STATUTEN VAN HET GEBOUW.
Statuten van het gebouw. 49711/2143167/cv(BC)
STATUTEN VAN HET GEBOUW.
“Residentie Farmacie” te 0000 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxxxxxxxx 000.
Heden de * juni tweeduizend zestien.
Voor mij, meester Xxx Xxxxxxx, geassocieerd notaris te Vosselaar. ZIJN VERSCHENEN:
1. De heer Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxx, echtgescheiden, geboren te Brasschaat op 7 september 1972 (rijksregisternummer 72.09.07-005.02),
2. Xxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxx, echtgescheiden, geboren te Steenwijk (Nederland) op 5 november 1979, van Nederlandse nationaliteit (rijksregisternummer 79.11.05- 466.53);
Samenwonende te 0000 Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxxxx 00.
Welke verklaren geen verklaring van wettelijke samenwoning te hebben afgelegd.
Hierna genoemd “de grondeigenaar”.
3. “Hooyberghs”, naamloze vennootschap, opgericht bij akte verleden voor notaris Xxxxx Xxxxxxx te Vosselaar op 15 december 1983, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 4 januari daarna, onder het nummer 54-9.
De maatschappelijke zetel is gevestigd te 2370 Xxxxxxxx, Xxxx Xxxx 0000, ondernemingsnummer 0424.877.618 RPR Antwerpen afdeling Turnhout.
Waarvan de statuten meermaals werden gewijzigd en voor het laatst bij akte verleden voor notaris Xxx Xxxxxxx te Vosselaar op 25 maart 2015, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 14 april daarna, onder het nummer 15054073. Xxxxxx vertegenwoordigd, overeenkomstig artikel 7.5 van de statuten, door haar gedelegeerd bestuurder, de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
“EB Management”, met zetel te 0000 Xxxxxxxx, Huiskens 11, ondernemingsnummer 0479.516.233 RPR Turnhout, vertegenwoordigd door haar vaste vertegenwoordiger, de heer Xxxxxxxxxx, Xxxx Xxxxx Xxxxx, geboren te Turnhout 16 mei 1961 (rijksregisternummer 61.05.16.205-49), wonende te 0000 Xxxxxxxx, Huiskens 11, benoemd tot bestuurder en gedelegeerd bestuurder respectievelijk door de bijzondere algemene vergadering en de daaropvolgende raad van bestuur van 29 februari 2016, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 19 april daarna, onder het nummer 16054359.
Hierna ook als "bouwheer" aangeduid.
De “grondeigenaar” en de “bouwheer” samen hierna ook aangeduid als “de comparant”. De comparant verklaart mij notaris hetgeen volgt:
I. VOORAFGAANDE UITEENZETTING.
1. De grondeigenaar is eigenaar van volgend onroerend goed:
Gemeente VOSSELAAR.
Een perceel grond met af te breken constructies gelegen onder de gemeente Vosselaar, aan de Antwerpsesteenweg 218, gekadastreerd volgens huidige kadastrale legger en laatst overgeschreven titel sectie A nummer 0253G10P0000, met een oppervlakte van 20 are 90 centiare.
Oorsprong van eigendom
Voorschreven eigendom hoort de grondeigenaar toe om het te hebben aangekocht van de heer Xxxxxx Xxxx en zijn echtgenote mevrouw Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx samen te Hoogstraten, ingevolge akte verleden voor meester Xxx Xxxxxxx,
geassocieerd notaris te Vosselaar, minuuthouder, met tussenkomst van meester Xxxx Xxx xxx Xxxxx , geassocieerd notaris te Antwerpen op 27 februari 2014, overgeschreven op het eerste hypotheekkantoor te Turnhout op 21 maart 2014, onder nummer 76-T-21/03/2014-02561.
De echtgenoten Xxxxxx-Xxxxxxxxxxx, voornoemd, werden er eigenaars van om het aangekocht te hebben van de heer Xxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx Xxxxx en zijn echtgenote, xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxx bij akte verleden voor notaris Xxxx Xxx xxx Xxxxx te Antwerpen, vervangende notaris Xxxx Xxxxxxx, wettelijk belet, te Antwerpen en notaris Xxxxxx Xxxxx te Antwerpen op 2 juli 2008, overgeschreven op het eerste hypotheekkantoor te Turnhout op 9 juli 2008, onder nummer 76-T- 09/07/2008-06961.
De echtgenoten Xxxxxxxxx-Xxxxxxx, voornoemd, werden er eigenaars van:
− deels (2.220 m²) om het ieder voor de onverdeelde helft te hebben aangekocht van
1) eerwaarde heer Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxx, 2) mejuffrouw Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx en 3) de heer Xxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx ingevolge akte verleden voor notaris Xxxxxxx Xxxxxxx te Turnhout op 25 april 1957, overgeschreven op het destijds enig hypotheekkantoor te Turnhout op 7 mei daarna in boek 4335 nummer 29.
− deels toebehorende aan de heer Xxxxxxxxx Xxxxxxxx (1 m² genomen uit het perceel 253/F/8) en wel als volgt :
Oorspronkelijk en sedert meer dan 30 jaar voor heden hoorde voorschreven goed voor twee/derde in volle eigendom toe aan de heer Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxx, overleden te Turnhout op 30 oktober 1978.
Bij eigenhandig testament gedagtekend 23 juni 1966, neergelegd tussen de minuten van notaris Xxx Xxx Xxxx te Antwerpen op 3 november 1978, werden aangesteld als algemene legatarissen de heer Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx, voor de helft in volle eigendom, 1) de heer Xxxxxxxxx Xxxxxxxx, 2) mevrouw Xxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxx, 3) de heer Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxx en 4) mevrouw Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx, echtgenote van de xxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx, ieder voor één/achtste in volle eigendom.
Zelfde algemene legatarissen zijn tevens de enige wettige erfgenamen van voormelde heer Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxx.
In voormeld testament is opgenomen dat het deel dat hij bezit in de grond gelegen te Vosselaar aan de Antwerpsesteenweg, geheel en onverdeeld geërfd wordt door zijn enige broer, te weten de heer Xxxxxxxxx Xxxxxxxx, voornoemd, met de verplichting om uit deze voorafgaande schenking over te dragen in eigendom aan zijn neef, te weten de heer Xxxxxxxxx Xxxxxxxx, voornoemd, één meter grond lopende over de volle breedte van het eigendom dat de heer Xxxxxxxxx Xxxxxxxx, voornoemd, reeds bezit samen met zijn echtgenote, xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxxx. Dit alles werd bij akte vastgelegd, meer bepaald in de bijzondere legaatsaflevering verleden voor notaris Xxx Xxx Xxxx te Antwerpen op 23 oktober 1979, overgeschreven op het eerste hypotheekkantoor te Turnhout op 5 december daarna in boek 1438 nummer 7.
Omstreeks 1968 heeft een onteigening plaatsgevonden voor de aanleg van een fietspad.
2. De bouwheer heeft het voornemen om op het hiervoor beschreven onroerend goed een gebouw op te richten, bestaande uit een gebouw met 14 assistentiewoningen en een ondergronds garagecomplex, hierna genoemd “het gebouw”.
3. Afstand aan het recht van natrekking en toelating tot bouwen.
Bij onderhanse overeenkomst van 23 maart 2015, heeft de grondeigenaar zuiver en eenvoudig verzaakt aan het recht van natrekking voorzien in artikel 551 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, in voordeel van Super Huis te Massenhoven.
Deze overeenkomst werd neergelegd tussen de minuten van geassocieerd notaris JanCoppens te Vosselaar op heden voorafgaandelijk dezer, eerstdaags over te schrijven op heteerste hypotheekkantoor te Turnhout.
Aldus zal bij elke overdracht van een deel van het gebouw de grondeigenaar tussenkomen als eigenaar van het grondaandeel en de bouwheer als eigenaar van de constructies.
De bouwheer, verklaart de grondeigenaar te vrijwaren tegen alle mogelijke vorderingen van toekomstige eigenaars of derden omwille van de verkoop of de bouw, daarin begrepen vorderingen op grond van artikel 544 en volgende van het Burgerlijk Wetboek of vorderingen op grond van de wet Breyne.
4. Erfdienstbaarheden.
De grondeigenaar verklaart dat hij zelf geen erfdienstbaarheden op voorschreven goed heeft gevestigd maar dat in zijn eigendomstitel vermeld staat hetgeen hierna letterlijk wordt aangehaald:
Nutsleidingen Xxxx
Uit het schrijven van Xxxx de dato 27 januari 2014 gericht aan ondergetekende notaris blijkt hetgeen volgt:
“Omschrijving : verkoop perceel
Plaats van uitvoering : Vosselaar : Antwerpsesteenweg-218 – 1ste afdeling sectie A perceelnr 253 G10
Hoogspanningslijn: 70 kV 70.779 (EA216) aftakking Turnhout – Beerse ~ span 99- 100
…
Naar aanleiding van uw aanvraag via klim van 24 januari 2014, verklaren wij geen bezwaar te hebben tegen de bovenvermelde verkoop. Mogen wij u vragen volgende bepalingen in de bijzondere voorwaarden van de akte op te nemen :
Het perceel situeert zich in onmiddellijke nabijheid van een hoogspanningslijn van Elia. Het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI) bepaalt de veiligheidsafstanden die moeten worden gerespecteerd ten aanzien van de hoogspanningslijnen en pylonen, rekening houdende met de aard van de hindernis en de spanning van de installaties.
Vooraleer werken of constructie-activiteiten aan te vatten in de nabijheid van de hoogspanningslijnen en/of pyloon, dient het advies van Elia ingewonnen te worden zodat de te respecteren veiligheidsmaatregelen en de al dan niet verenigbaarheid van het project met de hoogspanningsinstallaties, kunnen worden medegedeeld.
Voor nieuwe aanplantingen van bomen en struiken die zich situeren in een strook zich uitstrekkend 30 meter vanuit de as van de hoogspanningslijn (en die een groeihoogte van 3 meter zullen overschrijden), dient het advies en akkoord van Xxxx te worden gevraagd.
Er dient rekening gehouden te worden dat Xxxx toegangsrecht heeft om toezicht uit te oefenen op de hoogspanningsinstallaties en de noodzakelijke onderhouds- en herstellingswerken uit te voeren.
Teneinde de veiligheid van mensen, de continuiteit van de elektriciteitsvoorzieningen en de vrijwaring van alle betrokken installaties te garanderen, dient men in de onmiddellijke omgeving van de hoogspanningsgeleiders enkele wettelijke bepalingen te eerbiedigen.
Xxxxxxx daarom kennis te nemen van de veiligheidsvoorschriften ter zake die wij in een beknopte weergave als bijlage zenden. De opdrachtgever wordt geacht deze richtlijnen mee te delen aan iedereen die in zijn (directe of indirecte) opdracht werken uitvoert.”
De koper erkent voormelde bijlage betreffende de veiligheidsvoorschriften ontvangen te hebben.
De toekomstige kopers worden gesubrogeerd in de rechten en verplichtingen van de grondeigenaar hieromtrent, voor zover ze nog van toepassing zijn.
Vestiging erfdienstbaarheid.
Ingevolge de onderzoek naar het onroerend goed ontving ondergetekende notaris een schrijven op 1 april 2015 vanwege ‘Fluxys Belgium’, naamloze vennootschap, inzake de site van een ondergrondse aardgasopslag, hierna letterlijk aangehaald:
“Geachte
In antwoord op uw aanvraag delen wij u mee dat het betrokken perceel gelegen is boven een site van ondergorndse aardgasopslag.
Deze ondergrondse stockagezone bevindt zich op een aanzienlijke diepte onder het betrokken terrein.
Onze installaties vallen onder de bepalingen van de wet van 18 juli 1975 en de bijbehorende uitvoeringsbesluiten. Onze ondergrondse opslagsite valt onder de bepalingen van het koninklijk besluit van 28 september 2006, die Fluxys een vergunning toekent voor de exploitatie van deze ondergrondse site waard aardgas wordt opgeslagen.
Dit koninklijk besluit bepaalt dat binnen de veiligheids- en opslagzone geen andere werken dieper dan 100m onder de zeespiegel mogen uitgevoerd worden dan deze noodzakelijk voor de exploitatite en het onderhoud van de site.
De wettelijek erfdienstbaarheden, die u vindt als bijlage, zijn dus van toepassing voor dit terrein.
De aanweziogheid van deze installatie en de wettelijke erfdienstbaarheid van openbaar nut die eraan verbonden is dienen in de akte vermeld te worden.” Waarna ondergetekende notaris overgaat tot de aanvulling van voormelde erfdienstbaarheid in onderhavige akte:
Artikel 1.
Een wettelijke erfdienstbaarheid van openbaar nut ten gunste van de gasinstallaties van Fluxys Belgium, Xxxxxxxxx 00, 0000 Xxxxxxx, bezwaart het bij deze akte vermeld onroerend goed.
Artikel 2.
A. Activiteiten die niet zijn toegelaten
Verticale boringen dieper dan 100 meter onder de zeespiegel zijn in de regel niet toegestaan zonder voorafgaande toestemming van Fluxys Belgium.
B. Wettelijke meldingsplicht
Elk werk/ontwerp dient minstens vijftien (15) werkdagen vóór de start van de werken aan Fluxys Belgium voorgelegd te worden om de te respecteren veiligheidsvoorschriften vóór en/of tijdens de uitvoering van de werken vast te leggen.
Deze procedure is verplicht voor de eigenaar/(erf- pachter/huurder/bouwheer/studiebureau/architect/aannemers en onderaannemers die de werken uitvoeren.
De melding gebeurt via:
− de KLIM-website (Federaal Kabels en Leidingen Informatie Meldpunt) – xxx.xxxx-xxxx.xx
− e-mail: xxxxxxxxx@xxxxxx.xxx
− brief t.a.v. Fluxys Belgium –c/o Infoworks: Xxxxxxxxx 00, 0000 Xxxxxxx
− fax: x00 0 000 00 00
Indien de bouwheer de werken, of een gedeelte van de werken laat uitvoeren door een derde, is hij verplicht om de onderhavige informatie en de veiligheidsvoorschriften aan de derde te bezorgen.
Artikel 3.
Wordt de grond door een derde gebruikt, dan zal de grondeigenaar de gebruiker van de bovenvermelde bepalingen in kennis stellen;
In geval van overdracht of afstand van zakelijke rechten op de bezwaarde grond zal de eigenaar de bovenvermelde bepalingen in de authentieke akte moeten vermelden. De eigenaar dient, door de tussenkomst van de instrumenterende notaris, een kopie van elke akte houdende afstand van het terrein te bezorgen aan Fluxys Belgium, Kunstlaan 31 te 0000 Xxxxxxx.
6. Volmacht tot verkoop/ruiling.
De comparant verklaart hierbij aan te stellen als zijn volmachtdragers:
− de heer Xxxxxxx Xxxxxxxxx, jurist, wonende te 0000 Xxxx, Xxxxxxxxxxxx 000/X;
− de heer Xxxxx Xxxx, bediende, wonende te 0000 Xxxxxxxxx (Pulderbos), Xxxxxxxxxx 00;
− mevrouw Xxxxxxxx Xxxxxxx, bediende, wonende te 0000 Xxx-Xxxxxxxx, Xxxx- Xxxxxxxxx 0;
− xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx, bediende, wonende te 0000 Xxxxxxxx, Grens 4b.
Hiernagenoemd de “lasthebbers”, die ieder de bevoegdheid hebben om afzonderlijk te handelen, met macht van indeplaatsstelling.
Die hij gelast om voor hem en in zijn naam te verkopen en te ruilen:
het geheel of een deel van voorschreven goederen, die hem in eigendom toebehoren. En dit in der minne of gerechtelijk, uit de hand of bij openbare verkoping, in de vormen, voor de prijzen, onder de lasten, bedingen en voorwaarden aan zodanige persoon of personen die de lasthebber zal goedvinden.
Alle lastenkohieren te doen opstellen, alle statuten van het gebouw op te stellen, alle wijzigingen aan de statuten te brengen en daartoe deel te nemen aan de algemene vergadering, alle loten te vormen, de oorsprong van eigendom vast te stellen, alle verklaringen te doen, alle bepalingen betreffende erfdienstbaarheden en gemeenschappen te bedingen.
De comparant te verplichten tot alle vrijwaring en tot het verlenen van alle opheffingen van hypothecaire inschrijving, zelfs ambtshalve genomen.
Het tijdstip van ingenottreding te bepalen, de plaats, wijze en termijn voor betaling van de verkoopprijzen, oplegsommen, kosten en alle bijhorigheden vast te stellen, alle overdrachten en aanwijzingen van betaling te geven, de koopprijzen, oplegsommen, kosten en alle bijhorigheden te ontvangen, ervan kwijting te geven met of zonder indeplaatsstelling.
