DE RECHTSPOSITIE VAN DE HUURDER BIJ EEN HYBRIDE HOTELHUUROVEREENKOMST
18 JUNI 2019
DE RECHTSPOSITIE VAN DE HUURDER BIJ EEN HYBRIDE HOTELHUUROVEREENKOMST
“Een onderzoek naar de rechtspositie van een huurder bij het aangaan van een hybride hotelhuurovereenkomst”
A.P.C. (ANNELOES) KESTER
IN OPDRACHT VAN MEESTER ADVOCATEN
Hogeschool Leiden 2018/2019
De rechtspositie van de huurder bij een hybride hotelhuurovereenkomst
“Een onderzoek naar de rechtspositie van een huurder bij het aangaan van een hybride hotelhuurovereenkomst”
Geschreven door : A.P.C. (Anneloes) Kester
Onderwijsinstelling : Hogeschool Leiden
Opleiding : HBO-Rechten
Studentnummer : s1089540
Toetsingscode : HBR-4-AS17-AS
Onderzoeksdocent : Xxx. xx. X. Xxx Afstudeerbegeleider : Mw. mr. I.J.S. van Xxxxxx-Xxxxx
Afstudeerorganisatie : Meester Advocaten B.V. Praktijkbegeleiders : Dhr. mr. R.G. Meester
Mw. mr. M.M. Mazurel
Inleverdatum : Dinsdag 18 juni 2019
Eerste kans : Dinsdag 18 juni voor 12:00 uur
Tweede kans : Dinsdag 20 augustus voor 10:00 uur
Aantal woorden : 14.620
Voorwoord
Het moment is eindelijk daar. Voor u ligt mijn afstudeeronderzoek naar de rechtspositie van de huurder bij het aangaan van een hybride hotelhuurovereenkomst in opdracht van Xxxxxxx Advocaten. Geen idee wat een hybride hotel huurovereenkomst is? Geen paniek, na het lezen van mijn scriptie wel.
Ik heb veel geleerd tijdens mijn afstudeertraject. Met name over het complexe onderwerp, maar ook zeker over mijzelf. Na een moeizaam begin is het uiteindelijk toch gelukt om tot dit eindresultaat te komen en daar ben ik zeker trots op.
Hierbij maak ik graag van de gelegenheid gebruik om een aantal personen te bedanken. Ten eerste mijn opdrachtgever Xxxxxxx Advocaten. Aan alle medewerkers: bedankt voor de interesse en belangstelling in mijn afstudeertraject. In het bijzonder Xxxxx Xxxxxxx en Xxxxx Xxxxxxx: zonder jullie vertrouwen in mij en jullie hulp met het meedenken over dit onderwerp was het zeker niet gelukt om deze scriptie met succes af te ronden.
Ook wil ik de cliënten en relaties van Xxxxxxx Advocaten bedanken voor het vrijmaken van hun tijd om hun mening en kennis te delen over hotelovereenkomsten. De informatie uit gesprekken met een general manager van een internationale hotelketen, een horecamakelaar gespecialiseerd in de hotellerie en een CEO van een hotelketen is gebruikt als achtergrondinformatie voor mijn onderzoek. In verband met vertrouwelijke informatie noem ik geen namen of bronvermelding in mijn onderzoeksrapport.
Mijn dank gaat natuurlijk ook uit naar de heer Xxx en mevrouw van Xxxxxx-Xxxxx van de Hogeschool Leiden voor het begeleiden van mijn afstudeertraject. Voor de feedbackmomenten, tips, goede moed en vertrouwen in mij als student, ben ik jullie zeer dankbaar.
Ten slotte wil ik ook de mensen in mijn persoonlijke omgeving bedanken voor hun luisterend oor, steun en vertrouwen.
Dan rest mij alleen u veel leesplezier te wensen en net zoveel te leren over het onderwerp als ik heb gedaan!
Xxxxxxxx Xxxxxx Amsterdam, 11 juni 2019
Samenvatting
Wat is een hybride hotelhuurovereenkomst? Dit is een gemengde overeenkomst waarbij een managementovereenkomst en een huurovereenkomst wordt afgesloten. De overeenkomst ziet op bepalingen uit het huurrecht van 290-bedrijfsruimte en op de management/exploitatie van het hotel. Deze hybride overeenkomst is een ontwikkeling binnen de (Amsterdamse) hotellerie en het gevolg van het toenemende toerisme. De wetgever heeft bepaald dat art. 6:215 BW (gemengde overeenkomst) er mede toe strekt dat de regels van dwingend recht voorrang hebben op de regels van regelend recht. In de hybride overeenkomst zijn dat de regels van het huurrecht van 290-bedrijfsruimte. De huurders van 290-bedrijfsruimte worden beschermd door de huurbeschermingsbepalingen van semi-dwingend recht. Deze bepalingen zien op de opzegbescherming, huurprijsbescherming en de termijnbescherming. Omdat er veel vraag naar hotelvastgoed is, willen huurders snel een hybride overeenkomst tekenen. Het kan voorkomen dat voorafgaand aan de ondertekening van de hybride overeenkomst wordt afgeweken van de huurbeschermingsbepalingen. Voor deze afwijkende bepalingen moet goedkeuring worden verzocht bij de kantonrechter op grond van art. 7:291 lid 2 BW. Het meest voorkomende beding waarvoor goedkeuring wordt verzocht is het koppelbeding dat afwijkt van art. 7:295 en 7:296 BW. Hierin staat dat wanneer de managementovereenkomst wordt opgezegd wegens niet-nakoming, de huurovereenkomst ook eindigt. Ook worden afwijkende bedingen ter goedkeuring verzocht met betrekking tot de huurprijsbescherming om een huurprijswijziging uit te sluiten (art. 7:303 en 7:304 BW) en de termijnbescherming om af te wijken van de duur van de overeenkomst of de opzegtermijn (art. 7:292 en art. 7:293 BW). Het kan voorkomen dat huurders een overeenkomst tekenen met bepalingen die nadelig zijn voor hen. Indien de afwijkende bedingen een inbreuk maken op de rechtspositie van de huurder kan de huurder zich, ook na het tekenen van de overeenkomst, beroepen op de vernietigingsgrond van art. 7:291 lid 2 BW. Er dient rekening te worden gehouden met de verjaringstermijn van drie jaar van deze vernietigingsgrond. De termijn verjaart, tenzij de huurder later pas op de hoogte was van het afwijkende beding. Kan de huurder wel zo makkelijk van het afwijkende beding af zoals het lijkt?
Om het probleem van de afwijkende bedingen binnen de hotelovereenkomsten van cliënten van Meester Advocaten te onderzoeken zijn een doelstelling en een centrale vraag geformuleerd. Het doel van dit onderzoek is Xxxxxxx Advocaten adviseren over de hybride hotelhuurovereenkomsten vanuit de rechtspositie van de huurders met betrekking tot huurbepalingen van semi-dwingend recht (opzegbescherming, huurprijsbescherming en termijnbescherming) middels wetgeving, literatuuronderzoek en jurisprudentieonderzoek (naar analogie in franchisezaken). De centrale vraag luidt als volgt: “Welk advies kan Meester Advocaten haar cliënten (huurders in de Amsterdamse hotellerie) geven omtrent hun rechtspositie met betrekking tot huurbepalingen van semi-dwingend recht in de hybride overeenkomst binnen de Nederlandse hotellerie blijkens wetgeving, literatuuronderzoek en jurisprudentieonderzoek (naar analogie in franchisezaken)?” Om de doelstelling te behalen en de centrale vraag te beantwoorden, is gebruik gemaakt van de onderzoeksmethoden wetsanalyse, literatuuronderzoek en jurisprudentieonderzoek.
Uit jurisprudentieonderzoek blijkt dat de rechter ook goedkeuring voor afwijkende bedingen verleent indien niet wordt voldaan aan de toetsingsgronden van art. 7:291 lid 3 BW. In bijna alle goedgekeurde uitspraken wordt de rechtspositie van de huurder door het afwijkende beding aangetast (toetsingsgrond één), maar toch verleende de rechter goedkeuring voor het afwijkende beding. Ook verleende de rechter goedkeuring, terwijl de rechter in bijna alle gevallen oordeelde dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder niet zodanig is dat de huurder geen bescherming van wettelijke bepalingen behoeft (toetsingsgrond twee). Er waren in deze gevallen omstandigheden die zwaarder wogen dan de toetsingsgronden. Uit jurisprudentie is gebleken dat met name het koppelbeding wordt opgenomen in de overeenkomsten. Dit is volgens verschillende rechters in strijd met art. 7:231 BW. De rechter heeft geen bevoegdheid om goedkeuring te verlenen wanneer hiervan af wordt geweken in een beding. Toch verleent de rechter ook goedkeuring voor dergelijke afwijkende bedingen. De rechter verleent goedkeuring mits er een zwaarwegend belang is en er omstandigheden zijn die voor de rechter zwaarder wegen dan een afwijking van art. 7:231 BW. Ook hangt het af van de omstandigheden van het geval of de huurder zich kan beroepen op de vernietigingsgrond of dat dit beroep verjaard is na drie jaar. De grond is verjaard indien de huurder al bij het tekenen van de overeenkomst op de hoogte was van het afwijkende beding.
Uit jurisprudentieonderzoek blijkt dus dat de rechter een aantal omstandigheden van het geval meeweegt bij het verzoek tot goedkeuring. Indien deze omstandigheden niet meespelen is er een grotere kans dat het verzoek wordt afgekeurd. Voorbeelden van dergelijke omstandigheden zijn: indien investeringen door de verhuurder en niet door de huurder zijn gedaan, de huurder op de hoogte is van de risico’s van de gevolgen van goedkeuring en er een rechterlijk toetsingsmoment is overeengekomen wanneer de verhuurder eenzijdig opzegt. Er kan een vergelijking worden gemaakt tussen de gemengde franchise-huurovereenkomsten en hybride hotelhuurovereenkomsten. De omstandigheden van het geval zullen ook bij het goedkeuren/afkeuren van de afwijkende bedingen in de hybride overeenkomst meewegen. De rechtspositie wordt ook door het afwijkende beding aangetast. Of de huurder hiermee instemt en goedkeuring met de verhuurder hiervoor vraagt, hangt af van de omstandigheden van het geval. Ook hangt het hiervan af of de rechter goedkeuring voor het afwijkende beding zal verlenen.
Kortom, bij alle verzoeken tot goedkeuring van een afwijkend beding spelen omstandigheden van het geval een rol en neemt de rechter dit mee in zijn beoordeling. De aanbeveling aan Meester Advocaten die hierbij gedaan kan worden richt zich op twee fases: voorafgaand aan het ondertekenen en achteraf na ondertekenen van de overeenkomst. De belangrijkste aanbeveling bij de fase ‘voorafgaand aan de overeenkomst’ is om rekening te houden met de bepalingen van semi-dwingend recht. Indien er sprake is van een aantasting van de rechtspositie van de huurder door een afwijkend beding, zal hier eerst over onderhandeld moeten worden voordat er goedkeuring bij de rechter wordt gevraagd. De omstandigheden van het geval spelen ook een grote rol en zullen in kaart moeten worden gebracht. Na ondertekening van de overeenkomst spelen ook de omstandigheden een grote rol en zal moeten worden afgewogen of vernietiging van het afwijkende beding het doel bereikt en of de bepalingen van semi-dwingend recht eigenlijk wel voordeliger zijn voor de huurder in het specifieke geval.
Inhoudsopgave
1.2. Doelstelling, centrale vraag en deelvragen 10
1.3. Operationaliseren van begrippen 11
1.4.1. Theoretisch-juridische deelvragen 11
1.4.2. Praktijkgerichte deelvragen 12
Hoofdstuk 2: Wat houdt het huurrecht van 290-bedrijfsruimte in? 14
2.2. Verzoek tot goedkeuring afwijkende bedingen 15
2.3. Vernietiging afwijkende bedingen 16
Hoofdstuk 3: De betekenis van de franchise-huurovereenkomst 19
4.1. Jurisprudentieanalyse met betrekking tot de opzegbescherming 23
4.1.1. Inhoud afwijkende beding 24
4.1.2. Afwijking artikel BW 25
4.1.3. Omstandigheden van het geval 26
4.1.4. Overwegingen van de rechter 28
4.2. Jurisprudentieanalyse met betrekking tot de huurprijsbescherming 30
4.2.1. Inhoud afwijkend beding 30
4.2.2. Afwijking artikel BW 31
4.2.3. Omstandigheden van het geval 31
4.2.4. Overwegingen rechter 32
4.3. Jurisprudentieanalyse met betrekking tot de termijnbescherming 33
4.3.1. Inhoud afwijkend beding 34
4.3.2. Afwijking artikel BW 35
4.3.3. Omstandigheden van het geval 35
4.3.4. Overwegingen rechter 37
Hoofdstuk 1: Inleiding
In het eerste hoofdstuk wordt de probleemanalyse van dit onderzoek, de doelstelling, centrale vraag en deelvragen besproken. Ook wordt er ingegaan op de onderzoeksmethode en volgt een leeswijzer met de opbouw van het onderzoeksrapport.
1.1. Probleemanalyse
Meester Advocaten constateert in de praktijk in de Nederlandse (met name de Amsterdamse) hotellerie een ontwikkeling waarbij een huurder van een hotelpand een gemengde overeenkomst afsluit met de verhuurder: een managementovereenkomst1 die gekoppeld is aan de huurovereenkomst. Het is een gemengde overeenkomst, ook wel een hybride overeenkomst genoemd, dat ziet op bepalingen uit het huurrecht en op de management/exploitatie van het hotel.
Art. 6:215 BW bepaalt dat een gemengde overeenkomst een overeenkomst is indien er wordt voldaan aan de omschrijving van twee of meer in de wet geregelde bijzondere overeenkomsten, de voor elk van die overeenkomst geschreven bepalingen naast elkaar van toepassing zijn.2 De wetgever heeft overwogen dat art. 6:215 BW er mede toe strekt dat de regels van dwingend recht volgend uit de overeenkomsten voorrang hebben.3 In de hybride overeenkomst zijn dat de regels van huurrecht bedrijfsruimte met een semi-dwingend karakter. In dit onderzoek is vooral de nadruk gelegd op de semi- dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht bedrijfsruimte boek 7, titel 4, afdeling 6 van het Burgerlijk Wetboek. Wat betreft de managementovereenkomst valt de overeenkomst onder het verbintenissenrecht boek 6 van het Burgerlijk Wetboek en is men hierin vrij om overeen te komen.
In het kader van het vooronderzoek van Xxxxxxx Advocaten stuitte men op het artikel in het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte:4 “Enkele juridische aspecten van de hybride hotelhuurovereenkomst”, waarin de hybride hotelhuurovereenkomst wordt beschreven, met name vanuit de positie van de verhuurder. Vragen die in dit artikel behandeld worden zijn bijvoorbeeld of verhuurders rechtszekerheid kunnen ontlenen aan het wettelijke systeem van huuraanpassing op grond van art. 7:303 BW of in hoeverre het mogelijk is de hybride huurovereenkomst te beëindigen bij onderpresteren van de hurende exploitant? Bij Meester Advocaten bestaat de behoefte om de hybride hotelhuurovereenkomst juist vanuit de positie van de huurder te beschrijven en is de wens hierover advies te verkrijgen.
1 Een managementovereenkomst is een overeenkomst van opdracht (art. 7:400 BW) waarbij de hoteleigenaar de exploitatie uitbesteedt aan een manager en dergelijke afspraken maakt over de vorm van exploiteren. De partijen zijn hierin vrij. De hotelier sluit een managementovereenkomst met als doel grip te houden op de exploitatie met de nodige kennis van een manager en zoveel mogelijk geld verdienen aan het hotel.
2 De huurovereenkomst en overeenkomst van opdracht zijn beide bijzondere overeenkomsten. Er kan worden aangenomen dat art. 6:215 BW tevens ziet op de samenloop tussen een benoemde en onbenoemde overeenkomst, zoals een huurovereenkomst en een franchiseovereenkomst. Zie hiervoor ook Xxxxxxxxx, TvHB 2014/5, p. 282-283.
3 Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, 3, p. 4.
4 Xxx xxx Xxxxx, TvHB 2017/3, p.188-191.
De ontwikkeling van de hybride overeenkomst is ontstaan door het toenemende toerisme en de stijgende economie. Er is steeds meer vraag naar hotelvastgoed door beleggers en investeerders en met name in Amsterdam is het vastgoed in de hotellerie erg gewild. Deze hybride overeenkomst is van oorsprong uit Amerika naar de Nederlandse hotellerie gekomen en deze overeenkomst wordt afgesloten met name vanuit het belang van de verhuurder. Xxxxxxxxx en verhuurders hebben de wens om mee te profiteren van de gunstige conjunctuur binnen de hotellerie. Door omzet gerelateerde huurprijzen met de huurder (de hotelier) overeen te komen, behalen de verhuurders meer inkomsten dan louter de huurinkomsten van de huurder, omdat ze nu ook inkomsten ontvangen uit de winst van het hotelbedrijf. Omdat er veel vraag is naar hotelpanden willen huurders snel de hybride overeenkomst tekenen. De hybride overeenkomst bestaat ook uit een huurovereenkomst. De huurovereenkomst valt onder huurrecht bedrijfsruimte art. 7:290 BW. Voor bedrijfsruimte zijn er semi-dwingend recht bepalingen waar niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Het kan voorkomen dat huurders een overeenkomst tekenen met bepalingen die nadelig zijn voor hen. De semi-dwingendrechtelijke bepalingen zien op de bescherming bij opzegging van de overeenkomst5, huurprijsbescherming6 en termijnbescherming7 van de huurder in boek 7, titel 4, afdeling 6 van het Burgerlijk Wetboek. In dit onderzoek zal de nadruk worden gelegd op deze drie semi-dwingendrechtelijke bepalingen van huurrecht bedrijfsruimte.
Voor deze bepalingen moet goedkeuring worden verzocht bij de kantonrechter op grond van art. 7:291 lid 2 BW, indien dit niet wordt verzocht zijn deze bepalingen vernietigbaar door de huurder. Huurders komen bij Meester Advocaten met een conflict omtrent deze bepalingen in de overeenkomst. Bijvoorbeeld over een afwijkend beding in de overeenkomst waardoor de huurprijswijziging op grond van art. 7:303 BW is uitgesloten. De vraag hierbij is of de huurder zomaar van deze bepaling af kan in de gemengde overeenkomst door middel van vernietiging en wat is er nodig om dit op voorhand te voorkomen? In verband met de omvang van dit onderzoek richt dit onderzoek zich vooral op de fase voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst en daarbij de goedkeuring van de afwijkende bedingen door de kantonrechter op grond van art. 7:291 lid 2 BW.
Op dit moment zijn er nog geen rechterlijke uitspraken over de hybride overeenkomst in de hotellerie. Maar de ‘nieuwe’ gemengde overeenkomst (de hybride overeenkomst) kan in vergelijking worden getrokken met de gemengde overeenkomsten huur- en franchiseovereenkomsten. Dit zijn ook gemengde overeenkomsten waarin partijen afspraken maken over de huur van een bedrijfsruimte en afspraken over de formule en exploitatie van het bedrijf. Deze vergelijking wordt getrokken, omdat over deze gemengde overeenkomsten meer bekend is in de literatuur en meer conflicten voor de rechter zijn gekomen en uitspraken zijn gepubliceerd. Door deze jurisprudentie te onderzoeken kan Xxxxxxx Advocaten haar cliënten beter adviseren met betrekking tot conflicten over de huurbeschermingsbepalingen.
5 Art. 7:293 BW t/m art. 7:296 BW.
6 Art. 7:303 BW en art. 7:304 BW.
7 Art. 7:292 BW en art. 7:293 BW.
1.2. Doelstelling, centrale vraag en deelvragen
Doelstelling
Het doel van dit onderzoek is Xxxxxxx Advocaten adviseren over de hybride hotelhuurovereenkomsten vanuit de rechtspositie van de huurders met betrekking tot huurbepalingen van semi-dwingend recht (opzegbescherming, huurprijsbescherming en termijnbescherming) middels wetgeving, literatuuronderzoek en jurisprudentieonderzoek (naar analogie in franchisezaken).
