Contract
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Kamer
van Volksvertegenwoordigers
BUITENGEWONE ZITTING 1979
5 JUNI 1979
betreffende de huurovereenkomsten
1. - SUBAMENDEMENTEN VOORGESTELD DOOR DE XXXX XXXXX
OP HET AMENDEMENT VAN DE REGERING
(Stuk n" 120/2)
1. - In artikel 1730, § 1, tweede lid, op de eerste en de tweede regel, de woorden
« worden, nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt, belangrijke veranderingen aangebracht»
vervangen door de woorden
«zi;n werken uitgevoerd nadat de plaatsbescbriiuing is opgemaakt »,
VERANTWOORDING
De omvang van de veranderingen is in essentie een subjectief begrip, dat een bron van talrijke geschillen zou kunnen worden. Het is verkies- lijk zich te richten naar de in het advies van de Raad van State gebruikte terminologie.
2. - In hetzelfde artikell730, § 2 weglaten.
VERANTWOORDING
Het moet immers de partijen toegelaten zijn tijdens de duur van de huurovereenkomst een schikking te treffen waarbij bepaald wordt dar het goed teruggeven zal worden in een andere toestand dan die welke bij het in gebruik nemen besrond. Zo zullen de partijen kunnen bedin- gen dar de huurder aan het gehuurde goed de veranderingen mag aanbrengen die hij nuttig of aangenaam achr en dat her goed in deze toestand teruggegeven zal worden, hergeen in het voordeel van beide partijen is. Indien artikel 1730 van dwingende aard is, zal zulk een schik- king nietig zijn.
Zie:
120 (B.Z. 1979) - N' 1.
- NU 2 tot 8 : Amendementen.
I ~O (S.E. 1979) - N" 9
Chambre
des Représentants
SESSION EXTRAORDINAIRE 1979
5 JUIN 1979
relatif aux contrats xx xxxxxx
X. - SOUS-AMENDEMENTS PRESENTES PAR X. XXXXX
A L'AMENDEMENT DU GOUVERNEMENT
(Doc. n" 120/2)
1. - Dans l'article 1730, § 1, deuxième alinéa, première et deuxième lignes, remplacer les mots
« Si des modifications importantes ont été apportées après l'état des lieux »
par les mots
« Si des travaux ont été accomplis après l'établissement de l'état des lieux ».
JUSTIFICATION
La notion de l'importance des modifications est essentiellement sub- jective et risquerait donc d'être la source de nombreux conflits. Il est préférable de' se référer à la terminologie utilisée dans l'observation du Conseil d'Etat.
2. - Dans le même article 1730, supprimer le § 2.
JUSTIFICATION
Il doit en effet être permis aux parties de conclure, en cours de bail, un arrangement aux termes duquel la restitution de l'immeuble se fera dans un état différent de celui qui existait à l'entrée. Ainsi les parties pourraient convenir que le locataire fera aux lieux loués des travaux de transformation qui lui sont utiles ou agréables et que les lieux seront restitués dans cet état, ce qui serait à l'avantage des
deux parties. Si l'article 1730 était impératif, cet arrangement serait nul.
Voir:
120 (S.E. 1979) - N° 1.
- N°' 2 à 8 : Amendements.
H. - 233.
120 (B.7..:S.F.. 1979) - N. l)
In arrikcl t 731, § 1, twccde lid, op de eerste rcgel, de woorden
1< In dat geval kan elke parti], »
vervangen door de woorden
« Eike parti; kan, »,
VERANTWOORDlNG
Dit is klaarblijkelijk een stelfour. Her eers.c lid heeft immers betrek- king op het vermoeden inzake de sraat van her verhuurde goed dat ver- huurd werd zonder dat een plaarsbeschrijving werd gemaakt bij het begin van de overeenkomsr.
1. - In artikel 1752bis, § 1, het tweede lid vervangen door wat volgt:
« Behoudens andersluidende ttitdrukkeli;ke overeenkomst brengt de in speciën betaalde waarborg rente op voor de huurder en zi; moet door de verhuurder geplaatst worden op een depositoboekie of een andere rentedragende rekening bi; een door de huurder aangenomen financiële instelling. De huurder heeft het recht deze uiaarborg te verstrekken door middel van een bankwaarborg welke op het einde van de huur, alleen op schriftelijk verzoek van de verhuurder be- taalbaar kan worden. De aldus vrijgemaakte gelden blijven, als huurwaarborg, in handen van de uerhuurder, tot op het ogenblik waarop de eindafrekening opgesteld wordt hetzij in der minne, hetzij door een in kracht van gewijsde gegane rechterlijke beslissing »,
VERANTWOORDING
Het bedrag van de huurwaarborg blijft eigendom van de huurder; daarom is het normaal dar hij het recht heeft te kiezen op welke manier dat bedrag tot aan het einde van zijn huur zal belegd worden. Anderzijds moet de bankwaarborg aan de verhuurder dezelfde zekerheid bieden als de in speciën verstrekre waarborg.
