RAADSVOORSTEL (TEN BEHOEVE VAN GRIFFIE)

Gemeente Den Haag

Registratienummer: Risnummer

DSO/2004.3231

tljotj .

Onderwer p Functlemengingstrategl x

Xxxxx n va n bedrijve n en wone n

"Functiemengin g waa r he t kan , functiescheidin g waa r he t moet. "

Datu m college-beslui t Gelijktijdig me t bedrijventerreinstrategi e

Portefeuillehoude r Diens t

mr X.X . va n Woense l DSO

Tijdelijke Referendumwe t Het betref t hie r gee n Algemee n Verbinden d Voorschrift .

Samenvattin g De gemeent e De n Haa g heef t ee n verdichtingsopgave , zoal s verwoor d in he t ambitiedocumen t va n de Structuurvisie . Optimaliserin g va n he t grondgebrui k is daardoo r noodzakelijk . In dez e notitie kom t de functiemengin g va n praktijk- kantoor - en bedrijfsruimt e me t wone n aa n de orde . Vee l aandach t word t bestee d aa n laagwaardig e bedrijven : bedrijve n in de maakindustrie , ambachtelijk e bedrijven , reparatiebedrijve n etc .

Hierbij gaa t he t om de Juridisch e knelpunte n die spelen , de eise n va n bewoner s en bedrijven , de financiºle haalbaarhei d en de effecte n va n mengin g op onde r mee r leefbaarheid , bereikbaarhei d en economie . Op basi s va n dez e ovenweginge n word t ee n aanta l vuistregel s geschets t die kunne n worde n gehanteer d bij de locatie-ontwikkeling . Dit om te voorkome n

dat , zoal s nu , ove r elke a^onderlijk e locati e discussi e ontstaa t waardoo r de uitvoerin g vertraagt . Voor de volledighei d zijn de beleidslijne n voo r mengin g op bedrijventerreine n me t detailhandel , feestzale n en ander e fijncties eveneen s in dez e strategi e opgenomen . Dez e functiemengingstrategi e heef t ee n relati e me t de bedrijventerreinenstrategie .

Door de raa d te neme n beslui t

De raa d va n de gemeent e De n Haag ,

gezie n he t voorste l va n burgemeeste r en wethouder s besluit .

Voor de mengin g me t praktijk- kantoor - en bedrijfsruimt e (du s nie t zijnde winkels , horeca , sport , onderwijs , maatschappelijk e instellinge n e.d. ) de volgend e uitgangspunte n te hanteren :

1) voo r mengin g op bedrijventerreinen :

- bedrijfsruimte n op bedrijventerreine n bij voorkeu r nie t op kavel - en bloknivea u (fijnmazig ) te menge n me t woonfijncties .

- zovee l mogelij k kanse n te benutte n om in de overgangszon e tusse n wone n en bedrijfsruimt e voorzieninge n of woonwerkwoninge n te planne n

- bij mengin g va n wone n op bedrijventerreine n nadrukkelij k oo g te hebbe n voo r de stedenbouwkundig e kwaliteit (zonde r extr a koste n voo r de ondernemer ) en de verkeerskundig e randvoorwaarde n (ontsluiting , parkeren , lade n en lossen )

2) voo r mengin g op buurtniveau :

- allee n weri^ruimte n kleine r da n 10 0 m2 te facilitere n lang s de woonstrate n in de wijk en groter e werkmimte n (tot aa n 50 0 m2 ) bij voorkeu r lang s doorgaand e wege n te plaatsen . Incidentee l is werkruimt e in de woonstrate n tusse n 100-500m 2 oo k toelaatbaar .

3) voo r mengin g op pand - en blokniveau :

- terughouden d te zijn me t de bou w va n combinatiegebouwe n va n woninge n en (laagwaardige ) bedrijfsruimte . Bij combinatiegebouwe n dien t in elk geva l aandach t te zijn voo r de stedenbouwkundig e kwaliteit (zonde r extr a koste n voo r de ondernemer) , de ontsluiting , he t parkere n en he t lade n e n lossen .

- Stimulerin g va n de ontwikkelin g va n combinatiegebouwe n va n woninge n me t kleinschalig e kantoor - en praktijkruimt e

4) Akkoord te gaa n om kantoor - en bedrijfspande n die structuree l leegstaa n op ’verkeerde ’ niet-marktconform e locatie s te herbestemmen . Onde r ’verkeerd e locaties ’ worde n

locatie s verstaa n in de wijk waa r confor m bovenstaand e uitgangspunte n gee n omvangrijk e werkruimte n plaat s horen .

5) Akkoord te gaa n da t De n Haa g de regelgevin g za l actualisere n voo r type bedrijve n in bestemmingsplanne n (Staa t va n Inrichting ; milieucategorieºn) , hierove r in overie g treed t me t de VNG en VROM om mee r functiemengin g en intensie f ruimtegebrui k mogelij k te maken .

Titels bijlage n Bijlage 1 Definities en locatietypologi e Bijlage 2 Nota Functiemengingsstrategi e

Financiºl e consequentie s Gee n Voorste l verder e procedur e

Vla commissi e VEM

Is e r sprak e va n ee n fatal e termijn ?

Toelichtin g

Nee

Communicati e Persberich t Samenhan g

Publicati e in he t Raad s Ja Informatiesystee m

Advies Commissi e Commissi e

Datu m Paraa f commissiesecretari s

Confor m Nota va n wijziging volgt

Aanhoude n Opmerkingen :

Beslui t gemeenteraa d Paraa f griffier

Datu m ConfiDrm Nota va n wijziging volgt Aanhoude n Opmerkingen :

DSO/2004.323 1

Functiemengingstrategi e

Functiemengingstrategi x

Xxxxx n va n bedrijve n e n wone n

"Functiemengin g waa r iie t kan , functiesclieidin g waa r lie t moet. "

1 Inleidin g

De gemeent e De n Haa g heef t ee n verdichtingopgave . De Raa d heef t me t de Woonvisi e vastgestel d da t er mee r ruimte moe t kome n voo r woninge n en De n Haa g moe t doorgroeie n naa r ee n sta d me t 500.00 0 inwoners . Daamaas t is in de Beleidsstrategi e kantoor - en bedrijfsruimt e aangegeve n da t e r mee r ruimte moe t kome n voo r bedrijfsruimte . In lijn me t dez e opgav e is in he t ambitiedocumen t va n de Stmctuurvisi e aangegeve n da t De n Haa g moe t verdichte n in de stad .

Om dez e verdichtingopgav e te realisere n en he t grondgebrui k te optimalisere n word t oo k gedach t aa n functiemenging . Bij de (her)ontwikkelin g va n De n Haa g kom t hierdoo r en om ander e redene n (zoal s financieel draagvlak ) me t enig e regelmaa t de vraa g naa r bove n of he t mogelij k is wone n te combinere n me t bedrijven . He t gaa t hierbi j om onde r mee r de herstructurerin g va n de Binckhorst , Uitenhagestraat , Xxxxxxxxx , Xx x Xxx x Xxxxxxxx , Xxxxxxxxxxx n Have n en de nieuwbou w in de Stationsbuur t Ypenburg . Dez e notitie is ee n samenvattin g va n de not a functiemengin g (bijlage 2). In de not a kome n oo k alle detail s aa n de ord e die ee n rol spele n bij fijnctiemenging.

2 Beoog d resultaa t

in dez e notitie word t beoog d om de beleidsuitgangspunte n voo r functiemengin g vas t te leggen . Hiervoo r word t ee n kade r vastgestel d voo r de gewenst e mengin g va n wone n me t praktijk-, bedrijfs - en kantoorruimt e op divers e schaalniveau s in De n Haag . De notitie bied t hiervoo r ee n aanta l vuistregel s ho e

zake n pe r cas e opgelos t kunne n worde n en ho e fijnctiemenging in bestemmingsplanne n ee n vertalin g ka n krijgen . Dit om te voorkome n dat , zoal s nu , ove r elke afeonderiijk e locati e discussi e ontstaa t waardoo r de uitvoerin g vertraagt . In he t veriengd e hierva n stelle n we ee n pakke t maatregele n voor , da t fijnctiemenging stimuleer t en belemmeringe n vermindert .

In de not a worde n vier schaalniveau s gehanteerd :

Regionaa l niveau ; bedrijventerreine n en kantooriocaties , die worde n afgewissel d doo r woongebieden . Bedrijventerreinniveau ; afwisselin g va n werkruimte n en woninge n op ee n bedrijventerrei n

Buurtniveau ; afwisselin g va n werkruimte n en woninge n binne n ee n buur t

Pand - en blokniveau ; combinatie s va n werkfunctie s in de plint me t daarbove n woninge n

Voor he t eerst e niveau , he t regionaa l nivea u zijn in dez e notitie gee n beslispunte n opgenomen , omda t hiervoo r de Beleidsstrategi e kantoor - en tiedrijfsruimt e is vastgestel d (rv 144 , 2004 ) en de keuze s me t betrekkin g tot bedrijfsruimt e in de bedrijventerreinstrategi e aa n de ord e komen . In de beleidsstrategi e is voo r de period e tot 201 5 aangegeve n op welke locatie s grootschalig e kantoorontwikkelin g ma g plaatsvinden . In de b>edrijventerreinstrategi e kom t de faserin g va n bestaand e en nieuw e bedrijventerreine n aa n de orde .

3 Definitie s

In dez e notitie gaa t he t bij kantoorruimt e om administratiev e activiteite n va n bedrijve n in de zakelijk e dienstveriening . Bij bedrijfsruimt e gaa t he t om vervaardiging , verwerkin g en/o f opsla g en distributi e va n goederen . Hieronde r valle n o.a . aannemersbedrijven , loodgieters , glazenwassers , schildersbedrijven , APK- keuringsstations , computergroothandelaren , drukkerije n en cateringbedrijven . Tot slo t gaa t he t bij praktijkruimt e om activiteite n in de persoonlijk e dienstveriening . Hieronde r valle n o.a . de huisarts , fysiotherapeut , tandarts , advocaat , kapper , horiogeservic e en kinderdagverialij f (zie exact e definitie bijlage 1). De activiteite n sport , recreatie , horeca , detailhandel , onderwijs , maatschappelijk e en culturel e (levensbeschouwelijke ) organisatie s valle n du s buite n he t kade r va n dez e notitie . Voor de volledighei d

DSO/2004.323 1 Teks t not a EP inzak e

Functiemengingstrategi e

worde n de (vastgestelde ) beleidslijne n voo r mengin g op bedrijventerreine n me t detailhandel , feestzale n en ander e functie s we l beschreven .

4 De context : ontwikkelingen , regel s e n wense n

Bij de keuz e om in De n Haa g fijncties te mengen , spele n vele aspecte n ee n rol. Dit is naa r vore n gekome n bij divers e workshops , interviewronde s me t makelaar s en divers e onderzoeke n voorafgaan d aa n de totstandkomin g va n dez e notitie . Achtereenvolgen s word t ingegaa n op de belangrijkst e trend s en ontwikkelingen , de wet - en regelgeving , de eise n va n bewoners , bedrijven , ontwikkelaars , de koste n en he t vigeren d belei d ta.x . xxxxxx g va n ander e functie s da n wone n op bedrijventerreinen .

4.1 Trends en ontwikkelingen

Op binnenstedelijk e be rijventenreine n word t in toenemend e mat e horeca , sportcentra , detailhandel , zorg › en onderwijsinstellingen , voorzieninge n en woonfunctie s toegevoegd . Verdringin g va n bedrijfsruimt e doo r ander e functie s vindt steed s mee r plaat s omda t enerzijd s locatie s midde n in de sta d voo r vee l functie s aantrekkelij k zijn en anderzijd s autoshowrooms , productiebedrijve n e n distributiebedrijve n steed s vake r kieze n voo r ee n locati e aa n de ran d va n de stad . In De n Haa g willen ontwikkelaar s (bijvoorbeel d op Laakhaven ) nie t aa n de sla g me t bedrijfsruimt e in binnenstedelijk e gebiede n zoal s de gemeent e wil. He t is echte r nie t zo da t alle bedrijvighei d uit de sta d verdwijnt . Er blijven oo k op de middenlang e termijn bedrijfsfuncties , die In binnenstedelij k gebie d gevestig d zijn, of willen vestigen , vanweg e hu n klante n en toeleveranciers . Zo blijkt uit onderzoe k va n Stog o in 200 3 da t 40 % va n he t Haags e MKB - betreffend e praktijk- en bedrijfsruimtegebruikers - zich idealite r wil vestige n in he t binnenstedelij k gebie d en e r ee n tenden s is om zich mee r te vestige n op ee n formee l bedrijventerrein .

In herstructureringsbuurte n is te zie n da t evenal s op binnenstedelijk e bedrijventenrei n bedrijvighei d aa n terrei n veriies L Hierbij speel t ee n belangenverschi l me t woningbouwcorporatie s ee n rol.

Woningbouwcorporatie s zijn nie t sne l geneig d praktijk- en bedrijfsruimt e tot stan d te brengen , omda t hu n expertis e voo r he t behee r va n vastgoe d in de eerst e plaat s ligt bij woningen . Woningbouwcorporatie s willen evenal s ander e marktpartije n me t risico op leegstan d nie t sne l praktijk- en bedrijfsruimt e ontwikkele n in

Den Haag . Daarnaas t wijzen zij op hu n wettelijke verplichtin g om woninge n te bouwe n en gee n bedrijfsruimten .

Op pand - e n bloknivea u is te zie n da t de combinati e va n wone n en bedrijve n vake r technisc h mogelij k wordt . Vee l bedrijve n worde n schone r en de technisch e mogelijkhede n om milieuhinde r te beperke n neme n toe . Hier staa t tegenove r da t de bedrijferuimte n in combinatiegebouwe n da n veela l worde n vorm

gegeve n als showroo m (bijvoorbeel d de Tussenstroo k me t o.a . ee n beddenzaa k op de Loosduinsewe g en bedrijfsruimte n aa n de Fruitweg) , waardoo r uiteindelij k vaa k detailhandelsfunctie s of ander e functie s in

dez e gebouwe n terech t komen .

4.2 Wet- en regelgeving

Voor de realisati e va n functiemengin g moe t qu a wet - en regelgevin g voora l rekenin g gehoude n worde n me t bestemmingsplannen . Daarnaas t zijn he t Bouwbeslui t en de We t Milieubeheer , de woningontrekkingsvergunnin g en de Interimwe t Sta d en Milieu relevant .

Om onderschei d te make n tusse n verschillend e type n bedrijve n word t in bestemmingsplanne n gebrui k gemaak t va n ee n indelin g in milieucategorieºn : de zogenoemd e Staa t va n Inrichting va n de VNG. In onderstaand e tabe l staa n grofwe g wa t voorbeelde n va n milieucategorieº n va n bedrijven .

DSO/2004.323 1 Teks t not a EP inzak e

Functiemengingstrategi e

Tabe l 1 Voorbeelde n va n milieucategorieº n va n bedrijve n

Milieuca tegori e

Voorbeelde n Minimale afstan d tot

wonin g confom i advie s VNG

1 Persoonlijk e dienstverlening , zakelijk e dienstverlening , telecommunicatiebedrijven , detailhande l

2 Sauna , Amusementshal , theater , groothande l in consumentenartikelen , groothande l In levensware n

3 Dierenasiel , tapijtreiniging , autodemontage , vervaardigin g va n textiel , groothande l In metaa l en bouvt/materialen , auto-onderdelenf bricage , APK- keuringsstation , aannemerswerkplaats , benzinestatio n me t LPG , cafØs

4 Ijsbaan , bierbrouwerij , vervaardigin g va n voedingsmiddelen , verffabrie k metaalbewerkin g en vervaardigin g elektrisch e apparate n en machine s

0-10 mete r

30 mete r

50-10 0 mete r

200-30 0 mete r

5 Schietbanen , Scheepsreparatie , 500-100 0 mete r

6 Autocircui t en de verwerkin g radioactie f afva l 150 0 mete r

Ter indicatie : e r zitte n op de Binckhors t 38 bedrijve n me t ongevee r 187 0 werknemer s me t ee n milieucategori e va n 3 of hoge r en op ZKD (Zichtenburg-Kerketuinen-Dekkershoek ) zitte n e r eveneen s 38 bedrijve n me t ongevee r 103 0 werknemer s me t categori e 3 of hoger .

De Staa t va n Inrichting is nie t wettelijk vastgelegd , maa r beva t we l elemente n gebaseer d op bijvoorbeel d de We t Geluidshinder .

Bij de goedkeurin g va n bestemmingsplanne n doo r de provinci e Zuid-Hollan d geld t ais uitgangspun t da t er pe r milieucategori e va n ee n bedrij f ee n minimal e afetan d moe t zijn tusse n de woninge n en ee n bedrij f De provinci e is hierbi j de laatst e jare n strenge r geworden . Dit kom t onde r mee r doo r de vuurwerkram p in Ensched e en doo r Europes e regelgeving .

De systematie k va n milieucategorieº n is ster k verouderd , omslachti g en er g rigide. Dit vraag t om vernieuwing . De mogelijkhede n voo r maatwer k zijn beperi<t , de indelin g in bedrijve n is nie t goed , en he t is onduidelij k welke bedrijve n doo r he t neme n va n technisch e maatregele n zich op bepaald e locatie s kunne n vestige n en welke bedrijve n zich juridisc h gezie n nu we l en nie t onde r woninge n moge n vestigen . Onde r ander e bij de invulling me t bedrijve n op Petroleumhaven , Laakhave n West , he t make n va n combinatiegebouwe n en bij de uitplaatsin g va n milieuhinderiijk e bedrijve n naa r de Grot e Driehoe k zorg t dit voo r problemen .

Naas t de systematie k va n milieucategorieº n geld t eveneen s vanui t bestemmingsplanvoorschrifte n (als gevol g va n Europes e regelgeving ) da t er tusse n de bebouwin g en wege n me t grot e verkeersaantrekkend e werkin g ee n minimal e afstan d moe t zijn. Hierbij geld t da t de bedrijfsfunctie s dichte r tege n de we g moge n worde n gezoneer d da n woningen .

Niet zozee r he t Bouwbeslui t en de We t Milieubehee r zorge n voo r belemmeringe n bij functiemenging , maa r de bestemmingsplanvoorschriften . We l ka n de woningontrekkingsvergunnin g beperkinge n legge n op de mogelijkhede n om te mengen , omda t dez e in de we g ka n staa n bij functiewijziging . In de praktijk breng t de vergunnin g echte r nauwelijk s probleme n voo r functiemenging . We l is e r onduidelijkhei d wannee r de vergunnin g we l of nie t word t afgegeven .

Tot slo t is er de interimwe t ’Sta d en milieu. ’ Met dez e interimwe t geef t de Rijksoverhei d aa n da t zij inzie t da t e r mee r mengin g mogelij k moe t zijn da n de huidig e wetgevin g toelaat . Dez e we t geef t mee r mogelijkhede n voo r mengin g onde r voorwaard e da t hinde r word t gecompenseerd . Echte r de procedur e is omslachti g en slecht s in uifeonderiijk e gevalle n toepasbaar .

4.3 Wensen van bewoners en bedrijven

Bewoner s en bedrijve n hebbe n verschillend e wense n ta.v . hu n omgeving . Hoewe l natuuriij k nie t alle bewoner s en alle bedrijve n dezelfd e wense n hebbe n ka n gezeg d worde n da t bewoner s waard e hechte n aa n ee n hog e belevingswaarde , stedelijkheid , veilighei d en zo min mogelij k overias t Terwijl bij bedrijve n

bereikbaarheid , parkeermogelijkheden , uitstralin g en groott e va n bedrijfsruimte , nabijhei d ander e bedrijve n en woonomgevin g als belangrijk e locatiefactore n naa r vore n komen . Doo r ee n aanta l maatregele n te

DSO/2004.323 1 Teks t not a EP inzak e

Functiemengingstrategi e

neme n ka n e r voo r gezorg d worde n da t de verschille n in wense n va n bedrijve n en bewoner s voo r ee n dee l overbrug d en gecompenseer d worden , waardoo r voo r he n beid e ee n aantrekkelij k milieu ontstaat . Hierbij gaa t he t om maatregele n als ee n selectie f vestigingsbelei d va n bedrijve n en apart e ontsluitin g va n

woninge n en bedrijven , groenstroke n en divers e technisch e maatregelen . Dit bied t kanse n voo r verdichting . Hier staa n echte r koste n tegenover . Daarnaas t kunne n nie t alle tegenstrijdig e wense n va n bewoner s en bedrijve n me t dez e maatregele n worde n opgelost . Woninge n hale n voo r vee l type bedrijve n he t imag o en de gewenst e uitstralin g voo r bedrijve n naa r benede n en anderso m geld t heteelfde . Daarbi j sluite n bedrijfsruimtegebruiker s nie t uit da t zij doo r de overlas t die zij veroorzake n naa r bewoners , genoodzaak t zijn op termijn te moete n verhuizen . Geconcludeer d ka n daaro m worde n da t menge n va n wone n e n bedrijfsruimte n veela l nie t wenselij k is vanui t de wense n va n bewoner s en bedrijven .

Hier staa t we l tegenove r da t he t bouwe n va n woontoren s bove n bedrijfsruimt e ka n zorge n voo r optimaliserin g va n he t grondgebrui k en da t e r ontwikkelaar s zijn die berei d zijn hierin te investere n en da t dit in individuel e gevalle n bedrijfsruimt e inpasbaa r is, waarbi j dit nauwelijk s tot probleme n leidt.

4.4 Kosten

Afhankelijk va n de milieucategori e va n bedrijve n en de wense n va n bewoner s en bedrijve n moete n e r mee r of minde r technisch e maatregele n worde n genome n om woninge n en bedrijve n dich t bij elkaa r te plannen . Dez e maatregele n kenne n ee n hog e prijs. Voora l bij combinatiegebouwe n me t woninge n bove n bedrijfsruimt e kunne n de koste n hoo g oplope n (zie tabe l 2). Projecte n uit he t verlede n in De n Haa g op dit vlak zoal s Groenestei n en de Lame l pakte n financieel nie t gunsti g uit.

Tabe l 2 Koste n en opbrengste n va n fijnctiemenging me t bedrijfsruimt e

Kostensoor t Omvan g koste n Toelichtin g

Combinatiekoste n 5% va n de bouwkoste n va n de

woninge n en bedrijve n

Zwaarder e overgangsconstructie , extr a trappe n leidingwerk , xxxxxxx n op dak , tussenlaa g of garag e

Combinatie-opbrengste n (-besparingen )

Koste n va n extr a milieuvoorzieninge n

2 a 15 % va n de bouwkoste n va n de woninge n en bedrijve n

4 a 8 % va n de bouwkoste n va n de woninge n en bedrijve n

Opbrengs t dubbe l grond- , dak- , funderin g en infrastnjctuurgebrui k

Veiligheids , trillingen, brand , - en geluidsmaatregele n

Mismatchkoste n 0 a 20 % va n de huurprij s Subsidies/koste n voo r laagwaardig e

bedrijvighei d in hoogwaardig e bedrijfsruimt e en minde r aantrekkelijk e woninge n bove n bedrijfsruimt e

Door de voo r combinatiebouwe n noodzakelijk e zwaarder e constructi e voo r bedrijfsruimt e krijgt de bedrijfsruimt e ee n hoogwaardige r (showroomachti g of kantoorachtig ) karakter , terwijl ee n groo t dee l va n de gebruiker s in de opslag , distributi e en maakindustri e ee n loodsachti g karakte r voldoend e geschik t acht .

