ANTERIEURE EXPLOITATIE- EN REALISATIEOVEREENKOMST PLAN ‘LANDGOED DE HATTERT’
ANTERIEURE EXPLOITATIE- EN REALISATIEOVEREENKOMST PLAN ‘LANDGOED DE HATTERT’
Ondergetekenden:
1. de publiekrechtelijke rechtspersoon gemeente Boxmeer, ten deze krachtens artikel 171 van de Gemeentewet vertegenwoordigd door de heer X.X.Xx. xxx Xxxxx, burgemeester van die gemeente, handelend ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van die gemeente d.d. …………………….., hierna verder te noemen: “de Gemeente”;
en
2. de heer X.X. xxx Xxxxxx, geboren 3 januari 1956 en mevrouw H.G.C. Xxxxxxxx, geboren 23 juli 1957 beide gevestigd te 0000 XX Xxxxxxxxxxxxx aan de Hattertweg 6, hierna verder te noemen “de Ontwikkelaar”;
“de Gemeente” en “de Ontwikkelaar” hierna verder gezamenlijk te noemen: “Partijen”.
Nemen het volgende in overweging:
1. De Ontwikkelaar is voornemens om op de locatie Voortweg (ongenummerd), gelegen in het buitengebied van Groeningen, kadastraal bekend: gemeente Vierlingsbeek, sectie O, nummer 281, drie nieuwe landgoedwoningen op te richten. Daarnaast zullen de nabij gelegen percelen, kadastraal bekend: gemeente Vierlingsbeek, sectie O, nummers 277 ged., 279 ged., 280 ged., 282 ged., 286 ged. en 292 ged. omgezet worden naar ‘natuur’. In totaal wordt 7,5400 hectare nieuwe natuur gerealiseerd.
2. Het bouwplan past niet in het bestemmingsplan ‘buitengebied 2008’. Om het bouwplan mogelijk te maken is derhalve een nieuw bestemmingsplan nodig. De Gemeente zal in beginsel, onder voorbehoud van haar publiekrechtelijke taken en bevoegdheden, een bestemmingsplan vaststellen dat verwezenlijking van het project mogelijk maakt.
3. Op grond van artikel 6.12 Wro dient gelijktijdig met een bestemmingsplan een exploitatieplan te worden vastgesteld, tenzij het verhaal van kosten anderszins is verzekerd en ook aan de voorwaarden van artikel 6.12 lid 2 sub b en c Wro is voldaan, waarvan naar het oordeel van beide Partijen sprake is.
4. Door middel van deze overeenkomst worden de kosten van de grondexploitatie verhaald.
5. Daarnaast wensen de Gemeente en de Ontwikkelaar afspraken omtrent de realisatie en het beheer van het plan vast te leggen in onderhavige overeenkomst.
En verklaren te zijn overeengekomen als volgt:
Artikel 1 Definities
1.1. projectgebied: de percelen kadastraal bekend: gemeente Vierlingsbeek, sectie O, nummers 281, 277, 279, 280, 282, 286, en 292 waarop het project betrekking heeft, zoals op bijlage 1 met een groen vlak aangegeven.
1.2. overeenkomst: deze overeenkomst
1.3. bouwrijp maken: het geschikt maken van het Projectgebied voor bebouwing, waaronder begrepen het verwijderen van vrijgekomen materialen, het afgraven en/of ophogen van de grond, het (laten) verwijderen of verleggen van ongewenste nutsvoorzieningen, het (laten) aanleggen van de benodigde nutsvoorzieningen ten behoeve van de bouw, alsmede het aanleggen van bouwwegen en de aansluiting daarvan op bestaande wegen.
1.4. project: het bouwen van drie landgoed woningen, alsmede het realiseren van de daarbij behorende voorzieningen. Het omzetten van een stuk landbouwgrond naar ‘natuur’. Een en ander binnen de randvoorwaarden zoals nader uitgewerkt in het ontwerpbestemmingsplan.
Artikel 2 Doel van de overeenkomst
2.1. Deze realisatieovereenkomst is gericht op het vastleggen van de wijze waarop en de voorwaarden waaronder de verdere planontwikkeling en realisatie van het project in het Projectgebied dienen plaats te vinden.