Centrale vraag
Welk advies kan Xxxxxxx Advocaten haar cliënten (huurders in de Amsterdamse hotellerie) geven omtrent hun rechtspositie met betrekking tot huurbepalingen van semi-dwingend recht in de hybride overeenkomst binnen de Nederlandse hotellerie blijkens wetgeving, literatuuronderzoek en jurisprudentieonderzoek (naar analogie in franchisezaken)?
Deelvragen
Theoretische deelvragen:
1. Wat houden de semi-dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht bedrijfsruimte in blijkens wet- en regelgeving?
2. Wat houdt de gemengde overeenkomst huur-franchiseovereenkomst in blijkens wet- en regelgeving?
Praktijkgerichte deelvragen:
3. Onder welke feiten en omstandigheden geeft de kantonrechter goedkeuring of afkeuring van het afwijkende beding met betrekking tot de opzegbescherming blijkens jurisprudentieonderzoek?
4. Onder welke feiten en omstandigheden geeft de kantonrechter goedkeuring of afkeuring van het afwijkende beding met betrekking tot de huurprijsbescherming blijkens jurisprudentieonderzoek?
5. Onder welke feiten en omstandigheden geeft de kantonrechter goedkeuring of afkeuring van het afwijkende beding met betrekking tot de termijnbescherming blijkens jurisprudentieonderzoek?
1.3. Operationaliseren van begrippen
Hybride hotelhuurovereenkomst
Een gemengde overeenkomst, bestaande uit een huurovereenkomst voor de huur van 290- bedrijfsruimte en een managementovereenkomst voor de management/exploitatie van een hotel. Hierna wordt het ook wel hybride overeenkomst genoemd.
1.4. Onderzoeksmethoden
Om tot beantwoording van de deelvragen te komen zijn verschillende onderzoeksmethoden gebruikt. De methoden van onderzoek worden hieronder weergegeven, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen de theoretisch-juridische deelvragen en de praktijkgerichte deelvragen.
1.4.1. Theoretisch-juridische deelvragen
Deelvraag één en twee zijn theoretisch-juridische deelvragen en zijn beantwoord middels de onderzoeksmethoden wetsanalyse en literatuuronderzoek. Bij de eerste deelvraag is voornamelijk het huurrecht bedrijfsruimte (titel 4, afdeling 6, boek 7), parlementaire geschiedenis, ondersteunende literatuur zoals handboek(en) huurrecht bedrijfsruimte en diverse vakliteratuur geanalyseerd, voornamelijk uit het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte van uitgeverij Den Hollander. Ook heb ik twee spraakmakende uitspraken uit 2013 (Gulf/Stern) en 2015 (Singh/Centre Hotel) inclusief bijhorend commentaar over de verjaring en vernietiging van een afwijkend beding geanalyseerd om de eerste deelvraag te beantwoorden. Voor een volledig overzicht van de gebruikte literatuur wordt hierbij verwezen naar de literatuurlijst.
Om de tweede deelvraag te beantwoorden heb ik gebruik gemaakt van de methode literatuuronderzoek, omdat de franchiseovereenkomst zich niet in de wet bevindt. Hierbij zijn voornamelijk de handboeken huurrecht bedrijfsruimte gebruikt van G.M. Kerpestein en X. Xxxxx, X.X Xxxxxxxxxxx, X. de Fouw en
I.C.K. Mol en diverse ondersteunende vakbladen, zoals het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte en de Asser-serie.
Om valide en betrouwbare resultaten te waarborgen zijn zoveel mogelijk publicaties over het onderwerp bestudeerd. Er zijn diverse artikelen uit de vakliteratuur geanalyseerd, maar alleen de bruikbare met de oorspronkelijk bron is gebruikt voor de beantwoording van de deelvragen.
1.4.2. Praktijkgerichte deelvragen
Deelvraag drie t/m vijf zijn praktijkgerichte deelvragen en zijn beantwoord middels de methode jurisprudentieonderzoek. Het jurisprudentieonderzoek ziet op de bepalingen van de huurbescherming bedrijfsruimte. Deze analyse is uitgevoerd naar analogie van gemengde franchise- huurovereenkomsten gezien op afwijkende bedingen met betrekking tot de opzegbescherming, huurprijsbescherming en termijnbescherming.
Er zijn in totaal dertien uitspraken geanalyseerd. In eerste instantie waren er meer uitspraken opgenomen in het onderzoek, maar na het analyseren van deze uitspraken bleek in het praktijkgerichte onderzoek dat niet alle uitspraken geschikt waren om te vergelijken en te analyseren. Bijvoorbeeld wanneer het ging om een geschil tussen partijen over de overeenkomst met afwijkende bedingen in plaats van het verzoek tot goedkeuren van afwijkende bedingen. Hierdoor zijn het minder bruikbare uitspraken geworden en heeft de juridische analyse door dit specifieke onderwerp gericht op de huurder, een andere wending gekregen. De uitspraken zijn genummerd van 1 t/m 13.
In dertien van de dertien uitspraken gaat het over de opzegbescherming in de afwijkende bedingen. Aan de hand van deze analyse wordt de derde deelvraag beantwoord. In drie van de dertien uitspraken gaat het over de huurprijsbescherming in de afwijkende bedingen en wordt gebruikt om de vierde deelvraag te beantwoorden. In zes van de dertien uitspraken gaat het over de termijnbescherming in de afwijkende bedingen en wordt geanalyseerd om de vijfde deelvraag te beantwoorden.
Zie bijlage 1 een schematisch overzicht van welke uitspraken zijn gebruikt per deelvraag en welke uitspraken overeenkomen in de jurisprudentieanalyses van de deelvragen.
Er is gekozen voor deze dertien uitspraken, omdat deze uitspraken vergelijkbaar zijn op het gebied van het afwijkende beding waarvoor toestemming wordt gevraagd. De afwijkende bedingen zien op één of meerdere onderwerpen (opzegbescherming, huurprijsbescherming en termijnbescherming) van de huurbescherming van het huurrecht bedrijfsrecht.
Om de deelvragen te kunnen beantwoorden is gebruik gemaakt van vijf topics waarop de uitspraken zijn geanalyseerd:
• Inhoud afwijkend beding;
• Afwijkende artikel huurrecht;
• Omstandigheden van het geval;
• Overwegingen rechter;
• Goed- of afgekeurd.
De derde topic ziet specifiek op de beantwoording van de deelvragen. Er is gekozen om ook de andere topics te gebruiken om zo de casus en de inhoud van het afwijkende beding in kaart te brengen om de feiten en omstandigheden beter te begrijpen. Ook spelen de overwegingen van de rechter hierbij een rol en of het verzoek tot goedkeuring uiteindelijk is goed- of afgekeurd.
Door het gebruiken van verschillende uitspraken en deze uitspraken uit verschillende hoeken en onderwerpen van de huurbescherming te analyseren, wordt een beter beeld geschetst over de feiten en omstandigheden bij de goed- of afkeuring van de afwijkende bedingen en mede dus de beantwoording van de praktijkgerichte deelvragen. Hierdoor wordt de validiteit en betrouwbaarheid van het praktijkgerichte onderzoek gewaarborgd. De uitspraken en de topics zijn voorgelegd aan mijn afstudeerbegeleider en gecontroleerd.
1.5. Leeswijzer
Het onderhavige hoofdstuk betreft de inleiding van dit onderzoeksrapport. In hoofdstuk 2 en 3 worden de theoretisch-juridische deelvragen beantwoord (deelvragen 1 en 2). Hoofdstuk 2 ziet op het juridische kader van het huurrecht bedrijfsruimte en hiermee wordt deelvraag 1 beantwoord. Hoofdstuk 3 ziet op de gemengde overeenkomst: de franchise-huurovereenkomst en hiermee wordt deelvraag 2 beantwoord. In hoofdstuk 4 worden de praktijkgerichte deelvragen beantwoord in de resultaten. Hiermee worden deelvraag 3, 4 en 5 beantwoord. In hoofdstuk 5 volgt een conclusie, waarna in hoofdstuk 6 een aanbeveling wordt gegeven aan de opdrachtgever. De conclusie en de aanbeveling geven een antwoord op de centrale vraag van het onderzoeksrapport. In de bijlagen zijn de jurisprudentieanalyses en schema’s bijhorende de resultaten opgenomen.
Hoofdstuk 2: Wat houdt het huurrecht van 290-bedrijfsruimte in?
In dit hoofdstuk wordt het huurrecht van 290-bedrijfsruimte behandeld. Huurders van middenstandsbedrijfsruimte (art. 7:290 BW) genieten meer huurbescherming dan huurders van overige bedrijfsruimte, zoals kantoorruimte (art. 7:230a BW). In de huurovereenkomst kan niet van deze huurbescherming worden afgeweken, tenzij de rechter goedkeuring verleent voor het afwijkende beding op grond van art. 7:291 lid 2 BW. Xxxxxxx dit toch? Dan kan de huurder het afwijkende beding vernietigen. Dit maakt het semi-dwingend recht. In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de eerste deelvraag.
2.1. Huurbescherming
De vraag die bij de hybride overeenkomst gesteld wordt, is welke invloed een hybride overeenkomst heeft op de rechtsbescherming/positie van de huurder (de hotelier)? De positie van een huurder die een art. 290-bedrijfsruimte huurt is in het Burgerlijk Wetboek normaliter sterk met opzegbescherming8, huurprijsbescherming9 , termijnbescherming10 en indeplaatsstelling11.
Huurders van 290-bedrijfsruimte hebben meer bescherming nodig, omdat huurders vaak afhankelijk zijn van de vestigingsplaats en investeringen die daaraan zijn gekoppeld.12 Zo heeft de Hoge Raad in 1977 bepaald: “Afdeling 6 biedt bescherming aan de huurder van bedrijfsruimte die bescherming nodig heeft omdat het eindigen van de huur op instigatie van de verhuurder in verband met de plaatsgebondenheid van de onderneming ertoe kan leiden dat hij een belangrijk deel van de goodwill van zijn onderneming verliest.”13
De huurbescherming van titel 4, afdeling 6 van boek 7 BW ziet op drie onderwerpen binnen de huurovereenkomst. Er wordt in dit onderzoek niet ingegaan op indeplaatsstelling.
1. Termijnbescherming
Een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte wordt in beginsel aangegaan voor vijf jaar met een verlenging van nogmaals vijf jaar. Zowel de huurder als de verhuurder moet een opzegtermijn van tenminste een jaar in acht nemen.14 Indien de huurder als verhuurder deze termijn niet in acht neemt, wordt de overeenkomst na de eerste vijf jaar met nog eens vijf jaar verlengd.15 Na tien jaar of na afloop
8 Art. 7:293 BW t/m art. 7:296 BW.
9 Art. 7:303 BW.
10 Art. 7:292 BW en art. 7:293 BW.
11 Art. 7:307 BW.
12 Rossel, in: Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek boek 7, art. 7:290 BW (online, laatst bijgewerkt op 15 februari 2019).
13 HR 2 december 1977, NJ1979/103 (Passagebureau/Iberia).
14 Art. 7:293 lid 2 BW.
15 Art. 7:292 lid 2 BW.
van een bepaalde duur voor meer dan tien, jaar loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door, tenzij een verlenging voor bepaalde tijd is overeengekomen.16
2. Opzegbescherming
Opzegging door de verhuurder is alleen mogelijk met instemming van de huurder.17 Indien de huurder niet instemt, moet de verhuurder hiervoor toestemming vragen aan de kantonrechter.18 Beëindigt de kantonrechter de overeenkomst niet, dan heeft de opzegging geen rechtsgevolg. Een beëindiging van de huurovereenkomst na de eerste vijf jaar is alleen mogelijk als er wordt voldaan aan een van de opzeggingsgronden.19 Deze gronden zijn indien de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen of wanneer de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het pand zelf nodig heeft voor dringend eigen gebruik.
3. Huurprijsbescherming
Na een periode van vijf jaar is het mogelijk om de huurprijs te herzien.20 Er moet worden gekeken naar de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten. Indien partijen het hier niet over eens worden, kan aan de kantonrechter verzocht worden de huurprijs opnieuw vast te stellen.21 De rechter houdt hierbij rekening met het advies van de aangewezen deskundige.22
Zoals in de probleemanalyse is genoemd, komt het steeds vaker voor dat verhuurders kiezen om een omzet gerelateerde huurprijs af te spreken met de huurder/exploitant van het hotel. Gezien de omzet gerelateerde huurprijs is er geen bescherming in de wet opgenomen.23 Daarom kiezen partijen in de praktijk ervoor art. 7:303 BW uit te sluiten door middel van het opnemen van een afwijkend beding in de huurovereenkomst waarvoor vervolgens aan de rechter goedkeuring wordt gevraagd op grond van art. 7:291 lid 2 BW.24
2.2. Verzoek tot goedkeuring afwijkende bedingen
Bij het opstellen en vooraf de ondertekening van de overeenkomst is het mogelijk om van de semi- dwingendrechtelijke bepalingen uit het huurrecht af te wijken. Op grond van art. 7:291 lid 2 BW kan door één der partijen goedkeuring van een afwijkend beding worden verzocht bij de kantonrechter. In de praktijk dienen huurder en verhuurder ook wel het verzoek gezamenlijk in.25 De toestemming kan op elk
16 Art. 7:300 lid 1 BW.
17 Art. 7:295 lid 1 BW.
18 Art. 7:295 lid 2 BW.
19 Art. 7:296 lid 1 BW.
20 Art. 7:303 lid 1 BW.
21 Art. 7:303 lid 2 BW.
22 Art. 7:304 lid 1 BW.
23 Kerpestein 2014, p. 760.
24 Xxx Xxxxx & Le Grand, TvHB 2017/4, p. 244.
25 Xxxxxxxxxx 0000, p. 504.
moment verzocht worden.26 Er zijn twee goedkeuringsgronden waaraan de rechter het afwijkende beding toetst. De rechter kan op één van deze twee gronden het beding goedkeuren of afkeuren en dient de gronden ambtshalve te toetsen. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt namelijk: “omdat de praktijk leert dat huurders niet altijd in een positie zijn zich te verzetten tegen de wens van de verhuurder om gezamenlijk een verzoek tot afwijking in te dienen, ook als dit niet in het belang van de huurder is.”
27 De goedkeuringsgronden van art. 7:291 lid 3 BW zijn:
1. De rechten die de huurder aan afdeling 7.4.6. Burgerlijk Wetboek ontleent, worden niet wezenlijk aangetast;
In de parlementaire geschiedenis wordt over de zinsnede ‘niet wezenlijk aangetast’ aangegeven dat “de rechter de goedkeuring alleen geeft, indien de dwingendrechtelijke bescherming in de onderhavige afdeling niet in haar wezen wordt aangetast.”28
2. De maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder is zodanig dat de huurder de bescherming van de betreffende afdeling in redelijkheid niet behoeft.
In de parlementaire geschiedenis is het geformuleerd dat de rechter “met name ook zal moeten bezien of de maatschappelijke positie van de huurder en van de verhuurder van dien aard zijn, dat de huurder tegen zichzelf in bescherming moet worden genomen (…).”29
2.3. Vernietiging afwijkende bedingen
De huurder bedenkt vaak achteraf, na het ondertekenen van de overeenkomst, wat de gevolgen zijn van het afwijkende beding. De huurder kan de afwijkende bedingen uit de overeenkomst die nadelig zijn voor hem vernietigen op grond van art. 7:291 lid 2 BW jo. art. 3:40 lid 2 BW. Dit kan alleen indien er geen goedkeuring is gevraagd bij de rechter, omdat na goedkeuring van het afwijkende beding het beroep op vernietiging vervalt.30 Een huurder heeft de mogelijkheid om een afwijkend beding te laten vernietigen door middel van een buitengerechtelijke verklaring aan de huurder of door middel van een rechterlijke uitspraak (art. 3:49 BW).
De huurder kan op grond van art. 3:51 lid 3 BW te allen tijde een beroep op vernietiging doen. Er dient wel rekening met goedkeuring van de rechter en verjaring van de vernietigingsgrond te worden gehouden. De mogelijkheid tot vernietiging verjaart namelijk volgens artikel 3:52 lid 1 sub d BW na drie jaar. In de uitspraak van Gulf/Stern31 kwam dit onderwerp ter discussie en moet er sindsdien rekening mee worden gehouden dat een beroep op vernietiging van een afwijkend beding drie jaar na het sluiten
26 PHR 9 januari 2015, ECLI:NL:PHR:2015:2.
27 Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, 3, p. 4-5.
28 Kamerstukken II 1999/2000, 26932, B, p. 4.
29 Kamerstukken II 1999/2000, 26932, B, p. 4.
30 Rossel, in: Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek boek 7, art. 7:290 BW, aant. 3 (online, laatst bijgewerkt op 15 februari 2019).
31 HR 9 augustus 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ9951 (Gulf/Stern).
van de huurovereenkomst kan verjaren. De Hoge Raad heeft bepaald dat de bepaling van dit moment flexibeler moet worden benaderd. De Hoge Raad oordeelt dat uit de totstandkomingsgeschiedenis wetgever blijkt dat “de verjaring een aanvang neemt zodra de partij die een beroep op de vernietigbaar toekomt, die bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen.”32
De verjaringstermijn tot vernietiging vangt dan aan vanaf het moment dat de huurder met de afwijkende bepaling bekend is geworden. De huurder zal duidelijk moeten maken dat hij pas in een later stadium bekend werd met het nadelige afwijkend beding indien de overeenkomst langer dan drie jaar geleden is overeengekomen. Als er sprake is van een professionele huurder met deze voorwaarden, of een huurder die zich bijvoorbeeld bij het sluiten van de overeenkomst door een advocaat heeft bij laten staan, dan is het goed mogelijk dat de verjaringstermijn vanaf het moment dat de huurovereenkomst is gesloten aanvangt. Is er sprake van een niet-professionele partij dan is het mogelijk dat de huurder pas later tot ontdekking komt dat deze voorwaarden afwijken van de wet en dat de verjaringstermijn dus nog aanvangt.
Na vernietiging alsnog goedkeuring door de rechter
Na de uitspraak van de Hoge Raad in Singh/Centre Hotel33 heeft de verhuurder de mogelijkheid om na vernietiging van het afwijkende beding alsnog goedkeuring te vragen bij de kantonrechter. Het arrest van de Hoge Raad leidt tot veel discussie.34 Heeft de huurder, nu de verhuurder alsnog goedkeuring kan verzoeken, nog wel profijt van zijn bevoegdheid om afwijkende bedingen te vernietigen? Zo wordt opgemerkt dat de huurder het beding niet meer kan vernietigen na goedkeuring van de rechter en dat er gehouden dient te worden aan de wettelijke termijn van art. 3:52 lid 1 onder d BW, terwijl een verhuurder te allen tijde een verzoek tot goedkeuring kan indienen.35 Er wordt door de Hoge Raad geoordeeld dat het toetsingskader van art. 7:291 lid 3 BW voldoende waarborgen biedt om de rechtspositie van de huurder te beschermen.
Hoewel een huurder de mogelijkheid heeft om een afwijkend beding te vernietigen, is het de vraag of dit altijd wenselijk zal zijn. Hierdoor wordt de verhouding tussen partijen evenwel direct op scherp gezet, terwijl nog niet eens zeker is of het beding in het geding komt. Ook is het maar de vraag of een beding altijd ‘nadelig’ voor de huurder uitpakt. Tevens brengt de vernietiging het risico met zich mee dat de verhuurder daarna alsnog goedkeuring zal vragen. Een vernietiging van een afwijkend beding, met als gevolg dat de verhuurder vervolgens een verzoek tot goedkeuring zal indienen, zal hierdoor de nodige tijd en kosten met zich meebrengen.36
32 HR 9 augustus 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ9951 (Gulf/Stern), r.o. 3.5.2.
33 HR 3 april 2015, ELCI:NL:HR:2015:823 (Singh/Centre Hotel).
34 Heering, WR 2016/1, p. 1-6.
35 Xxxxx, Cammelbeeck, de Fouw & Xxx 2018, p. 252.
36 Xxxxx, Cammelbeeck, de Fouw & Xxx 2018, p. 251.
Voorbeeld vernietiging huurprijsaanpassingsbeding
Een voorbeeld van een vernietiging van een afwijkend beding is de uitspraak van de rechtbank ’s- Hertogenbosch37. In dit beding werd in plaats van één deskundige (art. 7:304 BW) drie deskundigen aangewezen. Eén deskundige door de verhuurder, één door de huurder en één deskundige gezamenlijk. Echter kan het deskundigenadvies ook in het nadeel van de huurder uitvallen, dan is de verdeling van de kosten ook bezwarend voor de huurder volgens de wettelijke bepaling. Zo dient een huurder in plaats van de helft van één deskundige, nu één deskundige plus de helft van de derde gezamenlijk aangewezen deskundige te voldoen. Op deze grond was het afwijkende beding vernietigbaar door de huurder.
