OVERGANGSREGELING ERFPACHT STAATSBOSBEHEER 2012

OVERGANGSREGELING ERFPACHT STAATSBOSBEHEER 2012

27 april 2012 versienummer 2.1.or.1.12.2

Inleiding

Per 1 januari 2012 hanteert Staatsbosbeheer de “Algemene voorwaarden erfpacht en opstal 2012” bij de uitgifte van nieuwe erfpachtcontracten. De huidige erfpachters van Staatsbosbeheer kunnen, wanneer zij dat wensen, op bepaalde momenten overstappen naar een nieuw contract waarin de erfpachtvoorwaarden 2012 zijn opgeno- men. In deze overgangsregeling wordt beschreven hoe dit overstappen in zijn werk gaat. De overgangsregeling bestaat uit drie delen:

Deel 1, de overstapvoorwaarden, gaat over de vraag op welke momenten overstappen naar de erfpachtvoor- waarden 2012 mogelijk is, bij welke erfpachtcontracten en onder welke voorwaarden.

Deel 2 gaat over de zogenoemde 'ingroeiperiode'. Dit is een korting op de canonverhoging over een periode van tien jaar. De ingroeiperiode kan alleen van toepassing zijn bij de eerstvolgende canon, zowel voor erfpach- ters die een nieuw erfpachtcontract aangaan als erfpachters die ervoor kiezen om bij hun huidige contract te blijven.

Deel 3, overstappen vanaf een datum gelegen vóór 2012, gaat over specifieke gevallen: erfpachtcontracten waarbij tussen 1 april 2008 en 1 januari 2012 een canonherziening of heruitgifte had moeten plaatsvinden, maar die zijn aangehouden in afwachting van nieuw erfpachtbeleid. Deze erfpachters kunnen zo nodig met terugwer- kende kracht overstappen op de erfpachtvoorwaarden 2012 en gebruik maken van de ingroeiperiode.

In de bijlage zijn negen veel voorkomende situaties uitgewerkt zoals deze zich in de praktijk kunnen voordoen bij het overstappen naar de erfpachtvoorwaarden 2012.

Deze overgangsregeling is van toepassing voor alle huidige erfpachters van Staatsbosbeheer, met uitzondering van erfpachters met natuurerfpacht, agrarische erfpacht, erfpacht met recreatieschappen en andere bijzondere erfpachtcontracten.

Definitie woningen en ‘niet-woningen’

Op sommige onderdelen maakt de overgangsregeling een onderscheid tussen (recreatie)woningen enerzijds en de zakelijke markt (‘niet-woningen’) anderzijds. Waar in deze overgangsregeling wordt gesproken over ‘woning’ wordt gedoeld op:

“Een erfpachtrecht en/of een opstalrecht, betreffende een object dat volgens de contract- voorwaarden bestemd is als zelfstandige woning of recreatiewoning. Met de toevoeging ‘zelf- standig’ wordt (uitsluitend) bedoeld dat die woning volgens de erfpachtvoorwaarden geen onderdeel uitmaakt van een groter (bedrijfsmatig) geheel zoals het geval is bij bijvoorbeeld een bedrijfswoning, een boerderij of een beheerderswoning bij een camping.

Van een woning is eveneens sprake wanneer de bestemming als woning weliswaar niet uit de erfpachtvoorwaarden blijkt, maar wel is vastgelegd in het bestemmingsplan en het object daadwerkelijk als woning wordt gebruikt, met uitdrukkelijke of stilzwijgende instemming van Staatsbosbeheer. Een woning waarin, naast daadwerkelijke bewoning, een onderneming wordt uitgeoefend die naar gangbare maatstaven past binnen een publiekrechtelijke be- stemming ‘wonen’ wordt voor de toepassing van de overgangsregeling beschouwd als een ’woning’, waarbij bijvoorbeeld kan worden gedacht aan een kantoor of (para)medische prak- tijk aan huis."