Artikel 3 Grondpositie
3.1. De percelen kadastraal bekend: gemeente Vierlingsbeek sectie O nummers 281, 277, 279, 280, 282, 286, en 292, zoals aangegeven op bijlage 1, zijn in eigendom van de Ontwikkelaar.
Artikel 4 Samenwerking en publiekrechtelijke procedures
4.1. De gemeente zal zich inspannen de voor de verwezenlijking van het project noodzakelijke procedure tot wijziging van het bestemmingsplan te starten en te doorlopen.
4.2. De hiervoor omschreven inspanningsverplichting van de gemeente laat de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van de gemeente en haar organen onverlet. Partijen zijn zich er van bewust dat de gemeente en haar organen gebonden zijn aan hun publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voortvloeiende uit de wet en andere voorschriften en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het bepaalde in deze overeenkomst kan aan deze verantwoordelijkheid niet afdoen en kan in zoverre ook niet leiden tot aansprakelijkheid van de gemeente. Ondermeer kan de gemeente niet aansprakelijk worden gesteld voor handelen of nalaten dat voortvloeit uit aanwijzingen van hogere overheden of uitspraken van rechterlijke instanties.
Artikel 5 Te realiseren bouwopgave/verplichtingen Ontwikkelaar
Tot zekerheid voor aanleg en inrichting van het landgoed overeenkomstig het goedgekeurde inrichtings-, beheer- en beeldkwaliteitsplan wordt bij deze ten behoeve van de Gemeente en ten laste van de Ontwikkelaar en elke opvolgende ontwikkelaar of gebruiker van het registergoed de verplichting opgelegd om het registergoed niet anders in te richten dan overeenkomstig het goedgekeurde inrichtings- en het beheerplan, het beeldkwaliteitsplan en het bestemmingsplan. Met betrekking tot de aanleg en inrichting van het landgoed zijn de Ontwikkelaar en de Gemeente voorts overeengekomen:
5.1 Afwijking van het goedgekeurde inrichtings-, beheer-, beeldkwaliteits- en bestemmingsplan mag alleen plaatsvinden na vooraf verkregen schriftelijke toestemming van de Gemeente.
5.2 Met de aanleg van de nieuwe natuur moet worden begonnen binnen één jaar na het onherroepelijk worden van het nieuwe bestemmingsplan. Voor zover een gedeelte van het registergoed gedurende de bouw van landgoedwoningen in gebruik is als toegangsweg voor het bouwverkeer, als opslagplaats voor bouwmaterialen en machines, bouwketen of anderszins dienstbaar is aan de bouw van de landwoningen, zal dat gedeelte zijn uitgesloten van deze verplichting, doch alleen voor zover dit (voorgenomen) gebruik als redelijk kan worden beschouwd.
5.3 Met de bouw van de eerste landgoedwoning mag niet eerder worden begonnen dan nadat zestig procent (60 %) van de nieuwe natuuraanleg is gerealiseerd.
Met de bouw van de tweede en derde landgoedwoningen mag niet eerder worden begonnen nadat tachtig procent (80 %) respectievelijk honderd procent (100 %) van de nieuwe natuuraanleg is gerealiseerd.
5.4 De Ontwikkelaar verplicht zich de natuuraanleg conform het inrichtingsplan (bijlage 3) te realiseren binnen twee jaar, nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden.
5.5 Voor ieder niet-nakoming van de verplichting zoals omschreven in artikel 5.4 van deze overeenkomst is de Ontwikkelaar aan de gemeente een direct opeisbare boete, zonder rechtelijk tussenkomst, verschuldigd van € 250,00 per dag, voor iedere dag dat de niet- nakoming voorduurt met een maximum van € 10.000,00
5.6 De Ontwikkelaar verplicht zich om de drie landgoedwoningen op te richten uiterlijk binnen 5 jaar nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden.
5.7 De Ontwikkelaar levert aan de gemeente een opleveringsrapportage aan wanneer de natuuraanleg gerealiseerd is. De opleveringsrapportage zal uiterlijk twee jaar nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden aan de gemeente worden aangeleverd.
