Overeenkomst voor de huur van een kantoor















///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

Overeenkomst
voor de huur van een kantoor

///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////


De tekst die gemarkeerd is in blauw is te verwijderen (of “NIHIL” te vermelden ingeval een volledig artikel geschrapt wordt) naargelang de keuze die gemaakt wordt bij de opmaak voor een specifieke locatie bv met of zonder werken,…

De tekst in het geel is aan te vullen.

De bijlagen zijn gemarkeerd in groen.



Overeenkomst voor de huur van een kantoor

Tussen de ondergetekenden:

[bedrijfsnaam], met KBO-nummer [KBO-nummer], met vestigingseenheidsnummer [nummer], met maatschappelijke zetel te [postcode stad], [straat nummer bus], vertegenwoordigd door de heer/mevrouw [voornaam naam], [titel]

Hierna genoemd als de ‘Verhuurder‘.

En

De Vlaamse Gemeenschap, met KBO-nummer 0316.380.841, Het Facilitair Bedrijf, met vestigingseenheidsnummer 2.199.300.992, met maatschappelijke zetel te 0000 Xxxxxxx, Havenlaan 88, bus 60, vertegenwoordigd door de xxxx Xxx Xxxxxx, Minister-president van de Vlaamse Regering en Vlaams minister van Buitenlandse Zaken, Cultuur, Digitalisering en Facilitair Management

Hierna genoemd als de ‘Huurder’.

Naar de Verhuurder en de Huurder wordt hierna gezamenlijk verwezen als de ‘Partijen’ of naar elk van hen als de ‘Partij’.

Is overeengekomen wat volgt:









ARTIKEL 0 Definities

‘Overeenkomst’ onderhavige overeenkomst dewelke de totale overeenkomst en afspraken tussen de Partijen omvat; ze vernietigt en vervangt alle voorafgaande geschreven of mondelinge overeenkomsten of afspraken betreffende dezelfde onderwerpen zoals deze nog tussen de Partijen van kracht zijn. Elke aanpassing aan de Overeenkomst evenals alle toevoegingen of weglatingen kunnen alleen schriftelijk, met wederzijdse toestemming van de Partijen overeengekomen worden en als addendum aan de Overeenkomst worden toegevoegd.


‘Site’ wordt hierbij gedefinieerd als het geheel van aaneengesloten terreinen die als een gebied worden beheerd.


‘Gebouw’ wordt hierbij gedefinieerd als het gebouw of meerdere gebouwen die fysiek aan mekaar gebonden zijn (bovengronds en/of ondergronds).


‘Goed’ wordt hierbij gedefinieerd als het ingehuurde deel van het Gebouw en/of de Site


‘Vergunning’ wordt hierbij gedefinieerd als een stedenbouwkundige vergunning, een milieuvergunning, een omgevingsvergunning of een melding/aangifte van een in de derde klasse ingedeelde inrichting, zoals bedoeld in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest in het verleden en op vandaag toepasselijke omgevingswetgeving. 

 

‘Gebouwgebonden installatie’ wordt hierbij gedefinieerd als elke installatie of activiteit die deel uitmaakt van het Gebouw of Goed, en noodzakelijk is om de overeengekomen functie ervan te realiseren. In het bijzonder worden hiermee bedoeld de verwarmings-, koel- en ventilatie-installaties, de dieselnoodgroepen, de transformatoren, de lozing van huishoudelijk afvalwater, de standplaatsen voor voertuigen en de boorputten, en dit onverminderd andere installaties of activiteiten die in deze Overeenkomst uitdrukkelijk en aanvullend worden opgenomen.  


‘Demarcatielijst’ wordt hierbij gedefinieerd als een bijlage bij de Overeenkomst waarin de verplichtingen tussen de Partijen worden bepaald en waarin de Partijen onderling een verdeling maken omtrent het dragen van de huurlasten alsook de verplichtingen van de partijen op vlak van onderhoud, herstellingen en vervangingen worden bepaald. In deze lijst wordt een oplijsting gemaakt van alle bouwkundige en installatietechnische zaken die tot het Goed behoren en waarover tussen Huurder en Verhuurder afspraken gemaakt worden. De Demarcatielijst is integraal verbonden met deze Overeenkomst en kan niet gewijzigd worden zonder een addendum op te stellen aan deze Overeenkomst. In geval van onduidelijkheid betreffende de interpretatie van de Demarcatielijst al dan niet in samenlezing met Overeenkomst of van de bepalingen van de Overeenkomst dan wel bij ontstentenis van regeling in de Demarcatielijst en/of de Overeenkomst wordt toepassing gemaakt van de bepalingen van Xxxx XXX, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling I van het Burgerlijk Wetboek. De Overeenkomst primeert op de Demarcatielijst zie ook artikel 8. De Demarcatielijst waarnaar in deze Overeenkomst wordt verwezen wordt nader in detail opgenomen in Bijlage 6.


‘Overmacht’: behelst een gebeurtenis die de nakoming van een of meerdere verbintenissen opgenomen in de overeenkomst onmogelijk maakt en die niet toerekenbaar is aan één der partijen betrokken bij deze overeenkomst. Indien er zich een geval van overmacht voordoet zal de Verhuurder de Huurder onmiddellijk op de hoogte brengen. Geen van beide Partijen is tegenover de andere aansprakelijk voor een vertraging of niet-uitvoering van haar verbintenissen indien deze te wijten is aan overmacht. Enkele niet-limitatief te interpreteren voorbeelden van overmacht zijn oorlog, oproer, rellen, ontploffingen, natuurramp, stakingen of sociale conflicten, maatregelen genomen of bevolen door een overheid, epidemie, pandemie, enzovoort.




(OPTIONELE DEFINITIES (AFHANKELIJK VAN DE AL DAN NIET VOORAFGAANDELIJKE UITVOERING VAN WERKEN)


‘Voorlopige aanvaarding’ betreft een schriftelijk proces-verbaal opgemaakt tussen Huurder en Verhuurder, waarbij de voltooiing van de werken wordt bekrachtigd en partijen bevestigen dat het Goed klaar is voor gebruik, mits een volledige oplijsting van de openstaande en nog niet gerealiseerde punten of mankementen, met hier bovenop een vermelding van de nodige bindende termijn voor het uitvoeren van de desbetreffende aanpassingen/herstellingen opdat de Huurder het rechtmatige genot kan hebben van het Goed. Deze Voorlopige aanvaarding dekt enkel de zichtbare en niet de verborgen gebreken. De uitnodiging tot Voorlopige aanvaarding dient minstens 1 maand voor ingebruikneming te worden verzonden, per aangetekend schrijven, met opgave wanneer de Voorlopige aanvaarding gepland wordt. De Voorlopige oplevering tussen Verhuurder en Aannemer bindt de Huurder niet. Een eventuele gedeeltelijke ingebruikneming van het Goed zal geen stilzwijgende Voorlopige Aanvaarding inhouden en gebeurt enkel onder voorbehoud van de Huurder al haar rechten en zonder enige nadelige erkentenis van de Huurder.


‘Definitieve aanvaarding’ vindt plaats 1 jaar na de Voorlopige aanvaarding, behoudens wanneer de Huurder uiterlijk op de datum van de 1ste verjaardag van de Voorlopige aanvaarding schriftelijk melding heeft gedaan van gebreken die de Definitieve aanvaarding verhinderen. Ze betreft alle geregistreerde en alle onzichtbare, verborgen gebreken, vanaf het moment van Voorlopige oplevering. De definitieve oplevering tussen Verhuurder en Aannemer bindt de Huurder niet.


  1. GOED EN GEBOUW

    1. Voorwerp

De Verhuurder verhuurt overeenkomstig de hierna bepaalde voorwaarden een Goed, zijnde een deel van het Gebouw / het volledige Gebouw / een site bestaande uit meerdere geheel of gedeeltelijk gebruikte gebouwen, gelegen te [stad/gemeente straat huisnummer].

Het Gebouw is gelegen op een stuk grond (gekadastreerd met nr. X) dat is aangeduid en afgebeeld op het inplantingsplan dat is opgenomen in Bijlage 1 aan de Overeenkomst.

De Verhuurder toont, met de stukken opgenomen in Bijlage 2 aan de Overeenkomst, aan dat hij rechtmatige Verhuurder is.

    1. Overeengekomen oppervlakten

De hierna vermelde oppervlakte(n) worden hierna de “Overeengekomen Oppervlakte(n)” genoemd.

(OPTIONEEL: indien ook terrassen)

Het Goed omvat naast het Gebouw zelf, ook het privatief en exclusief genot van de terrassen gelegen rond het Gebouw en dakterrassen, zoals aangeduid op plan opgenomen in Bijlage 3.

Het Goed omvat tevens de toegangen tot het Goed, met inbegrip van alle erfdienstbaarheden en/of andere zakelijke of persoonlijke rechten die vereist zijn voor het rustig genot van het Goed, zoals aangeduid in Bijlage 4.

(1e mogelijkheid bij voorkeur via Primaire Oppervlakte (Primary Area))

Het Goed zal volgens de Belgische Norm NBN EN 15221-6 ‘Facility Management, deel 6: Metingen van gebied en ruimte in Facility Management’, volgende oppervlakten omvatten, ieder in een onderscheidende kleur aangeduid op de overzichtsplannen per bouwlaag die worden opgenomen in Bijlage 3 aan de Overeenkomst:

Bovengrondse oppervlakte: 

 

 

m² of aantal

Primaire Oppervlakte (Primary Area)


Sanitaire Oppervlakte (Amenity Area)


Circulatieoppervlakte (Circulation Area) 


Technische Oppervlakte (Technical Area)


Terrassen 

(afh of dit privatief of gedeeld is)


Ondergrondse oppervlakte: 

 

 

m² of aantal

Primaire Oppervlakte


Sanitaire Oppervlakte


Circulatieoppervlakte


Technische Oppervlakte



Parkeerplaatsen, fietsenstallingen, motorplaatsen:

 

 

m² of aantal

Overdekte Parkeerplaatsen 


Overdekte Fietsenstallingen 


Overdekte Motorplaatsen 


Niet-overdekte Parkeerplaatsen 


Niet-overdekte Fietsenstallingen 


Niet-overdekte Motorplaatsen 


Parkeerplaatsen met laad/los faciliteit

 



Parkeerplaatsen, fietsenstallingen en motorplaatsen worden niet meegerekend in de Primaire Oppervlakte en de Circulatieoppervlakte. 

(2e mogelijkheid: bruto of netto m²)

Het Goed zal volgende oppervlakten omvatten, ieder in een onderscheidende kleur aangeduid op de overzichtsplannen per bouwlaag die worden opgenomen in Bijlage 3 aan de Overeenkomst:

Bovengronds:

Bruto/netto m² of aantal

€/m²/jaar of €/stuk/jaar

€/jaar

Kantoorruimte




Sociale en sanitaire voorzieningen


Vervat in Kantoorruimte


Technische ruimte


Vervat in Kantoorruimte


Terrassen


Vervat in Primaire Oppervlakte (afh of dit privatief of gedeeld is)


Totaal






Ondergronds:

Bruto/netto m² of aantal

€/m²/jaar of €/stuk/jaar

€/jaar

Technische ruimte




Archief




Berging




Totaal






Parkeerplaatsen, fietsenstallingen, motorplaatsen:

Bruto/netto m² of aantal

€/m²/jaar of €/stuk/jaar

€/jaar

Overdekte Parkeerplaatsen




Overdekte Fietsenstallingen




Overdekte Motorplaatsen




Niet-overdekte Parkeerplaatsen




Niet-overdekte Fietsenstallingen




Niet-overdekte Motorplaatsen




Parkeerplaatsen met laad/los faciliteit





    1. Dak

Het dak maakt deel uit van het Goed.  De Huurder kan gebruik maken van het dak voor diverse, door hem te bepalen bestemmingen. Dit gebruik kan ook de plaatsing en exploitatie van installaties omvatten, die in voorkomend geval eigendom blijven van de Huurder. Indien de inrichting of exploitatie van deze specifieke bestemmingen impact heeft of kan hebben op de integriteit van de dakstructuur, zal de Huurder hiervoor in overleg treden met de Verhuurder die zijn volle medewerking zal verlenen voor de realisatie van de door de Huurder nodig geachte bestemming. De Verhuurder kan hierbij voorwaarden stellen met betrekking tot zijn aansprakelijkheid, verzekeringen, wijze van uitvoeren, te betrekken partijen etc. voor zover deze voorwaarden aantoonbaar verband houden met de installatie of exploitatie en het gebruik van het dak niet onredelijk inperken.

