VERENIGING VAN EIGENAARS
"De Zijlpoort" te Haarlem
V O L M A C H T
Ondergetekende:
Naam :
Adres :
Woonplaats :
lid van de bovenstaande Vereniging van Eigenaars verleent hiermede last en volmacht aan:
Naam :
Adres :
Woonplaats :
om haar / hem tijdens de vergadering van : 1 juni 2023
in en buiten rechte te vertegenwoordigen, namens haar / hem het woord te voeren en voor haar / hem te stemmen over de onderwerpen die op de agenda zijn opgenomen, alsmede over alle onderwerpen die tijdens de vergadering aan de orde zullen worden gesteld.
Datum afgifte volmacht:
(handtekening volmachtgever) (handtekening gemachtigde)
VERENIGING VAN EIGENAARS "DE ZIJLPOORT"
te Haarlem
Agenda voor de vergadering van
1 juni 2023 om 20.00 uur in de Sociëteit
1. Opening door het bestuur
2. Mededelingen bestuur / Ingekomen stukken
3. Verslag vergadering 8 december 2022 (zie bijlage)
4. Verslag kascommissie controle jaarrekening 2022 (ter vergadering)
5. Verkiezing kascommissie 2023
(2022: de heer Xxx Xxxxxx en de heer R.F. Xxxxxx)
6. Bespreking / goedkeuring jaarrekening 2022 (zie bijlage)
⮚ balans per 31 december 2022
⮚ rekening van baten en lasten 2022
⮚ voorstel om positief exploitatieresultaat toe te voegen aan de reserve algemeen
7. Aanleg glasvezel – toelichting door JVL Administraties
8. Elektrisch laden in de garage (zie advies xxxxxxxxx.xx)
9. Duurzaamheidscommissie (ter vergadering)
10. AED
11. Rondvraag
12. Sluiting en aansluitend mogelijkheid voor een drankje
Notulen van de VvE van De Zijlpoort te Haarlem
Algemene ledenvergadering 8 december 2022
Maximaal aantal stemmen vereniging: 1.100 stemmen Aanwezig/vertegenwoordigd aantal
stemmen volgens presentielijst: 665 stemmen (aanwezig of per volmacht)
Verder aanwezig:
Xxx. Xxxxxx XXX Administraties XxX Xxxxxx
Xxx. Xxxxxxxx Technisch medewerker JVL Administraties
Mw. Scheenjes Notulist
1. Opening van de vergadering
Om 20.02 opent xxx. Xxxxxxx de vergadering en heet alle aanwezigen welkom. Xxx. Xxxxxxx wordt met applaus benoemd tot voorzitter van de vergadering.
Aan de hand van de getekende presentielijst wordt vastgesteld dat 665 stemmen van de 1.100 uit te brengen stemmen in persoon dan wel bij volmacht vertegenwoordigd zijn. Hiermee kunnen tijdens deze vergadering rechtsgeldige besluiten genomen worden.
2. Mededelingen bestuur / Ingekomen stukken
Buiten de berichten van verhindering en de volmachten om, zijn er geen ingekomen stukken.
3. Verslag vergadering 23 mei 2022
Het verslag wordt zowel inhoudelijk als tekstueel doorgenomen. Er zijn geen opmerkingen.
Het verslag van 23 mei 2022 wordt ongewijzigd vastgesteld.
De actiepuntenlijst wordt bijgewerkt.
N.a.v. de AED: xxx. Xxxxxxxxxx is bezig om deze te bestellen. Begin van het nieuwe jaar zullen de leden worden geïnformeerd en zal er de mogelijkheid worden geboden om een korte cursus bij te wonen.
4. Meerjarenonderhoudsplan
Op verzoek van de ALV zijn meerdere offertes opgevraagd in het kader van de renovatie van de liften. Xxx. Xxxxxxxx heeft een overzicht gemaakt en adviseert om te kiezen voor Trust Liften. JVL heeft goede ervaring opgedaan met deze firma. Er wordt met korte lijnen gewerkt en men komt de afspraken goed na. Het voorstel is om na de renovatie voor een basiscontract te kiezen in plaats van een all-in contract.
De leden hebben enkele vragen:
▪ Xxx. Xxxxxxxx vraagt of de lift sneller kan gaan? Xxx. Xxxxxxxx antwoordt dat dit aan de afstelling van de lift ligt en dat dit inderdaad mogelijk is.
▪ De voorzitter benadrukt dat de liften kwetsbaar zullen blijven en niet zijn bedoeld voor verhuizingen. In dat geval dient een buitenlift te worden ingezet. De verhuurders wordt gevraagd dit aan de huurders te communiceren.
▪ Mw. Xxxx vraagt de ALV om bij haar overlijden er alert op te zijn dat haar familie rekening houdt met bovenstaande regel. Xxx. Xxxxxx geeft als tip mee dat er ook een briefje aan haar paperassen kan worden toegevoegd waarin deze huisregel staat omschreven.
▪ Xxx. Xxxxxxxx had graag gezien dat ook de binnenkant van de lift werd opgeknapt; de binnenkant valt buiten deze offerte.
▪ Xxx. Xxxxxxxx vraagt hoe lang de lift buiten werking zal zijn. Gedacht moet worden aan 2-3 weken. In het weekend wordt getracht om de lift wel weer tijdelijk werkend te maken. De planning dient goed te worden afgestemd met de leden. Er zal nog zeker driekwart jaar overheen gaan voordat de werkzaamheden kunnen starten in verband met de levertijd.
▪ Het bedrag voor de liftbesturing betreft het totaal van beide liften. Het reviseren van de buitendeuren moet een getal van 14 stuks zijn, in plaats van de 7 stuks zoals vermeld in het overzicht.
▪ De offertes zijn enkele maanden oud. Zodra de opdracht wordt verstrekt, staat het bedrag vast. De bedragen zijn inclusief btw.
▪ Op vragen hoe de renovatie wordt bekostigd, licht mw. Hamersma toe dat de kosten vanuit de onderhoudsreserve kunnen worden betaald. Het houdt wel in dat deze reserve structureel weer zal moeten worden opgehoogd.
De keuze voor de renovatie van de liften door Trust Liften wordt in stemming gebracht. De ALV gaat met algemene stemmen akkoord.
De twee andere aanbieders zullen door de xxxx Xxxxxxxx worden bedankt voor het uitbrengen van een offerte
De planning komt in de voorjaarsvergadering aan de orde.
5. Begroting 2023
Xxx. Xxxxxx neemt de begroting 2023 door met de leden.
▪ Naar verwachting wordt voor 2022 een positief resultaat van € 3.000,- behaald.
▪ Voor 2023 is rekening gehouden met een inflatie van 6-7%, maar dit is aan de voorzichtige kant aangezien er ook cijfers van 12% langskomen, zoals bij de verzekeringspremies.
▪ De reserveringen voor het groot onderhoud zijn conform het meerjarenonderhoudsplan.
▪ De schoonmaakkosten zijn gestegen vanwege de inflatie en ook door de overstap naar een nieuwe schoonmaker.
▪ De onderhoudskosten zijn met 6% gestegen.
▪ Het liftonderhoud is naar beneden bijgesteld vanwege een gunstiger contract bij Sky Lift.
▪ De elektrakosten zijn verdubbeld t.o.v. 2022.
▪ Voor het wassen van de ramen aan de noordzijde is een nieuwe, aparte post opgenomen.
▪ De servicekosten stijgen met 15,57%.
De leden zijn akkoord met de begroting 2023 en de vaststelling van de nieuwe servicekosten.
6. Laadpalen in de garage
Het advies van het Laadloket is pas recent ontvangen en bevat nogal wat pagina’s. De voorzitter acht het van belang dat alle leden in de gelegenheid worden gesteld om zich in de stof te kunnen verdiepen en stelt voor om dit onderwerp te verschuiven naar de voorjaarsvergadering. De leden zijn hiermee akkoord.
Xxx. Xxxxxxxx heeft het bestuur de nodige informatie van Vereniging Eigen Huis gestuurd; dit wordt mee- genomen.
In verband met de notificatiewet die waarschijnlijk in 2023 zal ingaan, is het belangrijk om goed voorbereid te zijn omdat met deze wet wordt bepaald dat eigenaren een laadpunt kunnen laten aanbrengen zolang aan de voorwaarden wordt voldaan en de ALV op de hoogte wordt gesteld. De voorzitter wil voordat deze wet in werking gaat er zaken binnen de VvE geregeld zijn.
Mw. Schade wijst op het belang van de brandveiligheid. Zij zal het bestuur informatie over dit aspect doen toekomen. (actie)
Xxx. Xxxxxxxx vraagt zich af of er belangstelling is voor de laadpalen. De voorzitter antwoordt dat dit het geval is. Mw. Koster vult aan dat het bijdraagt aan de verkoopwaarde van het appartement. Een potentiële koper van een van de appartementen vroeg zowel naar een laadpunt als naar zonnepanelen.
De heren Georgiades en Kamminga geven aan geen voorstander te zijn. De voorzitter antwoordt dat de discussie in de voorjaarsvergadering gevoerd zal worden.
7. Duurzaamheidscommissie
Dhr. Rossel vat samen waar de duurzaamheidscommissie zich de afgelopen maanden mee heeft bezig- gehouden. De commissieleden hebben enkele beurzen bezocht en zijn langs geweest bij een andere VvE om van hun ervaringen te leren. Eind oktober heeft de gemeente Haarlem een avond georganiseerd voor VvE’s. De gemeente heeft een adviesbureau ingeschakeld om de verduurzaming bij VvE’s te introduceren.
Xxx. Xxxxxx vult aan dat de gemeente Haarlem voor VvE’s denkt aan het aardgasvrij maken en het aan- bieden van een isolatiepakket. De gemeente heeft zes VvE’s benaderd met gebouwen die na 1995 zijn gebouwd, waaronder De Zijlpoort. Het advies richt zich op de mogelijkheid om iedere eigenaar aan te slui- ten op een warmtepomp. Voor de warmtepomp zijn drie verwarmingsmogelijkheden:
▪ Via luchtwarmte
▪ Via zonnewarmte
▪ Via een WKO-installatie
Eventueel kunnen VvE’s ook gezamenlijk aansluiten op één bron, bijvoorbeeld met Zijlstaete. De kosten
kunnen dan worden gedeeld.
Xxx. Xxxxxxxxxx heeft in een krant gelezen dat XxX’x makkelijker zijn te benaderen door gemeentes dan individuele eigenaren. Men moet wel kritisch blijven. Xxx. Xxxxxx betwijfelt deze invalshoek omdat bij een VvE een 2/3e meerderheid nodig is.
Mw. Rigter wil graag weten waar de warmte-units geplaatst zullen worden.
Xxx. Xxxxxxxx was verbaasd dat het adviesbureau hem benaderde en om allerlei gegevens vroeg; hij heeft hier niet aan meegewerkt.
Al met al zijn er veel vragen, over plaatsing, bekostiging, et cetera. De commissie laat zich goed informeren en houdt er rekening mee dat de ontwikkelingen nog in de kinderschoenen staan.
Xxx. Xxxxxx licht toe dat het vanaf januari 2023 mogelijk is om subsidie aan te vragen voor één energiebesparende maatregel (SVVE). Voorheen moesten dit twee maatregelen zijn.
Het is mogelijk om een lening af te sluiten bij het Warmtefonds. De rente voor een lening van 10 jaar is momenteel 4,35% en voor 20 jaar 4,75%.
De voorzitter stelt voor de verduurzaming als vast agendapunt terug te laten komen.
8. Rondvraag
Airco: xxx. Xxxxxxxx heeft een tien jaar oude airco die ook verwarmt en vraagt of dit een energiezuinig alternatief is. Dit blijkt niet het geval.
9. Sluiting
Om 20.55 uur sluit de voorzitter, onder dankzegging, de vergadering.
