CONCEPT KOOPOVEREENKOMST

CONCEPT KOOPOVEREENKOMST

De ondergetekenden:

1. de publiekrechtelijk rechtspersoon: DE GEMEENTE MONTFERLAND, kantoorhoudende Xxxxxxxxxxxxxxx 00 te Didam en aldaar woonplaats kiezend, correspondentieadres: Xxxxxxx 00, 0000 XX Xxxxx, ten deze vertegenwoordigd door haar burgemeester de heer X.X. xx Xxxxx, die als zodanig die gemeente conform artikel 171 van de Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigt, handelend ter uitvoering van het door het college van burgemeester en wethouders genomen besluit nummer……………………. d.d. ….-….- ;

hierna te noemen: gemeente en/of verkoper;

2.

hierna te noemen: koper;

Verkoper en Koper worden samen genoemd: partijen,

hebben in aanmerking genomen dat:

1. de gemeente eigenaar is van een perceel grond, gelegen aan de Delweg-Padevoortsallee te Zeddam, kadastraal bekend als gemeente Bergh, sectie C, nummer 2202 (gedeeltelijk) ter grootte van 1.939 m².

2. de gemeente een openbare verkoop (tender) heeft gehouden voor de verkoop van het perceel waar woningbouw dient te worden ontwikkeld;

3. dat koper met haar planvoorstel d.d…………….. het best beoordeelde plan heeft ingediend en dat op ………… de definitieve gunning heeft plaatsgevonden;

4. koper ermee bekend is dat de zelfbewoningsplicht van toepassing is, waarvoor verwezen wordt naar artikel 11 van deze koopovereenkomst;

5. de gemeente en koper overeenstemming hebben bereikt over de (ver)koop van het perceel grond zoals vermeld onder a en het planvoorstel van Koper (bijlage 1, planvoorstel);

6. koper volgens dit plan voornemens is op de locatie zes koopwoningen met bijbehorende parkeervoorzieningen te realiseren;

7. verkoper en koper overeenstemming hebben bereikt over de inhoud van deze koopovereenkomst, die aan de zijde van verkoper pas tot stand komt (totstandkomingsvoorbehoud) na rechtsgeldige ondertekening;

zijn het volgende overeengekomen:

Artikel 1 Considerans

Het bepaalde in de considerans maakt volledig deel uit van deze koopovereenkomst.

Artikel 2 Het verkochte

1. Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het perceel gelegen aan de Delweg-Padevoortsallee te Zeddam, kadastraal bekend als gemeente Bergh sectie C, nummer 2202 (gedeeltelijk), ter grootte van circa 1.939 m², hierna: het verkochte, een en ander zoals vermeld op de aan deze overeenkomst gehechte situatietekening (bijlage 2).

2. Vóór de datum van de leveringsakte zal verkoper éénmaal de grenzen in het terrein aanduiden en aan de koper op diens verzoek aanwijzen. Een volgend verzoek tot aanduiding van de grenzen in het terrein kan slechts worden gehonoreerd op kosten van koper. De koper is verplicht bij het plaatsen of doen plaatsen van gebouwen met de ambtenaar van bouwtoezicht, overleg te plegen over de juiste plaatsing binnen de begrenzing van de bouwkavel.

Artikel 3 Koopsom

1. De koopsom voor het verkochte bedraagt €….. te vermeerderen met de verschuldigde omzetbelasting derhalve uitgaande van de hiervoor genoemde oppervlakte van het verkochte totaal minimaal een bedrag groot € . De koopsom moet uiterlijk bij het passeren van de leveringsakte worden voldaan. Hierover ontvangt koper nog een rekening van de notaris.

2. Over- of ondermaat wordt niet verrekend en geeft geen der partijen recht op enige rechtsvordering, hoe ook genaamd.

3. Uitbetaling zal pas plaatsvinden, zodra de notaris uit onderzoek bij de openbare registers is gebleken dat de levering is geschied zonder inschrijvingen van hypotheken en beslagen in die registers die bij het verlijden van de leveringsakte niet bekend waren. Xxxxxxxx is ermee bekend dat, in verband met dit onderzoek, tussen de dag van het verlijden van de leveringsakte en het uitbetalen één of meer werkdagen verstrijken.

