Contract
jvm | auteur |
D AVE98 Stationsgebouw | dossi er |
Bijlage 02 - model verkoopovereenkomst Xxxxxxxxxxxxx 0.docx | bestand |
Oktober 2023 | Datu |
Model verkoopovereenkomst (Let wel: een aantal wettelijk verplichte vermeldingen zoals onder meer stedenbouwkundige inlichtingen, notariële opzoekingen… moeten nog aangevuld worden)
Tussen de partijen:
1. De gemeente Avelgem, met zetel te Xxxxxxxxxxxxxx 0 xx 0000 Xxxxxxx, in het ondernemingsregister gekend onder het nummer 0207.485.770, hierbij vertegenwoordigd door XXXXX, in de hoedanigheid van … (functie)
Hierna genoemd “de verkoper” of “Avelgem”
En
2. De n.v./bv/vzw/… naam, met maatschappelijke zetel te (adres), in het ondernemingsregister gekend onder het nummer XXXXXXXX, BTW …, Hierbij vertegenwoordigd door de heer/mevrouw (naam, voornaam), in de hoedanigheid van … (functie)
OFWEL
En de heer/mevrouw (voornaam/familienaam), met officiële woonplaats (adres), geboren te (plaats)
. . . . . . . . . . . . op datum . . . . . . . . . .. , met rijksregisternummer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Hierna genoemd “de koper”
Wordt het volgende overeengekomen:
1 VOORWERP VAN DE OVEREENKOMST
De verkoper verkoopt hierbij aan de koper, die aanvaardt, volgend onroerend goed:
Gemeente Avelgem - eerste afdeling
Een voormalig stationsgebouw, gelegen te Xxxxxxxxxxxxx 0, kadastraal gekend als sectie A, nummer 3138S P0000 en 3138T P0000 en 3138 V P0000 met een totale kadastrale grondoppervlakte van 405 m².
I ntercomm unal e L ei edal ▪ Pr esi dent Kennedypar k 10 ▪ BE - 8500 Kor tr i j k ▪ te l + 32 56 24 16 16 ▪ www.l e iedal. be ▪ i nfo@ l ei edal . be
2 ALGEMENE BEPALINGEN
Hypothecaire toestand
Het goed wordt verkocht onder de opschortende voorwaarde dat het bij het verlijden van de authentieke verkoopakte vrij, zuiver en onbelast van alle schulden, inschrijvingen, hypotheken, hypothecaire volmachten of andere belemmeringen, kan worden overgedragen. De verkoper verklaart dat er geen insolventieprocedure hangende is, geen maatregel van reorganisatie onder de wet betreffende de continuïteit van de ondernemingen, noch enig beslag is op voorschreven eigendom.
Staat
Het goed wordt verkocht:
▪ in de huidige staat en zonder waarborg van maat of oppervlakte ; elk verschil in meer of min, zelfs indien het meer dan 1/20 bedraagt, zal ten bate of ten schade komen van de koper, zonder wijziging van de prijs;
▪ met alle zichtbare en verborgen gebreken, zowel van de constructies, de grond, als de ondergrond; de koper bevestigt het verkochte goed te hebben bezocht, de staat ervan voldoende te kennen en er geen nadere beschrijving van te verlangen. Voor zover de tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect nog niet verstreken is bij het verlijden van de akte, gaan de rechten ter zake over op de koper;
▪ zonder waarborg van juistheid van de kadastrale aanduidingen, die louter ten informatieve titel gegeven worden. Enige onnauwkeurigheid of onjuistheid kan geen verhaal doen ontstaan.
Lasten, erfdienstbaarheden en gemeenschappen
Het goed wordt verkocht met alle heersende en lijdende, zichtbare en onzichtbare, voortdurende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden, al dan niet bekend, en muurgemeenheden, waarmee het zou kunnen bevoor- of benadeeld zijn. De verkoper verklaart geen weet te hebben van erfdienstbaarheden en zelf er ook geen te hebben gevestigd.