Deelconclusie
Kortom, een beroep op vernietiging kan dus te allen tijde door de huurder worden ingeroepen op grond van art. 3:51 lid 3 BW, maar er is wel kans op verjaring van het beroep op vernietiging op grond van art. 3:52 lid 3 BW. Indien de huurder niet bekend was met de afwijkende bedingen gaat deze verjaringstermijn pas lopen vanaf dat moment.38 Het hangt dus af van de omstandigheden van het geval. Ook de mogelijkheid voor de verhuurder om na vernietiging alsnog goedkeuring van het afwijkende beding te vragen bij de rechter, maakt de huurder niet sterker.39 Na goedkeuring van het afwijkende beding kan de huurder namelijk niet alsnog het afwijkende beding vernietigen.40
37 Rb ’s-Hertogenbosch 19 oktober 2012, ECLI:NL:RBSHE:2012:BY1179.
38 HR 9 augustus 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ9951 (Gulf/Stern) r.o. 3.5.3.
39 HR 3 april 2015, ELCI:NL:HR:2015:823 (Singh/Centre Hotel).
40 Rossel, in: Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek boek 7, art. 7:290 BW, aant. 3 (online, laatst bijgewerkt op 15 februari 2019).
Hoofdstuk 3: De betekenis van de franchise-huurovereenkomst
In dit hoofdstuk wordt de gemengde franchise-huurovereenkomst besproken. Partijen gaan een gemengde overeenkomst aan: een huurovereenkomst en een franchiseovereenkomst. Een franchiseovereenkomst is een overeenkomst tussen een franchisegever en een franchisenemer. Het is op zichzelf een onbenoemde obligatoire overeenkomst in de zin van art. 6:213 BW, die niet in de wet is geregeld. Franchising kenmerkt zich door een uitvoering van een bepaalde formule of ‘huisstijl’ aan het publiek, de exclusieve afname van producten, het betalen van een vergoeding van de franchisenemer aan de franchisegever en een ondersteuningsplicht van de franchisegever aan de franchisenemer.41
Omdat er nog geen jurisprudentie is over de hybride overeenkomst kan een vergelijking met de franchise-huurovereenkomst worden gemaakt, omdat dit ook een gemengde overeenkomst is waar partijen afspraken maken over de huur van een bedrijfsruimte en afspraken over de formule en exploitatie van het bedrijf. Er wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de drie huurbeschermingsbepalingen (opzegbescherming, huurprijsbescherming en termijnbescherming) in combinatie met de franchiseovereenkomst. In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de tweede deelvraag.
Als een franchiserelatie wordt aangegaan is dit vaak nauw verweven met het ter beschikking stellen van een bedrijfsruimte waarin de franchisenemer zijn onderneming kan exploiteren.42 Er is dan sprake van een samenhang tussen de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst. Met name speelt de vraag of beëindiging van de franchiseovereenkomst ook beëindiging van de huurovereenkomst betekent. Het zijn vooral beëindigingsgronden in de franchiseovereenkomst zoals faillissement van de franchisenemer/huurder of ontbinding wegens wanprestatie door de huurder waardoor er belang is bij het opzeggen van beide overeenkomsten.43
Franchise- en onderhuurovereenkomst
Het is gebruikelijk binnen de gemengde franchise-huurovereenkomsten om als franchisegever/verhuurder een onderhuurovereenkomst overeen te komen met de franchisenemer/(onder)huurder, omdat de franchisegever/verhuurder het pand huurt van een pandeigenaar. Hij sluit een onderhuurovereenkomst af om alle verantwoordelijkheid aan de franchisenemer/huurder over te dragen. Het is bij deze overeenkomsten wenselijk om de hoofdhuurovereenkomst van de verhuurder gelijk te laten lopen met de onderhuurovereenkomst.
41 Art. 1 Europese Erecode inzake Franchising (EEF).
42 Verdurmen & Xxxxxxx, TvHB 2017/6, p. 412.
43 Asser/Houben 7-X 2015/176.
Hiermee eindigt automatisch de onderhuurovereenkomst wanneer de huurovereenkomst wordt opgezegd. Dit is een uitbreiding van art. 7:306 BW.
Indien er geen goede afspraken zijn gemaakt in de huur- en franchiseovereenkomsten kunnen problemen ontstaan. Bijvoorbeeld als een partij één of beide overeenkomsten wil beëindigen en de andere partij daar niet mee instemt44 of wanneer tekortkomingen in de ene overeenkomst doorwerken in de andere overeenkomst, ook wel een koppelbeding genoemd.45
Een voorbeeld uit de jurisprudentie van een samenhang van een franchiseovereenkomst en een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte, een koppelbeding, is een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 16 december 2014.46 In deze uitspraak betrof het een franchisegever/verhuurder die een autowasstraat aan een franchisenemer/huurder ter beschikking stelde ter exploitatie van een franchiseformule. De franchisenemer/huurder schiet tekort in de betalingsverplichting van franchise fee (om gebruik te maken van de franchiseformule) aan de franchisegever/verhuurder. De franchisegever/verhuurder ontbindt buitenrechtelijk de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst wat in strijd is met art. 7:295 lid 1 BW.
Dwingend recht heeft voorrang
De rechter oordeelt dat de twee contracten verweven zijn tot één contract. De elementen van franchise en huur hangen zo nauw met elkaar samen dat de overeenkomsten niet los gezien kunnen worden. Het Hof oordeelt op grond van art. 6:215 BW (gemengde overeenkomst) dat de dwingrechtelijke huurbepalingen op de overeenkomst van toepassing zijn en dat buitengerechtelijke ontbinding dus niet mogelijk is.47
Een samenloop van een franchiseovereenkomst en een huurovereenkomst moet dus nauw met elkaar verweven zijn om aangemerkt te kunnen worden als gemengde overeenkomst op grond van art. 6:215 BW.48 De wetgever heeft bij de totstandkoming van dit artikel bepaald dat bepalingen van dwingend recht prevaleren boven de bepalingen van regelend recht.49 De bepalingen uit de huurovereenkomst hebben dus voorrang.
Wanneer de bepalingen van het huurrecht prevaleren boven de bepalingen van de franchiseovereenkomst kan het dus voorkomen dat de ene overeenkomst, de franchiseovereenkomst eindigt en de andere overeenkomst, de huurovereenkomst voortduurt. In de praktijk wordt dit vaak als onwenselijk ervaren, omdat in bestemmingsbepalingen van de huurovereenkomst50 (“de huurder is alleen gerechtigd het gehuurde te gebruiken om een bedrijf te exploiteren conform de formule van de
44 Verdurmen & Xxxxxxx, TvHB 2017/6, p. 412.
45 Verdurmen & Boomsma, TvHB 2017/6, p. 416-417.
00 Xxx Xxx Xxxx 16 december 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4103, RVR 2015/27.
47 Art. 7:231 BW.
48 Xxxxx, Xxxxxxxxxxx, de Fouw & Xxx 2018, p. 398.
49 Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, 3, p. 4.
50 Xxxxx, Cammelbeeck, de Fouw & Xxx 2018, p. 263.
franchisegever”) strikte bepalingen zijn opgenomen waaraan niet meer kan worden voldaan als de franchiseovereenkomst eindigt.
Artikel 7:231 BW: ontbinding huurovereenkomst met tussenkomst rechter
Bij het verzoek om de huurovereenkomst automatisch te laten eindigen wanneer een franchiseovereenkomst eindigt wordt vaak een koppeling gemaakt naar art. 7:231 lid 1 BW, waarin wordt bepaald dat ontbinding alleen kan geschieden met tussenkomst van een rechter. Het beding waarin wordt bepaald dat de huurovereenkomst automatisch eindigt wanneer de franchiseovereenkomst wordt beëindigd is dus in strijd met dit artikel, omdat er geen tussenkomst van een rechter is bij de beëindiging.51 Ook is deze bepaling in strijd met art. 7:296 BW, omdat er andere opzeggingsgronden worden bepaald dan in de wet is opgenomen. Voor de afwijking van art. 7:296 BW kan goedkeuring worden gevraagd op grond van art. 7:291 lid 2 BW. Van art. 7:231 lid 1 BW kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken en is dus dwingend recht. In deze titel 4, afdeling 4 van boek 7 BW is geen bepaling opgenomen waarin de partijen goedkeuring bij een afwijking kunnen verzoeken. De rechter oordeelt regelmatig in uitspraken dat hij niet bevoegd is om afwijkingen van art. 7:231 lid 1 BW goed te keuren.
Toch worden afwijkende bedingen die zien op deze bepaling ook wel goedgekeurd door de rechter, omdat de rechter dan bijvoorbeeld bepaalt dat de overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden of dat de belangen van de partijen zodanig zwaar wegen dat de huurovereenkomst op deze wijze dient te worden beëindigd. De rechter oordeelt in iedere zaak anders en de omstandigheden van het geval wegen mee.
Een ander voorkomend afwijkend beding waarvoor goedkeuring wordt gevraagd is een afwijking van de huurprijsaanpassing op grond van art. 7:303 BW en 7:304 BW. Dit komt vaker voor wanneer een omzet gerelateerde huurprijs is afgesproken, omdat de uitsluiting van een huurprijsaanpassing dan wenselijker is. Bij dergelijke afwijkende bedingen neemt de rechter de omstandigheden van het geval mee in zijn beoordeling.
Een derde afwijkend beding waarvoor goedkeuring wordt gevraagd is een beding dat ziet op de termijnbescherming. De bepalingen zien op een afwijkende duur waarvoor een overeenkomst is aangegaan en op de opzegtermijn. Dit is vaak korter dan vijf jaar en langer dan twee jaar. Indien een overeenkomst van vier jaar wordt aangegaan wijkt dit af van art. 7:292 BW en niet van art. 7:301 BW.
51 Verdurmen & Xxxxxxx, TvHB 2017/6, p. 416.
Indien de verhuurder een goede reden heeft om korter te verhuren en het hiermee niet de belangen van de huurder aantast, kan de rechter hiervoor goedkeuring verlenen. Een voorbeeld hiervan is dat de verhuurder niet langer kan verhuren, omdat hij niet langer de beschikking heeft over de huurrechten als hij het pand zelf huurt van de pandeigenaar.
In art. 7:293 lid 2 BW wordt bepaald dat de opzegtermijn tenminste één jaar bedraagt. In de franchiseovereenkomsten wordt vaak opgenomen dat de franchiseovereenkomst onmiddellijk wordt beëindigd en dat daarmee ook automatisch de huurovereenkomst eindigt. De huurovereenkomst wordt dan ook onmiddellijk beëindigd en dit is in strijd met art. 7:293 lid 2 BW. De onmiddellijke ingang wordt dan gekwalificeerd als een ontbinding buiten rechte en wijkt dus af van de wet. Ook bij afwijking van de huurtermijn of opzeggingstermijn bepalen de omstandigheden van het geval het oordeel van de rechter.
Tussenconclusie
Er kan in de gemengde franchise-huurovereenkomsten van de dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen worden afgeweken (opzegbescherming, huurprijsbescherming en termijnbescherming). Op welke grond en wanneer een rechter het afwijkende beding goed- of afkeurt, wordt in de jurisprudentieanalyse en resultaten in het volgende hoofdstuk ingegaan.
Hoofdstuk 4: Resultaten
In dit hoofdstuk worden de resultaten van het jurisprudentieonderzoek besproken. Het jurisprudentieonderzoek is uitgevoerd per onderwerp die zien op de huurbeschermingsbepalingen uit titel vier, afdeling 6 van boek 7 BW. De uitspraken zijn genummerd van 1 t/m 13. De dertien uitspraken zijn gebruikt in de drie analyses. Aan de nummers in de jurisprudentieanalyses is te zien welke uitspraken overeenkomen in de drie analyses. Zie hiervoor bijlage 1. In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de praktijkgerichte deelvragen drie t/m vijf.
- Opzegbescherming, zie bijlage 2.
o 13 van de 13 uitspraken gaan over een beding m.b.t. de opzegbescherming.
- Huurprijsbescherming, zie bijlage 6.
o 3 van de 13 uitspraken gaan over een beding m.b.t. de huurprijsbescherming.
- Termijnbescherming, zie bijlage 7.
o 6 van de 13 uitspraken gaan over een beding m.b.t. de termijnbescherming.
Het afwijkende beding kan goedgekeurd of afgekeurd worden. Hieronder wordt per huurbeschermingsbepaling weergegeven hoeveel uitspraken zijn goed- of afgekeurd. Zie hiervoor ook een schematisch weergave in bijlage 5.
- Opzegbescherming
o Goedgekeurd: 5 van de 13 uitspraken.
o Afgekeurd: 8 van de 13 uitspraken.
- Huurprijsbescherming
o Goedgekeurd: 1 van de 3 uitspraken.
o Afgekeurd: 2 van de 3 uitspraken.
- Termijnbescherming
o Goedgekeurd: 3 van de 6 uitspraken.
o Afgekeurd: 3 van de 6 uitspraken.
In paragraaf 4.1. wordt ingegaan op de uitspraken met betrekking tot opzegbescherming. De subparagrafen zijn ingedeeld op de topics uit de jurisprudentieanalyse. In paragraaf 4.2. wordt ingegaan op de uitspraken met betrekking tot de huurprijsbescherming met de hierbij horende subparagrafen ingedeeld op de topics. Ten derde wordt paragraaf 4.3. gewijd aan de uitspraken met betrekking tot de termijnbescherming en de hierbij horende subparagrafen ingedeeld op de topics.
4.1. Jurisprudentieanalyse met betrekking tot de opzegbescherming
Ten eerste de uitspraken over afwijkende bedingen die betrekking hebben op de opzegbescherming. Dit ziet op de derde deelvraag van het onderzoek. In veel gemengde overeenkomsten worden afwijkende bedingen opgenomen in de overeenkomst die zien op de opzegging van de overeenkomst.
Er zijn dertien uitspraken over de goedkeuring/afkeuring van een afwijkend beding met betrekking tot de opzegging geanalyseerd. Zie hiervoor bijlage 2. Van de dertien uitspraken zijn vijf uitspraken goedgekeurd en acht uitspraken afgekeurd.
Hieronder zal per topic uit de analyse worden ingegaan op de uitspraken en wat hierbij de resultaten en opvallende uitspraken zijn.
4.1.1. Inhoud afwijkende beding
Het is opvallend dat met betrekking tot de bedingen over opzegging er twee onderwerpen terugkomen in alle uitspraken waarvoor goedkeuring wordt verzocht bij de rechter. Hieronder wordt per onderwerp de afwijkende bedingen uit de geanalyseerde uitspraken opgesomd.
De volgende formuleringen zijn gevonden in de uitspraken:
1. Einde franchiseovereenkomst = einde huurovereenkomst
a. “De onderhavige huurovereenkomst is aangegaan in het kader van de gesloten franchiseovereenkomst. De overeenkomsten zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden, hetgeen inhoudt dat deze huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst eindigt op het moment waarop de tussen partijen gesloten franchiseovereenkomst eindigt om welke reden dan ook zal worden ontbonden” (beding in uitspraak 3, 4, 5, 6, 8, 10, 13).
b. “De huurovereenkomst eindigt wanneer de franchiseovereenkomst tussen partijen eindigt, ongeacht om welke reden dan ook” (beding in uitspraak 1, 2, 7, 9, 11, 12).
c. “Opzegging van de overeenkomst kan te allen tijde. Beëindiging van de overeenkomst zonder opzegging en rechterlijke toetsing” (beding in uitspraak 2).
d. “De overeenkomst kan onmiddellijk worden beëindigd indien de franchisenemer te kort schiet in de nakoming van één van de verplichtingen. Hierna zal ook automatisch de huurovereenkomst eindigen” (beding in uitspraak 7).
e. “Het is de verhuurder niet toegestaan deze huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik, bij kinderen of kleinkinderen dient dit te worden aangezegd tenminste twee volle jaren voor afloop van de periode van 15 jaar na aanvang huurovereenkomst” (beding in uitspraak 9).
f. “Het beëindigen van de exploitatie (franchise) door onderhuurder zal worden beschouwd als een verandering van bestemming, die beëindiging van de huurovereenkomst noodzakelijker met zich meebrengt” (beding in uitspraak 11, 12, 13).
2. Onderhuur gelijk aan hoofdhuur en einde hoofdhuur = einde onderhuur
g. “Partijen verbinden zich met ingang van de datum een overeenkomst van (onder)huur aan te gaan onder dezelfde voorwaarden en bepalingen die door de franchisegever met de hoofdverhuurder zijn overeengekomen. De onderhuurovereenkomst komt ten einde wanneer de hoofdhuurovereenkomst eindigt” (beding in uitspraak 1, 3, 4, 5, 6, 11, 12, 13). (In de overige uitspraken (2, 7, 8, 9, 10) is geen onderhuurovereenkomst gesloten of is de hoofdhuurovereenkomst niet gekoppeld aan de onderhuurovereenkomst).
De bedingen met betrekking tot opzegging zien dus vooral op de bepaling wanneer een franchiseovereenkomst eindigt, hiermee ook de huurovereenkomst automatisch eindigt (koppelbeding). Dit geldt ook voor het beding wanneer de hoofdhuurovereenkomst eindigt, ook de onderhuurovereenkomst eindigt.
4.1.2. Afwijking artikel BW
De artikelen 7:293, 7:294, 7:295 en 7:296 BW zijn van toepassing op de opzegging van de huurovereenkomst. Hieronder wordt per onderwerp van bovenstaande bedingen het afwijkende artikel genoemd.
Eindigen franchiseovereenkomst is automatisch eindigen huurovereenkomst
De afwijkende bedingen van hierboven die zien op de bepaling ‘eindigen van de franchiseovereenkomst betekent een automatische beëindiging van de huurovereenkomst’ zijn een afwijking van art. 7:296 BW, omdat er andere opzeggingsgronden in acht worden genomen dan in de wet is bepaald. (Beding in alle uitspraken 1 t/m 13).
Opzegging zonder rechterlijke tussenkomst
Ook het beding waarin wordt bepaald dat de opzegging zonder tussenkomst van rechterlijke toetsing mag plaatsvinden is in strijd met art. 7:295 BW, waarin wordt bepaald dat een verhuurder een overeenkomst niet eenzijdig kan opzeggen, tenzij de huurder hiermee heeft ingestemd, indien er een rechterlijke tussenkomst is geweest. (Beding in uitspraak 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 13).
Opzegging te allen tijde
Ook opzegging van de overeenkomst te allen tijde is in strijd met art. 7:296 lid 1 BW, waarin wordt bepaald dat de opzegging eenzijdig kan geschieden door de verhuurder na verloop van vijf jaar en niet te allen tijde. Er wordt volgens art. 7:293 BW een opzegtermijn van ten minste één jaar in acht genomen. Te allen tijde is niet tenminste één jaar en is dus ook in strijd met de wet. (Beding letterlijk in uitspraak 2 en 5, maar indirect in alle uitspraken omdat het eindigen van de franchiseovereenkomst op ieder moment een automatische eindiging van de huurovereenkomst zonder inachtneming termijnen betekent).
Art. 7:294 BW
Een afwijking van art. 7:294 BW komt niet voor in de jurisprudentie. In art. 7:294 BW wordt bepaald dat een opzegging nietig is indien de verhuurder niet de gronden vermeldt die tot opzegging hebben geleid.
Afwijking art. 7:231 BW
Ook wordt de afwijking van art. 7:231 BW meerdere keren in de uitspraken genoemd. (Genoemd in
uitspraken 2, 5, 6, 7, 11, 13).