Het ambtshalve nemen van inschrijving te vorderen of daarvan geheel of gedeeltelijk te ontslaan om welke reden ook, na of zonder betaling opheffing te verlenen en in de doorhaling toe te stemmen van alle inschrijvingen hoegenaamd en randmeldingen van inpandgeving, met of zonder verzaking aan voorrechten, hypotheek, ontbindende rechtsvordering en alle zakelijke rechten, af te zien van alle vervolgingen en dwangmiddelen.
Van de kopers, toewijzelingen en anderen, alle waarborgen en hypotheken te aanvaarden tot zekerheid van betaling of uitvoering van verbintenissen.
Bij gebrek aan betaling of uitvoering van voorwaarden, lasten of bedingen, evenals ingeval van welkdanige betwistingen, te dagvaarden en voor het gerecht te verschij- nen als eiser of als verweerder, te doen pleiten, verzet te doen, in beroep te gaan en zich in verbreking te voorzien, kennis te nemen van alle titels en stukken, vonnissen en arresten te bekomen, alle zelfs buitengewone middelen van uitvoering aan te wenden, zoals herverkoping bij dwaas opbod, verbreking van de verkoping, onroerend beslag, gerechtelijke rangregeling, enzovoort; steeds verdrag te sluiten, dading te treffen en compromis aan te gaan.
Ingeval één of verschillende der hogergemelde rechtshandelingen bij sterkmaking verricht werden, deze goed te keuren en te bekrachtigen.
Daartoe alle rechtshandelingen te sluiten, alle akten en stukken te tekenen, in de plaats te stellen, woonplaats te kiezen en in het algemeen alles te doen wat noodzakelijk of nuttig zou zijn, zelfs niet uitdrukkelijk in deze vermeld.
RUIMTELIJKE ORDENING.
1. De grondeigenaar verklaart dat er hem voor voorschreven goed geen onteigeningsbesluit werd betekend en dat hij geen kennis heeft van een geplande onteigening.
2. De instrumenterende notaris vestigt de aandacht van de comparanten op artikel 4.2.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
3. De koper verklaart dat hij een stedenbouwkundig uittreksel heeft ontvangen, dat ten hoogste één jaar voor het verlijden van deze akte werd verleend.
De instrumenterende notaris verklaart dat volgens zelfde stedenbouwkundig uittreksel:
a) er met betrekking tot voorschreven onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning werd uitgereikt op 8 januari 1959 onder referte 1957/038 voor het bouwen van een landhuis;
b) voorschreven onroerend goed als meest recente stedenbouwkundige bestemming heeft: woongebied;
c) voor het onroerend goed geen dagvaarding werd uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1. of 6.1.41 tot en met 6.1.43 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening;
d) er op voorschreven onroerend goed geen voorkooprecht rust zoals voorzien in artikel 2.4.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening;
e) er voor het onroerend goed geen verkavelingsvergunning van toepassing is;
f) er voor het onroerend goed geen as-builtattest (artikel 4.2.12 § 2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) werd uitgereikt.
4. De comparant verklaart dat hij voor alle vergunningsplichtige werken die hij gebeurlijk heeft laten uitvoeren aan voorschreven onroerend goed, de vereiste vergunningen heeft verkregen. Hij verklaart bovendien te goeder trouw dat hij geen kennis heeft van vroegere stedenbouwkundige overtredingen.
5. De grondeigenaar verklaart te goeder trouw dat hij geen kennis heeft van vroegere stedenbouwkundige overtredingen.
BODEMDECREET.
De grondeigenaar verklaart:
1. dat bij zijn weten voorschreven goed geen risicogrond is zoals bedoeld in artikel 2 van het Decreet betreffende de bodemsanering en de bodembescherming.
2. dat hij de koper voor het verlijden van deze akte op de hoogte heeft gebracht van de inhoud van de bodemattesten afgeleverd door OVAM op 25 augustus 2014 overeenkomstig artikel 101 § 1 van het genoemde Decreet.
Deze bodemattesten bepalen:
2 Inhoud van het bodemattest
“De OVAM beschikt voor deze grond niet over relevante gegevens met betrekking tot de bodemkwaliteit.
Dit bodemattest vervangt alle vorige bodemattesten.”
II. STATUTEN VAN HET GEBOUW.
De bouwheer heeft het inzicht dit gebouw in te richten als groep van assistentiewoningen, zoals bedoeld in het Vlaams Bejaardendecreet van 5 maart 1985, gecoördineerd op 18 december 1991, het Woonzorgdecreet van 13 maart 2009 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 14 mei volgend onder nummer 2009202091, het Besluit van de Vlaamse regering de dato 24 juli 2009, het Besluit van de Vlaamse regering de dato 12 oktober 2012 en alle eventuele wetten, decreten en hun uitvoeringsbesluiten die hieromtrent nog
zullen gestemd of uitgevaardigd worden. Dit betekent concreet:
− dat het gebouw bestemd is voor de huisvesting van senioren, waar zij zelfstandig wonen;
− en dat, wat de zorg- en dienstverlening betreft, deze senioren zullen kunnen beschikken over een vast en facultatief zorg- en dienstverleningsaanbod waarop zij beroep kunnen doen.
Comparanten wijzen er uitdrukkelijk op dat de bijzondere bestemming tot groep van assistentiewoningen dient gerespecteerd te worden conform de voorwaarden opgelegd in het Besluit van de Vlaamse Regering de dato 12 oktober 2012 alsmede de beslissing van 17 oktober 2013, nr. E.T.124.535 inzake de fiscaliteit in dit kader en de overige toepasselijke regelgeving.
Iedere eigenaar van een assistentiewoning of houder van een zakelijk recht dient zich te onthouden van alle handelingen die tot gevolg kunnen hebben dat de erkenning wordt ingetrokken (zoals veranderingen aan de gemeenschappelijke delen, bestemmingswijzigingen,...) en verklaart te kennen en te aanvaarden dat de erkenning als groep van assistentiewoningen dient behouden te blijven voor een minimale opeenvolgende termijn van 15 jaar vanaf de voorlopige oplevering van de gemene delen. Vervolgens heeft de comparant mij, notaris, hierbij verzocht zijn wil vast te stellen tot het oprichten van een gebouw, hierna nader omschreven en dit gebouw te plaatsen onder het statuut van gedwongen mede-eigendom, overeenkomstig de artikelen 577-2 § 9 en 577-3 tot 577-14 van het Burgerlijk Wetboek.
Dienovereenkomstig wordt een “basisakte” opgesteld, waarbij het gebouw wordt ingedeeld in een aantal privatieve delen en in een aantal gemeenschappelijke delen. Ieder van de privatieve delen vormt een onderscheiden eigendom, waarover afzonderlijk kan beschikt worden, ten kosteloze of ten bezwarende titel, of dat met zakelijke rechten kan worden bezwaard.
De gemeenschappelijke delen daarentegen zijn gedwongen onverdeeld en zullen een onafscheidelijke bijzaak vormen van de privatieve delen waaraan ze gekoppeld worden, telkens voor een breukdeel zoals hierna bepaald.
Daarnaast wordt een “Reglement van Mede-eigendom” opgemaakt dat bevat:
− de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar, betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke delen;
− de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten;
− de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering;
− de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van diens bevoegdheden en de duur van zijn mandaat;
de jaarlijkse periode van 15 dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering van mede-eigenaars plaatsvindt;
− de regels met betrekking tot de vervreemding of toekenning van zakelijke of persoonlijke rechten op een kavel;
− de regels betreffende de verzekering en heropbouw van het goed;
− de regels van ontbinding en vereffening van de vereniging van mede-eigenaars;
− de regels betreffende de wijze van oprichting, de samenstelling en de bevoegdheden van de Raad van Mede-eigendom;
− de regels betreffende de commissaris van de rekeningen;
− het Reglement van Inwendige Orde.
Dit Reglement van Mede-eigendom wordt opgenomen in deze akte en vormt samen met de basisakte, de statuten van het gebouw.
Deze statuten leggen de zakenrechtelijke regeling van het gebouw vast en worden
overgeschreven op het hypotheekkantoor. Na deze overschrijving en vanaf het ogenblik dat ten minste één kavel is overgedragen, zal de vereniging van mede-eigenaars van dit gebouw rechtspersoonlijkheid verwerven.
Deze vereniging draagt de benaming “Residentie ‘De Farmacie’ te 0000 Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxx 000; zij heeft haar zetel in het gebouw. Alle documenten uitgaande van deze vereniging moeten het ondernemingsnummer vermelden.
Tot het vermogen van de vereniging kunnen enkel behoren de roerende goederen die zij nodig heeft voor de verwezenlijking van haar doel, namelijk het behoud en het beheer van het gebouw.
Beslissingen waarbij de vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld, worden uitgevoerd op het vermogen van iedere mede-eigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.
Weigert de algemene vergadering om met name dringende en noodzakelijke werken uit te voeren, dan is de mede-eigenaar die een vordering heeft ingesteld tot bijeenroeping van de algemene vergadering of om toestemming te bekomen om zelf die werken uit te voeren, evenwel, voor zover zijn eis niet wordt afgewezen, bevrijd van iedere aansprakelijkheid voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van de gevraagde beslissing.
Niettegenstaande artikel 577-5 § 3 van het Burgerlijk Wetboek, heeft de vereniging van mede-eigenaars het recht om, al dan niet samen met één of meer mede-eigenaars, op te treden ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen of met betrekking tot het beheer ervan. Zij wordt geacht de hoedanigheid en het vereiste belang te hebben om deze rechten te verdedigen.
De mede-eigenaars kunnen eveneens een “Reglement van Inwendige Orde” opstellen waarin regels van orde bij het gebruik van het gebouw vastgelegd worden.
INTERPRETATIEREGEL.
Het wijzigen van de binneninrichting van een privatieve kavel, het afsluiten van een privatieve kavel op een andere wijze als oorspronkelijk voorzien, en in het algemeen elke aanpassing die niet leidt tot een wijziging van het genot, gebruik of beheer van de gemeenschappelijke delen, noch tot een wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom, noch tot een herverdeling van de aandelen van de mede-eigendom, worden niet als wijzigingen van de statuten beschouwd.
AANGEHECHTE DOCUMENTEN.
Aan deze akte worden gehecht om er één geheel mee te vormen:
− DOCUMENT I: Plannen van het gebouw.
De plannen gelden als grafische voorstelling ter verduidelijking van de tekst van de statuten waarmee ze één geheel vormen.
De plannen van de verschillende niveaus werden getekend door “Mertens architecten”, besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, met zetel te 0000 Xxxxxxxx, Geelvinckstraat 8. Hij is de architect van het gebouw.
Volgende uitvoeringsplannen de dato 4 april 2016 worden gehecht aan deze akte:
− Plan 1: Inplanting;
− Plan 2: Ondergrondse parking;
− Plan 3: Begane grond;
− Plan 4: Niveau 1;
− Plan 5: Niveau 2.
Deze uitvoeringsplannen werden aangeboden ter prekadastratie en zijn opgenomen in de databank van de plannen van afbakening van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, Centrum Mutaties & Waarderingen Antwerpen, onder referentienummer 13046-10404, en werd, naar verklaring van de comparanten, sindsdien niet meer gewijzigd.
Deze plannen zullen – na door partijen en de notarissen ne varietur te zijn getekend – aan deze akte worden gehecht, maar niet ter registratie noch ter overschrijving aangeboden worden. Partijen vragen toepassing van artikel 3.12.3.0.6. Vlaamse Codex Fiscaliteit en artikel 1, 4° Hypotheekwet.
Volgende goedgekeurde plannen worden gehecht aan deze akte om er mee te worden geregistreerd, doch niet overgeschreven:
− Plan 1/5: Bestaande toestand, omgeving, luchtfoto, ligging, inplanting & terreinprofiel – Nieuwe toestand, inplanting en terreinprofiel;
− Plan 2/5: Nieuwe toestand, plannen -1/0;
− Plan 3/5: Nieuwe toestand, plannen +1/+2;
− Plan 4/5: Nieuwe toestand, gevels;
− Plan 5/5: Nieuwe toestand, snedes.
− DOCUMENT II: Stedenbouwkundige vergunning.
De stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd door het College van Burgemeester en Schepenen van de Gemeente Vosselaar op 27 juli 2015 onder nummer 2015/031, om ermee te worden geregistreerd en overgeschreven op het bevoegd hypotheekkantoor.
− DOCUMENT III:
Het verslag van de berekening van de quotiteiten in de gemene delen waaronder de grond.
HOOFDSTUK I.- BASISAKTE VAN HET GEBOUWENCOMPLEX.
Afdeling 1 – Beschrijving van de privatieve kavels.
1. Omschrijving van het begrip privatieve kavel.
De hierna beschreven delen van het gebouw zijn bestemd tot het exclusief genot en gebruik van de eigenaar ervan. Elk onderdeel van het gebouw met een dergelijke bestemming wordt een privatieve kavel genoemd.
Het gebouw begrijpt 14 assistentiewoningen en 18 ondergrondse autostaanplaatsen.
2. Beschrijving van de privatieve kavels.
Het gebouw wordt opgesplitst in de hierna volgende privatieve kavels
In het ondergronds garagecomplex:
In de ondergrondse verdieping bevinden zich dus 18 autostaanplaatsen genummerd van 1 tot en met 18, ieder begrijpende:
De autostaanplaats gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd P1, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vier/duizendsten (4/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0025.
De autostaanplaats gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd P2, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: drie/duizendsten (3/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0026.
De autostaanplaats gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd P3, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: drie/duizendsten (3/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0027.
De autostaanplaats gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd P4, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: drie/duizendsten (3/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0028.
De autostaanplaats gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd P5, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: drie/duizendsten (3/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0029.
De autostaanplaats gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd P6, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: drie/duizendsten (3/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0030.
De autostaanplaats gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd P7, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: drie/duizendsten (3/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0031.
De autostaanplaats gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd P8, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: drie/duizendsten (3/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0032.
De autostaanplaats gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd P9, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: drie/duizendsten (2/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0033.
De autostaanplaats met kelderberging gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd P10/B1, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen en de bergruimte met toegangsdeur;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vier/duizendsten (4/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0034.
De autostaanplaats gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd P11, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: drie/duizendsten (3/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0035.
De autostaanplaats gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd P12, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: drie/duizendsten (3/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0036.
De autostaanplaats gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd P13, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vijf/duizendsten (5/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0037.
De autostaanplaats gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd P14, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: twee/duizendsten (2/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0038.
De autostaanplaats gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd P15, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: twee/duizendsten (2/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0039.
De autostaanplaats gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd P16, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vier/duizendsten (4/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0040.
De autostaanplaats gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd P17, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: drie/duizendsten (3/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0041.
De autostaanplaats gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd P18, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vier/duizendsten (4/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0042.
De kelderberging gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd B2, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de bergruimte met toegangsdeur;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: één/duizendste (1/1.000ste) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0022.
De kelderberging gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd B3, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de bergruimte met toegangsdeur;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: één/duizendste (1/1.000ste) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0023.
De kelderberging gelegen in de ondergrondse verdieping genummerd B4, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de bergruimte met toegangsdeur;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: één/duizendste (1/1.000ste) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0024.
Gelijkvloers.
Op het gelijkvloerse verdieping bevinden zich 7 openlucht autostaanplaatsen genummerd van AS1 tot en met AS7 en 4 assistentiewoningen genummerd 0.1 tot en met 0.4, ieder begrijpende:
De openlucht autostaanplaats gelegen op de gelijkvloerse verdieping genummerd AS1, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: drie/duizendsten (3/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0015.
De openlucht autostaanplaats gelegen op de gelijkvloerse verdieping genummerd AS2, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: drie/duizendsten (3/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0016.
De openlucht autostaanplaats gelegen op de gelijkvloerse verdieping genummerd AS3, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: twee/duizendsten (2/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0017.
De openlucht autostaanplaats gelegen op de gelijkvloerse verdieping genummerd AS4, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: twee/duizendsten (2/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0018.
De openlucht autostaanplaats gelegen op de gelijkvloerse verdieping genummerd AS5, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: twee/duizendsten (2/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0019.
De openlucht autostaanplaats gelegen op de gelijkvloerse verdieping genummerd AS6, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: twee/duizendsten (2/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0020.
De openlucht autostaanplaats gelegen op de gelijkvloerse verdieping genummerd AS7, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: de staanplaatsruimte voor één wagen;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: twee/duizendsten (2/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond.
Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0021.
De assistentiewoning gelegen op de gelijkvloerse verdieping genummerd 0.1, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, living met open keuken en terras, badkamer met w.c. en één slaapkamer.
Alsmede het privatief genot van de tuin zoals aangeduid op het plan ‘Begane grond’. In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vierenzeventig/duizendsten (74/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond. Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0001.
De assistentiewoning gelegen op de gelijkvloerse verdieping genummerd 0.2, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, living met open keuken en terras, badkamer met w.c. en één slaapkamer.