    1. Ongestoord en uitsluitend genot

De Verhuurder garandeert aan de Huurder gedurende de ganse duur van de Overeenkomst het ongestoord en uitsluitend genot en gebruik van het Gebouw in overeenstemming met de bepalingen van deze Overeenkomst.

    1. Erfdienstbaarheden

De Verhuurder verklaart geen erfdienstbaarheden, zoals rechten van doorgang, te hebben toegestaan ten laste van het Gebouw of ten laste van de Site waarop het Gebouw zich bevindt, noch kennis te hebben van dergelijke erfdienstbaarheden die het ongestoord en uitsluitend genot van het Goed zoals hierboven beschreven beperken. De Verhuurder behoudt zich het recht voor om in de toekomst erfdienstbaarheden te creëren die weliswaar ten laste zijn van het Goed of de Site waarop het Goed zich bevindt maar zonder dat deze het gebruik of het ongestoord genot van het Goed zoals hierboven beschreven zullen kunnen beperken. De Verhuurder verbindt er zich toe om de Huurder voorafgaand aan het vestigen van dergelijke erfdienstbaarheden hiervan in kennis te stellen.

De Xxxxxxx verklaart kennis te hebben genomen van de eigendoms- en zakenrechtelijke structuur met betrekking tot het Gebouw en van de eigendomstitels en akten betreffende zakelijke rechten van […], opgenomen in Bijlage 2.  

    1. persoonlijke en zakelijke rechten

De Verhuurder waarborgt dat geen enkele andere natuurlijke of rechtspersoon enige persoonlijke of zakelijke rechten met betrekking tot het Goed of met betrekking tot de Site waarop het Goed zich bevindt, kan laten gelden.

  1. ADMINISTRATIEVE VERGUNNINGEN

    1. Vergunningen zijn beschikbaar

De Verhuurder waarborgt dat de Vergunningen die vereist zijn voor de werking en het gebruik van het Goed in overeenstemming met de bepalingen van deze Overeenkomst tijdig en uiterlijk bij de Aanvang van de Huur voorhanden en uitvoerbaar zullen zijn.

Indien tijdens de uitvoering van de Overeenkomst onverminderd Artikel 28 ‘Bodem’ zou blijken dat de Verhuurder niet over de vereiste definitieve, uitvoerbare en niet-vervallen Vergunning beschikt, kan de Huurder vorderen dat de Overeenkomst ontbonden wordt wegens een ernstige tekortkoming in hoofde van de Verhuurder met het recht voor de Huurder op een bijkomende schadevergoeding. 

    1. Contractuele afspraken m.b.t. de vergunning

De Verhuurder wordt aangeduid als vergunninghouder voor de gebouwgebonden installaties die op zijn initiatief worden geplaatst. Van bij de aanvang van de Overeenkomst wordt de Huurder voldoende geïnformeerd over de Vergunningen. De Huurder zal zelf instaan voor het aanvragen en verkrijgen van een bijkomende Vergunning voor specifieke vergunningsplichtige inrichtingen die hij zou willen gebruiken en uitbaten in het Goed; de Verhuurder en de door hem aangestelde ondernemingen zullen de nodige medewerking verlenen voor het bekomen van deze vergunningen.

De Verhuurder verbindt er zich toe om ervoor te zorgen dat de Vergunning van gebouwgebonden installaties volledig en conform is. De Verhuurder zal op het eerste verzoek van de Huurder hiervan een bewijs overmaken. De kosten voor de Vergunning worden bij de Verhuurder gelegd. De Verhuurder zal op eigen kosten alle Vergunningen en gebruiksrechten bekomen en behouden die bij wet vereist zijn voor de uitvoering van deze Overeenkomst, en zal alle kennisgevingen sturen, zal alle verschuldigde bedragen betalen en zal alle wetten, decreten, ordonnanties, regels en reglementen met betrekking tot de uitvoering van zijn verplichtingen uit hoofde van deze Overeenkomst nakomen. De Verhuurder verleent steeds zijn volle medewerking zodat de Huurder kan voldoen aan zijn verbintenissen die voortvloeien uit deze Overeenkomst. De Huurder kan de vergunninghouder wijzen op de juridische verplichtingen en aansporen om hem in regel te stellen. In geval van wijziging van de wettelijke voorschriften die op het Gebouw (gemene of private delen) en/of op de functie van het Goed van toepassing zijn, zijn de kosten van de vereiste werken voor rekening van de Verhuurder. In geval van wijziging van de wettelijke voorschriften die op de specifieke activiteit van de Huurder in het Goed van toepassing zijn, zijn de kosten van de vereiste werken voor rekening van de Huurder voor wat zijn activiteiten in de door hem gehuurde private delen betreft, en eveneens voor rekening van de Huurder voor wat de gemene delen betreft, maar dan a rato van de overeengekomen aandeelverhouding. De Verhuurder zal de Huurder vergoeden voor elke schade die de Huurder lijdt en die voortvloeit uit het niet naleven van de toepasselijke regelgeving door de Verhuurder.

  1. Afspraak over de exploitatie van de vergunningsplichtige inrichtingen:

De conformiteit met de milieuwetgeving bij de exploitatie van de gebouwgebonden installaties valt onder de verantwoordelijkheid van de Partij die de onderhoudstaken van de vergunningsplichtige installaties op zich neemt. De exploitant verbindt zich er toe om, vanaf de aanvangsdatum de voorwaarden van deze Vergunningen altijd stipt na te leven, mits de exploitant ook volledig en correct in kennis wordt gesteld van deze voorwaarden door de vergunninghouder, evenwel onverminderd de strafrechtelijke aansprakelijkheid van de vergunninghouder voor de niet-naleving van de milieuvoorwaarden.

  1. Xxxxxxxx met betrekking tot kennisgeving:

De Verhuurder verklaart dat er met betrekking tot het Goed de hierna opgesomde Vergunningen werden afgeleverd: [opsomming]. Een kopie van de Vergunningen is opgenomen als Bijlage 8 bij deze Overeenkomst. De Verhuurder stelt de Huurder onverwijld in kennis van elk gegeven dat een impact heeft of een potentiële impact kan hebben op de Vergunningen, de goede uitvoering van deze Overeenkomst en de hieruit voortvloeiende verbintenissen van beide Partijen. Elke kennisgeving met betrekking tot de Vergunningen dient per aangetekend schrijven te gebeuren en dient gericht te worden aan het correspondentieadres hieronder vermeld. Indien de Huurder op enig ogenblik tijdens de duur van deze Overeenkomst vaststelt dat enige door de Verhuurder verstrekte documentatie inzake de Vergunningen onjuist, onvolledig of onbruikbaar is, zal de Huurder de Verhuurder hiervan prompt in kennis stellen via aangetekend schrijven. In dit geval zullen de Partijen te goeder trouw onderhandelen teneinde de impact op deze Overeenkomst te bepalen rekening houdend met de principes zoals bepaald in deze Overeenkomst.

  1. Beëindiging van de Overeenkomst:

Wanneer de Huurder vaststelt dat de Verhuurder zijn verplichtingen betreffende de Vergunningen van deze Overeenkomst niet naleeft, behoudt de Huurder – na aanmaning per aangetekend schrijven – zich het recht voor de beëindiging te vragen van de Overeenkomst lastens de Verhuurder, zonder dat de Verhuurder hiervoor schadevergoeding kan vragen en met het recht voor de Huurder om schadevergoeding te vragen.

  1. WIJZIGINGEN

    1. wijzigingen op verzoek van de huurder

De Huurder kan tijdens de looptijd van deze Overeenkomst de uitvoering van wijzigingen vragen aangaande:

  1. de elementen van de binnenafwerking (met inbegrip van de Inrichtingswerken Huurder, hierna ‘IWH’ genoemd) voor zover dit geen impact heeft op a) de stabiliteit of op de gesloten ruwbouw, b) de reeds bekomen Vergunning of c) het advies van de betrokken hulpverleningszone (brandweer) of

  2. de technische installaties (HVAC, brandbestrijding/veiligheid, sanitair, elektriciteit), voor zover dit geen impact heeft op de punten opgesomd in (i) noch op de primaire verticale distributie (lucht, water en elektriciteit) of de centrale technische installaties.

  3. Energetische en milieutechnische verbeteringsmaatregelen die kaderen in het engagement van de Vlaamse overheid met betrekking tot het SURE2050-programma en de ambitie van de Huurder om het gebouw toe te voegen aan de scope van ISO50001- en ISO14001-managementsystemen.

Deze wijzigingen worden hierna “Verzoek tot Wijziging Huurder” genoemd.

De Partijen verbinden er zich toe de volgende procedure na te leven:

  1. De Huurder zal een Verzoek tot Wijziging Huurder per aangetekend schrijven indienen bij de Verhuurder waarin de gewenste wijzigingen beschreven worden. De informatie die de Huurder bezorgt aangaande de energetische en milieutechnische verbeteringsmaatregelen bedoeld in het eerste lid, (iii), van dit artikel wordt confidentieel behandeld.

  2. De Verhuurder zal binnen de 15 werkdagen na ontvangst van een Verzoek tot Wijziging Huurder melden of hij het Verzoek tot Wijziging Huurder kan aanvaarden; als de Verhuurder het Verzoek tot wijziging Huurder aanvaardt, zal de notificatie van de aanvaarding alle preciseringen bevatten, voor zover van toepassing. De Verhuurder bezorgt kosteloos een waarde-inschatting van de wijzigingen aangaande de energetische verbeteringsmaatregelen, bedoeld in het eerste lid, (iii) van dit artikel.

De Verhuurder zal niet kunnen weigeren tenzij mits gegronde redenen; worden enkel en limitatief als gegronde redenen beschouwd:

  • Als de wijzigingen de standing van het Goed in het gedrang brengen;

  • Als de wijzigingen de marktwaarde van het Goed in belangrijke mate verminderen;

  • Als de wijzigingen de technische kwaliteit en/of stabiliteit van het Goed in het gedrang brengen;

Wanneer de Verhuurder wijzigingen aangaande de energetische en milieutechnische verbeteringswerken, bedoeld in het eerste lid, (iii), van dit artikel omwille van een gegronde reden weigert, kan de Huurder deze wijzigingen op eigen kosten (laten) uitvoeren. Deze kosten worden niet verrekend in de prijs conform artikel 6.1.2.

    1. Inrichtingswerken huurder

De inrichtingswerken van generieke aard (zoals de technische installaties die afgestemd zijn op de indeling en bestemming van de lokalen de vaste wanden, de vloerafwerking, de zonwering,…) behoren reeds tot de afwerking van het Goed en zijn niet te beschouwen als inrichtingswerken Huurder.  De prijs ervan is als huur verrekend over een periode inbegrepen in de huurprijs van […] (OPTIONEEL: Afhankelijk van voorafgaande werken / Betalingsmodaliteiten) of worden betaald door middel van een eenmalige betaling aan de Verhuurder, te betalen binnen de 30 dagen na ontvangst van de factuur die ten vroegste op de datum van de Voorlopige aanvaarding wordt verstuurd. Deze elementen worden ‘basisafwerking’ genoemd en maken niet het voorwerp uit van hetgeen in dit artikel beoogd wordt. Deze elementen blijven eigendom van de Verhuurder.

Enkel de inrichtingswerken van de lichte verplaatsbare scheidingswanden worden niet als ‘basisafwerking’, doch wel als IWH beschouwd (beschreven onder Bijlage 12). (OPTIONEEL: Afhankelijk van voorafgaande werken / Betalingsmodaliteiten) Zij worden na Voorlopige Aanvaarding door de Huurder verworven door de Huurder met een spreiding van de betaling inbegrepen in de huurprijs over een periode van […] of worden betaald door middel van een eenmalige betaling aan de Verhuurder, te betalen binnen de 30 dagen na ontvangst van de factuur die ten vroegste op de datum van de Voorlopige aanvaarding wordt verstuurd. De IWH zijn eigendom van de Huurder. Het onderhoud en de herstellingen van de IWH vallen ten laste van de Huurder, zonder echter afbreuk te doen aan de wettelijke waarborgverplichtingen die rusten op de Verhuurder als aannemer/verkoper/leverancier met betrekking tot de IWH.

Tenzij uitdrukkelijk anders bepaald in deze Overeenkomst, zijn alle bepalingen die van toepassing zijn op deze Overeenkomst, ook van toepassing op de IWH.  