Op het einde van de huur moet de verhuurder dus, alleen, van de bank de betaling kunnen eisen van de waarborg of van een gedeelte ervan, zelfs indien de huurder op dat ogenblik in gebreke blijft. De verhuurder heeft dat geld immers nodig om het goed terug in staat te herstellen met het oog op de herverhuring.
Indien geen akkoord bereikt wordt op het door de verhuurder afge- nomen bedrag, zal de huurder zich steeds kunnen wenden tot de vrede- rechter daar de verhuurder onmogelijk kan verdwijnen zonder sporen na te laten, terwijl de huurder dat wel kan.
In geval van betwisting zal de benadeelde verhuurder zijn rechten enkel kunnen laten gelden dank zij gerechtskosten die vaak niet in ver- houding zijn tot de berwiste bedragen en waarvan de terugvordering des te meer onzeker is daar de huurder kan verdwijnen of het land verlaten,
Opgemerkt zij dat het laatste lid van her advies van de Raad van State met betrekking tot dit artikel de gegrondheid van de in her amende- ment voorgesrelde waarborgen bevesrigt,
Het bezwaar dat de verhuurder er eventueel misbruik zou kunnen van maken door aan de banken bedragen te vragen die door de huurder niet echt verschuldigd zijn, gaat niet op daar de vrederechters in dat geval de mogelijkheid hebben dergelijke misbruiken streng te bestraffen.
Dar artikel aanvullen met wat volgt:
« behalve indien de bepalingen van deze wet gunstiger zijn voor de huurder dan de reglementen van die maatschap- pijen »;
Dans l'article J 731, § I, deuxième alinéa, première ligne, supprimer les mots « Dans ce cas ».
JUSTIFICATION
Il s'agit manifestement d'une erreur de rédaction. Le premier alinéa concerne cn effet la présomption de l'état cn fin de bail de biens pour Icsquels aucun état des lieux n'a été établi à l'entrée.
Dans l'article 1752bis, § 1, remplacer le second alinéa par ce qui suit:
« Sauf convention expresse contraire, la garantie donnée en espèces est productive d'intérêts xx xxxxxx xx xxxxxxxxx xx xxxx xxxx xxxxxxx xxx xx xxxxxxxx xxx un carnet de dépôt ou autre compte à intérêt entre les mains d'un organisme finan- cier agréé par le locataire. Le locataire a le droit de servir ladite garantie sous forme de garantie bancaire libérable en fin de location à la seule demande écrite du bailleur. Les espèces ainsi libérées resteront entre les mains du bailleur à titre de garantie locative jusqu'au décompte final établi soit à l'amiable, soit par décision judiciaire coulée en force de chose jugée »,
JUSTIFICATION
Le montant de la garantie locative restant propriété du locataire, il est normal qu'il ait le droit de choisir le mode de placement de ce montant jusqu'à la fin de sa location. La garantie bancaire doit d'autre par donner au bailleur la même sécurité que la garantie déposée en espèces.
Le bailleur doit donc pouvoir, en fin de location, réclamer seul le paiement par la banque de tout ou partie de cette garantie, même si le locataire fait à ce moment défaut. Ces fonds sont en effet nécessaires au bailleur pour payer la remise en état des lieux en vue de leur relo- cation.
En cas de désaccord xxx xx xxxxxxx xxxxx xxx xx xxxxxxxx, xx xxxxxxxxx pourra toujours en référer au juge de paix, le bailleur étant dans l'impossibilité de disparaître sans laisser d'adresse, alors que le loca- taire a cette possibilité.
En cas de litige, le bailleur lésé ne pourrait faire valoir ses droits qu'en exposant des frais de justice souvent disproportionnés avec les sommes en litige, dont la récupération est d'autant plus aléatoire que le locataire a la possibilité de disparaître ou même de quitter Ic pays.
