Koopovereenkomst Woningbouwplan @ te @
Koopovereenkomst Woningbouwplan @ te @
Onverbindend concept d.d. @
De onderhandelingen over deze Koopovereenkomst geschieden van de zijde van de Gemeente onder het voorbehoud dat het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente @ (het College) tot het aangaan van deze Koopovereenkomst besluit. De Koopovereenkomst zal pas namens de Gemeente @ worden ondertekend, indien door of in naam van het College is besloten de Koopovereenkomst met @ aan te gaan. Het college kan ook besluiten om deze Koopovereenkomst niet aan te gaan. In dat geval is de Gemeente @ geen schadevergoeding verschuldigd.
De ondergetekenden:
1. @, statutair gevestigd te @, ingeschreven in het handelsregister onder dossiernummer @, Adres: @, rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar alleen/zelfstandig bevoegd bestuurder mevrouw @, geboren te @ op @, hierna te noemen “@” en/of “de Koper”;
en
2. De publiekrechtelijke rechtspersoon de Gemeente @, ingeschreven in het handelsregister onder nummer @, statutaire zetel @, gevestigd aan de @ (@), hierbij, ingevolge artikel 171 van de Gemeentewet, rechtsgeldig vertegenwoordigd door mevrouw @ (wethhouder) krachtens volmacht van de heer @ (burgemeester) en handelend ter uitvoering van het door het college van burgemeester en
wethouders genomen besluit nummer noemen “de Gemeente” of "de Verkoper";
Sub 1 en 2 hierna gezamenlijk ook te noemen: “de Partijen”;
Nemen het volgende in aanmerking:
d.d.
2016, hierna te
a. De Gemeente is eigenaar van de percelen gelegen op de hoeklocatie @ en @ te @ met een gezamenlijke grootte van circa 4.000 m2 (hierna: de Locatie). De Locatie is nader aangeduid op de Situatietekening met het nummer @ d.d. @ (Bijlage A).
b. Op de Locatie was voorheen een basisschool, gymzaal en dienstverleningscentrum voor ouderen gevestigd. De school, gymzaal en het dienstencentrum hebben jarenlang leeg gestaan en werden vervolgens gekraakt. Ter voorkoming van vandalisme en/of verpaupering zijn de gebouwen in twee fasen (in december 2007 en in 2010) gesloopt tot op maaiveld niveau (de kelders/funderingen zijn niet geamoveerd). Na de sloop is het vrijgekomen terrein geëgaliseerd en ingezaaid met gras; bestaande bomen en beplanting zijn zoveel mogelijk behouden.
c. Onlangs heeft @ een plan ontwikkeld en voorgelegd aan de Gemeente. Het betreft de ontwikkeling en realisatie van 13 grondgebonden rijwoningen en een appartementengebouw met 14 woningen en bergingen en de inrichting van de buitenruimte met parkeerplaatsen, een toegangsweg en groen en een afscheidingswand (hierna: het Woningbouwplan). Een en ander zoals aangeduid op de Toekomstvisie @ gewijzigd op @ (Bijlage B).
d. De Toekomstvisie @ (hierna: het Schetsplan) is op @ aan het College van burgemeester en wethouders van de gemeente @ (hierna: het College) voorgelegd. Het College heeft bij besluit van @ besloten om in principe mee te werken aan het Woningbouwplan van @ en een bestemmingsplanherziening in procedure te brengen (Bijlage C). Het Woningbouwplan past goed binnen de (ruimtelijke) uitgangspunten van de Gemeente onder meer vastgesteld bij raadsbesluit van @ inzake “Tijdelijke en permanente uitbreiding Sociale woningmarkt” (Bijlage D), in de Woonvisie @ 2030 (hierna: de Woonvisie) vastgesteld bij raadsbesluit van @ (Bijlage E) en in de Nota Parkeernormering gemeente @ 2016 (hierna: de Parkeernota) vastgesteld bij raadsbesluit van @ (Bijlage F).
e. Het Woningbouwplan past niet binnen het vigerende bestemmingsplan “@”. In het vigerende bestemmingsplan heeft de Locatie de bestemming “Maatschappelijk” met de functie-aanduiding “onderwijs”. Om het Woningbouwplan te kunnen realiseren is een bestemmingswijziging noodzakelijk. Het College heeft besloten om daartoe een nieuw bestemmingsplan “@” (Bijlage G) in procedure te brengen.
f. @ heeft te kennen gegeven dat zij wenst over te gaan tot het voor eigen rekening en risico in ontwikkeling nemen en in bouwexploitatie brengen van de Locatie voor de realisatie van het Woningbouwplan. De Gemeente is bereid om de Locatie aan @ te verkopen en over te dragen.
g. De Gemeente zal de Locatie in de huidige (bebouwde) staat aan @ overdragen.
h. Na de eigendomsoverdracht (juridische levering bij notariële akte) van de Locatie zal de Gemeente in opdracht en voor rekening en risico van @ zorgdragen voor het bouwrijp maken en eventuele verontreinigingen saneren.
i. @ zal na de eigendomsoverdracht van de Locatie en nadat het bestemmingsplan @ in werking is getreden een ontvankelijke aanvraag voor een Omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) (de Omgevingsvergunning) indienen. Nadat de Omgevingsvergunning bruikbaar is geworden start @ met de bouwwerkzaamheden.
j. @ en de Gemeente hebben volledige overeenstemming bereikt over de (ver)koop van de Locatie en over de ontwikkeling en realisatie van het Woningbouwplan. Daarbij hebben Partijen overleg gevoerd over de onderwerpen die zij in deze Koopovereenkomst @ (hierna: de Koopovereenkomst) willen regelen. Partijen wensen de overeengekomen voorwaarden en afspraken en daarmee hun onderlinge rechtsverhouding in deze Koopovereenkomst vast te leggen.
Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:
Hoofdstuk 1 Koop/verkoop
Artikel 1.1 De (ver)koop
a. De Gemeente verkoopt aan @, die van de Gemeente koopt de Locatie gelegen op de hoeklocatie aan de @ en de @ te @, plaatselijk bekend als “@”. Het betreft een gedeelte van circa 4.000 m2 van de percelen met de restanten van de voorheen aanwezige opstallen kadastraal bekend Gemeente @, sectie @, zoals schetsmatig weergegeven op de Situatietekening (hierna: het Verkochte).
b. Voorafgaand aan de eigendomsoverdracht (de juridische levering bij notariële akte) zal het Verkochte van voormelde kadastrale percelen worden (af)gesplitst of zullen de voorlopige kadastrale grenzen aan de Dienst van het Kadaster en de Openbare registers (het Kadaster) worden aangegeven. De kosten hiervan zijn voor rekening van @. Het Verkochte zal een nieuw kadastraal nummer krijgen. De kadastrale oppervlakte van het Verkochte kan van de in het vorige lid genoemde oppervlakte afwijken.
c. Deze Koopovereenkomst is geen koop, zoals bedoeld in artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Het bepaalde in artikel 7:2 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing. @ heeft geen bedenktijd.
d. Partijen geven geen opdracht aan de notaris om de koop in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers.
e. De koopsom voor het Verkochte bedraagt € @ (zegge: @ euro) kosten koper (prijspeil 2016).
f. Deze koop geschiedt met toepassing van hoofdstuk 1 en 2 van de Algemene voorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken door de Gemeente @ 2009 (Bijlage H) (hierna: de Algemene Voorwaarden) en voorts onder de in deze Koopovereenkomst genoemde bijzondere voorwaarden. In geval van strijdigheid tussen het bepaalde in de Algemene Voorwaarden en het bepaalde in deze Koopovereenkomst, prevaleert het bepaalde in deze Koopovereenkomst. Het bepaalde in artikel 3.1 en in hoofdstuk 4 en 5 van de Algemene Voorwaarden is niet van toepassing omdat deze hoofdstukken uitsluitend van toepassing zijn op de verkoop van bouwgrond. Daar waar in de artikelen 3.2, 3.3 en 3.4 wordt gesproken over “Bouwgrond” wordt “het Verkochte” bedoeld.
Artikel 1.2 Notariële akte van levering
a. De voor de overdracht vereiste notariële akte van levering zal worden verleden bij het kantoor @ gevestigd aan de @ te @).
b. De notariële akte van levering wordt uiterlijk op @ gepasseerd nadat het gemeentelijk besluit tot verkoop is genomen (zie aanhef) doch in ieder geval vóórdat er activiteiten worden verricht die ertoe zouden kunnen leiden dat het Verkochte ten tijde van de (economische of juridische) levering wordt aangemerkt als een bouwterrein in de zin van artikel 11, lid 4 van de Wet op de Omzetbelasting 1968 (Wet OB). Levering vindt daarom plaats vóórdat:
▪ de aangekondigde wetswijziging van artikel 11 lid 4 van de Wet op de omzetbelasting 1968 in werking treedt (uiterlijk op 1 januari 2017);
▪ er bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden aan het Verkochte zoals het slopen van de restanten van de gebouwen en/of de sanering van de bodem;
▪ er voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan het Verkochte zoals het aanleggen van kabels en leidingen (nutsvoorzieningen);
▪ er voorzieningen worden of zijn getroffen in de nabije omgeving van het Verkochte zoals het aanleggen van wegen;
▪ er ten aanzien van het Verkochte een Omgevingsvergunning voor het Woningbouwplan dan wel een andere bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wabo is verleend.
c. Verder geldt te dezen onverkort het bepaalde in artikel 2.1 onder c. van de Algemene Voorwaarden waar geregeld is dat @ het Verkochte pas in gebruik mag nemen na het verlijden van de notariële akte. Aan een verzoek om vervroegde ingebruikneming van het Verkochte (conform het bepaalde in artikel 2.1 lid d van de Algemene Voorwaarden) wordt geen medewerking verleend.
Artikel 1.3 Fiscaliteit
a. Partijen zijn met elkaar overeengekomen dat het Verkochte niet vóór het moment van eigendomsoverdracht (de juridische levering bij notariële akte en feitelijke levering), met het oog op de toekomstige bebouwing, wordt bewerkt. Dit betekent dat er ten tijde van de eigendomsoverdracht geen sprake is van een bouwterrein als bedoeld in artikel 11, eerste lid, aanhef en onderdeel a, ten eerste, van de Wet OB. De hiervoor bedoelde bewerking zal plaatsvinden na de juridische levering bij notariële akte en feitelijke levering door de Gemeente in opdracht en voor rekening en risico van @. Het Verkochte wordt derhalve geleverd in de huidige staat.
b. De in artikel 1.1 genoemde koopsom wordt vermeerderd met overdrachtsbelasting naar een tarief van 6%. Deze overdrachtsbelasting komt voor rekening van @.
c. @ vrijwaart de Gemeente voor een mogelijk achteraf alsnog door de fiscus aan haar op te leggen fiscale aanslag uit hoofde van deze eigendomsoverdracht. Deze vrijwaring behelst het op eerste aanzeggen door de Gemeente, zonder tussenkomst van de rechter, voldoen van de geleden schade als gevolg van de fiscale aanslag. De Gemeente stelt @ in de gelegenheid om tijdig bezwaar c.q. beroep aan te tekenen tegen een mogelijke fiscale aanslag.
Artikel 1.4 Betaling
a. @ is verplicht de koopsom en alle andere kosten, rechten en belastingen met betrekking tot de onderhavige koop en overdracht te voldoen vóór de ondertekening van de notariële akte van levering door overmaking naar een kwaliteitsrekening, zoals bedoeld in artikel 25 van de Wet op het notarisambt, van het in artikel 1.2 lid a van deze Koopovereenkomst genoemde xxxxxxx, uiterlijk met valutering van de dag van ondertekening van de akte.
b. Indien de hiervoor bij lid a van dit artikel genoemde bedragen niet binnen de daar genoemde termijn op de kwaliteitsrekening zijn ontvangen, is @ zonder ingebrekestelling in verzuim overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:83 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en is @ over de periode vanaf de dag waarop het verzuim is ingetreden tot aan de dag van betaling de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd aan de Gemeente.
