gezamenlijk zijn gerechtigd.
Voor de prognose van het Indirect Rendement is er bij de verkoop van uitgegaan dat de prijs gebaseerd wordt op de getaxeerde kapita- lisatiefactor kosten koper zoals vastgesteld door de externe taxateur bij aankoop van de vastgoedportefeuille. Uitgaande van de prognose van het realistische verkoopscenario bedraagt het geprognosticeerde Indirect Rendement circa 2,0% (enkelvoudig) per jaar. Het geprog- nosticeerde Totaalrendement, de som van het Direct Rendement en het Indirect Rendement, bedraagt dan 10,0% (enkelvoudig) per jaar. Dit komt neer op een geprognosticeerde IRR van 9,3%.
2.7 Risico’s
Beleggen in dit Fonds brengt, zoals bij iedere belegging, bepaalde risico’s met zich mee waaronder het risico van leegstand van vastgoed, het risico van een hogere hypotheekrente bij aanvang van de belegging dan waarmee in de rendementsprognoses rekening is gehouden, fluctuaties in de hoogte van de (hypotheek) rente, fluctuaties in de prijzen voor winkelvastgoed, achterstallig onderhoud, het zogenoemde tegenpartijrisico en milieu- en politieke risico’s. Voor een nadere beschrijving van de risico’s wordt uitdrukkelijk naar hoofdstuk 3 verwezen.
2.8 Deelnemen in Winkelvastgoedfonds Duitsland NV
De uitgifte van de Certificaten vindt plaats onder begeleiding van de Initiatiefnemer en de Mede-initiatiefnemer.
Deelname in Winkelvastgoedfonds Duitsland NV is mogelijk met een minimale afname van twee Certificaten van elk € 5.000,- (te vermeerderen met Emissiekosten).
Inschrijving vindt plaats door invulling en ondertekening van de Verklaring van Deelname. Toewijzing van de Certificaten vindt plaats door de Initiatiefnemer en geschiedt op volgorde van binnenkomst van de Verklaringen van Deelname. >>
11
De Initiatiefnemer heeft het recht om een inschrijving zonder op- gaaf van redenen te weigeren. Het bedrag van de Certificaten, te vermeerderen met Emissiekosten dient in beginsel te worden voldaan op 22 maart 2010 of, indien afwijkend, op de datum als vermeld is in de schriftelijke bevestiging van toewijzing van de Certificaten. De beoogde datum van toetreding van de Certifi- caathouders tot het Fonds is 1 april 2010 of zoveel eerder of later als de Beheerder besluit. De inschrijving start op het moment van uitbrengen van het Prospectus en sluit op 1 april 2010 of op het moment dat op alle beschikbare Certificaten is ingeschreven.
De Initiatiefnemer behoudt zich het recht voor het aanbod tot deelname in te trekken indien niet alle beschikbare Certificaten worden geplaatst. Indien tot intrekking van het aanbod wordt besloten, vindt de emissie geen doorgang en worden ontvangen bedragen aan reeds toegewezen beleggers onverwijld teruggestort.
2.9 Prospectus
Het Prospectus van Winkelvastgoedfonds Duitsland NV voldoet aan de bij of krachtens de Wft gestelde regels. In verband met de gekozen structuur en karakteristieken van het Fonds verleent de
Wft geen bevoegdheid aan de AFM om het Prospectus goed te keuren. Het Prospectus is beoordeeld door een externe accoun- tant in overeenstemming met het bepaalde in artikel 4:49 lid 2 onder c Wft (zie de accountantsverklaring in hoofdstuk 17). Verder wordt verwezen naar de bij of krachtens de Wft door een externe accountant op te laten stellen onderzoeksrapport (zie hoofdstuk 13) naar de rendementsprognose, met inbegrip van de veronderstellingen waarop deze is gebaseerd, zoals weer- gegeven in de hoofdstukken 9 en 10.
Het Prospectus is geldig tot sluiting van de inschrijving voor deelname (en uiterlijk tot 12 maanden na het uitbrengen van het Prospectus).
2.10 Prospectustoetsing STV
Het Prospectus is door de Stichting Transparantie Vastgoed- fondsen (hierna: de STV) getoetst aan de “STV Standaarden voor Transparantie in Prospectus Informatie van Beleggingsfondsen in Vastgoed” (hierna: de STV Standaarden). De STV is van oordeel dat het Prospectus voldoet aan de STV Standaarden. De STV toet- singsbrief is als bijlage opgenomen. Zie verder hoofdstuk 15.3.2 voor meer informatie over de STV en de prospectustoetsing.
Bremerhaven - Rossmann - Edeka
12
3] RISICOFACTOReN
3.1 Algemeen
Xxxxxxxx brengt xxxxxx’x met zich mee. Zo ook het participeren in het Fonds. Voor een goede beoordeling van deze risico’s is het onderstaande van belang. Deze risico’s, alsmede andere (markt) omstandigheden kunnen tot gevolg hebben dat negatieve waarde- fluctuaties optreden en rendementen lager uitkomen dan het geprognosticeerde rendement waarnaar het Fonds vanuit haar beleggingsbeleid streeft.
Bij tussentijdse tegenvallers in de exploitatie kan het geprognos- ticeerde uitkeerbare rendement in gevaar komen. Gedurende de beschouwingsperiode wordt een liquiditeitsreserve aange- houden. Deze liquiditeitsreserve kan worden aangewend ter dekking van onvoorziene uitgaven of onvoorziene huurderving bij leegstand alsmede ter dekking van voorziene uitgaven voor groot onderhoud.
Voor de belegger kan een verlies optreden. In het bijzonder heb- ben de mate waarin de vastgoedportefeuille wordt geconfron- teerd met leegstand, de hoogte van de diverse kosten en lasten voor het Fonds, voor Vastgoed Holding, de Vastgoed BV’s, de Vastgoed GmbH en de Vastgoed KG - waaronder de rentelasten op de hypothecaire financiering waarvan de hoogte nog niet vast- staat - en de hoogte van de huurinkomsten die voortvloeien uit de vastgoedportefeuille, een belangrijke invloed op het rendement. Aangezien de hypothecaire financiering een wezenlijk deel van dit product uitmaakt (van het totale investeringsbedrag voor het vastgoed, inclusief bijkomende kosten en liquiditeitsreserve, zal door de Vastgoed BV’s en de Vastgoed KG circa 60% hypothecair worden gefinancierd), zullen negatieve ontwikkelingen in (onder meer) genoemde factoren versterkt doorwerken in de resultaten van het Fonds. Dat geldt in het bijzonder voor de situatie dat diverse factoren zich gelijktijdig in negatieve zin zullen voordoen. Het maximale verlies dat de belegger kan lijden, is het bedrag van zijn deelname (inclusief Emissiekosten).
De Certificaten zijn niet verhandelbaar en kennen beperkingen met betrekking tot de inkoop ervan door het Fonds (het Fonds heeft een closed-end karakter). Daarnaast kan de feitelijke loop- tijd van het Fonds door (markt)omstandigheden langer zijn dan de beoogde looptijd. Daarom dient elke investeerder voor zich het risico in te schatten dat verbonden is aan de looptijd van het Fonds en de beperkte mogelijkheden tot inkoop van de Certificaten door het Fonds (beperkte liquiditeit).
Het is af te raden een substantieel gedeelte van het vermogen in dit product te beleggen. Deze vorm van beleggen moet gezien worden als onderdeel van een gespreid belegde portefeuille.
Het Fonds richt zich op particuliere en institutionele beleggers die, uit oogpunt van optimalisatie van het risico-rendements- profiel van hun totale beleggingsportefeuille, beleggen in vastgoed(gerelateerde) producten.
De risico’s als genoemd in dit hoofdstuk zijn niet bedoeld als een uitputtend overzicht van mogelijke risico’s.
3.2 Verhuurrisico
Als huurcontracten expireren, kunnen huurders besluiten zich elders te huisvesten. Ook kunnen huurders in betalingsproblemen komen. Hierdoor kan huurderving optreden. Bij huuropzegging zal zo spoedig mogelijk een nieuwe huurder worden gezocht. Indien de dekkingsgraad (“debt service coverage ratio”, DSCR), berekend als de actuele huuropbrengsten na (door de financier vooraf fictief vastgestelde) exploitatiekosten gedeeld door de (fictieve) rente- en aflossingsverplichtingen, minder bedraagt dan een door de financier vooraf bepaald percentage (van meer dan 100%), behoudt de hypothecair financier zich het recht voor aanvullende aflossingen of zekerheden te verlangen.
3.3 Rente- en financieringsrisico
De kosten voor de hypothecaire financiering zijn in de rendements- prognoses een belangrijke factor. Een verlaging of verhoging van de rentetarieven voor de hypothecaire financiering (inclusief de door banken te berekenen kredietopslagen) ten opzichte van de over de rentevast periode gefixeerde rente, zal een belang- rijke invloed hebben op het voor de Certificaathouders te behalen rendement. De Vastgoed BV’s en de Vastgoed KG die de hypothecaire financiering aangaan, zullen uiterlijk op de datum van transport de hypothecaire rente fixeren voor de duur van vijf jaar. Over de daadwerkelijke rentecondities op de datum van rentefixatie en na afloop van de rentevast periode kan op dit moment geen concrete uitspraak worden gedaan; de rentecondities kunnen minder gunstig zijn dan die waar- van is uitgegaan in de rendementsprognoses. Tevens kan de hypotheekrente van invloed zijn op de waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille. Een stijgende rente kan het verkoop- resultaat negatief beïnvloeden.
Door wijzigingen in de rentestand op de geld-/kapitaalmarkt, kan bij vervroegde aflossing (binnen de rentevast periode) een renteverschil tot uitdrukking komen tussen de overeengekomen rente en de op dat moment vigerende kapitaalmarktrente. >>
13
Een lagere marktrente ten opzichte van de overeengekomen ren- te zal alsdan, voor de resterende rentevast periode, leiden tot een door de hypotheekbank in rekening te brengen boeterente bij vervroegde aflossing.
De hypothecaire lening heeft een looptijd van tien jaar, gelijk aan de beoogde looptijd van het Fonds. Het risico bestaat dat na afloop van de overeengekomen looptijd van de hypothecaire lening van tien jaar het vastgoed nog niet is verkocht en geen nieuwe lening met een hypothecair financier kan worden afge- sloten of alleen kan worden afgesloten tegen minder gunstige voorwaarden.
3.4 Marktwaarderisico
De marktwaarde bij verkoop van de vastgoedportefeuille is in hoge mate afhankelijk van de huidige en toekomstige marktomstandig- heden en de macro-economische ontwikkelingen daarin. Indien de marktwaarde daalt, zal dit een negatieve invloed kunnen hebben op de waarde van de portefeuille. De hypothecaire financiering maakt een wezenlijk deel uit van dit product. Negatieve waarde- ontwikkelingen kunnen hierdoor versterkt doorwerken in de resul- taten van het Fonds. Daarnaast kan in de financieringscondities zijn vastgelegd dat indien de waarde van de vastgoedportefeuille na afloop van een bepaald aantal jaren is gedaald onder een bepaalde minimumwaarde ten opzichte van de restant hoofdsom (“loan to value”), de hypothecair financier zich het recht voorbehoudt (hogere) jaarlijkse aflossingen te verlangen. Dit kan een negatief effect hebben op de resultaten van het Fonds.
3.5 Tegenpartijrisico
Het tegenpartijrisico bestaat uit het risico dat de Vastgoed KG zijn verplichtingen onder de Lening met Vastgoed KG niet voldoet, de Vastgoed BV’s en de Vastgoed GmbH hun verplichtingen jegens Vastgoed Holding uit hoofde van de Lening met Bonus- element niet voldoen en dat Vastgoed Holding niet aan zijn verplich- tingen uit hoofde van de Winstdelende Lening aan het Fonds zal voldoen. Die risico’s kunnen zich onder meer verwezenlijken indien de vastgoedportefeuille onvoldoende opbrengsten genereert en/of waarde blijkt te hebben. In dat geval kan de situatie ontstaan dat de Vastgoed BV’s over onvoldoende middelen beschikken om te voldoen aan de verplichtingen jegens Vastgoed Holding. Het tegenpartijrisico kan zich verder realiseren indien de Vastgoed KG, de Vastgoed GmbH, de Vastgoed BV’s of Vastgoed Holding meer schulden blijken te hebben dan de investeringen in de vastgoedportefeuille opbrengen en/of waard blijken te zijn.
Deze situaties kunnen zich bijvoorbeeld voordoen doordat een of meer van de in dit hoofdstuk bedoelde risico’s waaraan Vastgoed Holding, de Vastgoed BV’s, de Vastgoed GmbH en/of de Vastgoed KG en de vastgoedportefeuille onderhevig zijn zich realiseren, waardoor de resultaten van het Fonds in negatieve zin worden beïnvloed.
3.6 Onderhoudsaspecten
Elk vastgoed heeft jaarlijks in meerdere of mindere mate te maken met onderhoud of met noodzakelijke aanpassingen om aan de eisen des tijds te blijven voldoen. Deze onderhouds- aspecten kunnen door een gedegen technische analyse bij aankoop (due diligence onderzoek naar de technische en bouwkundige staat van de objecten) in kaart worden gebracht.
Met de verkoper is contractueel vastgelegd dat deze verantwoor- delijk blijft voor het reguliere onderhoud van de objecten gedurende een periode van tien jaar tegen een jaarlijkse vergoeding van 2,1% van de theoretische jaarhuur. Niettemin bestaat het risico dat gedurende de bezitsperiode van het vastgoed noodzakelijk onderhoud - als gevolg van (on)verzekerbare risico’s en het daarbij overeengekomen eigen risico bij gebouwen- verzekering - voor rekening van het Fonds komen. In verband met de afkoop van het reguliere onderhoud bestaat verder het risico dat de verkoper zijn verplichtingen ter zake niet nakomt. De resultaten van het Fonds kunnen daardoor in negatieve zin worden beïnvloed.
3.7 Milieurisico’s
Met betrekking tot milieutechnische aspecten, zoals bodemver- ontreiniging, asbest en ondergrondse tanks, zijn in de akten van levering van de vastgoedportefeuille de bij dit soort transacties in Duitsland gebruikelijke bepalingen opgenomen. Het risico van dit soort zaken gaat bij transport over op de koper. Een beperkt historisch onderzoek is onderdeel geweest van het due diligence onderzoek. Indien het beperkt historisch onderzoek geen aanleiding geeft tot vervolgonderzoek, zal de Xxxxxxxxx zelf geen onderzoek laten verrichten naar de gesteldheid van de bodem, de aanwezigheid van asbest of de aanwezigheid van ondergrondse tanks. Indien het beperkte onderzoek aanleiding geeft tot vervolg- onderzoek, dan zal een nader specifiek onderzoeksplan worden opgesteld en uitgevoerd. Mocht blijken dat er toch sprake is van enige vorm van milieuverontreiniging, ondanks dat op grond van de Beheerder bekende feiten geen aanleiding is te veronderstellen dat er sprake is van milieuverontreiniging, dan kan dit een
14
negatief effect hebben op de waarde van de vastgoedportefeuille en op de resultaten van het Fonds.
3.8 Politieke risico’s
Nieuwe (Nederlandse en Duitse) wettelijke bepalingen op het gebied van bijvoorbeeld bodemverontreiniging, huurwetgeving, technische aspecten of fiscaliteit, kunnen gevolgen hebben voor de resultaten van het Fonds. Op dit moment zijn er, voor zover de Beheerder bekend, geen wettelijke bepalingen aangekondigd die van invloed kunnen zijn op de in de rendementsberekeningen gehanteerde uitgangspunten.
3.9 Inflatierisico
Het inflatierisico is het risico dat de prijsinflatie (stijging van het algemeen prijspeil of prijsindexcijfer) een negatief effect heeft op het reële rendement van een belegging. Gewoonlijk geldt dat vastgoedbeleggingen zijn beschermd tegen het inflatierisico,
omdat doorgaans de huurinkomsten van een vastgoedporte- feuille meebewegen met de inflatie (jaarlijkse huurverhoging door indexering van huurprijzen).
In de Duitse retailsector geldt veelal een huurindexering die de prijsinflatie slechts voor 60 tot 75% compenseert. Daarmee is in de rendementsprognoses rekening gehouden. Ondanks de indexering van de huurinkomsten kan de inflatie een negatief effect hebben op de waarde van de portefeuille. Ook kan de daadwerkelijke inflatie afwijken van de in de rendementsprog- noses gehanteerde uitgangspunten waardoor het rendement op de belegging negatief kan worden beïnvloed.
3.10 Object gerelateerde risico’s
De meest belangrijke object gerelateerde risico’s betreffen het risico van huurderving door brand en brand-, storm- en water- schade alsmede aansprakelijkheidsrisico als eigenaar van de objecten. Voor zover mogelijk tegen aanvaardbare voorwaarden zijn deze risico’s adequaat afgedekt door verzekeraars.
15
4] BeTROKKeN PARTIJeN
INITIATIEFNEMER
Holland Immo Group BV Kennedyplein 230
Xxxxxxx 0000
0000 XX Xxxxxxxxx
Tel. x00 (0)00 000 00 00
Fax x00 (0)00 000 00 00
E-mail: xxxx@xxxxxxxxxxxxxxxx.xx Internet: xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx
MEDE-INITIATIEFNEMER
Homburg Participaties BV Xxxxxxxxxxxx 0
0000 XX Xxxxxxxx
Tel. 0000 000 00 00
Fax x00 (0)00 000 00 00
E-mail: xxxx@xxxxxxx.xx Internet: xxx.xxxxxxx.xx
FONDS
Winkelvastgoedfonds Duitsland NV Xxxxxxxxxxxx 000
0000 XX Xxxxxxxxx
Tel. x00 (0)00 000 00 00
Fax x00 (0)00 000 00 00
BEHEERDER
Holland Immo Group Beheer BV Kennedyplein 230
5611 ZT Eindhoven
Tel. x00 (0)00 000 00 00
Fax x00 (0)00 000 00 00
STICHTING ADMINISTRATIEKANTOOR
Stichting Administratiekantoor Winkelvastgoedfonds Duitsland Xxxxxxxxxxxx 000
0000 XX Xxxxxxxxx
Tel. x00 (0)00 000 00 00
Fax x00 (0)00 000 00 00
ACCOUNTANT
KPMG Accountants NV Xxxxxxxxxxx 0
Xxxxxxx 0000
0000 XX Xxxxxxxxx
ADVOCAAT
Brands Advocaten Xxxxxxxxx 00
Xxxxxxx 0000
0000 XX Xxxxxx
NOTARIS
Stibbe Strawinskylaan 2001
Xxxxxxx 00000
0000 XX Xxxxxxxxx
FISCAAL ADVISEUR
PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs NV De Entrée 201
Xxxxxxx 00000
0000 XX Xxxxxxxxx Xxxxxxxx
TAXATEURS
DTZ Zadelhoff, afdeling Taxaties Xxxxxxxxxx 000
0000 XX Xxxxxxxxx
ONDERHOUD / TECHNISCH BEHEER
Ten Brinke Asset Management BV Xxxx. xxx xx Xxxxxxxxxxx 00 0000 XX Xxxxxxxxxx
16
5] DeFINITIeS
Administratievoorwaarden
De voorwaarden waaronder de aandelen in het Fonds door St.AK ten titel van beheer worden gehouden en waaronder Certificaten worden uitgegeven.
Autoriteit Financiële Markten / AFM
Stichting Autoriteit Financiële Markten, gevestigd en kantoor- houdend te Amsterdam aan Xxxxxx 000, 0000 XX, onder meer de toezichthouder voor de Wet op het financieel toezicht (Wft).
AVA
De Algemene Vergadering van Aandeelhouders van het Fonds.
Beheerder
Holland Immo Group Beheer BV, statutair gevestigd te Eindhoven en kantoorhoudend te Eindhoven aan Kennedyplein 230, 5611 ZT, opgericht op 8 juli 2002 en ingeschreven in de Kamer van Koophandel voor Oost-Brabant, nummer 00000000.
Brochure
De naast het Prospectus uitgebrachte Brochure waarvan de inhoud - behoudens hoofdstuk 1 - gelijk is aan de inhoud van het Prospectus. De Brochure bevat niet de Bijlagen I tot en met VIII van het Prospectus.
Bruto-Aanvangsrendement vrij op naam / Bar v.o.n.
Bruto-huurinkomsten op jaarbasis bij aankoop in verhouding tot de koopprijs van de vastgoedobjecten, inclusief verschuldigde overdrachtsbelasting, (notaris)kosten transport en inschrijving in de Duitse eigendomsregisters, voor zover van toepassing.
Bruto-huurinkomsten
De theoretische jaarhuur bij volledige verhuur van het vastgoed.
Certificaathouders
Zij die als belegger deelnemen in het kapitaal van Winkelvast- goedfonds Duitsland NV.
Certificaat
Een Certificaat van aandeel in Winkelvastgoedfonds Duitsland NV (ISIN-code: NL0009327410). Certificaten luiden op naam en er worden geen bewijzen voor Certificaten uitgegeven.
Direct Rendement
De contante (dividend)uitkering aan de Certificaathouder in enig jaar uit het exploitatieresultaat van het vastgoed (exploitatie-op- brengsten minus exploitatie-, beheer- en rentekosten), gedeeld door de inleg van de Certificaathouder (exclusief Emissiekosten), op jaarbasis berekend en uitgedrukt als percentage.
Emissiekosten
De kosten die elke Certificaathouder in rekening worden ge- bracht bovenop het bedrag van de deelname. De hoogte van de Emissiekosten bedraagt 3% van het bedrag van de deelname.
Fbi-criteria
De voorwaarden waaraan moet zijn voldaan om te kunnen kwalificeren voor de status van Fiscale beleggingsinstelling zoals bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting.
Fonds / Winkelvastgoedfonds Duitsland NV
De naamloze vennootschap naar Nederlands recht Winkelvast- goedfonds Duitsland NV, statutair gevestigd en kantoorhoudend te Eindhoven aan Kennedyplein 230, 5611 ZT. Het Fonds wordt door St.AK opgericht op of omstreeks 15 maart 2010 en wordt ingeschreven bij de Kamer van Koophandel voor Oost-Brabant.
Indirect Rendement
De contante (dividend)uitkering aan de Certificaathouder in enig jaar uit het netto-verkoopresultaat (ook wel exit-resultaat) bij verkoop van de vastgoedobjecten, dan wel uit de aanwezige vrij uitkeerbare winstreserves bij opheffing (exit) van het Fonds, gedeeld door de inleg van de Certificaathouder (exclusief Emissiekosten), op jaarbasis berekend en uitgedrukt als percentage.
Initiatiefnemer
Holland Immo Group BV, gevestigd en kantoorhoudend te Eindhoven, Kennedyplein 230, 5611 ZT, opgericht op 18 septem- ber 2001 en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel voor Oost-Brabant, nummer 00000000.
Internal Rate of Return / IRR
De interne rentevoet die aangeeft bij welke hoogte van de discontovoet de Netto Contante Waarde (NCW) voor de investering gelijk wordt aan nul.
Kapitalisatiefactor
Met betrekking tot vastgoed: de koopprijs gedeeld door de Bruto- huurinkomsten. De Kapitalisatiefactor kan net als de koopprijs worden uitgedrukt als kosten koper (k.k.) of vrij op naam (v.o.n.).
Lening met Bonuselement
De leningen die Vastgoed Holding verstrekt aan de Vastgoed BV’s en de Vastgoed GmbH, en waarmee de (Duitse) vastgoed- portefeuille als beschreven in de Brochure voor een deel wordt gefinancierd. >>
17
Deze Leningen met Bonuselement worden afgelost bij het eindigen van de overeengekomen looptijd, bij verkoop en overdracht van de vastgoedportefeuille die is gefinancierd met deze lening(en) (of voor een deel worden afgelost bij een gedeeltelijke verkoop van de desbetreffende vastgoedportefeuille) of bij vervreemding van de belangen in Vastgoed Holding, de Vastgoed BV’s, de Vast- goed GmbH of de Vastgoed KG (en worden voor een deel afgelost bij vervreemding van een deel van bedoelde belangen).
Lening met Vastgoed KG
De leningen die de Vastgoed GmbH en één van de Vastgoed BV’s (Osnabrück Vastgoed BV) verstrekken aan de Vastgoed KG, en waarmee het object in Osnabrück als beschreven in de Brochure voor een deel wordt gefinancierd. Deze Lening met Vastgoed KG wordt afgelost bij het eindigen van de overeengekomen loop- tijd, bij verkoop en overdracht van het object in Osnabrück (of voor een deel wordt afgelost bij een gedeeltelijke verkoop van het object in Osnabrück) of bij vervreemding van de belangen in Vastgoed Holding, de Vastgoed BV’s, de Vastgoed GmbH of de Vastgoed KG (en wordt voor een deel afgelost bij vervreemding van een deel van bedoelde belangen).
Mede-initiatiefnemer
Homburg Participaties BV, statutair gevestigd te Soest en kantoorhoudende te Enschede, Prinsestraat 3, 7513 AM, opgericht op 4 juni 1999 en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel van Gooi-, Eem- en Flevoland onder nummer 08082007.
Prospectus
Het Prospectus inclusief Bijlagen I tot en met VIII.
Rentekosten
De ter zake van de afgesloten hypothecaire lening verschuldigde hypotheekrente.
St.AK
Stichting Administratiekantoor Winkelvastgoedfonds Duitsland, statutair gevestigd en kantoorhoudend te Eindhoven aan Kennedyplein 230, 5611 ZT. St.AK wordt opgericht op of omstreeks 15 maart 2010 en wordt ingeschreven bij de Kamer van Koop- handel voor Oost-Brabant.
Statuten
De notarieel te verlijden akte van oprichting, tevens bevattende statuten, van het Fonds (concept is opgenomen als Bijlage I bij het Prospectus).
Totaalrendement
Direct en Indirect Rendement.
Total Expense Ratio
Verhoudingsgetal waarin de gemiddelde totale (exploitatie- en fonds)kosten (exclusief Rentekosten) van het Fonds gedeeld worden door de (gemiddelde) intrinsieke waarde, (beide) berekend over de looptijd van het Fonds, uitgedrukt in een percentage.
Vastgoed BV’s
Bremerhaven Vastgoed BV, Bremerhaven Vastgoed 2 BV, Uhingen Vastgoed BV en Osnabrück Vastgoed BV, alle besloten vennoot- schappen met beperkte aansprakelijkheid, statutair gevestigd te Eindhoven en kantoorhoudend te (5611 ZT) Eindhoven aan Xxxxxxxxxxxx 000.
Vastgoed GmbH
Objekt Osnabrück GmbH, een Duitse Gesellschaft mit beschränkter Haftung, gevestigd te Bochholt, Duitsland en kantoorhoudend te (5611 ZT) Eindhoven aan Xxxxxxxxxxxx 000.
Vastgoed Holding
Holland Immo Group German Real Estate Holding 2 BV, een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, statutair gevestigd en kantoorhoudend te Eindhoven aan Kennedyplein 230, 5611 ZT.
Vastgoed KG
Objekt Osnabrück BV & Co. KG, gevestigd te Bochholt, Duitsland en kantoorhoudend te Eindhoven aan Kennedyplein 230, 5611 ZT.
Vergunning
De vergunning van de Autoriteit Financiële Markten in het kader van de Wft.
Wft
Xxx op het financieel toezicht, zoals deze van tijd tot tijd geldt of de daarvoor in de plaats tredende wettelijke regeling.