Aan de ander e kan t zijn e r oo k combinatieopbrengste n doo r dubbe l grondgebruik . Dez e opbrengste n biede n perspectieve n om projecte n toc h va n de gron d te kunne n krijgen .

Voora l bij combinatiegebouwe n me t praktijk- en kantoorruimt e - waa r nauwelijk s koste n moete n worde n gemaak t voo r ee n zwaarder e constructi e - kunne n kanse n worde n benu t voo r verdichting .

Belangrij k financiºle aandachtspunte n bij mengin g zijn de verkeerskundig e aspecten : de ontsluiting , he t parkere n en he t lade n en lossen . Wannee r optimaa l rekenin g word t gehoude n me t dez e aspecte n kunne n de koste n behooriij k hoo g oplopen . De aanle g va n ee n ventwe g beteken t bijvoorbeel d da t de rooilijn naa r achte r moe t en e r minde r grondopbrengste n gegenereer d kunne n worden . Dit is bovendie n nie t altijd evengoe d inpasbaa r binne n he t grid waardoo r de koste n aanzienlij k hoo g kunne n oplopen . Oo k he t scheide n va n parkere n en lade n en losse n veriaag d de grondopbrengsten . Dez e maatrege l is echte r voo r de afeetbaarhei d va n pande n voo r de doelgroe p we l belangrijk .

Voor mengin g op bedrijventerreine n geld t da t he t toevoege n va n wone n financieel gezie n potentie s biedt . Het is aantrekkelijke r om bij herstructurerin g va n bedrijventerreine n woninge n en kantore n toe te voege n da n bedrijfsruimte n teru g te brengen . Dit kom t doorda t dez e ftjncties hoger e grondopbrengste n hebbe n

DSO/2004.323 1 Teks t not a EP inzak e

Functiemengingstrategi e

da n bedrijfsruimt e doo r de grondprij s en er mogelijkhede n zijn om mee r te stapelen . Dit breng t we l me t zich me e da t bedrijfsruimt e da n mogelij k elder s moe t worde n ondergebracht . He t voordee l va n hoger e opbrengste n verdwijn t da n wee r (deels) , doorda t op de locati e waa r bedrijfsruimt e word t toegevoeg d er ee n lager e grondopbrengs t gegenereer d word t en er veela l bedrijve n moete n worde n uitgeplaatst . De financiºle gevolge n zijn echte r va n geva l tot geva l verschillend , omda t elke locati e ander e grondprijze n heef t en e r op de en e locati e mee r bodemsanerin g moe t plaat s vinde n da n op de andere .

4.5 Wensen van ontwikkelaars

Ontwikkelaar s zijn nie t sne l berei d bedrijfsruimt e te ontwikkelen , omda t hierin in he t algemee n zonde r subsidi e nie t tot nauwelijk s financiºle meeropbrengste n zijn te behalen . Woningbou w en kantoorontwikkelin g kunne n zee r lucratie f zijn. Bij fijnctiemenging me t woontoren s bove n bedrijfsruimt e

hang t he t ster k va n de situati e a f Er zijn ontwikkelaar s die berei d zijn te investere n in dez e functiemenging . Echte r om projecte n financieel haalbaa r te maken , willen zij nie t altijd aa n allerle i verkeerskundig e randvoon/vaard e voldoen . Ze zoeke n de grenze n op va n wa t ka n en willen nie t aa n alle wense n va n bewoner s en bedrijve n tegemoe t komen . Enerzijd s is he t wenselij k om voo r de haalbaarhei d aa x xx xxxx n van ontwikkelaar s tegemoe t te komen . Projecte n moete n financieel uitvoerbaa r zijn en suboptimal e oplossinge n zijn da n acceptabel . Anderzijd s moete n onwenselijk e ’milieuzones ’ worde n voorkome n en moete n projecte n afzetbaa r zijn en ee n positiev e bijdrage n levere n aa n de stad .

4.6 Mogelijkheden van menging op bedrijventerreinen met diverse functies

Voor de mengin g op bedrijventerreine n me t wone n is he t va n belan g te wete n in hoeverr e er naas t bedrijvighei d oo k ander e functie s toelaatbaa r zijn confor m he t Haags e vigerend e beleid V

Voor detailhande l (detailhandelsnot a RV 224 , apri l 2005 ) geld t da t volumineuz e detailhande l op he t gebie d va n auto’s , bote n en caravans , gevaariijk e stoffe n en grov e bouwmateriale n zich op ee n bedrijventerrei n kunne n vestigen . Daarnaas t geld t da t onde r voorwaarde n we voo r tuincentra , bouwmarkten , keuken s en sanitai r en woninginrichtin g nieuw e mogelijkhede n willen creºre n op de bedrijventerreine n Zichtenburg , Forepar k en Middenweg .

Voor gebedsruimte n (mn 70 , apri l 2005 ) geld t da t de mogelijkhede n voo r vestigin g op ee n bedrijventerrei n aa n de ord e kome n in aansluitin g op he t feitenonderzoe k gebedsruimten .

Voor feestzale n (RV 92 , juni 2004 ) geld t da t he t gemeentelij k belei d is da t er maximaa l ØØn solitair e uitgaansgelegenhei d pe r bedrijventerreinlocati e mogelij k is. De aanvrage n diene n echte r getoets t te worde n aa n ee n aanta l criteria . Gedach t word t aa n Laakhaven-West , Fruitwe g en Ypenburg .

Voor leisur e (RIS 12702 7 de c 2004 ) geld t da t fitnesscentra op bedrijventerreine n en drive-in restaurant s lang s de snelwe g mogelij k zijn op bedrijventerreinen . Daamaas t word t de A12-zon e ron d de stadion-locati e genoem d als locati e voo r grootschalig e functie s zoal s multi-bioscoop , evenementen-/topsportha l e n kinder/familie-attractie . Voor congresaccomodatie s word t de binnensta d als voorkeuriocati e genoemd . Voor he t locatiebelei d worde n combinatiebezoe k en he t zorge n voo r ee n langer e verblijfsduu r als belangrijk x xxxxx n genoemd .

5 Naa r ee n beleidskade r

Gezie n bovenstaand e ontwikkeling , regel s en wense n worde n pe r nivea u ee n aanta l beleidskader s vastgesteld .

5.1 Op bedrijventerreinniveau

Bij de ontwikkelin g op bedrijventerreinnivea u gaa t he t om de vraa g om we l of nie t op binnenstedelijk e terreinen , zoal s de Binckhorst , Fruitwe g en Laakhaven-Wes t te menge n me t woningen .

We stelle n voo r om nie t te menge n op kavel - en bloknivea u (fijnmazig ) op bedrijventerreine n (inclusie f Binckhorst ) me t woonfuncties , maa r in te steke n op apart e zone s voo r wone n en bedrijfsruimte .

’ Naas t he t Haags e vigerend e belei d heef t Den Haa g ook te make n me t he t belei d van Haaglande n en van provincie Zuid-Holland . Dez e stelle n beperkinge n aa n de mogelijkhede n van mengin g op bedrijventerreinen .

DSO/2004.323 1 Teks t not a EP inzak e

Functiemengingstrategi e

gedeelte n va n bedrijventerreine n gehee l op worde n gegeve n voo r bedrijvigheid , zoda t ander e bedrijventen’eine n kunne n worde n behoude n en de fijncties wone n en bedrijfsruimt e zo afeonderiij k mogelijk gepositioneer d worden . We stelle n daarnaas t voo r om de kanse n te benutte n om voorzieningen , woonwerkwoninge n of ander e functie s te planne n in de overgangszon e tusse n woninge n en bedrijfsruimten . Overein d blijft da t e r nadrukkelij k oo g moe t zijn voo r de stedenbouwkundig e kwaliteit (zonderextr a koste n voord e ondernemer ) e n de verkeerskundig e randvoorwaarde n (de ontsluiting , he t parkere n en laden - en lossen) .

Argumentatie

De eise n va n bedrijven , die momentee l op de binnenstedelijk e bedrijventerreine n zijn gevestig d en de

eise n va n potentiºl e bewoner s zijn nie t gemakkelij k te verenigen . Bewoner s zijn slecht s beperk t berei d om zich op ee n bedrijventerrei n te vestigen . Hierbij gaa t he t om kleine submark t (waaronde r studenten - en bedrijfswoninge n e.d) . Zeke r woninge n in he t duurder e segmen t zijn nie t haalbaa r op ee n bedrijventerrei n da t monofunctionee l va n opbou w en aar d is, omda t onde r ander e de uitstralin g nie t aanslui t op wa t bewoner s wensen . Pa s wannee r ee n bedrijventerrei n transformeer t en e r ee n cluste r me t ee n aanzienlij k woningbouwprogramm a word t ontwikkel d worde n woninge n op bedrijventerreine n afeetbaar . Anderso m willen bedrijve n veela l gee n woninge n op ee n bedrijventerrein , omda t hierme e he t vestigingsklimaa t word t aangetast . Daaro m is he t raadzaa m om nie t op blok- en pandnivea u (fijnmazig ) te menge n op ee n bedrijventerrein . Indie n de marktvraa g voo r bedrijfsruimt e op te herstructurere n binnenstedelijk e bedrijventerreine n onvoldoend e is, ka n er daaro m bete r voo r worde n gekoze n om ØØn (of delen ) bedrijventerrei n gehee l op te geve n en nie t te mengen . Hierme e word t e r da n ingespeel d op de wense n va n zowe l bedrijve n en bewoner s en kunne n projecte n worde n gerealiseerd .

Door nie t te menge n op ee n bedrijventerrei n ontstaa n e r minde r scheidingszone s tusse n woninge n en milieuhinderiijk e bedrijven . Dit heef t oo k voordelen . Met scheidingszone s worde n zone s bedoel d waa r woninge n grenze n aa n bedrijve n a l da n nie t onderbroke n doo r ee n groen e stroo k of voorzieninge n e r tussen . Hierdoo r word t he t ruimtegebrui k geoptimaliseerd , vanweg e de vanui t wetgevin g noodzakelijk e afstande n tusse n woninge n en milieuhinderiijk e bedrijven . Doo r lang s scheidingszone s voorzieninge n of woonwerkwoninge n te planne n worde n dez e overgange n verzacht , waardoo r e r minde r overias t ka n zijn. Ee n nadee l is we l da t monofunctionel e bedrijventerreine n zorge n voo r minde r leefbar e gebiede n in de sta d en da t dez e vanui t stedenbouwkundig e optie k midde n in sta d ongewens t zijn, maa r dez e monofunctionel e gebiede n zorge n e r we l voo r da t e r elder s in de sta d minde r overias t va n bedrijvighei d is.

Bij de herstructurerin g va n bedrijventerrei n blijkt we l da t toevoegin g va n woninge n herstructurerin g voo r ee n belangrij k dee l ka n financieren. De keuz e om nie t te menge n beteken t daaro m da t e r ee n tekor t ka n ontstaa n in de grondexploitati e va n ee n bedrijventerrei n da t haa r functie volledig behoud . Gel d is vaa k de rede n waarvoo r e r word t gekoze n voo r mengin g (wa t nie t de rede n moe t zijn), terwijl ftjnctiescheiding nie t mee r hoef t te koste n en zelfs voo r mee r opbrengste n ka n zorge n bij zowe l woninge n als bedrijfsruimten , omda t e r ingespeel d word t op de behoeft e va n de gebmikers . Binne n bedrijventerreingebiede n kunne n koste n en bate n zovee l mogelij k tege n elkaa r worde n weggestreept , ofwe l verevend . Dergelijk e maatregele n zijn op dit momen t (in De n Haag ) nie t mogelijk . De beheerregel s va n he t Grondbedrij f staa n

dit nie t toe . Dit dien t nade r te worde n onderzocht .

5.2 Mengen in woonbuurten

Bij de ontwikkelin g op buurtnivea u gaa t he t om de vraa g of e r buite n de specifiek e kantoor - en bedrijfslocatie s oo k ruimte moe t zijn voo r bedrijvenstrip s en zelfstandig e werkruimte n in de buurt , en zo ja welke bedrijvighei d we we l en nie t moete n toelate n en op welke locaties .

We stelle n voo r om ee n locatietypologi e vas t te stelle n confor m figuur 1. Dez e locatietypologi e dien t als kade r voo r bestemmingsplanne n en projecten . De typologi e kom t er op nee r da t praktijk-, kantoor - e n bedrijfsruimt e grote r da n +/-50 0 m^ zich allee n op ee n bedrijventerreine n of kantore n locati e ka n vestigen . De bedrijvighei d in de buur t (grote r da n +/-10 0 m^) moe t zich kunne n vestige n lang s de doorgaand e wege n in De n Haag . Dit moe t gestimuleer d worden , waarbi j aandach t moe t zijn voo r de verkeerskundig e randvoorwaarde n en de stedenbouwkundig e kwaliteit (zonde r extr a koste n voo r de ondernemer) .

Kleinschalig e bedrijvighei d me t minde r da n +/-10 0 m2 moe t zich kunne n vestige n in de woonstrate n in de buurt . Dit geld t oo k voo r de kantoorvilla’ s me t ee n groter e omvang , die aansluite n op de bebouwin g en de

DSO/2004.323 1 Teks t not a EP inzak e

Functiemengingstrategi e

werkruimte in de binnenstad en bij incidentele gevallen. Daamaast geldt dat in bestaande situaties bedrijven met in gebruikzijnde werkruimte wel moeten kunnen blijven ftjnctioneren.

Overeind blijftdat conform de Beleidsstrategie kantoor- en bedrijfsruimte bij herstructurering van de wijk minimaal hetzelfde metrage bedrijfsruimte moet worden teruggebouwd.

Locatie typologi e Functiemengingstrategi e

B Binnensta d

^ 1 Wbonstraa t

I 1 Bedrijventerrei n aa n de stadslan d Binnenstedelij k t»drijventenBl n

_ SneKve g Doorgaand e we g

Hootdrout e aa n periteri e (gedeeReiijke ] liansfomiati e

Binnensta d Woonstraa t in de wijk Doorgaand e we g Binnenstedelijk e

bedrijventerrei n

Hoofdrout e aa n periferi e

Bedrijfsgroott e b-+/-25 0 m^0-+/-100m’^*’ 0-+/-50 0 m^ 0-+/-500 0 m’^ 0-+/-400 0 m’’ Toelaatbaa r

*^ uitgezonder d kantoon/illa’ s die aansluite n op de bebouwing , HOED praktijke n (huisartse n onde r ee n dak ) en ander e incidentel e gevalle n

*^ Scheveninge n Have n valt bulte n he t kade r van dez e notitie en za l nade r worde n ingevul d confor m te neme n beslui t in voorbereidin g me t commissi e Xxx xx x Xxxx

Argumentatie

Op buurtnivea u geld t da t afiiankelijk va n he t type bedrijfslocati e en woonmilie u ee n ander e ontwikkelingsrichtin g gewens t is. Daaro m stelle n wij ee n typologi e voo r die is gebaseer d op ee n matc h tusse n de kenmerke n va n de Haags e locatie s en de locatie-eise n va n bedrijven , de wense n va n bewoners , de verkeersaantrekkend e werkin g va n bedrijve n en de financierbaarheid va n he t ee n en ander .

Door ervoo r te kieze n om minimaa l de gesloopt e bedrijfsruimt e teru g te bouwe n bij herstructurerin g spele n we in op defc>ehoefte^, biede n we werkgelegenhei d in de buur t en geve n we ee n impuls aa n de starters- , kennis- , creatiev e en belevingeconomie . Voor starter s en de kenniseconomi e vervulle n dez e gebiede n ee n broedplaatsfuncti e (incubatiemilieu) . Kleine bedrijve n voele n zich weggestop t op ee n bedrijventerrein . Dit is echte r nie t he t geva l op de doorgaand e wegen . Dez e locatie s zijn herkenbaa r en zijn goe d ontslote n (gee n 30-kilometerzone s me t verkeersdrempels ) en he t parkeren , lade n en losse n ka n veela l goe d worde n

Uit onderzoe k van Stog o (2003 ) blijkt da t er ee n additionel e behoeft e is van 9 a 10 ha op infomfiele locaties .

DSO/2004.323 1 Teks t not a EP inzak e

Functiemengingstrategi e

opgelos t Hoewe l wenselijk e oplossinge n me t ventwege n nie t altijd haalbaa r zijn. Daarnaas t ka n bovendie n de bedrijvighei d zorge n voo r levendighei d in de wijk, ka n he t draagvla k voo r horec a en winkels worde n verhoog d en kunne n inwoner s op dez e werklocati e gemakkelijke r werk - en zorgtake n combineren . Vanui t stedenbouwkundig e ovenweginge n moe t e r echte r we l voo r gewaak t worde n da t nie t overa l lang s

doorgaand e wege n bedrijfsruimt e kom t Gegarandeer d moe t worde n da t er ee n afwisselen d beel d ontstaa t waarbi j nie t overa l lang s doorgaand e wege n bedrijfsruimte n in he t zich t is da t e r minde r fraa i uiteiet .

Door ervoo r te kieze n om gee n grot e bedrijve n in de woonstrate n toe te laten , creºre n we ee n veilig en leefbaa r milieu^. Grot e bedrijfspanden , die ’s avond s veriate n zijn, hebbe n ee n anoniem e uitstralin g en zorge n voo r social e onveilighei d in de wijk. Voor kantoor - en praktijkruimt e moe t he t echte r we l mogelij k zijn om zich in de wijk te vestigen . Dez e passe n binne n he t karakte r va n ee n wijk en daaraa n is oo k vee l behoefte . Hierbij gaa t he t onde r ander e om de huisarts , fysiotherapeut , tandarts , advocaa t kapper , horiogeservic e en kinderdagverblij f Onderstaand e tabe l geef t ee n indicati e va n de hoeveelhei d bedrijvighei d in de wijk. Dez e bedrijve n zijn ove r he t algemee n kleinschali g va n aar d en hebbe n me t nam e ee n local e verzorgingsfunctie . De ondernemer s hebbe n relatie f ee n hog e bindin g vanweg e de afeetmari<t .

Aanta l bedrijfsvestiginge n in De n Haa g naa r type bedrijfsvesting , type locati e en naa r omvan g 200 4

Type/omvan g in m

100

100-500

500>

aanta l kantore n	684	1606	1120
aanta l bedrijven/praktijkruimt e	994	1266	562

woonstrate n doorgaand e wege n

mees t voorkomend e kantooroppervlakt e

120

165

mees t voorkomend e praktijk-

/bedrijfsruimt e oppervlakt e

125

Daarnaas t geld t da t bij wege n me t grot e verkeersaantrekkend e werkin g bedrijfsfunctie s milieutechnisc h dichte r tege n de we g moge n worde n gezoneer d da n woningen . Hierme e word t he t grondgebrui k geoptimaliseerd .

5.3 Op blok- en pandniveau

Bij de ontwikkelin g op blok- en pandnivea u gaa t he t om de vraa g we l of nie t combinatiegebouwe n te ontwikkele n me t kantore n en bedrijve n in de plint en daariDove n woninge n en om de vraa g op welke manie r dit da n zo u diene n te gebeuren .

Wij stellen voor om de kansen voor combinatiegebouwen met praktijk- en kantoorruimte (tandarts, kapper en accountantskantoor) en wonen te benutten. Deze ontwikkelingen dienen te worden gestimuleerd.

Daarentegen stellen we voor om slechts beperkt bedrijfsruimte te ontwikkelen in combinatiegebouwen in de periode 2005-2010. Hierbij wordt onder bedrijfsruimte verstaan opslag-, productie- en distributieruimte voor bedrijven. Wel stellen we voor om de kansen te benutten om bedrijfsruimte te ontwikkelen met daarboven praktijkruimte.

Wij stelle n daarnaas t ee n aanta l randvoorwaarde n voo r bij de ontwikkelin g va n combinatiegebouwen . Er dien t in alle gevalle n aandach t te zijn voo r ee n apart e ontsluitin g te worde n ontwikkel d voord e woon - e n werkruimte . Teven s diene n e r voldoend e laad - en losmogelijkhede n te worde n ontwikkel d gescheide n va n de parkeermimt e voo r bewoners . Uiteraar d moete n de kanse n voo r dubbe l grondgebrui k va n de parkeerplaatse n we l benu t worden . Om te zorge n voo r ee n pretti g woonklimaa t diene n werkruimte n in combinatiegebouwe n daarnaas t vee l fraaie r te worde n neergeze t da n normalite r he t geva l is. Tegelijkertij d moe t worde n voorkome n da t de weri<ruimte n als showroom s worde n vormgegeve n en nie t mee r afeetbaa r zijn voo r bedrijfsruimtefuncties . He t is daaro m va n belan g da t bij de planvormin g ontwerpprincipe s ove r

De keuz e om gee n grote bedrijve n toe te late n in de wijk wil niet zegge n da t er gestreef d wordt naa r monofunctionel e wijken. Integendeel , voor kleine bedrijve n bied t he t kade r ruimte . Daamaas t valle n sport , recreatie , horeca , detailhandel , woonwerkwoningen , onderwij s en culturel e organisatie s buite n he t kade r van dez e notitie .

DSO/2004.323 1 Teks t not a EP inzak e

Functiemengingstrategi e

beeldkwalitei t worde n meegenomen . De extr a koste n die dit geef t moete n echte r nie t voo r de onderneme r zijn.

Gezie n de keuz e om nie t te menge n op bloknivea u op bedrijventerreine n geld t da t de combinatiegebouwe n allee n lang s de doorgaand e wege n diene n te worde n ontwikkeld . De locatie s moe t bereikbaa r zijn voo r bevoorraden d vrachtverkeer .

Argumentatie

Combinatiegebouwe n kunne n bijdrage n aa n de realisati e va n de verdichtingopgave . We moete n echte r voorkome n da t e r in de sta d te vee l planne n worde n gemaak t voo r combinatiegebouwe n me t bedrijfshalle n die da n nie t kunne n worde n uitgevoer d en e r juist gee n verdichtin g plaat s vindt. Voor de ontwikkelin g va n combinatiegebouwe n me t bedrijfshalle n is er ee n zee r beperkt e markt . Te vee l ontwikkelin g hierva n zorg t voo r leegstan d en ee n onveilig e woonomgevin g en mogelijk e veriieze n in grondexploitaties . Ee n beperkt e inze t is echte r we l mogelijk . In lijn me t de Structuurvisi e Zuidwes t en de Daadkrach t va n De n Haa g is de verwachtin g da t e r ongevee r 15.00 0 tot 20.00 0 m2 bvo aa n bedrijfs-/praktijkruimt e gecombineer d ka n worde n in de bestaand e stad . Daarnaas t zijn er no g een s planne n voo r ongevee r 10.00 0 m2 bvo in he t 8"* stadsdeel . Oo k kunne n daa r waa r ontwikkelaar s reºl e mogelijkhede n zie n initiatieve n worde n benut .

Binne n de bestaand e sta d kunne n combinatiegebouwe n echte r pa s gerealiseer d worde n als er woninge n gesloop t worden . Er zijn kanse n voo r de activiteite n waartji j ee n wederzijds e relati e is tusse n de beid e functie s (busines s to consumer) . Hierbij gaa t he t bijvoorbeel d om loodgieters , elektricien s e n glazenzetters .

Dan zijn bewoner s namelij k eerde r berei d overias t te acceptere n da n wannee r bewoner s overias t krijgen va n ee n groothande l me t bedrijfsgoederen . Oo k hebbe n bewoner s in stedelijk e milieus ee n hoger e toleranti e te n aanzie n va n hinder . De kanse n voo r de ontwikkelin g va n combinatiegebouwe n zijn daardoo r grote r in he t centru m stedelij k milieu en he t stedelij k vooroortog s gestapeld e milieu da n in de modern e stadsran d milieus .