Artikel 1.5 Aanbetaling
a. @ zal binnen twee weken na het gemeentelijke besluit tot verkoop (zie de aanhef van deze Koopovereenkomst) een aanbetaling van tien procent van de koopsom voldoen. De Gemeente zal voor het bedrag van de aanbetaling een factuur uitreiken. @ zal de aanbetaling binnen 14 dagen na factuurdatum aan de Gemeente voldoen.
b. Het in het vorige lid bedoelde bedrag zal worden verrekend met de verschuldigde koopsom.
c. Omdat het tijdsbestek tussen het moment van gemeentelijke besluitvorming en het verlijden van de notariële akte (de eigendomsoverdracht/juridische levering) relatief kort is wordt de mogelijkheid om in afwijking van het bepaalde in lid a van dit artikel een bankgarantie stellen ter hoogte van tien procent van de koopsom uitgesloten. Het bepaalde in artikel 2.4 lid d en lid e van de Algemene Voorwaarden is niet van toepassing.
d. Indien @ in verzuim is overeenkomstig het bepaalde in artikel 2.3 onder b van de Algemene Voorwaarden (inzake betaling koopsom) of conform het in artikel 5.1 van deze Koopovereenkomst (inzake ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete) bepaalde, alsmede ingeval @ in staat van faillissement wordt verklaard en de curator de onderhavige Koopovereenkomst niet gestand wenst te doen, zal de aanbetaling zoals bedoeld in lid a van dit artikel 1.5 worden ingeroepen en als een boete aan de Gemeente zijn verbeurd.
Artikel 1.6 Feitelijke levering, staat van het Verkochte
a. De feitelijke levering (aflevering) van het Verkochte aan @ zal geschieden in de (bebouwde) staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze Koopovereenkomst bevindt.
b. Verder geldt te deze onverkort het bepaalde in artikel 2.5 van de Algemene Voorwaarden (staat van de onroerende zaak).
c. De Gemeente is verplicht tot het tijdstip van feitelijke levering voor het Verkochte als een zorgvuldig schuldenaar zorg te dragen.
d. De feitelijke levering van het Verkochte zal geschieden ter gelegenheid van de ondertekening van de notariële akte tot levering.
e. @ heeft het recht het Verkochte zo kort mogelijk vóór de feitelijke levering in- en uitwendig te inspecteren.
f. Ten aanzien van het verkochte zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie van het Kadaster. Uit de Klic-melding op basis van de Wet Informatie-uitwisseling ondergrondse netten (de Wet WION) blijkt dat zich in en nabij het Verkochte kabels en leidingen bevinden.
g. In het Verkochte bevinden zich @, welke niet worden verplaatst. @ verbindt zich om medewerking te verlenen om bij de juridische levering ten laste van het Verkochte een zakelijk recht van opstal/erfdienstbaarheid te vestigen ten gunste van @.
h. Voor zover bekend bevinden zich, afgezien van een huisaansluiting op de riolering en bovenstaande kabels en @, in het Verkochte geen kabels en/of leidingen of @.
Artikel 1.7 Gebruik van het Verkochte
a. @ is voornemens het Verkochte te gebruiken voor wonen.
b. Nadat de Gemeente het Verkochte in opdracht en voor rekening en risico van @ bouwrijp heeft gemaakt en eventuele verontreiniging heeft gesaneerd zal het Verkochte de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als bovenbedoeld nodig zijn. Onder bouwrijp maken wordt verstaan: het, na de overdracht/feitelijke levering van het Verkochte, door de Gemeente, in opdracht en voor rekening en risico van @, geschikt maken (van de gronden) voor verdere inrichting en bebouwing. Dit betreft de sloop van te verwijderen opstallen, de verwijdering van bovengrondse en ondergrondse obstakels, de verwijdering van bomen en begroeiing en eventuele bodemsanering een en ander op zodanige wijze dat de betreffende gronden geschikt zijn voor de beoogde bebouwing c.q. inrichting. Eventueel noodzake- lijke ophogingen en/of afgravingen dienen door en voor rekening van @ te geschieden. De hoogte van het peil wordt door de Gemeente bepaalt. Dit betreft het gebruikelijke peil van 0,25 meter boven de hoogst gelegen aangrenzende weg(en).
c. De Gemeente zijn geen feiten of omstandigheden bekend die aan een normaal gebruik door @ als bovenbedoeld in de weg staan.
d. Voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en voor aan @ kenbare gebreken staat de Gemeente niet in.
Artikel 1.8 Overdracht aanspraken
a. Alle aanspraken die de Gemeente ten aanzien van het Verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen aanspraken wegens in het verleden verrichte werkzaamheden of ter zake van aan het Verkochte toegebrachte schade, gaan over op @ per het tijdstip van overdracht van het Verkochte op de voet van artikel 6:251 van het Burgerlijk Wetboek en worden overgedragen, indien en voor zover ze niet op grond van voormeld artikel van rechtswege overgaan op @, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval voormelde aanspraken per dat tijdstip worden overgedragen.
b. De Gemeente is niet tot vrijwaring verplicht. De Gemeente verplicht zich de haar bekende gegevens (zoals garantiebewijzen, facturen en dergelijke) ter zake aan @ te verstrekken en machtigt @ hierbij, voor zover nodig, deze overgang en overdracht van aanspraken, nadat deze heeft plaatsgevonden, voor rekening van @ te doen mededelen, overeenkomstig de wettelijke bepalingen.
