Contract

Koopovereenkomst met ongebruikelijke ontbindende voorwaarde. Geen schriftelijke bevestiging van verlenging financieringstermijn.

Xxxxxxxxx is als executeur-testamentair belast met de verkoop van het woonhuis van haar overleden vader. Beklaagde heeft de verkoop in handen. In vijf jaar tijd meldt zich slechts één belangstellende. Met deze wordt een koopovereenkomst gesloten. Omdat koper voor de finan- ciering geld nodig heeft dat uit een uitkering uit Nieuw-Zeeland moet komen, wordt terzake een ontbindende voorwaarde opgenomen. Omdat binnen de daartoe gestelde termijn geen zekerheid is gekomen dat er geld uit Nieuw-Zeeland komt, wordt de financieringstermijn met 3 maanden verlengd. Ook daarna komt er maar geen zekerheid. Volgens de makelaar heeft klaagster telefonisch ingestemd met een verdere verlenging, maar hij heeft verzuimd zulks aan partijen schriftelijk te bevestigen. Dit wrijft de Centrale Raad hem aan.

Klaagster was zich bewust van het risico met betrekking tot de uitkering uit het buitenland, maar waar koper in vijf jaar tijd de enige gegadigde was, stemde zij met de voorwaarde in.

De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

X.X.X. X.-X., wonende te H, appellante/klaagster, tegen

A. B., aangesloten NVM-Makelaar, gevestigde en kantoorhoudende te P, beklaag- de/verweerder in hoger beroep.

1. Verloop van de procedure

1.1 Bij brief van 15 maart 2012 heeft appellante een klacht ingediend bij de afdeling Con- sumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Amsterdam. In de beslissing van 15 mei 2013, verzonden op 10 juli 2013, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde ingediende klacht onge- grond verklaard. Bij brief van 22 augustus 2013, ontvangen op 23 augustus 2013, is ap- pellante tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.

1.2 In haar brief van 22 augustus 2013 heeft appellante de gronden aangevoerd waarop haar hoger beroep is gebaseerd.

1.3 Beklaagde heeft in zijn op 31 oktober 2013 ontvangen verweerschrift in hoger beroep verweer gevoerd.

1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.

1.5 Ter zitting van 23 januari 2014 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen;

- appellante in persoon, bijgestaan door mr. B. van den Berg;

- beklaagde in persoon, bijgestaan door mr. M.J.G. Boender-Lamers.

1.6 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.

2. De feiten

2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.

2.2 Appellante is executeur-testamentair in de nalatenschap van haar in 2005 overleden vader. Als vertegenwoordigster van de erfgenamen geeft appellante aan Makelaardij B in P opdracht om te bemiddelen bij de verkoop van het tot de nalatenschap behorende woonhuis gelegen aan de X-xxxxxx 0 in O. De vraagprijs bedraagt aanvankelijk € 549.000,-- maar wordt in 2007 verlaagd naar € 519.000,-- en in 2008 verder verlaagd naar € 498.000,-- omdat voor de aankoop van het woonhuis geen belangstelling bestaat. Ook nadat beklaagde in 2008 de opdrachtenportefeuille van makelaar B overneemt be- zichtigt geen enkele aspirant-koper het woonhuis.

2.3 In de zomer van 2010 toont een zekere L daarvoor belangstelling maar dat leidt niet tot het sluiten van een koopovereenkomst. In maart 2011 bezichtigt L het woonhuis nog- maals waarna een koopovereenkomst wordt gesloten op basis van een koopsom van € 450.000,--. Aangezien L het voornemen heeft om de koopsom te betalen door middel van een door haar vanuit Nieuw-Zeeland nog te ontvangen eenmalige pensioenuitke- ring, is in artikel 16 van de op 9/22 april 2011 ondertekende koopakte de bepaling op- genomen dat L de koopovereenkomst uiterlijk op 16 juni 2011 kan ontbinden indien op die datum de desbetreffende uitkering nog niet door haar is ontvangen.

2.4 In juni 2011 verzoekt L om verlenging van de in artikel 16 opgenomen termijn met een periode van drie maanden. Beklaagde adviseert appellante om met dit verzoek in te stemmen waartoe appellante besluit. Met het oog op de verplichting van appellant om zich tegenover haar mede-erfgenamen te verantwoorden bericht beklaagde aan haar in zijn e-mail van 18 juni 2011 het navolgende:

“De woning is verkocht aan koper, onder de voorwaarde dat zij het geld beschik- baar krijgen uit Nieuw Zeeland. Tot 16 juni jl. hadden zij daar de tijd voor, maar omdat het geld nog niet binnen was op dat moment, is er verlenging met 3 maan- den voor die termijn aangevraagd en toegestaan.