Alsmede het privatief genot van de tuin zoals aangeduid op het plan ‘Begane grond’. In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: achtenvijftig/duizendsten (58/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond. Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0002.
De assistentiewoning gelegen op de gelijkvloerse verdieping genummerd 0.3, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, living met open keuken en terras, badkmer met w.c. en één slaapkamer.
Alsmede het privatief genot van de tuin zolas aangeduid op het plan ‘Begane grond’.
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: drieënzestig/duizendsten (63/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond. Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0003.
De assistentiewoning gelegen op de gelijkvloerse verdieping genummerd 0.4, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, living met open keuken en terras en één slaapkamer met badkamer en w.c.
Alsmede het privatief genot van de tuin zolas aangeduid op het plan ‘Begane grond’. In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: achtenvijftig/duizendsten (58/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond. Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0004.
Eerste verdieping:
Op de eerste verdieping bevinden zich 5 assistentiewoningen, genummerd 1.1 tot en met 1.5, ieder begrijpende:
De assistentiewoning gelegen op de eerste verdieping genummerd 1.1, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, living met open keuken en terras badkamer met w.c. en één slaapkamer;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: tweeënzeventig/duizendsten (72/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond. Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0005.
De assistentiewoning gelegen op de eerste verdieping genummerd 1.2, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, living met open keuken en terras, badkamer met w.c. en één slaapkamer;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: zevenenzestig/duizendsten (67/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond. Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0006.
De assistentiewoning gelegen op de eerste verdieping genummerd 1.3, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, living met open keuken en terras en één slaapkamer met badkamer en w.c.;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: achtenzestig/duizendsten (68/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond. Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0007.
De assistentiewoning gelegen op de eerste verdieping genummerd 1.4, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: inkom, berging, living met open keuken en terras en één slaapkamer met badkamer en w.c.;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: negenenvijftig/duizendsten (59/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond. Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0008.
De assistentiewoning gelegen op de eerste verdieping genummerd 1.5, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, living met open keuken en terras, badkamer met w.c. en één slaapkamer;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: tweeënzeventig/duizendsten (72/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond. Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0009.
Tweede verdieping:
Op de tweede verdieping bevinden zich 5 assistentiewoningen, genummerd 2.1 tot en met 2.5, ieder begrijpende:
De assistentiewoning gelegen op de eerste verdieping genummerd 2.1, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, living met open keuken en terras, badkamer met w.c. en één slaapkamer;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vierenzeventig/duizendsten (74/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond. Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0010.
De assistentiewoning gelegen op de eerste verdieping genummerd 2.2, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, living met open keuken en terras, badkamer met w.c. en één slaapkamer;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: drieënzestig/duizendsten (63/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond. Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0011.
De assistentiewoning gelegen op de eerste verdieping genummerd 2.3, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, living met open keuken en terras, badkamer met w.c. en één slaapkamer;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: vierenzestig/duizendsten (64/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond. Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0012.
De assistentiewoning gelegen op de eerste verdieping genummerd 2.4, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, bergng, living met open keuken en terras en één slaapkamer met badkamer en w.c.;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: negenenvijftig/duizendsten (59/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond. Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0013.
De assistentiewoning gelegen op de eerste verdieping genummerd 2.5, begrijpende:
In privatieve en uitsluitende eigendom: inkomhal, living met open keuken en terras, en één slaapkamer met badkamer en w.c.;
In mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: tweeênzeventig/duizendsten (72/1.000sten) in de gemeenschappelijke delen van het gebouw waaronder de grond. Voormelde privatieve kavel is kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0014.
3. Beschrijving van de privatieve delen.
Maken deel uit van de hiervoor beschreven privatieve kavels, de elementen waaruit ze zijn samengesteld evenals de onderdelen ervan die zich binnen of buiten de kavel bevinden zoals onder meer hetgeen hierna is beschreven. Deze opsomming is aanduidend en niet beperkend.
3.1.Binnen de kavel:
−de vloer, de tegelvloer en andere bekledingen met de elementen waarop zij rusten, met uitzondering van het betonnen geraamte of de gewelven;
−de bekleding der muren en de plafonnering met versiering;
−de niet-dragende binnenmuren;
−de vensters, omvattende het raam, het glaswerk en eventuele rolluiken, zonnescreens en vliegenramen;
−de deuren uitgevend op de gemeenschappelijke gangen en loopbruggen, evenals de deuren binnen de kavels;
−de deuren of het hekken van de privatieve kelders;
−de bevloering en de bekleding van de terrassen;
−de schrijnwerkerij en het fijn ijzerwerk;
−de sanitaire installaties en de toestellen van individuele centrale verwarming (woningstation in de flat) met inbegrip van de verdeelleiding van centrale verwarming naar het woningstation;
−de videofoon en de deuropener;
−de leidingen van water, elektriciteit, verwarming en andere die uitsluitend dienen tot het gebruik van het privatieve lot, voor zover deze zich binnen de kavel bevinden.
3.2.Onderdelen die dienen tot het uitsluitend gebruik van de kavels en zich erbuiten bevinden, onder meer:
− de waterleiding en elektriciteitskabel vanaf de private teller;
− de bel aan de inkomdeur van de assistentiewoning;
− de drukknoppen en naamplaatjes van de videofoon;
− de eventuele videofoon;
− de brievenbussen;
− de naamborden met aanduiding van naam en beroep van de bewoners of gebruikers van de kavels.
4. Bijzondere bepaling inzake de terrassen.
De terrassen zijn privatief bij de assistentiewoning waartoe ze behoren, zoals vroeger omschreven. De bekleding van deze terrassen is eveneens privatieve eigendom; voor het overige zijn de terrassen (ruwbouw) en de balustrades gemeenschappelijk.
De terrassen zijn aangeduid op de plannen.
De kosten van onderhoud van de terrasbekleding en de bevloering, evenals de eventuele vernieuwing hiervan zijn ten laste van de eigenaars van de assistentiewoning waartoe ze behoren. Daarentegen zijn alle kosten met betrekking tot de ruwbouw van de terrassen en de balustrades lastens de vereniging van mede- eigenaars en als gemeenschappelijke kosten te dragen door iedere mede-eigenaar in verhouding tot zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen, ongeacht de terrasoppervlakte van het desbetreffende privatief.
Bij gebrek aan gevolg, veertien dagen na de ingebrekestelling door de syndicus bij aangetekend schrijven, heeft de syndicus het recht om van rechtswege, op kosten van de nalatige eigenaar de desbetreffende herstellingen en/of vernieuwingen te laten uitvoeren die ingevolge de voorgaande bepalingen ten laste van deze eigenaar vallen. De bewoners van gezegde privatieve delen dienen toegang te verlenen tot deze terrassen om de eventuele werken van onderhoud, herstelling en vernieuwing aan deze terrassen, de gevels en/of het dak te kunnen uitvoeren.
5. Gevolgen van de bijzondere bestemming tot groep van assistentiewoningen.
Opdat het complex kan functioneren als groep van assistentiewoningen is vereist dat alle mede-eigenaars zich aansluiten bij de terbeschikkingstellingsovereenkomst, welke
de contractuele verhoudingen vastlegt tussen de beheersinstantie en de mede- eigenaars.
Teneinde de hoger vermelde bijzondere bestemming te bereiken is elke mede-eigenaar gehouden de genotsrechten die hij in dit gebouwencomplex heeft over te dragen aan een beheersinstantie. Deze overdracht wordt nader geregeld in een overeenkomst van terbeschikkingstelling die elke koper met de beheersinstantie zal afsluiten.
De terbeschikkingstellingovereenkomsten zijn bindend voor de rechtsopvolgers van de eigenaars. De eigenaars verbinden zich er uitdrukkelijk toe om bij de vervreemding van hun eigendomsrecht (volledig of gedeeltelijk, zowel vruchtgebruik als naakte eigendom), de nieuwe eigenaar voor wat de overeengekomen delen betreft, in al zijn rechten en plichten voorvloeiend uit deze overeenkomst te laten treden.
6. Erfdienstbaarheden
Door de juridische verdeling van het goed in private kavels ontstaan er erfdienstbaarheden en gemeenschappen tussen de verschillende private kavels en tussen de eventuele bijzondere gemeenschappen die worden gevestigd.
Deze ontstaan uit de aard en indeling van het complex of vinden hun oorsprong in de bestemming van de huisvader, voorzien in de artikelen 692 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, in de plannen van de architect en de uitvoering van de werken, en in de overeenkomsten tussen de promotor-bouwheer en de kopers van de privatieve kavels die, louter door hun aankoop, in deze basisakte onderschrijven.
Dit geldt onder meer voor:
- de zichten die zouden bestaan van een private kavel op een ander;
- de leidingen, rioleren en aflopen van alle aard
- alle doorgangen en gangen tussen private kavels;
- de luchtkokers en leidingen voor water, gas, elektriciteit en teledistibutie;
- en in het algemeen voor alle erfdienstbaarheden en gemeenschappen die ontstaan uit de aard van de constructies en het normaal gebruik dat ervan wordt gemaakt.
De toekomstige eigenaars zullen gesubrogeerd worden in de rechten en de verplichtingen van de grondeigenaar hieromtrent.
Afdeling 2 – Beschrijving van de gemeenschappelijke delen.
1. Omschrijving van het begrip gemeenschappelijke delen.
Overeenkomstig de Wet op de mede-eigendom wordt aan iedere privatieve kavel een aandeel verbonden in de gemeenschappelijke delen; deze gemeenschappelijke delen zijn bestemd tot het gebruik van meerdere privatieve kavels.
Het totaal van de gemeenschappelijke delen verbonden aan de privatieve kavels bedraagt duizend (1 000).
De gemeenschappelijke delen zijn kadastraal gekend onder het perceelidentificatienummer 0253S17P0000.
Het aandeel van een privatieve kavel in de gemeenschappelijke delen is niet vatbaar voor verdeling, kan niet afzonderlijk overgedragen worden, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met de privatieve kavel waaraan het onafscheidbaar is verbonden.
2. Beschrijving van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
De hierna volgende zaken behoren in onverdeeldheid toe aan alle mede-eigenaars van het gebouw in verhouding tot hun aandelen in de gemeenschappelijke delen:
In de kelderverdieping:
− sas;
− de liftinstallaties met liften;
− traphallen met trappen;
− het lokaal voor de vuilberging;
− de lokalen voor de meters van de nutsvoorzieningen;
− de ruimten voor verluchting, aanvoer en afvoer van leidingen. Op het gelijkvloers:
− inkomdeuren en inkomhallen;
− sas met wc.;
− de parlofoon-/videofooninstallatie in verbinding met de inkom, het systeem van deuropening en de belinstallatie dienend tot gemeenschappelijk gebruik;
− de traphallen met trappen naar de verdiepingen;
− de liftinstallaties met liften en liftsassen;
− de ruimten voor verluchting, aanvoer en afvoer van leidingen. Op de eerste en de tweede verdieping:
− de traphallen met trappen;
− de liftinstallaties met liften en liftsassen;
− de ruimten voor verluchting, aanvoer en afvoer van leidingen. En verder:
− de grond hierin begrepen het park en 10 bovengrondse autostaanplaatsen;deze autostaanplaatsen zijn uitsluitend toegankelijk voor bezoekers en personeelsleden of aangestelden van de beheersinstantie;
− het algemeen rioleringsnet met zijn putten;
− de leidingen voor water, elektriciteit, gas, radio- en teledistributie, telefoon; de gasleiding is gemeenschappelijk vanaf de hoofdleiding;
− de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van het gebouw, het ruwe metselwerk onder voorbehoud van wat hierboven vermeld;
− de deuren die zich bevinden in de buitengevels, de gangen en de trappenhuizen;
− de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas;
− de centrale verwarming in de gemeenschappelijke delen;
− het hek- en traliewerk;
− de ruwbouw van de terrassen en de balkons zoals hierboven uiteengezet;
− het algemeen rioleringsnet met zijn putten;
− regenwaterputtten en zijn pompen;
− de leidingen voor water, elektriciteit, gas, radio- en teledistributie, telefoon;
− het dak met zijn bekleding, de dakgoten en de afvoerbuizen;
− de schoorstenen en de ventilatiekanalen;
− de gemeenschappelijke delen van de installatie van de parlofoon/videofoon en de bel;
− de gemeenschappelijke ruimten betreffende de dienstverlening zoals verder vermeld;
− in het algemeen alle delen van het gebouw die niet bestemd zijn tot het uitsluitend gebruik van één enkele kavel.
3. Bijzondere gebruiksrechten.
Niettegenstaande ze gemeenschappelijk zijn, dienen de hiernavermelde zaken tot het uitsluitend genot en gebruik van bepaalde mede-eigenaars, die de lasten ervan enkel tussen hen zullen omdelen.
De andere mede-eigenaars mogen dan ook geen gebruik maken van deze gemeenschappelijke zaken.
De verdeelsleutels hiervoor zijn vermeld onder artikel 18 hierna.
Bijzonder gebruiksrecht nummer 1 in het Ondergronds Garagecomplex
De hierna beschreven zaken dienen tot het uitsluitend gebruik van de eigenaars van de kavels in het ondergronds garagecomplex.
De inrit op het gelijkvloers met toegangspoort en automatisch bedieningssysteem naar
het ondergronds garagecomplex, de manoeuvreerruimte de circulatiegangen, de verlichtinginstallatie en de nooduitgangen.
3.Beschrijving van de bijzonder gemeenschappelijke delen in verband met de zorg- en dienstverlening.
Zoals hiervoor vermeld, zal het gebouw ingericht worden als een groep van assistentiewoningen, zoals bedoeld in het Vlaams Bejaardendecreet van 5 maart 1985, gecoordineerd op 18 december 1991, het Woonzorgdecreet van 13 maart 2009 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 14 mei volgend onder nummer 2009202091, het Besluit van de Vlaamse Regering de dato 24 juli 2009, het Besluit van de Vlaamse regering de dato 12 oktober 2012 en alle eventuele wetten, decreten en hun uitvoeringsbesluiten die hieromtrent nog zullen gestemd of uitgevaardigd worden.
Bijzonder genotsrecht beheersinstantie.
Er wordt een “beheersinstantie” aangeduid wiens rechten en plichten in verband met de gemeenschappelijke delen in deze akte zullen vastgelegd worden.
Wat betreft de bijzondere gemeenschappelijke delen, heeft de beheersinstantie een exclusief genotsrecht over deze delen teneinde in die ruimten gemeenschappelijke voorzieningen in te richten of te organiseren die in dienst staan van alle bewoners om hun verblijf in de inrichting te faciliteren in het licht van de bijzondere doelstelling van de groep van assistentiewoningen, zoals beoogd in het woonzorgdecreet van 13 maart 2009 en in het besluit van de Vlaamse Regering de dato van 12 oktober 2012. Wanneer de beheersinstantie in de beoogde ruimten voor gemeenschappelijke voorzieningen externe dienstverleners hun activiteiten laat uitoefenen voor de bewoners en desgevallend hun omgeving, zullen deze een vergoeding verschuldigd zijn aan de beheersinstantie.
Onderscheiden bijzondere gemene delen van het gebouwencomplex.
In de bijzondere gemene delen van het gebouwencomplex zijn er:
1. “De bijzondere gemeenschappelijke delen uitsluitend voorbehouden aan de dienstverlening”;
Deze ruimten blijven uitsluitend voorbehouden aan de beheersinstantie, zijnde: Op het gelijkvloers:
- het kantoor van de woonassistent;
Voor de goede gang van zaken is de toegang tot deze ruimten verboden aan de mede- eigenaars (uitgezonderd de leden van de raad van beheer en de syndicus, dit beperkt tot de noodzaak voor de uitoefening van hun mandaat).
2. “De bijzonder gemeenschappelijke delen voor collectief gebruik in verband met de dienstverlening”;
Deze ruimten worden gebruikt zowel door de beheersinstantie en/of hun aangestelden of vertegenwoordigers als door de bewoners en/of eigenaars van de assistentiewoningen en hun omgeving, zijnde;
Op het gelijkvloers.
- de w.c. met sas.
3. “De bijzondere gemeenschappelijke delen voor collectief gebruik, waarover de beheersinstantie de toelatings- en gebruiksvoorwaarden bepaald”, zijnde;
Op het gelijkvloers
-de cafetaria (dagzaal) met bijhorende keuken;
Lastenverdeling
Niettegenstaande ze gemeenschappelijk zijn, zal de beheersinstantie vanaf de voorlo- pige oplevering instaan, op zijn kosten, voor de kosten van onderhoud en kleine herstellingen. De kosten van herinrichting, vernieuwing en andere komen ten laste van de mede-eigenaars, met uitzondering van de kosten van herinrichting, vernieuwing en herstelling van de bijzondere gemeenschappelijke delen.