Artikel 1.9 Verklaringen van de Gemeente
a. De Gemeente verklaart, onverminderd het bepaalde in artikel 1.6 van deze Koopovereenkomst, het volgende:
1) de Gemeente is bevoegd tot verkoop en levering van het Verkochte;
2) de Gemeente is niet bekend met beschikkingen en/of bevelen in de zin van artikel 55 van de Wet bodembescherming doch wel met feiten die er op wijzen dat het Verkochte enige verontreiniging bevat, die ten nadele strekt van het voorgenomen gebruik door @, zoals genoemd in artikel 1.7 van deze Koopovereenkomst, of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering, dan wel tot het nemen van andere maatregelen (zie hierna bij artikel 1.12 inzake bodemonderzoek);
3) de Gemeente heeft zelf geen verontreiniging, zoals hierboven bedoeld, veroorzaakt gedurende de periode dat zij het Verkochte in eigendom had;
4) het is de Gemeente niet bekend dat in de bodem tanks voor het opslaan van vloeistoffen, zoals olie- en septictanks, aanwezig zijn;
5) het Verkochte is niet aangesloten op voorzieningen voor gas, water, elektriciteit en elektronische communicatiediensten;
6) het Verkochte heeft geen formele uitgang op de openbare weg maar is gelegen aan drie openbare wegen (de @) en kan na de eigendomsoverdracht direct ontsloten worden op een (1) van deze wegen;
7) met betrekking tot het Verkochte zijn geen gerechtelijke procedures aanhangig, waaronder eveneens worden begrepen arbitrage en bindend advies.
b. De in het vorige lid opgenomen verklaringen van de Gemeente hebben tevens betrekking op het moment van levering, tenzij het redelijkerwijs voor @ ten tijde van het sluiten van deze Koopovereenkomst te voorzien of te verwachten was dat zich een (1) of meer wijzigingen van bovengenoemde feiten en omstandigheden zouden kunnen voordoen.
c. De Gemeente sluit jegens @ iedere aansprakelijkheid uit ter zake van de gevolgen van bodemverontreiniging, met uitzondering van die bedoeld in lid a sub 2) van dit artikel 9, welke uitsluiting door @ wordt aanvaard, onverlet eventuele aanspraken van en jegens derden.
Artikel 1.10 Informatieplicht verkoper/onderzoeksplicht koper
a. Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat de Gemeente ervoor in aan @ met betrekking tot het Verkochte die informatie te hebben gegeven, die naar geldende verkeersopvattingen door haar als verkoper ter kennis van @ behoort te worden gebracht.
b. @ aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden, die naar geldende verkeersopvattingen tot haar onderzoeksgebied behoren, voor haar risico komen.
Artikel 1.11 Bodemonderzoek
a. Omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in het Verkochte is in opdracht van de Gemeente een bodemonderzoek verricht door Ingenieursbureau @
b. De Gemeente zal, nadat de eigendomsoverdracht (de juridische/feitelijke levering) heeft plaatsgevonden, in opdracht van en voor rekening en risico van @, in het kader van het bouwrijp maken de verontreinigingen (doen) saneren zodanig dat ter plaatse van het Verkochte geen voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de bodem voorkomen en het door @ voorgenomen gebruik daardoor niet wordt belemmerd of onmogelijk wordt gemaakt.
c. Nadat de sanering heeft plaatsgevonden wordt opnieuw onderzoek gedaan en een rapport opgesteld. Dit rapport vervangt te zijner tijd de bovengenoemde rapporten en wordt bij deze Koopovereenkomst gevoegd (Bijlage K).
d. Als na het aangaan van deze Koopovereenkomst, de eigendomsoverdracht (de juridische/feitelijke levering) en de sanering blijkt dat er toch nog sprake is van (bodem)verontreiniging dan komt dit voor risico van de Gemeente. De Gemeente is aansprakelijk voor de verontreiniging. De Gemeente en @ kunnen, wanneer de alsnog aangetroffen verontreinigde stoffen het door @ voorgenomen gebruik belemmeren of onmogelijk maken, besluiten om (al dan niet op eigen kosten) tot sanering over te gaan of deze Koopovereenkomst ontbinden. Indien een beroep wordt gedaan op deze ontbindende voorwaarde kan dat zonder rechterlijke tussenkomst schriftelijk geschieden.
Hoofdstuk 2 Woningbouwplan en ruimtelijke procedures
Artikel 2.1 Woningbouwplan
a. Het architectenbureau @ uit @ heeft de Toekomstvisie @ (het Schetsplan) opgesteld voor de bouw van 13 grondgebonden rijwoningen en een appartementengebouw met 14 woningen en bergingen. Door de bouw ontstaat een binnenterrein. @ zal het binnenterrein inrichten. Er worden 28 parkeerplaatsen, een toegangsweg en groen aangelegd. Op de van het Verkochte en de aangrenzende Openbare ruimte van de @ ter plaatse van de aan te leggen parkeerplaatsen wordt een afscheidingswand gerealiseerd door @. Het Woningbouwplan wordt ontsloten vanaf de @
b. De woningen/appartementen zijn bestemd voor de verhuur met een verhuurprijs onder de liberalisatiegrens van per 01-01-2016 minder dan € 710,68 per maand. @ is verplicht om de woningen/appartementen gedurende minimaal 20 jaar als sociale huurwoning aan te bieden/te exploiteren.
c. Op basis van de vigerende Parkeernota is @ verplicht om voor de woningen in totaal 46 parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. Omdat daarvoor onvoldoende ruimte is op het binnenterrein worden 18 parkeerplaatsen door de Gemeente aangelegd in de Openbare ruimte.
Artikel 2.2 Openbare ruimte
Door de Gemeente worden aan de zijde van @ in totaal 18 parkeerplaatsen aangelegd. Deze parkeerplaatsen zijn openbaar toegankelijk en bestemd voor bezoekers.
