Contract

18-37 RvT Amsterdam

201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onvoldoende informatie verstrekking. Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden.

Klagers hebben diverse malen een bod uitgebracht op een woning die beklaagde in verkoop had. Tussen klager en de verkoper is uiteindelijk geen overeenstemming bereikt en de woning is aan een andere gegadigde verkocht. Klagers verwijten beklaagde dat hij onjuiste dan wel onvoldoende informatie heeft verstrekt over een aantal aspecten van de woning, waaronder de te verwachten onderhoudskosten. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij klager niet heeft laten weten dat er nog een andere gegadigde was waarmee onderhandeld werd.

De Raad stelt vast dat de aanvankelijke informatieverstrekking door beklaagde niet de schoonheidsprijs verdient, doch nu beklaagde de verzochte informatie in een iets later stadium alsnog aan klagers heeft verstrekt, leidt dit niet tot de conclusie dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Voorts staat vast dat met klagers, vóórdat zij in de gelegenheid werden gesteld een eindbod te doen, nog geen overeenstemming was bereikt. Het stond beklaagde derhalve volledig vrij om het bod van een ander aan zijn opdrachtgever over te brengen. Beklaagde heeft ook correct gehandeld door klagers ervan op de hoogte te stellen dat er een andere bieder in het spel was en door hen in de gelegenheid te stellen een eindvoorstel te doen. Het is tenslotte de opdrachtgever van beklaagde die beslist welk bod hij accepteert.

Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM

DE LOOP VAN DE PROCEDURE

De Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM (hierna: de Vereniging), heeft kennis genomen van de klacht van de heer Z. en mevrouw X. (hierna te noemen: klagers), gericht tegen de heer X, (hierna: beklaagde), aangeslotene bij de Vereniging.

De klacht is door klagers ingediend bij brief van 13 juli 2017 met bijlagen. Namens beklaagde is op de klacht gereageerd door

mr. B., advocaat te H., bij brief van 19 oktober 2017 met bijlagen.

Vervolgens hebben klagers hun standpunt nader toegelicht bij brief van 28 oktober 2017 met bijlage, waarna namens beklaagde nog is gereageerd door mr. B. bij brief van 8 november 2017.

Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed.

Ter zitting van de Raad, gehouden op 6 februari 2018, zijn klagers en beklaagde in persoon verschenen. Beklaagde werd bij die gelegenheid bijgestaan door mr. B. voornoemd.

DE FEITEN

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is voor de Raad het navolgende komen vast te staan.

- In het voorjaar van 2017 had beklaagde de woning aan de [adres] in verkoop.

In de verkoopbrochure stond onder meer vermeld dat:

* de koopovereenkomst uitsluitend tot stand komt als beide partijen een schriftelijke koopovereenkomst hebben getekend;

* de verkoop niet eerder tot stand komt dan nadat niet alleen over de koopsom maar ook over zaken als de datum van de oplevering, roerende zaken etc. overeenstemming is bereikt;

* in de onroerende zaak asbesthoudende stoffen aanwezig kunnen zijn en dat verkoper gevrijwaard is voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de onroerende zaak kan voortvloeien.

- Klagers waren geïnteresseerd in dit pand en zij hebben dit op

15 mei 2017 voor de eerste keer bezichtigd. Op dezelfde dag hebben zij bij beklaagde een bod van € 360.000,-- kosten koper op het pand gedaan, zulks onder het voorbehoud van financiering. Dit bod is door beklaagde aan zijn opdrachtgever voorgelegd. De opdrachtgever liet weten dat hij tegelijk met de verkoop van de woning ook een sloep wilde mee verkopen. In een telefoongesprek tussen klagers en beklaagde van 19 mei 2017 lieten klagers weten dat zij geen interesse hadden in de sloep.

- Bij e-mail van 22 mei 2017 deelden klagers aan beklaagde mee dat zij hun eerder gedane bod wilden herzien in verband met een aantal bouwkundige gebreken aan de woning, de mogelijkheid van asbest in de dakpannen en door hen geconstateerde onduidelijke informatie van de zijde van beklaagde over een aantal andere aspecten van het pand, waaronder een kwestie rond een mandelig pad. Klagers verzochten beklaagde over deze kwesties contact met hen op te nemen.

- Bij e-mail van 24 mei 2017 liet beklaagde aan klagers weten dat de verkoper een onderzoek zou aanvragen betreffende de mogelijk asbesthoudende dakpannen en dat de verkoper ook de kosten van dat onderzoek zou dragen. Voor het overige beantwoordt beklaagde in die e-mail nog enkele andere vragen van klagers.