Il convient de souligner que l'avis du Conseil d'Etat, dans le dernier alinéa consacré à cet article, confirme le bien-fondé de la présente garantie proposée dans l'amendement.
L'objection de l'éventuel abus des bailleurs, réclamant aux banques des montants qui ne seraient réellement dus par les locataires ne peut être valablement soutenue, les juges de paix ayant dans ce cas la pos- sibilité de sanctionner sévèrement de tels abus.
Compléter cet article par ce qui suit:
« sauf quand les dispositions de la présente loi sont plus favorables au preneur que les règlements de ces sociétés »,
[ 3 ] UO (B.Z.JS.E. 1979) - N. 9
VERAN'I'WOORDING
Geler 0l' hot sociale doel vnn dl' huiavcstingsmantschappijcn is hct ondcnkbnar dar de bcpaliugcn \':\1\ cI\'/,l' wct, die vnor de huurder guustigcr mochrcu zijn dan de bcpnliugcn van de Hulsvcstingscodc, nier \':111 toepassing zoudcn kunncu zijn up de huurdcrs van sociale woningcn.
Er zij in dit verband op gewezen dat vooral de huurders van die woningen crever klagen dar zij slecht beschermd zijn tegen de door hun verhuurders genomen beslissingen die zij ongeoorloofd achten, met narne inzake zekerhcid van huisvesting, omvang van de lasren, enz,
Et:lllt donné le but xxxx.xx des socictcs publiques de logement, il est iucouccv.iblc 'luc les disposuiuns dl' 1:1 préseruc lui plus favorables pour le preneur que les dispositiuns du COLIc du logement Ill' puissent être applicables aux locataires dl'~logements sociaux,
A ce sujet, il convient de remarquer que ce sont essentiellement les locataires de ces logements qui se plaignent d'être mal protégés contre les décisions qu'ils prétendent abusives de leurs bailleurs en ce qui con- cerne la sécurité du logement, la lourdeur des charges, etc.
II. - SUBAMENDEMENTEN VOORGESTELD DOOR DE XXXX XXXXXXXXX OP HET AMENDEMENT VAN DE REGERING
(Suk n" 120/2)
Art. 7.
In artikel1752bis, § 1, eerste lid, op de derde en de vierde regel, de woorden
« maandelijkse huurprijs »
vervangen door de woorden
« maandelijkse basishuurprijs »;
VERANTWOORDING
Om betwistingen te vermijden is het besr er in de tekst zelf van de wet op te wijzen dar voor de bepaling van de waarborg de oorspronke- lijke huurprijs als basis dient te worden genomen. '
Dit betekent mereen dar er in de loop van de uitvoering van de huur- overeenkomst geen indexaanpassing van de waarborgsorn kan gevraagd worden.
Art. 9.
SUBAMENDEMENTEN OP DE AMENDEMENTEN IN HOOFDORDE EN IN BIJKOMENDE ORDE
1. - In artikel 1758, § 3, op de derde regel, de woorden
c: om ernstige redenen »
vervangen door de woorden
« om ernstige redenen van persoonliike aard »,
2. - In hetzelfde artikel 1758, § 3, op de vierde regel, de woorden
« minstens één rnaand »
vervange~ door de woorden
« minstens drie maand ».
VERANTWOORDING
1. De term - orn ernsrige redenen » is zcer breed gesteld en vatbaar voor de meest ruime interpretarie. Men kan ermede akkoord gaan dar de huur ook binnen elke periode van drie jaar zou moeten kunnen beëindigd worden maar dari alleen om redenen die her voor de huurder moeilijk of onmogelijk maken verder het gehuurde goed te betrekken o.rn. een uitbreiding van het gezin waardoor de woning te klein wordt, een ziekte of handicap van de huurder of van zijn gezinsleden waardoor de woning ongeschikt wordt voor gebruik, de aankoop van een woning door de huurders.
II. - SOUS-AMENDEMENTS PRESENTES PAR X. XXXXXXXXX
A L'AMENDEMENT DU GOUVERNEMENT
(Doc. n° 120/2)
Art. 7.
A l'article 1752bis, § 1, premier alinéa, à la troisième ligne, remplacer les mots:
« trois mois de loyer» par les mots
« trois mois de loyer de base »,
JUSTIFICATION
Afin d'éviter les litiges, il est préférable d'indiquer dans la loi même que c'est le montant initial du loyer qui doit servir de base pour fixer la garantie.
