DE GEMENGDE HUUR- EN ZORGOVEREENKOMST
DE GEMENGDE HUUR- EN ZORGOVEREENKOMST
Beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst in de rechtspraak en rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende
In de rechtspraak doet zich een complicatie voor bij het voornemen tot beëindiging van gemengde huur- en zorgovereenkomsten. Daar waar een zorgovereenkomst in beginsel zonder problemen kan worden beëindigd is een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte aan een strikt regime onderhevig. De vraag komt dientengevolge geregeld naar voren welke beëindigingsbepalingen in dat geval geldend zijn: de bepalingen van de zorgovereenkomst of de bepalingen van de huurovereenkomst? De Hoge Raad heeft ten aanzien van gemengde overeenkomsten overwogen dat de bepalingen van de overeenkomst die zodanig centraal staat en overheerst in een dergelijk geval dienen te worden toegepast. Welke overeenkomst dat is hangt af van de omstandigheden van het geval. Omwille de rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende is het antwoord op deze vraag van groot belang. Het dient voor de huurder/zorgbehoevende bij aanvang van de gemengde huur- en zorgovereenkomst immers duidelijk te zijn of hem/haar al dan niet een beroep op huurbescherming toekomt.
Doel van onderhavig onderzoek is te bezien of de wijze waarop in de recente rechtspraak met de beëindigingsproblematiek rondom de gemengde huur- en zorgovereenkomst wordt omgegaan wenselijk is met het oog op de rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende. Ten behoeve hiervan is een klassiek juridisch onderzoek verricht. Daarbij is in overwegende mate gebruik gemaakt van de parlementaire geschiedenis en recente jurisprudentie. Door jurisprudentieonderzoek van de afgelopen tien jaar is inzichtelijk gemaakt hoe met de geconstateerde beëindigingsproblematiek in de rechtspraak wordt omgegaan. Vervolgens is bezien welke gevolgen de huidige rechtspraak meebrengt voor de rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende.
Met het oog op de rechtszekerheid van de huurder/zorgbehoevende is gebleken dat sprake is van een duidelijke, door de Hoge Raad geformuleerde, rechtsregel. Toepassing van deze rechtsregel in de rechtspraak brengt mee dat in geval van een gemengde huur- en zorgovereenkomst een beroep op huurbescherming van de huurder/zorgbehoevende doorgaans niet op gaat. Deze mate van voorzienbaarheid laat onverlet dat het maatschappelijk gezien ongewenst is dat een huurder/zorgbehoevende zich in sommige gevallen niet op huurbescherming kan beroepen. Dit is des te meer bezwaarlijk gezien het tekort aan geschikte huisvesting. Er blijkt sprake te zijn van een spanningsveld tussen de rechtsbescherming van de huurder/zorgbehoevende en de bedrijfseconomische noodzakelijkheid van het aangaan van een gemengde huur- en zorgovereenkomst van de verhuurder/zorgverlener. De crux van de beëindigingsproblematiek blijkt dan ook te zitten in de doorstroom van huurders/zorgbehoevenden naar de reguliere woningmarkt. Het moet voor hen gemakkelijk zijn om bij beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst een betaalbare en passende woning te vinden. Gezien de omstandigheid dat hen huurbescherming wordt ontnomen is het redelijk dat zij daarin voorrang krijgen ten opzichte van andere woningzoekenden.
***
UNIVERSITEIT VAN AMSTERDAM
Amsterdam Graduate School of Law
DE GEMENGDE HUUR- EN ZORGOVEREENKOMST
Beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst in de rechtspraak en rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende
Door: K.M.G. (Kristel) Verkleij
E-mailadres: xxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxx.xxx Studentnummer: 12059552
Instelling: Universiteit van Amsterdam Mastertrack: Privaatrechtelijke rechtspraktijk Inleverdatum: 9 juli 2019
Scriptiebegeleider: M.I. (Mirella) Peereboom-van Drunick Tweede lezer: C.J.W. (Jaap) Baaij
Hoofdstuk 1 De gemengde huur- en zorgovereenkomst 7
1.1.1 Gevolgen extramuralisatie 7
1.1.2 Gevolgen gemengde huur- en zorgovereenkomst 8
1.2.1 Dwingend woonruimte-huurrecht 9
1.2.2 Beëindiging huurovereenkomst 9
1.3.1 Overeenkomst van opdracht 11
1.3.2 Dienstverleningsovereenkomst 12
1.3.3 Beëindiging zorgovereenkomst 12
1.5 Doel van de gemengde huur- en zorgovereenkomst 15
Hoofdstuk 2 De beëindigingsproblematiek 18
2.1 Een gemengde overeenkomst 18
2.2.1 Onverenigbare beëindigingsbepalingen 20
2.2.1.3 Verstrijken bepaalde tijd 21
2.2.2 Het overheersende element 21
3.1 Een gemengde overeenkomst 25
3.1.2 Geen gemengde overeenkomst 26
3.3 Onverenigbare beëindigingsbepalingen 27
3.4 Het overheersende element 28
3.4.1 Overheersend verzorgingselement 28
3.4.2 Overheersend woonelement 29
3.6.1 Zorgplicht zorgverlener 32
3.7 Verstrijken bepaalde tijd 32
3.10 Xxxxx-/xxxxxxxxxxxxxxxxxx 00
0.00 Xxxxxxxx wonen en zorg 34
Hoofdstuk 4 Gevolgen rechtszekerheid en -bescherming 35
4.1.1.1 Ontbreken cumulatietheorie 35
4.1.2 Overheersend verzorgingselement 36
4.2.1 Ontbreken huurbescherming 37
4.2.1.3 Verstrijken bepaalde tijd 38
4.2.2 Scheiden wonen en zorg 39
4.2.4.1 Verschillend gemeentelijk beleid 40
4.2.4.1.1 Artikel 12 Huisvestingswet 40
4.2.4.2 Actieprogramma Weer Thuis! 41
Bijlage I Jurisprudentieonderzoek 50
Inleiding
Aanleiding onderzoek
Mensen met een zorgbehoefte vereisen vaak aangepaste woonruimte of woonruimte waar zorg binnen handbereik is. Om zorgbehoevenden van beide te kunnen voorzien werken woningcorporaties en zorgverleners geregeld samen waarbij wonen en zorg door hen gecombineerd wordt aangeboden. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de zogenoemde gemengde huur- en zorgovereenkomst: een overeenkomst waar huur en zorg worden gekoppeld. De gemengde huur- en zorgovereenkomst is sinds het overheidsbeleid om wonen en zorg te scheiden in belang toegenomen.1
Bij het voornemen tot beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst doet zich een complicatie voor.2 Daar waar een zorgovereenkomst in beginsel zonder problemen kan worden beëindigd is een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte aan een strikt regime onderhevig (hierna: het dwingend woonruimte-huurrecht). De Hoge Raad heeft recentelijk overwogen dat in een dergelijk geval door uitleg van de gemengde overeenkomst dient te worden beoordeeld welke bepaling (bepalingen) in het concrete geval dient (dienen) te prevaleren.3 De bepalingen van de overeenkomst die zodanig centraal staat en overheerst dienen in dat geval te worden toegepast. In lijn met dit arrest lijkt uit de rechtspraak van de feitenrechters te volgen dat indien sprake is van een overheersend verzorgingselement de bepalingen van het huurrecht buiten toepassing worden gelaten.4 Bij beëindiging van de zorgovereenkomst eindigt de huurovereenkomst in dat geval eveneens, zonder dat het dwingend woonruimte-huurrecht hieraan in de weg staat. Of er al dan niet sprake is van een overheersend verzorgingselement is afhankelijk van de casuïstiek. Dit kan er in resulteren dat op het moment van sluiten van een gemengde huur- en zorgovereenkomst niet duidelijk is of de huurder/zorgbehoevende huurbescherming toekomt.
Onderzoeksvraag
Er lijkt zich een situatie voor te doen waarin een huurder die tevens zorgbehoevend is (en gevoelsmatig nóg zwakker staat) in sommige gevallen geen huurbescherming toekomt. Dit lijkt niet in overeenstemming te zijn met het doel en de strekking van het dwingend woonruimte-
1 Overheidsbeleid aangekondigd in begrotingsakkoord 2013.
2 Zie het jurisprudentieonderzoek in hoofdstuk 3 en bijlage I.
3 HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:405, r.o. 3.3.2 - 3.3.5.
4 Zie het jurisprudentieonderzoek in hoofdstuk 3 en bijlage I.
huurrecht. Dit beoogd de huurder als zwakkere partij immers bescherming te bieden. Met deze omstandigheid in het achterhoofd behandelt dit onderzoek de gemengde huur- en zorgovereenkomst en de daar bijkomende beëindigingsproblematiek in de rechtspraak. De problematiek wordt benaderd vanuit het oogpunt van de rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende. De hoofdvraag die in de conclusie wordt beantwoord is dan ook: is de wijze waarop in de recente rechtspraak met de beëindigingsproblematiek rondom de gemengde huur- en zorgovereenkomst wordt omgegaan wenselijk met het oog op de rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende?
Methodologie
De hoofdvraag zal worden onderzocht door middel van een klassiek juridisch onderzoek. In overwegende mate zal daarbij gebruik worden gemaakt van de parlementaire geschiedenis en recente jurisprudentie. Aan de hand hiervan zal in de verscheidene hoofdstukken de deelvragen worden beantwoord. In hoofdstuk 1 wordt de gemengde huur- en zorgovereenkomst in het algemeen behandeld: wat is het belang en doel van de overeenkomst, waar bestaat het uit en welke varianten zijn er? In hoofdstuk 2 wordt de beëindigingsproblematiek besproken: hoe ontstaat deze problematiek en waarom kan dit problematisch zijn ten aanzien van de rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende? In hoofdstuk 3 wordt de rechtspraak behandeld aan de hand van het jurisprudentieonderzoek uit bijlage I: hoe wordt er in de recente rechtspraak met de beëindigingsproblematiek rondom de gemengde huur- en zorgovereenkomst omgegaan? In hoofdstuk 4 worden de bevindingen uit de voorgaande hoofdstukken geannalyseerd. Hierbij wordt gekeken welke gevolgen de huidige rechtspraak omtrent beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst meebrengt voor de rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende. In de conclusie wordt de hoofdvraag beantwoord en een aantal aanbevelingen voorgedragen.
Afbakening onderzoek
Het onderzoek richt zich op omstandigheden en jurisprudentie van de afgelopen tien jaar. Deze periode is gekozen om te bezien of er verschillen waarneembaar zijn van voor en na het doorvoeren van het overheidsbeleid om wonen en zorg te scheiden.
Ten behoeve van het jurisprudentieonderzoek in hoofdstuk 3 en bijlage I is gekeken naar de rechtspraak vanaf 1 januari 2009. In dit kader is gezocht in de database van Legal Intelligence met combinaties van de volgende zoektermen: beëindiging, artikel 6:215 BW, overheersend
verzorgingselement, overheersend woonelement, gemengde huur- en zorgovereenkomst, gemengde huur- en begeleidingsovereenkomst, gemengde- huur- en dienstverleningsovereenkomst. De verschillende combinaties van zoektermen resulteren bij elkaar in circa 200 resultaten. Voor het overgrote deel zijn deze resultaten echter irrelevant of komen dubbel voor. Hiervan is een selectie gemaakt hetgeen heeft geresulteerd in 33 bruikbare uitspraken.
In het kader van dit onderzoek wordt er vanuit gegaan dat de zorgbehoevende in staat is zijn eigen belangen te behartigen. Maatregelen ten aanzien van meerderjarige handelingsonbekwaamheid worden dan ook buiten beschouwing gelaten.
Leeswijzer
Ten aanzien van de persoon die de gemengde huur- en zorgovereenkomst aangaat wordt gesproken over “de huurder/zorgbehoevende”. Ten aanzien van de woningcorporatie en/of zorgverlener die de gemengde huur- en zorgovereenkomst aangaat wordt gesproken over “de verhuurder/zorgverlener”.
Belang van het onderzoek
Omstreeks de doorvoering van het overheidsbeleid om wonen en zorg te scheiden zijn er in de literatuur verschillende publicaties verschenen die de beëindigingsproblematiek rondom de gemengde huur- en zorgovereenkomst bespreken.5 Hierbij wordt de rechtsregel omtrent beëindiging van deze gemengde overeenkomst summier besproken met slechts enkele verwijzingen naar (oude) rechtspraak. Opvallend is dat na het doorvoeren van het gewijzigd overheidsbeleid het in de literatuur stil is gebleven omtrent deze beëindigingsproblematiek. De concrete toepassing van de rechtsregel in de rechtspraak alsmede de rechtszekerheid en - bescherming van de huurder/zorgbehoevende hieromtrent lijken nimmer dan wel nauwelijks te zijn besproken. Gezien het grote maatschappelijk belang dat met het wegvallen van huurbescherming van zorgbehoevenden is verbonden is dit opmerkelijk. Een en ander maakt een bestudering van de geldende rechtsregel in recente rechtspraak en de gevolgen daarvan voor de rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende des te meer interessant.
5 Zie onder andere Mesu-Abbekerk e.a., BR 2014/129; Xxxxxxx en Mol, TvHB 2014/5; Xxxxxxx, WR 2013/13.
Hoofdstuk 1 De gemengde huur- en zorgovereenkomst
In dit hoofdstuk wordt het belang en doel van de gemengde huur- en zorgovereenkomst besproken. Beide overeenkomsten en hun wijze van beëindiging worden afzonderlijk behandeld. Aansluitend wordt gekeken hoe, en in welke varianten, de overeenkomsten samen komen tot één.
In het begrotingsakkoord van 2013 heeft de overheid aangekondigd om wonen en zorg meer te gaan scheiden. Dit heeft onder andere met zich meegebracht dat, waar voorheen zowel wonen als zorg werd gefinancierd door de overheid, mensen met een lagere zorgbehoefte voortaan zelf verantwoordelijk zijn voor het vinden én financieren van (aangepaste) woonruimte. Dit proces wordt extramuralisatie genoemd. Beoogd wordt dat zorgbehoevenden langer de regie over hun eigen leven kunnen voeren en er een meer gevarieerd extramuraal woon- en zorgaanbod zal ontstaan.6 In dit kader is per 1 januari 2015 de Hervorming langdurige zorg ingevoerd.7 De zorg van de geëxtramuraliseerde zorgbehoevenden is daarbij overgeheveld van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (hierna: AWBZ) naar de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (hierna: Wmo) en de Zorgverzekeringswet (hierna: Zvw).8 De basisverzekering uit de Zvw voorziet in extramurale verzorging en verpleging. De Wmo beoogt maatschappelijke ondersteuning te bieden door middel van toegankelijke en passende zorg. De taken en verantwoordelijkheid voor deze maatschappelijke ondersteuning liggen bij de gemeente (artikel 2.2.1 Wmo). Daarbij geeft de Wmo de gemeente de rol van intermediair tussen burgers die ondersteuning behoeven en de markt van aanbieders van deze ondersteuning.9
1.1.1 Gevolgen extramuralisatie
De extramuralisatie van lagere zorgprofielen maakt de beschikbaarheid van betaalbare woonzorgvoorzieningen noodzakelijk. Deze toename in reguliere huishoudens in samenhang
6 Kamerstukken II 2012/13, 30597, 266 (Brief van de Staatssecretaris van VWS, Uitwerking extramuraliseren lichte zorgzwaartepakketten). In de zin van de AWBZ werd de zorgbehoefte uitgedrukt in zorgzwaartepakketten van 1 tot en met 8. De zorgzwaartepakketten 1 tot en met 4 zijn geleidelijk geëxtramuraliseerd (periode 2013 – 2016). De zwaardere zorgzwaartepakketten (5 tot en met 8) blijven intramuraal. Tegenwoordig wordt er gesproken over “zorgprofielen” in de zin van de Wlz. Deze term wordt in het vervolg gehanteerd.
7 De Hervorming langdurige zorg is gericht op het bieden van meer zorg en ondersteuning in de eigen omgeving en eigen keuzevrijheid van de zorgbehoevende. De hervorming heeft geleid tot de nieuwe Wmo, Zvw en Wlz. De intramurale zorgprofielen zijn overgeheveld naar de Wlz. De AWBZ is vervallen.
8 Stb. 2014, 281; Stb. 2014, 417.
9 Evalutatie van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2007 – 2009.
met de beperktere toelating tot intramurale zorg heeft geresulteerd in een tekort aan geschikte huisvesting.10 De extramuralisatie heeft het voor zorgverleners daarnaast belangrijk(er) gemaakt om na te denken over de kwaliteit van de geboden woonzorgvoorzieningen.11 Er kan namelijk leegstand in zorgwoningen ontstaan doordat de instroom van mensen met een lagere zorgbehoefte stopt. Zij kunnen er enerzijds voor kiezen om enkel nog intramurale zorgbehoevenden te behandelen, anderzijds kunnen zij de vrijgekomen woonruimte gaan verhuren aan extramurale zorgbehoevenden. Gezien de omstandigheid dat zij geen bijdrage meer ontvangen op grond van de Wet langdurige zorg (hierna: Wlz) zullen zij genoodzaakt zijn om in dat geval bepaalde voorzieningen af te bouwen of bijvoorbeeld een eigen bijdrage te vragen aan de desbetreffende zorgbehoevenden.12 De aanvullende woonkosten die de huurder/zorgbehoevende hierdoor dient te maken komen als gevolg van het scheiden van wonen en zorg voor hun eigen rekening. In ruil daarvoor krijgen zij, indien voldaan aan de vereisten, recht op huurtoeslag.13
1.1.2 Gevolgen gemengde huur- en zorgovereenkomst
Sinds het gewijzigd overheidsbeleid zijn geëxtramuraliseerde zorgbehoevenden veelal genoodzaakt zelfstandig huurovereenkomsten aan te gaan. Zij zijn immers zelf verantwoordelijk voor hun huisvesting. Wanneer een huurovereenkomst wordt gesloten met een zorgverlener, dan wel met een verhuurder die een samenwerkingsverband heeft met een zorgverlener, resulteert dit vrijwel altijd in een gemengde huur- en zorgovereenkomst. Het doel en de verschillende varianten die daarbij gehanteerd worden komen aan bod in paragraaf 1.5 en 1.6.
Titel 4 van Boek 7 BW behandelt de huurovereenkomst. Of een overeenkomst als huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW dient te worden aangemerkt hangt af van de omstandigheden van het geval en de inhoud van het overeengekomene. Beslissend is of
10 Monitor investeren voor de Toekomst 2012 – 2013; xxxxx://xxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxx- ondersteuning/beschermd-wonen-maatschappelijke-opvang/nieuws/actieprogramma-weer-thuis-van-start.
11 Kamerstukken II 2012/13, 30597, 368 (Brief van de Staatssecretaris van VWS Toekomst AWBZ).
12 Xxx Xxxxxxxx, Aedes-Actiz 2012.
13 In geval van verhuur van zelfstandige woonruimte is er beginsel recht op huurtoeslag ex artikel 11 lid 1 sub a Wet op de huurtoeslag. Ten aanzien van onzelfstandige woonruimten ligt dit genuanceerder. Zie hieromtrent artikel 11 lid 1 sub b Wet op de huurtoeslag juncto artikel 3 Besluit op de huurtoeslag. Zie ook Rb. Den Haag 26 februari 2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:2049, en Rb. Amsterdam 30 mei 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:5625,
waar werd overwogen dat het bestaan van een gemengde huur- en zorgovereenkomst niet in de weg hoeft te staan aan het recht op huurtoeslag.
in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. 14 Afhankelijk van de kwalificatie van het gehuurde wordt er vervolgens onderscheid gemaakt tussen huur van woonruimte, huur van 290a-bedrijfsruimte, en huur van een 230a- bedrijfsruimte. Elke kwalificatie neemt zijn eigen rechtsregels met zich mee. Bepalend hierbij is het gebruik dat partijen, met inachtneming van de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond.15 De benaming van het gebruik is niet doorslaggevend. Gezien het onderwerp van dit onderzoek wordt enkel de huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte behandeld.
1.2.1 Dwingend woonruimte-huurrecht
De huurovereenkomst is een belangrijke maatschappelijke materie waar behoefte bestaat aan duidelijke regels en voldoende bescherming.16 Wanneer het gehuurde kwalificeert als woonruimte is het (semi-)dwingend woonruimte-huurrecht op de overeenkomst van toepassing. Van de meeste van deze regels kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.17
1.2.2 Beëindiging huurovereenkomst
Een huurovereenkomst kan op vier manieren eindigen:
i) met wederzijds goedvinden;18
ii) door ontbinding;19
iii) door opzegging ;20 en
iv) door verstrijken van de bepaalde tijd.21
14 HR 22 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673, r.o. 4.3 - 4.4 (Timeshare-arrest).
15 HR 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737, r.o. 3.5 (Utopia-arrest); HR 24 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1198, r.o. 3.2.
16 Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3 (Memorie van Toelichting); Abas 2007, nr. 188.
17 Rossel & Xxxxxxxxxxx 0000, xx. 178 en 407. Indien in strijd met een semi-dwingende bepaling wordt gehandeld kan de huurder de vernietigbaarheid daarvan inroepen. In een aantal gevallen werkt de bescherming ten aanzien van beide partijen en is een beding ambtshalve nietig ex artikel 3:40 lid 2 BW.
18 Artikel 7:271 lid 8 BW.
19 Artikel 7:231 juncto 6:265 BW.
20 Artikel 7:271 juncto 7:274 BW.
21 Artikel 7:271 juncto 7:228 BW.
In geval van wederzijds goedvinden komen huurder en verhuurder gezamenlijk overeen de huurovereenkomst te beëindigen.22 Deze beëindigingsmogelijkheid behoeft dientengevolge geen nadere toelichting. De andere drie mogelijkheden zullen hieronder worden toegelicht.
Ontbinding
Hoofdregel is dat iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft om te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW).23 Een huurovereenkomst kan alleen door de rechter worden ontbonden (artikel 7:231 lid 1 BW).24 Deze verplichte tussenkomst strekt ertoe dat ontbinding van de huurovereenkomst enkel op verantwoorde wijze kan plaatsvinden.25 Het is daarbij aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.26 Of hier sprake van is hangt af van de casuïstiek.
Opzegging
Opzegging door de verhuurder van een huurovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd, dan wel aangegaan voor bepaalde tijd voor de duur van langer dan twee jaar bij zelfstandige woonruimten en langer dan vijf jaar bij onzelfstandige woonruimten, is ingevolge het dwingend woonruimte-huurrecht aan strikte vereisten onderhevig en slechts op grond van een aantal door de wet gegeven limitatieve opzeggingsgronden mogelijk.27 Tevens gelden er strikte regels met betrekking tot de opzegtermijn, afhankelijk van de looptijd van de huurovereenkomst (artikel 7:271 juncto 7:274 BW). Opzegging door de verhuurder is dan ook niet zomaar mogelijk. Opzegging door de huurder is daarentegen niet aan dergelijke vereisten onderhevig.28
Verstrijken bepaalde tijd
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die is aangegaan op grond van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 eindigt na het verstrijken van de overeengekomen duur van rechtswege mits
22 Rossel & Xxxxxxxxxxx 0000, xx. 430.
23 Hartkamp & Sieburgh 2014, nr. 681.
24 Semi-dwingend recht ex artikel 7:231 lid 3 BW.
25 Kamerstukken II, 1978/79, 14249, 11 (Nadere Memorie van Antwoord), p. 3.
26 HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, r.o. 3.9 (Tenzij-arrest); HR 30 november 1984, ECLI:NL:HR:1984:AG4914, r.o. 3.5.
27 Rossel & Xxxxxxxxxxx 0000, xx. 413.
28 Doorgaans geldt er voor de huurder een opzegtermijn van één maand ex artikel 7:271 lid 5 sub a BW.
een geldige kennisgeving is verstrekt (artikel 7:271 lid 1 BW).29 Het dwingend woonruimte- huurrecht inzake opzegging van de huurovereenkomst is in dat geval niet van toepassing. Het ontbreken van een geldige kennisgeving resulteert in een voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd voor de duur langer dan twee jaar bij zelfstandige woonruimten en langer dan vijf jaar bij onzelfstandige woonruimten eindigt daarentegen niet van rechtswege na het verstrijken van de desbetreffende termijn (artikel 7:271 lid 1 juncto 7:228 lid 1 BW). De strikte regels met betreking tot opzegging zijn in dat geval wel van toepassing.
Een zorgovereenkomst kan gekwalificeerd worden als algemene of bijzondere overeenkomst van opdracht dan wel als onbenoemde dienstverleningsovereenkomst.
1.3.1 Overeenkomst van opdracht
Titel 7 van Boek 7 BW behandelt de overeenkomst van opdracht. Of een overeenkomst als opdracht in de zin van artikel 7:400 lid 1 BW dient te worden aangemerkt hangt, vergelijkbaar als met de huurovereenkomst, af van wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, mede in aanmerking genomen de wijze waarop zij feitelijk aan de overeenkomst uitvoering hebben gegeven en aldus daaraan inhoud hebben gegeven.30 De zorgverlener treedt in dat geval op als opdrachtnemer en de zorgbehoevende als opdrachtgever. Daarbij zal doorgaans sprake zijn van een algemene overeenkomst van opdracht. Het kan echter voorkomen dat de zorgovereenkomst kwalificeert als een geneeskundige behandelingsovereenkomst.31 Ingevolge artikel 7:446 lid 1 juncto lid 3 BW is daar sprake van in geval van verpleging en verzorging van een patiënt in het kader van handelingen op het gebied van de geneeskunst. Het verplegen en verzorgen van een zorgbehoevende valt enkel onder deze bijzondere vorm van opdracht indien zij onderdeel uitmaken van een geneeskundige behandeling.32 Afhankelijk van de concrete situatie kan het verlenen van extramurale zorg dan ook worden aangemerkt als een algemene dan wel bijzondere vorm van opdracht.
29 De huurovereenkomst mag niet zijn aangegaan voor een termijn van langer dan twee jaar bij zelfstandige woonruimten en niet langer dan vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte.
30 HR 14 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2495, r.o. 3.4; Rb. Den Haag 19 september 2018, ECLI:NL:RBDHA:2018:11193, r.o. 4.3.
31 Xxxxx Xxxx Xxx 2018, nr. 387.
32 Zie bijvoorbeeld Rb. Oost-Brabant 9 maart 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:1125, r.o. 4.3, en Rb. Groningen 6 juni 2002, ECLI:NL:RBGRO:2002:AE3823, r.o. 4, waar het verlenen van ADL-assistentie werd aangemerkt als een geneeskundige behandelingovereenkomst.
1.3.2 Dienstverleningsovereenkomst
Een zorgovereenkomst kan ook kwalificeren als een dienstverleningsovereenkomst. Dit is een onbenoemde overeenkomst die niet wordt behandeld in Boek 7 BW.33 Bij beantwoording van de vraag hoe de verhoudingen tussen zorgverlener en zorgbehoevende in dat geval zijn geregeld komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.34
1.3.3 Beëindiging zorgovereenkomst
Een zorgovereenkomst kan op vier manieren eindigen:
i) met wederzijds goedvinden;
ii) door ontbinding;35
iii) door opzegging;36 en
iv) door verstrijken van de bepaalde tijd.
In geval van wederzijds goedvinden komen opdrachtgever en opdrachtnemer gezamenlijk overeen de overeenkomst te beëindigen. Dientengevolge behoeft deze beëindigingsmogelijkheid wederom geen nadere toelichting. De andere drie mogelijkheden zullen hieronder worden toegelicht.
Ontbinding
Hoofdregel is dat iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft om te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). Tussenkomst van de rechter is, in tegenstelling tot bij de huurovereenkomst, niet vereist.37
Opzegging overeenkomst van opdracht
Opzegging van de zorgovereenkomst door de zorgbehoevende, als overeenkomst van opdracht, is te allen tijde mogelijk (artikel 7:408 lid 1 BW). Opzegging door de zorgverlener kan, behoudens gewichtige redenen, enkel indien deze voor onbepaalde duur geldt en niet door
33 Houben 2015, nr. 3.
34 Vgl. Rb. Overijssel 6 juni 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:2476, r.o. 4.5.
35 Artikel 6:265 BW.
36 Artikel 7:408 en 7:460 BW
37 Hartkamp & Sieburgh 2014, nr. 687.
volbrenging eindigt (artikel 7:408 lid 2 BW). Dit brengt met zich mee dat een zorgovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd in beginsel niet door de zorgverlener tussentijds kan worden opgezegd. Deze bepaling is echter van regelend recht. Dientengevolge is een eventueel in de zorgovereenkomst opgenomen afwijkende regeling geldend.38 Een zorgovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd kan door zowel de zorgverlener als de zorgbehoevende op elk moment worden opgezegd. Wederom kunnen er in de zorgovereenkomst vereisten aan de opzegging door de zorgverlener worden gesteld. Er kunnen geen vereisten aan de opzegging door de zorgbehoevende worden gesteld: dit is te allen tijde mogelijk.
Ten aanzien van de geneeskundige behandelingsovereenkomst kan de zorgverlener, behoudens gewichtige redenen, niet overgaan tot opzegging (artikel 7:460 BW). Wat een voldoende gewichtige reden voor opzegging is, hangt af van de omstandigheden van het geval.39 In tegenstelling tot de reguliere overeenkomst van opdracht is hier sprake van dwingend recht (artikel 7:468 BW). Opzegging door de zorgverlener kan dus niet contractueel gemakkelijker worden gemaakt. Voor de zorgbehoevende geldt geen bijzondere opzeggingsbepaling waardoor wordt teruggevallen op de algemene bepaling van artikel 7:408 lid 1 BW.40
Opzegging dienstverleningsovereenkomst
Kwalificeert de zorgovereenkomst als dienstverleningsovereenkomst dan heeft te gelden dat indien de overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd deze in beginsel opzegbaar is. Is de overeenkomst daarentegen aangegaan voor bepaalde tijd dan is deze in beginsel niet opzegbaar, behoudens eventuele overeengekomen opzegmogelijkheden. Op grond van artikel 6:248 lid 1 BW kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat en/of een opzegtermijn in acht moet worden genomen en/of de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een schadevergoeding.41
38 Xxxxx Xxxx Xxx 2018, nr. 166.
39 Kamerstukken II 1990/91, 21561, 3 (Memorie van Toelichting), p. 42. Zie onder andere Rb. Noord-Nederland
22 december 2017, ECLI:NL:RBNNE:2017:5005, r.o. 4.4; Rb. Utrecht 16 mei 2012, ECLI:NL:RBUTR:2012:BW6298, r.o. 4.1, waar wordt bepaald dat een zorgverlener zorgvuldigheid moet betrachten in (de aanloop naar) opzegging.
40 Xxxxx Xxxx Xxx 2018, nr. 446.
41 HR 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:141, r.o. 3.6.1 – 3.6.5; Xxx Xxxxx-Xxxxxxx en Xxx xx Xxx, Contracteren 2018/3.
Verstrijken bepaalde tijd
Een zorgovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd eindigt, tenzij anders is overeengekomen, van rechtswege bij het verstrijken van die bepaalde tijd. Het is aan partijen overgelaten of zij al dan niet een verlenging overeen wensen te komen, en zo ja, onder welke voorwaarden. Indien partijen uitvoering blijven geven aan de zorgovereenkomst kan dit worden opgevat als een stilzwijgende verlenging voor onbepaalde tijd.
Artikel 6:215 BW bepaalt dat wanneer een overeenkomst voldoet aan twee door de wet geregelde bijzondere soorten overeenkomsten elk van die soorten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing zijn, behoudens voor zover deze bepalingen niet verenigbaar zijn of de strekking daarvan met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet. Dit artikel gaat dientengevolge uit van de zogenoemde cumulatietheorie: de bepalingen van beide overeenkomsten zijn cumulatief op de gemengde overeenkomst van toepassing, behoudens een van bepaling tot bepaling te beoordelen onverenigbaarheid of een zich tegen toepasselijkheid verzettende strekking.42 Het artikel waarborgt dan ook dat het dwingend woonruimte-huurrecht niet zomaar kan worden ontdoken door in de overeenkomst mede elementen van andere bijzondere overeenkomsten op te nemen. Het artikel sluit echter niet uit dat regels van dwingend recht opzij kunnen worden gezet: een dwingende regel is niet toepasselijk daar waar dit door de gemengde aard van de overeenkomst de ratio van die regel te buiten zou gaan.43
Indien een huur- en zorgovereenkomst, als overeenkomst van opdracht, niet in twee van elkaar onafhankelijke overeenkomsten kunnen worden gesplitst is artikel 6:215 BW op de overeenkomst van toepassing.44 Het opnemen van een bepaling in de overeenkomst(en) waarin uitdrukkelijk wordt verwezen naar het onderling afhankelijke verband tussen de huur en zorg vormt een duidelijke aanwijzing voor de constatering dat zij als één geheel dienen te worden gezien. Dergelijke bepalingen worden aangeduid als koppelbedingen. Ingeval de rechtsverhouding daarentegen kan worden gesplitst is sprake van twee los naast elkaar bestaande overeenkomsten met elk hun eigen toepasselijke bepalingen.
42 Voor de eenvoud wordt in het vervolg enkel gesproken over onverenigbaarheid van bepalingen.
43 Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3 (Memorie van Toelichting), p. 8.
44 Parlementaire Geschiedenis Boek 6, p. 871, voetnoot 2.
Artikel 6:215 BW is strikt gezien niet van toepassing indien sprake is van een gemengde huur- en zorgovereenkomst, als dienstverleningsovereenkomst. Het artikel spreekt immers over: twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten. Echter ook in dat geval lijkt de maatstaf van artikel 6:215 BW eveneens van toepassing te zijn.45 Wanneer in het vervolg van dit onderzoek wordt gesproken over de toepasselijkheid van artikel 6:215 BW zal dan ook tevens worden gedoeld op analoge toepassing van dit artikel ingeval van een gemengde huur- en dienstverleningsovereenkomst.
1.5 Doel van de gemengde huur- en zorgovereenkomst
Een gemengde huur- en zorgovereenkomst wordt doorgaans op initiatief van de verhuurder/zorgverlener aangegaan. De huurder/zorgbehoevende wordt daarbij verplicht zowel huur als zorg af te nemen. Hiermee wordt onder andere beoogd zekerheid te bewerkstelligen dat investeringen die zijn gedaan om woningen geschikt te maken voor een bepaald type zorgverlening ook daadwerkelijk kunnen worden terugverdiend. Het doel van de gemengde huur- en zorgovereenkomst ziet dan ook met name op een bedrijfseconomisch aspect: op het moment dat de zorgverlening stopt en de woning niet wordt ontruimt mist de verhuurder/zorgverlener omzet en kan de continuering van eventuele projecten in gevaar komen. Daarnaast kan een gemeentelijk vastgesteld volkshuisvestingsbeleid meebrengen dat een woningcorporatie als verhuurder verplicht is de woning beschikbaar te houden voor een bepaalde doelgroep.46 Het gebruik van een gemengde huur- en zorgovereenkomst maakt het mogelijk om beide doelen te behalen.
De gemengde huur- en zorgovereenkomst komt in grofweg drie varianten met drie partijen voor: de huurder/zorgbehoevende, de zorgverlener en de woningcorporatie, als verhuurder. De verschillende varianten worden hieronder toegelicht en geïllustreerd aan de hand van afbeeldingen.
45 Houben 2015, nr. 12. Zie ook de conclusie van A/X Xxxxxxx bij HR 10 maart 2017, ECLI:NL:PHR:2016:1328, onder 2.3.2, waar werd overwogen dat bij de samenval van een onbenoemde overeenomst en een huurovereenkomst eenzelfde maatstaf dient te worden aangehouden. Tevens past het gerechtshof Den Haag 16 december 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4103, r.o. 3.2, een vergelijkbare redenering toe bij een gemengde huur- en franchiseovereenkomst.
46 Ingevolge artikel 19 juncto 42 Woningwet is een verhuurder die tevens een toegelaten instelling is als bedoeld in deze artikelen gehouden in redelijkheid bij te dragen aan een door de gemeente opgesteld volkhuisvestingsbeleid.
