TUSSEN DE ONDERGETEKENDEN:
Erfpachtovereenkomst – versie volgens de vigerende wetgeving dd. augustus 2020.
TUSSEN DE ONDERGETEKENDEN:
A. De Gemeente KOKSIJDE, met zetel te 0000 Xxxxxxxx, Xxxxxxx 000, met ondernemingsnummer 0207.494.480, alhier vertegenwoordigd door:
- de xxxx Xxxx Xxxxxx Xxxxxxx, burgemeester, wonende te 0000 Xxxxxxxx, Weg der Hoop 16.
- de xxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx, algemeen directeur, wonende te 0000 Xxxxxxxx, Xxxxxxxxxxxxxx 00.
Optredend in hun voormelde hoedanigheid voor de gemeente Koksijde, overeenkomstig artikel 279, §2 van het Decreet Lokaal Bestuur van 22 december 2017, in werking getreden op 1 januari 2019.
Dit in uitvoering van 1) de goedkeuring van het meerjarenplan 2020-2025 in zitting van de gemeenteraad van 16 december 2019, 2) de goedkeuring van de definitieve toewijzing door het college van burgemeester en schepen dd. *** en 3) de kennisname van de toewijzingslijst in zitting van de gemeenteraad van ***.
Hierna genoemd de gemeente, welke verklaart enige eigenaar te zijn van het hierna vermelde goed en bekwaam te zijn om deze overeenkomst te sluiten.
De gemeente verklaart en waarborgt bovendien dat het onroerend goed, voorwerp van onderhavige overeenkomst, op de datum van de ondertekening van de onderhavige overeenkomst niet volledig of gedeeltelijk het voorwerp vormt van een aankoopoptie, een verkoopoptie, een ruil, een conventioneel recht van voorkoop, een recht van wederinkoop of enig ander optierecht (een optie tot huur of bezetting incluis).
B. De heer en/of mevrouw ***, wonende te ***, verklarende gehuwd te zijn onder het stelsel van ***/verklaren een verklaring van wettelijke samenwoning te hebben afgelegd/verklaren feitelijk samenwonend te zijn.
Hierna genoemd de erfpachter
VOORAFGAANDELIJKE UITEENZETTING
Artikel 1. Omschrijving van het project
De gemeente gaat over tot het in erfpacht geven van tien bouwgronden aan de Karel Vanneckestraat-Kerkstraat te 8670 Koksijde zoals omschreven in omgevingsvergunning OMV_2019095518 voor het verkavelen van gronden gelegen in de Kerkstraat – Karel Vanneckestraat die werd afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen op 23 maart 2020 en zoals afgebeeld op het plan dat in bijlage aan deze overeenkomst wordt gehecht.
Deze bouwgronden, in eigendom van de gemeente, worden rechtstreeks in erfpacht gegeven aan de eigenaars van de opstallen, die ze op de gronden zullen bouwen.
Op die manier wordt een hoge aankoopprijs voor een koopwoning vermeden. De eigenaars van de opstallen betalen jaarlijks een erfpachtvergoeding van 1% van de geschatte waarde van de gronden. De erfpacht loopt voor een periode van 99 jaar. Elke erfpachter zal gebonden worden door een aantal voorwaarden. Zo zal het niet mogelijk zijn om de woningen over te dragen binnen de eerste 20 jaar van de erfpachtovereenkomst – behoudens enkele strikte uitzonderingen - en dient de woning als hoofdverblijfplaats te worden gebruikt. Eveneens zal het mogelijk zijn – voor wie dit wenst – om na een eerste periode van 20 jaar de bouwgrond aan te kopen. Deze mogelijkheid zal de erfpachter telkens om de tien jaar hebben, eenmaal de eerste periode van 20 jaar is verstreken.
Het totale project bestaat uit de oprichting van 10 eensgezinswoningen, op te richten - volgens de voorschriften uit de voornoemde omgevingsvergunning dd. 23 maart 2020.
Via een toewijzingsreglement werden door de gemeente erfpachtrechten toegekend aan kandidaat-erfpachters. Enkel degenen die aan de voorwaarden van dit reglement voldoen, zijn in
de mogelijkheid om in te stappen in het project. Op deze manier zet de gemeente in op betaalbaar wonen, gericht op het publiek dat voldoet aan het toewijzingsreglement.
Deze overeenkomst omschrijft de voorwaarden waaronder lot *** van voormeld verkavelingsplan in erfpacht wordt gegeven door de gemeente aan partij B, de heer en mevrouw ***.
Artikel 2. Opschortende voorwaarden
Deze overeenkomst wordt afgesloten onder de opschortende voorwaarde van niet-schorsing of niet- vernietiging door de hogere overheid van het raadsbesluit houdende het afsluiten van onderhavige overeenkomst, dit conform de wettelijke bepalingen terzake.
Deze overeenkomst wordt afgesloten onder de opschortende voorwaarde dat de erfpachter binnen een termijn van 6 maanden na ondertekening van deze overeenkomst een vergunning aanvraagt tot het bouwen van de woning, overeenkomstig de voornoemde omgevingsvergunning dd. 23 maart 2020 .
WORDT THANS HET VOLGENDE OVEREENGEKOMEN:
Artikel 3. Omschrijving van het goed
De gemeente verklaart eigenaar te zijn van de volgende grond:Een perceel bouwgrond, gelegen te 0000 Xxxxxxxx, aan de Karel Vanneckestraat-Kerkstraat , deel van de percelen zoals ten kadaster gekend onder Koksijde 3de afdeling, sectie B nrs 111 B, 114 D, 116 L, 116 M, 116 D 2 en 114 B 2 en zoals dit perceel voorkomt als lot * op het aan deze overeenkomst gehecht metingsplan
hierna het goed of de grond genoemd.