4. Indien de levering van het verkochte niet binnen de in artikel 4, lid 1 genoemde termijn heeft plaatsgevonden, is koper rente verschuldigd van 6% per jaar aan verkoper over het niet betaalde gedeelte van de koopsom tot aan de dag van betaling. Het in de voorgaande zin bepaalde laat onverlet de (overige) rechten van verkoper uit hoofde van de wet en deze overeenkomst. Indien de leveringsakte niet uiterlijk twee maanden na afloop van de in artikel 4, lid 1, bedoelde termijn is verleden, is deze overeenkomst ontbonden zonder dat daartoe enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst is vereist, tenzij partijen voordien afspraken hebben gemaakt over een ander moment van juridische levering. Niettemin blijft koper in dat geval de in dit lid bedoelde rente verschuldigd over de verstreken periode waarbinnen de koopsom betaald had moeten zijn, tot de dag van ontbinding van deze koopovereenkomst, onverminderd het bepaalde in artikel 12 van deze overeenkomst en onverminderd het recht van verkoper op vergoeding van overigens geleden of te lijden schade.

5. Ter zake van de levering van het verkochte registergoed is omzetbelasting verschuldigd. Het verkochte is een bouwterrein in de zin van artikel 11 lid 1 sub a.1º in verband met artikel 11 lid 4 Wet op de omzetbelasting 1968. Het verkochte is niet als bedrijfsmiddel in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 gebruikt zodat koper een beroep doet op de vrijstelling van overdrachtsbelasting op grond van het bepaalde in artikel 15 lid 1 sub a van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.

6. Alle kosten, rechten en belastingen met betrekking tot de koop, de overdracht en de aflevering, waaronder begrepen de kosten van het kadastrale recht en de legalisering van een eventuele volmacht, zijn voor rekening van koper.

7. Alle lasten en belastingen welke van de onroerende zaak worden geheven, komen met ingang van 1 januari van het jaar volgend op de datum van de leveringsakte, voor rekening van koper.

Artikel 4 Notariële akte van levering

De voor de eigendomsovergang vereiste notariële akte van levering zal worden verleden ten overstaan van één van de notarissen van notariskantoor………………… te ……………… in november 2023.

Artikel 5 Aanbetaling of bankgarantie

1. Koper is verplicht, tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst, binnen één maand na ondertekening door beide partijen van deze overeenkomst een aanbetaling aan verkoper te voldoen van 10% van de in artikel 3 vermelde koopsom.

2. In plaats van een aanbetaling kan koper desgewenst binnen de hiervoor genoemde termijn, ten genoegen van de verkoper, een bankgarantie tot laatstgemeld bedrag deponeren, afgegeven door een bank in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht of door een verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht. De bankgarantie dient onvoorwaardelijk te zijn tot en met de datum van levering haar geldigheid te behouden en voorts de bepaling te bevatten, dat de bank op eerste verzoek van de notaris het bedrag van de garantie aan de verkoper zal uitkeren.

3. De aanbetaling zal, bij nakoming van deze overeenkomst, met de koopsom worden verrekend. Het gedeelte van de aanbetaling dat niet wordt verrekend met de koopsom, boete en/of schadevergoeding, wordt aan koper terugbetaald zodra hij aan zijn verplichtingen op grond van deze overeenkomst heeft voldaan.

4. Xxxxxxxx zal over de gestorte aanbetaling geen rente vergoeden aan koper.

Artikel 6 Rechten en lasten

1. Xxxxxxxx heeft kennis gegeven van alle hem bekende lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 BW, blijkend en/of voortvloeiend uit de na te noemen akte: (zie bijlage 3, eigendomsinformatie en akte).

2. Xxxxx aanvaardt uitdrukkelijk al die lasten en beperkingen en feitelijkheden die kenbaar zijn uit de openbare registers, alsmede die niet kenbaar zijn uit de openbare registers maar die voor hem kenbaar zijn uit de feitelijke situatie of anderszins en ongeacht of deze voor koper een wezenlijk zwaardere belasting betekenen.

Artikel 7 Milieukundige onderzoeken

1. In de hierna vermelde rapporten van onderzoek wordt geconcludeerd dat het verkochte overeenkomstig de bestemming, vanuit milieukundig (bodem, grondwater en asbest) opzicht, kan worden bebouwd/gebruikt. Verkennend bodemonderzoek en verkennend onderzoek asbest Delweg- Padevoortseallee Zeddam (bijlage 4

2. Het risico dat achteraf blijkt dat nog niet ten tijde van de levering van het verkochte gesignaleerde verontreiniging in het verkochte aanwezig is, is voor rekening en risico van koper, zulks ongeacht of deze bodemverontreiniging - gezien het beoogde gebruik van het verkochte door koper – redelijkerwijs niet voor koper aanvaardbaar is.

