Contract
voerbaar bij voorraad te verklaren. In art. 7:295 BW staat echter dat de huurovereenkomst na opzegging van rechtswege van kracht blijft, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een beëindigingsvordering. De rechter kan zijn vonnis slechts uitvoerbaar bij voorraad verkla- ren indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt. De blijkens het voornoemde artikel aan te leggen maatstaf is dus dat de vaststelling van het einde van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ont- ruiming alleen uitvoerbaar bij voorraad kun- nen worden verklaard als het verweer van de huurder de rechter kennelijk ongegrond voor- komt. Dat is een strenge maatstaf, zij het min- der streng dan de maatstaf voor misbruik van recht. De kantonrechter acht het verweer van Xxxxxxx weliswaar niet gegrond maar niet ken- nelijk ongegrond, in de zin van op voorhand als klaarblijkelijk kansloos. Het vonnis zal daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden ver- klaard.
Proceskosten
4.15. Aangezien partijen over en weer in het gelijk en in het ongelijk zijn gesteld, zal de kan- tonrechter de proceskosten compenseren als hierna te melden.
4.16. Wat partijen nog meer of anders heb- ben aangevoerd, behoeft, gelet op het voor- gaande, geen afzonderlijke bespreking.
5 De beslissing
De kantonrechter
5.1. stelt het tijdstip waarop de (hoofd) huurovereenkomst tussen eiser en Grolsch met betrekking tot de bedrijfsruimte met terras aan de Oudestraat 218-220 te Kampen zal eindigen, vast op 1 januari 2018;
5.2. veroordeelt Xxxxxxx om het gehuurde uiterlijk 1 januari 2018 met al degenen die en al hetgeen zich daarin bevinden respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van eiser te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;
5.3. compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij belast blijft met de aan haar zijde gevallen kosten;
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
RVR 2017/12
RECHTBANK ROTTERDAM
30 september 2016, nr. C/10/509032 / KG XX 00-000
(Xx. Xx. Veling)
Art. 3:69 BW; art.160 lid 1 onderdeel Gemeen- tewet
AR 2016/3079 AR 2016/3080
ECLI:NL:RBROT:2016:8153
Koopovereenkomst. Schijn van volmachtver- lening. Bekrachtiging.
Is bij de totstandkoming van een koop- overeenkomst de schijn van vertegenwoor- digingsbevoegdheid gewekt en is dit toere- kenbaar aan de gemeente? Heeft de wethouder de rechtshandeling bekrachtigd?
Sinds 2013 hebben de gemeente Rotterdam en een projectontwikkelaar onderhandeld over de huur van een pand aan de Binnenweg. Op 15 fe- bruari 2016 liet de gemeente echter plotseling weten dat zij het pand toch niet wilde verhuren, maar verkopen. Daarop is tussen de projectont- wikkelaar en de verantwoordelijk wethouder rechtstreeks e-mailcontact geweest, waarbij de wethouder heeft toegezegd de ontstane situatie te gaan uitzoeken. De wethouder schuift daarop een ambtenaar naar voren die in overleg met de projectontwikkelaar alsnog overeenstemming bereikt over verkoop van het pand.
De met de ambtenaar bereikte overeenstem- ming wordt door de projectontwikkelaar per e-mail van 24 februari 2016 schriftelijk vastge- legd. De betrokken ambtenaar bevestigt daarop diezelfde dag dat hij de afspraken in de koop- overeenkomst zal laten verwerken. Op 2 maart 2016 stuurt de projectontwikkelaar een e-mail naar de wethouder en bedankt hem voor zijn in- spanningen. De wethouder reageert diezelfde dag en laat weten verheugd te zijn dat de situatie naar tevredenheid is opgelost. Ook zegt de wet- houder toe dat hij met veel plezier de openings- handeling komt verrichten. Vervolgens is de koopovereenkomst opgesteld. De projectontwik- kelaar heeft de uiteindelijk definitieve versie van de koopovereenkomst ondertekend. De gemeente ondertekent de koopovereenkomst echter niet. Eind mei 2016 laat de gemeente weten het pand toch niet te willen verkopen.
Vzr.: Tussen partijen staat vast dat de wethouder bevoegd was om de koopovereenkomst te slui- ten. De e-mail van de wethouder nadat overeen- stemming was bereikt, kan niet anders worden begrepen dan bekrachtiging van de (onbevoeg- de) handelingen van de ambtenaar. Bovendien is sprake van de schijn van vertegenwoordigings-
bevoegdheid die aan de gemeente kan worden toegerekend. De rechtbank acht daarbij door- slaggevend dat de wethouder zich actief met de zaak heeft bemoeid en een ambtenaar naar vo- ren heeft geschoven om de zaak op te lossen.