Winstdelende Lening
De winstdelende lening die het Fonds verstrekt aan Vastgoed Holding, waarvan de hoofdsom door Vastgoed Holding voor een deel wordt aangewend voor de betaling van de koopprijs van de aandelen van Vastgoed BV’s en/of voor een deel als storting op die aandelen en voor het overige wordt geleend aan de Vast- goed BV’s en de Vastgoed GmbH, en welke winstdelende lening wordt afgelost bij het eindigen van de overeengekomen looptijd, bij verkoop van de vastgoedportefeuille die is gefinancierd met deze lening (of voor een deel wordt afgelost bij een gedeeltelijke verkoop van de vastgoedportefeuille) of bij vervreemding van de belangen in Vastgoed Holding, de Vastgoed BV’s, de Vastgoed GmbH of de Vastgoed KG (en wordt voor een deel afgelost bij vervreemding van een deel van bedoelde belangen).
18
19
6] DUITSe WINKeLMARKT VANUIT
VASTgOeDBeLeggINgSPeRSPeCTIeF
De Duitse winkelmarkt is, wat betreft omzet en winkeloppervlak, de grootste winkelmarkt in Europa. Vanwege het zeer selectieve en prijsgerichte koopgedrag van de bevolking heeft de afgelopen jaren een verschuiving plaatsgevonden van traditionele speciaalzaken en traditionele supermarkten naar grootschalige supermarkten, levensmiddelendiscounters en andere non-food speciaalzaken en ketens (zoals drogisterijen, slijterijen, dieren- speciaalzaken, textielketens, bedden- en matrassenspecialisten). In dit kader vond er een sterke groei van het winkeloppervlak plaats om invulling te geven aan de groeiambities van de grote Duitse retailketens. De huren hebben zich de laatste jaren bescheiden ontwikkeld zodat in dit opzicht de Duitse retailmarkt kansen biedt voor vastgoedbeleggers.1
In het algemeen valt te constateren dat bepaalde retailconcepten zeer succesvol zijn in de markt. Dit geldt met name voor levens- middelendiscounters (het grootste marktaandeel hebben Aldi, Lidl, Penny, Netto en Norma), die zich stap voor stap tot wijkwin- kelvoorziening voor dagelijkse boodschappen (“runshopping”) hebben ontwikkeld. Met hun moderne en grootschalige concepten brengen zij de traditionele speciaalzaken en supermarkten steeds verder in het nauw. Met name in de levensmiddelen- detailhandel zijn Duitse consumenten zeer prijsbewust, zonder daarbij te willen beknibbelen op de kwaliteit.
In de non-foodsector zijn er naast de grote drogisterijketens grote ketenspeciaalzaken voor onder andere textiel en bedden ontstaan die de klassieke speciaalzaken vervangen. Zij zorgen weer voor een aantrekkelijk aanbod op locaties waar de klassieke speciaalzaken uit het straatbeeld zijn verdwenen. De polarisatie van de winkelmarkt, die de laatste jaren is ingetreden, in een “upper class” (hoge beleveniswaarde, opvallende presentatie, uitgebreid assortiment) en een meer “functionele klasse” met een aantrekkelijke prijs/kwaliteitverhouding, zal zich verder voortzetten. Reden daarvoor is de toenemende inkomenspo- larisatie alsmede de rationele consument die precies bepaalt wanneer en waar hij hoeveel geld uitgeeft. Ambitieuze detail- handelsketens volgen deze ontwikkeling. Hoge benzineprijzen en een vergrijzende maatschappij ondersteunen bovendien het concept van het wijkwinkelcentrum als voorziening voor alle dagelijkse boodschappen met ruime parkeergelegenheid in de nabijheid van woonconcentraties.
nabijheid van woonconcentraties, bieden een uiterst solide rendement risicoprofiel.
6.1 De Duitse economie
Afbeelding 1: Ontwikkeling van de Duitse economie (2005-2e kwartaal 2009)
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
2005 2006 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009
Particuliere consumptie Overheidsconsumptie Investeringen Aandelen Export
Bron: Destatis
Duitsland is met 80 miljoen inwoners de grootste economie van Europa. Wereldwijd staat Duitsland, na de VS en Japan, op de derde plaats. Een aantal jaren was de export de motor achter de economische groei.
Begin 2008 draaide de economie nog behoorlijk. In het eerste kwartaal steeg het reële BBP ten opzichte van de vorige periode met 1,4%. Vanaf het tweede kwartaal 2008 daalde het BBP gedurende vier opeenvolgende kwartalen. In het tweede kwartaal van 2009 is deze negatieve trend doorbroken met een lichte groei van 0,3% ten opzichte van het voorgaande kwartaal.2 Voor heel 2009 is de geprognosticeerde daling van het BBP (-6,0%) als gevolg van de zich positief ontwikkelende wereldhandel inmiddels naar boven bijgesteld naar -5,0%.3
Het werkloosheidspercentage aan het einde van het derde kwartaal 2009 bedroeg 8,0% van de beroepsbevolking, wat een stijging is van 0,6% ten opzichte van begin 2009.4 De verwachting is dat voor 2010 met een lichte stijging van de werkloosheid rekening moet worden gehouden. Tegen deze verwachte trend in is de werkloosheid in de maand oktober 2009 licht gedaald naar 7,7% van de beroepsbevolking.
Het is dit type winkelbeleggingen dat binnen de Europese context
een zeer defensief risicoprofiel kent, terwijl de aanvangsrende-
menten een aantrekkelijk cashflowrendement genereren. De langjarige huurcontracten (vaak 10, 12,5 en 15 jaar) met grote Duitse (discount-) winkelketens op strategische binnenstedelijke locaties of op locaties aan doorgaande wegen in de directe
1 DTZ Research
2 Destatis - Statistisches Bundesamt Xxxxxxxxxxx
0 Xxxxxxxxxxxxxxx 0000
4 Bundesagentur für Xxxxxx
00
Afbeelding 2: Prognose van de economische ontwikkeling in Duitsland
Duitsland | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 |
P | P | P | P | P | ||||
Reële groet BBP per jaar (%) | 2,3 | 2,3 | -0,2 | -4,8 | 0,2 | 1,7 | 2,4 | 2,5 |
Groei consumentenbestedingen per jaar (%) | 1,4 | -0,3 | 0,2 | 1,0 | -0,1 | 0,9 | 1,8 | 2,1 |
Groei werkgelegenheid per jaar (%) | 0,6 | 1,7 | 1,4 | -1,1 | -1,4 | 0,1 | 0,6 | 0,8 |
Inflatie consumentenprijzen (%) | 1,6 | 2,3 | 2,7 | 0,5 | 1,3 | 1,6 | 1,8 | 1,9 |
Langlopende rente (einde jaar) | 3,78 | 4,28 | 4,09 | 3,39 | 3,89 | 4,66 | 4,77 | 4,75 |
P = prognose Bron: Oxford Economics, versie: zomer 2009
Samenvattend kan gesteld worden dat het herstel van de Duitse economie een positiever beeld laat zien dan de meeste experts te- gen de achtergrond van de wereldwijde recessie hadden voorspeld.
De vooraanstaande Duitse economische instituten voorspellen voor 2010 een groei van het BBP van 1,2%5. In de voorjaarsnota’s werd nog uitgegaan van een daling van 0,5%. Een positieve impuls wordt verder verwacht van de verkiezingsuitslag en de daaruit voortvloeiende nieuwe coalitie afspraken tussen CDU/CSU en de FDP. Op het gebied van economische competentie wordt deze coalitie hoger aangeschreven dan de vorige coalitie tussen CDU/ CSU en SPD. De inmiddels door de nieuwe coalitie aangekondigde stimuleringsmaatregelen, zoals belastingverlaging voor particu- lieren en bedrijfsleven is bedoeld om de consumentenbestedingen en daarmee de economische groei weer op gang te brengen.
6.2 Particuliere consumptie en algemene koopkracht
Het Duitse onderzoeksbureau GfK (Gesellschaft für Konsumfor- schung) komt voor het jaar 2008/2009 uit op een koopkracht per
ander Europees land heeft een hoger koopkrachtvolume, ook al nemen landen als Noorwegen of Denemarken in de koopkracht- vergelijking per hoofd van de bevolking een hogere positie in.
De spaarquote, dat wil zeggen het inkomensaandeel dat door particuliere huishoudens op een spaarrekening wordt geplaatst en dus niet beschikbaar is voor bestedingen, bedraagt in Duitsland momenteel 12,9%. Voorheen lag de spaarquote op 10,8% (2007) respectievelijk op 11,6% (2008). Deze toegenomen neiging tot sparen is het gevolg van de momenteel heersende onzekerheden over de verdere ontwikkeling van de economie. Internationaal gezien hoort Duitsland traditioneel de tot sterk sparende naties.
6.3 Particuliere consumptie en vooruitzichten voor de detailhandel
Eind 2008 heeft de particuliere consumptie zich ondanks de finan- ciële crisis gestabiliseerd. Vanaf begin 2009 laat het consumenten- vertrouwen een gestage groei zien. De verwachtingen ten aanzien van het economisch herstel alsmede de consumptiebereidheid laat met een waarde van +36,5 een positief beeld zien.6 >>
hoofd van de bevolking in Duitsland van € 18.734,-. Dit is € 679,-
of 3,8% meer dan in 2007. Deze waarde komt overeen met een totale koopkracht in Duitsland van circa € 1,56 biljoen. Geen
5 Herbstgutachten 2009
6 GfK - Gesellschaft für Konsumforschung
Afbeelding 3: Koopkracht per hoofd van de bevolking in Europa voor 2008 (in duizenden euro per jaar)
50 45
45
40
35
30
25
20
15
10
5
Liechtenstein
0
28 27 25
23 22 21 20 20 19 19
18 18 17 17 16 14
Ierland
Ijsland
Frankrijk
UK
België
Zweden
Finland
Italië
Spanje
Xxxxxx
Xxxxxxxx
00 00 00
Xxxxxxxxx
Xxxxxxxxxxx
Xxxxxxxxx
Denemarken
Oostenrijk
Duitsland
Nederland
Griekenland
Bron: GfK - (Gesellschaft für Konsumforschung)
21
Positieve berichtgevingen ten aanzien van economisch herstel en de beperkte groei van de werkloosheid versterken het positieve sentiment en de lage inflatie ondersteunt de koop- krachtontwikkeling.
In de levensmiddelendetailhandel zijn Duitse consumenten traditioneel zeer prijsbewust. Tegelijkertijd is het inkoopgedrag tegengesteld; klanten winkelen ofwel extreem prijsbewust of ze kiezen juist voor dure kwaliteitsartikelen.
Afbeelding 4: Consumptie- en bestedingsgedrag in Duitsland
70
60
50
40
30
20
10
0
-10
-20
jun-06
aug-06
okt-06
dec-06
feb-07
apr-07
jun-07
aug-07
okt-07
dec-07
feb-08
apr-08
jun-08
aug-08
okt-08
feb-09
jun-09
-30
Bron: GfK - Gesellschaft für Konsumforschung
Ten behoeve van de GfK-index voor het consumptieklimaat wordt elke maand aan circa 2.000 consumenten gevraagd of zij de economische situatie op dat moment als gunstig beschouwen voor de aanschaf van grotere verbruiksartikelen. De index geeft het verschil weer tussen het percentuele aandeel van positieve en negatieve antwoorden. De horizontale lijn geeft het historische gemiddelde van de index (nullijn) aan.
6.4 Trends in de vastgoedbeleggingsmarkt
Gedurende de jaren 2005 - 2007 werd de Duitse vastgoedbeleg- gingsmarkt gekenmerkt door een sterke stijging van het trans- actievolume. In 2007 werd een volume gerealiseerd van € 58,6 miljard. Als gevolg van de internationale kredietcrisis daalde dit volume in de loop van 2008 naar circa € 20 miljard. Met name (buitenlandse) kopers die met veel vreemd vermogen financieren verdwenen van de markt. Ook waren er minder grote portefeuilletransacties. In de eerste helft van 2009 daalde het transactievolume in commercieel vastgoed nog eens met 70% ten opzichte van dezelfde periode in 2008. Hoewel in het tweede kwartaal een lichte stijging van het transactievolume te constateren was (11% meer dan in het eerste kwartaal), verwacht Xxxxx Lang Lasalle over heel 2009 een transactievolume van
€ 10 miljard (een daling van 50% ten opzichte van 2008), wat gelijk is aan het transactievolume in 2003/2004.
Afbeelding 5: Beleggingsvolume van transacties in commercieel vastgoed (in miljoenen euro)
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
2005 2006 2007 2008 Q1-Q2 2009
Overige Bedrijfsmatig Winkels Kantoren
Bron: DTZ
Gedurende de eerste helft van 2009 hadden beleggers de voor- keur voor winkelvastgoed (circa € 1,2 miljard, ofwel een derde van het totale volume). Van de winkelbeleggingen bestond circa 38% uit supermarkten, discounters en grootschalige speciaalzaken (dagelijkse voorzieningen). Dit kan verklaard worden door het feit dat dit type vastgoed gekenmerkt wordt door zeer langjarige huurcontracten met zeer solvabele huurders waardoor dit segment als crisisbestendig wordt ervaren.
De ontwikkeling van de prijzen van winkelvastgoed is in de eerste helft van 2009 weer gestabiliseerd. In vergelijking met de prijs- niveaus van de hausse in de beleggingsmarkt in 2007 zijn de prijzen echter duidelijk gedaald. Het huidige prijsniveau biedt daardoor kansen voor langetermijnbeleggers die niet bereid waren mee te gaan met de prijsstijgingen in de periode 2006/2007.
Voor het najaar van 2009 wordt met de in de volgende afbeelding weergegeven Kapitalisatiefactoren (de prijs van het vastgoed weergegeven als aantal keer de huur) rekening gehouden:
Afbeelding 6: Aanschafprijzen voor detailhandelsobjecten - kapitalisatiefactor 2009 (k.k.)
Type | Kapitalisatiefactor |
Supermarkten / discounters op toplocatie (bijv.: Rewe, Edeka / Aldi, Lidl, Netto) | 11,5 tot 13,5 |
Supermarkten / discounter: verspreide locaties | 10,5 tot 12,5 |
Non-foodspeciaalzaken (bijv.: bouwmarkt) en hypermarkten (bijv.: Kaufland, Real) | 11,0 tot 13,0 |
Grootschalige speciaalzaakcentra | 12,0 tot 14,5 |
Winkelcentra op toplocatie | 15,5 tot 18,5 |
Winkelcentra buiten stedelijke gebieden | 13,0 tot 17,5 |
Warenhuizen op toplocatie | 18,0 tot 23,0 |
Bron: DTZ
22
6.5 De winkelmarkt
Duitsland is volgens de berekeningen van Degi (Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds) met een detailhandelsomzet in 2008 van € 398,5 miljard en een winkeloppervlak van circa 120 miljoen m2 de grootste winkelmarkt van Europa. Alleen Frankrijk en Groot-Brittannië komen in de buurt van de in Duitsland gerealiseerde omzet. De HDE (Hauptgemeinschaft des Deutschen Einzelhandels) gaat ervan uit dat de detailhandelsomzet aan het einde van 2009 circa 2,0% lager zal liggen dan eind 2008. Een prognose voor 2010 is nog niet afgegeven.
Wat betreft de detailhandelsomzet per hoofd van de bevolking staat Duitsland binnen Europees verband ergens halverwege de ranglijst. De winkelvloerproductiviteit ligt onder het Europese gemiddelde.
De in vergelijking met de rest van Europa relatief lage omzet per hoofd van de bevolking en per m2 winkelvloeroppervlak in Duitsland valt te verklaren aan de hand van de ontwikkelingen in omzet en het winkeloppervlak. Terwijl de detailhandelsomzet tussen 1995 en 2008 in totaal met bijna € 25 miljard, oftewel
6,0%, toenam, groeide het totale winkeloppervlak met ruim 24 miljoen m2 oftewel 26%. Gemiddeld kwam er elk jaar circa 1,8 miljoen m2 verkoopoppervlak bij. De winkelvloerproductiviteit daalde hierdoor met circa 19% in 14 jaar. >>
Afbeelding 7: Ontwikkeling van detailhandelsomzet* en winkelvloeroppervlak
110
100
90
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Detailhandelsomzet Verkoopoppervlak Winkeloppervlakte productiviteit
*Exclusief motorvoertuigenbranche, tankstations, brandstofleveranciers en apotheken Bron: HDE (Hauptgemeinschaft des Deutschen Einzelhandels)
Bremerhaven - Edeka
23
De gestage toename van het winkeloppervlak wordt met name veroorzaakt door de groeiambities van de grote Duitse retailketens en hun grootschalige en sterker concurrerende retailconcepten, alsmededezeervergaandekostenefficiëntievandezeketens. Bijeen lagere winkelvloerproductiviteit kunnen nog relatief ruime marges behaald worden.
6.6 Verschuivingen in het marktaandeel van bedrijfstypen
De Duitse detailhandel wordt voornamelijk bepaald door vijf bedrijfstypen. Grootschalige speciaalzaakcentra (omzetaandeel 23,5%, inclusief drogisterijen en drankenhandel), de traditionele kleinere speciaalzaken (omzetaandeel 22,9%), filiaalhoudende non-food ketens (14%), full-service supermarkten en zelfbedie- ningswarenhuizen (SB-warenhuizen/hypermarkten) (omzetaandeel 11,5%) en levensmiddelendiscounters (omzetaandeel 12,7%) generen gezamenlijk circa 85% van de totale detailhandelsomzet voor 2008.
Sinds 2000 hebben er tussen deze bedrijfstypen duidelijke verschuivingen in het marktaandeel plaatsgevonden. Deze verschuivingen in het marktaandeel binnen deze bedrijfstypen, zullen zich de komende jaren voortzetten.
• Verliezers van het veranderde winkelgedrag van de consument zijn met name traditionele, kleinere speciaalzaken (de kruidenier en bakker op de hoek). Hun marktaandeel daalde de afgelopen zeven jaar van 27,4% naar 22,9%. De oorzaken hiervoor zijn legio: te kleine verkoopoppervlakken, ontbrekende marktposi- tionering, een als onvoldoende ervaren prijs/kwaliteitverhouding en het ontbreken van een krachtige filiaal- of partnerorganisatie en de daaraan gekoppelde synergie-effecten.
• De kleinschalige (buurt)supermarkten hebben in de afgelopen jaren hun marktaandeel vooral aan de discounters verloren. Zij zijn er onvoldoende in geslaagd om op hun veelal te kleine winkeloppervlak de gevoelige balans te vinden tussen discountprijzen, versaanbod, gemaksproducten en servicebalies.
Afbeelding 8: Marktaandelen in de Duitse detailhandel
Marktaandeel in %
30
25 20
15
10
5
0
2000 2006 2010
• De levensmiddelendiscounters, de winnaars van de Duitse detailhandel, wisten hun marktaandeel tussen 2000 en 2008 uit te breiden van 8,8% tot bijna 12,7%. Dit wordt aan de ene kant veroorzaakt door een sterke toename van het winkel- oppervlak en aan de andere kant door de assortimentsprofilering
Consumentenmarkten SB-warenhuizen Supermarkten
Fooddiscounters Winkels en warenhuizen
Bron: GfK GeoMarketing
Speciaalzaak ketens (vanaf 800 m2) Traditionelespeciaalzaken
Non-food filialisten (kleiner dan 800 m2) Postorderbedrijven
en een toenemende wijkverzorgende functie. De levensmiddelen- discounters profiteren echter vooral van de hoge prijsgevoeligheid
van de Duitse consumenten als het gaat om levensmiddelen. Bovendien zullen de levensmiddelendiscounters in hoge mate profiteren van de financiële crisis en de bijbehorende negatieve effecten op de conjunctuur.
• Ook de grootschalige ketenspeciaalzaken (inclusief drogis- terijen en drankenhandel) deden het goed de afgelopen jaren en zij verhoogden hun marktaandeel met 2,5% tot thans 23,5%. In vrijwel alle branches hebben zij zich tot concurrent voor de traditionele, kleinere speciaalzaken ontwikkeld. Meer recentelijk konden vooral grote speciaal- zaken voor dierverzorgingsproducten en diervoeding een bovengemiddelde groei noteren. In 2010 zal een kwart van de totale Duitse detailhandelsomzet gerealiseerd worden in grootschalige speciaalzaken.
6.7 De grote spelers
De Duitse detailhandel wordt gedomineerd door slechts enkele ondernemingen. Opvallend is dat deze worden gedomineerd door de levensmiddelenhandel. Marktleider is nog steeds Edeka- groep, die door de fusie tussen de levensmiddelendiscounters Netto en Plus in 2008 haar leidende positie verder heeft kunnen versterken. De bruto-omzet van € 36,7 miljard (2007) van de full-service supermarkten (onder andere E-Center, E-Neukauf, Marktkauf, E-aktiv) en de discounters (Netto en Plus) steeg in 2008 met 2,6%. Ongeveer 90% (€ 33,9 miljard) van de omzet heeft betrekking op foodartikelen.
24
Rewe-groep, de op één na grootste retailer van Duitsland en eigenaar van de full-service supermarktketen Rewe, Toom| hypermarkten, Penny discounters en de in 2008 van Metro-groep overgenomen Extra-hypermarkten, zag haar omzet in 2008 stijgen naar € 29,6 miljard (een stijging van 4,8% ten opzichte van 2007).
Ook Schwarz-Gruppe, nummer drie in Duitsland en eigenaar van de discounter Lidl heeft haar omzet in 2008 met 5,8% zien stijgen naar € 26,5 miljard. De discounters van Aldi (Nord en Süd) zagen hun omzet in 2008 met 0,9% groeien naar € 24,5 miljard en staan daarmee op nummer vier van de ranglijst van grootste Duitse retailers. De grotere omzetstijging die Lidl in 2008 bereikte ten opzichte van Aldi wordt veroorzaakt door de agressievere expansie van Lidl in 2008. Als gevolg van de in de afgelopen jaren bereikte fijnmazige marktaanwezigheid heeft Aldi zich meer gericht op modernisering respectievelijk uitbreiding van bestaande vestigingen en minder op het openen van nieuwe vestigingen.
Afbeelding 9 toont de top zes foodretailers in Duitsland in 2008, gerangschikt op omvang van hun omzet in food artikelen (omzet in non-food artikelen is in afbeelding 9 buiten beschouwing gelaten). De lijst wordt afgesloten met Tengelmanngroep, die in 2008 een omzet van circa € 14 miljard realiseerde (waarvan circa € 8,5 miljard foodomzet), een daling van 2,6% die vooral veroorzaakt werd door de verkoop van de discountketen Plus aan Edeka (en een deel aan Rewe).
Afbeelding 9: De zes grootste foodretailers in Duitsland gemeten naar foodomzet in 2008 (in miljoenen euro)
Xxxxx-Xxxxxx Xxxxxxx
Xxxx-Xxxxxx Xxxx
Xxxxxxx-Xxxxxx Xxxxxxxxxx
Xxxx Xxxxx / Xxxxxxx
Metro-Gruppe Düsseldorf
Xxxxxxxxxx-Xxxxxx Xxxxxxx
0 10.000 20.000 30.000 40.000
Bron: Hauptverband des Deutschen Einzelhandels (HDE)
6.8 Trends in het marktsegment voor dagelijkse voorzieningen
6.8.1 Levensmiddelendiscounters en full-service supermarkten
De retailsector voor dagelijkse voorzieningen omvat in traditi- onele zin de verzorging binnen een beperkte afstand (circa 15 minuten te voet) van goederen die voorzien in de dagelijkse of korte termijn behoeften. Hierbij gaat het met name om levens- middelen. In ruimere zin vallen hieronder ook bepaalde goe- deren uit de non-foodsector. Met betrekking tot de sector voor dagelijkse voorzieningen waren de afgelopen jaren de volgende trends te onderkennen:
• Levensmiddelendiscounters hebben hun assortimenten uit- gebreid en worden in toenemende mate beschouwd als wijkwinkels die voorzien in de dagelijkse boodschappen.
• De huidige gemeentelijke planologische verordeningen staan buiten kerngebieden grootschalige detailhandelsvestigingen alleen nog toe in zogenoemde aangewezen “Sondergebiete” en alleen na uitgebreid onderzoek naar de gevolgen voor het bestaande winkelaanbod. Van grootschaligheid wordt ge- sproken bij een gebruiksoppervlak vanaf 1.200 m2. Dit komt overeen met een verkoopvloeroppervlak van 800 tot 1000 m2. Daarom is de expansiestrategie van de grote winkelbedrijven er steeds meer op gericht om ook binnen de kerngebieden, dat wil zeggen op klassieke, te voet bereikbare locaties, groot- schaligere winkelconcepten te realiseren. Deze (strategische) locaties zijn echter schaars zodat optimalisering en heront- wikkeling van bestaande winkellocaties steeds belangrijker wordt. Nieuwe locaties “op de heide” komen bijna nauwelijks nog voor.
• Full-service supermarkten (zoals Rewe en Edeka) concentreren zich steeds meer op (binnen)stedelijke locaties respectievelijk dichtbevolkte woongebieden en profileren zichzelf met nieuwe assortimentsconcepten (gemaks- en versproducten) en winkel- oppervlakten tussen de 1.000 en 3.000 m2.
• Levensmiddelendiscounters zoeken de directe nabijheid van concurrenten. Met name de combinatie van Aldi en Lidl valt op. >>
25
6.8.2 Grootschalige drogisterijen
De grootschalige drogisterijketens hebben de kleinschalige drogisterijen volledig verdrongen. De totale omzet van deze ketens bedroeg in 2008 € 13,7 miljard. Het assortiment wordt steeds meer uitgebreid richting de foodsector met producten die complementair zijn aan die van de fooddiscounters. De markt voor grootschalige drogisterijen wordt nog steeds gedomineerd door het bedrijf Schlecker. Met 10.650 filialen exploiteert het driekwart van alle grote Duitse drogisterijen en met een bruto-omzet van naar schatting € 5,1 miljard in 2008 heeft het 37,3% van het totale markt-
aandeel. Het bedrijfsconcept van Schlecker is gebaseerd op een hoge prijsagressiviteit en minimale aandacht voor presentatie in de filialen. Tegenover Schlecker staan de concepten van de aanbieders dm en Rossmann met 24,5% respectievelijk 21,1% marktaandeel. Beide profileren zich met
grotere winkels en een hoger kwaliteitsniveau. Dit laatste geldt vooral voor dm, waar de ecologische en ethische eisen aan de artikelen in de bedrijfsfilosofie een belangrijke rol spelen.
Afbeelding 10: De grootste drogisterijketens in Duitsland 2008
Drogisterijketen | Aantal vestigingen | Bruto omzet (miljoen €) | Marktaandeel (%) | |
1 | Schlecker | 10.650 | 5.115 | 37,3 |
2 | dm-drogerie markt | 1.012 | 3.361 | 24,5 |
3 | Rossmann | 1.490 | 2.902 | 21,1 |
4 | Müller | 428 | 2.018 | 14,7 |
5 | Budnikowsky | 123 | 332 | 2,4 |
Totaal | 13.703 | 13.728 | 100,0 |
Bron: EHI Retail Institute
Bremerhaven - Rossmann
26
6.8.3 Non-food (discount)ketens
De “lekker goedkoop”-mentaliteit en een polarisatie in de koop- kracht van de Duitsers hebben in belangrijke mate bijgedragen aan het ontstaan van non-fooddiscounters met een agressief prijsbeleid. Het assortiment is meestal uiterst gespecialiseerd. De grootste aanbieders zijn afkomstig uit de kledingsector. Opvallend is echter de rol die Matratzen Concord en Dänisches Bettenlager hebben gespeeld. Grootschalige vestigingscombina- ties met SB-warenhuizen (zelfbediening) of fooddiscounters zijn voor deze aanbieders net zo gewild als locaties in stadsdeelcentra.
KiK illustreert de hoge marktacceptatie ten aanzien van de non- fooddiscounters. Hoewel pas opgericht in 1994, exploiteert het bedrijf in 2007 al meer dan 2.200 winkels in Duitsland en is het eveneens in enkele andere Europese landen actief.
