Artikel 2. 1. Huurkoop wordt aangegaan bij authentieke akte.
A. Artikel 2 wordt vervangen door twee nieuwe artikelen:
Artikel 2. 1. Huurkoop wordt aangegaan bij authentieke akte.
2. Indien terzake van de huurkoop geen authentieke akte is opgemaakt, kan de huurkoper schriftelijke vastlegging van de overeenkomst door de rechter vorderen. Bij deze vasüeg- ging worden nietige bedingen in overeenstemming gebracht met de wet. Op de schriftelijk vastgelegde overeenkomst past de rechter artikel 9 ambtshalve toe. Indien bij de overeenkomst niet is bepaald welk deel van de te betalen termijnen strekt tot aflossing van de huurkoopsom en welk deel strekt tot betaling van de verschuldigde rente, stelt de rechter deze verhouding naar billijkheid vast.
Artikel 3. 1. Indien terzake van de huurkoop geen authen- tieke akte is opgemaakt, noch ook een overeenkomstig artikel 2 gewezen toewijzend vonnis of arrest in kracht van gewijsde is gegaan, is de huurkoper bevoegd nietigverklaring van de overeenkomst te vorderen. De huurkoper is alsdan gehouden tot volledige terugbetaling van de door de huurkoper reeds voldane afbetalingstermijnen, zonder enige vergoeding voor het gebruik van het in huurkoop verkochte goed sedert het aangaan van de overeenkomst te kunnen vorderen. De huur- koper is voor de door hem gedane betalingen bevoorrecht op het in huurkoop gekochte goed.
2. Indien geen authentieke akte van de huurkoopovereen- komst is opgemaakt en de huurkoper evenmin een vordering tot vastlegging dan wel nietigverklaring van de overeenkomst heeft ingesteld, is de huurverkoper bevoegd ontbinding van de huurkoopovereenkomst te vorderen, zonder dat hem vergoe- ding toekomt voor de daaruit voortvloeiende schade, onver- minderd het bepaalde in de tweede en derde ziin van het voorgaande lid. De huurkoper blijft evenwel bevoegd alsnog vastlegging van de huurkoopovereenkomst overeenkomstig ar- tikel 2 te vorderen zolang het door de huurverkoper aanhangig gemaakte geding strekkend tot ontbondenverklaring van de huurkoopovereenkomst nog niet in staat van wijzen is.
3. Indien de huurkoper in de in het voorgaande lid ge- noemde omstandigheden alsnog een vordering tot vastlegging van de huurkoopovereenkomst heeft ingesteld, wordt op inci- dentele vordering van de huurkoper het door de huurverkoper aanhangig gemaakte geding tot ontbondenverklaring van de huurkoopovereenkomst geschorst totdat bij in kracht van ge- wijsde gegaan vonnis of arrest op de vordering tot vastlegging zal zijn beslist dan wel daarin ontslag of verval van instantie is verleend. Is de vordering tot vastlegging bij in kracht van ge- wijsde gegane beslissing toegewezen, dan wordt op de door de rechter te bepalen terechtzitting, op vordering van de meest gerede partij, in het geding tot ontbondenverklaring het ver- vallen van de instantie uitgesproken.
Is de huurkoper in zijn vordering tot vastlegging bij in kracht van gewijsde gegane beslissing niet-ontvankelijk ver- klaard dan wel heeft in dat geding ontslag of verval van in- atantie plaats gehad, dan wordt het geding tot ontbondenver- klaring op vordering van de huurverkoper op de door de rech-
ter te bepalen terechtzitting voortgezet. De kosten van het ge- ding tot ontbondenverklaring worden gecompenseerd.
4. Zodra de vordering tot vastlegging van de huurkoop- overeenkomst bij in kracht van gewijsde gegaan vonnis of arrest is toegewezen, dan wel de huurkoopovereenkomst als- nog bij authentieke akte is opgemaakt, is ook de huurverkoper gerechtigd nakoming van de overeenkomst te vorderen.
B. Artikel 3, eerste lid wordt vervangen door een nieuw artikel 4, luidende:
Artikel 4. 1. Zowel de huurkoper als de huurverkoper zijn bevoegd de in artikel 2, eerste lid bedoelde akte van huurkoop of, indien artikel 2, tweede lid, is toegepast, een door de grif-
10
en tweede lid wordt in plaats van: „eerste lid van artikel 3 genoemde overschrijving" gelezen: artikel 4, eerste en tweede lid genoemde overschrijving dan wel aantekening.