Ook was de wethouder op de hoogte van het verloop van de onderhandelingen en heeft hij niet aan de bel getrokken toen hem bleek dat overeenstemming was bereikt. Integendeel, de wethouder was verheugd en zegde toe de officiële openingshandeling te gaan verrichten. Het ver- weer van de gemeente dat de ambtenaar een voorbehoud voor goedkeuring zou hebben ge- maakt, is niet bewezen. In de definitieve koop- overeenkomst was ook geen voorbehoud opge- nomen. De gemeente wordt in kort geding veroordeeld tot levering van het pand conform de koopovereenkomst.
Zie ook:
• HR 3 februari 2012 ECLI:NL:HR:BU4909 (Fujitsu/Exel);
• HR 25 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL5420
(Vitesse);
• HR 19 februari 2010, ECLI:NL:HR:BK7671 (ING/Bera);
• HR 26 september 2003, NJ 2004, 460 (Ho- vax/Regiopolitie);
• HR 12 januari 2001, ECLI:NL:HR: 2001:AA9429 (Xxxxxxxx/Wijnveen);
• HR 27 november 1992, NJ 1993, 287 (Felix/ Aruba).
Zie anders:
• Rb Arnhem (vzr.) 12 juli 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BX4341: aanwezigheid wethouder bij gesprekken was in dit geval onvoldoende om in kort geding tot de schijn van volmachtverlening te concluderen.
Wenk:
Deze uitspraak bevestigt opnieuw dat de actieve bemoeienis van een wethouder met een dossier dat op ambtelijk niveau wordt voorbereid, kan leiden tot (directe) gebon- denheid van de gemeente aan privaatrech- telijke afspraken die door onbevoegde amb- tenaren worden gemaakt. In dit geval oordeelt de rechtbank – primair – dat de wethouder de koopovereenkomst achteraf heeft bekrachtigd ex art. 3:69 BW. Nadat de wethouder door de projectontwikkelaar op de hoogte was gesteld van de bereikte over- eenstemming, meldde de wethouder im- mers dat hij verheugd was dat de zaak was opgelost en dat hij graag de officiële ope- ningshandeling zou komen verrichten. Deze mededeling kan volgens de rechtbank rede- lijkerwijs niet anders worden begrepen als een instemming met de transactie.
Hierbij verdient opmerking dat tussen
partijen – kennelijk – niet ter discussie
stond dat de wethouder xxxxxxx was deze koopovereenkomst voor € 1,5 miljoen met de projectontwikkelaar te sluiten. Dit is op- merkelijk nu als uitgangspunt geldt dat al- leen het college bevoegd is tot privaatrech- telijke rechtshandelingen namens de gemeente (art. 160 lid 1 onderdeel Gemeen- tewet). Een enkele wethouder zou dus in beginsel niet kunnen bekrachtigen. Subsidi- air oordeelt de rechtbank dat door het han- delen van de wethouder de schijn van ver- tegenwoordigingsbevoegdheid is gewekt. Op grond van art. 3:61 lid 2 BW is een be- roep door een onbevoegd vertegenwoordig- de op het ontbreken van een volmacht niet mogelijk, indien de derde op grond van een verklaring of gedraging van de onbevoegd vertegenwoordigde heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelij- kerwijs mocht aannemen dat een toerei- kende volmacht was verleend.
Het is al jaren vaste rechtspraak (zie de
genoemde rechtspraak onder zie ook) dat het zogenaamde ‘toedoenbeginsel’ ruim moet worden opgevat. Onder een ‘gedra- ging of verklaring' van de onbevoegd verte- genwoordigde kan mede worden begrepen de gevallen waarin:
— De vertegenwoordigde heeft gezwe- gen onder omstandigheden waarin spreken een plicht was; en
— Het gewekte vertrouwen voortvloeit uit de functie waarin de pseudo-gevolmach- tigde was aangesteld; en
— De gerezen onduidelijkheid over de reikwijdte van de volmacht voor risico van de vertegenwoordigde wordt gebracht.