Van een ‘niet-woning’ (zakelijke markt) is sprake wanneer een object niet voldoet aan bovenstaande criteria voor ‘woning’.

1. OVERSTAPVOORWAARDEN

In dit deel staan de regels die gelden wanneer een erfpachter van Staatsbosbeheer overstapt van zijn huidi- ge erfpachtcontract naar een nieuw contract op basis van de Algemene voorwaarden 2012. Let wel: naast de in dit deel opgenomen regels, kunnen voor bijzondere gevallen aanvullende regels van toepassing zijn, zie deel 3.

1.1. Wanneer overstappen?

Op de volgende momenten is overstappen naar een nieuw contract met de erfpachtvoorwaarden 2012 mogelijk:

a) bij heruitgifte van de erfpacht aan het einde van een contract;

b) bij een periodieke canonherziening;

c) bij een contract zonder periodieke canonherziening (overstappen eenmalig mogelijk);

d) bij verkoop van een erfpachtrecht.

Ad a) Overstappen bij heruitgifte van de erfpacht aan het einde van een contract

Vanaf 1 januari 2012 zijn voor alle erfpachtcontracten die Staatsbosbeheer afsluit de erfpachtvoorwaarden 2012 van toepassing. Als een contract nu afloopt, worden bij heruitgifte dus de erfpachtvoorwaarden 2012 opgeno- men in het nieuwe contract.

Vijf jaar voordat de termijn van het geldende contract is verstreken, beoordeelt Staatsbosbeheer of voortzetting van de erfpacht mogelijk is. Wanneer voortzetting mogelijk is, krijgt de erfpachter een nieuw contract aangebo- den op basis van de erfpachtvoorwaarden 2012. Het nieuwe contract gaat in op het moment dat de termijn van het oude contract is verstreken.

Ad b) Overstappen bij periodieke canonherziening

Overstappen naar de erfpachtvoorwaarden 2012 is ook mogelijk op het moment dat er volgens de geldende erf- pachtovereenkomst een periodieke canonherziening kan plaatsvinden. Periodieke canonherziening is een aan- passing van de canon op basis van een nieuwe taxatie van de grondwaarde. Vaak vindt een periodieke canonher- ziening plaats om de zes of tien jaar (deze termijn staat in het geldende contract). De erfpachter kan op het mo- ment van herziening kiezen om over te stappen naar een nieuw contract met de erfpachtvoorwaarden 2012.

Mocht de erfpachter ervoor kiezen niet over te stappen, dan wordt het geldende contract voortgezet. Voor de berekening van de hoogte van de canon wordt dan het ‘oude’, geldende, contract gevolgd. Bij de volgende peri- odieke canonherziening (vaak zes of tien jaar later) krijgt de erfpachter opnieuw de mogelijkheid om over te stappen naar de op dat moment meest actuele erfpachtvoorwaarden van Staatsbosbeheer. Let op: dit geldt voor zover de overgangsregeling niet vervallen is. Zie voor de einddatum het slot van de regeling.

Ad c) Overstappen bij contracten zonder periodiek herzieningsmoment

Wanneer er in een erfpachtcontract geen mogelijkheid is opgenomen om de canon periodiek te her- zien, heeft de erfpachter vijftien jaar na uitgifte of wijziging eenmalig de keuze om over te stappen naar de erfpachtvoorwaarden 2012. Het gaat hier met name om de zogenaamde ‘index plus 1% con- tracten’ waarbij geen periodieke canonherziening plaatsvindt, maar jaarlijkse CPI-indexatie die wordt verhoogd met 1%. Als de erfpachter voor een nieuw contract kiest, gaat dat in vijftien jaar na uitgifte of wijziging.

Ad d) Overstappen bij verkoop van een erfpachtrecht

Wanneer een erfpachter een nog niet vernieuwd erfpachtcontract wil verkopen, is overgang naar de erfpacht- voorwaarden 2012 mogelijk bij overdracht. De verkopende erfpachter kan met Staatsbosbeheer de voorwaarden bespreken van een nieuw contract en vervolgens beide opties te koop aanbieden: het geldende contract en het nieuwe.