Artikel 2.3 Planontwikkeling
a. Het Schetsplan zal op eind oktober 2016 behandeld/voorlopig getoetst worden door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) van de gemeente @. Met de op/aanmerkingen zal @ het ontwerp uiterlijk op @ 2016 aanpassen en opnieuw voorleggen aan de CRK.
b. Uiterlijk begin november 2016 wordt het aangepaste ontwerp tot een Voorlopig Ontwerp gebracht en vervolgens tot een Definitief Ontwerp en aanvraag voor de Omgevingsvergunning (Bijlage I).
c. De randvoorwaarden zoals opgenomen in artikel 2.3 van deze Koopovereenkomst vormen voor de Gemeente mede (naast het Bestemmingsplan en overige wettelijke kaders) het toetsingskader bij de beoordeling van de door @ in te dienen Definitieve Ontwerp en de daarop gebaseerde aanvraag voor de Omgevingsvergunning voor het Woningbouwplan. Teneinde dit te kunnen toetsen legt @ het Definitieve Ontwerp minimaal twee weken voor het indienen van de ontvankelijke aanvraag voor de Omgevingsvergunning voor aan de projectleider van de Gemeente.
Artikel 2.4 Bestemmingsplan
a. Het vigerende bestemmingsplan “@” geeft aan de Locatie de bestemming “Maatschappelijk” met de functie-aanduiding “Onderwijs”. Binnen deze bestemming kunnen geen woningen gerealiseerd worden. Wijziging van de bestemming is noodzakelijk om het Woningbouwplan te kunnen realiseren. Het College heeft besloten om daartoe een nieuw bestemmingsplan “@” in procedure te brengen. Het ontwerp bestemmingsplan gaat @ ter inzage en kan wanneer de procedure voorspoedig verloopt in de raadsvergadering van @ worden vastgesteld.
b. Nadat het bestemmingsplan @ in werking is getreden kan @ voor het Woningbouwplan een aanvraag voor een Omgevingsvergunning voor het Woningbouwplan indienen.
c. De hiermee verband houdende kosten komen voor rekening van @ en worden in rekening gebracht op basis van de ten tijde van de aanvraag van de Omgevingsvergunning geldende Legesverordening en bijbehorende Tarievenlijst.
Artikel 2.5 Omgevingsvergunning
a. Met in achtneming van de ambtelijke op/aanmerkingen ten aanzien van het Definitieve Ontwerp wordt door @ uiterlijk bij de vaststelling van het bestemmingsplan eind februari 2017 een ontvankelijke aanvraag voor de Omgevingsvergunning voor het Woningbouwplan ingediend. De aanvraag gaat vergezeld van alle relevante informatie zoals onder meer plattegronden en gevelaanzichten en (milieu)onderzoeken die nodig zijn voor de realisatie van het plan. Aan de hand van de vigerende beleidsregels zal het College de aanvraag beoordelen.
b. De met de vergunningsaanvraag en behandeling verband houdende kosten komen voor rekening van @ conform de ten tijde van de aanvraag geldende Tarievenlijst gemeentelijke belastingen behorende bij de dan geldende Legesverordening.
c. Uitgaande van de wettelijke termijn van 8 weken (en een verlenging met 6 weken) zou, wanneer, de ontvankelijke aanvraag voor de Omgevingsvergunning uiterlijk eind februari 2017 wordt ingediend, de Omgevingsvergunning medio juni 2017 afgegeven kunnen worden. De vergunning is zes weken later bruikbaar. Een bruikbare Omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wabo Waartegen binnen zes weken na bekendmaking van de vergunningsverlening geen bezwaar is ingediend, dan wel waartegen binnen deze termijn bezwaar is ingediend en geen verzoek om een voorlopige voorziening tot schorsing aanhangig is gemaakt, dan wel waartegen, tijdens het aanhangig zijn van een bezwaar, (een) verzoek(en) om voorlopige voorziening tot schorsing is (zijn) afgewezen.
Artikel 2.6 Planschade
Eventuele planschades komen voor rekening en risico van de Gemeente.
Artikel 2.8 Benodigde vergunningen
@ draagt voor eigen rekening en risico zorg voor alle voor de realisatie van het Woningbouwplan in de voorgaande artikelen genoemde en vereiste ontwerpen, onderzoeken, aanvragen van vergunningen en dergelijke.
Hoofdstuk 3 Uitvoering
Artikel 3.1 Sloop, sanering en egalisatie/verbetering grond
a. De Gemeente zal het Verkochte na de eigendomsoverdracht (juridische/feitelijke levering) in opdracht en voor rekening en risico van @ geschikt maken voor de door @ beoogde inrichting en bebouwing een en ander zoals hiervoor beschreven in artikel 1.7 van deze Overeenkomst (inzake gebruik van het Verkochte).
b. @ zal de eventueel xxxxxxxxx werkzaamheden laten verrichten ten behoeve van grondverbetering of verbetering van de stabiliteit of draagkracht van het Verkochte. @ neemt de eventuele kosten van grondverbetering of verbetering van de stabiliteit of draagkracht van de grond voor haar rekening, indien noodzakelijk met het oog op de realisatie van het Woningbouwplan.
c. Indien @ een overschot heeft op de grondbalans, zal @ de overblijvende grond volgens de geldende procedures en voor eigen rekening (doen) afvoeren en (doen) verwerken. De overblijvende grond kan/zal licht verontreinigd zijn. @ is daarmee bekend en neemt de eventuele extra kosten van afvoer en verwerking voor haar rekening. Indien met de aangrenzende percelen een hoogteverschil blijft bestaan, zal @ voor eigen rekening op het Verkochte en ter plaatse van de perceelsgrenzen de noodzakelijke voorzieningen treffen, bijvoorbeeld door keerwanden aan te leggen. @ zal de voorgenomen oplossing voor de hoogteverschillen vooraf ter goedkeuring aan de Gemeente voorleggen.