Een daadwerkelijk toedoen van de onbe- voegd vertegenwoordigde is dus niet steeds vereist. Ook uit een niet-doen of uit andere feiten en omstandigheden die voor risico van de onbevoegd vertegenwoordigde ko- men, kan naar verkeersopvattingen de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid wor- den afgeleid. Voorts doet het niet ter zake of een gedeelte van de omstandigheden waar- op de gewekte schijn van bevoegdheid be- rust (bijvoorbeeld het na ontvangst van de opdrachtbevestiging niet onmiddellijk rea- geren), zich heeft voorgedaan na de tot- standkoming van de overeenkomst. Wel heeft de Hoge Raad in het Vitesse-arrest ge- oordeeld dat in een democratische rechts- staat aan de bevoegdheidsverdeling binnen een provincie en gemeente in beginsel groot gewicht toekomt. Daarom kan slechts in bij-
zondere omstandigheden plaats zijn voor
het oordeel dat sprake is van voor risico van de gemeente komende schijn van vertegen- woordigingsbevoegdheid.
Hoewel de rechtbank niet expliciet aan deze maatstaf refereert, concludeert zij dat
in casu sprake is van dergelijke bijzondere omstandigheden. Met name de actieve be- moeienis van de wethouder voor en na het sluiten van de koopovereenkomst en het feit dat nimmer een voorbehoud van goedkeu- ring door het college is gemaakt, zijn daarbij in dit geval doorslaggevend.
2D Vastgoed Binnenweg B.V., te Rotterdam, ei- seres, adv. mr. X. xx Xxxx,
tegen
Gemeente Rotterdam, te Rotterdam, gedaagde, adv. xx. X. xx Xxxxx.
Voorzieningenrechter:
1 De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
— de dagvaarding;
— de overgelegde producties;
— de mondelinge behandeling;
— de pleitnota van 2D Vastgoed Binnenweg;
— de pleitnota van de gemeente Rotterdam.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1. De gemeente Rotterdam is eigenaar van een onroerende zaak, gelegen op het (adres) (hierna ook te noemen: het pand).
2.2. 2D Vastgoed Binnenweg is een doch- teronderneming van 2D Vastgoed B.V. (hierna te noemen: 2D Vastgoed). 2D Vastgoed is een projectontwikkelaar. A is een bestuurder van 2D Vastgoed en indirect bestuurder van 2D Vastgoed Binnenweg.
2.3. 2D Vastgoed heeft met de gemeente Rotterdam sinds (omstreeks) december 2013 onderhandeld over huur en/of koop van het pand door de speciaal hiervoor op te richten onderneming 2D Vastgoed Binnenweg. Deze onderhandelingen vonden plaats in het kader van een door de gemeente Rotterdam uitge- schreven tender, waarbij naast 2D Vastgoed nog één andere gegadigde was. Deze andere gegadigde is afgevallen.
2.4. De gemeente Rotterdam heeft het ma- kelaarskantoor X opdracht gegeven te bemid- delen bij de verhuur en/of verkoop van het pand.
2.5. Makelaarskantoor X heeft de tekst van een huurovereenkomst opgesteld en deze tekst doen toekomen aan 2D Vastgoed. 2D Vastgoed heeft (de uiteindelijke versie van) de huurover- eenkomst ondertekend en opgestuurd naar de gemeente Rotterdam. In de tekst van deze overeenkomst staat onder meer dat onderteke- ning van de overeenkomst had te gelden als een aanbod, welk aanbod nog door de gemeen- te Rotterdam moet worden aanvaard.
2.6. De gemeente Rotterdam heeft op 15 fe- bruari 2016 aan 2D Vastgoed medegedeeld dat zij het pand toch niet (eerst) wilde verhuren
(waarna op een later moment verkoop zou plaatsvinden), maar (direct) verkopen.
2.7. 2D Vastgoed heeft de verantwoordelijk wethouder (B) per e-mailbericht van 17 febru- ari 2016 verzocht, samengevat, om te bevorde- ren dat ‘de situatie’ wordt besproken ‘hoe we dit dossier tot een correct en bevredigend ein- de kunnen brengen’. De wethouder heeft gere- ageerd met het bericht dat hij ‘e.e.a.’ gaat uit- zoeken en dat 2D Vastgoed van hem zal horen. Vervolgens heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de ambtenaar C (hierna: C) van de ge- meente Rotterdam en 2D Vastgoed.
2.8. 2D Vastgoed heeft bij e-mailbericht van 24 februari 2016 het volgende medege- deeld aan C:
“Beste C,
Je kunt je wel voorstellen dat ik erg blij ben met ons laatste telefoongesprek.
Ik wil je bij deze ook via de mail bevestigen welke afspraken we hebben gemaakt:
— er is geen sprake meer van de huur/koop constructie. De kunstuitleen heeft de huur op- gezegd.
— wij kopen de nieuwe binnenweg 75/77 en de aangrensde panden in gouvernestraat voor de overeengekomen prijs
— de transactie zal plaatsvinden voor 1 april as
— meenemen het gebouw langjarig in ei- gendom en verkopen zeker niet binnen een termijn van 5 jaar.