Verslag vastgesteld in de vergadering van:
De voorzitter, De secretaris,
S.E. Xxxxxxx X. Xxxxxx
Actiepuntenlijst
Actiepunt | Omschrijving | Wie | Status |
221208-01 | Informatie aanleveren over brandveilig- heid bij laadpalen in de garage | Mw. Schade |
Notulen 8 december 2022: VVE De Zijlpoort te Haarlem
7
Jaarverslag
2022
Vereniging van Eigenaars Raaks/Bakkumstraat te Haarlem
Xxxxxxxxxxxx 0 t/m 47, Xxxxx Xxxxxxxxxx 00 t/m 42 en Xxxxx 0 0000 XX Xxxxxxx
JVL Administraties VvE Beheer - Xxx Xxxxxxxxxxxx 0 0000 XX Xxxxxxx - T:023 551 3513 - E: xxxx@xxx-xxxxxxxxxxxxxx.xx - xxx.xxx-xxxxxxxxxxxxx.xx
VERENIGING VAN EIGENAARS " DE ZIJLPOORT " BALANS PER 31 DECEMBER 2022 | |||||||
Activa | 2022 | 2021 | Passiva | 2022 | 2021 | ||
Vlottende activa: | 0,00 | 1.759,78 | Schulden korte termijn: | 2.702,30 | 2.130,26 | ||
Afrekening leden | Crediteuren | ||||||
Vooruitbetaalde bedragen | 0,00 | 0,00 | Nog te betalen bedragen | 512,57 | 39,95 | ||
Nog te ontvangen bedragen | 4.795,64 | 3.074,11 | Afrekening leden | 5,58 | 0,00 | ||
4.795,64 | 4.833,89 | 3.220,45 | 2.170,21 | ||||
Liquide middelen: | 43.407,12 | 19.627,01 | Voorzieningen: | (1.758,92) | (1.759,06) | ||
ABN♦AMRO Bank - bestuurrekening | Algemeen reservefonds | ||||||
ABN♦AMRO Bank - directspaarrekening | 119.000,00 | 119.000,00 | Reserve dakvernieuwing | 139.258,33 | 131.803,33 | ||
ING Bank zakelijke rekening | 69,07 | 297,14 | Reserve hydrofoor | 4.995,57 | 4.295,57 | ||
ING Bank zakelijke spaarrekening | 100.000,00 | 100.000,00 | Reserve liftinstallaties | 2.513,01 | 8.445,54 | ||
Rabobank betaalrekening | 386,20 | 82,22 | Reserve groot onderhoud | 76.912,74 | 75.869,50 | ||
Rabobank bedrijfsspaarrekening | 99.819,98 | 99.810,00 | Reserve schilderwerk | 128.931,68 | 114.726,68 | ||
Totaal | 362.682,37 | 338.816,37 | Reserve mechanische ventilatie | 4.560,91 | 4.560,91 | ||
Reserve garagedeur | 3.181,99 | 2.331,99 | |||||
Reserve herstelkosten gevels | 3.779,35 | 3.779,35 | |||||
Exploitatiesaldo boekjaar | 1.882,90 | (2.573,76) | |||||
Totaal | 364.257,56 | 341.480,05 | |||||
367.478,01 | 343.650,26 | 367.478,01 | 343.650,26 | ||||
121
Vereniging van Eigenaars De Zijlpoort
te Haarlem
Toelichting op de balans per 31 december 2022
Overeenkomstig het besluit van de vergadering heeft deze jaarrekening betrekking op de periode van 1 januari 2022 tot en met 31 december 2022.
De waardering van de activa en passiva – en de bepaling van het resultaat – vinden plaats op basis van historische kosten.
Tenzij bij het desbetreffende balanshoofd anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde.
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Verliezen en/of winsten alsmede risico’s die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn.
De vereniging is per 1 januari 2009 ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam onder nummer: 34382953
BALANS ACTIVA
Afrekening leden
Per 1 januari 2022 nog te vorderen van leden wegens afrekening servicekosten over het boekjaar 2022 en/of voorgaande jaren, alsmede de afrekening verbruik water.
Zie hiervoor de afzonderlijk bijgevoegde bijlagen inzake afrekening van het waterverbruik.
Nog te ontvangen bedragen
31-12-2022 | 31-12-2021 | ||
⮚ Verzekering | - uitkering lekdetectie rapport ....................... | 0,00 | 1.705,50 |
⮚ Rabobank | - rente spaarrekening 2022 .......................... | 30,33 | 9,98 |
⮚ Eneco | - afrekening verbruik stroom 2022 ................ | 3.162,42 | 1.358,63 |
⮚ ABN Amro Bank | - rente flexibelspaarrekening 4e kwartaal 22 . | 24,45 | 0,00 |
⮚ ING Bank | - rente spaarrekening 2022 .......................... | 13,80 | 0,00 |
⮚ PWN | - afrekening water 2022................................ | 64,64 | 0,00 |
⮚ RVO | - subsidie laadpalen advies .......................... | 1.500,00 | 0,00 |
4.795,64 | 10.694,91 | ||
Ten name van de vereniging zijn de navolgende rekeningen gesteld:
- ABN♦AMRO Bank | bestuurrekening | nummer XX00 XXXX 0000 0000 00 |
- ABN♦AMRO Bank | directkwartaalrekening | nummer XX00 XXXX 0000 0000 00 |
- ING Bank | zakelijke rekening | nummer XX00 XXXX 0000 0000 00 |
- ING Bank | vermogensspaarrekening | nummer XX00 XXXX 0000 0000 00 |
- Rabobank | zakelijke rekening | nummer XX00 XXXX 0000 0000 00 |
- Rabobank | bedrijfsspaarrekening | nummer XX00 XXXX 0000 0000 00 |
De op de balans opgenomen saldi van de liquide middelen rekeningen komen overeen met de saldi volgens de rekeningafschriften per ultimo boekjaar.
Vereniging van Eigenaars De Zijlpoort
te Haarlem
Toelichting op de balans per 31 december 2022
BALANS PASSIVA
Crediteuren
Per 31 december 2022 nog verschuldigde bedragen die betrekking hebben op het boekjaar 2022, te weten:
30-06-2022 | 30-06-2021 | ||
⮚ Comfort services | - onderhoud MV 2e halfjaar 2021 ........... | 0,00 | 496,77 |
⮚ Schindler | - verhelpen storing ................................ | 0,00 | 539,66 |
⮚ Liftinstituut | - Herkeuring lift ...................................... | 0,00 | 360,83 |
⮚ MR Beveiliging | - nabestelling cilinders ........................... | 0,00 | 82,95 |
⮚ Aquarel | - glasbewassing december 2022 ........... | 591,86 | 334,24 |
⮚ Van de Camp & Temme | - werkzaamheden .................................. | 305,22 | 315,81 |
⮚ Ko Tech | - reparatie deur ...................................... | 282,39 | 0,00 |
⮚ Sky Liften | - verhelpen storing ................................. | 178,60 | 0,00 |
⮚ Xxxx Xxxxxx | - xxxxxxxxxx december 2022 .............. | 435,96 | 0,00 |
⮚ Notulist Haarlem | - notulen ALV 08-12-2022...................... | 116,16 | 0,00 |
⮚ BAM infra | - roldeur blijft open staan ....................... | 303,11 | 0,00 |
⮚ Sociëteit Haarlem | - huur zaal ALV 08-12-2022................... | 489,00 | 0,00 |
2.702,30 | 2.130,26 | ||
Nog te betalen bedragen
Per 31 december 2022 nog verschuldigde bedragen die betrekking hebben op het boekjaar 2022, te weten:
30-06-2022 | 30-06-2021 | |
⮚ Rabobank - bankkosten december 2022 ..................... | 16,20 | 15,45 |
⮚ ABN Amro Bank - bankkosten december 2022 ..................... | 32,21 | 24,50 |
⮚ ING Bank - bankkosten december 2022 ..................... | 18,81 | 0,00 |
⮚ JVL Administraties - coördinatie / planning 2022 ...................... | 445,35 | 0,00 |
512,57 | 2.957,96 |
Afrekening leden
Per 30 juni 2022 met de leden af te rekenen voorschotten wegens servicekosten, waterver- bruik en/of onderhoud cv-installaties.
Voorzieningen
31-12-2022 | 31-12-2021 | |
Stand aanvang boekjaar .................................................................. | -1.759,06 | - 2.246,96 |
BIJ: Resultaat vorig boekjaar ......................................................... | 0,00 | 1.004,19 |
Leden aanvulling negatief resultaat 2021................................ | 2.573,90 | 0,00 |
AF: Resultaat vorig boekjaar ......................................................... | - 2.573,76 | 0,00 |
Afrekening glasbewassing met de leden 2020 ........................ | 0,00 | - 516,29 |
Stand ultimo boekjaar ...................................................................... | -1.758,92 | -1.759,06 |
Vereniging van Eigenaars De Zijlpoort
te Haarlem
Toelichting op de balans per 31 december 2022
31-12-2022 | 31-12-2021 | |
Stand aanvang boekjaar .................................................................. | 131.803,33 | 124.568,33 |
BIJ: ten laste van de exploitatierekening ........................................ | 7.455,00 | 7.235,00 |
Stand ultimo boekjaar ...................................................................... | 139.258,33 | 131.803,33 |
31-12-2022 | 31-12-2021 | |
Stand aanvang boekjaar .................................................................. | 4.295,57 | 3.615,57 |
BIJ: ten laste van de exploitatierekening ........................................ | 700,00 | 680,00 |
Stand ultimo boekjaar ...................................................................... | 4.995,57 | 4.295,57 |
31-12-2022 | 31-12-2021 | |
Stand aanvang boekjaar .................................................................. | 8.445,54 | 8.948,32 |
BIJ: ten laste van de exploitatierekening ........................................ | 875,00 | 850,00 |
AF: verhelpen diverse storingen .................................................... | 0,00 | - 1.352,78 |
Sky Liften - Vervangen deuraandrijving................................... | - 6.362,18 | 0,00 |
JVL Administraties Coordinatie / planning ............................... | - 445,35 | 0,00 |
Stand ultimo boekjaar ...................................................................... | 2.513,01 | 8.445,54 |
31-12-2022 | 31-12-2021 | |
Stand aanvang boekjaar .................................................................. | 75.869,50 | 74.356,49 |
BIJ: ten laste van de exploitatierekening ........................................ | 7.650,00 | 7.425,00 |
AF: Overdevest diverse werkzaamheden ...................................... | 0,00 | - 2.023,04 |
Cebufa - controle droge blusleiding......................................... | 0,00 | - 1.481,45 |
CED - taxatie complex voor verzekering ................................. | 0,00 | - 907,50 |
JVL Administraties VvE Beheer - opstellen MJOP .................. | 0,00 | - 1.500,00 |
Niet uitgekeerde schade 2021................................................. | - 1.705,50 | 0,00 |
GTIJ / Van der Worp – verhelpen diverse lekkages ................ | - 4.223,26 | 0,00 |
EV consult – advies laadpalen garage (inclusief subsidie) ...... | - 678,00 | 0,00 |
Stand ultimo boekjaar ...................................................................... | 76.912,74 | 75.869,50 |
31-12-2022 | 31-12-2021 | |
Stand aanvang boekjaar .................................................................. | 114.726,68 | 117.061,50 |
BIJ: ten laste van de exploitatierekening ........................................ | 14.205,00 | 13.790,00 |
AF: Ripperda - schilderwerkzaamheden ........................................ | 0,00 | - 16.124,82 |
Stand ultimo boekjaar ...................................................................... | 128.931,68 | 114.726,68 |
Reserve mechanische ventilatie
31-12-2022 | 31-12-2021 | |
Stand aanvang boekjaar .................................................................. | 4.560,91 | 4.560,91 |
BIJ: ten laste van de exploitatierekening ........................................ | 0,00 | 0,00 |
Stand ultimo boekjaar ...................................................................... | 4.560,91 | 4.560,91 |
Vereniging van Eigenaars De Zijlpoort
te Haarlem
Toelichting op de balans per 31 december 2022
31-12-2022 | 31-12-2021 | |
Stand aanvang boekjaar .................................................................. | 2.331,99 | 1.506,99 |
BIJ: ten laste van de exploitatierekening ........................................ | 850,00 | 825,00 |
Stand ultimo boekjaar ...................................................................... | 3.181,99 | 2.331,99 |
31-12-2022 | 31-12-2021 | |
Stand aanvang boekjaar .................................................................. | 3.779,35 | 3.779,35 |
BIJ: ten laste van de exploitatierekening ........................................ | 0,00 | 0,00 |
Stand ultimo boekjaar ...................................................................... | 3.779,35 | 3.779,35 |
Zoals blijkt uit de rekening van baten en lasten sluit het boekjaar 2022 met een positief exploitatieresultaat van € 1.882,90.