Artikel 8 Garantieverklaringen van verkoper

Verkoper garandeert, onverminderd het bepaalde in de artikel 6 en 7, het volgende:

1a. Verkoper is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte;

b. het verkochte wordt geheel vrij van huur/ huurkoop/pacht overgedragen: het verkochte zal ten tijde van de feitelijke levering geheel vrij van huur zijn en/of van huurkoopovereenkomsten en/of pachtovereenkomsten of andere aanspraken tot gebruik, leeg en ontruimd (behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken);

2. Aan verkoper zijn van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte voorgeschreven of aangekondigd (zoals aanschrijvingen ingevolge de Woningwet), welke nog niet zijn uitgevoerd;

3. Aan verkoper is niet bekend dat het verkochte:

a. is aangewezen of betrokken in een procedure tot aanwijzing als rijksmonument in de zin van de Erfgoedwet;

b. is aangewezen of is betrokken in een procedure tot aanwijzing als provinciaal monument of gemeentelijk monument krachtens een provinciale verordening, gemeentelijke verordening of bestemmingsplan/omgevingsplan;

c. is gelegen binnen een gebied dat is aangewezen of waarvoor een procedure loopt tot aanwijzing als rijksbeschermd stads-of dorpsgezicht als bedoeld in artikel 9.1 lid 1 onder a van de Erfgoedwet.

d. is gelegen binnen een gebied dat is aangewezen of waarvoor een procedure loopt tot aanwijzing als beschermd stads-of dorpsgezicht krachtens een provinciale verordening, gemeentelijke verordening of bestemmingsplan.

4. het verkochte is niet betrokken in een landinrichtingsplan en is niet ter onteigening aangewezen;

5. aan verkoper is niet bekend dat het verkochte is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in artikel 2 of artikel 4 dan wel in een voorstel als bedoeld in artikel 5 of 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten;

6. ten opzichte van derden bestaan geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht;

7. aan verkoper zijn geen bijzondere lasten of beperkingen van publiekrechtelijke aard bekend;

8. aan verkoper zijn geen nog niet ingeschreven maar wel voor inschrijving vatbare feiten als bedoeld in artikel 3:17 Burgerlijk Wetboek bekend;

9. het recht van verkoper op het verkochte is niet voorwaardelijk en niet onderworpen aan tijdsbepaling.

Artikel 9 Realisatie bouwplan

1. Koper is deze koopovereenkomst aangegaan met het oog op de uitvoering van het aan deze koopovereenkomst gehechte bouwplan (bijlage 1).

2. Koper is verplicht om binnen zes maanden na de gunning (d.d. ..) een ontvankelijke aanvraag voor de vereiste omgevingsvergunning in te dienen, welke aanvraag voorts dient te voldaan aan de daarvoor gestelde voorschriften. Koper verplicht zich al die maatregelen te nemen die voor een spoedige verlening van de omgevingsvergunning noodzakelijk zijn, waartoe mede behoort het verstrekken van nadere gevraagde inlichtingen, bescheiden en dergelijke binnen de daarvoor geldende en/of gestelde termijnen.

3. Koper is verplicht met de realisatie van het bouwplan te starten binnen zes maanden na de datum waarop de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden. Realisatie dient te geschieden in een gestage bouwstroom en wel zodanig dat het bouwplan is voltooid binnen 24 maanden na het in de vorige zin bedoelde tijdstip. Indien koper handelt in strijd met het onder 3 van dit artikel vermelde, verbeurt hij een boete van € 10.000,-- aan de gemeente Montferland, onverminderd de verplichting bedoelde bepalingen alsnog na te komen.

Artikel 10 Bijzonder bepalingen

1. Koper moet gedogen dat op de op de tekening als zodanig aangegeven strook grond, die aan hem wordt overgedragen, door de gemeente Montferland een haag wordt aangebracht en zonodig binnen 2 jaar wordt hersteld of vervangen. Koper zal zoveel mogelijk voorkomen dat deze haag wordt beschadigd of verloren gaat. Hij is er mee bekend dat het onderhoud van deze haag voor zijn rekening komt. De gemeente Montferland zal deze haag aanbrengen, uiterlijk 1 jaar nadat de op het perceel te bouwen woning voor het eerst wordt bewoond. De gemeente is koper voor het een en ander generlei vergoeding, hoe ook genaamd verschuldigd.