Een aantal rechters in de uitspraken 2, 5, 6, 7, 11 en 13 oordelen dat het afwijkende beding, dat ziet op de bepaling wanneer de franchiseovereenkomst eindigt hiermee ook de huurovereenkomst eindigt, niet binnen hun bevoegdheid valt om dit goed te keuren. Dit met de reden omdat het afwijkende beding afwijkt van art. 7:231 BW en dit dwingend recht is, waar geen bepaling in de wet voor is opgenomen om van af te wijken en goedkeuring te vragen bij de rechter. Op grond van deze overweging keuren de rechters de afwijkende bedingen af, terwijl in de andere uitspraken waar het eindigen van de franchiseovereenkomst ook leidt tot een beëindiging van de huurovereenkomst ook aan de orde is (uitspraken 1, 3, 4, 8, 9, 10 en 12) dit artikel niet genoemd is of niet wordt meegenomen in het oordeel van de rechter. Dit is dus erg opmerkelijk. De reden hiervoor is dat de partijen voor het beding ‘eindigen franchiseovereenkomst = eindigen huurovereenkomst’ voldoende zwaarwegende belangen hebben, omdat er bijvoorbeeld een bepaling in de franchiseovereenkomst is opgenomen die de exploitatie van een ander bedrijf uitsluit indien de franchiseovereenkomst wordt beëindigd. Hierover later meer in de volgende paragraaf ‘omstandigheden van het geval’.
4.1.3. Omstandigheden van het geval
De rechter houdt rekening met de omstandigheden van het geval bij het vormen van zijn oordeel of het afwijkende beding moet worden goedgekeurd of afgekeurd. In de geanalyseerde uitspraken zijn verschillende omstandigheden van het geval opgemerkt. In alle uitspraken is een (onder)huurovereenkomst en een franchiseovereenkomst aangegaan. In alle geanalyseerde uitspraken (1 t/m 13) is het verzoek om de afwijkende bedingen goed te keuren gezamenlijk ingediend, omdat de huurder bijvoorbeeld bekend is met regelingen en belangen van de verhuurder of de huurder zich juridisch heeft laten bijstaan. (In uitspraken 1, 2, 4 en 5). Daarna wordt er in de omstandigheden van het geval verschillende redenen voor afwijking van de wet voor het beëindigen van de overeenkomst gegeven:
1. “Beëindiging van de overeenkomst is nodig voor de instandhouding van de franchiseketen. Volgens de verhuurder is het nodig dat het pand weer ter beschikking komt van de verhuurder indien en zodra de franchiseovereenkomst eindigt.” (In uitspraken 1, 2 en 11).
2. “De huurder heeft ook belang bij de beëindiging van de franchiseovereenkomst met als gevolg beëindiging van de huurovereenkomst, omdat de huurder geen belang heeft bij het behoud van de huurovereenkomst zonder franchisegever en dus franchiseovereenkomst” (In uitspraken 3 en 6).
3. “De partijen hebben belang bij dat ook de huurovereenkomst eindigt wanneer de franchiseovereenkomst eindigt. Op grond van de bepalingen in de franchiseovereenkomst is de huurder niet gerechtigd om in geval van beëindiging van de franchiseovereenkomst een andere onderneming te starten dan waarvoor de franchiseovereenkomst is gesloten. Andere exploitatiemiddelen zijn niet aanwezig.” (In uitspraken 4, 5, 11 en 12).
4. “De verhuurder heeft veel geïnvesteerd in het gehuurde en wil geen risico lopen wanneer het bedrijf schade oploopt door niet-nakoming/tekortschieting van de franchisenemer/huurder van zijn verplichtingen uit de franchiseovereenkomst dat de huurovereenkomst nog doorloopt en hij nog steeds te maken heeft met dezelfde persoon als huurder.” (In uitspraken 2, 5 en 8).
5. “Huurder is een kleine zelfstandige, die voor de onderhavige vestiging een overeenkomst is aangegaan. Hij is voor het voortzetten van zijn ondernemingsactiviteiten volledig afhankelijk van het voortduren van deze overeenkomst.“ (In uitspraken 6 en 7).
De omstandigheden van het geval waarom een afwijkend beding in de overeenkomst is opgenomen, dus de reden voor afwijking van de wet, neemt de rechter mee in zijn beoordeling. De partijen maken hierdoor meer kans op goedkeuring van het afwijkende beding. Uit de jurisprudentie blijkt dat de rechter met een aantal omstandigheden rekening houdt. Hieronder wordt weergegeven wanneer er sneller goedkeuring of juist afkeuring gegeven wordt door de rechter:
• De verhuurder heeft geïnvesteerd in het gehuurde en niet de huurder zelf. Indien een compensatieregeling voor de investeringen is opgenomen en afspraken hierover zijn gemaakt weegt dit ook mee bij de beoordeling. (Zie uitspraken 4, 5 en 12). Is dit niet gedaan, dan werkt dit in het nadeel van de goedkeuring. (Zie uitspraak 11). Ook is het nadelig voor de partijen als de huurder volledig afhankelijk is van de verhuurder. (Zie uitspraken 6 en 7).
• Het bewustzijn van de huurder van de risico’s en de gevolgen van de goedkeuring speelt een rol bij de goedkeuring. Ook of de huurder juridische bijstand heeft genoten en zich heeft laten adviseren door een jurist. (Zie uitspraken 1, 2, 4 en 5).
• De vraag of er een minder vergaande mogelijkheid bestaat om het door de verhuurder met de afwijkende bepaling gewenste doel te bereiken dan een afwijking van de wettelijke bepalingen. Indien er geen minder vergaande mogelijkheid bestaat is dit voordelig voor de partijen. (Zie uitspraak 3).
• Indien er nog een toetsingsmoment door de rechter bij eenzijdige opzegging door de rechter is overeengekomen in de overeenkomst is er meer kans op goedkeuring van het afwijkende beding,
omdat de huurder hierdoor nog wel bescherming geniet bij de opzegging. (Zie uitspraken 8 en 9).
• Ook is er meer kans op goedkeuring van het afwijkende beding als de huurder een (grote) landelijke onderneming is die meer gebruik maakt van franchiseovereenkomsten of dergelijke gemengde overeenkomsten. (Zie uitspraak 12).
• Als laatste maken de partijen meer kans op goedkeuring indien de huurder al vaker heeft gehuurd/zaken heeft gedaan met de verhuurder en deze relatie goed is. (Zie uitspraken 10 en 13).
Met bovenstaande feiten en omstandigheden waarmee de rechter rekening houdt bij de goedkeuring of afkeuring van het afwijkende beding, wordt antwoord gegeven op de derde deelvraag.
Hiermee wordt nog niet gezegd dat indien deze feiten en omstandigheden worden opgenomen of indien deze omstandigheden bij het verzoek een rol spelen, het afwijkende beding altijd goed- of afgekeurd wordt.
4.1.4. Overwegingen van de rechter
Zoals hierboven al was aangegeven wegen de omstandigheden van het geval mee in de beoordeling van de rechter. De rechter toetst aan de hand van de twee toetsingsgronden uit art. 7:291 lid 3 BW.
Uit de jurisprudentieanalyse komt naar voren dat de rechter rekening houdt met deze toetsingsgronden, maar ook met andere omstandigheden. Er zijn uitspraken waarin de afwijkende bedingen niet voldoen aan de toetsingsgronden en er dus eigenlijk geen goedkeuring verleend wordt op grond van de wet, maar dat er alsnog goedkeuring is gegeven. In bijlage 5 is te zien dat zes van de dertien uitspraken zijn goedgekeurd. In bijlage 3 is een schema weergegeven of de rechter alsnog goedkeuring heeft verleend, ook al voldoet het afwijkende beding niet aan de toetsingsgronden bij deze zes uitspraken.
Wat opvallend is dat maar in één uitspraak (uitspraak 12) van de zes goedgekeurde uitspraken de rechtspositie niet werd aangetast door het afwijkende beding en de positie van de huurder wel zodanig was dat de huurder geen bescherming behoeft. Het is aannemelijk dat de rechter bij een verzoek tot goedkeuring de goedkeuringsgronden streng toetst zoals in deze uitspraak. Dit is echter dus niet waar en spelen, zoals vaker is gezegd, de omstandigheden van het geval een rol.
In de andere vijf goedgekeurde uitspraken keurt de rechter op grond van de volgende omstandigheden de afwijkende bedingen goed, terwijl het wel een aantasting was van de rechtspositie van de huurder.
1. “In de franchiseovereenkomst staan geen onredelijke bedingen die de rechten van de huurder aantasten.” (In uitspraken 1, 4 en 10).
2. “Tussenkomst van de rechter bij eenzijdige opzegging van de overeenkomst door de verhuurder.”
(In uitspraken 8 en 9).
3. “De bepalingen van de franchiseovereenkomst waarin wordt bepaald dat de huurder geen andere onderneming mag starten wanneer de franchiseovereenkomst is opgezegd acht de rechter niet onaannemelijk.” (In uitspraak 4).
Punt drie wordt ook genoemd in de uitspraken 5 en 11, maar op grond van deze reden verleent de rechter geen goedkeuring, omdat andere omstandigheden zwaarder wegen, zoals de uitsluiting van de rechterlijke toetsing bij het beëindigen van de overeenkomst. Deze aantasting van de rechtspositie acht de rechter zwaarder dan het opgenomen beding in de franchiseovereenkomst dat de huurder geen andere onderneming mag exploiteren.
Zoals eerder genoemd keurt de rechter in een aantal gevallen het afwijkende beding af, omdat het beding afwijkt van art. 7:231 BW en de rechter hier geen bevoegdheid voor heeft dit beding goed te keuren. In bijlage 5 is te zien dat zeven uitspraken van de dertien geanalyseerde uitspraken afgekeurd zijn door de rechter. In bijlage 4 is te zien op welke grond de rechter het verzoek tot goedkeuring van het afwijkende beding heeft afgekeurd en of dit op grond van art. 7:231 BW is. Het valt op dat zes uitspraken van de zeven afgekeurde uitspraken afgekeurd of mede afgekeurd zijn op grond van de afwijking van art. 7:231 BW. In slechts één uitspraak (uitspraak 3) wordt dit niet aangehaald door de rechter. De rechter heeft hier geoordeeld dat het doel om de overeenkomst te laten beëindigen bij niet- nakoming van de huurder ook op een andere, minder ingrijpende, wijze bereikt kan worden.
Ook wordt genoemd dat de rechter niet bevoegd is om hiervoor goedkeuring te verlenen, omdat art. 7:231 BW van dwingend recht is en er geen mogelijkheid in de wet is opgenomen om van dit artikel af te wijken middels goedkeuring te vragen aan de rechter (in de uitspraken 2, 5, 6, 7).
Verder wordt in alle afgekeurde uitspraken door de rechter geoordeeld dat de rechtspositie van de huurder zodanig wordt aangetast dat er geen mogelijkheid bestaat tot goedkeuring van het afwijkende beding. Vaak wordt, zoals hierboven vermeld, de uitsluiting van de rechterlijke tussenkomst hiervoor als argument gebruikt. Ook wordt in de afgekeurde uitspraken door de rechter geoordeeld dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat de huurder de bescherming van wettelijke bepalingen wel behoeft. Bijvoorbeeld in uitspraak 11 ging het over een internationaal bedrijf als verhuurder tegenover een eenmansbedrijf als huurder. De huurder wordt hier beschermd en geniet wel huurbescherming.
Er kan dus worden gezegd dat een afwijking van art. 7:231 BW en daarmee de uitsluiting van een rechtelijke tussenkomst een veelvoorkomend argument is van de rechter om het verzoek tot goedkeuring van het afwijkende beding af te keuren. De uitsluiting van de rechtelijke tussenkomst bij het eenzijdig opzeggen van de verhuurder weegt voor veel rechters zwaar in het oordeel. Ook hiermee wordt antwoord gegeven op de derde deelvraag.
4.2. Jurisprudentieanalyse met betrekking tot de huurprijsbescherming
Ten tweede de uitspraken over afwijkende bedingen die betrekking hebben op de huurprijsbescherming. Dit ziet op de vierde deelvraag.
Er zijn drie relevante uitspraken met betrekking tot de huurprijsbescherming in gemengde overeenkomsten franchise-huur. Zie bijlage 6 voor de jurisprudentieanalyse van de huurprijsbescherming. De uitspraken zijn genummerd ten opzichte van welk nummer de uitspraak heeft gekregen in bijlage 2. Van de drie uitspraken is één uitspraak goedgekeurd en zijn twee uitspraken afgekeurd.
Deze paragraaf is ingedeeld op de topics uit de jurisprudentieanalyse. Hieronder zal per topic worden ingegaan op de uitspraken met betrekking tot de huurprijsbescherming.
4.2.1. Inhoud afwijkend beding
In franchise-huurovereenkomsten wordt vaak de mogelijkheid om de huurprijs aan te passen uitgesloten middels een afwijkend beding. Dit met de reden omdat partijen vaak een omzet gerelateerde huurprijs zijn overeengekomen. Het Burgerlijk Wetboek beschermt de huurder niet bij het overeenkomen van omzet gerelateerde huurprijzen. Art. 7:303 BW ziet op de bescherming van de huurprijs om de bedrijfsruimte in gebruik te mogen nemen.
Dit is ook te zien aan het afwijkende beding in uitspraak 3:
“Geen nadere huurprijsaanpassing mogelijk aangezien het systeem van huurfeeberekening onderdeel is van het conditiestelsel, welke van toepassing is gedurende de gehele duur van de franchiserelatie. Derhalve geldt het systeem van huurfeeberekening ook voor de eventuele verlengingsperiode.”
In andere uitspraken (uitspraken 5 en 6) wordt niet gesproken over de omzet gerelateerde huurprijzen. Hoogstwaarschijnlijk omdat partijen of geen omzet gerelateerde huurprijs zijn overeengekomen of dit is vastgelegd in de franchiseovereenkomst middels een fee betaling wat niet gekoppeld is aan de huurprijs.
In deze uitspraken is wel een ander afwijkend beding met betrekking tot de huurprijs opgenomen. In beide uitspraken is er sprake van een onderhuurovereenkomst en een franchiseovereenkomst. De franchisegever heeft een huurovereenkomst gesloten met de pandeigenaar en daarna het pand onderverhuurd aan de franchisenemer. Er wordt bepaald dat de onderhuurder geen gebruik kan maken van huurprijsaanpassing in het volgende beding uit uitspraken 5 en 6:
“Doordat de hoofdhuurovereenkomst onverkort van toepassing wordt verklaard geldt een eventuele huurprijsaanpassing ook onverkort in de onderhuurovereenkomst. De onderhuurder kan geen gebruik maken van huurprijsaanpassing.”
De bedingen met betrekking tot de huurprijs zien dus vooral op uitsluiting van huurprijsaanpassing, zodat de huurder niet op een huurprijsaanpassing kan beroepen. Waarom de verhuurder dit wenst op te nemen, hangt af van de omstandigheden van het geval waar later op in zal worden gegaan.
4.2.2. Afwijking artikel BW
De afwijkende bedingen zien op een afwijking van de artikelen 7:303 BW en art. 7:304 BW. Wijziging huurprijs
De afwijkende bedingen van hierboven zien op een afwijking van art. 7:303 BW, omdat de bedingen uitsluiten dat een huurprijsaanpassing mogelijk is. Dit kan na verloop van het einde van de overeengekomen duur of na verloop van vijf jaren.
Deskundigenadvies
In de afwijkende bedingen van hierboven wordt geen afwijkend beding overeengekomen in de overeenkomst met betrekking tot deskundigen. Op grond van art. 7:304 BW is het mogelijk een deskundige te benoemen bij het vaststellen van de huurprijs. Dit komt vaker voor in niet gemengde overeenkomsten, waar een huurder en een verhuurder afspraken maken over de huurprijsaanpassing en de benoeming van deskundigen.
4.2.3. Omstandigheden van het geval
De rechter houdt rekening met de omstandigheden van het geval bij het vormen van zijn oordeel of het afwijkende beding moet worden goedgekeurd of afgekeurd. In de geanalyseerde uitspraken vielen een aantal omstandigheden van het geval op. In alle uitspraken (uitspraken 3, 5 en 6) is een (onder)huurovereenkomst en een franchiseovereenkomst aangegaan. In de uitspraken worden redenen voor afwijking van art. 7:303 BW gegeven:
1. “De verhuurder heeft met al haar franchisenemers/huurders voor de gehele duur van de franchiserelatie een omzet gerelateerde huurprijs van 10% afgesproken. Op deze wijze is het niet mogelijk de naamsbekendheid van het concept groter en meer solide te maken, waarvan uiteindelijk alle franchisevestigingen profiteren. Dit systeem is als het ware een solidariteitsconstructie en dit is dus niet in het nadeel van de huurder.” (In uitspraak 3).
2. “De verhuurder heeft er belang bij dat de bepalingen uit de hoofdhuurovereenkomst doorwerken in de onderhuurovereenkomst. Omdat in de hoofdhuurovereenkomst de huuraanpassing alleen door de hoofdhuurder gedaan mag worden, is het niet mogelijk dat de onderhuurder gebruik maakt van huurprijsaanpassing.” (In uitspraken 5 en 6).
3. Ook geven partijen aan in uitspraak 5 dat partijen afspraken hebben gemaakt over de gedane investeringen en compensatieregelingen. De huurder heeft zich verdiept in de risico’s en wenst welbewust dit risico te dragen.
4. In uitspraak 6 geven partijen aan dat voor het voortzetten van de ondernemingsactiviteiten de huurder volledig afhankelijk is van het voortduren van de huurovereenkomst. De huurder heeft ook investeringen moeten doen in het kader van de franchiseovereenkomst.
Uit uitspraak 3 blijkt dat de rechter eerder goedkeuring verleent, omdat de franchisegever dit beding bij meerdere franchiseovereenkomsten is overeengekomen. Indien de uitsluiting van de huurprijsaanpassing met een goede reden is gedaan, neemt de rechter dit mee in zijn overwegingen. Het moet een goede reden zijn. Zoals uit uitspraken 5 en 6 blijkt dat de reden voor uitsluiting niet zodanig is dat de rechter goedkeuring verleend. In uitspraken 5 en 6 is het verzoek om de afwijkende bedingen goed te keuren afgewezen, omdat de rechtspositie van de onderhuurder aangetast werd door de bepaling uit de hoofdhuurovereenkomst. Hieraan is te zien dat de omstandigheden van het geval zeker meespelen. Ook al is de huurder op de hoogte van de risico’s, maakt dit voor de afweging van de rechter niet uit.
Ook de omstandigheid dat de huurder in uitspraak 6 volledig afhankelijk is van het voortduren van de overeenkomst, is een omstandigheid wat juist nadelig werkt voor het goedkeuren van de afwijkende bedingen. Bij deze omstandigheid keurt de rechter het afwijkende beding relatief minder snel goed.
Met bovenstaande feiten en omstandigheden waarmee de rechter rekening houdt bij de goedkeuring of afkeuring van het afwijkende beding, wordt antwoord gegeven op de vierde deelvraag.
Hiermee wordt nog niet gezegd dat indien deze bepalingen worden opgenomen of indien deze omstandigheden bij het verzoek een rol spelen, het afwijkende beding altijd goed- of afgekeurd wordt.
4.2.4. Overwegingen rechter
Zoals hierboven al was aangegeven, wegen de omstandigheden van het geval mee in de beoordeling van de rechter. De rechter toetst aan de hand van twee toetsingsgronden uit art. 7:291 lid 3 BW.
Van de drie uitspraken zijn twee uitspraken afgekeurd en één uitspraak goedgekeurd. Zie hiervoor ook bijlage 5. Hierbij is te zien dat de rechter in uitspraak 3 goedkeuring heeft verleend voor het beding dat ziet op de huurprijsbescherming en niet voor het beding dat ziet op de opzegbescherming. De rechter kan dus gedeeltelijk goed- en afkeuren. In alle drie (uitspraken 3, 5 en 6) de uitspraken is geoordeeld door de rechter dat de maatschappelijke positie van de huurder zodanig is dat de huurder wel bescherming behoeft. In uitspraken 5 en 6 wordt geoordeeld dat dit ook te maken heeft met de gedane investeringen door de huurder. Dit ziet niet op de huurprijsbescherming, maar geeft wel aan dat de positie van de huurder niet zodanig is dat de huurbescherming wordt uitgesloten.