Aan de vergadering wordt voorgesteld om genoemd bedrag toe te voegen aan de algemene reserve.
Vereniging van Eigenaars De Zijlpoort
te Haarlem
Toelichting op de balans per 31 december 2022
Maandelijkse bijdrage leden:
Het betreft het totaal van de bijdrage van de leden, conform de vastgestelde begroting. In de begroting is de bijdrage voor het gebruik van de containerruimte en een extra bijdrage voorelektra verbruik door een van de bewoners niet opgenomen. Dit verklaart het verschil tussenhet begrote en werkelijk gerealiseerde bedrag.
De bijdrage van leden in het waterverbruik is gebaseerd op de afrekening van PWN en de opgave van de stand van de tussenmeters per 31-12-2022 van de leden.
De bijdrage van leden in het glasbewassing is gebaseerd op de facturen van Aquarel en de betaalde voorschotten.
Het betreft de rentebaten, die verkregen zijn op de rekening bij de ABN AMRO Bank, de Rabobank en de ING Bank.
De opstal is verzekerd via Centraal Beheer (per 1 juli 2021) voor een herbouwwaarde van € 12.341.400,00 (polis 2023) met een automatische indexering. Op 11 november 2021 is het complex door CED getaxeerd. De taxatiewaarde was op dat moment € 10.975.000.
Verzekering Wettelijke Aansprakelijkheid:
De wettelijk verplichtte WA verzekering voor de VVE is eveneens afgesloten via Centraal Beheer.
De VVE heeft een rechtsbijstandverzekering afgesloten via Centraal Beheer.
Verzekering Bestuurdersaansprakelijkheid:
Deze verzekering is eveneens afgesloten bij via Centraal beheer.
Met de firma Xxxx Xxxxxx is een contract afgesloten voor het schoonmaakwerk van degemeenschappelijke ruimten.
De firma Aquarel wast de ramen. Het wassen van de ramen van de appartementen wordt individueel (via de servicekosten) doorberekend. Het wassen van de trappenhuizen is voor rekening van de VVE. Achteraf wordt dit met de leden afgerekend.
Ten laste van deze post zijn de kosten van diverse klussen door de loodgieter, de levering van lampen, werkzaamheden door het ontstoppingsbedrijf, diverse bouwkundige werkzaamheden, en diverse kleine uitgaven verantwoord.
Door Duijvelaar pompen wordt de hydrofoorinstallatie onderhouden. Er is in 2022 geen storing geweest.
VERENIGING VAN EIGENAARS " DE ZIJLPOORT " VERDELING RESERVES NAAR APPARTEMENTSRECHTEN 2022 | ||||||
Hnr | Breukdeel app. | Breukdeel garage | appartement xxx/1100 220.074,40 | Appartement xxx/840 12.069,49 | appartement xxx/912 132.113,67 | Totaal 31-12-22 364.257,56 |
Xxxxxxxxxxxx | ||||||
0 | 18 | 3 | 4.201,42 | 43,11 | 3.042,09 | 7.286,62 |
5 | 18 | 3.601,22 | - | 2.607,51 | 6.208,72 | |
7 | 18 | 3.601,22 | - | 2.607,51 | 6.208,72 | |
9 | 18 | 3.601,22 | - | 2.607,51 | 6.208,72 | |
11 | 21 | 4.201,42 | 301,74 | 3.042,09 | 7.545,25 | |
13 | 21 | 3 | 4.801,62 | 344,84 | 3.476,68 | 8.623,14 |
15 | 21 | 3 | 4.801,62 | 344,84 | 3.476,68 | 8.623,14 |
17 | 18 | 3.601,22 | 258,63 | 2.607,51 | 6.467,36 | |
19 | 18 | 3.601,22 | 258,63 | 2.607,51 | 6.467,36 | |
21 | 18 | 3.601,22 | 258,63 | 2.607,51 | 6.467,36 | |
23 | 18 | 3.601,22 | 258,63 | 2.607,51 | 6.467,36 | |
25 | 21 | 3 | 4.801,62 | 344,84 | 3.476,68 | 8.623,14 |
27 | 21 | 4.201,42 | 301,74 | 3.042,09 | 7.545,25 | |
29 | 21 | 3 | 4.801,62 | 344,84 | 3.476,68 | 8.623,14 |
31 | 21 | 4.201,42 | 301,74 | 3.042,09 | 7.545,25 | |
33 | 21 | 3 | 4.801,62 | 344,84 | 3.476,68 | 8.623,14 |
35 | 21 | 3 | 4.801,62 | 344,84 | 3.476,68 | 8.623,14 |
37 | 21 | 6 | 5.401,83 | 387,95 | 3.911,26 | 9.701,03 |
39 | 21 | 3 | 4.801,62 | 344,84 | 3.476,68 | 8.623,14 |
41 | 21 | 4.201,42 | 301,74 | 3.042,09 | 7.545,25 | |
43 | 28 | 3 | 6.202,10 | 445,42 | 4.490,71 | 11.138,22 |
45 | 28 | 6 | 6.802,30 | 488,53 | 4.925,29 | 12.216,12 |
47 | 28 | 3 | 6.202,10 | 431,05 | 4.345,84 | 10.978,99 |
Xxxxx Xxxxxxxxxx | ||||||
00 | 21 | 3 | 4.801,62 | 344,84 | 3.476,68 | 8.623,14 |
16 | 21 | 3 | 4.801,62 | 344,84 | 3.476,68 | 8.623,14 |
18 | 21 | 3 | 4.801,62 | 344,84 | 3.476,68 | 8.623,14 |
20 | 21 | 3 | 4.801,62 | 344,84 | 3.476,68 | 8.623,14 |
22 | 21 | 3 | 4.801,62 | 344,84 | 3.476,68 | 8.623,14 |
24 | 21 | 3 | 4.801,62 | 344,84 | 3.476,68 | 8.623,14 |
26 | 21 | 3 | 4.801,62 | 344,84 | 3.476,68 | 8.623,14 |
28 | 21 | 3 | 4.801,62 | 344,84 | 3.476,68 | 8.623,14 |
30 | 21 | 3 | 4.801,62 | 344,84 | 3.476,68 | 8.623,14 |
VERENIGING VAN EIGENAARS " DE ZIJLPOORT " VERDELING RESERVES NAAR APPARTEMENTSRECHTEN 2022 | ||||||
Hnr | Breukdeel app. | Breukdeel garage | appartement xxx/1100 220.074,40 | Appartement xxx/840 12.069,49 | appartement xxx/912 132.113,67 | Totaal 31-12-22 364.257,56 |
32 | 21 | 3 | 4.801,62 | 344,84 | 3.476,68 | 8.623,14 |
34 | 21 | 3 | 4.801,62 | 344,84 | 3.476,68 | 8.623,14 |
36 | 21 | 3 | 4.801,62 | 344,84 | 3.476,68 | 8.623,14 |
38 | 28 | 3 | 6.202,10 | 445,42 | 4.490,71 | 11.138,22 |
40 | 28 | 6 | 6.802,30 | 488,53 | 4.925,29 | 12.216,12 |
42 | 28 | 3 | 6.202,10 | 445,42 | 4.490,71 | 11.138,22 |
Raaks | ||||||
5 | 187 | 1 | 37.612,72 | 37.612,72 | ||
gar | 0 | 6 | 1.200,41 | 86,21 | 869,17 | 2.155,79 |
1.003 | 97 | 220.074,40 | 12.055,12 | 131.968,81 | 364.098,33 | |
VERENIGING VAN EIGENAARS "DE ZIJLPOORT" AFREKENING LEDEN WATERVERBRUIK 0000 | |||||||||
Xx. | Xxxxxxxxxx Voorletters | Begin- stand 01-01-2022 | Eind- stand 31-12-2022 | Ver- bruik in m3 | Vast- recht | Aandeel kosten water | Totaal | Ontvangen voor- schotten | Saldo afrekening |
Bakkumstraat | |||||||||
3 | 2468 | 2552 | 84 | 50,88 | 145,32 | 196,20 | 192,00 | 4,20 | |
5 | 1575 | 1622 | 47 | 50,88 | 81,31 | 132,19 | 192,00 | (59,81) | |
7 | 1) | 2307 | 2500 | 193 | 50,88 | 333,89 | 384,77 | 192,00 | 192,77 |
9 | 2660 | 2766 | 106 | 50,88 | 183,38 | 234,26 | 192,00 | 42,26 | |
11 | 1082 | 1110 | 28 | 50,88 | 48,44 | 99,32 | 192,00 | (92,68) | |
13 | 1442 | 1499 | 57 | 50,88 | 98,61 | 149,49 | 192,00 | (42,51) | |
15 | 1197 | 1230 | 33 | 50,88 | 57,09 | 107,97 | 192,00 | (84,03) | |
17 | 1759 | 1786 | 27 | 50,88 | 46,71 | 97,59 | 192,00 | (94,41) | |
19 | 1656 | 1738 | 82 | 50,88 | 141,86 | 192,74 | 192,00 | 0,74 | |
21 | 1481 | 1550 | 69 | 50,88 | 119,37 | 170,25 | 192,00 | (21,75) | |
23 | 1) | 1406 | 1500 | 94 | 50,88 | 162,62 | 213,50 | 192,00 | 21,50 |
25 | 1) | 1549 | 1600 | 51 | 50,88 | 88,23 | 139,11 | 192,00 | (52,89) |
27 | 1865 | 1921 | 56 | 50,88 | 96,88 | 147,76 | 192,00 | (44,24) | |
29 | 2024 | 2143 | 119 | 50,88 | 205,87 | 256,75 | 192,00 | 64,75 | |
31 | 1622 | 1680 | 58 | 50,88 | 100,34 | 151,22 | 192,00 | (40,78) | |
33 | 1420 | 1488 | 68 | 50,88 | 117,64 | 168,52 | 192,00 | (23,48) | |
35 | 1877 | 1945 | 68 | 50,88 | 117,64 | 168,52 | 192,00 | (23,48) | |
37 | 1209 | 1253 | 44 | 50,88 | 76,12 | 127,00 | 192,00 | (65,00) | |
39 | 1920 | 1992 | 72 | 50,88 | 124,56 | 175,44 | 192,00 | (16,56) | |
41 | 1800 | 1846 | 46 | 50,88 | 79,58 | 130,46 | 192,00 | (61,54) | |
43 | 1654 | 1707 | 53 | 50,88 | 91,69 | 142,57 | 192,00 | (49,43) | |
45 | 3027 | 3090 | 63 | 50,88 | 108,99 | 159,87 | 192,00 | (32,13) | |
47 | 2763 | 2885 | 122 | 50,88 | 211,06 | 261,94 | 192,00 | 69,94 | |
Xxxxx Xxxxxxxxxx | |||||||||
00 | 0000 | 1711 | 63 | 50,88 | 108,99 | 159,87 | 192,00 | (32,13) | |
16 | 1652 | 1680 | 28 | 50,88 | 48,44 | 99,32 | 192,00 | (92,68) | |
18 | 1991 | 2082 | 91 | 50,88 | 157,43 | 208,31 | 192,00 | 16,31 | |
20 | 2435 | 2494 | 59 | 50,88 | 102,07 | 152,95 | 192,00 | (39,05) | |
22 | 1378 | 1432 | 54 | 50,88 | 93,42 | 144,30 | 192,00 | (47,70) | |
24 | 823 | 888 | 65 | 50,88 | 112,45 | 163,33 | 192,00 | (28,67) | |
26 | 1368 | 1415 | 47 | 50,88 | 81,31 | 132,19 | 192,00 | (59,81) | |