Gezie n de beperkt e kanse n voo r combinatiegebouwe n me t bedrijfsruimt e en wone n bied t de combinati e

van bedrijfsruimt e me t praktijkruimt e kansen . Hierme e ka n eveneen s ee n bijdrag e gelever d worde n aa n de verdichtingsopgav e va n De n Haa g naas t de benuttin g va n de combinatie s va n praktijk- en kantoorruimte . Hierme e zijn er reºl e kanse n voo r verdichtin g aanwezig . Voor de ontwikkelin g dien t e r echte r we l herstructurerin g plaat s te vinden . Voora f kunne n we on s daaro m nie t kwantitatie f rijk rekenen . De randvoorwaard e stelle n wij voo r om er voo r te zorge n da t er op de juiste wijze ontwikkel d wordt . Daarme e word t voldaa n aa x xx xxxx n va n bewoner s en bedrijve n en word t de verkeersafwikkelin g goe d geregeld . Dit beteken t we l ee n extr a kostenpos t

5.4 Praktijkruimten In woningen

Te n aanzie n va n he t inrichte n va n woonfunctie s voo r gezondheidszor g doeleinde n (zoal s eerstelijnshulpverieners ) wijzen wij op he t volgende . Wij zijn voorstande r va n de totstandkomin g va n Centr a voo r Gezondheidszor g en Maatschappelijk e Dienstveriening . In dez e centr a werke n hulpveriener s nau w same n en zijn fysie k in eikaar s nabijhei d gehuisves t op ee n locatie .

Medewerkin g veriene n aa n he t inrichte n va n praktijkruimte n in woninge n gerich t op individuel e hulpverlener s ka n belemmeren d werke n op he t realisere n va n Centr a voo r Gezondheidszor g en

Maatschappelijk e Dienstveriening . Dit vereis t derhalv e ee n goed e regie . Wij zulle n nade r formulere n welke randvoorwaarde n wij gaa n hantere n voo r he t verlene n va n medewert<in g aa n he t vestige n va n individuel e hulpverlener s in woonfuncties . He t is derhalv e va n groo t belan g ee n aanvraa g va n geva l tot geva l te toetsen .

6 Beleid, maatregelen en instrumenten Doorwerken in visies en (bestemmings) plannen

Wij stelle n voo r da t de in dez e not a voorgelegd e beleidsuitgangspunte n -na goedkeurin g in de raad -

gaa n gelde n als uitgangspun t voo r alle visie s en planne n op Haag s grondgebie d en als maatgeven d kade r word t gehanteer d bij herzienin g en /of opstellin g va n alle bestemmingsplannen . He t kade r moe t uiteraar d nie t in beto n worde n gegoten . Er moe t hie r en daa r ruimte zijn voo r experimenten . De

DSO/2004.323 1 Teks t not a EP inzak e

Functiemengingstrategi e

voorgelegd e beleidsuitgangspunte n moete n echte r we l zorge n voo r consistenti e in beleid . De uitgangpunte n va n de not a zulle n periodie k worde n geºvalueer d op veranderend e ontwikkelingen .

Vasthouden aan doelstellingen

Wij stelle n voo r bij de vertalin g va n project - of gebiedsvisies , waari n functiemengin g ee n onderdee l is, naa r de uitvoerin g in de contracte n en convenante n me t marktpartije n hard x xxxx n ove r he t te ontwikkele n produc t op te stellen .

Via informatievoorziening bedrijvigheid in de wijk bevorderen

Wij stelle n voo r om ee n voorbeeldboekj e voo r woningcorporatie s e n projectontwikkelaar s te make n me t bedrijfs - en praktijkruimt e in de wijk, die op ee n goed e manie r functionere n en gee n overias t

veroorzaken . Dit omda t ondank s voldoend e marktvraa g woningcorporatie s en ontwikkelaar s veela l nie t berei d zijn om bedrijfsruimt e of praktijkruimt e te ontwikkele n in de wijk. De gemeent e Utrech t heef t onlang s ee n dergelij k voorbeeldboekj e uitgegeven .

Mef subsidies functiemenging langs doorgaande wegen bevorderen

Wij stelle n voo r de vanui t Grotestedenbelei d beschikbar e middele n voo r de realisati e va n bedrijfsruimt e in herstructureringsgebiede n aa n te wende n om onrendabel e toppe n te financieren voo r de

ontwikkelin g va n praktijk- en bedrijfsruimt e lang s doorgaand e wegen .

Zonde r subsidi e is he t veela l nie t mogelij k om fijnctiemenging lang s doorgaand e wege n te realiseren . Er moete n namelij k zoal s eerde r aangegeve n bij bedrijfsruimt e onde r ander e extr a veiligheids - en geluidsmaatregele n worde n genome n om de woon - en bedrijfsfuncti e te kunne n combineren .

Nade r onderzoeke n of verevenin g of ee n ande r financiee l instrumentariu m ka n worde n ingeze t om functiescheidin g op kavel - e n bloknivea u (fijnmazig ) op bedrijventerreine n te bevordere n

Wij stelle n voo r om nade r te onderzoeke n wa t de mogelijkhede n zijn om binne n de bedrijventerreingebiede n koste n en bate n va n deelprojecte n zovee l mogelij k tege n elkaa r we g te strepen . Hierme e ka n worde n voorkome n da t om financiºle redene n onwenselijk e milieuzone s ontstaa n waari n wone n en bedrijvighei d word t gecombineerd . Maatregele n hiervoo r (fondsvorming , verevenin g tusse n verschillend e deelplanne n en grondexploitaties ) zijn op dit momen t (in De n Haag ) niet mogelijk . De beheerregel s va n he t Grondbedrij f staa n dit nie t toe .

IVlaken nieuw e Staa t va n Inrichting (systematie k voo r functiemengin g in bestemmingsplannen )

Voor de realisati e va n functiemengin g moete n we rekenin g houde n me t bestemmingsplannen . Er geld t ee n systematie k in bestemmingsplanne n me t milieucategorieºn , de zogenoemd e Staa t va n Inrichting . Elk bedrij f pas t binne n ee n milieucategorie . Dez e is gebaseer d op he t gevaar , de geluidshinde r en overias t die doo r ee n bedrij f word t veroorzaakt . Pe r milieucategori e geld t da t e r ee n minimal e afstan d moe t zijn tusse n de woninge n en he t bedrij f De Staa t va n Inrichting die is opgenome n in verschillend e bestemmingsplanne n is rigide, verouder d en aa n vernieuwin g toe . Bedrijve n zijn schone r geworde n en de technisch e mogelijkhede n om milieuhinde r te beperke n zijn toegenomen . Doo r hierme e rekenin g te houde n in de regelgevin g ka n ee n bijdrag e gelever d worde n aa n de verdichtingsopgav e va n de stad . Wij stelle n voo r da t De n Haa g me t ee n nieuw e Staa t va n Inrichting kom t die in de wijzigend e bestemmingsplanne n in De n Haa g word t verwerkt . Hiervoo r dien t - naas t ee n intern e DSO-bred e projectgroe p - gebrui k gemaak t te worde n va n de VNG en overle g worde n gevoer d me t he n en de provinci e en VROM.

Richtlijnen vaststellen voor woningontrekkingsvergunning

We stelle n voo r da t de gemeent e voo r de woningonttrekkingsvergunnin g (onderdee l va n de huisvestingsverordenin g Haaglanden ) richtlijnen opstel t wannee r dez e vergunnin g we l of nie t word t afgegeven . Hierme e word t he t helde r of woninge n moge n worde n vervange n doo r werkruimte n of ander e type woninge n of nie t en of er compensati e moe t plaat s vinde n doo r woninge n elder s te

DSO/2004.323 1 Teks t not a EP inzak e

Functiemengingstrategi e

bouwe n voo r ee n bepaald e doelgroep . Oo k ka n de bureaucrati e wellicht verminder d worden , zoda t de vergunnin g nie t altijd hoef t te worde n aangevraagd .

Herbestemmen structureel leegstaande panden

We stelle n voo r om structuree l (langdurig ) leegstaand e bedrijfs- , praktijk, - en kantoorruimt e te inventarisere n en de pande n op ’verkeerde’ , niet-marktconform e locatie s he r te bestemme n naa r wone n of ander e functies . Hierme e worde n kanse n benu t voo r de verdichtingsopgave . Onde r

verkeerd e locatie s worde n locatie s verstaa n in de wijk waa r confor m de uitgangspunte n va n dez e not a gee n omvangrijk e werkruimte n plaat s horen .

Besluit : Akkoord te gaa n me t bijgevoegd e notitie en daarmee :

Voor de mengin g me t praktijk- kantoor - en bedrijfeaiimt e (du s nie t zijnde winkels , horeca , sport , onderwijs , maatschappelijk e instellinge n e.d. ) de volgend e uitgangspunte n te hanteren :

1) voo r mengin g op bedrijventerreinen :

- bedrijfsmimte n op bedrijventen^eine n bij voorkeu r nie t op kavel - en bloknivea u (fijnmazig ) te menge n me t woonfuncties .

- zovee l mogelij k kanse n te benutte n om in de overgangszon e tusse n wone n en bedrijferuimt e voorzieninge n of woonwerkwoninge n te planne n

- bij mengin g va n wone n op bedrijventerreine n nadrukkelij k oo g te hebbe n voo r de stedenbouwkundig e kwaliteit (zonde r extr a koste n voo r de ondernemer ) en de veri<eerskundig e randvoorwaarde n (ontsluiting , parkeren , lade n en lossen )

2) voo r mengin g op buurtniveau :

- allee n werkruimte n kleine r da n 100 m2 te facilitere n lang s de woonstrate n in de wijk en groter e werkruimte n (tot aa n 50 0 m2 ) bij voori<eu r lang s doorgaand e wege n te plaatse n Incidentee l is werkruimt e in de woonstrate n tusse n 100-500m 2 oo k toelaatbaar .

3) voo r mengin g op pand - en blokniveau :

- terughouden d te zijn me t de bou w va n combinatiegebouwe n va n woninge n en (laagwaardige ) bedrijfsruimte . Bij combinatiegebouwe n dien t in elk geva l aandach t te zijn voo r stedenbouwkundig e kwaliteit (zonde r extr a koste n voo r de ondernemer ) en de de ontsluiting , he t parkere n en he t lade n en lossen .

- Stimulerin g va n de ontwikkelin g va n combinatiegebouwe n va n woninge n me t kleinschalig e kantoor - en praktijkruimt e

4) Akkoord te gaa n om kantoor - en bedrijfspande n die stmcturee l leegstaa n op ’verkeerde ’ niet-marktconform e locatie s te herbestemmen . Onde r ’verkeerd e locaties ’ worde n

locatie s verstaa n in de wijk waa r confor m bovenstaand e uitgangspunte n gee n omvangrijk e werkruimte n plaat s horen .

Aldus beslote n in de openbar e raadsvergaderin g va n

De griffier. De secretaris .

De bij dit voorste l behorend e bijlage n ligge n voord e raadslede n in de leeskame r (B03.17 ) te r inzage . Burgemeeste r en wethouder s va n De n Haag .

De secretaris . De burgemeester ,

D.M.F. Jongen . X.X . Xxxxxxx .

Functiemengingstrategi e

IVIenge n va n bedrijve n e n wone n

"Functiemengin g waa r he t kan , functiesclieidin g waa r liet moet. "

Inlichtingen/contactpersone n

Gemeent e De n Haa g

Diens t Stedelijk e Ontwikkelin g Directie Belei d

Afdeling Economi e en Voorzieninge n

X. Xxxxxx n telefoon:07 0 35 3 414 6

De Diens t Stedelijk e Ontwikkelin g aanvaard t gee n enkele aansprakelijkhei d inzak e he t gebrui k en toepassinge n va n de gepresenteerd e gegevens .

Inhou d
1. Inleiding		5
1.1 Aanleidin g		5
1.2 Beoog d resultaa t		5
1.3 Definitie		5
1.4 Aanpa k		6
1.5 Leeswijze r		7
2. Wet - en regelgevin g en afwegingskade r		8
2.1 Wet - en regelgevin g		8
2.2 Afwegingskade r		9
2.3 Samenvatten d		11
3. Ontwikkelingsrichtin g op regionaa l nivea u		12
3.1 Analys e		12
3.2 Advies voo r belei d ontwikkelingsrichtin g Regionaa l nivea u		14
4. Ontwikkelingsrichtin g op bedrijventerreinnivea u		15
4.1 Analys e		15
4.2 Beleidsvoorste l Ontwikkelingsrichtin g op bedrijventerreinnivea	u	17
5. Ontwikkelingsrichtin g op buurtnivea u		18
5.1 Analys e		18
5.2 Beleidsvoorste l Ontwikkelingsrichtin g op buurtnivea u		20
6. Ontwikkelingsrichtin g op blok- en pandnivea u		22
6.1 Analys e		22
6.2 Beleidsvoorste l Ontwikkelingsrichtin g Blok- en pandnivea u		25

7. Beleidsvoorstel : stimuleringsmaatregele n voo r gewenst e ontwikkelin g 26

Bijlage 1 Relevant e nota’ s 28

Bijlage 2 Belastingsoorte n en maatergele n 30

Bijlage 3 Historisch e ontwikkelin g 31

Bijlage 4 Milieucategorieº n va n bedrijve n 34

Bijlage 5 Wense n va n bedrijve n en bedrijve n 35

1. inleidin g

1.1 Aanleidin g

De gemeent e De n Haa g heef t ee n verdichtingopgave . De Raa d heef t me t de Woonvisi e vastgestel d da t er mee r ruimte moe t kome n voo r woninge n en De n Haa g moe t doorgroeie n naa r ee n sta d me t 500.00 0 inwoners . Daarnaas t is in de Beleidsstrategi e kantoor - en bedrijfsruimt e aangegeve n da t e r mee r ruimte moe t kome n voo r bedrijfsruimte . In lijn me t dez e opgav e is in he t ambitiedocumen t va n de Stmctuurvisi e aangegeve n da t De n Haa g moe t verdichte n in de stad .

Om dez e verdichtingopgav e te realisere n en he t grondgebrui k te optimalisere n word t vee l gedach t aa n fijnctiemenging. Bij de (her)ontwikkelin g in De n Haa g kom t hierdoo r en om ander e redene n (zoal s financieel draagvlak ) me t enig e regelmaa t de vraa g naa r bove n of he t mogelij k is wone n te combinere n me t bedrijven . He t gaa t hierbi j om onde r mee r de herstructurerin g va n de Binckhors t Uitenhagestraat , Laakhaven , De n Haa g Zuidwes t en de nieuwbou w op Stationsbuur t Ypenburg . De vraa g is echte r of functiemengin g oo k wenselij k en haalbaa r is.

1.2 Beoog d resultaa t

De doelstellin g va n dez e not a is om ee n kade r vas t te stelle n voo r de gewenst e mengin g va n wone n en praktijk- , bedrijfs - en kantoorruimt e op divers e schaalniveau s in De n Haag .

De not a moe t hiervoo r ee n aanta l vuistregel s ho e zake n pe r cas e opgelos t kunne n worde n en ho e functiemengin g in bestemmingsplanne n ee n vertalin g ka n krijgen . Dit om te voorkome n da t zoal s nu , ove r elke afeonderiijk e locati e discussi e ontstaa t waardoo r de uitvoerin g vertraagt . Daarnaas t word t me t dez e not a beoog t ee n pakke t maatregele n voo r te stellen , die functiemengin g in de in dez e not a

voorgesteld e wijze stimuleer t en belemmeringe n vermindert . De functiemengingstrategi e heef t ee n relati e me t de bedrijventerreinstrategie .

1.3 Definiti e

Wannee r we ove r functiemengin g spreken , is he t zinvo l onderschei d te make n in verschillend e vorme n en schaalniveaus . In dez e strategi e word t allee n ingegaa n op mengin g va n wone n me t kantoor , praktijk› en/o f bedrijfsruimten . Daarbi j worde n werkwoningen \ maatschappelijk e en culturel e organisaties , sport › en recreatie-inrichtingen , onderwijs - en zorginstellingen , feesteale n en gebouwe n voo r he t houde n va n

kerkelijke of levensbeschouwelijk e bijeenkomstenbuite n beschouwin g gelaten . Voor kantoor- , bedrijfs - en praktijkruimt e worde n de volgend e definitie s gehanteerd :

Kantoorruimte : Ee n kantoorruimt e is ee n verblijfsruimte , waari n werkzaamhede n overwegen d zijn gerich t op (administratieve ) verwerkin g va n informati e of op ontwikkelin g va n niet-fysiek e producten .

Bedrijfsruimte : Ee n bedrijfsruimt e is ee n verblijfsruimte , waari n werkzaamhede n overwegen d zijn gerich t op vervaardiging , verwerkin g en/o f opsla g en distributi e va n goederen . Hieronde r valle n onde r mee r metaalbewerkingsbedrijven , aannemersbedrijven , loodgieters , glazenwassers , elektricien , schildersbedrijven , autoshowroom s en -garages , computergroothandelaren , drukkerije n en cateringbedrijven .

Daarnaas t worde n in dez e not a vier schaalniveau s gehanteer d (zie figuur 1.1) :

Regionaa l niveau ; bedrijventerreinen , en kantooriocaties , die worde n afgewissel d doo r woongebieden .

Bedrijventerreinniveau : afwisselin g va n werkruimte n en woninge n binne n ee n bedrijventerrei n Buurtniveau ; afwisselin g va n werkruimte n en woninge n binne n ee n buur t

Pand - en blokniveau ; combinatie s va n werkfunctie s in de plint me t daarbove n woninge n

In 200 0 is de not a werkwoninge n (S V 20 ) vastgesteld .

Figuu r 1.1 : Schaalniveau s va n functiemengin g

Pand - en blolinivea u Bedrijventerreinnivea u

1.4 Aanpa k

De rapportag e is voomamelij k gebaseer d op ee n uitgebreid e literatuurstudie . Daamaas t is in 200 3 he t onderzoe k ’Wone n bove n bedrijven ’ doo r Bojcin & Clerc x in opdrach t va n de gemeent e De n Haa g uitgevoerd . Hierin is ee n aanta l Haags e en niet-Haas e projecte n vergeleken , waa r ee n combinati e va n wone n en bedrijve n tot stan d is gebrach t Daarnaas t heef t er ee n interviewrond e plaatsgevonde n me t makelaar s en zijn e r twe e worksho p gehouden : ØØn me t ambtelijk e vertegenwoordiger s va n gemeente , provinci e en Rijk en ØØn in G4-verband .

1.5 Leeswijze r

H2 Wet -«n regelgeving en afwegingskader

Kan functiemenging ?

Waar moet rekening mee worden gehouden?

H3 Regionaal niveau

H4 Bedrijventerrein niveau H5 Buurtniveau

H6 Blok- en pandniveau

H7 Aanbevelingen

Welke ontwikkelingsrichting is per niveau van functiemenging gewenst en mogelijk?

Welke maatregelen moeten worden genomen om functiemenging in de gewenste ontwikkelingsrichting te krijgen?

2. Wet - en regelgevin g en afwegingskade r

In dit hoofdstu k kom t aa n de ord e me t welk kade r rekenin g dien t te worde n gehoude n bij functiemenging . Hierbij kom t in paragraa f 2. 1 de wet - en regelgevin g aa n de ord e en in paragraa f 2.2 de aspecte n waa r bij functiemengin g rekenin g me e moe t worde n gehoude n en die bij de afwegin g om we l of nie t ove r te gaa n tot functiemengin g va n belan g zijn.

2.1 Wet - e n regelgevin g Bestemmingsplannen I hindercategorieºn

Het bestemmingspla n is de juridisch e vertalin g va n he t ruimtelijk beleid . He t bestemmingspla n word t vastgestel d doo r de gemeent e en goedgekeur d doo r de provinci e Zuid-Holland . In he t bestemmingspla n is opgenome n of ee n zon e bestem d is voo r bijvoorbeel d gemengd e doeleinden , kantoren , detailhandel , wone n of bedrijfsruimten . Hierme e leg t he t bestemmingspla n beperkin g op de mogelijkhei d om functie s te mengen . Om onderschei d te make n tusse n verschillend e type n bedrijve n word t gebrui k gemaak t va n ee n indelin g in milieucategorieºn : de zogenoemd e Staa t va n Inrichting va n de VNG. Gemeente n zijn nie t verplich t om hierva n gebrui k te make n va n de Staa t va n Inrichting , maa r jurispondenti e heef t uitgeweze n da t hierva n nauwelijk s valt af te wijken. Dit kom t doorda t alle gemeente n variante n va n de Staa t va n Inrichting hantere n en de Staa t va n Inrichting advieselemente n beva t gebaseer d op bijvoorbeel d de We t Geluidshinder .

Figuu r 2.1 Tusse n woninge n en bedrijve n va n ee n bepaald e milieucategori e moe t ee n minimal e afstan d

\ \

(mliiiinl j / 50-lOO m ,

200-3 0 m

, /

..-- ^ 20(K30 0 m ’

Bij de goedkeurin g va n he t bestemmingspla n doo r de provinci e Zuid-Hollan d geld t als uitgangspun t da t er pe r milieucategori e va n ee n bedrij f ee n minimal e afstan d moe t zijn tusse n de woninge n en ee n bedrij f (zie figuur 2.1) . Opgemerk t moe t worde n da t de provinci e hierbi j de laatst e jare n strenge r is geworden . Dit komt ondermee r doo r de vuurwerkram p in Enschede . Hoe stren g nu precie s de regel s zijn is onduidelijk , omda t de verschillend e variante n va n de Staa t va n Inrichting gee n we t zijn.

Tabe l 2.1 Voorbeelde n va n milieucategorieº n va n bedrijve n confor m advie s V MG

Milieu xxxx x xxxx

Voorbeelde n Minimale afstan d tot

wonin g confom i advie s VNG

1 Persoonlijk e dienstveriening , zakelijk e dienstveriening , telecommunicatiebedrijven , detailhande l

2 Sauna , Amusementshal , theater , groothande l in consumentenartikelen , groothande l in levensware n

3 Dierenasiel , tapijtreiniging , autodemontage , vervaardigin g va n textiel , groothande l in metaa l en bouwmaterialen , auto-onderdelenfabricage , APK- keuringsstation , aannemerswerkplaats , benzinestatio n me t LPG , cafØs

4 Ijsbaan , bierbrouwerij , vervaardigin g va n voedingsmiddelen , metaalbewerkin g en vervaardigin g elektrisch e apparate n en machine s

0-1 0 mete r

30 mete r

50-10 0 mete r

200-30 0 mete r

5 Schietbane n 500-100 0 mete r

6 Autocircuit , Verwerkin g radioactie f afval , 150 0 mete r

Ter indicati e zitte n er op de Binckhors t 38 bedrijve n me t gezamenlij k ongevee r 187 0 werknemer s me t

ee n milieucategori e va n 3 of hoge r en op ZKD (Zichtenburg-kerketuinen-Dekkershoek ) zijn eveneen s 38 bedrijve n me t ongevee r 103 0 werknemers .

De systematie k va n milieucategorieº n is ster k verouderd , omslachti g e n er g rigide . De mogelijkhede n voo r maatwer k zijn beperkt , de indelin g in bedrijve n is nie t goed , en he t is onduidelij k welke bedrijve n doo r he t neme n va n technisch e maatregele n zich op bepaald e locatie s kunne n vestigen . Onde r ander e bij de invulling me t bedrijve n op Petroleumhaven , Laakhave n West , he t make n va n combinatiegebouwe n en bij de uitplaatsin g va n milieuhinderiijk e bedrijve n naa r de Grot e Driehoe k zorg t dit voo r problemen .