Ook wordt door de rechter in uitspraken 5 en 6 geoordeeld dat de rechtspositie van de huurder aangetast wordt met de volgende reden (er is in beide uitspraken sprake van een onderhuurovereenkomst en een franchiseovereenkomst.):
“De onderhuurder is als het ware overgeleverd aan de partijen bij de hoofdhuurovereenkomst en hij kan geen gebruik maken van de wettelijke regeling van de huurprijsaanpassing, ook niet om bijvoorbeeld huurprijsaanpassing te vragen in het geval de huurprijs niet meer overeenstemt met de huur van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Het recht van de huurder wordt hierdoor wezenlijk aangetast.”
Op grond van deze reden is het verzoek tot goedkeuring van het afwijkende beding afgekeurd. In de uitspraken 5 en 6 heeft dezelfde rechter deze beslissing genomen. Hij heeft het standpunt overgenomen, omdat hij vond dat de zaken vergelijkbaar waren in de aantasting van de rechtspositie van de huurder ten opzichte van de huurprijsbescherming.
In uitspraak 3 oordeelt de rechter dat de rechtspositie van de huurder niet wordt aangetast door de volgende overweging:
“Het beding ontneemt huurder het recht de huurprijs op enig moment door de rechter te laten toetsen. De verhuurster kan echter ook geen rechtelijke aanpassing van de huurprijs bewerkstelligen. In wiens belang de veranderende huurprijs is niet op voorhand uit te maken. Dit beding tast de rechtspositie van de huurder niet wezenlijk aan en daarom verleent de rechter goedkeuring.”
Dat de huurprijswijziging niet van tevoren kan worden bepaald in wiens belang de prijs wordt aangepast, vindt hij ook in de uitspraken 5 en 6, maar toch neemt de rechter het hier niet mee in overweging en vind het belang van de onderhuurder om ook gebruik te maken van de huurprijsaanpassing zwaarder wegen.
Dit is dus opmerkelijk dat de rechter kijkt naar de omstandigheden van het geval en de uitleg waarom de huurprijsaanpassing is uitgesloten.
4.3. Jurisprudentieanalyse met betrekking tot de termijnbescherming
Ten derde de uitspraken over de afwijkende bedingen die betrekking hebben op de termijnbescherming. Dit ziet op de vijfde deelvraag.
Er zijn zes relevante uitspraken geanalyseerd met betrekking tot termijnbescherming. Zie hiervoor bijlage 7. De uitspraken zijn genummerd ten opzichte van welk nummer de uitspraak heeft gekregen in bijlage 2. Van de zes uitspraken zijn drie uitspraken goedgekeurd en drie uitspraken afgekeurd. Zie hiervoor bijlage 5.
Deze paragraaf is ingedeeld op de topics uit de jurisprudentieanalyse. Hieronder zal per topic worden ingegaan op de uitspraken met betrekking tot de huurprijsbescherming.
4.3.1. Inhoud afwijkend beding
De termijnbescherming van huurrecht bedrijfsruimte ziet op de duur van de overeenkomst en de opzegtermijn van de overeenkomst. De afwijkende bedingen worden als volgt geformuleerd:
1. Duur overeenkomst
a. “De overeenkomst is aangegaan voor de duur van 37 maanden, ingaande op 01-10-2006 en lopende tot en met 31-10-2009. Dit is korter dan vijf jaar en is hiermee een afwijking van art.7:292 lid 1 BW.” (In uitspraak 1).
b. “De overeenkomst wordt aangegaan voor 6 maanden en na afloop van de overeenkomst wordt de overeenkomst verlengd voor de duur voor onbepaalde tijd.” (In uitspraak 2).
c. “De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van 1 jaar, 7 maanden en 12 dagen, ingaande 3 november 2007 en eindigende op 14 juni 2009.” (In uitspraak 3).
d. “De overeenkomst is aangegaan voor de duur van de tussen huurder en verhuurder gesloten franchiseovereenkomst, te weten een periode van 4 jaar, 9 maanden en 31 dagen, ingaande op 1 januari 2018 en eindigende op 31 oktober 2022.” (In uitspraak 11).
e. “De onderhuurovereenkomst eindigt wanneer de hoofdhuurovereenkomst ten einde komt.” (In
uitspraak 1, 3, 5).
f. “Na verloop van de duur van de overeenkomst bestaat er geen mogelijkheid tot verlenging van de franchiseovereenkomst en daarmee de huurovereenkomst.” (In uitspraak 11).
2. Opzegtermijn
g. “De opzegtermijn van de overeenkomst is één tot drie maanden.” (In uitspraak 2).
h. “Opzegging van de overeenkomst wordt met een onmiddellijke ingang opgezegd.” (In uitspraak 6).
De bedingen zien dus vooral op een andere duur van de overeenkomst, de duur van de onderhuurovereenkomst, de verlenging van de overeenkomst en de opzegtermijn.
4.3.2. Afwijking artikel BW
De afwijkende bedingen met betrekking tot de termijnbescherming wijken af van art. 7:292 en 7:293 BW. Hieronder wordt per onderwerp van de inhoud van het afwijkende beding de afwijking van het artikel beschreven.
Duur overeenkomst
De bovenstaande afwijkende bedingen met betrekking tot de duur van de overeenkomst wijken af van art. 7:292 BW. Uit dit artikel blijkt dat de huurovereenkomst voor vijf jaar geldt en na verstrijking hiervan van rechtswege wordt verlengd met nog eens vijf jaar. Indien een overeenkomst dus overeengekomen wordt voor bijvoorbeeld drie jaar wijkt dit af van art. 7:292 BW. Hiervan is sprake in uitspraken 1, 3, 11). Of juist wanneer een overeenkomst wordt aangegaan voor zes maanden en na afloop van deze periode wordt verlengd voor onbepaalde tijd, wijkt ook af van dit artikel (in uitspraak 2).
Ook wanneer de onderhuurovereenkomst wordt aangepast aan de duur van de hoofdhuurovereenkomst is dit een afwijking van art. 7:292 BW. De onderhuurder kan geen aanspraak maken jegens de onderverhuurder op het voortduren van de onderhuurovereenkomst. Aan de onderhuurder komt dus niet het recht van verlenging toe na het verstrijken van vijf jaar, wat ook in strijd is met art.7:292 lid 2 BW (in uitspraak 5).
Opzegtermijn
De bovenstaande afwijkende bedingen met betrekking tot de opzegtermijn wijken af van art. 7:293 lid 2 BW. In dit artikel wordt bepaald dat de opzegtermijn minstens één jaar moet zijn. In de bedingen in uitspraken 2 en 6 wijkt dit af van de wet. In uitspraak 2 wordt een opzegtermijn van één tot drie maanden in acht genomen en in uitspraak 6 een beding waarin de overeenkomst met een onmiddellijke ingang kan worden opgezegd.
4.3.3. Omstandigheden van het geval
De rechter houdt rekening met de omstandigheden van het geval of een verzoek tot goedkeuring moet worden goedgekeurd of afgekeurd. In alle uitspraken is een (onder)huurovereenkomst en een franchiseovereenkomst gesloten. In de omstandigheden van het geval zijn een aantal redenen gegeven waarom er werd afgeweken van het BW:
1. “De reden voor de afwijkende termijn in de huurovereenkomst hangt samen met het feit dat verhuurder niet voor een langere periode kan verhuren dan waarvoor verhuurder zelf de beschikking heeft over de huurrechten.” (In uitspraak 1).
2. “De duur van de overeenkomst wordt voor 6 maanden met als volgt voor onbepaalde tijd aangegaan wegens de opzegtermijn bij overeenkomsten voor onbepaalde tijd.” (In uitspraak 2).
3. “De duur van de onderhuurovereenkomst is voor beperkte korte tijd, omdat de duur van de hoofdhuurovereenkomst dan afloopt op 14 juni 2009. Hierna is er wel een mogelijkheid tot verlenging van de overeenkomst met vijf jaren.” (In uitspraak 3).
4. “Partijen hebben groot belang bij het eindigen van de onderhuurovereenkomst wanneer de hoofdhuurovereenkomst ten einde komt, omdat in de franchiseovereenkomst is opgenomen dat er geen andere exploitatiemogelijkheden zijn na opzegging van de franchiseovereenkomst (en daarmee automatisch de huurovereenkomst). Dit weegt zwaarder dan dat aan de onderhuurder niet het recht van verlenging toe komt na het verstrijken van vijf jaar.” (In uitspraak 5).
5. “De huurder heeft zich verdiept in de risico’s en wenst welbewust dit risico te dragen.” (In uitspraak 5).
6. “Partijen wensen de overeenkomst met een onmiddellijke ingang op te zeggen, omdat partijen bij niet-nakoming niet langer wensen samen te werken in de franchiseovereenkomst en dus ook door de koppeling in de huurovereenkomst.” (In uitspraak 6).
7. “De onderhuurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 4 jaar, 9 maanden en 31 dagen, omdat de hoofdhuurovereenkomst en de franchiseovereenkomst dan ook eindigen.” (In uitspraak 11).
Wat opvallend is dat de wens om de overeenkomsten gelijk te laten eindigen meespeelt bij de duur van de overeenkomst. Zo is dat het geval in uitspraken 1, 3, 5, 6 en 11.
Indien deze reden van afwijking duidelijk wordt gemaakt in het verzoek, kan de rechter hier rekening mee houden en oordelen of de termijn de rechtspositie van de huurder aantast. Uit de jurisprudentieanalyse blijkt dat bovenstaande genoemde omstandigheden van het geval voordelig zijn voor de partijen. Uitspraken 1, 3 en 5 zijn goedgekeurd door de rechter mede op grond van deze omstandigheden. Hiermee wordt niet gezegd dat indien dit aan de orde is altijd goedkeuring wordt verleend. Uitspraken 6 en 11 zijn om andere redenen afgekeurd en deze redenen wogen zwaarder mee bij de afkeuring dan de afwijkende termijn waar de overeenkomst voor was aangegaan.
In uitspraak 2 gaat het vooral om de opzegtermijn die de partijen in acht nemen. De overeenkomst wordt voor korte duur aangegaan om vervolgens voor onbepaalde tijd aan te gaan. De opzegging bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd is gemakkelijker en dient niet aan de opzeggingseisen van art. 7:296 BW te voldoen bij een eerdere opzegging dan een vijf jaar durende overeenkomst. Er wordt in een ander beding een opzegtermijn van één tot drie maanden overeengekomen. Dit is dus meer in het voordeel van de verhuurder dan van de huurder. Uit deze jurisprudentie blijkt dat een kortere opzegtermijn de rechtspositie van de huurder aantast. Om deze reden werd ook dit afwijkende beding afgekeurd.
Ook in uitspraak 6 waar een onmiddellijke opzegging in acht werd genomen, valt te kwalificeren als een ontbinding buiten rechte waar niet vanaf mag worden geweken. Uit deze jurisprudentie blijkt dat een kortere opzegtermijn in het nadeel is van de huurder en op deze reden wordt afgekeurd. De omstandigheden van het geval wegen hierbij niet zwaarder mee.
Door bovenstaande omstandigheden van het geval kan antwoord worden gegeven op de vijfde praktijkgerichte deelvraag. Hiermee wordt nog niet gezegd dat indien deze bepalingen worden opgenomen of indien deze omstandigheden bij het verzoek een rol spelen het afwijkende beding altijd goed- of afgekeurd wordt.
4.3.4. Overwegingen rechter
Zoals hierboven al was aangegeven wegen de omstandigheden van het geval mee in de beoordeling van de rechter. De rechter toetst aan de hand van twee toetsingsgronden uit art. 7:291 lid 3 BW.
In alle zes de uitspraken (uitspraken 1, 2, 3, 5, 6 en 11) wordt geoordeeld door de rechter dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat de huurder de bescherming wel behoeft. Dit is opmerkelijk, want niet in alle zes de uitspraken is het verzoek tot goedkeuring van het afwijkende beding afgekeurd.
Ook wordt geoordeeld door de rechter dat de afwijkende bedingen de rechtspositie van de huurder aantasten, maar dat er toch, goedkeuring is verleend. (In uitspraken 2, 5, 6, 11). Toch wordt het afwijkende beding in uitspraak 5 wel goedgekeurd, ondanks dat er sprake is van een aantasting van de rechtspositie van de huurder en dat er zodanig sprake is van de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met de verhuurder, dat de huurder geen bescherming behoeft. De rechter heeft in deze uitspraak toch de afwijkende bedingen goedgekeurd, omdat de belangen van de partijen om de overeenkomst tegelijk te laten eindigen zwaarder wegen. Er is namelijk in de franchiseovereenkomst een beding opgenomen dat er geen andere exploitatiemogelijkheden zijn na opzegging van de franchiseovereenkomst.
In de andere goedgekeurde uitspraken (uitspraken 1 en 3) oordeelt de rechter dat er geen aantasting is van de rechtspositie van de huurder door de kortere huurperiode in het afwijkende beding. Ook hebben de partijen in uitspraak 1 een goede huurdersrelatie en heeft de huurder de overeenkomsten laten beoordelen door een advocaat waardoor hij op de hoogte is van de risico’s. Ook in uitspraak 3 wordt geoordeeld dat het gelijk laten lopen van de overeenkomsten geen dergelijke aantasting is van de rechtspositie van de huurder, omdat de overeenkomsten gelijk zullen eindigen. Ook de mogelijkheid dat een verlenging van vijf jaren na afloop van de overeenkomst mogelijk is, neemt de rechter mee in zijn oordeel.
Opvallend is het oordeel in uitspraak 2. Hierdoor oordeelt de rechter dat de overeenkomst wordt aangegaan voor 6 maanden en daarna overgaat in een overeenkomst voor onbepaalde tijd op zichzelf geen inbreuk is op de rechten van de huurder. Maar omdat er in deze uitspraak ook nog andere
afwijkende bedingen zijn gezien op de opzeggings- en beëindigingsmogelijkheden en de opzegtermijn van één tot drie maanden, wordt het verzoek tot goedkeuring van dit beding toch afgekeurd.
De rechter oordeelt dus niet alleen met oog op de goedkeuringsgronden uit art. 7:291 lid 3 BW, maar neemt ook de omstandigheden van het geval mee. Ook de andere verzoeken tot goedkeuring van afwijkende bedingen zijn van belang voor de gehele goedkeuring van de overeenkomst met afwijkende bedingen.
Hoofdstuk 5: Conclusie
In dit hoofdstuk wordt een antwoord gegeven op de centrale vraag van dit onderzoek en wordt een eindconclusie van het eindrapport weergegeven. De centrale vraag van dit onderzoek luidt:
“Welk advies kan Meester Advocaten haar cliënten (huurders in de Amsterdamse hotellerie) geven omtrent hun rechtspositie met betrekking tot huurbepalingen van semi-dwingend recht in de hybride overeenkomst binnen de Nederlandse hotellerie blijkens wetgeving, literatuuronderzoek en jurisprudentieonderzoek (naar analogie in franchisezaken)?”
Verzoek tot goedkeuring afwijkende bedingen
Het is bij een gezamenlijk verzoek tot goedkeuring van een afwijkend beding bij de rechter niet vanzelfsprekend dat de rechter de goedkeuring verleent. Uit jurisprudentieonderzoek blijkt dat de rechter ook goedkeuring voor afwijkende bedingen verleent indien er niet wordt voldaan aan de toetsingsgronden van art. 7:291 lid 3 BW. Ten eerste wordt de rechtspositie van de huurder in bijna alle goedgekeurde uitspraken aangetast door het afwijkende beding, maar toch verleende de rechter goedkeuring voor de afwijkende bedingen. In vijf van de zes goedkeurde uitspraken met betrekking tot de opzegbescherming, werd er alsnog goedkeuring gegeven. In de goedgekeurde uitspraak met betrekking tot de huurprijsbescherming werd ook, ondanks de aantasting van de rechtspositie van de huurder in één uitspraak, goedkeuring verleend. Ten slotte werd in twee van de drie goedgekeurde uitspraken met betrekking tot de termijnbescherming alsnog goedkeuring verleend.
Ten tweede oordeelt de rechter in bijna alle gevallen dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder niet zodanig is dat de huurder geen bescherming van wettelijke bepalingen behoeft. Ook al is dit het oordeel van de rechter, toch wordt er ook goedkeuring verleend. Er kan hierbij geconcludeerd worden dat de omstandigheden van het geval dus voor de rechter zwaarder wegen dan de toetsingsgronden van art. 7:291 lid 3 BW.
Met name de wijze van opzegging wordt in een afwijkend beding opgenomen. Dit is het koppelbeding: wanneer einde van de franchiseovereenkomst ook einde van de huurovereenkomst betekent. Dit is in strijd met art. 7:296 BW en art. 7:231 BW. De rechter is niet bevoegd goedkeuring te verlenen bij afwijking van art. 7:231 BW. Toch verleent de rechter wel goedkeuring indien er zwaarwegende belangen en omstandigheden zijn die voor de rechter zwaarder wegen dan een afwijking van art. 7:231 BW. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de omstandigheden van partijen bij de beoordeling door de rechter wederom een rol spelen. Ook op het gebied van huurprijsbescherming waar een huurprijswijziging wordt uitgesloten (art. 7:303 en 7:304 BW) en bij de termijnbescherming waar af wordt geweken van de duur van de overeenkomst of de opzegtermijn (art. 7:292 en art. 7:293 BW), spelen de omstandigheden en de reden voor afwijking van de semi-dwingendrechtelijke bepalingen ook een rol.
Hieronder is weergegeven welke omstandigheden van het geval hierbij een rol kunnen spelen en hiermee is antwoord gegeven op de praktijkgerichte deelvragen:
• De verhuurder heeft geïnvesteerd en niet de huurder zelf. Indien een compensatieregeling voor de investeringen is opgenomen werkt dit mee bij de beoordeling;
• De huurder dient niet volledig afhankelijk te zijn van de verhuurder;
• De huurder dient op de hoogte te zijn van de risico’s van de gevolgen van de goedkeuring. Ook werkt het mee als de huurder juridische bijstand heeft genoten;
• Er moet geen minder vergaande mogelijkheid bestaan dan een afwijkend beding op te nemen in de overeenkomst om het doel te bereiken;
• Indien er een toetsingsmoment in de overeenkomst is opgenomen wanneer de verhuurder de overeenkomst eenzijdig opzegt, is er meer kans tot goedkeuring.
• Indien de huurder een grote landelijke ondernemer is of al vaker zaken heeft gedaan/gehuurd van de franchisegever, werkt dit mee bij de goedkeuring;
• Er staan geen onredelijke bedingen in de franchiseovereenkomst die de rechten van de huurder aantasten;
• Indien er een bepaling in de franchiseovereenkomst is opgenomen waarin wordt bepaald dat de huurder geen andere onderneming mag starten in het gehuurde wanneer de franchiseovereenkomst is beëindigd. Hier heeft ook de huurder belang bij en wordt meegenomen in de beoordeling;
• Wanneer partijen een goede reden hebben om af te wijken van de wettelijke bepalingen, wordt dit meegenomen in de beoordeling door de rechter.
Vernietiging afwijkend beding en verjaring
Een huurder kan te allen tijde een beroep doen op de vernietigingsgrond, maar heeft ook kans dat dit beroep verjaart. Na drie jaren verjaart deze bevoegdheid, tenzij de huurder bij een actief beroep op verjaring duidelijk maakt dat hij pas op een later stadium bekend werd met het afwijkende beding. Er kan dus geconcludeerd worden dat het hierbij ook afhangt van de omstandigheden van het geval of de vernietiging van het beding aan de huurder toekomt of dat juist de verjaring geldt. Na goedkeuring van een afwijkend beding door de rechter kan geen beroep op vernietiging gedaan worden door de huurder.
Vergelijking hybride hotelhuurovereenkomst
Omdat de gemengde franchise-huurovereenkomsten naar analogie zijn geanalyseerd met de hybride hotelhuurovereenkomsten, kan uit dit onderzoek worden geconcludeerd dat, zoals waarschijnlijk al verwacht, ook hierbij de omstandigheden van het geval zwaar meewegen bij het goedkeuren/afkeuren van de afwijkende bedingen in de hybride overeenkomst. De rechtspositie van de huurder wordt ook bij een hybride overeenkomst door een afwijkend beding aangetast. Of de huurder hiermee instemt en goedkeuring gezamenlijk met de verhuurder hiervoor vraagt, geldt hierbij weer dat de omstandigheden van het geval bepalend zullen zijn.