Variant 1
De zorgverlener is eigenaar van de woning. Naast het verlenen van zorg treedt zij tevens op als verhuurder. De zorgverlener sluit een gemengde huur- en zorgovereenkomst met de huurder/zorgbehoevende. De gemengde overeenkomst kan worden vormgegeven door middel van één overeenkomst waar zowel de huurovereenkomst als de zorgovereenkomst in tot uitdrukking komen of door middel van twee separate overeenkomsten (een huur- respectievelijk zorgovereenkomst) welke vervolgens met elkaar zijn verbonden door middel van een koppelbeding. De woningcorporatie is hierbij niet in beeld.
47
Variant 2
De woningcorporatie is eigenaar van de woning. De zorgverlener huurt de woning van de woningcorporatie. Wederom treedt de zorgverlener ten aanzien van de huurder/zorgbehoevende tevens op als verhuurder. Echter in deze variant is in feite sprake van onderverhuur.48 De (onder)huurder/zorgbehoevende heeft slechts met één partij de maken: de zorgverlener. Ook hier kan de gemengde huur- en zorgovereenkomst worden vormgegeven door middel van één overeenkomst waar zowel de huurovereenkomst als de zorgovereenkomst in tot uitdrukking komen of door middel van twee separate overeenkomsten (een huur- respectievelijk zorgovereenkomst) welke vervolgens met elkaar zijn verbonden door middel van een koppelbeding.
47 Afbeelding afkomstig uit Rijpstra en Janssen, Vastgoedrecht 2013/2.
48 Het komt voor dat er discussies ontstaan over de vraag welk huurregime op de hoofdhuurovereenkomst tussen de woningcorporatie en zorgverlener van toepassing is. Gezien de vraagstelling van dit onderzoek is er geen ruimte om hier nader op in te gaan.
49
Variant 3
De woningcorporatie is eigenaar van de woning. De huurder/zorgbehoevende sluit twee separate overeenkomsten: een huurovereenkomst met de woningcorporatie en een zorgovereenkomst met de zorgverlener. De woningcorporatie en de zorgverlener werken samen door middel van een samenwerkingsovereenkomst. De huur- respectievelijk zorgovereenkomst worden vervolgens door middel van een koppelbeding met elkaar verbonden.
50
49 Afbeelding afkomstig uit Rijpstra en Janssen, Vastgoedrecht 2013/2.
50 Afbeelding afkomstig uit Rijpstra en Janssen, Vastgoedrecht 2013/2.
Hoofdstuk 2 De beëindigingsproblematiek
In dit hoofdstuk komt de beëindigingsproblematiek rondom de gemengde huur- en zorgovereenkomst aan bod. Besproken wordt hoe de problematiek ontstaat en waarom dit problematisch kan zijn ten aanzien van de rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende.
2.1 Een gemengde overeenkomst
Allereerst is van belang of er sprake is van een gemengde overeenkomst in de zin van artikel 6:215 BW (zie paragraaf 1.4). Volgens X-X Xxxxxxx in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 10 maart 2017 is voor het aannemen van een gemengde overeenkomst van belang wat de essentie van de voorliggende overeenkomst is: wat hadden partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen en wat is de inhoud en strekking van de overeenkomst?51 Dit vergt een waardering van het feitencomplex. Het oordeel kan vervolgens zijn dat de overeenkomst in essentie niet als huur kan worden beschouwd of dat de overeenkomst mede als huur moet worden beschouwd. Indien in het laatste geval de overeenkomst niet kan worden gesplitst in twee afzonderlijke overeenkomsten is er sprake van een gemengde overeenkomst.52 In dat geval resulteert een rechtsgeldige beëindiging van de ene overeenkomst in beëindiging van de andere overeenkomst: de een kan niet voortbestaan zonder de ander.
Zoals reeds ter sprake is gekomen is het opnemen van een koppelbeding een duidelijke aanwijzing dat de overeenkomst(en) als één geheel dienen te worden gezien. Zie hieronder een voorbeeld van zo een dergelijk bedoelde koppeling bij een gemengde huur- en zorgovereenkomst.53
51 Conclusie van A/X Xxxxxxx bij HR 10 maart 2017, ECLI:NL:PHR:2016:1328, onder 2.3.2 - 2.3.3.
52 HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:405, r.o. 3.3.5.
53 Voorbeeld huurcontract zelfstandige woonruimte met zorgbepaling (“koppelbeding”), VBTM Advocaten, ter beschikking gesteld aan het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg. Te raadplegen via xxxxx://xxx.xxxx.xx/xxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxx_xxxxxxxxxxx_xxxxxxxxxxxx_xxx_xxxxxxxxxxxx. Dit koppelbeding ziet op variant 2 (zie paragraaf 1.6).
Het koppelbeding verplicht de huurder/zorgbehoevende zorg af te nemen van de zorgverlener die in het beding wordt genoemd. Door in de considerans onder andere te benadrukken dat de desbetreffende woonruimte beschikbaar wordt gesteld in het kader van het verlenen van zorg en dat de zorgverlening en het in huur geven van de woonruimte onverbrekelijk met elkaar zijn verbonden wordt bewerkstelligd dat de koppeling tussen beide overeenkomsten bij aanvang van de gemengde overeenkomst duidelijk kenbaar is voor de huurder/zorgbehoevende. De
koppeling rechtvaardigt zichzelf door duidelijk te maken dat de zorgverlener genoodzaakt is haar investeringen terug te verdienen en zorgafname hiervoor vereist is.54
In geval van beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst brengt toepassing van artikel 6:215 BW met zich mee dat dient te worden bezien of sprake is van onverenigbare beëindigingsbepalingen (zie paragraaf 2.2.1). Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord dient te worden bezien welke bepalingen in een concreet geval prevaleren (zie paragraaf 2.2.2).
2.2.1 Onverenigbare beëindigingsbepalingen
De beëindigingsmogelijkheden van de huur- respectievelijk zorgovereenkomst verschillen (zie paragraaf 1.2.2 en 1.3.3). Per beëindigingsmogelijkheid zullen de onverenigbaarheden worden toegelicht. Beëindiging met wederzijds goedvinden wordt niet besproken.
Ontbinding van een huur- respectievelijk zorgovereenkomst op vordering van een van de partijen is – kort gezegd – mogelijk op het moment dat er sprake is van een tekortkoming van de andere partij. Hier kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de situatie dat de huurder/zorgbehoevende het koppelbeding niet naleeft doordat zij geen zorg afneemt van de in het koppelbeding genoemde zorgverlener. Dit resulteert in een tekortkoming. Een bepaling gelijk aan artikel 7:271 BW mist in de regeling van de overeenkomst van opdracht respectievelijk dienstverleningsovereenkomst. Ten aanzien van deze overeenkomsten wordt dientengevolge teruggevallen op de hoofdregel uit artikel 6:265 BW. Buitengerechtelijke ontbinding van de zorgovereenkomst is dan ook mogelijk, van de huurovereenkomst niet. Er is sprake van een onverenigbaarheid.
Als uitgangspunt heeft te gelden dat de bepalingen omtrent opzegging van een huurovereenkomst enerzijds en de bepalingen omtrent opzegging van een overeenkomst van opdracht anderzijds, onverenigbaar zijn.55 Dit geldt ook ten aanzien van opzegging van de dienstverleningsovereenkomst. Op het moment dat een van de partijen overgaat tot opzegging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst is dientengevolge van groot belang te bezien
54 Dit kan voorkomen dat een koppelbeding als onredelijk bezwarend wordt aangemerkt in de zin van artikel 6:231 onder a BW. Zie Rijpstra en Janssen, Vastgoedrecht 2013/2; Xx Xxxxx, Nieuwsbrief Huurrecht 2013/5.
55 HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:405, r.o. 3.3.5.
welke opzeggingsbepalingen prevaleren. Afhankelijk hiervan kan immers worden bepaald wanneer en in welke vorm opzegging mogelijk is dan wel of een reeds gedane opzegging rechtsgeldig is geschied. Er is sprake van een onverenigbaarheid.
2.2.1.3 Verstrijken bepaalde tijd
Een huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd op grond van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 verstrijkt van rechtswege na het verstrijken van de overeengekomen duur, mits er een geldige kennisgeving is verstrekt. De huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd niet op grond van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 verstrijkt niet van rechtswege maar is enkel mogelijk op grond van de limitatieve opzeggingsgronden uit Boek 7 BW.56 De zorgovereenkomst die is aangegaan voor bepaalde tijd eindigt daarentegen wel van rechtswege bij het verstrijken van die bepaalde tijd. Er is sprake van een onverenigbaarheid.
2.2.2 Het overheersende element
Reeds in 1985 heeft de Hoge Raad overwogen dat bij samenloop van een huurovereenkomst van woonruimte en een zorgovereenkomst het huurrecht niet van toepassing is op het moment dat het verzorgingselement duidelijk overheerst.57 Deze rechtsregel komt neer op de zogenoemde absorptietheorie: de bepalingen van de overeenkomst die het meest op de voorgrond treden worden toegepast. Het later ingevoerde artikel 6:215 BW is niet geheel in lijn met deze rechtsregel. Haar uitgangspunt is immers, behoudens een onverenigbaarheid, cumulatie van bepalingen.
Zoals in de inleiding ter sprake is gekomen heeft de Hoge Raad zich recentelijk uitgelaten over de toepassing van artikel 6:215 BW.58 Om te beoordelen welke bepalingen in geval van een onverenigbaarheid geldend zijn lijkt de Hoge Raad de rechtsregel uit 1985 te herhalen doch met de juiste nuancering die voortvloeit artikel 6:215 BW. Overwogen wordt namelijk dat in geval van een onverenigbaarheid van bepalingen door middel van uitleg van de gemengde overeenkomst dient te worden beoordeeld welke bepaling (bepalingen) in het concrete geval dient (dienen) te prevaleren. Vraag die daarbij dient te worden gesteld is welk element centraal staat en overheersend is. De uitkomst hiervan is afhankelijk van de concrete situatie hetgeen
56 De Wet doorstroming huurmarkt 2015 ziet op huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor de duur van niet langer dan twee jaar bij zelfstandige woonruimten en niet langer dan vijf jaar bij onzelfstandige woonruimten (zie paragraaf 1.2.2).
57 HR 19 februari 1985, ECLI:NL:HR:1985:AC8975, r.o. 3.1.
58 HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:405, r.o. 3.3.2 en 3.3.5.
per geval beoordeeld zal moeten worden. In tegenstelling tot de rechtsregel uit 1985 wordt dus niet overwogen dat, in geval van een overheersend element van een van beide overeenkomsten, de bepalingen van de andere overeenkomst buiten toepassing blijven. Een en ander heeft tot gevolg dat indien het verzorgingselement centraal staat en overheerst de beëindigingsbepalingen van de zorgovereenkomst prevaleren en vice versa.
De rechtszekerheid is een fundamenteel beginsel in zowel de Nederlandse als de internationale rechtsorde.59 Het komt tot uiting in de duidelijkheid van het recht en de voorzienbaarheid van de toepassing daarvan. De wetgever dient rechtszekerheid te bewerkstelligen door duidelijk recht te scheppen. Daarbij dient een balans te worden gevonden tussen enerzijds het opstellen van duidelijke wetten en anderzijds het overzichtelijk houden van het geheel aan wetten.
Het overzichtelijk houden van het geheel aan wetten brengt met zich mee dat niet alle situaties in de wet verdisconteerd kunnen worden. Dit doet zich voor bij artikel 6:215 BW. De wetgever heeft ten aanzien van dit artikel namelijk uitdrukkelijk bepaald dat zich bij gemengde overeenkomsten veel uiteenlopende gevallen kunnen voordoen waarbij het in laatste instantie behoort aan te komen op uitleg van de voor toepassing in aanmerking komende wetsbepalingenen van de overeenkomst in het kader waarvan zij worden ingeroepen.60 Deze uitlegproblemen behoren te zijn voorbehouden aan de rechter, aldus de wetgever. In zekere zin heeft de wetgever het bewerkstelligen van rechtszekerheid dan ook bij de rechter gelegd. De rechter dient artikel 6:215 BW op een wijze toe te passen zodat rechterlijke uitspraken voorzienbaar zijn. Om dit te realiseren dient de rechter zich gebonden dient te achten aan uitspraken van zichzelf en van andere, met name hogere, rechters.61 Hierin zit een precedentwerking verborgen.
De beëindigingsproblematiek omtrent de rechtszekerheid van de huurder/zorgbehoevende ontstaat op het moment dat er sprake is van onduidelijkheid: is er ten aanzien van de huur- respectievelijk zorgovereenkomst sprake van een gemengde overeenkomst en zo ja, welk element is overheersend? Een wettelijke regeling omtrent dit punt zou xx xxxxxxxxxxxxxxx xxx
00 Xx xxxxxxxxxxxxxxx komt onder andere tot uitdrukking in artikel 6 EVRM.
60 Kamerstukken II, 1999/20, 26932, 3, p. 3 (Memorie van Toelichting).
61 Teuben 2004, § 4.4.3.2.
goede komen. De omstandigheid dat dit momenteel ontbreekt behoeft evenwel nog geen probleem te zijn op het moment dat een rechterlijke beslissing in deze situatie voorzienbaar is. Of hier al dan niet sprake van is komt in de navolgende hoofdstukken aan bod.
De rechtsbescherming van een huurder komt tot uitdrukking in zowel het nationale recht (zie paragraaf 2.4.1) als in het internationale recht (zie paragraaf 2.4.2).
Het dwingend woonruimte-huurrecht beoogt huurbescherming aan de huurder te bieden (zie paragraaf 1.2.1). De ratio hiervan is voornamelijk gericht op het bieden van rechtsbescherming aan de zwakkere partij. Veelal is er immers sprake van ongelijkwaardigheid tussen de verhuurder, als professionele partij, en de huurder, als particulier. Daar komt bij dat een huurder ten aanzien van de huur van woonruimte extra kwetsbaar is: wonen is immers een eerste levensbehoefte. In dit kader beschermen onder andere de artikelen 7:231, 7:271 en 7:274 BW de huurder tegen tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst.
De bescherming van huurders tegen tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst vloeit ook voort uit het internationale recht. Artikel 8 EVRM waarborgt namelijk het recht op respect voor privéleven. Uit de rechtspraak blijkt dat op grond van dit artikel een huurder procedurele rechtsbescherming dient te worden geboden indien hij wordt geconfronteerd met het (dreigende) verlies van zijn woning.62 In dit kader moet het voor een huurder mogelijk zijn om de proportionaliteit en redelijkheid tussen dit recht en het (dreigende) verlies door een onafhankelijke rechter te laten toetsen. Een inmenging op het recht op respect voor het privéleven is daarbij slechts toegestaan indien deze bij wet is voorzien en een in artikel 8 lid 2 EVRM genoemd doel nastreeft. Een inmenging kan dientengevolge mogelijk worden gegrond op de bescherming van rechten en vrijheden van anderen. Hierbij kan worden gedacht aan het eigendomsrecht van de verhuurder.63
62 HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ9880, r.o. 3.5.3; EHRM 13 mei 2008, ECLI:NL:XX:2008:BD3994, r.o. 50 (McCann t. VK).
63 Artikel 1 EP; Xxxxxx & Xxxxxxxxxxx 2017, nrs. 179 – 183.
Indien het verzorgingselement centraal staat en overheerst prevaleren de beëindigingsbepalingen van de zorgovereenkomst (zie paragraaf 2.2.2). De huurder/zorgbehoevende kan zich in dat geval niet beroepen op de huurbescherming die het dwingend woonruimte-huurrecht hem biedt. Indien de procedurele toets op grond van artikel 8 EVRM ontbreekt wordt evenmin voldaan aan de rechtsbescherming die voortvloeit uit het internationale recht. Het ontbreken van deze rechtsbescherming creërt een problematische en kwetsbare situatie voor de huurder/zorgbehoevende. Hij loopt immers het risico op tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. Dit is des te meer bezwaarlijk gezien de omstandigheid dat er sprake is van een tekort aan geschikte huisvesting.64 Het kan voor de huurder/zorgbehoevende dientengevolge moeilijk zijn om een passende en betaalbare woning op de reguliere woningmarkt te vinden. Of en in welke mate de rechtsbescherming van de huurder/zorgbehoevende wordt ontnomen komt in de navolgende hoofdstukken aan bod.
64 Zie paragraaf 1.1.1.
Hoofdstuk 3 De rechtspraak
Dit hoofdstuk staat in het teken van beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst in de rechtspraak. Door middel van grondig jurisprudentieonderzoek wordt getracht inzichtelijk te maken hoe met de beëindigingsproblematiek in de rechtspraak wordt omgegaan. Ten behoeve van dit onderzoek zijn er 33 uitspraken van gerechtshoven en rechtbanken geanalyseerd. Deze uitspraken zijn gewezen gedurende de afgelopen tien jaar. De analyse van deze uitspraken is te vinden onder bijlage I van dit onderzoek. De uitspraken zijn daarbij genummerd van 1 tot en met 33. Indien in onderhavig hoofdstuk wordt verwezen naar een uitspraak wordt deze nummering aangehouden. De bevindingen worden per aspect van de beëindigingsproblematiek besproken. Tevens worden een aantal overige opvallendheden besproken.
3.1 Een gemengde overeenkomst
De aanname van een gemengde overeenkomst is afhankelijk van de inhoud en strekking van de overeenkomst en van hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen hadden. Uit de rechtspraak blijkt dat over het aannemen van een dergelijk gemengde overeenkomst niet al te lastig wordt gedaan. Zo volstond in uitspraak 10 de overweging dat: het hof van oordeel is dat de overeenkomst tussen partijen een gemengd karakter heeft; de overeenkomst strekt niet alleen tot het verschaffen van woonruimte, maar ook tot begeleiding van huurder/zorgbehoevende. In uitspraak 20 volstond de overweging: gelet op het onlosmakelijke verband tussen het zorgkarakter en het huurkarakter van de overeenkomst kan de rechtsverhouding tussen partijen niet worden gesplitst in twee afzonderlijke overeenkomsten.
Ondanks dat een gemengde overeenkomst gemakkelijk blijkt te worden aangenomen is het opnemen van een koppelbeding van groot belang. In veel gevallen wordt namelijk onder verwijzing naar de koppeling overwogen dat de overeenkomst(en) gelet op hun opzet en inhoud niet los van elkaar kunnen worden gezien.65 Koppelbedingen komen daarbij in vele vormen en hoedanigheden voor. Het ene koppelbeding lijkt niet beter te zijn dan de ander. Van belang is dat uit het beding blijkt dat de overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar samenhangen66: hoe meer er is omschreven, hoe sterker de koppeling.
65 Vgl. uitspraken 12, 14, 25 en 29.
66 Vgl. uitspraken 12, 20, 25, 29, 32.
3.1.2 Geen gemengde overeenkomst
Slecht in twee uitspraken wordt overwogen dat geen sprake is van een gemengde overeenkomst. Zo zag uitspraak 3 op de situatie dat huurder/zorgbehoevende en verhuurder vanaf 2002 huurder casu quo verhuurder van elkaar waren. Pas vanaf 2012 werd de reguliere huurovereenkomst gecombineerd met een samenwerkingsovereenkomst. Volgens het gerechtshof ’s-Hertogenbosch was gezien de tekst in de verschillende overeenkomsten altijd sprake geweest van een overeenkomst waarbij het blijven beschikken over woonruimte op een wijze die voor verhuurder, huurder/zorgbehoevende en de omgeving aanvaardbaar was voorop stond. Het aflopende traject van de samenwerkingsovereenkomst en de huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd was aangegaan was daarbij voor het gerechtshof aanleiding om te oordelen dat de huur- en samenwerkingsovereenkomst niet onverbrekelijk met elkaar waren verbonden.67
Ten aanzien van uitspraak 24 komt de rechtbank Midden-Nederland tot het oordeel dat de koppeling onvoldoende was met inachtneming van onderstaande overweging:
“4.3 De koppeling tussen de zorgovereenkomst en de huurovereenkomst is echter niet van dien aard dat opzegging van de zorgovereenkomst er reeds toe leidt dat de huurovereenkomst eindigt. Indien een dergelijke koppeling tussen de huurovereenkomst en de zorgovereenkomst was beoogd, had dit expliciet in de huurovereenkomst moeten worden opgenomen. Dat is niet het geval. Slechts in de preambule van de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder zich verplicht gedurende de duur van de huurovereenkomst de zorg uitsluitend van verhuurder af te nemen. Voort blijkt uit (...) dat verhuurder/zorgverlener huurder/zorgbehoevende niet heeft gewaarschuwd dat opzegging van de zorgovereenkomst beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg heeft.”
Uit zowel uitspraak 3 als uitspraak 24 blijkt het belang van een duidelijk en voorzienbaar geformuleerd koppelbeding om tot de aanname van een gemengde huur- en zorgovereenkomst te komen. Het is evenwel niet geheel duidelijk hoe bovenstaande overweging uit uitspraak 24
67 Vgl. gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 april 2008, ECLI:NL:GHSHE:BD3944, en gerechtshof Amsterdam 10 januari 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BC3118, waar geen gemengde overeenkomst werd aangenomen vanwege het aflopende traject van de begeleidingsovereenkomsten terwijl de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd waren aangegaan. Deze uitspraken zijn niet in onderhavig jurisprudentieonderzoek meegenomen vanwege het feit dat zij langer dan tien jaar geleden zijn gewezen.
is te verenigen met de overweging van de rechtbank ‘s-Gravenhage in uitspraak 33. Daar wordt namelijk het volgende overwogen:
“5.13 Gezien de omstandigheid dat de huurovereenkomst is geëindigd door opzegging van de ADL-overeenkomst is niet van belang dat huurder/zorgbehoevende en verhuurder niet expliciet zijn overeengekomen dat huurder/zorgbehoevende de woning dient te ontruimen als de ADL overeenkomst eindigt.”
Deze tegenstrijdigheid zit hem wellicht daarin dat het enerzijds ging om een serviceflat voor ouderen (uitspraak 24) en anderzijds om een ADL-woning (uitspraak 33). Dit laat evenwel onverlet dat beide overwegingen haaks op elkaar staan. De rechter had dit moeten toelichten.
Na aanname van een gemengde overeenkomst blijkt uit de geanalyseerde uitspraken dat de toepasselijkheid van artikel 6:215 BW in veel gevallen niet wordt benoemd.68 Reden hiervoor is wellicht dat de rechter niet wil overgaan tot kwalificatie van de zorgovereenkomst als overeenkomst van opdracht dan wel als dienstverleningsovereenkomst. Een analoge toepassing van artikel 6:215 BW lijkt evenwel te worden gehanteerd. Echter in plaats van de daarin voorgeschreven cumulatietheorie toe te passen wordt direct overgegaan tot de vaststelling van welk element al dan niet overheerst en welke bepalingen prevaleren. De nuance dat een onverenigbaarheid onverlet laat dat overige bepalingen van de huur- respectievelijk zorgovereenkomst wél naast elkaar van toepassing zijn wordt doorgaans niet benoemd. Zo wordt in de uitspraken 7, 21 en 25 enkel overwogen dat bij een overheersend verzorgingselement de huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn. Dit komt in feite neer op de absorptietheorie.
3.3 Onverenigbare beëindigingsbepalingen
In de uitspraken wordt geen, dan wel nauwelijks, aandacht besteed aan de vraag of er sprake is van onverenigbare beëindigingsbepalingen.69 In lijn met de uitspraak van de Hoge Raad van 10 maart 2017 valt evenwel te stellen dat dit als uitgangspunt heeft te gelden en dientengevolge niet expliciet hoeft te worden benoemd.70
68 Vgl. uitspraken 7, 12, 14, 18, 26, 27, 29 en 31.
69 Enkel in de uitspraken 13 en 20 wordt de onverenigbaarheid van beëindigingsbepalingen benoemd.
70 HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:405, r.o. 3.3.5.
3.4 Het overheersende element
In lijn met de uitspraak van de Hoge Raad van 10 maart 2017 wordt in de lagere rechtspraak het criterium van het overheersende element aangehouden.71 In twintig van de geanalyseerde uitspraken is behandeld of er al dan niet sprake was van een overheersend verzorgings- dan wel woonelement. In achttien van deze uitspraken wordt daarbij geoordeeld dat sprake is van een overheersend verzorgingselement. In slechts twee van deze uitspraken wordt geoordeeld dat sprake is van een overheersend woonelement.
3.4.1 Overheersend verzorgingselement
Uit de rechtspraak volgt dat een overheersend verzorgingselement wordt aangenomen aan de hand van de aanwezigheid van een of meer van de volgende factoren:
- de zorgverlener treedt op als niet-professionele verhuurder (uitspraken 7, 10, 13, 25
en 26);
- huurder/zorgbehoevende heeft zich niet tot verhuurder/zorgverlener gewend voor het vinden van woonruimte maar voor zorg (uitspraak 7);
- in de overeenkomst(en) wordt een duidelijke koppeling gemaakt waarbij bijvoorbeeld wordt gewezen op het onlosmakelijke verband tussen beide overeenkomsten en/of de omstandigheid dat indien de ene overeenkomst ten einde komt de andere overeenkomst ook eindigt (uitspraken 1, 7, 10, 12, 14, 21, 22, 25, 26, 27, 29 en 32);
- het ter beschikking stellen van de woning is een middel om de problematische situaties op te lossen casu quo te verbeteren (uitspraken 7, 10, 27 en 29);
- de zorg/begeleiding wordt bekostigd vanuit het pgb van de huurder/zorgbehoevende (uitspraken 7, 22 en 31);72
- de huur- en zorgovereenkomst zijn op dezelfde datum aangegaan en/of voor dezelfde duur (uitspraken 1, 7, 10, 12, en 14);
- de woning is uitsluitend aan de huurder/zorgbehoevende in hoedanigheid als cliënt van de zorgverlener ter beschikking gesteld als onderdeel, dan wel ten behoeve, van de behandeling (uitspraken 7, 10, 12, 14, 21, 25, 27 en 32);
- feitelijke omstandigheden zoals het nauwlettend gemonitord worden van huurder/zorgbehoevende dan wel dat de woning behoort tot een ADL-cluster (uitspraken 28 en 33);
71 Opvallend is dat in de uitspraken gewezen na 10 maart 2017 niet wordt verwezen naar deze uitspraak van de Hoge Raad. De reden hiervoor is wellicht dat in dat geval sprake was van een overeenkomst van opdracht als cateringovereenkomst, en niet als zorgovereenkomst.
72 In uitspraken 22 en 31 was nog sprake van een vergoeding vanuit de AWBZ.
- de aanwezigheid van een samenwerkingsverband tussen verhuurder en zorgverlener (uitspraken 1, 14 en 22);
- gelet op de omstandigheden had het voor huurder/zorgbehoevende duidelijk moeten zijn dat het recht op gebruik van de woning zou eindigen wanneer de zorgovereenkomst eindigt (uitspraken 7, 11, 12, 13, 14, 25, 27, 29 en 32).
Uit verscheidene uitspraken blijkt dat onder verwijzing naar de aanwezigheid van een van de bovenstaande aspecten zowel de conclusie wordt aangenomen dat er (i) sprake is van een gemengde overeenkomst en (ii) dat het verzorgingselement daarin overheerst. De toetsing van beide aspecten wordt als het ware samengevoegd en gelijktijdig behandeld.73
Het ligt voor de hand om bij de aanname van een overheersend verzorgingselement te kijken naar de geleverde zorgzwaarte dan wel het zorgprofiel van de huurder/zorgbehoevende. Opvallend is evenwel dat in de uitspraken geen, dan wel nauwelijks, aandacht wordt besteed aan de daadwerkelijk geleverde zorg.
3.4.2 Overheersend woonelement
Zoals gezegd wordt in twee van de geanalyseerde uitspraken een overheersend woonelement aangenomen. In uitspraak 5 wordt door het gerechtshof ’s-Hertogenbosch hieromtrent het volgende overwogen:
“7.9 In het onderhavige geval is sprake van een ononderbroken bewoning gedurende een groot aantal jaren, waarbij de voorwaarden waaronder dit gebeurde weliswaar veranderden en verschillende constructies zijn gehanteerd, maar waarbij niet voorop stond het ontvangen van zorg of begeleiding maar het kunnen blijven beschikking over woonruimte op een wijze die voor de verhuurder, de huurder en voor de omgeving aanvaardbaar is.”
Deze overweging vertoont sterke vergelijkingen met uitspraak 3. Daar wordt aan de hand van dezelfde overweging echter geoordeeld dat geen sprake is van een gemengde overeenkomst (zie paragraaf 3.1.2). In uitspraak 5 slaat het gerechtshof de kwalificatie van een gemengde overeenkomst daarentegen over en toetst, na vaststelling van een overheersend woonelement, of de gestelde tekortkoming ontbinding van de gehele overeenkomst rechtvaardigt (zie paragraaf 3.5). Zowel in uitspraak 3 als in uitspraak 5 wordt daarbij door het gerechtshof ’s-
73 Vgl. uitspraken 1, 12, 21 en 27.
Hertogenbosch overwogen dat: in geval van een combinatie van huur van woonruimte met vormen van zorg niet te snel aangenomen moet worden dat een beroep op huurbescherming niet opgaat. In tegenstelling tot deze overweging komt het gerechtshof ’s-Hertogenbosch in uitspraak 1 echter zeer gemakkelijk tot de overweging dat huurbescherming niet op gaat (zie paragraaf 3.4.3).
Niet duidelijk is hoe de uitspraken 3 en 5 zich verhouden met uitspraak 27. In deze uitspraak was gedurende de periode van 1998 tot 2007 sprake van een reguliere huurovereenkomst. Na het veroorzaken van betalingsachterstanden en overlast werd hieraan een woonbegeleidingsovereenkomst gekoppeld. De rechtbank Oost-Brabant oordeelt in dit geval echter dat sprake is van een overheersend verzorgingselement. Onduidelijk is waarom het blijven beschikken over woonruimte op een wijze die voor verhuurder, huurder/zorgbehoevende en voor de omgeving aanvaardbaar is in dit geval niet voorop bleef staan. De rechter had dit moeten toelichten.
In uitspraak 20 wordt eveneens een overheersend woonelement aangenomen. De rechtbank komt tot dit oordeel vanwege de omstandigheid dat de duur waarvoor de zorgovereenkomst was aangegaan reeds ver was overschreden. Tevens werd er ten tijde van de procedure nog slechts twee uur per week zorg casu quo begeleiding verleend. Aan de hand hiervan komt de rechtbank Limburg tot het oordeel dat het doel van de zorgovereenkomst was verlaten. De huurbeschermende bepalingen dienden te prevaleren.74 In dit kader kan een vergelijking worden gemaakt met uitspraak 26. In deze procedure was de begeleiding eveneens naar een minimum gebracht doch bleef volgens de rechtbank ‘s-Gravenhage het begeleidingselement overheersend. Er is geen duidelijke verklaring voor deze tegenstrijdigheid.
Strikt genomen lijkt in vier uitspraken een ander criterium te worden gehanteerd. In plaats van de vaststelling van het overheersend verzorgingselement wordt in de uitspraken 12, 14 en 29 namelijk geoordeeld dat de zorgverlening volgens de bedoeling van partijen de essentie van de rechtsverhouding vormt.75 In uitspraak 1 wordt door het gerechtshof ’s-Hertogenbosch slechts het volgende overwogen:
74 Ondanks de geldende huurbescherming wordt de vordering tot ontbinding en ontruiming toegewezen wegens een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen.
75 Vgl. de overweging van A/X Xxxxxxx in zijn conclusie bij HR 10 maart 2017 in paragraaf 2.1.
“3.7 Uit de vaststaande feiten die hiervoor zijn opgenomen kan niet anders worden afgeleid dan dat de begeleidingsovereenkomst en de huurovereenkomst onlosmakelijk met elkaar verbonden waren, dat het einde van de begeleidingsovereenkomst tevens het einde van de huurovereenkomst betekende en dat de huurovereenkomst daarna niet voor onbepaalde tijd zou worden voortgezet.”
De feiten waarnaar in deze uitspraken worden verwezen komen echter overeen met de overwegingen om tot het overheersende verzorgingselement te komen (zie paragraaf 3.4.1). Ondanks dat het niet als zodanig in de uitspraken wordt benoemd kan er dan ook vanuit worden gegaan dat ook hier sprake is van een overheersend verzorgingselement.
In geval van een ontbindingsvordering wordt de aanname van een gemengde huur- en zorgovereenkomst en/of het overheersende element doorgaans niet uitdrukkelijk behandeld.76 De vereiste tekortkoming wordt in dat geval getoetst ten aanzien van de gehele gemengde overeenkomst. Of de overeenkomst in dat geval kan worden gesplitst dan wel als één geheel dient te worden gezien lijkt niet van belang te zijn. Zie in dit kader bijvoorbeeld uitspraak 3 waar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch overweegt dat: ten aanzien van de ontbinding de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende samenwerkingsovereenkomst als uitgangspunt dient te worden bezien. Alsmede uitspraken 6 en 10 waar zowel het niet gedragen zoals een goed huurder betaamt (lees: tekortkoming huurovereenkomst) als het zich onttrekken aan begeleiding (lees: tekortkoming begeleidingsovereenkomst en niet-naleven koppelbeding) als omstandigheden worden meegenomen om te bezien of de ontbinding van de gehele gemengde overeenkomst gerechtvaardigd is.
Indien de verhuurder/zorgverlener beëindiging van de gemengde overeenkomst wil bewerkstelligen is de enkele vaststelling dat sprake is van een overheersend verzorgingselement niet voldoende. Opzegging van de zorgovereenkomst door de verhuurder/zorgverlener blijkt in de rechtspraak namelijk strikt te worden getoetst: deze dient rechtsgeldig en op goede gronden te zijn geschied. Daarbij wordt veel belang gehecht aan hetgeen contractueel omtrent opzegging is bepaald.
76 Vgl. uitspraken 2, 5, 6 en 9.
3.6.1 Zorgplicht zorgverlener
Uit de rechtspraak blijkt dat de verhuurder/zorgverlener gewichtige redenen tot opzegging dient aan te tonen.77 Gezien de verantwoordelijkheidsfunctie van de zorgverlener en de kwetsbaarheid van de zorgbehoevende is het dan ook aannemelijk om te stellen dat aan de opzegging van de zorgverlener ongeschreven eisen kunnen worden gesteld, ongeacht of sprake is van een geneenskundige behandelingsovereenkomst (zie paragraaf 1.3.1). Dit brengt met zich mee dat een zorgverlener enkel met gewichtige redenen over kan gaan tot opzegging, ongeacht wat hieromtrent in de zorgovereenkomst is bepaald. Met andere woorden: de zorgverlener heeft een zorgplicht.78
Enigszins hiermee in strijd is uitspraak 18. Daar overweegt de rechtbank Limburg dat de enkele omstandigheid dat er geen ADL-assistentie meer werd afgenomen in principe voldoende was om tot opzegging van de gemengde overeenkomst over te gaan. In deze procedure wordt de opzegging echter alsnog afgewezen gezien de omstandigheid dat de contractueel bedongen opzegtermijn nog niet was verlopen.
3.7 Verstrijken bepaalde tijd
Beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst wegens het verstrijken van de bepaalde tijd komt nauwelijks voor.79 Reden hiervoor is wellicht dat het een verhuurder/zorgverlener niet vrijstaat zonder goede grond de zorgovereenkomst niet te verlengen. Zo wordt in uitspraak 30 door de rechtbank Amsterdam overwogen dat: alvorens geconcludeerd kan worden dat de zorgovereenkomst van rechtswege is geëindigd na het verstrijken van één jaar dient te worden worden onderzocht of de door verhuurder/zorgverlener aan haar beslissing om de zorgovereenkomst niet te verlengen ten grondslag gelegde redenen die beslissing kunnen dragen. Dit is in lijn met de veronderstelde zorgplicht van de verhuurder/zorgverlener (zie paragraaf 3.6.1).