Overdracht eigendomsrecht
4.1 De verkoper verklaart dat hij de effectieve eigenaar is van voorschreven onroerend goed en dat hij de vereiste bevoegdheid heeft om erover te beschikken en dat er geen overdrachtsbeperkingen gelden in zijnen hoofde, zoals onbekwaamverklaringen, schuldbemiddeling, beslagen, en dergelijke.
4.2 De verkoper verklaart dat het verkochte goed met geen enkel recht van voorkoop, voorkeurrecht of recht van wederinkoop is bezwaard.
4.3 De verkoop is gesloten door het ondertekenen van onderhavige overeenkomst. De koper bekomt het eigendomsrecht bij het verlijden van de notariële akte.
4.4 De verkoop omvat niet de aan de openbare nutsmaatschappijen toebehorende leidingen of meters.
Genot
5.1 De verkoper verklaart dat het verkochte goed in gebruik is door Jeugdhuis Krak en het Rode Kruis.
5.2 De verkoper verklaart dat hem geen enkel onteigeningsbesluit werd betekend en dat hij ook geen kennis heeft van enige ondergrondse inneming betreffende het goed, voorwerp van huidige verkoping.
5.3 De verkoper verklaart dat er geen hangende geschillen of vorderingen tegen of door derden met betrekking tot het onroerend goed voorhanden zijn.
Brandverzekering
De verkoper verklaart dat het verkochte goed door hem voldoende verzekerd is tegen brandgevaar en de daarmee samenhangende gevaren. Hij verbindt er zich toe deze verzekering aan te houden tot en met de dag van het verlijden van de akte.
Belastingen
7.1 De onroerende voorheffing en alle andere belastingen en taksen in verband met het verkochte onroerend goed, zullen door de koper gedragen worden te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke akte.
7.2 Verhaalbelastingen
De verkoper verklaart dat er geen verhaalbelastingen verschuldigd zijn.
7.3 BTW – het verkooprecht
Verkoop met het verkooprecht: de verkoop geschiedt volledig onder het stelsel van het
verkooprecht.
7.4 Bepalingen aangaande leegstand, verwaarlozing, ongeschiktheid en onbewoonbaarheid
Het verkochte goed is niet opgenomen in de inventaris van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen als bepaald in artikel 26 §1 van het Decreet van 22 december 1995.
Het verkochte goed is niet opgenomen in het gemeentelijk register van verwaarloosde gebouwen en/of woningen als bepaald in artikel 25, § 1 van het Decreet van 22 december 1995.
Het verkochte goed is niet opgenomen in het register van leegstaande gebouwen en woningen als bepaald in het decreet betreffende het grond- en pandenbeleid van 27 maart 2009.
Het verkochte goed is niet opgenomen in de inventaris van leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten als bepaald in artikel 3, § 1, van het decreet van 19 april 1995.
Wettelijke bepalingen
8.1 Het Bodemdecreet van 27 oktober 2006
De verkoop betreft een overdracht van een onroerend goed waarop geen risico- inrichting wordt of werd uitgevoerd, opgenomen in bijlage 1 van VLAREBO of bijlage 1 van VLAREM II (kolom 8).
1. De verkoper verklaart dat op de grond, voorwerp van huidige overeenkomst, geen inrichting wordt of werd uitgevoerd, die opgenomen is op één van de lijsten van de risico-inrichtingen die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken, zoals bedoeld in artikel 6 van het Bodemdecreet.
2. Op 10 oktober 2023 leverde OVAM drie bodemattesten af voor het Onroerend Goed met kenmerk 20230713984, 20230713985 en 20230713986, respectievelijk voor de percelen 3138s,3138t en 3138v waarvan de inhoud telkens luidt als volgt:
“Deze grond is niet opgenomen in het grondeninformatieregister.
De OVAM heeft geen aanwijzingen dat deze grond een risicogrond is.
Er zijn geen aanwijzingen bij de OVAM dat op deze grond een bodemverontreiniging voorkomt.
Er zijn geen gebruiksadviezen of gebruiksbeperkingen van toepassing op deze grond.