28 | 2252 | 2342 | 90 | 50,88 | 155,70 | 206,58 | 192,00 | 14,58 | |
30 | 1531 | 1581 | 50 | 50,88 | 86,50 | 137,38 | 192,00 | (54,62) | |
32 | 1216 | 1262 | 46 | 50,88 | 79,58 | 130,46 | 192,00 | (61,54) | |
34 | 1044 | 1090 | 46 | 50,88 | 79,58 | 130,46 | 192,00 | (61,54) | |
36 | 2054 | 2122 | 68 | 50,88 | 117,64 | 168,52 | 192,00 | (23,48) | |
38 | 1255 | 1324 | 69 | 50,88 | 119,37 | 170,25 | 192,00 | (21,75) | |
40 | 1821 | 1850 | 29 | 50,87 | 50,17 | 101,04 | 192,00 | (90,96) | |
42 | 2485 | 2640 | 155 | 50,87 | 268,15 | 319,02 | 192,00 | 127,02 | |
2.600 | 1.933,42 | 4.498,00 | 6.431,42 | 7.296,00 | (864,58) | ||||
1) schatting, geen opgave ontvangen | 19 | ||||||||
VERENIGING VAN EIGENAARS " DE ZIJLPOORT " te Haarlem Rekening van baten en lasten 2022 | |||
Omschrijving | Rekening 2022 | Begroting 2022 | Rekening 2021 |
BATEN Leden service-kosten | 78.353,64 | 78.355,00 | 78.424,08 |
Leden waterverbruik | 6.431,42 | 7.296,00 | 8.297,00 |
Leden bijdrage wassen ramen | 2.882,50 | 2.730,00 | 2.606,11 |
Bijdrage containerruimte | 734,64 | 0,00 | 734,64 |
Rentebaten | 68,58 | p.m. | 19,98 |
Totaal van de baten | 88.470,78 | 88.381,00 | 90.081,81 |
LASTEN Verzekering opstal / glas | 4.711,34 | 4.600,00 | 5.127,94 |
Verzekering W.A. | 538,85 | 600,00 | 841,89 |
Verzekering rechtbijstand | 511,87 | 600,00 | 555,54 |
Bestuursaansprakelijkheid | 293,79 | 360,00 | 373,79 |
Schoonmaak algemene ruimte | 5.843,00 | 4.500,00 | 4.938,89 |
Wassen ramen | 2.882,50 | 2.730,00 | 2.606,11 |
Klein onderhoud gebouw | 4.485,66 | 2.500,00 | 3.530,69 |
Onderhoud Hydrofoor | 550,72 | 550,00 | 756,37 |
Onderhoud brandblusser | 367,87 | 750,00 | 801,14 |
Onderhoud / storing garagedeur | 2.151,69 | 1.555,00 | 2.989,63 |
Onderhoud mechanische ventilatie | 0,00 | 750,00 | 993,54 |
Onderhoudscontract liften | 4.890,05 | 8.650,00 | 10.489,95 |
Storing / keuring liften | 1.867,76 | 1.040,00 | 1.169,12 |
Telefoonkosten liften | 326,64 | 850,00 | 312,78 |
Verbruik elektriciteit | 7.757,58 | 9.000,00 | 8.964,39 |
Verbruik water | 6.175,36 | 7.296,00 | 6.755,07 |
Administratiekosten | 8.863,24 | 8.865,00 | 8.653,92 |
Vergaderkosten | 1.077,42 | 500,00 | 384,75 |
Portikosten | 56,54 | 100,00 | 89,21 |
Kopieerkosten | 32,31 | 100,00 | 78,29 |
Bankkosten | 815,16 | 500,00 | 652,77 |
Betaalde rente spaarrekeningen | 139,54 | 0,00 | 0,00 |
Diversen / onvoorzien | 513,99 | 250,00 | 784,79 |
Reservering dakvernieuwing | 7.455,00 | 7.455,00 | 7.235,00 |
Reservering hydrofoor | 700,00 | 700,00 | 680,00 |
Reservering liftinstallaties | 875,00 | 875,00 | 850,00 |
Reservering groot onderhoud | 7.650,00 | 7.650,00 | 7.425,00 |
Reservering schilderwerk | 14.205,00 | 14.205,00 | 13.790,00 |
Reservering garagedeur | 850,00 | 850,00 | 825,00 |
Resultaat boekjaar | 1.882,90 | 0,00 | (2.573,76) |
Totaal van de lasten | 88.470,78 | 88.381,00 | 90.081,81 |
1210
van het Flatgebouw “ Zijlpoort ” te Haarlem
Toelichting op enige rekening uit de rekening van baten en lasten 2022
Het onderhoud van de blusapparaten, noodverlichting en aansluitpunten van de droge blusleiding heeft in 2022 geen bijzonderheden opgeleverd. Het certificaat is in maart 2022 afgegeven.
Door BAM Verkeerstechniek wordt de garagedeur onderhouden. De contractprijs over 2022 bedroeg € 1.555,00. In 2022 is er door de BAM enkele reparaties verricht, waaronder het stoplicht is nagekeken.
Onderhoud mechanische ventilatie:
Door Comfort Services wordt de installatie periodiek onderhouden, dit onderhoud heeft in 2022 niet plaatsgevonden.
Onderhoud/storingen/keuringen lift:
Per 1 januari 2022 loopt er een servicecontract voor het periodiek onderhoud van de twee lift installaties bij Sky Liften. Er zijn in 2022 diverse storingen geweest. De liften zijn in 2022 niet gekeurd. De volgende keuring zal medio juni 2023 plaats gaan vinden.
KPN brengt tweemaandelijks de kosten van de telefoonverbindingen van de liften bij de VVEin rekening. Totaal 2022: € 326,64.
Het verbruik betreft de verlichting van de algemene ruimten en de stroomvoorziening voor de liften. Deze is door omstandigheden iet veel gestegen.
Het PWN brengt maandelijks een voorschotbedrag in rekening. Op basis van de afrekening van PWN en de opgegeven standen van de tussenmeters is een afrekening gemaakt.
Het betreft hier de kosten van JVL Administraties VvE Beheer voor het administratief- en het technisch beheer van de VVE.
In 2022 zijn er twee Algemene Ledenvergaderingen geweest.
Het betreft hier de verzending van stukken naar eigenaars die niet in de Zijlpoort wonen en naar derden (leveranciers etc.) en de kosten van het kopiëren van stukken voor bestuur en eigenaren.
Vereniging van Eigenaren
van het Flatgebouw “ Zijlpoort ” te Haarlem
Toelichting op enige rekening uit de rekening van baten en lasten 0000
Er is in 2022 een bedrag van € 652,77 aan kosten in rekening gebracht door de ABN en Rabobank. Dit is inclusief een bedrag van € 134,53 uit 2021.
In 2022 is er een bedrag van € 139,54 aan rente betaald in verband met de 0.5% rentevergoeding aan de banken over het totale saldo.
Onder deze post zijn de volgende kosten verantwoord:
Diverse aanschaffing voor de binnentuin | € 402,28 | |
Representatiekosten | € 25,00 | |
Bijdrage Vereniging Eigen Huis | € 64,80 | |
Bezoek aan “huis en energie” | € 25,00 | |
Verwijderen van een graffiti | € 92,76 | |
Afboeken debiteur | -/- | € 95,85 |
Laadadvies VvE Raaks/ Bakkumstraat
VVE Laadloket Xxxxxxxxxxxxx 00X, 0000 XX, Xxxxxxxxx
VVE Laadloket is een samenwerking tussen
EV Consult en Goodpoint. Opdrachtnemer is EV Con- sult B.V. KvK 54711088
Inhoudsopgave Laadpunten VvE Raaks/Bakkumstraat
INLEIDING 2
SITUATIE SCHETS 2
RESULTATEN ENQUÊTE 3
LOCATIE LAADPUNTEN 4
Op de openbare weg laadpunt aanvragen is niet mogelijk 4
Locatie: eigen laadpunt op eigen parkeerplaats 5
Locatie: gedeelde laadpunten vanaf eigen parkeerplek 6
Locatie: privé laadpunt op eigen meter op eigen parkeerplek 7
WIJZE VAN AANLEG 8
BENODIGDE STROOMCAPACITEIT C.Q. LAADGEDRAG 8
DYNAMIC LOAD BALANCING 11
WETSVOORSTEL NOTIFICATIEREGELING OPLAADPUNTEN VVE 12
(BRAND)VEILIGHEID 13
Veilig laden in inpandige garage 14
Wettelijke eisen algehele brandveiligheid parkeergarage 16
REGELGEVING 17
DIGITALE VEILIGHEID 18
AANDACHTSPUNTEN BIJ HET KIEZEN VAN EEN LEVERANCIER 18
Eén vaste leverancier 18
Stervormige aansluiting versus ringleiding 18
Continuïteit leverancier 20
Lock-in 20
Installatie volgens normen 20
HOE WORDEN STROOMKOSTEN VERREKEND? 20
KOSTEN EN LAADPLAN VVE DE ZIJLPOORT 21
Scenario eigen laadpunten op eigen parkeerplek 22
Kosten voor de VvE voor realisatie generieke infrastructuur 22
Kosten laadpunteigenaar 23
Scenario gedeelde laadpunten per cluster vanaf eigen parkeerplek 23
Kosten voor de VvE voor realisatie generieke infrastructuur én laadpunten 24
ADVIES VERDELING KOSTEN IN VVE 24
Exploitatiemodel 24
BTW 25
SAMENVATTEND ADVIES 26
OPMERKINGEN VAN UW LEDEN 27
BIJLAGEN EN HANDIGE LINKS 28
DISCLAIMER 28
Inleiding
Er komen steeds meer elektrische auto’s. Om voorbereid te zijn op de toekomst hebben namens het bestuur van XxX Xxxxx/Bakkumstraat (verder te noemen VvE De Zijlpoort) de heren Xxxxxx (JVL), Xxxxxx en Xxxxxxx advies gevraagd. VvE Laadloket is gespecialiseerd in het adviseren van VvE’s omtrent EV-laadvoorzieningen. Om te komen tot dit advies is er 1 bezichtiging geweest op donderdag 22 september jl. Daarnaast is een enquête uitgevoerd onder de leden. Op basis van de bezichtiging, resultaten van de enquête en de aangeleverde informatie is dit advies tot stand gekomen.