77 Vgl. uitspraken 15, 17, 18 en 23 waar wordt geoordeeld dat er geen gewichtige redenen bestaan voor opzegging door de zorgverlener. Vgl. uitspraken 21, 23, 25, 28, 30 en 31 waar wordt geoordeeld dat er wel gewichtige redenen bestaan voor opzegging door de zorgverlener. Deze redenen zien veelal op het veroorzaken van stelselmatige overlast en/of het bedreigen van medewerkers.
78 Deze opvatting vindt ook steun in overige rechtspraak waar zorgovereenkomsten, niet zijnde gemengde overeenkomst, in geschil waren. Zie onder andere Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 april 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:2522, r.o. 3.13; Rb. Almelo 21 december 2011, ECLI:NL:RBALM:2011:BV0958, r.o. 3.5, en Rechtbank ‘s-Gravenhage 12 oktober 2007, ECLI:NL:RBSGR:2007:15640, r.o. 4.3.
79 In uitspraak 2 wordt door verhuurder/zorgverlener, naast ontbinding, tevens gevorderd voor recht te verklaren dat de overeenkomst van rechtswege is geëindigd door het verstrijken van de overeengekomen duur doch hier wordt in de uitspraak niet op ingegaan.
De drie varianten van de gemengde huur- en zorgovereenkomst worden ongeveer evenveel gehanteerd (zie paragraaf 1.6).80 In de rechtspraak lijkt daarbij geen sprake te zijn dat eerder een overheersend woonelement wordt aangenomen indien sprake is van een van de drie varianten. In de twee uitspraken waar een overheersend woonelement wordt aangenomen was immers in het ene geval sprake van variant 3 (uitspraak 5) en in het andere geval van variant 2 (uitspraak 20). Daar komt bij dat in meerdere uitspraken wordt overwogen dat het geen verschil maakt of de gemengde huur- en zorgovereenkomst wordt vormgegeven door één overeenkomst dan wel door twee met elkaar samenhangende overeenkomsten.81
In meerdere uitspraken wordt het samenwerkingsverband tussen verhuurder en zorgverlener in geval van variant 3 als factor genoemd om tot een overheersend verzorgingselement te komen.82 In geval van variant 2 wordt in meerdere uitspraken van belang geacht dat de zorgverlener geen professioneel verhuurder is.83 Logischerwijs geldt dit in dat geval dan ook voor variant 1. Elke variant lijkt dientengevolge een argument te behouden om tot een overheersend verzorgingselement te komen.
Van de 33 geanalyseerde uitspraken waren negentien daarvan een procedure in kort geding. Helaas is niet inzichtelijk in hoeveel van deze uitspraken na het oordeel van de voorzieningenrechter nog een bodemprocedure is gestart en/of de rechter in een eventuele bodemprocedure al dan niet hetzelfde heeft geoordeeld. In het kader van het kort geding is evenwel interessant om te wijzen op uitspraken 8 en 19. De voorzieningenrechters overwegen daar dat er in kort geding onvoldoende plaats is voor een voorlopig oordeel over de vraag of huurder/zorgbehoevende recht heeft op huurbescherming en wijzen de vorderingen af. Daarnaast overweegt de voorzieningenrechter in uitspraak 16 dat: in deze zaak in kort geding niet vooruit kan worden gelopen op de kwalificatie van de overeenkomst, omdat dit nader feitelijk onderzoek vereist. Deze overwegingen zijn, gezien het aantal kort geding uitspraken waar daartoe wél wordt overgegaan, opmerkelijk.84
80 Van de 33 geanalyseerde uitspraken was er 9 keer sprake van variant 1, 12 keer sprake van variant 2 en 12 keer sprake van variant 3.
81 Vgl. uitspraken 14, 22, 27 en 33.
82 Vgl. uitspraken 1, 14 en 22.
83 Vgl. uitspraken 7, 10, 13, 25 en 26.
84 Van de 20 uitspraken waar wordt beslist of er sprake is van een overheersend verzorgings- dan wel woonelement zijn 12 uitspraken procedures in kort geding.
3.10 Opzeg-/ontruimingstermijn
Blijkens de geanalyseerde rechtspraak wordt er regelmatig rekening gehouden met de omstandigheid dat het voor de huurder/zorgbehoevende niet eenvoudig zal zijn om elders passende woonruimte te vinden.85 Daar waar in de uitspraken een opzeg-/ontruimingstermijn wordt gegeven variëren deze termijnen tussen de twee en zes weken.86
De vijf uitspraken die zijn gewezen voor het doorvoeren van het overheidsbeleid om wonen en zorg te scheiden vertonen geen opvallende verschillen met de uitspraken die daarna zijn gewezen. Evenmin zijn in de uitspraken aanknopingspunten gevonden die wijzen op een anders geïinterpreteerde rechtsregel. Het gewijzigd overheidsbeleid lijkt – buiten een toename in het aantal geschillen omtrent de gemengde huur- en zorgovereenkomst – dan ook geen invloed op de rechtspraak te hebben gehad.
85 Vgl. uitspraken 7, 25 en 26.
86 Vgl. uitspraken 20, 21, 24, 33. In de uitspraken 28 en 30 wordt slechts een termijn van 8 respectievelijk 7 dagen toegewezen. Aannemelijk is dat de reden hiertoe was dat de desbetreffende woningen in het kader van een tweede kans aan huurders/zorgbehoevenden beschikbaar waren gesteld en zij door het creëren van overlast zelf de beëindiging teweeg hebben gebracht. Overigens was dit ook het geval in uitspraak 1 en daar wordt een termijn van vier weken toegewezen.
Hoofdstuk 4 Gevolgen rechtszekerheid en -bescherming
In dit hoofdstuk worden de bevindingen uit de voorgaande hoofdstukken geanalyseerd. Hierbij wordt gekeken welke gevolgen de huidige rechtspraak omtrent beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst meebrengt voor de rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende.
Ten behoeve van de rechtszekerheid dient de rechter artikel 6:215 BW op een wijze toe te passen zodat rechterlijke uitspraken voorzienbaar zijn (zie paragraaf 2.3.1). Onder verwijzing naar het jurisprudentieonderzoek in hoofdstuk 3 en bijlage I zal de rechts(on)zekerheid die hieromtrent uit de rechtspraak voortvloeit in de navolgende subparagrafen worden toegelicht.
In lijn met de uitspraak van de Hoge Raad komt de in de rechtspraak gehanteerde rechtsregel in de kern erop neer dat indien sprake is van een gemengde huur- en zorgovereenkomst dient te worden bezien of het woon- dan wel het verzorgingselement overheersend is. Daarbij lijkt geen onderscheid gemaakt te worden tussen de zorgovereenkomst als overeenkomst van opdracht dan wel als dienstverleningsovereenkomst. Dat sprake is van onverenigbare beëindigingsbepalingen lijkt als uitgangspunt te worden aangenomen (zie paragraaf 3.3). Zoals uiteengezet in paragraaf 2.2.1 is dit een juiste aanname. De rechtspraak lijkt daarbij uit te gaan van de absorptietheorie. Dit brengt mee dat indien het verzorgingselement overheersend is de huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn.
4.1.1.1 Ontbreken cumulatietheorie
De nuance van de cumulatietheorie uit artikel 6:215 BW komt in de rechtspraak niet, dan wel nauwelijks, naar voren (zie paragraaf 3.2). In procedures waar enkel de beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst in geschil is behoeft dit geen probleem te zijn. Van belang is echter wel om op te merken dat in geval van een overheersend verzorgingselement de huurbeschermingsbepalingen omtrent bijvoorbeeld huurprijsbescherming en de verplichting van de verhuurder tot het verhelpen van gebreken wel onverkort van toepassing zijn.87 Op voorhand lijkt hier immers geen sprake te zijn van een onverenigbaarheid. Vooralsnog is echter niet gebleken van rechtspraak waar deze omstandigheid het onderwerp van geschil was.
87 Vgl. artikelen 7:206 en 7:246 e.v. BW.
4.1.2 Overheersend verzorgingselement
In veruit de meeste uitspraken wordt zowel een gemengde overeenkomst als een overheersend verzorgingselement aangenomen (zie paragraaf 3.4). Rechters lijken hier over het algemeen gemakkelijk toe over te gaan. Rechtsgeldige beëindiging van de zorgovereenkomst resulteerde in die gevallen eveneens in beëindiging van de huurovereenkomst. Daarbij blijkt voor het aannemen van een gemengde huur- en zorgovereenkomst met een overheersend verzorgingselement met name van belang te zijn of er (i) in de overeenkomst(en) bepalingen zijn opgenomen die een duidelijke koppeling tussen de huur en zorg kenbaar maken (“koppelbeding”) en (ii) dat het gelet op de gegeven omstandigheden voor huurder/zorgbehoevende duidelijk moet zijn geweest dat het recht op gebruik van de woning zou eindigen op het moment dat de zorgverlening eindigt. In deze laatste overweging zit een duidelijk rechtszekerheidselement verborgen.
Opvallend is evenwel dat in de uitspraken geen, dan wel nauwelijks, aandacht wordt besteed aan de daadwerkelijk geleverde zorg. Gevoelsmatig is dit juist een van de factoren die het meest van belang zou moeten zijn voor het aannemen van een overheersend verzorgingselement.
4.1.3 Tegenstrijdigheden
Ondanks dat sprake is van een redelijk consistent gehanteerde rechtsregel zijn de overwegingen die in de uitspraken tot het dictum hebben geleid niet geheel in overeenstemming met elkaar. In de ene uitspraak wordt een verscheidenheid aan omstandigheden genoemd die van belang worden geacht om een gemengde overeenkomst en/of het overheersend element aan te nemen terwijl in de andere uitspraak een enkele verwijzing naar de feitelijke omstandigheden en/of het onlosmakelijke verband tussen beide overeenkomsten daarvoor voldoende is. Daarnaast zijn er tegenstrijdigheden geconstateerd in uitspraken waar vergelijkbare feitelijke omstandigheden aan de orde waren. Dit laat zien dat rechters feitelijke omstandigheden anders wegen. Deze tegenstrijdigheden leiden tot rechtsonzekerheid.
4.1.4 Maatwerk
Ondanks de geconstateerde tegenstrijdigheden volgt uit de geanalyseerde rechtspraak dat een beroep op huurbescherming door de huurder/zorgbehoevende veelal niet opgaat. De rechtspraak is in dit kader redelijk voorzienbaar. Het blijft evenwel maatwerk waardoor de
uitkomst van de rechtsregel dientengevolge nooit volledig zeker is. Indien de open norm uit artikel 6:215 BW gehandhaafd blijft zal dan ook altijd sprake zijn van enige mate van rechtsonzekerheid.
Ten behoeve van de rechtsbescherming dient de huurder te worden beschermd tegen tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst (zie paragraaf 2.4).
4.2.1 Ontbreken huurbescherming
Gebleken is dat een gemengde huur- en zorgovereenkomst met een overheersend verzorgingselement gemakkelijk kan worden bewerkstelligd (zie paragraaf 4.1.2). Dit heeft tot gevolg dat een beëindiging die door de verhuurder/zorgverlener wordt geïnitieerd niet hoeft te voldoen aan de vereisten uit het dwingend woonruimte-huurrecht. Daar waar een huurder/zorgbehoevende zich normaliter op het dwingend woonruimte-huurrecht kan beroepen lijkt de huurbescherming die hieruit voortvloeit in deze situatie te worden omzeild. Dit is gevoelsmatig onjuist: een reguliere huurder op de woningmarkt komt huurbescherming toe, een zorgbehoevende op de woningmarkt niet? Dit is, ongeacht het bestaan van rechtszekerheid, een onwenselijke situatie. Daar komt bij dat het ontbreken van huurbescherming tevens het nadelige gevolg met zich mee brengt dat indien een huurder/zorgbehoevende niet tevreden is over de geleverde zorg hij hier wellicht niets tegenin durft te brengen vanwege de angst dat de zorgovereenkomst zal worden beëindigd.88
In geval van ontbinding blijkt het ontbreken van huurbescherming niet op grote problemen te stuiten (zie paragraaf 3.5). Blijkens de geanalyseerde rechtspraak wordt een eventuele ontbinding immers getoetst ten aanzien van de gehele gemengde overeenkomst, ongeacht of sprake is van een overheersend verzorgingselement. Dat strikt gezien geen gerechtelijke tussenkomst is vereist ingeval van ontbinding van de zorgovereenkomst is evenmin een probleem. De huurder/zorgbehoevende kan immers zelf naar de rechter stappen om zich tegen de buitengerechtelijke ontbinding te weren.
88 Zie in dit kader de opmerkelijke uitspraak van Rb. ‘s-Gravenhage 17 november 2010, ECLI:NL:RBSGR:2010:BQ1727, waar de huurder/zorgbehoevende de zorgovereenkomst had opgezegd wegens wanprestatie van de zorgverlener. Desalniettemin moest de huurder/zorgbehoevende vanwege het overheersend verzorgingselement de woning verlaten.
Gesteld kan worden dat een zorgverlener een zorgplicht heeft (zie paragraaf 3.6). Het vereiste dat een zorgverlener dientengevolge enkel kan overgaan tot opzegging in geval van gewichtige redenen heelt de onwenselijkheid van het ontbreken van huurbescherming niet. Opzegging door de verhuurder is immers enkel mogelijk op grond van een aantal door de wet gegeven limitatieve opzeggingsgronden. Gewichtige redenen kunnen daarentegen op elk mogelijke omstandigheid worden gegrond. Of de aangedragen gewichtige redenen voldoende zijn voor de opzegging hangt af van de omstandigheden van het geval. Dit zal per afzonderlijk geval beoordeeld dienen worden.
4.2.1.3 Verstrijken bepaalde tijd
De zorgplicht van de zorgverlener ziet ook op de keuze om al dan niet over te gaan tot verlenging van de zorgovereenkomst (zie paragraaf 3.7). Ten aanzien van het verstrijken van de bepaalde tijd kan dan ook worden verwezen naar hetgeen is vermeld omtrent opzegging in paragraaf 0.0.0.0: de zorgplicht van de zorgverlener heelt de onwenselijkheid van het ontbreken van huurbescherming niet.
Artikel 8 EVRM vereist dat een huurder de proportionaliteit en redelijkheid van de tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst door een rechter kan laten toetsen (zie paragraaf 2.4.2). Er is daarbij geen sprake van een ambtshalve proportionaliteitstoetsing: enkel indien de huurder zich tot de rechter wendt met een beroep op artikel 8 EVRM dient de rechter te beoordelen of dit slaagt.89
Het Nederlandse recht lijkt aan het vereiste van artikel 8 EVRM te voldoen. De gang naar de rechter tegen tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst staat voor de huurder/zorgbehoevende immers altijd open. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gewezen op artikel 7:231 BW. Ingevolge dit artikel is immers gerechtelijke tussenkomst vereist in geval van ontbinding van de huurovereenkomst. Zijn de bepalingen van het dwingend woonruimte- huurrecht ingevolge een overheersend verzorgingselement echter niet van toepassing dan bestaat deze mogelijkheid nog altijd op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW).
89 EHRM 18 juli 2013, nr. 7177/10, r.o. 46; EHRM 21 juni 2011, nr. 48833/07, r.o. 66.
Een van de doelen van het overheidsbeleid om wonen en zorg te scheiden was om mensen met een zorgbehoefte langer te laten thuiswonen (zie paragraaf 1.1). Het oefenen met huurdersvaardigheden werd daarbij als een bijkomend voordeel gezien.90 Op basis van het dwingend woonruimte-huurrecht zou deze groep mensen worden beschermd tegen tussentijdse beëindiging van een eventueel gesloten huurovereenkomst. Opvallend is echter dat zorgbehoevenden deze huurbescherming kwijtraken op het moment dat zij een gemengde huur- en zorgovereenkomst een overheersend verzorgingselement aangaan. Zij staan dan met dubbel lege handen: geen recht meer op intramurale zorg en geen huurbescherming. Dit is niet in lijn met de ratio van het dwingend woonruimte-huurrecht. Het langer thuis blijven wonen wordt op deze wijze evenmin bewerkstelligd. Bij beëindiging van de zorgovereenkomst dienen zij de (aangepaste) woning immers te verlaten. Het is dan ook de vraag of de wetgever bij het doorvoeren van het gewijzigd overheidsbeleid zich van deze gevolgen bewust is geweest.
Critici meenden dat het opnemen van een koppelbeding de vrije zorgkeuze van de huurder/zorgbehoevende zou beperken.91 Dit bezwaar lijkt echter geen stand te houden. Zo heeft de staatssecretaris van Volksgezondheid, Welzijn en Sport omtrent de vrije zorgkeuze opgemerkt dat het: vanuit doelmatigheidsredenen of veiligheidsredenen niet goed mogelijk is om iedere bewoner zelf (voor alle onderdelen) zijn eigen keuze te laten maken. (…) Het staat huurder en verhuurder vrij om in het huurcontract afspraken te maken over de afname van zorg bij zorgaanbieders waarmee een verhuurder een samenwerkingsverband heeft.92 In een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 31 augustus 2016 wordt het beroep van de huurder/zorgbehoevende op de omstandigheid dat het in de huurovereenkomst opgenomen koppelbeding in strijd zou zijn met de vrije zorgkeuze onder verwijzing naar dit kamerstuk verworpen.93 Gezien de bedrijfseconomische noodzakelijkheid sluit ik mij hierbij aan.
Naast het ontbreken van huurbescherming is ook sprake van een problematische situatie ten aanzien van de doorstroming na beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst (zie
90 Kamerstukken II 2016/17, 34601, 3 (Initiatiefnota van de leden Berckmoes-Duindam en Xxx xxx Xxxxx over beschermd wonen).
91 Een dergelijke verplichting staat ook opgenomen in het voorbeeld koppelbeding in paragraaf 2.1.1.
92 Kamerstukken II, 2011/12, 2405 (Aanhangsel van de Handelingen).
93 Rb. Midden-Nederland 31 augustus 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:5314, r.o. 4.2.
paragraaf 2.4.3). Bij beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst op grond van een overheersend verzorgingselement dient de huurder/zorgbehoevende – vaak tegen zin wil – de woning te verlaten. Gezien het tekort aan geschikte huisvesting op de reguliere woningmarkt lukt het hen echter vaak niet een betaalbare en passende woning te vinden. Huurders/zorgbehoevenden lopen dientengevolge het risico hun woning kwijt te raken zonder dat zij beschikken over een nieuwe woning. Is daarentegen sprake van een overheersend woonelement dan dient beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst te geschieden aan de hand van het dwingend woonruimte-huurrecht. Een eventuele beëindiging van de zorgovereenkomst resulteert in dat geval niet in beëindiging van de huurovereenkomst. Dit kan tot gevolg hebben dat huurders blijven wonen in aangepaste woningen, dan wel woningen waar zorg binnen handbereik is, zonder dat de aanwezige zorgvoorzieningen worden benut door mensen die deze daadwerkelijk nodig hebben. Beide uitkomsten belemmeren een goede doorstroom en resulteren in een onwenselijke situatie.
4.2.4.1 Verschillend gemeentelijk beleid
In het kader van de doorstroming is het van groot belang dat er voldoende betaalbare en geschikte woningen beschikbaar zijn. Om dit te realiseren heeft de wetgever hieromtrent een bepalende rol bij de gemeenten gelegd.94 Dit heeft het nadelige gevolg dat er verschillen ontstaan met betrekking tot de aanpak van het tekort aan huisvesting per gemeente. Een huurder/zorgbehoevende loopt dientengevolge het risico in een gemeente te wonen die de desbetreffende problemen niet doeltreffend beoogt te verhelpen.
4.2.4.1.1 Artikel 12 Huisvestingswet
Een verschil in gemeentelijk beleid doet zich voor ten aanzien van de zogenoemde urgentiecategorieën. Ingevolge artikel 12 Huisvestingswet kunnen gemeenten bepalen dat voor bepaalde categorieën woonruimten voorrang wordt gegeven aan bepaalde woningzoekenden. Zij kunnen hiertoe in de huisvestingsverordening urgentiecategorieën vaststellen maar zijn hiertoe niet verplicht.95 Van de 380 Nederlandse gemeenten hebben dientengevolge 187 gemeenten een huisvestingsverordening vastgesteld. In ongeveer de helft van de daarin opgenomen urgentieregelingen krijgen uitstromers uit (veelal psychische en maatschappelijke)
94 Met name ingevolge de herziening van de Woningwet. Zie bijvoorbeeld de artikelen 63 en 75 Woningwet. Dit is ook in overeenstemming met de gedachte die voortvloeit uit de Wmo (zie paragraaf 1.1).
95 Met uitzondering van de wettelijk verplichte urgentiecategorie omtrent mensen die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang vanwege relationele problemen en mantelzorgers- en ontvangers ex artikel 12 lid 3 Huisvestingswet.
instellingen een urgentie.96 Dit heeft tot gevolg dat indien een huurder/zorgbehoevende woonachtig is in een gemeente die geen huisvestingsverordening heeft opgesteld, dan wel geen urgentieregeling, niet de mogelijkheid heeft om met urgentie een woning toebedeeld te krijgen. Deze verschillen resulteren in een willekeurige gang van zaken hetgeen ongewenst is en de rechtsbescherming van de huurder/zorgbehoevende niet ten goede komt.
4.2.4.2 Actieprogramma Weer Thuis!
Om voldoende betaalbare en geschikte woningen te realiseren is contact en afstemming tussen woningcorporaties, zorginstellingen en gemeenten vereist.97 Momenteel wordt dit onder andere vormgegeven door het actieprogramma Weer Thuis!98 Dit initiatief ondersteunt woningcorporaties, gemeenten en zorginstellingen bij het maken van goede afspraken omtrent de uitstroom van zorgbehoevenden uit de maatschappelijke opvang naar een zelfstandige woning met de juiste begeleiding. Een en ander heeft reeds geleid tot het beschikbaar stellen van woningen voor deelnemers uit de maatschappelijke opvang alsmede het beschikbaar stellen van zogenoemde omklapwoningen.
96 Vergunninghouders als urgentiecategorie 2018.
97 Kamerstukken II 2014/15, 32847, nr. 180 (Integrale visie op de woningmarkt).
98 Het actieprogramma Weer Thuis! is een initiatief van Xxxxx, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, het Leger des Heils en de Federatie Opvang. Het actieprogramma wordt onderdeel van de Meerjarenagenda beschermd wonen en maatschappelijke opvang van het kabinet-Xxxxx XXX.
Conclusie
Doel van onderhavig onderzoek was te bezien of de wijze waarop in de recente rechtspraak met de beëindigingsproblematiek rondom de gemengde huur- en zorgovereenkomst wordt omgegaan wenselijk is met het oog op de rechtszekerheid en -bescherming van de huurder/zorgbehoevende. Met inachtneming van hetgeen in voorgaande hoofdstukken uiteen is gezet kan hieromtrent tot het volgende worden geconcludeerd.
Rechtszekerheid
In het kader van artikel 6:215 BW is er sprake van een duidelijke, door de Hoge Raad geformuleerde, rechtsregel. Rechters blijken echter niet volledig consistent te zijn in hun overwegingen om een gemengde overeenkomst en/of het overheersende element aan te nemen. Feitelijke omstandigheden lijken verschillend te worden gewogen en vervolgens onvoldoende te worden toegelicht. Ondanks deze interpretatie verschillen is uit de rechtspraak evenwel gebleken dat rechters (te) gemakkelijk overgaan tot het aannemen van een gemengde huur- en zorgovereenkomst met een overheersend verzorgingselement. De rechtspraak is in dit kader redelijk voorzienbaar. Gezien de open norm van artikel 6:215 BW is volledige rechtszekerheid echter nimmer te bereiken. Enige mate van rechtsonzekerheid blijft dientengevolge altijd bestaan. Aangezien niet alle situaties in de wet verdisconteerd kunnen worden is dit evenwel te rechtvaardigen.
Rechtsbescherming
De mate van voorzienbaarheid van de rechtspraak laat onverlet dat het maatschappelijk gezien ongewenst is dat de huurder/zorgbehoevende in sommige gevallen geen beroep toekomt op het dwingend woonruimte-huurrecht. De constructie van de gemengde huur- en zorgovereenkomst met een overheersend verzorgingselement resulteert dan ook in het (te) gemakkelijk omzeilen van de huurbescherming. Dit is gezien het tekort aan geschikte huisvesting op de reguliere woningmarkt des te meer bezwaarlijk. Huurders/zorgbehoevende worden dientengevolge niet meer beschermd tegen tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. Zij lopen na beëindiging van de gemengde huur- en zorgoverenkomst het risico geen betaalbare en passende woning te kunnen vinden. Dit is onwenselijk ten aanzien van de rechtsbescherming van de huurder/zorgbehoevende.
Spanningsveld
Er is sprake van een spanningsveld tussen de rechtsbescherming van de huurder/zorgbehoevende en de bedrijfseconomische noodzakelijkheid van het aangaan van een gemengde huur- en zorgovereenkomst van de verhuurder/zorgverlener. Naar mijn mening is het te rechtvaardigen dat de rechtsbescherming (in sommige gevallen) dient te wijken voor de bedrijfseconomische noodzakelijkheid van een gemengde huur- en zorgovereenkomst. Het moet voor zorgverleners immers rendabel blijven om extramurale zorg te blijven verlenen. Tevens is het van belang dat woonzorgvoorzieningen worden bewoond door mensen die de daar geleverde zorg daadwerkelijk benutten. De crux van de beëindigingsproblematiek zit dan ook met name in de doorstroom van huurders/zorgbehoevenden naar de reguliere woningmarkt. Het moet voor hen gemakkelijk zijn om bij beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst een betaalbare en passende woning te vinden. Gezien de omstandigheid dat hen huurbescherming wordt ontnomen is het redelijk dat zij daarin voorrang krijgen ten opzichte van andere woningzoekenden.
Aanbevelingen
In onderstaande subparagrafen worden aan aantal aanbevelingen voorgedragen ten aanzien van de reeds besproken perikelen.
1. Toetsing koppelbeding vooraf
De wettelijke afdeling betreffende huur van bedrijfsruimte bevat een bijzondere bepaling op grond waarvan aan de rechter goedkeuring kan worden gevraagd van een ten nadele van de huurder afwijkend beding (artikel 7:291 BW). Het opnemen van een vergelijkbare bepaling in het woonruimte-huurrecht kan de rechtszekerheid van de huurder/zorgbehoevende ten goede komen. Dit zou namelijk met zich meebrengen dat voorafgaand aan het sluiten van de gemengde huur- en zorgovereenkomst het daarin opgenomen koppelbeding kan worden getoetst. Indien de rechter de koppeling vervolgens goedkeurd heeft de huurder/zorgbehoevende vanaf het begin zekerheid omtrent de vraag of er sprake is van een gemengde overeenkomst en zo ja, welk element overheersend is. De rechter kan in dat geval maatwerk leveren. De doorstroomproblemen blijven in dit geval echter onverminderd bestaan.
2. Uitbreiding artikel 7:274 lid 1 sub c BW
Een andere mogelijke oplossing ziet op uitbreiding van de wettelijke opzeggingsgronden omtrent dringend eigen gebruik door de verhuurder (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). Onder dringend eigen gebruik kan in dat geval worden verstaan het verstrekken van de desbetreffende woning aan personen die een bepaald type zorgverlening behoeven. Met deze uitbreiding kan vervolgens worden bewerkstelligd dat de huurovereenkomst kan worden opgezegd op het moment dat de desbetreffende zorgverlening is beëindigd. Deze bepaling kan tevens waarborgen dat opzegging enkel mogelijk is indien is gebleken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Een dergelijke wettelijke regeling zal de rechtszekerheid omtrent de beëindigingsmogelijkheden ten goede komen. Tevens wordt de huurder/zorgbehoevende beschermd ten aanzien van de doorstroomproblemen. Vergelijk in dit kader de door de leden Xxxxxxxxx-Xxxxxxx en Xxx xxx Xxxxx voorgedragen initiatiefnota over beschermd wonen (Kamerstukken II 2016/17, 34601, 3).
3. Uitbreiding artikel 12 lid 3 Huisvestingswet
Zoals besproken in paragraaf 4.2.4.1.1 bestaat er ingevolge artikel 12 Huisvestingswet voor gemeenten de mogelijkheid om urgentiecategorieën voor woningzoekenden aan te wijzen. Hoewel dit artikel in beginsel geen verplichting meebrengt bevat het derde lid wel een wettelijk verplichte urgentiecategorie. Een mogelijke oplossing voor de geconstateerde doorstroomproblemen is om dit lid uit te breiden met de categorie: uitstromers uit psychische en maatschappelijke instellingen.
Gezien de rechtspraak zal een uitbreiding van het huurrecht, zoals vermeld onder 1 en 2, niet het beoogde resultaat bereiken. In geval van een gemengde huur- en zorgovereenkomst met een overheersend verzorgingselement zijn de huurbeschermingsbepalingen immers niet van toepassing. Een uitbreiding van artikel 12 lid 3 Huisvestingswet heeft dan ook mijn voorkeur. Dit zal de willekeurige gang van zaken ten aanzien van verschillend gemeentelijk beleid ten goede komen. Tevens wordt de huurder/zorgbehoevende in dit geval (meer) beschermd tegen de geconstateerde doorstroomproblemen.
***
Literatuurlijst
(Thema)boeken
Abas 2007
X. Xxxx, Asser 5-IIA Handleiding tot beoefening van het Nederlands burgerlijk recht, Deventer: Wolters Kluwer 2007
Xxxxxxxx & Sieburgh 2014
A.S. Xxxxxxxx en C. Xxxxxxxx, Asser 6-III Algemeen overeenkomstenrecht, Den Haag: Wolters Kluwer 2014
Houben 2015
I.S.J. Xxxxxx, Xxxxx 7-X Onbenoemde overeenkomsten, Den Haag: Wolters Xxxxxx 0000
Xxxxxx & Xxxxxxxxxxx 0000
X.X. Xxxxxx en X.X.X. Xxxxxxxxxxx, Xxxxx 0-XX Xxxx, Xxx Xxxx: Wolters Kluwer 2017
Teuben 2004
X. Xxxxxx, Rechtersregelingen in het burgerlijk (proces)recht, Burgerlijk Proces & Praktijk nr. II 2004
Xxxxx Xxxx Xxx 2018
T.F.E. Xxxxx Xxxx Xxx, Asser 7-IV Opdracht, incl. de geneenskundige behandelingsovereenkomst en de reisovereenkomst, Den Haag: Wolters Kluwer 2018
(Tijdschrift)artikelen
Benjert, WR 2013/13
X. Xxxxxxx, Woonruimte bij zorginstellingen: huur- of gemengde overeenkomst?, WR 2013/13
Xxx Xxxxx-Xxxxxxx en Van de Pas, Contracteren 2018/3
X. xxx Xxxxx-Xxxxxxx en X.X. xxx xx Xxx, Opzegging van duurovereenkomsten en de redelijkheid en billijkheid, Contracteren 2018/3
Xxx Xxxxxxxx, Aedes-Actiz 2012
X. xxx Xxxxxxxx, Extramuralisering kleedt dienstverlening uit, Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg, december 2012
Xx Xxxxx, Nieuwsbrief Huurrecht 2013/5
T. Xx Xxxxx, Huur en Zorg, Nieuwsbrief Huurrecht 0000/0
Xxxx-Xxxxxxxx e.a., BR 2014/129
M.F. Mesu-Abbekerk, C.E. Philips-Santman, D.S.P. Xxxxxxxx-Xxxxxxx, J.E. Xxx xxx Xxxxx en
C.A. De Zeeuw, Zorg voor het zorgvastgoed (deel I), XX 0000/000
Xxxxxxxx en Xxxxxx, Vastgoedrecht 2013/2
X. Xxxxxxxx en X. Xxxxxxx, Scheiden van wonen en zorg, Vastgoedrecht 2013/2
Veldman en Mol, TvHB 2014/5
R.A. Veldman en I.C.K. Mol, Zorg, gebruik en kwalificeren op maat; de kwalificatieproblematiek bij zorgcomplexen, Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte 2014/5
Vols , WR 2015/16
M. Vols, Artikel 8 EVRM en de gedwongen ontruiming van de huurwoning vanwege overlast, WR 2015/16
Parlementaire stukken
Kamerstukken II 2016/17, 34601, 3 (Initiatiefnota van de leden Berckmoes-Duindam en Xxx xxx Xxxxx over beschermd wonen)
Kamerstukken II 2014/15, 32847, 180 (Integrale visie op de woningmarkt)
Staatsblad 2014, 281 (Besluit van 9 juli 2014, houdende vaststelling van het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015).
Staatsblad 2014, 417 (Besluit van 15 oktober 2014, houdende wijziging van het Besluit zorgverzekering in verband met het zorgpakket Zvw 2015 en wijziging van het Besluit zorgverzekering BES in verband met het zorgpakket BES 2015).
Begrotingsakkoord 2013
Kamerstukken II 2012/13, 30597, 266 (Brief van de Staatssecretaris van VWS, Extramuraliseren lichte zorgzwaartepakketten)
Kamerstukken II 2012/13, 30597, 368 (Brief van de Staatssecretaris van VWS, Toekomst AWBZ)
Kamerstukken II, 2011/12, 2405 (Aanhangsel van de Handelingen) Kamerstukken II, 1999/20, 26932, 3 (Memorie van Toelichting) Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3 (Memorie van Toelichting) Kamerstukken II 1990/91, 21561, 3 (Memorie van Toelichting) Kamerstukken II 1978/79, 14249, 11 (Nadere Memorie van Antwoord) Parlementaire Geschiedenis Boek 6
Rapporten
Evaluatie van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2007 – 2009
M. Xxxxx, X. Xxxxxxx en X. Xxxxxxxxxx, Evaluatie van de Wet maatschappelijke ondersteuning 0000 - 0000, Xxx Xxxx: Sociaal en Cultureel Planbureau 2010
Monitor investeren voor de Toekomst 2012 – 2013
X. xxx Xxxxx, X. Xxxxxxx en C Poulus, Monitor investeren voor de Toekomst, Delft: ABF Research 2013
Vergunninghouders als urgentiecategorie 2018
X. Xxxxx, X. Xxxxxxxxxx, X. Xxxxx en X. Xxxxxxxxxx, Vergunninghouders als urgentiecategorie, RIGO Research en Advies, 2 juli 2018
Webpagina’s xxxxx://xxx.xxxx.xx/xxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxx_xxxxxxxxxxx_xxxxxxxxxxxx_xxx_ koppelbeding
laatst geraadpleegd op 4 juli 2019
xxxxx://xxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxx-xxxxx- maatschappelijke-opvang/nieuws/actieprogramma-weer-thuis-van-start
laatst geraadpleegd op 4 juli 2019
Jurisprudentieregister
Europees Hof voor de Rechten van de Mens
EHRM 18 juli 2013, nr. 7177/10
EHRM 21 juni 2011, nr. 48833/07
EHRM 13 mei 2008, ECLI:NL:XX:2008:BD3994
Hoge Raad
HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810
HR 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:141
HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:405, conclusie van A/X Xxxxxxx HR 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737
HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ9880
HR 22 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673
HR 14 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2495
HR 24 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1198
HR 19 februari 1985, ECLI:NL:HR:1985:AC8975
HR 30 november 1984, ECLI:NL:HR:1984:AG4914
Gerechtshoven
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 april 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1452
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 5 februari 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:1062
Gerechtshof Amsterdam 20 februari 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:575
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 12 september 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:3995
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 13 september 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7347
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 augustus 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3687
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 april 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1573
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 april 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:2522
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5098 Gerechtshof Den Haag 16 december 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4103 Gerechtshof Amsterdam 15 juli 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2606
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 december 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:9646
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 juni 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:CA2173
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 mei 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ9779
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 18 december 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6932
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 december 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK9394
Gerechtshof Arnhem 22 september 2009, ECLI:NL:GHARN:2008:BJ7847
Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 april 2008, ECLI:NL:GHSHE:BD3944
Gerechtshof Amsterdam 10 januari 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BC3118
Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 14 februari 2002, ECLI:NL:GHSHE:2006:AV239
Rechtbanken
Rb. Noord-Nederland 10 mei 2019, ECLI:NL:RBNNE:2019:2009 Rb. Den Haag 26 februari 2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:2049
Rb. Noord-Holland 20 december 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:11585
Rb. Noord-Nederland 14 december 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:10975
Rb. Limburg 16 oktober 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:9894
Rb. Den Haag 19 september 2018, ECLI:NL:RBDHA:2018:11193 Rb. Midden-Nederland 18 juli 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:3406
Rb. Overijssel 6 juni 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:2476
Rb. Limburg 25 april 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:3941
Rb. Midden-Nederland 16 maart 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:952
Rb. Oost-Brabant 9 maart 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:1125
Rb. Noord-Nederland 22 december 2017, ECLI:NL:RBNNE:2017:5005
Rb. Rotterdam 27 maart 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:2318
Rb. Noord-Nederland 16 november 2016, ECLI:NL:RBNNE:2016:5003
Rb. Midden-Nederland 31 augustus 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:5314
Rb. Overijssel 28 januari 2016, ECLI:NL:RBOVE:2016:272
Rb. Gelderland 26 juni 2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:4219
Rb. Oost-Brabant 15 januari 2015, ECLI:NL:RBOBR:2015:97
Rb. Amsterdam 30 mei 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:3094
Rb. Amsterdam 18 september 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:6254
Rb. Amsterdam 30 mei 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:5625
Rb. Amsterdam 29 januari 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:BY9986
Rb. Utrecht 16 mei 2012, ECLI:NL:RBUTR:2012:BW6298
Rb. Almelo 21 december 2011, ECLI:NL:RBALM:2011:BV0958
Rb. Haarlem 25 oktober 2011, ECLI:NL:RBHAA:2011:BU4294
Rb. ’s-Gravenhage 17 november 2010, ECLI:NL:RBSGR:2010:BQ1727
Rb. ‘s-Gravenhage 12 oktober 2007, ECLI:NL:RBSGR:2007:15640
Rb. Amsterdam 24 november 2005, ECLI:NL:RBAMS:2005:AV1196
Rb. Groningen 6 juni 2002, ECLI:NL:RBGRO:2002:AE3823
Bijlage I Jurisprudentieonderzoek
Omvang van onderstaand jurisprudentieonderzoek
- De uitspraken die in dit jurisprudentieonderzoek zullen worden geanalyseerd hebben betrekking op beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst in de rechtspraak. Zowel uitspraken van gerechtshoven als rechtbanken zullen worden behandeld over de periode van de afgelopen tien jaar, te weten: per 1 januari 2009.