— in de plint wordt geen grootschalige su- permarkt, zoals een Lidl, een jumbo oid, gerea- liseerd. Eea is in de brief die we je laatst stuur- den, bevestigd. We zouden graag met jullie in overleg treden over een passend alternatief, waaronder een versmarkt zoals bijv de Marqt. Ik zou je willen vragen om het contract op naam te zetten van de BV waarin al ons Rotter- dams vastgoed is ondergebracht, Roffa vast- goed BV. Ik zal je maandag alle nadere gege- vens toemailen.
Onze handen jeuken om daadwerkelijk te star- ten. Nogmaals dank en tot volgende week.”
2.9. C heeft hierop bij e-mailbericht van 24 februari 2016 geantwoord:
“Hi A,
Dank voor je email. Ik zal onderstaand in een overeenkomst laten verwerken. De kunstuitleen heeft inderdaad opgezegd, wij houden hun wel aan de verplichting zoals op genomen in hun huurovereenkomst.
Ergo de huur zullen zij moeten voldoen tot aan einde overeenkomst. Ik neem aan dat dit voor jullie geen probleem is aangezien je dan nog enige cashflow genereert.
Ik spreek je maandag en nog een fijne va- kantie.”
2.10. A heeft wethouder B per e-mailbericht van 2 maart 2016 bedankt voor zijn inspannin-
gen. Wethouder B heeft bij e-mailbericht van 2 maart 2016 geantwoord:
“Beste A,
Ik had al van D (een collega van C; voorzie- ningenrechter) bericht gekregen dat e.e.a. nu naar tevredenheid is opgelost, heel mooi! En uiteraard graag gedaan. Dank voor je mail en ik zal uiteraard met plezier de officiële handeling verrichten.
Hartelijke groet,”
2.11. Makelaarskantoor X heeft de tekst van een koopovereenkomst opgesteld. 2D Vastgoed heeft (de uiteindelijke versie) van de koopover- eenkomst ondertekend en aan de gemeente Rotterdam doen toekomen. Volgens de tekst van de overeenkomst bedraagt de koopsom
€ 1.470.000 en zou levering van het pand plaatsvinden uiterlijk op 15 juni 2016. De tekst van deze overeenkomst bevat niet de bepaling dat ondertekening van de overeenkomst door 2D Vastgoed had te gelden als een aanbod, welk aanbod nog door de gemeente Rotterdam moest worden aanvaard.
2.12. 2D Vastgoed heeft wethouder B bij e-mailbericht van 3 mei 2016 medegedeeld dat het contract bij de gemeente Rotterdam lag om getekend te worden.
2.13. Makelaarskantoor X heeft op enig mo- ment aan 2D Vastgoed medegedeeld dat de ge- meente Rotterdam de overeenkomst voorals- nog niet zou ondertekenen.
2.14. De raadsman van 2D Vastgoed heeft bij brief van 8 juni 2016 aan de gemeente Rotter- dam medegedeeld onverkorte nakoming van de overeenkomst te verlangen met levering van het pand uiterlijk 15 juni 2016.
2.15. Tussen 2D Vastgoed en de gemeente Rotterdam heeft een onderhoud plaatsgevon- den op 21 juni 2016. In dat gesprek heeft de ge- meente Rotterdam de voorkeur uitgesproken om het pand eerst te verhuren aan 2D Vast- goed (Binnenweg) en pas daarna aan haar te verkopen.
2.16. 2D Vastgoed heeft bij brief van 24 juni 2016 aan de gemeente Rotterdam medege- deeld bereid te zijn om onder een aantal in deze brief geformuleerde voorwaarden mee te werken aan de door de gemeente Rotterdam verlangde huur/koopvariant, met aanzegging dat dit aanbod geldig is tot uiterlijk 31 juli 2016, bij niet-aanvaarding waarvan 2D Vast- goed alsnog nakoming van de koopovereen- komst zal verlangen.