De koopakte is ook op die manier opgesteld. Zie daarvoor artikel 16. Daarin is die voorwaarde van kopers opgenomen. Ze hebben dus het recht de koopovereen- komst te ontbinden als zij uiteindelijk het geld niet vrij zouden krijgen. Wij hebben het recht een verdere verlenging niet toe staan, maar dan zal de kans groot zijn dat kopers alsdan gaan ontbinden, immers zonder geld kunnen zij niet afnemen.

We kunnen geen beroep doen op een boete o.i.d. als kopers zich aan de termijn houden die wij toestaan. Dat kan pas als zij de nu gevraagde termijn laten verlo- pen zonder van zich te laten horen. Of we dan succes hebben met het innen van de

10% is in dat soort gevallen de vraag. Hoewel in de akte opgenomen en door bei- de partijen getekend betekent het in praktijk dat de rechter er nogal van afwijkt.

Het risico dat kopers geld uit Nieuw Zeeland moeten krijgen hebben we in overleg met elkaar genomen, wetende dat deze kopers de enige in de markt zijn (geweest) voor de woning.

Zoals toegezegd houden wij contact met deze mensen om van de voortgang op de hoogte te blijven. Ik twijfel eerlijk gezegd niet aan hun goede bedoelingen, maar het zou wel prettig zijn als we wat meer inzicht in die voortgang hadden.”

2.5 In zijn op 31 augustus 2011 aan L verzonden e-mail informeert beklaagde naar de stand van zaken met betrekking tot de te verwachten uitkering. L bericht aan beklaagde dat nog geen concreet vooruitzicht bestaat met betrekking tot het moment van de betaling. In zijn e-mail van 1 september 2011 aan klaagster bericht beklaagde aan haar het navol- gende:

“Hieronder tref je aan de e-mailcorrespondentie die ik met de kopers gevoerd heb inzake de ontvangsten van de gelden uit Nieuw-Zeeland.

Als ik de berichtgeving positief uitleg, dan zijn de mensen inmiddels ten einde raad.

Als ik er wat zakelijker naar kijk dan ga ik je adviseren de termijn op 16 septem- ber a.s. niet meer te verlengen, maar de koopovereenkomst om te zetten/te wijzi- gen naar een koopovereenkomst waarin de huidige koop blijft vastgelegd en wij daaraan toevoegen dat we met de verkoop van de X-xxxxxx 0 actief verder gaan en als zich een andere kandidaat aandient, de huidige kopers 48 uur de tijd krijgen om of de koop zonder verdere voorwaarden te effectueren of de koop te ontbinden.

Graag jouw mening.”

In aansluiting op dit bericht voeren appellante en beklaagde telefonisch overleg waarna de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud wordt verlengd tot en met 31 december 2011.

2.6 Op 9 november 2011 verzoekt de aan het kantoor A S Advocaten Notarissen verbonden medewerker mr. E.P onder verwijzing naar het overleg dat hij met appellante heeft ge- voerd, aan beklaagde om hem te informeren over de stand van zaken met betrekking tot de verkoop van het woonhuis. In zijn e-mail van 9 november 2011 bericht beklaagde aan hem het navolgende:

“Bij het aangaan van de overeenkomst en overigens ook tussentijds in het contact met Xxxx, heb ik aangegeven dat we met een onzekere partij te maken hebben gelet op die “Zilvervloot”. Er was ook de keus om de overeenkomst niet aan te gaan, maar zoals je weet of gehoord hebt: er is geen enkele belangstelling voor dit pand. Deze kopers hadden zich een jaar voor het aangaan van de overeenkomst al gemeld en het pand bezichtigd. Zij hebben toen ook aangegeven afhankelijk te zijn van nog te ontvangen gelden.

Dit jaar hebben zij zich weer gemeld, het pand bezichtigd en zijn we de bekende overeenkomst aangegaan. Bij het ondertekenen van de akte hebben zij mij een in het Engels gesteld papier laten zien van een verzekeringsmaatschappij uit Nieuw- Zeeland, waarin stond dat koper recht heeft op een bedrag van circa 7 tot 9 mil- joen euro. Ik heb daar geen kopie van gemaakt. Wel heb ik gesproken over de kans van slagen en het fiscale aspect. Xxxxx heeft gemeld dat zij met de fiscus al een regeling daarover getroffen heeft.