Het recht van erfpacht strekt zich uit tot de thans zich op het goed bevindende opstallen (beplantingen, afsluitingen, ... ), met uitzondering van de tellers, kabels en rioleringen die de overheid of nutsmaatschappijen verhuren of ter beschikking stellen van de gebruikers van het goed of van derden.
De gemeente verklaart voor de duur van deze overeenkomst (en tenzij andersluidende bepalingen) te verzaken in het voordeel van de erfpachter, dewelke aanvaardt, aan het recht van natrekking overeenkomstig artikel 551 e.v. van het Burgerlijk Wetboek voor wat betreft alle gebouwen, beplantingen en constructies die de erfpachter opricht op het hiervoor omschreven eigendom.
De erfpachter verbindt zich er uitdrukkelijk toe om geen opstallen op te richten waarvoor hij geen stedenbouwkundige vergunning verkreeg – waar deze vereist is – en alle overheidsvoorschriften ter zake in de ruimste zin na te leven, met inbegrip onder meer van deze verbonden aan de bestemming van de constructies.
Alle aanpassingswerken die door bestaande of toekomstige overheidsreglementeringen worden opgelegd, vallen uitsluitend ten laste van de erfpachter. Geenszins kan de erfpachter hiervoor de gemeente aanspreken behoudens een andersluidende bepaling in deze overeenkomst.
De erfpachter staat eveneens in voor de naleving van de voorschriften inzake milieu, arbeidsveiligheid, hygiëne, gezondheid, woonkwaliteit, energievoorschriften en dergelijke met betrekking tot het goed gedurende de duur van deze overeenkomst en zijn eventuele hernieuwingen/verlengingen. Deze bepaling geldt zowel voor huidige als toekomstige reglementeringen.
Artikel 4. Voorwerp en bestemming – verplichting tot bewoning
§1. De erfpachter is verplicht op de in erfpacht gegeven bouwgrond een woonhuis te bouwen, bestemd als hoofdverblijfplaats en :
1. De bouw daarvan aan te vangen binnen de 2 jaar te rekenen vanaf de datum van het uitvoerbaar worden van de omgevingsvergunning voor de bouw van de woning. Zoniet heeft de gemeente het recht om de niet bebouwde grond terug te nemen zonder enige vergoeding verschuldigd is aan de erfpachter. De betaalde erfpachtvergoedingen worden niet terugbetaald.
2. De erfpachter verbindt zich tot het persoonlijk bewonen - van het goed zodra de woning bewoonbaar is en ten laatste binnen de 4 jaar (behoudens overmacht, te melden aan de gemeente) te rekenen vanaf het uitvoerbaar worden van de omgevingsvergunning voor de bouw van de woning en zolang de erfpacht loopt en minstens gedurende een termijn van 20 jaar vanaf de datum van het verlijden van de akte.
3. De aanvang van de bewoning van de nieuwbouwwoning wordt, behoudens ander bewijsmiddel, bepaald op de datum van de domiciliëring op adres van deze nieuwbouw in de bevolkingsregisters van de gemeente.
De gemeente geeft een recht van erfpacht aan de erfpachter, die aanvaardt, op het voormelde onroerend goed. De erfpachter moet, voor de ganse duur van de erfpacht, het goed exploiteren voor hoofdbestemming bewoning. De bestemming van het goed mag niet worden gewijzigd zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van het college van burgemeester en schepenen van de gemeente, die deze wijziging steeds mag weigeren.
In strikt ondergeschikte orde is, bijkomend aan de woonfunctie, een economische activiteit toegelaten, dit in zoverre deze verenigbaar is met alle voorschriften welke van toepassing zijn op de woning en het goed.
De erfpachter moet op zijn kosten een gebouw laten oprichten. De voormelde werken zullen worden uitgevoerd in overeenstemming met de stedenbouwkundige vergunning.
De erfpachter moet ten allen tijde de voormelde bestemming respecteren en hij mag geen werken uitvoeren waardoor de verkoop- of marktwaarde van de grond vermindert (stevigheid van de grond aantasten, vervuiling veroorzaken, zonder dat deze opsomming limitatief is).
Volgend op de oprichting van de woning mag de erfpachter op zijn kosten, zonder toestemming van de gemeente als grondeigenaar/verpachter, bijkomende gebouwen oprichten of bouwwerken en verbouwingswerken uitvoeren. Zoals bepaald in artikel 3 van deze overeenkomst blijft de erfpachter gehouden de nodige vergunningen en toelatingen te bekomen, waarbij de gemeente mogelijk optreedt als vergunningverlenende overheid.
De bewoning van het binnen de erfpacht op te richten gebouw is een uitdrukkelijke verplichting. Wanneer hier niet aan wordt voldaan, wordt dit aanzien als een ernstige tekortkoming vanwege de erfpachter. Wanneer het gebouw niet (langer) geschikt zou zijn voor bewoning, is het aan de erfpachter om binnen een redelijke termijn de nodige maatregelen te nemen om opnieuw bewoning mogelijk te maken, dit binnen de wettelijke voorschriften
Artikel 5. Duur en genot
De erfpacht wordt verleend voor een termijn van 99 jaar, die aanvangt vanaf het verlijden van de notariële akte en zal na het verstrijken van deze duur eindigen zonder enige opzegging.
Vanaf de inwerkingtreding krijgt de erfpachter het volledige, onbeperkte en ongestoorde genot van het goed. De erfpacht kan ook vervroegd een einde nemen overeenkomstig artikel 21 van deze overeenkomst.
Buiten deze gevallen mag de gemeente vóór de voormelde einddatum geen einde stellen aan de erfpacht.