In het eerste lid wordt: „kennisgeving genoemd in het tweede lid van artikel 3" vervangen door: „kennisgeving ge- noemd in artikel 5, eerste Hd. De woorden: „negen maanden" worden vervangen door: zes maanden.
In het tweede lid wordt: „artikel 6" vervangen door: artikel 8.
E. Artikel 5 wordt genummerd: 7.
In het eerste en zesde hd van dit artikel worden de woor- den: „de overschrijving bedoeld in het eerste lid van artikel 3" vervangen door: de overschrijving dan wel de aantekening bedoefld in artikel 4.
fier afgegeven afschrift van het in kracht van gewijsde gegane vonnis of arrest houdende schriftelijke vastlegging van de huurkoopovereenkomst, te doen overschrijven in de openbare registers, bedoeld in artikel 671, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek.
Indien de huurkoopakte na deze overschrijving overeen- komstig artikel 2, tweede lid, door de rechter is aangevuld, is degene op wiens vordering de akte is aangevuld, bevoegd een door de griffier af te geven afschrift van de in kracht van gewijsde gegane beslissing eveneens te doen overschrij- ven.
2. Degene die overeenkomstig artikel 2, tweede lid of artikel 3, derde lid een vordering tot vastlegging van de huurkoop- overeenkomst heeft ingesteld, is bevoegd van het instellen van deze vordering een aantekening te doen stellen in de openbare registers. Wordt de vordering toegewezen, dan zijn zowel de huurkoper als de huurverkoper bevoegd een door de griffier afgegeven afschrift van het in kracht van gewijsde gegane vonnis of arrest houdende schriftelijke vastlegging van de huurkoopovereenkomst, te doen overschrijven in de in het eerste lid genoemde openbare registers. De overschrijving van dit afschrift heeft alsdan dezelfde gevolgen, als ware de over- schrijving verricht op het tijdstip waarop de in de eerste zin bedoelde aantekening werd gedaan.
C. Artikel 3 wordt vernummerd in artikel 5 en wordt als volgt gewijzigd:
Het tweede lid wordt genummerd: 1. en de woorden:
„Eigendomsoverdracht van het in huurkoop verkochte goed, voorzover deze niet voortvloeit uit een reeds eerder overge- schreven akte van huurkoop, of bezwaring daarvan na het tijdstip van overschrijving als bedoeld in het eerste lid, werkt niet ten nadele van de huurkoper" worden gelezen:
„1. Eigendomsoverdracht van het in huurkoop verkochte goed, voor zover deze niet voortvloeit uit een reeds eerder overgeschreven akte van huurkoop, of bezwaring daarvan na het tijdstip van overschrijving als bedoeld in artikel 4, eerste lid of na de in artikel 4, tweede lid bedoelde aantekening dan wel overschrijving, werkt niet ten nadele van de huurkoper."
De in het slot van de eerste zin en de aanhef van de tweede zin van het thans eerste lid voorkomende woorden: „in het eerste lid genoemde overschrijving" worden gelezen als: de in artikel 4 genoemde overschrijving dan wel aantekening.
Het derde lid wordt genummerd: 2. De in de tweede zin voorkomende woorden: „overeenkomstig het eerste lid" wor- den gelezen als: de in artikel 4 genoemde overschrijving dan wel aantekening. De in de derde zin voorkomende woorden:
„het vijfde lid van artikel 2" worden gelezen als: artikel 2, tweede lid.
Het vierde lid wordt genummerd: 3. De daarin voorko- mende woorden: „na de in het eerste lid genoemde over- schrijving" worden gelezen als: na de in artikel 4 genoemde overschrijving dan wel aantekening.
Het vijfde lid wordt genummerd: 4.
D. Artikel 4 wordt genummerd 6.
In het eerste lid van dit artikel wordt in plaats van: „tweede lid van artikel 3" gelezen: artikel 5, eerste lid. In het eerste
In de eerste zin van het vijfde lid van dit artikel wordt:
„tweede lid van artikel 3" vervangen door: artikel 5, eerste lid. In de derde zin wordt: „artikel 1438, 2° B.W." vervangen door: artikel 1438, 2° van het Burgerlijk Wetboek.