- In de daarop volgende dagen is tussen klagers en beklaagde nog gecorrespondeerd over het mandelige pad alsook is de vraag aan de orde geweest of de woning bij de gemeente nu bekend stond als recreatiewoning dan wel dat deze bestemd was voor permanente bewoning. Klagers lieten weten dat zij doende waren dit laatste uit te zoeken, alsook dat zij bezig waren te onderzoeken of het bij de woning behorend boothuis destijds was gebouwd met vergunning van de gemeente.

- Op 1 juni 2017 zond beklaagde aan klagers de rapportage betreffende het onderzoek naar mogelijke asbest in de dakpannen. Volgens dit onderzoek bleken de dakpannen geen asbest te bevatten. Op dezelfde datum lieten klagers aan beklaagde weten dat de asbest- rapportage voor hen geen enkele waarde had, aangezien het onderzoek niet op de juiste wijze zou zijn uitgevoerd. Voorts gaven klagers (opnieuw) aan dat aan het pand een aantal bouwkundige gebreken kleefden, dat er nog steeds onduidelijkheid was over het mandelige pad en dat hen gebleken was dat bepaalde kosten van onderhoud (waaronder die betreffende de beschoeiing) gedragen dienden te worden door de eigenaar van het te koop aangeboden pand en de eigenaren van een aantal omliggende percelen. Klagers wilden weten hoe die kosten verdeeld dienden te worden.

- Beklaagde stelde naar aanleidingen van alle stellingen en eisen van klagers voor een en ander te bespreken bij een tweede bezichtiging. De tweede bezichtiging vond plaats op 6 juni 2017. Op diezelfde datum deden klagers een nieuw bod op het pand ten bedrage van

€ 300.000,-- kosten koper.

- Op donderdag 8 juni 2017 liet beklaagde telefonisch aan klagers weten dat de verkoper dit bod had afgewezen. Klagers stelden vervolgens voor het verschil tussen hun oorspronkelijk bod van

€ 360.000,-- en hun laatste bod van € 300.000,-- te delen en deden derhalve een bod van € 330.000,--.

- Op 13 juni 2017 heeft beklaagde namens zijn opdrachtgever ook dit laatste bod afgewezen en hij heeft meegedeeld dat zijn opdrachtgever het pand voor € 360.000,-- kosten koper wilde verkopen.

- Bij e-mail van 14 juni 2017 verhoogden klagers hun bod weer tot het oorspronkelijke bedrag van € 360.000,--, doch zij stelden daarbij een aantal voorwaarden, te weten – kort samengevat -:

* levering van het pand inclusief de eerder besproken sloep;

* goedkeuring door de gemeente van het door klagers vervaardigde schetsontwerp betreffende onder meer de uitbreiding van het pand;

* opname in de koopovereenkomst van een clausule omtrent het achterstallig onderhoud aan de beschoeiing en het vastleggen van de verantwoordelijkheid van eigenaren van alle omliggende percelen betreffende die beschoeiing;

* een verklaring van de verkoper dat er geen achterstallige betalingen waren terzake van het mandelige pad;

* voorbehouden xxxxxxx xxx xxxxxxxxxx onderzoek, taxatie en financiering.

Klagers eindigen hun e-mail met de mededeling dat zij ‘een deal’ zouden hebben, indien de verkoper met de bovengenoemde voorwaarden akkoord zou gaan.

- Op 19 juni 2017 heeft beklaagde schriftelijk gereageerd op laatstgenoemd voorstel van xxxxxxx. Beklaagde liet weten dat de sloep reeds was verkocht en dat de verkoper € 360.000,-- voor het pand wilde hebben, exclusief de sloep. Voorts liet beklaagde weten dat verkoper vrij wilde blijven om met andere gegadigden in gesprek te gaan. Beklaagde zegde toe dat hij klagers op de hoogte zou stellen indien er een voor de verkoper aanlokkelijke tussentijdse bieding door een andere gegadigde zou worden gedaan en dat hij klagers dan de kans zou geven het pand alsnog te verwerven.

- Bij e-mail van 23 juni 2017 lieten klagers aan beklaagde weten dat zij hun op 14 juni 2017 gedane bod alsmede de daaraan gestelde voorwaarden handhaafden. Zij spraken er hun ongenoegen over uit dat de verkoper hen niet de tijd wilde gunnen om een en ander af te stemmen met hun hypotheekverstrekker en de gemeente. Klagers lieten weten dat zij op 29 juni 2017 een afspraak hadden met de Welstandscommissie van de gemeente en met de hypotheek- verstrekker. Zij verzochten beklaagde hen vóór 29 juni 2017 mee te delen of verkoper de intentie had de woning aan hen te verkopen.

