Woningbelang – gemeente Valkenswaard - HBV
Prestatieafspraken 2023
Woningbelang – gemeente Valkenswaard - HBV
Partijen:
Woningstichting Woningbelang, hierna te noemen “Woningbelang”, ten deze vertegenwoordigd door de heer X.X. Xxxxxxxx, directeur-bestuurder;
En
Gemeente Valkenswaard, hierna te noemen “de gemeente”, ten deze rechtens vertegenwoordigd door de heer drs. A.B.A.M. Xxxxxxxx, burgemeester;
En
Huurdersbelangenvereniging Valkenswaard, hierna de noemen “HBV”, ten deze vertegenwoordigd door de heer A.C.G. xxx Xxxxx, voorzitter en F.A. Xxxx, penningmeester;
Komen overeen de in deze overeenkomst vastgelegde uitgangspunten en afspraken te hanteren om invulling te geven aan hun ambities en doelstellingen op het gebied van prettig wonen in Valkenswaard.
Positie Woningbelang in Valkenswaard
Woningbelang is één van de twee in Valkenswaard werkzame corporaties. Het woningbezit van Woningbelang in Valkenswaard bestaat op 01/01/2023 uit 3.690 wooneenheden en 11 KoopGarant woningen. Woningbelang beheert ca. 85% van de sociale voorraad in Valkenswaard.
Aantal huurwoningen naar type en huurprijs in Valkenswaard per 31-08-2022 (De verwachting is dat dit aantal gelijk blijft voor 01-01-2023)
Type woning | <€633,25 | €633,25 - €678,66 | €678,66 - €763,47 | >€763,47 | Totaal |
Eengezinswoning | 1.600 | 562 | 281 | 3 | 2.446 |
Appartement zonder lift | 456 | 1 | 1 | 458 | |
Nultreden eengezinswoning | 165 | 17 | 5 | 2 | 189 |
Nultreden appartement | 450 | 24 | 1 | 2 | 477 |
Zorgwoning | 80 | 2 | 6 | 88 | |
Zorgwoning (plaatsen) | 4 | 4 | |||
Beschermd wonen | 28 | 28 | |||
Totaal | 2.783 | 606 | 294 | 7 | 3.690 |
Aantal Koopgarantwoningen naar ligging en bouwjaar per 31-08-2022 (De verwachting is dat dit aantal gelijk blijft voor 01-01-2023)
Locatie | Aantal | Bouwjaar | Toelichting |
Achter de Kerk/ Den Haas | 3 | 2010 (9) | 1 woning verkocht op vrije markt in 2014, 2 in 2015, 1 in 2016, 1 in 2019, 1 in 2020 |
Biestven (Borkel) | 2 | 2010 (10) | 1 woning verkocht op vrije markt in 2014, 3 in 2016, 1 in 2017, 1 in 2018, 1 in 2019, 1 in 2020 |
Verspreid bezit | 6 | Diverse (11) | 2 woningen teruggenomen in verhuur in 2017, 2 in 2020, 1 in 2022 |
Totaal | 11 | 30* | |
* Oorspronkelijke aantal Koopgarantwoningen | |||
H 1. Inleiding: jaarlijkse prestatieafspraken
Samenwerking is belangrijk
De gemeente, Woningbelang en de HBV werken samen aan de invulling van het woonbeleid in Valkenswaard. Zij doen dit met erkenning van en respect voor de verschillende verantwoordelijkheden en verschillende rollen die zij hierin hebben.
Welke verantwoordelijkheden hebben partijen
De gemeente is o.a. verantwoordelijk voor het lokale woonbeleid, geeft gronden uit, investeert in openbare ruimte, past bestemmingsplannen aan, is verantwoordelijk voor de uitgifte van (bouw)vergunningen.
Het hebben van goede huisvesting in een veilige en leefbare wijk is een primaire levensbehoefte. Een aantal mensen is niet in staat (in financiële, fysieke, psychische of sociale zin) om op eigen kracht passende huisvesting te vinden. De commerciële markt voorziet hier niet in. Woningbelang zorgt ervoor dat deze mensen passende betaalbare woonruimte krijgen.
De HBV behartigt de belangen van alle huurders van Woningbelang.
Samen werken aan het woonbeleid
Voor de invulling van het lokale woonbeleid hebben de gemeente, Woningbelang en de HBV elkaar nodig. Zo heeft de gemeente grondeigendom en kan het bestemmingsplannen passend maken voor woningbouw; Woningbelang heeft ook grondeigendom, de kennis, capaciteit en financiële middelen om betaalbare woningbouw te realiseren en te beheren. De HBV heeft contacten met haar achterban en kan bijdragen aan het verkrijgen van draagvlak voor het realiseren van de gemaakte prestatieafspraken. Door samen te werken kunnen de doelen op het gebied van wonen bereikt worden.
Prestatieafspraken op actuele maatschappelijke thema’s
Prestatieafspraken structureren de samenwerking tussen de gemeente, de HBV en Woningbelang en leggen vast tot welke resultaten de samenwerking moet leiden. Prestatieafspraken geven vorm en inhoud aan de samenwerking.
In de Woningwet van 1 juli 2015 is bovendien vastgelegd dat corporaties een bijdrage moeten leveren aan de volkshuisvestelijke prestaties van de gemeente. De bijdrage wordt vastgelegd in prestatieafspraken tussen gemeente, corporatie en huurdersorganisaties.
Woningbelang, de gemeente en de HBV hebben voor 2023 afspraken gemaakt over gezamenlijk te bereiken resultaten. Deze afspraken hebben een taakstellend karakter. De resultaten zijn gekoppeld aan een viertal voor Valkenswaard actuele maatschappelijke vraagstukken:
Beschikbaarheid betaalbare woningen
o Faciliteren van de vergrijzing
o Behouden en aantrekken van jongeren en jonge gezinnen.
o Bijzondere doelgroepen
Betaalbaarheid
Leefbare wijken
Een duurzame samenleving
H 2. Overleg
Bestuurlijk overleg (stuurgroep)
De besturen van de gemeente en van Woningbelang zijn eindverantwoordelijk voor de behaalde resultaten en ambities uit de overeenkomst.