F. Artikel 6 wordt genummerd 8.
In het eerste lid van dit artikel wordt: „De overschrijving als bedoeld in het eerste lid van artikel 3" vervangen door: De overschrijving dan wel de aantekening als bedoeld in arti- kel4.
G. Artikel 7 wordt genummerd 9.
In het tweede lid van dit artikel wordt: „artikel 3" ver- vangen door: artikel 4.
H. Artikel 8 wordt genummerd 10.
1. Na artikel 10 wordt een nieuw artikel 11 ingevoegd, luidende als volgt:
Artikel 11. 1. Alle bedingen in overeenkomst van huur- koop, ingevolge welke de overeenkomst van rechtswege is ont- bonden ingeval de huurkoper nalatig blijft met de voldoening van zijn verplichtingen, zijn nietig.
2. Ontbinding van de huurkoop kan wegens niet tijdige na- koming door de huurkoper van zijn verplichtingen niet worden gevorderd, tenzij de huurkoper, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig blijft om zijn verplichtingen na te komen.
3. Wordt de huurkoop ontbonden, dan heeft de huurkoper recht op terugbetaling van de door hem in mindering op de koopsom betaalde aflossingen, onverminderd zijn gehouden- heid tot vergoeding van de door de huurverkoper geleden schade.
J. Artikel 9 wordt genummerd 12.
In het eerste lid van dit artikel wordt: „artikel 5" vervangen door: artikel 7.
K. Na artikel 12 wordt een nieuw artikel 13 ingevoegd, lui- dende als volgt:
Artikel 13. 1. Bij onteigening van gebouwd onroerend goed, voor zover bestemd of gebruikt tot bewoning, dat in huurkoop is verkocht, worden zowel de eigenaar als de huurkoper wiens recht vóór de terinzagelegging bedoeld in artikel 12 van de onteigeningswet in de openbare registers is ingeschreven, in het geding geroepen en wordt de aan elk hunner verschuldigde schadeloosstelling afzonderlijk begroot.
2. Uit het bedrag van de werkelijke waarde van het onroe- rend goed wordt aan de huurverkoper een schadeloosstelling toegekend wegens de aanspraken uit de huurkoopovereenkomst, welke hij verliest; hetgeen vervolgens overblijft, komt aan de huurkoper toe.
3. Indien er ten nadele van de huurkoper een wanverhou- ding blijkt te bestaan tussen de bij de huurkoopovereenkomst bedongen wederzijdse rechten en verplichtingen, past de rechter ambtshalve artikel 9 toe, alvorens hij overeenkomstig het eerste en tweede lid van dit artikel de aan de eigenaar en de huur- koper toekomende schadeloosstelling vaststelt.
11
L. Na artikel 13 wordt een nieuw artikel 14 ingevoegd lui-
In dat geval wordt op incidentele vordering van de huurkoper
dende als volgt:
Artikel 14. Artikel 39, 4° van de Wet op de rechterlijke organisatie en het beleid der justitie, alsmede de artikelen 125g- 125i van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zijn niet van toepassing op vorderingen voortvloeiend uit deze wet.
M. Artikel 10 wordt genummerd 15.
N. Artikel 11 wordt genummerd 16 en wordt als volgt ge- wijzigd:
1. Voorzover in dit artikel niet anders is bepaald, is deze wet mede van toepassing op overeenkomsten van huurkoop van onroerend goed, welke vóór het in werking treden van deze wet zijn gesloten, indien deze voldoen aan de voorwaarden genoemd in artikel 1 en tevens bij akte zijn aangegaan, of wel na de inwerkingtreding van deze wet alsnog bij akte dan wel over- eenkomstig het vierde lid van dit artikel zijn vastgelegd.
2. Voor zover deze overeenkomst niet in dubbel is opge- maakt of indien wel een dubbel is opgemaakt, maar de huur- verkoper de huurkoper niet een ondertekend afschrift dan wel dubbel heeft verstrekt, is hij verplicht de huurkoper dit afschrift of dubbel onverwijld te verstrekken.
3. Verder afschrift kan de huurkoper te allen tijde tegen betaling van de kosten vorderen.
4. Voor zover deze overeenkomst noch bij authentieke noch bij onderhandse akte is aangegaan, kan de meest gerede partij schriftelijke vastlegging van de overeenkomst door de rechter vorderen. Het bepaalde in de tweede, derde en vierde zin van artikel 2, tweede lid is van overeenkomstige toepassing.