- Onderstaande uitspraken zijn gevonden via de database van Legal Intelligence. Er is gezocht met combinaties van de volgende zoektermen: beëindiging, artikel 6:215 BW, overheersend verzorgingselement, overheersend woonelement, gemengde huur- en zorgovereenkomst, gemengde huur- en begeleidingsovereenkomst, gemengde huur- en dienstverleningsovereenkomst. De verschillende combinaties van deze zoektermen resulteren bij elkaar in circa 200 resultaten. Het overgrote gedeelte van deze resultaten zijn echter irrelevant of komen dubbel voor. Een en ander heeft geleid tot de onderstaande 33 bruikbare uitspraken.
Bij bestudering van onderstaand jurisprudentieonderzoek dient het volgende in aanmerking te worden genomen
- In dit jurisprudentieonderzoek wordt enkel gesproken over [huurder/zorgbehoevende], [(onder)verhuurder/zorgverlener], [verhuurder] en [zorgverlener]. In de geanalyseerde uitspraken worden in sommige gevallen andere termen gebruikt om deze partijen aan te duiden. Voor de eenvoud is ervoor gekozen in dit jurisprudentieonderzoek hieromtrent telkens dezelfde termen te gebruiken.
- Ten aanzien van de zorgovereenkomst wordt er in dit jurisprudentieonderzoek onderscheid gemaakt tussen bijvoorbeeld een (woon)begeleidingsovereenkomst of dienstleveringsovereenkomst. Het spreekt voor zich dat deze overeenkomsten ongeacht hun benaming allemaal kwalificeren als zorgovereenkomst. Dit onderscheid wordt gemaakt teneinde de feitelijke omstandigheden per uitspraak zo goed mogelijk kenbaar te maken.
- Ten aanzien van de feitelijke omstandigheden en relevante rechtsoverwegingen die in onderhavig jurisprudentieonderzoek worden overgenomen is een selectie gemaakt die naar het oordeel van onderzoekster van belang zijn voor het behalen van het doel van het onderzoek zoals omschreven in de inleiding.
- Er bestaat geen zekerheid dat alle relevante uitspraken omtrent de beëindiging van de gemengde huur- en zorgovereenkomst van de afgelopen tien jaar zijn gevonden.
Uitspraken
1. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 april 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:1452)
2. Gerechtshof Amsterdam 20 februari 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:575)
3. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 12 september 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:3995)
4. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 13 september 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:7347)
5. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 augustus 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:3687)
6. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 april 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:1573)
7. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 april 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:2522)
8. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:5098)
9. Gerechtshof Amsterdam 15 juli 2014 (ECLI:NL:GHAMS:2014:2606)
10. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 december 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:9646)
11. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 juni 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:CA2173)
12. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 mei 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:BZ9779)
13. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 18 december 2012 (ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6932)
14. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 december 2009 (ECLI:NL:GHSHE:2009:BK9394)
15. Rb. Noord-Nederland 10 mei 2019 (ECLI:NL:RBNNE:2019:2009)
16. Rb. Noord-Holland 20 december 2018 (ECLI:NL:RBNHO:2018:11585)
17. Rb. Noord-Nederland 14 december 2018 (ECLI:NL:RBNHO:2018:10975)
18. Rb. Limburg 16 oktober 2018 (ECLI:NL:RBLIM:2018:9894)
19. Rb. Midden-Nederland 18 juli 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:3406)
20. Rb. Limburg 25 april 2018 (ECLI:NL:RBLIM:2018:3941)
21. Rb. Midden-Nederland 16 maart 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:952)
22. Rb. Rotterdam 27 maart 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:2318)
23. Rb. Noord-Nederland 16 november 2016 (ECLI:NL:RBNNE:2016:5003)
24. Rb. Midden-Nederland 31 augustus 2016 (ECLI:NL:RBMNE:2016:5314)
25. Rb. Overijssel 28 januari 2016 (ECLI:NL:RBOVE:2016:272)
26. Rb. Gelderland 26 juni 2015 (ECLI:NL:RBGEL:2015:4219)
27. Rb. Oost-Brabant 15 januari 2015 (ECLI:NL:RBOBR:2015:97)
28. Rb. Amsterdam 30 mei 2014 (ECLI:NL:RBAMS:2014:3094)
29. Rb. Amsterdam 18 september 2013 (ECLI:NL:RBAMS:2013:6254)
30. Rb. Amsterdam 29 januari 2013 (ECLI:NL:RBAMS:2013:BY9986)
31. Rb. Utrecht 16 mei 2012 (ECLI:NL:RBUTR:2012:BW6298)
32. Rb. Haarlem 25 oktober 2011 (ECLI:NL:RBHAA:2011:BU4294)
33. Rb. ’s-Gravenhage 17 november 2010 (ECLI:NL:RBSGR:2010:BQ1727)
Per uitspraak zullen de volgende aspecten worden behandeld
1. Uitspraak en vindplaats: instantie, datum en ECLI-nummer
2. Variant: is er sprake van een gemengde huur- en zorgovereenkomst van variant 1, 2 of 3?99
3. Koppelbeding: is er sprake van een koppelbeding? Zo ja, op welke wijze is deze vorm gegeven? Hoe luidt de inhoud?
4. Vordering: welke vordering ligt aan de procedure ten grondslag? Door wie is de vordering ingesteld en waarom?
5. Bijkomende feiten en omstandigheden: relevante bijkomende feiten en omstandigheden die van belang zijn voor de procedure
6. Relevante overwegingen: relevante rechtsoverwegingen die tot het dictum hebben geleid
7. Dictum: wat is het oordeel van de rechter? Welke eventuele voorwaarden worden er gesteld?
1.
1. Uitspraak en vindplaats | Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 april 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:1452) |
2. Variant | Variant 3: Gemengde huur- en begeleidingsovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de Tijdelijke huurovereenkomst zelfstandige woonruimte met begeleiding is onder andere het volgende opgenomen: “De huurovereenkomst wordt met ingang van 1 maart 2016 aangegaan voor bepaalde tijd, te weten voor de duur van het begeleidingstraject waartoe huurder en begeleidende instantie op 1 maart 2016 een aparte overeenkomst hebben gesloten, doch maximaal voor een periode van één jaar, eventueel te verlengen met een jaar. De huurovereenkomst is zodoende aan de begeleidingsovereenkomst gekoppeld, zodat de duur van de huurovereenkomst daardoor qua tijdsbestek is begrensd.” “Het gebruik dat huurder van het gehuurde maakt dient te worden aangemerkt als een gebruik dat naar de aard van dat gebruik van korte duur is – als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW – waarbij de gewone huurbeschermingsregels niet van toepassing zijn. Verhuurder is gerechtigd de huurovereenkomst te beëindigen en de ontruiming aan te zeggen zodra de begeleidingsovereenkomst |
99 Zie de verschillende varianten gemengde huur- en zorgovereenkomsten in paragraaf 1.6.
een einde neemt. In de begeleidingsovereenkomst is nader uitgewerkt onder welke omstandigheden de begeleiding eindigt.” “Deze huurovereenkomst maakt integraal onderdeel uit van, is onlosmakelijk verbonden met en is ondergeschikt aan de begeleidingsovereenkomst tussen huurder en de begeleidende instantie d.d. 1 maart 2016.” | |
4. Vordering | [verhuurder] stelt zich op het standpunt dat vanwege de ontbinding van de begeleidingsovereenkomst de daarmee verbonden huurovereenkomst is ontbonden zodat sindsdien [huurder/zorgbehoevende] zonder recht of titel in de woning verblijft. [verhuurder] vordert ontruiming van de woning. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Kort geding. [verhuurder] en [zorgverlener] hebben een samenwerkingsverband. Een van de voorwaarden voor [verhuurder] om de huurovereenkomst met [huurder/zorgbehoevende] aan te gaan was dat er tussen [zorgverlener] en [huurder/zorgbehoevende] een begeleidingsovereenkomst tot stand zou komen die tot doel had woonbegeleiding te bieden teneinde te komen tot zelfstandig wonen. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van de begeleidingsovereenkomst met een maximum van 12 maanden en de mogelijke eenmalige verlenging met 12 maanden. Uit coulance heeft [verhuurder] in samenspraak met de burgemeester aan [huurder/zorgbehoevende] een laatste kans huurovereenkomst in de zin van artikel 48 Woningwet juncto artikel 22a RTIV juncto artikel 7:271 BW voor de duur van één jaar aangeboden. De tussen [zorgverlener] en [huurder/zorgbehoevende] gesloten begeleidingsovereenkomst is met ingang van 1 maart 2017 met één jaar verlengd. [zorgverlener] heeft bij brief van 17 oktober 2017 de begeleidingsovereenkomst ontbonden vanwege – kort gezegd – het niet goed doorlopen van de begeleidingscontacten en evaluatiemomenten, hetgeen een belangrijk onderdeel uitmaakt van de afspraken in de begeleidingsovereenkomst. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Uit de vaststaande feiten die hiervoor zijn opgenomen (zie onder 5) kan niet anders worden afgeleid dan dat de begeleidingsovereenkomst en de huurovereenkomst onlosmakelijk met elkaar verbonden waren, dat het einde van de begeleidingsovereenkomst tevens het einde van de huurovereenkomst betekende en dat de huurovereenkomst daarna niet voor onbepaalde tijd zou worden voortgezet (vlg. r.o. 3.7). De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. In dit geval is van belang dat de bestaande huurovereenkomst per 17 november 2017 is geëindigd, dat deze huurovereenkomst niet door enige andere huurovereenkomst is opgevolgd en dat [huurder/zorgbehoevende] geen beroep op huurbescherming toekomt. Dat betekent dat [huurder/zorgbehoevende] reeds sinds geruime tijd zonder recht of titel in de woning van [verhuurder] verblijft. [verhuurder] hoeft deze inbreuk op haar eigendomsrecht niet langer te dulden (vgl. r.o. 3.9). |
7. Dictum | Vordering tot ontruiming wordt toegewezen met een termijn van vier weken. |
2.
1. Uitspraak en vindplaats | Gerechtshof Amsterdam 20 februari 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:575) |
2. Variant | Variant 1: Gemengde huur- en zorgovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de zorgovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen: “voor zorg met verblijf in een voorziening c.q. woning van [zorgverlener]” ‘’[zorgverlener] uitsluitend ten behoeve van haar zorglevering aan cliënten op tijdelijke basis haar woningen in gebruik geeft, waarbij het zorgelement te allen tijde voorop staat en door de cliënt ondubbelzinnig wordt onderkend’’ “Het zorgplan is onverbrekelijk verbonden aan deze overeenkomst” “De overeenkomst wordt beëindigd bij opzegging ingevolge lid 19.2” “19.2 [zorgverlener] kan de overeenkomst (…) opzeggen, met inachtneming van een opzegtermijn van een maand, tenzij dringende, aan de [zorgvrager] onverwijld mee te delen redenen, onmiddellijke ingang opzegging rechtvaardigen (…)” “Indien wordt opgezegd ingevolge lid 19.2 sub d t/m g zal [zorgverlener] slechts overgaan tot opzegging nadat hij de gronden waarop de voorgenomen opzegging stoelt met de cliënt besproken heeft en naar een zorgalternatief is gezocht” |
4. Vordering | [verhuurder/zorgverlener] vordert in eerste aanleg primair voor recht te verklaren dat de overeenkomst rechtsgeldig is geëindigd door het verstrijken van de overeengekomen duur dan wel door rechtsgeldige opzegging door [zorgverlener]. Subsidiair vordert [zorgverlener] ontbinding van de overeenkomst op grond van de achterstallige vergoedingen en het niet coöperatief op stellen en meewerken aan een oplossing van [huurder/zorgbehoevende] zijn schuldenproblematiek. In hoger beroep komt [huurder/zorgbehoevende] op tegen de ontbinding van de overeenkomst door de rechtbank. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | De gemengde huur- en zorgovereenkomst is op 24 januari 2014 voor bepaalde tijd aangegaan, te weten tot 24 oktober 2014. [huurder/zorgbehoevende] heeft vanaf februari 2014 een achterstand in betalingen laten ontstaan. In maart 2014 is een actieplan ondertekend met als doel dat [huurder/zorgbehoevende] haar schulden aflost. Aanmaningen zijn verstuurd op 5 september 2014 en 11 november 2014. In januari 2015 heeft [verhuurder/zorgverlener] duidelijk gemaakt het traject te beëindigen indien de huur en een aflossing niet voor februari 2015 zouden zijn voldaan. Op 13 februari 2015 heeft [verhuurder/zorgverlener] onder verwijzing naar de aanmaningen het verblijf beëindigd met één maand opzegtermijn. [verhuurder/zorgverlener] heeft ten behoeve van [huurder/zorgbehoevende] een ‘Integraal trajectplan Instroomhuis’ opgesteld. De rechtbank wijst de primaire vordering tot opzegging af omdat in de verstuurde brieven door [verhuurder/zorgverlener] geen opzegging valt te lezen, en voor zover daar wel een opzegging in te lezen valt deze opzegging door [verhuurder/zorgverlener] later ongedaan is gemaakt door het opstellen van het ‘Integraal trajectplan Instroomhuis’. Tevens is gesteld noch gebleken dat aan de vereisten van opzegging van het bepaalde in artikel 19.3 van de overeenkomst is voldaan. De rechtbank wijst de subsidiaire vordering omtrent ontbinding toe. Huurder/zorgbehoevende gaat hiertegen in hoger beroep. 🡪 Er wordt niet ingegaan op de vordering van beëindiging van de overeenkomst wegens verstrijken van de overeengekomen duur. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Het hof stelt vast dat er sprake is van een zodanig omvangrijke betalingsachterstand (ad € 9.306,94) dat deze de ontbinding van de overeenkomst en de ontruiming in beginsel zonder meer rechtvaardigt (vgl. r.o. 3.8). Met inachtneming van de zeer forse betalingsachterstand, de omstandigheid dat de in de overeenkomst vervatte verplichting tot zorgverlening van [verhuurder/zorgverlener] een inspannings- en geen resultaatsverbintenis betreft en dat aan [huurder/zorgbehoevende] serieuze hulp is aangeboden en dat diens toenemende agressieve gedrag tegenover medewerkers een groot probleem vormt voor voortzetting van de overeenkomst alsmede dat [huurder/zorgbehoevende] een relatief zeer geringe maandelijkse vergoeding verschuldigd komt het hof tot het oordeel dat ontbinding gerechtvaardigd is (vgl. r.o. 3.9). 🡪 Artikel 6:215 BW wordt in dit geval niet behandeld aangezien ervan wordt uitgegaan dat er geen rechtsgeldige opzegging is geschied. De rechtsregel omtrent ontbinding van de huur- respectievelijk de zorgovereenkomst zijn bij de rechter hetzelfde. Er is sprake van een tekortkoming met betrekking tot de betalingsverplichting ten aanzien van de gehele overeenkomst. |
7. Dictum | Ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van de kamer van [huurder/zorgbehoevende] wordt toegewezen op grond van een toerekenbare tekortkoming die de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. |
3.
1. Uitspraak en vindplaats | Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 12 september 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:3995) |
2. Variant | Variant 3: Gemengde huur- en samenwerkingsovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de samenwerkingsovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen: ‘’Doelstelling van dit werkplan: [huurder/zorgbehoevende] door middel van koppeling van hulpverleningsafspraken aan het huurcontract [huurder/zorgbehoevende] woonruimte te bieden met als doel overlast en andere woonproblemen te voorkomen’’ |
4. Vordering | [verhuurder] vordert primair ontbinding van de huurovereenkomst op grond van ernstige toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Subsidiair vordert [verhuurder] voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd ingevolge een beroep op grond van artikel 7:274 lid 1 BW. In hoger beroep wordt nog een beroep gedaan op artikel 6:215 BW en het standpunt dat een beroep op het dwingend woonruimte huurrecht niet opgaat. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Samenwerkingsovereenkomst tot stand gekomen in het kader van het ‘Moeilijk Plaats-baren’ traject waarin zorgverleners en woningcorporaties samenwerken om tot een hulpverleningstraject te komen voor (toekomstige) huurders met woonproblematiek. [huurder/zorgbehoevende] had met betrekking tot hun vorige huurwoning zodanige bewoningsproblemen veroorzaakt dat zij in gezamenlijk overleg naar een andere woning was geplaatst. Deze andere woonruimte werd enkel aangeboden indien [huurder/zorgbehoevende] tevens een samenwerkingsovereenkomst aanging waarin zij verplicht was mee te werken aan een werkplan om haar woongedrag te verbeteren en overlast te voorkomen. In de nieuwe woning is opnieuw sprake geweest van onaanvaardbaar woongedrag en overlast. Op dit ongepaste gedrag worden de tekortkomingen omtrent ontbinding en opzegging gebaseerd. [verhuurder] beroept zich op het nauwe en onverbrekelijke verband tussen de huur- en samenwerkingsovereenkomst waarin het begeleidingsaspect zodanig overheerst dat de regels van het dwingend woonruimte huurrecht buiten beschouwing horen te blijven, althans dat [huurder/zorgbehoevende] zich daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet op kan beroepen. De begeleidingsovereenkomst is aangegaan voor minimaal een jaar. De huurovereenkomst is gesloten voor onbepaalde tijd. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Het hof neemt de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende samenwerkingsovereenkomst als uitgangspunt om te bezien of [huurder/zorgbehoevende] te kort is geschoten in de nakoming van de uit deze overeenkomsten voortvloeiende verbintenissen (vgl. r.o. 6.9). De tekortkoming in de nakoming van de huur- en samenwerkingsovereenkomst acht het hof te gering om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Hierbij laat het hof meewegen dat de gevolgen voor [huurder/zorgbehoevende] bij ontbinding extra groot zijn, aannemelijk dat zij naar de ontruimingsverplichting op de lijst van Niet Plaatsbaren worden geplaatst (vgl. r.o. 6.10.8). De huurovereenkomst en de samenwerkingsovereenkomst hebben weliswaar samenhang, maar in de samenwerkingsovereenkomst is wel opgenomen dat deze eenzijdig kan worden beëindigd als [huurder/zorgbehoevende] begeleiding weigerde, welke eenzijdige beëindigingsmogelijkheid niet is beperkt tot [verhuurder] of [zorgverlener]. Het doel van de samenwerking is een aflopend traject van minimaal een jaar, terwijl de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten. De huurovereenkomst en de samenwerkingsovereenkomst zijn derhalve niet onverbrekelijk met elkaar verbonden. Uit de samenhang van deze afspraken leidt het hof af dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst kan worden voortgezet na beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst en dat betrokkenen ervan uit zijn gegaan dat de samenwerking weliswaar minimaal een jaar zou gaan duren maar niet gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst in stand zou blijven. Juist vanwege het belang van [huurder/zorgbehoevende] had het op de weg van [verhuurder] gelegen om, indien het bieden van woonruimte onlosmakelijk gekoppeld zou moeten zijn aan de begeleiding, deze intentie bij het aangaan van de samenwerking in heldere bewoordingen vast te leggen. [verhuurder] heeft bij het sluiten van de huurovereenkomst niet aangegeven dat zij de huurovereenkomst niet in stand wilde laten als de samenwerking en het individueel werkplan op enig moment zou worden beëindigd (vgl. r.o. 6.14.3). Naar het oordeel van het hof dient in geval van combinatie van huur van woonruimte met vormen van zorg niet te snel te worden aangenomen dat een beroep op huurbescherming niet opgaat. In het onderhavige geval heeft [huurder/zorgbehoevende] vanaf 2002 gehuurd van [verhuurder]; de rechtsverhouding tussen partijen betrof steeds die van huurder/verhuurder. Vanaf 2012 werd de reguliere huurovereenkomst gecombineerd met onderhavige samenwerkingsovereenkomst, waarbij partijen in de tekst en de verschillende overeenkomsten steeds tot uitdrukking hebben gebracht deze met elkaar verbonden waren, maar waarbij het ontvangen van zorg/begeleiding niet voorop stond maar het kunnen blijven beschikken over woonruimte op een wijze die voor [verhuurder], [huurder/zorgbehoevende] en de omgeving aanvaardbaar was (vgl. r.o. 6.15). 🡪 Geen sprake van een gemengde overeenkomst. |
7. Dictum | De vorderingen van [verhuurder] worden afgewezen. De gestelde tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de overeenkomst niet. Gezien de omstandigheid dat het woonelement overheerst kan [huurder/zorgbehoevende] zich beroepen op het dwingend woonruimte huurrecht. |
4.
1. Uitspraak en vindplaats | Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 13 september 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:7347) |
2. Variant | Variant 3: Gemengde huur- en woonbegeleidingsovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de considerans van de huurovereenkomst is vermeld dat [verhuurder] zich als maatschappelijke onderneming inzet voor mensen die niet op eigen kracht in hun huisvesting kunnen voorzien. In dit kader biedt [verhuurder] tijdelijke huisvesting aan dak- en thuislozen met als doel de bewoners die begeleid worden terug te brengen in de maatschappij zodat zij (weer) zelfstandig kunnen wonen. De woningen zijn geschikt gemaakt voor begeleid zelfstandig wonen, welk gebruik naar haar aard van korte duur is, aldus de considerans. In de huurovereenkomst is bepaald dat de woning uitdrukkelijk bestemd is voor de tijdelijke huisvesting van dak- en thuislozen die worden begeleid bij het zelfstandig wonen. Verder is bepaald dat de huurovereenkomst moet worden aangemerkt als een gemengd contact, aangezien de tijdelijke huur onlosmakelijk is verbonden met de contractueel bedongen woonbegeleiding. De huurovereenkomst gaat in op 2 mei 2011 voor de duur gelijk aan de duur van de zorgovereenkomst. Bij voortijdige beëindiging van de begeleiding is [huurder/zorgbehoevende] verplicht de woning onmiddellijk te verlaten, zonder dat recht op huur- c.q. ontruimingsbescherming bestaat. |
4. Vordering | De woonbegeleidingsovereenkomst is door [zorgverlener] beëindigd aangezien [huurder/zorgbehoevende] niet meewerkt aan de begeleiding en onbereikbaar is. Op grond hiervan vordert [verhuurder] beëindiging van de huurovereenkomst. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Ingevolge de zorgovereenkomst dient [huurder/zorgbehoevende] de begeleiding van de woonbegeleider te accepteren, naar beste vermogen daaraan mee te werken, deel te nemen aan begeleidingsgespreken en de afspraken uit het begeleidingsplan na te komen. [huurder/zorgbehoevende] is door de politie aangehouden. Vervolgens bleek dat de woning een enorme puinhoop was. In reactie hierop heeft een gesprek plaatsgevonden waarbij verschillende afspraken zijn gemaakt tussen [huurder/zorgbehoevende], [zorgverlener] en [verhuurder]. [huurder/zorgbehoevende] houdt zich niet aan de gemaakte afspraken. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Het hof onderschrijft hetgeen de voorzieningenrechter ter motivering van zijn beslissing heeft overwogen en neemt die motivering over (vgl. r.o. 3.5). 🡪 Uitspraak voorzieningenrechter (zaaknummer 3629202 CV EXPL 14-13784) onvindbaar. |
7. Dictum | Opzegging van de zorgovereenkomst door [zorgverlener] leidt tot beëindiging van de huurovereenkomst. De ontruiming wordt toegewezen. |
5.
1. Uitspraak en vindplaats | Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 augustus 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:3687) |
2. Variant | Variant 3: Gemengde huur- en woonbegeleidingsovereenkomst |
3. Koppelbeding | Niet toegelicht in de uitspraak. In de overeenkomsten was wel een bepaling opgenomen waarin tot uitdrukking werd gebracht dat de huur- en woonbegeleidingsovereenkomst met elkaar verbonden waren. |
4. Vordering | Naar aanleiding van beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst door [zorgverlener] heeft [verhuurder] [huurder/zorgbehoevende] verzocht de woning te ontruimen. [huurder/zorgbehoevende] heeft dit geweigerd waarna [verhuurder] in onderhavige procedure ontruiming heeft gevorderd op grond dat de huur- en woonbegeleidingsovereenkomst aan elkaar zijn gekoppeld zodat einde van de woonbegeleidingsovereenkomst meebrengt dat de huurovereenkomst per dezelfde datum is geëindigd. Subsidiair stelt [verhuurder] dat [huurder/zorgbehoevende] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, zodat ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is. De tekortkoming bestaat volgens [verhuurder] uit het niet in standhouden van de woonbegeleidingsovereenkomst zoals bepaald in de huurovereenkomst alsmede het structureel veroorzaken van overlast, verwaarlozen van de woning en het niet gedragen als goed huurster. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | [verhuurder] en [huurder/zorgbehoevende] hebben over de jaren heen verschillende huurovereenkomsten gesloten. Vanaf februari 1998 betrof dit een reguliere huurovereenkomst die eind 2007 werd opgevolgd door een driepartijen-overeenkomst met [zorgverlener X], vervolgens in oktober 2012 door een tijdelijke huurovereenkomst in samenhang met een woonbegeleidingsovereenkomst tussen [huurder/zorgbehoevende] en [zorgverlener Y] en ten slotte in augustus 2013 door een tijdelijke huurovereenkomst in samenhang met een woonbegeleidingsovereenkomst tussen [huurder/zorgbehoevende] en [zorgverlener]. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | De omstandigheid dat vanaf 2007 geen sprake meer is geweest van een reguliere huurovereenkomst, maar steeds van een combinatie van huurovereenkomst met een begeleidingsovereenkomst, waarbij partijen in de tekst van de onderscheiden overeenkomsten steeds tot uitdrukking hebben gebracht dat deze met elkaar verbonden waren wil nog niet zeggen dat daardoor sprake is van een zorgovereenkomst waarin het element zorg een zodanig overheersende rol speelt dat aan huurder geen beroep op huurbescherming toekomt. Naar het oordeel van het hof dient in geval van een combinatie van huur van woonruimte met vormen van zorg niet te snel aangenomen te worden dat een beroep op huurbescherming niet opgaat. In het onderhavige geval is sprake van een ononderbroken bewoning gedurende een groot aantal jaren, waarbij de voorwaarden waaronder dit gebeurde weliswaar veranderden en verschillende constructies zijn gehanteerd, maar waarbij niet voorop stond het ontvangen van zorg of begeleiding maar het kunnen blijven beschikken over woonruimte op een wijze die voor de verhuurder, de huurder en voor de omgeving aanvaardbaar is (vgl. r.o. 7.9). 🡪 Overheersend woonelement. Het hof constateert aan de hand van foto’s ten tijde van de ontruiming dat [huurder/zorgbehoevende] zich ten aanzien van het onderhoud en het gebruik van de woning en daarbij behorende tuin niet als goed huurster heeft gedragen. Dit levert een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst op (vgl. r.o. 7.10). Naar het oordeel van het hof heeft [huurder/zorgbehoevende] zich onvoldoende gemotiveerd op de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW, zodat vast staat dat sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. De geestelijke gesteldheid van [huurder/zorgbehoevende] staat toewijzing van de ontbinding niet in de weg aangezien [verhuurder] vanaf 2007 heeft meegewerkt aan verschillende initiatieven om te bevorderen dat [huurder/zorgbehoevende] op een aanvaardbare wijze haar woonomgeving in stand zou kunnen houden. Het woonbelang van [huurder/zorgbehoevende] is niet van zodanig gewicht dat de afweging van ernst en aard van de tekortkoming tegen ontbinding en har gevolgen in haar voordeel uitvalt (vgl. 7.12). |
7. Dictum | Ondanks dat er sprake is van een overheersend woonelement wordt ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van de woning toegewezen wegens tekortkoming in de nakoming. 🡪 Een overheersend woonelement is niet van belang ten aanzien van de vraag of de gemengde overeenkomst kan worden ontbonden. In geval van ontbinding worden immers alle relevante omstandigheden van het geval meegenomen, ongeacht welk element overheersend is. |
6.
1. Uitspraak en vindplaats | Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 april 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:1573) |
2. Variant | Variant 3: Gemengde huur- en begeleidingsovereenkomst |
3. Koppelbeding | In het Huurcontract zelfstandige woonruimte met begeleiding is onder andere het volgende opgenomen: ‘’a. [huurder/zorgbehoevende] heeft een begeleidingsovereenkomst gesloten met [zorgverlener] welke overeenkomst onlosmakelijk is verbonden met deze huurovereenkomst. Dat betekent, dat de |
huurovereenkomst in ieder geval eindigtop het moment dat ook de begeleidingsovereenkomst eindigt. [huurder/zorgbehoevende] is zich daarvan bewust en verklaart zich hiermee akkoord. b. Met het oog op de geboden begeleiding is [huurder/zorgbehoevende] verplicht om zich als goed huurder te gedragen, geen huurachterstanden te laten ontstaan [et cetera](…). c. Op deze huurovereenkomst is specifiek van toepassing het individuele begeleidingsplan dat hierbij als herhaald en ingelast wordt beschouwd en waarvan een afschrift aan deze overeenkomst is gehecht. Het plan maakt zodoende een onverbrekelijk deel uit van deze overeenkomst het niet-nakomen van de begeleidingsovereenkomst en van dit plan en met volharden hierin nadat de [huurder/zorgbehoevende] daarop is gewezen door [verhuurder], is voor [zorgverlener] reden om de begeleidingsovereenkomst voortijdig te beëindigen met als gevolg dat ook de huurovereenkomst zal eindigen. f. Deze huurovereenkomst wordt ontbonden indien [huurder/zorgbehoevende] zich niet houdt aan het begeleidingsplan (…).’’ | |
4. Vordering | [verhuurder] heeft ontbinding van de huurovereenkomst met [huurder/zorgbehoevende] gevorderd en ontruiming van het gehuurde. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | [zorgverlener] is gericht op verslavingszorg. [verhuurder] legt aan haar vordering ten grondslag dat [huurder/zorgbehoevende] het gehuurde niet bewoonde zoals een goed huurder betaamt vanwege schade, vervuiling en ernstige overlast. Tevens heeft [huurder/zorgbehoevende] zich aan de begeleiding door [zorgverlener] onttrokken. Een en ander is gedetailleerd door haar omschreven alsmede politierapporten zijn overgelegd. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Het hof acht de betwisting van de stellingen van [verhuurder] onvoldoende betwist zodat de tekortkomingen vast staan. Hieraan voegt zij toe dat eveneens vast staat dat [huurder/zorgbehoevende] zich aan begeleiding door [zorgverlener] heeft onttrokken (vlg. 3.3.2). 🡪 Niet naleving koppelbeding een tekortkoming? Volgt er niet expliciet uit. Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen de ernst van de voormelde tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Het woonbelang van [huurder/zorgbehoevende] moet hiervoor wijken (vlg. 3.3.3). 🡪 Begeleidingsovereenkomst wordt niet besproken. |
7. Dictum | De vordering tot ontbinding en ontruiming wordt toegewezen. |
7.
1. Uitspraak en vindplaats | Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 april 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:2522) |
2. Variant | Variant 2: Gemengde huur- en begeleidingsovereenkomst. |
3. Koppelbeding | In de huurovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen: ‘’De woning staat onder toezicht van [onderverhuurder/zorgverlener]. (…) [huurder/zorgbehoevende] kan deze woning bewonen zolang ze begeleid wordt door [onderverhuurder/zorgverlener]. Indien een van partijen de begeleiding beëindigt, zal cliënt de woning binnen een maand verlaten. [onderverhuurder/zorgverlener] zal de begeleiding beëindigen indien cliënt zelfstandig verder kan of indien cliënt (volgens [onderverhuurder/zorgverlener] niet meer begeleidbaar is’’ ‘’Bij het niet nakomen van bovengenoemde afspraken zal de woonovereenkomst met de bewoner per direct worden beëindigd en dient [huurder/zorgbehoevende] de woning te verlaten.’’ ‘’Bij overtreding en overlast of lichamelijk geweldig in de woning alsmede in de directe omgeving, zal er tot sancties worden overgegaan. Concreet betekent dit dat de [huurder/zorgbehoevende] uit de woning zal worden geplaatst.’’ ‘’De bewoner zal zich onthouden van gedragingen waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen, dat zij schade veroorzaken (…). Bij het niet nakomen van deze afspraken zal de begeleiding beëindigd worden. Concreet betekent dit dat de [huurder/zorgbehoevende] de woning dient te verlaten.’’ ‘’Van [huurder/zorgbehoevende] kan worden geëist dat hij/zij een vorm van begeleiding volgt als voorwaarde om in deze woning te kunnen verblijven.’’ |
4. Vordering | [huurder/zorgbehoevende] vordert een verklaring voor recht dat [onderverhuurder/zorgverlener] toerekenbaar tekort is geschoten dan wel onrechtmatig jegens [huurder/zorgbehoevende] heeft gehandeld door de huurovereenkomst met [hoofdverhuurder] op te zeggen. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | De begeleidingsovereenkomst ziet op het bieden van intensieve ambulante hulpverlening. In het kader van deze overeenkomst wordt woonruimte beschikbaar gesteld. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [onderverhuurder/zorgverlener] onrechtmatig heeft gehandeld door de wettelijke huurbescherming van [huurder/zorgbehoevende] te frustreren. Volgens de kantonrechter overheersen de elementen van de huurovereenkomst zodanig dat niet valt in te zien waarom het wegvallen van de begeleiding door [onderverhuurder/zorgverlener] de wettelijke huurbescherming kan of mag frustreren. Het hof oordeelt echter anders. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat het begeleidingselement duidelijk overheerst. Het gerechtshof neemt daarbij de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking: - [onderverhuurder/zorgverlener] is geen professionele verhuurder. [onderverhuurder/zorgverlener] huurt van [hoofdverhuurder] met als doel die woningen aan [huurder/zorgbehoevende] te verhuren, aan wie [hoofdverhuurder] zelf niet wil verhuren; - [huurder/zorgbehoevende] hebben zich niet tot [onderverhuurder/zorgverlener] gewend voor woonruimte, maar voor hulp bij de problematiek in het gezien. In dat kader heeft [onderverhuurder/zorgverlener] de woning beschikbaar gesteld; - de schriftelijke overeenkomst tussen partijen is uitdrukkelijk aangeduid als een ‘’wooncontract voor begeleid wonen’’ en in artikel 1 is een heldere koppeling aangebracht tussen de duur van de woning en de duur van de begeleiding. Deze koppeling keert in meerdere artikelen terug; - de schriftelijke overeenkomst bevat meerdere voorschriften die een onmiskenbaar verband houden met de begeleiding door [onderverhuurder/zorgverlener]; - gelet op de hiervoor vermelde omstandigheden is het ter beschikking stellen van de woning geen doel op zich, maar een middel om de problematische situatie van [huurder/zorgbehoevende], waarvoor zij hulp hadden gevraagd aan [onderverhuurder/zorgverlener], te verbeteren; - gedurende de begeleiding werd de vergoeding voor het gebruik van de woning voldaan uit de PGB van [huurder/zorgbehoevende] (vgl. r.o. 3.7). Het hof verwijst daarbij naar de bepalingen opgenomen onder 3. Nu het begeleidingselement overheerst, zijn de huurbeschermingsbepalingen niet op de overeenkomst van toepassing. Gelet op de duidelijk tekst van het wooncontract had [huurder/zorgbehoevende] duidelijk kunnen zijn dat het gebruik van de woning zou beëindigen wanneer de begeleidingsovereenkomst eindigde (vgl. r.o. 3.8). Tussen partijen staat niet ter discussie dat zij gezamenlijk tot de conclusie zijn gekomen dat de begeleiding met onmiddellijke ingang diende te eindigen. Gezien de omstandigheid dat de begeleiding (uiteindelijk) in onderling overleg is beëindigd is het niet van belang wie het initiatief heeft genomen tot de beëindiging. De overeenkomst is dan ook niet op oneigenlijke gronden opgezegd (vgl. r.o. 3.12). Nu de begeleidingsovereenkomst op goede gronden was geëindigd stond het [onderverhuurder/zorgverlener] vrij het wooncontract te beëindigen met inachtneming van een termijn van een maand. Met de termijnstelling van een maand heeft zij haar zorgplicht niet geschonden aangezien er feitelijk een termijn van 7 weken is gegeven; [onderverhuurder/zorgverlener] is zelf geen eigenaar van de woning en kon niet zelfstandig beslissing over de voortzetting van de bewoning (vgl. r.o. 3.13). |
7. Dictum | Vordering van [huurder/zorgbehoevende] wordt afgewezen. [onderverhuurder/zorginstelling] heeft niet onrechtmatig gehandeld door de huurovereenkomst na beëindiging van de begeleidingsovereenkomst op te zeggen. |
8.