1.2. Looptijd nieuw contract

De duur van een nieuw contract is dertig jaar vanaf de ingangsdatum. Er kan een uitzondering gelden op deze termijn van dertig jaar, wanneer het gaat om een erfpachter met een nog lopend contract die wil overstappen. Wanneer het voor Staatsbosbeheer duidelijk is dat dit lopende contract (wellicht) niet zal worden verlengd, kan Staatsbosbeheer de looptijd van het nieuwe contract beperken tot de resterende looptijd van het oude contract.

1.3. Vergoeding bij het einde van de erfpacht

De erfpachtvoorwaarden 2012 gaan standaard uit van een vergoeding voor de gebouwen bij het einde van de erfpacht. De erfpachter heeft recht op deze vergoeding wanneer de erfpacht aan het einde van de looptijd niet wordt voortgezet. Hierop geldt één uitzondering: wanneer bij een ‘niet-woning’ een dergelijke vergoeding in het geldende (oude) contract is uitgesloten, wordt deze in het nieuwe contract ook uitgesloten.

1.4. Nieuw contract, nieuwe start

Staatsbosbeheer wil met de overgang naar nieuwe contracten ook een nieuwe start maken met de erfpachter. Al- le relevante zaken, ook waar het gaat om de afwikkeling van het geldende contract, worden in overleg geregeld voordat het nieuwe contract ingaat. Zo zijn er na de datum van passeren van de akte geen ‘losse eindjes’ meer.

Dit geldt bijvoorbeeld voor de vraag of de perceelsgrens wellicht logischer kan lopen. Ook treft Staatsbosbeheer regelingen voor bijvoorbeeld mogelijke achterstallige (canon)betalingen, lopende juridische geschillen, achter- stallig onderhoud, bouwwerken of activiteiten die strijdig zijn met de erfpachtvoorwaarden, grensgeschillen of (andere) tekortkomingen in de nakoming van de erfpachtvoorwaarden.

1.5. Bijzondere erfpachtvoorwaarden

Een nieuw contract sluit aan bij de actuele situatie ter plekke, zowel vanuit het perspectief van Staatsbosbeheer als dat van de erfpachter. Bijzondere voorwaarden uit het oude contract kunnen daarom worden aangepast aan de huidige situatie. Ook kunnen de erfpachter en Staatsbosbeheer nieuwe of andere bijzondere (gebruiks-) voor- waarden overeenkomen zodat deze voorwaarden passen bij de feitelijke situatie en de doelen van Staatsbosbe- heer ter plekke.

1.6. Bepaling van de canon

De canon bij een erfpachtcontract op basis van de erfpachtvoorwaarden 2012 wordt bepaald op basis van de grondwaarde en het canonpercentage. Daarbij wordt de taxatie-instructie toegepast en daarbij is de WOZ- waarde uitgangspunt. De wijze waarop de canon wordt berekend, verschilt voor ‘woningen’ en ‘niet-woningen’:

a. voor woningen wordt het canonpercentage berekend door het rentepercentage op 10-jarige staatsobliga- ties te verminderen met het inflatiepercentage en te vermeerderen met een toeslag van 1,5%. Het rente- en inflatiepercentage zijn de gemiddelden van de laatste vijf kalenderjaren. De canon wordt bij woningen be- rekend over 75% van de grondwaarde.

b. voor ‘niet-woningen’ (zakelijke markt) wordt het canonpercentage berekend door het rentepercentage op 10-jarige staatsobligaties te vermeerderen met een toeslag van 1%. Het rentepercentage is het gemiddelde van de laatste vijf kalenderjaren. De canon wordt bij ‘niet-woningen’ berekend over 100% van de grond- waarde.

Voor zowel woningen als ‘niet-woningen’ geldt dat de canonberekeningsmethode in het nieuwe contract wordt vastgelegd.