2.17. De gemeente Rotterdam heeft 2D Vast- goed bij brief van 11 juli 2016 medegedeeld dat in haar optiek geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. In deze brief staat onder meer:
“De tussen de partijen gevoerde correspon- dentie ten aanzien van dit onderwerp is een ambtelijk onderhandelingstraject. Op grond van het vigerende mandaat en volmachtbe-
sluit is de besluitvorming ten aanzien van het verkopen van vastgoed een mandaat van het college van B&W en de directie van de afdeling Stadsontwikkeling. De ambtelijk onderhandelaars hebben geen bevoegdheid tot het aangaan van dergelijke overeen- komst. Al zou u menen enige vertrouwen te kunnen ontlenen uit deze correspondentie, is het evident dat de ambtelijk betrokkene geen mandaat cq volmacht bezat waaruit u kan afleiden dat zij namens de gemeente Rotterdam bindende afspraken zou kunnen maken. Vanwege de goede en intensieve re- latie die de gemeente Rotterdam heeft met 2D Vastgoed BV heeft de gemeente het ini- tiatief genomen om gezamenlijk tot een vergelijk te komen op de inhoud van het on- derwerp. Zodoende heeft op 15 juni en 21 juni 2016 tussen beide partijen nader over- leg plaatsgevonden. De gemeente Rotter- dam heeft hierbij nader toegelicht onder welke condities een overeenstemming tus- sen partijen wel aanvaardbaar zou kunnen zijn. Namelijk een verhuurtermijn van vijf jaren op basis van de condities en voor- waarden zoals opgenomen in de eerder toe- gezonden voorbeeld van een huurovereen- komst, met een optie tot koop na drie jaar. U bent verzocht binnen deze minimale voor- waarden een laatste voorstel op te stellen. Op 24 juni 2016 hebben wij van een schrif- telijk voorstel, met het kenmerk B 2013.33-
4 pvd, ontvangen. De voorwaarden die u stelt ten aanzien van de huurovereenkomst en koopovereenkomst komen niet overeen met de voorwaarden zoals hierboven ge- steld en kan derhalve niet de besluitvor- ming van de gemeente worden gestart. Daarbij stelt u tevens aanvullende eisen ten aanzien van het huren en kopen van de be- treffende objecten ten opzichte van het voorbeeld dat wij u hebben gestuurd. U zal begrijpen dat wij niet kunnen instemmen met het gedane voorstel en wijzen uw aan- bod dan ook af. Wij moeten dan ook consta- teren dat er geen overeenstemming tussen partijen is ontstaan. Het reeds gedane laat- ste voorstel van de gemeente Rotterdam komt dan ook per heden te vervallen.”
2.18. 2D Vastgoed Binnenweg heeft, na ver-
kregen verlof van de voorzieningenrechter, op 19 augustus 2016 conservatoir leveringsbeslag laten leggen op het pand.
3 Het geschil
3.1. 2D Vastgoed Binnenweg vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de ge- meente Rotterdam te veroordelen:
I om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan de overdracht en levering van het door de ge- meente Rotterdam aan 2D Vastgoed Binnen-
weg verkochte pand (adres), kadastraal bekend gemeente Delfshaven, sectie D nummer 4009 en gemeente Delfshaven, sectie D nummer 4004 conform de bepalingen van de koopover- eenkomst door middel van het ondertekenen van de notariële akte van levering, onder de bepaling dat de gemeente Rotterdam een dwangsom verbeurt van € 100.000 indien zij in gebreke blijft met de hiervoor omschreven me- dewerking aan het passeren van de leverings- akte, alsmede onder de bepaling dat indien ge- daagde in gebreke blijft haar medewerking te verlenen aan levering van voornoemd pand, zoals hiervoor omschreven, dit vonnis in de plaats treedt van de bij de akte van levering vereiste wilsverklaring en handtekening van de gemeente Rotterdam;
II om aan 2D Vastgoed Binnenweg, tegen be-
hoorlijk bewijs van kwijting, te betalen een boete van € 4.410 (3 pro mille over de koopsom van € 1.470.000) per dag, te rekenen vanaf 23 juni 2016 tot aan de dag van nakoming;
III tot betaling van de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde ter- mijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
2D Vastgoed Binnenweg stelt daartoe het vol- gende.
3.2. Met de gemeente Rotterdam is, na uit- gebreide onderhandelingen over huur of koop van het pand, uiteindelijk een perfecte koop- overeenkomst tot stand gekomen met betrek- king tot het pand. Ten onrechte weigert de ge- meente Rotterdam het pand te leveren aan 2D Vastgoed Binnenweg. Daarom dient de ge- meente Rotterdam hiertoe veroordeeld te wor- den. Tevens dient de gemeente Rotterdam de overeengekomen boete te betalen.