1. Uitspraak en vindplaats | Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:5098) |
2. Variant | Variant 3: Gemengde huur- en woonbegeleidingsovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de Huurovereenkomst begeleid wonen is onder andere het volgende opgenomen: ‘’Deze huurovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de woonbegeleidingsovereenkomst tussen de [zorgverlener] en [huurder/zorgbehoevende] en welke overeenkomst als bijlage aan deze huurovereenkomst is toegevoegd en welke onderdeel uitmaakt van deze huurovereenkomst. De woonbegeleidingsovereenkomst, waarin begeleiding belangrijker is dan huren, zonder die begeleiding het bewonen van de woonruimte door huurder niet mogelijk is en huurder geen aanspraak kan maken op huurbescherming. Wanneer de huurder zich niet houdt aan de afspraken uit de woonbegeleidingsovereenkomst, de [zorgverlener] eenzijdig de woonbegeleidingsovereenkomst kan beëindigen en de [verhuurder]tot ontbinding van deze huurovereenkomst zal overgaan. Beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst biedt grond voor het ontbinden van deze huurovereenkomst. Een beroep op huurbescherming is in die situatie in strijd met redelijkheid en billijkheid.’’ In de Begeleidingsovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen: ‘’Deze woonbegeleidingsovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de nog te sluiten huurovereenkomst tussen de [verhuurder] en [huurder/zorgbehoevende]. Zonder woonbegeleiding is het bewonen van de woonruimte door [huurder/zorgbehoevende] niet mogelijk en [huurder/zorgbehoevende] kan geen aanspraak maken op huurbescherming. Wanneer [huurder/zorgbehoevende] zich niet houdt aan de afspraken uit deze woonbegeleidingsovereenkomst kan de woonbegeleider eenzijdig deze |
woonbegeleidingsovereenkomst beëindigen en zal de [verhuurder] tot ontbinding van de huurovereenkomst overgaan zonder recht op vervangende woonruimte.’’ | |
4. Vordering | [verhuurder] vordert ontruiming van de woning op de grond dat [huurder/zorgbehoevende] zonder recht of titel in de woning verblijft, nu de woonbegeleidingsovereenkomst is beëindigd. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Kort geding. Huur- en woonbegeleidingsovereenkomst zijn op dezelfde dag aangegaan. Wegens overlast heeft [verhuurder] gewaarschuwd dat indien de overlast niet ophoudt rechtsmaatregelen zullen worden getroffen. Enige tijd later heeft [zorgverlener] de woonbegeleidingsovereenkomst per direct beëindigd. [verhuurder] heeft de huurovereenkomst opgezegd waarbij werd gesommeerd de woning te ontruimen. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | De kantonrechter heeft in de bodemzaak overwogen dat de opzegging van de woonbegeleidingsovereenkomst, gelet op artikel 7:231 BW, niet de ontbinding van een huurcontract van een onroerende zaak kan meebrengen (vgl. r.o. 3.9). Uit het vonnis in de bodemprocedure kan worden afgeleid dat naar het oordeel van de kantonrechter de huurovereenkomst nog niet is geëindigd. Het hof heeft er dan thans van uit te gaan dat de huurovereenkomst voortduurt en [huurder/zorgbehoevende] gerechtigd is in de woning te verblijven. Volgens [verhuurder] is het vonnis in de bodemprocedure gericht op een kennelijke misslag en kan de beslissing van het tegen het vonnis gericht rechtsmiddel niet worden afgewacht. Naar het oordeel van het hof is echter geen sprake van een kennelijke misslag of een klaarblijkelijke vergissing. (…) Overigens is niet gebleken dat de gestelde overlast dermate ernstig is dat een eindvonnis niet zou kunnen worden afgewacht. Voor een voorlopig oordeel van het hof over de vraag of [huurder/zorgbehoevende] recht heeft op huurbescherming is daarmee onvoldoende plaats. Het woonbelang van [huurder/zorgbehoevende] weegt zwaarder (vlg. r.o. 3.10). 🡪 Lijkt niet in lijn met de rest van de rechtspraak. |
7. Dictum | Vordering wordt afgewezen. |
9.
1. Uitspraak en vindplaats | Gerechtshof Amsterdam 15 juli 2014 (ECLI:NL:GHAMS:2014:2606) |
2. Variant | Variant 1: Gemengde huur- en begeleidingsovereenkomst |
3. Koppelbeding | N.v.t. |
4. Vordering | [verhuurder/zorgverlener] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Structurele overlast. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Ten tijde van de vordering tot ontruiming was voor [huurder/zorgbehoevende], anders dan doorgaans het geval is in dit soort zaken, aansluitend alternatieve zelfstandige huisvesting beschikbaar. (…) Als alles goed was verlopen zouden [huurder/zorgbehoevende] vanuit de wooncontainers na twee jaar hebben kunnen doorstromen naar een gewone andere woning. Terecht heeft de kantonrechter dan ook overwogen dat door ontruiming geen noodsituatie dreigde (vgl. r.o. 3.20). In een afweging van het woonbelang van [huurder/zorgbehoevende] tegen het belang van [verhuurder/zorgverlener] (en haar huurders) bij het vertrek van [huurder/zorgbehoevende] uit het gehuurde, moet het woonbelang van [huurder/zorgbehoevende] het onderspit delven (vgl. r.o. 3.21). 🡪 Gemengde overeenkomst wordt niet besproken. Doet er ten aanzien van ontbinding niet toe. |
7. Dictum | Ontruiming ingevolge ontbinding in kort geding was rechtsgeldig toegewezen. |
10.
1. Uitspraak en vindplaats | Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 december 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:9646) |
2. Variant | Variant 2: Gemengde huur- en begeleidingsovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de ‘Ambulante Huur- en Begeleidingsovereenkomst’ is onder andere het volgende opgenomen: ’’[onderverhuurder/zorgverlener] stelt zicht ten doel begeleiding te geven aan [huurder/zorgbehoevende]. Het belangrijkste doel van de begeleiding is [huurder/zorgbehoevende] in staat te stellen zelfstandig en als goed huurder te leren wonen. [onderverhuurder/zorgverlener] huurt woonruimte van de erkende woningbouwcorporaties met het oogmerk deze aan te wenden voor begeleiding van [huurder/zorgbehoevende]. [onderverhuurder/zorginstelling] wendt het gebruik uitsluitend voor dat doel aan. Indien de [huurder/zorgbehoevende] de door [onderverhuurder/zorgverlener] beschikbaar gestelde begeleiding met goed gevolg afrondt en gedurende 1 jaar goed huurderschap heeft getoond welke driemaandelijks geëvalueerd zal worden, kan de [huurder/zorgbehoevende] de woonruimte in overleg op eigen naam krijgen met de mogelijkheid tot continueren van de begeleiding daarna.’’ ‘’Mocht de [huurder/zorgbehoevende], lopende het huurcontract zich onttrekken aan het begeleidingsplan, dan zal [onderverhuurder/zorgverlener] tussentijds de begeleiding staken en de deelname aan deze huur- en begeleidingsovereenkomst beëindigen.’’ |
‘’Bij overtreding van een van de in art. 5.1 genoemde verboden heeft [onderverhuurder/zorgverlener] het recht om met onmiddellijke ingang deze overeenkomst te beëindigen. Bovendien heeft [onderverhuurder/zorgverlener] het recht de [huurder/zorgbehoevende] verdere toegang tot het onder art. 1 genoemde pand te weigeren en hem/haar opdracht te geven dit pand te verlaten.’’ | |
4. Vordering | [onderverhuurder/zorgverlener] vordert ontruiming van de woning waaraan ten grondslag is gelegd dat [huurder/zorgbehoevende] in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huur- en begeleidingsovereenkomst. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Kort geding. De huurovereenkomst tussen [hoofdverhuurder] en [onderverhuurder/zorgverlener] is voor eenzelfde periode aangegaan als de gemengde huur- en begeleidingsovereenkomst met [huurder/zorgbehoevende]. Hierbij is bepaald dat het goed verlopen van het woon-/leertraject [hoofdverhuurder] verplicht is de woning te verhuren aan [huurder/zorgbehoevende]. 🡪 Zgn. ‘omklap’-woning. In strijd met hetgeen in de begeleidingsovereenkomst was bepaald heeft [huurder/zorgbehoevende] harddrugs gebruikt, zichzelf van begeleiding onttrokken en geen dagbesteding gehad. [onderverhuurder/zorgverlener] heeft de huurovereenkomst met [hoofdverhuurder] opgezegd en de gemengde huur- en begeleidingsovereenkomst met [huurder/zorgbehoevende] buitengerechtelijk ontbonden en [huurder/zorgbehoevende] gesommeerd de woning te ontruimen. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Het hof overweegt dat vast staat dat [huurder/zorgbehoevende] vanwege dwangopname geen begeleiding heeft gehad. De dwangopname is niet door [onderverhuurder/zorgverlener] bewerkstelligd. Het feit dat [huurder/zorgbehoevende] is opgenomen en er (daardoor) geen woonbegeleiding heeft plaatsgevonden ligt in de risicosfeer van [huurder/zorgbehoevende]. Daarnaast heeft [huurder/zorgbehoevende] aangegeven in de toekomst niet mee te willen werken aan de begeleiding. Aldus is [huurder/zorgbehoevende] tekortgeschoten in een van de kernverplichtingen uit de overeenkomst, te weten het accepteren van en meewerken aan zijn begeleiding door [onderverhuurder/zorgverlener]. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de overeenkomst, voor zover dat al nodig was gelet op de tijdspanne waarvoor de overeenkomst tussen partijen was aangegaan (vgl. r.o. 3.7). Het hof is van oordeel dat de overeenkomst tussen partijen een gemengd karakter heeft; de overeenkomst strekt niet alleen tot het verschaffen van woonruimte, maar ook tot begeleiding van [huurder/zorgbehoevende]. Bij een dergelijke, gemengde overeenkomst zijn de voor die beide overeenkomsten geldende bepalingen in beginsel naast elkaar van toepassing (en kan de huurder zich dus op huurbescherming beroepen), tenzij deze bepalingen niet goed met elkaar verenigbaar zijn of de strekking van de bepalingen zich tegen toepassing ervan op de overeenkomst verzet. Dat is voor wat betreft de huurbeschermingsbepalingen het geval indien het begeleidingselement duidelijk overheerst. Omstandigheden die van belang zijn: - [onderverhuurder/zorgverlener] is geen professionele verhuurder. Zij is geen eigenaar van de door haar aan [huurder/zorgbehoevende] verhuurde woning maar heeft die met het oog op de beschikbaarstelling ervan aan [huurder/zorgbehoevende] van [hoofdverhuurder] gehuurd; - in het huurcontract tussen [hoofdverhuurder] en [onderverhuurder/zorgverlener] is vermeld dat de woning wordt verhuurd in het kader van de medewerking van [hoofdverhuurder] aan het project van [onderverhuurder/zorgverlener]: het verlenen van woonbegeleiding. Het verstrekken van de woning is een middel om het doel van [onderverhuurder/zorgverlener] te realiseren; - in de considerans van de huur- en begeleidingsovereenkomst is uitdrukkelijk vermeld dat het doel van de overeenkomst is om [huurder/zorgbehoevende] te leren zelfstandig te wonen. Met het oog op dat doel is de woning aan hem ter beschikking gesteld en krijgt hij begeleiding. Het beschikbaar stellen van de woning wordt derhalve in deze overeenkomst als een middel, en niet als een doel op zich, gekarakteriseerd; - de bijlage bij de huur- en begeleidingsovereenkomst bevat een groot aantal voorschriften die verband houden met de begeleiding door [onderverhuurder/zorgverlener] aan [huurder/zorgbehoevende]. In de overeenkomst is tot uitdrukking gebracht dat het einde van de begeleiding leidt tot beëindiging van de overeenkomst; - de huurovereenkomst met [hoofdverhuurder] en de huur- en begeleidingsovereenkomst zijn met ingang van dezelfde datum en voor gelijke duur aangegaan (vgl. r.o. 3.9). 🡪 Vergelijkbare overwegingen met Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 april 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:2522). Eerder een overheersend zorgelement bij variant 2? De huurbeschermingsbepalingen zijn niet op de overeenkomst van partijen van toepassing, in die zin dat [huurder/zorgbehoevende] zich niet op huurbescherming kan beroepen indien de huur- en begeleidingsovereenkomst eindigt doordat [huurder/zorgbehoevende] tekortschiet in zijn verplichting zich te laten begeleiden (vgl. 3.10). |
7. Dictum | Vonnis van de voorzieningenrechter wordt bekrachtigd: ontbinding en ontruiming van de woning zijn rechtsgeldig geschied. |
11.
1. Uitspraak en vindplaats | Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 juni 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:CA2173) |
2. Variant | Variant 1: Gemengde huur- en begeleidingsovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de Huurovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen: |
"In dat kader beheert verhuurder onder meer de onzelfstandige woning gelegen aan [adres] met het oogmerk de daarin aanwezige woonruimte te verhuren aan door verhuurder te begeleiden personen voor de duur van de begeleiding. Verhuurder heeft zich bereid verklaard met dit doel woonruimte aan huurder ter beschikking te stellen. Xxxxxxx heeft zich bereid verklaard om na afloop van de begeleidingsperiode, dan wel na tussentijdse beëindiging daarvan, de hierna omschreven woonruimte te ontruimen en ter beschikking van verhuurder te stellen, zodat deze de woonruimte wederom aan een begeleiding behoevend persoon kan verhuren.(...) Verhuurder verhuurt aan huurder, die in huur aanneemt de onzelfstandige woning gelegen aan de (…) voor de duur van de begeleidingsovereenkomst. Beëindiging van de begeleidingsovereenkomst om welke reden dan ook betekent tevens het einde van onderhavige huurovereenkomst. Huurder verklaart dat hij begrijpt dat hem vanwege het begeleiding/verzorgende karakter van de overeenkomst geen beroep op huurbescherming toekomt." | |
4. Vordering | [verhuurder/zorgverlener] vordert ontruiming van het gehuurde alsmede betaling van de achterstallige huur. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Kort geding. [verhuurder/zorgverlener] stelt zich onder meer ten doel het beheren van woningen voor thuis- en daklozen en het bieden van begeleiding aan de naar haar oordeel daarvoor in aanmerking komende cliënten, in ieder geval bestaande uit het ondersteunen bij het zelfstandig bewonen van woonruimte. De begeleidingsovereenkomst is aangegaan voor de duur dat de huurovereenkomst van kracht is. [huurder/zorgbehoevende] is onder andere verplicht huur te betalen, begeleiding te accepteren en redelijke aanwijzingen op te volgen. Op enig moment blijkt dat er sprake is van het uitblijven van een structurele huurbetaling en alsmede dat [huurder/zorgbehoevende] aanwijzingen van de begeleiding niet opvolgt. Als gevolg hiervan heeft [verhuurder/zorgverlener] afspraken als voor stel voorgelegd. Deze zijn door [huurder/zorgbehoevende] niet geaccepteerd. Dientengevolge heeft [verhuurder/zorgverlener] de huurovereenkomst opgezegd met één maand opzegtermijn. In reactie hierop hebben partijen alsnog overeenstemming bereikt over de door [verhuurder/zorgverlener] gestelde voorwaarden. Wederom voldoet [huurder/zorgbehoevende] hier niet aan. Een aantal maanden later zegt [verhuurder/zorgverlener] de overeenkomst weer op met als toelichting (kort gezegd) het niet betaling van de huur alsmede het voornemen van [huurder/zorgbehoevende] de huurachterstand niet over te maken. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Het hof is van oordeel dat het [huurder/zorgbehoevende] volstrekt duidelijk moet zijn geweest dat [verhuurder/zorgverlener] als gevolg van de door [huurder/zorgbehoevende] geweigerde (nakoming van afspraken in het kader van de) begeleiding en wanbetaling wenste dat hij geen gebruik meer mocht maken van het gehuurde (vgl. r.o. 4.4). |
7. Dictum | Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in kort geding. De vordering wordt toegewezen. |
12.
1. Uitspraak en vindplaats | Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 mei 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:BZ9779) |
2. Variant | Variant 2: gemengde huur- en woonbegeleidingsovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de huurovereenkomst is opgenomen dat [onderverhuurder/zorgverlener] en [huurder/zorgbehoevende] beogen om [huurder/zorgbehoevende] na een jaar zelfstandig te laten huren en dat de woning uitsluitend door [onderverhuurder/zorgverlener] aan [huurder/zorgbehoevende] onder de voorwaarde van een woonbegeleidingsovereenkomst met [onderverhuurder/zorgverlener]. Eveneens is opgenomen dat de huurovereenkomst is aangegaan omdat [huurder/zorgbehoevende] zich heeft verplicht om de woonbegeleidingsovereenkomst volledig na te komen en dat van de huurovereenkomst woonbegeleiding, zoals opgenomen in de woonbegeleidingsovereenkomst die tussen [onderverhuurder/zorgverlener] en [huurder/zorgbehoevende] is gesloten, onverbrekelijk onderdeel uitmaakt. Tevens is vermeld dat [huurder/zorgbehoevende] zich aan de afspraken moet houden en het verboden is om geweld te gebruiken dan wel overlast te veroorzaken. |
4. Vordering | [huurder/zorgbehoevende] vordert toegang tot de woning. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Kort geding. Samenwerkingsovereenkomst tussen [onderverhuurder/zorgverlener], [hoofdverhuurder] en de gemeente ter bevordering van de huisvesting van kwetsbare personen. Op basis van deze samenwerkingsovereenkomst stelt [hoofdverhuurder] aan [onderverhuurder/zorgverlening] woningen ter beschikking. [zorgverlener] biedt hulp bij psychische problemen, onder andere door middel van woonbegeleiding. De zowel de hoofd- als de onderhuurovereenkomst en de woonbegeleidingsovereenkomst zijn aangegaan voor de duur van een jaar. Bij brief heeft [onderverhuurder/zorgverlener] de woonbegeleiding- en de huurovereenkomst opgezegd met een opzegtermijn van twee maanden. Daarbij is vermeld dat de reden voor opzegging was dat [huurder/zorgbehoevende] niet heeft voldaan aan de voorwaarden, met name de omstandigheid dat [huurder/zorgbehoevende] de woonbegeleiding niet accepteert en zich niet inspant voor bewoning als goed huurder. [onderverhuurder/zorgverlener] heeft tevens bij brief de hoofdhuurovereenkomst met [hoofdverhuurder] opgezegd. Er heeft nog een overleg plaatsgevonden tussen diverse organisaties die |
betrokken zijn bij de begeleiding van [huurder/zorgbehoevende]. Dit heeft niet geleid tot intrekking van de beëindiging van de huur- en woonbegeleidingsovereenkomst. De overeenkomst is geëindigd per 10 april 2012. Dientengevolge is er afgeweken van de oorspronkelijke einddatum, namelijk 16 maart 2012. | |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Ondanks de omstandigheid dat [huurder/zorgbehoevende] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij geen overlast veroorzaakte heeft hij niet genoegzaam weersproken dat de woonbegeleiding door hem niet meer werd geaccepteerd. Uit gedingstukken blijkt dat hij bemoeienis van [onderverhuurder/zorgverlener] krachtig afwijst. Het moge zo zijn dat deze opstelling met zijn kwetsbare psychische gesteldheid in verband moet worden gebracht, dat doet evenwel niet af aan het gegeven dat van medewerking aan de woonbegeleiding geen sprake meer was. Aldus kan niet gezegd worden dat het Proefwonen-traject naar behoren is doorlopen (vgl. r.o. 4.4). De begeleidings- en huurovereenkomst zijn naar het oordeel van het hof dermate nauw met elkaar verbonden dat het eind van de eerst vermelde overeenkomst tot gevolg heeft dat de andere evenmin in stand kan blijven. Zij kunnen, gelet op hun opzet en hun inhoud, niet los van elkaar worden gezien in die zin dat [huurder/zorgbehoevende] bij het wegvallen van de woonbegeleidingsovereenko mst onverminderd aanspraak maakt op het huurgenot, dat hem nu juist in het kader van die begeleiding is toegekend. Niet voor niets zijn de beide overeenkomsten gelijktijdig, met dezelfde ingangsdatum en contractsduur aangegaan, en met de uitdrukkelijke bepaling dat zij onderling van elkaar afhankelijk zijn. Aldus kunnen de overeenkomsten niet los van elkaar worden gezien en dienen zij als één geheel van samenhangende verbintenissen te worden beschouwd, waarbij de afspraken omtrent de begeleiding naar zelfstandig wonen volgens de bedoeling van alle drie de betrokken partijen de essentie van de rechtsverhouding vormen. [huurder/zorgbehoevende] was ermee bekend, althans hij diende te begrijpen, dat de woning hem zowel door [onderverhuurder/zorgverlener] als door [hoofdverhuurder] uitsluitend in zijn hoedanigheid van cliënt van [onderverhuurder/zorgverlener] ter beschikking werd gesteld, specifiek om het leerproces naar zelfstandig wonen te dienen. Zijn woongenot was daarmee onlosmakelijk met onderwerping aan de woonbegeleiding verbonden. Gelet op die koppeling moet voorshands worden aangenomen dat indien de zo wezenlijke woonbegeleiding eindigt, ook de daarmee verband houdende aanspraak om de woning te bewonen in haar kern getroffen wordt. Een en ander met de conclusie dat [onderverhuurder/zorgverlener] de relatie met [huurder/zorgbehoevende] mocht verbreken zonder dat [huurder/zorgbehoevende] een beroep op huurbescherming toekomt (vgl. r.o. 4.5). |
7. Dictum | Vordering van [huurder/zorgbehoevende] wordt afgewezen. |
13.
1. Uitspraak en vindplaats | Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 18 december 2012 (ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6932) |
2. Variant | Variant 2: Gemengde huur- en behandelovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de Woonvaardighedenovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen: ‘’Dat dit begeleidingsplan [huurder/zorgbehoevende] moet helpen om weer zelfstandig te kunnen functioneren waaronder mede wordt verstaan het door [huurder/zorgbehoevende] beheersen van woonvaardigheden’’ ‘’Dat het aanleren van woonvaardigheden slechts een ondergeschikt onderdeel van de totale behandeling betreft.’’ ‘’Dat in het kader van het aanleren van woonvaardigheden door [onderverhuurder/zorginstelling] aan [huurder/zorgbehoevende] woonruimte ter beschikking wordt gesteld’’ ‘’De woonruimte wordt aan cliënt ter beschikking gesteld tot het moment waarop de begeleiding eindigt c.q. de uitvoering van het Begeleidingsplan eindigt. Het ter beschikking stellen van de woonruimte is derhalve gekoppeld aan de duur van de begeleiding c.q. de uitvoering van het Begeleidingsplan’’ ‘’[onderverhuurder/zorginstelling] is in ieder geval gerechtigd om de begeleiding c.q. de uitvoering van het Begeleidingsplan met onmiddellijke ingang (…) te beëindigen indien zich een of meerdere van de volgende situaties voordoet (…) binnen een tijdvlak van 12 maanden overlast/hinder veroorzaakt bij zijn buren’’ |
4. Vordering | Gezien de omstandigheid dat [huurder/zorgbehoevende] weigerde de woning te ontruimen heeft [onderverhuurder/zorgverlener] in kort geding ontruiming gevorderd. Ontruiming is gebaseerd op beëindiging van de gemengde overeenkomst wegens het toebrengen van overlast en een bepaling in de overeenkomst die beëindiging in dat geval toestaat. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | [onderverhuurder/zorgverlener] is een centrum voor verslavingszorg. Wegens geluidsoverlast, veroorzaakt door [huurder/zorgbehoevende] heeft [onderverhuurder/zorgverlener] de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang beëindigd. [onderverhuurder/zorgverlener] heeft ook de hoofdhuurovereenkomst met [hoofdverhuurder] beëindigd. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | De Woonvaardighedenovereenkomst wordt aangemerkt als huurovereenkomst: er is immers woonruimte ter beschikking gesteld waartegenover een verplichting tot het voldoen van een financiële tegenprestatie is gesteld (vgl. r.o. 4.5). |
Aan de hand van artikel 6:215 BW overweegt het hof dat zij van oordeel is dat de huurbeëindigingsbepalingen die gelden voor de huur van woonruimte onverenigbaar zijn met de aard van de tussen partijen gesloten overeenkomst. [onderverhuurder/zorgverlener] is geen professioneel verhuurster van woningen maar een centrum voor verslavingszorg. Het moet voor [huurder/zorgbehoevende] duidelijk zijn geweest dat de woonruimte die hem ter beschikking werd gesteld, slechts een onderdeel vormde van de totale behandeling die hij van [onderverhuurder/zorgverlener] ontving en dat hij de ter beschikking gestelde woning diende te verlaten indien de woonbegeleiding zou worden beëindigd wegens het niet voldoen door [huurder/zorgbehoevende] aan de gestelde voorwaarden (vgl. r.o. 4.5). 🡪 Eerder een overheersend zorgelement bij variant 2? Het hof acht voldoende onderbouwd dat [huurder/zorgbehoevende] ernstige geluidsoverlast heeft veroorzaakt die is blijven voortduren ondanks pogingen van omwonenden en [onderverhuurder/zorgverlener] (gespreken, afspraken, waarschuwingen et cetera) om hier een einde aan te maken (vgl. 4.6). | |
7. Dictum | Gelet op de ernst en het voortduren van de klachten en mede gelet op het bepaalde in Artikel 8 Woonvaardighedenovereenkomst, acht het hof de ontruiming in kort geding gerechtvaardigd. |
14.
1. Uitspraak en vindplaats | Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 december 2009 (ECLI:NL:GHSHE:2009:BK9394) |
2. Variant | Variant 3: Gemengde huur en begeleidingsovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de begeleidingsovereenkomst is, onder meer, bepaald dat de overeenkomst onlosmakelijk verbonden is met en onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst is, omgekeerd, hetzelfde bepaald. |
4. Vordering | [zorgverlener] heeft na eerdere waarschuwingen telefonisch en schriftelijk bevestigd dat de woonbegeleiding wordt beëindigd op grond dat [huurder/zorgbehoevende] zich niet houdt aan de gemaakte afspraken inzake woonbegeleiding. In het verlengde daarvan heeft [verhuurder] de huurovereenkomst schriftelijk beëindigd door opzegging. [verhuurder] vordert ontruiming van het gehuurde. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Op grond van de samenwerkingsovereenkomst tussen [verhuurder] en [zorgverlener] houdt [verhuurder] een beperkt aantal woningen beschikbaar voor verhuur in het kader van begeleiding naar zelfstandig wonen. ‘’Begeleidingsovereenkomst naar zelfstandig wonen’’ gesloten voor de duur van zes maanden, eventueel te verlengen met drie maanden. In verband met deze terugkeer naar zelfstandig wonen is tegelijkertijd een ‘’Huurovereenkomst begeleid wonen’’ gesloten voor bepaalde tijd; gelijk aan de duur van de begeleidingsovereenkomst ingaande op dezelfde datum. Niet in geschil was dat de begeleidingsovereenkomst was beëindigd. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Of een begeleidingsovereenkomst en een huurovereenkomst zo nauw met elkaar verbonden zijn dat het einde van de ene overeenkomst tot gevolg heeft dat de andere evenmin in stand kan blijven hangt af van de uitleg van de rechtsverhouding in het licht van de omstandigheden van het geval. Het maakt daarbij geen verschil of er sprake is van één (meerpartijen)akte, of, zoals hier, van een combinatie van met elkaar samenhangende tweepartijenakten (vgl. r.o. 4.4.1). 🡪 Ander criterium dan het overheersend verzorgingselement. Gelet onder meer op de opzet en inhoud van de begeleidings- resp. huurovereenkomst is voorshands voldoende aannemelijk dat (a) beide overeenkomsten niet los van elkaar maar als één geheel van samenhangende verbintenissen kunnen en moeten worden beschouwd, en (b) dat de afspraken omtrent de begeleiding naar zelfstandig wonen volgens de bedoeling van alle drie partijen de essentie van de rechtsverhouding vormen. Volgens het hof was [huurder/zorgbehoevende] ermee bekend, althans had zij kunnen en moeten begrijpen, dat [verhuurder] onderhavige woning niet aan haar verhuurde als reguliere woonconsument, maar in haar hoedanigheid van cliënte van [zorgverlener]. Uitsluitend om de overeengekomen woonbegeleiding te faciliteren heeft [verhuurder] de woonruimte tegen betaling ter beschikking gesteld, dat wil zeggen om te leren (zelfstandig te) wonen, en niet alleen of primair om te wonen. Vooralsnog valt derhalve aan te nemen dat indien de zo wezenlijke woonbegeleiding eindigt de huurverhouding niet intact blijft, c.q. beëindigbaar is. Zowel [verhuurder] als [zorgverlener] hebben verwacht en mochten verwachten dat [huurder/zorgbehoevende] bij het einde van de woonbegeleiding geen aanspraak zou maken op behoud van haar huurrecht en op voortzetting van de huurovereenkomst (vgl. r.o. 4.4.2). Het hof neemt daarbij in aanmerking dat beide overeenkomsten gelijktijdig werden aangegaan, met zelfde ingangsdatum en met dezelfde contractsduur, en met de uitdrukkelijke bepaling dat zij onderling afhankelijk van elkaar zijn. Dit samenstel van contract sluitingen is een uitvloeisel van de daaraan voorafgaande genoemde raamovereenkomst tussen [verhuurder] en [zorgverlener]. Ook de tekst van deze samenwerkingsovereenkomst maakt voorshands voldoende aannemelijk dat onderhavige verhuur louter geschiedde als onderdeel en ten dienste van het woonbegeleidingstraject (vgl. r.o. 4.4.3). |
7. Dictum | De overwegingen leiden het hof tot het voorlopige oordeel dat in verband met de beëindiging van de begeleidingsovereenkomst tevens een einde is gekomen aan de huurovereenkomst. [huurder/zorgbehoevende] komt geen beroep toe op huurbescherming. |
15.
1. Uitspraak en vindplaats | Rb. Noord-Nederland 10 mei 2019 (ECLI:NL:RBNNE:2019:2009) |
2. Variant | Variant 1: Gemengde huur- en zorgovereenkomst |
3. Koppelbeding | Er is een bewoners- en huurovereenkomst gesloten. Geen bedingen in de uitspraak opgenomen die wijzen naar een duidelijke koppeling. |
4. Vordering | Ouders van [huurder/zorgbehoevende] vormen nakoming van de huur- en zorgovereenkomst. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Kort geding. [huurder/zorgbehoevende] is gehandicapt en aangewezen op 24-uurs zorg. [verhuurder/zorgverlener] exploiteert een beschermde woonvorm waarbij zij noodzakelijke zorg en ondersteuning biedt aan haar cliënten. Bewonersovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. Aan de opzegging door de [zorgverlener] zijn in de overeenkomst voorwaarden gesteld. Ouders van [huurder/zorgbehoevende] uiten klachten omtrent de wijze van omgaan met en begeleiding van [huurder/zorgbehoevende]. Er hebben meerdere gesprekken plaatsgevonden waarna [verhuurder/zorgverlener] de zorgovereenkomst had opgezegd wegens een gebrek aan vertrouwen en een verstoorde relatie met de familie van [huurder/zorgbehoevende]. Ouders van [huurder/zorgbehoevende] hebben een klacht ingediend bij de Geschilleninstantie Zorggeschil. Een van de klachten zag op de eenzijdige opzegging van de zorgovereenkomst van [huurder/zorgbehoevende]. Deze klacht is gegrond verklaard met onderstaande overweging: ‘’Een onherstelbare verstoorde vertrouwensrelatie met familie kan een gewichtige reden zijn voor opzegging. Voordat gesproken kan worden over een onherstelbaar verstoorde vertrouwensrelatie, moeten er de nodige inspanningen zijn gedaan om te komen tot verbetering van die relatie. De zorgaanbieder zal hierbij extra zorgvuldig te werk moeten gaan omdat het de relatie met familie betreft en niet met de cliënt zelf.’’ Xxxxxxx heeft er een gesprek plaatsgevonden maar [verhuurder/zorgverlener] gaat even later opnieuw over tot opzegging wegens de verstoorde relatie en daarnaast een veranderde dynamiek in de groep, waardoor [huurder/zorgbehoevende] de aansluiting in de groep zou zijn kwijtgeraakt. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | De vraag of er sprake is van een geneeskundige behandelingsovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:446 BW kan achterwege blijven nu partijen het erover eens zijn dat de tussen hen gesloten overeenkomst kan worden bestempeld als een duurovereenkomst die slechts tussentijds mag worden opgezegd als daar gewichtige redenen voor zijn (vlg. r.o. 4.3). Vooropgesteld wordt dat het onderhavige conflict aanwezig is tussen de ouders van [huurder/zorgbehoevende] en [verhuurder/zorgverlener] (en dus niet met [huurder/zorgbehoevende]. Een dergelijk conflict kan slechts in uitzonderlijke situaties reden tot opzegging opleveren. De voorzieningenrechter noemt twee mogelijkheden (ernstig grensoverschrijdend gedrag en/of onherstelbare vertrouwensbreuk) waarbij geldt dat de lat van de hulpverlener zeer hoog ligt voordat de zorgovereenkomst kan worden opgezegd en dat alleen in uitzonderlijke gevallen naar de opzeggingsmogelijkheid gegrepen kan worden (vlg. r.o. 4.4). Voor de vraag of [verhuurder/zorgverlener] gewichtige redenen had is voor de voorzieningenrechter van belang dat personen als [huurder/zorgbehoevende] kwetsbare mensen zijn, die in bijzondere mate belang hebben bij een stabiele en vertrouwde omgeving. Het belang van [huurder/zorgbehoevende] staat dan ook voorop (vlg. r.o. 4.5). Mede bezien tegen de belangen van [huurder/zorgbehoevende] die spelen in deze kwestie is de voorzieningenrechter van oordeel dat het op de weg van [verhuurder/zorgverlener] had gelegen om de ontstane situatie met meer bereidheid en inspanningen tegemoet te treden. Hiervan is nauwelijks gebleken (vlg. r.o. 4.13). |
7. Dictum | Het is niet aannemelijk geworden dat [verhuurder/zorgbehoevende] voldoende gewichtige redenen had om de bewoners- en huurovereenkomst eenzijdig op te zeggen. De eenzijdige opzegging houdt geen stand. Vordering tot nakoming wordt toegewezen. |
16.