Naas t de systematie k va n milieucategorieº n geld t eveneen s vanui t bestemmingsplanvoorschrifte n (die zijn aangepas t aa n de Europes e regelgeving ) da t tusse n de bebouwin g en wege n me t grot e verkeersaantrekkend e werkin g ee n minimal e afstan d moe t zijn. Hierbij geld t echte r da t bedrijfsfunctie s dichte r tege n de we g moge n worde n gezoneer d da n woningen . Hierdoo r word t vanui t regelgevin g functiescheidin g gestimuleer d lang s hoofdwegen .

Bouwbesluit

Bij mengin g op pandnivea u moe t worde n voldaa n aa n he t bouwbeslui t He t gaa t hierbi j om eise n me t betrekkin g tot veiligheid , gezondheid , bruikbaarheid , energiezuinighei d en milieu. Eise n zijn verschillen d voo r wa t betref t verschillend e gebruikersfunctie s zoal s kantoren , woninge n en winkels . In he t algemee n geld t da t he t bouwbeslui t gee n belemmerin g vorm t voo r functiemenging , omda t de bestemmingsplanvoorschrifte n vee l strenge r zijn. We l ka n he t zijn da t er bepaald e maatregele n genome n moete n worden , die bepaald e koste n me t zich meebrengen .

Wet Milieubeheer

De We t Milieubehee r richt zich op geluidshinde r en stoffe n en handelinge n die he t milieu in gevaa r brengen . In de milieuvergunninge n zijn norme n opgenome n voo r geluid , luchtverontreinigin g en

stank , hinder , afvalstoffen , bodembeschermin g en brandpreventie . De gemeent e geef t de vergunninge n af maa r moe t zich houde n aa n de landelijk e standaardvoorschriften . De meest e bedrijve n in de lager e milieucategorieº n hoeve n gee n vergunninge n aa n te vragen . Ne t als voo r he t bouwbeslui t geld t da t de We t Milieubehee r fijnctiemenging nie t tegenhoudt , maa r da t he t we l financiºle gevolge n heeft .

Interimwet ’stad en milieubenadering’

De Interimwe t sta d en milieubenaderin g is ee n ontsnappingsclausul e op de geldend e geur - e n geluidsnormen . Hierdoo r is e r mee r mengin g va n wone n en bedrijve n mogelijk . Dit ka n echte r allee n doo r gebrui k te make n va n ee n zee r lang e procedur e waan/oo r ee n beperk t aanta l projecte n op landelij k

nivea u in aanmerkin g kom t Onde r voorwaard e ka n worde n afgeweke n va n de wet-e n regelgeving . We l zijn er da n compenserend e maatregele n nodi g om de leefbaarhei d op ander e wijze te verbetere n zoal s extr a bouwkundig e voorzieningen , herinrichting , openbar e ruimte . De Interimwe t geef t aa n da t de Rijksoverhei d inzie t da t er mee r mengin g mogelij k moe t zijn da n de huidig e wetgevin g toelaa t

Woningonttrekkingsvergunning

In de Huisvestingsverordenin g Haaglande n is als uitvloeise l va n de Huisvestigingswe t (word t begi n 200 5 herzien ) ee n woningonttrekkingsvergunnin g opgenomen . Dez e vergunnin g moe t worde n aangevraag d wannee r woninge n worde n ontrokke n uit de mark t Hierdoo r ka n de woningonttrekkingsvergunnin g fijnctiewijziging en du s functiemengin g beperke n oo k a l pas t dez e functiewijzigin g binne n he t bestemmingsplan . Dit geld t bijvoorbeel d bij grot e projecte n zoal s de vervangin g va n de Zwart e Xxxxxx a me t kantore n en woninge n binne n he t Wijnhavenkwartier . Bij individuel e gevalle n waarbi j ee n wonin g gesloop t worde n te n behoev e va n ander e functie s breng t de woningonttrekkingsvergunnin g in de praktijk gee n probleme n te weeg . Er moe t allee n we l doo r ondernemer s ee n vergunnin g worde n aangevraag d da t tot vertragin g va n de functiewijzigin g ka n leiden .

De woningontrekkingsvergunnin g blijft belangrij k voo r de gemeent e omda t de komend e liberaliserin g va n he t huurbelei d de beschikbar e woningvoorraa d voo r BBSH-doelgroe p onde r dru k ze t Er zijn echte r gee n helder e richtlijnen wannee r de woningontrekkingsvergunnin g wel/o f nie t word t afgegeve n en wannee r er wel/o f nie t compensati e me t nieuw e woninge n voo r dezelfd e doelgroe p moe t plaatsvinden .

2. 2 Afwegingskade r

Om ee n goed e afwegin g te make n om op ee n schaalnivea u we l of nie t ove r te gaa n tot fijnctiemenging dien t rekenin g te worde n gehoude n me t ee n aanta l aspecten . Hierbij gaa t he t om ;

De inpassin g binne n vastgesteld e nota’ s (zie voo r ee n overzich t va n relevant e nota’ s bijlage 1) De bijdrag e aa n de verdichtingopgav e en optimaliserin g va n he t grondgebrui k (zie figuur 2.2 ) De (neven ) doelstellinge n die kunne n worde n gerealiseerd , de effecte n en consequentie s op leeflDaarheid , mobiliteit, stedelijkhei d en economi e

De mat e waari n voldaa n ka n worde n aa n de wense n en eise n va n bewoner s en bedrijve n

De markttechnisch e en financiºle haalbaarhei d

Figuu r 2.2 Functiemengin g om he t grondgebrui k te optimalisere n

In figuur 2.3 is schematisc h ee n afwegingskade r wee r gegeve n me t de aspecte n waa r bij de keuz e tot functiemengin g rekenin g me e dien t te worde n gehouden . Hierin is te zie n da t er ee n aanta l spanningsvelde n zijn. He t is va n belan g om bij de afweginge n me t dez e spanningsvelde n rekenin g te houden .

Sommig e doelstellinge n kunne n elkaa r namelij k tegenwerke n en zijn moeilijk tegelijkertij d te realiseren . De woonfuncti e en bedrijfsruimtefuncti e kunne n elkaa r som s bijten . Er word t bijvoorbeel d gekoze n voo r de vestigin g va n dienstverienend e bedrijven , waarme e is voldaa n aa n de doelstellin g om de leeftsaarhei d va n de buur t te verbeteren . Hierdoo r is er echte r nie t voorzie n in de behoeft e va n bedrijfsmimte .

Anderso m zijn er voorbeelde n da t er word t gekoze n voo r de mengin g va n bedrijfsruimte n me t wonen , waarbi j da n nie t is voldaa n aa n de doelstellin g om oo k de leefbaarhei d te verbeteren .

Figuu r 2.3 Afwegingskade r functiemengin g Doelstellingen

Verdichtingsopgav e Stimulerin g Economi e

Verminderin g congestie/mobilitei t Leefbaarheid/levendighei d

Stedelijkhei d

Doelstelling of reden functiemenging?

Belang van de doelstelling(en?

Spanningsvelden? en zo ja, oplosbaar? Win-win-situaties?

Divers e doelstellinge n

Randvoorwaarden

Eise n bewoner s en bedrijve n

Kosten/financiºl e haalbaarhei d

Wense n va n ontwikkelaar s Markttechnisch e haalbaarhei d

Ee n belangrij k spanningsvel d waa r rekenin g me e dien t te worde n gehoude n hang t same n me t de verdichtingopgave . Bij de wenselijkhei d om woninge n en bedrijve n dichte r tege n elkaa r te planne n

moete n ee n aanta l afweginge n worde n gemaakt . Dez e afweginge n hange n onde r ander e same n me t de verschille n die e r som s zijn tusse n de wense n die bewoner s en bedrijve n aa n de omgevin g stellen .

Bewoner s willen zich veela l vestige n op ee n locati e me t ee n hog e belevingswaarde , stedelijkheid , veilighei d en zo min mogelij k overias t Bij bedrijve n kome n grofwe g bereikbaarheid , parkeermogelijkheden , uitstralin g en groott e va n bedrijfsruimten , nabijhei d ander e bedrijve n en

woonomgevin g als belangrijk e locatiefactore n naa r voren . Doo r ee n aanta l maatregele n te neme n ka n e r voo r gezorg d worde n da t de verschille n in wense n va n bedrijve n en bewoner s overbmg d en gecompenseer d worden , waardoorvoo r he n beid e ee n aantrekkelij k milieu ontstaa t Hier staa n echte r koste n tegenover . Ontwikkelaar s zijn nie t altijd berei d dez e koste n op zich te neme n e n sture n aa n op de acceptati e va n suboptimal e oplossingen . Voor de haalbaarhei d va n projecte n is he t daaro m de vraa g in hoeverr e er ruimte is voo r hindercompensatiemaatregelen .

Bovenstaan d spanningsvel d speel t oo k in juridisch e zin. Aftiankelijk va n de milieucategori e va n bedrijve n moete n er mee r of minde r technisch e maatregele n worde n genome n om woninge n en bedrijve n dichte r bij elkaa r te plannen . Dit om onde r mee r gevaa r en geluidshinde r te voori<omen . Dez e maatregele n

hebbe n echte r we l ee n financieel plaatje .

Vanweg e de spanningsvelde n die spele n tusse n verschillend e doelstellinge n is he t va n belan g da t de doelstellinge n duidelijk omschreve n zijn, zoda t e r gee n ongewenst e effecte n optreden .

Er is namelij k vaa k onduidelijkhei d ove r de exact e doelstellinge n va n functiemenging . Leefbaarheid , mobiliteit en stedelijkhei d zijn containerbegrippen , die als beleidsdoelstellin g multi-interpretabe l zijn.

Voor de invulling va n he t begri p leefbaarhei d ka n e r in ee n projec t bijvoorbeel d naa r worde n gestreef d om goe d te voldoe n aa n de wense n va n bewoners , terwijl aanvankelij k de bedoelin g is gewees t om de levendighei d en he t draagvla k va n social e voorzieninge n te verhoge n me t de realisati e va n vee l bedrijvigheid .

2.3 Samenvatten d

Voor de realisati e va n fijnctiemenging moe t qu a wet - en regelgevin g voora l rekenin g gehoude n worde n me t bestemmingsplannen . Daarnaas t zijn he t Bouwbeslui t en de We t Milieubehee r relevan t De systematie k va n bestemmingsplanne n me t milieucategorieº n is ster k verouder d en aa n vernieuwin g toe .

Het bouwbeslui t en de we t milieubehee r vorme n bij nieuw e ontwikkele n ove r he t algemee n nie t voo r belemmeringe n voo r functiemenging .

De woningontrekkingsvergunnin g zorg t voo r beperkinge n voo r functiemenging , maa r dit leidt in de praktijk echte r nie t tot problemen . We l zijn er gee n richtlijnen ho e e r moe t worde n omgegaa n me t de vergunning .

De interimwe t sta d en milieubenaderin g geef t aa n da t de Rijksoverhei d inzie t da t e r mee r mengin g mogelijk moe t zijn da n de huidig e wetgevin g toelaa t

Doelstellingen , die kunne n worde n nagestreef d bij functiemengin g zijn verdichte n leefljaarheid , verminderin g mobiliteit, stedelijkhei d en versterkin g economie . Dez e doelstellinge n kunne n elkaa r som s tegenwerken .

Om ee n goed e aftwegin g te make n ove r functiemengin g diene n e r me t ee n aanta l spanningvelde n en aspecte n rekenin g te worde n gehouden . Hierbij gaa t he t onde r mee r om de markttechnisch e en financiºle haalbaarhei d va n functiemengin g en de mat e waari n de verschille n in wense n va n

bewoner s en sommig e bedrijve n kunne n worde n overbrugd .

3. Ontwikkelingsrichtin g op regionaa l nivea u

Bij de ontwikkelingsrichtin g op regionaa l nivea u gaa t he t om de vraa g ho e we moete n omgaa n me t de binnenstedelijk e bedrijventerreine n en kantoorlocatie s en waa r en hoevee l nieuw e bedrijventerreine n aa n de ran d va n de sta d moete n worde n ontwikkeld . Om dez e vraa g te beantwoorde n volgt ee n analys e waari n de aspecte n waa r bij functiemengin g rekenin g dien t te worde n gehoude n aa n de ord e komen .

3.1 Analys e

vigerende beleidskaders

In de Nota Ruimt e va n he t Ministerie va n VROM staa t aangegeve n da t er mee r woninge n gebouw d moete n worde n binne n he t stedelij k gebied . In he t streekpla n Zuid-Xxxxxx x Xxx t is hie r aanvullen d op aangegeve n da t voorkome n moe t worde n da t bedrijfsbestemmin g uit stedelij k gebie d word t weggedruk t Om dit te realisere n word t in he t Regionaa l Structuurpla n Haaglande n va n he t stadsgewes t ingeze t op intensiverin g va n he t grondgebruik . De Haags e beleidsstrategi e kantoor - en bedrijfsruimt e sluit hiero p aan . De not a ze t in op behou d va n de bestaand e bedrijfsruimt e en de verder e behoeft e op te vange n op de bedrijventerreine n lang s de snelweg . Daarnaas t ze t de not a in op clusterin g va n grootschalig e kantore n op ee n beperk t aanta l locaties .

Trends en ontwikkelingen

Door de verdienstelijkin g en verkantoriserin g va n de economi e word t he t voo r ee n steed s grote r dee l va n de economi e mogelij k om zich in binnenstedelijk e gebiede n te vestigen . De economisch e activiteite n va n kantoorhoudend e bedrijve n verhoude n zich goe d me t de woonfunctie .

Voor de bedrijfsruimtegebruiker s word t he t echte r steed s lastige r om zich binne n he t stedelij k gebie d te handhaven . Bij herstructureringsprojecte n moete n bedrijve n va n ee n steed s minde r hog e milieucategori e zich ergen s ander s huisvesten . Daarnaas t willen vee l autoshowrooms , productiebedrijve n en distributiebedrijve n de sta d nie t mee r in. Hierdoo r vindt e r in sterk e mat e functiescheidin g plaats .

Financiºle aspecten

Met nam e in he t binnenstedelij k gebie d lever t woningbou w mee r grondopbrengs t op da n bedrijfsmimte . Mee r functiemengin g doo r kleine nieuw e binnenstedelijk e bedrijventerreine n te ontwikkele n is - los va n de vraa g naa r bedrijfsruimt e - daardoo r vrijwel nie t te betalen .

Anderso m is he t vanweg e de grondopbrengste n financieel we l aantrekkelij k om functie s te scheide n en verouderd e bedrijventerreine n te vervange n me t woningbou w en nieuw e bedrijventerreine n aa n de ran d va n de sta d aa n te leggen . We l moete n er da n bedrijve n worde n uitgeplaats t Ee n heike l pun t hierbi j is we l ee n mogelijk e noodzakelijk e onteigenin g en ee n zwaarder e bodemsanerin g voo r wone n da n voo r bedrijfsruimt e nodi g is.

Niets doe n is daaro m in vee l gevalle n financieel no g aantrekkelijker , omda t da n nie t tegelijktijd me t de ontwikkelin g va n nieuw e werklocatie s bestaand e bedrijfsruimte n word t gesloopt . Hoewe l natuuriij k we l geld t da t doelstellinge n op he t gebie d herstructurerin g en verdichtin g da n nie t behaal d worde n en da t voo r herstructurerin g veela l subsidie s beschikbaa r zijn (GSB , OF B en D2).

Voor kantooriocatie s geld t da t de clusterin g ron d knooppunte n va n openbaarvervoe r en hoofdwege n de hoogst e opbrengste n opleveren .

Behoefte van de markt en wensen van bedrijven en bewoners

Mee r functiemengin g op he t regionaa l nivea u word t doo r makelaar s nie t als economisc h haalbaa r gezien . Voor de binnenstedelijk e bedrijventerreine n is he t gezie n de marktvraa g lasti g om me t nam e Laakhaven-Wes t op korte termijn te vullen me t bedrijfsruimte . Uit onderzoe k va n Buc k en Stog o blijkt da t bedrijve n de voorkeu r hebbe n voo r mee r functiescheiding . Ee n groo t dee l va n de bedrijve n heef t de voorkeu r om zich te vestige n om ee n grootschali g bedrijventerrei n aa n de ran d of buite n de stad .

Concentrati e heef t namelij k economisch e voordele n zoal s naamsbekendheid , uitstralin g en bereikbaarhei d (zie oo k bijlage 5). Oo k geld t da t ee n aanta l bedrijve n zich doo r de regelgevin g nie t op ee n klein bedrijventerrei n ka n vestigen , omda t de ’afstand ’tot woninge n te klein zijn. Dit geld t me t nam e voo r milieucategori e 4 bedrijven , waaronde r bijvoorbeel d beton - en asfaltcentrale s vallen , waarvoo r hindercirkel s va n 20 0 mete r of mee r gelden .

Vanui t de woningmark t geredeneer d ligt de voorkeu r veela l oo k op functiescheiding . Xxxxxx s willen meesta l functiescheidin g me t bedrijfsruimte . He t zorg t voo r minde r geluids - en verkeersoverias t en visuel e hinder .

Mobiliteit

Functiemengin g ka n er voo r zorge n da t er mee r bedrijfsgebouwe n in he t stedelij k gebie d worde n gebouwd . Hierdoo r worde n som s de verkeersstrome n tusse n bedrijve n in de sta d beperk t Bedrijve n functionere n echte r veela l op ee n hoge r schaalnivea u (Haaglande n of Randstad) , waardoo r he t uit mobiliteitsoogpun t oo k som s voordeli g ka n zijn om functie s te scheide n e n werklocatie s voora l aa n de

ran d va n de sta d te ontwikkelen . Hierdoo r ka n oo k de congesti e naa r de binnensta d afnemen , doorda t e r mee r spreidin g kom t in de richtinge n va n he t verkee r (zowe l de sta d uit als in). We l hebbe n werklocatie s aa n de ran d va n de sta d ee n negatiev e werkin g op he t gebrui k va n openbaarvervoer .

Stedelijkheid/Leefbaarheid

Vanui t stedenbouwkundi g oogpun t geld t da t grot e monoton e bedrijventerreine n midde n in de sta d tege n de binnensta d aan , zoal s de Binckhors t en Laakhaven-Wes t ongewens t zijn. Bedrijfsruimte n hebbe n gee n hog e dichthei d en zonde r dichthei d ka n er nauwelijk s stedelijkhei d gecreºer d worden . Om stedelijkhei d te creºre n is he t vanui t stedenbouwkundig e optie k - los va n de marktbehoeft e en he t economisc h belan g - wenselij k om binnenstedelijk e bedrijventerreine n te transformere n naa r ee n gemeng d stedelij k milieu me t daarbi j ruimte voo r voorzieningen , ambachtelijk e bedrijve n en creatiev e bedrijvigheid . Dez e bedrijvighei d gemeng d me t woningbou w ka n zorge n voo r ee n stedelijk e sfeer .

Naas t monoton e bedrijventerreine n zijn oo k monoton e kantorenlocatie s vanui t stedenbouwkundig e en leefbaarheidaspecte n omgewenst . De monoton e locatie s zijn nie t he t veiligs t en zorge n nie t voo r de gewenst e stedelijk e sfeer . De kantorenlocatie s zoude n daaro m mee r me t bijvoorbeel d horec a ontwikkel d moete n worden . Oo k bied t vanui t stedenbouwkundi g perspectie f de combinati e va n kantore n en wone n bij station s en knooppunte n kanse n om nieuw e stedelijkhei d te ontwikkelen .

Verdichting

Op regionaa l nivea u geld t da t voo r de optimaliserin g va n he t ruimtegebrui k functiescheidin g voordelige r is da n functiemenging . Doo r in te zette n op grot e bedrijventerreine n aa n de ran d va n de sta d ontstaa n er namelij k minde r scheidingszone s tusse n woninge n en milieuhinderiijk e bedrijven . Hierdoo r word t he t ruimtegebrui k geoptimaliseerd , vanweg e de vanui t wetgevin g noodzakelijk e afstande n tusse n woninge n

en milieuhinderiijk e bedrijven .

Mogelijkhede n om (mllleu)hlnde r tusse n wone n e n werke n te beperke n

Door he t segmentere n va n bedrijve n ka n de hinde r voo r he t wone n aanzienlij k worde n beperkt . Doo r clusterin g (functiescheiding ) va n de bedrijve n me t de meest e hinde r ka n e r bete r gemeng d worde n me t bedrijven , die zich bete r lene n voo r functiemenging . Bedrijve n me t grootschalig e uitstralin g passe n namelij k minde r goe d bij woningen . Kleine bedrijve n sluite n qu a bebouwingsomvan g bete r aa n bij

woningen . Op de Binckhors t worde n daaro m ingeze t op verplaatsin g va n bedrijve n me t de meest e hinder .

Daarnaas t ka n er doo r slim te zonere n vee l hinde r worde n beperkt . Hierbij gaa t he t er bijvoorbeel d om da t productie - en opslagfaciliteite n buite n de zichtlijne n worde n ontwikkeld . Ee n ande r voorbeel d is he t ontwikkele n va n bedrijfsruimt e voo r bedrijve n me t ee n grot e verkeersaantrekkend e werkin g dichte r bij de

snelwegen , zoda t zij de bewoner s he t mins t tot las t zijn. Oo k kunne n er kanse n worde n benu t doo r in ee n overgangszon e tusse n woninge n en bedrijfsruimt e voorzieninge n of woonwerkwoninge n te plannen .

Conc/uderen d

De beleidsnota’ s zette n in op behou d va n de binnenstedelijk e bedrijventerreine n en de ontwikkelin g va n bedrijventerreine n aa n de ran d va n de stad .

Trend s en ontwikkelinge n late n zie n da t de economi e verkantoriseer t en da t bedrijfsruimtegebruiker s naa r de ran d va n de sta d gaan .

Financiee l is he t lasti g om op bedrijventerreine n te herstructureren . We l levere n woninge n hoger e grondopbrengste n op da n bedrijfsruimte .

Vanui t de woning - en bedrijfsruimtemark t geredeneer d bied t functiescheidin g voordelen . Bewoner s krijgen doo r te scheide n gee n overias t va n bedrijve n en bedrijve n kunne n voordele n va n concentrati e benutten .

Ontwikkelin g va n bedrijventerreine n aa n de ran d va n de sta d ka n e r voo r zorge n da t e r mee r

spreidin g kom t in de richting va n he t verkee r (zowe l de sta d in als uit) hierdoo r neem t de congesti e a f We l neme n de kanse n voo r openbaarvervoe r a f

Voor verdichtin g is op regionaa l nivea u functiescheidin g voordeliger , omda t e r da n minde r bufferzone s tusse n woninge n en milieuhinderiijk e bedrijve n nodi g zijn.

Door he t segmentere n va n bedrijventerreine n en voorzieninge n in overgangszone s naa r wone n te planne n ka n de hinde r voo r wone n aanzienlij k worde n beperk t

3.2 Advie s voo r belei d ontwikkelingsrichtin g Regionaa l nivea u

Voor he t regionaa l nivea u zijn in dez e notitie gee n beslispunte n opgenomen , omda t hiervoo r de kantorenstrategi e is vastgestel d en de keuze s me t betrekkin g tot bedrijfsruimt e in de bedrijventerreinstrategi e aa n de orde . In de kantorenstrategi e is voo r de period e tot 201 5 aangegeve n op welke locatie s grootschalig e kantoorontwikkelin g ma g plaatsvinde n in de bedrijventerreinstrategi e kom t de faserin g va n bestaand e en nieuw e bedrijventerreine n aa n de orde .