Afbeelding 11: Non-food (discount)ketens 2008
Bedrijf | Aantal verkooppunten | Branche |
KiK Tectilien und Non-food | 2.219 | Mode en textiel |
Ernstings Family | 1.350 | Mode (middensegment) |
Deichmann | 1.107 | Schoenen |
Takko Fashion | 900 | Mode |
Matratzen Concord | >700 | Slaapkamerinrichting |
Dänisches Bettenlager | 643 | Slaapkamerinrichting |
TEDi | 600 | Discountwarenhuis |
AWG Mode Center | 200 | Mode (middensegment) |
Bron: DTZ
6.9 Huurniveaus voor winkelconcepten voor dagelijkse voorzieningen
Gezien over heel Duitsland gelden voor supermarkten, discounters en bepaalde non-foodwinkelketens de onderstaande huurprijzen.
Afbeelding 12: Huurprijzen voor wijkwinkelvoorzieningen
Bedrijfssector/branche | Huurprijs (€/m2 / maand) |
Levensmiddelensupermarkten tussen 1.000 en 1.500 m2 | 9,00 tot 12,00 |
Levensmiddelendiscounters tussen 800 en 1.400 m2 | 8,50 tot 12,50 |
Kledingspecialist tussen 700 en 3.000 m2 | 6,50 tot 10,50 |
Schoenenspecialist tussen 600 en 1.500 m2 | 8,00 tot 10,00 |
Bedden-/ matrassenspecialist tussen 400 en 800 m2 | 6,50 tot 10,50 |
Bron: DTZ
27
28
7] VASTgOeDPORTeFeUILLe
Bremerhaven
Osnabrück
Frankfurt
Hamburg
Berlijn
De te verwerven winkelportefeuille bestaat uit een drietal Duitse wijkverzorgende winkelcentra met in totaal acht winkels voor dagelijkse voor- zieningen, zowel (discount-) supermarkten als andere grote (non-food) speciaalzaakketens. De winkelcentra zijn gelegen in Bremerhaven (deelstaat Bremen), Osnabrück (deelstaat Niedersachsen) en Uhingen (deelstaat Baden Württemberg). Voor alle objecten geldt dat alle relevante wettelijke vergunningen voor het gebruik daarvan zijn verstrekt.
De koopprijs (vrij op naam) bedraagt
€ 11.944.295,-. De koopprijs is ruim € 500.000,- lager dan de door DTZ Xxxxxxxxx getaxeerde waarde (vrij op naam) met peildatum 9 november 2009 (zoals opgenomen in Bijlage VII bij het Prospectus).
De belangrijkste huurders zijn de Duitse winkelketens Edeka, Lidl, Penny, Kik, AWG Mode Center, Rossmann en dm-drogerie markt die tot de grootste winkelketens van Duitsland behoren. Zij genereren ruim 97% van de huur- stroom.
Stuttgart
Uhingen
München
De objecten zijn nieuw; de gemiddelde leeftijd van de objecten per 1 januari 2010 is één jaar. Met de huurders zijn contracten afgesloten met looptijden (tot eerste expiratie) van 10, 12 tot zelfs 15 jaar. De gemiddelde resterende loop- tijd van de huurcontracten per 1 januari 2010 bedraagt maar liefst 12,4 jaar. >>
Winkellocaties Winkelvastgoedfonds Duitsland NV
Afbeelding 13: Overzicht aankoop en taxatie
Aankoop Portefeuille | Bruto- huuropbrengst | Koopprijs v.o.n. | Taxatiewaarde v.o.n. | Taxatiewaarde k.k. | Taxateur |
Totaal Portefeuille | 927.352 | 11.944.295 | 12.453.300 | 12.330.000 | DTZ Zadelhoff |
Kapitalisatiefactor koopsom | 12,88 | 13,43 | 13,30 | ||
Bruto-Aanvangsrendement (BAR)* | 7,76% | 7,45% | 7,52% | ||
* Het Bruto-Aanvangsrendement (BAR) wordt berekend door de Bruto-huurinkomsten te delen door de koopprijs. | |||||
29
In afbeelding 14 worden de belangrijkste financiële uitgangs- punten van de huurcontracten weergegeven.
Alle winkels zijn binnenstedelijk gelegen, op zichtlocaties aan doorgaande wegen en beschikken over ruime parkeervoorzie- ningen voor de deur. Het betreft derhalve een -naar locaties en
huurders- goed gespreide winkelportefeuille bestaande uit nieuwe winkelobjecten op goede locaties met langlopende huurcontracten en grote Duitse (discount-) winkelketens als huurders.
De belangrijkste financiële uitgangspunten van de huurcontracten kunnen als volgt worden weergegeven:
Afbeelding 14: Belangrijkste financiële uitgangspunten huurcontracten
Huurders Bremerhaven | Branche | Opp. m2 | Ingangsdatum | Huurtermijn | Expiratiedatum | Huur/m2 | Bruto- huurinkomsten | ||
XXXXX Xxxxxxxx | Supermarkt Drogisterij | 2.080 559 | 01-10-2007 20-09-2007 | 15 10 | 30-09-2022 19-09-2017 | € € | 110 113 | € € | 228.000 63.270 |
Totaal | € | 291.270 | |||||||
Huurders Osnabrück | Branche | Opp. m2 | Ingangsdatum | Huurtermijn | Expiratiedatum | Huur/m2 | Bruto- huurinkomsten | ||
Penny | Supermarkt | 1.003 | 30-10-2009 | 15 | 29-10-2024 | € | 156 | € | 156.000 |
KiK | Textielsupermarkt | 685 | 30-10-2009 | 10 | 29-10-2019 | € | 94 | € | 64.691 |
Bäckerei Wellmann | Bakker | 88 | 30-10-2009 | 12* | 31-12-2021 | € | 309 | € | 27.191 |
Totaal | € | 247.882 | |||||||
Huurders Uhingen | Branche | Opp. m2 | Ingangsdatum | Huurtermijn | Expiratiedatum | Huur/m2 | Bruto- huurinkomsten | ||
Lidl | Supermarkt | 1.420 | 01-07-2009 | 14* | 31-12-2023 | € | 139 | € | 196.800 |
AWG Mode Center | Mode | 924 | 29-07-2009 | 10 | 28-07-2019 | € | 109 | € | 100.440 |
dm-drogerie markt | Drogisterij | 688 | 29-07-2009 | 12* | 31-12-2021 | € | 132 | € | 90.960 |
Totaal | € | 388.200 | |||||||
Totaal alle objecten *vanaf 31-12-2009 | € | 927.352 | |||||||
De branchering binnen deze portefeuille kan als volgt worden weergegeven:
Afbeelding 15: Branchering
11%
17%
7% 3%
63%
Supermarkt Drogisterij Mode
Textielsupermarkt Bakker
30
7.1 Bremerhaven
Bremerhaven is een stad in Noord-Duitsland met circa 115.000 inwoners en vormt samen met de 65 km zuidelijker gelegen stad Bremen de Duitse deelstaat Freie Hansestadt Bremen. Bremer- haven ligt aan de monding van de rivier de Weser en aan de Noordzee. De stad ligt aan de snelweg A27 (Cuxhaven-Bremen) en heeft na Hamburg de grootste haven van Duitsland.
De afgelopen jaren is het havencomplex in Bremerhaven flink vernieuwd. Bremerhaven is de vierde haven van Europa (na Rotterdam, Hamburg en Antwerpen). Bremerhaven is gespecia- liseerd in de overslag van zwaar materieel zoals bouwmachines, treinen en hijskranen. Ook is Bremerhaven het grootste over- slagpunt voor auto’s in Europa. Circa twee miljoen auto’s worden per jaar via Bremerhaven in- en uitgevoerd.
Naast de haven vormen ook scheepswerven en de visserij een belangrijke bron van inkomsten. Het visverwerkingsbedrijf Frozen Fish International, een dochterbedrijf van Xxxx, biedt werkgelegenheid aan circa 1.000 medewerkers. De keten Nordsee, met 360 visrestaurants in Duitsland, heeft haar hoofd- kantoor in Bremerhaven en ook Frosta, na Iglo de grootste producent van diepvriesproducten (vis, groenten en pasta) in Duitsland, is in Bremerhaven gevestigd.
7.1.1 Objecten en locatie
De in september 2007 opgeleverde Edeka-supermarkt en Rossmann- drogisterij maken onderdeel uit van een winkelgebied dat is gelegen in het centrum van Bremerhaven op één kilometer van het centraal station. Het winkelgebied ligt direct aan de Elbestrasse, de belangrijkste doorgaande weg in Bremerhaven, waardoor de bereikbaarheid en de exposure van de winkels optimaal zijn. De winkels beschikken over een zeer uitgebreide eigen parkeergelegenheid met 125 parkeerplaatsen.
Naast Edeka en Rossmann bevinden zich in dit gebied onder andere de landelijke ketens Aldi, Netto (discountsupermarkt), Takko (mode) en Tedi (non-food discount).
7.1.2 Huurders
Edeka Minden-Hannover
Edeka Minden-Hannover is met ruim 1.500 supermarkten en een omzet van ruim € 6 miljard in 2008 de grootste van zeven regionale inkoopcoöperaties die behoren tot de Edeka Gruppe met hoofdkantoor in Hamburg.
De Edeka Gruppe werd in 1898 in Berlijn opgericht en is thans, met meer dan 262.000 medewerkers, circa 12.000 winkels en een jaaromzet van € 37,6 miljard in 2008, het grootste levens- middelenconcern van Duitsland. Tot de Edeka Gruppe behoren onder andere de Edeka-supermarkten, de Netto discountsuper- markten en de Marktkauf-warenhuizen.
Op deze locatie in Bremerhaven heeft Edeka Minden-Hannover gekozen voor een invulling met de Edeka Neukauf supermarkt- formule. Edeka Neukauf onderscheidt zich door haar kwalitatief hoogwaardige en zeer uitgebreide assortiment aan levensmid- delen, aangevuld met versafdelingen en voert daarnaast een zeer beperkt non-food assortiment.
Rossmann
In 1972 opende Xxxx Xxxxxxxx zijn eerste drogisterij in Hannover. Inmiddels is Xxxx Xxxxxxxx GmbH met circa 1.500 winkels en een omzet van € 2,9 miljard in 2008 de nummer drie van de Duitse drogisterijketens. Door verkoop in 1996 van 40% van de aandelen aan A.S. Xxxxxx, waartoe ook de in Nederland bekende keten Kruidvat behoort, werd het mogelijk voor Rossmann ook in Oost-Europa fors uit te breiden, waardoor Rossmann thans circa 650 winkels in Polen, Hongarije en Tsjechië heeft met een jaaromzet van € 0,7 miljard. >>
Bremerhavan - Rossmann - Edeka
31
7.2 Osnabrück
Osnabrück is een stad met circa 163.000 inwoners in de Duitse deelstaat Niedersachsen. Zij ligt 55 kilometer ten noorden van Münster, 120 kilometer ten zuiden van Bremen en 80 kilometer ten oosten van de Nederlandse grens bij Oldenzaal.
De stad is een knooppunt voor verkeer in Noord-West-Duitsland. Hier kruisen de snelwegen A1 (Dortmund-Bremen) en de A30 (Amsterdam - Berlijn) elkaar. De internationale treinen op het traject Amsterdam – Berlijn en alle ICE´s (hogesnelheidstreinen) op de verbinding Keulen – Hamburg stoppen in Osnabrück.
Qua werkgelegenheid heeft Osnabrück een goede mix van industrie en dienstverlening. Met onder andere Xxxxx Xxxxxxxx Gruppe (producent van fotopapier), KM Europa Metal (koper- producent), en Coppenrath & Wiese (bakkerijfabriek) zijn er veel voorname en grote werkgevers in de stad gevestigd. Vanwege de functie van Osnabrück als logistiek knooppunt zijn in Osnabrück ook veel logistieke bedrijven en expediteurs gevestigd, zoals Hellmann Worldwide Logistics, Meyer&Meyer en Koch International.
7.2.1 Objecten en locatie
De in oktober 2009 opgeleverde Penny-supermarkt (met bakker) en KiK kledingwinkel zijn gelegen in het westen van Osnabrück, in de woonwijk Schinkel. Door de ligging direct aan de Bremerstrasse, een belangrijke invalsweg richting het centrum van Osnabrück, zijn de bereikbaarheid en de exposure van de locatie optimaal. De locatie ligt op loopafstand (300 meter) van de Osnatel Arena, het stadion van voetbalclub Vfl Osnabrück. Op wedstrijddagen rijden duizenden fans met de auto over de Bremerstrasse richting het stadion. De locatie beschikt over een ruime eigen parkeervoorziening met circa 80 parkeerplaatsen en ook langs de Bremerstrasse kan worden geparkeerd.
7.2.2 Huurders Penny
Penny Markt GmbH is een dochterbedrijf van de Duitse handels- en supermarktketen REWE-groep met hoofdkantoor in Keulen. Penny is de discount-supermarktformule van REWE-groep en is in 1973 opgericht. Met 2.400 supermarkten in Duitsland en meer dan 800 supermarkten in Italië, Oostenrijk, Hongarije, Tsjechië en Bulgarije is in 2008 een omzet van € 9,5 miljard behaald. REWE-groep zelf is in 1927 opgericht als coöperatie van zelf- standige ondernemers. In 2008 had REWE-groep een omzet van
€ 49,8 miljard en 320.000 medewerkers wereldwijd. Tot REWE- groep behoren in Duitsland onder andere de REWE-supermarkten, Penny discountsupermarkten en Toom-warenhuizen en bouw- markten. Het assortiment van Penny bestaat uit levensmiddelen, waaronder een eigen huismerk. Daarnaast verkoopt Penny ook non-food artikelen zoals elektrisch gereedschap en kleding.
Bäckerei Wellmann
Xxxx Xxxxxxxx GmbH is een bakkerij uit Osnabrück met op dit moment ruim twintig bakkerswinkels in de stad Osnabrück en de omliggende gemeenten. De bakkerij werd in 1930 door Xxxx Xxxxxxxx opgericht. Vandaag de dag leidt zijn kleinzoon, Xxxxxxxx Xxxxxxx, het bedrijf. Wellmann opent haar nieuwe winkels vooral bij de entrees van supermarkten vanwege de continue stroom aan potentiële klanten die supermarkten in- en uitlopen. Omzet- of winstcijfers maakt het familiebedrijf niet bekend.
KiK
KiK Textilien und non-food GmbH is de textiel-discountketen van de Tengelmann Unternehmensgruppe, een detailhandels- concern dat in 1867 werd opgericht in Mülheim en thans in eigendom is van de familie Xxxx. Naast eigenaar van KiK is het concern tevens eigenaar van bouwmarktketen Obi, supermarkt- keten Kaiser’s Tengelmann in Duitsland en de A&P supermarkten in de Verenigde Staten.
Osnabrück - Penny - Bäckerei Wellmann
32
Uhingen kent veel werkgelegenheid. Dagelijks reizen veel bewoners uit de omliggende plaatsen voor hun werk af naar Uhingen. Met meer dan 1.300 medewerkers is Allgaier de grootste werkgever in Uhingen. Allgaier produceert metalen platen en carrosserieën voor de auto-industrie en mag onder andere het in Stuttgart gevestigde Mercedes tot klant rekenen.
Osnabrück - KiK
Tengelmann realiseerde in 2008 met bijna 84.000 medewerkers in Europa een omzet van ruim € 12 miljard.
KiK staat voor “Kunde ist König” en haar strategie is om zeer prijsagressief te zijn. KiK is met bijna 2.400 Duitse winkels de grootste textiel-discountketen van Duitsland. Daarnaast expan- deert KiK in Oost-Europa met op dit moment zo’n 400 winkels in Tsjechië, Slowakije, Oostenrijk, Hongarije en Slovenië. De jaar- omzet bedraagt circa € 1,2 miljard. De doelstelling van KiK is om op termijn door te groeien naar 5.000 winkels in Europa.
7.3 Uhingen
Uhingen is een plaats met circa 14.000 inwoners in de Duitse deelstaat Baden-Württemberg. Zij ligt 35 kilometer ten oosten van Stuttgart en 6 kilometer ten westen van Göppingen. De Bundesstraße B10 (Stuttgart-Ulm) loopt dwars door Uhingen en de afrit aan de snelweg A8 (Stuttgart-München) ligt op 10 kilometer afstand ten zuiden van Uhingen. Uhingen heeft een eigen treinstation dat ligt aan de treinverbinding Stuttgart-Ulm.
7.3.1 Objecten en locatie
De Lidl supermarkt en het naastgelegen winkelobject met een drogisterij (dm) en een kledingwinkel (AWG) vormen tezamen een belangrijk winkelgebied voor de gemeente Uhingen en een aantal omliggende plaatsen. Het totale verzorgingsgebied omvat circa 20.000 inwoners. De objecten zijn in juli 2009 op- geleverd en liggen midden in het centrum van Uhingen, direct naast het treinstation. Via de Bahnhofstrasse en de Poststrasse is het gebied ontsloten op de Bundesstrasse B10, de doorgaande weg die Uhingen verbindt met Göppingen en Stuttgart. De bereikbaarheid van het gebied is daardoor optimaal en ook de exposure is goed, omdat de winkelobjecten direct in het zicht liggen vanaf de B10. Ondanks de ligging midden in het centrum is er een grote eigen parkeergelegenheid met ruim 140 parkeerplaatsen.
7.3.2 Huurders Lidl
Lidl is in het discount supermarktsegment de nummer twee van Duitsland. Lidl verkoopt naast de bekende artikelen uit het standaard assortiment ook bioproducten. In Lidl supermarkten zijn naast levensmiddelen ook veel non-food artikelen te koop die, met name via de weekaanbiedingen, erg in trek zijn bij de consument.
In 1973 opende Xxxxxx Xxxxxxx zijn eerste Lidl-supermarkt in Ludwigshafen. In Duitsland heeft Lidl circa 3.000 supermarkten en in de rest van Europa nog eens circa 5.000. >>
Uhingen - Lidl
33
Naast de Lidl-supermarkten is de Schwarz Gruppe van Xxxxxx Xxxxxxx ook eigenaar van de circa 850 Kaufland Warenhuizen in Europa. De jaaromzet van Lidl in Duitsland wordt geschat op circa € 26 miljard in 2008.
dm-drogerie markt
dm-drogerie markt GmbH & Co. KG is de nummer twee onder de Duitse drogisterijketens. Het bedrijf werd in 1973 in Karlsruhe opgericht door Xxxx Xxxxxx. Vijf jaar later had Xxxxxx al 100 drogisterijen in het zuidwesten van Duitsland. Eind 2008 had dm circa 1.000 winkels in Duitsland en circa 1.000 winkels in negen Oost-Europese landen. In het jaar 2008 haalde dm met 30.700 medewerkers een omzet van € 4,7 miljard. De strategie van dm is om kwalitatief hoogwaardige producten aan te bieden tegen een betaalbare prijs. Zo heeft dm naast de bekende A-merken ook 21 eigen dm-merken (met 2.600 verschillende producten) die in producttesten goed scoren. Ook in het klanttevredenheidsonderzoek “Kundenmonitor Deutschland” scoort dm het hoogst in vergelijking met de andere Duitse drogisterijketens.
AWG Mode Center
AWG staat voor Allgemeine Warenvertriebs-GmbH en is een kledingketen die in 1969 werd opgericht door de kleermaker Xxxxxxx Xxxxx. AWG wordt thans bestuurd door Xxxxxxxx zoon Xxxxxx Xxxxx vanuit het hoofdkantoor in Köngen, nabij Stuttgart.
Eind jaren ’80 was het aantal AWG Mode Centers in Zuid-Duits- land gegroeid tot zestien en na de Duitse hereniging in 1990 volgde de expansie naar Oost-Duitsland. Op dit moment heeft het bedrijf meer dan 230 winkels in het zuiden en oosten van Duitsland. AWG vestigt zich het liefst in kleine steden met meer dan 10.000 inwoners en altijd in de nabijheid van een landelijk opererende supermarkt, drogisterij, en/of schoenenwinkel. In de grote steden zoals Stuttgart of München is AWG niet te vinden. In de AWG Mode Centers worden bekende kledingmerken verkocht zoals Esprit, Xxx Xxxxxx en Wrangler. AWG verkoopt daarnaast ook eigen merken, waaronder Xxx Xxxxxxx en Xxxxxx Xxxxxxx. In 2007 is met circa 2.700 medewerkers een omzet van
€ 252 miljoen gerealiseerd.
Uhingen - dm drogerie markt - AWG Mode Center
34
8] JURIDISCHe STRUCTUUR
8.1 ALGEMEEN
De juridische structuur van het Fonds is onderstaand vereenvoudigd weergegeven:
Osnabrück
Hypotheekbank
De juridische structuur stelt het Fonds in staat het door de Certificaathouders in het Fonds belegde vermogen aan te wenden voor (een deel van) de financiering van de vastgoedportefeuille en de exploitatie- en (80% van de) verkoopresultaten die voort- komen uit de vastgoedportefeuille te ontvangen en volgens de in de Brochure nader beschreven methode uit te keren aan
de Certificaathouders. Indien Vastgoed Holding niet in staat is gebleken de volledige rente van 8,0% op jaarbasis gedurende de looptijd van de Winstdelende Lening aan het Fonds te betalen, wordt de achterstallige rente in mindering gebracht op het deel van het 20% verkoopresultaat waartoe de Initiatiefnemer en de Mede-initiatiefnemer tezamen gerechtigd zijn. >>
35
Certificaathouders
HIG BV
Legenda
100%
St.AK Beheerder
100%
Fonds Vastgoed Holding
50,1% 49,9%
BV
Aandeelhouders Winstdelende Lening Lening met Bonuselement
Belang in KG
Beheerovereenkomst
Hypothecaire lening Eigendom vastgoed
94,9%
5,1%
94,9%
Vastgoed BV’s
100%
Vastgoed BV
Nederland
Duitsland
Vastgoed GmbH
5,1% 94,9%
Vastgoed KG
Uhingen
Bremerhaven
De namen van de verschillende juridische entiteiten kunnen als volgt worden weergegeven:
Definities
St.AK
Fonds BV
Vastgoed BV’s Vastgoed BV Vastgoed GmbH Vastgoed KG HIG
HIG Beheer BV
Vastgoed Holding
Naam
Stichting Administratiekantoor Winkelvastgoedfonds Duitsland Winkelvastgoedfonds Duitsland NV
Bremerhaven Vastgoed 2 BV
Bremerhaven Vastgoed BV en Uhingen Vastgoed BV Osnabrück Vastgoed BV
Objekt Osnabrück GmbH Objekt Osnabrück BV & Co. KG Holland Immo Group BV
Holland Immo Group Beheer BV (de Beheerder)
Holland Immo Group German Real Estate Holding 2 BV
Het winkelvastgoed in Osnabrück is in eigendom van de Vastgoed KG. Het Fonds en Vastgoed Holding participeren gezamenlijk (indirect) voor 99,74% in de Vastgoed KG. Het resterende 0,26% belang wordt indirect gehouden door de verkoper van het winkelvastgoed in Osnabrück (via de Vastgoed GmbH).
Gezien het te verwaarlozen effect op het fondsrendement van dit 0,26% belang wordt het object Osnabrück in de Brochure voor 100% gepresenteerd.
De structuur is afgestemd op de Duitse fiscale belastinghervor- ming die op 1 januari 2008 in werking is getreden. De Duitse vastgoedobjecten zullen door Nederlandse en Duitse vennoot- schappen worden verworven.
De vennootschappen via welke het vastgoed door het Fonds - te- zamen met de hypothecaire lening - wordt gefinancierd, zullen in beginsel onderworpen zijn aan Duitse (winst)belastingheffing voor de inkomsten uit de verhuur van het vastgoed. In Neder- land geldt voor deze inkomsten een vrijstelling op basis van het belastingverdrag dat tussen Nederland en Duitsland is gesloten ter voorkoming van dubbele belastingheffing. Het Fonds belegt via deze vennootschapsstructuren op indirecte wijze in vastgoed- objecten. De (hypothecaire) financiering van het vastgoed vindt plaats op het niveau van de Vastgoed BV’s en de Vastgoed KG die het vastgoed houden. Op het niveau van het Fonds zelf wordt geen externe (hypothecaire) financiering aangetrokken.
Holland Immo Group BV (HIG BV) is bestuurder van Vastgoed Holding (Holland Immo Group German Real Estate Holding 2 BV), de Vastgoed BV’s, de Vastgoed GmbH en van de aanspra- kelijk vennoot van de Vastgoed KG (HIG General Partner 2 BV, niet opgenomen in de vereenvoudigde structuurweergave). Holland Immo Group Beheer BV is de Beheerder van het Fonds. Daartoe wordt tussen het Fonds en de Beheerder een Beheerovereenkomst aangegaan (concept opgenomen in Bijlage V bij het Prospectus). De Beheerder is tevens belast met het management en (vastgoed)beheer van de Vastgoed BV’s en (indirect) van de Vastgoed KG op grond van de Asset en Property Management Overeenkomst.
Voor elke verkoop van vastgoed door de Vastgoed BV’s, de Vast- goed GmbH of de Vastgoed KG is de toestemming van de Beheerder vereist, die deze toestemming alleen na goedkeuring door de Certificaathouders zal verlenen (zie ook paragraaf ‘Vergadering’ hierna). Dit is vastgelegd in de statuten van het Fonds (Bijlage I bij het Prospectus) alsmede in de Asset en Property Management Overeenkomst tussen de Beheerder enerzijds en de Vastgoed BV’s en de Vastgoed KG anderzijds. Als extra zekerheid voor de strikte nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de Winstdelende Lening en de Lening met Bonuselement zijn de aandelen in - en vorderingen van Vast- goed Holding op - de Vastgoed BV’s, alsmede de belangen in de Vastgoed KG en (indirect, tweede in rang) de vorderingen uit hoofde van de overeenkomsten van verhuur en de vorderingen uit hoofde van de Lening met Vastgoed KG verpand aan respectievelijk het Fonds en Vastgoed Holding (als verstrekkers van de respectievelijke Winstdelende Lening en Lening met Bonuselement). Tot slot houden de bestuurders van St.AK
toezicht op de verkoop van het vastgoed door de Vastgoed BV’s en de Vastgoed KG, doordat in het Duitse kadaster (“Grundbuch”) een voorkeursrecht tot koop is geregistreerd ten gunste van St.AK waardoor het vastgoed zonder medewerking van St.AK niet kan worden overgedragen aan een derde.
8.2 De Winstdelende Lening en Lening met Bonuselement
Het door de Certificaathouders in het Fonds ingelegde vermogen wordt door het Fonds onder de Winstdelende Lening uitgeleend aan Vastgoed Holding. Daarnaast wordt belegd in een deelne- ming in één van de Vastgoed BV’s. Dit betreft een deelneming van 50,1% in het aandelenkapitaal van Bremerhaven Vastgoed 2 BV. Het bedrag dat Vastgoed Holding van het Fonds leent, wordt voor het grootste deel door Vastgoed Holding onder de Lening met Bonuselement doorgeleend aan de Vastgoed BV’s en de Vastgoed GmbH. Voor een ander deel wordt het aangewend voor de betaling van de koopprijs van 94,9% van de aandelen in de twee Vastgoed BV’s die eigenaar zijn van de vastgoedobjecten in Bremerhaven en Uhingen, als storting op het aandelenkapitaal
- bij oprichting - van de Vastgoed BV die (indirect, voor 94,9%) eigenaar is van het derde vastgoedobject in Osnabrück, en als agiostorting op de aandelen in het kapitaal van de Vastgoed BV’s (met uitzondering van Bremerhaven Vastgoed 2 BV). Bremerhaven Vastgoed 2 BV wendt de van Vastgoed Holding BV geleende gelden aan voor de aankoop van het 5,1% belang in het aandelen- kapitaal van twee van de Vastgoed BV’s (Bremerhaven Vastgoed BV en Uhingen Vastgoed BV) en het 94,9% van het belang in de Vastgoed GmbH. De Vastgoed GmbH leent het volledige van Vastgoed Holding BV geleende bedrag door aan de Vastgoed KG onder de Lening met Vastgoed KG. Osnabrück Vastgoed BV leent een deel van het van Vastgoed Holding BV geleende bedrag door aan de Vastgoed KG onder de Lening met Vastgoed KG en de overige door deze Vastgoed BV verworven financiële middelen worden aangewend voor de koopprijs van het 94,9% belang in de Vastgoed KG. Met de aldus (resterende) door de Vastgoed BV’s en de Vastgoed KG verworven financiële middelen wordt, tezamen met de door deze vennootschappen verkregen hypothecaire financiering, de vastgoedportefeuille gefinancierd.