4.Bepaling van het aandeel van een privatieve kavel in de gemeenschappelijke delen. Zoals hiervoor werd vermeld heeft iedere privatieve kavel een aandeel in de gemeenschappelijke delen.
Het totaal van deze gemeenschappelijke delen bedraagt duizend (1 000).
Voor de bepaling van dit aandeel werd rekening gehouden met de respectieve waarde van de privatieve delen; deze waarde werd bepaald op grond van een met redenen omkleed verslag van de architect en in functie van de netto-oppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel.
Dit verslag wordt als bijlage aan deze akte gehecht.
Het aandeel van een privatieve kavel in de gemeenschappelijke delen is aldus vastgesteld als volgt:
In de ondergrondse verdieping:
De autostaanplaats P1: | 4/1000 |
De autostaanplaats P2: | 3/1000 |
De autostaanplaats P3: | 3/1000 |
De autostaanplaats P4: | 3/1000 |
De autostaanplaats P5: | 3/1000 |
De autostaanplaats P6: | 3/1000 |
De autostaanplaats P7: | 3/1000 |
De autostaanplaats P8: | 3/1000 |
De autostaanplaats P9: | 3/1000 |
De autostaanplaats met kelderberging P10/B1: | 4/1000 |
De autostaanplaats P11: | 3/1000 |
De autostaanplaats P12: | 3/1000 |
De autostaanplaats P13: | 5/1000 |
De autostaanplaats P14: | 2/1000 |
De autostaanplaats P15: | 2/1000 |
De autostaanplaats P16: | 4/1000 |
De autostaanplaats P17: | 3/1000 |
De autostaanplaats P18: | 4/1000 |
De kelderberging B2: | 1/1000 |
De kelderberging B3: | 1/1000 |
De kelderberging B4: | 1/1000 |
Op het gelijkvloers: | |
De autostaanplaats AS1: | 3/1000 |
De autostaanplaats AS2: | 3/1000 |
De autostaanplaats AS3: | 2/1000 |
De autostaanplaats AS4: | 2/1000 |
De autostaanplaats AS5: | 2/1000 |
De autostaanplaats AS6: | 2/1000 |
De autostaanplaats AS7: | 2/1000 |
De assistentiewoning 0.1: | 74/1000 |
De assistentiewoning 0.2: | 58/1000 |
De assistentiewoning 0.3: | 63/1000 |
De assistentiewoning 0.4: | 58/1000 |
Op de eerste verdieping: | |
De assistentiewoning 1.1: | 72/1000 |
De assistentiewoning 1.2: | 67/1000 |
De assistentiewoning 1.3: | 68/1000 |
De assistentiewoning 1.4: | 59/1000 |
De assistentiewoning 1.5: | 72/1000 |
Op de tweede verdieping: |
De assistentiewoning 2.1: | 74/1000 |
De assistentiewoning 2.2: | 63/1000 |
De assistentiewoning 2.3: | 64/1000 |
De assistentiewoning 2.4: | 59/1000 |
De assistentiewoning 2.5: | 72/1000 |
HOOFDSTUK II.- REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM.
Afdeling 1.- Rechten en plichten van de eigenaars met betrekking tot de privatieve delen.
Voorafgaandelijke bepalingen.
1.Reglement van Mede-eigendom, Reglement van Inwendige Orde.
Het Reglement van Mede-eigendom bevat het regelend recht voor de eigenaars en bewoners van de residentie, en behoort tot het zakenrechtelijk statuut van het complex, terwijl het Reglement van Inwendige Orde deze regels aanvullen.
Bij toepassing van het besluit de dato 12 oktober 2012 zal een interne afsprakennota opgesteld worden, waarvan een kopie uiterlijk bij het betreden van de assistentiewoning door de beheersinstantie aan de bewoner zal overhandigd worden. Deze nota primeert op het Reglement van Inwendige Orde. Elke wijziging aan dit Reglement dient door de syndicus meegedeeld te worden aan de beheersinstantie.
Bij bewoning van de assistentiewoning, verbindt elke eigenaar/gebruiker van de privatieve delen in het gebouw zich ertoe om bij de bewoning van de assistentiewoning een verblijfsovereenkomst te ondertekenen met de beheersinstantie.
Elke eigenaar wordt tevens in kennis gesteld van de akte bevattende de overeenkomst van terbeschikkingstelling in welke rechten en plichten zij worden gesubrogeerd .
De reglementen en overeenkomsten zijn van toepassing op alle eigenaars, bewoners, huurders en houders van een toelating tot bewoning, welke personen, door het feit zelf van het ondertekenen van een aankoopakte, van een huur- of bewoningscontract, of zelfs louter door het betrekken van een flat, gehouden zijn tot naleving van deze bepalingen.
Alle eigenaars, bewoners, huurders en houders van een toelating tot bewoning zullen zich ertoe verbinden om het aanbod van de beheersinstantie te aanvaarden en de overeenkomsten te onderschrijven, welke een determinerende reden uitmaakt. Iedere eigenaar, bewoner, huurder en houder van een toelating tot bewoning zal gebonden zijn door de overeenkomsten. De verbintenissen die eruit voorvloeien moeten nageleefd worden door alle derden verkrijgers of gebruikers van de privatieve kavels. Alle eigenaars verbinden zich solidair en ondeelbaar met zijn medegerechtigden en rechtsopvolgers deze verbintenissen na te leven en op te leggen aan de bewoners, huurders en houders van een toelating tot bewoning en de verplichtingen op te leggen aan zijn rechtsopvolgers en rechtverkrijgenden in alle gevallen van gehele of gedeeltelijke overdracht van een zakelijk recht op het privatief.
2.Bijzonder doel van de Vereniging van Mede-eigenaars.
Rekening houdend met de bestemming van het complex tot groepen van assistentiewoningen betekent dit dat het doel van de vereniging verruimd wordt tot:
- aan de bewoners een aangepaste huisvesting leveren, waar zij zelfstandig kunnen wonen;
- en dat, wat de zorg- en dienstverlening betreft, zij zullen kunnen beschikken over een vast en facultatief georganiseerd zorg- en dienstverleningsaanbod;
3.Inschakeling van de beheersinstantie.
De realisatie van de zorg –en dienstverlening ten behoeve van de bewoners van het gebouw, overeenkomstig hoger vermeld doel, wordt toevertrouwd aan een beheersinstantie waarvan de aanstelling wordt geregeld zoals hierna bepaald.
4.Bindend karakter van de zorg-en dienstverlening.
Iedere verkrijger en gebruiker van privatieve delen in het gebouw verbindt zich, door
het enkele feit van aankoop of gebruik van een privé-gedeelte, exclusief beroep te doen op de zorg- en dienstverlening van de beheersinstantie, wat een determinerende reden uitmaakt voor de toetreding tot het complex.
Iedere bewoner van de privatieve delen in het gebouw verbindt zich ertoe om bij de bewoning van de assistentiewoning een verblijfsovereenkomst te ondertekenen en de hieraan verbonden vergoeding te betalen, overeenkomstig de geldende wetgeving.
Het meerzijdig karakter van dit toetredingscontract, dat slechts uitgevoerd kan worden wanneer alle mede-eigenaars, gebruikers en bewoners daarbij aansluiten, heeft tot gevolg dat iedere koper, gebruiker en bewoner door dit contract zal gebonden zijn, zowel
ten opzichte van ieder andere koper, gebruiker en bewoner als ten opzichte van de beheersinstantie zelf, of ten opzichte van de personen die in opdracht van de beheersinstantie de uitvoering van de voorziene prestaties verzekert.
De aldus door iedere mede-eigenaar, gebruiker en bewoner van een onderschreven verblijfsovereenkomst bij de door de bouwheer aangestelde beheersinstantie wordt met de eigendom of het gebruiksrecht van ieder privé-gedeelte van rechtswege overgedragen en heeft derhalve kwalitatieve werking.
5.Aanwijzing beheersinstantie.
De eerste beheersinstantie wordt aangewezen door de bouwheer of een door hem aangestelde derde. Deze overeenkomst geldt voor een bepaalde duur met ingang op datum van de getekende terbeschikkingstellingsovereenkomst, waarvan copie van akte in bijlage is gevoegd, met einde 15 jaar na de dag van de voorlopige oplevering van de gemene delen van het onroerend goed.
Artikel 1 - Algemene interpretatieregel van het Reglement van Mede-eigendom.
De eigenaars hebben het gebruik en het genot van hun respectievelijke kavels binnen de perken vastgesteld door het huidig Reglement van Mede-eigendom en door de vigerende regelgeving met betrekking tot groepen van assistentiewoningen.
Artikel 2 - Splitsing en samenvoeging van kavels.
Het is de eigenaars, doch niet de bouwheer, verboden een deel van hun kavel af te staan aan anderen dan eigenaars van een kavel van het gebouw.
Twee of meer kavels of een kavel en een gedeelte van een andere kavel, die aan dezelfde eigenaar toebehoren, mogen zowel verticaal als horizontaal samengevoegd worden.
Indien deze samenvoeging werken noodzakelijk maakt in de gemeenschappelijke delen, dan moet de eigenaar, behalve wanneer de bouwheer zelf tot samenvoeging overgaat het voorschrift van artikel 4 hierna in acht nemen.
Indien één of meer kavels samengevoegd worden, worden de aan deze kavels verbonden aandelen samengeteld.
Indien een kavel gesplitst wordt, behalve wanneer de bouwheer tot splitsing overgaat, moet de algemene vergadering zich uitspreken over de omdeling van de daaraan verbonden aandelen.
Deze samenvoegingen of splitsingen kunnen enkel gebeuren mits het bekomen van de vereiste stedenbouwkundige vergunning.
Artikel 3 - Uitzicht van privatieve kavels.
3.1. Het is de eigenaars verboden hun kavels te wijzigingen indien deze wijzigingen vanaf de straat of vanaf de gemeenschappelijke delen binnen het gebouw zichtbaar zijn. Het onderhoud en de herstelling van dergelijke privatieve elementen geschiedt volgens de hierna bepaalde regels die ook voor het onderhoud en de herstelling van gemeenschappelijke delen gelden.
3.2. Aan ramen, terrassen en borstweringen mogen geen voorwerpen hangen of zichtbaar zijn die het ordelijk en esthetisch uitzicht van het gebouw kunnen schaden; aldus wordt geen was gehangen aan de terrassen van het gebouw, en worden daar ook geen (schotel)antennes, ontvangers of toestellen voor het opvangen of omzetten van zon-
of windenergie geplaatst. Zijn evenmin toegelaten: droogrekjes of wasdraden op de terrasen of gevels.
3.3. Berichten ter aankondiging van verhuring of verkoop mogen tot aan de voorlopige oplevering der gemeenschappelijke delen slechts door de bouwheer, of door met zijn toestemming daartoe aangeduide derden worden aangebracht. Nadien mogen dergelijke berichten door de mede-eigenaars slechts worden aangebracht indien ze beantwoorden aan een eenvormig model, dat desgevallend door de syndicus zal worden bepaald.
3.4. Het is de mede-eigenaars verboden gemeenschappelijk bediende of gevoede toestellen of installaties te veranderen of te verwijderen, tenzij onder toezicht van de syndicus, die desgevallend zal zorgen voor een herziening van daarvoor te dragen aandelen in de gemeenschappelijke kosten.
3.5. Eenvormigheid moet heersen voor het uitzicht van de naamplaatjes (met eventuele aanduiding van het beroep) van de bewoners, zowel op de deuren van de privatieve kavels als op de brievenbussen, bij de belinstallatie, in de lift of op de kelderdeuren en de autostaanplaatsen. De syndicus waakt hierover.
3.6. Eenvormigheid moet eveneens heersen voor het uitzicht van glasgordijnen, die wit en doorschijnend moeten zijn, en de hele breedte en hoogte van vensters moeten bestrijken. Overgordijnen mogen altijd naar keuze van de eigenaars worden gehangen, zelfs als er geen glasgordijnen hangen, voor zover ze naar de buitenzijde wit zijn.
Het voorschrift van eenvormigheid geldt eveneens voor zonneblinden en zonneschermen evenals eventuele rolluiken.
Artikel 4 - Werken aan privatieve kavels.
4.1. Wanneer werken aan privatieve kavels de stevigheid van gemeenschappelijke delen of mogelijk de erkenning van de kavel als erkende assistentiewoning in het gedrang kunnen brengen, moet de eigenaar vooraf de syndicus hierover inlichten, met voorlegging van de plannen van de voorgenomen werken.
De syndicus wint het advies in van de architect van het gebouw, of van een ander door hem aan te duiden architect, en brengt, indien dit advies negatief is, de zaak voor de algemene vergadering.
Het advies van de architect moet de eigenaar worden medegedeeld binnen de twee weken na zijn bericht aan de syndicus; is het advies negatief dan wordt de uitvoering van de werken geschorst tot de algemene vergadering een beslissing heeft genomen; werd geen advies binnen gemelde termijn van twee weken medegedeeld, dan mag de eigenaar op zijn kosten en risico's, tot uitvoering van de werken overgaan.
4.2. Indien werken aan een privatieve kavel moeten worden uitgevoerd, en de eigenaar van deze kavel laat na hiertoe over te gaan, terwijl dit nadeel of schade aan andere mede-eigenaars of aan gemeenschappelijke delen kan berokkenen, stelt de syndicus hem bij aangetekende brief in gebreke, en laat zelf tot de hoogdringende werken overgaan op kosten van de eigenaar.
Artikel 5 - Bewoning - terminologie.
In de tekst van de statuten wordt verder met de termen "zakelijk of persoonlijk recht of toelating tot bewoning" aangeduid, ieder zakelijk recht, met uitsluiting van het exclusief vol-eigendomsrecht, dat op een privatieve kavel is toegekend en recht verleent op gebruik en genot, ieder persoonlijk recht dat gebruik of genot verleent, evenals een louter gedogen van de titularis van een dergelijk recht, waarbij een tijdelijke toelating tot bewoning aan een derde wordt verleend.
De titularis van een zakelijk of persoonlijk recht of toelating tot bewoning wordt verder in de statuten aangeduid als "bewoner"; de term "bewoner" duidt dus onder meer zowel op een vruchtgebruiker, erfpachter, huurder of tijdelijke gast als op inwonend personeel,
maar in geen geval op een persoon die zich zonder recht noch titel in een kavel bevindt of deze bewoont.
Artikel 6. Bestemming van de kavels.
De assistentiewoningen zijn gebouwd met het oog op bewoning door senioren, zoals bedoeld in het Vlaams Bejaardendecreet van 5 maart 1985, gecoördineerd op 18 december 1991, het Woonzorgdecreet van 13 maart 2009 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 14 mei volgend onder nummer 2009202091, het Besluit van de Vlaamse regereing de dato 24 juli 2009, het Besluit van de Vlaamse regering de dato 12 oktober 2012 en alle eventuele wetten, decreten en hun uitvoeringsbesluiten die hieromtrent nog zullen gestemd of uitgevaardigd worden. De toelatingscriteria worden bepaald in de interne afsprakennota, xxxxxxx uiterlijk bij het betreden van de assistentiewoning zal overhandigd worden aan elke bewoner. De privatieven zijn uitsluitend bestemd voor de private bewoning als assistentiewoning.
In de autostaanplaatsen en de kelders worden geen hinderlijke, gevaarlijke of ontvlambare producten gestapeld.
Artikel 7. Zelf bewoning van de kavels.
De assistentiewoningen kunnen worden betrokken door de eigenaars zelf, hun verwanten in eerste graad of door derde-bewoners indien zij voldoen aan de voorwaarden gesteld binnen Woonzorgdecreet van 13 maart 2009, het Besluit van de Vlaamse regereing de dato 24 juli 2009, het Besluit van de Vlaamse Regering de dato 12 oktober 2012 en alle eventuele wetten, decreten en uitvoeringsbesluiten die hieromtrent nog zullen gestemd of uitgevaardigd worden.
Artikel 8. Bezetting van de kavels.
De kavels mogen slechts door één of maximaal twee personen bewoond worden. De bewoning wordt slechts aanvaard na instemming van de beheersinstantie die dienaangaande over een discretionaire bevoegdheid beschikt.
Dit houdt in dat noch de eigenaars noch de bewoners aan derden toelating tot bewoning kunnen geven noch onderdak verlenen zonder uitdrukkelijk akkoord van de beheersinstantie.
Dit geldt tevens voor de bewoning door de eigenaars.
Artikel 9. Xxxxx xxx xxxxxxxx van de kavels.
De privé-gedeelten moeten op een fatsoenlijke en een behoorlijke wijze bewoond worden.
De bewoners zorgen voor beperking van geluidshinder bij het gebruik van radio of televisietoestellen.
Ze zorgen ervoor dat elektrische toestellen geen stoornis veroorzaken en plaatsen in hun kavels geen andere motoren dan degene die huishoudelijke toestellen bedienen. Ze zorgen voor veilige elektriciteitsleidingen, in overeenstemming met de geldende veiligheidsvoorschriften. Het gebruik van een barbecue is verboden op de terrassen, in de privatieve tuinen en in de gemeenschappelijke delen.