Kortom, de omstandigheden van het geval zijn het zwaarstwegend in het oordeel van de rechter bij het goedkeuren van afwijkende bedingen. Het advies aan Xxxxxxx Advocaten zal terugkomen in het volgende hoofdstuk: ‘Aanbevelingen’.
Hoofdstuk 6: Aanbevelingen
Op basis van de conclusies in het vorige hoofdstuk komt in dit hoofdstuk de aanbeveling aan de orde en wordt een advies aan Meester Advocaten gegeven.
Uit de praktijk van Meester Advocaten blijkt dat een geschil over een afwijkend beding bij het afsluiten van een gemengde overeenkomst niet snel eindigt in een gerechtelijke procedure. Er is vaak sprake van een arbitrage clausule of partijen komen een schikking overeen. Dit neemt niet weg dat het geen praktijkprobleem is. Er wordt in de praktijk gedreigd met claimes door partijen en hierdoor wordt het geschil niet uitgeprocedeerd bij de rechter, maar komen partijen een schikking overeen. Mede hierdoor is er, zoals aangegeven in de onderzoeksmethoden, minder jurisprudentie gevonden voor dit onderzoek. De aanbeveling is alsnog erg bruikbaar voor Meester Advocaten doordat partijen voorafgaand een gerechtelijke procedure bij Meester Advocaten om advies vragen.
Bij de aanbeveling kunnen twee fases worden onderscheiden: de fase waarin de cliënt de overeenkomst nog niet getekend heeft en de fase waarin de cliënt de overeenkomt reeds getekend heeft.
Vooraf aan ondertekenen overeenkomst
Indien een cliënt voorafgaand het tekenen van een overeenkomst aan Xxxxxxx Advocaten advies vraagt, dient er rekening te worden gehouden met de bepalingen van semi-dwingend recht van het huurrecht bedrijfsruimte. Indien de afwijkende bedingen in de overeenkomst een zodanige aantasting vormen voor de huurder moet hier eerst worden over onderhandeld en er moet geen minder vergaande mogelijkheid zijn dan het opnemen van het afwijkende beding. Indien er geen overeenstemming bereikt wordt, kunnen partijen goedkeuring van het afwijkende beding verzoeken bij de rechter.
De omstandigheden van het geval zullen ook in kaart moeten worden gebracht. Hierbij spelen de volgende vragen:
- Heeft de huurder ook geïnvesteerd of is dit alleen door de verhuurder gedaan?
- Zo niet, zijn er bepalingen over compensatieregelingen over de investeringen opgenomen in de overeenkomst?
- Is de huurder volledig afhankelijk van de verhuurder voor zijn bedrijfsvoering?
- Is de huurder een landelijke onderneming en heeft hij vaker zaken gedaan/gehuurd van de verhuurder?
- Zijn de bepalingen uit de franchiseovereenkomst bezwarend voor de huurder?
- Is een bepaling in de franchiseovereenkomst opgenomen dat bewijst dat de huurder voldoende belang heeft bij het goedkeuren van het afwijkende beding?
- Is een rechterlijk toetsingsmoment in de overeenkomst opgenomen wanneer de verhuurder eenzijdig opzegt?
Bij een gezamenlijk verzoek tot goedkeuring is het belangrijk dat duidelijk wordt gemaakt dat er een reden is voor afwijking van het afwijkende beding en dat beide partijen hier belang bij hebben. Ook moeten geen bezwarende bepalingen in de franchiseovereenkomst zijn opgenomen of moet er juist in
de franchiseovereenkomst staan dat de huurder ook belang heeft bij het afwijkende beding, bijvoorbeeld het beding waarin wordt bepaald dat de huurder geen andere onderneming mag starten in het gehuurde dan volgens de franchiseformule. Om meer kans te maken op goedkeuring van het beding dat de huurovereenkomst eindigt indien de franchiseovereenkomst eindigt, is het aan te raden om het beding minder ingrijpend op te stellen of op te delen in twee bedingen, zodat niet het gehele beding wordt afgekeurd. Een voorbeeld is om de wijze van beëindigen als een extra opzeggingsgrond op te nemen en dus art. 7:296 BW uit te breiden. Dit is niet in strijd met art. 7:231 BW.
Kortom, de andere bepalingen moeten zo min mogelijk bezwarend zijn voor de huurder en geen inbreuk maken op de rechtspositie van de huurder. De omstandigheden van het geval spelen een rol, dus dit moet ook zeker vermeld worden in het verzoek of op zitting. Ook de omstandigheid dat de huurder is bijgestaan door Meester Advocaten voorafgaand aan de ondertekening van de overeenkomt speelt een rol bij de beoordeling door de rechter.
Door de juiste bepalingen op te nemen en toestemming van het afwijkende beding bij de rechter te vragen wordt de rechtspositie van de huurder zo min mogelijk aangetast.
Een verhuurder kan ook een eenzijdig verzoek tot goedkeuring bij de rechter vragen. Uit het jurisprudentieonderzoek is niet gebleken dat dit vaak voorkomt. Het is aan de huurder om aan te tonen dat het afwijkende beding de rechtspositie aantast en dat de bescherming van dwingend-recht noodzakelijk is. De rechter zal hoogstwaarschijnlijk een afwijkend beding, dat de rechtspositie zodanig aantast en waarmee de huurder het niet eens is, afkeuren. Hiernaar zal nader onderzoek moeten worden gedaan om dit aan te nemen. De huurder zal zich ook beroepen op de vernietiging van het afwijkende beding, indien dit beroep nog niet is verjaard. Ook hierbij spelen de omstandigheden van het geval weer een rol en zal Meester Advocaten per geval moeten oordelen of de huurder zich moet beroepen op vernietiging van het beding of juist moet onderhandelen over de overeenkomst.
Mijn advies aan Xxxxxxx Advocaten is om in fase één te onderhandelen en wanneer de verhuurder hier niet mee instemt over te gaan tot vernietiging. Het risico hierbij is wel dat de verhuurder na vernietiging alsnog goedkeuring van het afwijkende beding kan vragen bij de rechter. Of dit beding wordt goedgekeurd is nog maar de vraag. Hierbij zullen de omstandigheden van het geval weer een rol spelen.
Achteraf na ondertekenen overeenkomst
Indien een cliënt bij Meester Advocaten om advies vraagt over een afwijkend beding in de al reeds getekende huurovereenkomst, is het belangrijk om alle feiten en omstandigheden in kaart te brengen. Vragen die hierbij gesteld kunnen worden zijn:
- Is de managementovereenkomst onlosmakelijk verbonden met de huurovereenkomst?
- Op welke bepalingen van het huurrecht ziet het afwijkende beding (opzegging, huurprijs of termijnen)?
- Wanneer is de huurovereenkomst getekend?
- Is goedkeuring voor het afwijkende beding gevraagd bij de rechter?
- Is de bevoegdheid tot vernietiging al verjaard?
- Was de cliënt bij het tekenen van de overeenkomst op de hoogte van het afwijkende beding en de nadelen voor hem als huurder?
Zoals eerder is aangegeven kan de huurder een beroep op vernietiging van het afwijkende beding doen. De huurder kan hierna alsnog goedkeuring vragen bij de rechter en daarnaast spelen de omstandigheden weer een rol bij de beoordeling.
Mijn advies aan Xxxxxxx Advocaten is om eerst te onderhandelen met de verhuurder, daarna een beroep te doen op de vernietiging en in de laatste fase naar de rechter te gaan. Dit kan veel tijd en geld schelen en daarbij is de relatie tussen huurder en verhuurder al aangetast door het geschil. De omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld wanneer de huurder afhankelijk is van de verhuurder voor zijn bedrijfsvoering of wanneer er investeringen zijn gedaan, spelen hierbij natuurlijk wel een rol. Er moet worden afgewogen of vernietiging van het beding wel het doel bereikt en of de wettelijke bepalingen van semi-dwingend recht in dit geval wel voordeliger zijn voor de huurder.
Kortom, de beslissing voor de goedkeuring vooraf en de vernietiging vooraf of achteraf, hangt af van de omstandigheden van het geval.
Literatuurlijst
Handboeken
Xxxxx, Xxxxxxxxxxx, de Fouw & Mol 2018
• X. Xxxxx, B.N. Xxxxxxxxxxx, X. xx Xxxx & I.C.K. Mol, Handboek huurrecht bedrijfsruimte, Deventer: Xxx Xxxxxxxxx 0000, p. 12-14, 218-220, 245-265, 328-337 en 387-407.
Kerpestein 2014
• G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, Den Haag: Sdu Uitgevers bv 2014, p. 56-70, 479- 500, 539-540 en 675-682.
Vakliteratuur
Asser/Houben 7-X 2015
• I.S.J. Xxxxxx, Xx. X. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht. 7. Bijzondere overeenkomsten. Deel X. Onbenoemde overeenkomsten, Deventer: Kluwer 2015.
Eeken & de Fouw, TvHB 2012/4
• X. Xxxxx & X. xx Xxxx, ‘Goedkeuring van afwijkende bedingen’, TvHB 2012/4, p. 212-225.
Heering, WR 2016/1
• J.P. Heering, ‘Het afwijkende beding na Singh/Centre Hotel: Hoe nietig is nietig?’, WR 2016/1, p. 1-6.
Schelhaas, TvHB 2014/5
• E.H.H. Schelhaas, ‘Samenloop tussen een huurovereenkomst en een andere overeenkomst, waaronder een franchiseovereenkomst’, TvHB 2014/5, p. 282-286.
Xxx xxx Xxxxx, TvHB 2017/3
• X. xxx xxx Xxxxx, ‘Enkele juridische aspecten van de hybride hotelhuurovereenkomst’, TvHB 2017/3, p. 188-191.
Xxx Xxxxx & Le Grand, TvHB 2017/4
• X. xxx Xxxxx & A.J. Le Grand, ‘Knelpunten in het huurrecht van 290-bedrijfsruimte, bezien vanuit de verhuurder’, TvHB 2017/4, p. 243-244.
Verdurmen & Boomsma, TvHB 2017/6
• K.M. Verdurmen & M.H. Boomsma, ‘De samenloop van de franchise- en huurovereenkomst’,
TvHB 2017/6, p. 412-418.
Commentaar
Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek boek 7 2019
• H.J. Xxxxxx, Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek boek 7, art. 7:291 BW, Deventer: Wolters Kluwer 2017 (online via Kluwer Navigator, laatst bijgewerkt op 15 februari 2019).
Kamerstukken
• Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, 3, p. 4-5.
• Kamerstukken II 1999/2000, 26932, B, p. 4.
Jurisprudentie
Hoge Raad:
Hoge Raad 2 december 1977, NJ1979/103 (Passagebureau/Iberia).
Parket Hoge Raad 26 april 2013, ECLI:NL:PHR:2013:BZ9951 (concl. A-G Wissink), m.nt. X.X.X.X. Xxxxxxxxxx.
Hoge Raad 9 augustus 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ9951 (Gulf/Stern).
Parket Hoge Raad 9 januari 2015, ECLI:NL:PHR:2015:2 (concl. A-G M.H. Xxxxxxx), RvdW 2015/474. Hoge Raad 3 april 2015, ELCI:NL:HR:2015:823 (Singh/Centre Hotel).
Gerechtshof:
Gerechtshof Den Haag 16 december 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4103, RVR 2015/27.
Rechtbank:
Rechtbank Dordrecht 20 oktober 2006, ECLI:NL:RBDOR:2006:AZ1877.
Rechtbank Utrecht 24 juni 2008, ECLI:NL:RBUTR:2008:BD5878.
Rechtbank Zutphen 11 maart 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BC9422.
Rechtbank Dordrecht 31 maart 2009, ECLI:NL:RBDOR:2009:BI0125.
Rechtbank Rotterdam 30 juni 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BN3395.
Rechtbank Rotterdam 22 oktober 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BO3314.
Rechtbank Rotterdam 23 januari 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BV2668.
Rechtbank ’s-Hertogenbosch 19 oktober 2012, ECLI:NL:RBSHE:2012:BY1179.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant 29 april 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:BZ9159.
Rechtbank Midden-Nederland 15 juli 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:9701.
Rechtbank Overijssel 13 november 2015, ECLI:NL:RBOVE:2015:5020.
Rechtbank Amsterdam 12 november 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8462.
Rechtbank Rotterdam 2 februari 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:1152.
Rechtbank Noord-Holland 22 februari 2019, ECLI:NL:RBNHO:2019:1544.
Bijlagen
Bijlagenoverzicht
• Bijlage 1: Schematisch overzicht geanalyseerde uitspraken per deelvraag.
• Bijlage 2: Jurisprudentieanalyse met betrekking tot de opzegbescherming in gemengde franchise-huurovereenkomst.
• Bijlage 3: Schematisch overzicht goedgekeurde uitspraken aan de hand van toetsingsgronden.
• Bijlage 4: Schematisch overzicht overweging rechter afgekeurde uitspraken.
• Bijlage 5: Schematisch overzicht van goedgekeurde en afgekeurde afwijkende bedingen in de geanalyseerde uitspraken.
• Bijlage 6: Jurisprudentieanalyse met betrekking tot de huurprijsbescherming in gemengde franchise-huurovereenkomsten.
• Bijlage 7: Jurisprudentieanalyse met betrekking tot de termijnbescherming in gemengde franchise-huurovereenkomsten.
Bijlage 1
Schematisch overzicht geanalyseerde uitspraken per deelvraag.
UITSPRAAK | NUMMER UITSPRAAK | DEELVRAAG 3 (OPZEGBESCH ERMING) ANALYSE IN BIJLAGE 2 | DEELVRAAG 4 (HUURPRIJSBE SCHERMING) ANALYSE IN BIJLAGE 3 | DEELVRAAG 5 (TERMIJNBESC HERMING) ANALYSE IN BIJLAGE 4 |
Rechtbank Dordrecht 20 oktober 2006, ECLI:NL:RBDOR:2006: AZ1877. | 1 | X | X | |
Rechtbank Utrecht 24 juni 2008, ECLI:NL:RBUTR:2008: BD5878. | 2 | X | X | |
Rechtbank Zutphen 11 maart 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:B C9422. | 3 | X | X | X |
Rechtbank Dordrecht 31 maart 2009, ECLI:NL:RBDOR:2009: BI0125. | 4 | X | ||
Rechtbank Rotterdam 30 juni 2010, ECLI:NL:RBROT:2010: BN3395. | 5 | X | X | X |
Rechtbank Rotterdam 22 oktober 2010, ECLI:NL:RBROT:2010: BO3314. | 6 | X | X | X |
Rechtbank Rotterdam 23 januari 2012, | ||||
ECLI:NL:RBROT:2012: BV2668. | 7 | X | |
Rechtbank Xxxxxxx- Xxxx-Xxxxxxx 00 april 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013: BZ9159. | 8 | X | |
Rechtbank Midden- Nederland 15 juli 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015: 9701. | 9 | X | |
Rechtbank Overijssel 13 november 2015, ECLI:NL:RBOVE:2015:5 020. | 10 | X | |
Rechtbank Amsterdam 12 november 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018: 8462. | 11 | X | X |
Rechtbank Rotterdam 2 februari 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:1 152. | 12 | X | |
Rechtbank Xxxxx- Xxxxxxx 00 februari 2019, ECLI:NL:RBNHO:2019: 1544. | 13 | X |
Bijlage 2
Jurisprudentieanalyse met betrekking tot de opzegbescherming in gemengde franchise-huurovereenkomsten
UITSPRAAK | NUMMER UITSPRAAK | INHOUD AFWIJKEND BEDING | AFWIJKING ARTIKEL BW | OMSTANDIGHEDEN VAN HET GEVAL | OVERWEGINGEN RECHTER | GOEDKEURING OF AFKEURING |
ECLI:NL:RBDO R:2006:AZ1877 | 1 | 1. De huurovereenkomst eindigt wanneer de franchiseovereenkomst tussen partijen eindigt, derhalve tussentijds, ongeacht om welke reden dan ook. 2. Voor deze beëindigingsclausules uit de overeenkomst dient de bevoegde rechtelijke instantie goedkeuring worden gegeven aan deze huurovereenkomst. 3. Het is de huurder bekend dat verhuurder op zijn beurt het gehuurde eveneens huurt en dat de onderhavige huurovereenkomst derhalve een onderhuurovereenkomst betreft. Wanneer de hoofdhuurovereenkomst eindigt, eindigt ook de onderhuurovereenkomst. | Art. 7:296 BW. | • Er is een onderhuurovereenko mst gesloten en daarnaast een franchiseovereenko mst met dezelfde partijen. • Reden afwijking van de wet: beëindiging van de overeenkomst is nodig voor instandhouding van de franchiseketen. Volgens de verhuurder is het nodig dat het pand weer ter beschikking komt van de verhuurder indien en zodra de franchiseovereenko mst eindigt. | • De positie van de huurder in vergelijking met de verhuurder zijn niet zodanig dat de huurder geen bescherming behoeft. • In de franchiseovereenko mst staan geen onredelijke beëindigingsgronde n. • Xxxxxxx heeft zich laten bijstaan en adviseren. Daarom is de huurder op de hoogte van de risico’s en weegt dit mee voor de beoordeling van het verzoek. | Goedkeuring van de afwijkende bedingen. |
• Gezamenlijk verzoek tot goedkeuring afwijkende bedingen. • Xxxxxxx heeft alle overeenkomsten laten beoordelen door een advocaat en voorzien van juridisch advies. Huurder kan zich vinden in de overeenkomst en is op de hoogte van de risico’s. | • Het is volgens partijen onwenselijk dat de huurovereenkomst zou voortduren bij een beëindiging van de franchiseovereenko mst. Huurder heeft daar geen belang bij en verhuurder wel doordat de exploitatie kan plaatsvinden door een derde. De rechter neemt dit mee in zijn beoordeling. | |||||
ECLI:NL:RBUT R:2008:BD5878 | 2 | 1. Opzegging van de overeenkomst te allen tijde. Beëindiging van de overeenkomst zonder opzegging (afwijking art. 7:293 BW). 2. Extra beëindigingsgronden, zoals het einde van de franchiseovereenkomst is het einde van de huurovereenkomst (afwijking art. 7:296 BW). 3. Uitsluiting van de mogelijkheid van rechterlijke toetsing (afwijking van art. 7:295 en art. 7:296 BW). | Art. 7:293 BW, 7:295 en art. 7:296 BW. | • Er is een onderhuurovereenko mst gesloten en daarnaast een franchiseovereenko mst met dezelfde partijen. • Verhuurder heeft veel geïnvesteerd in het gehuurde en wil geen risico lopen wanneer het bedrijf schade oploopt of de exploitant tekortschiet. | • Geen sprake van een situatie waarin de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat de huurder de bescherming van e wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeft. | Afkeuring van het verzoek tot goedkeuring afwijkende bedingen. |
• De verhuurder wil in zo’n geval de overeenkomst per direct kunnen beëindigen zonder opzegging en tussenkomst van de rechter, omdat dit te lang duurt. Er is teveel geld mee gemoeid en de schade kan hoog oplopen. • De huurder is met deze regeling bekend en vandaar het gezamenlijke verzoek tot goedkeuring. • De huurder was al bekend met de verhuurder met het huren van een eerdere bedrijfsruimte. • Verhuurder belang bij indien de franchiseovereenko mst eindigt ook de huurovereenkomst eindigt. Hierdoor snel een nieuwe exploitant aanstellen | • Afwijking van art. 6:231 BW en niet van afdeling 6 boek 7. Daarom geen goedkeuring. • Beëindiging van de overeenkomst zonder rechterlijke toetsing is een inbreuk op de huurder. Bij goedkeuring van dit beding zou de huurder niet langer de mogelijkheid hebben om de rechter te laten toetsen of de verhuurder in aanmerking is gekomen om de overeenkomst te beëindigen. • Het automatisch eindigen van de huurovereenkomst wanneer de franchiseovereenko mst eindigt vormt een grote inbreuk, juist nu er geen rechtelijke toetsing is voorzien van die beëindiging. |
voor de uitvoering van het bedrijf. | • De kantonrechter acht het belang van de verhuurder onvoldoende om de bedingen goed te keuren. | |||||
ECLI:NL:RBZU T:2008:BC9422 | 3 | 1. De onderhavige huurovereenkomst is aangegaan in het kader van de gesloten franchiseovereenkomst. De overeenkomsten zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden, hetgeen inhoudt dat deze huurovereenkomst zonder rechtelijke tussenkomst eindigt op het moment waarop de tussen partijen gesloten franchiseovereenkomst eindigt om welke reden dan ook zal worden ontbonden. 2. De termijnen van de hoofdhuur en de onderhuur zullen gelijklopen en op dezelfde datum ten einde komen bij beëindiging. | Art. 7:295 en art. 7:296 BW. | • Er is een onderhuurovereenko mst gesloten en daarnaast een franchiseovereenko mst met dezelfde partijen. • Gezamenlijk verzoek tot goedkeuring afwijkende bedingen. • Afwijkend beding omdat de partijen de wens hebben om de franchiseovereenko mst en de huurovereenkomst te koppelen. De huurder en de verhuurder hebben hier belang bij, omdat wanneer de franchiseovereenko mst eindigt de huurovereenkomst voor de huurder niet hoeft blijven te | • Geen situatie waarin de maatschappelijke positie van de huurder, in vergelijking van de positie van de verhuurder de bescherming overbodig maakt. • De rechtspositie van de huurder wordt wezenlijk aangetast door de afwijkende bedingen. • Er is geen eenzijdige beëindiging mogelijk zonder tussenkomst van de rechter. Een ontbindende voorwaarde betekent dan ook aantasting van de | Afkeuring van het verzoek tot goedkeuring van het afwijkende beding. |