Dit betekent dat de wethouders, die verantwoordelijk zijn voor volkshuisvesting, duurzaamheid en leefbaarheid en de directeur-bestuurder van Woningbelang elk gemiddeld vier keer per jaar overleg voeren over de voortgang en eventuele knelpunten binnen de voor hen relevante projecten/ambities genoemd binnen deze prestatieafspraken.
De portefeuillehouder volkshuisvesting en de directeur-bestuurder van Woningbelang bewaken minimaal zes keer per jaar tijdens een bestuurlijk overleg de algehele voortgang. De bestuurders bepalen zelf wie verder aanwezig zijn bij dit overleg.
In het kader van nieuwe prestatieafspraken en evaluatie van bestaande prestatieafspraken vindt ook gezamenlijk overleg plaats met het bestuur van de HBV.
Over de frequentie wordt een afspraak gemaakt met het bestuur van de HBV.
Uitvoerend overleg
Projectleiders binnen de beide organisaties zijn verantwoordelijk voor de uitvoering van de verschillende projecten en opgaven. Zij voeren zo vaak als nodig afstemmingsoverleg binnen specifieke projecten. De projectleiders rapporteren aan de stuurgroep.
Er wordt een gezamenlijke integrale planning opgesteld voor ieder project. Woningbelang en de gemeente spannen zich in om de projecten volgens planning te realiseren. Afwijkingen worden terstond over en weer gemeld.
Verslaglegging
Om de voortgang goed te kunnen bewaken wordt van alle overleggen een afsprakenlijst met planning bijgehouden. Binnen twee werkdagen na overleg worden de afsprakenlijsten uitgewisseld.
H 3. De afspraken per maatschappelijk vraagstuk
3.1 Beschikbaarheid betaalbare woningen
Het vraagstuk
In de gemeente Valkenswaard is behoefte aan meer betaalbare huisvesting. Naast de al voorgenomen nieuwbouwprojecten (Stakenborgakker) is in de door de gemeenteraad aangenomen Woningbouwprogrammering 2019 – 2021 van februari 2019 de behoefte aangegeven van minimaal 260 extra sociale huurwoningen tot 2028 (ca. 30 woningen per jaar).
Op dit moment wordt gewerkt aan de nieuwe Woonvisie van de gemeente Valkenswaard. Hierin wordt een doorvertaling gemaakt van de Nationale Bouw- en Woonagenda en Nationale prestatieafspraken (o.a. 2/3e van de totale woningopgave moet betaalbaar zijn (sociale en middeldure huur en betaalbare koop, 30% van woningvoorraad moet sociale huur zijn, etc.), de afspraken vanuit de Provincie Noord-Brabant, MRE en de marktonderzoeken die de gemeente heeft laten uitvoeren. In de gemeente Valkenswaard bedraagt de sociale huurvoorraad, mede dankzij de inspanningen van Woningbelang, al bijna 30% van de totale woningvoorraad.
Naast de bijdrage van Woningbelang aan de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen voor de primaire doelgroep (wat de corebusiness is van Woningbelang), zijn de middeninkomens als doelgroep toegevoegd. Ook zij kunnen zich in de huidige woningmarkt niet zelfstandig redden en dus gaan we ook inzetten op middeldure huurwoningen (tot
€1.000,-) en betaalbare koopwoningen voor deze doelgroep.
Het is van belang om op korte termijn nadere invulling te geven aan het voornemen om meer sociale huurwoningen te bouwen. Woningbelang biedt o.a. de volgende invulling aan:
Nieuwbouwprogramma Woningbelang 2023 – 2025
Projectnaam | Huur egw | Huur app | 2023 | 2024 | 2025 |
Stakenborgakker | 16 | 16 | |||
Le sage ten Broekstraat + CH Ruys de Beerenbroekstraat | -2 | 45 | -2 | 45 | |
Xxxxxxxx | 00 | 00 | |||
Flexibele woonvormen / tiny houses (compacte tijdelijke woningen) | Ca. 50 | Ca. 50 | |||
Xxxxxxxxxxxxxx | 00 | 00 | |||
Xxxxxxx Xxxxxxxxxxxx + app 1* (In bezit bij Woningbelang) | Ca. 19* | Ca. 19* | |||
Sloop Wilde Wingerd | -60 | -60 | |||
Wilde Wingerd | 20 | 26 | 46 | ||
Totaal | Ca. 118 | Ca. 30 | Ca. 16 | 68 | Ca. 64 |
Het complex Htg Johannastraat (Kempische Baan, Hertogin Johannastraat, Hertog van Brabantlaan) wordt nog verder onderzocht. Uiterlijk in 2023 is duidelijk wat er met dit complex gedaan wordt. We gaan vooralsnog uit van sloop (20) in 2024 en op te leveren nieuwbouw in 2025 (ong. 20).
Bestaande voorraad:
Naast nieuwbouw is er bijzondere aandacht voor de bestaande voorraad.
Dit is terug te vinden in doelstellingen voor het energiezuinig maken van woningen en in herstructureringsprojecten. Ook hebben we meer aandacht voor een efficiënte bezetting van de bestaande voorraad door middel van het bevorderen van doorstroming en samenwonen.
* Dit aantal is gebaseerd op een ontwerp van Xxxxxxxxxxxx dat nog ter beoordeling voorligt bij de gemeente.
Doorstroming: Gouden driehoek
In de huidige woningmarkt zien we enerzijds dat middeninkomens nergens meer terecht kunnen: kopen en vrije sector huur zijn te duur geworden, en voor sociale huur is hun inkomen te hoog. Ook zien we daardoor dat de doorstroming op de sociale huurmarkt op slot zit. Middeninkomens in een sociale huurwoning kunnen nergens naar doorstromen.
Om dit probleem op te lossen, moet je niet alleen nieuwbouwwoningen toevoegen, maar moet je ook kijken hoe je bestaande woningen efficiënter kunt benutten. Door doorstroming, help je namelijk meerdere huishoudens aan een (voor hen geschiktere) woning. Volgens het principe van de Gouden Driehoek moet je je daarbij niet alleen richten op de sociale huur, maar juist ook op de middeldure huur en sociale koopwoningen. Als de gouden driehoek in balans is, zal de doorstroming tussen deze drie markten verbeteren. Woningbelang wil onderzoeken hoe Woningbelang een bijdrage kan leveren aan deze oplossing.