Artikel 6. Canon en nalatigheidsintresten
De erfpachtvergoeding – ofwel canon - bedraagt EUR per
jaar – zijnde 1% van de geschatte waarde van de grond bij aanvang van de erfpacht - en is periodiek betaalbaar in twaalf maandelijkse schijven van ........................................................ EUR per
maand. De betaling moet gebeuren vóór het begin van elke maand op rekening bij Belfius Bank nv met nummer XX00 0000 0000 0000 BIC XXXXXXXX op naam van Gemeentebestuur Koksijde met vermelding “erfpacht + naam erfpachter” De eerste betaling van de canon is verschuldigd uiterlijk dertig dagen na het ondertekenen van de erfpachtovereenkomst.
Wanneer de erfpachtvergoeding niet tijdig door de erfpachter wordt betaald, brengt ze vanaf de datum van eisbaarheid en zonder dat dit een uitdrukkelijke ingebrekestelling vereist van rechtswege een verwijlinterest op van 10% per jaar vanaf de vervaldag tot aan hun volledige betaling, zonder dat dit evenwel afbreuk doet aan de overige rechten van de gemeente.
Herziening erfpachtvergoeding
Bij een overdracht van het recht van erfpacht wordt deze erfpachtvergoeding mogelijk herzien, zoals bepaald in artikel 15 van deze overeenkomst.
Artikel 7. Betaling van het eerste canon
Binnen de 30 dagen na het ondertekenen van de erfpachtovereenkomst dient de kandidaat- erfpachter het eerste jaar erfpachtvergoeding te betalen.
Bij niet-betaling binnen de gestelde termijn wordt de erfpachtovereenkomst geacht nooit tot stand te zijn gekomen en vervalt de toewijzing. Aldus worden de overgebleven kandidaten opnieuw gecontacteerd volgens de voormelde procedure en worden de verschillende stappen opnieuw doorlopen tot alle loten van de vervallen toewijzingen terug toegewezen zijn.
Indien de kandidaat-erfpachter(s) na betaling van het eerste jaar erfpachtvergoeding zou afzien van de erfpacht, blijft deze betaalde vergoeding definitief verworven door de gemeente Koksijde. Het canon wordt overgemaakt op rekening bij Belfius Bank nv met nummerBE56 0910 0022 9088 BIC XXXXXXXX op naam van Gemeentebestuur Koksijde met vermelding “erfpacht + naam
erfpachter” en is afkomstig van rekening *** op naam van ***.
Artikel 8. Hypothecaire toestand - opstalrecht
De gemeente verklaart dat het goed vrij en onbelast is van alle schulden, beslagen, inschrijvingen, voorrechten en rechten van hypotheek of hypothecair mandaat, evenals van alle belastende overschrijvingen of belemmeringen van welke aard ook.
Artikel 9. Staat van het goed
Het goed is vrij van huur of enig ander gebruiksrecht.
Het goed wordt vanaf de inwerkingtreding van de onderhavige overeenkomst ter beschikking gesteld van de erfpachter. Het in erfpacht gegeven goed wordt ter beschikking gesteld van de erfpachter in de toestand waarin het zich thans bevindt, zonder enige verplichting tot vrijwaring vanwege de gemeente, behoudens een andersluidende regeling in deze overeenkomst.
Het recht op erfpacht wordt toegekend zonder waarborg voor de voormelde oppervlakte(n). De gemeente is hiervoor geen vrijwaring verschuldigd aan de erfpachter, ook niet als het verschil met de werkelijke oppervlakte meer dan één twintigste zou bedragen. De gemeente verklaart geen kennis te hebben van gebreken aangaande de grond of ondergrond of van erfdienstbaarheden waardoor de door de erfpachter voorziene opstallen, de bebouwbaarheid, de aansluiting van de nutsvoorzieningen en de bereikbaarheid in het gedrang zouden kunnen komen of zouden worden bemoeilijkt. In zoverre deze verklaring te goeder trouw werd afgelegd, verzaakt de erfpachter aan elk verhaal jegens de gemeente, behoudens die vrijwaring waartoe de gemeente gehouden is, mocht hij kennis hebben gehad van verborgen gebreken die hij niet zou hebben gemeld.
Artikel 10. Erfdienstbaarheden
Het goed wordt in erfpacht gegeven met alle lijdende en heersende, voortdurende en niet- voortdurende, zichtbare en onzichtbare erfdienstbaarheden en muurgemeenheden waarmee het belast of bevoordeeld zou kunnen zijn. De gemeente verklaart zelf geen erfdienstbaarheden te hebben gevestigd in het voor- of nadeel van het goed. Zij verklaart niet op de hoogte te zijn van bestaande erfdienstbaarheden.
Artikel 11. Onderhoud en herstellingen
De erfpachter zal de grond in goede staat moeten onderhouden en erop toezien dat de waarde ervan door zijn toedoen niet vermindert. De erfpachter zal de thans reeds bestaande en de door hem opgerichte opstallen steeds in goede staat onderhouden gedurende de duur van de erfpacht. De erfpachter zal er zelf alle herstellingswerken van welke aard ook en met inbegrip van de ‘grove herstellingen’ overeenkomstig artikel 606 van het Burgerlijk Wetboek aan moeten uitvoeren op zijn kosten, zonder enig verhaal tegen de gemeente. De gemeente draagt geen enkele verantwoordelijkheid van welke aard ook voor de werken van herstelling, onderhoud, renovatie en vervanging van het goed zowel betreffende de door de erfpachter op te richten opstallen als betreffende de eventuele thans reeds bestaande opstallen.