Artikel 6 Beheer en instandhouding van het landgoed
6.1. Tot zekerheid voor het beheer en de instandhouding van het landgoed wordt bij deze ten behoeve van de gemeente en ten laste van de Ontwikkelaar en elke opvolgende ontwikkelaar of gebruiker van het registergoed de verplichting opgelegd om:
1. de tot het natuurgebied behorende natuurdoel typen niet anders te beheren en te onderhouden dan op de wijze zoals omschreven in het inrichtings- en beheerplan conform de bijlage behorende bij het ontwerpbestemmingsplan.
2. tot gehele of gedeeltelijke herinrichting van het natuurgebied over te gaan indien dit, door welke oorzaak ook teniet is gegaan.
3. zich te onthouden van activiteiten welke de ontwikkeling van het natuurgebied schaden, dan wel hinder geven aan het natuurgebied of de bezoekers van het opengestelde gedeelte, behoudens de gebruikelijke beheerwerkzaamheden.
Iedere tien jaar, voor het eerst over tien jaar na het passeren van de notariële akte waarmee de kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen worden ingeschreven in de openbare registers, zal tussen de ontwikkelaar en de gemeente overleg plaatsvinden waarbij wordt getoetst of de voorschriften ten aanzien van het beheer en onderhoud van het landgoed plaats vindt conform het inrichtings- en/of beheerplan.
Artikel 7 Openstelling van het landgoed
7.1. Tot zekerheid voor de openstelling van het landgoed overeenkomstig het bepaalde in de notitie Rood voor Groen, nieuwe landgoederen in Brabant, en of de Verordening Ruimte Fase II wordt bij deze ten behoeve van de gemeente en ten laste van de ontwikkelaar en elke opvolgende ontwikkelaar of gebruiker van het registergoed de verplichting opgelegd om te dulden dat de in het inrichtings- en beheerplan opgenomen paden van het registergoed van zonsopgang tot zonsondergang worden opengesteld voor het publiek, en wel onder de hierna te omschrijven voorwaarden:
1. ten behoeve van de openstelling voor het publiek dienen daartoe door de Ontwikkelaar begaanbare paden te worden aangelegd. De aanleg van deze paden dient uiterlijk binnen één jaar na oplevering van twee van de drie landhuizen te zijn voltooid.
2. de Ontwikkelaar kan aan de openstelling voorwaarden verbinden, welke voorwaarden door de bezoekers in acht genomen dienen te worden. Voor zover deze voorwaarden afwijken van de gebruikelijke voorwaarden voor de toegang tot natuurgebieden, dienen deze vooraf ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de gemeente.
3. het is de Ontwikkelaar niet toegestaan een vergoeding te vragen voor de toegang.
4. de verplichting tot openstelling vangt aan nadat de inrichting van het natuurgebied, de landgoed woningen en de aanleg van de paden zijn voltooid.
Artikel 8 Instandhouding van de landhuizen
8.1. Tot zekerheid voor de instandhouding van de op het registergoed te stichten landgoed woningen overeenkomstig het bepaalde in gemelde notitie. Rood voor Groen, nieuwe landgoederen in Brabant, en of Verordening Ruimte Fase II wordt bij deze ten behoeve van de gemeente en ten laste van de Ontwikkelaar en elke opvolgende ontwikkelaar of gebruiker van dat gedeelte van het registergoed waarop een landgoedwoning wordt gesticht, de verplichting opgelegd om de landgoedwoning in stand te houden en dit noch geheel noch gedeeltelijk te zullen (doen) slopen of het bouwvolume van de landgoedwoning te wijzigen. Deze verplichting omvat mede de verplichting om de landgoedwoning in zodanige staat te onderhouden dat het blijft voldoen aan de eisen van welstand of daarvoor in de plaats komende kwaliteitseisen, zulks mede gelet op het beeldkwaliteitsplan. Daartoe dient de ontwikkelaar de landgoedwoning zo nodig tijdig geheel of gedeeltelijk te vernieuwen. Voorts is de ontwikkelaar verplicht binnen twee jaar tot gehele of gedeeltelijke herbouw van de landgoedwoning over te gaan, indien deze door welke oorzaak ook teniet is gegaan.