Situatie schets
• Xxxxxxxxxxxx 0, 0000 XX xx Xxxxxxx (volgens opgaaf energieleverancier Eneco)
• Modelreglement 1992
• Bouwjaar complex/parkeergarage 1999
• VvE Raaks/Bakkumstraat (verder te noemen VvE De Zijlpoort) is een complex bestaande uit totaal 38 wooneenheden en 1 winkel, 32 parkeerplaatsen binnen op naam
• VvE De Zijlpoort heeft 1 eigen kleinzakelijke elektra-aansluiting van 3x63 ampère, welke gebruikt kan worden voor aansluiting centrale laadinfrastructuur
• Elektriciteitsverbruik per jaar 37.000 kWh
• Slimme meter niet aanwezig
• Internet niet aanwezig
• De VvE heeft geen zonnepanelen
• Er is een enquête elektrisch laden gehouden onder de leden van de VvE om het toekomstbeeld en draagvlak inzichtelijk te krijgen
Vooraanzicht VvE De Zijlpoort
Resultaten enquête
Uit de enquête is gebleken dat binnen nu en 15 jaar naar verwachting 14 parkeerplaatsen een elektrisch laadpunt nodig hebben. Daarnaast is gebleken dat het draagvlak dat de VvE het mogelijk maakt om laadpunten te plaatsen redelijk is, namelijk 52%. De groep geen mening is
redelijk groot, namelijk 19%. De groep oneens voor het realiseren van laadpunten op uw parkeergelegenheid is groot, namelijk 29%.
Op dit moment zijn er 3 VvE-leden die een laadpunt wensen in uw VvE. Omdat de 14 parkeerplaatsen met een laadpunt verspreid over 15 jaar benodigd zullen zijn, adviseren wij om als VvE direct de voorbereidingen te treffen zodat makkelijk in een aantal stappen gefaseerd laadpunten geplaatst kunnen worden op het moment dat een parkeerplaatseigenaar dit wenst zonder dat er overlast ontstaat. VVE Laadloket adviseert voordat de notificatie van kracht wordt, een laadplan af te spreken met elkaar hoe om te gaan met laden in de VvE en dit vast te leggen in het huishoudelijk reglement.
Locatie laadpunten
Op de openbare weg laadpunt aanvragen is niet mogelijk
Er is in principe via de gemeente voor bewoners van de VvE geen laadpaal aan te vragen op de openbare weg. Een laadpaal is onder een aantal voorwaarden aan te vragen. Dit is te lezen op de website van de gemeente. Eén van de voorwaarden van bijna elke gemeente is dat het voor de appartement bewoner niet mogelijk is om op eigen terrein te parkeren. Naar de letter van deze voorwaarde betekent dit dat het voor leden/bewoners van de VvE niet mogelijk is om een openbare laadpaal aan te vragen.
Plattegrond VvE De Zijlpoort
In het rood is de locatie van de meterkast VvE aangegeven, in paars aangegeven de verdeelkasten.
Locatie: eigen laadpunt op eigen parkeerplaats
De stroom voor deze laadpunten wordt afgenomen van de algemene aansluiting (CVZ, in het rood) van de VvE De Zijlpoort. De VvE dient toestemming te geven om op eigen plek in de parkeergarage laadpunten te realiseren. Het laadplan wordt vastgelegd in het huishoudelijk reglement. Het voordeel is een ‘dedicated’ eigen plek. Nadeel zijn de hogere kosten voor de individuele parkeerplaatseigenaren én VvE welke verder in dit rapport zullen worden toegelicht.
Laadpunten aanleggen betekent het installeren van verdeelkast(en) en op termijn aanleg kabelgoot.
Locatie: gedeelde laadpunten vanaf eigen parkeerplek
Het delen van laadpunten is ook mogelijk, bijvoorbeeld wanneer de parkeerplaatsen in clusters worden verdeeld, dit is qua kosten en aanleg eenvoudiger. Men heeft immers minder laadpunten nodig en eventuele verzwaring is minder snel benodigd. De laadpunten zijn in eigendom van de VvE, de VvE dient toestemming te geven om de gedeelde laadpunten te realiseren. Dit betekent ook dat de kosten voor de basisinfrastructuur én laadpunten in eerste instantie voor de VvE zijn. Ook de stroom voor deze laadpunten wordt afgenomen van de CVZ VvE via de verdeelkast.
Een geschikte plek voor gedeelde laadpunten kan, rekening houdende met de structuur/opbouw van de garage, uiteindelijk zijn in clusters van 4 parkeerplaatsen zodat de meeste VvE-leden kunnen laden vanaf zijn of haar parkeerplek. Een drietal parkeerplaatsen kunnen door de ligging van deze plaatsen echter alleen laden op een individueel laadpunt. Bij de start van het laadplan kan aan de hand van de behoefte en aantal EV’s per laadpunt gekozen worden voor het aantal clusters en de grootte van deze clusters. Op publiek terrein kunnen 2 laadpunten in principe gedeeld worden door 9 EV’s.
Wanneer gekeken wordt naar de benodigde groei geschetst in het toekomstbeeld, zullen uiteindelijk in de komende 15 jaar minimaal 14 privé laadpunten benodigd zijn. Kijkende naar de te verwachte groei is het slim om uiteindelijk voor volledige dekking te gaan, dan heeft men 8 gedeelde laadpunten in clusters van 4 nodig, en een drietal individuele laadpunten.
Totaal 11 (gedeelde) laadpunten benodigd voor volledige dekking.
Wanneer gekozen wordt voor een eigen privé laadpunt op eigen plek per wooneenheid en u wenst in de toekomst volledige dekking te realiseren, dan heeft u 32 privé laadpunten nodig. Een veel hogere investering betekent dit.
Bij gedeelde laadpunten dienen verdere afspraken te worden vastgelegd in het huishoudelijk reglement. Als de batterij van de auto vol is, moet deze ontkoppeld worden zodat een ander VvE-lid uit het cluster kan laden. Ter ondersteuning kan de eigenaar van de ladende EV een app-bericht ontvangen wanneer deze 80% of geheel is opgeladen.
Hoeveel laadpunten nodig zijn is afhankelijk van:
- Type elektrische auto’s;
- Laadsnelheid;
- Rijdersprofiel (rijdt de persoon veel km’s, gepensioneerd, woon-werkverkeer, type beroep, etc).
Als gekeken wordt naar openbare data van laadpunten in de grote steden dan laden EV-rijders daar gemiddeld 5 keer per maand de elektrische auto op. Deze EV-rijders rijden gemiddeld 500 km per maand óf ze laden nog elders op.
Zie tabel:
Het kengetal dat wij adviseren voor het aantal elektrische auto’s per gedeeld laadpunt is 4,5. De berekening die wij hanteren:
Stel dat wij uitgaan van 1.000 km per maand dan zal er ongeveer 10 keer opgeladen worden. Als een laadpunt per dag 3 keer bezet kan zijn door een elektrische auto. Een auto in de ochtend, middag en avond (3 x 30 dagen) 90 keer opgeladen wordt. Dit betekent dat bij maximale efficiency 9 auto’s met één laadpunt toekunnen. De efficiency is niet maximaal en afhankelijk van veel factoren. Bij een efficiency van 50% is het kengetal 4,5 elektrische auto’s per laadpunt.
Het autoriseren kan eenvoudig georganiseerd worden door gebruik te maken van “slimme” laadpunten die geactiveerd worden met een laadpas. De VvE kan op basis van het pasnummer aangeven dat een pas geautoriseerd is om te laden. Hiermee is het mogelijk om ongeoorloofd gebruik van de laadpunten uit te sluiten.
Locatie: privé laadpunt op eigen meter op eigen parkeerplek
Het aansluiten van een laadpunt op de eigen meter kan ook een mogelijkheid zijn voor enkele bewoners. Dit betekent dat de kosten voor de infrastructuur én het laadpunt voor het VvE-lid zijn. Er dient rekening gehouden te worden dat met laden op de eigen meter niet meer verbruikt wordt dan 10.000 kWh per jaar, het VvE-lid blijft in de 1e staffel met het hoogste belastingtarief. Gezamenlijk laden op de CVZ VvE geeft wel dit voordeel. Overigens is in het kader van de huidige wereldgebeurtenissen tijdelijk het tarief in de 1e staffel verlaagd, de verwachting is dat het verlaagde tarief in de 1e staffel in de toekomst weer aangepast gaat worden.
Bron: Belastingdienst
Wanneer het bevoegde gezag de garage als inpandig beziet, dient tevens ieder laadpunt verbonden te worden met de noodknop (of andersoortige voorziening) om in 1x alle laadpunten tegelijk zonder spanning te kunnen zetten. Omdat deze laadpunten zijn aangesloten op eigen meter, is dit installatietechnisch ingewikkeld en een dure optie. Circa
€1.000 extra per aansluiting per laadpunt.
Tevens dient onderzocht te worden hoe vanuit de privé meterkast in de garage gekomen kan worden. Tevens moet er voldoende ruimte zijn in de verbindingspijpjes tussen garage en meterkast individueel vve-lid voor de benodigde bekabeling, inclusief een brandveilig signaaldraad benodigd voor koppeling met noodknop.
Wijze van aanleg
Tijdens de intake is door de heren Xxxxxxx en Xxx Xxxxxx van de VvE De Zijlpoort kenbaar gemaakt dat de voorkeur uitgaat naar het faciliteren vanuit de VvE voor parkeerplaatseigenaren om te kunnen laden op de eigen parkeerplek, met een eigen laadpunt. Laden via een gemeenschappelijk laadpunt in een cluster vanaf de eigen parkeerplek is ook een optie die zal worden toegelicht. Er zijn verschillende manieren waarop leveranciers laadpunten realiseren. Een gangbare manier zal hieronder worden uitgewerkt en geeft inzicht in de kosten:
De meterkast welke gebruikt wordt voor het laden (CVZ) bevindt zich op het maaiveld links op de plattegrond en is in het rood aangegeven. Als een bewoner een laadpunt wenst op eigen parkeerplaats, wordt de elektriciteit voor deze laadpunt(en) vanuit het centrale punt geleverd (stap 1, 2 en 3 van het laadplan), via de onderverdeelkast (in het paars). Er wordt een kabel getrokken door eventuele kabelgoot/grijze pijpjes vanaf het laadpunt op de parkeerplaats tot aan de onderverdeelkast, welke weer is aangesloten op het centrale punt.
Benodigde stroomcapaciteit c.q. laadgedrag
De elektrische aansluiting in de meterkast VvE bedraagt 3x63 ampère. Het verbruik is op de aansluiting 37.000 kWh. Om de laadambities in de toekomst waar te maken is het van belang om eerst alle beschikbare capaciteit te benutten.
Het laadgedrag van bezitters van een elektrische auto is anders dan het tankgedrag bij fossiele brandstofauto’s. Een fossiele brandstofauto wordt getankt als de brandstof bijna op is. Bij een elektrische auto wordt doorlopend “gestekkerd”. Als men thuis is, of op het werk. In de praktijk rijdt een elektrische auto daarom in de meeste gevallen met een volle batterij weg. Dit betekent dat de batterij ook niet volledig leeg is bij thuiskomst.
In onderstaande grafieken is per CVZ weergegeven hoeveel laders bij de huidige beschikbare capaciteit mogelijk zijn als de XX-xxxxxx 000 xx of 50 km wil bijladen en alle laders in gebruik zijn. Het aantal laders is afhankelijk van de parkeertijd van de auto. Tevens is af te lezen hoeveel EV’s kunnen laden na een verzwaring van de aansluiting.
Wanneer gekozen wordt om ook te delen met buren van aanpalende parkeerplekken, heeft men uiteindelijk minder laadpunten nodig voor gehele dekking. Afhankelijk van de grootte van de clusters. Het is ook mogelijk om te beginnen met grotere clusters en daarna over te stappen naar kleinere clusters. Meer laadpunten (situatie privé laadpunten, of kleinere clusters), laad- en rijdersprofiel betekent ook een grotere verzwaring CVZ met bijkomende hogere kosten.
100 km bijladen naar zwaarte aansluiting
50 km bijladen naar zwaarte aansluiting
100 km bijladen na verzwaring naar grootverbruik
Voor gehele dekking met 32 privé laadpunten (100 km bijladen in 12 uur) is verzwaring nodig naar grootverbruik 3x125 ampère, capaciteit dan voldoende voor circa 33 laadpunten. Het toekomstige laad- en rijdersprofiel zal dit verder gaan uitwijzen. Uitgezocht dient te worden bij de netbeheerder of deze capaciteit ook beschikbaar is in de directe omgeving.