1. Uitspraak en vindplaats | Rb. Noord-Holland 20 december 2018 (ECLI:NL:RBNHO:2018:11585) |
2. Variant | Variant 3: Gemengde huur- en zorgovereenkomst |
3. Koppelbeding | In het Huurcontract zelfstandige woonruimte met zorgbepaling is onder andere het volgende opgenomen: ‘’[verhuurder] is een ouderinitiatief, dat zich statutair ten doel heeft gesteld wonen en zorg in combinatie te leveren aan jongvolwassenen met een licht verstandelijke beperking.’’ ‘’[verhuurder] heeft in het kader hiervan een woongebouw gehuurd bestaande uit 13 zorgappartementen met daarnaast gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen, specifiek bestemd voor de hiervoor genoemde doelgroep.’’ |
‘’Door deze vorm van verhuur gecombineerd met het leveren van zorg in het woongebouw dat verhuurder huurt, biedt verhuurder de mogelijkheid aan huurder om met zorg zelfstandig te wonen. [huurder/zorgbehoevende] is zich ervan bewust dat de huisvesting en de zorgverlening qua omvang, financiering en organisatie alleen mogelijk is indien de zorg wordt afgenomen’’. ‘’[huurder/zorgbehoevende] verplicht zich gedurende de duur van deze huurovereenkomst de zorg uitsluitend af te nemen via de door [verhuurder] gecontracteerde zorgverlener.’’ ‘’De zorgverlening en het in huur geven van het zorgappartement zijn onverbrekelijk met elkaar verbonden in die zin dat de huurovereenkomst door huurder zal dienen te worden opgezegd, dan wel door verhuurder zal worden beëindigd, wanneer de zorgbehoefte wordt beëindigd.’’ | |
4. Vordering | [verhuurder] vordert ontruiming van de woning uit hoofde van de overeenkomst op grond waarvan [huurder/zorgbehoevende] uit hoofde van de overeenkomst verplicht is om gedurende de duur van de huurovereenkomst zorg af te nemen en deze zorg uitsluitend af te nemen via de door [verhuurder] gecontracteerde zorgverlener. Bewindvoerder van [huurder/zorgbehoevende] heeft tot op heden geen zorgcontract afgesloten met [zorgverlener]. In de huurovereenkomst overheerst het zor gelement. Nu er geen zorgovereenkomst is afgesloten dient de huurovereenkomst ook te worden beëindigd. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Kort geding. Kleinschalig woonproject voor jongvolwassenen die met enige zorgondersteuning zelfstandig kunnen wonen. Huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | De voorzieningenrechter stelt voorop dat bij een vordering tot ontruiming niet lichtvaardig een spoedeisend belang dient te worden aangenomen. Dit geldt te meer in deze zaak waarbij het gaat om een kwetsbaar persoon die beschermd woont, die werkt in de omgeving van de woning en haar sociale netwerk aldaar onderhoudt (vgl. r.o. 4.3). Het komt op basis van de gedingstukken voor dat [verhuurder] afdoende duidelijk heeft gemaakt dat een andere zorgverlener dan [zorgverlener] niet wordt geaccepteerd. Hiervoor is een kort geding tot ontruiming niet noodzakelijk, te meer omdat niet is aangetoond dat er spoed is bij het (nogmaals) afgeven van het bedoelde signaal (vgl. r.o. 4.4) In deze zaak in kort geding kan niet op het oordeel in een bodemprocedure over de kwalificatie van de overeenkomst worden vooruitgelopen, omdat dit nader feitelijk onderzoek vereist (vgl. r.o. 4.6). Bij haar oordeel acht de voorzieningenrechter tevens van belang dat er voldoende zorguren beschikbaar zijn alsmede dat [huurder/zorgbehoevende] reeds sinds lange tijd in de woning woont en vanaf het begin van de huur geen zorgovereenkomst heeft gehad. Tevens van belang is dat in de opzeggingsbrief [verhuurder] een termijn van vijf maanden hanteert om de huur op te zeggen. Die termijn is nog niet verstreken (vgl. r.o. 4.9). |
7. Dictum | Vordering in kort geding wordt afgewezen wegens ontbreken spoedeisend belang. |
17.
1. Uitspraak en vindplaats | Rb. Noord-Holland 14 december 2018 (ECLI:NL:RBNHO:2018:10975) |
2. Variant | Variant 1: Gemengde huur- en zorgovereenkomst |
3. Koppelbeding | [verhuurder/zorgverlener] en [huurder/zorgbehoevende] hebben een zorgovereenkomst gesloten op basis waarvan aan [huurder/zorgbehoevende] zorg wordt verleend indien hij in de desbetreffende woning verblijft. Deze overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. |
4. Vordering | [huurder/zorgbehoevende] vordert nakoming van de overeenkomst. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Kort geding. [huurder/zorgbehoevende] heeft een verstandelijke beperking. [verhuurder/zorgverlener] ondersteunt en verzorgt deze mensen door middel van dagbesteding, verzorging en begeleiding. [huurder/zorgbehoevende] ziet zich in een ander kort geding geconfronteerd met een vordering tot ontruiming van de woning op de grond dat hij niet de contractueel voorgeschreven zorgovereenkomst met [verhuurder/zorgverlener] heeft. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | De aard van de overeenkomst en het profiel van [huurder/zorgbehoevende] brengen mee dat het in de rede ligt bij de inkleuring van die gewichtige redenen aansluiting te zoeken bij de uitgangspunten die gelden voor de opzegging van geneeskundige behandelingsovereenkomsten, waaronder het uitgangspunt dat met opzegging op gronden die niet zijn gerelateerd aan het handelen of de toestand van de betrokkene zelf, uiterste voorzichtigheid moet worden betracht (vlg. r.o. 4.5). Opzegging van de zorgovereenkomst heeft tot gevolg dat [huurder/zorgbehoevende] niet langer in de woning kan blijven wonen. Onder die omstandigheden moeten aan die opzegging hoge eisen worden gesteld. Uitgangspunt is daarbij dat de gronden voor opzegging moeten zijn gerelateerd aan de zorgverlening zelf. Dit brengt met zich dat [verhuurder/zorgverlener] als professioneel zorg verlenende stichting in beginsel alleen tot beëindiging van een zorgovereenkomst kan komen, indien daaraan ten grondslag ligt dat de begeleiding die zij geacht wordt te leveren niet langer aansluit bij de behoefte van [huurder/zorgbehoevende] of moet worden geleverd in een setting die niet meer past bij het profiel of de problematiek van [huurder/zorgbehoevende]. Bij dit laatste is mede van belang dat de instelling waar [huurder/zorgbehoevende] thans verblijft geen 24-uurs zorg biedt, zodat in de zorgverlening ook een rol voor het gezin is weggelegd. Voor de haalbaarheid van die zorgverlening is daarom mede van |
belang of met het gezin omtrent hun rol afspraken zijn te maken en hoe de invulling van die rol aansluit op de zorgverlening door de instelling. Daarbij verdient echter wel aantekening dat van [verhuurder/zorgverlener] als professionele instelling mag worden verwacht dat zij zich hierin professioneel opstelt, ook waar het gaat om het omgaan met fouten, tegenvallers en miscommunicatie (vgl. r.o. 4.6). Gelet op het grote belang dat [huurder/zorgbehoevende] bij het wonen op de [adres] heeft kan het niet zo zijn dat een instelling die op 15 juni 2017 nog schrijft dat het met [huurder/zorgbehoevende] goed is gegaan in de opbouw naar het woonproject en dat hij toe is aan een volgende stap, in het eerstvolgende evaluatiegesprek meedeelt dat de begeleiding van die opbouw wordt gestaakt. Er was overduidelijk nog sprake van een situatie waarin de betrokkenen over en weer moesten wennen aan de setting waarin zij met elkaar van doen hadden, van elkaar moesten leren en dat ook deden (vlg. r.o. 4.8). Van een professionele zorgverlener die onder de hiervoor geschetste omstandigheden een stap zet die voorzienbaar tot gevolg heeft dat [zoon] zijn plek op de [adres] verliest mag echter worden verwacht dat zij allereerst nagaat of dat gevolg met het oog op de belangen en mogelijkheden van [huurder/zorgbehoevende] aanvaardbaar is (vlg. r.o. 4.9). De belangen bij continuering van zijn verblijf te prevaleren. Gelet op al het vorenstaande komt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat [verhuurder/zorgverlener] in juli 2017 geen gewichtige redenen had om de zorgovereenkomst op te zeggen en thans geen gewichtige redenen heeft om de zorg niet te hervatten. De zorgovereenkomst dient dan ook vooralsnog te worden voortgezet (vlg. r.o. 4.12). | |
7. Dictum | Vordering tot nakoming toegewezen. |
18.
1. Uitspraak en vindplaats | Rb. Limburg 16 oktober 2018 (ECLI:NL:RBLIM:2018:9894) |
2. Variant | Variant 3: Gemengde huur- en dienstverleningsovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de huurovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen: ‘’dat het, gezien (…) en de grote behoefte aan woningen als onderhavige, ongewenst is dat dergelijke woningen niet bewoond worden door hen voor wie deze woningen zijn gebouwd en aangepast; dat verhuurder met huurder deze huurovereenkomst wenst aan te gaan onder de nadrukkelijke voorwaarde dat huurder ermee instemt de huurovereenkomst te beëindigen zodra de omstandigheid zich voordoet dat de woning niet meer wordt bewoond door de onder d genoemde persoon (…); dat de hiervoor bedoelde beëindiging echter niet eerder zal geschieden, en dat de huurder en/of diens medebewoners de woning niet eerder zullen behoeven te verlaten, dan nadat verhuurster hem/hen passend vervangende woonruimte heeft aangeboden.’’ ‘’uitsluitend bestemd voor huisvesting van mensen met een ernstige lichamelijke handicapt die in- en om deze woning assistentie bij algemene levensverrichtingen nodig hebben en deze ontvangen van de aanbieder van ADL-assistentie in dit cluster: [xxxxxxxxxxxx].’’ ‘’Artikel 3: Huurder verplicht zich de huur van de woning binnen zes maanden of zoveel eerder als mogelijk is op te zeggen en de woning te ontruimen in geval van (…) d. De dienstverleningsovereenkomst tussen huurder en [zorgverlener] eindigt door rechtsgeldige opzegging van een der beide die bij overeenkomst betrokken partijen.’’ ‘’Artikel 4: Indien huurder in de gevallen als bedoeld onder artikel 3 de huur niet tijdig opzegt, zal verhuurder deze opzeggen tegen de eerst mogelijke vervaldatum, waarbij partijen reeds nu voor alsdan overeenkomen en erkennen dat de in artikel 3 genoemde gevallen voor verhuurder (…) een situatie van dringend eigen gebruik opleveren, als bedoeld in de wet en als invulling van artikel 274, lid 1 en 3 van Boek 7 BW.’’ |
4. Vordering | [verhuurder] en [zorgverlener] vorderen in kort geding ontruiming. [verhuurder] beroept zich op het feit dat er sprake is van een gemengde overeenkomst als bedoeld in artikel 6:215 BW en dat het zorgelement in de overeenkomst overheersend is waardoor [huurder/zorgbehoevende] geen beroep toekomt op huurbescherming. Primair stelt hij zich op het standpunt dat einde van de zorgovereenkomst tevens beëindiging van de huurovereenkomst met zich mee heeft gebracht. Subsidiair beroept [verhuurder] zich erop dat [huurder/zorgbehoevende] reeds lange tijd geen of nauwelijks zorg af heeft genomen van [zorgverlener]. [huurder/zorgbehoevende] schiet daardoor tekort in de nakoming van haar verbintenis. Op grond daarvan zal de overeenkomst worden ontbonden. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Kort geding. [huurder/zorgbehoevende] is rolstoelafhankelijk en huurt sinds 1995 van [verhuurder] een zogenoemde ‘Focus-woning’. Dit is een woning tot stand gekomen op basis van overheidssubsidie en op basis van een samenwerkingsovereenkomst met [zorgverlener] speciaal bedoel voor mensen die behoefte hebben aan ADL-hulp. Op grond van de voor het realiseren van dit type woning ontvangen subsidies zijn [verhuurder] en [zorgverlener] verplicht deze te reserveren voor lichamelijk gehandicapte personen die voor het wonen met ADL-assistentie zijn geïndiceerd en geregistreerd. Sinds enige tijd neemt [huurder/zorgbehoevende] geen zorg meer af van [zorgverlener] en verkrijgt zij de door haar benodigde ADL-hulp via mantelzorg. |
[huurder/zorgbehoevende] heeft een nieuwe huurovereenkomst getekend voor een andere aangepaste woning. De geschiktheid hiervan is getoetst. [huurder/zorgbehoevende] heeft de woning nooit betrokken aangezien het advies van haar ergotherapeut luidt dat het de woning niet geschikt is voor [huurder/zorgbehoevende]. | |
6. Relevante rechtsoverwegingen | [zorgverlener] heeft onweersproken aangevoerd dat de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op de dienstverleningsovereenkomst een bepaling heeft waarin staat dat de dienstverleningsovereenkomst eindigt indien er ‘langere tijd geen ADL-assistentie wordt afgenomen’. Aangezien vaststaat dat [huurder/zorgbehoevende] niet of nauwelijks zorg afneemt is aannemelijk dat de opzegging door [zorgverlener] van de dienstverleningsovereenkomst doel heeft getroffen en die overeenkomst daardoor is geëindigd per [datum] (vgl. r.o. 4.2). [verhuurder] en [huurder/zorgbehoevende] zijn expliciet overeengekomen hoe te handelen indien de zorgovereenkomst met [zorgverlener] eindigt: zie artikel 3 en 4: [huurder/zorgbehoevende] dient binnen zes maanden op te zeggen en te ontruimen en indien zij daarmee in gebreke blijft zal [verhuurder] de huurovereenkomst opzeggen. Dat de huurovereenkomst reeds is geëindigd door (en tegelijk met) de beëindiging van de zorgovereenkomst, zou daarmee in strijd zijn en gaat in dit geval dus niet op. Wel is daarmee de verplichting voor [huurder/zorgbehoevende] ontstaan om binnen zes maanden op te zeggen, doch die termijn is nog niet verstreken (vgl. r.o. 4.3). Belangrijker nog is dat partijen zijn overeengekomen dat de beëindiging niet eerder zal geschieden en dat [huurder/zorgbehoevende] de woning niet eerder zal hoeven te verlaten dan nadat [verhuurder] haar passende vervangende woonruimte heeft aangeboden. Gelet op het rapport van de ergotherapeut staat echter nog niet vast dat deze aangeboden woning passend is (vgl. r.o. 4.4). Met hetgeen is overwogen acht de voorzieningenrechter het niet waarschijnlijk dat ontruiming in de bodemprocedure wordt toegewezen. Daar komt bij dat het belang van [huurder/zorgbehoevende] om te blijven wonen in de huidige, voor haar op maat aangepaste woning, bijzonder groot is. In de door de voorzieningenrechter te maken belangenafweging heeft zij ook meegenomen dat [zorgverlener] afhankelijk is van haar financiering en dat die financiering afhankelijk is van de daadwerkelijk bewoning van ‘Fokus-woningen’ door een ADL-geïndiceerde huurder, maar zij heeft de gestelde schaarste van die woning op geen enkele wijze concreet gemaakt, niet door het overleggen van wachtlijsten noch anderszins. Zulks terwijl die schaarste door [huurder/zorgbehoevende] is betwist (vgl. r.o. 4.5). 🡪 Hetgeen contractueel is bepaald is van groot belang. Als er contractueel niets was geregeld omtrent de opzegging was de ontruiming wellicht wel toegewezen. |
7. Dictum | De vordering tot ontruiming wordt afgewezen. |
19.
1. Uitspraak en vindplaats | Rb. Midden-Nederland 18 juli 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:3406) |
2. Variant | Variant 2: Gemengde huur- en zorgovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de Tijdelijke huurovereenkomst huren onder voorwaarden is onder andere het volgende opgenomen: ‘’dat [hoofdverhuurder] een ‘toegelaten instelling’ is in de zin van de Woningwet, die zich onder andere ten doel stelt om binnen haar beleidsnormen (woon)ruimte ter beschikking te stellen aan personen die zorg of begeleiding behoeven; dat [onderverhuurder/zorgverlener] bereid is een door [hoofdverhuurder] aan haar ter beschikking gestelde woning te verhuren aan [huurder/zorgbehoevende] zodat hulpverlening aan [huurder/zorgbehoevende] mogelijk gemaakt wordt; dat [huurder/zorgbehoevende] vanwege zijn woonverleden en/of huidige leef- of woonomstandigheden begeleiding en ondersteuning krijgt van of via [onderverhuurder/zorgverlener] met het oog op terugkeer naar zelfstandig wonen. De [onderverhuurder/zorgverlener] zal met [huurder/zorgbehoevende] een zorgcontact afsluiten en wel voor de duur van 24 maanden met de mogelijkheid van een verlenging van 24 maanden of zolang voornoemde instellingen dan wel [onderverhuurder/zorgverlener] dit noodzakelijk oordeelt; dat onderhavige huurovereenkomst en het zorgcontract onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, en dat onderhavige huurovereenkomst eindigt bij beëindiging van het zorgcontract. De twee voornoemde overeenkomsten zijn samenhangende overeenkomsten waarvan het zorgcontract de overheersende is die prevaleert boven de huurovereenkomst, waardoor huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn. De begeleiding naar zelfstandig wonen vormt volgens partijen de essentie van de overeenkomst.’’ ‘’[huurder/zorgbehoevende] zal geen overlast of hinder in welke vorm dan ook veroorzaken.’’ [hoofdverhuurder], [onderverhuurder/zorgverlener] en [huurder/zorgbehoevende] hebben ook nog een Tijdelijke huurovereenkomst huren onder voorwaarden ‘’omklapcontract’’ gesloten waarin onder andere het volgende is opgenomen: ‘’dat [huurder/zorgbehoevende] vanwege zijn woonverleden en/of huidige leef- of woonomstandigheden begeleiding en ondersteuning krijgt van of via [onderverhuurder/zorgverlener] met het oog op terugkeer naar zelfstandig wonen. De [onderverhuurder/zorgverlener] zal met [huurder/zorgbehoevende] een zorgcontact afsluiten en wel voor de duur van 24 maanden met de mogelijkheid van een verlenging van 24 maanden of zolang voornoemde instellingen dan wel [onderverhuurder/zorgverlener] dit noodzakelijk oordeelt.’’ |
‘’gehuurde is bestemd om te worden gebruikt voor huisvesting van [huurder/zorgbehoevende] in het kader van zijn begeleiding c.q. behandeling door [onderverhuurder/zorgverlener] conform het zorgcontract dat [huurder/zorgbehoevende] met [onderverhuurder/zorgverlener] heeft gesloten; partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de verhuur van de woning, niet primair voorziet in de behoefte aan woonruimte voor een [huurder/zorgbehoevende] van [onderverhuurder/zorgverlener], maar voorziet in het ontvangen van de begeleiding c.q. behandeling aan de [huurder/zorgbehoevende] door [onderverhuurder/zorgverlener].’’ | |
4. Vordering | [onderverhuurder/zorgverlener] vordert primair ontruiming en subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst. Hieraan legt hij ten grondslag dat de huur- en zorgovereenkomst onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Het zorgelement overheerst en beëindiging van het zorgcontract betekent dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt. [huurder/zorgbehoevende] komt geen beroep toe op huurbescherming. Daarnaast heeft [huurder/zorgbehoevende] zich niet aan de voorwaarden uit het zorgcontract gehouden. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Kort geding. Huurovereenkomst tussen [hoofdverhuurder] en [onderverhuurder/zorgverlener] en huurovereenkomst met [huurder/zorgbehoevende] beide aangegaan voor de duur van 24 maanden met de mogelijkheid van verlenging van 24 maanden. Bij brief heeft [onderverhuurder/zorgverlener] onder meer het volgende aan [huurder/zorgbehoevende] geschreven: ‘’Het einde van de overeengekomen huurperiode eindigt en wij moeten helaas vaststellen dat u de gemaakte afspraken niet (goed) bent nagekomen. U hebt zich niet gehouden aan de voorwaarden die staan genoemd in het zorgcontract, te weten (…). Zo is ons gebleken dat u de afgelopen periode ernstige overlast heeft veroorzaakt waarvan vier eker melding is gemaakt bij de politie. (…) Gezien het voorgaande zijn wij niet voornemens onze begeleiding in het kader van huren onder voorwaarden aan u te verlengen en eindigt daarmee aan u dan ook zoals eerder afgesproken op 1 mei a.s. Voor zover nodig zeggen wij hierbij ons zorgcontract met u op tegen 1 mei a.s. Krachtens artikel 3.2 van uw huurovereenkomst eindigt daarmee ook uw huurovereenkomst van rechtswege op 1 mei a.s. en dient u zoals gezegd het gehuurde alsdan krachtens artikel 5.2 van uw huurovereenkomst te ontruimen en te verlaten onder inlevering van de sleutels bij ons.’’ [huurder/zorgbehoevende] heeft de woning niet verlaten. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Artikel 6:215 BW wordt besproken. Volgens [onderverhuurder/zorgverlener] overheerst het zorgelement in de tussen partijen gesloten combinatie van overeenkomst en komt [huurder/zorgbehoevende] geen huurbescherming toe, terwijl [huurder/zorgbehoevende] juist de vindt dat de elementen van de huurovereenkomst overheersen. Binnen de beperkte kaders van het kort geding kan hierover voorshands geen uitsluitsel worden gegeven. Derhalve kan niet reeds nu worden aangenomen dat geen beroep op huurbeschermingsbepalingen toekomt, of dat de huurovereenkomst reeds is geëindigd en dat [huurder/zorgbehoevende] daarom thans zonder recht of titel in de woning verblijft.’’ 🡪 Vergelijkbaar met overweging in Rb. Noord-Holland 20 december 2018 (ECLI:NL:RBNHO:2018:11585). De voorzieningenrechter is echter van oordeel dat ook indien zou moeten worden aangenomen dat het zorgelement overheerst en [huurder/zorgbehoevende] in beginsel geen beroep kan doen op de huurbeschermingsbepalingen, de gevorderde ontruiming vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure in dit stadium niet reeds toewijsbaar is. Daarvoor is het volgende van belang. Blijkens de “Tijdelijke huurovereenkomst huren onder voorwaarden” en de “Tijdelijke huurovereenkomst huren onder voorwaarden, ‘’omklapcontract’”, is de essentie van die overeenkomsten begeleiding naar zelfstandig wonen. De woning voorziet niet primair in de behoefte aan woonruimte voor [huurder/zorgbehoevende], maar voorziet in een kader voor het ontvangen van begeleiding c.q. behandeling van [huurder/zorgbehoevende] door [onderverhuurder/zorgverlener]. Hierbij diende [huurder/zorgbehoevende] zich wel als een goed huurder te gedragen en geen overlast en hinder te veroorzaken. Op grond van het “Zorgcontract Huren onder voorwaarden” is medio 2017 afgesproken dat minimaal 1 keer per maand een fysiek begeleidingscontact tussen [onderverhuurder/zorgverlener] en [huurder/zorgbehoevende] zal plaatsvinden en dat dit indien nodig of gewenst kon worden uitgebreid. Het zorgcontract zou per direct worden opgezegd als [huurder/zorgbehoevende] in gebreke zou blijven na een eerste schriftelijke waarschuwing en/of bij ernstige overlast, aldus het zorgcontract (vgl. r.o. 4.7). De overlastmeldingen zijn van de laatste maanden. Niet is gebleken dat [huurder/zorgbehoevende] als jarenlang regelmatig zorgt voor ernstige overlast voor zijn buren. Beëindiging van het zorgcontract en daarmee eventueel van de huurovereenkomst zou in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (vgl. r.o. 4.11). |
7. Dictum | Vordering tot ontruiming en ontbinding worden afgewezen. |
20.
1. Uitspraak en vindplaats | Rb. Limburg 25 april 2018 (ECLI:NL:RBLIM:2018:3941) |
2. Variant | Variant 2: Gemengde huur- en zorgovereenkomst |
3. Koppelbeding | Overeengekomen is dat [huurder/zorgbehoevende] woonbegeleiding ontvangt van [onderverhuurder/zorgverlener]; [hoofdverhuurder] verhuurt de woning aan [onderverhuurder/zorgverlener]; deze woning wordt aan [huurder/zorgbehoevende] tegen betaling ter beschikking gesteld; [huurder/zorgbehoevende] en [onderverhuurder/zorgverlener] sluiten een zogenaamde ‘’Huis op Proef-overeenkomst’’. |
4. Vordering | [onderverhuurder/zorgverlener] vordert primair ontruiming en subsidiair ontbinding van de ‘’Huis op Proef-overeenkomst’’. Hij stelt zich op het standpunt de overeenkomst buitengerechtelijk te hebben ontbonden o.g.v. ernstig tekortschieten in de uitvoering van de overeenkomst. De overeenkomst dient te worden gezien als een overeenkomst sui generis, zodat het dwingend woonruimte huurrecht buitentoepassing blijft dan wel dat er sprake is van een gemengde overeenkomt waarbij het zorgelement overheerst. [huurder/zorgbehoevende] beroept zich op huurbescherming. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Tussen [hoofdverhuurder] en [huurder/zorgbehoevende] heeft sinds 1997 een huurovereenkomst bestaan. Deze huurovereenkomst is op enig moment door de rechter ontbonden wegens ernstige en structurele overlast veroorzaakt door [huurder/zorgbehoevende]. Na deze ontbinding zijn [hoofdverhuurder], [onderverhuurder/zorgverlener], de gemeente en [huurder/zorgbehoevende] in overleg getreden. Uitkomst was een zgn. ‘’Huis op Proef-overeenkomst’’. [huurder/zorgbehoevende] is verstandelijk beperkt en veroorzaakt wederom structureel overlast. [onderverhuurder/zorgverlener] zegt de overeenkomst op. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | De ‘’Huis op Proef-overeenkomst’’ heeft een tweeledig doel: het gedurende ene bepaalde periode begeleiden van de cliënt in het bewonen van woonruimte met als doel dat na ommekomst van die periode dit bewonen zelfstandig mogelijk is én daarnaast het gedurende die bepaalde periode verstrekken van extramurale woonruimte. De kantonrechter is van oordeel dat er sprake is van een gemengde overeenkomst als bedoeld in artikel 6:215 BW. Het primaire standpunt inhoudende dat er sprake is van een overeenkomst sui generis wordt daarmee verworpen. Artikel 6:215 BW wordt behandeld. Gelet op het voorgaande dient vervolgens nagegaan te worden of de rechtsverhouding tussen partijen kan worden gesplitst in twee afzonderlijke overeenkomsten. Gelet op het onlosmakelijke verband tussen het zorgkarakter en het huurkarakter van de overeenkomst moet die vraag ontkennend beantwoord worden. In beginsel zijn de bepalingen bij beëindiging van een zorgovereenkomst (overeenkomst van opdracht) en de verdergaande bescherming voor beëindiging van een huurovereenkomst onverenigbaar (vgl. r.o. 4.2). De kantonrechter dient vervolgens door uitleg van de gemengde overeenkomst te beoordelen welke bepaling (bepalingen) in het concrete geval dient (dienen) te prevaleren. Ter zitting is door [onder/verhuurder] aangegeven –hetgeen uit de formuleringen in de overeenkomst ook volgt- dat in beginsel de begeleiding uit hoofde van een ‘’Huis op Proef-overeenkomst’’ een tijdelijk karakter kent, waarbij periodes van 12 maanden of maximaal 24 maanden genoemd worden. Deze (beide) perioden zijn vergaand overschreden. Ter zitting is voorts komen vast te staan dat aan [huurder/zorgbehoevende] thans nog (slechts) 2 uur per week zorg c.q. begeleiding wordt geboden op basis van de huidige afgegeven indicatie. Daarnaast is in de ogen van [onderverhuurder/zorgverlener] de op basis van de huidige indicatie te geven zorg onvoldoende om te komen tot een zelfstandige of zelfs een acceptabele begeleide bewoning. Kort samengevat is daarmee ook het doel van (zelfstandige) bewoning op kortere termijn als bedoeld in de ‘’Huis op Proef-overeenkomst’’ verlaten. Naar het oordeel van de kantonrechter overheerst het huurelement zodat de overeenkomst en in verband met de beëindiging daarvan de beschermende bepalingen dienen te prevaleren (vgl. r.o. 4.2). 🡪 Overheersend woonelement. Doel van de ‘’Huis op Proef-overeenkomst’’ is verlaten. Het vorenstaande leidt er vervolgens toe dat de opzegging geen effect sorteert voor zover deze betrekking heeft op het woonelement. Een huurovereenkomst kan immers niet buitengerechtelijk worden ontbonden, terwijl ook geen vordering als bedoeld in artikel 7:272, lid 2 BW is ingesteld. De primaire grondslag faalt derhalve ook op deze basis. De kantonrechter zal tegen het licht van de huurbeschermingsbepalingen de subsidiaire vordering beoordelen (vgl. r.o. 4.3). Zowel [hoofdverhuurder] als [onderverhuurder/zorgverlener] zich voldoende ingespannen om een en ander in goede banen te leiden en een oplossing te vinden voor de problematiek (vgl. r.o. 4.7). Tevens was [huurder/zorgbehoevende] al gewaarschuwd omtrent de overlast d.m.v. een voorgaand ontbindend vonnis. Naar het oordeel van de kantonrechter is van een bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming dan ook geen sprake. Er is immers sprake van sinds jaren aanhoudende overlast, waarvan thans niet beoordeeld kan worden dat daaraan op korte termijn een einde zal komen (vgl. r.o. 4.9). Vervolgens dient de tekortkoming van gedaagde partij te worden afgezet tegen het belang dat [onderverhuurder/zorgverlener] heeft bij beëindiging van de overeenkomst. [huurder/zorgbehoevende] voert in dit verband aan dat zij ernstig in haar belangen wordt geschaad. Als zij niet over woonruimte beschikken kan dit gevolgen hebben voor de uitkering en dit is schrijnend voor personen met een lage zelfredzaamheid zoals [huurder/zorgbehoevende]. Hoewel de kantonrechter oog heeft voor de situatie waarin [huurder/zorgbehoevende] verkeert en komt te verkeren, is hij van oordeel dat een belangenafweging in het voordeel van [onderverhuurder/zorgverlener] dient uit te vallen. Hierbij acht de kantonrechter van doorslaggevend belang dat de omwonenden reeds jarenlang worden blootgesteld aan de overlast van [huurder/zorgbehoevende]. Hetgeen [huurder/zorgbehoevende] aanvoert is van onvoldoende gewicht om de ontbinding met haar gevolgen tegen te houden (vgl. r.o. 4.10). |
7. Dictum | Primaire vordering wordt afgewezen. De opzegging heeft geen effect gesorteerd. De subsidiaire vordering tot ontbinding wordt toegewezen o.g.v. tekortkoming van de huurovereenkomst met ontruimingstermijn van één maand. |
21.
1. Uitspraak en vindplaats | Rb. Midden-Nederland 16 maart 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:952) |
2. Variant | Variant 2: Gemengde huur- en zorgovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de zorgovereenkomst is onder andere opgenomen dat [zorgverlener] de zorgovereenkomst enkel kan opzeggen om gewichtige redenen mits voldaan aan een viertal voorwaarden. In de huurovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen: ‘’– [onderverhuurder/zorgverlener] is een zorgorganisatie die zich statutair ten doel stelt het leveren van zorg en diensten op het terrein van intra- en extramurale zorg- en dienstverlening van personen, (…). – [onderverhuurder/zorgverlener] heeft in het kader hiervan van [hoofdverhuurder] een appartement gehuurd, specifiek bestemd voor de hiervoor genoemde doelgroep; – Als gevolg van het besluit van de overheid tot het scheiden van wonen en zorg zal [onderverhuurder/zorgverlener] voortaan rechtstreeks huurovereenkomsten met haar cliënten sluiten; – Door deze vorm van verhuur gecombineerd met het leveren van zorg door [onderverhuurder/zorgverlener] in het appartement dat verhuurder [bedoeld is blijkbaar: huurder; opmerking rechter] huurt, biedt [onderverhuurder/zorgverlener] de mogelijkheid aan [huurder/zorgbehoevende] om met zorg zelfstandig te wonen; – [onderverhuurder/zorgverlener] stelt de woning aan [huurder/zorgbehoevende] enkel ter beschikking om de hulpverlening door het [onderverhuurder/zorgverlener] mogelijk te maken en derhalve is geen huurbescherming van toepassing; – [huurder/zorgbehoevende] is zich ervan bewust dat de huisvesting en de zorgverlening qua omvang, financiering en organisatie alleen mogelijk is indien de zorg afgenomen wordt via [onderverhuurder/zorgverlener]; – [huurder/zorgbehoevende] verplicht zich derhalve gedurende de duur van deze huurovereenkomst de zorg uitsluitend van [onderverhuurder/zorgverlener] af te nemen, een afschrift van de zorgovereenkomst is aan deze huurovereenkomst gehecht.’’ -‘’De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, te weten voor maximaal de duur van de zorgovereenkomst.’’ |
4. Vordering | [onderverhuurder/zorgverlener] vordert ontruiming van de woning. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Kort geding. [zorgverlener] huurt woningen om dakloze mensen met meervoudige problemen onderdak met intensieve begeleiding en ondersteuning aan te bieden. In het kader van project A heeft [zorgverlener] een huurovereenkomst gesloten met [verhuurder]. In deze huurovereenkomst is bepaald dat de woning enkel dient te worden gebruikt ten behoeve van de doelstellingen van [zorgverlener]. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd. [zorgverlener] dient er zorg voor te dragen dat omwonenden geen overlast ondervinden. Deze verplichting is ook op de [huurder/zorgbehoevende] opgelegd. Wegens het meerdere malen ontstaan van overlast heeft [onderverhuurder/zorgverlener] aan [huurder/zorgbehoevende] medegedeeld dat hij de desbetreffende woning moest verlaten maar wel andere woonruimte kreeg aangeboden. [huurder/zorgbehoevende] heeft geweigerd de woning te verlaten c.q. de deur open te doen. Tevens heeft [huurder/zorgbehoevende] de sommatie hieromtrent niet voldaan. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Voor zover het verweer van [huurder/zorgbehoevende] op dit punt inhoudt dat er geen expliciete koppeling bestaat tussen de zorgovereenkomst en de huurovereenkomst, kan dit verweer niet worden aanvaard. Volgens de onweersproken stelling van het [onderverhuurder/zorgverlener] zijn de beide overeenkomsten met [huurder/zorgbehoevende] – zoals hiervoor (…) is vermeld – gesloten in het kader van het project A, waarin aan de hulpvragende dakloze persoon een combinatie van onderdak met begeleiding en ondersteuning wordt geboden. Ook blijkt uit (…) de considerans en (…) de huurovereenkomst met [huurder/zorgbehoevende] dat de woning uitsluitend in het kader van de aan [huurder/zorgbehoevende] te verlenen zorg en begeleiding aan hem is toegewezen. Naar voorlopig oordeel is onder deze omstandigheden evident dat er een koppeling tussen de beide overeenkomsten bestaat, waarin het zorgelement overheerst, en kan op grond daarvan ook worden aangenomen dat er geen huurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn (vlg. r.o. 4.6). Vervolgens dient te worden beoordeeld of [onderverhuurder/zorgverlener] de beide overeenkomsten rechtsgeldig heeft beëindigd (vgl. r.o. 4.8). Er wordt gecontroleerd of [onderverhuurder/zorgverlener] heeft voldaan aan de contractuele voorwaarden van eenzijdige opzegging. Hierbij is van belang dat gewichtige redenen zijn vereist. Hier is volgens de kantonrechter sprake van gezien de overgelegde politiemeldingen en het bericht van [hoofdverhuurder] dat al van begin af aan bij herhaling ernstige overlast wordt veroorzaakt (vlg. r.o. 4.10). Volgens de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat beide overeenkomsten rechtsgeldig zijn beëindigd. Bovendien heeft daarbij te gelden dat ingevolge hetgeen is bepaald in de huurovereenkomst die huurovereenkomst maximaal de duur heeft van de duur waarvoor de zorgovereenkomst is aangegaan, zodat ook op die grond met beëindiging van de zorgovereenkomst tevens de huurovereenkomst was beëindigd (vlg. r.o. 4.17). |
Een afweging van de belangen van partijen leidt niet tot een ander oordeel. Het belang van het [onderverhuurder/zorgverlener] bij de ontruiming volgt niet alleen uit het feit dat het project A met [huurder/zorgbehoevende] inmiddels, volgens het hiervoor vermelde oordeel, rechtsgeldig is beëindigd, maar ligt ook in het feit dat de hulpverleningsmogelijkheden van het [onderverhuurder/zorgbehoevende] schaars zijn en de woning nu niet aan een andere hulpzoekende ter beschikking kan worden gesteld. (…) Volgens de verklaring van de huisarts zal voor [huurder/zorgbehoevende] met het wegvallen van zijn woonadres de continuïteit van de aan hem verleende zorg meteen verdwijnen, met als gevolg een verslechtering van zijn fysieke conditie. Volgens de verklaring van de sociaalpsychiatrisch verpleegkundige baart de lichamelijke gesteldheid van [huurder/zorgbehoevende] hem zorgen omdat [huurder/zorgbehoevende] bij een eventuele ontruiming aangewezen zal zijn op de nachtopvang. Echter, gezien dat [onderverhuurder/zorgverlener] andere woonruimte heeft aangeboden zal het gevolg van de ontruiming voor [huurder/zorgbehoevende] niet zijn dat hij weer dakloos wordt en dat hij aangewezen zal zijn op de nachtopvang, en dus ook niet dat zich dan de door de huisarts en de verpleegkundige gestelde negatieve gevolgen voor zijn fysieke conditie zullen voordoen. Dat [huurder/zorgbehoevende] zelf om persoonlijke redenen van die aangeboden woonruimte geen gebruik wil maken, moet voor zijn rekening en risico blijven (vlg. r.o. 4.19). | |
7. Dictum | Vordering tot ontruiming wordt toegewezen. Termijn van 14 dagen. |
22.
