Raad voor Vergunningsbetwistingen Arrest
Raad voor Vergunningsbetwistingen Arrest
van 1 juli 2021 met nummer RvVb-A-2021-1161 in de zaak met rolnummer 1920-RvVb-0877-A
Verzoekende partijen | 1. Xxxxxx XXXXXXXXXX 2. VERIMMO nv vertegenwoordigd door Mrs. Xxxxxx XXXX en Xxxxx XXXX met woonplaatskeuze te 2000 Antwerpen, Stijfselrui 48 bus 101 |
Verwerende partij | de provincie ANTWERPEN, vertegenwoordigd door de deputatie van de provincieraad met woonplaatskeuze te 2018 Antwerpen, Koningin Xxxxxxxxxxxx 22 |
Tussenkomende partij | WINVEST HOLDING nv vertegenwoordigd door Mrs. Xxxx XXXX en Xxxxxxx XXXXXXXXX met woonplaatskeuze te 2600 Antwerpen- Berchem, Xxxxxxxxxxxxxx 00 |
I. Voorwerp van het beroep
De verzoekende partijen vorderen met een aangetekende brief van 20 augustus 2020 de vernietiging van de beslissing van de verwerende partij van 18 juni 2020, waarmee aan de tussenkomende partij een omgevingsvergunning wordt verleend onder voorwaarden voor het bouwen van een nieuwbouw met zes appartementen en met ondergrondse parking (omgevingsnummer: OMV_2019048283).
De verwerende partij heeft het bestuurlijk beroep van de tussenkomende partij tegen de weigeringsbeslissing van het college van burgemeester en schepenen van de stad Antwerpen van 4 oktober 2019 ingewilligd.
Het project ligt in 2000 Antwerpen aan de Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00 en heeft als kadastrale omschrijving afdeling 1, sectie A, nummer 994 G 0.
II. Rechtspleging
De verwerende partij bezorgt het administratief dossier en dient geen antwoordnota in. De tussenkomende partij dient een schriftelijke uiteenzetting en de verzoekende partijen dienen een toelichtende nota in.
De procespartijen werden opgeroepen voor de openbare zitting van 18 mei 2021. Ze hebben ingestemd met het schriftelijk behandelen en in beraad nemen van de vordering met toepassing van artikel 85, §3 besluit van de Vlaamse regering van 16 mei 2014 houdende de rechtspleging voor sommige Vlaamse bestuursrechtscolleges (Procedurebesluit).
Het decreet van 4 april 2014 betreffende de organisatie en de rechtspleging van sommige Vlaamse bestuursrechtscolleges en het Procedurebesluit zijn toegepast.
III. Feiten
Op 11 april 2019 vraagt de tussenkomende partij een omgevingsvergunning aan voor het bouwen van een nieuwbouw met zes appartementen met ondergrondse parking op het perceel gelegen te 2000 Antwerpen aan de Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00.
Op laatstgenoemd perceel bevindt zich in de bestaande toestand een uitgegraven bouwput, die zich verder uitstrekt tot de tuinzone van het perceel te Minderbroedersrui 25. Er bestaat een contractuele erfdienstbaarheid waarbij in het voordeel van de tussenkomende partij tot tegen de achtergevel van het pand te Minderbroedersrui 25 een recht van onderbouw wordt bedongen met oog op het realiseren van een ondergrondse parking.
Het perceel ligt binnen de grenzen van het gewestelijk RUP ‘Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen’. Het perceel ligt in een zone voor
wonen (gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Binnenstad’). Het perceel ligt ook binnen de grenzen van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening “Bouwcode”.
Het openbaar onderzoek loopt van 11 mei 2019 tot en met 9 juni 2019, en van 18 juli 2019 tot en met 16 augustus 2019, waarbij telkens vier bezwaarschriften werden ingediend .
Het college van burgemeester en schepenen van de stad Antwerpen weigert op 4 oktober 2019 een omgevingsvergunning aan de tussenkomende partij.
Tegen die beslissing tekent de tussenkomende partij op 6 november 2019 bestuurlijk beroep aan bij de verwerende partij en wijzigt zijn vergunningsaanvraag.
De provinciale omgevingsambtenaar adviseert in zijn verslag van 19 februari 2020 om toepassing te maken van de administratieve lus en een openbaar onderzoek te organiseren, na het bijbrengen van de project-m.e.r.-screeningsnota.
Op 25 februari 2020 vond een hoorzitting plaats, waarna met toepassing van de administratieve lus een nieuw openbaar onderzoek werd georganiseerd van 19 maart 2020 tot en met 17 april 2020, waarbij twee bezwaarschiften werden ingediend.
Overeenkomstig artikel 66, §2 decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning (hierna: OVD) wordt de beslissingstermijn van rechtswege met 60 dagen verlengd.
Na het aanvullend verslag van de provinciale omgevingsambtenaar van 11 juni 2020 verklaart de verwerende partij het beroep op 18 juni 2020 gegrond en verleent een omgevings- vergunning.
Dat is de bestreden beslissing.