Voor grondverzet dient er pas vanaf een volume van 250m³ een technisch verslag opgemaakt te worden.
Dit bodemattest vervangt alle vorige”
De koper erkent een kopie van het bodemattest te hebben ontvangen en kennis genomen te hebben van de inhoud ervan.
8.2 Vlaamse Wooncode
▪ Het verkochte goed betreft niet een woning bedoeld in artikel 19 van het Decreet van 15 juli 1997 die niet werd gesloopt binnen de wettelijke termijn.
▪ Het verkochte goed betreft geen perceel bestemd voor woningbouw dat gelegen is in een door de Vlaamse regering bepaald bijzonder gebied.
▪ Het verkochte goed betreft geen woning waaraan door één van de instellingen bedoeld in artikel 85 §1 van het Decreet van 15 juli 1997, renovatie-, verbeterings-, of aanpassingswerkzaamheden werden uitgevoerd met toepassing van artikel 18 §2 en 90 van hetzelfde decreet.
▪ Het verkochte goed betreft geen woning die is opgenomen in het gemeentelijk leegstandsregister vermeld in artikel 2.2.6. van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, of op een van de lijsten van de inventaris van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen, bedoeld in artikel 26, § 1 van het Heffingsdecreet.
▪ Indien het verkochte goed valt onder één of meerdere hypotheses vermeld sub 1 tot 4 van artikel 85 §1 Vlaamse Wooncode, indien uit het RVV-themabestand blijkt dat op het onroerend goed een voorkooprecht rust en indien geen wettelijke uitzondering van toepassing is, wordt de overeenkomst gesloten onder de opschortende voorwaarde van het niet-uitoefenen van het voorkooprecht door de instellingen bedoeld in artikel 85 van het decreet van 15 juli 1997.
8.3 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
8.3.1 Plannen- en vergunningenregister
Overeenkomstig de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening worden volgende vermeldingen opgenomen:
1. Volgens het plannenregister is de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het verkochte goed: gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut.
2. Het verkochte goed maakt niet het voorwerp uit van een maatregel als vermeld in titel VI, hoofdstuk III en IV van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (zijnde rechterlijke of bestuurlijke maatregelen), of er is geen procedure hangende voor het opleggen van een dergelijke maatregel.
3. Voor het verkochte goed geldt er geen voorkooprecht zoals bepaald in artikel 2.4.1 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening of in artikel 34 van het decreet van 25 april 2014 betreffende complexe projecten;
4. Voorschreven goed is niet gelegen in een goedgekeurde verkaveling.
5. Het onroerend goed maakt geen voorwerp uit van een voorkeursbesluit of een projectbesluit.
Voorschreven stedenbouwkundige bepalingen zijn gesteund op een stedenbouwkundig uittreksel afgeleverd door de gemeente waar het verkochte goed gelegen is op datum van xxxxxx waarvan een afschrift bij huidige overeenkomst wordt gevoegd.
8.3.2 Inbreuken op de wetgeving inzake ruimtelijke ordening
De verkoper verklaart dat er hem voor voorschreven onroerend goed geen stedenbouwkundige inbreuken bekend zijn.
8.3.3 Rooilijn
De verkoper verklaart dat het verkochte goed niet getroffen is door enige rooilijn.
8.3.4 Conform de wettelijke voorschriften nemen de partijen kennis van artikel 4.2.1 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Dit artikel omvat een lijst van handelingen die een stedenbouwkundige vergunning/omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen vereisen.
8.3.5 Conform de wettelijke voorschriften nemen de partijen kennis van artikel 4.2.2 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening evenals van de twee besluiten van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 betreffende de meldingplichtige handelingen en de handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning of omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen vereist is.
8.4 Decreet Natuurbehoud
De verkoper verklaart dat voorschreven goed niet gelegen is in een gebied waarop het Decreet
Natuurbehoud van toepassing is.
8.5 Bosdecreet
De verkoper verklaart dat voorschreven goed niet gelegen is in een gebied waarop het
Bosdecreet van toepassing is.