1.7. Notariskeuze en kosten

De erfpachter mag de notaris kiezen bij de overgang naar de voorwaarden 2012. De kosten bij de overgang wor- den als volgt verdeeld:

a. De erfpachter draagt de kosten voor alle belastingen, zoals met name de overdrachtsbelasting, en de kosten voor een eventuele nieuwe hypotheek (bij een nieuw erfpachtcontract moet een bestaande hypotheek op- nieuw worden gevestigd).

b. De notariskosten voor de akte van uitgifte (notarieel honorarium, kadasterkosten, leges en omzetbelasting over deze kosten) worden door Staatsbosbeheer en de erfpachter gedeeld. Ieder betaalt de helft.

c. Staatsbosbeheer draagt de eigen interne kosten.

d. Als het perceel opnieuw moet worden uitgemeten door het Kadaster zijn de kosten daarvan voor rekening van de erfpachter, tenzij perceelswijziging op nadrukkelijk verzoek van Staatsbosbeheer gebeurt.

Deze kostenverdeling geldt niet voor heruitgiftes na een verlopen contract, bij overdracht van een erfpachtrecht en bij nieuwe uitgiftes in erfpacht. Dan geldt de kostenverdeling zoals opgenomen in de algemene voorwaarden: de (notaris)kosten zijn in die gevallen voor rekening van de erfpachter of de koper (‘kosten koper’).

1.8. Geldigheid huidige contract

In alle gevallen geldt: zolang er nog niet is overgestapt naar een nieuw contract blijft het ‘oude’, geldende erf- pachtcontract van toepassing. Tot het moment van overstappen worden dus de voorwaarden in het geldende erfpachtcontract gevolgd en uitgevoerd.

2. INGROEIPERIODE

De ingroeiperiode is een korting op de canonverhoging gedurende tien jaar. De ingroeiperiode is van toe- passing bij de eerstvolgende canonaanpassing, maar dan alleen wanneer daarbij ook een verhoging aan de orde is. De ingroeiperiode is van toepassing zowel voor huidige erfpachters die een nieuw erfpachtcontract aangaan als voor erfpachters die ervoor kiezen om bij hun huidige contract te blijven.

2.1. Ingroeiperiode nieuwe canon

Bij aanpassing van de canon kan deze stijgen of dalen ten opzichte van de canon die tot dat moment geldt. Daalt de canon, dan gaat deze daling direct en volledig in. Wanneer echter de canon stijgt, is er een ingroeiperiode van toepassing. Deze ingroeiperiode zorgt ervoor dat de overgang naar de hogere canon geleidelijk plaatsvindt. Het gaat om een betalingskorting die gedurende tien jaar wordt toegepast op de canonverhoging. Deze canonver- hoging is het verschil tussen de oude canon (tijdens het laatste jaar voor de canonherziening of voor het nieuwe erfpachtcontract) en de nieuwe canon. De betalingskorting neemt jaarlijks ‘lineair’ af met telkens 10%: in jaar 1 is de korting 90%, in jaar 2 is die 80% en in jaar 10 is de korting teruggelopen tot 0%. Het bedrag van de kortingen staat dus vanaf het begin van de ingroeiperiode vast.

2.2. Voor wie van toepassing

Alleen (rechts)personen die al op 1 april 2008 erfpachter waren bij Staatsbosbeheer kunnen aanspraak maken op de ingroeiperiode.

2.3. Eenmalige toepassingsmogelijkheid

Een huidige erfpachter heeft één keer de mogelijkheid om gebruik te maken van de ingroeiperiode. Het gaat daarbij om de eerste gelegenheid dat de canon opnieuw wordt vastgesteld. Dit kan bij het begin van een nieuw contract zijn of een bij een periodieke canonherziening van een lopend erfpachtcontract.

