COMMISSIE VOOR ONRECHTMATIGE BEDINGEN

COB 32

COMMISSIE VOOR ONRECHTMATIGE BEDINGEN

ADVIES INZAKE BEDINGEN, IN OVEREENKOMSTEN TOT AANKOOP VAN EEN BOUWTERREIN, M.B.T. HET BOUWEN DOOR EEN BEPAALDE ONDERNEMING

Brussel, 15 februari 2012

Advies inzake bedingen, in overeenkomsten tot aankoop van een bouwterrein, m.b.t. het bouwen door een bepaalde bouwonderneming

I. Vraag om advies

De Verbruikersorganisatie Test-Aankoop heeft de Commissie voor Onrechtmatige Bedingen bij brief van 13 oktober 2011om advies gevraagd omtrent enkele bedingen in koopovereenkomsten of aankoopbeloften m.b.t. de aankoop van bouwpercelen.

Het gaat om bedingen waarbij de koper zich verbindt tot het oprichten van een woning bij een in het contract tot aankoop van een bouwperceel aangeduide – en veelal met de verkoper van de bouwgrond gelieerde- bouwonderneming, of tot het ter goeder trouw onderhandelen met een dergelijke gelieerde bouwonderneming. Bij het niet-naleven van deze contractuele voorwaarde wordt een forfaitair bedrag contractueel opeisbaar gesteld.

Dergelijke bedingen bestaan in verschillende vormen. Zo kan de overeenkomst tot aankoop van het perceel de volgende bedingen bevatten:

a) de verplichting tot bouwen,

b) de aannemingsovereenkomst die al uitgewerkt is, te sluiten,

c) de verplichting tot onderhandelen met het oog op een toekomstig aannemingscontract,

d) het binnen een bepaalde periode niet bouwen met een andere dan de in het contract tot aankoop van het perceel aangeduide partij

Op basis van één van dergelijke clausules in de praktijk, aangereikt door de aanvrager van het advies, brengt de Commissie voor Onrechtmatige Bedingen een advies uit over deze problematiek.

Het voorgelegde beding luidt als volgt:

“Bijzondere voorwaarde.

De partijen bedingen ten gunste van E……. (…) dat partij enerzijds elk bouwwerk op het hierbij verkocht perceel grond zal uitbesteden aan E…..

In de veronderstelling dat die bouwwerken geen aanvang hebben genomen binnen een periode van 3 jaren te rekenen vanaf de ondertekening dezer, of door een ander dan E….geheel of gedeeltelijk worden uitgevoerd, is partij enerzijds aan E….van rechtswege

20.000 euro verschuldigd en zulks als redelijke tegenprestatie voor het zich ontdoen van de verbintenis ten aanzien van E….

Conform het beding ten gunste van een derde (art. 1121 B.W.) bevestigt partij enerzijds:

· Zich te hebben ingelicht over wat zij van E….kan verwachten, als algemeen aannemer die kwaliteitsvolle woningbouw op maat aanbiedt, in traditionele beton- en metselwerken, daktimmer, dakbedekking, voltooiing en technieken;

· Dat de verbintenis elk bouwwerk aan E…. uit te besteden een voldoende bepaald of bepaalbaar voorwerp heeft, wetende dat zij er zich aldus toe verbindt ter goeder trouw met E… te zullen onderhandelen opdat een aannemingsovereenkomst tot stand zou komen; in dat verband gelast partij enerzijds een architect om architectuurplannen op te stellen waarop E… prijsofferte voor bouwwerken kan maken;

· Dat de aanneming zich mag beperken tot een winddichte ruwbouwaanneming;

· Te weten dat de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw (Wet Breyne) en navolgende wetswijzigingen en uitvoeringsbesluiten vooralsnog niet van toepassing kan zijn;

· Dat het aan E…verschuldigd zijn van voormelde vergoeding het gevolg is van haar keuze het beding ten gunste van E niet na te leven, zodat o.m. artikel 1231B.W. en artikel 31 e.v. W.H.P.C. niet van toepassing kunnen zijn.” 1

De koper verbindt er zich in dit voorbeeld dus toe om een bouwwerk ‘uit te besteden’ aan een bepaalde bouwonderneming, waarna (onder meer) in de bijzondere voorwaarden wordt verduidelijkt dat het om een verbintenis gaat om ter goeder trouw met de genaamde onderneming te onderhandelen opdat een aannemingsovereenkomst tot stand zou komen.

II. Bespreking

Het gegeven voorbeeld kwam voor in een aankoopbelofte van de consument/koper, gericht tot de verkoper. De vraag stelde zich bijgevolg of deze clausule wel te beoordelen was in het kader van de onrechtmatige bedingen die betrekking hebben op overeenkomsten gesloten tussen een onderneming en een consument.