De analys e geef t gee n aanleidin g om he t belei d op regionaa l nivea u beschreve n in de kantorenstrategi e te wijzigen . We l ka n op basi s va n de analys e he t advie s worde n meegenome n om zove r mogelij k in te zette n op de ontwikkelin g va n bedrijventerreine n zonde r de woonfunctie . Daarnaas t is he t raadzaa m om zo ’zacht ’ mogelijk e overgangszone s te creºren , zoda x xx xxxx t overlastgevend e bedrijve n zich nie t bevinde n in ee n gemeng d stedelij k gebied , maa r aa n de ran d va n de sta d (zie figuur 3.1) .

Figuu r 3.1 He t juiste bedrij f op dejuist e plaat s op he t regionaa l nivea u

Biimenstedelijk gebied

Stadsrand

l Bedrijven met weinig milieuhinder Bedrijven met gemiddelde milieuhinder Bedrijven met veel milieuhinder

4. Ontwikkelingsrichtin g op bedrijventerreinnivea u

Bij de ontwikkelingsrichtin g op bedrijventerreinnivea u gaa t he t om de vraa g om we l of nie t op binnenstedelijk e terreinen , zoal s de Binckhors t en Laakhaven-Wes t te menge n me t woningen . Om dez e vraa g te beantwoorde n volgt ee n analys e waari n de aspecte n waa r bij functiemengin g rekenin g dien t te worde n gehoude n aa n de ord e komen .

4.1 Analys e

Vigerende beleidskaders

In he t streekpla n Zuid-Xxxxxx x Xxx t is aangegeve n da t voorkome n moe t worde n da t bedrijfsbestemmin g uit he t stedelij k gebie d word t weggedruk t De Haags e beleidsstrategi e kantoor - en bedrijfsruimt e sluit hiero p aan . De not a ze t in op he t zovee l mogelij k behoude n va n de bestaand e bedrijfsruimte . In de woonvisi e staa t echte r in tegenstellin g hiero p aangegeve n da t de binnenstedelijk e bedrijventerreine n ee n ander e economisch e functie moete n krijgen bij voorkeu r gecombineer d me t wonen . Daarnaas t word t oo k in de visie Xxxxxxxxx t ster k ingeze t op functiemenging . Doorda t de nota’ s nie t gehee l op elkaa r aansluite n is er gee n sprak e va n ee n consisten t beleid .

Trends en ontwikkelingen

Op binnenstedelijk e bedrijventerreine n is te zie n da t toevoegin g va n horeca , sportcentra , detailhandel , zorg - en onderwijsinstellingen , voorzieninge n en woonfunctie s bij de ontwikkelin g aa n de ord e is.

Verdringin g - en du s vermengin g - va n bedrijfsruimt e doo r ander e fijncties vind steed s mee r plaat s omda t enerzijd s locatie s midde n in de sta d voo r vee l functie s aantrekkelij k zijn en anderzijd s autoshowrooms , productiebedrijve n en distributiebedrijve n steed s vake r kieze n voo r ee n locati e aa n de ran d va n de stad .

Financiºle aspecten

Vanui t financiºn is he t aantrekkelijke r om bij herstructurerin g va n bedrijventerreine n woninge n en kantore n toe te voege n en te mengen , omda t dez e functie s hoger e grondopbrengste n hebbe n da n bedrijfsruimt e (zowe l doo r de grondprij s als de mogelijkhei d om mee r te stapelen) . He t toevoege n va n kantore n en woninge n ka n herprofilerin g va n bedrijventerrei n voo r ee n belangrij k aandee l financieren. Geld is daaro m vaa k de rede n waarvoo r er word t gekoze n voo r mengin g (wa t nie t de rede n moe t zijn), terwijl fijnctiescheiding nie t mee r hoef t te koste n en zelfs voo r mee r opbrengste n ka n zorge n bij zowe l

woninge n als bedrijfsruimten , omda t e r ingespeel d word t op de behoeft e va n de gebruikers . He t tekor t in de grondexploitati e ka n worde n gecompenseer d doo r de opbrengste n va n (dele n van ) ee n

bedrijventerrei n da t word t getransformeer d naa r wonen . Hiervoo r diene n binne n de bedrijventerreingebiede n koste n en bate n zovee l mogelij k tege n elkaa r te worde n weggestreept , ofwe l verevend . De overwinste n va n de lucratiev e deelprojecte n worde n aangewen d voo r de financiering va n onrendabel e deelprojecten . He t is we l belangrij k da t in de bedrijventerrei n plangebiede n e r in iede r geva l ee n aanta l winstgevend e deelprojecte n aanwezi g zijn. Vanui t financiºn geld t daarnaas t da t he t aantrekkelijke r is om bij herstructurere n va n bedrijventerreine n werkfunctie s op de mees t vervuild e

locatie s toe te voegen , omda t de bodemsanerin g voo r werkfunctie s goedkope r is. Daarnaas t geld t da t he t financieel aantrekkelij k ka n zijn om bij transformati e va n de bedrijfsfuncti e naa r de woonfuncti e ee n

enkel e bedrij f nie t uit te plaatsen , omda t ditfinancieel-technisch goedlope r uitvalt Oo k dien t opgemerk t te worde n da t de koste n en opbrengste n pe r locati e verschillen d zijn.

Behoefte van de markt en wensen van bedrijven en bewoners

Om we l of nie t te menge n op ee n binnenstedelij k bedrijventerrei n is he t va n belan g rekenin g te houde n me t de wense n va n bedrijve n en bewoner s (zie oo k bijlage 5).

Ee n groo t dee l va n de bedrijve n - die momentee l op de binnenstedelijk e bedrijventerreine n zijn gevestig d

- willen gee n woninge n op ee n bedrijventerrein , omda t hierme e he t vestigingsklimaa t word t aangetas t Hier zijn ee n aanta l redene n voor :

Woninge n kunne n he t imag o en de gewenst e identitei t voo r bedrijve n schaden .

De koms t va n woninge n maak t he t voo r sommig e bedrijve n om milieutechnisch e redene n lasti g er of zel f onmogelij k om uit te breiden .

De koms t va n woninge n haal t he t draagvla k voo r bedrijfsvoorzieningen , parkmanagemen t en bedrijventerreinbeveiligin g naa r beneden . We l zorge n woninge n voo r voordele n va n combinatiegebrui k va n parkere n (overda g voo r bedrijve n en ’s avond s en ’s nacht s voo r bewoners) , social e control e en verhogin g va n he t draagvla k va n voorzieninge n zoal s kinderopvan g en ondersteunend e horecagelegenheden .

De koms t va n woninge n ka n de mogelijkhede n va n lade n en losse n en parkere n voo r bedrijve n beperken .

Bedrijve n sluite n nie t uit da t zij - doo r de overias t die zij geve n aa n toekomstig e bewoner s - genoodzaak t zijn te verhuizen . Hierbij geld t da t sommig e bedrijven , die hu n oorspronkelijk e

bouwinvesteringe n grotendeel s hebbe n afgeschreve n op ee n ander e locatie s veela l nie t levensvatbaa r zijn. Xxxxxx-inspecteur s bevestige n dez e denkwijze .

Omgekeer d geld t da t bewoner s slecht s beperk t berei d om zich op ee n bedrijventerrei n te vestigen . Er is we l ee n zee r specifiek e vragersmark t voo r wone n op bedrijventerreinen , die interessan t is om te (gaan ) bedienen . He t gaa t hierbi j echte r om ee n submark t (waaronde r studentenwoninge n vallen) . Zeke r koopwoninge n in he t duurder e segmen t zijn nie t haalbaa r op ee n bedrijventerrei n die als zodani g blijft functioneren , omda t onde r ander e de identitei t nie t aanslui t op wa t bewoner s wensen .

Ee n problee m is echte r da t bedrijventerreine n aa n herstructurerin g toe zijn e n hiervoo r a l de nodig e stappe n zijn geze t (Petroleumhaven , Binckhorst , Laakhaven-West ) terwijl er onvoldoend e vraa g is naa r bedrijfsruimt e en kantore n om dez e locatie s gehee l op korte termijn te vullen . Dit blijkt onde r ander e uit ervaringe n me t marktpartije n op Petroleumhaven . Weliswaa r hoef t wa t voo r de korte termijn geld t nie t voo r de lang e termijn , te gelden , e r is aa n de ander e kan t we l vraa g naa r woninge n in ee n centrum - stedelij k gebied .

Om bovenstaan d marktproblee m op te losse n advisere n makelaar s om ee n va n de terreine n (bijvoorbeel d Verademing , Xxxxxxxxxxxxxxx , Xxxxxxxx ) gehee l op te geve n voo r wonen , zoda t de ander e

bedrijventerreine n behoude n kunne n worden . Da n ka n er evengoe d aa n de vraa g naa r woninge n worde n voldaan . Hierbij is he t we l voordeli g om monumental e en karakteristiek e bedrijfsruimt e te behoude n en

ee n ander e functie te geven . Dit zorg t namelij k voo r de stedelijkhei d en de afwisseling .

Ee n ander e oplossin g is om woonfijnctie s nie t midde n op ee n bedrijventerrei n mogelij k te make n maa r allee n aa n de randen . Concree t beteken t dit da t er da n nie t gemeng d moe t worden , maa r da t - als e r word t gekoze n voo r ander e functie s - de woongebiede n moete n worde n uitgebrei d en de bedrijventerreine n kleine r gemaak t moete n worden .

Stedelijkheid

Vanui t stedenbouwkundi g oogpun t geld t ne t als op regionaa l nivea u da t mengin g me t wone n op vee l bedrijventerreine n voordele n oplevert . Bedrijfsruimt e leen t zich slecht s beperk t voo r hoogbou w en hoogbou w is noodzakelij k om ee n stedelij k karakte r te ontwikkelen .

Verd/cftf/ngsopgav e

Door de bedrijfsruimt e te vervange n doo r woningbou w op binnenstedelijk e bedrijventerreine n ka n mee r intensiverin g plaat s vinden . Bedrijfsruimt e leen t zich namelij k minde r voo r ontwikkelin g in meerder e lage n da n woningen . Doo r he t ontwikkele n va n woninge n op binnenstedelijk e bedrijventerreine n ka n ee n dee l va n de behoeft e aa n woninge n in he t centrum-stedelij k gebie d worde n opgevangen . Hierdoo r ka n he t voorzieningennivea u op pei l gehoude n worde n en kunne n stedelijk e doelstellinge n te n aanzie n va n de omvan g va n de woningvoorraa d en de daaraa n gelieerd e bevolkingsomvan g gerealiseer d worden .

Mengin g va n woninge n en bedrijve n op ee n bedrijventerreine n ka n er we l voo r zorge n da t de ruimte nie t optimaa l gebruik t wordt , vanweg e de vanui t wetgevin g noodzakelijk e afstande n tusse n woninge n e n milieuhinderiijk e bedrijven . Er ka n echte r we l verdich t worde n doo r de ’loze zone ’ tusse n de bedrijfsruimt e en woninge n te benutte n me t ee n buffer - of overgangszone s me t voorzieningen , woonwerkwoninge n en ander e economisch e functie s (bijvoorbeel d fitnesscentra). Dit heef t bovendie n voordele n doorda t er dubbelgebrui k gemaak t ka n worde n va n parkeerplaatse n en overias t word t verminderd .

Mogelijkheden om (milleu)hlnder tussen wonen en werken te beperken

Door he t segmentere n va n bedrijve n en he t benutte n va n overgangszone s me t voorzieninge n en woonwerkwoninge n ka n evenal s op regionaa l nivea u - zoal s in he t vorige hoofdstu k is aangegeve n - de hinde r voo r he t wone n aanzienlij k worde n beperkt . Daarnaas t ka n indie n e r woninge n worde n

toegevoeg d op ee n bedrijventerrei n hinde r worde n beperk t doo r te zorge n voo r ee n apart e ontsluitin g va n woninge n en bedrijven . Teven s heef t he t de voorkeu r da t er bred e wege n komen , voldoend e parkeerplaatse n en gee n verkeersdrempels , zoda t bedrijve n goe d kunne n functioneren . Doo r

groenstroke n te ontwikkele n word t de visuel e hinde r beperk t (zie figuur 4.1) . Dit beteken t ee n ruimer e opzet , maa r zorg t we l da t e r mee r mengin g aanvaardbaa r word t

Figuu r 4. 1 Visuel e hinde r word t beperk t doo r ee n groenzon e tusse n de woninge n en de bedrijven .

Conc/uderen d

He t vigerend e belei d is nie t gehee l consistent , omda t de nota’ s nie t helemaa l op elkaa r aansluiten . Er vindt steed s mee r mengin g plaat s op binnenstedelijk e bedrijventerreinen .

Nieuw e woninge n en kantore n levere n vee l mee r grondopbrengste n op da n bedrijfsruimte .

Grofwe g wense n bedrijfsruimtegebruiker s en bewoner s gee n combinati e va n wone n en werke n op ee n bedrijventerrein . Op korte termijn is er mee r binnenstedelijk e vraa g naa r woninge n da n naa r bedrijfsruimte . Daaro m advisere n bedrijfshuisvestingsmakelaar s om ØØn of meerder e bedrijventerreine n va n functie te late n verandere n of bedrijventerreine n kleine r te maken .

Vanui t stedenbouwkundig e optie k zijn gemengd e gebiede n op vee l locatie s voordeliger , omda t bedrijfsruimt e zich beperk t leen t voo r hoogbouw .

Vanui t de verdichtingsopgav e va n De n Haa g geredeneer d is he t voordeli g om overgangszone s me t voorzieninge n en ander e economisch e functie s te ontwikkele n tusse n bedrijfsruimt e en woninge n op ee n bedrijventerrein .

Doo r he t segmentere n va n bedrijventerreine n ka n de hinde r voo r wone n aanzienlij k worde n beperkt .

4. 2 Beleidsvoorste l Ontwikkelingsrichtin g o p bedrijventerreinnivea u

Dit beteken t nie t da t de kanse n voo r verdichtin g me t transformati e va n bedrijventerreine n naa r wone n nie t moete n worde n benut . Indie n ontwikkelinge n daarto e aanleidin g geven , ka n ØØn bedrijventerrei n of gedeelte n va n bedrijventerreine n gehee l op worde n gegeve n voo r bedrijvigheid , zoda t ander e bedrijventerreine n kunne n worde n behoude n en de functie s wone n en bedrijfsruimt e zo afeonderiij k mogelijk gepositioneer d worden . We stelle n daarnaas t voo r om de kanse n te benutte n om voorzieninge n of woonwerkwoninge n te planne n in de overgangszon e tusse n woninge n en bedrijfsruimten . Overein d blijft da t er nadrukkelij k oo g moe t zijn voord e verkeerskundig e randvoorwaarde n (de ontsluiting , he t parkere n en laden - en lossen) .

5. Ontwikkelingsrichtin g op buurtnivea u

Bij de ontwikkelingsrichtin g op buurtnivea u gaa t he t om de vraa g of e r buite n de specifiek e kantoor - en bedrijfslocatie s oo k ruimte moe t zijn voo r bedrijvenstrip s en zelfstandig e werkruimte n in de , en zo ja welke bedrijvighei d we we l en nie t moete n toelate n en op welke locaties .

5.1 Analys e

vigerende Beleidskaders

De Nota planbeoordelin g va n de Provinci e Zuid Hollan d en he t Regionaa l Structuurpla n Haaglande n geve n aa n da t voo r kleinschalig e bedrijvighei d mengin g in woongebiede n mogelij k moe t zijn. Er moe t

echte r nie t naa r worde n gestreef d om overa l mengin g me t bedrijfsruimte n te realiseren , omda t dit leidt tot ongewenst e situaties . Dit kom t oo k in de Haags e woonvisi e 202 0 naa r voren . De mat e waari n naa r mengin g word t gestreef d is afhankelij k va n de locati e in de stad : va n vee l functiemengin g in he t centrumstedelij k gebie d tot weinig of gee n functiemengin g in bepaald e buurte n aa n de ran d va n de stad . Bij functie s gaa t he t hierbi j echte r voora l om praktijkruimt e en voorzieninge n en nie t om bedrijfsruimte .

In de Beleidsstrategi e kantoor - en bedrijfsruimt e is aangegeve n da t bij de herstructurerin g va n buurte n minimaa l he t aandee l bestaand e bedrijfsruimt e teruggebouw d moe t worden . Hiervoo r moe t ruimte gereserveer d worde n voo r bedrijfsruimt e lang s de doorgaand e wegen . Voor wa t betref t kleine kantore n moe t verkantoriserin g va n woninge n mogelij k zijn.

Daarnaas t word t oo k in he t Verkeerspla n 201 0 indirec t ingegaa n op functiemenging . In dez e not a word t onderschei d gemaak t in stadsleefgebiede n en stadsverblijfgebieden . Stadsleefgebiede n zijn stroke n lang s de rande n va n ontsluitingswegen . De stadsverblijfgebiede n zijn gebiede n waa r ee n 30km-zon e gehanteer d dien t te worde n en waa r he t autogebrui k dien t te worde n beperk t me t verkeersdrempel s e.d . waardoo r dez e ongeschik t zijn als locati e voo r bedrijfshuisvesting .

Trends en ontwikkelingen

Op buurtnivea u is te zie n da t functiemengin g me t praktijk- en bedrijfsruimte n moeilijk va n de gron d kom t Hiervoo r is ee n aanta l redene n te geven .

Allereers t is de milieuregelgevin g ee n belemmerin g bij de inrichting va n ee n gebie d waa r ee n veelhei d aa n functie s moe t worde n ondergebrach t

Te n tweed e is e r ee n belangenverschi l me t woningbouwcorporaties . Woningbouwcorporatie s zijn nie t sne l geneig d praktijk- en bedrijfsruimt e tot stan d te brengen , omda t de expertis e voo r he t behee r va n vastgoe d toc h in de eerst e plaat s ligt bij woningen . Vee l regels , kleine ruimtes , risico op leegstand , onbekendheid , frequent e wisselin g en ee n lage r rendemen t va n bedrijfsruimt e is a l gau w ee n probleem . Dit geld t overigen s oo k voo r ander e marktpartijen .

In sommig e gevalle n word t er doo r woningbouwvereniginge n oo k gekeke n naa r de sociaa l maatschappelijk e kan t va n he t ontwikkele n va n nieuw e gebouwen , waardoo r zij probere n he t aanta l overiastgevend e functie s te beperken . Daarnaas t wijzen zij op hu n wettelijke verplichtin g om woninge n te bouwe n en gee n bedrijfsruimten .

Te n derd e speel t da t praktijkruimt e doo r huishoudensverdunnin g in aanta l pe r buur t afneemt . Doo r de huishoudensverdunnin g is er minde r behoeft e aa n praktijkruimt e voo r onde r mee r fysiotherapeuten , zonnebanke n etc .

Financiºle aspecten

Op buurtnivea u moete n veela l koste n worde n gemaak t voo r he t neme n va n veiligheids - en geluidsmaatregelen , zoda t bedrijfsruimtefunctie s dichte r bij elkaa r kunne n worde n gebouwd . He t is

daaro m financieel aantrekkelij k om de bedrijfsmimtefunctie s te concentrere n en te scheiden , zoda t e r zo min mogelij k scheidingszone s in de buur t zijn tusse n wone n en bedrijvighei d waa r maatregele n moete n worde n getroffen . Dit geld t echte r nie t voo r de kleinschaliger e kantoo r en praktijkruimte .

Daarnaas t geld t da t lang s de doorgaand e wege n in De n Haa g me t ee n grot e verkeersaantrekkend e werkin g woninge n om milieutechnisch e redene n minde r dich t tege n de we g moge n worde n gezoneerd . Hierdoo r is he t financieel en voo r de verdichtingsopgav e aantrekkelij k om de doorgaand e wege n in te vullen me t werkruimte n (in iede r geva l op de began e grond) .

We l kunne n de koste n va n verkeerskundig e maatregele n hoo g oplopen . De aanle g va n ee n ventwe g beteken t bijvoorbeel d da t de rooilijn naa r achte r moe t en e r minde r grondopbrengste n gegenereer d kunne n worden . Dit is bovendie n nie t altijd evengoe d inpasbaa r binne n he t grid waardoo r de koste n no g hoge r kunne n oplopen . Oo k he t scheide n va n parkere n en lade n en losse n veriaag d de grondopbrengsten . Dez e maatrege l is echte r voo r de afeetbaarhei d va n pande n voo r de doelgroe p we l belangrijk .

Behoefte van de markt en wensen van bedrijven en bewoners

Vanui t de bedrijfsruimtemark t ligt er ee n voorkeu r om functie s te menge n doo r lang s de doorgaand e wege n kleine bedrijfs - en praktijkruimt e toe te voegen . Hierbij gaa t he t om werkruimt e kleine r da n 25 0 m^. Hier is namelij k behoeft e aan . Zo blijkt onde r mee r uit onderzoe k va n Stogo^ . De doorgaand e wege n zijn bete r ontslote n en herkenbaarde r voo r de bedrijve n da n de woonstrate n in de wijk me t verkeersdrempels , gebre k aa n laad - en losruimt e en 30-kilometerzone s (zie oo k bijlage5) .

Vanui t de woningmark t ligt er ee n voorkeu r om te menge n me t kleinschalig e bedrijvighei d in de buurt . Hierbij spele n ee n aanta l redene n ee n rol:

Kleinschalig e bedrijvighei d verhoog t he t draagvla k voo r horeca , winkels en divers e voorzieninge n Meersoorti g ruimtegebrui k bied t afwisseling . He t naas t elkaa r bestaa n va n verschillend e functie s zorg t voo r ee n levendi g en dynamisc h straatbeeld . Dit maak t ee n wijk sterke r en vitale r en voorkom t monoton e saai e leefgebieden .

Kleinschalig e bedrijvighei d ka n ee n positiev e uitwerkin g hebbe n op de gevoelen s va n veiligheid . Bedrijvighei d in de wijk maak t de combinati e va n werk - en zorgtake n gemakkelijker . Dit geld t me t nam e bij vestigin g aa n huis , zoal s bij vee l vrije beroepe n mogelij k is.

De bedrijvighei d ka n voo r ee n voorbeeldfuncti e voo r kindere n zorgen . He t laa t zie n da t gel d verdien t moe t worden . De betekeni s va n dit kinderboerderij-effec t is echte r nihil.

Vanui t de woningmark t gezie n Is echte r grootschalig e bedrijvighei d in de buur t ongewens t Grootschalig e bedrijvighei d zorg t voo r overias t en pas t nie t binne n he t karakte r va n de wijk. Bovendie n lever t de visuel e uitstralin g va n vee l bedrijfsactiviteite n (zoal s garages ) ee n rommeli g straatbeel d op . Grot e

bedrijfspanden , die ’s avond s veriate n zijn of nie t verhuur d zijn, hebbe n ee n anoniem e uitstralin g en

zorge n voo r social e onveilighei d en nodige n vandalism e in de wijk uit We l geld t da t ee n aanta l voordele n va n mengin g me t kleinschalig e bedrijvighei d oo k geld t voo r grootschalig e bedrijvighei d en de betekeni s voo r grootschalig e bedrijvighei d voo r de wijk daardoo r twe e kante n heeft .

£conom/e

Vanui t de economi e va n De n Haa g gezie n zijn er drie redene n waardoo r functiemengin g in buur t va n belan g is.

Op de eerst e plaat s heef t binnenstedelijk e bedrijvighei d ee n specifiek e functie voo r de werkgelegenhei d onde r laa g opgeleiden . Dez e bevolkingsgroe p is minde r mobie l en minde r berei d ee n lang e reistijd voo r he t woonwerkverkee r op zich te nemen . Dez e bevolkingsgroe p is daaro m eerde r aangeweze n op ee n werklocati e in de buurt .