Artikel 12. Verzekering
Er wordt uitdrukkelijk overeengekomen dat de gemeente vanaf de inwerkingtreding van de onderhavige overeenkomst geen enkele verplichting heeft om de verzekeringscontracten, polissen, dekkingen en aanhangsels voort te zetten aangaande de dekking van risico’s in verband met het onroerend goed, of om de minste verzekeringspremie hieromtrent te betalen (met dien verstande dat de verzekeringspremies tot aan de inwerkingtreding van de onderhavige overeenkomst geheel en tijdig door hem voldaan zijn). De erfpachter is als enige aansprakelijk als een van de hierna voorziene risico’s niet of niet voldoende verzekerd is. De erfpachter verbindt zich ertoe om een verzekering te sluiten voor de ganse duur van deze overeenkomst om de bestaande of de door hem opgerichte opstallen (met inbegrip van verfraaiingswerkzaamheden) te verzekeren tegenover de gemeente en tegenover derden, onder meer voor wat betreft de risico’s van burgerlijke aansprakelijkheid, brand en bijkomende risico’s (gevolgschade), ontploffing, storm-, hagel- en waterschade en blikseminslag, met inbegrip van opruimings-, afbraak-, reddings- en behoudskosten, evenals de afstand van verhaal op de gemeente. Op verzoek van de gemeente zal hij het bewijs van de verzekering leveren evenals van de betaling van de laatste vervallen premie.
Artikel 13. Vergoedingen en rechten en plichten bij het einde van het erfpachtrecht
Bij het einde van de overeenkomst op de hier bepaalde duur of vervroegd, zoals voorzien in artikel 5 van deze overeenkomst of ingevolge een gerechtelijke of minnelijke ontbinding, en behoudens een vernieuwing van de overeenkomst, gaan alle rechten van alle (door de erfpachter) opgerichte gebouwen, uitgevoerde werken en aan- gebrachte beplantingen van rechtswege op de gemeente over.
Er zal door de gemeente een vergoeding aan de erfpachter verschuldigd zijn, te begroten door een op gemene kosten aangestelde deskundige. Deze vergoeding is gelijk aan de eigendomswaarde van de opstallen, rekening houdend met ouderdom, schade, sleet en de staat van onderhoud en houdt geen rekening met de waarde van niet vergunde opstallen, tenzij deze van vergunning zijn vrijgesteld.
Niet vergunde opstallen worden aanzien als een minwaarde die het goed belast. De erfpachter dient deze opstallen voor het einde van de erfpacht te verwijderen, hetzij te regulariseren. Wanneer de erfpachter hierbij in gebreke blijft worden de kosten voor verwijdering van de opstallen in mindering gebracht van de vergoeding die wordt uitgekeerd bij het einde van de opstal.
Onverkoopbare opstallen, gebouwen, puin, afval, bodemverontreiniging en dergelijke meer vormen eveneens een minwaarde. Ook hier wordt de kost verbonden aan de verwijdering in mindering gebracht van de vergoeding.
Het staat de erfpachter vrij om de door hem opgerichte gebouwen en/of uitgevoerde werken bij het einde van de erfpachtovereenkomst af te breken of weg te nemen, mits hij een vergoeding betaalt voor alle eventuele schade die door deze afbraak of wegneming aan het in erfpacht gegeven onroerend goed zal veroorzaakt zijn.
Ook het bepalen van eventuele schade hoort tot de taken van de op gemene kosten aan te stellen deskundige.
Bij onenigheid over de deskundige of wanneer de door deze deskundige bepaalde vergoeding door een van de partijen wordt betwist, zal er een deskundige worden aangesteld door de bevoegde rechter. De partijen komen overeen dat de bevindingen en ramingen van de deskundige hen binden.
Voormelde regeling heeft als doel de risico’s voor de erfpachter te beperken, maar heeft uitdrukkelijk niet als doel om een alternatief te vormen voor een verkoop van de opstallen met overdracht van de erfpacht op de private markt. Om die reden zijn volgende uitzonderingen van toepassing op voorgaande regeling:
- Wanneer de erfpachtovereenkomst wordt verbroken en/of ontbonden wegens het in gebreke blijven van de erfpachter, wordt de door de gemeente te betalen vergoeding verminderd met 5%.
- Voorgaande verplichting vanwege de gemeente om de opstallen te vergoeden bij het einde van de erfpacht is uitdrukkelijk niet van toepassing wanneer de erfpacht een einde vindt door een eenzijdige verzaking aan het recht van erfpacht vanwege de erfpachter binnen de eerste 50 jaar van de erfpacht.
Na het verstrijken van deze eerste periode van 50 jaar is de verplichting van de gemeente om de opstallen over te nemen tegen de betaling van de waarde enkel van toepassing bij een vrijwillige verzaking, wanneer de erfpachter afdoende aantoonbare inspanningen levert om de opstallen te verkopen en de erfpacht over te dragen aan derden.
De gemeente is nooit gehouden een vergoeding te betalen voor een eventuele voortijdige beëindiging van het recht van erfpacht zelf. Enkel opstallen kunnen worden vergoed.
Artikel 14. Belastingen
Alle belastingen, lasten en taksen, van welke aard ook, die thans of in de toekomst op de grond of het gebouw (bestaand of op te richten) van toepassing zijn, komen integraal en uitsluitend ten laste van de erfpachter vanaf de inwerkingtreding van deze overeenkomst, en dit voor haar hele duurtijd.
Onder lasten worden ook begrepen de aansluitingskosten en de verbruikskosten van de nutsvoorzieningen.
Artikel 15. Overdracht en vestiging zakelijke en persoonlijke rechten, verplichting om de woning zelf te bewonen
De gemeente kan de in erfpacht gegeven grond steeds vervreemden of met een hypotheek bezwaren zonder daarbij afbreuk te doen aan de rechten van de erfpachter. Bijgevolg wordt er tussen de partijen overeengekomen dat de gemeente, zijn rechtsopvolger(s) en alle eventuele latere eigenaars van het met erfpacht bezwaarde goed zich ertoe verbinden om deze overeenkomst te eerbiedigen en na te leven in al haar bepalingen.