1. Uitspraak en vindplaats | Rb. Rotterdam 27 maart 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:2318) |
2. Variant | Variant 3: Gemengde huur- en dienstverleningsovereenkomst |
3. Koppelbeding | Het aanhangsel behorend bij de huurovereenkomst vermeldt dat de huurder verplicht is de huur van de woning binnen zes maanden of zoveel eerder als mogelijk is op te zeggen en te ontruimen in geval de dienstverleningsovereenkomst tussen huurder en [zorgverlener] eindigt door rechtsgeldige opzegging van een de beide bij die overeenkomst betrokken partijen. |
4. Vordering | [verhuurder] vordert ontruiming van de woning op grond dat de ADL-dienstverleningsovereenkomst is beëindigd en de wettelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn wegens het overheersend verzorgingselement in de gemengde overeenkomst. [huurder/zorgbehoevende] meent daarentegen dat de huur- en dienstverleningsovereenkomst los van elkaar staan en beëindiging van de dienstverleningsovereenkomst niet beëindiging van de huurovereenkomst meebrengt. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Kort geding. [huurder/zorgbehoevende] is rolstoelafhankelijk en huurt een ADL-clusterwoning. [huurder/zorgbehoevende] heeft met [zorgverlener] een dienstverleningsovereenkomst gesloten er verlening van ADL-assistentie. [zorgverlener] heeft de dienstverleningsovereenkomst opgezegd wegens wangedrag, bestaande uit handel in verdovende middelen en verboden wapenbezit. Reeds eerder heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat de dienstverleningsovereenkomst op rechtmatige wijze met onmiddellijke ingang door [zorgverlener] was opgezegd. De ADL-clusterwoning heeft extra brede deuren, aangepaste badkamer en toilet en geheel rolstoeftoegankelijk. Bedoeld voor mensen met een ernstige lichamelijke handicapt, die gebruik maken van ADL-assistentie en toch zelfstandig wonen. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Nu [huurder/zorgbehoevende] zich op huurbescherming beroept, dient de vraag te worden beantwoord of de overeenkomst kan worden gesplitst, zodat hem langs deze weg huurbescherming toekomt. Bij die beoordeling komt het aan op alle omstandigheden van het geval, waaronder de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst. Die bedoeling is naar het oordeel van de kantonrechter duidelijk nu in het aanhangsel bij de huurovereenkomst met zoveel woorden in opgenomen dat de huurder verplicht is de woning te ontruimen in het geval de dienstverleningsovereenkomst tussen [huurder/zorgbehoevende] en [zorgverlener] eindigt (vgl. r.o. 4.6). Artikel 6:215 BW wordt toegepast. De kantonrechter komt aan de hand daarvan tot het oordeel dat het verlenen van zorg zodanig centraal staat en overheerst dat het huurelement (in dit geval de huurbeschermingsbepalingen) daaraan ondergeschikt is. In dat verband acht de kantonrechter met name van belang dat uit de huurovereenkomst en het daarbij behorende aanhangsel blijkt dat [verhuurder] en [zorgverlener] een samenwerkingsovereenkomst hebben gesloten en dat [zorgverlener] voor de ADL-assistentie vanuit de AWBZ wordt gefinancierd. [verhuurder] en [zorgverlener] zijn daarom ten opzichte van elkaar en ten opzichte van de financiën verplicht de woning te reserveren voor personen die voor het wonen met ADL-assistentie in een ADL-cluster geïndiceerd zijn. Het aanhangsel bij de huurovereenkomst vermeldt expliciet dat doel en strekking van de overheidssubsidies een blijvende koppeling vereisen tussen de verhuur en huur van de woning enerzijds en de ADL-assistentieverlening anderzijds, aangezien het ontbreken van een dergelijke koppeling de exploitatie van de assistentieverlening in het cluster bedreigt evenals de continuïteit ervan voor de overige huurders waardoor het beoogde doel niet langer kan worden bereikt. Dat voor de huur en zorg separate overeenkomsten zijn aangegaan maakt dit niet anders. Doordat de huurovereenkomst één geheel vormt met de zorgovereenkomst, heeft de opzegging van de zorg door [zorgverlener] tot gevolg dat ok de huur is geëindigd, zodat [huurder/zorgbehoevende] naar het voorlopig oordeel van de kanontrechter zonder recht of titel in het gehuurde verblijft (vgl. r.o. 4.6). Gelet op hetgeen in het aanhangsel is bepaald, faalt ook het verweer van [huurder/zorgbehoevende] dat voor hem het woonelement belangrijker is dan het zorgelement omdat hij zorg ook ergens anders kan inkopen en een vervangende aangepaste woning moeilijker te vinden is. Als aanbieder van de |
ADL-assistentie in het onderhavige cluster wordt [zorgverlener] expliciet genoemd, hetgeen naar het oordeel van de kantonrechters in het licht van de tussen [zorgverlener] en [verhuurder] gesloten samenwerkingsovereenkomst, exclusief is bedoeld. Door het ondertekenen van de huurovereenkomst en het aanhangsel heeft [huurder/zorgbehoevende] zich daarmee uitdrukkelijk akkoord verklaard (vgl. r.o. 4.7). 🡪 Veel nadruk op het bedrijfseconomisch aspect. | |
7. Dictum | Vordering tot ontruiming wordt toegewezen. Aangezien duidelijk is dat het voor [huurder/zorgbehoevende] niet eenvoudig zal zijn elders passende huisvesting met zorg te vinden acht de kantonrechter het aangewezen om te bepalen dat het vonnis pas na circa zes weken ten uitvoer kan worden gelegd. |
23.
1. Uitspraak en vindplaats | Rb. Noord-Nederland 16 november 2016 (ECLI:NL:RBNNE:2016:5003) |
2. Variant | Variant 1: Gemengde huur- en zorgovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de overeenkomst omtrent verzorgingskosten e.d. is onder andere het volgende opgenomen: ‘’Deze overeenkomst is geldig overeenkomstig de looptijd van de Zorgovereenkomst en de Huurovereenkomst tussen zorgaanbieder en cliënt.’’ In de zorgovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen: ‘’De [verhuurder/zorgverlener] mag de overeenkomst alleen tussentijds opzeggen als daar gewichtige redenen voor zijn zoals bedoeld in het Burgerlijk Wetboek. Ook hierbij geldt een opzegtermijn van een maand en kan in goed overleg een andere opzegtermijn worden afgesproken.’’ In de huurovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen: ‘’In aanvulling op (…) is een voorwaarde voor het huren van een woonruimte bij [verhuurder/zorgverlener] het hebben van een zorgovereenkomst met [verhuurder/zorgverlener]. Indien de zorgovereenkomst wordt beëindigd komt ook deze huurovereenkomst te vervallen.’’ |
4. Vordering | De ouders van [huurder/zorgbehoevende] vorderen opzegging van het aan hun opgelegde toegangsverbod en nakoming van [verhuurder/zorgverlener] van de tussen partijen gesloten huur- en zorgovereenkomsten. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Kort geding. [verhuurder/zorgverlener] exploiteert een zorgboerderij met dagbesteding, verzorging en begeleiding aan mensen met een verstandelijke beperking. In dat kader wordt ook woonruimte ter beschikking gesteld. Voor alle bewoners geldt dat zij niet zelfstandig kunnen wonen en aldus afhankelijk zijn van de te beiden zorg. Voorwaarde voor plaatsing is een CIZ-indicatie. [huurder/zorgbehoevende] is een 35-jarige vrouw met het Downsyndroom. [huurder/zorgbehoevende] en [verhuurder/zorgverlener] zijn een zorgovereenkomst ten aanzien van dagbesteding aangegaan en een zorgovereenkomst ten aanzien van begeleid wonen. Op dezelfde datum is ook een huurovereenkomst gesloten. Allemaal voor onbepaalde tijd. Bij de huurovereenkomst is een proeftijd van zes maanden overeengekomen. De huurovereenkomst bepaald hoe opzegging dient te geschieden. Voordat [huurder/zorgbehoevende] daadwerkelijk in de woning was ingetrokken alsmede kort daarna hebben er incidenten plaatsgevonden tussen de ouders van [huurder/zorgbehoevende] en een medebewoner. Naar aanleiding hiervan heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen de ouders en de begeleiders van [huurder/zorgbehoevende] en een medebewoner. Dit vond plaats in een tijdsbestek van ongeveer anderhalve maand. Vervolgens heeft [verhuurder/zorgverlener] een brief verstuurd naar de ouders van [huurder/zorgbehoevende] waarin hen een toegangsverbod werd opgelegd. De ouders hebben hier bij brief op gereageerd met de mededeling dat zij het daar niet mee eens waren. Ouders hebben zich vervolgens tot de klachtencommissie voor verzorging, verpleging en gehandicaptenzorg Friesland gewend. Het toegangsverbod bleef gedurende die periode intact. Ouders hebben op enig moment [huurder/zorgbehoevende] opgehaald uit het gehuurde/de zorginstelling. De klachtencommissie had de klacht van de ouders gegrond verklaard. Echter ondanks de beoordeling en motivering van de klachtencommissie heeft [verhuurder/zorgverlener] de huurovereenkomst opgezegd binnen de proefperiode van zes maanden. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Tussen partijen is niet in geschil dat er in het onderhavige geval sprake is van een gemengde rechtsverhouding (zoals bedoeld in artikel 6:215 BW, waarbij het zorgelement leidend is). In het geval de onderhavige zorgovereenkomsten niet of niet op juiste gronden zijn opgezegd, verzet de strekking van de bepalingen zich er naar het oordeel van de voorzieningenrechter tegen dat de huurovereenkomst wél rechtsgeldig zou zijn opgezegd. Voortzetting van het zorgelement (waaronder begeleid wonen) is zonder voortzetting van het gebruik van de woning immers strijdig met het doel van de overeenkomst tussen partijen (vgl. r.o. 4.5). In het midden kan blijven of er sprake is van een geneeskundige behandelingsovereenkomst want in de zorgovereenkomst is zelf al bepaling opgenomen die vergelijkbaar is met artikel 7:460 BW: opzegging is slechts mogelijk in geval van gewichtige redenen (r.o. 4.6). |
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [verhuurder/zorgverlener] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van zodanige gewichtige redenen dat deze de opzegging voldoende rechtvaardigen, in die zin dat van haar niet in redelijkheid kan worden gevraagd dat zij de zorgovereenkomsten voortzet (r.o. 4.7). Vooropgesteld wordt dat het gaat om een conflict tussen de ouders van [huurder/zorgbehoevende] en [verhuurder/zorgverlener] en derhalve niet tussen [huurder/zorgbehoevende] en [verhuurder/zorgverlener]. Een dergelijk conflict kan slechts in uitzonderlijke situaties een reden tot opzegging opleveren (r.o. 4.8). Gelet op de aanvankelijk goede verhouding tussen ouders en [verhuurder/zorgverlener], alsmede gelet op de omstandigheid dat [huurder/zorgbehoevende] slechts ongeveer zes weken in het gehuurde heeft verbleven, baseert [verhuurder/zorgverlener] slechts op het gedrag/houding van de ouders over een zeer korte periode (…). Van [verhuurder/zorgverlener] had als professionele hulpverlener mogen worden verwacht dat zij zich zou inspannen om vanuit haar eigen verantwoordelijkheid ten aanzien van die dagelijkse gang van zaken en zo nodig door het aantrekken van externe professionele hulp in deze gewenningsfase tot werkbare afspraken met de ouders te komen. Van hen mag ook een meer dan gemiddeld hoge tolerantiegrens worden verwacht. Hiervan is naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende gebleken (vgl. r.o. 4.13). 🡪 Overheersend verzorgingselement waardoor de proefperiode van zes maanden in de huurovereenkomst niet kan worden ingeroepen. | |
7. Dictum | De opzegging door [verhuurder/zorgverlener] is niet op juiste gronden geschied wegens gebreke van gewichtige redenen. Dat de huurovereenkomst zich nog in de proefperiode bevond doet hier niet aan af. Gelet op de omstandigheid dat de zorgovereenkomst dus nog in stand is en de huurovereenkomst het lot van deze zorgovereenkomst volgt, wordt de vordering van de ouders strekkende tot het wederom toelaten van [huurder/zorgbehoevende] en het verlenen van zorg overeenkomstig de gesloten overeenkomsten worden toegewezen. |
24.
1. Uitspraak en vindplaats | Rb. Midden-Nederland 31 augustus 2016 (ECLI:NL:RBMNE:2016:5314) |
2. Variant | Variant 1: Gemengde huur- en zorgovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de huurovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen: ‘’Huurder is zich ervan bewust dat de huisvesting en de zorgverlening qua omvang, financiering en organisatie, o.a. vanwege de aangelegde zorginfrastructuur (denk aan alarmering en brandveiligheid), alleen mogelijk is indien huurder zijn behoefte aan zorg afneemt van verhuurder; Huurder verplicht zich derhalve gedurende de duur van de huurovereenkomst de zorg uitsluitend van verhuurder af te nemen.’’ Deze overeenkomst verplicht partijen tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot verhuur en huur van woonruimte voor zover daarvan in deze overeenkomst niet wordt afgeweken.’’ 🡪 Opvallend uitdrukkelijke verwijzing naar het huurrecht. |
4. Vordering | [verhuurder/zorgbehoevende] vordert ontbinding van de huurovereenkomst. Zij legt daaraan ten grondslag dat [huurder/zorgbehoevende] handelt in strijd met de huurovereenkomst en door haar opzegging van de zorgovereenkomst handelt in strijd met haar verplichting dat zij haar behoefte aan zorg van [verhuurder/zorgverlener] dient af te nemen. 🡪 Beroep op handelen in strijd met het koppelbeding. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | [verhuurder/zorgverlener] haar kerntaak is het bieden van huisvesting en verzorging aan ouderen. [huurder/zorgbehoevende] huurt een serviceappartement. Er is een verbod tot onderverhuur in de huurovereenkomst opgenomen dan wel het geheel of een gedeelte van het gehuurde aan derden af te staan. Op enig moment blijkt dat (onder andere) de zoon van [huurder/zorgbehoevende] bij haar in de woning verblijft. Na een waarschuwing heeft [verhuurder/zorgverlener] toestemming gegeven om gedurende een bepaalde periode deze situatie voort te zetten. Na het verstrijken van deze periode heeft [verhuurder/zorgverlener] aangegeven dat de overtreding niet langer wordt toegestaan. De zoon van [huurder/zorgbehoevende] zegt vervolgens de woning te hebben verlaten. Dit blijkt echter niet het geval te zijn. Als reactie hierop gaat [verhuurder/zorgverlener] over tot een verzoek tot ontbinding bij de rechtbank. [huurder/zorgbehoevende] zegt vervolgens de zorgovereenkomst op. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Over het betoog van [huurder/zorgbehoevende] dat de in de huurovereenkomst overeengekomen verplichting voor [huurder/zorgbehoevende]] om gedurende de huurovereenkomst de zorg uitsluitend van [verhuurder/zorgverlener] af te nemen, in strijd is met de vrije zorgkeuze, overweegt de kantonrechter als volgt. Vanaf 1 januari 2013 is het scheiden van wonen en zorg ingevoerd. Dit heeft tot gevolg dat voor “zorgvragers” die in een zorginstelling wonen een scheiding is aangebracht tussen het “woonelement” en het “zorgelement” dat zij van de zorgaanbieder afnemen. Tot 1 januari 2013 ontving de zorginstelling voor elke zorgvrager een vergoeding voor zowel het zorgelement als het woonelement. Vanaf 1 januari 2013 wordt enkel nog het “zorgelement” betaald uit algemene middelen. De vergoeding voor het “woonelement” dienen de zorgvragers voortaan zelf te voldoen. Daarvoor wordt een huurovereenkomst afgesloten. Een zorginstelling doet echter veel extra investeringen voor aanvullende voorzieningen, zoals alarmsystemen, oproepbaar zijn van (zorg)personeel, collectieve |
ruimtes zoals eetzalen en sport- en ontspanningsruimtes. Indien de huurders van de zorginstelling de zorg bij een andere zorgaanbieder inkopen kunnen deze extra investeringen niet worden terugverdiend. Het belang van de zorginstelling om deze extra investeringen te kunnen financieren kan een rechtvaardiging vormen voor het aan de huurder opleggen van de verplichting de zorg af te nemen van de zorginstelling. [verhuurder/zorgverlener] heeft in dit kader onbetwist naar voren gebracht dat zij heeft geïnvesteerd in veel extra voorzieningen zoals een beveiligingssysteem en een oproepsysteem voor zorgverlening en dat zij zonder de verplichting voor de huurders om de zorg van haar af te nemen, de woningen inclusief de voorzieningen niet in stand kan houden. Naar het oordeel van de kantonrechter is met het voorgaande de verplichte afname door de huurders van de zorg van [verhuurder/zorgverlener] voldoende gerechtvaardigd (vlg. r.o. 4.2). 🡪 Onderbouwing rechtvaardiging onder verwijzing naar het overheidsbeleid om wonen en zorg te scheiden. Vaststaat dat [huurder/zorgbehoevende] de zorgovereenkomst heeft opgezegd. Uit de ter beschikking staande stukken blijkt uitsluitend dat [verhuurder/zorgverlener] de opzegging heeft aanvaard. Dat zij er mee heeft ingestemd dat de zorg voortaan door [zorgverlener X] wordt geleverd, kan daaruit niet worden afgeleid. [verhuurder/zorgverlener] heeft dit ter zitting gemotiveerd betwist en naar voren gebracht dat zij de zorg door [zorgverlener X] slechts tijdelijk heeft gedoogd om te voorkomen dat [huurder/zorgbehoevende] verstoken zou zijn van professionele zorg. De koppeling tussen de zorgovereenkomst en de huurovereenkomst is echter niet van dien aard dat opzegging van de zorgovereenkomst er reeds toe leidt dat de huurovereenkomst eindigt. Indien een dergelijke koppeling tussen de huurovereenkomst en zorgovereenkomst was beoogd, had dit expliciet in de huurovereenkomst moeten worden opgenomen. Dat is niet het geval. Slechts in de preambule van de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder zich verplicht gedurende de duur van de huurovereenkomst de zorg uitsluitend van verhuurder af te nemen. Voorts blijkt uit de ter beschikking staande stukken, anders dan [verhuurder/zorgverlener] ter zitting heeft gesteld, niet dat [verhuurder/zorgverlener] [huurder/zorgbehoevende] heeft gewaarschuwd dat opzegging van de zorgovereenkomst beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg heeft. Dit nog daargelaten of het in de gegeven omstandigheden toelaatbaar is een beding overeen te komen met zo vérstrekkende gevolgen voor de huurovereenkomst. In zoverre slaagt het verweer van [huurder/zorgbehoevende] (vlg. r.o. 4.3). 🡪 Koppeling is niet voldoende. Ondanks een onvoldoende koppeling blijkt dat [huurder/zorgbehoevende], door haar zoon bij haar te laten inwonen, tekort is gekomen is de nakoming van de huurovereenkomst. De stelplicht en bewijslast dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt, rust op de tekortschietende partij (vlg. r.o. 4.9). Naar het oordeel van de kantonrechter is de tekortkoming van [huurder/zorgbehoevende] voldoende om de huurovereenkomst te ontbinden en de vordering tot ontruiming van de woning toe te wijzen. Daarbij is in aanmerking genomen dat het gaat om een woning van bijzondere aard. [verhuurder/zorgverlener] heeft er daarom groot belang bij dat het appartement uitsluitend wordt bewoond door bewoners die tot de doelgroep behoren. De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning is een vérstrekkende maatregel, zeker wanneer het gaat om een hulpbehoevende die ouder is dan 80 jaar. In de bijzondere omstandigheden van dit geval is de kantonrechter echter van oordeel dat het belang van [huurder/zorgbehoevende] zich niet verzet tegen de ontbinding en ontruiming. Daarbij hecht de kantonrechter veel waarde aan de mededeling van [verhuurder/zorgverlener] ter zitting dat zij niet de bedoeling heeft [gedaagde] op straat te zetten en dakloos te maken, maar dat zij haar een andere zorgwoning zal aanbieden (vlg. r.o. 4.10). | |
7. Dictum | Ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegezegd met een termijn van 30 dagen om de woning te ontruimen. |
25.
1. Uitspraak en vindplaats | Rb. Overijssel 28 januari 2016 (ECLI:NL:RBOVE:2016:272) |
2. Variant | Variant 2: Gemengde huur- en begeleidingsovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de huurovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen: ‘’[huurder/zorgbehoevende] is louter voor onderhavige woonruimte in aanmerking gekomen in het kader van de onder e. genoemde zorgovereenkomst. [huurder/zorgbehoevende] heeft hierdoor een voorkeursbehandeling gekregen, gezien zijn persoonlijke achtergrond. Zonder genoemde zorgovereenkomst was [onderverhuurder/zorgverlener] niet bereid geweest onderhavige huurovereenkomst het [huurder/zorgbehoevende] aan te gaan en zou [huurder/zorgbehoevende] niet in aanmerking zijn gekomen voor onderhavige of soortgelijke woonruimte. Gezien een slechts beperkte inschrijfduur of het geheel ontbreken van een inschrijfduur bij de betreffende instantie komt [huurder/zorgbehoevende] voorlopig ook niet in aanmerking voor woonruimte langs de reguliere weg. [huurder/zorgbehoevende] realiseert zich zijn uitzonderingspositie en de bijzondere omstandigheden zoals hier beschreven.’’ ‘’Gezien het onder f vermelde, betekent een tussentijdse opzegging of ontbinding van de zorgovereenkomst door [huurder/zorgbehoevende] of de [onderverhuurder/zorgverlener], of beëindiging van de zorgovereenkomst om wat voor reden dan ook (…) dat ook deze huurovereenkomst zo spoedig mogelijk tot een einde dient te komen en [huurder/zorgbehoevende] het gehuurde zal moeten ontruimen, verlaten en opleveren aan [onderverhuurder/zorgverlener]. Het kan immers niet |
zo zijn dat [huurder/zorgbehoevende] van het gehuurde gebruik blijft maken terwijl aan de voorwaarde waaronder hij voor het gehuurde in aanmerking is gekomen, te weten het bestaan van de zorgovereenkomst resp. het nakomen van de daarin vermelde afspraken, niet meer wordt voldaan. De zorgovereenkomst en deze huurovereenkomst zijn derhalve onlosmakelijk met elkaar verbonden.’’ ‘’In geval van een situatie zoals beschreven onder g ontbeert [huurder/zorgbehoevende] een beroep op de huurdersbeschermingsbepalingen (…).’’. | |
4. Vordering | [onderverhuurder/zorgverlener] vordert ontruiming van het gehuurde. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Kort geding. [onderverhuurder/zorgverlener] is een zorginstelling die ondersteuning en begeleiding biedt aan mensen die grip op hun leven willen houden of krijgen. In samenwerking met [hoofdverhuurder] beschikken zij over zogenoemde ‘’omklap-woningen’’. [huurder/zorgbehoevende] ontvangt ambulante begeleiding en indien na een bepaalde periode blijkt dat de [huurder/zorgbehoevende] in staat is zelfstandig, zonder begeleiding van [onderverhuurder/zorgverlener] in de woning te wonen kan besloten worden de huurovereenkomst ‘om te klappen’ zodat [onderverhuurder/zorgverlener] niet langer de huurder van de woning is maar de [huurder/zorgbehoevende]. De huurovereenkomst is aangegaan voor 2,5 jaar. Op grond van ernstige mate van bedreiging van de medewerkers die begeleiding onwerkbaar maken heeft [onderverhuurder/zorgverlener] de huur- en de zorgovereenkomst opgezegd. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | De kantonrechter overweegt dat de gevorderde ontruiming kan worden toegewezen, indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de rechter in een eventueel aan te spannen bodemprocedure zal oordelen dat [onderverhuurder/zorgverlener] in redelijkheid de zorgovereenkomst heeft mogen beëindigingen en dat als gevolg van de beëindiging van die overeenkomst ook de huurovereenkomst ten einde is gekomen (vgl. r.o. 4.2). De aard van het werkveld van [onderverhuurder/zorgverlener] brengt met zich dat van medewerkers mag worden verwacht dat zij een meer dan gemiddeld hoge tolerantiegrens hebben in hun omgang met cliënten, zich meer kan laten welgevallen dan in het normale verkeer als gepast wordt beschouwd. Maar ook die grens kan worden overschreven (vgl. r.o. 4.3.3). De inhoud van de huurovereenkomst blijkt dat sprake is van een onlosmakelijke verbondenheid, die inhoudt dat als de zorgovereenkomst eindigt de huurovereenkomst tegelijkertijd eindigt. [onderverhuurder/zorgverlener] is geen reguliere verhuurder, zij verleent zorg en daarbij kan nodig zijn dat een [huurder/zorgbehoevende] in een woning van haar terecht kan. De elementen uit de zorgovereenkomst overheersen bij de uitvoering van de zorgovereenkomst (vgl. r.o. 4.4.1). Dat er enkel sprake zou zijn van een huurovereenkomst is uitdrukkelijk tegen de bedoeling van partijen, zo blijkt uit de aanhef en de voorwaarden bij de huurovereenkomst. [onderverhuurder/zorgverlener] is geen reguliere verhuurder van woonruimte. Zij stelde de woning ter beschikking in haar hoedanigheid van hulpverleningsinstantie. Daarmee was [huurder/zorgbehoevende] genoegzaam bekend. De conclusie is dat in een bodemprocedure valt te verwachten dat de rechter oordeelt dat als de zorgovereenkomst eindigt, dit tevens het einde van de daarmee verbonden huurovereenkomst met zich meebrengt. Door de beëindiging van de zorgovereenkomst mist [huurder/zorgbehoevende] ook de bescherming die wordt geboden door de wettelijke, beschermende huurbepalingen (vgl. 4.4.3). 🡪 Wederom wordt van belang geacht dat ingeval van variant 2 [onderverhuurder/zorgverlener] geen professionele verhuurder is. |
7. Dictum | De ontruiming wordt toegewezen met een ontruimingstermijn van één maand aangezien het moeilijk zal worden voor [huurder/zorgbehoevende] om andere woonruimte te vinden. |
26.
1. Uitspraak en vindplaats | Rb. Gelderland 26 juni 2015 (ECLI:NL:RBGEL:2015:4219) |
2. Variant | Variant 2: Gemengde huur- en zorgovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de gebruikersovereenkomst is vermeld dat [onderverhuurder/zorgverlener] zich ten doel stelt tijdelijk huisvesting te verstrekken aan personen waarvan verwacht wordt dat die zonder begeleiding niet (meteen) in staat zijn op eigen kracht een thuissituatie te creëren en in stand te houden en dat zij daarom de desbetreffende woning ter beschikking van [huurder/zorgbehoevende] stelt. In de gebruikersovereenkomst staat verder deze onlosmakelijk is verbonden met de begeleidingsovereenkomst. In de begeleidingsovereenkomst is onder andere vermeld dat [huurder/zorgbehoevende] begeleiding van [onderverhuurder/zorgverlener] dienen te accepteren en zich dienen te houden aan het in overleg opgestelde individuele begeleidingsplan. |
4. Vordering | [onderverhuurder/zorgverlener] vordert primair ontruiming van het gehuurde op grond van het feit dat de opzegging van de begeleidings- en gebruikersovereenkomst met zich mee brengt dat [huurder/zorgbehoevende] zonder recht of titel in de woning verblijft. Subsidiair dat [huurder/zorgbehoevende] medewerking verleent aan diagnostiek en behandeling. [huurder/zorgbehoevende] beroept zich erop dat hij een reguliere huurovereenkomst heeft met [onderverhuurder/zorgverlener]. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Kort geding. |
In eerste instantie huurde [huurder/zorgbehoevende] de desbetreffende woning rechtstreeks van [hoofdverhuurder]. Deze huurovereenkomst is op enig moment geëindigd. Naar aanloop van deze beëindiging kwam [onderverhuurder/zorgverlener] in beeld. [huurder/zorgbehoevende] gaat met [onderverhuurder/zorgverlener] een begeleidingsovereenkomst aan voor onbepaalde tijd. [huurder/zorgbehoevende] houdt zich echter niet aan de gestelde voorwaarden, zoals het weigeren het werkplan van [onderverhuurder/zorgverlener] te ondertekenen en weigeren mee te werken aan noodzakelijk geachte diagnostiek en behandeling. Tevens heeft [huurder/zorgbehoevende] meerdere malen aangegeven niet aan de voorwaarden te gaan voldoen. Ondanks dit feit gedoogde [onderverhuurder/zorgverlener] dat [huurder/zorgbehoevende] in de desbetreffende woning bleef wonen mits er problemen zouden ontstaan. Reden hiervoor was dat [huurder/zorgbehoevende] op geen enkele andere manier in aanmerking kon komen voor een andere woning. De mogelijkheid dat het huurcontract ‘omklapt’ werd wel opgezegd. Daarbij werd vermeld dat indien [huurder/zorgbehoevende] toch meewerkt het omklappen van de huurovereenkomst weer een optie kon worden. Op enig moment werd er onrust geconstateerd waarbij [huurder/zorgbehoevende] betrokken was. Op grond hiervan wordt de gebruikers- en begeleidingsovereenkomst opgezegd met drie maanden opzegtermijn. | |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Aannemelijk is dat [onderverhuurder/zorgverlener] niet als regulier verhuurder is ingeschakeld om [huurder/zorgbehoevende] woonruimte aan te bieden, maar als hulpverleningsinstantie die een vorm van begeleid wonen aanbiedt. Dit volgt ook uit de begeleidings- en gebruikersovereenkomst tussen partijen aangegaan (vgl. r.o. 4.2). 🡪 Wederom wordt van belang geacht dat ingeval van variant 2 [onderverhuurder/zorgverlener] geen professionele verhuurder is. Te gelden heeft dat het gebruik van de woning van meet af aan was gekoppeld aan de begeleiding. Verder volgt uit de overeenkomsten dat niet de gebruikersovereenkomst overheerst, maar de begeleidingsovereenkomst. Immers in de gebruikersovereenkomst is bepaald dat als de begeleidingsovereenkomst eindigt, dan ook de gebruikersovereenkomst eindigt. Daar waar in het kader van de begeleidingsovereenkomst een duidelijke inspanningsverplichting van [huurder/zorgbehoevende] wordt gevergd is deze in de gegeven omstandigheden leidend. Zodra [huurder/zorgbehoevende] niet voldoet aan de verplichtingen die voor hem voortvloeien uit de begeleidingsovereenkomst, eindigt in beginsel immers ook het gebruik van de woning. Er is sprake van een gemengde overeenkomst, waarbij het recht op gebruik van de woning afhankelijk is van de medewerking aan de uitvoering van de begeleidingsovereenkomst. De overeenkomsten zijn daarmee niet op één lijn te stellen met een huurovereenkomst, te minder omdat genoegzaam is gebleken dat [huurder/zorgbehoevende] daar indertijd vanwege zijn woongeschiedenis niet voor in aanmerking kwam (vgl. r.o. 4.3). Ondanks dat de begeleiding naar een minimum is gebracht blijft de als heersend te beschouwen begeleidingsovereenkomst doorlopen tot het moment van opzegging. [onderverhuurder/zorgverlener]. Mede gezien de woongeschiedenis van [huurder/zorgbehoevende] en dat hij recent ook nog voor problemen heeft gezorgd alsmede dat hij geen begeleiding meer wenst kan van [onderverhuurder/zorgverlener] niet langer worden verlangd dat zij gedoogd dat [huurder/zorgbehoevende] gebruik maakt van een woning die bestemd is voor cliënten van [onderverhuurder/zorgverlener] (vgl. r.o. 4.7). 🡪 Vgl. Rb. Limburg 25 april 2018 (ECLI:NL:RBLIM:2018:3941) waarin werd geoordeeld dat het woonelement overheersend was toen de begeleiding tot een minimum was gebracht. |
7. Dictum | Ontruiming wordt toegewezen met ontruimingstermijn van één maand aangezien partijen het erover eens zijn dat het moeilijk zal zijn voor [huurder/zorgbehoevende] om andere woonruimte te vinden. |
27.