Cela implique qu'aucune indexation de la garantie ne peut être réclamée en cours d'exécution du bail.
Art. 9.
SOUS-AMENDEMENTS AUX AMENDEMENTS
EN ORDRE PRINCIPAL ET EN ORDRE SUBSIDIAIRE
1. - A l'article 1758, § 3, à la troisième ligne, remplacer les mots
« pour des motifs sérieux »
par les mots
« pour des motifs sérieux x'xxxxx xxxxxxxxx »,
,
0. - Xx même article 1758, § 3, à la quatrième ligne, remplacer x.xx mots
« au rnoins un mois »
par les mots
« au moins trois mois »,
JUSTIFICATION
1. Les termes" pour des motifs sérieux» permettent une large interpré- tation. On peut admettre qu'il puisse être mis fin au bail pendant cha- que rriennar, mais uniquement pour des motifs qui font qu'il est diffi- cile ou impossible au preneur d'occuper plus longtemps le bien donné en location, par exemple un agrandissement de la famille à la suite duquel le logement devient trop exigu, une maladie ou un handicap du preneur ou d'un membre de sa famille qui rend le logement inadapté, l'acquisition d'un logement par les preneurs.
120 (ß.Z.lS.E. 1979) - N. 9
[ 4 1
De omschrijving "l'l'Ilstigc redon van persoonlijkc unrd » bcnnrlcrt berer hcr nngestrccfdc doel en bcperkt l'l'cds in ruimc mute de mogclijk- heden van vcrvrocgde opzcgging.
2. Een opzegrenniju vau l'l'II 1lI'1'1I1l1 is te korr,
Het is normaal nict mogclijk l'en huis in dergelijke korte periode opnieuw te verhuren.
De benadeling die de verhuurder zo kan ondergaan zal er veelvuldig aanleiding roe zijn de ingeroepen redenen te berwisren. Te ralrijke pro- cessen dienen voorkomen te worden. Zodoende is het beter een meer aanvaardbare opzegtermijn te voorzien, namelijk drie maanden.
X. XXXXXXXXX.
Les termes "polir des monts sérieux d'ordre personnel" correspon- dent lIliCIIX ,\ l'objectif poursuivi ct limitent dans une large mesure les possibilités dl' résiliation nnticipée.
2. Un préavis d'un mois est insuffisant.
JI est normalement impossible de relouer une maison en une période aussi courre.
Le préjudice que peut ainsi subir Il' bailleur fera que le motif invoqué sera souvent contesté. Il faut éviter la multiplication des procès. Il con- vient donc de prévoir un délai de préavis plus acceptable, c'est-il-dire trois mois.
III. - SUBAMENDEMENTEN VOORGESTELD DOO~ DE HEER HAVELANGE OP HET AMENDEMENT VAN DE REGERING
(Stuk n" 120/2)
1. - In artikell752bis, § 1 vervangen door wat volgt:
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« § 1. Niettegenstaande elke andersluidende bepaling mag de door de huurder tot garantie voor de nakoming van zijn verplichtingen gestorte waarborg nooit meer bedragen dan zesmaal de maandelijkse huurprijs. Wanneer geen schriftelijke bepaling is opgenomen, mag de waarborg niet meer bedragen dan een maand huur.
» Wanneer de waarborg rente opbrengt, komt deze ten goede aan de huurder.
» De waarborg welke meer dan één maand huur bedraagt moet, in om het even welke vorm waarover de partijen het eens zijn, verstrekt worden in handen van een bankinstelling of van een openbare instelling volgens de modaliteiten uast- gesteld door de Koning. »
VERANTWOORDING
Het bedrag van de waarborg moet beperkt worden tot een redelijk
. bedrag overeenkomstig de terzake geldende gebruiken.
Daar de kosten voor het terug in staar stellen van een goed zeer hoog liggen, overtreffen ze vaak drie maanden huurprijs; her bedrag van één maand kan dus slechts worden aangenomen indien de partijen
geen schriftelijke overeenkomst hebben afgesloten.
In verband met het tweede lid, en geler op het advies van de Raad van State, past het aan de partijen de keuze te laren van de manier waarop zij, binnen de door het eerste lid gestelde grenzen, de waar- borg wensen te versrrekken (bv, de provincies, de 'steden, de gemeenten en de grondregieën moeren de waarborgen in deposito kunnen ont- vangen).
2. - In hetzelfde artikel 1752bis § 3 weglaten.