1 Aankoopbelofte, Doc. 1 bij de aanvraag van Test-Aankoop.

De belofte, zoals zij is uitgedrukt, is geroepen om slechts een eerste stap te zijn in de totstandbrenging van de aankoop, en met name de akte van koop/verkoop.

In het aan de Commissie voorgelegde geval waren de bepalingen van de clausule overigens ook achteraf opgenomen in de notariële akte.

De Commissie is van mening dat deze clausule dus aan de regeling van de wet kan worden getoetst.

Zij gaat niet in op de vraag of eenzijdige verbintenissen en eenzijdige contracten onder de wettelijke regeling vallen (mede gelet op het opzet van de toetsing van het evenwicht van rechten en plichten over en weer, zie bijv. art. 74, 1°, WMPC).

1. “Contractdwang” en misleidende en agressieve handelspraktijken

a. “Kernbedingen” uitgesloten, tenzij onduidelijk of verrassend

Bedingen inzake ‘contractbundeling’ op zich zijn enkel toetsbaar vanuit de leer der onrechtmatige bedingen indien de consument niet duidelijk wordt gewezen op dit beding dat mede het voorwerp van de overeenkomst vormt.

De C.O.B. wijst in dit opzicht op artikel 73, derde lid, van de Wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming (hierna de W.M.P.C.). Dit artikel bepaalt dat de toetsing van onrechtmatige bedingen geen betrekking heeft op de bepaling van het eigenlijke voorwerp van de overeenkomst, noch op de gelijkwaardigheid van, enerzijds, de prijs of vergoeding, en, anderzijds, de als tegenprestatie te leveren goederen of te verrichten diensten, voor zover die bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd.

Indien bij de bepaling van het voorwerp van de overeenkomst met een bepaalde onderneming dus duidelijk wordt gesteld dat de consument zich niet enkel verbindt tot aankoop van een bepaalde grond, maar hij zich er eveneens toe verbindt te onderhandelen met een in het contract aangeduide partij of een bouwovereenkomst met een aangeduide partij te sluiten, dan kan een dergelijke bepaling van het voorwerp van de onderneming niet getoetst worden aan de regeling inzake onrechtmatige bedingen.

Maar voorts geldt het volgende. De verplichting van duidelijkheid en begrijpelijkheid van bedingen hieromtrent, en ook de informatieverplichting (artikel 4 W.M.P.C.)2 houdt niet alleen in dat deze bedingen inhoudelijk, onder meer qua taalgebruik, zo moeten worden geformuleerd dat de consument deze kan begrijpen en er redelijkerwijze mee ingestemd kan hebben. De verplichting houdt ook in dat de consument duidelijk op wordt gewezen

2 Zie voor een toepassing Gent, 4 december 2006, in X. XX XXXX, Jaarboek Handelspraktijken & Mededinging 2006, p. 253, met noot R. STEENNOT.

op deze aspecten van het voorwerp van de verbintenis, zodat hij in geen geval ‘verrast’ wordt door het bestaan en de draagwijdte van dergelijke verbintenis.

Er kan in dat opzicht worden verwezen naar artikel 85 (u) van de lijst met bedingen die vermoed worden oneerlijk te zijn in het Voorstel van Verordening van het Europees Parlement en de Raad betreffende een gemeenschappelijk Europees Kooprecht3 dat bepaalt dat vermoed worden oneerlijk te zijn, de voorwaarden in een overeenkomst die tot doel of tot gevolg hebben:

“(u) de overeenkomst ongerechtvaardigd met een andere overeenkomst met de handelaar, een dochteronderneming van de handelaar of een derde te verbinden op een manier

die niet door de consument kan worden verwacht;”

b. Oneerlijke, in het bijzonder agressieve handelspraktijken

De ‘praktijk’ die erin zou bestaan de aankoop van een stuk grond afhankelijk te stellen van de verplichting tot bouwen met een bepaalde aannemer kan onder omstandigheden wel als een oneerlijke handelspraktijk worden aangemerkt, en in het bijzonder als een agressieve handelspraktijk, indien hierdoor (en met name door een ongepaste beïnvloeding) in het licht van de feitelijke context, de keuzevrijheid of de vrijheid van handelen van de gemiddelde consument met betrekking tot het product aanzienlijk beperkt of kan beperkt worden, waardoor hij ertoe wordt gebracht of kan worden gebracht een besluit over een transactie te nemen dat hij anders niet had genomen. Dit volgt in het bijzonder uit artikel 92 (en de daaropvolgende bepalingen) van de W.M.P.C.

Besluit:

Clausules inzake ‘contractbundeling’ zijn op zich niet in strijd met de regeling inzake onrechtmatige bedingen.

Indien de essentiële voorwaarde van het bouwen met een in het contract tot aankoop van grond aangeduide derde echter niet uitdrukkelijk onder de aandacht werd gebracht van de consument, dan wordt dit beding wel toetsbaar krachtens artikel 73, derde lid, W.M.P.C.