2. Indien koper handelt in strijd met het onder 1 van dit artikel vermelde, verbeurt hij een boete van € 10.000,-- aan de gemeente Montferland, onverminderd de verplichting bedoelde bepalingen alsnog na te komen.

3. Koper of opvolgende verkrijger is bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding van de grond verplicht alle in dit artikel genoemde bepalingen, op te nemen in de akte van overdracht onder verbeurte van een boete van € 25.000,-- door de overdragende partij die dit verzuimt, en indien meerdere partijen als overdragende partij optreden, door ieder van hen als hoofdelijk debiteuren verschuldigd, ten bate van de gemeente Montferland.

4. Het bepaalde in dit artikel 10 zal in de akte van levering worden opgenomen in de vorm van een kwalitatieve verplichting en een kettingbeding.

Artikel 11 Zelfbewoningsplicht tot de NHG-grens (deze bepaling is nog in ontwikkeling en kan bij het opstellen van de definitieve koopovereenkomst worden aangepast)

Koper is verplicht bij woningen die hij verkoopt voor een koopprijs van maximaal het bedrag van de Nationale Hypotheekgarantie (hierna te noemen NHG) een zelfbewoningsplicht op te leggen aan de kopers van die woningen conform de tekst onder “Bepalingen zelfbewoningsplicht”. De peildatum voor de NHG-waarde, is het jaar waarin de koopovereenkomst met de particuliere koper van de ontwikkelaar wordt getekend. Het bepaalde in dit artikel 11 zal in de akte van levering worden opgenomen in de vorm van een kwalitatieve verplichting en een kettingbeding.

Bepalingen zelfbewoningsplicht

1. De koper of diens rechtsopvolger is verplicht de woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (eventueel met zijn partner en/of gezinsleden) te bewonen. Dit betekent dat de koper of diens rechtsopvolger de woning niet mag verhuren dan wel anderszins in gebruik mag geven aan derde met inachtneming van en behoudens het vermelde in de hierna volgende leden.

2. De zelfbewoningsplicht geldt voor een periode van drie jaren. Als start van deze tijdsduur geldt hierbij de datum waarop de woning aan de koper feitelijk ter bewoning wordt opgeleverd door de ontwikkelaar/aannemer.

3. Ingeval koper of diens rechtsopvolger overgaat tot verkoop en levering van de woning is koper of diens rechtsopvolger verplicht de verplichting tot zelfbewoning als bedoeld in lid 1 van dit artikel via een kettingbeding c.q. kwalitatieve verplichting door te leggen aan de opvolgend koper voor de resterende looptijd van de oorspronkelijke 3 jaren.

4. Xxxxxxx dit artikel door koper of diens rechtsopvolger niet wordt nageleefd, verbeurt koper een direct opeisbare boete aan de gemeente Montferland van € 50.000,00.

5. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Montferland (hierna: college) kan op verzoek van de koper of diens rechtsopvolger schriftelijk afwijken van de verplichting tot zelfbewoning indien en voor zover er sprake is van omstandigheden van de koper of diens rechtsopvolger waardoor ( volledige) instandhouding van dit artikel in redelijkheid naar het oordeel van het college niet gevergd kan worden (hardheidsclausule) Een ontheffing wordt in ieder geval verleend ingeval:

a. de woning in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de koper;

Artikel 12 Ingebrekestelling, ontbinding.

1. Indien een der partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt.

2. A. Bij ontbinding van de overeenkomst zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst een terstond opeisbare boete van

10% van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op volledige schadevergoeding.

B. Indien de wederpartij op grond van artikel 12, lid 1 nakoming van deze overeenkomst verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 12 lid 1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopsom onverminderd het recht op volledige schadevergoeding, een en ander tenzij in deze overeenkomst anders is bepaald.

3. Indien de nalatige partij na in gebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze partij toch gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet-tijdige nakoming te vergoeden , een en ander tenzij in deze overeenkomst anders is bepaald. Het bedrag van de schade zal zoveel mogelijk op de leveringsdatum verrekend worden.

4. Indien koper vóór het verlijden van de notariële akte van levering in staat van faillissement wordt verklaard of surseance van betaling heeft verkregen, alsmede wanneer er vóór het verlijden van genoemde akte executoriaal beslag op zijn roerende of onroerende zaken wordt gelegd, is verkoper bevoegd deze overeenkomst middels een aangetekende brief aan koper te ontbinden. In dat geval kan de waarborgsom van 10% van de koopsom niet worden teruggevorderd, althans heeft verkoper aanspraak op een boete gelijk aan 10% van de koopsom, in verband waarmee verkoper onverwijld gerechtigd is de bankgarantie uit te winnen.