Samenwonen:
Om het woningtekort op korte termijn in te lopen, moeten we niet alleen kijken naar nieuwbouw, maar ook naar de mogelijkheden om bestaande bouw beter te bezetten. Zo heeft Valkenswaard heel veel eengezinswoningen, maar ook veel eenpersoonshuishoudens. Er zijn huishoudens die best samen een woning kunnen en willen delen, zonder dat ze een gezamenlijke huishouding voeren. In sommige situaties kleven hier nog (financiële/ technische) belemmeringen aan die samenwonen verhinderen. Woningbelang en de gemeente gaan samen onderzoeken wat deze belemmeringen zijn en of we deze kunnen wegnemen. Twee huishoudens die één woning delen levert namelijk zowel een bijdrage aan het terugdringen van het woningtekort, maar kan ook in de betaalbaarheid van de woonlasten een oplossing bieden.
Woonbedrijf
In 2020 heeft Xxxxxxxxxxx bij de gemeente Valkenswaard gemeld dat zij geen actieve rol meer wil hebben in Valkenswaard. Ook heeft zij aangegeven bestaand bezit te willen afbouwen in de komende tien jaar. Voor het behoud van voldoende betaalbare huurwoningen in Valkenswaard, spannen we ons samen met de gemeente Valkenswaard in om het woningbezit van Woonbedrijf in Valkenswaard te behouden voor de huidige doelgroepen. Een uitkomst kan zijn (gedeeltelijke) overname door Woningbelang.
Dit haalbaarheidsonderzoek wordt vastgelegd in een intentieovereenkomst tussen gemeente, Woningbelang en Woonbedrijf.
Concrete inzet 2023 | Gemeente | Woning- belang | HBV |
Haalbaarheidsonderzoek overname bezit Woonbedrijf | X | X | X |
Bij positief resultaat haalbaarheidsonderzoek, overname (gedeeltelijk) bezit Woonbedrijf. | X | (X) | |
De gemeente Valkenswaard spant zich in om de (gedeeltelijke) overname van het bezit van Xxxxxxxxxxx mogelijk te maken en benoemt uitgangspunten m.b.t.: - Een eventuele fasegewijze (gedeeltelijke) overname - Behoud van sociale huur in combinatie met een verkoopstrategie van betaalbare woningen aan de doelgroep van Woningbelang - Het verbeteren van de balans huur/koop in de wijken - Verduurzamingsafspraken t.a.v. het over te dragen woningbezit. | X | X | (X) |
Betaalbaarheid vastleggen De gemeente gaat in de Woonvisie vastleggen wat de streefpercentages of aantallen sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop zijn (inclusief definities/ eventuele criteria). | X | ||
Onderzoeken mogelijkheden Gouden driehoek: Meer doorstroming creëren | X | X |
Samenwonen bevorderen Onderzoeken of we belemmeringen weg kunnen nemen en/of woningen flexibeler kunnen inzetten. | X | X | |
Nationale woondeal Woningbelang en de gemeente willen de ambitie uit de nationale Woondeal ten aanzien van 30% sociale huurvoorraad ook in de komende jaren blijven nastreven. Woningbelang en de gemeente maken afspraken over de wijze waarop deze ambitie kan worden behaald. De gemeente hanteert ten aanzien van een aantal grotere (centrum-)projecten (vanaf ca. 50 woningen) een streefpercentage van 30% sociale woningbouw als aandeel in de totale nieuwbouwontwikkeling. | X | X |
De gemeente en Woningbelang spannen zich in om de druk op de woningmarkt te verlichten. Daarbij vragen drie maatschappelijke vraagstukken om bijzondere aandacht: vergrijzing, vergroening en huisvesting bijzondere doelgroepen.
3.1.1 Faciliteren van de vergrijzing
Het vraagstuk
De betaalbare (sociale- en middeldure) huurvoorraad moet worden aangepast op het toenemend aantal ouderen en mensen met een zorgvraag die zelfstandig blijven wonen. Als gevolg hiervan, bestaat een toenemende behoefte aan seniorgeschikte, gelijkvloerse woonruimte. Door beter in deze behoefte te voorzien leveren we niet alleen een bijdrage aan de doelgroep senioren, maar komen door doorstroming ook woningen vrij voor starters.
Bovendien is gelijkvloerse woonruimte ook geschikt voor andere één- en tweepersoonshuishoudens.
Eind 2022 heeft Woningbelang 771 levensloopbestendige woningen in Valkenswaard waarvan 105 op dit moment beschikbaar zijn voor bijzondere doelgroepen:
77 zorgwoningen (o.a. Nieuwe Waalreseweg, Rapelenberg, Wollegrasstraat)
28 beschermde woningen.
Doorstroming
Bij een deel (van nieuwbouw) van levensloopbestendige huurwoningen krijgen seniorendoorstromers uit het bezit van Woningbelang voorrang.
Daarnaast hebben we een pilot gedraaid om doorstroming beter op gang te krijgen. Hierbij krijgen senioren die in een eengezinswoning van Woningbelang wonen, voorrang bij bepaalde nultredenwoningen. Eind 2022 evalueren we deze pilot. Als het succesvol blijkt, blijven we dit voortzetten. Ook onderzoeken we in dat geval of we dit project kunnen uitbreiden, waardoor meer doelgroepen uiteindelijk in een passende woning terecht komen.
3.1.2 Behouden en aantrekken van jongeren en jonge gezinnen
Het vraagstuk
Sinds 2015 is de trend van ontgroening gekanteld naar vergroening. Jongeren zijn de toekomst van onze gemeente en vormen het toekomstig draagvlak voor de voorzieningen die we in Valkenswaard hebben opgebouwd. Het woningbouwprogramma is er mede op gericht om het wegtrekken van jongeren uit Valkenswaard vanwege onvoldoende passende huisvesting tegen te gaan en mogelijkheden te creëren voor jongeren die zich (weer) in Valkenswaard willen vestigen. Deels door rechtstreeks te voorzien in huisvesting voor jongeren en jonge gezinnen, deels door te voorzien in passende huisvesting voor ouderen en op deze wijze doorstroming te bevorderen. Doorstroming leidt immers weer tot kansen voor jongeren en jonge gezinnen.