Artikel 3.2 Kabels en leidingen
a. De aansluiting van het Woningbouwplan op de nutsvoorzieningen (het kabel- en leidingentracé, waterleiding- en/of elektriciteitsnet van de nutsbedrijven) daarbuiten zal plaatsvinden via de @. Over de aansluiting op de nutsvoorzieningen dient @ af te stemmen met de ter zake bevoegde nutsbedrijven. De daarmee verband houdende kosten komen voor rekening van @.
b. Het Woningbouwplan wordt op verzoek van @ door de Gemeente op kosten van @ aangesloten op de openbare ruimte van de @ en op de daar gelegen gemeentelijke riolering. Nadat de werkzaamheden zijn uitgevoerd wordt de openbare ruimte door de Gemeente op kosten van @ herstelt.
c. @ dient bij de realisatie van het Woningbouwplan en de omliggende buitenruimte rekening te houden met werkstroken voor de riolering en andere (nuts)voorzieningen van nuts- en telecommunicatiebedrijven. Uitgangspunt is dat de werkstroken voor de hier bedoelde kabels en leidingen met toebehoren op eigen terrein (bij voorkeur in de toegangsweg die gaat aansluiten op de @) gelegen zullen zijn.
d. Ook zal de Gemeente nadat het Woningbouwplan gereed is voor zover nodig herstelwerkzaamheden in de Openbare ruimte uitvoeren. Het bepaalde in artikel 3.6 van deze Koopovereenkomst (Bouwplaats inrichting, schade in de openbare ruimte, tijdelijke voorzieningen) is hierop van toepassing.
Artikel 3.3 Afvoer afvalwater en hemelwater op eigen terrein
@ is ingevolge afdeling 6.4 van het Bouwbesluit 2012 verplicht om voor het Woningbouwplan op eigen terrein gescheiden leidingen voor respectievelijk huishoudelijk afvalwater en hemelwater aan te leggen tot aan de perceelgrens aan de zijde van de @. Dit betekent dat er voor huishoudelijk afvalwater een particuliere droogweerafvoer (dwa) en voor regenwater een particuliere hemelwaterafvoer (hwa) op eigen terrein wordt aangelegd.
Artikel 3.4 Huisaansluitingen afvalwater en hemelwater op gemeentelijk rioolstelsel
a. Indien ten tijde van de aansluiting van het Woningbouwplan op het gemeentelijk rioolstelsel nog een gemengd rioolstelsel in de openbare weg ligt wordt zowel het particuliere dwa-riool als het particuliere hwa-riool hierop aangesloten. De Gemeente zal bij vervanging van het gemengde riool voor een gescheiden rioolstelsel de huisaansluitingen aanpassen (het deel tussen controleput en gemeentelijk rioolstelsel).
b. Indien ten tijde van de aansluiting van het Woningbouwplan op het gemeentelijk rioolstelsel een gescheiden rioolstelsel ligt in de openbare weg (Voorstraat) dient het particuliere dwa-riool op het gemengd riool te worden aangesloten en het particuliere hwa-riool op het permeabele riool.
c. In het kader van de “Verordening op de aansluiting gemeentelijke riolering 2004” (Bijlage K) dient een vergunning te worden aangevraagd voor de huisaansluitingen van het Woningbouwplan. Hieraan zijn kosten verbonden.
Artikel 3.5 Bouwplicht
a. @ verplicht zich om conform het bepaalde in artikel 3.2 van de Algemene Voorwaarden de woningen te bebouwen overeenkomstig de Omgevingsvergunning en de afspraken opgenomen in deze Koopovereenkomst. Eenmaal begonnen zijnde, dient zij het Woningbouwplan binnen twee jaar te stich- ten en te voltooien. Van voltooiing is sprake indien woningen/appartementen gereed zijn voor gebruik. Kleine gebreken of afwijkingen staan daaraan niet in de weg.
b. Indien de bouwperiode voorspoedig verloopt, kan @ voor de zomer van 2017 starten met de bouwwerkzaamheden en de woningen/appartementen medio 2018 opleveren aan de toekomstige bewoners.
c. Indien door bouwplanaanpassing of anderszins de woningbouwtypologieën en/of de bouwvorm/grootte worden aangepast is @ verplicht hiervan schriftelijk mededeling te doen aan de Gemeente.
Artikel 3.6 Bouwplaats inrichting, schade in de openbare ruimte, tijdelijke voorzieningen
a. Opslag van bouw- en hulpmaterialen, bouwketen en dergelijke, uitgegraven grond en bouw- en sloopafval dient te geschieden op het Verkochte overeenkomstig de van toepassing zijnde wettelijke voorschriften.
b. Mocht @ tijdens de bouw, in verband met de werkzaamheden op het Verkochte, grond van de Gemeente willen gebruiken, dan zal @ daarover met de Gemeente in overleg treden. @ zal geen grond van de Gemeente gebruiken zonder voorafgaande goedkeuring. In geval van goedkeuring zal @ de desbetreffende grond gebruiken overeenkomstig een vooraf door de Gemeente goedgekeurde tekening.
c. @ zal met de Gemeente in overleg treden over de plaats en de hoedanigheid van de tijdelijke in- en uitritten van de bouwplaats. @ zal geen tijdelijke in- en uitritten aanleggen zonder voorafgaande goedkeuring van de Gemeente. In geval van goedkeuring zal @ de tijdelijke in- en uitritten aanleggen en in stand houden overeenkomstig een vooraf door de Gemeente goedgekeurde situatietekening en de voorschriften, die de Gemeente aan de goedkeuring zal verbinden.
d. Indien @ de in lid a, lid b en lid c van dit artikel genoemde verplichtingen niet volledig nakomt, verbeurt @ aan de Gemeente een boete groot @ voor elke overtreding, welke boete terstond door de Gemeente kan worden ingevorderd zonder dat daartoe enige ingebrekestelling is vereist.
e. @ is jegens de Gemeente aansprakelijk voor schade in de openbare ruimte en aan de bestaande gebouwen, die ontstaat door de bouwwerkzaamheden of het bouwverkeer in verband met de realisatie van de bebouwing op het Verkochte. Schade in de openbare ruimte en aan de bestaande gebouwen zal in opdracht van de Gemeente door een derde worden hersteld. @ zal in dat geval de kosten van herstel aan de Gemeente vergoeden.
f. @ zal de kosten van tijdelijke voorzieningen in verband met de realisatie van het Woningbouwplan aan de Gemeente vergoeden.
g. @ zal een op grond van het gestelde in dit artikel aan de Gemeente verschuldigd bedrag binnen 30 dagen na factuurdatum aan de Gemeente voldoen.
h. Voordat er gestart wordt met de werkzaamheden vindt een nulmeting plaats. @ zal samen met de Gemeente een plaatsopneming doen en daarvan een Procesverbaal opstellen. Bij het Procesverbaal worden foto’s gevoegd (Bijlage L).