IV. Tussenkomst
De tussenkomende partij verzoekt met een aangetekende brief van 13 november 2020 om in de procedure tot vernietiging tussen te komen. De voorzitter van de Raad verleent aan de tussenkomende partij met een beschikking van 7 december 2020 de toelating om tussen te komen in de debatten.
V. Onderzoek van de middelen
A. Eerste middel Standpunt van de partijen 1.
De verzoekende partijen voeren de schending aan van:
- artikelen 2 en 3 van de Wet Formele Motivering Bestuurshandelingen van 29 juli 1991 (hierna: Motiveringswet), en,
- het redelijkheids- en zorgvuldigheidsbeginsel als beginselen van behoorlijk bestuur.
Ze zetten uiteen:
“…
V.1.1 Algemeen
52.Uw Raad heeft zich in het verleden reeds meermaals uitgelaten over de draagwijdte van het vroegere art. 4.2.22 VCRO –thans art. 78, §3 Omgevingsvergunningsdecreet –en de (on)wettigheid van stedenbouwkundige vergunning/omgevingsvergunningen die reeds op het eerste gezicht de burgerlijke rechten van derden aantasten.
53. Niettegenstaande het principiële uitgangspunt dat vergunningen onder voorbehoud van de burgerlijke rechten worden uitgereikt, oordeelde Uw Raad reeds expliciet dat art. 4.2.22 VCRO, dan wel art. 78, §3 Omgevingsvergunningsdecreet de vergunningverlenende overheid niet ontslaat van de op haar rustende taak om nuttige en doelmatige vergunningen uit te reiken:
“Niettemin moet het verlenen van een vergunning, om nuttig en doelmatig te zijn, kunnen leiden tot het uitvoeren van deze vergunning volgens de modaliteiten en eventuele voorwaarden die opgelegd zijn in de vergunningsbeslissing. Indien in de loop van de administratieve procedure daarover een betwisting wordt gevoerd of een discussie rijst, kan dit het vergunningverlenend bestuursorgaan ertoe nopen de mogelijkheid tot het uitvoeren van de vergunning te beoordelen.”
54. Wanneer uit het aanvraagdossier en de door het betrokken publiek geuite bezwaren duidelijk blijkt dat de vergunningsaanvrager geeneigenaar is van het perceel waarom de vergunde werken moeten worden uitgevoerd, kan verwerende partij zich niet verschuilen achter art. 4.2.22 VCRO, dan wel art. 78, §3 Omgevingsvergunningsdecreet en alsnog de gevraagde vergunning afleveren:
[…]
55. Wanneer er –zoals in casu – geen betwisting wordt gevoerd over specifieke burgerlijke (eigendoms)rechten die de uitvoerbaarheid van de af te leveren vergunning verhinderen, overschrijdt de vergunningverlenende overheid haar beslissingsbevoegdheid wanneer zij alsnog een vergunning aflevert waarvan belangrijke onderdelen –net ten gevolge van de niet- betwiste burgerrechtelijke kwestie –niet gerealiseerd zullen kunnen worden door de vergunningshouder:
[…]
V.1.2 In concreto
59. Met het huidige, bestreden project maakt Winvest Holding NV gebruik van haar conventioneel bedongen recht van onderbouw, zoals dit voor het eerst werd beschreven in de notariële splitsingsakte d.d. 9 maart 2009. Door deze splitsing werden twee afzonderlijke percelen, nl. Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00 (= het huidige projectperceel) en Xxxxxxxxxxxxxxxxx 00 (= het perceel van verzoekende partijen) gecreëerd. Het is de eigenaar/koper van het perceel aan de Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00, thans Winvest Holding, door deze conventionele erfdienstbaarheid toegestaan om ondergrondse constructies tot tegen de achtergevelbouwlijn van het pand aan de Minderbroedersrui 25 op te richten. Dit wordt niet betwist door verzoekende partijen.
60. Het recht van onderbouw –waarvan het bestaan overigens wel expliciet wordt opgemerkt door verwerende partij in de bestreden beslissing d.d. 18 juni 2020 –geeft Winvest Holding echter niet het recht om bovengrondse aanpassingswerken, waaronder de ophoging van de tuinzone van het pand aan de Xxxxxxxxxxxxxxxxx 00, uit te voeren.
61. Dit was ook niet het geval op de bij het CBS van de stad Antwerpen ingediende plannen. Hoewel er een ondergrondse parkeergarage met plaats voor acht voertuigen ingetekend werd onder het perceel aan de Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00 én onder het perceel aan de Xxxxxxxxxxxxxxxxx 00, werd enkel aan de zijde van het perceel aan de Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00 een plantlaag van 100 cm voorzien. Deze plantlaag, voorzien aan de zijde van Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00, kadert in de door art. 38, 2) van de Antwerpse Bouwcode voorgeschreven verplichting inzake groendaken:
“In afwijking van §1 moet het dak van ruimten waarvan het plafond zich bevindt onder het aangrenzende maaiveld, voorzien worden van een grondlaag met een dikte van minimaal 1 meter, tenzij een gelijkwaardig groenplan met plantgaten wordt voorgelegd.”