We richten ons hierbij op de combi van sociale huur, middeldure huur en sociale/betaalbare koopwoningen. De ingeslagen weg willen we blijven voortzetten. Ook realiseren we ons dat we de schaarste eerlijk moeten verdelen onder alle doelgroepen.
Concrete inzet 2023 | Gemeente | Woning belang | Opmerkingen |
Over de periode 2022 t/m 2026 blijven we streven naar jaarlijks gemiddeld 100 van de geadverteerde woningen met voorrang aanbieden aan starters (woningzoekenden tot en met 35 jaar zonder zelfstandige huisvesting) of aan doorstromers die een woning achterlaten voor een starter. | X | Doordat de woningmarkt op slot zit, is de mutatiegraad fors afgenomen. Ook is er een toename van toewijzingen met bemiddeling. Het is de verwachting dat in het jaar 2022 het aantal van 100 niet gehaald kan worden. Dit kan in de jaren daarna naar verwachting worden gecompenseerd door toevoeging van nieuwbouw, mits de planning voor nieuwbouw - zoals opgenomen in deze prestatieafspraken - ook daadwerkelijk behaald worden. | |
Haalbaarheid nieuwbouwprojecten De gemeente en Woningbelang zullen zich tot het uiterste inspannen om de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten zo goed mogelijk te borgen en de projecten volgens planning te laten verlopen. - | X | X | |
Nieuwbouw 16 woningen Stakenborgakker | |||
Oplevering | 2023 | ||
Onderzoek naar locaties voor tiny houses/circulaire woningen of andere flexibele woonvormen Het gaat om locaties die nu voor 10 jaar inzetbaar zijn én om vervolglocaties voor de 2e en 3e 10 jaar-termijn. Opties: - Deelshurk - Xxxxxxxxxxxxxx 000x - Overige locaties gemeente of Woningbelang - Eventuele particuliere locaties | 2023 | 2023 | Flexibele woonvormen blijken alleen rendabel, als er ook locaties beschikbaar komen voor opvolging na een periode van 10 jaar. (Maximale termijn vanwege regelgeving). We moeten daarom gezamenlijk op zoek blijven naar vervolglocaties. |
Concrete inzet 2023 | Gemeente | Woning belang | Opmerkingen |
De gemeente maakt hierbij gebruik van mogelijke ondersteuning en subsidies vanuit het Rijk en/of de provincie | X | Proforma is reeds een project ingediend | |
Nieuwbouw Emmalaan 22 woningen (waarvan 7 levensloopbestendig) | |||
Vastgesteld bestemmingsplan | 2023 | ||
Onherroepelijk bestemmingsplan | 2023 | Afhankelijk van bezwaar en beroep | |
Onherroepelijke omgevingsvergunning | 2023 | Afhankelijk van bezwaar en beroep | |
Bouwrijp maken | 2022/2023 | ||
Startbouw | 2023 | Afhankelijk van bezwaar en beroep | |
Oplevering | 2024 | Afhankelijk van bezwaar en beroep | |
Nieuwbouw Le Sage ten Broeckstraat ca. 45 woningen waarvan ca. 30 woningen op (‘voormalige’) gemeentegrond en ca. 12-15 woningen op grond van Woningbelang) | Bij financiële overeenstemming en onder voorbehoud instemming Raad | ||
Onderzoek en besluitvorming mogelijke inpassing ’t Pumpke in totaalplan | 2023 | ||
Vastgesteld bestemmingsplan | 2023 | Afhankelijk van mogelijke inpassing ‘t Pumpke | |
Onherroepelijk bestemmingsplan | 2024 | Afhankelijk van bezwaar en beroep | |
Onherroepelijke omgevingsvergunning | 2024 | Afhankelijk van bezwaar en beroep | |
Bouwrijp maken | 2023/2024 | ||
Startbouw | 2024 | Afhankelijk van bezwaar en beroep | |
Oplevering | 2025 | Afhankelijk van bezwaar en beroep | |
Sloop en nieuwbouw Wilde Wingerd (ca. 50 huurwoningen vanuit Woningbelang en 12 koopwoningen vanuit de gemeente) | |||
Vastgesteld bestemmingsplan | 2023 | ||
Onherroepelijk bestemmingsplan | 2023 | Afhankelijk van bezwaar en beroep | |
Onherroepelijke omgevingsvergunning | 2023 | Afhankelijk van bezwaar en beroep | |
Sloop | 2023 | ||
Bouwrijp maken | 2023 | ||
Start bouw | 2023 | Afhankelijk van bezwaar en beroep | |
Oplevering | 2024 | Afhankelijk van bezwaar en beroep |
Concrete inzet 2023 | Gemeente | Woning belang | Opmerkingen |
Nieuwbouw ca 12 woningen Barentszstraat (Mits uitruil met Wilde Wingerd) | |||
Vastgesteld bestemmingsplan | 2022 | ||
Onherroepelijk bestemmingsplan | 2022 | Afhankelijk van bezwaar en beroep | |
Onherroepelijke omgevingsvergunning | 2022 | Afhankelijk van bezwaar en beroep | |
Bouwrijp maken | 2022 | ||
Startbouw | 2022 | ||
Oplevering | 2023 | ||
Sloop/nieuwbouw huidige kantoor Woningbelang in combinatie met ca. 19 appartementen | Aantal is gebaseerd op VO van Woningbelang. Dit moet (o.a.) stedenbouwkundig worden beoordeeld door de gemeente. | ||
Verleende omgevingsvergunning | 2023 | ||
Onherroepelijke omgevingsvergunning | 2023 | Afhankelijk van bezwaar en beroep | |
Sloop/Bouwrijp maken | 2023 | ||
Startbouw | 2024 | Afhankelijk van bezwaar en beroep | |
Oplevering | 2025 | Afhankelijk van bezwaar en beroep | |
Uitvoeren haalbaarheidsstudie sloop/nieuwbouw ca 20 woningen Htg Johannastraat Hiervoor wordt een gezamenlijk integraal plan opgesteld waarbij uitruil van gronden aan de orde is (openbaar groen krijgt woonbestemming en vice versa) | 2022 | 2022 | |
Vastgesteld bestemmingsplan | 2023 | Afhankelijk van invoering Omgevingswet | |
Onherroepelijk bestemmingsplan | 2024 | Afhankelijk van bezwaar en beroep | |
Onherroepelijke omgevingsvergunning | 2024 | Afhankelijk van bezwaar en beroep | |
Bouwrijp maken | 2024 | ||
Startbouw | 2024 | ||