Daarnaast kunnen de omstandigheden van een dergelijke bundeling als een oneerlijke, en in het bijzonder een agressieve, handelspraktijk worden aangemerkt overeenkomstig artikel 92 W.M.P.C.

2. Mogelijke toepassing van de Wet Breyne en bedingen tot voorafgaandelijke uitsluiting van deze wet (erkenning van ‘juridische situaties’)

a. de wet “Breyne”

3 COM (2011) 635 definitief.

De wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen (de wet “Breyne”4 is van toepassing op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, alsmede op iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw een of meer stortingen te doen.

Bij ‘koop op plan’ van een woning bestaat de bescherming van de koper of de opdrachtgever in het opleggen van een aantal vermeldingen in de overeenkomst (minimale informatieverplichting), in het regelen van de te verrichten betalingen (o.m. geen betaling vóór het afsluiten van het contract, maximum 5% bij het afsluiten van de onderhandse akte, betaling naargelang de voortgang van de werken), de directe eigendomsoverdracht naargelang de voortgang van de werken. Er wordt ook bepaald dat de contractuele vergoeding ten laste van de koper of de opdrachtgever niet hoger mag zijn dan 5% indien de belofte van bouwovereenkomst niet wordt gevolgd door het afsluiten ervan, tenzij vast zou staan dat het bedrag ervan lager of hoger is dan de werkelijk geleden schade.

De bepalingen van de wet Breyne worden ruim geïnterpreteerd. Zo werd de praktijk van het opsplitsen van de bouwovereenkomst in verschillende contracten (aankoop, architectencontract, ruwbouw, afwerking) onder de toepassing van de wet Breyne valt, wanneer de bedoeling om met de aangeduide partij een bouwovereenkomst te sluiten kon worden aangetoond.

De “koppelverkoop” die erin bestaat de grond te verkopen met een beding dat de koper met de verkoper of een door hem in het contract genoemde partij zal onderhandelen om tot een aannemingsovereenkomst te komen, is gebruikelijk geworden en is op zich niet in strijd met de wet Breyne. Wetsvoorstellen waarbij deze ‘contractbundeling’ aan banden werd gelegd zijn nooit aangenomen geweest5. Zo werd in een wetsvoorstel bepaald dat de verplichting te bouwen met een in het contract tot aankoop van de grond aangeduide partij, enkel mocht worden aangegaan na het verlijden van de authentieke akte6.

Deze overeenkomst zou een onderdeel kunnen uitmaken van een ruimere overeenkomst waarbij een verbintenis wordt aangegaan een kant en klare woning te verschaffen en door de rechter kunnen worden geherkwalificeerd als zijnde een koop op plan in de zin van de Wet Breyne.

4 Art. 1 van de Xxx Xxxxxx, B.S., 11 september 1971.

5 De laatste wetsvoorstel hieromtrent zijn vervallen verklaard op 2 mei 2007. Zie Parl. St., Kamer, Doc. Nr. 51/0638 en 51/2942,

0 Xxxx. Xx., Xxxxx, (0000-0000, nr. 50/1201), overgenomen in 2003-2004, Doc. 51 0638.

b. Clausules waarbij op voorhand afstand gedaan wordt van dwingende wettelijke bescherming

In het gegeven voorbeeld wordt bedongen dat de koper of opdrachtgever bevestigt “te weten dat de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw (de Wet Breyne) en haar navolgende wetswijzigingen en uitvoeringsbesluiten vooralsnog niet van toepassing zijn”.

De betekenis van “vooralsnog” is onduidelijk. Het betekent ‘voorlopig’, ‘voorzover we nu zijn of het kunnen zien’. Het drukt een tijdstip uit. Maar het drukt ook een stap in ‘oorzaak en gevolg’ uit, of in een redenering. Blijkbaar gaat de opsteller ervan uit dat enkel in ruwbouw wordt voorzien, en dat daardoor de wet Breyne niet van toepassing zou zijn.

De wet Breyne die de belangen van de ‘koper’ of ‘opdrachtgever’ op plan van een woning wil beschermen, is van dwingend recht. Dwingende wetgeving brengt mee dat de beschermde partij niet op voorhand van de bescherming kan afzien. Dat volgt uit het gemene burgerlijk recht.

Op grond van de regeling onrechtmatige bedingen zijn zulke bedingen van afstand van door de wet gewaarborgde rechten ook onrechtmatig (en verboden en nietig) krachtens de artikelen 2, 28°, juncto 74, 30°, (en art. 75, § 1)van de W.M.P.C.