62. Ter hoogte van het pand van verzoekende partijen werd de ondergrondse parkeergarage tot vlak onder het bestaande maaiveld van hun woning/perceel ingetekend. Deze werkwijze
sluit enerzijds elke nuttige inrichting van de tuinzone van verzoekende partijen uit. Anderzijds wordt een blinde muur van 100 cm hoog, versterkt door een ingetekende haag van 180 cm, gecreëerd ter hoogte van de erfgrens tussen Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00 xx Xxxxxxxxxxxxxxxxx 00.
63. De architect van huidige verzoekende partijen merkt in het bezwaarschrift, ingediend het in het kader van het openbaar onderzoek, hierover het volgende op:
“Op de perceelgrens wordt het maaiveld 100 cm hoger voorzien en komt er een haag met een hoogte van 180 cm ; dit is in totaal een muur 280 cm hoogte bijna direct na de poort.
Niveauverschil 100 cm aan de perceelgrens.
Het gebruik is dat er geen niveauverschillen zijn aan de perceelgrens.
De betonplaat voor de parkeergarage wordt net onder het maaiveld voorzien zodat er geen hoogte meer overblijft om een tuin aan te leggen. Op het perceel Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00 is de voorziene opbouwhoogte voor de daktuin 100 cm, het perceel Minderbroerdersrui 25 is de voorziene hoogte 0,0 cm.”
64. Op 4 oktober 2019 weigert het CBS van de stad Antwerpen de gevraagde omgevingsvergunning. In de weigeringsbeslissing overweegt het college het volgende:
“Ontbreken gronddekking: Het bezwaar tegen de aanleg van de parking onder het perceel van de gebuur net onder het maaiveld waardoor er geen hoogte is voor de aanleg van een tuin.
Beoordeling: Het is correct dat er hierdoor strijdig met de bouwcode onvoldoende gronddekkingaanwezig is. Het bezwaar is gegrond;
...”
65. Het moge duidelijk zijn dat (de architect van) huidige verzoekende partijen met dit bezwaar geen verhoging van het perceel aan de Minderbroedersrui 25 bepleitte(n), doch wel een alternatieve, diepere inplanting van de ondergrondse garage, dit teneinde het bestaande maaiveld op beide percelen te behouden. Op deze manier zou Winvest Holding kunnen voldoen aan art. 38, 2) van de Antwerpse Bouwcode en bovendien niet raken aan de eigendomsrechten van verzoekende partijen. In ieder geval was het voorgestelde niveauverschil ter hoogte van de erfgrens (100 cm ophoging + 180 cm haag) onaanvaardbaar voor verzoekende partijen.
66. In plaats van het terechte bezwaar en de terechte weigering van het CBS van de stad Antwerpen d.d. 4 oktober 2019 ter harte te nemen en een alternatieve inplanting van de garage te voorzien, past Winvest Holding de plannen in graad van administratief beroep op zo’n wijze aan dat ook het perceel van verzoekende partijen (Minderbroedersrui 25) met 100 cm verhoogd wordt. Deze planaanpassing gebeurde zonder enig voorafgaand contact, laat staan akkoord met de bewoners van het pand aan de Xxxxxxxxxxxxxxxxx 00. Om de overgang
t.o.v. de huidige vloerpas en drempels van het pand aan de Minderbroedersrui 25 op te vangen, wordt een verzonken terras (op het oorspronkelijke maaiveldniveau) ingetekend:
[…]
67.Dit wordt ook toegegeven door in het beroepschrift van Winvest Holding NV en expliciet door verwerende partij overwogen/overgenomen in de bestreden beslissing d.d. 18 juni 2020:
“De dorpel van de deur van het perceel aan de Minderbroedersrui 25is gelijk aan de nulpas van het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft. Bijgevolg liggen beide percelen op gelijke hoogte en is er overal hetzelfde maaiveld. Op de ingediende plannen bij de aanvraag is de tuin voor het perceel van de Minderbroedersrui 25 niet mee ingetekend. In bijlage wordt een licht aangepast grondplan en een licht aangepaste snede bijgebracht waarop zichtbaar is dat er aan de dorpel van de Minderbroedersrui 25 een terras wordt aangelegd. Hierdoor is er geen gronddekking nodig. Daarnaast zullen er trappen voorzien worden van het terras naar de tuin. Hieronder bevindt zich wel een gronddekking.
...
Het bezwaar met betrekking tot de voorziene gronddekking in de tuinzone kwam in de beoordeling van de bouwcode reeds aan bod. De aanvraag voldoet aan art. 38 en voorziet in de tuinzone een minimale dekking van 1m grond.
Een voldoende kwalitatief gebruik van de tuinzone wordt gegarandeerd.”
68. Bij de bespreking van de ingediende bezwaren worden de ingrepen op het naastgelegen perceel nogmaals uitdrukkelijk benoemd (en goed bevonden) door huidige verwerende partij:
“Op de in beroep bijgebrachte aangepaste plannen is te zien dat ook op het deel van Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00 eenzelfde gronddekking van 1m hoogte wordt voorzien, dit met uitzondering van de terrasoppervlakte grenzend aan het gebouw zelf. Aan beide zijde van de perceelgrens en dus ook van de haag, bestaat eenzelfde terreinhoogte.