De restwaardes van de installaties of inrichtingen bij vertrek, aan einde van de huur of vroegtijdig bij opzeg van de Overeenkomst vanwege de Verhuurder of Huurder, worden bepaald in de Demarcatielijst. Deze restwaardes zijn betaalbaar door de Verhuurder aan de Huurder indien de termijn bepaald in de Demarcatielijst, kolom ‘Restwaarde’, nog steeds lopende is, aan een waarde berekend volgens de berekeningswijze vermeld in deze kolom.

Bijlagen 10 t.e.m. 18 beschrijven een verdere detaillering van de uit te voeren werken en gestelde prestatie-eisen en onderhoud, zowel indien deze werken door de Verhuurder als door de Huurder worden uitgevoerd. In de Demarcatielijst worden de verantwoordelijkheden beschreven.

    1. Afwerkingstermijnen

(OPTIONEEL: In het kader van werken voorafgaand aan de huur.)

De Verhuurder waarborgt dat de Voorlopige Aanvaarding door de Huurder van het Goed (inclusief de parkings, de toegangen en wegen, de buitenverlichting en de IWH) en van de Wijzigingen op verzoek van de Huurder waarvoor geen bijkomende termijnverlenging werden overeengekomen, zal kunnen plaatsvinden uiterlijk op […]. Het gaat om een resultaatsverbintenis in hoofde van de Verhuurder. Deze termijn kan enkel worden verlengd indien er zich een geval van Overmacht voordoet en dit gedurende de duur van de Overmacht.



    1. Bouwaansprakelijkheid

(OPTIONEEL: In het kader van werken voorafgaand aan de huur)

Ter dekking van de bouwplaatsrisico’s, met inbegrip van Artikel 544 B.W., sluit de Verhuurder een ABR-polis af, of laat hij voor de start van de werken door de algemene aannemer een ABR-polis afsluiten voor het volledige bedrag en de volledige duur van de werf tot aan de definitieve oplevering, die naast de Verhuurder en de Huurder eveneens alle aannemers, architecten en ingenieurs dekt die rechtstreeks of in onderaanneming meewerken aan de bouw. De dekking beschreven in dit artikel begint te lopen vanaf het moment inwerkingtreding van de Overeenkomst.

De Verhuurder waarborgt dat de aannemers waarop hij voor de uitvoering van de werken een beroep doet, voldoen aan de wetgeving betreffende de erkenning van aannemers van werken en alle andere vereiste erkenningen, vergunningen, aangiften en certificaten, en dat zij materialen gebruiken conform de Belgische en /of Europese regelgeving.

  1. BESTEMMING VAN HET GOED

Het Goed is bestemd voor gebruik als kantoorruimten en loketfuncties evenals bijkomende activiteiten (zoals een serverroom). Het Goed kan bijkomend worden bestemd tot restaurant, koffie- en eetbar en fitnessruimte ten behoeve van het overheidspersoneel en occasionele bezoekers, alsook beperkte commerciële bestemming in het kader van promoten van Vlaamse producten en nijverheden zoals (niet exhaustief) keurmerken, streekproducten, …) of ondersteunende activiteiten zoals crèche, dagblad-shop, boeking van dienstreizen, …. De naleving van alle relevante veiligheids- en gezondheidsvoorschriften, stedenbouwkundige voorschriften en eventuele vergunningsplichten (inclusief desgevallend na te leven vergunningsvoorwaarden) die naar aanleiding van dergelijke bijkomende uitbating zouden ontstaan, zijn exclusief ten laste van de Huurder, die de Verhuurder zal vrijwaren voor iedere aanspraak in dit verband.

Iedere commerciële activiteit in het Goed in de zin van de Handelshuurwet is uitdrukkelijk uitgesloten.

Onverminderd hetgeen hierboven wordt bepaald, verklaart en waarborgt de Verhuurder dat het Goed, mits uitvoering van de IWH, geschikt is voor de bestemming bedoeld in dit artikel.

De Verhuurder mag zich niet verzetten tegen enige wijziging van het Goed die door de Huurder of bezetter aangebracht wordt, behalve indien zij tot gevolg heeft dat de bestemming van het Goed gewijzigd wordt. In dit laatste geval moet de vooraf­gaande en geschreven toelating van de Verhuurder, die slechts mag weigeren mits gegronde reden, bekomen worden. Deze laatste dient evenwel zijn beslissing kenbaar te maken binnen de vijftien werkdagen na ontvangst van de aanvraag per aangetekend schrijven. Eens deze termijn verstreken zonder antwoord van de Verhuurder per aangetekend schrijven, wordt dit beschouwd als zijnde een stilzwijgende instemming.

De Huurder heeft het recht om antennes, zonnepanelen, telecommunicatie e.d. op het dak en/of de gevels te plaatsen en te exploiteren, ook via externe partijen, bijvoorbeeld via onderhuur. De Verhuurder zal zijn volledige medewerking verlenen, en de redelijke randvoorwaarden voor uitvoering duidelijk formuleren t.a.v. de Huurder. De Huurder draagt de volledige verantwoordelijkheid voor alle stedenbouwkundige, veiligheids- en ander voorschriften van toepassing in dit verband, en zal de Verhuurder vrijwaren voor enige schade of aanspraken van derden die deze hierdoor zou lijden.

Bij beëindiging van de huur dienen alle constructies te worden verwijderd en dient het dak, in afwijking van hetgeen bepaald werd in Artikel 20.3, in zijn oorspronkelijke staat te worden hersteld, behoudens andersluidend akkoord tussen Partijen.

  1. DUUR, OPZEGMOGELIJKHEId EN VERLENGING

    1. Duur van het contract

De huur wordt aangegaan voor een termijn van 3-6-9 of 9 jaar (hierna genoemd de “initiële termijn”) met aanvang op […] de datum van ondertekening van deze overeenkomst, en van rechtswege eindigt 9 (negen) jaar volgend op de datum van ondertekening, tenzij de hierna vermelde optie tot huurverlenging wordt uitgeoefend.

    1. Optie tot huurverlenging

De huurder heeft het recht om een huurverlening aan te vragen voor de bijkomende periode van 9 (negen) jaar na het verstrijken van de initiële termijn. (“bijkomende termijn”) Deze huurvelenging dient door de huurder te worden aangevraagd bij aangetekend schrijven gericht aan de Verhuurder minstens 1 (één) jaar voor het einde van de initiële termijn. De huurprijs waartegen een eventuele verlenging wordt toegestaan, dient marktconform te zijn. De Huurder zal in zijn aanvraag tot huurverlenging een voorstel van marktconforme huurprijs formuleren.

Indien de Verhuurder en de Huurder akkoord gaan over de huurprijs voor de bijkomende periode, wordt deze overeenkomst onder de hierin voorziene voorwaarden verlengd voor de bijkomende termijn aan de overeengekomen huurprijs.

Indien er geen akkoord kan worden bereikt tussen de partijen over de huurprijs voor de bijkomende termijn binnen een termijn van 3 (drie) maanden volgend op de datum van ontvangst door de verhuurder van het verzoek tot huurverlenging, zullen de partijen dit punt op definitieve wijze laten beslechten door één of meerdere deskundigen die hierover binnen een termijn van 1 (één) maand volgend op hun aanstelling een beslissing dienen te nemen en die zijn aangesteld en vergoed op wijze voorzien in artikel 25 van deze overeenkomst

Binnen een termijn van 1 (één) maand volgend op de bekendmaking door de deskundige(n) van hun beslissing inzake de marktconforme huurprijs voor de huurverlening, heeft de Huurder het recht om zijn optie tot huurverlenging in te trekken indien de door de deskundige(n) bepaalde huurprijs hoger is dan de door de Huurder voorgestelde huurprijs.

Indien de Huurder zijn optie tot huurverlenging handhaaft, wordt deze overeenkomst onder de hierin voorziene voorwaarden verlengd voor de bijkomende termijn aan de huurprijs voorgesteld door de deskundige(n).

Aan het einde van de bijkomende termijn eindigt deze overeenkomst van rechtswege.

(indien gekozen wordt voor 3-6-9 jaar met optie huurverlenging 9 jaar)

    1. Opzegging

Tijdens de initiële termijn kan deze overeenkomst door de Huurder iedere 3 (drie) jaar worden opgezegd, door middel van een aangetekend schrijven gericht aan de Verhuurder, minstens 6 (zes) maand voor het verstrijken van iedere driejarige periode. De Verhuurder kan deze overeenkomst gedurende de initiële termijn opzeggen aan het einde van de eerste 6 (zes) jaar van de initiële termijn, door middel van een aangetekend schrijven gericht aan de Huurder minstens 1 (één) jaar op voorhand.

In geval de Huurder het Goed blijft betrekken na het einde van de Overeenkomst, om welke reden ook, is een bezettingsvergoeding per maand verschuldigd gelijk aan het huurbedrag en de lasten en taksen die verschuldigd waren tijdens de laatste maand van de Overeenkomst en dit onverminderd de wettelijke remedies in zoverre toepasselijk voor eventuele meerschade.

  1. HUURPRIJS EN WIJZE VAN BETALING

    1. Huurprijs

      1. Basishuurprijs

De jaarlijkse basishuurprijs wordt bepaald en aanvaard op € […] en is samengesteld als volgt:

(1e mogelijkheid: BIJ VOORKEUR via Primaire Oppervlakte)


Bovengronds:

m² of aantal

€/m²/jaar of €/stuk/jaar

€/jaar

Primaire Oppervlakte




Sanitaire Oppervlakte


Vervat in Primaire Oppervlakte


Circulatieoppervlakte


Vervat in Primaire Oppervlakte


Technische Oppervlakte


Vervat in Primaire Oppervlakte


Terrassen


Vervat in Primaire Oppervlakte (afh of dit privatief of gedeeld is)


Totaal





Ondergronds:

m² of aantal

€/m²/jaar of €/stuk/jaar

€/jaar

Primaire Oppervlakte




Sanitaire Oppervlakte


Vervat in Primaire Oppervlakte


Circulatieoppervlakte


Vervat in Primaire Oppervlakte


Technische Oppervlakte


Vervat in Primaire Oppervlakte


Totaal





Parkeerplaatsen, fietsenstallingen, motorplaatsen:

m² of aantal

€/m²/jaar of €/stuk/jaar

€/jaar

Overdekte Parkeerplaatsen




Overdekte Fietsenstallingen




Overdekte Motorplaatsen




Niet-overdekte Parkeerplaatsen




Niet-overdekte Fietsenstallingen




Niet-overdekte Motorplaatsen




Parkeerplaatsen met laad/los faciliteit





(2e mogelijkheid: bruto of netto m²)


Bovengronds:

Bruto/netto m² of aantal

€/m²/jaar of €/stuk/jaar

€/jaar

Kantoorruimte




Sociale en sanitaire voorzieningen


Vervat in Kantoorruimte


Technische ruimte


Vervat in Kantoorruimte


Terrassen


Vervat in Primaire Oppervlakte (afh of dit privatief of gedeeld is)


Totaal





Ondergronds:

Bruto/netto m² of aantal

€/m²/jaar of €/stuk/jaar

€/jaar

Technische ruimte




Archief




Berging




Totaal





Parkeerplaatsen, fietsenstallingen, motorplaatsen:

Bruto/netto m² of aantal

€/m²/jaar of €/stuk/jaar

€/jaar

Overdekte Parkeerplaatsen




Overdekte Fietsenstallingen




Overdekte Motorplaatsen




Niet-overdekte Parkeerplaatsen




Niet-overdekte Fietsenstallingen




Niet-overdekte Motorplaatsen




Parkeerplaatsen met laad/los faciliteit






      1. Aanpassing basishuurprijs

De basishuurprijs kan worden vermeerderd in overeenstemming met Artikel 3.2 ingevolge de ad hoc wijzigingen op verzoek van de Huurder conform Artikel 3.1. Het resultaat van deze aanpassingen wordt hierna genoemd de ‘Huurprijs’.

      1. Wijze van betaling

De jaarlijkse huurprijs is per semester in twee gelijke delen betaalbaar, met name op 1 april en 1 oktober van elk jaar. De Verhuurder dient hiertoe telkens een schuldvordering in te dienen verplicht via e-invoicing die ten laatste op de 1ste maart en de 1ste september in het bezit van de Huurder zal zijn. De betaling geschiedt 30 dagen na ontvangst van de schuldvordering, maar ten vroegste op de vervaldatum van 1 april en 1 oktober.