Op de tweed e plaat s heef t binnenstedelijk e bedrijvighei d ee n specifiek e functie voo r bepaald e type werkgelegenhei d en draag t daardoo r bij aa n de diversitei t va n de economie . Hierbij gaa t he t om de starters- , kennis- , creatiev e en belevingseconomie . Voor starters - en kenniseconomi e vervulle n binnenstedelijk e gebiede n ee n broedplaatsfuncti e (incubatiemilieu) . Kleine bedrijve n voele n zich weggestop t op ee n bedrijventerrein . He t binnenstedelij k gebie d bied t goedkop e bedrijfsruimt e en ee n vertrouwd e omgevin g me t nabijhei d va n voorzieningen . Voor de creatiev e economi e geve n binnenstedelijk e gebiede n geschikt e en betaalbar e ruimte aa n kunstenaar s en culturel e ondernemingen . Daarnaas t draag t de kunst - en cultuursecto r in de binnenstedelijk e gebiede n bij aa n de belevingseconomie . Da t ee n functie vervul t voo r he t toerism e va n De n Haag .

Op de derd e plaat s hebbe n bedrijven , winkels en bewoner s behoeft e aa n stadsverzorgend e bedrijvighei d en bedrijven , die voo r de stadsdistributi e zorgen . Hierbij gaa t he t ondermee r om zakelijk e en persoonlijk e dienstveriening , bouwbedrijven , autoshowroom s en groothandels . Dez e zijn aa n de sta d gebonde n vanweg e hu n local e afeetmark t en oriºntati e op ee n wijk of stadsdeel .

Mobiliteit

Vanui t mobiliteit geredeneer d heef t he t nauwelijk s zin om fijnctiemenging in de wijk te stimuleren . He t woon-werkverkee r word t er namelij k nauwelijk s me e verminderd . He t aanta l werknemer s da t in dezelfd e wijk woon t als werk t is nihil. De keuz e va n de woonlocati e is veela l nie t allee n afhankelij k va n de werklocati e va n ee n bewoner . We l omgekeer d laaggeschoold e werknemer s ee n werklocati e zoeke n in de nabijhei d en da t dez e werknemers , zoal s eerde r beschreven , minde r mobie l zijn en xxxxx r berei d zijn

ee n lang e reistijd voo r he t woon-werkverkee r op zich te nemen . Daarnaas t geld t da t functiemengin g bijdraag t aa n verdichtin g en da t verdichtin g altijd voo r mee r verkee r zorg t

Stede//>7c/ie/ d

Vanui t stedenbouwkundig e overweginge n heef t functiemengin g voordelen . Dit zorg t voo r ee n afwissel t beeld . Oo k is he t voordeli g om bedrijfsfunctie s uit he t zich t te plannen , omda t dez e fijncties er minde r fi’aai ulfeien .

^ Stog o onderzoe k en advie s Ruimtebehoeft e Midden - en Kleinbedrij f Haaglande n 2002-201 0 februari , 200 3

Verdichting

Door functie s te menge n in de wijk ka n he t grondgebrui k voo r ee n dee l geoptimaliseer d worden , doorda t er dubbelgebrui k gemaak t ka n worde n va n parkeerplaatsen . He t effec t va n dubbelgebrui k va n parkeerplaatse n is echte r nihil. Bewoner s gaa n vaa k me t openbaarvervoe r naa r hu n wer k en late n hu n aut o staan . Daarnaas t geld t he t problee m da t er mee r buite n regulier e kantoortijde n gewerk t word t zoal s bijvoorbeel d in callcentra . Hierdoo r ka n er gee n dubbelgebrui k gemaak t worde n va n de parkeerplaatsen , omda t de bewoner s hu n aut o da n overda g bij hu n wonin g late n staan .

Mogelijkheden om (mllieu)hlnder tussen wonen en werken te beperken

De mogelijkhede n om hinde r te beperke n op buurtnivea u zijn vergelijkbaa r me t die va n he t bedrijventerreinnivea u (zie hoofdstu k 5). Doo r ee n selectie f vestigingsbelei d va n bedrijve n ka n hinde r worde n beperk t Daarnaas t ka n oo k hinde r beperk t worde n doo r voldoend e bred e ventwege n naas t de doorgaand e wege n te make n en dez e vrij te houde n va n veri<eersdrempels , zoda t dez e begaanbaa r zijn voo r vrachtverkeer .

Conc/uderend

He t vigeren d belei d ove r functiemengin g is in snipper s vastgestel d en opgenome n in he t Verkeerspla n 2010 , de Haags e woonvisi e 202 0 en de Beleidsstrategi e kantoor - en bedrijfsruimte . Woningcorporatie s zijn nie t sne l geneig d om bedrijfs - en praktijkruimt e tot stan d te brengen .

Vanui t financiºle ovenveginge n is he t gunsti g om werkruimt e in de buur t lang s doorgaand e wege n te plannen , omda t om milieutechnisch e redene n bedrijfsruimt e dichte r tege n de we g moge n worde n gezoneer d

Vanui t de bedrijfsmark t geredeneer d is he t eveneen s gunsti g om vee l werkruimt e lang s de doorgaand e wege n te ontwikkelen . Dez e locatie s zijn goe d ontslote n en herkenbaarder . Bovendie n pas t vee l bedrijvighei d nie t binne n he t karakte r va n de woonstrate n in de wijk.

Vanui t stedenbouwkundi g perspectie f geredeneer d is he t verstandi g nie t overa l lang s doorgaand e wege n bedrijfsruimt e onde r te brengen , omda t bedrijfsruimtebebouwin g er relatie f minde r fraa i uitziet . Vanui t de economi e va n De n Haa g geredeneer d is he t verstandi g om nie t allee n bedrijvighei d te ontwikkele n op de bedrijventerreinen . Doo r bedrijvighei d te ontwikkele n in de buur t word t ingespeel d op de behoeft e aa n werkgelegenhei d voo r lage r opgeleide n en word t er ee n impuls gegeve n aa n de stadsverzorgende , starters- , kennis- , creatiev e en belevingeconomie .

Vanui t mobiliteit geredeneer d heef t he t nauwelijk s zin om functiemengin g in de wijk te stimuleren . Door functie s te menge n in de wijk ka n he t grondgebrui k voo r ee n dee l geoptimaliseer d worden , doorda t er dubbelgebrui k gemaak t ka n worde n va n parkeerplaatsen .

Doo r ee n selectie f vestigingsklimaa t ka n de hinde r va n bedrijve n voo r wone n worde n beperk t

5.2 Beleidsvoorste l Ontwikkelingsrichtin g op buurtnivea u

Op buurtnivea u geld t da t afhankelij k va n he t type bedrijfslocati e en woonmilie u ee n ander e ontwikkelingsrichtin g gewens t is. Daaro m stelle n wij ee n typologi e voo r die is gebaseer d op

bovenstaand e analys e en ee n matc h is tusse n de kenmerke n va n de Haags e locatie s en de locatie-eise n va n bedrijven , de wense n va n bewoner s en de verkeersaantrekkend e werkin g va n bedrijven^ . Hierbij word t onderschei d gemaak t in de binnenstad , de woonstrate n in de wijk, doorgaand e wegen , binnenstedelij k bedrijventerrei n en de hoofdroute s aa n periferie .

In dez e locatietypologi e stelle n we voo r da t kantoor - bedrijfs - en praktijkruimt e grote r da n +/-50 0 m2 zich moe t vestige n op ee n bedrijventerreinen . De meest e bedrijvighei d in de buur t (grote r da n +/-10 0 m2 ) moe t zich kunne n vestige n lang s de doorgaand e wege n in De n Haag . Dit moe t gestimuleer d worde n waarbi j word t voldaa n aa n de verkeerskundig e randvoorwaarden . Kleinschalig e bedrijvighei d me t minde r da n +/-10 0 m2 moe t zich we l kunne n vestige n in de woonstrate n in de buurt . Dit geld t oo k voo r de kantoorvilla’s me t ee n groter e omvang , die aansluite n op de bebouwing . In de binnensta d moe t he t mogelijk zijn voo r kleinschalig e bedrijve n tot +/-25 0 m^ om zich daa r te vestigen . Hierbij gaa t he t om bedrijven , die vanweg e hu n klantenkrin g in he t centru m zich willen vestigen .

Daarnaas t worde n de hoofdroute s aa n periferi e onderscheiden . Dez e locatie s hebbe n ee n zee r verschillen d karakter , maa r hebbe n ee n eigenscha p gemeen : ee n goed e ontsluiting . De bedrijve n kunne n zowe l op de omliggend e wijken gerich t zijn als op de regio . Doorda t de bedrijve n som s ee n bufferzon e vervulle n tusse n woninge n en snelwe g is de hinde r die dez e bedrijve n veroorzake n en de wenselijkhei d va n ee n bepaal d profie l pe r locati e verschillend .

Tot slo t blijft overein d da t confor m de Beleidsstrategi e kantoor - en bedrijfsruimt e bij herstructurerin g va n de wijk minimaa l hetzelfd e metrag e bedrijfsruimt e te worde n teruggebouwd .

’ Dez e locatietypologi e sluit aa n op de woonvisi e en he t verkeers - en vervoersplan .

Locati e typologi e Functiemengingstrategi e

I Binnensta d

^ 1 Woonstraa l

r~1 Bedhjventerrsi n aa n de stadsran d Binnenstedenjl t bedrijventerrei n Snelwe g

Doorgaand e we g Hoofdrout e aa n pettted e

^ (gedeeltelijke } Iranslormati e

Genneent e Den Haa |

Diens t Stedelijk e Ontwiklcelin/ ?

Binnensta d Woonstraa t in

de wijk

Doorgaand e we g Binnenstedelijk e

bedrijventerrei n

Hoofdrout e aa n periferi e

Bedrijfsgroott e Toelaatbaa r

D-+/-250 m2 0-+/-100m2 ’ 0-+/-50 0 m2 . 0-+/-500 0 m2 0-+/-400 0 m2

Toelaatbar e Milieucategori e

1 8 2 1 a 2 t/m2a 3 t/m3a 4 Zee r verschillen d

Verzorgingsg e

Bewoner s en Wijk Den Haag/wij k Regio/De n

Zee r verschillen d

bie d

consumente n binnensta d

Haag/Wij k

Voorbeelde n Opslagruimt e Vestiginge n

Bedrijve n aa n de

Bedrijve n op he t

Bedrijvighei d in

van he t

van kleine

Parallelweg , Hoefkade , GIT-terrein ,

de toekomstig e

Theate r aa n

naaiatelier ,

Beeklaan ,

Monstersestraat , stationsbuur t

he t Spu i in de kunstatelie r In

Loosduinsewe g en

Lekstraat ,

Ypenbur g en

binnensta d

woonhuize n

Neherkad e

Laakhaven - West , Binckhors t

aa n de Westlvietwe g

Voorkomend e verkeersmilie u

stads - verblijfgebie d

stadsverblijfgeb|stadsleefgebie d ed

stadsleefgebie d stadsleefgebie d

Hierbij gaa t he t om veri<eersmilieu s confor m he t verkeers - en vervoersplan . StadsveriDlijfgebiede n zijn gebiede n waa r de maximumsnelhei d 30 km pe r uu r is. Stadsleefgebiede n zijn de gebiede n die begren s worde n doo r de doorgaand e wege n en hoofdroutes .

^ Dit geld t nie t voo r de kantoorvilla’ s die aansluite n op de bebouwing .

6. Ontwikkelingsrichtin g op blok - en pandnivea u

Bij de ontwikkelingsrichtin g op blok- en pandnivea u gaa t he t om de vraa g we l of nie t

combinatiegebouwe n te ontwikkele n me t kantore n en bedrijve n in de plint en daarbove n woninge n en om de vraa g indie n we er voo r kieze n om combinatiegebouwe n te ontwikkele n op welke manie r dit da n dien t te gebeuren . Om dez e vraa g te beantwoorde n volgt ee n analys e waari n de aspecte n waa r bij functiemengin g rekenin g dien t te worde n gehoude n aa n de ord e komen .

6.1 Analys e

Vigerende Beleidskaders

Voor divers e locatie s word t mengin g op pand - en bloknivea u als reºl e optie gezien . Hierbij gaa t he t om de (her ) ontwikkelingslocatie s De n Haa g Zuidwest , Binckhors t Xxxxxxxxxxxxxxx , Xxxxxxxxx-Xxx x xx Xxxxxxxxxxxx x Xxxxxxxx . Er is echte r gee n sprak e va n vastgestel d belei d op pand - en blokniveau .

Trends en ontwikkelingen

Vanui t he t oogpun t va n optimaliserin g va n he t ruimtegebrui k word t in de beleidsontwikkelin g in sterk e mat e ingeze t om bedrijfsruimte n te ontwikkele n op de began x xxxx d va n woongebouwen . Doo r technisch e mogelijkhede n om milieuhinde r te beperke n en he t schone r worde n va n bedrijve n (verkantorisering ) word t dit oo k steed s mee r mogelijk . Hier staa t echte r tegenove r da t de bedrijfsruimte n

da n veela l worde n vorm gegeve n als showroo m (bijvoorbeel d de Tussenstroo k op de Loosduinsewe g en de Fruitweg , zie afbeeldin g 6.1) . Dez e showroom s zijn minde r hoo g da n voo r bedrijfsruimtefunctie s meesta l noodzakelij k is. Showroom s lene n zich bete r voo r he t combinere n me t wonen da n ander e bedrijfsruimte n en hebbe n hoger e opbrengsten . De vraa g naa r showroom s is echte r zee r beperi< t Ee n behooriij k aanta l showroom s staa t langer e tijd leeg . Doo r he t overscho t krijgen showroom s ongeplan d

ee n detailhandelsfuncti e a l of nie t op gespanne n voe t me t beleid . Dit geef t aa n da t bij de uitvoerin g nie t altijd gekeke n is naa r hetgee n beleidsmati g is vastgesteld , maa r da t e r uit ander e overweginge n

gehandel d wordt . Ee n overwegin g ka n bijvoorbeel d zijn ee n zo hoo g mogelijk e grondopbrengs t te krijgen voo r ee n kavel .

Afbeeldin g 6 J Bedrijfsruimte n waa r bedrijve n zijn gevestig d me t winkelfunctie s op de Fruitwe g

Financiºle aspecten

Bij functiemengin g op pandnivea u geld t da t er bij bedrijfsruimt e vee l extr a veiligheids - en geluidsmaatregele n moete n worde n getroffen . De mat e waari n e r maatregele n genome n moete n word t hang t af va n de milieucategori e va n ee n bedrij f Aangezie n ee n pan d echte r voo r verschillend e gebruiker s geschik t moe t zijn, zijn vele maatregele n noodzakelijk . Daarnaas t moe t de constructi e verzwaar d worde n va n de bedrijfsruimt e om de bou w in meerder e lage n me t woninge n bove n de bedrijfsruimt e mogelij k te make n (zie aftjeeldin g 6.2) . Dit zorg t bij bedrijfsruimt e voo r aanzienlij k hoger e koste n da n voo r ee n solitai r pand . Hier staa n we l hoger e opbrengste n va n dubbe l grondgebrui k tegenover , maa r veela l onvoldoend e om hoger e koste n te compenseren .

Aftjeelding 6.2 Mengin g op pandnivea u beteken t hoger x xxxx n en koste n voo r de bedrijfsruimteconstructi e

Door de zwaarder e constructi e va n de bedrijfsruimt e krijgt de bedrijfsruimt e ee n hoogwaardige r (showroomachti g of kantoorachtig ) karakter , terwijl ee n groo t dee l va n de gebruiker s in de opslag , distributi e en maakindustri e ee n loodsachti g karakte r voldoend e geschik t acht . Bedrijve n zijn daaro m nie t berei d de extr a koste n of hoger e huurprij s op zich te nemen . He t Laa k Cente r in Xxxxxxxx n illustreer t dit Het Laakcente r is gebouw d me t ee n tweed e maaivel d en heef t hierdoo r ee n zwaarder e constructi e en

ee n hoogwaardige r karakter . De ontwikkelaa r is er nie t in geslaag d om he t hoogwaardige r karakte r om te zette n in ee n hog e huurprijs . De bedrijfsruimte-unit s staa n lang e tijd lee g en worde n noodgedwonge n in gebmi k genome n voo r ander e functies . Voor de woninge n geld t da t de bedrijfsruimt e de prijs va n de woninge n naa r benede n druk t

Daarnaas t moe t e r rekenin g worde n gehoude n me t de verschille n tusse n de wonin g en de bedrijfsmimtemarkt . Ee n gedeeltelijk e aanvangsleegstan d va n ee n jaar is bij bedrijfsruimt e gebruikelijk , terwijl de woninge n a l voo r he t grootst e gedeelt e voo r da t zij geree d zijn, zijn verkoch t

Uit onderstaand e tabe l (zie tabe l 6.1 ) blijkt da t functiemengin g op pandnivea u bij bedrijfsruimt e tot extr a koste n leidt Hierdoo r is zonde r subsidie s functiemengin g me t bedrijfsruimt e op pandnivea u nauwelijk s mogelijk. Dit geld t ech t nie t voo r praktijk- en kantoorruimte .

Tabe l 6.1 Koste n en opbrengste n die bij functiemengin g me t bedrijfsruimt e op pandnivea u aa n de ord e

kome n

Kostensoor t Omvan g koste n Toelichtin g

Koste n va n uitplaatse n (onteigenen ) bedrijve n of woninge n

Combinatiekoste n 5% va n de bouwkoste n va n de woninge n en bedrijve n

Bodemsanering , geschikt e huisvestin g voo r uit te plaatse n bedrijve n die nie t voo r functiemengin g geschik t zijn

Zwaarder e overgangsconstmctie , extr a trappe n leidingwerk , parkere n op dak , tussenlaa g of garage )

Combinatie-opbrengste n (-besparingen )

Koste n va n extr a milieuvoorzieninge n

2 a 15 % va n de bouwkoste n va n de woninge n en bedrijve n

4 a 8 % va n de bouwkoste n va n de woninge n en bedrijve n

Opbrengs t dubbe l grond- , dak- , funderin g e n infrastructuurgebrui k

Veiligheids , trillingen, brand , - e n geluidsmaatregele n

Mismatchkoste n 0 a 20 % va n de huurprij s Subsidie s voo r laagwaardig e bedrijvighei d in

hoogwaardig e bedrijfsruimt e en minde r aantrekkelijk e woninge n bove n bedrijfsruimt e

Bron: indicatie op basis van onder meer Kombinatiegebouwen en milieu (1989)

Behoefte van de markt en wensen van bedrijven en bewoners

De mark t voo r wone n bove n bedrijfsruimt e is ee n hel e maa r da n oo k hel e beperkt e markt . Global e berekeninge n gaa n uit va n ee n mark t me t maximaa l 15.00 0 m^ bedrijfsruimt e (onde r woningen ) in de period e 2002-2010 . Dit blijkt ondermee r uit interview s me t makelaar s en Stogo . Woninge n bove n bedrijfsruimte n zijn namelij k nie t aantrekkelij k voo r vee l bedrijve n (bijvoorbeel d Groenestei n op de Loosduinseweg) . Overa l in de sta d waa r bedrijfsruimt e gecombineer d is me t wone n kome n uiteindelij k praktijk-, kantoorruimte , detailhande l of ander e functie s terecht , omda t de wense n va n bedrijve n en bewoner s veela l nie t overeenkomen . Woninge n hale n namelij k he t imag o en de gewenst e identitei t voo r bedrijve n naa r benede n en anderso m geld t hetzelfde . Daarnaas t sluite n bedrijfsruimtegebruiker s nie t uit da t zij doo r de overias t die zij veroorzake n naa r bewoners , genoodzaak t zijn te op termijn te moete n verhuize n en he t lastige r word t om uit te breiden .

Anderso m wense n bewoner s gee n bedrijfsruimte-uitstralin g en overias t va n bedrijven . Om dez e rede n is he t volgen s de makelaar s oo k nie t haalbaa r om voo r de vrije mark t woninge n bove n bedrijfsruimt e aa n te bieden .

We l kunne n studenten - en huurwoninge n worde n gecombineer d me t bedrijfsruimten , omda t de bewoner s in dez e mark t gedwonge n kunne n worde n om concessie s te doen . Oo k kunne n e r combinatie s me t kleinschalig e kantore n en praktijkruimt e ontwikkel d worden . Dit bied t kanse n voo r verdichting .

De meest e makelaar s zie n he t concep t wone n bove n bedrijfsruimt e echte r nie t zitten . Er zijn echte r we l beperkt e kansen . De kanse n voo r de ontwikkelin g va n combinatiegebouwe n zijn grote r in he t centru m stedelij k milieu en he t stedelij k voorooriog s gestapeld e milieu da n in de modern e stadsran d milieus (zie afbeeldin g 6.3) . Dit kom t doorda t in de stedelijk e milieus ee n hoger e toleranti e is te n aanzie n va n hinder . De beperkt e kanse n worde n benu t doo r bepaald e risico te omzeilen . Dit ka n doo r aa n toekomstig e potentiºl e bedrijfsruimtegebruiker s de vraa g voo r te legge n of zij he t willen. Oo k bij de inze t op ØØn bedrijfsmimtegebruike r in plaat s va n meerder e in verschillend e units worde n risico’s aanzienlij k verminderd . Voorkome n moe t echte r worde n da t er in de sta d te vee l planne n worde n gemaak t voo r combinatiegebouwe n me t bedrijfshalle n die da n nie t kunne n worde n uitgevoer d me t mogelij k veriieze n in grondexploitatie s tot gevolg .

In tegenstellin g tot bedrijfsruimt e zijn ervoo r praktijkruimt e en kantoorruimt e gecombineer d me t wonen we l ee n behooriijk e mark t me t kanse n voo r verdichting . De praktijkruimt e veroorzaak t enerzijd s minde r overiast . Daarnaas t geld t voo r de praktijkruimt e da t de wederzijds e acceptati e voo r mengin g va n wone n en bedrijve n grote r is. Doorda t er ee n wederzijds e relati e is tusse n de beid e functie s (busines s to consumer ) zijn bewoner s eerde r berei d overias t te acceptere n da n wannee r bewoner s overias t krijgen va n ee n groothande l me t bedrijfsgoederen .

AflDeelding 6. 3 Binnenstedelijk e wijken in De n Haa g zijn geschikte r voo r wone n bove n bedrijfsruimt e da n modern e stadsrandmilieus .

Verdichtingsopgave

Vanui t de verdichtingsopgav e gezie n is de combinati e va n bedrijfsruimt e of praktijkruimt e me t daarbove n woninge n hee l gunstig . Bedrijfsruimt e leen t zich namelij k beperk t voo r de ontwikkelin g in meerder e lagen . Door bove n de bedrijfsruimt e wooneenhede n te ontwikkele n ontstaa t er ruimtewins t en word t de ruimte optimaa l benut . Gezie n de beperkt e markttechnisch e kanse n voo r combinatiegebouwe n me t

bedrijfsruimt e en wone n bied t de combinati e va n bedrijfsruimt e me t praktijkruimt e daarnaas t kansen . Hierme e ka n eveneen s ee n bijdrag e gelever d worde n aa n de verdichtingsopgav e va n De n Haag .

Mogelijkheden om (milleu)hinder tussen wonen en werken te beperken

Op pandnivea u ka n doo r technisch e mogelijkhede n de hinde r tusse n wone n en werke n aanzienlij k worde n beperkt . Op bijlage 2 is pe r belastingsoor t aangegeve n of doo r maatregele n overias t ka n worde n weggenomen . Uit de inventarisati e op bijlage 2 blijkt da t wannee r bij he t ontwer p rekenin g word t

gehoude n me t functiemengin g vee l probleme n va n tegenstrijdig e wense n va n bewoner s en bedrijve n uit de we g kunne n worde n gegaan .