2D Vastgoed Binnenweg heeft een spoedei- send belang. 2D Vastgoed Binnenweg heeft drie jaar onderhandeld over de verwerving van het pand en de bedrijfsvoering van 2D Vast- goed Binnenweg vereist dat zij thans zaken kan gaan doen. 2D Vastgoed Binnenweg kan het zich niet permitteren om nog eens drie jaar te moeten onderhandelen. Potentiële huurders van 2D Vastgoed Binnenweg vragen aan 2D Vastgoed Binnenweg waarom het zolang duurt en er dreigt reputatieschade voor 2D Vastgoed Binnenweg als de transactie niet doorgaat. 2D Vastgoed Binnenweg heeft geld geleend voor de aanschaf van het pand en de daarvoor ver- schuldigde rente wordt al in rekening gebracht.
3.3. De gemeente Rotterdam voert verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4 De beoordeling
4.1. Het spoedeisend belang volgt uit de stellingen van 2D Vastgoed Binnenweg.
4.2. Naar het oordeel van de voorzienin- genrechter is de gemeente Rotterdam gehou- den tot levering van het pand. Daarbij is het volgende van belang.
4.3. Tussen partijen is wilsovereenstem- ming bereikt over koop van het pand door 2D Vastgoed Binnenweg. Dit blijkt genoegzaam uit (onder meer) het e-mailbericht van C van 24 februari 2016.
4.4. Voor zover C niet bevoegd was om de overeenkomst te sluiten namens de gemeente Rotterdam, kunnen de mededelingen van de wethouder – dat de wethouder verheugd is dat de zaak geregeld is en dat hij graag de officiële opening komt verrichten – redelijkerwijs niet anders worden begrepen als een instemming met de transactie, en daarmee ook als een be- krachtiging daarvan (ex art. 3:69 lid 1 BW). Tussen partijen is in confesso dat de onderha- vige wethouder bevoegd is om een koopover- eenkomst als hier in geding te sluiten.
4.5. Indien echter niet zou mogen worden aangenomen dat sprake is van een bekrachti- ging, dan kan dat de gemeente Rotterdam nog niet baten, op grond van het volgende.
4.6. Op grond van art. 3:61 lid 2 BW kan, in- dien een rechtshandeling in naam van een an- der is verricht, tegen de wederpartij, indien zij op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gege- ven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van deze veronder- stelling geen beroep worden gedaan. Uit juris- prudentie van Hoge Raad volgt dat voor toere- kening van schijn van volmachtverlening aan de vertegenwoordigde ook plaats kan zijn in- geval de wederpartij gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van de vertegenwoordigde komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van ver- tegenwoordigingsbevoegdheid kan worden af- geleid.
4.7. Met inachtneming van voormeld toet-
singskader mag de schijn van vertegenwoordi- gingsbevoegdheid (van de ambtenaren C en D) worden toegerekend aan de gemeente Rotter- dam. De voorzieningenrechter onderschrijft in dit verband de stelling van 2D Vastgoed Bin- nenweg dat de in haar pleitnota opgesomde feiten en omstandigheden deze conclusie rechtvaardigen. Deze feiten en omstandig- heden zijn, voor zover voor het oordeel van de voorzieningenrechter relevant:
— de wethouder heeft zich – kenbaar voor 2D Vastgoed Binnenweg – actief met de zaak be- moeid en twee ambtenaren naar voren gescho- ven om ‘de kink in de kabel op te lossen’,
— de wethouder wist toen al dat het de inten- tie was om een koopovereenkomst voor het desbetreffende pand te sluiten,
— de wethouder is door de ambtenaren op de hoogte gehouden van het verloop van de on- derhandelingen,
— de ambtenaren hebben nagelaten enig voorbehoud te maken over hun bevoegdheid (de voorzieningenrechter komt hier op terug),
— de wethouder heeft eveneens nagelaten een zodanig voorbehoud te maken,
— de wethouder heeft niet, toen de zaak be- klonken was tussen 2D Vastgoed Xxxxxxxxx xx xx xxxxxxxxxx xxx xx xxxxxxxx Xxxxxxxxx, meteen aan de bel getrokken met de medede- ling dat zijn ambtenaren niet bevoegd waren de transactie aan te gaan, hoewel hij over het bereikte akkoord expliciet door 2D Vastgoed Binnenweg is geïnformeerd; integendeel, de wethouder was verheugd met deze transactie en kwam graag de officiële opening verrichten,
— de tekst van de koopovereenkomst bevatte, anders dan de tekst van de huurovereenkomst, niet het voorbehoud dat eerst nog toestem- ming nodig was van de gemeente Rotterdam.