De eerste verlenging van 3 maanden van de overeenkomst hebben zij per aange- tekend schrijven verzocht, de tweede verlenging (de huidige dus) per mail. Met Tiny heb veelvuldig overleg gevoerd en we zijn het er beide over eens dat het ont- binden van de overeenkomst die kleine kans wegneemt op misschien het nog wel succesvol worden van de overeenkomst.

De bestaande overeenkomst wordt dan uitgebreid met een artikel inhoudende dat de woning weer actief in verkoop gaat en indien er zich een kandidaat-koper meldt, de huidige koper één week de gelegenheid krijgt de overeenkomst alsnog zonder voorwaarden te effectueren, dan wel er definitief ervan af te zien. Die cor- respondentie is met kopers inmiddels gaande. In die correspondentie verzoek ik ook om meer informatie omtrent de haalbaarheid van die uitkering.

Het ontbinden lijkt mij dus geen optie, evenals het claimen van een waarborgsom. Gezien de correspondentie en de voorstellen van onze kant lijkt mij dat niet echt houdbaar.

Tot nadere toelichting bereid,”

Naar aanleiding van dit bericht deelt mr P in zijn e-mail van 9 november 2011 aan be- klaagde mee dat hij appellante zal adviseren om in te stemmen met de door beklaagde bepleite benadering. Hij vraagt aan beklaagde om de met L te maken nadere afspraak schriftelijk aan deze te bevestigen.

2.7 In haar e-mail van 6 december 2011 aan beklaagde verwijst appellante naar het met hem op 5 december 2011 gevoerde telefonische overleg en stelt zij de vraag waarom L geen (hypothecaire) lening bij een bank kan opnemen op basis van de aan beklaagde destijds getoonde documenten. Appellante verzoekt aan beklaagde om aan L het voorstel te doen op die wijze de koopsom te betalen. In haar e-mail van 15 december 2011 ver- zoekt appellante aan beklaagde om, mede ten behoeve van haar mede-erfgenamen, aan haar een fotokopie te sturen van de schriftelijke bevestiging met betrekking tot de nade- re verlenging van de in artikel 16 van de koopakte opgenomen termijn. Zij stelt aan be- klaagde voorts de vraag om haar te informeren over de stand van zaken met betrekking tot het met L gevoerde overleg.

2.8 Op 11 januari 2012 voeren appellante, mr P en beklaagde overleg op het kantoor van P en daaraan neemt ook L deel. Appellante stemt bij die gelegenheid in met een verlen- ging van de termijn waarbinnen L een beroep moet doen op de ontbindende voorwaarde tot 15 februari 2012.

2.9 L bericht in haar e-mail van 15 januari 2012 aan beklaagde dat zij de koopovereenkomst ontbindt. In zijn e-mail van 19 januari 2012 aan L bericht mr P dat voor zoveel nog no-

dig ook van de zijde van appellante de koopovereenkomst wordt ontbonden.

3. De klacht

3.1 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvat- ting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.

3.2 Appellante verwijt beklaagde dat hij er niet op heeft gewezen dat zij met L een wankele koopovereenkomst met een ongebruikelijke constructie waar het de financiering van de koopsom door de koopster betrof heeft gesloten, als gevolg waarvan appellante weinig rechten aan de koopovereenkomst kon ontlenen.

3.3 Appellante verwijt beklaagde voorts dat hij zonder haar medeweten en instemming aan L een verlenging van de termijn waarbinnen zij een beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde ter zake van financiering tot en met 31 december 2011 heeft toegestaan.

3.4 Appellante verwijt beklaagde tot slot dat hij haar niet heeft gewezen op de mogelijkheid om L in gebreke te stellen waardoor appellante de overeengekomen boete van € 45.000,-- bij L had kunnen incasseren.

4. Het hoger beroep

4.1 Appellante heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.

4.2 In de koopakte is een van de gangbare ontbindende voorwaarden sterk afwijkend artikel opgenomen dat inhoudt dat de koopovereenkomst door L kon worden ontbonden indien deze niet uiterlijk op 16 juni 2011 de beschikking zou hebben verkregen over de aan haar in het vooruitzicht gestelde uitkering. Beklaagde heeft appellante eerst in zijn e- mail van 18 juni 2011 uiteengezet dat sprake was van een ongebruikelijke bepaling. Hij had appellante daarover in een eerder stadium al moeten informeren en hij had appellan- te moeten adviseren om op basis daarvan geen koopovereenkomst te sluiten.