...
Zowel op adres van Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00 xx 00 is een voldoende kwalitatieve tuinzone beschikbaar, waarbij minimaal voldaan wordt aan de geldende bepalingen van de Bouwcode.”
69. Er bestond op het ogenblik van het nemen van de bestreden beslissing d.d. 18 juni 2020 – en ook nu –geen betwisting over het feit dat Winvest Holding NV geeneigenaar is van het pand aan de Xxxxxxxxxxxxxxxxx 00. Dit wordt bijkomend onderstreept door de bezwaren die zowel tijdens het eerste als het tweede openbaar onderzoek werden geuit door de architect van huidige verzoekende partijen, handelend in opdracht van de VME van Minderbroedersrui 25.
70. Ook in de aanhef van de bestreden beslissing d.d. 18 juni jl. wordt duidelijk gesteld dat de aanvraag enkel betrekking heeft op het perceel aan de Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00:
“... heeft een vergunningsaanvraag ingediend voor het bouwen van een nieuwbouw met 6 appartementen met ondergrondse parking, op een terrein gelegen te Antwerpen, Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00, met kadastrale omschrijving afdeling 1, sectie A, nr. 994 G 0.”
71. Er kan verder niet worden ontkend dat de verhoging van de achtertuinzone van Minderbroedersrui 25 noodzakelijk was/is om het door Winvest Holding ingediende ontwerp voor de ondergrondse parking–tot vlak onder het oorspronkelijke maaiveld –in overeenstemming te kunnen brengen met art. 38, 2) van de Antwerpse Bouwcode. Zonder deze ophoging werd het project immers geweigerd door het CBS van de Stad Antwerpen. Het moge aldus duidelijk zijn dat het voorzien van een plantlaag van 100 cm, ook op het perceel van verzoekende partijen, essentieel was/is om de aanvraag te kunnen vergunnen.
72. In deze omstandigheden, waarbij een vergunningverlenende overheid weet dater werken worden ingetekend op andermans eigendom(dat geen deel uitmaakt van de aanvraag)en deze werken bovendien noodzakelijk/essentieel zijn om het project vergund/vergunbaar te krijgen, volstaat het volgens Uw Raad niet om als vergunningverlenende overheid te verwijzen naar art. 4.2.22 VCRO, dan wel art. 78, §3 Omgevingsvergunningsdecreet en zich te verschuilen achter het feit dat vergunningen onder voorbehoud van de burgerlijke rechten worden verleend.
73. Verwerende partij had wel degelijk moeten opmerken dat één van de onderdelen van de uit te reiken vergunning onuitvoerbaar was/is, daar de te vergunning plannen voorzien in een plantlaag van 100 cm op het aangrenzende perceel dat geeneigendom was/is van de vergunningsaanvrager. Verwerende partij handelde dan ook allerminst zorgvuldig door het project louter abstract te toetsen aan art. 38, 2) van de Antwerpse Bouwcode, dit terwijl de specifieke aanpassing van de plannen –noodzakelijk om het project in overeenstemming met deze bepaling te krijgen –overduidelijk een niet-betwist burgerlijk recht schendt, nl. het eigendomsrecht van huidige verzoekende partijen.
74. Deze houding in hoofde van verwerende partij is in deze context des te opvallender en des te onzorgvuldiger te noemen, daar het een opvallende wijziging in de aanvraag betreft die zowel door de vergunningsaanvrager als door verwerende partij expliciet wordt benoemd. Het feit dat deze werken op een aangrenzend perceel, niet in eigendom van de aanvrager, worden uitgevoerd, wordt echter niet benoemd en/of beoordeeld, dit terwijl verwerende partij anderzijds wel een uitgebreide formele motivering opbouwt inzake art; 38, 2) Antwerpse Bouwcode. De formele motivering van de bestreden beslissing is op dit punt dan ook niet-afdoende in de zin van art. 2en 3 van de wet van 29 juli 1991, daar een belangrijke eigendomskwestie, die het nut en de doelmatigheid van de vergunning integraal aantast, niet wordt besproken/beoordeeld door verwerende partij. Verwerende partij gaat m.a.w. volledig op in
de aangereikte (onuitvoerbare) oplossing van Winvest Holding, dat zij verder geen aandacht meer besteedt aan de doelmatigheid van de te verlenen vergunning. In deze omstandigheden was een dergelijke beoordeling nochtans noodzakelijk, aldus de vaststaande rechtspraak van Uw Raad.
75. Dit alles is des te laakbaarder wanneer in herinnering wordt gebracht dat de Deputatie wél aandacht besteedt aan het feit dat de ondergrondse parkeergarage kan worden gerealiseerd d.m.v. een bestaand recht van onderbouw:
“De bouwput ligt gedeeltelijk op het perceel van de Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00 en gedeeltelijk op het perceel van de Minderbroedersrui 25. Er bestaat een contractuele erfdienstbaarheid. Het deel gelegen op het perceel van de Minderbroedersrui 25 zal ondergronds gebruikt worden om de parking te realiseren. Op het niveau van het maaiveld zal dit deel niet bebouwd worden.”