De huurprijs verschuldigd voor de eventuele eerste onvolledige periode vanaf aanvang van de huur tot de eerstvolgende vervaldatum wordt – (OPTIONEEL: Afhankelijk van voorafgaande werken, anders gemarkeerde tekst te schrappen) in afwijking van wat hierboven wordt gesteld - door de Huurder pro rata temporis betaald binnen de dertig kalenderdagen, te rekenen vanaf de Voorlopige Aanvaarding/Ingebruikname door de Huurder van het Goed en de ontvangst van de schuldvordering via e-invoicing, zonder enig recht op interest voor deze periode. De huurprijs verschuldigd voor de eventuele laatste onvolledige periode tot het einde van deze Overeenkomst wordt door de Huurder vóór de aanvang van deze laatste onvolledige periode pro rata temporis betaald na ontvangst van de schuldvordering via e-invoicing.

De betaling van lasten, belastingen, taksen en andere kosten waarvoor contractueel bepaald werd dat deze ten laste vallen van de Huurder zal eveneens 30 dagen na ontvangst van een schuldvordering via e-invoicing, geschieden.

Als commerciële tegemoetkoming wordt door de Verhuurder een huurvrije periode van […] maanden toegestaan dewelke ingaat vanaf de aanvangsdatum. De huurlasten en kosten waarvan sprake in Artikels 8 en 9 van deze Overeenkomst worden wel in rekening gebracht vanaf de aanvangsdatum.

      1. Intresten

Bij niet-betaling binnen de 30 (dertig) kalenderdagen na ontvangst van de schuldvordering en ten vroegste vanaf de vervaldatum van 1 april of van 1 oktober, zal de Huurder van rechtswege verwijlintresten tegen de wettelijke interestvoet aan de Verhuurder verschuldigd zijn.

  1. JAARLIJKSE AANPASSING VAN DE HUURPRIJS

    1. Jaarlijkse indexatie

Elk jaar wordt de huurprijs aan de kosten van levenson­derhoud aangepast en dit op de verjaardag van de aanvang van de Overeenkomst in overeenstemming met Artikel 1728 bis Burgerlijk Wetboek.

Deze aanpassing geschiedt op basis van de schommelingen van de gezondheidsindex. De aangepaste huurprijs stemt overeen met het bedrag dat verkregen wordt door toepassing van de hiernavolgende formule:

Nieuwe huurprijs = basishuurprijs x nieuwe gezondheidsindex

aanvangsgezondheidsindex

De basishuurprijs is de huurprijs zoals ze werd vastgesteld in overeenstemming met Artikel 6.

De nieuwe gezondheidsindex is de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag van de Overeenkomst conform Artikel 5.

De aanvangsgezondheidsindex is de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Overeenkomst.

    1. Betaling indexatie

De jaar­lijkse huuraanpassing zal slechts betaalbaar zijn (zonder intresten) bij de volgende semestriële betaling.

Bijgevolg kan de Verhuurder geen verwijlintresten vragen op het gedeelte van de huurprijs, verkregen door de indexaanpassing voor de periode vanaf de wettelijke aanpassingsdatum tot de contractuele betalingsdatum.

    1. BEREKENINGSWIJZE

Mocht de thans gangbare berekeningswijze van het indexcijfer of de basis ervan gewijzigd worden, dan komen Partijen overeen zich voor de toepassing van dit artikel te schikken naar de onderrichtingen in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakt.

In de veronderstelling dat deze index niet meer zou worden gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad, bepalen de Partijen in gemeen overleg een nieuwe aanpassingsbasis.

  1. HUURLASTEN

De huurlasten worden gedragen door de Partij die hiertoe aangewezen wordt in de Demarcatielijst.

Op het einde van elk boekjaar zal de Verhuurder een gedetailleerde en berekende afrekening der lasten overhandigen met overlegging van de documenten en/of facturen die de uitgaven rechtvaardigen, zonder dat enige B.T.W. of enige beheersvergoeding op deze afrekening mag aangerekend worden, buiten deze vervat in de uitgavenfacturen. Het verschil in meer of min met de in de loop van het verlopen jaar gestorte provisies wordt verrekend bij storting van de eerstvolgende provisie. Indien mocht blijken dat de vastgestelde provisie de kosten niet dekt, dan wordt het provisiebedrag voor het volgend jaar verhoogd met het verschil. In omgekeerd geval zal de provisie op gelijke wijze verminderd worden.

Indien een beheersvergoeding van toepassing is, zal deze bepaald en overeengekomen worden als volgt: [beschrijving toe te voegen] / niet van toepassing

De Huurder is verantwoordelijk voor de tijdige betaling van de huurlasten. De Verhuurder zal opgeven op welke rekening deze betalingen zullen moeten gebeuren. De kosten welke aan de Huurder zullen worden aangerekend, worden berekend volgens een verdeelsleutel van: ….% in de totale kost.

(Bij bespreking verdeelsleutel rekening houden met andere gebruikers die en specifiek verbruikersprofiel hebben, anders dan kantoorfunctie, bv een supermarkt die 6 op 7 open is met uren van 7 tot 20u)

  1. ONDERHOUD, HERSTELLINGEN EN VERVANGINGEN

Voor de toepassing van deze Overeenkomst, welke primeert op de samenhangende Demarcatielijst, worden de volgende begrippen als volgt gedefinieerd:


‘Onderhoud’: het preventief uitvoeren van werkzaamheden, met als doel de bouwkundige en installatietechnische onderdelen in een aanvaardbare conditie te houden, ter voorkoming van reparaties en vervanging. Deze werkzaamheden worden uitgevoerd volgens wettelijke eisen, geldende normering, leveranciersvoorschriften.


‘Herstellingen’: het op een adequate manier, uitvoeren van reparatie- en herstelwerkzaamheden, ter voorkoming van vervanging van het desbetreffende bouwkundige / installatietechnische onderdeel.


‘Vervangingen’: indien onderhoud en/of herstellingen van een onderdeel van het gebouw of een installatie op tijd, op een adequate manier, is uitgevoerd en niet meer hersteld kan worden en te verwachten fysieke of technologische levensduur is bereikt, dan dient het desbetreffende onderdeel te worden vervangen. Voor toepassing van dit artikel wordt verwezen naar de Nederlandse norm NEN2767 welke in België ook wordt toegepast, en waarvoor BCCA-erkende inspecteurs aangesteld kunnen worden. De conditiestaten 5 en 6 van objecten zijn niet toegelaten. Ook niet toegelaten risico’s zoals onderling zullen vastgelegd worden in de risicomatrix zijn niet toegelaten.


De verantwoordelijkheden van de Partijen inzake Onderhoud, Herstellingen en Vervangingen worden bepaald in de Demarcatielijst. De hiernavolgende bepalingen gelden bijgevolg bij gebreke aan regeling in de Demarcatielijst.


De Partijen verklaren dat de herstellings-en/of vervangings-en/of onderhoudswerken welke ten laste van de Verhuurder vallen op basis van de artikelen 605 en 606 van het Burgerlijk Wetboek mutatis mutandis worden toegepast in deze Overeenkomst en dus ten laste van de Verhuurder vallen. Deze zullen steeds in de meest ruime zin en op basis van een open niet-limitatieve definiëring geïnterpreteerd worden voor de gehele duur van onderhavige Overeenkomst (inclusief eventuele hernieuwingen).


Verder verklaren Partijen uitdrukkelijk dat de Huurder in geen geval en op geen enkele wijze gehouden kan worden om bij te dragen in de kosten van deze grove herstellingen welke exclusief en integraal ten laste van de Verhuurder vallen. Voor zover strijdig met dit artikel bepalen de Partijen dat artikel 3.154, van de Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek (Het ‘Nieuwe Burgerlijk Wetboek’) in de uitoefening van deze overeenkomst geen toepassing kan hebben. De Huurder kan door de Verhuurder nooit om een proportionele bijdrage gevraagd wordt in het geval van “Grove Herstellingen” zoals in artikel 3.154, § 3 van de Wet van 4 februari 2020 bedoeld wordt.


De Huurder moet de Verhuurder of zijn aangestelde, architecten, aannemers, werklieden of iedere andere persoon door de Verhuurder aangewezen, zonder enige vergoeding, toegang tot het Goed verlenen teneinde tot inspecties en/of de nodige herstellingen over te gaan, mits de Verhuurder de Huurder daar minstens 48 uur op voorhand en schriftelijk kennis van geeft op het emailadres: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxxx.xx, behoudens hoogdringendheid. De Verhuurder verbindt zich ertoe de herstellingswerken die te zijnen laste vallen zo vlug mogelijk uit te voeren zodat de eventuele ongemakken tot een minimum worden herleid.


De Huurder zal zonder schadevergoeding noch huurvermindering de uitvoering van alle grote herstellingen toestaan, die noodzakelijk zouden blijken tijdens de duur van de Overeenkomst, behalve wanneer deze een periode van meer dan veertig (40) kalenderdagen beslaan of tenzij deze werken de normale uitoefening van de activiteiten van de Huurder belemmeren.


Als de herstellingen meer dan veertig (40) kalenderdagen duren of indien deze werken de normale uitoefening van de activiteiten van de Huurder belemmeren (waarbij bijvoorbeeld een gedeelte van het Goed tijdelijk onbeschikbaar zou zijn), zal de huurprijs proportioneel (per m²) met de belemmering en de duur ervan worden verminderd.


Indien de normale uitoefening van de activiteiten van de Huurder in het Goed geheel onmogelijk worden gemaakt als gevolg van de werken, zal de Huurder geen huur verschuldigd zijn gedurende de volledige duurtijd van deze werken.


    1. Verdelingen van de verplichtingen tussen huurder en verhuurder

Inzake herstellingen, onderhoud en vervangingen zullen de Verhuurder en de Huurder elk instaan voor de herstellings- en onderhoudswerken waarvoor zij verantwoordelijk zijn overeenkomstig de Demarcatielijst en die hier integraal deel van uitmaakt. De Demarcatielijst is bindend voor de Partijen. De Huurder kan steeds bepalen welke werken hij onder eigen beheer wil uitvoeren, eventueel ten laste van de Verhuurder.


Volgende verplichtingen vallen in elk geval onder de verantwoordelijkheid van de Huurder:


  • Alle kosten ten gevolge van schade en/of slijtage veroorzaakt door het oneigenlijk gebruik van de Huurder, onafhankelijk van het bepaalde in de Demarcatielijst.


  • Specifieke inrichtingswerken. De Huurder dient altijd de goedkeuring van de Verhuurder te verkrijgen alvorens over te gaan tot de aanpassingswerken.


  • Aanpassingen aan technieken die interfereren met bestaande installaties kunnen enkel worden uitgevoerd na akkoord van de Verhuurder.


  • Het algemene onderhoud van het Gebouw (het onderhouden, het in goede staat houden, schoonmaken, gangbaar houden, controleren, doormelden van vastgestelde gebreken, …).


De Verhuurder verbindt zich ertoe om, voor zover hij voor herstellingen die ten laste van de Huurder zijn een beroep kan doen op waarborgen waarover hij beschikt, (bijvoorbeeld bij (onder)aannemers, fabrikanten of leveranciers gedurende een welbepaalde termijn (zoals onder meer voor de HVAC, verwarming, lift), technische installaties enz.), deze herstellingen ten laste van de Huurder waarvoor hij beroep kan doen op een waarborg, op zich zal nemen.  

Ingeval de Huurder na de terbeschikkingstelling van het Goed enige tekortkomingen vaststelt die ten laste van de Verhuurder zijn, waarvan hij bij een ter post aangetekende brief de Verhuurder kennis heeft gegeven, informeert de Verhuurder de Huurder binnen de 15 werkdagen welke acties ondernomen moeten worden om deze tekortkomingen ongedaan te maken. Indien de Verhuurder 30 werkdagen nadat de nodige onderdelen om de tekortkomingen die ten zijner laste zijn te herstellen voorhanden of geleverd zijn geen interventie heeft gedaan, kan de Huurder zich in de plaats van de Verhuurder stellen om op diens kosten en risico de tekortkoming ongedaan te maken. In dit geval worden de door de Huurder gedane redelijke uitgaven (op voorwaarde dat deze gerechtvaardigd zijn door de nodige stavingstukken) teruggewonnen door afhouding op de door de Huurder aan de Verhuurder verschuldigde bedragen.