8.6 Decreet van 12 juli 2013 betreffende het Onroerend Erfgoed gewijzigd bij decreet van 13 juli 2018
8.6.1 Beschermd erfgoed
De verkoper verklaart dat voorschreven goed een beschermd monument is.
8.6.2 Geïnventariseerd erfgoed
Het goed is opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed.
Voormalig station, thans Gemeentelijk Atelier voor Visuele Kunsten Avelgem (GAVKA), tevens deels gebruikt door het Rode Kruis. Beschermd als monument bij M.B. van 9/01/05.
8.7 Stookolietanks
De verkoper verklaart dat zich in het goed geen stookolietank bevindt.
8.8 Postinterventiedossier
De verkoper verklaart dat er voor het goed geen postinterventiedossier werd opgesteld. De verkoper bevestigt immers dat er aan het goed noch sinds 1 mei 2001 werken werden uitgevoerd door één of meerdere aannemers waarvoor een postinterventiedossier diende opgesteld te worden, noch sinds 27 januari 2005 dergelijke bouwwerken werden uitgevoerd tot de verdere realisatie van bouwwerken die reeds vóór 1 mei 2001 een aanvang hadden genomen.
8.9 Keuring Elektrische Installaties
Zie bijlage 05 bij het verkoopdossier.
8.10 Energieprestatiecertificaat
Zie bijlage 04 bij het verkoopdossier.
De koper bevestigt dat het energieprestatiecertificaat een louter informatief document is dat niet als een essentieel of doorslaggevend element wordt beschouwd om onderhavige overeenkomst te sluiten.
In geen geval zal de koper aanspraak kunnen maken op prijsvermindering of uitvoering van aanpassingswerken op kosten van de verkoper ingevolge de informatie verstrekt in het energieprestatiecertificaat.
8.11 Waterbeleid
Het onroerend goed is niet gelegen in:
▪ Een risicozone voor overstromingen
▪ Een afgebakend overstromingsgebied
▪ Een afgebakende oeverzone
▪ Effectief overstromingsgevoelig gebied
▪ Een mogelijk overstromingsgevoelig gebied Zie ook bijlage 09 bij het verkoopdossier.
8.12 Herstelvordering - Vlaamse Wooncode
Op het goed rust geen vordering of veroordeling zoals vermeld in artikel 20bis, §1 Vlaamse Wooncode.
Kosten
De rechten, kosten, erelonen en belastingen (daarin inbegrepen deze op de toegevoegde waarde) betreffende de verkoopakte vallen ten laste van de koper.
Komen echter ten laste van de verkoper de kosten van levering van het goed. Het betreft onder meer de kosten en vergoedingen die uit de volgende formaliteiten voortvloeien voor zover een wettelijke of reglementaire bepaling, of onderhavige overeenkomst de verwezenlijking ervan aan de verkoper oplegt in het kader van de verkoop:
▪ bodemattesten;
▪ attest van controle van de mazouttank;
▪ stedenbouwkundige inlichtingen;
▪ kadastrale stukken;
▪ handlichtingen;
▪ samenstelling van het PID;
▪ kopie van de eigendomstitel, basis-, verkavelings-, verdelingsakte.
Notariskeuze
10.1 Behoorlijk ingelicht nopens het recht om, zonder bijkomende kosten, hun notaris aan te duiden
– voor zover hun keuze gemaakt werd binnen acht dagen na datum van heden – hebben
ondergetekenden te dien einde volgende notaris aangeduid:
▪ voor de verkoper:
▪ voor de koper:
10.2 De partijen verbinden zich ertoe om voor het verlijden van de akte voor de instrumenterende notaris op zijn voorstel te verschijnen en dit uiterlijk xxxxx.
De partijen werden uitdrukkelijk op de hoogte gesteld van de verplichting van de betaling van het verkooprecht binnen de vier maanden na de ondertekening van huidige verkoopovereenkomst of na vervulling van de opschortende voorwaarden.
Prijs
11.1 Onderhavige verkoop is gedaan en aanvaard tegen de prijs van: (voluit en in cijfers) xxxxxxx.
Deze prijs is betaalbaar zoals hieronder bepaald.