Ee n belangrijk e maatrege l is he t scheide n va n de ontsluitinge n bij woninge n bove n bedrijfsruimte . Doo r de ontsluitin g va n de woonfuncti e te scheide n va n de ontsluitin g va n de werkfuncti e neem t nie t allee n de veilighei d toe , maa r za l oo k de overias t verminderen . Dit is we l ee n lastig e opgave . Daarnaas t is he t va n belan g da t e r apart e parkeerplaatse n zijn voo r wone n en bedrijve n en da t lade n e n losse n goe d word t geregel d (zie aflaeeldin g 6.4) . Sommig e maatregele n koste n echte r behooriij k vee l geld .

Afbeeldin g 6.4 Lade n en losse n moe t goe d worde n opgelos t

Conc/uderend

Er is gee n sprak e va n vastgestel d belei d op blok- en pandnivea u

Technisch e maatregele n make n he t steed s mee r mogelij k om mee r bedrijvighei d in combinatiegebouwe n me t wone n onde r te brengen . Daarnaas t worde n vee l bedrijve n in de maakindustri e vee l schone r (verkantoriserin g tree d op) .

Bedrijfsruimt e word t in gebrui k genome n voo r detailhandelsfuncties , terwijl beleidsmati g nie t de bedoelin g is.

Zonde r subsidie s is functiemengin g me t bedrijfsruimt e op pandnivea u nauwelijk s mogelijk . Dit kom t voornamelij k omda t er extr a milieuvoorzieninge n nodi g zijn om overias t te voorkomen . We l kunne n er combinatiegebouwe n me t kleinschalig e kantore n en praktijkruimt e ontwikkel d worden .

Combinatiegebouwe n kunne n ster k bijdrag e aa n de realisati e va n de verdichtingopgave .

Doo r divers e maatregele n te neme n ka n hinde r tusse n wone n en werkruimt e beperk t worden . Hierbij gaa t he t om he t goe d oplosse n va n lade n en losse n en parkere n en he t make n va n divers e scheidingsconstructies .

6.2 Beleidsvoorste l Ontwikkelingsrichtin g Blok - en pandnivea u

Bij de ontwikkelin g op blok- en pandnivea u gaa t he t om de vraa g we l of nie t combinatiegebouwe n te ontwikkele n me t kantore n en bedrijve n in de plint en daarbove n woninge n en om de vraa g op welke manie r dit da n zo u diene n te gebeuren .

Wij stellen voor om de kansen voor combinatiegebouwen met praktijk- en kantoorruimte (tandarts, kapper en accountantskantoor) en wonen te benutten. Deze ontwikkelingen dienen te worden gestimuleerd.

Wij stelle n (daarnaas t ee n aanta l randvoorwaarde n voo r bij de ontwikkelin g va n combinatiegebouwen . Er dien t in alle gevalle n aandach t te zijn voo r ee n apart e ontsluitin g te worde n ontwikkel d voord e woon - e n werkruimte . Teven s diene n er voldoend e laad - en losmogelijkhede n te worde n ontwikkel d gescheide n

va n de parkeerruimt e voo r bewoners . Uiteraar d moete n de kanse n voo r dubbe l grondgebrui k va n de parkeerplaatse n we l benu t worden . Daarnaas t dien t de bedrijfsruimt e zodani g te worde n vormgegeve n da t dez e nie t in gebrui k ka n worde n genome n als showroo m me t detailhandelsfuncties .

Gezie n de keuz e om nie t te menge n op bloknivea u op bedrijventerreine n geld t da t de

combinatiegebouwe n allee n lang s de doorgaand e wege n diene n te worde n ontwikkeld . De locatie s moe t bereikbaa r zijn voo r bevoorraden d vrachtverkeer .

Afbeeldin g 6,5 Voor en bove n bedrijfsmimt e is slecht s ee n beperkt e mark t

7. Beleidsvoorstel : stimuleringsmaatregele n voo r gewenst e ontwikkelin g

In de afgelope n hoofdstukke n is pe r schaalnivea u geconcludeer d welke ontwikkelingsrichtin g gewens t is. Voorgestel d is da t er op he t regionaa l xxxxx x xxx n functiemengin g wenselij k is. Da t op buurtnivea u ingeze t moe t worde n op mee r bedrijfsruimt e lang s doorgaand e wegen . Da t we va n uit functiemengin g bezie n de voorkeu r hebbe n om nie t te menge n op bedrijventerreine n en da t op pandnivea u e r slecht s beperkt e mogelijkhede n zijn en ingeze t moe t worde n op maatwerk .

Om dez e gewenst e ontwikkelingsrichtin g te stimulere n zijn ee n aanta l maatregele n nodig .

Doorwerke n in visie s en (bestemmings ) planne n

De in dez e not a voorgelegd e beleidsuitgangspunte n moete n -na goedkeurin g in de raa d - gaa n gelde n als uitgangspun t voo r alle visie s en planne n op Haag s grondgebie d en als maatgeven d kade r word t gehanteer d bij herzienin g en /of opstellin g va n alle bestemmingsplannen . He t kade r moe t uiteraar d nie t in beto n worde n gegoten . De not a bied t vuistregels . Er moe t hie r en daa r ruimte zijn voo r experimenten . De uitgangpunte n va n de not a zulle n periodie k worde n geºvalueer d op veranderend e ontwikkelingen . De beleidsuitgangspunte n moete n echte r we l zorge n voo r consistenti e in beleid .

Dit beteken t oo k da t in de uitvoerin g moe t vastgehoude n worde n aa n de doelstellingen , die bij functiemengin g in ee n projec t of gebiedsvisi e worde n nagestreefd . Om vas t te houde n aa n de doelstellinge n moe t worde n bezie n of he t mogelij k is om convenante n te sluite n me t corporatie s en ontwikkelaars . Met projectontwikkelaar s en corporatie s diene n naas t de regulier e resultaatafsprake n oo k in he t contrac t hard e xxxx x xxxxxx d te worde n te n aanzie n va n bijvoorbeel d m^-prijs om duidelijkhei d en zekerhei d te hebbe n da t de beoogd e doelgroepe n bereik t ka n worden . Op dez e wijze word t gewaarborg d da t e r voo r de doelstellinge n gee n negatiev e effecte n worde n bereikt .

Make n va n nieuw e Staa t va n Inrichting/VNG-Lijs t milieucategorieº n

Er dien t ee n nieuw e Staa t va n Inrichting gemaak t te worde n voo r he t mogelij k make n va n de gewenst e functiemenging , welke in de wijzigend e bestemmingsplanne n in De n Haa g diene n te worde n opgenomen . Hierbij diene n de milieucategorieº n verfijnd te worden . Uitstralin g va n bedrijve n dien t als hindercriteri a te worde n toegevoeg d aa n de huidig e criteria geur , gevaar , gelui d en sto f Hierdoo r kome n bijvoorbeel d autodemontagebedrijve n en verhuu r va n machine s in ee n hoger e milieucategori e terech t zoda t dez e bedrijve n zich nie t in ee n woonomgevin g kunne n vestigen . Daarnaas t diene n e r richtlijnen te worde n toegevoegd , waari n word t aangegeve n welke bedrijve n me t technisch e maatregele n dichte r bij woninge n kunne n worde n gevestigd . Dit stimuleer t de optimaliserin g va n he t grondgebrui k e n draag t bij aa n de vertichtingsopgave .

Den Haa g dien t daaro m me t ee n nieuw e Staa t va n Inrichting te kome n die in de wijzigend e bestemmingsplanne n in De n Haa g word t verwerk t Hiervoo r dien t - naas t ee n intern e DSO-bred e projectgroe p - bij voorkeu r gebrui k gemaak t te worde n va n de VNG en overie g worde n gevoer d me t VROM en de provincie . Voor ee n nieuw e Staa t va n Inrichting is in iede r geva l samenwerkin g me t de provinci e noodzakelijk , omda t de provinci e de bestemmingsplanne n goedkeurt . Van belan g is da t ontwikkelaar s die in De n Haa g willen investere n voorda t er ee n GO of NO GO-beslissin g word t genome n wete n waa r ze aa n toe zijn en of de afstande n tusse n de woninge n en bedrijve n in de planne n

toelaatbaa r zijn.

Flexibilisere n bestemmingsplanne n

Naas t ee n nieuw e Staa t va n Inrichting in bestemmingsplanne n diene n e r in he t bestemmingspla n mee r mogelijkhede n voo r mengin g te worde n opgenomen . Daa r waa r nodi g is moete n de bestemmingsplanne n aangepas t worden . Dit ka n o.a . doo r he t opneme n va n de bestemmin g gemengd e doeleinde n waarbi j

me t bandbreedte n word t aangegeve n hoevee l metrag e woninge n en bedrijve n zich binne n ee n gebie d moge n vestigen . Functieveranderin g moe t in iede r geva l nie t worde n gefrustreer d doo r verouderd e bestemmingsplannen . He t voorste l is om werkruimt e die confor m de uitgangspunte n va n dez e not a op verkeerd e locatie s zit ee n dubbel e bestemmin g te geven . Dit beteken t bijvoorbeel d da t ee n solitair e werkruimt e grote r da n 50 0 m2 in he t bestemmingspla n ee n bestemmin g gemengd e doeleinde n krijgt

Richtlijne n woningontrekkingsvergunnin g

Voor de woningonttrekkingsvergunnin g in de huisvestingsverordenin g Haaglande n diene n e r doo r De n Haa g richtlijnen te worde n opgestel d wannee r dez e we l of nie t word t afgegeven . Hierme e word t he t

helde r of woninge n moge n worde n vervange n worde n doo r werkruimte n of ander e woninge n of nie t en of er compensati e moe t plaat s vinde n doo r woninge n elder s te bouwe n voo r ee n bepaald e doelgroep .

Via informatievoorzienin g gewenst e mengin g bevordere n

Functiemengin g lang s doorgaand e wege n ka n me t infonnatievoorzienin g worde n bevorderd . Hiervoo r dien t er ee n voorbeeldboekj e gemaak t te worde n voo r woningcorporatie s en projectontwikkelaars .

Hierme e krijgen marktpartije n duidelijkhei d ho e functiemengin g erui t ka n gaa n zie n en waarove r gesproke n word t Daarnaas t is he t va n belan g om informati e ove r de mark t en haa r behoefte s te

verspreide n (bijvoorbeel d Buc k en Stog o rapportage s ove r de bedrijfshuisvestingsmarkt) . Hierbij gaa t he t niet allee n om kwantitatiev e infonnatie . He t is voora l goe d als de woningcorporatie s in contac t kome n en staa n me t de makelaars . Woningcorporatie s lere n op dez e manie r vanui t ander e pijlers te denken . He t is ook optionee l da t de promotie - en makelaarsfuncti e doo r de woningcorporatie s word t uitbesteed .

Informatievoorzienin g dien t nie t allee n richting woningcorporatie s en projectontwikkelaar s te worde n gestimuleerd , maa r oo k naa r bewoner s en bedrijven . Hierbij is he t va n belan g da t via goed e public relation s ka n worde n aangegeve n da t de hinde r die bewoner s en bedrijve n va n elkaa r ondervinde n ka n worde n weggenome n doo r voorzieninge n (ee n aanta l compensafiemaatregelen ) te treffen . Daarnaas t kunne n er garantie s worde n gegeve n aa n bedrijve n da t zij nie t worde n uitgeplaats t en in contracte n me t bewoner s worde n geregel d da t zij gee n bezwaa r make n op bepaald e ingecalculeerd e overias t va n bedrijven .

Subsidie s voo r toevoegin g bedrijfsruimt e lang s doorgaand e wege n

Door Grotenstedenbeleid-subsidie s (GBS ) aa n te wende n voo r de realisati e va n bedrijfsruimt e in herstructureringsgebiede n kunne n onrendabel e toppe n worde n gefinancier d voo r de ontwikkelin g va n praktijk- en bedrijfsruimt e lang s doorgaand e wegen .

Zonde r subsidi e is he t veela l nie t mogelij k om functiemengin g lang s doorgaand e wege n te realiseren . Er moete n namelij k zoal s eerde r aangegeve n bij bedrijfsruimt e onde r ander e extr a veiligheids - en geluidsmaatregele n worde n genome n om de woon - en bedrijfsfuncti e te kunne n combineren .

Herbestemme n structuree l leegstaand e pande n

Bedrijfspande n die structuree l lee g staa n (nie t bij conjuncturel e of frictie leegstand ) op ’verkeerde ’ niet-marktconform e locaties , diene n ee n herbestemmin g te krijgen . Langduri g leegstaand e pande n

diene n hiervoo r te worde n ge nventariseerd . Hierbij dien t voorzichti g me t oud e e n goedkop e mimte s te worde n omgegaan . Ee n dubbel e bestemmin g (gemengd e doeleinde n in bestemmingsplan ) ligt daarbi j voo r de hand . He t herbestemme n va n structuree l leegstaand e pande n is va n groo t belan g voo r de verdichtingsopgav e va n woninge n in de stad .

Omgekeer d diene n panden , die nie t stmcturee l lee g staa n op marktconform e locatie s nie t te worde n omgebouw d tot woning . Blokke n die in he t kade r va n herstmcturerin g tijdelijk lee g staa n zoude n ee n economisch e wisselfuncti e moete n kunne n krijgen .

Daarnaas t moe t he t mogelij k zijn om bij nieuwbouwprojecte n flexibel te bouwen , in die zin da t he t bouwwer k in de eerst e bouwlaa g zowe l voo r de praktijkruimt e ( bijvoorbeel d kapper , schoonheidssalo n

en tandarts ) als voo r de woonfuncti e in gebrui k genome n ka n worden . Hiervoo r is he t noodzakelij k da t de plintlaa g ongevee r 3 a 3,5 mete r hoo g is.

Bijlag e 1 Relevant e nota’ s

Rijksbelei d

Nota Ruimte

In de not a ruimte is aangegeve n da t e r mØØr woninge n gebouw d moete n worde n binne n he t stedelijk e gebied . Eventuel e aanvullend e ruimtereserveringe n voo r de middellang e en lang e termijn moge n nie t te n kost e gaa n va n de ruimte voo r werken . Ruimt e voo r bedrijventerreine n moe t in eerst e instanti e in aaneengeslote n stedelijk e gebiede n (bundelingsgebieden ) worde n gezocht . Op dez e manie r worde n werklocatie s zo min mogelij k ge soleer d va n de woonlocaties . De uitvoerin g va n he t bundelingsbelei d word t echte r overgelate n aa n lager e overheden .

Pieken In de Delta/Actieplan bedrijventerreinen

Er word t prioriteit gegeve n aa n herstmcturerin g va n bedrijventerreinen . Hierbij word t ingeze t op functiescheidin g me t de inze t op ’topprojecten’ , bedrijventerreine n va n grot e omvang .

Wannee r bedrijve n als he t war e worde n ingehaal d doo r bijvoorbeel d oprukkend e woningbou w staa t de nota hie r nie t negatie f tegenover . Voor verplaatsin g zijn echte r gee n rijksregelingen .

GSfi Pijler economie

In de GS B Pijler Economie * (2003 ) staa t he t EZ-belei d ove r de mengin g va n wone n en werke n beschreven . Hierin staa t aangegeve n da t functiemengin g me t bedrijvighei d in de wijk ee n beperkt e bijdrag e lever t aa n de werkgelegenhei d in de wijk en da t daaro m EZ gee n explicie t belei d heef t om functiemengin g te stimuleren .

Provinciaal/Haaglande n

Wofa Planbeoordeling

De not a planbeoordelin g va n de provinci e Zuid-Hollan d geef t aa n aa n welke eise n bestemmingsplanne n moete n voldoen . In de not a staa t beschreve n da t voo r kleinschalig e bedrijvighei d mengin g in woongebiede n mogelij k dien t te zijn. Er moe t echte r nie t naa r worde n gestreef d om overa l mengin g me t bedrijfsruimt e te realiseren , omda t dit leidt tot ongewenst e situaties .

Voor maatschappelijk e functie s geld t dit niet . Voor dez e functie s moe t overa l in zijn algemeenhei d mengin g worde n nagestreefd . Dit leidt namelij k nie t tot ongewenst e situatie s en de monofunctionalitei t word t hierdoo r tege n gegaan .

Streekplan Zuid-Holland West

In he t Streekpla n Zuid-Xxxxxx x Xxx t is aangegeve n da t ruimte voo r wone n binne n ’rode contouren ’ (binne n stedelij k gebied ) moe t worde n geplan d en da t voorkome n moe t worde n da t bedrijfsbestemmin g uit he t stedelij k gebie d word t weggedruk t Daarnaas t moe t herkenbaarhei d va n wijken bevorder d worde n me t ee n mix va n functies . Hierbij gaa t he t voora l om maatschappelijk e functies .

Regionaal Structuurplan Haaglanden

Het regionaa l Structuurpla n Haaglande n ze t voornamelij k in op monoton e bedrijventerreine n en woongebieden . Hierbij word t ingeze t op herstructurerin g va n verouderd e bedrijventerreine n en waa r mogelijk intensiverin g va n he t grondgebruik . In De n Haa g gel d dit onde r mee r voo r de terreine n Xxxxxxxxxx , Xxxxxxxxx , Xxxxxxxxxxxxxx , Xxxxxxxx , Xxxxxxxxxxxx-Xxxxx , de Westlandas , de zon e Lijn 11 , en de kuststroo k Scheveninge n en Kijkduin,

Naas t herstructurerin g va n stedelij k gebie d ze t de not a in op kleinschalig e bedrijvighei d in de wijken en op verminderin g va n milieuhinde r me t de uitplaatsin g va n bedrijven .

Den Haa g

Bedrijfsruimten In Belstato-gebleden/beleldsstrategie kantoor- en bedrijfsruimte/bedrijventerrelnvisie

In he t bedrijfsruimtebelei d va n De n Haa g word t ster k ingeze t op functiemenging . Hoewe l de grootst e vraa g naa r bedrijfsruimte n moe t worde n opgevange n op bedrijventerreine n buite n de sta d word t e r ster k ingeze t op behou d va n bestaand e bedrijfsruimte n en op de realisati e va n bedrijfsruimt e lang s hoofd - en

* GS B Pijler Economi e geef t he t economisch e beleidskade r om Grotestedenbelei d vorm te geven .

wijkontsluitingsroutes . De bedrijfsruimtenot a (1995 ) is aa n vernieuwin g toe . Daaro m word t de bedrijventerteinstrategi e ontwikkeld . Dez e is no g nie t afgerond . Vooruitlopen d op de

bedrijventerreinstrategi e is we l he t Raadsvoorste l Beleidsstrategi e Kantoor - en bedrijfsruimt e vastgesteld . Hierin kom t naa r vore n da t - vanui t de behoeft e uit de mark t - bij herstructurerin g va n woonwijke n he t aandee l bestaand e bedrijfsruimt e teruggebouw d moe t worden . Er moe t ruimte gereserveer d worde n voo r MKB-onderneminge n die lang s de doorgaand e wege n of in de direct e woonomgevin g willen zitten . Voor de kantore n geld t da t verkantoriserin g in woonwijke n va n kleine kantore n mogelij k dien t te zijn. Dit word t echte r nie t gestimuleerd , maa r aa n de mark t zel f overgelaten .

Haagse woonvisie 2020

Dez e not a beschrijf t he t belei d voo r he t wone n in De n Haa g voo r de midde n e n lang e termijn . De Haags e woonvisi e ze t onde r ander e in op gemengd e stedelijk e milieus (in plaat s va n monoton e woonwijken) .

Functiemengin g is hie r echte r bree d gedefinieerd : mengin g va n wonen , winkels , werke n en recreatie . De mat e va n mengin g hang t af va n de locati e va n he t woongebie d in de stad : va n vee l mengin g in centrum - stedelijk e gebiede n tot weinig of gee n functiemengin g in bepaald e gebiede n aa n de ran d va n de stad .

Ee n kansrijk e ontwikkelin g is he t zogenaamd e broedplaatsenmilieus : ee n kleinschalig e mix va n wone n en werke n gerich t op starter s in de wijken (e n ee n aanta l bedrijventerreinen ) rondo m he t centmm . De broedplaatse n hebbe n ee n gunsti g effec t op he t culturel e en he t leefl<limaa t in dez e gebiede n vanweg e

de aantrekkingskrach t op startend e ondernemers , ondernemend e jongeren , kunstenaar s artieste n en ander e creatieveilinge n aantrekken .

Naas t de woongebiede n in De n Haa g zijn er rondo m he t centrum-stedelij k gebie d ee n aanta l werkgebiede n die mogelijkhede n biede n voo r nieuw e combinatie s va n werken , wone n en vermaa k zoal s Laakhavens , Groente - en Fruitmark t en Binckhors t Kernwoorde n zijn innovatie , experimen t en multifunctionaliteit . Dez e bedrijfsterreine n moete n ee n hoogwaardige r stedelijk e functie krijgen . Da t wil zegge n ee n ander e economisch e invulling, bij voorkeu r gecombineer d me t wone n en mogelij k oo k ee n

onderwijs - of vermaakfunctie . Ee n eventuel e woonfuncti e dien t zich te richte n op he t moder n stadswone n voornamelij k in de appartemente n sfeer . Pe r locati e ka n ee n onderzoe k plaatsvinde n naa r woningtyp e en dichtheden .

Werkwoningen in de Haagse regio

Dez e not a beschrijf t he t belei d voo r werkwoningen , Woonwerkwoninge n moete n nadrukkelij k worde n opgenome n in stedenbouwkundig e programma’ s va n eisen . Dit geld t nie t allee n op VINEX-locaties , maa r ook op de ander e grot e bouwlocaties . Hierbij gaa t he t om inbreidingslocaties , overgangsgebiede n tusse n woonwijke n en bedrijventerreine n of locatie s aa n belangrijk e verkeersader s me t stedelijk e betekeni s (uitvalswege n of spooriijnen) .

Bijlag e 1 Definitie s

Functiemenging : in dez e strategi e word t onde r functiemengin g verstaa n he t menge n va n wone n me t werkruimte . Hierbij gaa t he t zowe l ove r mengin g op regionaa l niveau , waarbi j he t gaa t om de afwisselin g va n grot e aaneengeslote n bedrijventerreine n en woongebiede n in de sta d als om mengin g op pandniveau , waarbi j werkfunctie s in de plint zijn opgenome n me t daarbove n woningen . Oo k he t menge n in buurten , bedrijventerreine n en kantooriocatie s me t de afwisselin g va n woninge n en werkruimt e word t hierbi j meegenomen .

Herprofilere n va n bedrijventenreinen : he t herstructurere n va n bedrijventerreine n waarbi j he t bedrijventerrei n haa r economisc h functie als bedrijventerrei n behoud .

Kantoorruimte : Ee n kantoorruimt e is ee n verblijfsruimte , waari n werkzaamhede n ovenA^egen d zijn gerich t op (administratieve ) venwerkin g va n informati e of op ontwikkelin g va n niet-fysiek e producten .

Mengin g op regionaa l niveau : He t afwissele n va n bedrijventerreinen , kantooriocatie s en woongebieden .

Mengin g op bedrijventerreinniveau : He t afwisselin g va n werkruimte n en woninge n binne n ee n bedrijventerrei n

Mengin g op buurtniveau : He t afwissele n va n werkruimte n en woninge n binne n ee n buurt .