Kosten eenmalig €12.000 en jaarlijks €2.800.
Voor gehele dekking met gedeelde laadpunten zijn 8 laadpunten nodig in clusters van 4 en 3 individuele laadpunten (100 km bijladen in 8 uur), dus totaal 11 laadpunten. De huidige netwerkcapaciteit CVZ dient zeker verhoogd te worden naar minimaal 3x80 ampère. Het toekomstige laad- en rijdersprofiel zal verder gaan uitwijzen of verdere verzwaring naar grootverbruik toch nodig blijkt te zijn en of deze capaciteit in het kader van congestie ook beschikbaar zal zijn.
Uit het geschetste toekomstbeeld en de intake met VVE Laadloket komt het volgende naar voren:
- huidige behoefte laden totaal 3 EV: 3 eigen laadpunten gewenst of maximaal 3 gedeelde laadpunten in clusters van 4 en/of individuele laadpunten;
- binnen 5 jaar: totaal 8 EV’s: 8 eigen laadpunten of maximaal 8 gedeelde laadpunten in clusters van 4 en/of individuele laadpunten;
- binnen 15 jaar: totaal 14 EV’s: 14 eigen laadpunten of maximaal 11 gedeelde laadpunten in clusters van 4 en individuele laadpunten.
Advies:
1. creëer gedeelde laadpunten waar mogelijk om te kunnen laden vanaf eigen parkeerplek
2. kies voor dezelfde type laadpunten
3. Dynamic Load Balancing (zie toelichting hieronder)
Dynamic Load Balancing
Omdat er ook andere elektrische apparaten op hetzelfde moment elektriciteit kunnen verbruiken zoals een lift of de gemeenschappelijke verlichting, wordt gebruik gemaakt van Dynamic Load Balancing (DLB) om de capaciteit van de CVZ zo efficiënt mogelijk te benutten.
Bij Dynamic Load Balancing wordt continu gekeken naar de capaciteitsbehoefte van de overige elektrische apparaten en eventuele andere laadpunten in het gebouw, aangesloten op dezelfde CVZ. De resterende, niet verbruikte capaciteit wordt vrijgemaakt voor het laadpunt.
Bij Local Load Balancing (LLB) wordt een groep toegewezen met een vaste capaciteit, deze capaciteit is dan gereserveerd voor de laadpunten. Wat niet verbruikt wordt voor het opladen van de EV’s kan niet worden aangewend voor andere doeleinden, overcapaciteit van de overige groepen kan ook niet worden aangewend voor het laden van de EV’s.
Om deze reden adviseert VVE Laadloket om Dynamic Load Balancing te gebruiken omdat daarmee de beschikbare capaciteit op de meest efficiënte manier benut wordt en omdat daarmee een verdere netwerkverzwaring af- of uitgesteld kan worden.
In onderstaand figuur is het verschil tussen Local Load Balancing en Dynamic Load Balancing geschetst.
Wetsvoorstel notificatieregeling oplaadpunten VvE
Dit wetsvoorstel neemt belemmeringen weg bij de plaatsing van oplaadpunten bij Verenigingen van Eigenaren. Als VvE-leden een oplaadpunt op een individueel parkeervak of op een gemeenschappelijke parkeergelegenheid willen plaatsen, moet VvE De Zijlpoort hiervan in kennis worden gesteld; de notificatie. De notificatie vervangt de benodigde toestemming van de VvE voor het plaatsen van een oplaadpunt, indien het oplaadpunt volgens de voorwaarden uit de notificatieregeling is geplaatst.
Juridische beslisboom
De (invoering van de) notificatieplicht zorgt voor een vermindering van de structurele regeldruk voor VvE-besturen en parkeerplaatseigenaren als het gaat om de besluitvorming. Dit komt doordat er geen besluit meer nodig is van de vergadering van eigenaren om een oplaadpunt te plaatsen.
Op basis van deze wet wordt verwacht dat besluitvorming structureel soepeler plaatsvindt dan in de huidige situatie.
• Aanvrager doet voortaan een notificatie in plaats van een voorstel
• Xxxxxxxx op ALV vervalt
• De doorlooptijd van de besluitvorming wordt korter
• Een voorstel kan niet meer worden geweigerd als zij voldoet aan de voorwaarden
De beoogde inwerkingtreding van dit wetsvoorstel voor alle andere Modelreglementen dan die van 2017, is voorzien met ingang van 1 juli 2023.
Als voorwaarde voor de notificatie is opgenomen dat de plaatsing van het oplaadpunt uitsluitend voor eigen rekening en risico van de notificerende individuele parkeerplaatseigenaar of groep parkeerplaatseigenaren plaatsvindt. Naast deze voorwaarde gelden andere voorwaarden die nog worden uitgewerkt in een Algemene Maatregel van Bestuur.
Uit het door de notificerende eigenaars te overleggen werkplan moet aan het VvE-bestuur en de VvE-leden blijken of wordt voldaan aan de voorwaarden. Het VvE-bestuur moet het werkplan beoordelen.
VvE De Zijlpoort wordt aangeraden om van tevoren afspraken vast te leggen over het aanleggen en het gebruik van (gedeelde) oplaadpunten op de privé parkeerplaatsen. Door het
vastleggen van afspraken weten parkeerplaatseigenaren van tevoren wat binnen de VvE geldt met betrekking tot het plaatsen van oplaadpunten en kunnen conflicten worden vermeden.
De vergadering van eigenaren kan ongeacht het van kracht worden/zijn van de notificatieregeling een vergaderbesluit nemen en grip houden op de aanpassingen in de hoofdmeterkast, basisinfrastructuur, energiemanagement van het terrein, locatie van de laadpunten en eventueel de aanleg van de bekabeling.
(Brand)veiligheid
Elektrische auto’s brengen géén hoger veiligheidsrisico met zich mee dan conventionele brandstof auto’s. Dit is de belangrijkste conclusie uit recent onderzoek van CE Delft dat in opdracht van RVO is uitgevoerd.
(Xxxxx://xxx.xx.xx/xxxxxxxxxxx/0000/xxxxxxxxxx-xx-xxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxx)
Het Nederlands Instituut Publieke Veiligheid (NIPV), de landelijke ondersteuningsorganisatie voor de veiligheidsregio's, komt tot dezelfde conclusie. Het NIPV ondersteunt de veiligheidsregio's bij het versterken van de brandweerzorg en de aanpak op het terrein van de rampenbestrijding en crisisbeheersing. Het NIPV voert ook onderzoeken uit over alternatief aangedreven voertuigen.
(Xxxxx://xxx.xxx.xx/xxxxxxxxx/Xxxxxxx/Xxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxx-xx-xxxxxxxx- energie.aspx#tab1)
DOET (Dutch Organisation for Electric Transport) is al sinds 2009 de branchevereniging op het gebied van elektrisch vervoer in Nederland. Zij hebben recent een factsheet opgesteld ‘Veilig opladen in parkeergarages’. (Xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xx/xxxxx/xxxxxxxxx-xxxxxx-xxxxxxx- in-parkeergarages)
Op 28 oktober 2021 heeft Instituut Fysieke Veiligheid een eerste halfjaarrapportage gepubliceerd “Incidenten met alternatief aangedreven voertuigen”. xxxxx://xxx.xxx.xx/xxxxxx/Xxxxxxx/Xxxxxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxx-xxx-xxxxxxxxxxx- aangedreven-voertuigen.aspx
In dit rapport is onder andere te lezen dat er in het eerste halfjaar van 2021 in totaal 83 incidenten waren waarbij de brandweer betrokken is geweest, het betrof 77 keer een voertuig met accu. Van deze 77 keer betrof het 60 keer een ongeval en waren er in totaal 17 branden. Van deze 17 branden ging het in totaal 6 keer om een accubrand. Geen van deze zes auto’s was aangesloten op een laadpunt. Van de 6 accubranden is van 3 de oorzaak bekend. Dit was brandstichting, storing accupakket en storing hydraulieksysteem elders in het voertuig.
Maar hoe verhouden bovenstaande branden zich tot fossiele autobranden?
In 2021 waren er in totaal 4.753 meldingen van autobranden (bron: xxxxxxxxxxxx.xx). Op 1 januari 2021 waren er 8.275.706 fossiel aangedreven auto’s en 402.205 elektrische (bron: cbs xxxxx://xxx.xxx.xx/xx-xx/xxxxxxx/xxxxxx/00000xxx?xxx0XXX0).
Er gingen dus – gecorrigeerd naar de hoeveelheid auto’s - vier keer meer fossiele auto’s in de brand dan elektrische. En als we het vergelijken met het aantal accu-branden gingen er negen keer meer fossiele auto’s in de brand.
Veilig laden in inpandige garage
Er zijn drie onderdelen die van belang zijn om veilig te laden:
1. Het batterij managementsysteem van de auto;
2. Het laadpunt;
3. De installatie.
Ad 1. Het batterij management van moderne elektrische auto’s is zo ontworpen dat het voorkomt dat overladen, te diep ontladen en oververhitting mogelijk is.
Ad 2. Moderne laadpunten bevatten overspanningsbeveiliging, een aparte aardlekschakelaar, sensoren om de temperatuur tussen laadkabel en contactdoos continu te meten en af te schakelen indien nodig. En daarnaast dienen ze voorzien te zijn van goede “behuizing” zodat mensen niet bij het binnenwerk kunnen komen.
Dit zijn zogenaamde Mode 3 laadsystemen. Bij mode 3 laden we met een zogenaamde oplaadkabel, die een stekker voor de voertuigzijde heeft en een stekker die past in een oplaadpunt type 2 (stekker). Deze oplaadpunten zijn geavanceerde “stopcontacten” die de daar aangeboden stroom inschakelen als alles klopt (lees, als de accu er klaar voor is).
Daarnaast schakelt dit oplaadpunt af als de accu vol is en als de temperatuur te hoog wordt: kortom, elke mogelijke reden die het BMS (Batterij Management Systeem) detecteert.
Belangrijk te vermelden is nog dat de omvormer hier onlosmakelijk deel uitmaakt van het vervoermiddel (auto of motorfiets) en dus nooit verwisseld kan worden. Dit gebeurt bij kleinere elektrische apparaten namelijk nog wel eens. Ook is deze combinatie onderdeel van de uitgebreide typegoedkeuring die geldt voor vervoermiddelen.
Verschillende type laadsystemen
Ad 3. De installatie dient te geschieden in overeenstemming met de NEN1010
Generiek geldt dat auto’s de afgelopen 30 jaar groter zijn geworden met meer kunststof. Dit maakt het brandgevaar groter dan bij de bouw van veel parkeerterreinen en parkeergarages werd ingeschat.
Mode 1 laden?
Mode 3 laden zonder noodknop
Wettelijke eisen algehele brandveiligheid parkeergarage
Verplichting voor parkeergarage is om te voldoen aan het rechtens verkregen niveau waarop vergunning is verleend. Er dient te worden gekeken naar de technische voorschriften en vergunning die op de oorspronkelijke oprichting van het bouwwerk en op eventuele latere verbouwing(en) van toepassing waren.
Dit betekent dat als er bijvoorbeeld een brandluchtventilatie systeem aanwezig is bij oplevering of eventuele latere verbouwing(en), deze ook werkend moet zijn.
Als de parkeergarage bestaande bouw groter is dan 1.000 m2, is volgens bouwbesluit 2012 bijlage 1 (Xxxxx://xxxxxx.xxxxxxxx.xx/XXXX0000000/0000-00-00#XxxxxxxX) een brandmelding- en ontruimingsinstallatie nodig.