bestaan. Zonder franchisegever geen belang bij behoud van de huurovereenkomst. | rechtspositie van de huurder. Hierdoor komt het beding waarin de franchiseovereenko mst eindigt ook de huurovereenkomst eindigt niet in aanmerking voor goedkeuring. • Het is de rechter niet ontgaan dat de partijen de huurovereenkomst wensen te koppelen aan de franchiseovereenko mst. Maar het doel kan ook op een minder ingrijpende wijze bereikt worden. Zo kan toevoeging van een goed geformuleerde huuropzeggingsgro nd in de overeenkomst de rechtelijke toetsing doorstaan. | |||||
ECLI:NL:RBDO R:2009:BI0125 | 4 | 1. Partijen verbinden zich met ingang van de datum een overeenkomst van (onder)huur aan te gaan onder dezelfde voorwaarden en bepalingen door de franchisegever met | Art. 7:296 BW. | • Er is een onderhuurovereenko mst gesloten en daarnaast een | • De rechten van de huurder worden door deze bedingen wezenlijk | Goedkeuring van de afwijkende bedingen. |
de hoofdverhuurder zijn overeengekomen. 2. De huurovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de hoedanigheid van huurder als franchisenemer van het franchisebedrijf. Ingeval van beëindiging van de franchiseovereenkomst, op welke grond dan ook, zal daarom tevens de huurovereenkomst per dezelfde datum een einde nemen, zonder dat daarvoor separate opzegging is vereist. | franchiseovereenko mst met dezelfde partijen. • Gezamenlijk verzoek tot goedkeuring afwijkende bedingen. • De reden voor afwijking van de wettelijke bepalingen hangt samen met de franchiseovereenko mst. De duur van de huurovereenkomst is afhankelijk van de duur van de franchiseovereenko mst. Alleen exploiteren volgens de franchiseformule in het gehuurde. | aangetast, met name doordat er geen sprake is van een rechtelijke toetsing door het tweede afwijkende beding, waardoor de huurovereenkomst eindigt wanneer de franchiseovereenko mst eindigt. • De maatschappelijke positie van de huurder is niet zodanig in vergelijking met de verhuurder dat de huurder geen bescherming behoeft. • De huurder heeft bij het sluiten van de overeenkomst juridische laten informeren. De huurder heeft de risico’s afgewogen en hij kan zich in de overeenkomst vinden. |
• In de franchiseovereenko mst zijn geen bepalingen opgenomen die de kanontrechter onredelijk voorkomen. Alsmede de bepalingen uit de hoofdhuurovereenk omst. • De huurder heeft toegelicht dat hij in de franchiseformule gelooft en afspraken zijn gemaakt over de gedane investeringen. | ||||||
ECLI:NL:RBRO T:2010:BN3395 | 5 | 1. De onderhuurovereenkomst is aangegaan onder dezelfde voorwaarden en bepalingen als door de franchisegever met de hoofdverhuurder zijn overeengekomen. 2. De huurovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de hoedanigheid van huurder als franchisenemer van het franchisebedrijf. Ingeval van beëindiging van de franchiseovereenkomst, op welke grond dan ook, zal daarom tevens de huurovereenkomst per dezelfde datum | Art. 7:293 BW en 7:231 BW. | • Partijen zijn een onderhuurovereenko mst aangegaan en een franchiseovereenko mst. • Gezamenlijk verzoek tot goedkeuring van afwijkende bedingen. • De partijen hebben belang bij dat ook de | • Door de koppeling die partijen maken tussen de huurovereenkomst en franchiseovereenko mst leidt een ontbinding, buiten rechte, van de franchiseovereenko mst automatisch tot een ontbinding van de huurovereenkomst | Afkeuring van het verzoek tot goedkeuring van de afwijkende bedingen. |
een einde nemen, zonder dat daarvoor een separate opzegging is vereist. | huurovereenkomst eindigt wanneer de franchiseovereenko mst eindigt. Op grond van de bepalingen in de franchiseovereenko mst is de huurder niet gerechtigd om in geval van beëindiging van de franchiseovereenko mst een andere onderneming te starten dan waarvoor de franchiseovereenko mst is gesloten. Andere exploitatiemiddelen zijn niet aanwezig. • Partijen hebben afspraken gemaakt over de gedane investeringen en compensatieregeling en. • De huurder heeft zich verdiept in de risico’s en wenst welbewust dit risico te dragen. | buiten rechte. Deze bepaling is in strijd met art. 7:231 BW. De rechter is niet bevoegd afwijkingen van dit artikel goed te keuren, omdat het geplaatst is in afdeling 4 en niet in afdeling 7. • Een opzegging met onmiddellijke ingang tast de rechten van de huurder wezenlijk aan. • De maatschappelijke positie van de huurder is niet zodanig, dat de huurder de bescherming niet behoeft. • Toch afkeuring, want rechter is niet bevoegd goedkeuring te verlenen bij afwijking van art. 7:231 BW. |
ECLI:NL:RBRO T:2010:BO3314 | 6 | 1. Overeenkomst van onderhuur aangegaan onder dezelfde voorwaarden en bepalingen als door de franchisegever met de hoofdverhuurder zijn overeengekomen. 2. De huurovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de hoedanigheid van huurder als franchisenemer van het franchisebedrijf. Ingeval van beëindiging van de franchiseovereenkomst, op welke grond dan ook, zal daarom tevens de huurovereenkomst per dezelfde datum een einde nemen, zonder dat daarvoor een separate opzegging is vereist. | Art. 7:293 en art. 7:231 BW. | • Partijen zijn een onderhuurovereenko mst en een franchiseovereenko mst aangegaan. • Gezamenlijk verzoek tot goedkeuring van de afwijkende bedingen • Voor het voortzetten van de ondernemingsactivit eiten is de huurder volledig afhankelijk van het voortduren van de huurovereenkomst. Hij heeft ook investeringen moeten doen in het kader van de franchiseovereenko mst. | • Door de koppeling tussen de huurovereenkomst en de franchiseovereenko mst leidt een ontbinding, buiten rechte, van de franchiseovereenko mst automatisch tot een ontbinding van de huurovereenkomst buiten rechte. • Een opzegging met onmiddellijke ingang is een aantasting van de rechten van de huurder. • De maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking tot die van de verhuurder is niet zodanig dat de huurder geen bescherming behoeft. • Gelet op art. 7:231 BW kan een afwijking van dit | Afkeuring van het verzoek tot goedkeuring afwijkende bedingen. |
artikel niet door de rechter kunnen worden goedgekeurd op grond van art. 7:291 lid 2 BW. | ||||||
ECLI:NL:RBRO T:2012:BV2668 | 7 | 1. De huurrelatie eindigt tegelijk met de franchiserelatie, wanneer deze wordt opgezegd. De franchiseovereenkomst eindigt om welke reden dan ook. 2. De overeenkomst kan onmiddellijk worden beëindigd indien de franchisenemer tekort schiet in de nakoming van een van de verplichtingen. Hierna zal ook meteen automatisch, buiten rechte, de huurovereenkomst eindigen. | Art. 7:293 – art. 7:296 BW. | • Partijen hebben een huurovereenkomst en een franchiseovereenko mst gesloten. • Gezamenlijk verzoek tot goedkeuring. • Huurder is een kleine zelfstandige, die voor de onderhavige vestiging een overeenkomst is aangegaan. Hij is voor het voortzetten van zijn ondernemingsactivit eiten volledig afhankelijk van het voortduren van deze overeenkomst. | • Rechten huurder wordt wezenlijk aangetast door afwijkende bedingen. • De huurder doet afstand van zijn rechten zonder dat hiervoor een compensatie tegenover staat. • Rechter is niet bevoegd een afwijking van art. 7:231 BW goed te keuren op grond van art. 7:291 BW. • De mogelijkheid in het beding om zonder rechtelijke toetsing de overeenkomst te ontbinden acht de rechter niet wenselijk en tast de | Afkeuring van het verzoek tot goedkeuring van de afwijkende bedingen. |
rechtspositie van de huurder aan. • Verhuurder is een internationaal opererende onderneming. De maatschappelijke positie van de huurder in relatie tot de verhuurder is niet zodanig dan de huurder geen huurbescherming behoeft. | ||||||
ECLI:NL:RBZW B:2013:BZ9159 | 8 | 1. De huurovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de hoedanigheid van huurder als franchisenemer van franchisegever. Hetgeen inhoudt dat deze huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst eindigt op het moment waarop de franchiseovereenkomst eindigt. 2. Indien de franchiseovereenkomst eindig, ongeacht de grond waarop, zal de huurovereenkomst per dezelfde datum eindigen, zonder dat daarvoor een separate opzegging is vereist. | Art. 7:293 en art. 7:296 BW. | • Partijen hebben een huurovereenkomst en een franchiseovereenko mst gesloten. • Gezamenlijk verzoek tot goedkeuring van de afwijkende bedingen. • Door gedane investeringen door de franchisegever/xxxxx xxxxx heeft de verhuurder er belang bij dat ook de huurovereenkomst eindigt wanneer de | • Door de afwijkende bedingen aantasting rechtspositie huurder. • De maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking tot die van de verhuurder is niet zodanig dat de huurder geen bescherming behoeft. • Wel tussenkomst van een rechter bij | Goedkeuring van de afwijkende bedingen. |
franchiseovereenko mst eindigt. | eenzijdige opzegging van de overeenkomst. Met deze reden goedkeuring verlenen. | |||||
ECLI:NL:RBMN E:2015:9701 | 9 | 1. Het is de verhuurder niet toegestaan deze huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik, bij kinderen of kleinkinderen dan dient dit te worden aangezegd tenminste twee volle jaren voor afloop van de periode van 15 jaar na aanvang huurovereenkomst. 2. De huurovereenkomst wordt gesloten in het kader van en in onverbrekelijke samenhang met de franchiseovereenkomst. Dit in het kader van het verwezen artikel in beide overeenkomsten. 3. Ingeval de huurder de franchiseovereenkomst middels opzegging rechtsgeldig opzegt geldt een rechtsgeldige opzegging door huurder van de huurovereenkomst tegen dezelfde datum. 4. Ingeval de verhuurder de franchiseovereenkomst opzegt/of buitengerechtelijke ontbinding plaatsvindt, wordt de huurovereenkomst van rechtswege beëindigt. | Art. 7:296 BW. | • Partijen hebben een huurovereenkomst en een franchiseovereenko mst gesloten. • Partijen hebben een gezamenlijk verzoek tot goedkeuring ingediend. • Verhuurder verklaart indien de verhuurder de franchiseovereenko mst opzegt zal deze opzegging ter goedkeuring aan de rechter worden voorgelegd. Hiermee zijn de rechten van de huurder gewaarborgd. | • De maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder is niet zodanig dat de huurder geen bescherming behoeft. • De rechterlijke tussenkomst wordt uitgesloten door het beding waar dringend eigen gebruik wordt uitgesloten. Bij goedkeuring van dit beding zou huurder niet langer de mogelijkheid hebben om de rechter te laten toetsen of de verhuurder rechtsgeldig mocht opzeggen. | Goedkeuring van de afwijkende bedingen. |
• Deze afwijkingen zijn in beginsel een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder. • Door de verklaring van de verhuurder over goedkeuring van de rechter bij opzegging franchiseovereenko mst keurt hij de bedingen goed. | ||||||
ECLI:NL:RBOV E:2015:5020 | 10 | 1. De huurovereenkomst eindigt met onmiddellijke ingang rechtsgeldig zodra de franchiseovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is geëindigd, onafhankelijk van de oorzaak van deze beëindiging. Dit geldt ook wanneer de gesloten huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd de franchiseovereenkomst ook eindigt. | Art. 7:293 en art. 7:296 BW. | • Partijen hebben een onderhuurovereenko mst en een franchiseovereenko mst gesloten. • Gezamenlijk verzoek tot goedkeuring afwijkend beding. • Xxxxxxx heeft al ervaring met dezelfde franchisegever en verhuurder. | • De maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder is niet zodanig dat de huurder geen bescherming behoeft. Bruna (franchisegever) is een grote franchisegever en franchisenemer/ huurder heeft al ervaring met deze franchisegever/verh uurder. Hij is bekend met de risico’s en daarom | Goedkeuring van het afwijkende beding. |
keurt de rechter het goed. • Kantonrechter acht de opzeggingsgronden uit de franchiseovereenko mst niet onredelijk. • Geen rechtelijke tussenkomst van de rechter tast huurpositie van de huurder aan, maar opzegginsgronden uit franchiseovereenko mst niet onredelijk en daarom goedkeuring van de rechter. • Door de eerdere huurrelatie en goede afspraken acht de rechter de bedingen aannemelijk en daarom goedkeuring van de rechter. |
ECLI:NL:RBAM S:2018:8462 | 11 | 1. Het beëindigen van de exploitatie (franchise) van het bedrijf door huurder zal worden beschouwd als een verandering van bestemming welke de beëindiging van deze huurovereenkomst noodzakelijkerwijze met zich meebrengt. 2. De huurovereenkomst kan worden opgezegd tegen het einde van een lopende huurperiode. Voor opzegging is geen opzeggingsgrond vereist zoals in art. 7:295 en 7:296 BW. 3. Ingeval van beëindiging of ontbinding van de franchiseovereenkomst of huurovereenkomst, eindigt de huur of franchise op de datum waarom de overeenkomst eindigt. 4. De huurovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de hoedanigheid van huurder als franchisenemer uit hoofde van zijn met verhuurder gesloten franchiseovereenkomst. | Art. 7:296 en art. 7:231 BW. | • Partijen hebben een (onder)huurovereenk omst en een franchiseovereenko mst gesloten. • Het verzoek tot goedkeuring is gezamenlijk door de huurder en verhuurder ingediend. • Xxxxxxxxxxx heeft met huurder een (onder)huurovereenk omst gesloten ingaande 1 januari 2018 en lopende tot en met 31 oktober 2022 betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als ‘[naam vestiging] ’. Pand mag dus niet gebruikt worden voor een andere bestemming als is overeengekomen in de | • De maatschappelijke positie van e huurder (een eenmansbedrijf) in vergelijking met die van verhuurder (een internationaal bedrijf) is zodanig dat de huurder de bescherming van de wettelijke bepalingen wel behoeft. • De bedingen waarvan goedkeuring wordt gevraagd wijken niet alleen af van de wettelijke beëindigingsgronde n, maar ook van de wettelijke regeling (7:231 BW) die inhoudt dat, indien er een geschil ontstaat omtrent de beëindiging van de huurovereenkomst, dit wordt getoetst door de rechter. Hierdoor wordt de rechtspositie van de huurder aangetast. | Afkeuring van het verzoek tot goedkeuring van de afwijkende bedingen. |
franchiseovereenko mst. • De verhuurder wil het pand snel ter beschikking hebben indien de franchisenemer tekort is geschoten. | • Het beding dat wanneer de franchiseovereenko mst eindigt ook de huurovereenkomst eindigt is een aantasting van de rechtspositie van de huurder. • Uitsluiting van art. 7:295/7:296 BW is een aantasting van de rechten van de huurder. De gedane investeringen gaan hiermee ook verloren, omdat hier geen afspraken over zijn gemaakt en er een non- concurrentiebeding is opgenomen. | |||||
ECLI:NL:RBRO T:2018:1152 | 12 | 1. Het beëindigen van de exploitatie (franchise) door onderhuurder zal worden beschouwd als een verandering van bestemming, die beëindiging van deze overeenkomst noodzakelijker met zich meebrengt. 2. De huurovereenkomst maakt deel uit van de franchiseovereenkomst. De overeenkomsten zijn onlosmakelijk verbonden. | Art. 7:296 BW. | • Partijen hebben een onderhuurovereenko mst gesloten en een franchiseovereenko mst. • Partijen hebben een gezamenlijk verzoek tot goedkeuring ingediend. | • De bedingen tasten de huurpositie van de huurder niet aan. • Gelet op de omstandigheden uit de bepalingen van de franchiseovereenko mst waarin wordt bepaald dat de | Goedkeuring van de afwijkende bedingen. |
3. Indien de huurder in gebreke is inzake de nakoming van de franchiseovereenkomst, wordt dit aangemerkt als een in gebreke zijn van de huurovereenkomst. 4. Bij een (tussentijdse) beëindiging van de franchiseovereenkomst komt de huurovereenkomst op dezelfde datum ten einde, onafhankelijk van de oorzaak van het einde van de franchiseovereenkomst en zonder dat daarvoor en separate opzegging nodig is. 5. De onderhuurovereenkomst eindigt wanneer de hoofdhuurovereenkomst eindigt. | • Verhuurder heeft er belang bij dat de huurovereenkomst ten einde komt wanneer de franchiseovereenko mst eindigt. Op grond van bepalingen in de franchiseovereenko mst is het niet gerechtigd om in geval van beëindiging van de franchiseovereenko mst in het gehuurde een andere onderneming te starten. Ook heeft de huurder hier belang bij. | huurder geen andere onderneming mag starten wanneer de franchiseovereenko mst is opgezegd acht de rechter het beding aannemelijk. • De bepalingen uit de franchiseovereenko mst zijn volgens de rechter niet bezwarend voor de huurder. • Ook is in de overeenkomst een overdrachtsregeling /koopoptieregeling opgenomen bij de beëindiging van de franchiseovereenko mst. Hiernaast is ook een regeling opgenomen om de voorraad terug te kopen. | ||||
ECLI:NL:RBNH O:2019:1544 | 13 | 1. De franchisegever heeft het recht de overeenkomst onmiddellijk zonder rechtelijke tussenkomst te ontbinden, indien niet-nakoming van de verplichtingen van de overeenkomst. | Art. 7:295, art. 7:296 en art. 7:231 BW. | • Partijen hebben een onderhuurovereenko mst en een franchiseovereenko mst gesloten. | • De kantonrechter is van mening dat de huurder de bescherming wel behoeft, omdat de verhuurder een franchiseondernemi | Afwijzing van het verzoek tot goedkeuring van afwijkende bedingen. |
2. De huurovereenkomst is onlosmakelijk verbonden aan de franchiseovereenkomst. De onderverhuurder is bereid het gehuurde aan de onderhuurder te verhuren zolang de franchiseovereenkomst van kracht is. 3. Het beëindigen van de exploitatie (franchise) door de onderhuurder zal worden beschouwd als een verandering van bestemming, die beëindiging van de huurovereenkomst noodzakelijkerwijs met zich meebrengt. 4. Indien de onderhuurder in gebreke is inzake de nakoming van de franchiseovereenkomst, wordt dit tevens aangemerkt als een in gebreke zijn uit hoofde van de huurovereenkomst. 5. In geval van beëindiging van de franchiseovereenkomst komt de huurovereenkomst op dezelfde datum ten einde, onafhankelijk van de oorzaak van het einde van de franchiseovereenkomst en zonder dat daarvoor separate opzegging nodig is. | • De partijen hebben het verzoek tot goedkeuring gezamenlijk ingediend. • Huurder is zich bewust van de reden van en de consequenties verbonden aan de afwijkende bedingen en verklaart hierdoor zijn belangen niet worden geschaad. Verzoekers stellen dat de maatschappelijke positie zodanig is dat de huurder de wettelijke bescherming niet behoeft. | ng is met ruim 30 vestigingen en een huurder die volledig afhankelijk is van de exploitatie van de onderneming. • Het beding dat rechtelijke toetsing uitsluit tast de huurpositie van de huurder zodanig aan en vormt een verzwakking van zijn positie ten opzichte van de verhuurder/franchis egever. • De verhuurder heeft meer mogelijkheden om de overeenkomst ten einde te laten komen indien de belangen van de verhuurder worden geschaad. Dit is ook een aantasting van de rechten van de huurder. |
• Ook in strijd met art. 7:231 BW, nu er geen tussenkomst van de rechter meer is bij de beëindiging. |
Bijlage 3
Schematisch overzicht goedgekeurde uitspraken aan de hand van toetsingsgronden.