Oplevering | 2025 | ||
Actualiseren Woonvisie | 2023 | 2023 | Vervolg op startnotitie en plan van aanpak |
Verkennen mogelijkheden om relatief kleine en betaalbare wooneenheden (bijvoorbeeld studio’s) te realiseren voor o.a. de doelgroep starters in de leeftijd van 18 tot 25 jaar. Opties: - Le Sage ten Broeckstraat i.c.m. ’t Pumpke en sociale ondersteuning van ouderen door jongeren - Tiny houses | 2023 | 2023 | Naar aanleiding van motie gemeenteraad |
Concrete inzet 2023 | Gemeente | Woning belang | Opmerkingen |
Nieuwbouw op locaties bij positief resultaat haalbaarheidsstudies Opties: - Centrum-ontwikkelingen - Borkel en Schaft | X | X | |
Afspraken over nieuwbouw sociale huurwoningen 2026 – 2030 | X | X | |
Evalueren samenwerking WMO en mogelijk nieuwe werkafspraken maken | X | X | |
Doorstroomproject - Doorstroming senioren in reguliere eengezinswoningen voortzetten - Mogelijkheden onderzoeken of project uitgebreid kan worden, waardoor meer doelgroepen uiteindelijk in een passende woning terecht komen. | X | X | In overleg met gemeente en HBV |
Voor locaties waarbij grond wordt aangekocht door Woningbelang van de gemeente Valkenswaard, wordt de exploitatiebijdrage en de aanleg van parkeren in het gebied geacht te zijn begrepen in de grondprijs (€ 250,- per
/m excl. BTW) voor de bouwrijpe grond. (O.a. Le Sage ten Broekstraat en Emmalaan).
3.1.3 Bijzondere doelgroepen
Statushouders
Valkenswaard heeft een wettelijke taakstelling in de huisvesting van statushouders. Een lopende afspraak tussen Woningbelang en de gemeente is dat statushouders worden gehuisvest door de corporaties naar rato van het aandeel in het totale woningbezit van de corporaties.
Voor Woningbelang is dit in 2023 ca. 85% van deze taakstelling.
De gemeente geeft via deze prestatieafspraken formeel urgentie aan de doelgroep statushouders.
Statushouders blijven een actueel thema de aankomende jaren. Dit vraagt om aanvullende huisvestingsmogelijkheden. We zoeken hierin naar een balans tussen het huisvesten van urgente doelgroepen en onze regulier woningzoekenden.
Urgent woningzoekenden
Een woningzoekende kan door persoonlijke omstandigheden op zeer korte termijn dringend andere huisvesting nodig hebben. Een urgentieverklaring leidt tot voorrang bij de woningaanbieding. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in sociaal en medisch urgente situaties. Sociale urgenties worden beoordeeld door een onafhankelijke Urgentiecommissie. Medische urgenties worden beoordeeld door een onafhankelijke instantie. Indien Woningbelang en de gemeente hierover specifieke afspraken willen vastleggen, dan zal de gemeente deze moeten opnemen in een (al dan niet regionale) huisvestingsverordening.
De verwachting is dat het aantal urgenten blijft stijgen. Zowel sociale urgenten als medische urgenten.
Plan DOOR!
Woningbelang neemt deel aan Plan DOOR! Plan DOOR! is een samenwerkingsverband tussen zorg- en welzijnsinstellingen en woningcorporaties uit de MRE die vraag en aanbod bij elkaar proberen te brengen. De zorg- en welzijnsinstellingen dragen kandidaten voor die weer een kans krijgen om zelfstandig te gaan wonen. De woningcorporatie levert de woning. Gedurende het eerste jaar vindt er altijd nog woonbegeleiding plaats. Als na een jaar blijkt dat de kandidaat goed huurderschap heeft vertoond wordt het huurcontract op zijn of haar naam gezet. Woningbelang stelt jaarlijks zes woningen (Valkenswaard en Bergeijk samen) beschikbaar voor plan DOOR.
Woonwagenbeleid
Er hebben zich in de gemeente Valkenswaard spijtoptanten gemeld. De gemeente inventariseert de behoefte.
Beschermd wonen
Vanaf 1-1-2024 wordt beschermd wonen gedecentraliseerd. Gemeente Valkenswaard is daarmee aan zet. Belangrijk om samen te bekijken hoe we hier invulling aan gaan geven.
Concrete inzet 2023 | Gemeente | Woning- belang | HBV | Opmerkingen |
Woonwagenbeleid opstellen en onderzoek hoe met het landelijk beleidskader moet worden omgegaan. | X | X | X | |
Huisvesten statushouders (naar rato (85%) van het sociale woningbezit, in samenwerking met Xxxxxxxxxxx) Let op: Dit is alleen haalbaar als de nieuwbouwprojecten tijdig opgeleverd worden en doorstroming voldoende op gang komt. | Het aandeel is afhankelijk van de vrijkomende woningen. Inzet is om met de in Valkenswaard werkzame corporaties gezamenlijk in de huisvesting te voorzien. | |||
Aanvraag/ monitoring | X | |||
Huisvesten statushouders voor wat betreft de wettelijke taakstelling van de gemeente | X | |||
Decentralisatie beschermd wonen Woningbelang wil graag meedenken met de gemeente om samen te werken m.b.t. beschermd wonen. | X | X | ||
Huisvesting via Plan DOOR 6 woningen per jaar beschikbaar voor Valkenswaard en Bergeijk samen. | X |
3.2 Betaalbaarheid van het wonen
Passend toewijzen
In de Woningwet is vastgelegd dat woningcorporaties hun woningen passend moeten toewijzen. Huishoudens met een inkomen tot aan de maximum inkomensgrenzen voor de huurtoeslag (in 2022: € 24.075, - bruto per jaar voor éénpersoons huishoudens, € 32.675, - voor meerpersoonshuishoudens) komen alleen nog maar in aanmerking voor een woning met een huurprijs tot en met de voor dat huishouden toepasselijke aftoppingsgrens.