Kleine huisdieren (met uitzondering van papegaaien) worden in het gebouw gedoogd, voor zover hiermee geen hinder voor de bewoners wordt veroorzaakt en worden slechts aanvaard na vooafgaand overleg met de beheersinstantie. Indien evenwel één of andere van deze dieren een oorzaak van stoornis in het gebouw zou zijn door gerucht, reuk, schade of anderszins, zal de algemene vergadering, bij eenvoudige meerderheid van stemmen, kunnen bevelen dit gedogen in te trekken voor het dier dat de oorzaak is van deze stoornis. Bij niet-uitvoering van de beslissing van de algemene vergadering zal een dwangsom toegepast worden, ten bedrage van 50 euro per dag, te rekenen vanaf de betekening van de beslissing van de algemene vergadering. Dit bedrag zal dan in een door de syndicus nader te bepalen fonds worden gestort.
Huisdieren dienen bij het verlaten van het privatief gedeelte aan een leiband gehouden te worden en zijn verboden in de bijzondere gemeenschappelijke delen.
Artikel 10. Het aanbieden van de private kavels aan derden door de beheersinstantie De eigenaars van de kavel zijn, in kader van de vigerende wetgeving inzake de groepen van assistentiewoningen, verplicht een beroep te doen op de beheersinstantie om de kavels, die niet door de eigenaar zelf worden bewoond, voor huisvesting aan te bieden aan derden mits vergoeding.
Deze dienst staat los van de taak van de syndicus.
Hierdoor wordt de beheersinstantie in de mogelijkheid gesteld om de diensten van huisvesting, comfort en medische en sociale thuiszorg aan te bieden. De beheersinstantie zal er zorg voor dragen de flats enkel te verhuren aan derden, die voldoen aan het profiel van de bedoelde assistentiewoningbewoner.
Op de afgesloten overeenkomsten is de woninghuur niet van toepassing. Deze dienst omvat ondermeer:
- voeren van de nodige publiciteit;
- het screenen van de kandidaten
- het opstellen en afsluiten van de verblijfsovereenkomsten
- het regelen van waarborgen
- het opstellen van plaatsbeschrijvingen
- de invordering van de vergoeding, het beheren van de servicekosten, het gerechtelijke incasso vcan de achterstallen van de verblijfsvergoedingen, het behandelen van mutaties, inbegrepen de opzeg of de vernieuwing van de contracten, het sturen van betalingsherrinneringen en aanmaningen, het ontvangen van klachten van de bewoners, het voeren van communicatie met de bewoners, het berekenen van de aanpassingen van de verblijfsvergoedingen, het opstellen van afrekeningen.
Het aanbieden van de private kavels door de beheersinstantie dient beschouwd te worden als een inspanningsverbintenis. De beheersinstantie engageert zich naar de eigenaars van de kavels om alle mogelijke inspanningen te leveren om een optimaal resultaat te verkrijgen.
Dit is geenzins een resultaatverbintenis.
De vergoeding die door de mede-eigenaars zal betaald worden aan de beheersinstantie voor enerzijds het aanbieden van huivesting aan derden alsmede in geval van leegstand van de assistentiewoning en de voorwaarden die aan deze vergoedingen zijn verbonden, zijn opgenomen in de Terbeschikkingstellingovereenkomst, waarvan copie bij onderhavige akte is gevoegd.
11 – Toekenning van een zakelijk of persoonlijk recht of toelating tot bewoning.
11.1. Bij toekenning van een zakelijk of persoonlijk recht of toelating tot bewoning zal de bewoner erop worden gewezen dat hij tot naleving van alle bepalingen van dit Reglement van Mede-eigendom is gehouden. Een afschrift van de statuten, zal hem worden overhandigd. Ook zal hem worden gemeld dat de beslissingen van de algemene vergadering hem tegenwerpelijk zijn, mits behoorlijke kennisgeving zoals verder gemeld. Hetzelfde geldt voor het Reglement van Inwendige Orde.
11.2. Iedere mede-eigenaar en/of de beheersinstantie die een zakelijk of persoonlijk recht op een privatieve kavel vestigt of een toelating tot bewoning verleent, licht de syndicus hiervan onverwijld in, met mededeling van de volledige identiteit van de nieuwe bewoner en de datum waarop zijn recht op bewoning is ingegaan.
11.3. Op eerste verzoek van de syndicus zal de eigenaar die een zakelijk of persoonlijk recht of een toelating tot bewoning heeft toegekend het bewijs leveren dat de door dit reglement opgelegde kennisgevingen aan de bewoner werden gedaan.
11.4. De eigenaars van privatieve kavels waarop een zakelijk of persoonlijk recht of een toelating tot bewoning is verleend, en/of de beheersinstantie, zorgen ervoor dat ook de aansprakelijkheid van de bewoner tegenover andere mede-eigenaars en buren, en alle huurdersrisico's behoorlijk verzekerd zijn, met afstand van verhaal tegen de mede-eigenaars en de vereniging van mede-eigenaars.
11.5. Een zakelijk of persoonlijk recht of een toelating tot bewoning kan alleen worden toegekend aan personen die de standing van het gebouw en de bestemming van de privatieve kavels eerbiedigen.
11.6. Toekenning van een zakelijk of persoonlijk recht of van een toelating tot bewoning op een deel van een privatieve kavel is verboden, tenzij voor een kelder en voor zover het recht of de toelating wordt verleend aan iemand die zelf bewoner is.
Artikel 12 - Toezicht.
12.1. Met het oog op het toezicht op gemeenschappelijke delen en op de naleving van het Reglement van Mede-eigendom, van de beslissingen van de algemene vergadering en van Reglement van Inwendige Orde moeten de eigenaars de syndicus toegang tot hun kavel verlenen, mits voorafgaande afspraak.
12.2. Bij afwezigheid zullen ze ervoor zorgen dat de syndicus zich toegang kan laten verschaffen, indien dit dringend vereist zou zijn.
De eigenaars moeten eveneens, zonder recht op schadevergoeding, en desnoods zonder verwijl, toegang verlenen aan architecten, aannemers en uitvoerders van noodzakelijke of dringende herstellingswerken aan gemeenschappelijke delen, of aan privatieve delen die aan andere mede-eigenaars behoren, of aan hun persoonlijke delen wanneer ze ten nadele van andere eigenaars hieromtrent nalatig zijn.
Dit geldt onder meer voor het bereiken van afsluitkranen of gemeenschappelijke leidingen die zich in een privatieve kavel bevinden.
Artikel 13 - Nutsvoorzieningen.
13.1. De bouwheer kan namens de mede-eigenaars contracten afsluiten van water, gas, elektriciteit en teledistributie.
De bouwheer heeft ook de bevoegdheid om namens de mede-eigenaars contracten te sluiten voor de levering van diensten, en om met derden overeenkomsten te sluiten waarbij met het oog op technische diensten en leveringen, een recht van gebruik, overdracht van eigendomsrecht, huur, erfpacht of opstal op een daartoe bestemd gemeenschappelijk lokaal wordt toegekend, bijvoorbeeld aan een gemeente, een intercommunale vereniging, een instelling van openbaar nut; daarbij kan aan die derde ook een recht van toegang onder meer over gemeenschappelijke gangen worden verleend om de lokalen te bereiken en om alle nuttige werkzaam- heden uit te voeren.
Tenslotte kan de bouwheer namens de mede-eigenaars erfdienstbaarheden toestaan of aanvaarden voor ondergrondse innemingen en kan hij daartoe alle verklaringen doen en documenten en notariële akten ondertekenen.
Door de ondertekening van de akte van aankoop verleent iedere koper van een privatieve kavel volmacht aan de bouwheer om dergelijke overeenkomsten ook bij notariële akte vast te leggen.
13.2. Centrale verwarming en productie sanitair warm water
De centrale verwarming, met inbegrip van de productie sanitair warm water, is gemeenschappelijk. Warmte wordt verdeeld vanuit de centrale installatie via een geijkt woningstation per kavel naar de privatieven.
De kosten van de verwarming en productie sanitair warm water vóór de oplevering maken een last uit die eveneens zal aangerekend worden aan iedere koper of eigenaar van een kavel op basis van de metingen van het woningstation (caloriemeter). De verwarming en productie sanitair warm water van de ontmoetingsruimten worden afzonderlijk gemeten met een geijkt woningstation.
De kosten voor deze verwarming en productie sanitair warm water worden aangerekend aan de beheersinstantie, of aan een door hem aangestelde uitbater van deze ruimtes, volgens nader te bepalen verdeelsleutels (volgens verbruik caloriemeter).
13.3. Gas en elektriciteit
De vooraanleg voor gas en elektriciteit zal door de bouwheer worden uitgevoerd. Iedere mede-eigenaar zal voor het aansluiten op deze netten de aansluitingskosten en de betreffende huurgelden betalen. Met aansluitingskosten wordt hier bedoeld: de kosten voor de tellerkast, de indienststelling, het openen van de lijn, abonnementskosten, enzovoort.
De verbruikskosten van elektriciteit evenals de betreffende huurgelden zullen door iedere eigenaar betreffende zijn privatieve kavel gedragen worden.
Het electriciteitsverbruik in de ontmoetingsruimten wordt afzonderlijk gemeten. De kosten van deze aansluiting en van dit verbruik, worden aangerekend aan de beheersinstantie, of aan een door hem aangestelde uitbater van deze ruimtes, volgens de zelfde verdeelsleutels als hierboven.
Het electriciteitsverbruik in de gemeenschappelijke delen wordt eveneens afzonderlijk gemeten. Aansluitingskosten en verbruik worden doorbelast naar de beheersinstantie.
13.4. Water en riolering
De vooraanleg voor watervoorziening zal door de bouwheer worden uitgevoerd. Iedere mede-eigenaar zal voor het aansluiten op het net de aansluitingskosten en de betreffende huurgelden betalen. Met aansluitingskosten wordt hier bedoeld: de kosten voor een teller, de indienststelling, het openen van de leiding, abonnementskosten, enzovoort.
De verbruikskosten op de watervoorziening evenals de betreffende huurgelden zullen door iedere eigenaar of huurder betreffende zijn privatieve kavel gedragen worden, op basis van de individuele meter van de watermaatschappij.
De kosten van aansluiting van de riolering vanaf de rooilijn tot het openbaar net zijn ten laste van de initiële kopers van een kavel in voormeld gebouw. De eventuele premies die door de bouwheer door het afsluiten van deze contracten worden geïnd komen uitsluitend hem ten goede.
Het waterverbruik in de de ontmoetingsruimten wordt afzonderlijk gemeten. De kosten van deze aansluiting en het verbruik worden aangerekend aan de beheersinstantie, of aan een door hem aangestelde uitbater van deze ruimtes, volgens de zelfde verdeelsleutels als hierboven.
Het waterverbruik in de gemeenschappelijke delen via de dienstkranen wordt afzonderlijk gemeten en doorbelast naar de beheersinstantie.
13.5. Kabeldistributie en telecommunicatie
De vooraanleg van de kabeldistributie en telecommunicatie zal door de bouwheer worden uitgevoerd.
Iedere mede-eigenaar die wenst aan te sluiten op één van deze netten zal de aansluitingskosten en de betreffende huurgelden betalen. Met aansluitingskosten wordt hier bedoeld: de kosten voor indienststelling, het openen van de lijn, abonnementskosten, uitbreidingen aan het net, enzovoort.
13.6. Brandvoorzorgsmaatregelen:
Het leveren en plaatsen van brandblusapparaten maakt deel uit van het aannemingscontract.
13.7. Contracten voor levering van water, energie en telecomdiensten
De comparant of een door hem aangestelde derde behoudt zich het recht voor om in naam van de mede-eigenaars, contracten af te sluiten met het oog op de levering aan het gebouw van water, gas of elektriciteit, telecommunicatie, radio- en televisiedistributie.
De mede-eigenaars geven door het feit van de ondertekening van hun akte van aankoop onherroepelijk volmacht aan de bouwheer of een door hem aangestelde derde teneinde:
a) alle contracten af te sluiten voor de levering van deze diensten.
b) met de gemeenten, intercommunale verenigingen of instellingen van openbaar nut contracten af te sluiten van verkoop, opstal, erfpacht of huur met het oog op de vestiging in het gebouw van een lokaal waar de technische installaties met betrekking tot deze diensten kunnen worden ondergebracht. De aangestelden van deze gemeente, intercommunale verenigingen of instellingen van openbaar nut hebben het recht de gemeenschappelijke delen van het goed te betreden, teneinde de elektriciteitscabine te bereiken, alsook de tellers van elektriciteit, gas en water.
De vergoedingen en premies die de bouwheer of een door hem aangestelde derde door het afsluiten van deze contracten zou kunnen bekomen, komen uitsluitend haar ten goede.
Artikel 13 bis Airconditioning
Aan elke eigenaar van een privatieve kavel die ten laatste bij de aanvang van de bouwwerken aan de bouwheer schriftelijk heeft meegedeeld een airconditioningsysteem te willen plaatsen in de door hem aangekochte privatieve kavel wordt het recht verleend gebruik te maken van de voorziene kanalisaties om aldus op hun kosten en onderhoud en op hun uitsluitend risico airconditioning aan te sluiten alsook op het dak van het gebouw waarvan de privatieve kavel deel uitmaakt, de buitenunit van het systeem te plaatsen.
De installaties, apparaten en de techniek moeten voldoen aan de voorschriften opgesteld door de architect en moeten goedgekeurd worden door de grondeigenaar sub 1 en bouwheer, die desgevallend voorschriften kunnen opleggen ter preventie van geluids-en andere overlast.
Privatieve kavels die na aanvang der bouwwerken een airconditioningsysteem willen plaatsen, moeten hierover voorafgaandelijk goedkeuring hebben van de vereniging van mede-eigenaars, die beslist met een meerderheid van drie vierden. De installatie kan slechts plaats hebben na voorlopige oplevering van de desbetreffende privatieve kavel. De volledige plaatsing gebeurt op kosten en risico van de desbetreffende privatieve kavel. De installaties, apparaten en de techniek moeten voldoen aan de voorschriften opgesteld door de architect en moeten goedgekeurd worden door de syndicus, die desgevallend voorschriften kan opleggen ter preventie van geluids- en andere overlast.
Onderhoud van de airconditioningsystemen gebeurt op kosten van de desbetreffende privatieve kavel en kan slechts gebeuren mits voorafgaandelijke afspraak met de syndicus.
Artikel 14 – Antenne, schotelantennes en ontvangers.
Antennes, schotelantennes, ontvangers of toestellen voor het opvangen of omzetten van zon- of windenergie evenals paraboolantennes voor het ontvangen van
televisieprogramma’s, worden niet op het dak of op de gevels geplaatst tenzij ingevolge een beslissing van de algemene vergadering.
Afdeling 2.- Rechten en plichten van de eigenaars met betrekking tot de gemeenschappelijke delen.
Artikel 15 - Algemene interpretatieregel.
De eigenaars van privatieve kavels hebben recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke delen overeenkomstig hun bestemming en in zover zulks met het recht van de andere eigenaars verenigbaar is.
De eigenaars mogen aan de gemeenschappelijke delen geen wijzigingen aanbrengen, tenzij in de mate waarin het Reglement van Mede-eigendom dit toelaat en voor zover de erkenning als groep van assistentiewoningen niet in het gedrang komt.
In het complex zijn er gemeenschappelijke delen, die uitsluitend voorbehouden blijven aan de beheersinstantie. Voor de goede gang van zaken is de toegang ervan verboden voor de residenten.
Artikel 16 - Beperking van gebruik.
16.1. Onder voorbehoud van nadere regelingen die in het huishoudelijk reglement kunnen worden getroffen, gelden onder meer volgende verbodsbepalingen: de eigenaars mogen in de gemeenschappelijke delen geen huishoudelijk werk uitvoeren of laten uitvoeren; aldus geen tapijten, huishoudlinnen, meubels of kleding of schoeisel reinigen, borstelen, uitkloppen, wassen, uithangen. Toegevingen of gedogen ten aanzien van welke activiteit ook die met de normale gebruikswijze van gemeenschappelijke delen onverenigbaar is kunnen niet als een stilzwijgende instemming worden uitgelegd, en kunnen dus op ieder ogenblik worden herroepen.
16.2. Het is de bouwheer toegelaten op de gevels van het gebouw een bekendheidsplaat aan te brengen en zulks tot aan de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen.
Artikel 17 - Onderhouds- en herstellingswerken.