Artikel 9 Overige verplichtingen
9.1. Het is de Ontwikkelaar niet toegestaan het registergoed of een deel daarvan te vervreemden vóórdat de inrichting van het landgoed zal zijn voltooid, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente. De gemeente kan aan het verlenen van de toestemming onder meer de voorwaarde verbinden dat een opvolgende ontwikkelaar zich jegens de gemeente verbindt tot nakoming van de bepalingen van de onderhavige overeenkomst.
9.2. De Ontwikkelaar is gerechtigd het registergoed op behoorlijke wijze van de belendende percelen en de openbare weg af te scheiden en afgescheiden te houden overeenkomstig het beeldkwaliteitsplan, met dien verstande dat de migratie van kleine en middelgrote fauna, alsmede de openstelling, niet mag worden gehinderd.
Artikel 10 Vestiging kwalitatieve verplichting, kettingbeding en boetebeding
10.1. De hiervoor in de artikelen 5,6,7,8 en 9 omschreven verplichtingen worden zodra het bestemmingsplan is vastgesteld in de openbare registers ingeschreven als kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek. Hierdoor worden ook de opvolgers onder bijzondere titel van de ontwikkelaar en degenen die een recht tot gebruik van het bezwaarde goed mochten verkrijgen, van rechtswege aan deze verplichtingen gebonden.
10.2. Als de Ontwikkelaar een verplichting niet nakomt en - na daartoe bij exploot - of aangetekende brief in gebreke te zijn gesteld - niet alsnog binnen tien dagen daarna aan de verplichting heeft voldaan, verbeurt de ontwikkelaar ten behoeve van de gemeente een direct opeisbare boete van € 500,- voor iedere dag dat de nalatigheid voortduurt. Dit beperkt de gemeente overigens niet tot het instellen van enig rechtsmiddel.
10.3. Voor zover de hiervoor in de artikelen 5,6,7,8 en 9 omschreven verplichtingen niet als kwalitatieve verplichting van rechtswege over zullen gaan op de opvolgers onder bijzondere titel van de ontwikkelaar en degenen die een recht tot gebruik van het registergoed of een deel daarvan mochten verkrijgen, verbindt de ontwikkelaar zich bij deze ten behoeve van - de gemeente om de hiervoor in de artikelen 5,6,7,8 en 9 alsmede het onderhavige artikel omschreven verplichtingen, in elke akte van - eigendomsoverdracht of toekenning van een zakelijk gebruiksrecht aan de opvolgende ontwikkelaar of gebruiker op te leggen en ten behoeve van de gemeente te bedingen en aan te nemen, zulks op straffe van een onmiddellijk opeisbare boete van € 100.000,-, welke jaarlijks geïndexeerd
wordt op basis van het CPI van het CBS. Indien het CBS te eniger tijd ophoudt
de bedoelde indexcijfers te publiceren of de basis van de berekening wijzigt, zal een gelijkwaardig indexcijfer worden vastgesteld, tenzij het CBS een ander cijfer dan bedoeld heeft vastgesteld.
10.4. Het hiervoor in artikel 4 bepaalde alsmede het bepaalde in artikel 8 lid 1 kan vervallen zodra de aanleg van het gehele landgoed, inclusief de bouw van de landgoedwoningen en de aanleg van de wandelpaden, is voltooid.
Artikel 11 Bouw- en woonrijp maken
11.1. De Ontwikkelaar zal voor zijn rekening en risico het projectgebied bouwrijp maken.
11.2. Schade die als gevolg van het bouwrijp maken, grondwerk alsmede de overige bouwwerkzaamheden aan gronden van de Gemeente ontstaat, is voor rekening van de Ontwikkelaar. Drie weken voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden zal door de Ontwikkelaar een nulmeting worden uitgevoerd die aan de Gemeente wordt overhandigd ter accordering.
Artikel 12 Kostenbijdrage/grondexploitatie
12.1. De Ontwikkelaar is verplicht de door de Gemeente in verband met de grondexploitatie voor alle in het projectgebied begrepen gronden gemaakte kosten, die bestaan uit:
- plankosten: € 6.560,00 (ex btw)
- de administratieve planschadekosten (zoals onder andere de kosten van de planschadebeoordelingscommissie) (nacalculatie)
- kosten van tegemoetkoming van schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro, zullen middels een separate overeenkomst bij de Ontwikkelaar verhaald worden, welke gelijktijdig met deze overeenkomst wordt getekend.