De aftoppingsgrens is in 2022 voor één- en tweepersoonshuishoudens € 633,- voor meerpersoonshuishoudens € 678,-.
Europese regelgeving
Woningcorporaties moeten vanaf 1-1-2022 jaarlijks minimaal 92,5% van hun vrijgekomen sociale-huurwoningen toewijzen aan de EU-doelgroep. Dit zijn:
- Eénpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 40.765 (prijspeil 2022).
- Meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot €45.015 (prijspeil 2022)
7,5% mag de corporatie vrij toewijzen. Dit percentage mag verhoogd worden naar maximaal 15% als dit vastgelegd wordt in de prestatieafspraken. Woningbelang, de gemeente en de HBV zien hier de voordelen van in en leggen dit hierbij vast.
Huurbeleid
Bij het huurbeleid is de betaalbaarheid voor onze huurders het doel, een juiste prijs- kwaliteitsverhouding een uitgangspunt en financiële continuïteit een randvoorwaarde.
We sturen erop dat minimaal 85% van ons DAEB bezit beneden de aftoppingsgrens hoog van de huurtoeslag (€ 678,- prijspeil 2022) blijft. Om de woningvoorraad betaalbaar te houden beperken we de huurstijging tot de streefhuur.
Verkoop
Woningbelang heeft momenteel een verkooplijst van 14 verspreid liggende woningen. De woningen worden verkocht bij vertrek van de huidige huurder.
In verband met gewenste diversiteit in de wijken én de eerder al genoemde “Gouden driehoek” zijn we voornemens om meer bezit toe te voegen aan de verkooplijst. Hiermee zorgen we voor een aanvulling op de woningmarkt, met name voor huishoudens (starters) met een middeninkomen, die tussen wal en schip geraken.
Concrete inzet 2023 | Gemeente | Woning- belang | HBV |
Beschikbaarheid betaalbare huurwoningen | |||
85% van de DAEB-huurwoningen houden we betaalbaar voor mensen die recht hebben op huurtoeslag (< 2e aftoppingsgrens; 2022: €678,-). | X | ||
Woningbelang mag 15% van de vrijgekomen sociale huurwoningen in de vrije ruimte toewijzen. Zo hebben we meer ruimte om middeninkomens te huisvesten. | X | X | X |
Huurbeleid passend bij landelijke wet- en regelgeving wat specifiek voor 2023 inhoudt: eenmalige huurverlaging (tot €5501) voor huurders met een inkomen tot 120% van het minimuminkomen én geen inflatievolgende jaarlijkse huurverhoging. | X | ||
Verkoop | |||
Voorgenomen verkoop verspreid bezit en eventueel uitbreiden indien gewenst vanuit de “Gouden Driehoek”. | X | ||
Als we een woning verkopen, wordt hij eerst aan de zittende huurder aangeboden en daarna aan overige huurders van Woningbelang, zodat de doorstroming bevorderd wordt. | X | ||
We zullen de mogelijkheden voor verkoop onder voorwaarden onderzoeken. | X |
3.3 Leefbare wijken
Het vraagstuk
“Beter een slechte woning in een goede wijk, dan een goede woning in een slechte wijk”. De gemeente Valkenswaard moet een plek zijn waar inwoners veilig over straat kunnen. Een plek waar ze zich thuis en veilig voelen. Een voorbeeld hiervan is het plan van aanpak ‘Verbetering leefbaar- en veiligheid ’t Gegraaf’ van oktober 2018. Ook het plan ‘wijkgerichte aanpak het Gegraaf’ draagt hieraan bij. Woningbelang ondersteunt deze projecten van xxxxx.
Inclusiviteit
Met de partijen in het ‘Netwerk’ (Hofnar, Were Di, Woningbelang, Cordaad, gemeente Valkenswaard en Valkenhof) streven we samen naar een samenleving waarin iedereen mee kan doen en iedereen er kan en mag zijn. Een groeiende groep mensen dreigt tussen wal en schip te vallen; eenzaamheid, armoede, gebrek aan ontwikkelperspectief en de (snel) groeiende zorgkloof zijn (grote) zorgpunten. Als samenwerkende instanties stellen we ons
1 Prijspeil 2020
zelf ten doel interventies te onderzoeken en doen die de bestaande en verwachte tweedeling zoveel mogelijk tegengaan. Wij willen dat iedereen in diverse en gemengde wijken kan wonen. Dat iedereen de zorg krijgt die nodig is. Dat iedereen goed onderwijs kan genieten.
Dat iedereen toegang heeft tot evenementen en het ruime culturele aanbod. Kortom: dat iedereen perspectief heeft op het ‘meedoen’ in een inclusieve samenleving. De eerste stap richt zich op ‘ouder worden en jezelf kunnen blijven in Valkenswaard’ door de inzet van leefcirkels: gebieden met een fysieke en sociale infrastructuur gericht op het versterken van de positieve gezondheid van een groep burgers met als doel het voorkomen en/of uitstellen van de ‘zorg’vraag. Samenwerking van burgers en maatschappelijke organisaties en lokaal maatwerk zijn hierbij cruciaal.
Samenwerking
We zien een toename van het aantal personen met verward gedrag. Dit vraagt om een intensieve samenwerking en afstemming tussen de gemeente, Woningbelang en zorg- en welzijnsorganisaties. Het ondertekende vangnetconvenant is hierbij onontbeerlijk. Het is van belang een gezamenlijke aanpak op te stellen om de toenemende problematiek in de wijken aan te pakken. Zowel curatief als preventief.
Curatieve aanpak
De gemeente Valkenswaard, de politie en Woningbelang hebben een woonoverlast plus team opgericht om samen de zware overlast aan te pakken.
Daarnaast is in 2021 de samenwerking gestart tussen de opsporingsbeambten van de gemeente Valkenswaard en de woonconsulent handhaving van Woningbelang. Samen gaan zij succesvol achter woonfraude aan, (on)terechte gebouwen enz.