De Lening met Bonuselement tussen enerzijds Vastgoed Holding en anderzijds de Vastgoed BV’s en de Vastgoed GmbH geeft Vast- goed Holding het recht op een vaste rente over de hoofdsom en, bij beëindiging van deze lening, op terugbetaling van de hoofd- som vermeerderd met een bonus. De Lening met Vastgoed KG kent een vaste rente. De Winstdelende Lening tussen Vastgoed Holding en het Fonds geeft het Fonds recht op een vaste rente
36
op jaarbasis over de hoofdsom en, bij beëindiging van deze Winstdelende Lening, terugbetaling van de hoofdsom vermeerderd met de winsten die Vastgoed Holding heeft behaald sinds de dag waarop de Certificaten aan de Certificaathouders zijn uitgegeven tot aan de dag van beëindiging van deze lening (de vrije reserves van Vastgoed Holding), onder aftrek van 20% van de overwinst die wordt behaald met de verkoop van de vastgoedportefeuille. Deze 20% van de overwinst komt aan de Initiatiefnemer en de Mede-initiatiefnemer ten goede en de resterende 80% van de overwinst komt ten goede aan de Certificaathouders. Bij de verkoop en overdracht van een deel van de vastgoedportefeuille worden de leningen pro rata beëindigd. Hetzelfde geldt in de gevallen waarin de belangen, of een deel daarvan, in de Vastgoed KG, de Vastgoed GmbH en/of Vastgoed BV’s worden vervreemd (in plaats van verkoop en overdracht van het vastgoed). Onder overwinst wordt verstaan: de bij vervreemding van de vastgoedportefeuille gerealiseerde verkoopopbrengst vermeerderd met de vrij uitkeerbare reserves van de Vastgoed BV’s en de Vastgoed GmbH en verminderd met (a) de (oorspronkelijke) hoofdsom van de Winstdelende Lening, (b) het (oorspronkelijke) bedrag van de hypothecaire financiering zoals die door de Vastgoed BV’s of de Vastgoed KG is aangegaan en (c) kosten en belastingen die verband houden met de verkoop en overdracht van de vastgoedportefeuille.
Indien Vastgoed Holding niet in staat is gebleken de volledige rente van 8,0% op jaarbasis gedurende de looptijd van de Winst- delende Lening aan het Fonds te betalen, wordt de achterstallige rente in mindering gebracht op het deel van de overwinst waar- toe de Initiatiefnemer en de Mede-initiatiefnemer gezamenlijk zijn gerechtigd. De Certificaathouders genieten derhalve een preferentie met betrekking tot de renteverplichtingen onder de Winstdelende Lening van 8,0% per jaar.
De Vastgoed BV’s en de Vastgoed GmbH zullen de exploitatie- resultaten uit de vastgoedportefeuille gedurende de looptijd van de Lening met Bonuselement aanwenden om te voldoen aan hun verplichtingen jegens Vastgoed Holding en de Vastgoed KG zal zulks doen onder de Lening met Vastgoed KG jegens de Vastgoed GmbH en Osnabrück Vastgoed BV. Met de bij Vastgoed Holding binnenkomende kasstroom worden de verplichtingen jegens het Fonds onder de Winstdelende Lening voldaan. Het Fonds zal deze kasstroom uitkeren aan de Certificaathouders als beschreven in hoofdstuk 10 van de Brochure.
Bij de verkoop en overdracht van de vastgoedportefeuille worden de leningen beëindigd en afgewikkeld. Met de verkoopopbrengst dienen de Vastgoed BV’s en de Vastgoed GmbH de verplichtingen jegens Vastgoed Holding onder de Lening met Bonuselement
af te wikkelen en de Vastgoed KG de verplichtingen jegens de Vastgoed GmbH en Osnabrück Vastgoed BV onder de Lening met Vastgoed KG af te wikkelen. Met de aflossing van deze leningen alsmede met de uitkering van vrij uitkeerbare reserves door de Vastgoed BV’s en de Vastgoed GmbH aan Vastgoed Holding, dient de hoofdsom onder de Winstdelende Lening aan het Fonds terug te worden betaald en dienen de winsten die Vastgoed Holding tot aan dat moment heeft gerealiseerd, voor 80% aan het Fonds te worden uitgekeerd. De verplichting om aanwezige vrij uitkeer- bare reserves binnen de Vastgoed BV’s en de Vastgoed GmbH na afwikkeling van de Xxxxxx met Bonuselement aan Vastgoed Hol- ding uit te keren om die vervolgens als winst aan het Fonds uit te keren, volgt uit de voorwaarden van de Winstdelende Lening. Zoals aangegeven, wordt bedoelde winst door Vastgoed Holding aan het Fonds uitgekeerd onder aftrek van het deel van de over- winst waartoe de Initiatiefnemer en de Mede-initiatiefnemer gezamenlijk zijn gerechtigd (na eventuele vermindering daarvan wegens de preferentie van 8,0% op jaarbasis die de Certificaat- houders genieten).
Bij de verkoop en overdracht van een deel van de vastgoedpor- tefeuille worden de leningen pro rata beëindigd.
Het voorgaande omtrent de afwikkeling van de Lening met Vastgoed KG, de Lening met Bonuselement en de Winstdelende Lening is van overeenkomstige toepassing in de gevallen waarin de belangen, of een deel daarvan, in de Vastgoed BV’s, de Vast- goed GmbH en/of de Vastgoed KG worden vervreemd (in plaats van verkoop en overdracht van het vastgoed). De looptijd van de Winstdelende Lening, de Lening met Bonuselement en van de Lening met Vastgoed KG bedraagt tien jaar vanaf de start van het Fonds.
Indien door marktomstandigheden of andere redenen de Vastgoed BV’s en/of de Vastgoed KG er niet in slagen de vastgoedportefeuille voor het einde van de looptijd van de leningen te verkopen, bestaat de mogelijkheid die leningen te verlengen tegen de dan geldende marktconforme voorwaarden of de leningen te beëindigen. Hierbij bestaat een keuze tussen afreke- ning van de winst onder de Winstdelende Lening op dat moment of het handhaven van de gerechtigdheid tot die winst die wordt behaald bij de latere verkoop van de vastgoedportefeuille. De gerechtigdheid tot de winstdeling onder de Winstdelende Lening komt derhalve niet te vervallen indien het vastgoed niet binnen de beoogde looptijd van het Fonds wordt verkocht. De Certificaathouders besluiten in de vergadering van Certificaat- houders omtrent de hiervoor bedoelde keuze. >>
37
8.3 Het Fonds
Winkelvastgoedfonds Duitsland NV zal worden opgericht als een naamloze vennootschap naar Nederlands recht met statutaire zetel te Eindhoven. Het Fonds heeft de Fbi-status.
Het Fonds is een closed-end beleggingsmaatschappij en zal in het kader van de toetreding door de Certificaathouders, op of rond 15 maart 2010 worden opgericht. De akte van oprichting zal notarieel worden verleden door notaris xx. X.X.X.X. Xxxxxxx MRE van Stibbe te Amsterdam. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt bij oprichting € 507.500,- bestaande uit 5.075 aandelen met een nominale waarde van € 100,- per aandeel. Er zullen
1.015 aandelen met een nominale waarde van € 100,- per aan- deel worden uitgegeven, zijnde in totaal een bedrag ad
€ 101.500,- aan nominaal aandelenkapitaal. Op deze aandelen zal een bedrag worden gestort van in totaal € 5.075.000,- zodat het nominale aandelenkapitaal 2% van de kapitaalstorting bedraagt. Op elk aandeel van nominaal € 100,- wordt derhalve een bedrag van € 5.000,- gestort. Het gedeelte van de kapitaal- storting dat uitstijgt boven het nominale aandelenkapitaal wordt toegevoegd aan de agioreserve van het Fonds, die deel uitmaakt van het eigen vermogen en de intrinsieke waarde van het Fonds. Bij einde van de looptijd van het Fonds wordt het Fonds geliquideerd en zal het dan resterende vermogen aan de Certificaathouders worden uitgekeerd.
De aandelen zullen worden uitgegeven aan St.AK welke op haar beurt evenveel Certificaten uitgeeft aan de Certificaathouders.
Het beheer over het Fonds wordt gevoerd door Holland Immo Group Beheer BV (de Beheerder). De Beheerder treedt op als enige statutair directeur van het Fonds en als Beheerder van het Fonds in de zin van artikel 1:1 Wft.
Het Fonds zal geen arbeidsovereenkomsten aangaan en heeft geen werknemers. Er zijn derhalve tussen de leden van de bestuurs-, leidinggevende en toezichthoudende organen ener- zijds en het Fonds anderzijds geen arbeidsovereenkomsten die voorzien in uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband.
Het Fonds wordt opgericht voor onbepaalde tijd. De looptijd van het Fonds, die (nagenoeg) gelijk zal zijn aan de termijn waarin de vastgoedportefeuille door de Vastgoed BV’s en de Vastgoed KG wordt geëxploiteerd, is naar verwachting een middellange termijn (van zeven tot tien jaar). Na afloop van deze termijn is
- naar verwachting - de vastgoedportefeuille verkocht. Eerdere of latere verkoop is niet uitgesloten en is afhankelijk van de marktomstandigheden. Na de verkoop van het vastgoed en na
afwikkeling van de Winstdelende Lening met Vastgoed Holding wordt het Fonds ontbonden.
8.4 Certificaten
De Certificaten worden uitgegeven door St.AK. In juridisch opzicht zijn de Certificaten aan te merken als certificaten van aandelen in het Fonds. Voor elk uitgegeven Certificaat houdt St.AK één aandeel in het Fonds. De Certificaathouders hebben het recht om te worden uitgenodigd voor de AVA, de AVA bij te wonen en daarin het woord te voeren. St.AK is de enige aandeel- houder van het Fonds en oefent in beginsel het stemrecht op de aandelen in het Fonds uit. De Certificaathouders kunnen even- wel op hun verzoek een volmacht verleend krijgen van St.AK, die tot gevolg heeft dat zij ten aanzien van bepaalde besluiten hun stem kunnen uitbrengen in de AVA. Verwezen wordt naar de paragraaf ‘Vergadering’ in dit hoofdstuk.
De Certificaathouders zijn gerechtigd tot alle economische rechten die zijn verbonden aan de door St.AK gehouden aandelen in het Fonds waarvoor aan hen Certificaten zijn uitgegeven (dividenden en andere uitkeringen). Indien het Fonds dividen- den of andere uitkeringen op de aandelen betaalbaar stelt, worden die ontvangen door St.AK. St.AK zal voor elk ontvangen dividend en elke andere uitkering op de aandelen in het Fonds onverwijld een overeenkomstig dividend of overeenkomstige andere uitkering op de Certificaten beschikbaar stellen aan de Certificaathouders. In geval van uitkering van aandelen bij wijze van stock dividend zal St.AK deze ten titel van beheer behouden en aan de Certificaathouders met die aandelen corresponderende Certificaten toekennen. De rechten van de Certificaathouder ter zake van bedoelde dividenduitkering of andere uitkering zijn vier weken na de vaststelling opeisbaar en vervallen vijf jaar na de aanvang van de tweede dag waarop zij opeisbaar zijn geworden. Het dividend of die andere uitkering wordt alsdan aan het Fonds gerestitueerd. De betaalbaarstelling van uitkeringen aan de Certificaathouders, de samenstelling van de uitkeringen alsmede de wijze van betaalbaarstelling worden aan het adres van de Certificaathouder bekendgemaakt, alsook op de website van de Beheerder vermeld.
Buiten het geval van royement van Certificaten is St.AK niet bevoegd aandelen in het Fonds te vervreemden. St.AK is even- min bevoegd aandelen in het Fonds te verpanden of anderszins te bezwaren met een beperkt recht. Certificaathouders zijn niet gerechtigd omwisseling te verlangen van de Certificaten in aan- delen in het Fonds.
38
Certificaten zijn niet verhandelbaar in de zin van de Wft en kunnen uitsluitend door het Fonds worden ingekocht en (her) uitgegeven. Het closed-end karakter van het Fonds brengt met zich mee dat er geen verplichting voor het Fonds bestaat tot inkoop van Certificaten over te gaan. Het Fonds kan ingekochte Certificaten weer opnieuw uitgeven. Tot inkoop van Certificaten zal in beginsel slechts in uitzonderingsgevallen worden overge- gaan in het kader van een inkoop en (her)uitgifte aan:
1) de niet van tafel en bed gescheiden echtgenoot, geregistreerde partner of aan- en bloedverwanten in rechte lijn of de tweede graad zijlijn van de Certificaathouder;
2) een entiteit waarvan de Certificaathouder (indirect) aandeel- houder is met een controlerend belang of een (indirecte) aandeelhouder met een controlerend belang in de Certificaat- houder;
3) een derde, in geval een Certificaathouder een geïnteresseerde belegger aandraagt en deze als vervangende Certificaathouder door de Beheerder (directie van het Fonds) wordt geaccep- teerd;
4) een derde, in geval van een gedwongen verkoop indien het Fonds door het aantal Certificaten dat een Certificaathouder houdt niet meer zou voldoen aan de wettelijke voorwaarden voor de Fbi-status.
In de bovenomschreven situaties waarin het Fonds zal overgaan tot inkoop en (her)uitgifte van Certificaten, hebben de Certifi- caathouders geen voorkeursrecht op de Certificaten die worden (her)uitgegeven. Elke Certificaathouder dient St.AK en het Fonds onverwijld in kennis te stellen van wijzigingen in zijn fiscale status. Schade die het Fonds en de Certificaathouders lijden door wijziging van de fiscale status van een Certificaathouder, komt geheel voor rekening van die Certificaathouder.
Het op enig moment door het Fonds ingekochte aantal Certificaten zal maximaal 5% van het geplaatste kapitaal van het Fonds bedragen. Daarnaast zal het Fonds onder meer in de volgende situaties niet overgaan tot inkoop van Certificaten:
1) de voor de inkoop benodigde liquide middelen ontbreken bij het Fonds of aangegane verplichtingen hebben reeds beslag gelegd op deze liquide middelen, waaronder begrepen de liquide middelen die nodig zijn voor het doen van dividend- uitkeringen tot behoud van de Fbi-status;
2) het eigen vermogen van het Fonds verminderd met de inkoopprijs van de in te kopen Certificaten is kleiner dan het gestorte en opgevraagde kapitaal vermeerderd met de wet- telijke reserves;
3) naar de mening van de Beheerder zouden door de inkoop de belangen van het Fonds en/of van Certificaathouders worden aangetast.
In alle gevallen beslist de Xxxxxxxxx of tot inkoop en (her)uit- gifte wordt overgegaan. Voor een verzoek tot inkoop dient de Certificaathouder zich te wenden tot de Beheerder. Verzoeken tot inkoop worden behandeld in de volgorde van binnenkomst.
Certificaten worden geleverd door een (onderhandse) akte van levering en mededeling van de levering aan St.AK door de vervreemder of door de verkrijger.
Het bestuur van St.AK houdt een register aan waarin de namen en adressen van de Certificaathouders, het aantal en de nummers van hun Certificaten worden ingeschreven. Iedere Certificaathouder is verplicht (de wijziging van) zijn adres op te geven. Indien een Certi- ficaathouder dat verzuimt, is St.AK onherroepelijk gemachtigd na- mens die Certificaathouder kennisgevingen en oproepingen in ont- vangst te nemen. Op verzoek kan de Certificaathouder tegen kostprijs een (niet-verhandelbaar) uittreksel van zijn eigen inschrij- ving in het register van Certificaten verkrijgen.
Indien een Certificaat tot een gemeenschap behoort, kunnen de deelgenoten van die gemeenschap de uit dat Certificaat voort- vloeiende rechten slechts dan uitoefenen, indien zij zich daarbij tegenover St.AK door één persoon laten vertegenwoordigen. Laatstbedoelde persoon wordt schriftelijk aangemeld bij St.AK en opgenomen in het register van Certificaten.
De (aandelen in het Fonds en de) Certificaten zijn niet beursge- noteerd en er zal ook geen beursnotering worden aangevraagd.
8.5 Uitgifteprijs en intrinsieke waarde Certificaten
De uitgifteprijs van een Certificaat bedraagt € 5.000,- per Certificaat (exclusief Emissiekosten). De minimale afname bedraagt twee stuks. De intrinsieke waarde van een Certificaat wordt berekend
- in euro - door de zichtbare intrinsieke waarde, zoals deze blijkt uit de jaarrekening, te delen door het aantal uitstaande Certificaten. Hierbij worden alle bezittingen en schulden op reële waarde gewaardeerd. De vastgoedportefeuille wordt in dit verband gewaardeerd op de actuele waarde (na herwaardering). De vastgoedobjecten worden bij aankoop gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Per balansdatum zullen de vastgoedobjecten worden gewaardeerd tegen reële (actuele) waarde. Deze reële waarde is gebaseerd op de jaarlijks uit te laten voeren waarde- ring door een onafhankelijke taxateur. Daarbij wordt elk jaar één/derde van de portefeuille opnieuw uitgebreid getaxeerd volgens de Discounted Cashflow-methode (DCF), zodat alle panden een keer in de drie jaar zijn gehertaxeerd. >>
39
De overige twee jaren wordt (twee/derde van) de portefeuille door de externe taxateur gewaardeerd op basis van een cijfer- matige actualisering (“desktoptaxatie”) van de in de bij de vorige taxatie gehanteerde (DCF) rekenmodellen (“update”).
Alle fondskosten (aankoop-, financierings- en bijkomende kosten zoals beschreven in hoofdstuk 9 van de Brochure) van elke verworven vastgoedportefeuille worden in een keer ten laste van het eigen vermogen afgeboekt. Dit heeft een eenmalig negatief effect op de zichtbare intrinsieke waarde aan het einde van het eerste boekjaar. Met deze afboeking is in de rendementsanalyse rekening gehouden. Dit betekent dat indien het daadwerkelijk behaalde Totaalrendement de prognose van het exploitatieren- dement, zoals opgenomen in hoofdstuk 10 van de Brochure, evenaart of overtreft, deze eenmalige afboeking(en) van aan- koop- en bijkomende kosten gedurende de looptijd van het Fonds volledig is terugverdiend.
8.6 Vergadering
Bij certificering van aandelen komt het stemrecht in beginsel toe aan St.AK en niet aan de Certificaathouders. De Beheerder acht het echter van belang dat de Certificaathouders bij een aantal belangrijke besluiten hun instemming moeten kunnen uitspreken.
Er zijn daarom binnen het Fonds vier typen van besluiten waar- bij de Certificaathouders worden betrokken en afhankelijk van het type van besluit daarop invloed kunnen uitoefenen. Het eerste type betreft besluiten die St.AK aangaan (zoals ontbinding van St.AK) en waarover het bestuur van St.AK beslist, echter niet dan nadat het bestuur van St.AK daarop in een vergadering van Certificaathouders een toelichting heeft gegeven. Het tweede type betreft eveneens besluiten die St.AK aangaan (zoals wijziging van de statuten van St.AK) en waarover de Certificaathouders besluiten in een vergadering van Certificaathouders. Het derde type betreft besluiten die het Fonds zelf aangaan (zoals de vast- stelling van de jaarstukken of verkoop van vastgoed) en waar- voor de Certificaathouders een volmacht van St.AK verleend kun- nen krijgen om de stem op het aandeel waarvoor een Certificaat is uitgegeven, uit te kunnen brengen in de AVA. Het vierde type betreft de restcategorie van besluiten die eveneens het Fonds zelf aangaan en waarover de Certificaathouders worden geïnfor- meerd (ofwel in de AVA dan wel anderszins) maar waarin zij geen stem hebben.
8.6.1 Vergadering van Certificaathouders
Ten minste één keer per jaar, direct voorafgaand aan de AVA, wordt een vergadering van Certificaathouders gehouden. De
vergadering van Certificaathouders dient onder meer om de Certificaathouders te informeren over de gang van zaken binnen het Fonds. Deze jaarlijkse vergadering van Certificaathouders en AVA worden uiterlijk vier maanden na het einde van elk boek- jaar gehouden.
Voor een vergadering van Certificaathouders ontvangen de Certificaathouders ten minste veertien dagen voor de dag van de vergadering een schriftelijke uitnodiging op hun adres. Daarnaast zal de oproeping worden gepubliceerd op de website van de Beheerder (xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx). In die uitnodiging is aangegeven op welke tijd en plaats de vergadering wordt gehouden, alsook de ter vergadering te behandelen onderwerpen. De uitnodigingen worden gedaan door het bestuur van St.AK. Het bestuur bepaalt waar de vergadering zal plaatsvinden. Als niet alle voorschriften voor het oproepen van de vergadering in acht zijn genomen, kunnen geldige besluiten alleen worden genomen met algemene stemmen in een vergadering waarin alle Certificaathouders aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Een Certificaathouder kan zich in de vergadering van Certificaathouders door een schriftelijk gevolmachtigde laten vertegenwoordigen. Elk Certificaat geeft in de vergadering van Certificaathouders recht op het uitbrengen van één stem. Besluiten worden genomen met volstrekte meerderheid van stemmen. Toegang tot de vergadering van Certificaathouders en de AVA wordt verleend op vertoon van een geldig identiteitsbewijs van (de vertegenwoordiger van) de Certificaathouder.
Besluit categorie 1
Naast de jaarlijkse vergadering van Certificaathouders zal het bestuur van St.AK een vergadering van Certificaathouders bij- eenroepen indien het bestuur het voornemen heeft te besluiten tot ontbinding van St.AK en zal dit besluit door het bestuur van St.AK niet worden genomen dan nadat daaromtrent een toelich- ting is gegeven in de vergadering van Certificaathouders.
Besluit categorie 2
Verder zal een vergadering van Certificaathouders worden bij- eengeroepen indien het bestuur van St.AK, na verkregen goed- keuring door de Beheerder, het voornemen heeft te besluiten:
1) tot juridische fusie of juridische splitsing van St.AK;
2) tot wijziging van de statuten van St.AK;
3) tot wijziging van de Administratievoorwaarden;
4) tot omwisseling van de Certificaten voor aandelen in het Fonds (decertificering) dan wel verkoop van de door St.AK gehouden aandelen in het Fonds, en zal het desbetreffende besluit door het bestuur van St.AK niet worden genomen dan met goedkeuring van de vergadering van Certificaathouders.
40
Een vergadering van Certificaathouders zal ook bijeen worden geroepen indien de Beheerder het voornemen heeft te besluiten tot wijziging van voorwaarden die zijn opgenomen in het Prospectus en die niet voortvloeien uit de Statuten, de statuten van St.AK of de Administratievoorwaarden. Voor het hier bedoelde besluit van de Beheerder is de goedkeuring van de vergadering van Certificaathouders vereist.
8.6.2 Algemene Vergadering van Aandeelhouders van het Fonds (AVA)
Aansluitend op (in elk geval) de jaarlijkse vergadering van Certificaat- houders (en eventueel op andere, tussentijdse vergaderingen van Certificaathouders) wordt de AVA gehouden. Certificaathouders worden door de Beheerder voor de AVA uitgenodigd op de wijze als waarop zij voor de vergadering van Certificaathouders worden uitgenodigd, eveneens met vermelding van tijd en plaats van de AVA en de ter vergadering te behandelen onderwerpen. De Certificaathouders zijn gerechtigd om de AVA bij te wonen en daarin het woord te voeren.
Besluit categorie 3
Verder hebben de Certificaathouders het recht om van St.AK te verlangen dat aan hen een volmacht wordt verstrekt, die de Certificaathouder machtigt zelfstandig zijn stem uit te brengen op de aandelen waarvoor zijn Certificaten zijn uitgegeven, voor zover het betreft stemmingen over de volgende onderwerpen, waaromtrent besluitvorming in verband met het bepaalde in artikel 18 lid 4 van de Statuten onderworpen is aan de goedkeuring van de AVA:
1) het verlenen van toestemming door het Fonds aan de Beheerder, om de Beheerder te laten instemmen met de verkoop door de Vastgoed KG of Vastgoed BV’s (van een deel) van de vastgoed- portefeuille (of (van een deel) van het belang in de Vastgoed KG door de desbetreffende Vastgoed BV en/of door de Vastgoed GmbH of (van een deel) van de belangen in de Vastgoed GmbH door Bremerhaven Vastgoed 2 BV of in de Vastgoed BV’s door Vastgoed Holding);
2) het beleggen in andere vennootschappen alsmede het vergro- ten, verminderen of beëindigen van zulk een belegging, tenzij het betreft het verminderen of beëindigen van een belegging in een Vastgoed BV of de Vastgoed KG in het kader van een verkoop als bedoeld onder 1) hierboven (in welk geval op grond van het bepaalde onder 1) reeds goedkeuring is vereist);
3) het bezwaren van goederen;
4) het aangaan van leningen ten laste van het Fonds (als inlener) indien en zodra (daardoor) het bedrag van die leningen € 25.000,- of meer zou bedragen;
5) het ter leen verstrekken van gelden, anders dan onder de Winstdelende Lening, indien en zodra (daardoor) het bedrag van de hier bedoelde ter leen verstrekte gelden € 25.000,- of meer zou bedragen;
6) het verlenen van doorlopende vertegenwoordigingsbevoegd- heid;
7) indien na tien jaar na de aanvang van het Fonds de vastgoed- portefeuille nog niet voor het geheel is verkocht, de keuze de Winstdelende Xxxxxx met Vastgoed Holding te verlengen tegen de dan geldende marktconforme voorwaarden of die lening te beëindigen waarbij een keuze dient te worden gemaakt tussen afrekening van de winst onder de Winstdelende Lening op dat moment of het handhaven van de gerechtigd- heid tot die winst die wordt behaald bij de latere verkoop van de (resterende) vastgoedportefeuille;
8) het aanvragen van faillissement of surséance van betaling van het Fonds, alsmede over de volgende onderwerpen waarom- trent de besluitvorming is voorbehouden aan de AVA;
9) benoeming, schorsing en ontslag van directieleden van het Fonds;
10) vaststellen van de jaarrekening van het Fonds;
11) uitkeren van dividenden en andere uitkeringen;
12) uitgifte van aandelen;
13) wijziging van de statuten van het Fonds;
14) juridische fusie of juridische splitsing van het Fonds;
15) ontbinding van het Fonds.
Besluit categorie 4
In alle overige besluiten van de AVA hebben de Certificaathouders geen stem maar worden de Certificaathouders geïnformeerd.