76. Het gaat uiteraard niet op dat verwerende partij enkel de burgerlijke rechten in het voordeel van de vergunningsaanvrager bespreekt/betrekt/erkent, maar anderzijds de burgerlijke rechten, die de doelmatigheid en het nut van de af te leveren omgevingsvergunning aantasten, niet beoordeelt.
…”
2.
De tussenkomende partij zet het volgende uiteen:
“In het eerste middel stellen verzoekende partijen dat de bestreden beslissing in strijd is met de burgerlijke rechten van verzoekers. De bestreden beslissing kon geen vergunning verlenen, gelet op het feit dat zou hebben vast gestaan dat onderdelen van dit besluit niet uitgevoerd zouden kunnen worden gelet op de burgerlijke rechten van verzoekers. In de bestreden beslissing zou echter op geen enkele wijze zijn gemotiveerd om welke reden wel een vergunning kon worden verleend.
Verzoekers gaan in hun eerste middel voorbij aan de bepaling van artikel 78, §1 Decreet Omgevingsvergunning. De verwerende partij kon de bestreden beslissing in alle redelijkheid wel degelijk nemen, ook al zou de aanvrager geen eigenaar zijn geweest van de betrokken percelen.
De rechtspraak waar verzoekers naar verwijzen is in casu niet dienstig. Deze handelt in de feiten enerzijds over het niet kunnen realiseren van een ontsluitingsweg van het betrokken project omwille van het feit dat men geen eigenaar van de percelen was waarover deze weg dient te lopen én de eigenaar van deze percelen duidelijk stelde geen toestemming te zullen
geven en anderzijds dat werken waren uitgevoerd op andermans perceel waarbij eveneens duidelijk was op het ogenblik van het nemen van de bestreden beslissing dat de eigenaar hiertoe geen toestemming gaf.
In casu is dit echter niet het geval. In tegenstelling tot wat verzoekers voorhouden, was voor verwerende partij geenszins zo dat het buiten discussie stond dat geen toestemming zou worden gegeven voor de ophoging van de tuinzone. Xxxxxxxxxx verwijzen hiervoor naar het feit dat duidelijk is dat tussenkomende partij geen eigenaar is van het perceel Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00 en naar het door hen ingediende bezwaarschrift. Zoals zij echter zelf in hun verzoekschrift aanhalen, is in dit bezwaarschrift enkel opgenomen dat er zich een strijdigheid met de Antwerpse Bouwcode voordeed, aangezien er niet zou zijn voorzien in een gronddekking van 1m boven de ondergrondse parking. Er werd hierin op geen enkele wijze gesteld dat geen toestemming gegeven zou worden voor de uiteindelijk vergunde werken.
Gelet op het voorgaande, alsook op de rechtspraak van Uw Raad waar verzoekers naar verwijzen, dient vastgesteld dat in dergelijke gevallen artikel 78, §1 Decreet Omgevingsvergunning wel degelijk speelt en vergunningen verleend worden onder voorbehoud van zakelijke rechten.
Verwerende partij kon bijgevolg in alle redelijkheid oordelen dat de vergunning verleend kon worden. Hiermee werd geen schending van de formele motiveringsplicht begaan noch is de beslissing hierdoor kennelijk onredelijk of onzorgvuldig. Xxxxxxxx wordt dit door verzoekers niet aangetoond.”
3.
In een toelichtende nota voegen de verzoekende partijen nog toe:
“80. In haar schriftelijke uiteenzetting d.d. 11 januari jl. gaat tussenkomende partij slechts summier in op de hierboven uiteengezette wettigheidskritiek. Winvest Holding tracht Uw Raad er van te overtuigen dat de hierboven geciteerde arresten van Uw Raad niet mutatis mutandis op onderhavig dossier zouden kunnen worden toegepast, daar niet zou blijken dat verzoekende partijen zich expliciet zouden hebben verzet tegen het ophogen van hun perceel/tuinzone.
81. Tussenkomende partij lijkt hiermee de door verzoekende partijen aangehaalde arresten van Uw Raad slechts fragmentarisch te lezen. Het niet kunnen realiseren van onderdelen van een vergunning (= de ophoging van de tuinzone van het pand aan de Minderbroedersrui), die dermate essentieel worden geacht door de verwerende partij dat een vorige, alternatieve aanvraag (= zonder verhoging van dit gedeelte van de tuinzone) werd geweigerd, raakt volgens Uw Raad wel degelijk beslissingsbevoegdheid van een vergunningverlenende overheid.