Mits het hem toegestaan is het recht van erfpacht en de binnen dit recht opgerichte opstallen te vervreemden, heeft de erfpachter de vrije keuze aan wie hij verkoopt en aan wie de erfpacht wordt overgedragen.
Gedurende de eerste 20 jaar van de erfpacht
De erfpachter mag gedurende de eerste 20 jaar van het recht van erfpacht, te rekenen van bij de authentieke akte, zijn erfpachtrecht en de binnen dit recht opgerichte opstallen niet, geheel of gedeeltelijk, aan derden overdragen, behoudens mits er een uitdrukkelijk geschreven akkoord is vanwege het college van burgemeester en schepenen van de gemeente. Hetzelfde geldt voor de vestiging van zakelijke rechten (zoals erfpacht, opstal, vruchtgebruik, recht van gebruik en bewoning en/of het vestigen van erfdienstbaarheden) op het onroerend goed.
De erfpachter mag het onroerend goed gedurende deze periode niet verhuren. Wanneer de gemeente zich akkoord zou verklaren met een uitzondering op deze bepalingen, is de gemeente gerechtigd hier bijkomende voorwaarden aan te verbinden.
De erfpachter verbindt er zich toe de op het perceel op te richten woning zelf te bewonen gedurende deze eerste periode van 20 jaar. Het volstaat hierbij dat een van de eigenaars van de woning het gebouw bewoont. Bij gebreke hieraan wordt dit aanzien als een ernstige contractuele tekortkoming vanwege de erfpachter.
Uitzonderingen
Wanneer zich na aanvang van de erfpacht een ingrijpende wijziging voordoet in de persoonlijke en/of familiale situatie van de erfpachter, waardoor de erfpachter genoodzaakt is om zijn rechten te vervreemden, dient de gemeente hiervan voordien in kennis te worden gesteld bij aangetekend schrijven.
Het met hypotheek of een voorrecht bezwaren van het recht van erfpacht en de binnen dit recht opgerichte opstallen valt uitdrukkelijk niet onder deze regeling en is bijgevolg zondermeer toegestaan.
Na het verstrijken van de eerste periode van 20 jaar
De erfpachter mag zijn erfpachtrecht, geheel of gedeeltelijk, aan derden overdragen of het met hypotheek of een voorrecht bezwaren. Hetzelfde geldt voor de vestiging van zakelijke rechten (zoals erfpacht, opstal, vruchtgebruik, recht van gebruik en bewoning en/of het vestigen van erfdienstbaarheden) op het onroerend goed. De erfpachter mag het onroerend goed niet verhuren zolang de erfpacht loopt. Alle zakelijke en/of persoonlijke rechten zijn evenwel beperkt tot de duur van de erfpacht en de erfpachter moet de verplichtingen uit deze overeenkomst opleggen aan de houder van het zakelijk of persoonlijk recht.
Artikel 16. Erfpacht met aankoopoptie na 20 jaar
De erfpachter krijgt de mogelijkheid om na 20 jaar het perceel bouwgrond aan te kopen.
De verkoop geschiedt aan de marktconforme waarde van het perceel bouwgrond op het moment van het lichten van de optie. De erfpachter verzoekt om de prijs te kennen door middel van schrijven gericht aan het college van burgemeester en schepenen. Dit schrijven wordt verstuurd minimaal 6 en maximaal 4 maanden voor het verstrijken van twintig jaren na het verlijden van de erfpachtakte.
Het college van burgemeester en schepenen zal aan de hand van een schattingsverslag de prijs aan de erfpachter meedelen. De erfpachter zal bij aangetekend schrijven en dit maximaal 1 maand voor het verstrijken van 20 jaren na het verlijden van de erfpachtakte aan het college van burgemeester en schepenen meedelen dat hij de aankoopoptie zal lichten.
De erfpachter krijgt deze mogelijkheid telkens 10 jaren zijn verstreken na de vorige mogelijkheid tot het lichten van de aankoopoptie. Evenwel krijgt hij maar de eerste maal de mogelijkheid om de optie te lichten na 20 jaar.
Het is de erfpachter toegestaan de reeds betaalde erfpachtvergoeding in mindering te nemen van de te betalen verkoopprijs.
De aankoopoptie wordt van rechtswege overgedragen indien de erfpacht door de erfpachter wordt overgedragen zowel bij leven als bij overlijden, zowel om niet als onder bezwarende titel. De betaalde erfpachtvergoeding worden in mindering gebracht van de grondprijs in het geval de aankoopoptie wordt gelicht, ongeacht of het de optielichter is die de erfpachtvergoeding heeft betaald dan wel zijn rechtsvoorganger.
Zelfde regelgeving als hierboven omschreven geldt voor de rechtsopvolgers van de erfpachter, ongeacht of zij om niet dan wel onder bezwarende titel de erfpachter zijn opgevolgd.
Artikel 17. Stedenbouwkundige toestand
De erfpachter zal alle wetten en reglementen inzake de stedenbouw moeten naleven aangaande de door hem geplande en/of door hem uitgevoerde opstallen en aangaande de instandhouding en/of afbraak van de thans voorhanden zijnde opstallen.
$aan te vullen met de gegevens uit het plannen- en vergunningenregister$
De gemeente verklaart dat de meest recente stedenbouwkundige bestemming voor het goed is:
........................................................................................................... (weergeven volgens
het plannenregister of volgens de benamingen uit de plannen van aanleg).