Uitspraak nummer goedgekeurde uitspraken | Alsnog goedkeuring na aantasting rechtspositie huurder? | Alsnog goedkeuring nadat positie van huurder niet zodanig is dat de huurder de bescherming niet behoeft? |
1. | Ja | Ja |
4. | Ja | Ja |
8. | Ja | Ja |
9. | Ja | Ja |
10. | Ja | Ja |
12. | Nee | Nee |
Bijlage 4
Schematisch overzicht overweging rechter afgekeurde uitspraken
Uitspraak nummer afgekeurde uitspraken | Overweging rechter | Afkeuring rechter op grond van art. 7:231 BW? |
2. | Automatisch eindigen vormt een grote inbreuk, juist nu er geen tussenkomst van een rechtelijke toetsing is voorzien. De rechter acht het belang van de verhuurder onvoldoende om het beding goed te keuren. | Ja. |
3. | Eenzijdige eindiging zonder tussenkomst van de rechter. Een dergelijke ontbindende voorwaarde is een aantasting van de rechtspositie van de huurder. Het doel kan ook op een andere minder ingrijpende wijze bereikt worden in plaats van een afwijkend beding in de overeenkomst op te nemen. | Nee. |
5. | Koppeling huur en franchise leidt tot een ontbinding, buiten rechte, van de overeenkomst. In strijd met de wet. | Ja. |
6. | Koppeling huur en franchise leidt tot een ontbinding van de overeenkomst buiten rechte, zonder tussenkomst van een rechter. | Ja. |
7. | Mogelijkheid in het beding om zonder rechtelijke tussenkomst de overeenkomst te ontbinden acht de rechter niet wenselijk en tast de rechtspositie van de huurder aan. Inbreuk rechten huurder, omdat de huurder afstand doet van zijn rechten zonder dat hiervoor een compensatie tegenover staat. | Ja. |
11. | Bedingen wijken af van art. 7:231, waar de toetsing door de rechter wordt uitgesloten. Hierdoor wordt de rechtspositie van de huurder aangetast. De gedane investeringen gaan verloren, omdat er geen afspraken zijn gemaakt en er een non- concurrentiebeding is opgenomen. | Ja. |
13. | Het beding dat de rechtelijke toetsing uitsluit tast de huurpositie van de huurder zodanig aan en vormt een verzwakking van zijn positie ten opzichte van de verhuurder. De verhuurder heeft meer mogelijkheden om de overeenkomst ten einde te laten brengen indien de belangen van de verhuurder worden geschaad. | Ja. |
Bijlage 5
Schematisch overzicht van goedgekeurde en afgekeurde afwijkende bedingen in de geanalyseerde uitspraken
Nummer uitspraak | Afwijking opzegbescherming | Afwijking huurprijsaanpassing bescherming | Afwijking termijnbescherming |
1 | Goedkeuring | Goedkeuring | |
2 | Afkeuring | Afkeuring | |
3 | Afkeuring | Goedkeuring | Goedkeuring |
4 | Goedkeuring | ||
5 | Afkeuring | Afkeuring | Goedkeuring |
6 | Afkeuring | Afkeuring | Afkeuring |
7 | Afkeuring | ||
8 | Goedkeuring | ||
9 | Goedkeuring | ||
10 | Goedkeuring | ||
11 | Afkeuring | Afkeuring | |
12 | Goedkeuring | ||
13 | Afkeuring | ||
Totaal goedkeuring | 5 | 1 | 3 |
Totaal afkeuring | 8 | 2 | 3 |
Bijlage 6
Jurisprudentieanalyse met betrekking tot de huurprijsbescherming in gemengde franchise-huurovereenkomsten
UITSPRAAK | NUMMER UITSPRAAK | INHOUD AFWIJKEND BEDING | AFWIJKING ARTIKEL BW | OMSTANDIGHEDEN VAN HET GEVAL | OVERWEGINGEN RECHTER | GOEDKEURING OF AFKEURING |
ECLI:NL:RBZU T:2008:BC9422 | 3 | 1. Geen nadere huurprijsaanpassing mogelijk aangezien het systeem van huurfeeberekening onderdeel is van het conditiestelsel, welke van toepassing is gedurende de gehele duur van de franchiserelatie. Derhalve geldt het systeem van huurfeeberekening ook voor de eventuele verlengingsperiode. | Art. 7:303 BW. | • Partijen hebben een huurovereenkomst en een franchiseovereenko mst gesloten. • De omzet gerelateerde huurprijsbeding zoals opgenomen is niet ten nadele van de franchisenemer/huur der. Teneinde franchisenemers de gelegenheid te bieden zich ook in grotere gemeenten op A1-locaties te vestigen heeft de verhuurder met al haar franchisenemers/huu rders voor de gehele | • De maatschappelijke positie van de huurder, in vergelijking met de maatschappelijke positie van de verhuurder is niet zodanig dat de huurder geen bescherming behoeft. • Het beding ontneemt huurster het recht de huurprijs op enig moment door de rechter te laten toetsen. De verhuurster kan echter ook geen rechtelijke | Goedkeuring van het afwijkende beding. |
duur van de franchiserelatie een omzet gerelateerde huur van 10% afgesproken. Op deze wijze is het mogelijk de naamsbekendheid van het concept groter en meer solide te maken, waarvan uiteindelijk alle franchisevestigingen profiteren. Dit systeem is als het ware een solidariteitsconstructi e. | aanpassing van de huurprijs bewerkstelligen. In wiens belang de veranderende huurprijs is niet op voorhand uit te maken. Dit beding tast de rechtspositie van de huurder niet wezenlijk aan en daarom verleent de rechter goedkeuring. | |||||
ECLI:NL:RBRO T:2010:BN3395 | 5 | 1. Doordat de hoofdhuurovereenkomst onverkort van toepassing wordt verklaard geldt een eventuele huurprijsaanpassing ook onverkort in de onderhuurovereenkomst. De onderhuurder kan geen gebruik maken van huurprijsaanpassing. | Art. 7:303 BW. | • Partijen hebben een onderhuurovereenko mst en een franchiseovereenko mst gesloten. • De bepalingen van de hoofdhuurovereenko mst werken door in de bepalingen van de onderhuurovereenko mst. Hierdoor is het niet mogelijk dat de onderhuurder gebruik maakt van | • De onderhuurder is als het ware overgeleverd aan de partijen bij de hoofdhuurovereenk omst en hij kan geen gebruik maken van de wettelijke regeling van de huurprijsaanpassin g, ook niet om bijvoorbeeld huurprijsaanpassin g te vragen in het geval de huurprijs niet meer | Afkeuring van het afwijkende beding. |
de huurprijsaanpassing. • Partijen hebben afspraken gemaakt over de gedane investeringen en compensatieregeling en. • De huurder heeft zich verdiept in de risico’s en wenst welbewust dit risico te dragen. | overeenstemt met de huur van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Het recht van de huurder wordt hierdoor wezenlijk aangetast. • Voor het terugverdienen van de gedane investeringen door de huurder heeft hij tenminste vijf jaar nodig. In deze omstandigheid oordeelt de kantonrechter dat de maatschappelijke positie van de huurder niet zodanig is, dat hij de bescherming die de wet hem biedt niet behoeft. | |||||
ECLI:NL:RBRO T:2010:BO3314 | 6 | 1. Doordat de hoofdhuurovereenkomst onverkort van toepassing wordt verklaard geldt een eventuele huurprijsaanpassing ook onverkort in de onderhuurovereenkomst. De onderhuurder kan geen gebruik maken van huurprijsaanpassing. | Art. 7:303 BW. | • Partijen hebben een onderhuurovereenko mst en een franchiseovereenko mst afgesloten. • De bepalingen van de | • De onderhuurder is als het ware overgeleverd aan de partijen bij de hoofdhuurovereenk omst en hij kan geen gebruik maken van de | Afkeuring van het verzoek tot goedkeuring van afwijkende beding. |
hoofdhuurovereenko mst werken door in de bepalingen van de onderhuurovereenko mst. Hierdoor is het niet mogelijk dat de onderhuurder gebruik maakt van de huurprijsaanpassing. • Voor het voortzetten van de ondernemingsactivit eiten is de huurder volledig afhankelijk van het voortduren van de huurovereenkomst en dus afhankelijk van de verhuurder. Hij heeft ook investeringen moeten doen in het kader van de franchiseovereenko mst. | wettelijke regeling van de huurprijsaanpassin g, ook niet om bijvoorbeeld huurprijsaanpassin g te vragen in het geval de huurprijs niet meer overeenstemt met de huur van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Het recht van de huurder wordt hierdoor wezenlijk aangetast. • Deze investeringen worden, op basis van het bepaalde in de franchiseovereenk omst, niet zonder meer vergoed wanneer de overeenkomst tot een einde zou komen. De maatschappelijke positie van de huurder in relatie tot die van de verhuurder is gelet op alle omstandigheden |
niet zodanig dat kan worden geoordeeld dat hij de bescherming die de wet hem biedt niet behoeft. • Rechter neemt het standpunt van zijn eerdere uitspraak uit juni 2010 (uitspraak 6, ECLI:NL:RBROT:2 010:BN3395) over. Zie uitspraak hierboven. |
Bijlage 7
Jurisprudentieanalyse met betrekking tot de termijnbescherming in gemengde franchise-huurovereenkomsten
UITSPRAAK | NUMMER UITSPRAAK | INHOUD AFWIJKEND BEDING | AFWIJKING ARTIKEL BW | OMSTANDIGHEDEN VAN HET GEVAL | OVERWEGINGEN RECHTER | GOEDKEURING OF AFKEURING |
ECLI:NL:RBDO R:2006:AZ1877 | 1 | 1. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 37 maanden, ingaande op 01-10-2006 en lopende tot en met 31-10- 2009. 2. Na het verstrijken van de genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet behoudens opzegging voor twee aansluitende periode van elk vijf jaar. 3. De hoofdhuurovereenkomst is gesloten voor een periode van 15 jaar, ingaande op 01-11-1994 en lopende tot en met 31- 10-2009. De onderhuurovereenkomst loop gelijk af met de hoofdhuurovereenkomst. | Art. 7:292 BW. | • Partijen hebben een onderhuurovereenko mst en een franchiseovereenko mst gesloten. • De reden voor de afwijkende termijn in de huurovereenkomst hangt samen met het feit dat verhuurder niet voor een langere periode kan verhuren dan waarvoor verhuurder zelf de beschikking heeft over de huurrechten. | • Het beding tast de rechtspositie van de huurder niet wezenlijk aan. • Huurdersrelatie is goed en daarom goedkeuring. • Huurder heeft de overeenkomsten laten beoordelen door een advocaat. Huurder heeft de risico’s afgewogen en kan zich vinden in de overeenkomsten. De rechter neemt dit mee in zijn oordeel. • de maatschappelijke | Goedkeuring van de afwijkende bedingen. |
positie van huurder is in vergelijking met die van verhuurder niet zodanig dat huurder geen bescherming behoeft van de wettelijke bepalingen ten aanzien van huur. | ||||||
ECLI:NL:RBUT R:2008:BD5878 | 2 | 1. De overeenkomst wordt aangegaan voor 6 maanden en na afloop van de overeenkomst wordt de overeenkomst verlengd voor de duur voor onbepaalde tijd. 2. De opzegtermijn van de overeenkomst is één tot drie maanden. | Art. 7:292 en art. 7:293 lid 2 BW. | • Partijen hebben een huurovereenkomst en een franchiseovereenko mst gesloten. • De huurovereenkomst maakt een onlosmakelijk deel uit van de franchiseovereenko mst. • De duur van de overeenkomst wordt voor 6 maanden met als volgt voor onbepaalde tijd aangegaan wegens de opzegtermijn bij overeenkomsten voor onbepaalde tijd. | • Dat er sprake is van een situatie waarin de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat de huurder de bescherming niet behoeft is niet aannemelijk. • Dat de overeenkomst van 6 maanden na afloop van de overeenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan wijkt wel af van art. 7:292, maar behoeft op zichzelf | Afkeuring van het verzoek tot goedkeuring afwijkende bedingen. |
• De huurder was al bekend met de verhuurder met het huren van een eerdere bedrijfsruimte. | geen inbreuk op de rechten van de huurder op te leveren. Wel doet dat echter in samenhang met alle opzeggings- en beëindigingsmogeli jkheden. • De opzegtermijn wijkt af van de wettelijke termijn van 1 jaar. Daarmee vormt het een wezenlijke inbreuk op de rechten van de huurder. • De bedingen vormen een wezenlijke inbreuk op de rechten van de huurder en daarom wijst de rechter het verzoek af. | |||||
ECLI:NL:RBZU T:2008:BC9422 | 3 | 1. De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van 1 jaar, 7 maanden en 12 dagen, ingaande 3 november 2007 en eindigende op 14 juni 2009. 2. De hoofdhuurovereenkomst met de verhuurder/franchisegever en de | Art. 7:292 BW. | • Partijen hebben een onderhuurovereenko mst en een franchiseovereenko mst gesloten. | • De genoemde termijn bedingen behoeven goedkeuring. Het verzoek heeft de kennelijke strekking om | Goedkeuring van de afwijkende bedingen. |
hoofverhuurder van het pand zal eindigen op 14 juni 2009. 3. Na het verstrijken van de genoemde periode wordt de huurovereenkomst verlengd met een periode van vijf jaren, tenzij huurder uiterlijk dertien maanden voor het verstrijken van eerstgenoemde periode aan verhuurder de huurovereenkomst per aangetekende brief heeft opgezegd. | • De franchiseovereenko mst en de huurovereenkomst zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. • De duur van de onderhuurovereenko mst is voor beperkte korte tijd, omdat de duur van de hoofdhuurovereenko mst dan afloopt op 14 juni 2009. Hierna is er wel een mogelijkheid tot verlenging van de overeenkomst met vijf jaren. | goedkeuring te verzoeken voor een – zij het voorwaardelijk – nadere overeenkomst na ommekomst van initiële periode (dus na 14 juni 2009) zoals blijkt uit het tweede beding. • Met de bedingen wordt bewerkstelligd dat de termijnen van hoofdhuur en onderhuur gelijk lopen. De rechtspositie van de huurder wordt hierdoor niet wezenlijk aangetast, zodat goedkeuring zal worden gegeven. • Dat in het onderhavige geval de maatschappelijke positie van de huurder, in vergelijking met de maatschappelijke positie van de verhuurder, |
bescherming overbodig maakt, is gesteld noch gebleken. | ||||||
ECLI:NL:RBRO T:2010:BN3395 | 5 | 1. De overeenkomsten hebben een looptijd van vijf jaar met en stilzwijgende verlenging voor steeds vijf jaar. 2. De onderhuurovereenkomst eindigt wanneer de hoofdhuurovereenkomst ten einde komt. De onderhuurder kan geen enkele aanspraak maken jegens de onderverhuurder op het voortduren van de onderhuurovereenkomst. | Art. 7:292 BW. | • Partijen hebben een onderhuurovereenko mst en een franchiseovereenko mst gesloten. • Partijen hebben groot belang bij het eindigen van de onderhuurovereenko mst wanneer de hoofdhuurovereenko mst ten einde komt, omdat in de franchiseovereenko mst is opgenomen dat er geen andere exploitatiemogelijkhe den zijn na opzegging van de franchiseovereenko mst (en daarmee automatisch de huurovereenkomst). • De huurder heeft zich verdiept in de risico’s en wenst welbewust dit risico te dragen. | • Op grond van art. 7:292 BW komt de huurder het recht toe om bedrijfsruimte te huren voor de duur van twee periode van vijf jaar. Na vijf jaar kan de opzegging van de overeenkomst door de verhuurder alleen op zeer beperkte gronden worden verzocht aan de rechter. In deze zaak is een koppeling gemaakt met de hoofdhuurovereenk omst en ook is bepaalde dat bij einde van de hoofdhuurovereenk omst de onderhuurder geen enkele aanspraak kan maken jegens onderverhuurder op het voor duren van de | Goedkeuring van de afwijkende bedingen. |
onderhuurovereenk omst. Hierdoor worden de rechten van de onderhuurder wezenlijk aangetast. • Dat er sprake is van een situatie waarin de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat de huurder de bescherming niet behoeft is niet aannemelijk. • Toch goedkeuring aan de afwijkende bedingen, omdat de belangen van de partijen om de overeenkomst tegelijk te laten eindigen zwaarder wegen. | ||||||
ECLI:NL:RBRO T:2010:BO3314 | 6 | 1. Opzegging van de overeenkomst wordt met een onmiddellijke ingang opgezegd. | Art. 7:293 lid 2 BW. | • Partijen hebben een onderhuurovereenko mst en een | • Door de koppeling van de huurovereenkomst met de | Afwijzing van het verzoek tot goedkeuring |
franchiseovereenko mst gesloten. • De franchiseovereenko mst en de huurovereenkomst zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. • Partijen wensen de overeenkomst met een onmiddellijke ingang op te zeggen, omdat partijen bij niet-nakoming niet langer wensen samen te werken in de franchiseovereenko mst en dus ook door de koppeling in de huurovereenkomst. | franchiseovereenk omst worden de wettelijke bepalingen ten aanzien van de opzegging daarom opzij gezet. De onmiddellijke ingang valt te kwalificeren als een ontbinding van de huurovereenkomst buiten rechte zodat hiervan niet kan worden afgeweken. • Dat er sprake is van een situatie waarin de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat de huurder de bescherming niet behoeft is niet aannemelijk. | afwijkende bedingen. | ||||
ECLI:NL:RBAM S:2018:8462 | 11 | 1. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van de tussen huurder en verhuurder gesloten franchiseovereenkomst, te weten een periode van 4 jaar, 9 maanden en 31 | Art. 7:292 BW. | • Partijen hebben een onderhuurovereenko mst en een franchiseovereenko mst gesloten. | • De maatschappelijke positie van de huurder (eenmansbedrijf) in | Afwijzing van het verzoek tot goedkeuring afwijkende bedingen. |
dagen, ingaande op 1 januari 2018 en eindigende op 31 oktober 2022. 2. Na verloop van de duur van de overeenkomst bestaat er geen mogelijkheid tot verlenging van de franchiseovereenkomst en daarmee de huurovereenkomst. Er is een overdracht regeling en een koopregeling opgenomen, waardoor de huurder bij beëindiging de mogelijkheid heeft om zijn onderneming te verkopen met inbegrip van de winkelinventaris. | • De onderhuurovereenko mst is onlosmakelijk verbonden met de hoedanigheid van huurder als franchisenemer uit hoofde van zijn met verhuurder gesloten franchiseovereenko mst. • De onderhuurovereenko mst eindigt dus ook wanneer de hoofdhuurovereenko mst eindigt en de franchiseovereenko mst. | vergelijking met de verhuurder (internationaal bedrijf) zodanig dat de huurder de bescherming wel behoeft. • De korte termijn waarvoor de overeenkomst is aangegaan is een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder. • De overdracht regeling en koopregeling is geen aantasting van de rechten van de huurder. Toch afwijzing afwijkende bedingen, omdat in samenhang met de opzeggingsbescher ming en buiten rechte ontbinden van de overeenkomst aantasting van de rechten van de huurder. |