3. Analyse van de voorgelegde bepaling

a. Formulering van het voorwerp van het beding ten behoeve van een derde (de aangeduide aannemer):

Wat de voorgelegde clausule betreft, gaat het om een onduidelijke bepaling in drie opzichten:

* Er is om te beginnen de aard van de verplichting om elk bouwwerk uit te besteden aan partij E. Dit is het medegedeelde (en in het vet weergegeven) voorwerp van de overeenkomst, dat dan blijkbaar verder wordt verduidelijkt in de daaropvolgende alinea.

Het gaat om de aankoop van bouwgrond. Er zal dus gebouwd worden. Dat is de bedoeling van de koper.

In de eerste alinea wordt de verplichting van de verkoper als volgt genoemd: “elk bouwwerk uit te besteden aan partij E.” Deze passage bevat geen verplichting te bouwen, maar bouwen is wel de bedoeling van de koper. In dat licht gezien, gaat het dus om een resultaatsverbintenis “het werk uit te besteden aan E”.

Verderop wordt dit verduidelijkt als de verbintenis “te goeder trouw met E te zullen onderhandelen opdat een aannemingsovereenkomst tot stand zou komen”. Maar in dat kader is er alvast de resultaatsverplichting een architect aan te stellen om bouwplannen op te stellen “waarop E. prijsofferte voor bouwwerken kan maken”. De resultaatsverplichting strekt zich m.a.w. uit tot het vragen van een prijsofferte aan E. In samenhang met de verplichting “het werk aan E uit te besteden”, zal een normale consument dit begrijpen in die zin dat hij niet aan verschillende (ruwbouw-)aannemers offerte zal vragen. Op die manier wordt hij ertoe gebracht niet een vergelijkende toets te hebben.

Ook wordt pas later, in tegenstelling tot de centraal gestelde verplichting “elk bouwwerk uit te besteden aan E”, de consument ertoe gebracht te bevestigen dat de aanneming zich mag beperken tot een winddichte aanneming, dus enkel de ruwbouw. Op aannemingsovereenkomsten die enkel de ruwbouw omvatten, is de wet Breyne niet van toepassing. Dit verklaart wellicht ook de bepaling waarbij de koper “bevestigt te weten dat de Wet Breyne vooralsnog niet van toepassing is” (volgende bullet van de ‘bevestigingen’).

Door de presentatie van dit beding zal de gemiddelde consument dit ervaren als dient hij voor de bouwovereenkomst een beroep te doen op partij E, met andere woorden de bouwovereenkomst te sluiten met E.

* In het voorgelegde voorbeeld wordt verder ook bedongen dat de koper/opdrachtgever bevestigt dat “de verbintenis elk bouwwerk aan E uit te besteden een voldoende bepaald of bepaalbaar voorwerp heeft, [wetende dat zij er zich aldus toe verbindt ter goeder trouw met E te zullen onderhandelen opdat een aannemingsovereenkomst tot stand zou komen…].

Een koper/opdrachtgever kan zich niet verbinden tot een zaak die niet met betrekking tot haar voorwerp of prijs bepaald of bepaalbaar is (art. 1108 en 1129 van het Burgerlijk Wetboek). Het voorwerp van de overeenkomst is enkel bepaalbaar indien het op basis van objectieve elementen kan vastgesteld worden zonder dat een nieuw akkoord tussen de partijen nodig is7.

Kennelijk het oog houdend op de rechtspraak die een niet nader verduidelijkte verplichting te bouwen met een bepaalde aannemer een verbintenis noemt waarvan het voorwerp onvoldoende bepaald is, bevestigt de koper volgens deze clausule dat zijn verbintenis voldoende bepaald is.

Het praktische belang is zeer groot. De rechtspraak heeft in zulke gevallen de nietigheid van alle overeenkomsten – die samen een “contract wet Breyne” vormen - aangenomen. Maar dezelfde rechtspraak bevestigt, geheel in de lijn van de regel dat het hier om

7 Cass. 21 september 1987, Pas., 1988, I, 77.

bescherming van de koper gaat, dat de koper ook de keuze heeft de aankoop van de grond te behouden en alleen de verbintenis (onbepaald) om te bouwen te doen nietig verklaren.

Bedingen in de overeenkomst tot aankoop van de grond, die bevestigen dat de aannemingsovereenkomst een voldoende bepaald of bepaalbaar voorwerp hebben, zonder dat er op dat moment een aannemingsovereenkomst is gesloten met een bepaald of bepaalbaar voorwerp aan een bepaald of bepaalbare prijs, hebben geen enkele juridische waarde.

* Met het voorgaande hangt de verbrekingsclausule samen. Indien de bouwwerken niet binnen drie jaar zijn begonnen door E is van rechtswege 20.000 euro verschuldigd. Het wordt “verduidelijkt” dat dit bedrag verschuldigd is als gevolg van de keuze van de koper om niet met E te werken.