4.3 Zonder medeweten of toestemming van appellante heeft beklaagde aan L meegedeeld dat op haar verzoek de termijn werd verlengd waarbinnen een beroep op de ontbindende voorwaarde moest worden gedaan. De beslissing van beklaagde om met een verlenging daarvan in te stemmen verdraagt zich niet met het door hem op 1 september 2011 gege- ven advies om van verlenging van de termijn af te zien. Beklaagde heeft nagelaten om de naar zijn zeggen van L ontvangen e-mail waarin dit verzoek zou zijn opgenomen aan appellante door te zenden. Beklaagde heeft zijn mededeling met betrekking tot de ver- lenging van de termijn niet schriftelijk aan L bevestigd en daardoor is niet duidelijk ge- worden op welke datum de termijn zou eindigen.

4.4 Beklaagde heeft nagelaten om de op 11 januari 2012 gevoerde bespreking waaraan ook door L werd deelgenomen met appellante voor te bereiden. Daardoor kon het gebeuren dat appellante toestemming voor het nogmaals verlengen van die termijn heeft gegeven toen zij tijdens de bespreking door het verzoek daartoe werd overvallen. Door in te stemmen met de verdere verlenging van de termijn ontstond voor L vervolgens de mo-

gelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden zonder betaling van enige vergoeding.

4.5 Beklaagde heeft verzuimd om appellante op verschillende momenten te wijzen op het inzetten van juridische acties tegen L zoals het maken van aanspraak op betaling van de overeengekomen waarborgsom na ingebrekestelling. Indien de tweede verlenging van de termijn schriftelijk aan L zou zijn bevestigd, dan zou appellante L op uitvoering van de koopovereenkomst hebben kunnen aanspreken indien zij niet tijdig een beroep op de ontbindende voorwaarde zou hebben gedaan. Door nalaten van beklaagde is aan appel- lante deze mogelijkheid onthouden.

5. Het verweer

5.1 Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.

5.2 Anders dan appellante heeft aangevoerd was zij er van meet af aan van op de hoogte dat L de betaling van de koopsom moest financieren vanuit de door haar nog uit Nieuw- Zeeland te ontvangen uitkering. Beklaagde heeft appellante gewezen op de aan deze fi- nancieringsconstructie verbonden risico’s. Appellante heeft deze constructie echter aan- vaard omdat L de enige gegadigde was die gedurende een periode van vijf jaar belang- stelling voor de aankoop van het woonhuis heeft getoond.

5.3 Uit de e-mail van 31 augustus 2011 van beklaagde aan L blijkt dat beklaagde van me- ning was dat appellante de beslissing moest nemen over een eventuele verlenging van de termijn waarbinnen een beroep op de ontbindende voorwaarde moest worden ge- daan. Medio september 2011 heeft appellante telefonisch aan beklaagde meegedeeld dat zij met de verlenging van die termijn had ingestemd. Beklaagde is er vanuit gegaan dat appellante deze mededeling schriftelijk aan hem zou bevestigen, zoals appellante dat ook heeft gedaan bij de door haar op 11 januari 2012 goedgekeurde verlenging van de termijn. Appellante ging er daarentegen vanuit dat beklaagde aan haar een dergelijke bevestiging zou versturen zodat sprake is geweest van een misverstand. Appellante heeft er voor de indiening van de klacht nooit over geklaagd dat zij niet zou hebben in- gestemd met de tweede verlenging van de termijn, ook niet nadat door mr. P in novem- ber 2011 aan beklaagde vragen waren gesteld over de gang van zaken. Meer dan aan- nemelijk is dat L de koopovereenkomst zou hebben ontbonden indien appellante niet zou hebben ingestemd met een tweede verlenging van de termijn.

5.4 Omdat bij appellante en beklaagde de intentie bestond om te blijven streven naar uitvoe- ring van de koopovereenkomst bestond er geen aanleiding om voorafgaande aan het daarop gerichte overleg op 11 januari 2012, een voorbespreking te houden en onder meer van gedachten te wisselen over een eventuele ingebrekestelling van appellante. Een ingebrekestelling voorafgaande aan dit overleg zou de bespreking hebben gefrus- treerd en een eventuele uitvoering van de koopovereenkomst onmogelijk hebben ge- maakt. Ook mr. P heeft niet tot ingebrekestelling geadviseerd.