De gemeente verklaart dat er voor het goed een stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt voor
***....................................................................................................................................
.................................................................................. (indien dit er is).
De erfpachter verklaart te weten dat, bij ontstentenis van een stedenbouwkundige vergunning/bouwvergunning of een stedenbouwkundig attest dat laat uitschijnen dat een dergelijke vergunning zou kunnen worden verkregen, er geen zekerheid kan worden verleend betreffende de mogelijkheid om op het in erfpacht gegeven goed enige handelingen of werken uit te voeren zoals deze omschreven zijn in artikel 4.2.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
Overeenkomstig de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening verklaart de erfpachter gewezen te zijn op de inhoud van artikel 4.2.1 van deze Codex, hetgeen door hem uitdrukkelijk wordt bevestigd. Het voormelde artikel omschrijft de vergunningsplichtige handelingen.
De gemeente verklaart dat er voor het goed geen dagvaarding werd uitgebracht overeenkomstig de artikelen 6.1.1 of 6.1.41 tot en met 6.1.43 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De gemeente verklaart dat er op het goed geen enkele verplichting rust om herstelmaatregelen uit te voeren ten gevolge van een definitieve rechterlijke bescherming zoals bedoeld in de wetgeving omtrent de stedenbouw en de ruimtelijke ordening.
De gemeente verklaart:
1. dat het voor de overdracht verplichte as-builtattest niet uitgereikt en gevalideerd is vermits deze bepaling nog niet in werking getreden is.
2. dat er voor de overdracht geen as-builtattest vereist is omdat er op de grond nog geen constructies voorkomen.
De gemeente verklaart dat het goed, bij haar weten, niet gelegen is in een zone die in een definitief vastgesteld uitvoeringsplan zou aangeduid zijn als een zone met voorkooprecht.
De gemeente verklaart dat er voor het goed een verkavelingsvergunning van toepassing is. De erfpachter erkent een kopie te hebben gekregen van de integrale verkavelingsdocumenten, waartoe hij en zijn rechtsopvolgers zullen gehouden zijn. De integrale verkavelingsdocumenten omvatten de akte van verdeling opgemaakt door notaris
....................................................................................................................... te
......................................................... d.d. ........................................................., de
verkavelingsvergunning met stedenbouwkundige voorschriften d.d.
......................................................... en het verkavelingsplan.
De gemeente verklaart geen kennis te hebben van enige planbatenheffing.
De gemeente verklaart dat het voorwerp van onderhavige overeenkomst bij haar weten geen goed betreft bedoeld in artikel 19 van de Vlaamse Wooncode (niet tijdig gesloopte woning), noch een woning met uitgevoerde werken in de zin van artikel 18, §2 of 90 van de Vlaamse Wooncode of waarvoor er een sociaal beheersrecht gold, noch gelegen is in een zone waarop er een voorkooprecht geldt volgens bijvoorbeeld “Wooncode”, “Havengebied”, “Ruilverkaveling”, “Natuurbehoud”, “Beheersmaatschappij Antwerpen Mobiel”, “Waterwegen”, “Politiezone”, “Zeekanaal”, een stadsvernieuwingsproject, enz. of volgens enige andere bepaling.
De gemeente verklaart dat het voorschreven eigendom, voor zover haar bekend, op heden noch geheel noch ten dele het voorwerp uitmaakt van enige voorlopige of definitieve stedenbouwkundige beschermingsmaatregel.
De gemeente verklaart dat het goed, voorwerp van onderhavige overeenkomst:
- niet is opgenomen in de landschapsatlas;
- niet is opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed;
- niet is opgenomen in de inventaris archeologische zones;
- niet is opgenomen in de inventaris van houten beplantingen met erfgoedwaarde;
- niet is opgenomen in de inventaris van tuinen en parken;
De gemeente verklaart dat op het goed geen niet-uitgevoerde herstelmaatregelen, geen niet- uitgevoerde bestuurlijke maatregelen genomen in het kader van bestuursdwang of geen niet- uitgevoerde minnelijke schikkingen rusten in de zin van het Onroerenderfgoeddecreet.
De gemeente verklaart niet op de hoogte te zijn van enige raadgeving, schriftelijke aanmaning, stakingsbevel of lopende onderhandelingen voor een minnelijke schikking in hoofde van het Onroerenderfgoeddecreet.
De gemeente verklaart dat het voorschreven eigendom niet gelegen is in een zone voor een stadsvernieuwingsproject.
De gemeente verklaart:
- dat het goed niet gelegen is in een mogelijk of effectief overstromingsgevoelig gebied zoals vastgesteld door de Vlaamse regering;
- dat het goed niet gelegen is in afgebakende overstromingsgebieden en oeverzones en bijgevolg het voorkoop-recht voor integraal waterbeleid niet van toepassing is.
De gemeente verklaart dat het goed niet werd opgenomen op de inventaris van de leegstaande, ongeschikte en/of on-bewoonbare en/of verwaarloosde gebouwen, woningen en/of bedrijfsruimten, en dat haar evenmin enig voornemen daartoe bekend is vanwege de overheid noch dat het goed onderworpen zou kunnen worden aan het opeisings-recht van verlaten gebouwen.
De gemeente verklaart dat zijzelf geen enkel voorkoop- of voorkeurrecht of een recht van wederinkoop heeft toegestaan en dat zij geen kennis heeft van toegestane gelijkaardige rechten uit kracht van wet of overeenkomst, uitgezonderd deze zoals verder opgenomen in onderhavige overeenkomst.
De gemeente verklaart dat er geen niet-vervallen optie met betrekking tot het goed bestaat.