Zoals de clausule is opgesteld, laat ze verstaan dat het bedrag hoe dan ook is verschuldigd als de bouwwerken niet door E worden uitgevoerd, aan te vangen binnen de drie jaar.

Dat komt niet overeen met de verbintenis te goeder trouw te onderhandelen. Het verbrekingsbeding zou volgens de “verduidelijking” van de clausule over “uitbesteden”, moeten in werking treden wanneer de koper niet tijdig een offerte vraagt aan E op basis van plannen van een architect of verder niet te goeder trouw onderhandelt.

Als wel te goeder trouw wordt onderhandeld maar geen aannemingsovereenkomst tot stand komt, is het bedrag in die optiek niet verschuldigd. Maar de formele bewoordingen van de verbrekingsclausule en de erkenning van de grondslag ervan, laten de consument verstaan dat hij dit bedrag is verschuldigd als hij niet met E werkt en niet tijdig heeft gecontracteerd.

De enkele vermelding van het begin van de werken binnen de drie jaar, zonder toevoeging van de regel dat dit niet aanvangen van het werk te wijten moet zijn aan de koper, versterkt de dreiging.

Ook deze clausule lijdt dus aan onduidelijkheid. Door de presentatie ervan zal de gemiddelde consument dit ervaren als ware hij in elk geval 20.000 euro verschuldigd als hij geen beroep zou doen op E.

b. Commentaar

- Zoals blijkt uit de analyse, wordt deze bepaling zo geformuleerd dat centraal gesteld wordt dat de koper van de bouwgrond een beroep moet doen op E voor elk bouwwerk, en dat indien hij niet bouwt binnen de drie jaar of niet met E werkt, een forfaitaire vergoeding van 20.000 euro verschuldigd is.

Wat deze bouwovereenkomst inhoudt en aan welke prijs dit zal gebeuren, is niet bepaald maar er wordt wel bedongen dat het voorwerp van die verbintenis voldoende bepaald of bepaalbaar is, en er wordt verder bij de ‘bevestigingen’ ook bepaald dat de aannemer zich

mag beperken tot winddichte aanneming (waardoor de wet Breyne ‘vooralsnog’ niet van toepassing is).

Pas later, bij een opsomming van allerlei ‘erkenningen’ van feiten en juridische situaties, wordt bepaald dat de koper “weet dat hij er zich aldus toe verbindt ter goeder trouw te zullen onderhandelen opdat een aannemingsovereenkomst tot stand zou komen”.

- Reeds in verschillende xxxxxxxx0 heeft de C.O.B. gewezen op het belang van een duidelijke omschrijving van het voorwerp van de overeenkomst. Deze omschrijving dient op maat van de consument te zijn, in een voor deze laatste begrijpelijke taal.

Transparantie, het duidelijk en begrijpelijk formuleren van bedingen ten aanzien van de consument, is een dwingende verplichting in hoofde van de onderneming (art. 40, § 1, W.M.P.C.). Indien de bewoordingen van een beding een bepaalde indruk wekken ten aanzien van de consument, zelfs al wordt deze geheel of ten dele ontkracht bij een minutieuze lezing van de bepaling, dan dient voorrang gegeven te worden aan de betekenis zoals die uit een globale, objectieve lezing voor de gemiddelde consument naar voor komt.

Hoger werd reeds aangegeven dat de transparantieverplichting onlosmakelijk samenhangt met een beoordeling van het onrechtmatige karakter van bedingen. Onduidelijke clausules met betrekking tot het voorwerp zijn toetsbaar, en vormen een in hoofde van de onderneming verzwarende omstandigheid bij de toetsing van onrechtmatigheid (art. 73, tweede lid, W.M.P.C.).

Deze clausule geeft dus de indruk dat de koper moet bouwen met de aangeduide aannemer, en dat de koper 20.000 euro verschuldigd is indien hij dit niet doet binnen de drie jaar of indien hij op een andere aannemer een beroep doet.

Komt de bepaling van het voorwerp zo over dat de consument er zich toe verbindt voor het oprichten van elk bouwwerk een beroep te doen op E, zonder dat het voorwerp van deze bouwovereenkomst bepaald of bepaalbaar is, dan kan bovendien besloten worden dat het beding ten behoeve van de derde niet geldig is bij gebrek aan (bepaalbaar) voorwerp (art. 1129 B.W.).

De C.O.B. gaat bij de beoordeling van bedingen altijd uit van een objectieve lezing, los van de concrete context en omstandigheden waarbij bij de beoordeling van bedingen met betrekking tot een individueel geschil moet worden uitgegaan9.