Voor het geval dit laatste niet zo zou zijn, konden zij zich de kosten en de moeite van een bezoek aan de bank en de gemeente besparen, aldus klagers.

- Eveneens op 23 juni 2017 deelde beklaagde per e-mail aan klagers mee dat de sloep verkocht was aan een derde en vroeg hij klagers of hun bod ten bedrage van € 360.000,-- exclusief de sloep was.

Klagers hebben in reactie hierop bij e-mail van 25 juni 2017 laten weten dat zij wensten dat de verkoper de intentie zou uitspreken dat hij met klagers zaken wilden doen en dat hij hen een paar weken de tijd diende te gunnen om de financiering rond te krijgen en de toezegging van de gemeente te verkrijgen dat deze wilde meewerken

aan de uitvoering van het schetsontwerp van klagers. Klagers hebben niet gereageerd op de vraag van beklaagde of hun bod van

€ 360.000,-- exclusief de sloep was. Bij e-mail van 26 juni 2017 liet beklaagde aan klagers weten dat het bod van klagers nog steeds niet duidelijk was, aangezien de sloep reeds was verkocht en verkoper die niet zou kunnen leveren.

- Op donderdag 29 juni 2017 vervoegden klagers zich zonder tevoren gemaakte afspraak aan het kantoor van beklaagde, die op dat moment niet aanwezig was. Aan een collega van beklaagde deelden klagers mee dat zij de koopovereenkomst wilden tekenen. Klagers hadden diezelfde middag namelijk van de gemeente te horen gekregen dat hun schetsontwerp was goedgekeurd. De collega van beklaagde die niet bekend was met de zaak zegde aan klagers toe dat hij een en ander aan beklaagde zou doorgeven.

- In de namiddag van 29 juni 2017 heeft beklaagde telefonisch aan klagers laten weten dat een andere gegadigde een bod op de woning had gedaan. Klagers werden in de gelegenheid gesteld een eindvoorstel te doen. Klagers boden alstoen een bedrag van

€ 352.000,--, gebaseerd op hun eerdere bod van € 360.000,-- minus het bedrag waarvoor de sloep volgens beklaagde kort tevoren aan een derde was verkocht. Kort daarna verhoogden klagers hun bod weer tot € 360.000,-- exclusief de sloep, doch inclusief de eerder door hen gestelde voorwaarden. Rond 20.00 uur ’s avonds deelde beklaagde aan klagers mee dat de woning was gegund aan de andere bieder.

DE KLACHT

De klacht van klagers valt in twee onderdelen uiteen en houdt in – kort samengevat en voor zover van belang - dat beklaagde niet heeft gehandeld zoals een goed makelaar betaamt doordat hij:

a. in de verkoopbrochure geen informatie heeft verstrekt over onder meer het achterstallig onderhoud aan het pand, het mandelige pad en de verdeling van de onderhoudskosten betreffende de beschoeiing over de eigenaren van de omliggende percelen, alsook dat hij nadat klagers interesse in het pand hadden getoond geen juiste informatie heeft verstrekt, dan wel slechts vage antwoorden heeft gegeven op vragen van klagers over diverse aspecten het pand betreffende;

b. klagers niet heeft meegedeeld dat er nog andere gegadigden voor het pand waren met welke gegadigden tevens werd onderhandeld.

Klagers zijn met betrekking tot klachtonderdeel a. van mening dat beklaagde niet over de benodigde deskundigheid en professionaliteit

beschikt. Met betrekking tot klachtonderdeel b. zijn klagers van mening dat beklaagde hen heeft misleid doordat hij eerst op 29 juni 2017 aan klagers kenbaar heeft gemaakt dat er nog een andere gegadigde in het spel was die een bod op het pand heeft gedaan.

Klagers stellen dat zij door de handelwijze van beklaagde geen eerlijke kans hebben gekregen om het pand te verwerven.

HET VERWEER

Beklaagde stelt dat hij nimmer een onjuist beeld van het te koop aangeboden pand heeft geschetst, dat hij alle mogelijke informatie aan klagers heeft verstrekt en dat hij de belangen van zijn opdracht- gever en van klagers tijdens de hele loop van het proces voortdurend voor ogen heeft gehouden. Beklaagde erkent dat de eigendoms- situatie ter plaatse ingewikkeld was, aangezien het te koop aangeboden perceel en de omliggende percelen destijds in één hand waren en in later tijd door middel van schenkingen door de vroegere eigenaar in verschillende handen waren geraakt.