82. Uw Raad oordeelde eveneens reeds dat, wanneer vaststaat dat de tussenkomende partij als aanvrager geen eigenaar is van het perceel waarop de vergunde werken moeten uitgevoerd worden, deze vaststelling een niet-betwist burgerrechtelijk gegeven vormt, waarmee de verwerende partij bij de beoordeling van de wettigheid en de doelmatigheid van de aangevraagde vergunning rekening moet houden. In de bestreden beslissing d.d. 18 juni 2020 wordt meermaals expliciet overwogen dat er werken op het naastgelegen perceel (van verzoekende partijen) zullen worden uitgevoerd. Verwerende partij was en is zich er dan ook terdege van bewust dat de aanvrager (= Winvest Holding) geen eigenaar was van dit perceel,. Dit vormt wel degelijk een niet-betwist burgerrechtelijk gegeven, waarmee verwerende partij geen enkele rekening hield. De thans bestreden omgevingsvergunning d.d. 18 juni 2020 is hierdoor allesbehalve doelmatig te noemen.
83. Tussenkomende partij tracht de rollen ten slotte ten onrechte om te draaien wanneer zij opwerpt dat verzoekende partijen zich nooit expliciet zouden hebben verzet tegen de werken op hun terrein. Winvest Holding NV heeft tijdens de procedure bij de Deputatie nooit enig stuk bijgebracht waaruit het akkoord van verzoekende partijen met het aangevraagde mocht blijken, terwijl dit nochtans essentieel blijkt voor de uitvoerbaarheid van de aanvraag. Bovendien dienden verzoekende partijen wel degelijk een bezwaar in tegen het project (en de wijze waarop de ondergrondse parking werd afgewerkt). Ook uit deze gedraging kan bezwaarlijk een (impliciet) akkoord met de aangevraagde werken worden afgeleid.
84. De door verzoekende partijen aangehaalde arresten van Uw Raad zijn bij uitstek relevant. Tussenkomende partij kan dan ook niet worden bijgetreden wanneer zij voorhoudt dat verzoekende partijen met hun eerste middel voorbij zouden gaan aan art. 78, §1 Omgevingsvergunningsdecreet. Onderhavig eerste middel toont net aan dat art. 78, §1 Omgevingsvergunningsdecreet wel degelijk grenzen kent en verwerende partij niet eender welke vergunning “onder voorbehoud van de burgerlijke rechten” kan afleveren, zeker niet wanneer zij op het ogenblik van het afleveren van deze omgevingsvergunning reeds weet dat een essentieel gedeelte niet kan worden uitgevoerd, minstens dat er twijfel bestaat over de uitvoerbaarheid ervan.
…”
1.
De verzoekende partijen voeren in essentie aan dat de bestreden beslissing hun burgerlijke (eigendoms)rechten aantast, waar de verleende vergunning ter hoogte van de ondergrondse parking voorziet in het ophogen van de tuinzone van het perceel aan de Xxxxxxxxxxxxxxxxx 00, terwijl de tussenkomende partij klaarblijkelijk enkel over een conventionele erfdienstbaarheid beschikte voor ondergrondse constructies. Zo menen zij dat de verwerende partij ten onrechte
overging tot vergunningverlening, en de bestreden beslissing op dit punt onzorgvuldig is en onvoldoende gemotiveerd.
2.
Artikel 78 OVD bepaalt als volgt:
Ҥ 1.
De omgevingsvergunning heeft een zakelijk karakter. Ze wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten die betrekking hebben op het onroerend goed.
De beslissingen genomen op grond van dit decreet doen geen afbreuk aan de burgerlijke rechten van derden.
§ 2.
In afwijking van paragraaf 1 doet een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden door de mens gevestigde erfdienstbaarheden en bij overeenkomst vastgestelde verplichtingen met betrekking tot het grondgebruik teniet voor zover ze onverenigbaar zijn met de omgevingsvergunning en uitdrukkelijk in de vergunningsaanvraag zijn vermeld.
De afgifte van de omgevingsvergunning verhindert op geen enkele wijze dat de begunstigden van de erfdienstbaarheden of verplichtingen een eventueel recht op schadeloosstelling ten laste van de aanvrager uitoefenen.”
Op basis van geciteerd artikel is een omgevingsvergunning ‘grondgebonden’ en niet verbonden met de persoon die de vergunning aanvraagt maar met het voorwerp ervan. De aanvrager dient dan ook niet noodzakelijk eigenaar te zijn van de percelen waarop de aanvraag betrekking heeft.
Xxxxxxx artikel vormt de bevestiging van het beginsel dat de geschillenbeslechting inzake burgerlijke rechten niet toekomt aan de vergunningverlenende overheid, die als orgaan van actief bestuur enkel als taak heeft om te oordelen of de gevraagde handelingen verenigbaar zijn met de openbare belangen waarvan de zorg haar door de wet is opgedragen, met name in het bijzonder met de goede ruimtelijke ordening.
Betwistingen omtrent het al dan niet bestaan van zakelijke rechten op een perceel, de interpretatie en de omvang ervan, en met name betwistingen over conventionele erfdienstbaarheden, behoren volgens artikel 144 Grondwet tot de uitsluitende bevoegdheid
van de burgerlijke rechtbanken. Het is niet de taak van het vergunningverlenend bestuursorgaan (en evenmin van de Raad) om daarover te oordelen.