De verkoopovereenkomst (compromis) en de notariële akte moeten het nummer van de financiële rekening vermelden waarlangs het bedrag werd of zal worden overgedragen (zowel de bankinstelling als het banknummer dienen te worden vermeld).
11.2 Partijen worden gewezen op de wetgeving ter bestrijding van de witwas d.d. 18 september 2017, hetwelk in artikel 66 § 2 het volgende verplicht stelt: de prijs van de verkoop van een onroerend goed mag enkel vereffend worden door middel van overschrijving of cheque.
11.3 Bij het tekenen van deze overeenkomst wordt er door de koper een bedrag betaald van xxxxxxx per overschrijving vanuit rekening met nummer xxxxx op naam van de koper.
Dit bedrag geldt als waarborg voor de goede uitvoering van de verbintenissen van de koper. Partijen zijn evenwel overeengekomen dat dit bedrag mag worden aangerekend op de prijs, en dus geldt als voorschot vanwege de koper, voor zover en op het ogenblik waarop de authentieke akte vaststellende de verkoop wordt verleden.
Het bedrag zal door de instrumenterende notaris geconsigneerd worden. Het geconsigneerde bedrag, verhoogd met de intussen verworven interest, zal uiterlijk bij het verlijden van de akte overgemaakt worden aan de verkoper.
11.4 Het saldo van de koopsom, hetzij xxxxxx is betaalbaar uiterlijk bij het verlijden van de
akte.
De betaling van het saldo zal gebeuren via overschrijving vanuit voormelde rekening.
Sancties
12.1 In geval van vertraging in de betaling zal er door de koper van rechtswege en zonder ingebrekestelling te rekenen vanaf het opeisbaar zijn van de betaling, een nalatigheidinterest verschuldigd zijn gelijk de wettelijke intrestvoet verhoogd met 2% op het verschuldigd gebleven bedrag.
12.2 Indien de authentieke akte door de fout van één der partijen niet verleden kan worden, dan zal de andere partij de keuze hebben, nadat een door haar aan de in gebreke blijvende partij bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot verrichte aanmaning 15 dagen zonder gevolg is gebleven,
▪ ofwel de ontbinding van de verkoop te vorderen, in welk geval door de nalatige partij een schadevergoeding gelijk aan 10 % van de koopsom zal verschuldigd zijn ten titel van forfaitaire schadevergoeding;
▪ ofwel de gedwongen uitvoering van de verkoop na te streven;
Alle eventuele nadelige fiscale gevolgen in beide hiervoor gestelde hypotheses, zullen ten laste komen van de in gebreke blijvende partij.
Keuze van woonplaats
Voor de uitvoering van deze overeenkomst kiezen partijen woonplaats op hun bovenvermeld adres.
Geschillen
Ingeval van geschil zijn de rechtbanken te Kortrijk bevoegd.
Opgemaakt in drie originele exemplaren te Avelgem op xxxxxx 2024. Iedere partij erkent een origineel exemplaar te hebben ontvangen.
Recht van wederinkoop
Gedurende een periode van vijf jaar, die een aanvang neemt de dag na het verlijden van de authentieke akte tot verkoop behoudt de verkoper zich het recht voor om, overeenkomstig de artikels 1659 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, het goed terug te nemen tegen de hierna bepaalde prijs in geval het opgegeven programma niet wordt gerealiseerd/nageleefd.
De verkoper zal het recht van wederinkoop slechts geldig kunnen uitoefenen bij gerechtsdeurwaarderexploot. Als gevolg hiervan wordt het eigendomsrecht van de koper of haar rechtsverkrijger(s)/ rechtsopvolger(s) op het goed retroactief tenietgedaan en wordt de verkoper geacht steeds eigenaar te zijn gebleven van dit goed.
Onverminderd hetgeen bepaald wordt hierna, verbinden partijen er zich toe om binnen de vier maanden na de uitoefening van het recht van wederinkoop, een authentieke akte te laten verlijden waarin wordt vastgesteld dat deze wederinkoop is geschied.