VERANTWOORDING
Paragraaf 3 wordt overbodig daar § 1 imperatief gesteld is.
« § 1. De schriftelijke of mondelinge huur voor onbe- paalde termijn van een ongemeubelde woning wordt geacht
III. - SOUS·AMENDEMENTS PRESENTES PAR M. HAVELANGE
A L'AMENDEMENT DU GOUVERNEMENT
(Doc. n" 120/2)
1. - Dans l'article 1752bis, remplacer le § 1 par ce qui suit:
§ 1. Nonobstant toutes dispositions contraires, la garantie donnée par le locataire pour assurer le respect de ses obliga- tions ne peut être supérieure à six mois de loyer. A défaut de stipulation écrite, la garantie ne peut être supérieure à un mois de loyer.
« Lorsque la garantie est productive d'intérêts, ceux-ci sont acquis au locataire.
« La garantie supérieure à un mois de loyer doit être dépo- sée, SOttS toutes formes convenant aux parties, entre les mains d'un organisme xxxxxxxx xx x'xxx xxxxxxxxxxx xxxxxxxx, xxxxx xxx xxxxxxxxx xxxxxx xxx xx Xxx. »
JUSTIFICATION
Il convient de limiter le montant de la garantie à des sommes raison- nables conformes aux usages en la matière.
En raison du coût très élevé des remises en état (celles-ci s'élèvent très souvent à plus de trois mois de loyer), le montant d'un mois de loyer n'est donc admissible que si les parties n'ont pas conclu de bail écrit.
Quant au deuxième alinéa et à la suite de l'avis du Conseil d'Etat, il convient de laisser aux parties la possibilité d'user de l'éventail des garanties qu'elles préfèrent, dans le cadre fixé par l'alinéa premier. (par ex., les provinces, villes, communes et régies foncières doivent pou- voir recevoir les garanties en dépôt).
2. - Dans le même article 1752bis, supprimer le § 3.
JUSTIFICATION
Le § 3 devient inutile puisque le § 1 est impératif.
« § 1. Le bail verbal ou le bail écrit à durée indéterminée d'un logement 000/0 xxxxxx xxx censé fait pour une durée d'un
[ S ] 120 (B.Z.lS.E. 1979) ~ N. 9
te ziin iumgcgiU/II !XXXx' een periode !Jail één iaar welke kim beëindigd u/orden mits één 11(1/1 dt! partiien zc drlc maanden Il(tll teuoren ol/zegt.
» Indien de buur nict beëi/ldigd uierd, zal zij ell: iaar opnieuio kunnen beêindigd toorden mits zi] opgezegd tuordt drie maanden vóór de verjaardag Valt de aanoang van de buur. »
»§ 1bis. De termen, de opzegging en de termijnen van een schriftelijke buurouereenkomst voor een beperkte duur van een ongemeubelde u/oning blijken uit de u/il uan de par- tiien. »
« 1. De mondeling aangegane huur of de voor een on- beperkie duur schriftelijk aangegane huur van een onge- meubelde woning wordt geacht te ziin aangegaan voor een periode van een jaar toaaraan een einde kan worden gemaakt met een opzegging van 3 maanden betekend door de ene of de andere parti],
» Indien geen einde is gemaakt aan de huur, kan deze op elk ogenblik u/orden beëindigd met een opzegging van
3 maanden,
» § 1bis. De termen, de opzegging en de termijn van een schriftelijke huurovereenkomst voor een beperkte duur van een ongemeubelde u/oning blijken uit de ioil van de partijen »;
VERANTWOORDING
Er dient een onderscheid te worden gemaakt tussen de huur van ge- meubelde en van ongemeubelde woningen, want het betreft hier zeer verschillende gegadigden.
Daarom wordt de huur van gemeubelde woningen in een afzonderlijke paragraaf behandeld (nieuwe § 5).
Nieuwe s 1.
De ervaring leert dat er een mondelinge huurovereenkomst of een overeenkomst voor een onbeperkte duut wordt aangegaan wanneer de huurder zich de mogelijkheid wil voorbehouden om na ongeveer een jaar het goed te verlaten (een jaar studie, gezinsuitbreiding, nieuw be- roep enz.),
Zijnerzijds wenst een verhuurder doorgaans niet voor minder dan een jaar te verhuren wegens de kosren die verbonden zijn aan het opnieuw inrichten en in huur geven van het goed.
De verlenging van jaar tot jaar sternt overeen met de bestaande ge- bruiken.