Beklaagde betwist dat het asbest-rapport ondeugdelijk zou zijn.

Beklaagde stelt voorts dat hij klagers er reeds tijdens de eerste bezichtiging op heeft gewezen dat er ook andere geïnteresseerden in het pand waren. Eerst op 29 juni 2017 heeft een andere gegadigde een bod op het pand gedaan, waarna xxxxxxx meteen in de gelegenheid zijn gesteld hun eindbod in te dienen. Pas op die dag hebben klagers hun bod concreet gemaakt. Daarmee hebben zij een eerlijke kans gekregen om de woning te kopen, doch het is uiteindelijk de beslissing van de verkoper om te bepalen voor welk bod hij kiest, aldus beklaagde.

DE BEOORDELING

Voor het antwoord op de vraag of beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld overweegt de Raad als volgt.

Klachtonderdeel a.

Voor zover de klacht van klagers betrekking heeft op het achterstallig onderhoud van het pand waarover volgens klagers door beklaagde geen mededelingen zouden zijn gedaan, kan dit niet leiden tot een gegrondverklaring van de klacht, aangezien dit achterstallig onderhoud goed te constateren was ook zonder specifieke kennis van zaken of vergaand nader onderzoek. Klagers hebben immers zelf (onder meer) verklaard dat de garagedeur niet openging en dat de

bootsteiger scheef stond, hetgeen kan duiden op funderings- problematiek.

Nu beklaagde echter op zijn beurt zelf heeft verklaard dat de eigendomskwestie terzake van de omliggende percelen ingewikkeld was, had het op de weg van beklaagde gelegen hierover afdoende informatie te verzamelen en deze te vermelden in de verkoop- brochure. Dit laatste geldt ook voor de kwestie rond het mandelige pad. De Raad stelt derhalve vast dat beklaagde bij aanvang van zijn opdracht te weinig concrete en relevante informatie aan potentiële gegadigden heeft verstrekt. Beklaagde heeft echter wel nadien op vragen van klagers over die onderwerpen concrete antwoorden gegeven.

De aanvankelijke informatieverstrekking door gedaagde verdient derhalve niet de schoonheidsprijs, doch nu beklaagde de verzochte informatie in een iets later stadium alsnog aan klagers heeft verstrekt leidt dit niet tot de conclusie dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld.

Dit klacht onderdeel is ongegrond. Klachtonderdeel b

De Raad stelt vast dat klagers gedurende de loop van het proces diverse biedingen op het pand hebben gedaan. Uit de overgelegde correspondentie is de Raad gebleken dat er bij beklaagde gedurende geruime tijd onduidelijkheid is blijven bestaan over de vraag of het bod van klagers van 14 juni 2017 nu opgevat diende te worden ‘inclusief’ de sloep dan wel ‘exclusief’ de sloep. Deze duidelijkheid hebben klagers eerst verschaft nadat zij op 29 juni 2017 in de gelegenheid werden gesteld hun eindbod te doen. Er is in geen geval voordien overeenstemming bereikt tussen klagers en de verkoper over het bod van klagers en de daaraan door hen verbonden voorwaarden, zoals klagers hebben gesteld.

Het stond beklaagde derhalve volledig vrij een door een andere bieder gedaan bod over te brengen aan zijn opdrachtgever. Beklaagde heeft ook correct gehandeld door klagers ervan op de hoogte te stellen dat er een andere bieder in het spel was en door hen de gelegenheid te geven een eindvoorstel te doen. Het is tenslotte de opdrachtgever van beklaagde die beslist welk bod hij accepteert.

Ook dit klachtonderdeel is ongegrond.

Aldus gewezen door de Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM,

mr. X.X. xxx Xxxxxxxx, X.X. xx Xxxxx en mevrouw mr. J.M. Bakx-van den Anker,

op 22 maart 2018.

X.X. xxx Xxxxxxxx, voorzitter

J.M. Xxxx-xxx xxx Xxxxx, secretaris

Ingevolge het bepaalde in artikel 39 van het Reglement Tuchtrechtspraak N.V.M. kan de partij, die zich met deze beslissing niet kan verenigen binnen 8 weken na dagtekening van de brief waarbij hem / haar het afschrift van deze uitspraak is gezonden, in beroep komen bij de Centrale Raad van Toezicht, N.V.M. Bureau, Xxxxxxx 0000, 0000 XX Xxxxxxxxxx.