17.1. De reiniging en het onderhoud van de gemeenschappelijke delen worden uitgevoerd door de syndicus en/of de beheersinstantie, volgens nader te bepalen afspraken. De herstelling van de gemeenschappelijke delen, evenals van privatieve elementen die zichtbaar zijn vanuit de straat of vanuit gemeenschappelijke delen van het gebouw, worden uitgevoerd op de tijdstippen en op de wijze door de syndicus vastgesteld, wanneer ze als daden van bewaring of voorlopig beheer gelden; voor werken die niet van bewaring of voorlopig beheer zijn wordt de beslissing door de algemene vergadering genomen.
17.2. Elke mede-eigenaar ondergaat, zonder recht op vergoeding, de stoornis die ontstaat als gevolg van dergelijke werken.
Artikel 18 - Initiatiefrecht van de mede-eigenaars.
18.1. Iedere mede-eigenaar kan aan de algemene vergadering vragen om de door hem gewenste werken aan de gemeenschappelijke delen uit te voeren voor zover de erkenning als groep van assistentiewoningen hierdoor niet in het gedrang komt .
18.2. Wanneer in de algemene vergadering daartoe de vereiste meerderheid niet kan worden bekomen, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter toestemming vragen om zelfstandig, doch op kosten van de vereniging, de door hem gewenste werken aan de gemeenschappelijke delen te laten uitvoeren, voor zover ze dringend en noodzakelijk zijn.
18.3. Wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden tegen de uitvoering van dergelijke werken verzet, kan de mede-eigenaar aan de rechter toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke delen.
Artikel 19 - Schade door de mede-eigenaars veroorzaakt.
19.1. Vergoeding van schade veroorzaakt aan een mede-eigenaar, die ten laste komt van de gemeenschap of de vereniging van mede-eigenaars, wordt verdeeld tussen alle mede-eigenaars, inclusief het slachtoffer, in verhouding tot hun aandeel in de gemeenschappelijke delen.
19.2. De mede-eigenaar die een vordering instelt als vermeld in het vorige artikel is bevrijd van iedere aansprakelijkheid voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing, voor zover de wet daarin voorziet.
Afdeling 3.- Criteria en berekeningswijze van de verdeling van de lasten.
Artikel 20 - Opsomming.
20.1. Gemeenschappelijke lasten van het gebouw
Zijn gemeenschappelijk, alle lasten en kosten die betrekking hebben op:
−de uitgaven in verband met het onderhoud, het gebruik, de herstelling, de vernieuwing, het beheer van de gemeenschappelijke delen, met uitzondering van de uitgaven gedragen door de beheersinstantie;
−de schadevergoeding verschuldigd door de vereniging van mede-eigenaars;
−alle andere schulden, lasten en kosten, gemaakt in het belang van de gemeenschap of vereniging van mede-eigenaars of door haar verschuldigd;
−de kosten van een rechtsgeding door of tegen de vereniging van mede-eigenaars ingespannen;
−belastingen, taksen en retributies, voor zover deze niet bij afzonderlijke aanslag ten laste van een eigenaar worden gebracht;
−de kosten die kaderen in de toepassing van decreet betreffende de bodemsanering en de bodembescherming bij overdracht van een privatieve kavel, zoals bijvoorbeeld de actualisatie van het oriënterend bodemonderzoek noodzakelijk voor de overdracht van een privatieve kavel, indien op het goed Vlarebo-activiteiten worden of werden uitgeoefend.
20.2. De diensten
Met de diensten wordt de zorg- en dienstverlening bedoeld, die binnen het bereik van de bewoners worden gebracht, namelijk (maar niet beperkt tot):
− de garantie op crisiszorg en overbruggingsassistentie;
− de activiteiten van de woonassistent;
− het gebruik van het oproepsysteem;
− het gebruik en onderhoud van de ontmoetings –en gemeenschappelijke ruimten;
− maaltijdvoorziening (in het cafetaria of geleverd in de assistentiewoning);
− huishoudelijke diensten (oproepdiensten, reiniging van de assistentiewoningen, verzorging van het beddengoed, kleine herstellingen,…);
− gezondheidsdiensten (geneeskundige hulp, farmaceutische hulp, verpleging, ziekenoppas);
− onthaaldiensten (sociale hulp, financiële verrichtingen).
Wat de aard van de diensten betreft, de daarvoor verschuldigde vergoedingen, eventuele prijsaanpassingen, en andere wordt verwezen naar de Verblijfsovereenkomst die door elke bewoner van de assistentiewoning zal afgesloten worden met de beheersinstantie en welke ondertekening tevens de determinerende reden uitmaakt voor de toetreding tot het complex.
20.3. Prijsaanpassing
De voor de diensten toegepaste tarieven zullen niet alleen vermeld worden in de verblijfsovereenkomst, maar ook aangebracht worden op een zichtbare plaats op het gelijkvloers van het complex.
Alle prijzen worden aangepast aan het indexcijfer van de consumptieprijzen. Wanneer een wettelijke of reglementaire bepaling het recht op indexatie sensu stricto opheft, zal de beheersinstantie desalniettemin het recht hebben de prijzen te verhogen in de mate en op de tijdstippen, toegestaan door de toepasselijke wettelijke en reglementaire bepalingen, in functie van de evolutie van de reële kostprijs van de geleverde diensten en producten.
Artikel 21. Verdeling en vereffening van de gemeenschappelijke lasten.
Alle lasten, met uitzondering evenwel van de lasten met betrekking tot de bijzondere gemene delen voor collectief of exclusief gebruik in verband met de dienstverlening, alsmede deze waarvoor de beheersinstantie de toelatings- en gebruiksvoorwaarden bepaalt, zullen tussen alle mede-eigenaars van het gebouw worden omgeslagen in verhouding tot hun aandelen in de gemeenschappelijke delen, tenzij in een afwijkende verdeelsleutel is voorzien.
Vanaf de voorlopige oplevering staat de beheersinstantie, op zijn kosten, in voor wat betreft de kosten van onderhoud en kleine herstellingen. De kosten van herinrichting, vernieuwing en andere komen ten laste van de mede-eigenaars, met uitzondering van de kosten van herinrichting, vernieuwing en herstelling van de bijzondere gemeenschappelijke delen.
Artikel 22. Nalatigheid.
In geval van laattijdige betaling door de eigenaar of door de bewoner hetzij van de bijdrage in de gemeenschappelijke lasten hetzij van de prijs van de diensten, zal een schadevergoeding verschuldigd zijn van 10 procent, alsmede een interest van 7 procent op jaarbasis.
Een gelijkaardige vergoeding moet de beheersinstantie aan de bewoner betalen in geval van laattijdige levering van de diensten.
Artikel 23 - Werk- en reservekapitaal.
23.1. Werkkapitaal.
Met de term werkkapitaal wordt aangeduid de som van de door de mede-eigenaars betaalde voorschotten en provisies, die dienen als voorziening voor het betalen van de uitgaven die niet gedragen worden door de beheersinstantie.
Het bedrag van de voorziening of provisie en de periodiciteit van betaling ervan (maandelijks, drie- of zesmaandelijks, jaarlijks) wordt bij de eerste verkoop van een privatieve kavel door de bouwheer bepaald, en zodra ze bijeengekomen is, door de algemene vergadering.
De betaling wordt periodiek door de syndicus gevraagd of gevorderd en door hem ontvangen, om te worden aangewend voor de betaling van de gemeenschappelijke lasten als vermeld. Op de periodieke afrekeningen vermeldt de syndicus afzonderlijk het verschuldigde bedrag en de daarop verschuldigde B.T.W.
Jaarlijks wordt de afrekening door de syndicus aan de algemene vergadering van mede-eigenaars ter goedkeuring voorgelegd, en wordt zonodig het bedrag van de provisie voor het volgend jaar aangepast.
Xxxxxxxx van gevraagde of gevorderde voorzieningen of provisies houdt geenszins een goedkeuring in van de afrekening; deze kan enkel geldig gegeven worden door de algemene vergadering.
23.2. Reservekapitaal.
Met de term reservekapitaal wordt aangeduid de som van de periodiek ingebrachte bedragen die bestemd zijn voor het dekken van niet-periodieke gemeenschappelijke uitgaven, zoals de herstelling of vernieuwing van een lift, het leggen van een nieuwe dakbedekking of de vernieuwing van het verwarmingssysteem.
De omvang van deze reserve-inbrengen wordt door de algemene vergadering vastgesteld. De inning, het beheer en de besteding ervan wordt aan de syndicus toevertrouwd.
Artikel 24 - Onverdeeldheid - Vruchtgebruik.
In geval van splitsing van het eigendomsrecht van een kavel in vruchtgebruik (of een ander zakelijk gebruiksrecht) en blote eigendom, of wanneer een kavel het voorwerp is van een gewone onverdeeldheid, zijn de kosten aan deze kavel verbonden, verschuldigd door alle deelgenoten met hoofdelijkheid en ondeelbaarheid tussen hen, zonder dat wie onder hen ook enig voorrecht van uitwinning of wettelijke of conventionele verdeelsleutel voor deze kosten aan de vereniging van mede-eigenaars of aan de syndicus die namens de vereniging optreedt, mag tegenwerpen.
Artikel 25 - Overdracht van een kavel.
25.1. Inlichtingen te verstrekken door notaris bij overdracht
In het vooruitzicht van de overdracht van het eigendomsrecht van een kavel deelt de optredende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager aan de verkrijger, voor de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt, binnen een termijn van 15 dagen:
1° het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in artikel 577-11 §5, tweede en derde lid van het Burgerlijk Wetboek;
2° het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen; 3° de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het
reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering voor de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;
4° in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom;
5° de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;
6° een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen de vijftien dagen na het verzoek, stelt naargelang het geval de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager, de partijen in kennis van diens verzuim.
25.2. Inlichtingen te verstrekken door syndicus bij overdracht
In geval van overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen:
1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus voor de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om xxxxxxxx heeft verzocht;
2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd voor de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om xxxxxxxx heeft verzocht;
3° een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering voor de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
4° een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan voor de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om xxxxxxxx heeft verzocht.
De documenten vermeld in artikel 21 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft.
De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de verkrijger.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen de dertig dagen na het verzoekt, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim.
Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in artikel 21 vermelde schulden. De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.
Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.
25.3. Mededeling van overdracht
In geval van overdracht, aanwijzing of splitsing van het eigendomsrecht op een privatieve kavel, deelt de optredende notaris aan de syndicus en de beheersinstantie mee op welke dag de akte wordt verleden, alsook de identificatie van de betrokken privatieve kavel en de identiteit en het huidige en in voorkomend geval ook het nieuwe adres van de betrokken personen.
25.4. Kosten voor de mededeling
De kosten voor de mededeling van de krachtens artikel 21 te verstrekken informatie worden gedragen door de overdragende mede-eigenaar.
25.5. Afrekening bij overdracht
In geval van eigendomsoverdracht van een kavel:
1° is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld.
2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging.
Bij de ondertekening van de authentieke akte moet de optredende notaris de door de overdrager verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten van de prijs van de overdracht afhouden. De optredende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of de schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering.
Indien de overdrager deze achterstallen betwist, brengt de optredende notaris binnen drie werkdagen na ontvangst van de authentieke akte ter vaststelling van de overdracht de syndicus daarvan bij een ter post aangetekende brief op de hoogte.
Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend beslag of van een uitvoerend beslag binnen twaalf werkdagen na ontvangst van voormelde akte, kan de notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de overdrager betalen.
Artikel 26 – Gedwongen inning van bijdragen in de gemeenschappelijke lasten.
26.1. De mede-eigenaar die de hem gevraagde provisie of reserve-inbreng niet betaalt binnen de twee weken na ontvangst van het bericht van de syndicus waarbij hem deze betaling werd gevraagd, wordt door de syndicus bij aangetekende brief of bij per drager afgegeven brief aan zijn verplichting herinnerd. Van dan af lopen van rechtswege interesten op alle door de mede-eigenaar verschuldigde sommen, berekend per dag vertraging op basis van een rentevoet van één procent (1 %) per maand.
26.2. Hetzelfde geldt voor ieder ander bedrag dat een mede-eigenaar aan de vereniging van mede-eigenaars moet storten en waarvoor hij meer dan twee weken vertraging heeft.
26.3. De syndicus is bevoegd om de in gebreke blijvende mede-eigenaar tot betaling van de door hem verschuldigde bedragen, verhoogd met interesten, kosten, en met het bedrag van de schadevergoeding die aan de vereniging van mede-eigenaars toekomt, te dagvaarden, zonder voorafgaande machtiging van de algemene vergadering.
26.4. Tot waarborg van de betaling van door hem verschuldigde sommen staat iedere mede-eigenaar door de ondertekening van de akte van aankoop van zijn privatieve kavel aan de syndicus, optredend voor de vereniging van mede-eigenaars, af, alle schuldvorderingen die hij tegenover huurders of titularissen van gebruiksrechten op zijn privatieve kavel kan laten gelden, en met name het recht op inning van door huurders of gebruikers verschuldigde huurgelden en bijdragen in de gemeenschappelijke kosten van het gebouw, ten belope van alle bedragen door de mede-eigenaar aan de vereniging van mede-eigenaars verschuldigd.
26.5. Na behoorlijke kennisgeving van deze overdracht van schuldvordering kan de huurder of andere derde enkel nog geldig betalen in handen van de syndicus.
Artikel 27 - Brandverzekering.
27.1. De eenvoudige risico's tegen schade veroorzaakt door brand, elektriciteit, aanslagen en arbeidsconflicten, storm, hagel, ijs- en sneeuwdruk, natuurrampen, water, glasbreuk, diefstal, onrechtstreekse verliezen zowel aan privatieve als aan gemeenschappelijke delen van het gebouw en de grond, worden door een collectieve verzekeringsovereenkomst verzekerd.
27.2. De brandverzekering dekt, overeenkomstig artikel 61 van de Wet op de Landverzekering ook de schade veroorzaakt door blikseminslag, ontploffing, implosie, alsmede door het neerstorten van of het getroffen worden door luchtvaartuigen of door voorwerpen die ervan afvallen of eruit vallen, en door het getroffen worden door enig ander voertuig of door dieren.
Ook wanneer het schadegeval zich voordoet buiten de verzekerde goederen strekt de verzekeringsdekking zich uit tot schade die aan de privatieve en aan de gemeenschappelijke delen is veroorzaakt door:
− hulpverlening of enig middel dienstig tot het behoud, het blussen of voor de redding;
− afbraak of vernietiging bevolen om verdere uitbreiding van de schade te voorkomen;
− instorting als rechtstreeks en uitsluitend gevolg van een schadegeval, gisting of zelfontbranding gevolgd door brand of ontploffing.
27.3. Genieten als verzekeringsnemers mede de dekking door de verzekeringsovereenkomst verleend, behoudens de mede-eigenaars en de vereniging van mede-eigenaars, de bij de mede-eigenaars inwonende personen, zijn personeel bij de uitoefening van zijn functies, de lasthebbers en vennoten van de verzekeringsnemer in de uitoefening van hun functies, en elke andere persoon die een mede-eigenaar in een aanhangsel aan de verzekeringsovereenkomst als meeverzekerde aanduidt.
De verzekeringsvoorwaarden zullen derwijze worden bedongen dat de even- redigheidsregel geen toepassing vindt.
27.4. De mede-eigenaars hebben geen verhaal tegen mekaar, noch tegen de vereniging van mede-eigenaars, noch tegen gebruikers andere dan huurders, zelfs indien de schade ontstaan is in een privatief gedeelte van het gebouw, behoudens het geval van kwade trouw.
De mede-eigenaars en de vereniging van mede-eigenaars verzaken evenzeer aan verhaal tegen huurders voor zover de overeenkomst met de huurders ook een verzaking aan verhaal tegen hen vermeldt. De mede-eigenaars zullen hun huurders opleggen een dergelijke afstand van verhaal toe te staan.
Artikel 28 - Aansprakelijkheidsverzekering.
28.1. De aansprakelijkheid van iedere mede-eigenaar en van de vereniging van mede- eigenaars wegens schade aan derden op grond van de artikelen 1382 tot 1386bis van het Burgerlijk Wetboek en het verhaal van derden wegens een dergelijke aansprakelijkheid wordt eveneens door een gemeenschappelijke verzekeringsovereenkomst gedekt.
28.2. Zaken en gebouwen in de zin van deze wetsbepalingen zijn zowel privatieve als gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Derden in de zin van deze wetsbepalingen zijn de andere mede-eigenaars dan degene die aansprakelijk wordt gesteld, de personen in dienst van de vereniging van mede-eigenaars, de syndicus, en iedere bewoner van een privatieve kavel in het gebouw.
28.3. De eerste polissen worden namens alle mede-eigenaars gesloten door de bouwheer, tenzij de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen reeds heeft plaatsgehad. In dit geval worden de eerste polissen afgesloten door de syndicus namens de vereniging der mede-eigenaars.
Door de ondertekening van de akte van aankoop verleent iedere koper van een privatieve kavel volmacht aan de bouwheer om deze polissen mede namens hem af te sluiten.