Dit belet de vergunningverlenende overheid echter niet om vaststellingen te doen omtrent burgerlijke rechten die niet in betwisting zijn, waarvan het bestaan door de betrokken partijen wordt erkend of die zijn vastgesteld in een akte die de nodige bewijskracht heeft.
3.
Er bestaat geen uitdrukkelijke bepaling dat aanvragen die strekken tot het bekomen van een omgevingsvergunning slechts kunnen worden ingediend door de eigenaar van het betrokken bouwperceel, met diens instemming, of in zijn naam. Evenmin wordt in de regelgeving uitdrukkelijk bepaald dat een aanvrager bij de aanvraag een titel moet voegen waaruit blijkt dat de vergunning kan worden uitgevoerd. Het is derhalve in beginsel niet de taak van de vergunningverlenende overheid om na te gaan of de begunstigde van de vergunning tevens beschikt over de nodige rechten of titels om de vergunning uit te voeren.
Niettemin moet het verlenen van een vergunning kunnen leiden tot het, vanuit het oogpunt van het vergunningverlenend bestuur, wettig uitvoeren van deze vergunning volgens de modaliteiten en eventuele voorwaarden die opgelegd zijn in de vergunningsbeslissing. Indien in de loop van de administratieve procedure daarover een betwisting wordt gevoerd of een discussie rijst, kan dit het vergunningverlenend bestuursorgaan ertoe nopen de mogelijkheid tot het uitvoeren van de vergunning te beoordelen.
4.
Het wordt niet betwist dat de tussenkomende partij als aanvrager geen eigenaar is van het perceel te Minderbroedersrui 25, waarop de aanvraag gedeeltelijk betrekking heeft. Uit de bestreden beslissing blijkt dat de verzoekende partijen met een splitsingsakte van 9 maart 2009 aan de tussenkomende partij een recht van onderbouw hebben toegekend en dit wordt door partijen niet betwist.
De verwerende partij stelt in de bestreden beslissing inzake de beschrijving van de aanvraag het volgende:
“De bouwput ligt gedeeltelijk op het perceel van de Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00 en gedeeltelijk op het perceel van de Minderbroedersrui 25. Er bestaat een contractuele erfdienstbaarheid. Het deel gelegen op het perceel van de Minderbroedersrui 25 zal ondergronds gebruikt
worden om de parking te realiseren. Op het niveau van het maaiveld zal dit deel niet bebouwd worden.”
Uit de bestreden beslissing blijkt nog dat het college van burgemeester en schepenen de vergunning in eerste administratieve aanleg onder meer weigerde omdat het plafond van de ondergrondse garage ter hoogte van de tuinzone van de Minderbroedersrui 25 zich onmiddellijk onder het maaiveld bevond en zodoende geen grondlaag voor groendaken van minimaal 1 meter aanwezig was zoals vereist door artikel 38 van de Bouwcode. De aangepaste plannen, die werden ingediend in tweede administratieve aanleg, voorzien in de aanleg van een terras en een trap richting de tuinzone, welke 1 meter werd opgehoogd boven het maaiveld ter naleving van laatstgenoemd artikel.
De bestreden beslissing stelt het volgende omtrent de aangepaste plannen met betrekking tot de opbouwhoogte voor de daktuin op het perceel te Minderbroerdersrui 25:
“…
OPENBAAR ONDERZOEK IN BEROEP
Op de in beroep bijgebrachte aangepaste plannen is te zien dat ook op het deel van Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00 eenzelfde gronddekking van 1 m hoogte wordt voorzien, dit met uitzondering van de terrasoppervlakte grenzend aan het gebouw zelf. Aan beide zijde van de perceelgrens en dus ook van de de haag, bestaat eenzelfde terreinhoogte. 1 bezwaarschrift lijkt uit te gaan van de initiële plannen ingediend in eerste aanleg, terwijl de in beroep verduidelijkte en beperkte gewijzigde plannen, minimaal bij de diensten van de stad Antwerpen raadpleegbaar waren. Zowel op adres van Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00 xx 00 is een voldoende kwalitatieve tuinzone beschikbaar, waarbij minimaal voldaan wordt aan de geldende bepalingen van de Bouwcode. Ook op de verdiepingen wordt in het project een voldoende kwalitatieve buitenruimte voorzien, conform de bepalingen van de Bouwcode.
…
STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
…
De aanvraag is in overeenstemming met de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening “bouwcode”.
…
In beroep wordt verduidelijkt dat in de gehele tuinzone van beide kadastrale percelen, boven de ondergrondse garage, een gronddekking van 1m wordt voorzien cfr. Artikel 38 “Groendaken”.
…
De Omgevingsvergunning heeft een zakelijk karakter en wordt verleend onder voorbehoud van de vereiste burgerlijke rechten cfr. Artikel 78 OVD.
Art. 78 OVD §1 bepaalt: “De omgevingsvergunning heeft een zakelijk karakter. Ze wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten die betrekking hebben op het onroerend goed”.
De bestaande erfdienstbaarheid die ter plaatse zou bestaan is louter burgerrechtelijk van aard.