Voor het verkrijgen van de volmacht om als Certificaathouder te kunnen stemmen in de AVA met betrekking tot de hierboven bedoelde onderwerpen, dient een verzoek bij St.AK te worden ingediend. Deze mogelijkheid tot het verkrijgen van een volmacht zal St.AK mededelen gelijktijdig met of binnen twee dagen na het uitroepen van de AVA. St.AK kan de verzochte volmacht uitsluitend beperken, weigeren of herroepen indien de Certificaathouder - of meerdere Certificaathouders volgens een onderlinge regeling tot samenwerking - al dan niet samen met dochtermaatschappijen 25% of meer van de Certificaten houdt dan wel St.AK oordeelt dat de uitoefening van het stemrecht door de verzoekende Certificaathouder in de AVA wezenlijk in strijd is met het belang van het Fonds. De volmacht is slechts geldig voor één AVA, en vervalt bij het eindigen van de desbetreffende AVA. >>
41
In de AVA waarvoor de Certificaathouder een volmacht verleend heeft gekregen een stem uit te brengen, kan de Certificaathouder zoveel stemmen uitbrengen als hij Certificaten houdt (tenzij de volmacht in dit verband is beperkt). Alle besluiten waarvoor via een volmacht door de Certificaathouder in de AVA een stem kan worden uitgebracht, worden genomen met volstrekte meerder- heid van de stemmen, met uitzondering van het besluit tot (a) reservering van de winst na uitkering van het gedeelte daarvan dat nodig is in verband met de Fbi-criteria en na reservering van een deel van de daarna overblijvende winst door de Beheerder, waarvoor een besluit met algemene stemmen is vereist, en (b) schorsing of ontslag van de Beheerder als statutaire bestuurder van het Fonds, waarvoor een meerderheid van ten minste twee- derde van de uitgebrachte stemmen is vereist en waarbij die meerderheid meer dan de helft van het aantal uitstaande Certificaten vertegenwoordigt. Indien bij de stemming over schorsing of ontslag van de Beheerder onvoldoende stemmen ter vergadering zijn vertegenwoordigd en er een nieuwe verga- dering bijeengeroepen zou worden om het besluit opnieuw in stemming te brengen, geldt wederom het vereiste van een meer- derheid van ten minste tweederde van de uitgebrachte stemmen die meer dan de helft van het aantal uitstaande Certificaten vertegenwoordigt.
In het geval dat een voorstel wordt gedaan tot het wijzigen van voorwaarden die zijn opgenomen in het Prospectus en die niet voortvloeien uit de Administratievoorwaarden, de statuten van St.AK of de Statuten van het Fonds of tot het wijzigen van de Administratievoorwaarden (concept opgenomen in Bijlage IV bij het Prospectus), de statuten van St.AK of de Statuten van het Fonds, zal het voorstel voor de wijziging met een toelichting daarop worden meegestuurd met de oproepingsbrief aan de Certificaathouders voor de vergadering van Certificaathouders of de AVA en worden gepubliceerd op de website van de Beheerder. Ook elk aangenomen besluit tot wijziging wordt tezamen met een toelichting daarop op de website van de Beheerder geplaatst en aan het adres van de Certificaathouders gezonden. Indien door een wijziging als hiervoor bedoeld rechten of zeker- heden van de Certificaathouders worden verminderd of lasten aan hen opgelegd of het beleggingsbeleid gewijzigd wordt, dan wordt die wijziging niet eerder van kracht dan na verloop van drie maanden nadat de Certificaathouders op de hiervoor beschreven wijze zijn geïnformeerd over die wijziging. Binnen deze periode van drie maanden kunnen de Certificaathouders onder de voorwaarden als opgenomen in het Prospectus - inclusief de beperkingen daarin - uittreden. Voor de beperkingen die gelden voor het uittreden wordt verwezen naar de paragraaf ‘Certificaten’ in dit hoofdstuk.
8.7 Vergunning Autoriteit Financiële Markten
Het Fonds is een beleggingsinstelling in de zin van de Wft. De AFM heeft Holland Immo Group Beheer BV een vergunning verstrekt als bedoeld in artikel 2:65 lid 1, sub a Wft. Op grond van deze vergunning is het Holland Immo Group Beheer BV toegestaan op te treden als Beheerder van het Fonds. De bestuurders van Holland Immo Group Beheer BV zijn in het kader van het verstrekken van de vergunning door de AFM getoetst op betrouwbaarheid en deskundigheid. De personen die het beleid van de Beheerder en de Stichting mede bepalen en/ of toezicht houden op het beleid en de algemene gang van zaken binnen de Beheerder of de Stichting zijn getoetst op betrouwbaar- heid. De Beheerder en het Fonds staan onder toezicht van de AFM.
8.8 Beheerder
Het beheer van het Fonds in de zin van de Wft wordt gevoerd door Holland Immo Group Beheer BV. De rechten, verplichtingen en bevoegdheden van de Beheerder zijn geregeld in de Beheerovereenkomst. Op grond van de daarin vastgelegde bepa- lingen is de Beheerder belast met het beheer van het Fonds. De Beheerder heeft een beschrijving opgesteld van de Administratieve Organisatie en de Interne Controle (AOIC). In de hoedanigheid van enige statutaire bestuurder zal de Beheerder tevens bevoegd zijn het Fonds te vertegenwoordigen. Het eigen vermogen van Holland Immo Group Beheer BV komt ten minste overeen met het ingevolge artikel 3:53 Wft vereiste eigen vermogen.
Holland Immo Group Beheer BV is tevens belast met het beheer over de volgende, eerder geplaatste vastgoedfondsen van Holland Immo Group:
• Holland Immo Group II/Flight Forum CV (aangegaan op
19 december 2001, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Oost-Brabant, nummer 00000000);
• Holland Immo Group VIII/Woningfonds CV (aangegaan op
15 april 2004, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Oost-Brabant, nummer 00000000);
• Holland Immo Group IX/Woningfonds CV (aangegaan op
15 juli 2004, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Oost-Brabant, nummer 00000000);
• Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund CV (aange-
gaan op 7 november 2005, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Oost-Brabant, nummer 00000000);
• Holland Immo Group XIV/Woningfonds CV (aangegaan op
3 april 2006, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Oost- Brabant, nummer 00000000);
42
• Holland Immo Group XV/Retail Residential Fund CV (aange- gaan op 16 augustus 2006, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Oost-Brabant, nummer 00000000);
• Holland Immo Group XVI/Winkelfonds CV (aangegaan op
30 mei 2006, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Oost-Brabant, nummer 00000000);
• Holland Immo Group XVII/German Retail Fund N.V. (opgericht
op 16 juli 2008, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Oost-Brabant, nummer 00000000).
Alle aandelen in het kapitaal van Holland Immo Group Beheer BV (de Beheerder) worden gehouden door Holland Immo Group BV (de Initiatiefnemer).
8.9 Bestuur Holland Immo Group Beheer BV
Het bestuur van Holland Immo Group Beheer BV wordt gevormd door de heren xx. X. Xxxx en xx. X. Xxxx. De heren Xxxx zijn beiden tevens directeur van Holland Immo Group BV, de enig aandeelhouder van Holland Immo Group Beheer BV.
8.9.1 Vergoeding Beheerder
Voor het beheer van het Fonds ontvangt Holland Immo Group Beheer BV jaarlijks een vaste vergoeding (Algemene Fondskos- ten) van € 2.000,-*. Deze vergoeding dient als vergoeding voor de Beheerder voor het beheren van het Fonds, waaronder het verzorgen van de administratie, rapportages en vergaderingen.
* inclusief eventueel verschuldigde BTW, jaarlijks te indexeren op basis van het consumentenprijsindexcijfer (CPI)
Daarnaast ontvangt de Beheerder van de Vastgoed BV’s en de Vastgoed KG een variabele vergoeding voor het vastgoed- en asset management (onder de Asset en Property Management Overeenkomst) van 2,0% van de gefactureerde jaarhuur (exclusief servicekosten) die wordt gefactureerd aan de huurders. Deze vergoeding dient als vergoeding voor de Beheerder voor het coördineren en controleren van de beheeractiviteiten door de externe vastgoedbeheerders alsmede voor de overige (asset) management activiteiten. De externe vastgoedbeheerders ontvangen een vergoeding van 1,0% over de theoretische jaar- huur (exclusief servicekosten).
Ten slotte zullen alle overige door de Beheerder voor het Fonds gemaakte kosten worden doorbelast aan het Fonds.
8.9.2 Beheerovereenkomst
De Beheerder is verantwoordelijk voor het beheer over het Fonds. In de Beheerovereenkomst is een aantal werkzaamheden aan de Beheerder opgedragen, waaronder het uitvoeren van het beleggingsbeleid van het Fonds, het onderhouden van contacten met en informeren van Certificaathouders, St.AK en toezichthouders als de AFM, organiseren van de AVA en vergade- ring van Certificaathouders en het verzorgen van de financiële verslaglegging. In de Beheerovereenkomst is verder bepaald dat de Beheerder, als enige statutaire bestuurder van het Fonds, bevoegd is het Fonds te vertegenwoordigen. De Beheerder ontvangt een vergoeding voor het beheer, zoals is weergegeven in de voorgaande paragraaf. Het concept van de Beheerovereen- komst is opgenomen in Bijlage V van het Prospectus.
8.10 St.AK
Stichting Administratiekantoor Winkelvastgoedfonds Duitsland (St.AK) wordt opgericht als een stichting naar Nederlands recht met statutaire zetel te Eindhoven. St.AK wordt ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Oost-Brabant. De akte van oprichting wordt notarieel verleden door notaris xx. X.X.X.X. Xxxxxxx MRE xxx Xxxxxx te Amsterdam op of rond 15 maart 2010.
St.AK treedt op als enig aandeelhouder van het Fonds en geeft Certificaten uit aan de Certificaathouders. St.AK houdt voor elk uitgegeven Certificaat één aandeel in het Fonds. St.AK is op grond van de statuten (concept opgenomen in Bijlage II bij het Prospectus) gehouden de aan de aandelen in het Fonds verbonden rechten op zodanige wijze uit te oefenen, dat de continuïteit in het bestuur over - en het beleid van - het Fonds alsook de Fbi-status worden gewaarborgd met dien verstande dat voor zover een Certificaathouder het stemrecht op de aandelen uitoefent, die Certificaathouder vrij is in het bepalen van zijn stem (zie ook de paragraaf ‘Vergadering’).
8.10.1 Bestuur St.AK
Als bestuur van Stichting Administratiekantoor Winkelvastgoed- fonds Duitsland (St.AK) treedt Homburg Trust Services BV op. De Nederlandsche Bank NV heeft Homburg Trust Services BV een vergunning verleend als bedoeld in de Wet toezicht trustkantoren. Het bestuur van Homburg Trust Services BV bestaat uit de heer
H.R. Kranenberg en de heer M.J.E. Leenaers.
De bestuurders van St.AK worden benoemd en ontslagen door de Beheerder. >>
43
8.10.2 Vergoeding St.AK
Alle door St.AK gemaakte en te maken kosten met betrekking tot het Fonds zullen aan het Fonds worden doorberekend. Elk van de bestuurders van St.AK ontvangt een vaste vergoeding van € 450,-* per twaalf maanden tenzij er één bestuurder is benoemd, welke enige bestuurder een vaste vergoeding ontvangt van € 900,-* per twaalf maanden). Eventuele overige kosten die St.AK maakt, waaronder kosten voor adviseurs voor bijvoorbeeld het opstellen van de jaarstukken van St.AK, worden doorbelast aan het Fonds.
* exclusief BTW
8.11 (Potentiële) Belangentegenstellingen
Voor zover bekend bestaan er geen (potentiële) belangentegen- stellingen tussen enerzijds de eigen belangen en/of plichten van de Beheerder, van St.AK of hun bestuurs-, leidinggevende en toezichthoudende organen en bedrijfsleiding, en anderzijds het Fonds.
8.12 Documentatie
De Statuten van het Fonds en de Vergunning van de Beheerder zijn gepubliceerd op de website van de Beheerder. Op verzoek wordt kosteloos een afschrift van de Statuten van het Fonds verstrekt.
Tegen ten hoogste de kostprijs worden aan eenieder op verzoek een afschrift van de Beheerovereenkomst verstrekt alsmede de gege- vens omtrent de Beheerder en het Fonds die ingevolge enig wet- telijk voorschift in het handelsregister moeten worden opgenomen.
De Winstdelende Lening, de Lening met Bonuselement en de Asset en Property Management Overeenkomst alsmede nadere gegevens omtrent Vastgoed Holding, de Vastgoed BV’s, de Vast- goed GmbH, de Vastgoed KG en HIG General Partner 2 BV zijn tot aan de datum waarop de inschrijving op de onderhavige emissie sluit, voor eenieder - en na die datum voor de Certificaathouders
- in te zien ten kantore van de Beheerder. Daartoe dient een afspraak met de Beheerder te worden gemaakt.
Tegen kostprijs wordt aan de Certificaathouders een afschrift verstrekt van de Vergunning van de Beheerder en, voor zover van toepassing, een afschrift van elk door de AFM genomen geldend besluit tot ontheffing van het ingevolge de Wft bepaalde met betrekking tot de Beheerder of het Fonds, alsmede maande- lijks een opgave met toelichting van (a) de totale waarde van de beleggingen van het Fonds, (b) een overzicht van de samenstelling van de beleggingen en (c) het aantal uitstaande Certificaten.
Voor zover uit de Brochure volgt dat documenten, zoals rappor- tages, uitnodigingen voor de vergadering van Certificaathouders en andere bekendmakingen, worden toegezonden zullen die documenten door de Beheerder of de Mede-initiatiefnemer aan het adres van de Certificaathouders - zoals bekend bij St.AK - worden verzonden.
44
9] INVeSTeRINgSSTRUCTUUR
9.1 Algemeen
Voor een uitgebreide beschrijving van de juridische investeringsstruc- tuur wordt verwezen naar hoofdstuk 8 van de Brochure. In het kader van transparantie voor de Certificaathouders wordt in dit hoofdstuk de investeringsstructuur van het Fonds tot en met het niveau van de Vastgoed BV’s en de Vastgoed KG - het niveau waarop het onroerend goed en de hypothecaire financiering zich bevinden - en daarmee alle aankoop-, investerings- en financieringskosten toegelicht.
Onderstaand volgt de beschrijving van de investeringsstructuur die het Fonds in het kader van de verwerving en financiering van de in hoofdstuk 7 beschreven Duitse vastgoedportefeuille hanteert.
Afbeelding 16: Investeringsstructuur
Koopsom v.o.n. 11.944.295 Fondskosten Financieringskosten: • Afsluitprovisie 38.875 • Bereidstellingsprovisie 0 | ||
• Notaris hypotheek | 72.450 | |
• Taxatiekosten | 18.680 | |
130.005 | ||
Bijkomende kosten: | ||
• Due diligence | 59.721 | |
• Structureringsfee | 358.329 | |
• Selectie- en acquisitiekosten | 179.164 | |
• Marketingkosten | 89.582 | |
• Oprichtingskosten | 16.000 | |
Totaal bijkomende kosten | 702.797 | |
Liquiditeitsreserve | 72.903 | |
Totaal fondsinvestering | 12.850.000 | |
Hypotheek | 7.775.000 | |
Kapitaalinleg Participanten | 5.075.000 | |
(alle bedragen luiden in EURO) | ||
9.2 Kapitaal / Eigen Vermogen
In het kader van de onderhavige emissie bedraagt het door de Certificaathouders bijeen te brengen kapitaal € 5.075.000,- (exclusief Emissiekosten). Ter verwerving van de Certificaten stort iedere Certificaathouder, in beginsel op 22 maart 2010 na schrif- telijke bevestiging door de Beheerder van de toewijzing van twee of meer Certificaten en van de datum van uitgifte, een
bedrag per Certificaat van € 5.000,- vermeerderd met Emissie- kosten op de rekening van St.AK. De datum van storting kan eerder of later zijn, afhankelijk van het tijdstip waarop alle Certificaten zijn geplaatst of indien bedoelde schriftelijke bevestiging een andere datum vermeld. In totaal zijn 1.015 Certificaten beschikbaar en het aanbod tot deelname sluit ten vroegste op het moment dat op alle beschikbare Certificaten is ingeschreven. De Emissiekosten over het bedrag van de deel- name dienen door de Certificaathouders te worden voldaan bovenop het bedrag van de deelname. De gerechtigden tot de Emissiekosten zijn de Initiatiefnemer en de Mede-initiatief- nemer. De Emissiekosten worden niet meegenomen in de berekening van het rendement voor de Certificaathouders.
Eventuele rentebaten op bedragen waarvoor is ingeschreven en die op de rekening van St.AK worden bijgeschreven, vervallen aan het Fonds en zullen aan het eind van de looptijd, pro rata parte van eenieders aandeel in het kapitaal van het Fonds, aan alle Certificaathouders toekomen.
9.3 Hypothecaire Lening
Naast de door het Fonds ter beschikking gestelde Winstdelende Lening wordt de vastgoedportefeuille voor het overige gefinancierd met een hypothecaire lening. Het investeringsvolume zal -op het niveau van de Vastgoed BV’s en de Vastgoed KG- voor circa 60% met een hypothecaire lening worden gefinancierd.
Bij aanvang van het Fonds zal bij WGZ Bank AG een hypothecaire lening worden aangetrokken van totaal € 7.775.000,-. Door de gekozen fondsstructuur kunnen de Certificaathouders niet aan- sprakelijk gesteld worden voor de verplichtingen van het Fonds en kunnen Certificaathouders niet méér verliezen dan hun inleg. De bank kan zich uitsluitend verhalen op het vastgoed en de verpande huuropbrengsten (non-recourse). De hypothecaire lening wordt voor een looptijd van tien jaar verstrekt. De rente wordt uiterlijk op de datum van transport gefixeerd voor een periode van vijf jaar. Op basis van de met de hypothecair financier overeengekomen kredietopslag wordt in de geprognosti- ceerde rendementen rekening gehouden met een rentetarief van 4,3% voor een periode van vijf jaar. Door fluctuaties van de kapitaalmarktrente kan de definitief met de hypothecair financier overeen te komen en te fixeren rente hiervan afwijken. Voor de periode na afloop van de rentefixatie wordt voor de rendementsprognose gerekend met een rentetarief voor de gehele hypothecaire lening van 5,0%. Ook deze rente na afloop van de rentefixatie kan afwijken van het rentetarief waarmee in de prognoses rekening is gehouden. >>
45
Afbeelding 17: Financieringscondities
Financieringscondities | |
Kredietgever | WGZ Bank |
Hoofdsom hypothecaire financiering | € 7.775.000 |
Looptijd lening | 10 jaar |
Financiering als % investeringsvolume | ca. 60% |
Karakter financiering | non-recourse |
Hypothecaire zekerheid | 1e recht van hypotheek |
Afsluitprovisie | € 38.875,- |
Rentetype | 5 jaar rentevast op basis vdp-curve (Mortgage Pfandbrief)1 |
Overeengekomen kredietopslag (boven vdp-curve) | 1,10% |
Nominale rente jaar 1 t/m 52 | 4,30% |
Rekenrente jaar 6 t/m 10 | 5,00% |
Aflossing hoofdsom gedurende looptijd: | |
jaar 1 t/m 10 | 1,0% |
Boete bij vervroegde aflossing | contante waarde renteverschil |
Debt Service Coverage Ratio3 | 120% |
1 Verband deutscher Pfandbriefbanken/Association of German Pfandbrief Banks | |
2 Rentetarief 5-jaars VDP-curve inclusief 1,10% opslag | |
3 Netto huuropbrengst (na 16% fictieve exploitatiekosten) t.o.v. rente en aflossing | |
Naast bedoelde hypothecaire lening zullen gedurende de loop- tijd geen (additionele) leningen worden aangegaan ten behoeve van de Duitse vastgoedportefeuille. De Beheerder kan evenwel bewerkstelligen dat de hypothecaire lening wordt geherfinancierd, indien het belang van de Certificaathouders is gediend bij het - al dan niet vroegtijdig - beëindigen van de bestaande financiering en het aangaan van een nieuwe hypothecaire financiering. Eventuele kosten voor herfinanciering komen ten laste van het exploitatieresultaat van de vastgoedportefeuille en daarmee ten laste van de resultaten van het Fonds.
9.4 Toelichting aankoop- en bijkomende kosten
Voor de oprichting van het Fonds, de onderliggende structuur en voor de selectie en acquisitie van de vastgoedportefeuille worden verschillende kosten gemaakt. Een toelichting op de aankoop- en bijkomende kosten volgt hieronder.
9.4.1 Algemeen
Alle in de Brochure - en in het bijzonder in dit hoofdstuk - genoemde aankoop- en bijkomende kosten betreffen schattingen daarvan. Deze schattingen, met inbegrip van de veronderstel- lingen waarop deze zijn gebaseerd, zijn gedaan op basis van de
ervaringen van de Initiatiefnemer met eerdere vastgoedfondsen. Tenzij uitdrukkelijk anders aangegeven, geldt dat eventuele overschrijdingen van of besparingen op de kostenschattingen voor rekening van de Initiatiefnemer komen.
De koopprijs voor een vastgoedportefeuille wordt in het algemeen bepaald op basis van een prijs kosten koper (k.k.). Dit betekent dat overdrachtsbelasting (in Duitsland 3,5%) over de koopprijs van het vastgoed en de door de Duitse notaris door te belasten honoraria en (externe) kosten ter zake van de juridische levering en inschrij- ving in het Duitse kadaster (“Grundbuch”) ten laste komen van de koper. Duitse vastgoedobjecten die via (Duitse) vennootschaps- structuren worden verworven, kunnen in beginsel zonder over- drachtsbelasting en notariskosten worden verworven, waardoor voor de koper in feite sprake is van een koop vrij op naam (v.o.n.).
Bij de verwerving van een (Duitse) vastgoedportefeuille via bepaalde vennootschapsstructuren, zoals bij Vastgoed BV’s, blijft in beginsel een verschil bestaan tussen de koopprijs van het vastgoed en de onderliggende fiscale boekwaarde op het niveau van de vennoot- schappen. Daarover zal in de toekomst bij verkoop van het vastgoed door de vennootschappen Duitse vennootschapsbelasting (“Körper- schaftssteuer”) verschuldigd worden. Voor in de toekomst (latent) verschuldigde Duitse vennootschapsbelasting kan van de verkoper gebruikelijk een korting voor de zogenoemde belastinglatentie
46
worden bedongen. Bij de onderhandelingen met de verkoper van de Duitse vastgoedportefeuille is deze belastinglatentie verdisconteerd in de koopprijs voor de aandelen van de Vastgoed BV’s. Bij de verwerving van de Vastgoed KG kan een belastingclaim niet worden doorgeschoven en moet de verkoper fiscaal afrekenen over het verschil tussen de koopprijs en de fiscale boekwaarde.
9.4.2 Kosten hypothecaire lening
Deze betreffen de notariële kosten van de hypotheekakte, de afsluitprovisie (en doorbelaste kosten externe adviseurs van de hypothecair financier) en de taxatiekosten ten behoeve van de hypothecaire financiering. De notariële kosten zijn gebaseerd op de Duitse wettelijk vastgestelde tarieven voor de inschrijving van hypothecaire zekerheidsrechten (“Grundschulden”). De afsluit- provisie bedraagt € 38.875,- (0,5% van de hoofdsom). De taxatie- kosten betreffen de door DTZ Zadelhoff Valuation Advisory Services uitgevoerde taxatie. De hypotheekbank kan een bereid- stellingsprovisie berekenen als vergoeding voor het, in een vroegtijdig stadium vóór het opnemen van de financiering, onvoorwaardelijk toezeggen van de gefixeerde rente over de rentevast periode. In het investeringsmodel en de rendements- prognose is geen rekening gehouden met bereidstellingsprovisie aangezien de rente naar verwachting niet voor de datum van transport (datum opnemen financiering) zal worden gefixeerd. Indien alsnog wordt besloten de rente te fixeren voorafgaand aan de datum van transport, zal het bedrag van de bereidstellings- provisie uit de liquiditeitsreserve worden voldaan. De werkelijke kosten worden voldaan uit de aan de desbetreffende Vastgoed BV’s en Vastgoed KG ter beschikking gestelde financieringen.
9.4.3 Kosten due diligence onderzoek
De kosten van het due diligence onderzoek betreffen het uitge- voerde onderzoek naar de technische, economische, juridische, commerciële, fiscale en milieu-aspecten van de vastgoedobjecten. Afhankelijk van de aard en complexiteit van de vastgoedporte- feuille zal de Initiatiefnemer besluiten onderzoeken te (laten) verrichten. De werkelijke kosten worden voldaan uit de aan de desbetreffende Vastgoed BV’s en Vastgoed KG ter beschikking gestelde financieringen.
9.4.4 Structureringsfee
Dit is de vergoeding voor de Initiatiefnemer (Holland Immo Group BV), welke is bedoeld voor onder andere juridische advieskosten ter zake van de juridische structuur (inclusief de verwerving van de Duitse vastgoedportefeuille via vennoot- schapsstructuren), fiscaal advies, het opstellen van het Prospectus, de benodigde accountantsverklaring voor het Prospectus en het onderzoeksrapport van de accountant voor de rendements- prognoses - die in het kader van de Wft zijn vereist - alsmede
een vergoeding aan de Initiatiefnemer. De structureringsfee bedraagt 3% van de koopprijs van het vastgoed.
9.4.5 Selectie- en acquisitiekosten
De selectie- en acquisitievergoeding is de vergoeding voor de expertise in en werkzaamheden voor het selecteren en verwerven van de vastgoedportefeuille alsmede het arrangeren van de financiering van de vastgoedportefeuille. Deze vergoeding komt ten goede aan de Initiatiefnemer.
9.4.6 Marketingkosten
Deze kosten hebben betrekking op marketingactiviteiten zoals onder meer de ontwerp- en drukkosten van de Brochure, de marketingcampagne en ander reclame- en informatiemateriaal alsmede het organiseren van bijeenkomsten en presentaties.
9.4.7 Oprichtingskosten
Dit betreffen de juridische en notariële kosten ter zake van de oprichting van het Fonds, Vastgoed Holding, St.AK, HIG General Partner 2 BV (de aansprakelijk vennoot van de Vastgoed KG) en de uitgifte van Certificaten (certificering van aandelen). Deze kosten bedragen € 16.000,-.
9.5 Liquiditeitsreserve
Bij de aanvang van het Fonds zal in beginsel binnen de Vastgoed BV’s en Vastgoed KG een kasreserve worden gevormd. De liqui- diteitsreserve wordt onder meer aangewend ter dekking van onvoorziene uitgaven of onvoorziene huurderving bij leegstand en eventueel voor de hiervoor onder 9.4.2 vermelde bereidstel- lingsprovisie. Behoudens aanwending als hiervoor beschreven wordt de liquiditeitsreserve aangehouden als deposito bij een bancaire instelling.
Xxxxxxxxxxx - Xxxxx
00
00] XXXXxXxXXxX, KOSTeN eN ReNDeMeNTSDOeLSTeLLINg
10.1 Algemeen
Het Fonds belegt in een Winstdelende Lening, waarmee uitslui- tend de in hoofdstuk 7 beschreven Duitse winkelvastgoedporte- feuille wordt gefinancierd. De Winstdelende Lening kan in eco- nomische zin worden vergeleken met het beleggen in vastgoed, omdat de Winstdelende Lening recht geeft tot het exploitatiere- sultaat en (80% van) de overwinst van de vastgoedportefeuille die wordt gefinancierd.
Onderstaand volgt de omschrijving van de opbrengsten, kosten en rendementsdoelstellingen van het Fonds. In het kader van transparantie voor de Certificaathouders wordt ook met betrek- king tot deze onderwerpen de structuur van het Fonds tot en met het niveau waarop het onroerend goed en de hypothecaire financiering zich bevinden - niveau van de Vastgoed BV’s en de Vastgoed KG - toegelicht.
Het Totaalrendement op vastgoedbeleggingen bestaat in zijn algemeenheid uit een Direct Rendement (uitkeerbaar rende- ment uit exploitatie) en een Indirect Rendement (uitkeerbaar rendement uit verkoop van het vastgoed). Het Direct Rendement wordt gevormd door het saldo van exploitatie-opbrengsten minus de exploitatie-, beheer- en rentekosten. De exploitatie- opbrengsten bestaan uit de huuropbrengsten en rente-opbreng- sten op de liquiditeitsreserve. De exploitatie- en beheerkosten van de vastgoedportefeuille bestaan uit de kosten van beheer en instandhouding van het vastgoed alsmede de Duitse belas- tingen. De rentekosten bestaan uit de op de hypothecaire finan- ciering verschuldigde rente. Het Indirect Rendement, ook wel exit-rendement genoemd, wordt gerealiseerd bij verkoop van de portefeuille. Bij een hogere verkoopprijs dan het totaal van de verwervingsprijs en -kosten wordt een verkoopwinst geboekt. Het Indirect Rendement hangt af van een groot aantal factoren zoals rentestand, leegstand, huurniveau alsmede de commerci- ele vastgoedmarkt en het beleggerssentiment in zijn algemeen- heid.