5.5 Door aan L toe te staan dat de termijn voor het beroep op de ontbindende voorwaarde werd verlengd, werd eveneens uitstel gegeven voor de voldoening aan de verplichting om een waarborgsom te storten omdat ook de daarvoor benodigde som moest worden voldaan uit de uit Nieuw-Zeeland te verwachten uitkering. Voor het verwijt dat be-

klaagde geen juridische actie tegen L heeft ingezet bestaat geen grond.

6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor.

6.2 In artikel 16 van de door appellante ondertekende koopakte is de bepaling opgenomen dat L de koopovereenkomst kan ontbinden indien de voor de financiering van de onroe- rende zaak benodigde uitkering niet uiterlijk op 16 juni 2011 zou zijn ontvangen. In zijn e-mail van 18 juni 2011 aan appellante heeft beklaagde er op gewezen dat voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst door appellante en beklaagde onder ogen is gezien dat aan de omstandigheid dat L de koopsom zou moeten financieren door middel van een door haar uit Nieuw-Zeeland te ontvangen geldsom risico’s waren verbonden, maar deze risico’s door appellante zijn aanvaard omdat L als enige aspirant-koper be- langstelling voor de aankoop van het woonhuis had getoond. Bij deze stand van zaken is niet aannemelijk dat appellante door beklaagde niet zou zijn gewezen op de aan deze wijze van financiering van de koopsom verbonden risico’s. Het eerste klachtonderdeel is ongegrond.

6.3 Het tweede onderdeel van de klacht betreft het verwijt van appellante dat beklaagde zonder haar medeweten en instemming de in artikel 16 van de koopovereenkomst opge- nomen termijn heeft verlengd tot en met 31 december 2011. Het verweer van beklaagde dat zij daartoe toestemming zou hebben gegeven tijdens met beklaagde gevoerd telefo- nisch overleg heeft appellante bestreden. Uit de stellingen van partijen volgt dat be- klaagde heeft nagelaten om zowel aan L als aan appellante schriftelijk te bevestigen dat op verzoek van L de aan de voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde verbon- den termijn werd verlengd. Naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht had het op de weg van beklaagde gelegen om aan appellante schriftelijk te bevestigen dat zij aan hem toestemming had gegeven om aan L te berichten dat werd ingestemd met de verlenging van de termijn tot en met 31 december 2011. Door een daarop toegesneden schriftelijk bericht te verzenden aan zowel appellante als aan L had beklaagde immers mogelijke onzekerheid, misverstand of geschil over de vraag of de termijn was verlengd en welke periode daarmee was gemoeid, kunnen voorkomen. Door met betrekking tot dit voor zowel appellante als L belangrijke aspect te verzuimen een schriftelijke beves- tiging te verzenden, heeft beklaagde niet met de van hem te verlangen zorgvuldigheid gehandeld. Dit klachtonderdeel is in zoverre gegrond. Het feit dat in de daaropvolgende periode is gebleken dat appellante met de desbetreffende verlenging heeft ingestemd maakt dit niet anders.

6.4 In deze procedure is niet gebleken dat L op enig moment tegenover appellante tekort zou zijn geschoten in de nakoming van de uit de koopovereenkomst voor haar voort- vloeiende verplichtingen en aan appellante daardoor de mogelijkheid werd geboden om L in gebreke te stellen om vervolgens tegen deze juridische maatregelen te treffen. Het derde onderdeel van de klacht is ongegrond.

6.5 De beslissing van de Raad van Toezicht kan niet in stand blijven. De Centrale Raad van Toezicht acht na te melden straf juist. De Centrale Raad van Toezicht ziet in dit geval geen aanleiding om beklaagde te belasten met de kosten die zijn verbonden aan de be-

handeling van de klacht in beide instanties.

6.6 Gelet op de inhoud van de Statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.

7. Beslissing in hoger beroep

7.1 Vernietigt de beslissing van 15 mei 2013 van de Raad van Toezicht Amsterdam.

7.2 Verklaart het onder 3.3 vermelde klachtonderdeel gegrond als overwogen onder 6.3.

7.3 Verklaart de onder 3.2 en 3.4 opgenomen klachtonderdelen ongegrond.

7.4 Legt aan beklaagde de straf op van berisping.

Aldus gewezen te Amersfoort door mr. X.X. xx Xxxxx, voorzitter, mr. X.X.X.X. xxx Xxxxxxxx,

X. xxx Xxxxxxx, X.X. xxx xxx Xxxxxx, leden en mr. X.X. xxx xxx Xxxx, lid/secretaris en onderte- kend op 15 april 2014, verbeterd op 14 mei 2014.