Voor de curatieve aanpak is uitvoering en afstemming van het Damoclesbeleid van groot belang. Ook is het toepassen van de mogelijkheden van de Wet aanpak Overlast (gedragsaanwijzing) door de gemeente belangrijk. Bij eventuele sluiting van een woning (Damocles/ Victoria) streven de gemeente en Woningbelang naar het snel opnieuw verhuren van de woning.
Preventieve aanpak
Voor een preventieve aanpak pleiten we voor het weer invoeren van het wijkgericht werken met wijkplannen op basis van een sterkte-zwakte analyse van de wijk en gedragen door de bewoners.
Kansen en sanctiebeleid
We hebben als MRE-regio een kansen en sanctiebeleid ontwikkeld om meer grip te krijgen op de woningzoekenden markt. Wie huisvest je waar? Wie verdient een nieuwe kans? Welke partij kan het beste aansluiten? Ook geven we duidelijkheid over wat je als woningzoekende kunt verwachten.
Onderhoud
Vanuit de nationale prestatieafspraken zetten corporaties zich in om problemen als vocht, schimmel, loden leidingen, asbest en brandveiligheid in de woning zo spoedig mogelijk te verhelpen.
- Voor wat betreft vocht en schimmel zetten we energiecoaches in om bewoners te stimuleren hun gedrag hierop aan te passen door bijvoorbeeld ventileren en waar nodig pakken we dit bouwkundig aan.
- Loden leidingen komen in de woningvoorraad van Woningbelang niet meer voor.
- Op het gebied van asbest vinden in 2023 en 2024 een aantal grote onderhoudsprojecten plaats, waarbij asbest gesaneerd wordt. Op kleinere schaal blijven we saneren, bijvoorbeeld bij mutaties of binnenonderhoudsverzoeken.
- Op het gebied van brandveiligheid heeft Woningbelang een plan van aanpak opgesteld voor haar hele woningvoorraad om de risico's te beperken. Dit is inmiddels afgerond al worden aanvullend nog werkzaamheden uitgevoerd. Dit levert geen gevaarlijke situaties op.
Wat doen wij in wijken?
Wijkactiviteiten
In diverse wijken faciliteert Woningbelang wijkactiviteiten, door bewoners georganiseerd, en worden kleine zaken opgelost die ergernis opleveren en de veiligheid ten goede komen.
Daarnaast wil Xxxxxxxxxxxx, samen met de netwerkpartners, meer in actie komen om onverzorgde voortuinen en zij- en achterpaden aan te pakken.
Bijdrage buurtbemiddeling
Met diverse partners is buurtbemiddeling opgezet. De gemeente en Woningbelang leveren hier een financiële bijdrage aan.
(Juridische) ondersteuning/ proceskosten
Juridische ondersteuning t.b.v. aanpak illegale hennepplantages in de woningen, drugsdealen, onrechtmatige bewoning, overlast en dergelijke. De hoogte van het budget heeft te maken met een sterk groeiend aantal overlastzaken. Met name verwarde personen en de uitwerking van het Damoclesbeleid. Daarnaast heeft Xxxxxxxxxxxx –in het uiterste geval- de hulp van een advocaat nodig bij de aanpak van voortuinen en achter- en zijpaden.
Concrete inzet 2023 | Gemeente | Woning- belang | HBV |
Bestrijden en voorkomen Overlast | |||
Gezamenlijke aanpak toenemende problematiek in wijken. Zowel curatief als preventief. | X | X | |
Uitvoering geven aan: - De afspraken uit het hennepconvenant. - De afspraken uit het Vangnetoverleg en Woonoverlast Plus overleg, alsmede de Wet aanpak woonoverlast - Bestrijden illegale bewoning (Fraude woonomgeving/ onrechtmatige bewoning) - Aanpak (onrechtmatige) (bij)gebouwen/ ZAV aanvragen handhaving - Inclusiviteit - Kansen en Sanctiebeleid - Convenant schuldhulpverlening | X | X | |
Woningbelang en de gemeente bespreken soorten casuïstiek met huisvestingsproblematiek vanuit het sociaal domein (Bijv. huisuitzettingen met als gevolg permanente bewoning camping) en verkennen mogelijke oplossingen. | X | X | |
Buurtbemiddeling | |||
Financiële bijdrage in buurtbemiddeling. | X | X | |
Leefbare wijken | |||
In samenwerking met Valkenhof de mogelijkheid onderzoeken om te komen tot een efficiënte (integrale) organisatie van zorg in combinatie met wonen in Valkenswaard. | X | X | (X) |
Opstellen van wijkvisies voor alle wijken in Valkenswaard en op basis daarvan actieplan opstellen | X | X |
3.4 Duurzaamheid en energiebesparing
Het vraagstuk
In het Convenant Energiebesparing Huursector wordt (ten minste) een gemiddelde energie index tussen 1,21 en 1,40 in 2021 beoogd voor de hele sector. Woningbelang zat eind 2021 op een gemiddelde Energie Index van 1,24 en voldoet daarmee aan het Convenant Energiebesparing Huursector. Door de introductie van een nieuwe rekenmethodiek (NTA8800) verdwijnt de energie-index en wordt gemeten wat de warmtevraag per m2 betreft. Aanvullend krijgt ook de materialentransitie een steeds prominentere rol in de vorm van circulariteit en biobased bouwen. Woningbelang gaat haar activiteiten dan ook meer vanuit dit perspectief benaderen en ook nieuwe normeringen bepalen om haar beleid aan te toetsen.
In het Klimaatakkoord is dit aangescherpt naar de ambitie dat Nederland in 2050 CO2- en grondstoffen neutraal is. We leveren hier een bijdrage aan door:
- Het aanbrengen van energiebesparende maatregelen;
- Het toepassen van energie opwekkers in en op de woningen;
- Bij nieuwbouw van grondgebonden woningen realiseren van Nul-op-de-meter woningen.
- Bij nieuwbouw van gestapelde woningen realiseren van BENG woningen;
- Coachen van bewonersgedrag.
- Circulariteit implementeren in onze processen, meetbaar maken en meer vanuit biobased bouwen denken.