De geprognosticeerde dividenduitkering aan de Certificaathou- ders bedraagt 8,0%* per jaar. Uitkering van het voorlopige di- vidend geschiedt per kwartaal, telkens binnen tien werkdagen na afloop van elke kalenderkwartaal. Het geprognosticeerde Totaalrendement van het Fonds bedraagt 10,0%* per jaar. Het rendement wordt uitgedrukt als percentage van de initiële inleg per Certificaat (exclusief Emissiekosten) gedurende de looptijd van het Fonds.
* De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
Voorafgaand aan de hierna vermelde rendementsprognoses kan het geprognosticeerde Totaalrendement als volgt worden samengevat:
Afbeelding 18: Rendementsprognoses
Resumé Rendementsprognose | |
Gemiddeld Direct (dividend) Rendement* Gemiddeld Indirect (dividend) Rendement* Totaalrendement * op jaarbasis als % van de totale inleg | 8,0% 2,0% 10,0% |
Tenzij uitdrukkelijk anders is aangegeven, betreffen alle in de Brochure - en in het bijzonder de in dit hoofdstuk - weergegeven opbrengsten en kosten schattingen daarvan. Deze schattingen, met inbegrip van de veronderstellingen waarop deze zijn geba- seerd, zijn gedaan op basis van het due diligence onderzoek, historische en ervaringsgegevens. De werkelijke toekomstige rendementen, opbrengsten en kosten kunnen afwijken van de schattingen omdat de veronderstelde gebeurtenissen zich moge- lijk niet in gelijke mate of niet op hetzelfde tijdstip zullen voor- doen als in de Brochure is aangenomen en de afwijkingen van materieel belang kunnen zijn.
48
10.2 Prognose Direct Rendement
Onderstaand overzicht geeft de opbrengsten-, kosten- en rendementsprognose op het Fondsniveau weer van de vastgoed- portefeuille die, tezamen met de hypothecaire lening, worden gefinancierd met de door de Certificaathouders ingelegde gelden. >>
10.2.1 Prognose exploitatieresultaat
Afbeelding 19: Prognose exploitatieresultaat
Kengetallen | |||||||||||
Koopsom 11.944.295 Gemiddelde exploitatie-/beheerkosten en Duitse vennootschapsbelastingen 13,2% Totaal investeringsvolume 12.850.000 Rentetarief hypotheek (jaar 1 t/m 5 resp. 6 t/m 10) 4,3% 5,0% Hypothecaire lening 7.775.000 Aflossing (jaar 1 t/m 10) 1,0% Kapitaalinleg Participanten 5.075.000 Rentetarief liquiditeitsreserve 2,0% Aantal maanden eerste jaar 9 Inflatie 2,0% | |||||||||||
2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | |
Opbrengsten | (9 maanden) | (3 maanden) | |||||||||
Bruto-huurinkomsten | 695.514 | 927.352 | 927.352 | 930.325 | 931.910 | 937.744 | 950.509 | 964.719 | 982.782 | 992.149 | 248.414 |
Rentebaten liquiditeitsreserve | 1.094 | 1.392 | 1.364 | 1.333 | 1.383 | 1.505 | 1.000 | 000 | 000 | 538 | 152 |
Totaal | 696.608 | 928.744 | 928.716 | 931.658 | 933.294 | 939.249 | 951.515 | 965.245 | 983.139 | 992.687 | 248.566 |
Kosten | |||||||||||
Hypotheekrente | 250.744 | 330.564 | 326.803 | 323.459 | 320.116 | 355.347 | 364.453 | 360.566 | 356.678 | 352.791 | 87.955 |
Exploitatie-/beheerkosten en | |||||||||||
Duitse vennootschapsbelastingen | 86.377 | 115.832 | 119.694 | 121.924 | 123.363 | 125.128 | 127.250 | 129.423 | 133.636 | 135.316 | 33.867 |
Totaal | 337.121 | 446.396 | 446.496 | 445.384 | 443.479 | 480.474 | 491.703 | 489.989 | 490.314 | 488.106 | 121.822 |
Exploitatieresultaat | 359.487 | 482.347 | 482.219 | 486.274 | 489.814 | 458.774 | 459.811 | 475.256 | 492.825 | 504.581 | 126.744 |
Exploitatieresultaat als % | 9,4% | 9,5% | 9,5% | 9,6% | 9,7% | 9,0% | 9,1% | 9,4% | 9,7% | 9,9% | 10,0% |
Direct (dividend) Rendement op | |||||||||||
jaarbasis als % | 8,0% | 8,0% | 8,0% | 8,0% | 8,0% | 8,0% | 8,0% | 8,0% | 8,0% | 8,0% | 8,0% |
Direct (dividend) Rendement op | |||||||||||
jaarbasis | 304.500 | 406.000 | 406.000 | 406.000 | 406.000 | 406.000 | 406.000 | 406.000 | 406.000 | 406.000 | 101.500 |
Gemiddeld Direct (dividend) | |||||||||||
Rendement op jaarbasis | 8,0% | ||||||||||
Aflossing financiering | 58.313 | 77.750 | 77.750 | 77.750 | 77.750 | 77.750 | 77.750 | 77.750 | 77.750 | 77.750 | 19.438 |
Liquiditeitsreserve | 69.578 | 68.175 | 66.645 | 69.169 | 75.233 | 50.257 | 26.319 | 17.825 | 26.900 | 47.730 | 53.537 |
De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Bij de berekening is gebruik gemaakt van een rekenmodel. Hierdoor kunnen afrondingsverschillen ontstaan. | |||||||||||
49
Toelichting op prognose direct rendement
10.2.2 Bruto-huurinkomsten
De huren worden jaarlijks geïndexeerd op basis van de in de huur- contracten overeengekomen voorwaarden. De prognose gaat voor de in het kader van de te financieren vastgoedportefeuille uit van een gemiddelde jaarlijkse huurverhoging van circa 1,1%.
De jaarlijkse huurverhoging is gebaseerd op de per huurcontract toepasselijke indexeringsclausule. In de Duitse retailsector bepalen deze indexeringsclausules veelal dat de huurverhoging pas kan plaatsvinden wanneer vanaf de laatste huurverhoging het toepasselijke prijsindexcijfer met ten minste vijf of tien procent- punten is gestegen. Vervolgens wordt in het jaar dat dit cumulatieve prijsindexcijfer van ten minste 5% of 10% is bereikt, de huur verhoogd met een lager percentage dat veelal varieert tussen 60% en 75% van het cumulatieve prijsindexcijfer van ten minste 5% of 10%. Ook zijn in de Duitse retailsector veelal indexvrije perioden (variërend van twee tot vijf jaar) van toepassing bij nieuw afgesloten huurcontracten. De in de rendementsprognose aangehouden huurverhoging is gebaseerd op de huurindexe- ringsmethodiek zoals die uit de huurcontracten blijkt. De jaar- lijkse inflatie (prijsindexcijfer) is in de rendementsprognose gesteld op 2% per jaar. Door de in de huurcontracten overeenge- komen indexeringsvoorwaarden is de gemiddelde jaarlijkse huurverhoging aanzienlijk lager dan de inflatie.
10.2.3 Rentebaten liquiditeitsreserve
Bij de aanvang van het Fonds zal in beginsel binnen de Vastgoed BV’s of de Vastgoed KG een kasreserve worden gevormd. Over deze liquiditeitsreserve zal jaarlijks een rentevergoeding worden genoten. Deze is gesteld op 2,0% over de gehele looptijd van het Fonds.
10.2.4 Hypotheekrente en kosten vervroegde aflossing Van de totale aankoopprijs van de vastgoedportefeuille, inclusief bijkomende kosten en liquiditeitsreserve, wordt circa 60% (€ 7.775.000,-) hypothecair gefinancierd. Het rentetarief op de hypothecaire financiering zal voor vijf jaar worden gefixeerd.
De rentefixatie zal plaatsvinden uiterlijk bij transport. Het in de rendementsprognoses gehanteerde rentetarief (inclusief kredietop- slag) bedraagt 4,3%. Door fluctuaties van de kapitaalmarktrente kan de definitief met de hypothecair financier overeen te komen en te fixeren rente hiervan afwijken. Voor de periode na afloop van de rentevast periode wordt een rekenrente van 5,0% gehanteerd. Over de daadwerkelijke hoogte van deze rente in de toekomst kan op dit moment geen concrete uitspraak worden gedaan.
Eventuele kosten voor herfinanciering komen ten laste van het exploitatieresultaat van de vastgoedportefeuille en daarmee ten laste van de resultaten van het Fonds.
10.2.5 Exploitatie- en beheerkosten alsmede Duitse belastingen
De geprognosticeerde exploitatie- en beheerkosten alsmede Duitse belastingen van de vastgoedportefeuille zijn gebaseerd op het uitgevoerde due diligence onderzoek en de meerjaren onderhoudsbegroting, alsmede op de contractuele afspraken met de externe vastgoedbeheerder en de Beheerder. De over de looptijd van het Fonds verwachte gemiddelde exploitatie- en beheerkosten kunnen als percentage van de jaarlijkse huursom als volgt worden weergegeven: (zie afb. 20).
Tot de exploitatie- en beheerkosten van de vastgoedportefeuille worden de volgende kosten gerekend:
1) Onderhoud, verzekering, zakelijke lasten en extern vastgoedbeheer;
2) Taxatiekosten (hertaxatie);
3) Duitse vennootschapsbelasting;
4) Vergoeding Beheerder (excl. extern vastgoedbeheer);
5) Algemene kosten.
Bij de bepaling van de exploitatie- en beheerkosten wordt rekening gehouden met een jaarlijkse stijging van de kosten welke gebaseerd is op het gehanteerde inflatiepercentage (2,0%). De vergoeding voor vastgoedbeheer onder punt 4 is gedurende de gehele looptijd van het Fonds gerelateerd aan de gefactureerde jaarhuur.
Afbeelding 20: Exploitatie- en beheerkosten
Gemiddelde als % van de gemiddelde Bruto-huurinkomsten | 948.877 | |
Onderhoud, verzekering, zakelijke lasten en extern vastgoedbeheer | 7,4% | 70.526 |
Taxatiekosten (hertaxatie) | 0,6% | 5.228 |
Duitse vennootschapsbelasting | 0,3% | 2.572 |
Vergoeding Beheerder (excl. extern vastgoedbeheer) | 2,0% | 18.978 |
Algemene kosten | 2,9% | 27.878 |
Totale exploitatie-/beheerkosten en Duitse belastingen | 13,2% | 125.181 |
Bij de berekening is gebruik gemaakt van een rekenmodel. Hierdoor kunnen afrondingsverschillen ontstaan. | ||
50
Onderhoud, verzekering, zakelijke lasten en extern vastgoedbeheer
De Beheerder draagt zorg voor het opstellen van onderhoudsbe- grotingen en het doorbelasten van kosten van onderhoud, verzekering, servicekosten en extern vastgoedbeheer aan huur- ders voor zover conform de huurovereenkomst deze kosten aan de huurder mogen worden doorbelast. Het niet door te belasten deel van deze kosten komt ten laste van de exploitatie van de vastgoedportefeuille. De hoogte hiervan is afhankelijk van de con- tractuele afspraken, opgenomen in de huurcontracten inzake het doorbelasten van deze kosten aan huurders. In het kader van de Duitse vastgoedportefeuille is met een aan de verkoper gelieerde onderneming (Ten Brinke Asset Management BV) contractueel vastgelegd dat deze verantwoordelijk blijft voor het onderhoud van de objecten gedurende een periode van tien jaar tegen een jaarlijkse vergoeding van 2,1% van de Bruto-huurinkomsten. Alle niet aan de huurders door te belasten kosten voor onderhoud (en vervangingen) van terrein, gebouwen en installaties worden met deze vergoeding afgekocht. De criteria voor de omvang, kwaliteit en frequentie van het onderhoud zijn hierbij contractueel vastge- legd. Daarnaast zal Ten Brinke Asset Management BV, gelieerd aan de verkoper Ten Brinke Groep BV (zie hoofdstuk 16 van de Brochure), als vastgoedbeheerder zorg dragen voor het dagelijks beheer van deze Duitse vastgoedportefeuille tegen een jaarlijkse vergoeding van 1,0% van de theoretische jaarhuur.
Jaarlijks zijn zakelijke lasten verschuldigd voor het bezit van onroerend goed. De hoogte van de zakelijke lasten kunnen per Duitse gemeente verschillen. In de prognose wordt uitgegaan van de lasten zoals deze, op basis van de in elke gemeente ingediende categorie- indeling van de objecten, bekend zijn bij aankoop.
Taxatiekosten (hertaxatie)
Op grond van de toezichtwetgeving, de Wft, dient jaarlijks de vastgoedportefeuille te worden gewaardeerd door een onafhan- kelijke deskundige. Door middel van een roulatiesysteem wordt in een periode van drie jaar de gehele portefeuille getaxeerd. De in enig jaar niet getaxeerde panden worden in dat jaar door middel van een zogenoemde “desktoptaxatie” gewaardeerd door de externe taxateur (“update”).
Duitse vennootschapsbelasting
Het Fonds is een Nederlandse Fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (Fbi-status). Dit betekent dat het Fonds 0% vennootschaps- belasting is verschuldigd zolang wordt voldaan aan de wettelijke voorwaarden ter verkrijging en behoud van de Fbi-status. Indien een Vastgoed BV of Vastgoed GmbH naar Duitse fiscale begrippen winst realiseert uit haar directe belang in de vastgoedportefeuille of aandeel in de Vastgoed KG, is hier in
beginsel in Duitsland vennootschapsbelasting (“Körperschafts- steuer” en voor zover van toepassing op een Vastgoed BV of Vastgoed KG “Gewerbesteuer”) over verschuldigd. De gehanteerde vennootschapsstructuur is afgestemd op de Duitse belasting- hervorming die op 1 januari 2008 in werking is getreden.
Vergoeding Beheerder (excl. extern vastgoedbeheer)
De vergoeding voor de Beheerder voor het vastgoedbeheer is vastgelegd in de Asset en Property Management Overeenkomst en bedraagt contractueel 2,0% van de aan de huurders van de winkels gefactureerde jaarhuur (exclusief servicekosten). Deze vergoeding dient als vergoeding voor de Beheerder voor het coördineren en controleren van de beheeractiviteiten door de externe vastgoedbeheerders alsmede voor de overige (asset) management activiteiten.
Algemene kosten
Dit betreft een vergoeding voor de Beheerder voor het algemene beheer van het Fonds, ter dekking van de kosten in verband met het laten functioneren van het Fonds als zodanig, waaronder kosten die de Beheerder maakt voor het opstellen van de perio- dieke rapportages aan de Certificaathouders, het organiseren van de jaarlijkse vergadering van Certificaathouders alsook de Algemene Vergadering van Aandeelhouders ten behoeve van onder meer het vaststellen van de jaarrekening van het Fonds (inclusief de Vastgoed BV’s, de Vastgoed GmbH en de Vastgoed KG), de jaarlijkse kosten van de accountantscontrole ten behoeve van het Fonds, de met de bestuurders van St.AK overeengekomen vergoeding (€ 450,- per bestuurder per jaar), het laten opstellen en indienen van de Duitse vennootschapsbelastingaangifte ten behoeve van de Vastgoed BV’s en Vastgoed GmbH en, voor zover van toepassing, de Vastgoed KG (“Körperschaftssteuer” en “Gewerbesteuer”) alsmede kosten voor (overige) adviseurs en overige kosten die verband houden met het algemene fondsbe- heer. In alle gevallen worden de daadwerkelijk gemaakte kosten ten laste van het exploitatieresultaat van de vastgoedportefeuille en daarmee van het Fonds gebracht. De vergoeding voor bestuur- ders van St.AK en de vergoeding voor de Beheerder van in totaal circa € 3.100,-* per jaar worden aan het Fonds in rekening gebracht (zie hoofdstuk 8 van de Brochure, vergoeding Beheerder en vergoeding St.AK) welke kosten als jaarlijkse agency fee worden doorbelast onder de Winstdelende Lening en de Lening met Bonus- element. De overige kosten relateren aan de Vastgoed BV’s, de Vastgoed GmbH en de Vastgoed KG en worden door de Vastgoed Holding doorbelast, dan wel worden rechtstreeks in rekening gebracht aan de Vastgoed BV’s, de Vastgoed GmbH of de Vastgoed KG en komen dus eveneens ten laste van de exploitatie van het vastgoed en daarmee ten laste van het Fonds. >>
* inclusief BTW
51
10.2.6 Total Expense Ratio
Op basis van de gehanteerde kostenstructuur kan de volgens de normen van de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV) op te stellen Total Expense Ratio als volgt worden weergegeven:
Afbeelding 21: Total Expense Ratio
Totale kosten | Derden | Aanbieder, Beheerder en Verbonden partijen | Totaal |
Initiële kosten (op jaarbasis) | 29.531 | 53.749 | 83.280 |
Exploitatiekosten (vastgoed) | 78.326 | 18.978 | 97.303 |
Fondskosten (fonds) | 25.878 | 2.000 | 27.878 |
Verkoopkosten (vastgoed) | 20.611 | 20.611 | |
Totaal | 154.346 | 74.727 | 229.073 |
% van de Fondsinvestering | 1,2% | 0,6% | 1,8% |
Total Expense Ratio | 2,8% | 1,4% | 4,2% |
Aflossing
Uit het exploitatieresultaat van de vastgoedportefeuille, als saldo van de hiervoor vermelde opbrengsten en kosten, zal de overeengekomen aflossing op de hypothecaire financiering van de winkelbeleggingen worden voldaan. De jaarlijkse aflossing bedraagt 1,0% van de hoofdsom (lineaire aflossing).
Direct Rendement (dividenduitkering)
Het beoogde direct (aan de Certificaathouders) uitkeerbare dividendrendement, na de hiervoor vermelde aflossing, bedraagt 8,0%* op jaarbasis. Uitkering van het voorlopige dividend geschiedt per kwartaal, telkens binnen tien werkdagen na afloop van elk kalenderkwartaal. De Winstdelende Lening tussen Vastgoed Holding en het Fonds geeft het Fonds recht op een vaste rente over de hoofdsom (€ 5.075.000,-) van 8,0% op jaarbasis. Uit deze rente-opbrengst op de Winstdelende Lening zal het Fonds de dividenduitkeringen aan de Certificaathouders betalen.
* De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
52
10.3 Prognose Indirect Rendement
De vastgoedportefeuille zal in beginsel voor een periode van zeven tot tien jaar worden geëxploiteerd. De periode van exploitatie wordt bij verkoop van de vastgoedportefeuille beëindigd. De vastgoedportefeuille kan in zijn geheel dan wel in delen worden verkocht. Bij de berekening van de geprognosticeerde verkoopopbrengst wordt uitgegaan van verkoop van de gehele portefeuille in één keer na tien jaar. Schematisch kan het geprognosticeerde exit-resultaat als volgt worden weergegeven:
10.3.1 Indirect Rendement (exit-resultaat)
Als uitgangspunt voor de rendementsprognose is verondersteld dat de verkoop van de portefeuille na tien jaar zal plaatsvinden tegen de waarde in verhuurde staat tegen alsdan marktconforme condities aan één of meer opvolgende beleggers. Hierbij worden drie scenario’s getoond, een realistisch scenario, een defensief scenario en een optimistisch scenario. Deze scenario’s verschillen van elkaar door de gehanteerde kapitalisatiefactor van de Bruto-huurinkomsten na 10 jaar. De Bruto-huurinkomsten ter berekening van de verkoopprijs wijken af van de Bruto-
Afbeelding 22: Geprognosticeerde exit-resultaat
Berekening verkoopopbrengst Defensief Realistisch | Optimistisch |
Kapitalisatiefactor 12,30 13,30 | 14,30 |
Bruto-Aanvangsrendement 8,1% 7,5% | 7,0% |
Bruto-huurinkomsten** 1.033.403 1.033.403 | 1.033.403 |
Verkoopopbrengst 12.707.501 13.740.904 | 14.774.307 |
Hypothecaire lening -6.997.500 -6.997.500 | -6.997.500 |
Verkoopkosten -190.613 -206.114 | -221.615 |
Liquiditeitsreserve 53.537 53.537 | 53.537 |
Duitse belasting op verkoopwinst -162.637 -234.267 | -336.412 |
Terugbetaling kapitaalinleg Participanten -5.075.000 -5.075.000 | -5.075.000 |
Cashflow resultaat uit verkoop 335.289 1.281.560 | 2.197.317 |
Aandeel Participanten na eventuele winstdeling Initiatiefnemer 268.231 1.025.248 | 1.757.854 |
Indirect Rendement per jaar Participanten 0,5% 2,0% | 3,5% |
Gemiddeld Direct (dividend) Rendement* 8,0% 8,0% | 8,0% |
Gemiddeld Indirect (dividend) Rendement* 0,5% 2,0% | 3,5% |
Totaalrendement 8,5% 10,0% | 11,5% |
IRR Totaal Rendement* 8,4% 9,3% * op jaarbasis als % van de totale inleg ** inclusief gerealiseerde cumulatief opgebouwde prijsindex vanaf datum laatste indexering De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Bij de berekening is gebruik gemaakt van een rekenmodel. Hierdoor kunnen afrondingsverschillen ontstaan. Alle bedragen luiden in EURO. | 10,2% |
huurinkomsten (op jaarbasis) in jaar tien, zoals weergegeven in hoofdstuk 10.2.1 (prognose exploitatieresultaat). De reden daar- voor is dat bij de Bruto-huurinkomsten ter berekening van de verkoopprijs ook rekening wordt gehouden met de gerealiseerde cumulatief opgebouwde prijsindex sinds de laatste huurindexering. In de prijsonderhandelingen zal daarmee rekening worden gehouden omdat het de contractueel opgebouwde huurverhogingaanspraak betreft (zie ook toelichting op indexeringsclausule, hoofdstuk 10.2.2). In het realistisch scenario is de verkoopprijs gebaseerd
op de kapitalisatiefactor kosten koper zoals vastgesteld door DTZ Xxxxxxxxx in het kader van de taxatie van de vastgoedportefeuille bij aankoop. In het defensieve scenario is de kapitalisatiefactor met één keer de huur verminderd en in het optimistische scenario is deze met één keer de huur vermeerderd. Verder is ervan uitgegaan dat de vastgoedportefeuille wordt verkocht in de bestaande Vastgoed BV’s en Vastgoed KG, hetgeen voor de koper in beginsel voordelig is in verband de mogelijkheid de Duitse overdrachtsbelasting (“Grunderwerbsteuer”) te besparen. >>
53
Van de gerealiseerde overwinst uit verkoop komt 80% via de Winstdelende Lening ten goede aan de Certificaathouders en 20% aan de Initiatiefnemer en de Mede-initiatiefnemer tezamen. Onder ‘overwinst’ zoals hiervoor bedoeld, wordt verstaan: de bij ver- vreemding van de vastgoedportefeuille gerealiseerde verkoopop- brengst vermeerderd met de vrij uitkeerbare reserves van de Vast- goed BV’s en de Vastgoed GmbH en verminderd met (a) de (oorspronkelijke) hoofdsom van de Winstdelende Lening (is kapitaalinleg Certificaathouders), (b) het (oorspronkelijke) bedrag van de hypothecaire financiering zoals die door de Vastgoed BV’s en de Vastgoed KG is aangegaan en (c) kosten en belastingen die verband houden met de verkoop en overdracht van de vastgoed- portefeuille.
Indien Vastgoed Holding niet in staat is gebleken de volledige rente van 8,0% op jaarbasis gedurende de looptijd van de Winst- delende Lening aan het Fonds te betalen, wordt de achterstallige rente in mindering gebracht op het deel van de overwinst waartoe de Initiatiefnemer en de Mede-initiatiefnemer gezamenlijk zijn gerechtigd. De Certificaathouders genieten derhalve een preferentie met betrekking tot de renteverplichtingen onder de Winstdelende Lening van 8,0% per jaar.
De verkoopkosten en de belastingen zullen in beginsel bestaan uit een eventueel verschuldigde externe makelaarsprovisie en andere verkoopkosten van in totaal naar verwachting 1,5% van de gerealiseerde verkoopprijs, en Duitse vennootschaps- belastinglatentie (“Körperschaftssteuer” en “Gewerbesteuer”, voor zover van toepassing) op de verkoopwinst. Bij de verkoop van een (Duitse) vastgoedportefeuille via de Vastgoed BV’s of de Vastgoed GmbH blijft in beginsel een verschil bestaan tussen de verkoopprijs van het vastgoed en de onderliggende fiscale boek- waarde op het niveau van deze vennootschappen. Daarover zal in de toekomst bij verkoop van het vastgoed door de vennoot- schappen Duitse vennootschapsbelasting(“Körperschaftssteuer”) verschuldigd worden. Voor in de toekomst (latent) verschuldigde Duitse vennootschapsbelasting zal een koper een gebruikelijke korting willen bedingen voor deze zogenoemde belastinglatentie. Deze belastinglatentie is berekend op de helft van het nominale Duitse belastingtarief (“Körperschaftssteuer”). Voor de verkoop van de Vastgoed KG wordt gerekend met het nominale belasting- tarief omdat bij de verkoop van een KG de belastingclaim niet doorgeschoven kan worden. De daadwerkelijke verkoopkosten en de belastingen zullen ten laste komen van het verkoopresultaat van de vastgoedportefeuille en daarmee ten laste komen van het resultaat van het Fonds. Bij verkoop van vastgoed aan een met de Beheerder direct of indirect gelieerde partij zal het desbetreffende vastgoed worden getaxeerd door een onafhankelijke taxateur.
Teneinde de belangen van de Certificaathouders en de Initiatief- nemer bij de verkoop van de vastgoedportefeuille parallel te laten lopen, komt een percentage van 20% van de overwinst ten goede aan de Initiatiefnemer en de Mede-initiatiefnemer tezamen.
In het hiervoor getoonde realistische scenario komt het totale enkelvoudige rendement van het Fonds over de hele looptijd neer op 10,0% gemiddeld per jaar. Dit komt neer op een IRR van 9,3%.
10.4 Alternatieve rendementsscenario’s
Bovenstaande rendementsprognoses zijn gebaseerd op veronder- stellingen, zoals hiervoor toegelicht. De Beheerder noch zijn bestuurders hebben invloed op factoren die bepalen of de veronderstellingen ook feitelijk zullen worden gerealiseerd (zoals bijvoorbeeld de hypotheekrente en inflatie die worden bepaald door algemene economische ontwikkelingen). Aange- zien de werkelijkheid kan afwijken van deze veronderstellingen, volgt hierna een aantal alternatieve rendementsscenario’s waarbij de hypotheekrente en inflatie variëren. Alternatieve exit- scenario’s (realistisch, defensief respectievelijk optimistisch) zijn reeds in het voorgaande vermeld. Vanzelfsprekend geldt dat de alternatieve rendementsscenario’s eveneens zijn gebaseerd op veronderstellingen waarop de Xxxxxxxxx noch zijn bestuurders invloed hebben en dat het onzeker is dat de alternatieve rendementsscenario’s zich, al dan niet in combinatie met andere (alternatieve) scenario’s, zullen voordoen.