12.2. De Ontwikkelaar dient 100% van de in artikel 12.1 genoemde plankosten te vergoeden binnen veertien dagen na ondertekening van deze overeenkomst en de Gemeente een daartoe strekkende factuur aan de Ontwikkelaar heeft gezonden. Voor wat betreft de administratieve planschadekosten geldt dat de factuur op basis van nacalculatie wordt verstuurd en binnen 14 dagen na verzending door de Ontwikkelaar aan de Gemeente dient te worden voldaan. Ter zake de betaling van de kosten van tegemoetkoming in schade als bedoeld in art. 6.1 Wro hebben partijen in een separate planschadeovereenkomst nadere afspraken gemaakt.
12.3. Gelet op het bepaalde in artikel 12.1 en 12.2 zijn de kosten naar de mening van Partijen
anderszins verzekerd als bedoeld in artikel 6.12 Wro.
12.4. Partijen zijn van mening dat het bepalen van een tijdvak of een fasering als bedoeld in artikel 6.12 Wro niet noodzakelijk is, met dien verstande dat aan de voorwaarden van artikel 5 moeten worden voldaan alvorens begonnen mag worden met de bouw van de landgoedwoningen.
12.5. Partijen beogen door middel van bovenstaande afspraken het kostenverhaal te regelen. De Ontwikkelaar is bovenstaande afspraken op basis van vrijwilligheid aangegaan. De Ontwikkelaar doet uitdrukkelijk afstand van zijn recht hetgeen door hem is betaald als onverschuldigd betaald terug te vorderen. Voor zover de Ontwikkelaar toch een actie uit onverschuldigde betaling zou starten, geldt dat de waarde van de door de Gemeente verrichte prestaties tenminste gelijk is aan het bedrag van de financiële tegenprestatie van de Ontwikkelaar. De in de artikelen 12.1 en 12.2 vastgelegde financiële afspraken gelden tussen Partijen als vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 van het Burgerlijk Wetboek.
Artikel 13 Duur van de overeenkomst
Onderhavige realisatieovereenkomst treedt in werking op het moment van ondertekening ervan door de Gemeente en duurt voort tot dat door partijen is geconstateerd dat het project is voltooid en dat aan alle wederzijdse verplichtingen is voldaan.
Artikel 14 Ontbindende voorwaarden/recht van ontbinding
14.1. Indien de Ontwikkelaar in staat van faillissement geraakt, besluit tot ontbinding van de onderneming of surseance van betaling aanvraagt, heeft de Gemeente het recht de overeenkomst zonder ingebrekestelling onmiddellijk te ontbinden door middel van een buitengerechtelijke verklaring, onverminderd het recht van de gemeente om vergoeding van de kosten en schaden in welke vorm dan ook te eisen.
14.2. De overeenkomst is van rechtswege ontbonden indien vaststaat dat een van de voor het project benodigde onherroepelijke besluiten (bestemmingsplan, bouwvergunning, en dergelijke) niet verkregen kan worden.
14.3. De Gemeente is bevoegd de overeenkomst te ontbinden, indien in de ontwerpfase van het bestemmingsplan blijkt dat een exploitatieplan moet worden opgesteld. In dat geval zal de Gemeente zich inspannen het exploitatieplan voor zover dat mogelijk is aan te laten sluiten op hetgeen in de onderhavige overeenkomst is vastgelegd (waarbij mogelijk in aansluiting op het exploitatieplan een posterieure overeenkomst tot stand kan komen), een en ander slechts voor zover het niet mogelijk zou blijken te zijn onderhavige overeenkomst zodanig aan te passen dat alsnog van de vaststelling van een exploitatieplan kan worden afgezien.
14.4. Voor zover op 1 januari 2012 het bestemmingsplan niet is vastgesteld , zijn beide Partijen bevoegd de overeenkomst te ontbinden.