8 C.O.B. 13 vastgoedmakelaars, p. 2, COB modelovereenkomst advocaat, p. 9, COB architecten p. 8, nr. 4.a)

9 Zoals dit ook het geval is bij de vorderingen tot staking, zie artikel 40, § 2, W.M.P.C. Deze bepaling is een omzetting van artikel 5, laatste zin, van de Richtlijn 1993/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumenten overeenkomsten. Deze bepaling verwijst naar artikel 7.2. van de Richtlijn (collectieve procedures teneinde een eind te stellen aan het gebruik van (oneerlijke) bedingen. Collectieve vorderingen tot staking behoren hiertoe. Ook de Commissie Onrechtmatige Bedingen doet ‘op het preventieve vlak’ in

In een individuele zaak zou de rechter de voor de consument gunstigste interpretatie kunnen toepassen, wat in casu zou betekenen dat de koper er enkel toe gehouden zou zijn te goeder trouw te onderhandelen met partij E om een aannemingsovereenkomst met hem te sluiten (art. 40, § 2, W.M.P.C.). Dit lijkt de C.O.B. echter een te milde sanctie op de strekking van deze combinatie van bedingen, zoals deze overkomt op de gemiddelde consument.

c) Andere ‘Verduidelijkingen’ van de verplichting elk bouwwerk uit te besteden aan E met allerlei contractuele ‘erkenningen’, in hoofde van de koper, van feiten en van juridische situaties

De omschrijving van het voorwerp wordt aangevuld met nog andere contractuele ‘erkenningen’ van feiten of van juridische situaties

i) de koper bevestigt “zich te hebben ingelicht over wat hij van E kan verwachten, als algemeen aannemer die kwaliteitsvolle woningbouw op maat aanbiedt, in traditionele beton- en metselwerken, daktimmer, dakbedekking, voltooiing en technieken”,

ii) hij bevestigt dat het forfaitair verschuldigde bedrag bij het niet naleven van één van deze twee voorwaarden niet als een vergoeding voor een wanprestatie wordt beschouwd, maar als de “tegenprestatie voor het zich ontdoen van de verbintenis

t.a.v. E.”, zodat het niet om een schadebeding gaat maar om een verbrekingsbeding

d) Analyse door de C.O.B.

d.i) Erkenning van feitelijke situaties

In het voorgelegde voorbeeld wordt bedongen dat, conform het beding ten gunste van een derde (de verbintenis het bouwwerk op de aangekochte grond uit te besteden aan E), de koper/opdrachtgever bevestigt “zich te hebben ingelicht over wat zij van E kan verwachten, als algemeen aannemer die kwaliteitsvolle woningbouw op maat aanbiedt, in traditionele beton- en metselwerken, daktimmer, dakbedekking, voltooiing en technieken”.

De “erkenningsclausules” die betrekking hebben op feiten, kent men bijvoorbeeld van de clausules waarin een partij erkent kennis te hebben genomen van de contractuele

het algemeen belang een uitspraak over het gebruik van bepaalde bedingen, zodat deze ‘objectieve uitleg’ ook op haar van toepassing is.

voorwaarden. Zij werken niet als ze niet in overeenstemming zijn met de feitelijke situatie10.

Er kan in dit opzicht (mutatis mutandis) verwezen worden naar de conclusies hieromtrent in het advies van de C.O.B. inzake de contractuele voorwaarden in overeenkomsten tussen videotheken en consumenten:

“Kennisnameclausules en instemmingsclausules die omtrent de kennisname of de instemming een bewijsregeling in het leven roepen die onweerlegbaar is, zijn in strijd met artikel 74, 26° van de W.M.P.C. Instemmingsclausules die op zichzelf of door gebrek aan informatie bij het sluiten van het contract bijzonder moeilijk weerlegbaar zijn voor de consument, kunnen vallen onder de algemene regel van artikel 2, 28°, in samenhang met artikel 4 van de W.M.P.C., of nog, onder artikel 74, 21°, in samenhang met de artikelen 74 en 2, 28°, van de W.M.P.C.”

Hoewel de consument een zekere bewijslast heeft, moet hij deze clausule dus zonder al te veel moeilijkheden kunnen opzij zetten indien deze niet overeenstemt met de uitwisseling van informatie vóór de totstandkoming van de overeenkomst (tot aankoop van bouwgrond). Indien de clausule een onweerlegbaar of moeilijk weerlegbaar vermoeden in het leven zou roepen, kan een dergelijk beding als onrechtmatig beschouwd worden.

d.2. Andere erkenning: erkenning van een juridische kwalificatie

In het voorgelegde voorbeeld bevestigt de koper/opdrachtgever ten slotte dat “het aan E verschuldigd zijn van voormelde vergoeding het gevolg is van haar keuze het beding ten gunste van E niet na te leven, zodat o.m. de artikelen 1231 B.W. en artikel 31 e.v.

W.H.P.C. (nu artikel 73 e.v. W.M.P.C.) niet van toepassing zijn.”