(OPTIONEEL: afhankelijk van voorafgaande werken)

Voor zover als nodig verduidelijken de Partijen dat de Verhuurder, ook tussen de Voorlopige Aanvaarding en de Definitieve oplevering door de Huurder, verantwoordelijk is voor het uitvoeren van het preventief onderhoud op de installaties zoals voorgeschreven door de fabrikant, of zoals voorgeschreven door het studiebureau van het bouwteam. Het preventief onderhoud dewelke een impact heeft op het genot van het goed dient tijdig, d.i. minstens 10 werkdagen op voorhand voor de uitvoering, te worden afgestemd met de Huurder.

    1. Onderhoudscontracten

      1. Onderhoudscontracten ter dekking van de verplichtingen van de verhuurder

Voor zover door de Verhuurder onderhoudscontracten ter dekking van diens verplichtingen afgesloten worden die een impact hebben op het huurdersonderhoud (HVAC, liften, elektriciteit, …), zal de Verhuurder in overleg met de Huurder deze onderhoudscontracten afsluiten op basis van de overeengekomen / overeen te komen / toe te voegen SLA’s tussen de Verhuurder en derde dewelke de eisen van de Huurder nakomen.

De Verhuurder is verplicht om (een kopie van) de attesten of verslagen, volgend uit een wettelijke verplichting waarvoor de Verhuurder zelf contractueel verantwoordelijk is, binnen een redelijke termijn na ontvangst ofwel door te sturen naar het lokale gebouwteam van de Huurder ofwel digitaal centraal ter beschikking te stellen en de nodige toegangsgegevens tot het platform te verstrekken aan het lokale gebouwteam van de Huurder.

Onder een redelijke termijn wordt verstaan: binnen de 10 werkdagen na ontvangst door de Verhuurder van de officiële attesten of verslagen.

      1. Onderhoudscontracten ter dekking van de verplichtingen van de huurder

De Huurder kan voor wat zijn onderhoudsverplichtingen betreft, aan de Verhuurder vragen dat deze met een derde een contract afsluit voor het multidisciplinair beheer en onderhoud (dit wil zeggen het preventief, correctief en vervangingsonderhoud van al de algemene technische installaties) en dit in voorkomend geval en naar keuze van de Verhuurder volgens het systeem van ‘totale waarborg’ op basis van de overeengekomen SLA’s tussen de Verhuurder en de derde dewelke de eisen van de Huurder nakomt (dit wil zeggen preventie, herstel, vervanging en hernieuwing).   

De Verhuurder treedt voor het afsluiten van deze SLA’s op als aanbestedende dienst en zal, in samenspraak met de Huurder, de bestekken daartoe opstellen.    

Met het oog op de opmaak van deze bestekken verbindt de Verhuurder er zich toe om uiterlijk drie maanden voor de (OPTIONEEL: Afhankelijk van voorafgaande werken, anders gemarkeerde tekst te schrappen) Voorlopige Aanvaarding/drie maand voor de feitelijke ingebruikname door de Huurder de volgende gedetailleerde, doch hieronder niet limitatief opgesomde, inventarislijsten van de technische installaties of meetstaat met bijhorende technische fiches, conceptnota’s, werkingsinstructies, testrapporten en berekeningsnota’s aan de Huurder te overhandigen, telkens opgesplitst volgens gebouw en IWH, en in het Nederlands:  

  1. Per groep: 

  • Elektriciteit : spanningsverdeling / verlichting – buitenverlichting – noodverlichting / branddetectie / bliksembeveiliging / liften / bekabeling en draagstructuren / automatische deuren / lpg-detectie / gas-detectie / automatische buitenzonnewering / toegangscontrole / inbraak / CCTV / beveiliging / omroepinstallatie / zonnepanelen / noodaggregaat / … ;

  • HVAC : luchtgroepen / extractie / gasstoombevochtiging / eindtoestellen / verwarming / koeling / rwa parking / gebouwbeheersysteem (GBS) / energiemonitoring / … ;

  • Sanitair : stadswater / regenwater of andere recuperatiebronnen / brandbestrijding / afvoer / toestellen / keukentoestellen / keukenuitrusting / warmwaterboilers / dampkappen /… ;

  • Diverse : vaste ladders / levenslijnen / gevelwasinstallatie / deuren en deurpompen / … ;

  • IT : databekabeling / HVAC / blussysteem / detectiesysteem / noodstroom installatie (batterijen, noodaggregaat, bekabeling) / airco / actieve patchkasten / technische infrastructuur computerzaal / … . 

  1. Per soort: nummer / merk / type / omschrijving / aantal. 

  2. Per ruimte en per verdieping. 

Deze contracten zullen gegund worden in overeenstemming met de wetgeving op de overheidsopdrachten. Een onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking kan niet zonder de toestemming van de Huurder worden georganiseerd.

De installaties zelf worden waar mogelijk en waar verantwoord aangesloten op het burotica-netwerk van de Huurder voor cybersecure remote access (toegang vanop afstand), dit conform het authenticatie concept van de Huurder. Verdere integratie van toepassingen met 100% IP-connectiviteit maakt het voorwerp uit van aparte besprekingen en eventuele addenda betreffende de modaliteiten (technisch, contractueel, verzekering, aansprakelijkheid, …) tussen Huurder en Verhuurder; de Verhuurder verleent in installatie- en exploitatiefase zijn medewerking aan deze gesprekken en vereist zo o.a. van zijn aannemers en andere tewerkgestelde derden dat zij alle relevante informatie aanleveren.

De Huurder heeft tevens het recht om informatie, welke in die installaties voorhanden is (zoals loggings, registraties, alarmen, …) via een API op cybersecure wijze te laten overzetten naar een eigen omgeving voor bewerking van deze data conform de GDPR-richtlijnen teneinde het gebruik van het goed te optimaliseren. Ingeval van een multitenant gebouw heeft de Huurder enkel het recht op informatie betreffende de gemeenschappelijke zones en de eigen zones; dit is een beperking t.a.v. de Huurder en t.a.v. andere Huurders/gebruikers.

De Verhuurder van zijn kant garandeert dat de installaties welke geheel of gedeeltelijk op basis van IP-connectiviteit functioneren, welke door hem worden geïnstalleerd en opgeleverd, over een voldoende hoog niveau van IP-cybersecurity beschikken en aldus een ISO27001 audit kunnen doorstaan.

De Huurder blijft voor hetgeen in dit artikel is bepaald enkel contractueel verbonden met de Verhuurder, zodat het contract met de uitvoerders van deze Overeenkomsten een onderaannemingscontract is in het kader van deze Overeenkomst.  

Voor het onderdeel van het onderhoudscontract dat betrekking heeft op de verplichtingen van de Huurder, kan enkel de naakte kostprijs die door de onderhoudsfirma onder het voormeld onderhoudscontract wordt aangerekend, door de Verhuurder worden doorgerekend aan de Huurder. De overige kosten, dit wil zeggen het geheel van de prestaties en leveringen die geen betrekking hebben op de verplichtingen van de Huurder, zullen door de Verhuurder worden gedragen.   

Alle bewijsstukken van uitgaven en berekeningen in dit verband dienen aan het eind van elk burgerlijk jaar door de Verhuurder te worden voorgelegd aan de Huurder. 

    1. GEBREKEN AAN HET GOED

Ingeval de Huurder na de terbeschikkingstelling van het Goed enige gebreken vaststelt aan het Goed dat het voorwerp uitmaakt van deze Overeenkomst die ten laste van de Verhuurder zijn, waarvan zij bij een ter post aangetekende brief de Verhuurder kennis heeft gegeven, informeert de Verhuurder de Huurder binnen de 15 werkdagen welke acties ondernomen moeten worden om deze tekortkomingen ongedaan te maken. Indien de Verhuurder 30 werkdagen nadat de nodige onderdelen om de tekortkomingen die ten zijner laste zijn te herstellen voorhanden of geleverd zijn geen interventie heeft gedaan, kan de Huurder zich in de plaats van de Verhuurder stellen om op diens kosten en risico de tekortkoming ongedaan te maken. In dit geval worden de door de Huurder gedane redelijke uitgaven (op voorwaarde dat deze gerechtvaardigd zijn door de nodige stavingstukken) teruggewonnen door afhouding op de door de Huurder aan de Verhuurder verschuldigde bedragen.

  1. KWALITEITSEISEN EN -NORMEN

    1. Niet-naleving van de prestatie-eisen met betrekking tot de binnenklimaten (zomer / winter) 

Een EPB-attest (In Brussel: EPB-certificaat verplicht voor kantoor dat te huur wordt aangeboden met oppervlakte van meer dan 500 m2 .) wordt afgeleverd door de Verhuurder conform de geldende normen en wetgeving. Het EPB-attest wordt als Bijlage 9 toegevoegd aan deze Overeenkomst.


De Verhuurder zal gedurende de looptijd van de Overeenkomst de onderstaande prestaties monitoren via geijkte meetapparatuur. De resultaten worden op kwartaalbasis met de Huurder besproken en de meetresultaten zijn onmiddellijk online ter beschikking. 

De Verhuurder stelt zich garant dat de onder dit artikel vermelde prestatie-eisen van de HVAC-installatie conform het KB Arbeidsplaatsen behouden worden gedurende de volledige huurperiode. De Verhuurder gaat te dien einde een resultaatsverbintenis aan. In het bijzonder gaat het over de volgende parameters:

  • Operatieve temperatuur cf. de verplichte comfortklassen;

  • Relatieve luchtvochtigheid;

  • CO2-concentratie;

  • Lokaal discomfort. 

Elk van bovenvermelde te behalen prestatie-eisen en parameters worden nader in detail opgenomen in Bijlage 17 ‘Prestatie-eis_9_Energiemonitoring_via_GBS’. Dit meetprogramma zal de procedure omschrijven van de uit te voeren metingen, ijking, het interval van metingen, de beschikbaarheid en communicatie van de gegevens, vertrouwelijkheid, de te realiseren waarden, eventuele drempelwaarden, logboek, etc.

De Verhuurder zal de nodige maatregelen treffen om de parameters binnen de juiste range te krijgen.

Zodra de temperatuurgrenzen en voor de warme periode het aantal toegelaten overschrijdingsuren conform. de opgelegde comfortklasse is bereikt, wordt een huurvermindering berekend. Indien er geen overschrijdingsuren van toepassing zijn, gaat de berekening van huurvermindering onmiddellijk in. De vermindering van de huurkost zal evenredig zijn met de verhouding tussen de oppervlakte van de kantoorruimten van het Goed waar de te hoge of te lage temperaturen opgemeten worden en de totale oppervlakte van de kantoorruimten van het Goed.   

Daarbij wordt een vermindering van 200% van de huurkost toegepast voor de betrokken zone. Per meetpunt wordt de betrokken zone (m²) en de eraan gekoppelde vermindering van de huurkost bepaald.  

Dit onverminderd het recht om zelf na een uitdrukkelijke aanmaning per aangetekend schrijven die gedurende 15 (vijftien) werkdagen onbeantwoord is gebleven, tot de uitvoering van deze werken op kosten van de Verhuurder over te gaan. 

Deze mindering wordt als volgt berekend:  

R=2 × L × (n/365)×(s/S) 

R = vermindering 

L = geïndexeerde jaarlijkse huurkost 

n = aantal dagen dat de Huurder het normale gebruik heeft moeten derven 

s = oppervlakte waarvan de Huurder het normale gebruik derft 

S = totale oppervlakte  

De vermindering wordt verrekend met de eerstvolgende betaling van de huurkost. 

  1. BELASTINGEN EN TAKSEN

Alle belastingen, lasten en taksen van welke aard ook waarmee het Goed vandaag of in de toekomst wordt belast door de Staat, de Provincie, de Gemeente, het Gewest, of eender welke andere overheid, zijn ten laste van de Huurder, met inbegrip van de onroerende voorheffing, die - desgevallend pro rata temporis vanaf de datum van de aanvang van de Overeenkomst en tot het einde van de Overeenkomst - ten laste is van de Huurder. 

De Verhuurder dient het aanslagbiljet betreffende de onroerende voorheffing en het bewijs van betaling over te maken aan de Huurder, waarna de Huurder binnen de 50 kalenderdagen zal overgaan tot terugbetaling van de aan de bevoegde diensten verschuldigde bedragen aan de Verhuurder.  

De Huurder is niet aansprakelijk wanneer de Verhuurder deze belastingen of taksen niet binnen de voorziene termijn betaalt aan de betrokken administratie.