1. Uitspraak en vindplaats | Rb. Oost-Brabant 15 januari 2015 (ECLI:NL:RBOBR:2015:97) |
2. Variant | Variant 3: Gemengde huur- en woonbegeleidingsovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de huurovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen: ‘’Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van het begeleidingstraject. (…) Dat wil zeggen dat [zorgverlener] de huurovereenkomst mag c.q. zal beëindigen zodra de begeleidingsovereenkomst een einde neemt. De beëindiging van de begeleidingsovereenkomst vindt plaats ofwel omdat het begeleidingstraject succesvol wordt afgesloten ofwel omdat de begeleidingsovereenkomst voortijdig door [zorgverlener] moet worden opgezegd wegens gebrek aan medewerking.’’ |
4. Vordering | [verhuurder] vordert voor recht dat de huurovereenkomst door beëindiging van de begeleidingsovereenkomst is beëindigd. Tevens vordert zij ontruiming van de woning. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Vanaf 1998 tot 2007 heeft [huurder/zorgbehoevende] een woning van [verhuurder] gehuurd. Wegens betalingsachterstanden, overlast en andere omstandigheden werd [huurder/zorgbehoevende] (in plaats van een ontruimingsvordering) een tweede kans geboden. Hij mocht in de woning blijven wonen mits een woonbegeleidingsovereenkomst met [zorgverlener] werd aangegaan. De zorgverlener trad toen tevens op als [onderverhuurder]. De woonbegeleidingsovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van minimaal 1 jaar. Op enig moment is de woonbegeleiding overgenomen door een [zorgverlener X]. [huurder/zorgbehoevende] sluit op dat moment zelf een huurovereenkomst met [verhuurder]. Op enig moment eindigt deze woonbegeleidingsovereenkomst ([huurder/zorgbehoevende] wordt |
terugverwezen naar de huisarts) waarna [huurder/zorgbehoevende] wordt medegedeeld dat zij de woning moet verlaten wegens de koppeling met de huurovereenkomst. [huurder/zorgbehoevende] heeft hiertegen geprotesteerd. [zorgverlener Y] was vervolgens bereid om de woonbegeleiding van [huurder/zorgbehoevende] op zich te nemen. Op enig moment blijkt [huurder/zorgbehoevende] niet in aanmerking te komen voor een persoonsgebonden budget. Om deze reden heeft [zorgverlener] de woonbegeleidingsovereenkomst opgezegd. | |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Bij de vraag of de woonbegeleidingsovereenkomst en de huurovereenkomst zo nauw met elkaar verbonden zijn dat het einde van de ene overeenkomst tot gevolg heeft dat de andere evenmin in stand kan blijven hangt af van de uitleg van de rechtsverhouding in het licht van de omstandigheden van het geval. Het maakt daarbij geen verschil of er sprake is van een overeenkomst of twee met elkaar samenhangende overeenkomsten (vlg. r.o. 4.3). De kantonrechter is van oordeel dat [huurder/zorgbehoevende] ermee bekend was, althans had behoren te begrijpen, dat [verhuurder] de woning niet als reguliere woonconsument aan haar verhuurde, maar in haar hoedanigheid als [zorgbehoevende] van [zorgverlener Y]. Ten aanzien van de samenhangende overeenkomsten prevaleert de woonbegeleidingsovereenkomst met [zorgverlener Y] boven de huurovereenkomst met [verhuurder] (vgl. r.o. 4.4). Hierbij wordt het volgende van belang geacht: - In de huurovereenkomst is uitdrukkelijk vermeld dat de huur van de woning afhankelijk is van de woonbegeleiding door [xxxxxxxxxxxx X]; - Vanaf 2007 huurt [huurder/zorgbehoevende] niet meer als regulier huurster van [verhuurder]. Sinds 2007 zijn de huur en woonbegeleiding aan elkaar gekoppeld uitsluitend om de woonbegeleiding te faciliteren; - Vanwege het eindigen van de eerdere woonbegeleidingsovereenkomst wist [huurder/zorgbehoevende] van de gevolgen van het eindigen van deze overeenkomst. De woonbegeleidingsovereenkomst werd beëindigd wegens het vervallen van het persoonsgebonden budget van [huurder/zorgbehoevende]. Dit komt voor risico van [huurder/zorgbehoevende]. Daarmee staat voldoende vast dat de woonbegeleidingsovereenkomst is beëindigd. Hiermee is ook een einde gekomen aan de huurovereenkomst. [huurder/zorgbehoevende] mist bescherming van de wettelijke huurbepalingen (vlg. r.o. 4.8). Het belang van [verhuurder] om verdere schade aan de woning te voorkomen weegt zwaarder dan het woonbelang van [huurder/zorgbehoevende] (vlg. r.o. 4.12). |
7. Dictum | Vordering wordt toegewezen. |
28.
1. Uitspraak en vindplaats | Rb. Amsterdam 30 mei 2014 (ECLI:NL:RBAMS:2014:3094) |
2. Variant | Variant 1: Gemengde huur- en zorgovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de Bewoningsovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen: ‘’In aanmerking nemende dat deze tijdelijke opvang bedoeld is ter overbrugging naar een mogelijke reguliere vervolgwoning welke bewoner zelf (…) dient te vinden; de woning uitsluitend wordt aangeboden onder de voorwaarde dat er geen overlast en/of betalingsachterstanden zullen plaatsvinden en bewoner zijn volledige medewerking verleent aan de betrokken hulporganisaties; bewoner zich bewust is van de bijzondere en tijdelijke aard van deze overeenkomst en dat een beroep op huur- of ontruimingsbescherming in strijd is met de bedoeling van partijen, de redelijkheid en goede trouw’’ ‘’Komen het volgende overeen: bewoner is zich bewust van de bijzondere en tijdelijke aard van deze overeenkomst en is ermee bekend dat bij niet naleving van de voorwaarden, zoals overlast veroorzaken of een betalingsachterstand laten ontstaan, [verhuurder/zorgverlener] deze overeenkomst zal beëindigen; bewoner dient begeleiding te accepteren (…); bij beëindiging van deze overeenkomst dient bewoner de wooncontainer te verlaten. De bewoner zal geen vervangend onderkomen of een verhuiskostenvergoeding worden aangeboden door [verhuurder/zorgverlener]; [verhuurder/zorgverlener] kan de overeenkomst alleen tussentijds opzegging indien bewoner in verzuim is met de nakoming van zijn verplichtingen en met een opzegtermijn van één maand.’’ |
4. Vordering | [verhuurder/zorgverlener] vordert ontruiming van de woning wegens de aanzienlijke betalingsachterstand en het schenden van hun verplichtingen uit hoofde van de bewoningsovereenkomst. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Kort geding. In het kader van het project ‘Treiterpaanpak’ heeft [verhuurder/zorgverlener] woonruimte aangeboden aan [huurder/zorgbehoevende]. De bewoningsovereenkomst is aangegaan voor maximaal twee jaar. [verhuurder/zorgverlener] zegt op enig moment de Bewoningsovereenkomst op met opzegtermijn van één maand wegens herhaaldelijke overtredingen van deze overeenkomst bestaand uit onder meer schade die aan de woningen is toegebracht, het uitschelden en bedreigen van medewerkers van het toezichtteam en het niet meewerken aan controle en begeleiding. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Bij een overeenkomst die zowel het bieden van begeleiding als woonruimte strekt, missen de wettelijke huurbepalingen – waaronder huurbescherming – slechts toepassing, indien het begeleidingselement duidelijk overheerst. De kantonrechter acht van belang dat [huurder/zorgbehoevende] onder begeleiding staat van de gemeente in het kader van de zogenoemde treiteraanpak. Niet betwist is dat |
bij het sluiten van de overeenkomst partijen voor ogen stond dat [huurder/zorgbehoevende] maximaal twee jaar zou worden begeleid en getraind om uiteindelijk weer zelfstandig in een reguliere huurwoning te kunnen gaan wonen. Dat volgt ook uit de tekst van de overeenkomst. Voldoende is gebleken dat [huurder/zorgbehoevende] gedurende de hele periode nauwlettend is gemonitord en aangesproken op onwenselijk gedrag. Dat wijst op een sterk aanwezig begeleidingselement. Op grond hiervan is voldoende aannemelijk dat een bodemrechter de overeenkomst zal aanmerken als een gemengde overeenkomst, waarin het element van begeleiding overheerst (vgl. r.o. 4.3). De kantonrechter acht op grond van hetgeen is gebleken dat de overeenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd. Maar ook als de overeenkomsten niet rechtsgeldig zouden zijn opgezegd staat vast dat er sprake is van een grote betalingsachterstand hetgeen aannemelijk maakt dat een bodemrechter zal oordelen dat de overeenkomsten op grove wijze zijn geschonden door bijna geen gebruiksvergoeding te betalen en dit ontbinding van de overeenkomsten en ontruiming van de woningen rechtvaardigt (van de negen maanden [huurder/zorgbehoevende] in de woning woont heeft zij slechts één maand de overeengekomen vergoeding betaald). Dat [huurder/zorgbehoevende] door de ontruiming niet meer over een woning beschikt komt voor haar eigen rekening en risico. Aan hen is een kans geboden die niet veel andere mensen krijgen; dat zij die kans niet hebben gegrepen, kunnen zij alleen zichzelf verwijten (vgl. r.o. 4.10). | |
7. Dictum | Ontruiming wordt toegewezen met een ontruimingstermijn van acht dagen. In dat verband wordt overwogen dat van belang is dat er thans geen minderjarige kinderen meer in de containerwoningen wonen. 🡪 Acht dagen is erg kort maar onderhavig geval ziet niet op mensen met een fysieke en/of geestelijke beperking. Onderhavige zaak ziet meer op woonintimidatie. |
29.
1. Uitspraak en vindplaats | Rb. Amsterdam 18 september 2013 (ECLI:NL:RBAMS:2013:6254) |
2. Variant | Variant 2: Gemengde huur- en zorgovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de Onzelfstandige huurovereenkomst horend bij de zorgleveringsovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen: ‘’Doel en middel: het project zal [huurder/zorgbehoevende] door middel van woonbegeleiding en ondersteuning bij het aanleren van vaardigheden in staat stellen zelfstandig een huishouding op de bovengenoemde woning te kunnen voeren (zie ook zorgleveringsovereenkomst).’’ |
4. Vordering | [huurder/zorgbehoevende] vordert toegang tot het gehuurde op grond dat hem ten onrechte de toegang tot het gehuurde wordt ontzegd. Er is volgens hem sprake van twee separate overeenkomsten en als er al sprake is van een gemengde overeenkomst dan is het zorgelement niet overheersend. De huur is overheersender dan de begeleiding. Beëindiging van de zorgovereenkomst brengt geen beëindiging van de huurovereenkomst mee. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Kort geding. [huurder/zorgbehoevende] heeft psychosociale problemen die door zijn overmatig drugsgebruik verergeren. De problemen zijn al lange tijd zodanig ernstig dat [huurder/zorgbehoevende] niet in staat is zelfstandig zijn financiën te beheren en zelfstandig te wonen zonder overlast te veroorzaken. [onderverhuurder/zorgverlener] heeft hulp aangeboden teneinde te bereiken dat [huurder/zorgbehoevende] op termijn weer in staat is zelfstandig te wonen zonder in financiële problemen te komen en overlast te veroorzaken. [onderverhuurder/zorgverlener] zegt de zorgleveringsovereenkomst en onzelfstandige huurovereenkomst op wegens overschrijding van de gemaakte afspraken in het kader van het tweede kans beleid ten aanzien van het gehuurde. Met name met betrekking tot het begeleidbaar opstellen en voorkomen van overlast. [zorgbehoevende/huurder] heeft aangegeven geen begeleiding en ondersteuning meer te willen. Vervolgens heeft er op meerdere momenten overlast plaatsgevonden. [huurder/zorgbehoevende] is tevens in hechtenis geplaatst. [onderverhuurder/zorgverlener] geeft nog een toelichting op de reden tot opzegging waarom ze hem toegang tot de woning ontzeggen. [huurder/zorgbehoevende] laat vervolgens weten dat hij meent dat beëindiging van de zorgleveringsovereenkomst geen einde van de huurovereenkomst meebrengt. Hij wijst erop dat hij nu noodgedwongen op straat leeft. Hij stelt bereid te zijn om volledige medewerking aan de zorgverlening te geven indien hij weer toegang tot het gehuurde krijgt. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Gelet op het doel van de zorgverlening – [huurder/zorgbehoevende] in staat te stellen (op termijn) weer zelfstandig te wonen – is het in gebruik geven van het gehuurde aan [huurder/zorgbehoevende] naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter zodanig nauw met de zorgverlening verbonden dat het einde van de zorgleveringsovereenkomst tot gevolg heeft dat de in gebruikgeving van het gehuurde niet in stand kan blijven. Tegen de achtergrond waaronder de zorgleveringsovereenkomst is gesloten, kunnen de contractuele afspraken tot zorgverlening en ingebruikgeving van het gehuurde in hun opzet en inhoud niet los van elkaar worden gezien en dienen zij als een geheel van samenhangende verbintenissen te worden beschouwd. [huurder/zorgbehoevende] was ermee bekend, althans hij diende te begrijpen dat het gehuurde hem uitsluitend ter beschikking werd gesteld om hem in de gelegenheid te stellen met behulp van de zorgverlening zijn problemen zodanig op te lossen dat hij op termijn in staat zou zijn om zelfstandig te wonen zonder overlast te veroorzaken en zijn financiën op orde te hebben. Het woongenot is daarmee onlosmakelijk verbonden met de zorgverlening. De kantonrechter is van oordeel dat de te maken afspraken omtrent de zorgverlening naar zelfstandig wonen volgens de |
bedoeling van de betrokken partijen bij de zorgleveringsovereenkomst de essentie van de rechtsverhouding vormt (vgl. r.o. 19). Nu tussen partijen niet in geschil is dat de zorgleveringsovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd, brengt het voorgaande naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter mee dat de daarmee verband houdende aanspraak op het gehuurde ook is geëindigd. De enkele omstandigheid dat [huurder/zorgbehoevende] verklaart bereid te zijn weer hulp te aanvaarden brengt niet mee dat hij weer aanspraak kan maken op gebruik van het gehuurde. In de gegeven omstandigheden brengt ook de bijzondere (en zorgelijke) situatie van [huurder/zorgbehoevende] niet met zich mee dat op [onderverhuur/zorgverlener] een rechtsplicht rust om [huurder/zorgbehoevende] weer tot het gehuurde toe te laten (vgl. r.o. 20). | |
7. Dictum | Vordering wordt afgewezen. [huurder/zorgbehoevende] krijgt geen toegang tot het voorheen gehuurde. |
30.
1. Uitspraak en vindplaats | Rb. Amsterdam 29 januari 2013 (ECLI:NL:RBAMS:2013:BY9986) |
2. Variant | Variant 2: Gemengde huur- en zorgovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de zorgovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen: ‘’[onderverhuurder/zorgverlener] uitsluitend ten behoeve van haar zorglevering aan [huurder/zorgbehoevende] op tijdelijke basis haar woningen in gebruik geeft, waarbij het zorgelement te allen tijde voorop staat en door de cliënt ondubbelzinnig wordt onderkent; de huurovereenkomst tussen [huurder/zorgbehoevende] en [hoofdverhuurder] (gesloten voor de onderhavige woning) is beëindigd door toerekenbare tekortkomingen aan de zijde van [huurder/zorgbehoevende]; het recht om in de woning te verblijven afhankelijk is van het voortbestaan van deze zorgleveringsovereenkomst.’’ ‘’[onderverhuurder/zorgverlener] kan de overeenkomst in de hiernavolgende gevallen tegen elke dag van de kalendermaand opzeggen, met inachtneming van een opzegtermijn van een maand: b. Indien de huurovereenkomst tussen [hoofdverhuurder] en [onderverhuurder/zorgverlener] wordt beëindigd; indien een of meer voor de [huurder/zorgbehoevende] uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen niet of niet behoorlijk wordt nagekomen.’’ ‘’Tussentijdse beëindiging van deze overeenkomst doet het recht van [huurder/zorgbehoevende] vervallen, om in de voor woonbegeleiding beschikbaar gestelde woning te verblijven.’’ ‘’[huurder/zorgbehoevende] is zich bewust van de bijzondere en tijdelijke aard van deze overeenkomst en is ermee bekend dat hij zich na afloop van deze overeenkomst niet kan beroepen op de beschermende bepalingen die in het algemeen van het huurrecht deel uitmaken.’’ |
4. Vordering | [onderverhuurder/zorgverlener] vordert ontruiming van de woning op grond van stelselmatige tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen die uit de zorgovereenkomst voortvloeien, met name overlast. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | De geleverde zorg ziet op het gebied van opvang, woonbegeleiding en dagactiviteiten aan wie zich maatschappelijk of psychosociaal niet zelfstandig staande kan houden. [huurder/zorgbehoevende] huurde in eerste instantie van [hoofdverhuurder]. Deze huurovereenkomst werd beëindigd als gevolg van hoogopgelopen burenconflict. [hoofdverhuurder] heeft vervangende woonruimte aangeboden aan [huurder/zorgbehoevende] onder de voorwaarde dat de huurovereenkomst zou worden aangegaan met tussenkomst van [onderverhuurder/zorgverlener] en deze met de zorgovereenkomst zou worden gekoppeld. Indien [onderverhuurder/zorgverlener] op enig moment van mening is dat [huurder/zorgbehoevende] zelfstandig in staat is om te wonen zal de huurovereenkomst op eigen naam worden voortgezet. De zorgleveringsovereenkomst bevat expliciete overlastbepalingen. De zorgovereenkomst wordt aangegaan voor één jaar met mogelijke verlenging van één jaar. Op enig moment komen er weer klachten binnen wegens overlast. Aan de hand hiervan is er een gesprek geweest en zijn er afspraken gemaakt. Hierna zijn wederom klachten binnengekomen en heeft er wederom een gesprek plaatsgevonden waarin tevens is vermeld dat de huurovereenkomst nog niet op naam van [huurder/zorgbehoevende] zal worden gezet en de zorgovereenkomst niet zal worden verlengd. Op enig moment zegt [hoofdverhuurder] de huurovereenkomst met [onderverhuurder/zorgverlener] op wegens onaangepast gedrag en overlast. [onderverhuur/zorgverlener] meldt dat zij de zorgverleningsovereenkomst niet kan continueren met termijn van één maand. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Partijen zijn het erover eens dat aan [huurder/zorgbehoevende] geen grotere of andere huurbescherming toekomt dan die uit de zorgleveringsovereenkomst voortvloeit. De zorgleveringsovereenkomst is een gemengde overeenkomst, waarbij niet de huur maar de aspecten van dienstverlening voorop staat (vgl. r.o. 4.4). Vraag is of [onderverhuurder/zorgverlener] de overeenkomst op goede gronden heeft opgezegd dan wel de vraag of [onderverhuurder/zorgverlener] een toezegging tot verlenging heeft gedaan, zoals door [huurder/zorgbehoevende wordt bepleit (r.o. 4.9) Weliswaar kan [huurder/zorgbehoevende] gelet op de aard van de overeenkomst geen beroep doen op verdere (huur)bescherming dan haar op grond van de overeenkomst zelf toekomt. Dit betekent evenwel niet dat het [onderverhuurder/zorgverlener] vrijstaat de zorgleveringsovereenkomst zonder goede grond niet te verlengen. Alvorens geconcludeerd kan worden dat de zorgleveringsovereenkomst van rechtswege is geëindigd na het verstrijken van één jaar dient te worden onderzocht of de door [onderverhuurder/zorgverlener] aan haar beslissing om de zorgleveringsovereenkomst niet te |
verlengen ten grondslag gelegde redenen die beslissing kunnen dragen (vgl. r.o. 4.15). Deze vraag wordt door de voorzieningenrechter bevestigend beantwoord gezien de hevige overlast die [huurder/zorgbehoevende] heeft veroorzaakt. Op grond van de wijze waarop [huurder/zorgbehoevende] in de gemaakte afspraken is tekort geschoten, is gerechtvaardigd dat [onderverhuurder/zorgverlener], na daartoe met alle betrokken partijen overleg te hebben gevoerd, tot de conclusie is gekomen dat de begeleiding is mislukt (vgl. r.o. 4.16). | |
7. Dictum | Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is de zorgovereenkomst op goede gronden niet verlengd en dientengevolge na het verstrijken van de termijn van één jaar van rechtswege geëindigd. De vordering tot ontruiming wordt toegewezen. Ontruimingstermijn van een week. |
31.
1. Uitspraak en vindplaats | Rb. Utrecht 16 mei 2012 (ECLI:NL:RBUTR:2012:BW6298) |
2. Variant | Variant 1: Gemengde huur- en dienstverleningsovereenkomst |
3. Koppelbeding | Zorgrelatie is niet schriftelijk vastgelegd maar tussen partijen staat vast dat [huurder/zorgbehoevende] in de afgelopen jaren woonruimte en zorg van [verhuurder/zorgverlener] heeft ontvangen. |
4. Vordering | [huurder/zorgbehoevende] vordert toegang tot haar woning alsmede dat de eenzijdige opzegging door [verhuurder/zorgverlener] niet intreedt, althans niet voor zover het de woonsituatie van [huurder/zorgbehoevende] betreft. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Kort geding. [verhuurder/zorgverlener] verleent zorg alsmede woonzorgvoorzieningen aan mensen met een verstandelijke beperking. [huurder/zorgbehoevende] aanvaard zo weinig zorg dat (ruimschoots) niet aan de indicatiestelling kan worden voldaan. Zij weigert mee te werken aan het gezamenlijk opstellen van een ondersteuningsplan. Tevens is er sprake van dusdanige overlast en is de woning ernstig vervuild. Nu de geïndiceerde zorg niet geboden kan worden en er sprake is van de hiervoor genoemde bijkomende omstandigheden, kan volgens [verhuurder/zorgverlener] niet langer van haar gevergd worden de zorgovereenkomst gestand te doen. Op 2 maart 2012 is [huurder/zorgbehoevende] aangehouden door de politie. Toen [huurder/zorgbehoevende] terugkeerde naar het terrein van [verhuurder/zorgverlener] wordt haar de toegang tot de woning ontzegd. Op 28 maart 2012 heeft [verhuurder/zorgverlener] schriftelijk aan [huurder/zorgbehoevende] medegedeeld dat [verhuurder/zorgverlener] de tussen partijen bestaande zorgrelatie per 1 mei 2012 beëindigd. [huurder/zorgbehoevende] verblijft in de crisisopvang. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Er is sprake van een gemengde overeenkomst waarbij zowel woonruimte als zorg werd verstrekt. Nu in het kader van dit kort geding voldoende is komen vast te staan dat deze woonruimte en zorg (slechts) werden verstrekt op basis van een indicatiebesluit van het CIZ, in het kader van de benodigde AWBZ- zorg, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de woonvoorziening (slechts) in het kader van die zorg is verstrekt. Aldus overheerst het verzorgingselement in de tussen partijen bestaande gemengde overeenkomst. Dat [huurder/zorgbehoevende] voornamelijk gebruik zou hebben gemaakt van de woonvoorziening is op grond van het voorgaande dus niet van belang. Op grond van vaste jurisprudentie zijn in het geval van een dergelijke gemengde overeenkomst, waarbij het zorgelement overheerst, de huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing. Als uitgangspunt heeft dan te gelden dat een zorgovereenkomst (inclusief de woonvoorziening) slechts opzegbaar is indien daarvoor gewichtige redenen bestaan. De zorginstelling dient bovendien bij de (aanloop naar de) opzegging de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen (vgl. r.o. 4.1). 🡪 Overheersend verzorgingselement aangezien de zorg in het kader van de AWBZ werd verstrekt. Ten aanzien van geëxtramuraliseerde zorgbehoevenden heeft deze uitspraak geen waarde. 🡪 Zorgovereenkomst enkel opzegbaar indien daarvoor gewichtige redenen bestaan alsmede dat een zorgverlener zorgvuldigheid dient te betrachten bij de aanloop naar de opzegging wordt hier als een soort algemene rechtsregel geformuleerd. Voorzieningenrechter lijkt de bepaling omtrent de geneeskundige behandelingsovereenkomst toe te passen (artikel 7:460 BW). Nu ter zitting is gebleken dat [verhuurder/zorgverlener] passende zorgalternatieven heeft aangeboden en [huurder/zorgbehoevende] deze heeft geweigerd alsmede dat [huurder/zorgbehoevende] niet alleen schriftelijk maar ook mondeling regelmatig is gewaarschuwd voor de mogelijke consequenties van haar gedrag, heeft [verhuurder/zorgverlener] in de aanloop naar de opzegging voldoende zorgvuldigheid in acht genomen en is zij gerechtigd de zorgovereenkomst te beëindigen (vgl. r.o. 4.4). De vereiste zorgvuldigheid omvat ook dat de zorgovereenkomst op een zodanige termijn dient te worden beëindigd zodat [huurder/zorgbehoevende] in de gelegenheid is om na beëindiging van de zorg te regelen dat er andere passende zorg voor haar beschikbaar is. De door [verhuurder/zorgverlener] gehanteerde termijn van één maand is te kort. Dit in verband met de omstandigheid dat in de gegeven opzegtermijn van één maand tussen partijen nog is gesproken over het voorkomen van een beëindiging waardoor [huurder/zorgbehoevende] zich nog niet had verdiept, dan wel had kunnen verdiepen, in het regelen van andere zorg (vgl. r.o. 4.5). |
7. Dictum | De vordering van [huurder/zorgbehoevende] wordt afgewezen. Wel wordt bepaald dat [onderverhuurder/zorgverlener] per heden gedurende een periode van 6 weken alsnog zorg moet verlenen aan [huurder/zorgbehoevende] in de crisisopvang alsmede dat zij zich dient in te spannen om ervoor te zorgen dat [huurder/zorgbehoevende] na beëindiging van de zorgovereenkomst passende zorg krijgt. |
32.
1. Uitspraak en vindplaats | Rb. Haarlem 25 oktober 2011 (ECLI:NL:RBHAA:2011:BU4294) |
2. Variant | Variant 2: Gemengde huur- en hulpverleningsovereenkomst |
3. Koppelbeding | In de Hulpverleningsovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen: ‘’Dat de [onderverhuurder/zorgverlener] zich ten doel stelt maatschappelijke begeleiding te geven aan personen die daar behoefte aan hebben; dat de [onderverhuurder/zorgverlener] daartoe panden ter beschikking stelt aan door de [onderverhuurder/zorgverlener] te begeleiden personen voor de duur van de begeleiding; dat deze panden zijn ingericht voor kamerbewoning en uitsluitend met het hier voor omschreven begeleidingsdoel ter beschikking worden gesteld; dat de [huurder/zorgbehoevende] bereid is om na afloop van de begeleidingsperiode, dan wel na tussentijdse beëindiging de hierna omschreven woning te ontruimen en ter beschikking van de [onderverhuurder/zorgverlener] te stellen, zodat daarin wederom een begeleiding behoevend persoon kan huisvesten.’’ ‘’De overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van de begeleidingsovereenkomst.’’ ‘’Bij beëindiging van de begeleiding dient de [huurder/zorgbehoevende] de hem toegewezen woning te ontruimen en in goede staat wederom ter beschikking van de [onderverhuurder/zorgverlener] te stellen.’’ De overeenkomst behandelt verder wanneer tussentijds kan worden beëindigd, zoals onder andere wanneer er overlast wordt veroorzaakt en/of [huurder/zorgbehoevende] zich niet of niet behoorlijk houdt aan andere uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen. |
4. Vordering | [onderverhuurder/zorgverlener] vordert ontruiming van de woning wegens het niet nakomen van afspraken alsmede onheuse bejegening van medewerkers en moeizame communicatie. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | Kort geding. De overeenkomst is gesloten in het kader van het project ‘’Tweede Kans’’. Hierbij worden huurders die op grond van een ontruimingsvonnis hun huurwoning dienen te verlaten in de gelegenheid gesteld om – onder voorwaarden – hun woning te behouden of een andere woning toegewezen krijgen. Na een goede doorloop bestaat er de mogelijkheid dat de huurwoningen op naam van de [huurder/zorgbehoevende] worden gezet. [huurder/zorgbehoevende] heeft in totaal drie officiële waarschuwingen gehad wegens het niet nakomen van afspraken, onheuse bejegening alsmede moeizame communicatie. De geboden begeleiding bestond voornamelijk uit schuldhulpverlening. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | De eerste vraag die moet worden beantwoord, is of de hulpverleningsovereenkomst moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst of als een gemengde overeenkomst waarin het hulpverleningselement overheerst. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is dat laatste het geval. In zowel het contract voorwaardelijke hulpverlening als de hulpverleningsovereenkomst ligt het accent op de hulpverlening c.q. begeleiding en wordt een onlosmakelijke koppeling gemaakt tussen de begeleiding en de bewoning. Uit de overeenkomsten komt duidelijk naar voren dat zonder de begeleiding de woning nooit aan [huurder/zorgbehoevende] c.s. ter beschikking zou zijn gesteld en dat de woning dient te worden verlaten op het moment dat de begeleiding eindigt. [huurder/zorgbehoevende] c.s. kan dan ook geen beroep doen op de wettelijke huurbeschermingsbepalingen (vgl. r.o. 4.4). De volgende vraag die moet worden beantwoord is of de begeleiding terecht door [onderverhuurder/zorgverlener] is beëindigd. Dit wordt op grond van de gronden vermeld in de hulpverleningsovereenkomst getoetst. Volgens de voorzieningenrechter blijkt uit de overgelegde gespreksverslagen voldoende dat [huurder/zorgbehoevende] zich agressief, dan wel ontoelaatbaar, heeft gedragen ten opzichte van medewerkers alsmede dat hij zijn afspraken niet is nagekomen. Er is dan ook voldaan aan de gronden voor beëindiging uit de overeenkomst (vgl. r.o. 4.5.). |
7. Dictum | De ontruiming wordt toegewezen doch met een ontruimingstermijn van 16 weken wegens zwangerschap van de [huurder/zorgbehoevende]. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat [onderverhuurder/zorgverlener] behulpzaam zal zijn bij het zoeken naar een oplossing. |
33.
1. Uitspraak en vindplaats | Rb. ’s-Gravenhage 17 november 2010 (ECLI:NL:RBSGR:2010:BQ1727) |
2. Variant | Variant 3: Gemengde huur- en ADL-overeenkomst |
3. Koppelbeding | In het aanhangsel ten behoeve van verhuur ADL-woningen staat opgenomen dat bij de bouw- en exploitatie van de ADL-woning, vergeleken met andere woningen, aanzienlijke extra kosten zijn verbonden met betrekking tot welke kosten aan [verhuurder] jaarlijks een bijdrage wordt verstrekt door de overheid en dat genoemde bijdrage komt te vervallen zodra de onderhavige woning niet langer wordt bewoond door de betreffende lichamelijk gehandicapte persoon of zodra deze ADL zelfstandig wordt. [huurder/zorgbehoevende] heeft zich bij ondertekening van het aanhangsel ermee akkoord verklaard dat de huurovereenkomst behoort te worden beëindigd, zodra zij het gehuurde niet langer bewoont of ADL zelfstandig wordt. In die gevallen zal de huurovereenkomst niet eerder worden beëindigd dan nadat door [verhuurder] een passend vervangende woonruimte is aangeboden. |
4. Vordering | [verhuurder] vordert ontruiming van de woning op grond van het overheersende verzorgingselement. [huurder/zorgbehoevende] meent dat er sprake is van twee los van elkaar staande overeenkomsten. Opzegging van de ADL-overeenkomst brengt niet mee dat de huurovereenkomst ook is geëindigd. |
5. Bijkomende feiten en omstandigheden | [huurder/zorgbehoevende] heeft de tussen haar en [zorgverlener] bestaande mondelinge ADL- overeenkomst tot het verlenen van ADL-assistentie met onmiddellijke ingang voorwaardelijk opgezegd. Het inroepen van ADL-assistentie is daadwerkelijk door [huurder/zorgbehoevende] gestaakt. De opzegging geschiedde onder de voorwaarde dat een rechter voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen [huurder/zorgbehoevende] en [verhuurder] in stand blijft. De reden voor opzegging was dat [zorgverlener] geen zorg meer leverde terwijl daarvoor bij vonnis was bevolen dat ADL-assistentie werd voortgezet gedurende 24 uur per dag. [huurder/zorgbehoevende] heeft een andere zorgverlener ingeschakeld. [verhuurder] deelt vervolgens aan [huurder/zorgbehoevende] mee dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd, omdat door haar opzegging van de ADL- overeenkomst met [zorgverlener] de legaliteit van het gebruik van de ADL-woning is komen te ontvallen. Op grond van de samenwerkingsovereenkomst tussen [verhuurder] en [zorgverlener] is [verhuurder] verplicht de ADL-woningen uitsluitend te verhuren aan een huurder die zelf ADL- kandidaat is. |
6. Relevante rechtsoverwegingen | Het verweer van [huurder/zorgbehoevende] dat er geen sprake is van enige samenhang tussen de huurovereenkomst en de ADL-overeenkomst, omdat zij niet met [verhuurder] overeengekomen is dat zij verplicht is zorg af te nemen van [zorgverlener] faalt. In het aanhangsel staat expliciet dat [zorgverlener] de ADL-assistentie zal verlenen aan de bewoners van de ADL-clusterwoningen. Hoewel het woord exclusief ontbreekt kan gelet op de feiten en omstandigheden niet anders worden opgevat dan dat daarmee exclusieve dienstverlening door [zorgverlener] wordt bedoeld (vgl. r.o. 5.6). Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een gemengde overeenkomst. Dat [verhuurder] het huurgenot verschafte en [zorgverlener] de zorg maakt dit niet anders. Doordat de huurovereenkomst één geheel vormt met de ADL-overeenkomst, heeft de opzegging van de ADL-overeenkomst tot gevolg dat ook de huurovereenkomst is beëindigd (vgl. r.o. 5.9). Daaraan doet niet af de stelling van [huurder/zorgbehoevende] dat zij de ADL-overeenkomst heeft moeten opzeggen vanwege wanprestatie door [zorgverlener (vgl. r.o. 5.10). 🡪 Voelt erg onrechtvaardig. [huurder/zorgbehoevende] heeft de ADL-overeenkomst immers moeten opzeggen vanwege wanprestatie door [zorgverlener]. Er wordt verwezen naar de vaste rechtspraak van HR 28 juni 1985, (ECLI:NL:HR:1985:AC8975). De woning maakt deel uit van een cluster van 15 ADL-woningen en uitsluitend is bedoeld voor bewoning door een lichamelijk gehandicapte persoon met een ADL-indicatie die ADL-assistentie krijgt. De woning is ook aangepast aan de lichamelijke handicap van [huurder/zorgbehoevende] om het mogelijk te maken dat zij daarin zelfstandig kon wonen met behulp van ADL-assistentie. Onder deze omstandigheden is het verlenen van ADL-assistentie door [xxxxxxxxxxxx] het typerende en duidelijk overheersende element van de gemengde overeenkomst (vgl. 5.11). Gezien de omstandigheid dat de huurovereenkomst is geëindigd door opzegging van de ADL- overeenkomst is niet van belang dat [huurder/zorgbehoevende] en [verhuurder] niet expliciet zijn overeengekomen dat [huurder/zorgbehoevende] de woning dient te ontruimen als de ADL- overeenkomst eindigt (vgl. r.o. 5.13). 🡪 Dit lijkt tegenstrijdig met hetgeen is bepaald in Rb. Limburg 16 oktober 2018 (ECLI:NL:RBLIM:2018:9894). [verhuurder] heeft belang bij ontruiming van de woning zodat zij kan zorgen dat de woning weer gehuurd wordt door een huurder die zorg afneemt om zo de continuïteit van het project te waarborgen. De voortzetting van het project is in direct belang van de overige huurders van ADL-woningen in het cluster waar de woning deel van uitmaakt. Tevens is er een wachtlijst voor dergelijke ADL-woningen die wel zorg zullen afnemen van [zorgverlener] (vgl. r.o. 5.16). [verhuurder] heeft onverplicht gevolg gegeven aan het bepaalde in artikel 3 van het aanhangsel om bij beëindiging van de huurovereenkomst vervangende woonruimte aan te bieden. De huurovereenkomst is immers geëindigd door de opzegging door [huurder/zorgbehoevende]. Het zal [verhuurder] sieren om [huurder/zorgbehoevende] nogmaals een woning aan te bieden en haar aanbod gestand te doen en [huurder/zorgbehoevende] te ondersteunen bij haar aanvraag in het kader van de Wmo (vgl. r.o. 5.17). |
7. Dictum | Vordering tot ontruiming wordt toegewezen waarbij een termijn van 30 dagen wordt gegund om te zoeken naar een andere woonruimte. Het vonnis wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard aangezien [verhuurder] inderdaad een belang heeft bij ontruiming van de woning om de continuïteit van het project te waarborgen doch gesteld noch gebleken is dat de voortzetting van het project reeds op korte termijn in gevaar komt. Het belang van [huurder/zorgbehoevende] om (in ieder geval) in de woning te blijven totdat onherroepelijk vast staat dat de huurovereenkomst is geëindigd en zij de woning dient te ontruimen weegt zwaarder. |
***