Het schrijven van de gemeente de dato ......................................................... houdende de
stedenbouwkundige inlichtingen luidt als volgt: $
(integraal overnemen inhoud brief gemeente). Vlaams Bosdecreet
De instrumenterende notaris onderneemt de nodige stappen teneinde te onderzoeken of het Bosdecreet van toepassing is. In uitvoering van artikel 91 van het voormelde decreet verklaart de gemeente op erewoord dat zij de erfpachter vóór het sluiten van deze overeenkomst op de hoogte heeft gebracht van alle verplichtingen die op grond van de artikelen 13, 16, 22 tot en met 25, 43, 81, 85, 87, 88, 90bis, 105 en 107 van het Bosdecreet op dit eigendom van toepassing kunnen zijn en heeft zij de erfpachter erop gewezen dat er over die verplichtingen nadere informatie kan worden ingewonnen bij de provinciale dienst van het Bosbeheer van de provincie waarin het onroerend goed gelegen is, wat de erfpachter uitdrukkelijk erkent.
Artikel 18. Bodemtoestand
De onderhavige overeenkomst moet worden beschouwd als een overdracht van grond zoals bepaald in het Bodemdecreet. De gemeente verklaart vóór het sluiten van de overeenkomst een bodemattest te hebben aangevraagd bij de OVAM en de inhoud hiervan te hebben meegedeeld aan de erfpachter conform artikel 101 van het Bodemdecreet.
De inhoud van dit bodemattest, afgeleverd door de OVAM op
......................................................... (datum), luidt als
volgt:“ ” (volledige inhoud overnemen).
Een kopie van het bodemattest wordt aan de onderhavige overeenkomst aangehecht.
De gemeente verklaart geen weet te hebben van enige bodemverontreiniging die schade kan berokkenen aan de erfpachter of aan derden of die aanleiding kan geven tot een beschrijvend bodemonderzoek, een saneringsverplichting of risicobeheer, tot gebruiks- of bestemmingsbeperkingen of tot andere maatregelen die de overheid in dit verband kan opleggen.
De gemeente verklaart aansprakelijk te zijn voor de juistheid van de voorgaande verklaringen en zij verbindt zich ertoe om de erfpachter te vrijwaren voor alle schade die deze kan lijden ingevolge een eventuele bodemverontreiniging die haar oorzaak vindt vóór de overdracht.
De erfpachter verbindt zich ertoe om op het goed geen inrichting te exploiteren en geen activiteit uit te oefenen die opgenomen is in de lijst van risico-activiteiten, behoudens een voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente (college van burgemeester en schepenen).
Als de erfpachter dit toch zou doen, kan de gemeente de erfpachter verplichten om de inrichting te verwijderen en/of de activiteiten te stoppen, onverminderd haar recht op een volledige schadeloosstelling. De erfpachter draagt in voorkomend geval ook de kosten voor een oriënterend bodemonderzoek en, desgevallend, het beschrijvend bodemonderzoek, het bodemsaneringsproject, de bodemsaneringswerken en alle andere maatregelen die de overheid oplegt.
De erfpachter verbindt zich ertoe om gedurende de looptijd van de onderhavige overeenkomst de bepalingen van de milieuwetgeving in de ruimste zin na te leven.
De erfpachter is uitsluitend aansprakelijk voor de bodemverontreiniging of de toename in intensiteit ervan, welke tot stand komt tijdens de duur van de erfpacht en welke hem verwijtbaar is, en zoals deze blijkt uit de vergelijking van de beide oriënterende bodemonderzoeken. De erfpachter zal de gemeente volledig vrijwaren tegen alle aanspraken van om het even wie, voor alle kosten, lasten en heffingen ingevolge de door hem veroorzaakte verergering van de reeds bestaande bodemverontreiniging of ingevolge de door hem veroorzaakte verontreiniging.
De erfpachter verbindt zich ertoe, bij het beëindigen van de erfpachtovereenkomst, om de bodemtoestand, op zijn uitsluitende kosten en verantwoordelijkheid, in voorkomend geval opnieuw in de vroegere toestand te brengen zoals deze beschreven staat in het oriënterend bodemonderzoek bij aanvang van de erfpachtovereenkomst. In voorkomend geval voert de erfpachter, op zijn kosten, een beschrijvend bodemonderzoek uit, desgevallend, wanneer de criteria die de OVAM normaal zou hanteren in een analoge situatie dit zouden opleggen, gevolgd door een bodemsanering op zijn kosten. De erfpachter zal dus bij het eindigen van de erfpacht ook alle verplichtingen naleven en alle kosten dragen in verband met de overdracht van de grond zoals voorzien in het Bodemdecreet.
Artikel 19. Erfpachtwet
Voor zover er niet van wordt afgeweken, wordt deze overeenkomst beheerst door de Wet van 10 januari 1824 houdende het recht van erfpacht.
Bepalingen in deze overeenkomst die in strijd zijn met dwingende wetsbepalingen, worden voor niet- geschreven gehouden, maar tasten de geldigheid van de overige bepalingen van de onderhavige overeenkomst niet aan.
In voorkomend geval worden zij uitgelegd op een wijze die de gemeenschappelijke bedoeling van de partijen het dichtst benadert.
Artikel 20. Woonstkeuze
Voor de uitvoering van deze overeenkomst kiest de gemeente woonst op de maatschappelijke zetel.
Artikel 21. Geschillen: rechtskeuze – ingebrekestelling – bemiddeling – verbreking/ontbinding
Wanneer een van de partijen in gebreke blijft wordt volgende getrapte procedure gebruikt:
1. De in gebreke blijvende partij wordt schriftelijk gewezen op de gebreken in de uitvoering van de overeenkomst en wordt verzocht om zich in regel te stellen, dit binnen een termijn van minimaal 2 weken vanaf de verzending.