…”
Op basis van de bestreden beslissing blijkt duidelijk dat de verwerende partij op de hoogte was van het feit dat de door tussenkomende partij bekomen contractuele erfdienstbaarheid zich beperkt tot een recht tot onderbouw en niet strekt tot werken boven het maaiveld, en de tussenkomende partij als aanvrager dus niet beschikt over de nodige (zakelijke) rechten om de bestreden omgevingsvergunning uit te voeren en deze vergunning feitelijk niet uitvoerbaar is.
Deze vaststelling vormt een niet-betwist burgerrechtelijk gegeven, waarmee de verwerende partij bij de beoordeling van de wettigheid en de doelmatigheid van de aangevraagde vergunning rekening moet houden. De verwerende partij kon het probleem inzake de uitvoerbaarheid van de vergunning dan ook niet zomaar bestempelen als een probleem van (zuiver) burgerrechtelijke aard en zich zonder meer verschuilen achter artikel 78 OVD. Het zakelijk karakter van de omgevingsvergunning en de verlening daarvan onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten belet niet dat een vergunningverlenende overheid rekening moet houden met aspecten van burgerlijk recht die niet in betwisting zijn en haar toetsing als vergunningverlenend bestuur aanbelangen.
Tijdens de administratieve procedure is gebleken dat de verzoekende partijen eigenaars zijn van het betrokken perceel te Minderbroerdersrui 25 en geen toestemming hebben verleend om de werken uit te voeren boven het maaiveld, of nog, om deze te verhogen. De Raad stelt vast dat de tussenkomende partij kennelijk enkel beschikt over een recht tot onderbouw, de uitvoeringswijze van het groendak niet de goedkeuring heeft van de verzoekende partijen, en dat de vergunning, wat het verhogen van het maaiveld betreft, niet kan worden uitgevoerd door het enig toedoen van de tussenkomende partij, nu zij geen enkel recht, noch zakelijk noch persoonlijk, heeft op de bovengrond van het aanvraagperceel.
De verwerende partij diende in het licht van deze gegevens bij de beoordeling van het aangevraagde minstens des te zorgvuldiger te zijn in het licht van de doelmatigheid en de wettigheid van de aangevraagde regularisatievergunning. In de bestreden beslissing overweegt de verwerende partij slechts dat de “bestaande erfdienstbaarheid die ter plaatse zou bestaan is louter burgerrechtelijk van aard”.
Het niet kunnen realiseren van onderdelen van een vergunning, in casu het aanleggen van een groendak met minimale diepte van 1 meter ter hoogte van de ondergrondse garages, die dermate essentieel wordt geacht vermits deze werken vereist waren om de aanvraag in overeenstemming te brengen met het recht, meer concreet de Antwerpse Bouwcode, raakt aan de beslissingsbevoegdheid van een vergunningverlenende overheid. Gelet op het essentieel karakter van de aanleg van het groendak met het oog op het bekomen van de betreffende vergunning kon de vergunningverlenende overheid het ontbreken van een eigendomsrecht of een akkoord met de eigenaars niet zomaar bestempelen als een probleem van burgerrechtelijke aard, minstens had de verwerende partij dit gegeven in haar beoordeling mee moeten betrekking als een niet-betwist burgerrechtelijk gegeven. Door dit na te laten heeft de verwerende partij onzorgvuldig gehandeld.
5.
Het middel is in de aangegeven mate gegrond.
B. Overige middelen
Op de overige middelen wordt niet verder ingegaan, aangezien dit niet tot een ruimere vernietiging kan leiden.
VI. Kosten
De kosten van het beroep komen ten laste van de partij die ten gronde in het ongelijk wordt gesteld. Wanneer daarom wordt gevraagd kan de Raad ook een rechtsplegingsvergoeding toekennen aan de partij die ten gronde in het gelijk wordt gesteld. In dat geval omvatten de kosten van het beroep ook de toegekende rechtsplegingsvergoeding (artikel 21, §7 en artikel 33 DBRC-decreet). De kosten van het beroep, met inbegrip van de door de verzoekende partijen gevraagde rechtsplegingsvergoeding, worden ten laste gelegd van de verwerende partij.
VII. Beslissing
1. Het verzoek tot tussenkomst van WINVEST HOLDING nv is ontvankelijk.
2. De bestreden beslissing wordt vernietigd.
3. De Raad beveelt de verwerende partij een nieuwe beslissing te nemen over het bestuurlijk beroep van de tussenkomende partij en dit binnen een termijn van drie maanden te rekenen vanaf de dag na de dag van de betekening van dit arrest.
4. De kosten van het beroep bestaande uit het rolrecht van de verzoekende partijen, bepaald op 400 euro en een rechtsplegingsvergoeding van 700 euro verschuldigd aan de verzoekende partijen, komen ten laste van de verwerende partij.
5. De kosten van de tussenkomst, bepaald op 100 euro, blijven ten laste van de tussenkomende partij.
Dit arrest is uitgesproken in zitting van 1 juli 2021 door de derde kamer.
De toegevoegd griffier, | De voorzitter van de derde kamer, |
Xxxxx XXXXXXX | Xxxxx XXX XXXXX |