Boven 2.500m2 moet deze installatie een geldig inspectiecertificaat bevatten.
Als de parkeergarage bestaande bouw groter is dan 3.000m2 wordt de verplichting overruled voor bestaande bouw met extra regels. Er moet dan brandcompartimentering zijn. Met andere woorden, de garage moet in compartimenten opgedeeld worden. Elk compartiment is dan kleiner dan 3.000m2. Een alternatief is een sprinklerinstallatie. Daarmee is de noodzaak om compartimenten aan te brengen weg te halen.
Opladen van elektrische auto’s in jullie garage is toegestaan als de parkeergarage op gebied van brandveiligheid volledig aan het rechtens verkregen niveau voldoet waarop de vergunning is verleend. Een elektrische auto wordt daarin niet anders behandeld dan fossiele brandstof auto’s.
Dit rapport richt zich specifiek op brandveiligheidsvoorzieningen waar rekening mee gehouden moet worden voor elektrisch laden. Toch zijn er algemene brandveiligheidseisen die ook gelden voor de andere auto’s waar we op willen wijzen.
Regelgeving
Om te zorgen dat nieuwe laadpunten veilig worden aangelegd, wordt de wetgeving vanaf 1 juli 2023 aangepast (xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxx/0000000.xxxx?xxXxxxxx-xxxxxxxxxxx-xxxx- veilige-oplaadpunten-in-parkeergarages--). Dit heeft gevolgen voor eigenaren en beheerders van garages.
In het nieuwe Besluit Bouwwerken Leefomgeving staat vermeld dat nieuwe voorschriften gaan gelden bij vanaf 1 juli 2023 nieuw in parkeergarages te plaatsen oplaadpunten. Dit geldt zowel voor nieuwe gebouwen als bij plaatsing in bestaande gebouwen. Dit geldt dus niet voor het aanwezige laadpunt. Deze nieuwe voorschriften beogen de kans op het ontstaan van brand te beperken en ondersteuning te geven aan een mogelijke brandweerinzet. Bij de nieuwe voorschriften is gebruik gemaakt van de NIPV-publicatie Brandveiligheid van parkeergarages met elektrisch aangedreven voertuigen. Het gaat om de volgende voorschriften voor parkeergarages/terreinen:
• De oplaadpunten moeten van het type mode 3 of mode 4 (DC snellaadpalen langs de snelweg) zijn. Deze eis beoogt het beperken van de kans op brand. De betreffende typen zijn beter beveiligd tegen storingen die kunnen leiden tot brand.
• Er moet een voorziening zijn waarmee de oplaadpunten tegelijkertijd kunnen worden uitgeschakeld. Hiermee wordt beoogd dat de brandweer bij een brand in een parkeergarage of op een parkeerterrein zekerheid heeft dat er geen elektrische spanning meer staat op de laadpunten en hierdoor geen gevaarlijke situatie ontstaat voor de brandweer bij het blussen.
• Bij de toegang van de parkeergarage of het parkeerterrein is kenbaar gemaakt hoe deze voorziening is uitgevoerd en waar de oplaadpunten van elektrische voertuigen zich bevinden. Hiermee wordt beoogd dat de brandweer bij een brand in een parkeergarage of het parkeerterrein weet waar de laadpalen staan, omdat een brand bij laadpalen een andere brandweerinzet vraagt.
Advies met betrekking tot regelgeving brandveiligheid binnen:
Maak alleen gebruik van mode drie laadpunten. Kies een gecertificeerde installateur die werkt volgens de NEN1010 normen en zorg voor een noodknop ingang garage of andersoortige voorziening zodat alle laadpunten in één keer zijn af te schakelen. Zorg voor de juiste informatie voor de brandweer bij de toegang van de parkeergarage c.q. parkeerterrein.
Digitale veiligheid
Oplaadpunten zijn vaak verbonden met internet om de uitwisseling van informatie mogelijk te maken. Hierdoor kan slim laden (bijvoorbeeld Dynamic Load Balancing) worden toegepast en kunnen laadtransacties financieel worden afgerekend.
Dit maakt oplaadpunten echter ook kwetsbaar voor cyberaanvallen. Bij de aanschaf, de installatie en het gebruik van de oplaadpunten verdient de digitale veiligheid (cybersecurity) daarom aandacht.
De Nationale Agenda Laadinfrastructuur geeft hierom 8 tips voor digitale veiligheid van oplaadpunten bij een VvE:
• Als je gebruik maakt van een Charge Point Operator, vraag dan of deze ISO 27001 gecertificeerd is
• Gebruik voor de communicatie tussen oplaadpunt en back-end het Open Charge Point Protocol (OCPP), bij voorkeur versie 2.0.1 (of nieuwer)
• Zorg dat alle communicatie beveiligd is door encryptie om inbreuk op de data door ongeautoriseerde derden te voorkomen
• Zorg voor beveiliging van digitale toegang tot het oplaadpunt, zodat bijvoorbeeld monteurs niet zonder wachtwoord kunnen inloggen
• Vraag aan de Charge Point Operator of deze een melding krijgt als iemand ongeautoriseerd fysieke toegang tot het oplaadpunt probeert te krijgen
• Vraag aan de laadpuntfabrikant of de Charge Point Operator of het oplaadpunt voldoende geheugen- en processorcapaciteit heeft om toekomstige software-updates te kunnen installeren
• Informeer hoe wordt gecontroleerd dat alleen geverifieerde software (voorzien van de juiste certificaten en digitale handtekeningen) op het oplaadpunt geïnstalleerd wordt
• Kijk voor meer informatie bij de Security Requirements die door ElaadNL en ENCS zijn opgesteld.
Aandachtspunten bij het kiezen van een leverancier
Eén vaste leverancier
De keuze voor een vaste leverancier die zowel laadpunt als installatie verzorgt, is sterk aan te raden. Dit voorkomt problemen met Load Balancing van de laadpunten tussen de verschillende leveranciers. De beschikbare capaciteit kan optimaal worden benut waardoor zoveel mogelijk laadpunten tegen de laagste kosten gerealiseerd kunnen worden. Tevens is hiermee te bewaken dat de leverancier voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen en is er bij problemen één partij verantwoordelijk.
Stervormige aansluiting versus ringleiding
Er zijn grofweg twee verschillende manieren waarop leveranciers laadpunten aansluiten op de CVK (Centrale Verdeelkast/ Meterkast).
Bij de stervormige variant (zie schema hiervoor) wordt elk laadpunt afzonderlijk met een kabel aangesloten op de CVK. Vaak wordt er in deze variant nog een onderverdeelkast geplaatst als blijkt dat daarmee kostenvoordeel is te behalen door kortere kabels of als er onvoldoende vrije groepen beschikbaar zijn in de CVK.
De investering die benodigd is bij de stervormige variant bestaat uit eventueel een onderverdeelkast en eventueel de aanleg van kabelgoten, leidingen of mantelbuizen om de bekabeling in weg te werken.
Bij een ringaansluiting (zie afbeelding hierboven) wordt een ringleiding geplaatst langs alle of een deel van de parkeerplaatsen. Dit is een flexibele kabel welke wordt doorgelust en waaraan vervolgens laadpunten “gehangen” kunnen worden. Het voordeel is de relatief lage investering in de ringleiding in de beginfase wanneer er nog niet veel laadpunten nodig zijn.
Continuïteit leverancier
Er zijn veel leveranciers van laadpunten terwijl het nog een relatief jonge markt is. Sommige leveranciers leveren het laadpunt en de installatie inclusief de software om het laadpunt te beheren en de verrekening van de stroomkosten te organiseren. Andere leveranciers leveren alleen het laadpunt en installatie. De software en het beheer wordt overgelaten aan een andere partij.
Lock-in
Het is aan te raden om een leverancier te kiezen waarvan de laadpunten “sim-lock vrij” zijn. Dit betekent dat het laadpunt - indien nodig - door een andere leverancier beheerd kan worden.
Installatie volgens normen
De installatie dient te geschieden door een gecertificeerd bedrijf in overeenstemming met de NEN1010.
Hoe worden stroomkosten verrekend?
De kosten voor het verbruik van elektriciteit wordt ingesteld op het laadpunt. De gebruiker van het laadpunt heeft een laadpas en activeert het laadpunt met zijn laadpas. Elke gangbare laadpas werkt op de laadpunten.
De eigenaar van het laadpunt kan zelf aangeven welke pasjes geautoriseerd zijn. Daarmee wordt bijvoorbeeld voorkomen dat ongenode gasten kunnen laden op het laadpunt. Voor laadpunten buiten is dit relevant.
De gebruiker van het laadpunt betaalt het vastgestelde tarief van het laadpunt aan de leverancier van de laadpas. De leverancier van de laadpas betaalt vervolgens de leverancier van het laadpunt en deze partij betaalt de VvE voor het gebruik van het laadpunt. Dit proces is geautomatiseerd en werkt zeer goed. Met een backoffice applicatie kan door de VvE de verrekening vanuit 1 systeem beheerd worden, de stroomkosten worden automatisch verrekend tussen gebruiker en de VvE. U krijgt ook de mogelijkheid om investeringen in de infrastructuur gedaan door de VvE door te berekenen in het tarief. Tevens is beheer op afstand mogelijk.
Let op: leveranciers betalen geen btw uit wanneer de VvE geen btw-nummer heeft. Hiermee dient rekening te worden gehouden bij het vaststellen van het tarief op het laadpunt.
Schema verrekening stroomkosten
Kosten en laadplan VvE De Zijlpoort
Uit het geschetste toekomstbeeld blijkt:
- Dat nu 3 laadpunten privé nodig zijn of maximaal 3 gedeelde laadpunt in clusters van 4 en/of individuele laadpunten;
- Dat over 5 jaar naar verwachting totaal 8 eigen laadpunten nodig zijn of maximaal 8 gedeelde laadpunten in clusters van 4 en/of individuele laadpunten;
- Dat over 15 jaar naar verwachting totaal 14 eigen laadpunten nodig zijn of maximaal 11 gedeelde laadpunten in clusters van 4 en individuele laadpunten.
In dit hoofdstuk worden de kosten geduid en gebaseerd op onze kennis van de markt. Er is nog geen offerte specifiek bij een leverancier opgevraagd. Op het moment dat een besluit is genomen in de ALV voor het laadplan met daarin de kosten en start van aanleg is bepaald, verzorgt VVE Laadloket de verdere offerte-aanvraag voor u.
Het laadplan, met laadpunten op eigen parkeerplaats in de garage, bestaat uit twee onderdelen. Het eerste betreft de kosten voor rekening van de VvE als geheel om het mogelijk te maken dat laadpunten geplaatst kunnen worden. Het tweede deel betreft de kosten voor rekening van de parkeerplaatshouder zelf die een laadpunt laat plaatsen. Met bekabeling is rekening gehouden met een gemiddelde afstand, opdat de kosten voor ieder VvE-lid gelijk zullen zijn.
Het laadplan met gedeelde laadpunten bestaat uit 1 onderdeel. De kosten voor basisinfrastructuur én de kosten voor gedeeld(e) laadpunt(en) tezamen.
De capaciteitsberekening in het laadplan is gebaseerd om 100 km bijladen in 12 uur voor scenario 1 en 100 km bijladen in 8 uur voor scenario 2. In het hoofdstuk ‘Benodigde
stroomcapaciteit c.q. laadgedrag’ kunt u aflezen welke invloed het laadgedrag heeft op de benodigde capaciteit, en uiteindelijk de verzwaring.
Scenario eigen laadpunten op eigen parkeerplek
Stap 1: huidige capaciteit van 3x63 ampère is voldoende voor 10 privé laadpunten. Er hoeft niet verzwaard te worden. Dus 3 laadpunten nu zijn mogelijk. Internetaansluiting, noodknop (of andersoortige voorziening). Verdeelkast installeren. Dynamic Load Balancing.