In bepaalde gevallen kan de Huurder een vrijstelling aanvragen van betaling onroerende voorheffing.

De vrijstelling kan worden aangevraagd op grond van artikel 253 van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen van 10 april 1992.

 

Op aanvraag van de belastingschuldige wordt een vrijstelling van de onroerende voorheffing verleend voor het kadastraal inkomen van de onroerende goederen of delen ervan, gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest die een belastingplichtige of een bewoner zonder winstoogmerk heeft bestemd voor het openbaar uitoefenen van een eredienst of van de vrijzinnige morele dienstverlening, voor onderwijs, voor het vestigen van hospitalen, klinieken, dispensaria, rusthuizen, vakantiehuizen voor gepensioneerden, of van andere soortgelijke weldadigheidsinstellingen.


  1. AANSPRAKELIJKHEID

De Verhuurder doet afstand van elk verhaal dat hij tegen de Huurder en tegen derden zou kunnen uitoefenen onder meer maar niet beperkt tot de aansprakelijkheid op basis van de artikelen 1147, 1302, 1382 tot en met 1386bis, 1721, 1732 tot 1735 van het Burgerlijk Wetboek, bij een schadegeval dat wordt gedekt door de in artikel 14.1 genoemde verzekeringspolissen, wegens eender welke schade die hij zou lijden.


De afstand van verhaal is niet van toepassing in geval van opzettelijke fout of kwaad opzet. De Verhuurder doet ook afstand van verhaal tegen de eigenaar, de erfpachter, de Huurder, de onderhuurder, de bezetter, de cedent, de verkrijger, de beheerder en de bewaker van het Gebouw evenals de personen in hun dienst of hun mandatarissen.


De Verhuurder neemt in de voorwaarden van de ‘All-Risk Gebouw’ verzekeringspolis uit art. 13.1 op dat ook zijn verzekeraar afstand doet van elk verhaal volgens hetgeen bepaald voor de Verhuurder in dit artikel.


  1. VERZEKERINGEN

    1. All-risk gebouw polis

De Verhuurder is ertoe gehouden om voor het Gebouw (met inbegrip van alle onroerende goederen door bestemming of incorporatie) dat het voorwerp uitmaakt van deze huurovereenkomst een ‘All-Risk Gebouw’ verzekeringspolis af te sluiten vanaf de aanvangsdatum van de Overeenkomst en het Gebouw zodoende te verzekeren tegen onder meer maar niet beperkt tot de risico’s van huurdersaansprakelijkheid, brand, storm, hagel, druk van sneeuw en ijs, waterschade, glasbreuk, overstromingen, aardbevingen, instorting van gebouwen, overlopen van riolen en gelijk welke natuurramp, beschadigingen van onroerend goed, arbeidsconflicten, oproer, volksopstand, vandalisme en kwaad opzet – met inbegrip van opruimings-, afbraak-, reddings- en behoudskosten – en met een waarborg tegen verhaal van derden (bijvoorbeeld buren) die meer bepaald de kosten en de door deze derden geleden immateriële schade dekt.

De verzekeringspolis van de Verhuurder bevat een beding dat bepaalt dat de verzekeringspolis slechts zal kunnen eindigen of wijzigen nadat de Huurder vooraf op de hoogte was gesteld uiterlijk één maand voor de vervaldag. De Verhuurder sluit op eigen initiatief alle overige verzekeringscontracten die hij nuttig acht.

    1. Burgerlijke aansprakelijkheid gebouw

De Verhuurder zal bovendien een polis ‘Burgerlijke Aansprakelijkheid Gebouw’ sluiten die de schade dekt, veroorzaakt uit hoofde van het Gebouw of de personen gelast met bewaking en het onderhoud ervan, en die de aansprakelijkheid der eigenaars, huurders, onderhuurders, bezetters of beheerder van het Gebouw tot gevolg heeft. Deze premies (BA en derdenverzekering) zijn ten laste van Huurder/Verhuurder.

    1. Verhoging verzekeringspremies

Indien de activiteit van de Huurder of van degenen waarvoor hij verantwoordelijk is een verhoging van de verzekeringspremies van het Gebouw met zich mede zouden brengen, dan valt die verhoging ten laste van de Huurder. 

    1. Overmaken polis

De Verhuurder zal aan de Huurder een afschrift van de polis, waarin alle risico's zoals hierboven beschreven vermeld staan en die een clausule van verzaking aan wederzijds verhaal inhoudt, evenals een clausule volgens dewelke de verzekeringsmaatschappij er zich toe verbindt de Huurder onmiddellijk op de hoogte te houden van elke opschorting of opzegging van deze polis, en een bewijs van betaling van de premie overmaken. Bovenvermelde polissen moeten een clausule bevatten waarbij alle schadeloosstellingen rechtstreeks tot het patrimonium van de benadeelde Partij behoren, vanaf het ogenblik waarop ze door de verzekeraar verschuldigd zijn. 

  1. WETSWIJZIGING

In geval van wijziging van de wettelijke voorschriften die op het Gebouw (gemene of private delen) en/of op de bestemming van het Goed van toepassing zijn, zijn de kosten van de vereiste werken voor rekening van de Verhuurder.


De Verhuurder zal er in dit verband op toezien dat de gebouwgebonden installaties steeds conform de geldende wetgeving zijn wanneer die installaties worden vervangen (o.m. in het kader van het onderhoudscontract ‘totale waarborg’). De Huurder zorgt dat de installaties conform blijven aan de geldende wetgeving binnen zijn onderhoudsplicht.


In geval van wijziging van de wettelijke voorschriften die ingevolge de specifieke activiteit van de Huurder in het Goed van toepassing zijn, zijn de kosten van de vereiste werken voor rekening van de Huurder. Inzake de ondergrondse parking en archiefruimte geldt dit voor wat zijn activiteiten in de door hem gehuurde private delen betreft, en eveneens voor wat de gemene delen betreft, maar dan a rato van de overeengekomen aandeelverhouding.


  1. BRANDBEVEILIGING

Onverminderd de volgende paragraaf, verbindt de Verhuurder zich ertoe voor de duur van onderhavige Overeenkomst alle wijzigingen die aan de voorschriften betreffende brandveiligheid zouden worden gebracht, voor zover deze verplicht van toepassing zijn op het Gebouw, op eigen kosten na te leven. In voorkomend geval bezorgt de Verhuurder ter staving het inspectieverslag van de brandweer.  

De Huurder is (OPTIONEEL: Afhankelijk van voorafgaande werken, anders gemarkeerde tekst te schrappen) vanaf de Voorlopige Aanvaarding / Inwerkingtreding overeenkomst door de Huurder verantwoordelijk voor de naleving van de voorschriften betreffende brandveiligheid die betrekking hebben op de werken die de Huurder zelf heeft uitgevoerd dan wel geïnstalleerd, respectievelijk heeft laten uitvoeren dan wel installeren, voorafgaand aan of tijdens de huurperiode.

Ingeval een multi tenant Gebouw is de Verhuurder verantwoordelijk voor de organisatie van het overkoepelend safety beheer, zodat o.a. evacuatieoefeningen kunnen doorgaan waartoe de Huurder wettelijk verplicht is.

Voorts is de Huurder verantwoordelijk voor de naleving van de verplichtingen betreffende brandveiligheid die verbonden zijn met zijn exploitatie van het Gebouw.

Zo zal de Verhuurder zorgen voor de plaatsing van de brandhaspels, sirenes, evacuatieknoppen, brandcentrale, rookdetectie, e.d., maar zal de Huurder dan wel de Verhuurder instaan voor het onderhoud en de vervanging ervan overeenkomstig de Demarcatielijst. De zaken die aan het Gebouw zijn verbonden, bv. sirenes, evacuatieknoppen, brandhaspels, brandcentrale en rookdetectie (anders dan de blussers), worden door de Verhuurder vervangen indien nodig, maar hun onderhoud blijft voor de Huurder. De Huurder is volledig verantwoordelijk voor de brandblussers.

  1. HUUROVERDRACHT EN ONDERVERHURING

Het is de Huurder toegelaten, mits voorafgaande en schriftelijke toelating van de Verhuurder, die deze echter niet onredelijk mag weigeren, zijn huurrechten geheel over te dragen. Een gedeeltelijke overdracht is niet toegelaten.

Het is de Huurder toegelaten, zonder voorafgaande en schriftelijke toelating van de Verhuurder, het Goed geheel of gedeeltelijk in onderhuur te geven mits aan de volgende voorwaarden is voldaan:

  • De activiteiten van de onderhuurder zijn in overeenstemming met de bestemming zoals bepaald in deze Overeenkomst; en

  • De activiteiten zoals bepaald in de Handelshuurwet van 1951 zijn niet toegestaan.

  1. BEZOEK VAN HET GOED

De Verhuurder of zijn afgevaardigde heeft tijdens de gewone kantooruren steeds toegang tot het Goed om het te bezichtigen. Hij verwittigt de Huurder minstens vierentwintig uren op voorhand schriftelijk, behalve bij hoogdringendheid.  

Indien het Gebouw verkocht zou worden of wanneer dit contract eindigt, verbindt de Huurder er zich toe het bezoek van het Goed toe te laten. Om de impact op het genot van de Huurder te beperken en de dagdagelijkse werking van de Huurder te waarborgen, wordt in gezamenlijk overleg tussen de Verhuurder en de Huurder een periode bepaald waarbinnen de bezoeken in het kader van het einde van de huur en/of verkoop van het Gebouw zullen plaatsvinden. Bezoeken zullen binnen deze periode evenwel altijd slechts op één werkdag per week tussen 14u en 17u worden vastgelegd. In ieder geval mogen de lokalen die de Huurder acht gesloten te moeten houden, slechts bezocht worden in gezelschap van een verantwoordelijke ambtenaar die te dien einde wordt aangesteld.  

De Huurder moet eveneens, tijdens deze perioden, toelaten dat aanplakbrieven aangebracht worden op een plaats die in overleg tussen Verhuurder en Huurder bepaald wordt. 

  1. RECLAME, PUBLICITEIT EN HERKENNINGSTEKENS OP HET GEBOUW

De Verhuurder verleent hierbij uitdrukkelijk toestemming aan de Huurder om herkenningstekens en/of publiciteit op de Site, op de gevels van het Gebouw, op het dak van het Gebouw of binnen de ruimte van het Goed en/of Gebouw aan te brengen, op voorwaarde dat hij zich aan de geldende voorschriften  (inclusief deze opgenomen in de basisakte inclusief het regelement van inwendige orde dewelke als Bijlage 7 aan deze overeenkomst wordt toegevoegd) voor zover van toepassing) houdt en op eigen kosten instaat voor het bekomen van alle vereiste toelatingen en Vergunningen.


  1. ONTEIGENING VAN HET GEBOUW

Zodra de dagvaarding tot onteigening van het Goed aan de Verhuurder werd betekend, brengt deze de Huurder per aangetekende brief op de hoogte van de datum van de inleidingszitting voor zover die niet in de dagvaarding tot onteigening werd vermeld. De Huurder kan vanaf de betekening van de dagvaarding de Overeenkomst beëindigen zonder schadevergoeding verschuldigd te zijn aan de Verhuurder, mits het respecteren van een redelijke opzegtermijn.

  1. TERUGGAVE VAN HET GOED

De definitieve teruggave van het Goed aan de Verhuurder bij het einde van de Overeenkomst geschiedt door het overhandigen van de toegangssleutels aan de Verhuurder. Deze laatste is verplicht deze sleutels te aanvaarden voor zover op de laatste dag van de Overeenkomst de lokalen volledig ontruimd zijn ten laatste om 17 uur.   

Ingeval de lokalen niet tijdig ontruimd zijn, dienen de sleutels na de volledige ontruiming overhandigd te worden aan de Verhuurder nadat de Huurder de Verhuurder per aangetekend schrijven om de sleuteloverdracht heeft verzocht. Als vergoeding voor het niet tijdig ontruimen zal een éénmalige forfaitaire maximale schadevergoeding, gelijk aan één maand huur, door de Huurder aan de Verhuurder verschuldigd zijn, onverminderd de betaling door de Huurder van het huurgeld voor elke aangebroken maand laattijdige bezetting.  