54
Hypotheekrente
Na afloop van de 5 jaar rentefixatie zal de hypothecaire rente worden vastgesteld op basis van de dan geldende kapitaalmarkt- rente. Afhankelijk van de rente-ontwikkelingen kan gekozen worden voor een kortere rentefixatieperiode of voor een variabele rente. Indien na afloop van 5 jaar het marktrenteniveau afwijkt van de gehanteerde rekenrente (na 5 jaar), kan het effect op het rendement als volgt worden samengevat:
Afbeelding 23: Hypothecaire rente
Afwijking rente | Gemiddeld Totaalrendement op jaarbasis |
-/- 2% | 11,1% |
-/- 1% | 10,6% |
Prognose = 5,0% | 10,0% |
+/+ 1% | 9,5% |
+/+ 2% | 9,0% |
Inflatie
Indien over de gehele rendementsperiode de inflatie gemiddeld meer of minder stijgt dan aangenomen:
Afbeelding 24: Inffatie
Inflatie | Huurprijsstijging per jaar | Gemiddeld Totaalrendement op jaarbasis |
3,0% | 1,8% | 11,3% |
Prognose = 2,0% | 1,1% | 10,0% |
1,0% | 0,6% | 8,8% |
Osnabrück - Penny - Bäckerei Wellmann
55
56
11] FISCALe ASPeCTeN
11.1 Inleiding
Deze fiscale paragraaf bevat algemene informatie over bepaalde Nederlandse fiscale gevolgen van deelname in Winkelvastgoedfonds Duitsland NV (het “Fonds”) door in Nederland woonachtige natuurlijke personen en in Nederland gevestigde en onbeperkt aan de Nederlandse vennootschapsbelasting onderworpen lichamen niet zijnde een fiscale beleggingsinstelling (“Certificaathouders”).
Door de uitgifte van certificaten van aandelen in het Fonds (“Certificaten”) wordt natuurlijke personen en lichamen de mogelijkheid geboden om deel te nemen in het Fonds.
11.2 Voorbehoud
Het onderstaande is opgesteld uitgaande van de fiscale wet- en regelgeving en jurisprudentie die van kracht zijn op 18 januari 2010. In zijn algemeenheid geldt dat het belasting- regime kan wijzigen gedurende de looptijd van het Fonds, al dan niet met terugwerkende kracht.
Deze fiscale paragraaf bevat een algemene beschrijving van de fiscale behandeling van het Fonds en van de Certificaat- houders. Deze beschrijving dient niet te worden opgevat als een op individuele omstandigheden toegesneden advies. Certificaathouders wordt dan ook aangeraden hun eigen fiscaal adviseur te raadplegen over hun individuele belas- tingpositie.
Het onderstaande overzicht is opgesteld op verzoek van en gericht aan Holland Immo Group BV (“Initiatiefnemer”) en wordt beheerst door de algemene voorwaarden van PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs NV.
11.3 Feiten en omstandigheden
Het Fonds wordt opgericht in de vorm van een naamloze vennootschap (“NV”). De aandelen in het kapitaal van het Fonds zullen worden gecertificeerd.
Stichting Administratiekantoor Winkelvastgoedfonds Duits- land (“St.AK”) zal de aandelen in het Fonds houden. St.AK zal Certificaten uitgeven aan geïnteresseerde beleggers.
Certificaathouders zullen door storting van kapitaal in contan- ten Certificaten verkrijgen en aldus in het Fonds investeren. De
Certificaten zullen niet vrij verhandelbaar zijn. Onder bepaalde omstandigheden zullen Certificaathouders hun Certificaten wel ter inkoop aan het Fonds kunnen aanbieden.
De doelomschrijving van St.AK in de statuten is beperkt tot het bewaren en administreren van aandelen in het Fonds ten behoeve van Certificaathouders. Met andere woorden, St.AK zal de aandelen in het Fonds op eigen naam, doch ten behoeve van en voor rekening van de Certificaathouders ten titel van beheer verkrijgen en administreren.
Met het door de Certificaathouders bijeengebrachte kapitaal zal het Fonds beleggen in (i) een Winstdelende Lening die zal worden verstrekt aan een voor 100% door de Initiatiefnemer gehouden in Nederland gevestigde vennootschap (Vastgoed Holding), die via dochtervennootschappen (Vastgoed BV’s en de Vastgoed KG) in Duitsland gelegen onroerende zaken zal aankopen en (ii) aandelen in Vastgoed BV’s.
Het Fonds zal worden beheerd door Holland Immo Group Beheer BV (“Beheerder”). Aan de Beheerder is door de Autoriteit Financiële Markten een vergunning verleend op grond van de Wet op het financieel toezicht. In dit kader zijn onder andere de bestuursleden van de Beheerder op betrouwbaarheid en deskundigheid getoetst.
Voor een vereenvoudigd structuuroverzicht verwijzen wij naar hoofdstuk 8.
11.4 Het Fonds
11.4.1 Nederlandse Vennootschapsbelasting Fiscale beleggingsinstelling
Het Fonds heeft de status van Fiscale beleggingsinstelling (“Fbi”). Dit houdt in dat de door het Fonds behaalde winst zal worden belast tegen een vennootschapsbelastingtarief van 0% zolang het Fonds aan de daartoe gestelde voorwaar- den voldoet.
Het regime voor Fiscale beleggingsinstellingen (“regime Fbi”) is vastgelegd in artikel 28 van de Wet op de vennoot- schapsbelasting 1969 (hierna “Wet Vpb”) en is nader uitgewerkt in het Besluit beleggingsinstellingen van 29 april 1970, houdende vaststelling van het Besluit beleggings- instellingen, laatstelijk gewijzigd bij Stcrt. 2009, 14118. De Beheerder zal, voor zover dat in zijn vermogen ligt, erop toezien dat het Fonds te allen tijde aan de voorwaarden voor een Fbi voldoet. >>
57
De belangrijkste voorwaarden waaraan een Fbi moet voldoen, worden hieronder behandeld:
• Beleggingseis
De statutaire doelstelling van het Fonds bestaat uit het beleggen van vermogen in de zin van artikel 28 Wet Vpb. De feitelijke werkzaamheden zullen hiermee te allen tijde in overeenstemming moeten zijn. De beleggingen van het Fonds zullen bestaan uit Winstdelende Leningen en aandelen in Vastgoed BV’s. De vergoeding over de Winstdelende Leningen zal in economische zin direct samenhangen met het beleggingsresultaat behaald met de aangekochte in Duitsland gelegen onroerende zaken. De Initiatiefnemer heeft met de belastingdienst overleg gehad teneinde voor- af zekerheid te krijgen dat het Fonds aan de beleggingseis voldoet, hetgeen door de belastingdienst is bevestigd.
• Aandeelhouderseisen
De Beheerder heeft een vergunning als bedoeld in artikel 2:65 Wet op het financieel toezicht, als gevolg waarvan voor het Fonds minder stringente aandeelhouderseisen gelden. Voor de toepassing van de aandeelhouderseisen kan St.AK volledig worden genegeerd en zijn alleen de Certificaathouders relevant bij beoordeling of is voldaan aan de aandeelhouderseisen.
De Certificaathouders zullen onder andere aan de volgende eisen moeten voldoen:
i) een aan winstbelasting onderworpen lichaam (dan wel twee of meer met elkaar verbonden lichamen) mag niet een belang van 45% of meer in het Fonds houden. Deze beperking geldt ook voor een lichaam waarvan de winst niet bij dat lichaam aan belasting is onderworpen, maar bij de gerechtigden tot het vermogen of de winst van dat lichaam;
ii) één enkel natuurlijk persoon mag niet een belang van 25% of meer in het Fonds houden;
iii) in Nederland gevestigde lichamen mogen niet door tussenkomst van niet in Nederland gevestigde fondsen voor gemene rekening of vennootschappen met een in aandelen verdeeld kapitaal een belang van 25% of meer in het Fonds houden.
In overeenstemming met het beleid van de Staatssecretaris van Financiën, zoals gepubliceerd in het Besluit van 15 september 2009, nr. CPP2009/813M heeft het Fonds verzocht gedurende de eerste 24 maanden na oprichting van de NV ontheffing te
krijgen van de aandeelhouderseis zoals hierboven opgenomen onder i) .
• Financieringseis
De Certificaathouders zullen in ruil voor Certificaten kapitaal in contanten in het Fonds storten. Dit kapitaal zal worden gebruikt om de beleggingen te financieren. Het Fonds is niet voornemens aanvullend vreemd vermo- gen aan te trekken.
Mocht het Fonds toch vreemd vermogen aantrekken, dan is dat onder het Fbi-regime onder voorwaarden slechts toege- staan tot ten hoogste een bedrag dat overeenkomt met 60% van de fiscale boekwaarde van de rechtstreeks gehouden onroerende zaken en 20% van de fiscale boekwaarde van de overige beleggingen. Door het Fonds gehouden belangen van ten minste één derde (1/3) of meer in lichamen waarvan de bezittingen voor ten minste 90% bestaan uit onroerende zaken, worden voor de financieringseis gelijkgesteld met rechtstreeks gehouden onroerende zaken.
• Uitdelingsverplichting
Het Fonds is verplicht binnen acht maanden na afloop van elk boekjaar de voor uitdeling beschikbare winst gelijkelijk aan haar Certificaathouders uit te keren.
Bij de winstbepaling van een Fbi kunnen bijzondere regelingen van toepassing zijn. Zo kan een Fbi, onder voorwaarden, bij het bepalen van haar fiscale winst een herbeleggingreserve vormen voor vermogenswinsten en
-verliezen. De vermogenswinsten die zijn toegevoegd aan de herbeleggingreserve verminderen de voor uitde- ling beschikbare winst.
11.4.2 BTW
Het Fonds zal als een van BTW vrijgestelde ondernemer worden aangemerkt voor de activiteiten die bestaan uit beleggen in de Winstdelende Lening. Dit betekent dat over de door het Fonds ontvangen rente geen BTW zal zijn ver- schuldigd en dat de aan het Fonds in rekening gebrachte BTW op ingekochte goederen en diensten door het Fonds niet in aftrek kan worden gebracht.
11.4.3 Dividendbelasting
Het Fonds zal 15% dividendbelasting inhouden over uit te keren dividenden. Inkoop van Certificaten door het Fonds zal in beginsel fiscaal worden behandeld als een aande dividendbelasting onderworpen winstuitkering aan de verkopende Certificaathouder voor zover de koopprijs
58
meer bedraagt dan het gemiddelde van het op de desbetreffende Certificaten gestorte kapitaal. Inhouding van dividendbelasting bij inkoop van Certificaten door het Fonds zal achterwege kunnen blijven indien (i) de inkoop wordt aangemerkt als een tijdelijke belegging en (ii) in een kalenderjaar per saldo niet meer Certificaten zijn ingekocht dan het aantal Certificaten dat in het economische verkeer is gebracht. Inhouding van dividendbelasting bij inkoop van Certificaten door het Fonds zal mede achterwege kunnen blijven indien het Fonds ervoor kiest de grondslag voor de heffing van dividendbelasting bij inkoop van Certificaten in mindering te brengen op de agioreserve of de herbeleg- gingreserve, indien en voor zover aanwezig.
Afhankelijk van hun fiscale positie zullen in Nederland wonende en in Nederland gevestigde Certificaathouders de ingehouden dividendbelasting kunnen verrekenen met de door hen verschuldigde inkomsten- of vennootschaps- belasting of kunnen terugvragen bij de Nederlandse fiscale autoriteiten, tenzij er sprake is van zogenoemde ‘dividend- stripping’.
Indien het Fonds rente en/of dividenden zal ontvangen (eventueel uit het buitenland), kan daarover (bron)belasting zijn ingehouden. Het Fonds zal deze (bron)belasting in mindering mogen brengen op de door haar zelf af te dragen dividendbelasting (een afdrachtvermindering). Het bedrag van de in mindering te brengen (bron)belasting zal afhanke- lijk zijn van de positie van de Certificaathouders en bedraagt maximaal 15%.
11.5 Enkele niet-Nederlandse fiscale aspecten die van belang zijn voor het Fonds
Aangezien het beleggingsresultaat zal worden behaald met het rendement op in Duitsland gelegen onroerende zaken worden hieronder bepaalde Duitse fiscale aspecten die relevant zijn voor het Fonds behandeld.
11.5.1 Duitse Vennootschapsbelasting
Onder het belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland is Duitsland bevoegd belasting te heffen over de inkomsten uit in Duitsland gelegen onroerende zaken.
In Duitsland is vennootschapsbelasting (“Körperschafts- steuer”) verschuldigd over de huurinkomsten minus de exploitatielasten, rentelasten en de fiscale afschrijving.
De winst behaald met de verkoop van de in Duitsland gelegen onroerende zaken is eveneens onderworpen aan Duitse vennootschapsbelasting.
Het vennootschapsbelastingtarief in Duitsland is 15% plus een zogenaamde solidariteits-surcharge van 5,5% over de te betalen vennootschapsbelasting (tarieven 2010). Dit resulteert in een gecombineerd tarief van 15,825%.
11.5.2 Duitse Gemeentelijke Ondernemings- winstbelasting (‘Gewerbesteuer’)
De Vastgoed BV’s en de Beheerder zijn in principe niet aan Gewerbesteuer onderworpen indien de Vastgoed BV’s, die de in Duitsland gelegen onroerende zaken of de Vastgoed KG aankopen, in Nederland zijn gevestigd en de Beheerder het beheer van de beleggingen vanuit Nederland verricht, terwijl de Vastgoed BV’s noch de Beheerder een vaste inrichting, of andere aanwezigheid in Duitsland heeft. Een Vastgoed GmbH en bepaalde Vastgoed KG’s zijn aan de Gewerbesteuer onderworpen. In die gevallen zal de effectieve Gewerbesteuer-druk mogelijk worden beperkt door gebruik te maken van de zogenoemde “erweiterte Kürzung” bij passief vermogensbeheer. Het tarief van de Gewerbesteuer bedraagt 7% tot 17,15%, afhankelijk van de gemeente.
11.5.3 Overdrachtsbelasting
De aankoop van in Duitsland gelegen onroerende zaken is belast met overdrachtsbelasting tegen een tarief van 3,5% (4,5% in Berlijn en Hamburg). De aankoop van aandelen in een vennootschapmetinDuitslandgelegenonroerendezakenwordt onder omstandigheden ook belast met overdrachtsbelasting. Overdrachtsbelasting wordt geheven over de tegenprestatie danweldewaardeinheteconomischeverkeervandeverkregen onroerende zaken of aandelen, indien de laatste hoger is.
11.5.4 BTW
De levering van in Duitsland gelegen onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van omzetbelasting. De levering van in Duitsland gelegen onroerende zaken is daarentegen belast met omzetbelasting tegen een tarief van 19% indien de verkoper opteert voor een met omzetbelasting belaste leve- ring. Opteren voor een met omzetbelasting belaste levering is mogelijk indien de koper voor de heffing van omzet- belasting wordt aangemerkt als een ondernemer en hij de onroerende zaak voor bedrijfsdoeleinden gaat gebruiken. Daarnaast is opteren voor een met omzetbelasting belaste levering alleen mogelijk indien de levering niet kwalificeert als een overdracht van een algemeenheid van goederen (Geschäftsveräußerung im Ganzen). >>
59
De verhuur van in Duitsland gelegen onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van Duitse omzetbelasting. De verhuur van in Duitsland gelegen onroerende zaken is echter belast met omzetbelasting tegen een tarief van 19% indien de eigenaar opteert voor een met omzetbelasting belaste verhuur. Opteren voor een met omzetbelasting belaste verhuur is mogelijk voorzover de huurder de onroerende zaak uitsluitend gebruikt of gaat gebruiken voor prestaties waarvoor de aan hem in rekening gebrachte omzetbelas- ting niet van aftrek is uitgesloten.
11.6 Fiscale positie van de Certificaathouders
11.6.1 Inkomstenbelasting
Inkomen uit sparen en beleggen (Box 3)
Bij in Nederland wonende natuurlijke personen die Certificaten in het Fonds houden, zullen de Certificaten worden belast als “inkomen uit sparen en beleggen” (Box 3), tenzij de Certificaten behoren tot het vermogen van een onderneming, als een “overige werkzaamheid” worden aan- gemerkt of tot een aanmerkelijk belang behoren.
De belastbare grondslag in Xxx 0 wordt bepaald op basis van een forfaitair rendement, dat 4% van het aan Xxx 0 toerekenbare vermogen bedraagt. Het forfaitaire rendement wordt belast tegen een tarief van 30% (“forfaitaire rende- mentsheffing”). Over het totale vermogen dat in Xxx 0 valt wordt derhalve effectief 1,2% inkomstenbelasting geheven. De genoten dividenden en gerealiseerde vermogenswinsten uit hoofde van de Certificaten worden niet belast.
Het vermogen waarover de forfaitaire rendementsheffing (1,2%) is verschuldigd, is het gemiddelde van de waarde in het economische verkeer van de bezittingen, minus de aan Box 3 toerekenbare schulden aan het begin en het einde van het kalenderjaar. Schulden komen slechts in mindering op de waarde van de bezittingen voor zover deze meer bedragen dan € 2.900,- (2010). Bij fiscale partners geldt onder voorwaarden een verhoogde drempel van € 5.800,- (2010) per persoon. Van de aldus berekende grondslag wordt € 20.661,- (2010) per belastingplichtige vrijgesteld. Deze vrijstelling wordt verhoogd met € 2.762,- (2010) per minderjarig kind. Partners kunnen de vrijstellingen die gelden in Box 3 aan elkaar overdragen.
60
Inkomen uit aanmerkelijk belang (Box 2)
Vormende Certificateneen“aanmerkelijkbelang”, danzullen de daaruit genoten dividenden en de daarmee gerealiseerde vermogenswinsten worden aangemerkt als inkomen uit aanmerkelijk belang (Box 2) dat wordt belast tegen een tarief van 25%.
Van een aanmerkelijk belang is sprake indien een Certifi- caathouder, al dan niet tezamen met zijn partner, direct of indirect 5% of meer in het geplaatste kapitaal van het Fonds houdt. Van een aanmerkelijk belang is eveneens sprake indien een Certificaathouder, al dan niet tezamen met zijn partner, geen direct of indirect belang van 5% of meer in het geplaatste kapitaal van het Fonds houdt, maar bloed- of aanverwanten in de rechte lijn van de Certificaat- houder of zijn partner wel een dergelijk belang houden. Ook bepaalde stemrechten, winstbewijzen en rechten om Certificaten te verwerven worden in aanmerking genomen bij het bepalen of een Certificaathouder een aanmerkelijk belang in het Fonds heeft.
Winst uit onderneming/resultaat uit overige werkzaamheden (Box 1)
Indien de Certificaten behoren tot het ondernemings- vermogen van de Certificaathouder of tot het vermogen dat dienstbaar is aan het behalen van een “resultaat uit overige werkzaamheden”, zullen dividenden en vermogenswinsten uit hoofde van de Certificaten worden belast als “inkomen uit werk en woning” (Box 1). Indien het inkomen uit de Certificaten in het Fonds wordt belast op basis van Box 1, wordt belasting geheven over het feitelijk behaalde positieve rendement behaald met de Certificaten in het Fonds.
Het inkomen van Box 1 wordt belast tegen het progressieve tarief oplopend tot 52%. Eventuele verliezen uit de Certificaten kunnen ten laste van de winst in dat kalenderjaar worden gebracht en daarna voor het restant worden verrekend met winsten over de drie daaraan voorafgaande kalenderjaren en de negen daarop volgende kalenderjaren.
11.6.2 Vennootschapsbelasting
Bij in Nederland gevestigde lichamen die onbeperkt aan de vennootschapsbelasting zijn onderworpen en die niet de status hebben van Fiscale Beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 Wet Vpb, zullen genoten dividenden en de gerealiseerde vermogenswinsten uit hoofde van de Certificaten zijn belast tegen een tarief van 25,5% in 2010 (echter 20% over de eerste € 200.000,- winst en 25,5% over
de winst boven € 200.000,-). De deelnemingsvrijstelling is hierop niet van toepassing.
Eventuele vermogensverliezen kunnen ten laste van de winst van dat boekjaar worden gebracht en pas daarna voor het restant worden verrekend met winsten van het daar- aan voorafgaande boekjaar en de negen daarop volgende boekjaren.
Indien een in Nederland gevestigd lichaam dat onbeperkt aan de vennootschapsbelasting is onderworpen een belang heeft van 25% of meer in het Fonds zal in beginsel het be- lang in het Fonds moeten worden gesteld op de waarde in het economisch verkeer indien de bezittingen van het Fonds voor 90% of meer bestaan uit laagbelaste vrije beleggingen.
11.6.3 Erf- en schenkbelasting
Per 1 januari 2010 is een wetsvoorstel tot herziening van de Successiewet 1956 in werking getreden. In geval van overlijden van een Certificaathouder of in geval van schen- king zal over de waarde in het economische verkeer van de Certificaten in het Fonds erfbelasting respectievelijk schenkbelasting zijn verschuldigd. De hoogte van het tarief (10% tot 40%), alsmede toepassing van een vrijstelling, is afhankelijk van de mate van verwantschap.
61
12] RAPPORTAge
Binnen vier weken na afloop van elk halfjaar zal door de Beheerder een halfjaarrapportage worden opgesteld van de opbrengsten en kosten van het Fonds en de vastgoedportefeuille tezamen over de desbetreffende periode, welke aan alle Certificaathouders zal worden toegezonden. In de rapportages zal tevens het rendement en de (voorlopige) dividenduitkeringen over de desbetreffende zes maanden worden toegelicht. De dividenduitkeringen zullen zoveel mogelijk overeenkomstig de in de Brochure opgenomen prognoses verlopen en het voorlopig dividend wordt per kwartaal aan de Certificaathouders uitbetaald, telkens binnen tien werkdagen na afloop van elke kalenderkwartaal.
Het boekjaar van het Fonds loopt gelijk met het kalenderjaar. Binnen vier maanden na afloop van het boekjaar wordt de jaar- rekening opgemaakt en aan alle Certificaathouders toegestuurd. Deze jaarrekening zal door een externe accountant worden gecontroleerd. Deze jaarrekening wordt binnen vier maanden na afloop van het boekjaar vastgesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. In de jaarrekening zal verslag
worden gedaan van de periodieke taxaties van de Duitse vast- goedportefeuille, alsmede van de intrinsieke waarde van het Fonds. De waardering van de activa en passiva geschiedt naar maatstaven die in het maatschappelijk verkeer als aan- vaardbaar worden beschouwd. Ten slotte verstrekt de Beheerder een invulhandleiding voor de fiscale aangifte in Xxx 0 en - voor Certificaathouders die via een besloten vennootschap (BV) participeren - voor de vennootschapsbelasting alsmede een opgaaf van de ingehouden dividendbelasting.
Binnen negen weken na afloop van de eerste helft van elk boekjaar zullen door de Beheerder de halfjaarcijfers worden opgesteld, welke aan alle Certificaathouders zullen worden toegezonden. In deze rapportage zal onder meer de meest recente balans en winst-en-verliesrekening alsmede een overzicht van de samen- stelling van de beleggingsportefeuille worden opgenomen.
De jaarrekening en de halfjaarcijfers worden op de website van de Beheerder geplaatst (xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx) en zijn voor de Certificaathouders kosteloos bij de Beheerder verkrijgbaar.
62
13] ONDeRZOeKSRAPPORT ACCOUNTANT
Aan: de directie van Holland Immo Group B.V.
Onderzoeksrapport
Opdracht
Wij hebben de in het Prospectus opgenomen prognose van Winkelvastgoedfonds Duitsland NV te Eindho- ven over de periode 1 april 2010 tot en met 31 maart 2020 onderzocht. De prognose, met inbegrip van de veronderstellingen waarop deze is gebaseerd, is opgesteld onder verantwoordelijkheid van Holland Immo Group BV in haar hoedanigheid van initiatiefnemer van Winkelvastgoedfonds Duitsland NV. Het is onze verantwoordelijkheid een onderzoeksrapport inzake de prognose te verstrekken.
Werkzaamheden
Onze werkzaamheden bestonden, in overeenstemming met COS 3400 “Onderzoek van toekomstgerichte financiële informatie” in hoofdzaak uit het inwinnen van inlichtingen bij functionarissen van de initia- tiefnemer, Holland Immo Group BV, het uitvoeren van cijferanalyses met betrekking tot de financiële gegevens en het vaststellen dat de veronderstellingen op de juiste wijze zijn verwerkt. Ons onderzoek betreffende de gegevens waarop de veronderstellingen zijn gebaseerd, kan als gevolg van de aard van dit onderzoek, slechts resulteren in het geven van een conclusie die een beperkte mate van zekerheid geeft. Ons onderzoek betreffende de opstelling en de toelichting van de prognose in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving resulteert in een oordeel dat een redelijke mate van zekerheid geeft.
Conclusie en oordeel
Op grond van ons onderzoek van de gegevens waarop de veronderstellingen zijn gebaseerd is ons niets gebleken op grond waarvan wij zouden moeten concluderen dat de veronderstellingen geen redelijke basis vormen voor de prognose. Voorts zijn wij van mening dat de prognose op een juiste wijze op basis van de veronderstellingen is opgesteld en is toegelicht, in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving.
Overige aspecten
Realiseerbaarheid toekomstige uitkomsten
De werkelijke uitkomsten zullen waarschijnlijk afwijken van de prognose, aangezien de veronderstelde gebeurtenissen zich veelal niet op gelijke wijze zullen voordoen als hier is aangenomen en de afwijkingen van materieel belang kunnen zijn.
Eindhoven, 18 januari 2010 KPMG ACCOUNTANTS N.V.
R.P.A.M. Engelen RA
63
14] PARTICIPeReN IN WINKeLVASTgOeDFONDS DUITSLAND NV
Door het volledig invullen en ondertekenen van de Verklaring van Deelname Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx Duitsland NV (als losse Bijlage gevoegd bij de Brochure) en toezending daarvan aan de Beheerder geven beleggers te kennen deel te willen nemen als Certificaathouder in Winkelvastgoedfonds Duitsland NV en verlenen zij volmacht aan Stibbe te Amsterdam om namens hen de akte van uitgifte van Certificaten te tekenen.
De deelname staat open voor natuurlijke personen en voor rechtspersonen. De minimum deelname is twee Certificaten. Natuurlijke personen dienen bij de Verklaring van Deelname een kopie van een geldig legitimatiebewijs mee te sturen. Rechtspersonen dienen een recent uittreksel van de Kamer van Koophandel alsmede een kopie van een geldig legitimatiebewijs van de vertegenwoordigingsbevoegde(n) mee te sturen. De inschrijving start op het moment van uitbrengen van het Prospectus en sluit op 1 april 2010 of op het moment dat op alle beschikbare Certificaten is ingeschreven. Van de toewijzing van Certificaten zendt de Beheerder een schriftelijke bevestiging, waarin de datum van uitgifte van de Certificaten, de datum van storting van het bedrag van € 5.000,- (plus Emissiekosten) per Certificaat en het rekening nummer van St.AK zal zijn vermeld. Zonder storting worden geen Certificaten uitgegeven.
De hoogte van de Emissiekosten bedraagt 3% van het bedrag van de deelname.
Eventuele rentebaten, welke op de rekening van St.AK worden bijgeschreven, vervallen aan het Fonds en zullen aan het eind van de looptijd, pro rata parte van eenieders aandeel in het kapitaal van het Fonds, aan alle Certificaathouders toekomen. In totaal zijn 1.015 Certificaten beschikbaar en het aanbod tot deelname sluit ten vroegste op het moment dat op alle 1.015 beschikbare Certificaten is ingeschreven. De toewijzing van de Certificaten door de Initiatiefnemer vindt plaats op volgorde van binnenkomst van de Verklaringen van Deelname. De Initiatief- nemer behoudt zich het recht voor inschrijvingen zonder opgaaf van reden niet in aanmerking te nemen. Na ontvangst van de Verklaring van Deelname en andere bovengenoemde documenten krijgt elke Certificaathouder een bevestiging van het aantal toegekende Certificaten en de betalingsinstructie per post toege- stuurd. De Initiatiefnemer behoudt zich het recht voor het aanbod tot deelname in te trekken indien niet alle beschikbare Certificaten worden geplaatst. Indien tot intrekking van het aan- bod wordt besloten, vindt de emissie geen doorgang en worden ontvangen bedragen aan reeds toegewezen beleggers onverwijld teruggestort.