2. Wanneer de in gebreke blijvende partij zich binnen deze termijn niet in regel kan/zal stellen, zal deze binnen deze termijn aan de andere partij schriftelijk de motieven voor het uitblijven van het in regel stellen kenbaar maken en tevens aangeven op welke wijze en binnen welke termijn hij zich in regel zal stellen.
3. Op basis van de inhoud van het schrijven zal de eisende partij autonoom en volledig vrij oordelen of deze hier al dan niet genoegen mee neemt. Dit standpunt zal schriftelijk worden meegedeeld aan de in gebreke blijvende partij, eventueel gepaard gaand met een formele schriftelijke ingebrekestelling bij aangetekend schrijven.
4. Wanneer de in gebreke blijvende partij nalaat (tijdig) de gepaste acties te ondernemen kunnen de nodige juridische procedures opgestart worden, waarbij partijen de volledige vrijheid hebben met betrekking tot het instellen van hun vordering, zoals bijvoorbeeld het vorderen van een verbreking en/of ontbinding, het vorderen van de gedwongen uitvoering, schadevergoedingen,
... .
In gevallen waarbij een dringende remediëring aan de orde is kan afgezien worden van het doorlopen van deze procedure.
Deze regeling mag niet aanzien worden als een toestemming of gedogen vanwege partijen m.b.t. feiten die in strijd zijn met de voorwaarden van de overeenkomst tot op het ogenblik dat de in gebreke blijvende partij hier schriftelijk op wordt gewezen. Iedere partij is en blijft gehouden te allen tijde aan de voorwaarden te voldoen.
De partijen komen overeen dat Belgisch recht op deze overeenkomst van toepassing is en dat elk geschil dat naar aanleiding van deze overeenkomst tussen hen ontstaat wordt beslecht door de bevoegde rechtbank van de plaats van de ligging van het goed.
Artikel 22. Onteigening
In geval van onteigening om reden van openbaar nut verzaakt de erfpachter ieder verhaal tegen de gemeente en zal hij zijn rechten slechts doen gelden tegenover de onteigenende overheid zonder dat hierdoor de schadevergoeding van de gemeente wordt verminderd.
Artikel 23. Hoofdelijkheid
De beide partijen verbinden zichzelf (bij pluraliteit van de onderscheiden contractspartij) en hun rechtsopvolgers hoofdelijk en ondeelbaar met betrekking tot de uitvoering van deze overeenkomst.
Artikel 24. Aansprakelijkheid
Vanaf de inwerkingtreding van de onderhavige overeenkomst zal de erfpachter alleen aansprakelijk zijn voor het goed. De erfpachter vrijwaart de gemeente volledig voor elke aansprakelijkheid die het gevolg is van bouwgebreken, burenhinder, alle vorderingen die door derden zouden worden ingesteld op basis van de artikelen 1384 en/of 1386 van het Burgerlijk Wetboek of inbreuken op wetgeving in de ruimste zin naar aanleiding van de opstallen en/of de exploitatie van het in erfpacht gegeven onroerend goed.
De gemeente verklaart dat er geen geschil bestaat of, bij haar weten, geen dreiging van een geschil, tussen de gemeente en om het even welke derde (met inbegrip van een huurder, een gebruiker, een buur, een dienstverlener, een openbare dienst of administratieve overheid) met betrekking tot het gebruik, de bezetting of de rechten van de erfpachter op het onroerend goed.
De erfpachter treedt in de rechten van de gemeente voor mogelijke vorderingen tegen architecten, studiebureaus en aannemers.
Artikel 25. Registratie
De registratie van de onderhavige overeenkomst en de betaling van de registratierechten (en eventuele boeten) vallen ten laste van de erfpachter.
Artikel 26. Notariskeuze – verlijden akte
De partijen verklaren te weten dat deze onderhandse erfpachtovereenkomst, teneinde tegenwerpelijk te zijn aan derden te goeder trouw met een concurrerend recht, notarieel moet worden verleden (met het oog op de overschrijving op het hypotheekkantoor) en dat zij ieder het recht hebben om een notaris naar hun eigen keuze aan te duiden zonder dat dit een verhoging van de kosten impliceert.
Voor het verlijden van de notariële akte stellen zij aan:
- *** te Koksijde voor de gemeente
- Notaris te
......................................................... voor de erfpachter.
De overeenkomst moet notarieel worden verleden uiterlijk binnen de vier maanden na de ondertekening van de onderhavige overeenkomst of, wanneer zij afhankelijk werd gemaakt van opschortende voorwaarden, uiterlijk binnen de vier maanden na het verwezenlijken ervan.
De kosten van de authentieke akte, met inbegrip van de erelonen, de registratierechten en hun eventuele boeten, worden gedragen door de erfpachter.
Artikel 27: nietigheid en ongeldigheid van clausules
De nietigheid of de ongeldigheid van één of meerdere bepalingen van de overeenkomst heeft niet de nietigheid of de ongeldigheid van de volledige overeenkomst tot gevolg.
Als een clausule als ongeldig of onwettig zou moeten worden beschouwd, zullen de partijen zich, op een redelijke wijze en te goeder trouw, inspannen om de betrokken clausule te vervangen door een wettige of geldige clausule waarvan de impact de vervangen clausule zo dicht mogelijk zal benaderen. Dit zal eveneens het geval zijn wanneer, gelet op de lange looptijd van de overeenkomst, door wijzigende regelgeving de uitvoering van bepaalde clausules niet langer mogelijk zou zijn.
Opgemaakt in drie exemplaren te (plaats)
op ......................................................................... (datum), waarvan elk der partijen
verklaart haar exemplaar te hebben ontvangen.
De gemeente Koksijde De erfpachter
(handtekening) (handtekening)