Nieutue § 1bis
De nieuwe § ibis heeft betrekking op de schriftelijk aangegane huur- overeenkomsten voor een beperkte tijd die moeten kunnen worden geslo- ten voor de door de partijen gewenste termijn.
« § 1ter. Het bepaalde in de §§ 1 en 1bis is van toepassing 01' de onderhuur, die echter niet mag u/orden aangegaan voor langer dan de looptijd van de hoofdhuur »,
VERANTWOORDING
Dit is een technische aanpassing, gelet op de vernummering van de vorige paragrafen. De tekst blijft ongewijzigd.
3. - In hetzelfde artikel 1758, § 1, het laatste lid weg- laten.
VERANTWOORDING
Het derde lid van § I moet worden weggelaten, want het heeft geen reden van bestaan meer.
4. - In hetzelfde artikel 1758, § 2 vervangen door wat volgt:
« § 2. De opzegging geschiedt bij ter post aangetekende brief of bij deurwaardersexploot; zij kan eveneens bij geu/o-
an ti laquelle il peut ëtre 1IIis fin moyennant préaois de trois
Illois notifié par l'une ou l'autre des parties.
» S'il n'a pas été mis [in au bail. il pal/rra ensuite y être mis [in chaque almée suivante moyennant 1/11 préavis de trois mois, notifié pour la date anniversaire du début du bail.
» § 1bis. Les termes, préavis et délais d'tm bail écrit à durée déterminée d'un' logement non meublé résultent de la volonté des parties. »
« § 1. Le bail verbal ou le bail écrit à durée indéterminée d'un logement non meublé est censé fait pour une durée d'un an à laquelle il peut être mis fin moyennantpréavis de trois mois notifié par l'tille ou l'autre des parties.
» S'il n'a pas été mis fin au bail, il pourra ensuite y être mis fin à tout moment, moye/mant un préavis de trois mois.
» § 1bis. Les termes, préavis et délais d'un bail écrit à durée déterminée d'un logement non meublé résultent de la volonté des parties. »
JUSTIFICATION
Il faut faire une distinction entre les baux des logements meublés et non meublés car leur clientèle et leur objet sont très différeents.
C'est pourquoi les baux de logements meublés font l'objet d'un § dis-
.tinct (nouveau § 5).
Nouveau § 1.
L'expérience montre que les baux verbaux ou les baux à durée indé- terminée sont conclus lorsque les locataires désirent garantir leur pos- sibilité de départ après un an d'occupation environ (une année d'étude, agrandissement de la famille, nouvelle activité professionnelle, etc).
De son côté, un bailleur ne désire en général pas louer pour des termes inférieurs à un an en raison des frais de remise en état et de relocation.
La reconduction d'année en année est conforme aux usages.
Nouveau § 1bis.
Le nouveau § ibis vise les baux écrits à durée déterminée qui doivent pouvoir être de la durée voulue par les parties.
« § 1ter. Les dispositions des §§ 1 et 1bis s'appliquent aux sous-locations sans que celles-ci puissent être conclues pour des durées excédant le cours du bail principal »;
JUSTIFICATION
Il s'agit d'une adaptation technique en raison de la nouvelle numérota- tion des §§ précédents, le texte restant inchangé.
3. - Au même article 1758, § 1, supprimer le dernier alinéa.
JUSTIFICATION
L'alinéa 3 du § i est à supprimer car il n'a plus de raison d'être.
4. - Au même article 1758, remplacer le § 2 par ce qui suit:
« § 2. Le préavis est donné par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier de justice; il peut également
J20 (B.Z.lS.E. 1')79) -- N, IJ
[ (i J
IIC bric] gescbicden die bctoi]« oplcucrt tuanncer de g,'(Idres-
seerde CI' sd}riftelijk ontvaugs: 11m/ mc/dt.
" III gCl'cll vau ouden.erlntriug u-ordt ecu afsc/nift uan do o/'z.eggillg gezol/dclI, al naar bet geval, aan de boojduet- buurdcr of de ondcrbuurdcr »,
VERANTWOOIU11NG
De bedoeling is de betekening bij gewone brief met schrifrclijk ont- vangsrbewijs mogelijk te maken (een methode die vaak gebruikr wordt wanneer bij voorbeeld huurder en verhuurder in hetzelfde huis wonen).