4.8. Ter zitting heeft de gemeente Rotter- dam betoogd dat haar ambtenaar C in de on- derhandelingen ‘steeds’ aan 2D Vastgoed Bin- nenweg heeft voorgehouden dat nog toestemming van de gemeente Rotterdam no- dig was voor de transactie. De voorzieningen- rechter heeft aan de gemeente Rotterdam ge- vraagd of dit standpunt geconcretiseerd kon worden. De gemeente Rotterdam heeft daarop erkend dat dit nergens in de stukken was vast- gelegd (behalve dan in de tekst van de eerder beoogde huurovereenkomst, die niet gesloten is) maar dat C dit voorbehoud wel steeds mon- deling heeft gemaakt jegens 2D Vastgoed Bin- nenweg. De voorzieningenrechter acht deze stellingname niet aannemelijk. De gemeente Rotterdam kon niet zeggen op welke data/ plaatsen dit voorbehoud dan mondeling is ge- maakt, ook niet bij monde van C, die ter zitting aanwezig was. Evenmin xxx xx xxxxxxxx Xxx- xxxxxx enige concretisering geven van de ge- stelde uitlatingen. Het bevreemdt bovendien dat de gemeente Rotterdam dit mondeling ge-
maakte xxxxxxxxxx niet noemt in haar brief
van 11 juli 2016. In deze brief staat slechts dat de betrokken ambtenaren niet bevoegd waren een koopovereenkomst te sluiten, maar niet dat deze ambtenaren hun bevoegdheden niet te buiten zijn gegaan omdat zij steeds monde- ling een voorbehoud hebben gemaakt. De stel- ligheid van het standpunt van de gemeente Rotterdam dat steeds een mondeling voorbe- houd is gemaakt, zou hebben gerechtvaardigd dat deze stellingname in de brief van 11 juli 2016 was opgenomen, maar dit is nu juist niet geschied.
Bovendien past het gestelde mondelinge voorbehoud niet in de feitelijke gang van za- ken. De wethouder heeft immers niet gerept over dit gemaakte voorbehoud maar, integen- deel, aangegeven verheugd te zijn met het sla- gen van de transactie. 2D Vastgoed Binnenweg betwistte ter zitting overigens ook met klem dat mondeling enig voorbehoud is gemaakt.
4.9. De gemeente Rotterdam heeft aange- voerd dat haar (pas) na het sluiten van de koopovereenkomst op 24 maart 2016 was ge- bleken, namelijk pas tegen de zomer van 2016, dat de huurder van het pand (Stichting Kunstuitleen Rotterdam) de huur had opge- zegd met ingang van 31 maart 2017. Volgens de gemeente Rotterdam impliceert deze opzeg- ging dat het pand € 125.000 meer waard is, na- melijk € 1.595.000. De gemeente gaat er van uit dat het door 2D Vastgoed Binnenweg te ge- nieten financiële voordeel indien de transactie doorgang zal vinden (het pand is € 125.000 meer waard dan de koopprijs omdat het nu in onverhuurde staat wordt opgeleverd) een vorm van verboden staatssteun zal opleveren.
4.10. Dit verweer faalt reeds omdat het feite-
lijk onjuist is. De gemeente Rotterdam was voor het sluiten van de koopovereenkomst al bekend met de huuropzegging. Dit blijkt – zon- neklaar – uit het e-mailbericht van C van 24 fe- bruari 2016. De gemeente Rotterdam heeft desgevraagd ter zitting gepersisteerd in haar mening dat haar eerst tegen de zomer 2016 be- kend is geworden van de huuropzegging, maar hoe dit standpunt zich dan verhoudt met haar e-mailbericht van 24 februari 2016 kon de ge- meente Rotterdam niet verklaren. Overigens nam de gemeente Rotterdam dit standpunt pas ter zitting in, zonder enige feitelijke onderbou- wing. Er kan niet zonder meer worden aange- nomen dat de door 2D Vastgoed Binnenweg verschuldigde koopsom geen reële prijs zou zijn. Overigens is het gestelde verschil in waar- de van € 125.000 ook niet opvallend te noemen in verhouding tot de koopsom.