Er wordt dus contractueel bedongen dat de koper/opdrachtgever erkent dat het verbrekingsbeding een verbrekingsbeding is en geen schadebeding. Tevens wordt contractueel bedongen dat de koper/opdrachtgever erkent dat de verbrekingsvergoeding “redelijk” is als tegenprestatie voor het zich ontdoen van de verbintenis ten opzichte van .

De erkenning dat het gaat om een verbrekingsbeding betekent dat de consument zich het recht ontzegt het beding in samenhang met de onduidelijkheid en dubbelzinnigheid van de “verbintenis” waarvan hij zich ontdoet als een schadebeding aan te merken en een beoordeling ervan te vragen aan de rechter.

De erkenning van de redelijkheid kan juridisch geen uitwerking hebben als het beding een schadebeding is.

10 Zie hierover meer uitgebreid, C.O.B. 23 van 19 december 2007, “Advies inzake de contractuele voorwaarden in overeenkomsten tussen videotheken en consumenten”, p. 6-7.

Verbrekingsbedingen worden in de regel niet onderworpen aan een beoordeling en matiging door de rechter. Maar er is rechtspraak die ook verbrekingsbedingen toetst, bijv. wegens strijd met de goede trouw. Om ook dit af te dekken, is deze clausule opgenomen.

Los van de bedingen in artikel 74 van de W.M.P.C. opgesomd die in elk geval onrechtmatig zijn (de ‘zwarte lijst’ van onrechtmatige bedingen), en waar onder meer de eis van een redelijke overeenstemming met het nadeel dat door de onderneming kan worden geleden enkel geldt ten aanzien van schadebedingen (art. 74, 24°, W.M.P.C.), dient bij de toetsing van onrechtmatige bedingen bijkomend altijd getoetst te worden aan de algemene norm (art. 2, 28°, W.M.P.C.).

Bij de beoordeling of een beding op basis van de algemene norm onrechtmatig is, zal de rechter - in tegenstelling tot de zwarte lijst- altijd moeten rekening houden met alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst, met de samenhang van dit beding met de andere bedingen in het contract (of een met het contract verbonden overeenkomst), en met de aard van de producten waarop de overeenkomst betrekking heeft (art. 73, eerste en tweede lid, W.M.P.C.)11.

Maar ook daarmee rekening houdend kunnen clausules onrechtmatig worden genoemd met enkel zicht op het contract, zoals dat gewoonlijk wordt gesloten.

Er wordt in dit opzicht verwezen naar het Cassatiearrest van 21 december 200912.

Het Hof heeft in dit arrest geweigerd de uitspraak te censureren die op grond van de algemene regel van onrechtmatige bedingen WHPC een clausule onverbindend noemde (nietig) die het de verkoper toeliet het door de koper betaalde voorschot te behouden in geval van niet-vervulling van de opschortende voorwaarde van het bekomen van een krediet door de koper. De verkoper was zelf alleen tot terugbetaling van het voorschot gehouden als de koop door zijn fout niet kon doorgaan. Met “de economie van het contract”, namelijk dat de verkoper de opschortende voorwaarde had aanvaard en daarvoor wat in ruil moest krijgen, moest volgens de advocaat-generaal geen rekening worden gehouden.

Gelet op het voorgaande, schept de contractuele erkenning dat een vergoeding ten belope van 20.000 euro als een redelijke tegenprestatie wordt beschouwd voor het zich ontdoen van de verbintenis ten aanzien van E13, naar de mening van de C.O.B. in de regel een

11 Zie voor een toepassing Gent, 4 december 2006, in X. XX XXXX, Jaarboek Handelspraktijken & Mededinging 2006, Xxxxxx, p. 253, met noot R. XXXXXXXX, “Eenzijdige beëindiging van de overeenkomst door de consument: hoe de consument beschermen tegen overdreven schadebedingen en opzegbedingen?”

12 Gepubliceerd in Pas. 2010, 3129.

13 Naast het feit dat ze reeds in strijd is met de vereiste van duidelijkheid en begrijpelijkheid, waarmee eveneens rekening moet worden gehouden bij de beoordeling van het onrechtmatig karakter: artikel 73, tweede lid, W.M.P.C.

kennelijk onevenwicht tussen de rechten en de plichten van de partijen in het nadeel van de consument.

e) Algemeen besluit van de C.O.B. met betrekking tot de voorgelegde clausule

Zoals de clausule is geschreven, bevat zij regelingen die reeds op grond van het gemene burgerlijk recht geen effect kunnen hebben. Erkennen dat dwingende, beschermende, wetgeving niet van toepassing is en niet zal zijn, is zo’n clausule. Erkenning van feiten , door de consument, kan geen effect hebben als ze niet strookt met de werkelijkheid.

Maar de clausule kan ook, bovendien, worden getoetst aan de regeling, van de WMPC, van informatieplicht en van onrechtmatige bedingen in consumentencontracten. De wetgeving laat deze samenloop toe.