14.5. De overeenkomst en de daarmee samenhangende overeenkomsten zijn (van rechtswege) ontbonden indien op enig moment zou blijken dat één of meer in de overeenkomst of daarmee samenhangende overeenkomsten vervatte afspraken in strijd zijn met de Europese wetgeving waaronder, maar niet uitsluitend, aanbestedingswetgeving en/of wettelijke regels met betrekking tot staatssteun. Indien de ontbindende voorwaarde van dit artikel intreedt, zijn Partijen gehouden om met elkaar in overleg te treden en te onderzoeken of de gemaakte afspraken kunnen worden vervangen door afspraken die wel in overeenstemming zijn met de hiervoor genoemde Europese Wetgeving.
14.6. Partijen zijn bevoegd de overeenkomst of daarmee samenhangende overeenkomsten (zoals de planschadeovereenkomst) te ontbinden indien de andere Partij tekortschiet in een haar rustende contractuele verplichting die op grond van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek de ontbinding rechtvaardigt, mits de andere partij een termijn van 30 dagen is gegund om in geval van een tekortkoming alsnog aan haar contractuele verplichtingen te voldoen.
14.7. Aan ontbinding kan de Ontwikkelaar geen enkel recht ontlenen op vergoeding van de in art. 12.1 genoemde plankosten, schade, kosten en interesten. Hetgeen door hem is betaald op het moment van ontbinding, blijft in geval van ontbinding verschuldigd. Het vorenstaande geldt niet indien de Ontwikkelaar de overeenkomst ontbindt wegens een aan de Gemeente te verwijten tekortkoming van haar verplichtingen als bedoeld in artikel
14.6 van de overeenkomst.
Artikel 15 Onvoorziene omstandigheden
In het geval zich onvoorziene omstandigheden voordoen voor één van beide Partijen op grond waarvan de andere partij ongewijzigde voortzetting van de overeenkomst niet kan verlangen, treden Partijen met elkaar in overleg omtrent het wijzigen van de overeenkomst. Voor zover na vaststelling van het bestemmingsplan zou blijken dat alsnog een exploitatieplan moet worden vastgesteld, is sprake van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in dit artikel.
Artikel 16 Overdracht contractspositie
16.1. De Ontwikkelaar is slechts na schriftelijke instemming of goedkeuring van de Gemeente gerechtigd haar rechten en verplichtingen uit de overeenkomst geheel of gedeeltelijk aan een derde over te dragen. De Gemeente beslist omtrent de instemming/goedkeuring binnen vier weken nadat zij het verzoek daartoe heeft ontvangen.
16.2. De Gemeente kan de in artikel 16.1 genoemde instemming/goedkeuring slechts weigeren op redelijke gronden die verband houden met de uitvoering en nakoming van de overeenkomst .
Artikel 17 Geschillen
Alle geschillen met betrekking tot deze overeenkomst en daarop gebaseerde overeenkomsten tussen Partijen en/of hun rechtsopvolgers, daaronder begrepen die welke slechts door één van beide Partijen als een geschil ervaren worden, zullen worden voorgelegd aan de bevoegde rechter van de Rechtbank ’s-Hertogenbosch.
Artikel 18 Publicatie
Binnen twee weken na het sluiten van de overeenkomst zal het college van burgemeester en wethouders, om te voldoen aan het bepaalde in artikel 6.24 lid 3 Wro en 6.2.12 Bro in het Boxmeers weekblad de in bijlage 3 opgenomen tekst ter inzage leggen.
Artikel 19 Diversen
19.1. De considerans en de bijlagen bij deze overeenkomst maken deel uit van de overeenkomst.
19.2. Indien de bijlagen afwijken van het bepaalde in de overeenkomst, prevaleert het bepaalde in de overeenkomst.
Aldus overeengekomen:
Boxmeer d.d. …………………… Boxmeer d.d. ……………………
de Gemeente
…………………………………………. …………………………………………..
X.X.Xx. xxx Xxxxx De heer X.X. xxx Xxxxxx burgemeester
………………………………………….. Mevrouw H.G.C. Giepmans
Bijlagen:
1. Projectgebied
2. Tekst ter publicatie
3. Inrichtingsplan