- Gefaseerd afbouwen van de woningen met een E, F en G label.
Investeringen in duurzaamheid, circulariteit en energiebesparing draagt bij aan het terugdringen van CO2-uitstoot, het uitputten van grondstoffen en levert huurders meer wooncomfort en een lagere energierekening op.
Gemeenten, huurders en corporaties moeten zich daar samen voor inspannen.
De bebouwde omgeving is verantwoordelijk voor een groot gedeelte van de CO2-uitstoot. Een warmtevisie per wijk is vastgesteld en ook de pilot-gebieden zijn aangewezen. In 2023 worden de eerste stappen gezet.
Om de duurzaamheidsdoelstelling te kunnen halen heeftr de gemeente Valkenswaard een duurzaamheidsvisie vastgesteld. Daarnaast is het van belang om een uitvoeringsprogramma op te stellen en in het kader van de Omgevingswet - naar de inrichting van bestemmingsplannen en beeld-kwaliteitsplannen te kijken, zodat zij, onder voorwaarden, duurzaamheidsingrepen mogelijk maken.
Binnen de zeer complexe en kostbare opgave om de bebouwde omgeving CO2-neutraal te krijgen is zo snel mogelijk duidelijkheid nodig. Zonder een langetermijnvisie kunnen maatregelen voor de korte termijn later een desinvestering blijken. Woningbelang en de HBV Valkenswaard zijn graag bereid tot overleg.
Concrete inzet 2023 | Gemeente | Woning- belang | HBV |
Energietransitie | |||
Vaststellen van een uitvoeringsprogramma duurzaamheid | X | ||
In het kader van de Omgevingswet bij het opstellen van het omgevingsplan rekening houden met duurzaamheidsmaatregelen | X | X | |
Jaarlijks aanbrengen van: - Energiebesparende maatregelen bij PO, MO of op verzoek van de huurder. - Zonnepanelen op bestaand bezit op verzoek van de klant en bij mutatie. Ook nieuwe aanpak van zonnepanelen op gestapelde bouw verder uitrollen. | X | ||
Woningbelang blijft isolatiemaatregelen aanbieden aan huurders, zonder directe huurverhoging | X | ||
Op lange termijn moeten woningen voldoen aan “De Standaard”. Woningbelang zet hierop in d.m.v. verbetering van isolatie en/of warmtebron | X | ||
Woningbelang vervangt vanuit regulier contractonderhoud de cv-ketels voor duurzame alternatieven (e.e.a. onder voorbehoud van levertijden) | X | ||
Uitfaseren van woningen met een E, F of G label uiterlijk in 2028 | X | ||
Hittestress: - Nieuwbouw grondgebonden woningen voldoen aan TOjuli - Onderzoek naar en evt maatregelen nemen om hittestress tegen te gaan in bestaande bouw | X | ||
Bewustwording van energieverbruik bevorderen bij bewoners. (o.a. door inzet energiecoach) | X | X | |
Woningbelang is partner van Samen Valkenswaardig (een lokaal samenwerkingsplatform voor duurzaamheid op initiatief van de gemeente Valkenswaard). Hierin gaan we samen optrekken, kennis delen, kansen benutten, inspireren, etc. | |||
Nieuwbouw - Grondgebonden woningen: Nul-op–meter. - Gestapelde bouw: BENG | X | ||
Klimaatadaptatie | |||
Woningbelang en de HBV denken graag mee over hoe we samen invulling kunnen geven aan klimaatadaptatie. | X | X | |
Materialentransitie | |||
Woningbelang onderzoekt de mogelijkheden om met biobased materialen te werken in de bestaande bouw en nieuwbouw en invulling te geven aan circulariteit. | X | ||
Woningbelang start een pilot met circulaire keukens en badkamers. | X |
3.5 Continuïteit
Sociale woningbouw valt onder de term diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en daarmee onder het domein van de gemeentelijke overheid. Op basis van de handreiking DAEB kan de gemeente Valkenswaard leningen van Woningbelang bij sociale projecten borgen. Door middel van borgstelling voor leningen, biedt het WSW aan Woningbelang de mogelijkheid om goedkoper leningen aan te trekken voor de financiering van DAEB- activiteiten. Het WSW toetst of deze activiteiten borgbaar zijn. In 2021 hebben de gemeenten op initiatief van de VNG een overeenkomst ondertekend die de borging op een landelijk eenduidige wijze regelt. Dit betekent dat de borging niet meer op lokaal niveau hoeft plaats te vinden.
H 4. Voorzetting, aansprakelijkheid & ondertekening
4.1 Voortzetting prestatieafspraken
Doel is - in overeenstemming met de wet - in 2022 de jaarprestaties voor het jaar 2023 door de gemeente en Woningbelang en de HBV vast te stellen. Inzet is ook om meerjarenafspraken te maken.
4.2 Aansprakelijkheidsclausule
De prestatieafspraken vormen meer dan een inspanningsverplichting. Partijen zijn gehouden tot het nakomen van de afspraken, maar hebben niet tot doel om elkaar aansprakelijk te (kunnen) stellen bij tekortschieten. Doel is om door middel van een afsprakenkader gezamenlijk benoemde resultaten te bereiken. De gemeente, al dan niet in haar publiekrechtelijke hoedanigheid, is niet aansprakelijk jegens Woningbelang voor tekortschieten, indien dit het gevolg is van een handelen of nalaten van de gemeente waartoe zij op grond van het publiekrecht is gehouden. Indien wijzigingen optreden in omstandigheden, die er aantoonbaar toe leiden dat het nakomen van de overeengekomen prestatieafspraken redelijkerwijs niet kan worden gevergd van één der partijen, treden Woningbelang, de gemeente en de HBV met elkaar in overleg met als doel de gemaakte afspraken en afgesproken resultaten zo optimaal mogelijk te benaderen en te realiseren.
4.3 Ondertekening
Aldus overeengekomen te Valkenswaard, op … december 2022 Gemeente Valkenswaard Woningbelang
drs. A.B.A.M. Ederveen X.X. Xxxxxxxx
Burgemeester Directeur-bestuurder
Huurdersbelangenvereniging Valkenswaard
A.C.G. xxx Xxxxx F.A. Fens
Voorzitter Penningmeester