De regeling van de WMPC verduidelijkt bepaalde regelen, moet door de rechter (ambtshalve) worden opgeroepen, en desgevallend toegepast, als dwingende regeling tot bescherming van de consument en, ten slotte, bepaalt de WMPC onbetwistbare sancties.

Hierna volgt het besluit van de beoordeling in het kader van de WMPC.

Op de onderneming weegt de verplichting om de consument ten laatste op het ogenblik van de contractsluiting te goeder trouw de behoorlijke en nuttige informatie te geven betreffende de belangrijkste kenmerken van het product en betreffende de verkoopsvoorwaarden, rekening houdend met de door de consument uitgedrukte behoefte aan informatie en rekening houdend met het door de consument meegedeelde of voorzienbare gebruik (art. 4 W.M.P.C.).

Bij het lezen en beoordelen van bedingen14 dient, zo volgt uit de verplichting van duidelijkheid en begrijpelijkheid van (geschreven) bedingen, bij voorrang uitgegaan te worden van de wijze waarop de consument deze kan begrijpen.

Het aan de C.O.B. voorgelegde voorbeeld is zo geformuleerd dat de koper de indruk krijgt dat hij moet bouwen met de aangeduide aannemer, en dat de koper 20.000 euro verschuldigd is indien hij niet bouwt binnen de drie jaar, of op een andere aannemer een beroep doet.

Komt de bepaling van het voorwerp zo over dat de consument er zich toe verbindt voor het oprichten van elk bouwwerk een beroep te doen op E, zonder dat het voorwerp van deze bouwovereenkomst bepaald of bepaalbaar is, dan kan bovendien besloten worden dat het beding ten behoeve van de derde niet geldig is bij gebrek aan (bepaalbaar) voorwerp.

14 Waarbij eveneens rekening kan worden gehouden met de « handelspraktijken die ermee verband houden », bijvoorbeeld de reclame waarmee een product werd gepromoot, zie art. 40, § 2, tweede lid, W.M.P.C.

Daarnaast gaan de ‘erkenningsclausules’ uit van vermoedens van feitelijke situaties, of van erkenningen van juridische situaties waardoor de consument verklaart afstand te doen van, of geen beroep te kunnen doen op eventuele wettelijke rechten.

Erkenningsclausules van feiten waar aannemelijk kan gemaakt worden dat deze niet overeenstemmen met de feitelijke situatie en waardoor het de consument te zeer bemoeilijkt wordt het aldus in het leven geroepen vermoeden te ontkrachten, zijn onrechtmatig krachtens de algemene norm.

Contractueel erkennen dat dwingende wetgeving niet van toepassing is, waardoor de beschermde partij dus op voorhand afstand doet van haar wettelijke rechten, is in strijd met het wezen van dwingende wetgeving. Voorwaarden die tot geldigheid van de overeenkomst vereist zijn (zoals toestemming en een bepaald voorwerp als inhoud van de verbintenis) kunnen evenmin via een ‘contractuele erkenningsclausule’ geregeld zijn.

Wat de formulering van een beding als verbrekingsbeding dan wel als schadebeding betreft, en de contractuele erkenning dat een bepaalde verbrekingsvergoeding als ‘redelijk’ wordt beschouwd, wijst de C.O.B. tenslotte nog op de toepassing van de algemene norm (art. 2, 28°, W.M.P.C.) op bedingen waarin erkend wordt dat een bepaald bedrag als een ‘redelijke tegenprestatie’ wordt erkend voor het zich ontdoen van een verbintenis ten aanzien van een bepaalde partij.

Eerder dan duidelijk te stellen waartoe de consument zich verbindt, strekt deze clausule er dus toe de consument de indruk te geven dat hij op geen enkele wettelijke bescherming een beroep kan doen en deze laatste bevestigt afstand te doen van al zijn wettelijke rechten.

Clausules die de indruk geven zelfs niet te kunnen genieten van de minimale wettelijke bescherming te genieten zijn een bijzonder zware vorm van onrechtmatige bedingen.

Het is een essentieel punt van de bescherming van het systeem van onrechtmatige bedingen: bedingen die door hun formulering de consument laten verstaan dat hij niet de rechten heeft die hem krachtens de wet wèl toekomen, zijn uit den boze.

Zeker wanneer de beoordeling in het algemeen gebeurt, zoals door de COB, en niet door de rechter die in een specifieke zaak nog de interpretatieregel ten voordele van de consument kan gebruiken, moet men strikt zijn. Het Hof van Justitie heeft , in navolging van advocaat-generaal Xxxxxxx, dit bevestigd in zijn arrest Commissie tegen Nederland, van 10 Mei 200115.

15 H.v.J., 10 mei 2001, arrest in de zaak Comm. t. Nederland, arrest in de zaak C-144/99, Jur. 2001, 3541,