Hoofdstuk 4 Beperkingen
Artikel 4.1 Parkeren
a. @ is verplicht om voor de woningen minimaal 28 parkeerplaatsen te realiseren op eigen terrein. Het Woningbouwplan voorziet hierin. @ is verplicht om deze parkeerplaatsen op eigen terrein aan te leggen en in stand te houden. Het onderhoud van deze parkeerplaatsen dient door @ (en/of haar rechtsopvolgers) deugdelijk en regelmatig te geschieden ten genoegen van het College.
b. Om ervoor te zorgen dat de bewoners en hun bezoekers daadwerkelijk gebruik gaan maken van de parkeerplaatsen die worden/zijn aangelegd op eigen terrein wordt aan iedere woning minimaal een (1) parkeerplaats toegekend.
c. Zolang de 28 parkeerplaatsen niet zijn aangelegd kan @ de woningen niet gebruiken.
Artikel 4.2 Afscheiding
@ is verplicht om het Verkochte voor haar rekening van het openbare gebied af te scheiden met een keermuur. Deze keermuur wordt geplaatst op de erfafscheiding van het Verkochten en de aangrenzende Openbare ruimte van de aan te leggen parkeerplaatsen aan de @ en voor de woningen minimaal 28 parkeerplaatsen te realiseren op eigen terrein.
Artikel 4.3 Sociale koop/huurwoningen
a. @ is verplicht om de woningen/appartementen te realiseren en gedurende 20 jaar (vanaf de datum van gereedkomen van de woning/het appartement (dit is het moment van eindoplevering aan de eigenaar respectievelijk de in gebruikneming door de eerste bewoner) als sociale huurwoning in stand te houden/beschikbaar te houden op straffe van verbeurte van een bij overtreding in het eerste jaar verschuldigde boete van @ (zegge: @) per woning, ten bate van de Gemeente en te betalen binnen veertien dagen na daartoe strekkende aanmaning van burgemeester en wethouders, met dien ver- stande, dat een uitdrukkelijke ingebrekestelling zal zijn vereist.
b. De in lid a van dit artikel genoemde boete loopt vervolgens ieder jaar met 10% ofwel een bedrag van @ per woning terug. In het tweede jaar is derhalve @ verschuldigd, in het derde jaar @ en zo verder tot € 0,00 na twintig jaar.
Artikel 4.4 Afvoer hemelwater/infiltratievoorziening
a. Het is @ verboden om van het eigendom afkomend hemelwater op de gemeentelijke riolering te (doen) storten of lozen.
b. @ is verplicht om op eigen erf een infiltratievoorziening van voldoende capaciteit aan te leggen en in stand te houden zodat het hemelwater op eigen erf kan worden opgevangen. De instandhouding van deze infiltratievoorzieningen is met name ook voor de Gemeente van belang omdat de capaciteit van de gemeentelijke riolering ter plaatse van het Verbouwplan op de blijvende instandhouding van deze voor- zieningen zal worden afgestemd.
c. Als onderdeel van de zakenrechtelijke verhouding is @ en haar rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel verplicht te gedogen dat de Gemeente de op het Verkochte aanwezige infiltratievoor- ziening met toebehoren periodiek zal (laten) controleren. Daarom is @ verplicht te zorgen voor de bereikbaarheid van de zand- en bladvang.
Artikel 4.5 Gebruiksbeperkingen en –voorschriften
a. @ is verplicht het bepaalde in artikel 3.3 (Afvoer hemelwater op eigen terrein) en artikel 3.5 (Bouwplicht) en in dit hoofdstuk van deze Koopovereenkomst alsmede het bepaalde in artikel 2.13 van de Algemene Voorwaarden (gedoogplicht) bij vervreemding van het Verkochte of een gedeelte daarvan, alsmede bij bezwaring met enig beperkt zakelijk genotsrecht of splitsing in appartementsrechten, aan de verkrijger en/of beperkt gerechtigde op te leggen als verplichtingen jegens de Gemeente, door het bepaalde in die artikelen woordelijk op te nemen in de notariële akte van levering, vestiging of splitsing. De Gemeente aanvaardt hierbij het recht zich jegens de verkrijger en/of beperkt gerechtigde op het gestelde in de desbetreffende artikelen te beroepen.
b. Op gelijke wijze, als in het vorige lid bepaald, is @ verplicht tot het bedingen, bij wijze van derdenbeding, van de verkrijger en/of beperkt gerechtigde, dat deze het bepaalde in het vorige lid en in deze bepaling zal opleggen aan opvolgende verkrijgers en/of beperkt gerechtigden. Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de Gemeente het beding aan. Indien @ de verplichtingen zoals genoemd in het vorige lid en in deze bepaling niet nakomt, verbeurt @ aan de Gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van @. Daarnaast behoudt de Gemeente het recht om nakoming te vorderen en/of schadevergoeding, indien de schade het bedrag van de boete te boven gaat.
c. Het bepaalde in artikel 2.14 van de Algemene Voorwaarden (kettingbeding) is van toepassing.
Hoofdstuk 5 Slotartikelen
Artikel 5.1 Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete
a. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze Koopovereenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet met inachtneming van een termijn van acht dagen geschieden, door middel van een schriftelijke verklaring gericht aan de nalatige partij. Indien de nalatige partij, na in gebreke te zijn gesteld, binnen voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade ten gevolge van de niet tijdige nakoming te vergoeden.
b. Wanneer een partij in verzuim is, derhalve na voormelde termijn van acht dagen, is deze partij verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt, geleden vanaf de in artikel 1.2 lid b van deze Koopovereenkomst genoemde datum van levering te vergoeden en kan de wederpartij nakoming van deze Koopovereenkomst vorderen, dan wel deze Koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring gericht aan de partij, die in verzuim is, en/of aan het in artikel 1.2 lid a van deze Koopovereenkomst genoemde notariskantoor.
c. Het bepaalde in dit artikel 5.1 laat overigens het bepaalde in artikel 2.12 van de Algemene Voorwaarden (inzake boete) onverlet.