De kosten verbonden aan het verlijden van deze authentieke akte en in voorkomend geval de verschuldigde registratierechten zullen ten laste van de verkoper zijn.
Indien de verkoper het recht van wederinkoop uitoefent, zal zij aan de koper of haar rechtsverkrijger(s)/ rechtsopvolger(s) een vergoeding betalen gelijk aan de oorspronkelijke verkoopprijs vermeerderd met de wettig gemaakte kosten van de verkoop.
Voor het geval de verkoper gebruik zou maken van haar hierbij bedongen recht van wederinkoop, verbindt de verkoper zich tegenover de kredietinstellingen die kredieten zouden hebben toegestaan, met als waarborg een hypothecaire inschrijving op het aangekochte goed, aan deze kredietinstellingen de sommen voor te behouden die hun op dat ogenblik door de koper uit hoofde van de nog openstaande kredieten zouden verschuldigd zijn, en dit maximaal tot beloop van de koopsom door de verkoper te betalen bij de uitoefening van het recht van wederinkoop. Er wordt uitdrukkelijk bedongen dat geen afbreuk kan gedaan worden aan de wettelijke voorschriften die de prioriteit van bevoorrechte of hypothecaire schuldvorderingen regelen.
Indien de overdracht aanzien dient te worden als een niet-risico overdracht in de zin van de toepasselijke regelgeving [op heden het Bodemdecreet van 27 oktober 2006, waarbij, voor zoveel als nodig conventioneel ook de uitoefening van het recht van wederinkoop als een overdracht in de zin van het bodemdecreet wordt beschouwd], zal de door verkoper verschuldigde vergoeding slechts betaalbaar zijn op het ogenblik dat de verkoper een bodemattest heeft bekomen waaruit blijkt dat er geen gegevens beschikbaar zijn met betrekking tot het bij deze overeenkomst verkochte goed, of dat dit goed niet is opgenomen in het grondeninformatieregister.
Indien de overdracht daarentegen wel aanzien dient te worden als een risico overdracht in de zin van de toepasselijke regelgeving, zal de verkoper een oriënterend bodemonderzoek laten uitvoeren op dit goed door een erkende bodemsaneringsdeskundige.
Hiertoe zal de verkoper onverwijld na de uitoefening van haar recht van wederinkoop opdracht geven. De resultaten van dit oriënterend onderzoek zullen meegedeeld worden aan de koper. De staalname dient tegensprekelijk te verlopen en zal hoe dan ook dienen te gebeuren uiterlijk binnen de maand na uitoefening van het recht van wederinkoop. Wanneer de koper ondanks het verzoek om aanwezig te zijn bij de staalname, niet komt opdagen, kan zij achteraf de bevindingen op basis
van deze staalname en/of de resultaten van het oriënterend bodemonderzoek niet aanvechten omwille van het zogezegd eenzijdig karakter.
Indien OVAM, op grond van het uitgevoerde oriënterend bodemonderzoek, van oordeel is dat niet moet worden overgegaan tot een bodemsanering van het bij deze overeenkomst verkochte goed, dan zal de hoger bepaalde door de verkoper verschuldigde vergoeding verminderd worden met de kosten die de verkoper heeft moeten dragen voor het uitvoeren van het oriënterend bodemonderzoek, waarna het aldus bekomen bedrag aan de kopers en/of kredietinstelling zal worden betaald.
Indien OVAM daarentegen, op grond van het uitgevoerde oriënterend (en desgevallend beschrijvend) bodemonderzoek van oordeel is dat de verkoper dient over te gaan tot een bodemsanering van het bij deze overeenkomst verkochte goed, dan zal de hoger bepaalde door de verkoper verschuldigde vergoeding in bewaring worden gegeven bij de Deposito- en Consignatiekas. De verkoper zal deze vergoeding kunnen aanwenden voor de financiering van alle kosten verbonden aan het uitvoeren van het bodemonderzoek en van alle bodemsanering, mits voorlegging van de betreffende facturen.
Handtekeningen:
Voor de verkopers | Voor de kopers |