Stap 2: huidige capaciteit voldoende voor 8 privé laadpunten binnen 5 jaar. Aanleggen kabelgoot.
Stap 3: verzwaren naar 3x80 ampère, ruimte voor 14 privé laadpunten binnen 15 jaar. Extra verdeelkast.
Volledige dekking: Verzwaren naar 3x125 ampère. Door congestie van het net is het van belang de netbeheerder te bevragen of deze capaciteit beschikbaar is of zal zijn in de directe omgeving. Kosten voor deze verzwaring zijn €12.000 eenmalig en €2.800 jaarlijks.
Kosten voor de VvE voor realisatie generieke infrastructuur
*Alle genoemde bedragen zijn excl btw.
Kosten laadpunteigenaar
* Alle genoemde bedragen zijn excl btw.
Scenario gedeelde laadpunten per cluster vanaf eigen parkeerplek
Stap 1: huidige capaciteit van 3x63 ampère is voldoende voor 6 gedeelde laadpunten. 3 gedeelde laadpunten nu zijn mogelijk. Internetaansluiting, noodknop (of andersoortige voorziening). Verdeelkast installeren. Dynamic Load Balancing.
Stap 2: verzwaren naar 3x80 ampère, voldoende voor 10 gedeelde laadpunten. 8 gedeelde laadpunten binnen 5 jaar zijn mogelijk. Aanleggen kabelgoot.
Stap 3: hoogstwaarschijnlijk geen verder actie. Waarschijnlijk voldoende capaciteit voor 11 gedeelde laadpunten. Extra verdeelkast. Toekomstige laad- en rijdersprofiel zal dit gaan uitwijzen.
Volledige dekking: bereikt in stap 3.
Kosten voor de VvE voor realisatie generieke infrastructuur én laadpunten
* Alle genoemde bedragen zijn excl btw.
Advies verdeling kosten in VvE
Er zijn meerdere mogelijkheden en afspraken te maken om te zorgen dat de kosten worden verdeeld. Per VvE-lid of per EV-rijder, of een mix hiervan. In voorgaande kostenoverzicht VvE zijn nu alleen de totaalkosten vermeld. In de ALV kan het besluit genomen hoe door te belasten.
Exploitatiemodel
Een alternatief is een oplossing waarbij de kosten van de generieke infrastructuur worden betaald door de leverancier waardoor de VvE geen investering hoeft te doen. Er zijn leveranciers die bij hogere aantallen laadpunten een exploitatiemodel aanbieden.
In het exploitatiemodel zijn er hogere kosten voor individuele laadpunten (richtbedrag €3.900 incl. btw) en wordt er een maandelijkse vergoeding gevraagd (ca. €15 incl. btw), én een extra vergoeding per kWh (ca. €0,048). De gangbare contracttermijn is 15 jaar.
Selecteer een leverancier die kwaliteit levert, continuïteit biedt, installeert conform norm en geen lock-in afdwingt.
Wij adviseren het besluit te agenderen om of gedeelde laadpunten aan te leggen vanaf eigen plek of privé laadpunten op eigen plekken vanaf de CVZ en via de verdeelkast van de VvE. Alle kosten voor de basisinfrastructuur en de gedeelde laadpunten voor te financieren door VvE De Zijlpoort. Bij laden met eigen laadpunt op eigen plek worden de kosten van een eigen laadpunt betaald door het individuele vve-lid. Besluit vast te leggen in het huishoudelijk reglement.
BTW
De BTW op de factuur aan de VvE kan worden teruggevraagd bij de belastingdienst. Uw VvE heeft bijvoorbeeld zonnepanelen en heeft wellicht al gebruik gemaakt van de KOR regeling.
Dit betekent dat de VvE vervolgens is vrijgesteld van het doen van BTW-aangiftes. Zie hiervoor onderstaand schema.
Sommige leveranciers van laadpunten rekenen een toeslag op de kWh prijs als de VvE geen BTW-nummer heeft. Deze toeslag wordt gerekend omdat ze btw moeten afdragen.
Rekenvoorbeeld: uw VvE betaalt elektrakosten van €0,20 per kWh inclusief btw.
In het laadpunt wilt u instellen dat de elektrakosten worden vergoed aan de VvE. Het tarief dat deze leverancier zal moeten instellen als de VvE geen BTW-nummer heeft is €0,242/kWh (€0,20 + €0,042 btw).
De gebruiker van het laadpunt betaalt dus €0,242/kWh terwijl slechts €0,20/kWh wordt afgedragen aan de VvE. En de belastingdienst ontvangt twee keer btw over de €0,20.
Bovenstaande situatie komt voor bij verschillende leveranciers. Om dit te voorkomen is (voor VvE’s zonder BTW-nummer) te adviseren om de belastinginspecteur goedkeuring te vragen om niet twee keer BTW te hoeven afdragen. VVE Laadloket kan uw VvE in contact brengen met een BTW-expert om dit te verzorgen. Vaak kan de VvE-beheerder deze diensten ook leveren.
Het aanvragen van een BTW-nummer en het verzorgen van de 1e aangifte kan worden uitbesteed voor € 220 ex btw. Het aanvragen van de KOR kan worden uitbesteed voor € 70 ex btw.
Samenvattend advies
Advies met betrekking tot brandveiligheid binnen
Maak alleen gebruik van mode 3 laadpunten. Kies een gecertificeerde installateur die werkt volgens de NEN1010 normen en zorg voor een noodknop bij ingang garage (of andersoortige voorziening) waarmee de laadpunten binnen direct of de verdeelkast waarop de laadpunten zijn aangesloten in één keer zijn af te schakelen. Zorg voor de juiste informatie voor de brandweer bij de toegang van de parkeergarage en in de CVZ. Een plattegrond met daarop vermeld waar laadpunten staan in de garage en hoe de voorziening laadpunten af te schakelen is getroffen. Bespreek alle genomen maatregelen met jullie verzekeraar.
Eigen laadpunt of gedeeld laadpunt
Wanneer gekozen wordt voor gemak en ieder vve-lid een eigen laadpunt wenst, zullen de kosten per vve-lid hoger zijn door extra aanschaf eigen laadpunt. Om uiteindelijk in de toekomst alle 32 parkeerplekken te voorzien van een privé laadfaciliteit is een verzwaring nodig naar grootverbruik 3x125 ampère, zie capaciteitsberekening. Het toekomstige laad- en rijdersprofiel zal dit verder gaan uitwijzen. Onderzocht dient te worden of door congestie deze capaciteit in de directe omgeving beschikbaar is of zal zijn in de toekomst. Kosten voor deze verzwaring naar grootverbruik circa €12.000 eenmalig en €2.800 jaarlijks.
Huidige capaciteit biedt ruimte voor 3 privé laadpunt nu, 8 privé laadpunten binnen 5 jaar én na verzwaring naar 3x80 ampère 14 privé laadpunten binnen 15 jaar. Toekomstig laad- en rijdersprofiel zal dit verder gaan uitwijzen.
Het aanleggen van gedeelde laadpunt(en) per cluster is ook een optie. Alle kosten van aanleg en aanschaf van de gemeenschappelijke laadpunten worden gedeeld met alle VvE-leden (die gebruik wensen te maken van deze faciliteit). Verzwaring voor volledige dekking in clusters van 4 is zeer zeker nodig naar minimaal 3x80 ampère. Het voordeel is dat de gehele garage dan ook direct gedekt wordt met 8 gedeelde laadpunten in clusters van 4 en 3 individuele laadpunten. Totaal dus 11 (gedeelde) laadpunten i.p.v. 32 privé laadpunten. Gekozen dient te worden de grootte van de clusters, begonnen kan worden met grotere clusters en in de toekomst eventueel over te stappen naar kleinere clusters.
VvE De Zijlpoort is voornemens de parkeerplaatseigenaar de mogelijkheid te bieden te laden op eigen parkeerplek op een gedeeld laadpunt vanaf eigen plek of een eigen laadpunt. Deze mogelijkheden zijn verder berekend en uitgewerkt. Wij adviseren het besluit te nemen op gedeeld laadpunt vanaf eigen plek of op eigen laadpunt op eigen parkeerplek te laden en te agenderen in de ALV. Tevens alle kosten gedeelde laadpunten voor de basisinfrastructuur en
laadpunt(en) door te belasten aan de leden die een laadpunt wensen of aan alle VvE-leden, conform de indicatie hierboven van het kostenoverzicht. In het eerste geval vindt verrekening plaats met latere instappers. Dit besluit uiteindelijk vast te leggen in het huishoudelijk reglement. Het verschil met laden op eigen parkeerplek met eigen laadpunt is dat de kosten van het laadpunt zijn voor het vve-lid.
Voor gedeelde laadpunten tevens vast te leggen in het huishoudelijk reglement hoe de toegang tot de laadpunten toegankelijk is en blijft.
Leverancier
Selecteer een leverancier die kwaliteit levert, continuïteit biedt, installeert conform norm en geen lock-in afdwingt. Gebruik van 1 type laadpunt i.v.m. Dynamic Load Balancing.
Verdeling kosten
Wij adviseren om het volgende te agenderen op de ALV:
Besluit over het laadplan scenario 1 of scenario 2, en het bestuur mandaat geven om opdracht te verstrekken. Als bijlage voor dit besluit kunt u dit adviesrapport sturen naar de VvE-leden.
Modelreglement 1992
Voor het scenario privé laadpunten is een volstrekte meerderheid van 50% + 1 met een quorum van ½ benodigd.
Voor scenario gedeelde laadpunten heeft u nodig een gekwalificeerde meerderheid van 2/3e met een quorum van 2/3e.
VVE Laadloket adviseert om nu bepalingen over de wijze van aanleg, het onderhoud, verzekeringen en aansprakelijkheid in het huishoudelijk reglement op te nemen en hierover een overeenkomst met de VvE-leden te sluiten. Het bestuur doet er verstandig aan de voorwaarden in de overeenkomst met de betreffende leden vooraf te formuleren en gelijktijdig aan de vergadering ter goedkeuring voor te leggen. Zie hiervoor bijlage 1.
Opmerkingen van uw leden
In de enquête hebben de leden de volgende opmerkingen ten aanzien van laden op eigen parkeerplek:
“De laadpaal bij de leaseauto is inbegrepen. Er zal alleen een elektrapunt moeten zijn. Laad- vergoeding zal uitgekeerd worden aan de VVE.’’
‘‘Ik heb 3 jaar geleden op mijn eigen parkeerplek een laadpunt laten aanleggen op eigen kos- ten. Mag i.v.m. met de hype m.b.t. brandgevaar niet gebruikt worden. Wat is daaromtrent nu de stand van zaken? Lijkt me van invloed op het aanleggen laadpunten.’’
‘‘Hoe kan veiligheid gegarandeerd worden op de korte termijn met zo weinig echte ervaringen over veelvuldig gebruik in garages en allemaal nieuwe soorten voertuigen. Ik ben op dit moment tegen voorzieningen onder woongebouwen.’’
Bijlagen en handige links
- Bijlage 1: Modelbepaling huishoudelijk reglement
Disclaimer
De informatie in dit adviesrapport is met zorg tot stand gekomen. Het is bedoeld als informatie om de besluitvorming over laadpunten te ondersteunen. Er kunnen geen rechten aan de informatie worden ontleend.
We hopen u hiermee goed geïnformeerd te hebben om hiermee binnen de VvE tot besluitvorming te komen.
Daarnaast horen wij graag van u of wij kunnen bijstaan bij de realisatie van de laadpunten. Dit organiseren wij graag.
Mocht u nog vragen hebben naar aanleiding van dit advies neemt u dan contact met ons op. Xxx helpen u graag verder!
Met energieke groet, VVE Laadloket Xxxxx xxx Xxxxxxx