5. - In hetzelfde artikel 1758, § 3 vervangen door wat volgt:
« § 3. Aan de huurouereenkomst kan niettegenstaande elke strijdige bepaling door de buurder een einde worden gemaakt u/anneer hij onuuille van ziin beroepsaktiuiteit of om een dringende reden uerplicht is te uerhuizen. Hij moet evenwel minstens drie maanden van tevoren zijn uerhuurder per aan- getekende brie] op de bij § 2 bepaalde u/iize opzeggen met uermelding van de redenen van de uerbreking.
» Bouendien zal de buurder aan de uerhuurder een bedrag betalen dat als beruerburingsuergoeding geldt en overeen- stemt met de huurprijs voor één maand, »
6. ~ In hetzelfde artikel 1758, § 4 weglaten.
VERANTWOORDING
Het ontwerp van de regering is onevenwichtig in die zin dat het aan een huurder die pas een huurovereenkomst van negen jaar heeft geslo- ten - waarvoor de verhuurder eventueel bijzondere en dure aanpassin- gen aan het goed heeft aangebracht - de mogelijkheid biedr om kort nadien en met één maand opzegging te verhuizen.
Daarentegen kan de huurder die pas een huurovereenkomst van lange duur heeft gesloten, op grond van de huidige wetgeving verplicht worden om de overeenkomst tot de laatste dag in acht te nemen hoe- wel hij verplicht is te verhuizen.
Het amendement geeft een middellange en billijke oplossing tussen beide uiterste toesranden,
De door overmacht getroffen parrij wordt steeds van haar verplich- tingen ontheven.
7. - Hetzelfde artikel 1758 aanvullen met een § 5 (nieuw), luidend als volgt:
« § 5. De geldigbeidsduur, de opzegging, alsmede de ver- lenging van de IJUur van een gemeubelde u/oning u/orden door de partijen vastgesteld. De geldigheidsduur, de opzeg- gingstermijn, resp, uerlengingstermijn mogen niettegenstaande elke strijdige bepaling niet korter ziin dan één maand.
» Indien geen termijn werd uastgesteld of indien de ter- mijn onbepaald is, wordt de huur geacbt te zijn aangegaan voor onbepaalde duur en kan zi] enkel met een minimumter- mijn van één maand u/orden opgezegd. »
VERANTWOORDING
Aldus wordt een duidelijk onderscheid gemaakt russen de huur van gemeubelde, resp. ongemeubelde woningen. De terrnijnen en opzeggin- gen stemrnen overeen met het gebruik en met de noodwendigheden.
Om misbruiken te voorkomen wordt in een minimale opzeggingster-' mijn van een maand voorzien wanneer geen schriftelijke overeenkomst besraar,
éxx« xxxXXXxxx /0x//' xxxxxx xxxxxxxxx xui I,/it foi si le destinataire
en accuse récctn xxx XXx écrit.
" hl (as cie sous-lucatiou, ti/li! cO/}Ù' dit ,mM/lis est adressée, sexxx xx xxx, (/0/ xxxxxxxx xrincipa] Olt au SOI/S- locataire. "
JUSTIFICATION
Il s'agit de permettre l'emploi d'une lettre ordinaire avec accusé de réception écrit (procédé fréquemment employé si le bailleur ct le locataire habitent dans la même maison, par exemple).
5. - Dans le même article 1758, remplacer le § 3 par ce qui suit:
« § 3. Nonobstant toutes dispositions contraires, lorsque, en raison de ses activités professionnelles ou d'un motif impérieux, le preneur est contraint de déménager, il a le droit de résilier son bail. Il doit toutefois adresser au moins trois mois d'avance un préavis au bailleur, suivant les formes prévues au § 2, en mentionnant les motifs de la résiliation.
" En outre, le preneur sera tenu de payer au bailleur une somme égale à un mois de loyer à titre d'indemnité de relo- cation »;
6. -. Dans le même article 1758, supprimer le § 4.
jUSTIFICA TIaN
Le projet gouvernemental est déséquilibré puisqu'il permet à un locataire qui vient de conclure un bail de neuf ans, par exemple - ce qui peut avoir amené le bailleur à faire des aménagements spécifiques coûteux - à s'en aller ensuite quelques jours après avec un préavis d'un mois.
Par contre, la législation actuelle peut obliger un preneur, qui vient de conclure un bail de longue durée, à subir le bail jusqu'à son expiration alors qu'il est contraint de déménager. .
L'amendement donne une solution moyenne et équitable entre ces deux situations extrêmes.