Artikel 13 Ontbindende / opschortende voorwaarden.

Xxxxx maakt met betrekking tot de onderhavige koopovereenkomst uitdrukkelijk geen voorbehoud voor de financiering van het verkochte, noch is daaromtrent sprake van een ontbindende of opschortende voorwaarde.

Artikel 14 Overdracht/Risico-overgang

14.1 Het verkochte zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich thans bevindt.

14.2 Het verkochte blijft tot het passeren van de leveringsakte voor risico van verkoper.

14.3 Indien het verkochte na het sluiten van deze overeenkomst doch vóór het tijdstip van risico-overgang anders dan door toedoen van koper geheel of gedeeltelijk verloren gaat, is verkoper verplicht koper daarvan onverwijld in kennis te stellen en is deze overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij binnen acht weken nadat het onheil is geschied, maar in ieder geval vóór de in artikel 4.1 vermelde leveringsdatum:

• Koper niettemin uitvoering van deze overeenkomst verlangt, in welk geval verkoper aan koper het verkochte zal overdragen in de staat waarin deze zich alsdan bevindt, alsmede ­ zonder enige bijzondere tegenprestatie naast de koopsom ­ alle rechten, die verkoper ter zake van vorenbedoelde schade uit hoofde van verzekering, en/of uit anderen hoofde jegens derden kan doen gelden; of

• verkoper verklaart de schade vóór de leveringsdatum of, indien dit een latere datum is, binnen acht weken nadat de schade is ontstaan, voor zijn rekening te zullen herstellen. Indien de voornoemde periode van acht weken van toepassing is zal de juridische levering ­ zo nodig ­ worden opgeschort tot uiterlijk de dag, volgende op die, waarop de termijn van acht weken is verstreken. Indien binnen toepasselijke termijn de schade niet is hersteld zodanig dat het verkochte zich in de staat bevindt zoals op de datum van deze, heeft koper alsnog het recht deze overeenkomst te ontbinden, mits schriftelijk met bericht van ontvangst en binnen acht dagen na verloop van de toepasselijke termijn. koper geen gebruik van dit recht, dan zal de juridische levering worden opgeschort totdat de schade naar behoren is hersteld en is de verkoper gehouden de door de kopergeleden vermogensschade vanwege het uitstellen van de juridische levering volledig te vergoeden.

Artikel 15 Kosten onderzoek.

Xxxxxxx van ontbinding van deze overeenkomst in onderling overleg of op grond van het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde zijn de kosten van het opmaken en uitvoeren van deze akte verrichte werkzaamheden voor rekening van de huidige koper.

Xxxxxxx van ontbinding van deze overeenkomst op grond van een al dan niet toerekenbaar tekortkomen van een der partijen komen bovenbedoelde kosten voor diens rekening.

Artikel 15 Slotbepalingen.

1. Indien in deze koopovereenkomst meer dan één natuurlijke- of rechtspersoon als koper is genoemd, zijn dezen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen die uit deze koopovereenkomst voortvloeien.

2. Alle mededelingen, ingebrekestellingen, kennisgevingen en verzoeken die op grond van deze overeenkomst plaatsvinden of worden ingesteld, zullen moeten geschieden per aangetekende brief of deurwaarders-exploot onverwijld gevolgd door bevestiging daarvan per aangetekende brief.

3. Op de in deze overeenkomst gemelde termijnen is de Algemene termijnenwet van -voor zover nodig- van overeenkomstige toepassing.

Artikel 16 Bijlagen

De bij deze koopovereenkomst gevoegde bijlagen maken onverbrekelijk deel uit van deze koopovereenkomst. Deze bijlagen zijn eveneens door ondertekening van de koopovereenkomst voor akkoord ondertekend. Deze bijlagen bestaan uit:

1.Planvoorstel

2.Verkooptekening

3.Eigendomsinformatie en akte

4. Verkennend bodemonderzoek en verkennend onderzoek asbest Delweg- Padevoortseallee Zeddam

Aldus overeengekomen en in drievoud ondertekend.

Didam d.d. d.d.

Verkoper, Koper,

De heer X.X. xx Xxxxx