5. Artikel 3 is niet van toepassing.
Toelichting
Zoals in de memorie van antwoord reeds is aangegeven wordt, naar aanleiding van desbetreffende vragen van de Com- missie voor Justitie, bij nota van wijzigingen invoeging van enige nieuwe artikelen en in verband daarmede wijziging van een aantal artikelen van het ontwerp voorgesteld.
Deze invoeging heeft in hoofdzaak betrekking op de voor- gestelde invoering van het voorschrift dat overeenkomsten van huurkoop van onroerend goed, welke na het in werking treden van deze wet zullen worden gesloten, op straffe van nietigver- klaring op vordering van de huurkoper, bij authentieke akte moeten worden aangegaan, terwijl tevens een regeling wordt voorgesteld betreffende onteigening van in huurkoop gekocht onroerend goed.
In de memorie van antwoord zijn de voorstellen tot wijziging
c.q. aanvulling reeds toegelicht. Slechts op een enkel punt nl. artikel 3, komt nadere toelichting gewenst voor. In het derde lid van dit artikel is een regeling ontworpen voor het geval dat eerst de huurverkoper overeenkomstig het tweede lid van dit artikel een vordering tot ontbondenverklaring van de huurkoop- overeenkomst heeft ingesteld, terwijl daarna nog een vordering tot vastlegging door de huurkoper wordt ingesteld.
de eerst aangevangen procedure geschorst totdat in de proce- dure tot vastlegging bij in kracht van gewijsde gegane beslissing einduitspraak is gedaan dan wel ontslag of verval van instantie heeft plaats gehad. Is op de vordering tot vastlegging toewijzend beslist, dan is er in deze ten behoeve van de huurkoper ont- worpen regeling geen plaats meer voor een door de huurver- koper ingestelde vordering tot ontbondenverklaring.
Het is voorts niet waarschijnlijk dat in die situatie de vor- dering tot vastlegging van de huurkoopovereenkomst nog aan de huurkoper zal worden ontzegd, immers ook de huurverkoper is er blijkens zijn vordering tot ontbondenverklaring van uit- gegaan dat tussen partijen een - zij het niet bij notariële akte aangegane - huurkoopovereenkomst is gesloten, zodat het be- staan van een huurkoopovereenkomst niet meer door de huur- koper hoeft te worden bewezen.
Indien echter de huurkoper in zijn vordering tot vastlegging niet-ontvankelijk is verklaard dan wel in dat geding ontslag of verval van instantie is verleend, heeft de huurverkoper wèl belang bij voortzetting van het geding tot ontbondenverklaring. Uit het vorenstaande volgt dat de artikelen 279 tot en met 283 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering niet van toepassing zijn omdat het in die artikelen geregelde verval van instantie een andere oorzaak - de procedure is binnen drie jaar tijds niet voortgezet - heeft. De in de nota van wijzigingen voor- gestelde regeling van vervallen van instantie daarentegen wordt
veroorzaakt door het feit dat aan de - geschorste — procedure tot ontbondenverklaring de materiële rechtsgrond is ontvallen, doordat in een andere later ingestelde procedure, tussen de- zelfde partijen aanhangig, een aan het petitum van de eerder ingestelde vordering tegenstrijdige eindbeslissing is gewezen. Evenzo kon wat de schorsing en eventuele hervatting van het geding tot vastlegging betreft, geen aansluiting worden gezocht bij de artikelen 254, 1° en met 3° e.v. van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De oorzaak van schorsing in het ontwerp is immers niet gelegen in een verandering in de per- soonlijke staat of betrekking of in het overlijden van een der partijen, zodat betekening van de oorzaak van schorsing door belanghebbenden aan de wederpartij, zoals in die artikelen voorgeschreven, hier niet op zijn plaats is.
De in artikel 3 gegeven regeling en met name het derde lid dat een procesrechtelijke regeling geeft voor het geval eerst de huurverkoper en daarna de huurkoper gebruik maken van de hun in het tweede lid verleende bevoegdheden, is enigszins ge- compliceerd.
Daarbij dient echter te worden bedacht dat deze regeling hoofdzakelijk om redenen van preventieve aard wordt voorge- steld en in de praktijk vermoedelijk niet behoeft te worden toegepast omdat deze bepalingen er toe zullen leiden dat in de meeste gevallen huurkoop slechts bij notariële akte wordt aan- gegaan.
De Minister van Justitie,
VAN AGT.