4.11. Ook heeft de gemeente Rotterdam aan-
gevoerd dat voor de huur/ koop van het pand een tender is uitgeschreven waaraan naast 2D Vastgoed Binnenweg ook nog een andere gega- digde deelnam. De gemeente Rotterdam is be- vreesd dat deze gegadigde wordt benadeeld als het pand moet worden geleverd voor een koopsom die € 125.000 te laag is, hetgeen deze andere gegadigde niet wist, dan wel dat die an- dere gedaagde wordt benadeeld doordat het pand nu direct verkocht wordt terwijl de ten- der uitging van een huur-/koopconstructie. Ook de eerste hier bedoelde omstandigheid stuit af op de feitelijke onjuistheid ervan. De gemeente Rotterdam wist immers, zoals ge- zegd, al voor het sluiten van de koopovereen- komst van de huuropzegging. Als de gemeente Rotterdam dit niet heeft gecommuniceerd met
de andere gegadigde dan komt dat in de ver- houding tot 2D Vastgoed Binnenweg voor re- kening en risico van de gemeente Rotterdam. Dat laatste geldt ook voor de tweede hier be- doelde omstandigheid. De gemeente Rotter- dam heeft zelf op 15 februari 2016 vermeld niet langer in een huur-/koopconstructie geïn- teresseerd te zijn, hoewel 2D Vastgoed Binnen- weg de desbetreffende overeenkomst toen al had ondertekend. Bij die gelegenheid heeft de gemeente Rotterdam ook zelf te kennen gege- ven te willen werken aan directe verkoop. Nu nadien een dergelijke verkoop is gerealiseerd, moet het voor risico van de gemeente Rotter- dam blijven dat zij mogelijk de andere gega- digde niet (voldoende) bij dit proces heeft be- trokken.
4.12. De vordering zal mitsdien worden toe-
gewezen. Een dwangsom is niet nodig, nu be- slist zal worden dat het vonnis zo nodig in de plaats zal treden van de medewerking van de gemeente Rotterdam aan levering van het pand.
4.13. Over de gevorderde contractuele boete wordt als volgt geoordeeld. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoof- de van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar – kort gezegd – het risico van onmogelijkheid van te-
De explootkosten van het beslag komen niet voor vergoeding in aanmerking nu geen inzage is gegeven in de hoogte daarvan.
5 De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt de gemeente Rotterdam om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan de overdracht en levering van het door de ge- meente Rotterdam aan 2D Vastgoed Binnen- weg verkochte pand (adres), kadastraal bekend gemeente Delfshaven, sectie D nummer 4009 en gemeente Delfshaven, sectie D nummer 4004 conform de bepalingen van de koopover- eenkomst door middel van het ondertekenen van de notariële akte van levering,
5.2. bepaalt dat indien de gemeente Rotter- dam in gebreke blijft haar medewerking te ver- lenen aan levering van voornoemd pand, zoals hiervoor omschreven, dit vonnis in de plaats treedt van de bij de akte van levering vereiste wilsverklaring en handtekening van de ge- meente Rotterdam;
5.3. veroordeelt de gemeente Rotterdam in de proceskosten van 2D Vastgoed Binnenweg, tot op heden begroot op € 1.920,75, vermeer- derd met € 131 voor nasalaris zonder beteke- ning, en, in geval betekening van het vonnis plaatsvindt, met € 68 en de explootkosten van betekening van de uitspraak en voorts ver- meerderd met de wettelijke rente over de kos- ten en de nakosten vanaf 14 dagen na de da- tum van onderhavig vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
5.4. verklaart het vonnis tot zover uitvoer- baar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
rugbetaling, welk risico kan bijdragen tot wei-
gering van de voorziening.
4.14. De geldvordering zal worden afgewe- zen omdat het spoedeisend belang daarvan niet onderbouwd is.
4.15. De gemeente Rotterdam zal als de gro- tendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van 2D Vast- goed Binnenweg. Deze kosten worden begroot op € 1.920,95, zijnde:
— € 816 aan salaris advocaat voor de kort ge- dingprocedure (standaard tarief kort geding volgens de Liquidatietarieven),
— € 408 aan salaris advocaat voor het onder- liggende beslagverzoek,
— € 619 aan griffierecht voor de kort geding- procedure (waarop in mindering strekt de
€ 619 die verschuldigd is voor het onderliggen- de beslagverzoek),
— € 77,75 aan explootkosten dagvaarding, nog te vermeerderen met de gevorderde nakosten en wettelijke rente (zij het slechts tot aan de dag der algehele voldoening).
RVR 2017/13
RECHTBANK ROTTERDAM
11 november 2016, nr. 5280746 (Mr. X.X. xxx Xxxxxxxxx-de Bruin)
Art. 7:204 lid 2 BW ECLI:NL:RBROT:2016:8646
Huurovereenkomst kantoorruimte. Gebrek. Huurprijsvermindering.
Kwalificeert de verhuur van een ruimte aan een school in een als hoogwaardige kan- toorruimte aangeprezen kantoorgebouw als een gebrek?
Een advocatenkantoor huurt vanaf 2012 een kantoorruimte in het WTC in Rotterdam. Het kantoorgebouw wordt door verhuurder Bouwin- vest in advertenties aangeprezen als een ‘hoog- waardige kantoorruimte’ dat voldoet aan de