Mengin g op pandniveau : He t afwissele n va n woninge n en werkruimt e binne n ee n pand . Hierbij gaa t he t om de combinatie s va n werkfunctie s in de plint me t daarbove n woninge n of om combinatie s me t verschillend e werkfunctie s op ee n verschillen d nivea u binne n ee n combinatiegebouw .

Praktijkruimte : Ee n praktijkruimt e is ee n verblijfsruimte , waari n werkzaamhede n overwegen d zijn gerich t op he t uitoefene n va n ee n praktijk zoal s ee n huisarts , fysiotherapeut , tandarts , advocaat , kappe r e n kinderdagverblij f Onde r praktijkruimte n worde n in dez e not a oo k textiel, - horiogeservice- , schoonmaakbedrijve n e n schoonheidssalon s inbegrepen . Niet onde r praktijkruimt x xxxxx n maatschappelijk e en culturel e organisaties , sport - en recreatie-inrichtingen , onderwijs - en zorginstellingen , feestzale n en gebouwe n voo r he t houde n va n kerkelijke of levensbeschouwelijk e bijeenkomsten .

Transformati e va n bedrijventen-einen : he t herstructurere n va n bedrijventerreine n waarbi j he t bedrijventerrei n haa r economisc h functie als bedrijventerrei n nie t mee r behou d en de bedrijfsruimt e word t vervange n doo r woninge n of ander e functies ,

Zoneren : he t in zone s verdele n va n gebied , waarbi j elke zon e ee n ander e functie heef t (monofunctionee l is). Bij zonere n vindt er binne n ee n zon e gee n mengin g plaats , maa r is er sprak e va n functiescheiding .

Bijlag e 2 Belastingsoor t en maatregele n om belastin g te beperke n

Belastingsoorte n Maatregele n

Geu r In he t ontwer p rekenin g houde n me t geu r doo r gebrui k te make n va n ontluchtingskokers , gasdicht e plafonds , ontgeuringsfilter s en a^uiginstallaties . Wannee r dez e maatregele n genome n worde n is in de meest e gevalle n mengin g gee n probleem .

Sto f In he t ontwer p rekenin g houde n me t geu r doo r gebrui k te make n va n stofdicht e omhullin g en ventilatie . Wannee r dez e maatregele n genome n worde n is in de meest e gevalle n mengin g gee n probleem .

Ongediert e Wannee r in he t ontwer p me t ongediert e rekenin g word t gehoude n is mengin g gee n probleem .

Gelui d In he t ontwer p rekenin g houde n me t gelui d doo r gebrui k te make n va n isolatie - en scheidingsconstructies . Hierbij gaa t he t ondemiee r om ee n verhoogd e plint en ee n dov e gevelconstmctie , waarbi j in he t uiterst e geva l nie t alle rame n ope n kunnen . Daamaas t ka n overdek t lade n en losse n vee l geluidshinde r beperiten . Oo k ka n er voo r gekoze n worde n om afsprake n te make n tusse n bewoner s en bedrijven . Gedach t ka n hierbi j worde n aa n

ee n overeenkoms t waarbi j bewoner s overias t acceptere n in ruil voo r mee r mimte .

Door dez e maatregele n is mengin g mogelijk . Sommig e maatregele n brenge n echte r hog e koste n me t zich me e waardoo r ee n technisc h financiºl e afwegin g moe t plaat s vinden .

Trillingen In he t ontwer p rekenin g houde n me t trillingen doo r he t aanlegge n va n isolatie - en scheidingsconstructi e en ontspanningsopeningen . Bij ee n aanta l milieuhinderiijk e bedrijve n is mengin g op pandnivea u echte r juridisc h oo k nie t me t dez e maatregele n mogelijk . In

ander e gevalle n Is ee n technisc h financiºl e afwegin g nodig .

Gevaa r In he t ontwer p rekenin g houde n me t trillingen doo r he t aanlegge n va n ontspanningsopeningen , brandwerend e constructies , verhoogd e plint, vloeistofdicht e vloere n en vet/olieafscheiders . Bij ee n aanta l milieuhinderiijk e bedrijve n is mengin g om pandnivea u echte r juridisc h oo k nie t me t dez e maatregele n mogelij k in ander e gevalle n is ee n technisc h financiºl e afwegin g nodig .

Verkeersaantrek k end e werking .

Parkeren/lade n losse n

In he t ontwer p rekenin g houde n me t apart e ontsluitin g va n woon - en werkgedeelte . Verde r Is he t va n belan g da t er ee n overzichtelijk e indelin g va n he t tenrei n is. Hiervoo r moete n er apart e parkeerplaatse n zijn voo r bewoners , bedrijve n en lade n en lossen . Daaro m is he t va n belan g om nie t te lag e parkeernorme n te hanteren . Voor he t scheide n va n parkere n va n de bewoner s en bedrijve n zijn divers e oplossingen . He t middenterrei n va n ee n we g ka n hien/oo r benu t worden . Oo k ka n er gekoze n worde n voo r inpandi g parkere n of parkere n aa n de achterzijde .

Voor he t lade n en losse n is he t va n belan g da t er verkeersluw e zijde n worde n gerealiseerd , wat beteken t da t he t lade n en losse n va n bedrijve n aa n ee n of twe e zijde n va n he t blok

dien t plaat s te vinden .

Daarnaas t is he t va n belan g da t de bereikbaarhei d va n de bedrijve n goe d moe t zijn en er moete n voldoend e mogelijkhede n zijn voo r lade n en lossen ; dit beteken t ee n mime wegenopze t me t snell e toevoerroute s zonde r verkeersdrempels .

Indie n bovenstaand e maatregele n worde n genome n is mengin g mogelijk . He t ee n en ande r maak t de ontwikkelin g va n de combinatiegebouwe n we l duurder .

Visuel e hinde r In he t ontwer p rekenin g houde n me t reclamemogelijkheden , zoda t dez e e r netje s uitziet .

Daamaas t is he t voo r de bewoner s gewens t om de dake n va n de bedrijfsunit s me t groe n te bedekken .

Criminalitei t Door avondveriich t bij de bedrijfsruimt e ka n de social e veilighei d worde n verhoogd .

Imago/status/bee l dvormin g

De beeldvormin g ka n me t marketin g worde n aangepast . Daarnaas t is he t va n belan g da t bedrijve n ee n heri<enbar e geve l kunne n hebben . He t is echte r va n belan g da t ee n bedrijfspan d gee n showroomvormgevin g krijgt. Daamaas t ka n de aantrekkelijkhei d toeneme n doo r de woninge n mee r woningmimt e te geve n In ruil voo r mee r overlast .

Afhankelijk va n de mat e waari n bedrijve n en bewoner s berei d zijn concessie s op zich te nemen , is mengin g mogelijk .

Uitbreidingsmogel i jkhede n

Met ee n flexibele indelin g va n de bedrijfsunit s kunne n -ondank s de beperkinge n va n ee n combinatiegebou w - evengoe d uitbreidingsmogelijkhede n mogelij k worden .

Door ee n flexibele indelin g kunne n naastgelege n vrijgekome n unit bij ee n ander e unit worde n betrokken .

Vuil Door ee n goe d behee r op afvalbergin g en afsprake n tusse n bewoner s en bedrijve n hoef t vuil voo r mengin g gee n problee m te zijn.

Bijlag e 3 Historisch e ontwikkelin g

De ontwikkelin g va n de sta d is grofwe g te verdele n in vijf fase n me t in elke fas e ee n ander e opvattin g ove r functiemenging :

1) de voorindustriºl e sta d (tot 1800 )

2) de industriºl e sta d (1800-1930 )

3) de postindustriºl e sta d va n voo r de grootschalig e stadsvernieuwin g (1930-1970 )

4) de stadsvernieuwingsfas e (1970-1994 )

5) de period e va n he t Grotenstedenbelei d (1994-nu) .

Dez e indelin g volgt uit de op da t momen t dominant e economisch e activiteite n (industrie , zakelijk e dienstveriening) . Daarnaas t zijn de groe i va n de bevolkin g en de werkloosheidsbestrijdin g belangrijk e factoren .

1. De voorindustriºle stad (tot 1800)

Tot 180 0 wa s de combinati e va n wone n en werke n in de sta d ee n vanzelfsprekend e zaa k (zie aflieeldin g 1) De sta d wa s he t centru m va n economische , culturel e en administratiev e activiteiten .

Er wa s weinig ruimtelijke functiescheiding : woningen , werkplaatse n en winkels ware n gehuisves t in hetzelfd e pand . Stande n en beroepe n ware n gescheide n in kleinschalig e woonwijken , bijvoorbeel d in de lakenindustrie , de bierindustri e of in de touwindustrie . Bedrijve n die zee r vee l stan k en lawaa i produceerden , voora l de bedrijve n die aftinakelij k ware n va n stromen d water , ware n gevestig d aa n de stadsrand .

Aftieelding 1: Touwindustri e ron d 160 0 in ee n gernengd e omgevin g

2. De industriºle stad (1800-1930)

De sterk e toenam e va n de industri e zorgd e voo r ee n tre k naa r de sta d va n (plattelands ) arbeiders . Voor de arbeidersklass e worde n arbeidswijke n gesticht , vaa k in de nabijhei d va n de fabriek . De eerst e bedrijventerreine n werde n ee n feit. In De n Haa g worde n planmati g de Laakhaven s (late r uitgebrei d in de Binckhorstpolde r en aa n de Fruitweg ) en de Schevenings e Have n aangeleg d (zie aftjeeldin g 2). Er kom t ee n functiescheidin g va n productie , opsla g en administrati e (kantoren ) en ee n toenemend e scheidin g va n wone n en werken .

Afbeeldin g 2 Schevenings e binnenhave n ron d 188 0

3. Postindustriºle stad van voor de grootschalige stadsvernieuwing (1930-1970)

Kenmerken d voo r de postindustriºl e sta d is da t he t aandee l va n de industri e in de economi e verminder d te n gunst e va n de dienstensector . Er is ee n toenam e va n de ruimtelijke functiescheidin g en va n specialiserin g in ruimtegebrui k op he t regionaa l niveau . Grootschalig e bedrijve n vertrekke n uit de sta d en

vestige n zich in monoton e industriegebiede n of bedrijventerreine n lang s de snelwe g (zie afljeeldin g 3). Alleen kleinschalig e bedrijve n gerich t op de economi e va n de sta d blijven in de binnenstad . Met de ontwikkelin g va n satellietsta d Zoetermee r me t bedrijventerreine n wer d de ruimtelijke scheidin g versterk t

Afbeeldin g 1,3 Bedrijventerrei n Plaspoelpolde r aangeleg d vana f 195 3

4. De stadsvernieuwingsfase (1970-1994)

Kenmerken d voo r de stadsvernieuwingsfas e is da t nie t allee n op he t regionaa l niveau , maa r oo k op buurtnivea u functiescheidin g plaatsvind t als gevol g va n grot e saneringsoperaties . De aandach t is hierbi j voora l gerich t op he t tegengaa n va n de woningnood . De doelstellin g om aa n de grot e vraa g naa r woninge n te voldoen , zorgd e ervoo r da t wegtrekke n va n bedrijvighei d uit de buur t en ftjnctiescheiding werde n gestimuleerd . Niet allee n in de woonwijken , maa r oo k op de binnenstedelijk e bedrijvenlocatie s (zoal s Xxxxxxxxx , Xxxxxxxxxxxxxxxx x xx xx x Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx ) zijn vee l woninge n gebouwd .

In sommig e dele n va n de sta d wer d de combinati e va n wone n en werke n op pandnivea u echte r doorgezet . Voorbeelde n hierva n zijn te vinde n op de Loosduinsewe g (Groenestein , ’s Gravenda m en Renaulgarage) , Neherkad e (De Lamel ) en Elandstraa t (De Tussenstrook ) (zie aflDeeldin g 4).

^!¸^g¸!"3J.j^..y^ il^’?-.*!’ ^^ " bedrijve n op de locati e Groenestei n aa n de Loosduinsewe g

5. De periode van het grotestedenbeleid (1994-nu)

Met he t eerst e Paars e Kabine t (1994-1998 ) star t he t grotestedenbeleid . Dez e breek t me t he t leiden d beginse l va n de stadsvernieuwing . Er word t ee n gebiedsgericht e aanpa k vastgelegd , die is toegesnede n op werkloosheidsbestrijdin g aa n de onderkan t va n de arbeidsmark t om zo economisch e tweedelin g in de stede n te voorkomen . Functiemengin g is hierme e zowe l op he t regionaa l nivea u als op buurtnivea u wee r he t beleidsuitgangspunt . Binnenstedelijk e bedrijventerreine n moete n worde n behouden . Ingeze t word t op de herontwikkelin g va n de bedrijventerreine n Laakhave n West , Petroleumhave n en Fruitweggebie d en op bedrijfsruimt e lang s de doorgaand e wegen . Er word t ster k ingeze t op behou d va n bestaand e

bedrijfsruimte n en op de realisati e va n bedrijfsruimt e lang s hoofd - en wijkontsluitingsroutes . Ondank s dez e beleidsinze t is in de nieuw e wijken Ypenbur g en Leidschenvee n echte r va n functiemengin g op wijknivea u gee n sprak e (zie kaar t 1). Dit kom t waarschijnlij k doorda t de aandach t va n de Vinex-wijken voornamelij k gerich t wa s op he t hale n va n de taakstellin g om woninge n te realisere n en doorda t de wijken no g nie t tot he t grondgebie d va n De n Haa g behoord e en daarme e buite n he t grotestedenbelei d vielen .

Kaar t 1 . Mate va n functiemengin g pe r buur t (Aanta l bedrijfsruimte n pe r wonin g pe r buurt )

ot»

l’li.tio-t<oo ino.< too

Bedrijventerrein in!.<ioo|o

Binckhorst "

Bedrijventerreinen Westvlietweg en Forepark

Øidschenveen

BedrijvebtºfrØin

Zichtenburg en Kei Bedrijventatein Ypenburg-West

Samenvatten d

De historisch e ontwikkelin g va n De n Haa g laa t zie n da t e r zowe l in de fysiek e ontwikkelin g als in he t belei d ee n golfbewegin g plaatsvind t va n functiemengin g en functiescheiding .

De redene n da t er mengin g of scheidin g va n functie s heef t plaat s gevonde n volgt uit veranderin g va n de economisch e activiteite n (industrie , zakelijk e dienstverlening) . Daarnaas t zijn de groe i va n de bevolkin g me t de daaraa n verbonde n woningnoo d en de werkloosheidsbestrijdin g belangrijk e

redene n in de mat e waari n functie s gemeng d worden .

Bijlag e 4 Milieucategorieº n va n bedrijve n

In elke bestemmingspla n staa t ee n ander e lijst me t milieucategorieº n va n bedrijven . Milieucategori e geve n de mat e aa n waari n ee n bedrij f hinde r ka n veroorzake n aa n zijn omgeving . Hoe hoge r de milieucategori e ho e mee r hinde r he t bedrij f ka n veroorzaken . Confor m de laatst e VNG-uitgav e bedrijve n en milieuzonerin g geld t grofwe g de volgend e indelin g in categorieº n en afstanden :

Milieucategori e Voorbeelde n Minimale afstan d tot wonin g confor m advie s VNG

1 Persoonlijk e dienstveriening , zakelijk e dienstveriening , telecommunicatiebedrijven , detailhande l

2 Sauna , Amusementshal , theater , groothande l in consumentenartikelen , groothande l va n levenswaren .

3 Dierenasiel , tapijtreiniging , vervaardigin g va n textiel , groothande l in metaa l en bouwmaterialen , auto - onderdelenfabricage , APK-keuringsstation , aannemerswerkplaats , benzinestatio n me t LPG , cafØs

4 Ijsbaan , bierbrouwerij , vervaardigin g va n voedingsmiddelen , metaalbewerkin g en vervaardigin g elektrisch e apparate n en machine s

0-10 mete r

30 mete r

50-10 0 mete r

200-30 0 mete r

5 Schietbane n 500-100 0 mete r

6 Autocircuit , Verwerkin g radioactie f afi/al. 150 0 mete r

Om aa n te geve n hoevee l milieuhinderiij k bedrijve n er in De n Haa g zijn, is hieronde r pe r bedrijventerrei n aangegeve n hoevee l bedrijve n en hoevee l werkgelegenhei d er is in de va n bedrijve n in de

milieucategori e 3-6 .

	Bedrijve n milieucategori e 3-6	Werkgelegenhei d in milieucategori e 3-6
Binckhors t	38	186 9
Laakhaven s	15	390
Kerketuine n	12	510
Zichtenbur g	10	509
Dekkershoe k	6	10
Scheveninge n	28	504
De Verademin g	2	12
Monstersestraa t	6	48
Fruitwe g	7	814
Westvlietwe g II	1	198
Westvlietwe g III	0	43
Westvlietwe g IV	3	0
Forepar k	11	42 4
Hoornwljck	0	0
Ypenbur g dipl 21	2	6
-Fokkerterrei n
	141	533 7
Niet op	810	11.82 2
bedrijventerreine n Totaa l	951	17.15 9

Bijlag e 5 Wense n va n bedrijve n en bedrijve n

Wense n va n bewoner s

De wense n va n bewoner s zijn zee r divers . De woonwense n va n huishouden s worde n in hog e mat e bepaal d doo r de levensfas e en huishoudsamenstellin g (jong , oud , alleenstaand , gezin) . De kan s om ee n woonwen s te realiseren , is voora l afhankelij k va n he t inkomen . De meest e va n de huishouden s

preferere n ee n traditionel e wonin g in ee n rustig e woonwijk me t ee n schon e en veilige stedelijk e woonomgevin g me t voldoend e parkeerruimt e is.

Daarnaas t is e r echte r ee n duidelijke toenemend e vraa g te zie n naa r ee n wonin g in of nabi j he t stads › centru m (42%) . In vergelijkin g me t 199 4 (22% ) en 199 8 (37% ) is dez e vraa g fors toegenomen . Ee n goe d aanbo d op ee n aantrekkelij k locati e bied t du s zeke r kansen , oo k op de aa n de ran d va n he t centru m gelege n bedrijventerreinen . Bewoner s willen in ee n centrum-stedelij k milieu wone n vanweg e de belevingswaarde , de stedelijk e uitstralin g en de nabijhei d va n allerie i voorzieninge n en functies .

Het is belangrij k da t de bewoner s wete n welke vorme n va n economisch e activiteite n eventuee l in hu n woonwijk plaat s kunne n vinden . Hierme e word t duidelijk in welke mat e e r aftjreu k word t gedaa n aa n he t woonkarakter . Wannee r er mee r milieubelastend e bedrijve n in ee n gebie d komen , kunne n de

doelgroepe n die ee n luxe imag o wense n moeilijk bereik t worden . Hetzelfd e geld t me t bedrijve n me t ee n grot e verkeer - of parkeerbehoefte . Vanui t bewoner s zijn overias t veroorzakend e bedrijvighei d ongewenst . Onderzoe k wijst weliswaa r uit da t overias t in vorm va n lawaai , trillingen en stan k beperk t is.

Geconcludeer d ka n worde n da t he t soor t woonmilieu , de statu s en he t imag o die bij woongebiede n word t nagestreefd , ster k bepalen d is voo r he t aanta l bedrijfshuisvestiginge n en de groott e daarvan .

Wense n va n bedrijve n

Ondernemer s hebbe n hu n specifiek e locatie-eisen . He t is va n belan g om tijdig rekenin g te houde n me t de wense n va n de ondernemers , aangezie n de aar d va n de economisch e activiteite n med e bepalen d is voo r de soor t huisvestiging . Bedrijve n hebbe n locatiewensen , waardoo r zij zich nie t op ee n willekeurig e

locatie s willen vestigen . In onderstaand e tabe l zijn de locatiefactore n genoemd , die de kwaliteit va n de toekomstig e locati e bepale n (Stogo) .

Factore n die de aantrekkingskrach t va n de toekoms t ge locati e bepale n

Locatiefactore n % %

goed e parkeermogelijkehde n 15 geen/weini g probleme n m.b.t . 1

criminalitei t

goed e voorzieninge n voo r laden/losse n 4 beschikbar e wonin g 1

goed e bereikbaarhei d pe r (vracht)aut o 29 Woonomgevin g 8

goed e bereikbaarhei d pe r openbaa r vervoe r

11 beschikbaarhei d personee l 0

geen/weini g probleme n m.b. t omwonende n

be d rijfsr u imte/k a ntoorr u imte

groott e bedrijfsruimt e		18	aanwezighei	d toeleverancier	s	1
Goedkop e bedrijfsruimt e		3	aanwezighei	d afnemer s		4
Uitstralin g pand/identiteit/imag	o	9	aanwezighei	d voorzieninge n		3
zichtbaarhei d va n he t pan d		0	verhoudin g			1

0 Ander s 44

Bron : Stogo , 200 3 (in opdrach t va n gemeent e De n Haag )

Hieruit kome n bereikbaarheid , parkeermogelijkheden , uitstralin g en groott e va n bedrijfsruimten , woonomgevin g als belangrijk e factore n naa r voren . Hierbij kunne n de volgend e opmerkinge n worde n geplaatst :

Bereikbaarhei d pe r (vracht ) auto ; dit is de belangrijkst e factor . Concree t beteken t dit da t 2 - richtingsverkeer vereis t is zonde r verkeersdrempels . Da t de we g voldoend e bree d is voo r he t

vrachtvervoe r va n de leverancier s en distributeur s en da t de locati e ee n goed e aansluitin g heef t op de toegangswegen/ringweg . In woonwijke n zijn vaa k verkeersdrempel s en geld t ee n lag e maximu m snelheid , waardoo r dez e locatie s onaantrekkelij k zijn voo r bedrijven .

Goed e parkeermogelijkheden : Bij functiemengin g beteken t dez e facto r da t lade n en losse n en parkeerplaatse n voo r bewoner s nie t va n de parkeerplaatse n va n de bedrijve n a f moete n gaan . Uitstralin g pand : Hierbij is he t va n belan g da t he t pan d va n de ondememin g zichtbaa r is voo r de klante n en pas t bij he t doo r bedrij f gewenst e imago . Voor vee l bedrijve n is he t imag o va n ee n vinex - wijk negatie f Ee n woonwijk is nie t de dynamisc h ple k waar-het-gebeurt . Bedrijve n voele n zich daa r naamloo s en weggestopt . Kleine bedrijve n voele n zich aa n de ander e kan t juist weggestop t op ee n bedrijventerrein . Ee n gemeng d binnenstedelij k gebie d breng t voo r dez e groe p we l he t gevoe l da t he t daa r gebeur t en da t me n daa r moe t zijn.

Groott e va n bedrijfsruimten : Bij bedrijfsruimte n me t ee n bepaald e omvan g word t de inpasbaariiei d In ee n woonwijk nauwelijk s realiseerbaar . Dit geld t oo k voo r bedrijve n die mogelij k ee n uitbreidin g verwachten . Gemengd e locatie s hebbe n da n ee n remmend e werkin g op de ontwikkelin g va n bedrijven , waardoo r allee n heriocati e ee n oplossin g is. Hierbij speel t oo k me e da t bij verregaand e groe i de overias t toeneem t Dez e overias t is voo r de bewoner s of de milieuwetgevin g ontoelaatbaar . Daarentege n lope n te kleine bedrijfsruimte-unit s oo k nie t Dez e worde n voo r ander e fijncties gebruik t Woonomgeving : Voor bepaald e bedrijvighei d is vanui t he t verzorgingsgebied , de klantengroep , en de thuissituati e ee n locatie s in de woonomgevin g gewenst .

Document Metadata

Table of Contents

RAADSVOORSTEL (TEN BEHOEVE VAN GRIFFIE)

Document Metadata