De Huurder zal het Goed op het einde van de huur teruggeven in de staat waarin het zich alsdan zal bevinden, bezemschoon, zonder te zijn gehouden tot enig werk van wederinstaatstelling, herstelling, enz. voor zover voldaan is aan alle onderhoudsverplichtingen van de Huurder in  overeenstemming met de Demarcatielijst bijgevoegd aan deze Overeenkomst en met dien verstande dat hij de uitrustingen en installaties en/of wijzigingen en verbeteringen door hemzelf aangebracht, voor zover in overeenstemming met de toepasselijke wetgeving en de regels van de kunst, naar eigen keuze mag achterlaten of verwijderen en dat hij de eventuele beschadigingen aan het Goed ontstaan naar aanleiding van de verwijdering ervan, zal herstellen. Gelet op deze afspraak beslissen Partijen geen plaatsbeschrijving op te maken, noch bij intrede noch bij uittrede. 

In tegenstelling tot de voorgaande alinea, zal ingeval van ontbinding van de Overeenkomst ten laste van de Huurder, de Huurder gehouden zijn het Goed terug te geven in de staat waarin hij het ontvangen heeft, rekening houdende met de normale sleet van materialen, tenzij de Verhuurder verkiest om bepaalde uitrustingen en installaties en/of wijzigingen en verbeteringen door de Huurder aangebracht, te behouden zonder dat hiervoor enige vergoeding verschuldigd is aan de Huurder.

(OPTIONEEL: Afhankelijk van voorafgaande werken)

Het proces-verbaal van Voorlopige aanvaarding door de Huurder zal gelden als intredende plaatsbeschrijving. Bij uittrede van de Huurder zal een tegensprekelijke plaatsbeschrijving worden opgemaakt door een onafhankelijk deskundige, aangevuld met akkoord van beide Partijen, bij gebreke waaraan de meest gerede Partij de bevoegde Vrederechter kan verzoeken tot aanstelling van een onafhankelijke deskundige. De kosten van deze plaatsbeschrijving zijn evenredig ten laste van beide Partijen. De uittredende plaatsbeschrijving zal het bedrag van de eventuele huurschade alsmede de eventuele vergoeding wegens onbeschikbaarheid vaststellen. Aanpassingen omwille van nieuwe of veranderende wettelijke bepalingen of werken die zijn uitgevoerd om het Goed en zijn uitrusting aan hedendaagse technologische standaarden te upgraden kunnen echter niet ingeroepen worden voor huurclaims in dit geval.

  1. WIJZIGINGEN EN VERBETERINGEN AAN HET GOED

    1. Niet-structurele inrichtings- en verbeteringswerken

De Huurder heeft het recht om, gedurende de looptijd van de Overeenkomst, in het Goed de nodige niet-structurele inrichtings- en verbeteringswerken te laten uitvoeren. Indien deze werken het verkrijgen van een Vergunning noodzakelijk maken, dient de Huurder de Verhuurder hiervan te informeren.  

Deze werken dienen conform de toepasselijke wetgeving en volgens de regels van de kunst te worden uitgevoerd.

Voor structurele wijzigingen en wijzigingen die onderworpen zijn aan het verkrijgen van een Vergunning dient de Huurder de toestemming van de Verhuurder te vragen, die echter niet onredelijk mag geweigerd worden.  

Wijzigingen en verbeteringen die een impact hebben op de onderhoudskost zullen aanleiding geven tot een aanpassing van de huurkost d.m.v. een addendum aan de Overeenkomst. 

    1. Werken door de verhuurder na de voorlopige aanvaarding

(OPTIONEEL: Afhankelijk van voorafgaande werken)

De Verhuurder zal, na de Voorlopige Aanvaarding door de Huurder, geen verbouwingswerken mogen uitvoeren binnen of buiten het Goed, zonder voorafgaande, schriftelijke toestemming van de Huurder, die deze toestemming echter niet onredelijk mag weigeren of uitstellen. De Verhuurder zal er zoveel als mogelijk rekening mee houden dat de impact op de werking van de Huurder zo klein mogelijk is.

  1. WIJZIGINGEN IN HOOFDE VAN DE PERSOON VAN DE VERHUURDER OF DE HUURDER – KENNISGEVINGEN

    1. Xxxxxxxxxxx in hoofde van de persoon van de verhuurder of de huurder

Alle wijzigingen in hoofde van één der Partijen worden onmiddellijk aan de andere Partij medegedeeld, vergezeld van de eventuele documenten zoals hierna voorzien.  

  1. Adreswijziging of wijziging van rekeningnummer: 

De Partij in kwestie licht de andere Partij dadelijk in.  

  1. Wijziging van eigenaar: (OPTIONEEL: Afhankelijk van voorafgaande werken)

In de fase voorafgaand aan het wegwerken van alle opmerkingen bij de Voorlopige Aanvaarding door de Huurder mag de eigenaar niet wijzigen zonder akkoord van de Huurder en mits de nodige garanties worden ingebouwd tot het realiseren van het project.  

De Verhuurder moet de nieuwe eigenaar ter goedkeuring voorleggen aan de Huurder die niet onredelijk mag weigeren. Het doel is vooral om dubieuze eigenaren te weren.  Indien de Xxxxxxx een gegronde reden heeft om de Overeenkomst niet verder te zetten onder de nieuwe eigenaar beschikt hij over de mogelijkheid om deze te op te zeggen mits het respecteren van een redelijke opzegtermijn.

De Verhuurder licht de verwerver of begunstigde dadelijk in omtrent het bestaan van onderhavige Overeenkomst, en specifiek over de inhoud van dit artikel. De nieuwe eigenaar verschaft de Huurder: (a) een notariële verklaring waaruit de verkoop of het eigenaarschap blijkt, met vermelding van de datum van de akte en met nauwkeurige omschrijving van de goederen waarop deze akte betrekking heeft, (b) de naam en de functie van de persoon of de personen die gemachtigd zijn om hem te vertegenwoordigen en (c) het nummer en de volledige formulering van de rekening waarop in de toekomst de bedragen met betrekking tot onderhavige Overeenkomst geldig gestort kunnen worden. Vanaf ontvangst van deze inlichtingen en van dit document zal de Huurder een bijvoegsel aan onderhavige Overeenkomst opmaken, waaruit de wijziging blijkt. De bedragen met betrekking tot onderhavige Overeenkomst kunnen pas aan de nieuwe begunstigde betaald worden na ondertekening en registratie van het desbetreffende bijvoegsel.  

  1. Wijziging van huurder: 

De bestaande huurder licht de eigenaar onmiddellijk in van de identiteit van de nieuwe huurder ingeval van overdracht van de Overeenkomst in overeenstemming met Artikel 16van de Overeenkomst. 

    1. Kennisgeving

Een kennisgeving zal op geldige wijze worden gedaan aan elk van de Partijen door het versturen van een per post aangetekend schrijven met ontvangstmelding of door het versturen van een faxbericht met bewijs van verzending. Tegelijkertijd dient een kopie van het per post aangetekend schrijven of van het faxbericht per e-mail doorgestuurd te worden. Elke kennisgeving die krachtens deze Overeenkomst dient te worden gedaan, zal uitwerking krijgen vanaf het moment dat de andere Partij zulke kennisgeving heeft ontvangen. Niettemin zal een kennisgeving per aangetekende brief uitwerking krijgen op de eerste werkdag volgend op de dag van haar verzending of, ingeval de woonplaats van de bestemmeling zich niet in hetzelfde land bevindt als dat van de verzending, op de vierde werkdag volgend op deze verzending.  

Elke adreswijziging dient per aangetekende brief te worden gemeld. Het nieuwe adres zal als het officiële adres worden beschouwd in het kader van deze Overeenkomst vanaf de eerste werkdag volgend op het versturen van de brief houdende kennisgeving of, ingeval de woonplaats van de bestemmeling zich niet in hetzelfde land bevindt als dat van de verzending, vanaf de vierde werkdag volgend op deze verzending.

  1. REGLEMENT VAN INWENDIGE ORDE

De Huurder gaat de verplichting aan zich te schikken naar de voorschriften van het reglement van inwendige orde dat van toepassing is in het Gebouw en de Site, zoals voorzien in Bijlage 7 bij de Overeenkomst. Hij verklaart hiervan kennis genomen te hebben en het te aanvaarden. Hij zal erop toezien dat zijn aangestelden en bezoekers zich eveneens houden aan voornoemde bepalingen. Het reglement van inwendige orde kan door de Verhuurder gewijzigd worden indien deze dit nodig of opportuun acht en voor zover deze wijzigingen het gebruik van het Goed door de Huurder niet beperken of bemoeilijken. De Verhuurder brengt het gewijzigde reglement van inwendige orde onverwijld ter kennis van de Huurder.


  1. REGISTRATIE

Onderhavig contract wordt kosteloos geregistreerd door de Huurder binnen een termijn van vier maanden (OPTIONEEL indien opschortende voorwaarde, anders gemarkeerde test te schrappen) vanaf de vervulling van een eventuele opschortende voorwaarde, gezien de huur geschiedt voor openbaar nut conform artikel 161,1°bis uit het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten.

  1. GESCHILLENBESLECHTING DOOR DESKUNDIGE(N)

Indien er over één van de in deze Overeenkomst vermelde feitelijke en technische aspecten een betwisting rijst tussen Partijen, zal dit geschilpunt op definitieve en bindende wijze beslecht worden door een in gezamenlijk overleg aangestelde onafhankelijk deskundige, (De onafhankelijk deskundige mag hoegenaamd geen enkele band hebben met één der Partijen.   

Indien de Partijen er niet in slagen om een akkoord te bereiken over de identiteit van een onafhankelijk deskundige binnen een termijn van 14 (veertien) kalenderdagen vanaf de datum van de ter post aangetekende uitnodiging daartoe door de meest gerede Partij (de ‘Uitnodiging’), dan zullen zij ieder hun eigen deskundige aanstellen en zullen deze deskundigen samen een onafhankelijk deskundige aanduiden. Deze onafhankelijk deskundige mag hoegenaamd geen enkele band hebben met één der Partijen. De drie deskundigen bedoeld in dit artikel beslissen bij meerderheid over het geschil dat aan hen werd voorgelegd.   

Indien Partijen hun eigen deskundige niet hebben aangeduid binnen een termijn van 30 (dertig) kalenderdagen na de Uitnodiging of indien de door Partijen aangeduide deskundigen samen geen onafhankelijk deskundige hebben aangeduid binnen een termijn van 45 (vijfenveertig) kalenderdagen vanaf de Uitnodiging, dan zal de onafhankelijk deskundige worden aangeduid, op het verzoek van de meest gerede Partij, door de territoriaal bevoegde Vrederechter.  

Iedere Partij draagt de volledige kosten van zijn eigen deskundige, en de kosten van de onafhankelijk deskundige voor de helft.  

  1. CORRESPONDENTIEADRES

De Huurder voert voor de uitvoering van onderhavig contract correspondentie op volgend adres: [postcode stad], [straat nummer bus]

De Verhuurder voert voor de uitvoering van onderhavig contract correspondentie op volgend adres: [postcode stad], [straat nummer bus]

Elke briefwisseling in uitvoering van of aangaande huidige Overeenkomst wordt gestuurd naar bovenvermelde adressen.

  1. WIJZIGING VAN DE OVEREENKOMST

Iedere wijziging van deze Overeenkomst zal slechts kunnen voortvloeien uit een schriftelijke en uitdrukkelijke bepaling. 

  1. BODEM

De Verhuurder is ertoe gehouden om op eigen kosten alle nodige maatregelen te treffen teneinde te garanderen dat de aanwezigheid van bodemverontreiniging op geen enkele manier een beperking van het rustig genot van het Gebouw zou kunnen veroorzaken dan wel om de Huurder schadeloos te stellen voor iedere schade die het gevolg zou kunnen zijn van de aanwezige verontreiniging, met inbegrip van kosten voor het laten opstellen van de noodzakelijke bijkomende onderzoeken. Voorafgaand aan de datum inwerkingtreding van de Overeenkomst dient de Verhuurder op zijn kosten een bodemattest aan te vragen en over te maken aan de Huurder. De niet-naleving is een ernstige tekortkoming die de Huurder het recht geeft om de Overeenkomst te beëindigen met het recht op schadevergoeding. Als Bijlage 5 ‘Bodemattest’.