Daarna worden de polissen verlengd, hernieuwd, aangepast, opgezegd of gesloten door de syndicus, die deze bevoegdheid namens de mede-eigenaars uitoefent ingevolge een zelfde volmacht zolang deze bevoegdheid hem niet door de algemene vergadering der mede-eigenaars of krachtens de wet is toegekend.
Artikel 29 – Verzekeringen in kader van de zorg- en dienstverlening.
De beheersinstantie en/of de door de beheerinstantie aangestelde derde dient in kader van de uitoefening van hun beroep, personeel, aansprakelijkheid alsmede inboedel over de nodige verzekeringen te beschikken. Bewijs hiervan zal overhandigd worden aan de syndicus en staat los van de brand –en aansprakelijkheidsverzekering van het gebouw.
Artikel 30 - Gemeenschappelijke baten en inkomsten.
30.1. De mede-eigenaars zijn gerechtigd op de baten en inkomsten betreffende de gemeenschappelijke delen in verhouding tot hun aantal aandelen in deze gemeenschappelijke delen, voor zover het gaat om gemeenschappelijke delen mede tot hun gebruik bestemd.
30.2. Kortingen evenwel die door de verzekeringsmaatschappij op de premies voor niet verkochte kavels worden toegestaan komen uitsluitend de bouwheer toe.
30.3. Zo ook is iedere mede-eigenaar in dezelfde verhouding gerechtigd op de schadevergoeding die krachtens één van de in de vorige artikelen vermelde polissen aan de gemeenschap of vereniging van mede-eigenaars wordt uitbetaald.
30.4. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde gebouw bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist wordt.
Onverminderd de vorderingen tegen mede-eigenaars, bewoners of derden die voor het schadegeval aansprakelijk zijn, zijn de mede-eigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel tussen te komen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de mede-eigendom, dit wil zeggen in de algemene onverdeeldheid van het herop te richten gebouw.
Indien bij gehele vernietiging, of bij gedeeltelijke vernietiging van minstens vijfenzeventig procent (75 %) van het gebouw (exclusief de waarde van de grond), niet tot heropbouw wordt beslist, zal deze beslissing van rechtswege leiden tot ophouding van het stelsel van gedwongen mede-eigendom. Indien de vereniging van mede-eigenaars rechtspersoonlijkheid heeft, volgt uit de beslissing tot niet heropbouw ook de noodzaak tot ontbinding en vereffening van deze vereniging.
Afdeling 4.- De algemene vergadering.
Artikel 31 - Omschrijving.
De algemene vergadering verenigt alle mede-eigenaars die gerechtigd zijn in de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Artikel 32 - Bevoegdheden.
De algemene vergadering is bevoegd voor alle aangelegenheden die betrekking hebben op het geheel van delen waarvan haar leden mede-eigenaars zijn, en op de gemeenschappelijke belangen van deze mede-eigenaars onverminderd de bevoegdheden die krachtens de vigerende wetgeving met betrekking tot groepen van assistentiewoningen toekomen aan de beheersinstantie.
De algemene vergadering is onder meer bevoegd om alle beslissingen te treffen die betrekking hebben op:
− het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke delen, de aan de gemeenschappelijke delen of de van buiten uit zichtbare privatieve delen uit te voeren werken;
− de beschikking, het beheer, daarin begrepen de aanstelling en het ontslag van de syndicus en van de beheersinstantie;
− de beschikking, het beheer, daarin begrepen de aanstelling en het ontslag van de beheersinstantie;
− het optreden in rechte, als eiser of als verweerder;
− de verkrijging van onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
− de wijziging van de statuten, daarin begrepen van de verdeling van aandelen in de gemeenschappelijke delen en de verdeling van de gemeenschappelijke lasten;
− de herstelling of heropbouw van het gebouw na beschadiging ervan.
De jaarvergadering beraadslaagt alleszins over de rekeningen die de syndicus moet voorleggen, over de kwijting aan de syndicus te geven, over de voor het volgend jaar aan te wenden provisies en de uit te voeren werken aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Artikel 33 - Delegatie van bevoegdheden.
Delegatie van bevoegdheden aan een Raad van Mede-eigendom en aan de syndicus is slechts mogelijk binnen de perken door de wet en door deze statuten bepaald.
Artikel 34 – Tijdstippen waarop de algemene vergadering bijeenkomt.
34.1. De algemene vergadering komt minstens eenmaal per jaar bijeen, en voor het eerst binnen de zes maanden nadat zoveel kavels voorlopig zijn opgeleverd, dat daaraan minstens één vijfde van het totaal der aandelen in de gemeenschappelijke delen van het ganse gebouw zijn overgedragen.
34.2. De volgende jaarlijkse algemene vergaderingen zullen gehouden worden op een datum bepaald door de syndicus, maar alleszins in de eerste helft van de maand april.
34.3. De algemene vergadering kan ook in buitengewone zitting bijeenkomen, na bijeenroeping zoals hierna bepaald.
Artikel 35 - Bijeenroeping algemene vergaderingen.
35.1. De algemene vergadering wordt bijeengeroepen door de syndicus in de periode vermeld in vorig artikel of telkens als er dringend, in het belang van de mede- eigendom, een beslissing moet genomen worden.
35.2. Bovendien roept de syndicus een algemene vergadering bijeen op verzoek van één of meer mede-eigenaars die tenminste één/vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief gericht aan de syndicus, die binnen de dertig dagen na ontvangst van dit verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars. Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede- eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.
35.3. De bijeenroeping vermeldt de plaats waar alsook de dag en het uur waarop de vergadering plaatsvindt, alsmede de agenda met opgave van de punten die ter bespreking zullen worden voorgelegd. De syndicus agendeert de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars en, indien deze bestaan, van de Raad van Mede-eigendom of de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid, tenminste drie weken voor de eerste dag van de in voormeld artikel bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden.
De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen geraadpleegd worden.
De bijeenroeping geschiedt bij een ter post aangetekende brief, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. De bijeenroepingen die worden verzonden naar het laatst door de syndicus op het ogenblik van de
verzending gekende adres worden geacht geldig te zijn. Behalve in spoedeisende gevallen wordt de bijeenroeping tenminste vijftien dagen voor de datum van de vergadering ter kennis gebracht.
35.4. Te allen tijde kunnen één of meerdere mede-eigenaars, dan wel de Raad van Mede- eigendom zo er één is, de syndicus de punten meedelen waarvan ze willen dat ze op de agenda van de algemene vergadering worden geplaatst. Die punten worden door de syndicus in aanmerking genomen, overeenkomstig artikel 577-8, § 4 1° van het Burgerlijk Wetboek. Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering geplaatst worden, rekening houdende met de datum waarop de syndicus het verzoek daartoe heeft ontvangen, dan worden ze op de agenda van de daaropvolgende algemene vergadering geplaatst.
Artikel 36 - Samenstelling algemene vergadering.
Iedere eigenaar van een privatieve kavel is lid van de algemene vergadering en kan deelnemen aan de beraadslagingen.
Ingeval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of in geval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, recht van gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn.
Deze laatste wordt opgeroepen voor de algemene vergaderingen, oefent het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uit en ontvangt alle documenten die afkomstig zijn van de vereniging van mede-eigenaars. De belanghebbenden delen de syndicus schriftelijk de identiteit van hun lasthebber mee.
De beheersinstantie kan uitgenodigd worden op de algemene vergadering, dit op verzoek van de syndicus en/of mede-eigenaars.
Artikel 37 - Quorum.
De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij tenminste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de mede- eigenaars, die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke aandelen vertegenwoordigen.
Indien geen van beide quorums wordt bereikt, zal, na het verstrijken van een termijn van tenminste vijftien dagen, een tweede algemene vergadering bijeenkomen die geldig zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom waarvan ze houder zijn.
Artikel 38 - Bureau van de vergadering.
38.1. De vergadering wordt ingeleid door de syndicus, die de algemene vergadering vraagt om een voorzitter, een secretaris en twee stemopnemers te benoemen; de algemene vergadering wordt voorgezeten door een mede-eigenaar.
38.2. Bij ontstentenis van een kandidaat of indien de algemene vergadering na twee stemronden niet tot de aanduiding van deze bureauleden kan overgaan, wordt de persoonlijk aanwezige mede-eigenaar, die het grootst aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen bezit, van rechtswege voorzitter van de vergadering; indien verschillende mede-eigenaars een zelfde aantal aandelen bezit, zal de vergadering worden voorgezeten door de oudste van hen in jaren.
De voorzitter duidt dan ambtshalve de overige bureauleden aan.
Artikel 39 - Stemrecht op de algemene vergadering.
39.1. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.
39.2. Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.
39.3. Iedere mede-eigenaar kan zich op de algemene vergadering laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering. De volmacht vermeldt de naam van de lasthebber; zij kan algemeen of specifiek zijn en mag slechts gelden voor één algemene vergadering, tenzij gebruik wordt gemaakt van een algemene of specifieke notariële volmacht.
Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan tien procent bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom.
39.4. De syndicus kan niet als lasthebber van een mede-eigenaar optreden op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij mede-eigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering.
39.5. Een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door haar in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert, in het raam van enige andere overeenkomst, mag niet persoonlijk noch bij volmacht deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd.
39.6. Bij de aanvang van de vergadering wordt door de mede-eigenaars of hun lasthebbers een aanwezigheidslijst ondertekend, waarop vermeld wordt met hoeveel stemmen aan de beraadslaging kan worden deelgenomen, of over welke punten niet aan de stemming kan worden deelgenomen.
Artikel 40 - Meerderheidsvereisten.
40.1. De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist.
40.2. Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco- en de ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen.
40.3. De algemene vergadering beslist met een meerderheid van drie vierden van de stemmen:
− Over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke delen betreft;
− Over de aanstellingen en het ontslag van de beheersinstantie (behoudens de eerste beheersinstantie die wordt aangesteld door de bouwheer en behoudens andersluidende bedingen, met respect voor de bepalingen in de terbeschikkingstellingsovereenkomst).
− Over alle werken betreffende de gemeenschappelijke delen, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen;
− In elke mede-eigendom omvattende minder dan twintig kavels, met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen, over de oprichting en de samenstelling van de Raad van Mede-eigendom, die enkel kan bestaan uit mede-eigenaars en die tot taak heeft erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, dit onverminderd artikel 577-8/2 van het Burgerlijk Wetboek. Daartoe kan de Raad van Mede-eigendom, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom. Behoudens de bij de wet aan de syndicus en aan de algemene vergadering toegekende bevoegdheden kan de Raad van Mede- eigendom elke andere overdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie/vierde van de stemmen toe
beslist. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar.
De Raad van Mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak;
− Over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf het welk de mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 577-8 § 4 4° bedoelde daden;
− Mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars.
Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars;
− Over de verlenging, beëindiging of initiatief tot herziening van het contract met de beheersinstantie.
40.4. De algemene vergadering beslist met een meerderheid van vier vijfden van de stemmen:
− Over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom;
− Over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed; de vereniging van mede-eigenaars verbindt er zich toe om de bestemming als groep van assistentiewoningen niet te wijzigen gedurende een periode van 15 jaar te rekenen vanaf de voorlopige oplevering van de gemene delen;
− Over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
− Over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
− Over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen;
− Over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, vierde lid van het Burgerlijk Wetboek; dit op voorwaarde dat door de wijzigingen de erkenning van de groep van assistentiewoningen niet in het gedrang komt.
− Onverminderd artikel 577-3, vierde lid van het Burgerlijk Wetboek, over de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid waarbij deze deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen. Deze voorstellen van beslissing dienen te worden bekrachtigd op de eerstvolgende algemene vergadering.
40.5. De algemene vergadering beslist met eenparigheid van stemmen van alle mede- eigenaars:
− Over elke wijziging van verdeling van de aandelen in de mede-eigendom;
− Over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.
Wanneer echter werken of daden van verwerving of beschikking door de algemene vergadering beslist worden bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, in geval deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.
Wanneer tot oprichting van deelverenigingen beslist wordt bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de aandelen van de mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.
Artikel 41 - Notulen van de algemene vergaderingen – Mededeling - Tegenwerpelijkheid.
41.1. Van de vergaderingen worden notulen opgemaakt, die ondertekend worden door de voorzitter, de secretaris, en de stemopnemers; de leden die zulks wensen, of hun lasthebbers, ondertekenen ook.
41.2. Aan alle eigenaars, ongeacht of ze op de vergadering aanwezig waren of niet wordt een door de syndicus eensluidend verklaard afschrift van deze notulen bezorgd binnen de twee weken na afsluiting van de vergadering. Deze notulen worden aan het einde van de zitting en na lezing ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers.
41.3. De leden van de vereniging van mede-eigenaars kunnen, mits eenparigheid, schriftelijk alle beslissingen nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren, met uitzondering van die welke bij authentieke akte moeten worden verleden. De syndicus stelt hiervan notulen op.
41.4. De syndicus neemt binnen de dertig dagen na de algemene vergadering de genotuleerde beslissingen op in het register dat zich bevindt op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars (artikel 577-10 § 3 van het Burgerlijk Wetboek). Indien de mede-eigenaar de notulen binnen de gestelde termijn niet heeft ontvangen, stelt hij de syndicus hiervan schriftelijk op de hoogte.
41.5. De beslissingen van de algemene vergadering zijn, mits kennisgeving zoals hierna bepaald, tegenwerpelijk aan iedere titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een privatieve kavel in het gebouw, en aan hen aan wie toelating tot bewoning werd verleend, met andere woorden aan iedere bewoner van het gebouw.
De beslissingen kunnen worden tegengeworpen door hen aan wie ze tegen- werpelijk zijn.
41.6. Beslissingen die voor de verkoop of het verlenen van een zakelijk of persoonlijk recht of een toelating tot bewoning, zijn genomen, worden ter kennis van de bewoner gebracht door degene die het recht of de toelating verleent: hij moet de koper of bewoner melden dat de beslissingen in een register zijn opgetekend en waar hij dit register kan inzien.
De verkoper of vestiger van een zakelijk of persoonlijk recht of van een toelating tot bewoning, is tegenover de vereniging van mede-eigenaars en de koper of titularis aansprakelijk voor de schade die ontstaat door vertraging of afwezigheid van dergelijke kennisgeving.
De koper of bewoner kan zich ook rechtstreeks tot de syndicus wenden om inzage van het register te bekomen.
41.7. Beslissingen die na de verkoop of het verlenen van een zakelijk of persoonlijk recht of een toelating tot bewoning, zijn genomen, zijn aan degenen die stemgerechtigd waren op de algemene vergadering die ze getroffen heeft, van rechtswege en zonder kennisgeving tegenwerpelijk.
De bewoner wordt over deze beslissingen ingelicht door een bericht van de syndicus die hem daarover inlicht bij ter post aangetekende brief, binnen de twee weken nadat de beslissing werd getroffen.
Artikel 42 – Verhaal tegen beslissingen van de algemene vergadering.
Verhaal tegen beslissingen van de algemene vergadering staat enkel open indien en in de mate waarin de wet daarin voorziet. Hetzelfde geldt voor rechtstreeks verhaal bij de rechter, onder meer omtrent iedere aangelegenheid die de mede-eigendom, de verdeling van de aandelen daarin of de verdeling van de lasten betreft.
Afdeling 5.- De syndicus.
Artikel 43 - Algemene opdracht.
Het dagelijks beheer van het gebouw en van de vereniging van mede-eigenaars wordt door een syndicus waargenomen.
Artikel 44 - Benoeming.
44.1. De eerste syndicus wordt aangesteld door de bouwheer en zulks tot aan de eerste algemene vergadering. Indien de bouwheer geen syndicus heeft aangesteld, zal hij voor de eerste maal worden aangesteld door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter op verzoek van iedere mede- eigenaar.
44.2. Het mandaat van de syndicus mag niet langer zijn dan drie jaar, maar kan worden hernieuwd door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. Het feit dat het mandaat van de syndicus niet wordt vernieuwd, geeft op zich geen aanleiding tot een vergoeding.
44.3. Onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering kan hij geen verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat.
44.4. De algemene vergadering kan de syndicus steeds ontslaan of tijdelijk schorsen, maar moet dan onmiddellijk in zijn vervanging voorzien. De algemene vergadering kan ook een voorlopig syndicus toevoegen, voor een welbepaalde duur of voor een welbepaalde opdracht.
44.5. De bepalingen met betrekking tot de band tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars worden opgenomen in een schriftelijke overeenkomst.
44.6. Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt binnen de acht dagen te rekenen vanaf de datum waarop zijn opdracht een aanvang neemt, op onveranderlijke wijze en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van mede-eigenaars gevestigd is.
Behalve de datum van de aanstelling of de benoeming, bevat het uittreksel de naam, de voornamen, het beroep en de woonplaats van de syndicus, of indien het gaat om een vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam, haar maatschappelijke zetel, alsmede haar ondernemingsnummer indien de onderneming is ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen.