La "force majeure» délie toujours la partie qui est victime de ses obligations.
7. - Compléter le même article 1758 par un § 5 (nou- veau), libellé comme suit:
« § 5. Le terme du bail et le préavis d'un logement meu- blé résultent de la volonté des parties de même que la recon- duction. Nonobstant toutes dispositions contraires, terme" préavis et reconduction ne peuvent cependant chacun être inférieurs à un mois.
» A défaut de terme convenu ou si ce termen' est pas explicite, le bail est censé fait pour une durée indéterminée et ne pourra être résilié qu'en observant un préavis minimum d'un mois."
JUSTIFICATION
Lex xxxx xxx xxxxxxxxx xxxxxxx xxxx xxxxx xxxxxxx xxxxxxxxx xxx xxxxxx xx xxx xxxxxx xt préavis présents correspondent aux usages et aux nécessités.
Pour éviter les abus, il est prévu que, sauf bail écrit, le préavis minimum est d'un mois.
P. HAVELANGE.
120 (B.Z.lS.E.1979) - N. 9
IV. - SUBAMENDEMENTEN
VOORGESTELD DOOR DE HEER VAN DEN BRANDE OP HET AMENDEMENT VAN DE REGERING
(Stuk n" 120/2)
Artikel 1.
In artikel 1728bis, § 4, « in fine» van het eerste lid, de woorden « ofwel door ernstige redenen » weglaten.
VERANTWOORDING
Het aanhouden van het algemeen begrip « ernstige redenen » kan het voorziene systeem van aanpassingen al te zeer op losse schroeven zetten en aanleiding geven tot vele berwistingen.
Art.9.
1. - In artikel1758, § 1, het eerste lid aanvullen met wat volgt:
« Nieuwe huurouereenkomsten aangegaan tussen dezelfde partiien na opzeg, worden aanzien als een uerlenging in de zin van artikel 1728bis, § 2 ».
VERANTWOORDING
Het woonrecht aan oorspronkelijk afgesproken voorwaarden, welk één van de basisgegevens uitrnaakt van het ontwerp, kan in ernstige mate uitgehold worden wanneer gebruik gemaakt wordt van de opzeg tegen het einde van elke driejarige periode teneinde andere voorwaarden
af te dwingen.
2. - In hetzelfde artikel 1758, § 1 aanvullen met een vierde lid, luidend als volgt:
«De huurder kan de uoortzetting van de huurouereen- komst vragen wanneer de beëindiging van de overeenkomst uoor de huurder of voor zijn gezin een hardvochtigheid zou inbouden, die, ook bii inachtneming van de verantwoorde belangen van de verhuurder niet te recbtuaardigen is ».
VERANTWOORDING
Teneinde uitzonderlijke omstandigheden op te vangen is het aange- wezen om deze beperking op de mogelijkheid tot opzeg te voorzien.
L. VAN DEN BRANDE.
J. LENSSENS.
IV. - SOUS-AMENDEMENTS PRESENTES PAR M. XXX XXX XXXXXX A L'AMENDEMENT DU GOUVERNEMENT
(Doc. n° 120/2)
Article 1.
A l'article 1728bis, § 4, « in fine» du premier alinéa, sup- primer les mots « soit par des motifs sérieux».
JUSTIFICATION
Le mainnen de la notion générale de «motifs sen eux » pourrait compromettre trop fortement la stabilité du système des adaptations prévues et pourrait donner lieu à de nombreuses contestations.
Art. 9.
1. - A l'article 1758, § 1, compléter le premier alinéa par ce qui suit:
« Les nouveaux baux conclus par les mêmes parties après préavis sont considérés comme une prorogation au sens de l'article 1728bis, § 2 »;
JUSTIFICATION
Le droit d'habiter à des conditions convenues initialement, qui cons- titue un des éléments de base du projet peut être largement vidé de sa substance si l'on recourt au préavis vers la fin de chaque triennat en vue d'imposer d'autres conditions.
2. - Au même article 1758, compléter le § 1 par un qua- trième alinéa, libellé comme suit :
« Le preneur peut demander la continuation du bail si la cessation de celui-ci correspondait pour lui ou sa famille à un acte inhumain qui ne peut se justifier même en tenant compte des intérêts légitimes du bailleur »,
jUSTIFICA TION
En vue de parer à des circonstances exceptionnelles, il s'indique de prévoir cette limitation de la faculté de préavis.