  1. STEDENBOUW

Volgende stedenbouwkundige informatie wordt door de Verhuurder aan de Huurder beschikbaar gesteld voorafgaand aan de datum van inwerkingtreding van de Overeenkomst:


    1. de door de verordenende bepalingen voorziene bestemming;


    1. in voorkomend geval, de voorwaarden waaraan een bouwproject moet voldoen;


    1. of, volgens de gemeente, het onroerend goed opgenomen is in een onteigeningsplan en, zo ja, de onteigenende instantie en de datum van het besluit tot goedkeuring van deze onteigening;


    1. of het gebouw gelegen is binnen de grenzen van een aan het voorkooprecht onderhevige perimeter en, in dat geval, de aanduiding van de voorkooprechthebbende overheid(heden) met haar (hun) orde van prioriteit en de datum van het besluit tot vaststelling van de grenzen van deze perimeter;


    1. of het gebouw ingeschreven staat op de bewaarlijst of beschermd is of waarvoor de procedure tot inschrijving of bescherming lopende is;


    1. of het gebouw opgenomen is in de inventaris van de niet-uitgebate bedrijfsruimten;


    1. het eventuele bestaan van een rooilijnplan dat van kracht is op het goed.


    1. de verklaring van de Verhuurder, hetzij dat voor het goed een stedenbouwkundige Vergunning is verleend of een stedenbouwkundig attest dat laat voorzien dat een dergelijke Vergunning zou kunnen worden verkregen, hetzij, bij ontstentenis van die Vergunning of dat attest, dat geen verzekering kan worden gegeven omtrent de mogelijkheid om op het goed een van de werken en handelingen bedoeld in artikel 98, § 1, BWRO te verrichten


De Verhuurder meldt dat geen van de werken en handelingen bedoeld in artikel 98, § 1 BWRO mogen worden verricht, zolang de Vergunning niet is verkregen.


  1. MILIEU

De Huurder zal alle noodzakelijke maatregelen of alle maatregelen die de geldende wetgeving hieromtrent oplegt, treffen opdat de Site te allen tijde gevrijwaard blijven van elke mogelijke wettelijk voorziene vorm van milieuvervuiling of milieuverontreiniging.  

Indien op één of andere manier door toedoen van de Huurder of van haar aangestelde het milieu zou aangetast worden en hieruit schadelijke gevolgen zouden voortvloeien aan het Gebouw zal de Huurder hiervoor verantwoordelijk zijn en zelf alle noodzakelijke werken laten uitvoeren om de verontreiniging te doen stoppen en alle gevolgen ervan te verwijderen, zodanig dat hierdoor geen blijvende schade wordt aangericht aan het Gebouw of andere zakelijke of persoonlijke rechten van de Verhuurder.    

De Huurder verbindt er zich toe geen giftige en / of schadelijke stoffen te lozen in de riolering, in de bodem of op enige andere manier met de oppervlaktewaters in contact te brengen, behoudens de lozingen waarvoor een Vergunning werd bekomen.  

De Huurder zal tevens, op het ogenblik dat deze milieuverontreiniging wordt vastgesteld ofwel de Verhuurder vergoeden voor alle testen of onkosten noodzakelijk om uit te maken of alle schadelijke gevolgen van deze milieuverontreiniging of vervuiling zijn weggewerkt of om uit te maken welke vervuiling nog aanwezig is (in of op het Gebouw), ofwel zelf voor de nodige milieurapporten zorgen (opgemaakt door een erkende milieudeskundige). De Huurder zal tevens instaan, op haar kosten, voor het verwijderen van alle schadelijke gevolgen van deze milieuverontreiniging.  

Op het einde van deze Overeenkomst bevestigt de Huurder dat er zich geen milieuverontreiniging heeft voorgedaan of dat alle schadelijke gevolgen ervan – voor zover er een is voorgevallen – definitief zijn verwijderd. De Verhuurder behoudt zich het recht voor om op haar kosten deze verklaring van de Huurder te laten controleren door een erkend milieudeskundige, in gemeen overleg aangesteld. Indien hierdoor toch een milieuverontreiniging wordt vastgesteld ten gevolge van de activiteiten van de Huurder, zal deze laatste hiervoor aansprakelijk zijn en zal zij alle noodzakelijke werken laten uitvoeren om deze verontreiniging te doen stoppen en alle gevolgen ervan te verwijderen, zodanig dat hierdoor geen blijvende schade wordt aangericht aan het Gebouw.  

De Huurder zal alle bestaande en/of toekomstige milieureglementeringen naleven. In voorkomend geval zal de Huurder alle nodige verlengingen en of hernieuwingen van de Vergunningen, bekomen door de Verhuurder, aanvragen, evenals alle nodige overige Vergunningen, na de Verhuurder hieromtrent te hebben ingelicht en haar toestemming te hebben bekomen. 

  1. ASBEST

De Verhuurder verstrekt alle beschikbare informatie omtrent de aanwezigheid van asbest op de volledige Site die het voorwerp uitmaakt van deze Overeenkomst. De Verhuurder waarborgt daarenboven dat er in het Goed geen asbest aanwezig zal zijn op het moment dat de Overeenkomst in werking treedt.

Als het Gebouw ouder is dan 2001 dient de Verhuurder een niet-destructieve asbestinventaris te bezorgen aan de Huurder alsook een asbestos safe of asbestos free attest. Indien uit de asbestinventaris blijkt dat er beheersmaatregelen nodig zijn, dient de Verhuurder die voor zijn rekening te nemen, en dit volgens de geldende regelgeving.

De Verhuurder garandeert de naleving van alle huidige en toekomstige regelgeving die betrekking heeft op asbest en de preventie van de blootstelling aan asbest in het Goed en dit voor de gehele duur van de Overeenkomst. 

  1. OVERIGE BEPALINGEN

    1. Confidentialiteit

De Partijen verbinden er zich wederzijds toe de Overeenkomst, zowel het bestaan als de inhoud ervan, confidentieel te houden. Hetzelfde geldt voor de onderhandelingen die haar ondertekening zijn voorafgegaan. Desgevallend zal een persmededeling houdende aankondiging van de Overeenkomst opgesteld worden in gemeenschappelijk akkoord.

(OPTIONEEL: In het kader van voorafgaande werken)

Deze confidentialiteit geldt niet ten aanzien van de externe adviseurs van Partijen, noch ten aanzien van de banken met het oog op de financiering van de werken.

    1. Verzaking

Indien één der partijen een bepaling van de Overeenkomst niet toepast, mag dit door de andere Partij niet als een verzaking daaraan worden geïnterpreteerd.  

    1. Volledige overeenkomst

De Overeenkomst houdt het volledig akkoord in tussen Partijen in verband met het voorwerp waarop ze betrekking heeft en bevat alles wat door partijen onderhandeld en overeengekomen werd. 

De Overeenkomst en haar bijlagen vervangt en vernietigt elk akkoord, mededeling, aanbod, voorstel of briefwisseling, het weze mondeling of schriftelijk tussen Partijen uitgewisseld of afgesloten van voor de datum van de Overeenkomst en met betrekking tot hetzelfde voorwerp.  

    1. Bevoegde rechtbank en toepasselijk recht

De Overeenkomst valt onder toepassing van het Belgisch recht. De vrederechter van het kanton waarin het gehuurde Goed ligt, is als enige bevoegd om kennis te nemen van geschillen aangaande onderhavige Overeenkomst.

    1. Hoofdingen

Titels en hoofdingen voorkomend in deze Overeenkomst zijn louter indicatief en drukken niet de Overeenkomst van Partijen uit. Er zal geen rekening mee worden gehouden voor de interpretatie van de bepalingen van deze Overeenkomst. 

    1. Deelbaarheid / nietige bepalingen

De nietigheid of de niet-afdwingbaarheid, om gelijk welke reden, van (een deel van) deze Overeenkomst, zal geen invloed hebben op de geldigheid en afdwingbaarheid van de resterende bepalingen van deze Overeenkomst. 

Indien een geldige naleving van deze Overeenkomst of van een gedeelte ervan niet meer mogelijk is ingevolge een in kracht van gewijsde gedane gerechtelijke of andere beslissing van een bevoegde gerechtelijke instantie, commissie, overheidsdienst of gelijkaardige instelling die jurisdictionele bevoegdheid heeft over de Partijen, dan verbinden de Partijen er zich toe om deze Overeenkomst naar hun beste vermogen aan te passen in de geest van deze Overeenkomst en dergelijke nietige, ongeldige of onmogelijk uit te voeren bepaling te vervangen door een geldige of uitvoerbare bepaling.

    1. ALGEMENE VERORDENING GEGEVENSBESCHERMING  

Voor de toepassing van dit artikel hebben alle termen die met een hoofdletter beginnen de betekenis die is aangegeven in de Algemene Verordening Gegevensbescherming 2016/679 (AVG) en de uitvoeringswetgeving van de lidstaten.

De Partijen erkennen en komen overeen dat in het kader van de uitvoering van de Overeenkomst, elke Partij aan de andere Partij persoonsgegevens (met inbegrip van namen, titels, zakelijke telefoonnummers, zakelijke e-mailadressen) zal verstrekken in verband met betrokkenen die door betreffende Partij zijn aangeduid en/of haar vertegenwoordigen. Elke Partij treedt op als verwerkingsverantwoordelijke van deze gegevens en verwerkt als zodanig de persoonsgegevens van de betrokkenen in overeenstemming met haar beleid inzake de bescherming van persoonsgegevens, dat in overeenstemming is met de toepasselijke wetgeving inzake gegevensbescherming, met inbegrip van de AVG. Aangezien persoonsgegevens vertrouwelijk zijn, zal de toegang beperkt zijn tot die werknemers, contractanten, wederverkopers en agenten van elke Partij die van dergelijke gegevens kennis moeten nemen voor het uitvoeren van hun taken.

    1. DOCUMENTEN EN COMMUNICATIE IN HET NEDERLANDS 

Alle documenten die gevraagd worden in de Overeenkomst dienen in de Nederlandse taal opgesteld te zijn of aangeleverd te worden. 

Alle communicatie tussen Partijen in verband met de Overeenkomst en de uitvoering ervan geschiedt in het Nederlands.

    1. ELEKTRONISCHE HANDTEKENING 

Voor deze Overeenkomst geldt een geavanceerde elektronische handtekening die voldoet aan de eisen van Verordening (EU) nr. 910/2014 van het Europees Parlement en de Raad van 23 juli 2014 betreffende elektronische identificatie en vertrouwensdiensten voor elektronische transacties in de interne markt en tot intrekking van Richtlijn 1999/93/EG, als een originele handtekening en heeft deze tussen de Partijen dezelfde bewijskracht als een handgeschreven handtekening.

Opgemaakt te Brussel op [dd/mm/jjjj]. Iedere Partij erkent één exemplaar te hebben ontvangen.

 

Namens de Verhuurder, Namens de Huurder, 



XXX Het Facilitair Bedrijf

Vertegenwoordigd door Vertegenwoordigd door

XXX Xxx Xxxxxx

Minister-president van de Vlaamse Regering en Vlaams minister van Buitenlandse Zaken, Cultuur, Digitalisering en Facilitair Management



Bijlagen

(Bijlagen moeten steeds aangepast worden ifv de inhoud van de Overeenkomst. De bijlagen die hieronder in kleur gemarkeerd zijn kunnen verwijderd worden indien er geen werken voorafgaand aan de inhuring gepland zijn.)

  1. Inplantingsplan of kadastraal plan

  2. Eigendomstitels en akten zakelijke rechten

  3. Overzichtsplannen per bouwlaag incl. aanduiding terrassen en buitenruimten

  4. Erfdienstbaarheden en/of andere zakelijke of persoonlijke rechten die vereist zijn voor het rustig genot van het Goed

  5. Bodemattest

  6. Demarcatielijst

  7. Basisakte incl. reglement van inwendige orde

  8. Kopie van de Vergunningen

  9. EPB-attest

  10. Handleiding duurzaamheidsmeter GRO en ontwerpnormen toegankelijkheid kantoorgebouwen

  11. De intekening van een typeverdieping, met aanduiding van werkposten

  12. Beschrijving IWH

  13. De timing met mijlpalen

  14. De definities van de verschillende inrichtingsmodules (eilandwerkplekken, diverse cockpits,…) alsook de technische flexibiliteit die de verschillende zones van het gebouw

  15. Formaat-vereisten voor ter beschikking stelling van documenten zoals werfverslagen

  16. Formaat-vereisten voor inplantingsplannen van de klimaatregeling en aeraulische en hydraulische principeschema’s

  17. Prestatie-eis_9_Energiemonitoring_via_GBS

  18. Prestatie-eis_10_Bijlage_IS51_OHC_PrestatiesEnergiebeheer





xxx.xxxxxxxxxx.xx

Document Metadata

Filed: May 3rd, 2023