Het uittreksel moet worden aangevuld met alle andere aanwijzingen die het iedere belanghebbende mogelijk maken onverwijld met de syndicus in contact te treden, met name de plaats waar het Reglement van Inwendige Orde en het register met de beslissingen van de algemene vergaderingen kunnen worden geraadpleegd. De aanplakking van het uittreksel moet geschieden door toedoen van de syndicus.
Artikel 45 - Opdrachten van de syndicus.
Ongeacht de bevoegdheid die hem door het Reglement van Mede-eigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht onverminderd de bevoegdheden die krachtens de vigerende wetgeving met betrekkiing tot groepen van assistentiewoningen toekomen aan de beheersinstantie:
− de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren;
− alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;
− het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst;
− de vereniging van mede-eigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke delen, te vertegenwoordigen;
− de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11, § 2 van het Burgerlijk Wetboek, over te leggen binnen dertig dagen te rekenen van het verzoek van de notaris;
− aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden meegedeeld. De mededeling wordt aangeplakt op een goed zichtbare plaats in de gemeenschappelijke delen van het gebouw;
− indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, binnen een termijn van dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen, met inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is;
− een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening van zijn taak dekt, alsook het bewijs van die verzekering te leveren; in geval van een mandaat om niet, wordt die verzekering aangegaan op kosten van de vereniging van mede-eigenaars;
− het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het Reglement van Mede-eigendom, of door de algemene vergadering, en, met name, via een internetsite;
− desgevallend, het postinterventie-dossier te bewaren op de wijze die door de Koning is vastgesteld;
− ten behoeve van de in artikel 577-7, § 1, 1°, d) van het Burgerlijk Wetboek, bedoelde mededinging meerdere kostenramingen over te leggen, op grond van een vooraf opgemaakt bestek;
− aan de gewone algemene vergadering een evaluatierapport voor te leggen in verband met de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen;
− de algemene vergadering vooraf om toestemming te verzoeken voor alle overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad; hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld; indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal;
− de lijst en de persoonsgegevens bij te werken van wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek en de notaris indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, de naam, het adres, de gedeelten en de referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars te bezorgen;
− de boekhouding van de vereniging van mede-eigenaars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die tenminste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11, § 5, tweede en derde lid, van het Burgerlijk Wetboek van de schuldvorderingen en de schulden van de mede- eigenaars;
− de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen.
Artikel 46 - Aansprakelijkheid.
De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor bepaalde doeleinden.
Artikel 47 - Vergoeding.
Het mandaat van syndicus is bezoldigd. De algemene vergadering stelt zijn bezoldiging vast ter gelegenheid van zijn benoeming. Deze bezoldiging vormt een gemeenschappelijke last voor alle mede-eigenaars.
Afdeling 6.- De Raad van Mede-eigendom.
Artikel 48 – Oprichting – Samenstelling en bevoegdheden van de Raad van Mede- eigendom.
In elk gebouw of groep van gebouwen omvattende tenminste twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een Raad van Mede-eigendom opgericht.
Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, wordt ermee gelast om erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2 van het Burgerlijk Wetboek. Daartoe kan hij, nadat hij de syndicus op de hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken en documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom. Hij kan ongeacht welke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist, behoudens de bij de wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. De Raad van Mede- eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak.
Afdeling 7.- De commissaris van de rekeningen.
Artikel 49 – Aanstelling en taak van de commissaris van de rekeningen.
De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is.
De commissaris van de rekeningen zal, tegen een door de algemene vergadering vastgestelde bezoldiging, instaan voor de verificatie van de rekeningen van de syndicus en hij kan zich hiertoe alle stukken en inlichtingen laten verschaffen door de syndicus en door derden die hij nuttig acht om zijn opdracht uit te oefenen.
De syndicus dient hem zijn volstrekte medewerking te geven.
De commissaris van de rekeningen zal verslag uitbrengen op de algemene vergaderingen over zijn werkzaamheden.
Hij heeft de bevoegdheid zich te verzetten tegen een uitbetaling van iedere som waarvan de gegrondheid hem niet bewezen lijkt. Indien de syndicus het niet eens is met dit verzet kan hij zulks aangetekend kenbaar maken aan de banken waar de vereniging van mede- eigenaars rekeninghouder is. Over één en ander zal op de eerstvolgende algemene vergadering die hij desgevallend zelf kan bijeenroepen zoals hierna gezegd, een beslissing worden genomen.
Hij kan aan de syndicus vragen een algemene vergadering bijeen te roepen indien hij van oordeel is dat er dringende maatregelen vereist zijn; indien de syndicus hieraan geen gevolg geeft mag hij zelf de oproepingen versturen en de dagorde bepalen van deze vergadering.
Afdeling 8.- Reglement van Inwendige Orde. Artikel 50 - Vaststelling van het Reglement van Inwendige Orde.
De statuten van het gebouw kunnen worden aangevuld met een Reglement van Inwendige Orde zonder evenwel te kunnen afwijken van hetgeen in de statuten is bedongen; bij tegenstrijdigheid gaan de statuten voor.
Enkel de algemene vergadering is bevoegd om de inhoud van dit reglement te bepalen, te wijzigen of aan te vullen. De algemene vergadering beslist hieromtrent met een meerderheid van drie vierden der stemmen, daar het gaat om het genot of het gebruik van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
De bepalingen van het Reglement van Inwendige Orde zijn op dezelfde wijze en onder dezelfde voorwaarden tegenwerpelijk aan en door hen aan wie ook de beslissingen van de algemene vergadering tegenwerpelijk zijn.
Het Reglement van Inwendige Orde kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden.
Dit reglement moet niet bij notariële akte worden vastgesteld.
Artikel 51 – Wijzigingen van het Reglement van Inwendige Orde.
Indien een nieuw Reglement van Inwendige Orde wordt opgesteld, wordt het binnen de maand na de opstelling ervan door de syndicus, of na de goedkeuring ervan door de algemene vergadering, op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars neergelegd, op initiatief van de syndicus.
De syndicus werkt zonder verwijl het Reglement van Inwendige Orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit en licht hiervan onverwijld de beheersinstantie in.
Afdeling 9.- Algemene verkoopsvoorwaarden. Artikel 52 – Opsomming van de algemene verkoopsvoorwaarden.
52.1. Er bestaat ten overstaan van de verkoper geen actieve solidariteit tussen de verschillende kopers der kavels. Zij zullen in geen enkele omstandigheid tegen de verkoper een gemeenschappelijke actie kunnen voeren voor betwistingen in verband met de privatieve delen, door de verschillende kopers aangekocht.
52.2. De plans voor het gebouw zijn opgemaakt door de architect die verantwoordelijk is voor hun opvatting. Evenals de verkoper mag hij, tijdens de opbouw, aan plans en lastenboek wijzigingen brengen die noodzakelijke of nuttig zijn voor de uitvoering van het werk overeenkomstig de regels van de kunst, esthetiek, technische vereisten en normen, en van de eisen van de bevoegde overheden. Het is evenwel verstaan dat de waarde en de kwaliteit van de bouwwerken dienen te worden geëerbiedigd. Zo heeft de verkoper onder andere het recht om het plan van de funderingen te wijzigen indien moest blijken dat het oorspronkelijk plan, omwille van de natuur van de ondergrond, niet uitvoerbaar is.
52.3. De maten op de plans aangeduid zijn slechts vermeld bij wijze van inlichting en geven de meting aan tussen het metselwerk, bepleistering niet inbegrepen. Een
verschil van vijf procent tussen plans en de uitvoering is toegelaten zonder dat dit tot enige schadevergoeding aanleiding kan geven. Een groter verschil kan aanleiding geven tot een verzoek om prijsaanpassing evenredig met het verschil tussen de op de plans voorziene oppervlakten, verminderd met de vijf procent tolerantie, en de toestand door de uitvoering geschapen.
52.4. De werken zullen uitgevoerd worden met de materialen, zoals beschreven in het lastenboek. Architect en verkoper mogen aan de keuze van de materialen wijzigingen aanbrengen om artistieke of technische redenen. Dergelijke wijzigingen kunnen ook het gevolg zijn van economische noodwendigheden (ontbreken op de markt van de voorziene materialen, kwaliteitsvermindering der leveringen, leveringstermijnen onverenigbaar met de voortgang der werken) of voortvloeien uit de afwezigheid, tekortkoming of faling van de aangestelde aannemer, enzovoort.
De aansluitingskosten van de privatieve nutsleidingen maken nooit deel uit van de verkoopprijs en zullen steeds afzonderlijk worden aangerekend aan de koper.
52.5. Indien door de koper, met instemming van de verkoper, voor bepaalde leveringen of uitvoeringen beroep zou worden gedaan op andere dan door de verkoper aangestelde onderaannemers en leveranciers, dan moet met het hierna volgende rekeningen worden gehouden:
− goederen, materialen en materieel die de door de koper aangeduide vreemde onderaannemer nodig zou hebben, moeten door deze zelf tot in de aangekochte kavel worden gebracht, zonder enige tussenkomst van de verkoper noch verplichtingen om de ter plaatse opgestelde heftoestellen ter beschikking te stellen.
− voor al deze zaken is de koper, als opdrachtgever van deze vreemde onderaannemer, hoofdelijk met de onderaannemer verantwoordelijk ten overstaan van de verkoper en/of de vereniging van mede-eigenaars van het gebouw voor alle beschadigingen aan bestaande gebouwen en reeds uitgevoerde werken die rechtstreeks of onrechtstreeks uit deze tussenkomst voortspruiten.
Dit houdt in dat de koper alle kosten zal moeten vergoeden die niet, of onvoldoende, zouden kunnen worden verhaald op de door hem aangeduide onderaannemer wegens insolvabiliteit, faling, onvoldoende verzekering enzovoort.
− de verkoper draagt geen enkele verantwoordelijkheid voor beschadiging, ontvreemding of verlies van de totaliteit of een gedeelte van dergelijke leveringen of uitgevoerde werken.
− aanvang van de door de vreemde onderaannemer uit te voeren werkzaamheden houdt goedkeuring in van de bevonden toestand en sluit elke mogelijke latere betwisting uit. Eventuele opmerkingen van de vreemde onderaannemer moeten door tussenkomst van de koper voorafgaandelijk, schriftelijk aan de verkoper worden kenbaar gemaakt.
52.6. De koper moet de verkoper in de mogelijkheid stellen om zijn verbintenis uit te voeren. Hij is derhalve verplicht binnen de 8 dagen te antwoorden op elk verzoek door de verkoper tot hem gericht in verband met de afwerking van de door hem aangekocht privatieve kavel. Indien de koper verzaakt om schriftelijk te antwoorden binnen de 8 dagen op dit verzoek, wordt aangenomen dat de privatieve kavel volgens de standaarduitvoering zoals beschreven in het commercieel lastenboek mag uitgevoerd worden.
52.7. De koper mag op eigen initiatief geen wijzigingen aan de zaak brengen, noch werken uitvoeren of doen uitvoeren. Hij mag wel vragen wijzigingen uit te voeren in de privatieve delen van zijn kavel, voor zover daardoor de stevigheid van de constructie niet wordt aangetast. Deze wijzigingen worden gratis uitgevoerd indien
zij ook voor de verkoper geen bijkomende kosten meebrengen. In het tegenovergestelde geval zullen de wijzigingen het voorwerp uitmaken van een bestek opgemaakt door de bouwheer dat door de koper, uiterlijk binnen de acht dagen na de verzending ervan door de verkoper, behoorlijk voor akkoord ondertekend dient te worden teruggezonden. Bij gebreke hieraan wordt de koper verondersteld van de wijzigingen af te zien en wordt de kavel afgewerkt zoals oorspronkelijk voorzien.
52.8. Het is de koper verboden de werf te betreden, behoudens uitdrukkelijk toestemming van de verkoper, in diens aanwezigheid en na voorafgaandelijk telefonische afspraak. Toegang op de werf gebeurt trouwens, in elke veronderstelling, steeds op eigen risico en zonder dat de koper enig verhaal tegen de verkoper kan uitoefenen voor ongevallen waarvan hij zelf, zijn familieleden of gemandateerden het slachtoffer zouden worden, zelfs indien het ongeval het gevolg zou zijn van niet in acht genomen veiligheidsnormen zoals voorzien in de wet tot bescherming van de bouwvakarbeiders.
De koper dient zich, in voorkomend geval, rechtstreeks naar de door hem aangekochte kavel te begeven. Rondlopen in andere eigendommen of kavels is ten strengste verboden.
52.9. Meerwerken zullen in ieder geval een verlenging van de oplevertermijn tot gevolg hebben en dit afhankelijk zowel van de datum van bestelling van deze meerwerken als van het bedrag waarop deze meerwerken betrekking hebben. In principe gaat de koper akkoord met het verlengen van de uitvoeringstermijn door de eenvoudige bestelling van meerwerken. Deze verlenging zal in alle redelijkheid bepaald worden, waarbij de bouwheer alle elementen kan inroepen met inbegrip van laattijdige uitvoering door zijn onderaannemers en/of leveranciers om deze termijn verlengd te zien voor een bepaalde tijd, te verlengen met 10 werkdagen om dit administratief in orde te brengen.
00.00.Xx koper moet stipt de fracties van de prijs betalen op de tijdstippen en volgens de modaliteiten in de verkoopsovereenkomst voorzien. De laatste schijf als ook de verrekening van de meer- en minwerken, de belasting over de toegevoegde waarde, en alle eventueel door de koper nog verschuldigde bedragen dienen in elk geval voldaan te zijn voor de inbezitneming.
00.00.Xx vragen om betaling mogen door de verkoper veertien dagen voor het tijdstip, voorzien voor de eisbaarheid, verzonden worden. Kleine werken in verband met een constructiestadium kunnen de eisbaarheid der overeenkomstige betalingsschijf niet in de weg staan. De betaling der facturen moet door de koper uitgevoerd worden uiterlijk binnen de vijftien dagen na factuurdatum door overschrijving op zijn bankrekening. Voor deze afdeling wordt de comparant sub 2 gevrijwaard door sub 1 en 3.
Afdeling 10.- Diverse slotbepalingen.
Tijdelijke of mobiele bouwplaatsen (K.B. van 25 januari 2001).
Het postinterventiedossier met betrekking tot de gemene delen zal bij de voorlopige oplevering neergelegd worden bij de syndicus, die het ter beschikking zal houden van iedere gerechtigde.
Het postinterventiedossier betreffende een privatieve kavel zal binnen de zes maanden na de voorlopige oplevering van die kavel overhandigd worden aan de koper.
Keuze van woonplaats.
1. Iedere mede-eigenaar die geen woonplaats in België heeft of er niet gewoonlijk verblijft, moet woonplaats in België kiezen, op een adres waar hem alle berichten, kennisgevingen en aanmaningen ter uitvoering van deze statuten kunnen worden gezonden.
2. Bij gebreke aan dergelijke keuze van woonplaats worden deze mede-eigenaar geldig bereikt op het adres van de privatieve kavel waarvan hij eigenaar is.
Kosten.
De kosten voor het opstellen van de statuten van het gebouw zullen tussen de kopers van de privatieve kavels en de comparant afzonderlijk afgerekend worden.
Recht op geschriften.
Het recht op geschriften bedraagt vijftig euro (€ 50,00).
Bevestiging identiteit.
Om te voldoen aan de bepalingen van de wet van 16 maart 1803 bevestigt de instrumenterende notaris dat de naam, voornamen, geboorteplaats en –datum, evenals de woonplaats van de natuurlijke personen-comparanten overeenstemmen met de gegevens opgenomen in hun identiteitskaart.
De natuurlijke personen waarvan het rijksregisternummer werd vermeld in deze akte, verklaren uitdrukkelijk in te stemmen met de vermelding van dit nummer in deze akte en in alle afschriften en uittreksels die van deze akte zullen opgemaakt worden.
Bekwaamheid.
Alle verschijnende partijen verklaren bevoegd en bekwaam te zijn tot het stellen van de bij deze akte vastgestelde rechtshandelingen en niet getroffen te zijn door enige maatregel die een onbekwaamheid daartoe in het leven zou kunnen roepen zoals faillissement, collectieve schuldenregeling, aanstelling voorlopige bewindvoerder, enzovoort.
Slotbepaling.
De comparanten erkennen dat hen door de notaris gewezen werd op het recht dat elke partij de vrije keuze heeft om een andere notaris aan te wijzen of zich te laten bijstaan door een raadsman, in het bijzonder wanneer tegenstrijdige belangen of onevenwichtige bedingen worden vastgesteld.
WAARVAN AKTE.
Verleden te Vosselaar op datum als gemeld.
Na integrale voorlezing en toelichting hebben de grondeigenaar en de bouwheer samen met ons, notaris, getekend.