Artikel 5.2 Ontbindende voorwaarden
a. Deze Koopovereenkomst kan, met inachtneming van het navolgende, voorts worden ontbonden in elk van de volgende gevallen:
▪ Het Verkochte op @ niet bouwrijp is, en/of
▪ Het bestemmingsplan “@” niet op @ onherroepelijk van kracht is geworden, en/of
▪ De Omgevingsvergunning voor het Woningbouwplan niet op @ bruikbaar is geworden.
b. Vervulling van een hiervoor in lid a van dit artikel opgenomen ontbindende voorwaarde leidt slechts tot ontbinding indien @ of de Gemeente zich daarop tijdig beroept. Dit beroep moet geschieden door middel van een aan de wederpartij gerichte schriftelijke verklaring. Deze verklaring dient uiterlijk op de eerste werkdag na de voor de desbetreffende voorwaarde hiervoor in lid a van dit artikel genoemde datum door de wederpartij te zijn ontvangen, op straffe van verval van het recht van @ of de Gemeente zich op de voorwaarde te beroepen.
c. Partijen zullen in geval van ontbinding van deze Koopovereenkomst op grond van het bepaalde in dit artikel over en weer geen aanspraak maken op schadevergoeding.
Artikel 5.3 Geschillenregeling
Alle geschillen die naar aanleiding van deze Koopovereenkomst of daaruit voortvloeiende overeenkomsten tussen Partijen mochten ontstaan, zullen worden beslecht door de bevoegde rechter in het Arrondissement van de Rechtbank Gelderland (Walburgstraat 2-4 te 0000 XX Xxxxxx).
Artikel 5.4 Rechtskeuze
Op deze Koopovereenkomst is Nederlands recht van toepassing.
Artikel 5.5 Exclusiviteit
Deze Koopovereenkomst bevat alle thans nog relevante afspraken tussen Partijen met betrekking tot de koop en de ontwikkeling van het Verkochte. Met de ondertekening van deze Koopovereenkomst vervallen alle eerdere mondelinge en schriftelijke afspraken dienaangaande.
Artikel 5.6 Onverbindende bepaling(en)
Indien een bepaling van deze Koopovereenkomst onverbindend blijkt te zijn, blijven de overige bepalingen van deze Koopovereenkomst tussen Partijen van kracht. Partijen verbinden zich jegens elkaar in dat geval de niet verbindende bepaling te vervangen door een bepaling die wel verbindend is en, gezien het doel en de strekking van deze Koopovereenkomst, zo min mogelijk afwijkt van de niet verbindende bepaling.
Artikel 5.7 Verplichtingen krachtens publiekrechtelijke voorschriften of regelingen
Het gestelde in deze Koopovereenkomst laat de krachtens publiekrechtelijke voorschriften of regelingen op de Gemeente rustende verplichtingen en de in verband daarmee door de Gemeente uit te oefenen bevoegdheden onverlet. Het handelen van de Gemeente of het nalaten van handelen door de Gemeente krachtens publiekrecht kan niet worden uitgelegd als een tekortkoming van de Gemeente in de nakoming van deze Koopovereenkomst.
Artikel 5.8 Wijzigingen
Wijzigingen van of aanvullingen op deze Koopovereenkomst of de bijlagen gelden slechts indien en voor zover deze schriftelijk door Partijen zijn vastgelegd.
Artikel 5.9 Verklaringen en/of mededelingen
Onverminderd de wettelijke bepalingen ter zake dienen verklaringen of mededelingen aan Partijen, die verband houden met deze Koopovereenkomst, te worden gedaan aan de adressen genoemd in de aanhef van deze Koopovereenkomst.
Artikel 5.10 Termijnen
Op de in deze Koopovereenkomst vermelde termijnen is de Algemene termijnenwet van toepassing.
Artikel 5.11 Index
De in deze Overeenkomst genoemde bedragen (daaronder mede begrepen de boetes) worden jaarlijks per 1 januari geïndexeerd met 5% per jaar, voor het eerst op 1 januari 2017.
Bijlagen
De bijlagen bij deze Koopovereenkomst maken deel uit van de inhoud van deze Koopovereenkomst of worden dat na gereedkomen. Nieuwe bijlagen of nieuwe (digitale) versies daarvan worden pas onderdeel van deze Koopovereenkomst na parafering door (alle) Partijen. Indien en voor zover getallen en/of andere gegevens in de bijlagen afwijken van de inhoud van deze Koopovereenkomst prevaleert de tekst van de Koopovereenkomst.
A. Situatietekening met het nummer @ d.d. @
B. Toekomstvisie @
C. Collegebesluit d.d. @ om mee te werken aan het Woningbouwplan van @ en daarvoor een bestemmingsplanherziening in procedure te brengen
D. Raadsbesluit van @ inzake Tijdelijke en permanente uitbreiding Sociale woningmarkt
E. Woonvisie @ 2030 vastgesteld bij raadsbesluit van @
F. Nota Parkeernormering gemeente @ 2016 vastgesteld bij raadsbesluit van @
G. Bestemmingsplan @
H. Algemene voorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken door de Gemeente @ 2009
I. Voorlopig Ontwerp, Definitief Ontwerp en Omgevingsvergunning
J. Tarievenlijst gemeentelijke belastingen behorende bij Legesverordening
K. Bodemrapport d.d. @
L. Procesverbaal openbare ruimte d.d. @
@
Ondertekening
Aldus opgemaakt en getekend in tweevoud,
d.d. d.d.
te _ te _
Stichting @ de Gemeente,
@ @
(directeur/bestuurder) (burgemeester)