Uitgifte van de Certificaten aan de Certificaathouders die Certificaten krijgen toegewezen als hierboven bedoeld, vindt plaats op basis van een besluit van de Beheerder (in de functie van statutair bestuurder van het Fonds). Levering van de Certificaten vindt plaats door ondertekening door een notaris - namens de Certificaathouder en St.AK - van een akte van uitgifte van Certificaten.
Uitgifte van Certificaten (ISIN-code: NL0009327410) vindt plaats naar Nederlands recht. Het Prospectus is geldig tot sluiting van de inschrijving voor deelname (en uiterlijk tot 12 maanden na het uitbrengen van het Prospectus).
Tijdens de geldigheidsduur van het Prospectus zijn de Winstdelen- de Lening, de Lening met Bonuselement, de Beheerovereenkomst, de Asset en Property Management Overeenkomst, de Statuten van het Fonds, van de Beheerder en St.AK, de Administratievoorwaar- den en de taxatierapporten van de vastgoedobjecten (als opgeno- men in Bijlage VII bij het Prospectus) en de briefwisseling met de belastingdienst omtrent de fiscale positie van het Fonds, tijdens kantooruren en na afspraak, in te zien op het kantooradres van het Fonds.
Voor klachten over het Fonds kan men zich richten tot de Be- heerder. Het reglement interne klachtenprocedure is te vinden op de website van de Beheerder (xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx).
64
15] INITIATIeFNeMeR eN MeDe-INITIATIeFNeMeR
15.1 Initiatiefnemer
Winkelvastgoedfonds Duitsland NV is een initiatief van Holland Immo Group BV. De Initiatiefnemer stelt zich ten doel het initiëren van beleggingen voor particuliere en institutionele beleggers door hen te laten participeren in vastgoedgerelateerde beleggingen met een stabiel rendement. De directie van Holland Immo Group BV bestaat uit de volgende personen:
xx. X. Xxxx, directievoorzitter, voltooide zijn studie Fiscaal Recht aan de Katholieke Universiteit Brabant. Werkte ruim tien jaar als belastingadviseur bij Xxxxxx Xxxxxxxx. Specialisatie in de onroerend goed transactiepraktijk binnen de Real Estate Services Groep van Xxxxxx Xxxxxxxx alsmede specialist in beursgangen en bedrijfsovernames. Doceerde in het opleidingstraject binnen de Nederlandse Vereniging van Participatiemaatschappijen. Begeleidde vanaf medio 1998 als zelfstandig fiscalist een groot aantal vastgoedtransacties voor (institutionele) beleggers. Bij Holland Immo Group BV gevestigd te Eindhoven is de xxxx Xxxx als bestuurder verantwoordelijk voor investeringsanalyses en vastgoedfinanciering alsmede fondsstructurering. Daarnaast neemt hij zitting in het bestuur van Holland Immo Group Beheer BV gevestigd te Eindhoven, Eagle Beheer BV gevestigd te Valkenswaard, Eagle Management BV gevestigd te Valkenswaard, Kühl & Partners Mergers & Acquisitions BV gevestigd te Eindhoven, Holland Immo Group/Multi Media Park Beheer BV gevestigd te Eindhoven en Holland Immo Group II/Flight Forum Beheer BV gevestigd te Eindhoven. Tevens is de xxxx Xxxx bestuurder geweest bij Investment Management Tax Consulting BV, welke vennootschap inmiddels is geliquideerd en bij Holland Immo Group III/”Hurks Building” Beheer BV welke vennootschap is verkocht aan een niet-gelieerde partij. Bij verkoop is de xxxx Xxxx afgetreden als bestuurder. Tot slot is de xxxx Xxxx bestuurslid en vice-voorzitter van Vereniging Vastgoed Fondsen (VVF), gevestigd te Amsterdam en lid van de Raad van Advies van Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV).
xx. X. Xxxx, directeur, voltooide zijn studie Fiscaal Recht aan de Katholieke Universiteit Brabant. Werkte ruim tien jaar als belastingadviseur, waaronder de laatste jaren bij Ernst & Young in de internationale belastingpraktijk en als regiocoördinator van de Onroerend Goed Groep in Eindhoven. Was vanaf medio 1998 als zelfstandig fiscalist betrokken bij een groot aantal vastgoedtransacties en vastgoedinitiatieven. Bij Holland Immo Group BV is de xxxx Xxxx als bestuurder verantwoordelijk voor het financiële en operationele fondsbeheer. Daarnaast neemt hij zitting in het bestuur van Holland Immo Group Beheer BV gevestigd te Eindhoven, Kühl & Partners Tax Consulting BV gevestigd te Eindhoven, Holland Immo Group/Multi Media Park
Beheer BV gevestigd te Eindhoven en Holland Immo Group II/ Flight Forum Beheer BV gevestigd te Eindhoven, Spider Beheer BV gevestigd te Valkenswaard en Spider Management BV geves- tigd te Valkenswaard. Tot slot is de xxxx Xxxx bestuurder geweest bij Investment Management Tax Consulting BV, welke vennoot- schap inmiddels is geliquideerd en bij Holland Immo Group III/”Hurks Building” Beheer BV welke vennootschap is verkocht aan een niet-gelieerde partij. Bij verkoop is de xxxx Xxxx afgetreden als bestuurder.
De heren X. Xxxx en X. Xxxx zijn broers van elkaar. Naast de heren X. Xxxx en X. Xxxx wordt het management team van Holland Immo Group BV gevormd door de heer L.M. Antonis.
L.M. Xxxxxxx, was ruim 17 jaar - onder meer als bestuurder
- verbonden aan Janssen & Tempelaars Groep BV gevestigd te Eindhoven (thans onderdeel van Cantos - Malherbe BV, zijnde een dochtermaatschappij van ING Groep), een gerenommeerde organisatie op het gebied van assurantiën en financiële planning in Zuid-Nederland, waarvan de laatste tien jaar als directeur- aandeelhouder. In 2001 heeft hij deze organisatie ingebracht in ING Groep om schaalvergroting te realiseren. Daaruit is ontstaan Cantos - Malherbe BV, waaraan hij ruim twee jaar verbonden was als lid van het management team en als bestuurder. Bij Holland Immo Group BV is de xxxx Xxxxxxx verantwoordelijk voor investor relations.
Voor het overige is er met betrekking tot de heren X. Xxxx, X. Xxxx en L.M. Antonis geen informatie bekend te maken omtrent het bestaan van familiebanden en omtrent, in de voorgaande vijf jaren, veroordelingen in verband met fraudemisdrijven, faillissementen, surséances of liquidaties waarbij zij betrokken waren en daarbij handelden in het kader van één van de hiervoor door hen vervulde functies, door wettelijke of toezichthoudende autoriteiten (met inbegrip van erkende beroepsorganisaties) officieel en openbaar geuite beschuldigingen en/of opgelegde sancties waarvan zij het voorwerp hebben uitgemaakt, onbe- kwaam verklaring door een rechterlijke instantie om te hande- len als lid van de bestuurs-, leidinggevende of toezichthoudende organen van een uitgevende instelling of in het kader van het beheer of de uitoefening van de activiteiten van een uitgevende instelling. Ook met betrekking tot de Beheerder is geen verdere informatie bekend te maken als hiervoor bedoeld.
Holland Immo Group BV heeft geen Raad van Commissarissen ingesteld. >>
65
15.2 Mede-initiatiefnemer
Homburg Participaties BV is de Mede-initiatiefnemer van Winkel- vastgoedfonds Duitsland NV en maakt deel uit van de Homburg groep, een internationale, vastgoed georiënteerde onderneming. Haar kantorennetwerk bevindt zich in Canada, de Verenigde Staten en Europa. De Homburg groep staat onder leiding van de xxxx X. Xxxxxxx. De heer Xxxxxxx is tevens Voorzitter en Chief Executive Officer van Homburg Investment Inc.
De directie van Homburg Participaties BV bestaat uit de heren
X. Xxxx, X.X. Stolle en ir. H.H. Scholte.
X. Xxxx, directeur, is vanaf 1988 gedurende 13 jaar bij diverse financiële instellingen werkzaam geweest. Sinds 2001 is hij betrokken bij de Homburg groep. De heer Xxxx heeft directie- functies bij Homburg Services Group (Europe) BV, Homburg Swiss AG en Homburg Participaties BV waar hij als directeur de dagelijkse leiding heeft en zich bezighoudt met het marketingtraject en het ontwikkelen en beheer van vastgoedproducten.
drs. J.R. Xxxxxx, directeur, studeerde Bedrijfseconomie in Rotterdam en begon in 1990 als management trainee bij ABN/AMRO. In 1992 kwam hij opnieuw in contact met Xxxxxxx Xxxxxxx. Die had kort daarvoor het beursgenoteerde vastgoedfonds Uni- Invest NV overgenomen en vanaf 1993 werd Xxxxxx financieel directeur van dit beursfonds. In 2002 verkocht Xxxxxxx Xxxxxxx Uni-Invest NV. Xxxxxx bleef aan als CEO van Uni-Invest NV. In 2005 begon Xxxxxx als vastgoedinvesteerder met Stollburgh Capital BV. Vanaf 2006 is Xxxxxx daarnaast President en COO van het beursgenoteerde fonds Homburg Invest Inc. en onder meer verantwoordelijk voor aan- en verkoop en emissiebegelei- ding. Daarnaast is de xxxx Xxxxxx CEO van Homburg Finanz AG, directeur van Homburg Participaties BV alsmede directeur van Activ Investor Management BV.
ir. H.H. Xxxxxxx, directeur, heeft na zijn studie Technische Bedrijfskunde aan de Universiteit Twente 11 jaar gewerkt in het bankwezen. De eerste 6 jaar in diverse functies bij ING Bank N.V., onder andere als Relatiemanager MKB en als Senior Accountmanager Bedrijven en Instellingen. Eind 2002 heeft hij de overstap gemaakt naar Staalbankiers. Aanvankelijk als Business Banker en later als Senior Private Banker en Vestigingsleider van het kantoor in Enschede. In zijn bancaire periode heeft de xxxx Xxxxxxx ervaring opgedaan met onder andere het financieren van bedrijfsovernames, bedrijfspanden voor eigen gebruik en beleggingspanden, als ook met de uitgifte van deelnemingsrechten in woning- en winkelmaatschappen. De xxxx Xxxx Xxxxxxx is per eind maart 2008 benoemd als directeur van Homburg Participaties
BV. Bij Homburg Participaties BV is hij verantwoordelijk voor de dagelijkse aansturing en voor het beheer van alle vastgoed- maatschappen en vastgoedbeleggingsfondsen in respectievelijk Canada en de Baltische Staten.
De AFM heeft aan Homburg Participaties BV een vergunning ver- leend voor het beheren van beleggingsinstellingen op grond van art. 2:65 Wft. Daarnaast beschikt Homburg Participaties BV over een vergunning voor het verlenen van de volgende beleggingsdiensten:
• Optreden als commissionair
(art. 1:1 Wft, verlenen van een beleggingsdienst sub b);
• Begeleiden en plaatsen van emissies
(art. 1:1 Wft, verlenen van een beleggingsdienst sub e).
In het kader van deze vergunning zijn de heren drs. J.R. Xxxxxx,
X. Xxxx en ir. H.H. Scholte op betrouwbaarheid en deskundig- heid getoetst in hun hoedanigheid van statutaire bestuurders van Homburg Participaties BV.
15.3 Zelfregulering aanbieders van vastgoedbeleggingsinstellingen
15.3.1 Vereniging Vastgoed Fondsen (xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx)
Holland Immo Group BV is lid van de brancheorganisatie Vereniging Vastgoed Fondsen (“VVF”) en hanteert een gedrags- code die door haar is opgesteld conform de modelgedragscode van de VVF. De xxxx X. Xxxx is bestuurslid van de VVF.
Branchevereniging
VVF is een belangenbehartigingsorganisatie voor aanbieders van besloten, niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen die zich in hoofdzaak richten op de particuliere beleggersmarkt. De leden zijn voornamelijk actief met het professioneel initiëren, aanbieden en beheren van besloten, niet-beursgenoteerde vastgoed-CV’s, vastgoedmaatschappen, vastgoedobligaties en andere vastgoedbeleggingsstructuren. Zowel aanbieders die onder doorlopend toezicht staan van de AFM in het kader van de Wft als aanbieders die vrijgesteld of uitgezonderd zijn van wettelijk toezicht, kunnen lid worden.
66
VVF heeft ten doel het behartigen van de belangen van haar leden in de ruimste zin van het woord door, onder meer:
(a) het versterken van het vertrouwen van het beleggende publiek in niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingsproducten;
(b) het formuleren van kwaliteitsvoorwaarden ten aanzien van de organisatie, producten alsmede deskundigheid en integriteit van bij leden werkzame personen;
(c) het voeren van overleg met wetgevende en toezichthoudende instanties;
(d) het onderhouden en bevorderen van communicatie met andere marktpartijen;
(e) het verstrekken van adviezen, het nemen van maatregelen en waar mogelijk anticiperend handelen op voor de leden relevante fiscale, financiële en andere maatschappelijke ontwikkelingen.
Gedragscode
Om de doelstelling te realiseren, heeft Vereniging Vastgoed Fondsen een gedragscode opgesteld. In deze gedragscode is het ethisch handelen van aanbieders van besloten vastgoedfondsen vastgelegd ten aanzien van kapitaalverschaffers (beleggers), huurders en derden. Een van de belangrijkste elementen van de gedragscode is dat haar leden zich in materieel opzicht commit- teren aan de wettelijke verplichtingen voortvloeiende uit de Wft, ook al zijn leden vrijgesteld van dit wettelijke toezicht.
15.3.2 Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx)
Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (“STV”) is een onafhan- kelijke stichting en heeft als doelstelling de professionaliteit in de sector voor besloten niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen, die zich voornamelijk richten op de particuliere beleggersmarkt, te verhogen. Bovendien stelt de STV zich ten doel de transparantie en vergelijkbaarheid van prospectussen te bevorderen door onder meer prospectussen inhoudelijk te toetsen aan de hand
van de zogenoemde STV Standaarden (best practice bepalingen). De uitkomsten van deze toetsing worden op de website van de STV openbaar gemaakt. Bovendien vormt een duidelijke leeswijzer een onderdeel van het Prospectus. Holland Immo Group BV onderkent het belang van transparantie in deze sector en onder- steunt derhalve de STV en committeert zich aan de gedragscode. De xxxx X. Xxxx is lid van de Raad van Advies van de STV.
De standaarden zijn uitgewerkt rondom de volgende thema’s:
• leeswijzer;
• samenvatting;
• risicofactoren;
• de beleggingen/projectontwikkeling;
• relevante markten en activiteiten;
• het vastgoedfonds, juridische en organisatorische aspecten;
• het aangeboden beleggingsproduct, juridische aspecten;
• het aangeboden beleggingsproduct en het vastgoedfonds, fiscale aspecten;
• financiële kenmerken en rendementen;
• de aanbieder/beheerder en verbonden partijen;
• mededelingen van derden;
• uniform begrippenkader.
Per thema zijn principes en normen vastgesteld, waaraan de informatieverstrekking in een prospectus moet voldoen. De principes geven de grondbeginselen voor de informatieverstrekking, de normen geven de eisen te stellen aan de te verstrekken informatie meer gedetailleerd weer.
De informatie verstrekt in het Prospectus van Winkelvast- goedfonds Duitsland NV door Holland Immo Group BV is door de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen beoordeeld. De uitkomsten van de beoordeling van het Prospectus kunt u lezen op xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxx/ beoordelingen.
Uhingen - dm-drogerie markt - AWG mode Center
67
16] OVeRIge BeTROKKeN PARTIJeN
16.1 Stichting Administratiekantoor Winkelvastgoedfonds Duitsland
Als bestuur van Stichting Administratiekantoor Winkelvastgoed- fonds Duitsland (St.AK) treedt Homburg Trust Services BV op. De Nederlandsche Bank NV heeft Homburg Trust Services BV een vergunning verleend als bedoeld in de Wet toezicht trustkantoren. Het bestuur van Homburg Trust Services BV bestaat uit de heer
M.J.E. Leenaers en de heer H.R. Kranenberg.
M.J.E. Xxxxxxxx RA, is als directeur verantwoordelijk voor het financiële beleid en is hij eveneens werkzaam bij Homburg Real Estate Management BV. De heer Xxxxxxxx is sinds 2008 betrok- ken bij Homburg groep. Daarvoor was hij acht jaar werkzaam als accountant bij Xxxxxx Xxxxxxxx en Deloitte Accountants waar hij betrokken was bij de controle van o.a. Air France/KLM en een aantal grote vastgoedorganisaties waaronder projectont- wikkelaars, beleggers en investeerders. In die periode heeft hij veel ervaring opgedaan op het gebied van financiële verslagleg- ging en het aansturen van teams. Hij is afgestudeerd, en tevens ingeschreven als, Register Accountant. Momenteel volgt hij de opleiding Master in Real Estate aan de School of Real Estate in Amsterdam.
drs. H.R. Xxxxxxxxxx, is als directeur verantwoordelijk voor het operationele beleid en uitvoering van Homburg Trust Services BV. Daarnaast is de xxxx Xxxxxxxxxx sinds oktober 2006 verbonden aan de Homburg groep en eindverantwoordelijk voor alle activiteiten van Homburg Services Group (Europe) BV en haar dochterondernemingen. De xxxx Xxxxxxxxxx is voormalig vennoot bij Xxxxxx Xxxxxxxx en Deloitte Accountants. In die hoedanigheid heeft hij vele Nederlandse vastgoedbedrijven en financiële instellingen gecontroleerd en geadviseerd.
16.2 Taxateurs
Als taxateur is DTZ Xxxxxxxxx VOF (met handelsnaam DTZ Zadelhoff Valuations) opgetreden. DTZ Zadelhoff VOF is gevestigd te Amsterdam en opgericht op 6 december 1983, en is geregis- treerd bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Amsterdam onder nummer 33174864. Voor de taxaties zijn de volgende methoden gebruikt:
Comparatieve methode
De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkoop- en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan ‘voldoende’ transactiegegevens bekend zijn. De compa- ratieve methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de
locatie en van de onroerende zaak zelf en is gebaseerd op onder meer de onderstaande factoren:
Markt:
• vraag en aanbod op de markt
• ontwikkeling rendementen
• inflatieverwachting
• rentestand en -ontwikkeling
Locatie:
• omgevingsfactoren
•parkeermogelijkheden
• infrastructuur
• bereikbaarheid met eigen en openbaar vervoer
• voorzieningen als winkels, woningen, horeca, banken en scholen
• (bouw)ontwikkelingen met betrekking tot vergelijkbare onroe- rende zaken
Onroerende zaak:
• zakelijke en andere lasten
• bouwaard en kwaliteitsniveau
• staat van onderhoud
• ouderdom
• stand en ligging
• gebruiksmogelijkheid
Huurwaardekapitalisatiemethode
De onderhandse verkoopwaarde is bepaald aan de hand van de bruto-markthuurwaarde van de verhuurbare vloeroppervlakten van de gebouwen en/of terreinen, verminderd met onroerende zaakgebonden zakelijke en andere, door opdrachtgever opgegeven en/of geschatte lasten en gerelateerd aan een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht netto-rendement. Dit rende- ment stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf en is gebaseerd op onder meer dezelfde factoren zoals hierboven reeds beschreven. Het eventuele verschil tussen de actuele huuropbrengst en de markthuurwaarde is verdisconteerd op basis van de resterende looptijd van de huurovereenkomst(en) (contante waarde). Overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht zijn in mindering gebracht. Rekening is gehouden met kosten voor leegstand, waaronder huurderving, servicekosten ten laste van de eigenaar, verhuurkosten en kosten ten behoeve van marketing, publiciteit, toezicht, instandhouding, en aanpassing en/of renovatie.
Contante waardemethode (DCF)
Bij deze methode worden toekomstige opbrengsten en kosten contant gemaakt naar de waardepeildatum. Hierbij worden de te verwachten kasstromen gedurende de beschouwingperiode geschat. Vervolgens wordt de eindwaarde van de onroerende zaak in het laatste jaar geschat. Het contant maken gebeurt op basis van een door de markt gewenst rendement (gewenste disconteringsvoet).
68
Bij de waardebepaling is onder meer rekening gehouden met onderstaande factoren:
• een bepaalde beschouwingsperiode
• een geschat gemiddeld huurstijgingspercentage
• een geschat gemiddeld stijgingspercentage van de exploitatie- kosten
• de eindwaarde welke is de geschatte opbrengstwaarde aan het einde van de beschouwingsperiode
• huurbetalingen per kwartaal vooraf
• uitgaven worden halverwege het jaar gerealiseerd
Als benadering voor het gewenste rendement wordt uitgegaan van het gemiddelde rendement op de jongste tienjarige staats- leningen, verhoogd met een risicopremie die afhangt van de mate van risico dat het getaxeerde object oplevert. Het waar- debegrip dat wordt gehanteerd, is de onderhandse verkoopwaarde, onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). Dit representeert het bedrag dat de onroerende zaak bij onderhandse verkoop redelijkerwijs zal opbrengen, nadat verkoper de onroerende zaak na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aan- vaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten.
Bovenstaande taxatiemethoden zijn in overeenstemming met:
• de taxatierichtlijnen van de ROZ/IPD;
• International Valuation Standards 2005 (uitgegeven door The International Valuation Standards Committee (IVSC)).
16.3 Due diligence onderzoek
De diverse onderdelen van het due diligence onderzoek zijn onder coördinatie van Holland Immo Group BV uitgevoerd door de volgende (waaronder Duitse) adviseurs:
1) commercieel due diligence: DTZ Zadelhoff VOF (International Valuation Team), Amsterdam;
2) juridisch due diligence: Xxxxxxx & Simmons, Frankfurt;
3) fiscaal due diligence: PricewaterhouseCoopers (PwC), Amsterdam en Berlijn;
4) technisch en milieu due diligence: Search Ingenieursbureau BV, Heeswijk.
De objecten en over te nemen Vastgoed BV’s en de Vastgoed KG zijn in het kader van het due diligence onderzoek beoordeeld op bouw- en milieutechnisch, financieel, juridisch, fiscaal en commercieel gebied, zoals in het bijzonder:
• bouwtechnische aspecten (inclusief staat van onderhoud);
• financiële aspecten (huurlijsten, marktconformiteit van de huren, huurverhogingen, begrotingen en doorbelasting exploitatie- en beheerkosten aan huurders);
• commerciële aspecten van de winkelbeleggingen zoals de omgevingsfactoren, concurrentiepositie en continuïteit op de (middel)lange termijn, kwaliteit van huurders en branchering, alsmede indien van toepassing het bijzondere parkeerregime bij deze winkelbeleggingen;
• juridische aspecten zoals eigendomsverhoudingen, gevestigde erfdienstbaarheden, garantiebepalingen uit de bouwfase, onderhoudscontracten, huurcontracten inclusief indexerings- clausules, bijzondere indexvrije perioden en bijzondere opzeggingsrechten, alsmede juridische verplichtingen van de over te nemen Vastgoed BV’s, de Vastgoed GmbH en de Vastgoed KG;
• fiscale status van de vastgoedobjecten en van de Vastgoed BV’s, de Vastgoed GmbH en de Vastgoed KG (Duitse BTW, “Körperschaftssteuer” en “Gewerbesteuer”, alsmede overige Duitse heffingen);
• milieu-aspecten zoals bodemgesteldheid en aanwezigheid van schadelijke (bouw)stoffen.
16.4 Vastgoedbeheer
Professioneel beheer is essentieel voor een blijvend goed functio- neren van een winkelportefeuille. Niet alleen vanuit administratief en technisch oogpunt, maar bij winkels juist ook vanuit commercieel oogpunt is professioneel beheer cruciaal om de aantrekkelijkheid van een winkelobject of winkelcentrum voor de consument te waarborgen en te optimaliseren vanuit een adequate branchemix. Het winkelaanbod dient daarom bewaakt te worden, evenals de commerciële uitstraling van de individuele huurders. Teneinde goed beheer te waarborgen, is voor het beheer van de vastgoedportefeuille een samenwerking aange- gaan met de huidige beheerder, Ten Brinke Asset Management BV.
Ten Brinke Asset Management BV is een dochteronderneming van Ten Brinke Groep BV. Ten Brinke Groep is een Nederlandse middelgrote onderneming, meer dan honderd jaar oud, met in totaal circa 450 werknemers, een internationale vertegen- woordiging met vestigingen in onder meer Nederland, Spanje, Engeland en Duitsland. Als ontwikkelaar heeft Ten Brinke Groep de onderhavige objecten gerealiseerd. Ten Brinke Asset Manage- ment BV verzorgt zowel het technische als het financiële beheer.
16.5 Samenwerking bij de plaatsing van Certificaten
De Initiatiefnemer en het Fonds zijn met Homburg Participa- ties BV (de Mede-initiatiefnemer) een samenwerking aangegaan voor de plaatsing van de Certificaten.
69
17] ACCOUNTANTSVeRKLARINg
Aan: de directie van Holland Immo Group B.V.
Assurance-rapport
Opdracht en verantwoordelijkheden
Wij hebben de assurance-opdracht aangaande de inhoud van het Prospectus Winkelvastgoedfonds Duits- land NV uitgevoerd. In dit kader hebben wij onderzocht of het Prospectus d.d. 18 januari 2010 van Winkelvastgoedfonds Duitsland NV te Eindhoven ten minste de ingevolge artikel 4:49 lid 2 a tot en met 2 e van de Wet op het financieel toezicht voorgeschreven gegevens bevat. Deze assurance-opdracht is met betrekking tot artikel 4:49 lid b tot en met 2 e gericht op het verkrijgen van een redelijke mate van zekerheid. Tenzij het tegendeel uitdrukkelijk in het Prospectus is vermeld, is op de in het Prospectus opgenomen gegevens geen accountantscontrole toegepast.
De verantwoordelijkheden zijn als volgt verdeeld:
• De beheerder van de beleggingsinstelling is verantwoordelijk voor de opstelling van het Prospectus die ten minste de ingevolge de Xxx op het financieel toezicht voorgeschreven gegevens bevat;
• Het is onze verantwoordelijkheid een mededeling te verstrekken zoals bedoeld in artikel 4:49 lid 2 c van de Wet op het financieel toezicht.
Werkzaamheden
Ons onderzoek is verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder Standaard 3000 “Assurance-opdrachten anders dan opdrachten tot controle of beoordeling van historische financiële informatie”. Op basis daarvan hebben wij de door ons in de gegeven omstandigheden noodzakelijk geachte werkzaamheden verricht om een conclusie te kunnen formuleren. Wij hebben getoetst of het Prospectus de ingevolge artikel 4:49 lid 2 b tot en met 2 e van de Wet op het financieel toezicht voorge- schreven gegevens bevat. De wet vereist niet van de accountant dat deze additionele werkzaamheden verricht met betrekking tot artikel 4:49 lid 2 a. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen onderzoeks- informatie voldoende en geschikt is als basis voor onze conclusie.
Conclusie
Op grond van onze werkzaamheden en het gestelde in de paragraaf “Opdracht en verantwoordelijkheden” komen wij tot de conclusie dat het Prospectus ten minste de ingevolge artikel 4:49 lid 2 b tot en met 2 e van de Wet op het financieel toezicht voorgeschreven gegevens bevat. Met betrekking tot 4:49 lid 2 a van de Wet op het financieel toezicht melden wij dat het Prospectus voor zover ons bekend de informatie bevat zoals vereist.
Eindhoven, 18 januari 2010 KPMG ACCOUNTANTS N.V.
R.P.A.M. Engelen RA
70