De ingroeiperiode is aan de orde wanneer op dat moment een hogere canon van kracht wordt. Wanneer de nieuwe canon op dat moment niet hoger is dan de oude canon, bestaat er op een later moment geen mogelijk- heid meer voor toepassing van de ingroeiperiode.

2.4. Duur van de ingroeiperiode

De ingroeiperiode heeft een looptijd van tien jaar. In geval van een periodieke canonherziening bij een lopend contract gaat deze periode in op de datum waarop de canonherziening plaatsvindt. Wanneer de termijn van het contract is verlopen, gaat de ingroeiperiode in gelijk met de datum van het nieuwe contract. In jaar 10 zal op- nieuw een periodieke canonherziening plaatsvinden, maar dan zonder een nieuwe ingroeiperiode.

2.5. Persoonlijk recht

De ingroeiperiode is een persoonlijk recht van de (rechts)persoon die op 1 april 2008 erfpachter was. Bij over- dracht van het erfpachtrecht of overlijden van de erfpachter komt dit recht daarom te vervallen. Dit geldt zowel voor een ingroeiperiode die al is ingegaan, als voor aanspraken op de toepassing van een ingroeiperiode bij een eerstvolgende canonaanpassing. Wanneer een erfpachtrecht gedurende een bepaald erfpachtjaar wordt overge- dragen, blijft een lopende ingroeiregeling tot het einde van dat erfpachtjaar gelden en blijft de reeds verleende korting voor dat jaar in stand. De ingroeiperiode wordt vastgelegd in een brief en wordt niet opgenomen in de erfpachtakte, omdat de ingroeiperiode alleen voor de erfpachter zelf geldt en niet voor zijn rechtsopvolger on- der algemene of bijzondere titel.

2.6. Indexering en canonherziening tijdens de ingroeiperiode

Ook tijdens de ingroeiperiode vindt indexering plaats conform de bepalingen van het erfpachtcontract. Het gaat daarbij om een indexering van de volledige canon, dat wil zeggen de canon zonder toepassing van de korting. Deze indexering heeft geen invloed op de hoogte van de korting.

In veel lopende erfpachtcontracten is opgenomen dat de canon iedere zes jaar wordt herzien. Wanneer een erf- pachter met zo'n contract ervoor kiest om dit contract voort te zetten, is na zes jaar het volgende herzienings- moment. De ingroeiperiode loopt dan door, ongeacht of de erfpachter op dat moment kiest voor overstappen of niet. De nieuwe canonaanpassing heeft geen invloed op de hoogte van de korting.

In de bijlage bij deze overgangsregeling wordt de ingroeiperiode verder toegelicht aan de hand van voor- beelduitwerkingen in verschillende situaties.

3. VOORWAARDEN VOOR OVERSTAPPEN EN INGROEIEN VANAF EEN DATUM VÓÓR 2012

Doordat de afhandeling van contracten in de periode vanaf 1 april 2008 heeft stilgelegen ('stand-still') , zijn er contracten waar de canon al enige jaren op een periodieke herziening wacht. Ook zijn er contracten waarvan de overeengekomen tijdsduur reeds is verstreken. Per 1 januari 2012 is deze 'stand-still' opgeheven. Dit deel van de overgangsregeling geeft aanvullende voorwaarden voor zulke contracten. Deze aanvullende voorwaarden hebben met name betrekking op de vraag 'op welke datum gaat het nieuwe contract in wan- neer de erfpachter overstapt?’ en op de vraag ‘vanaf welk moment gaat de ingroeiperiode in?’.

3.1. Voor welke situaties van toepassing

De in dit deel beschreven extra voorwaarden hebben betrekking op contracten waarvan in de periode vanaf 1 april 2008 tot 1 januari 2012 de afhandeling van een contractuele canonherziening of een heruitgifte is stilgelegd in verband met de 'stand-still'.

Voor contracten waarin de datum van canonherziening of contracteinde vóór 1 april 2008 ligt, wordt per dossier naar een passende oplossing gezocht.

3.2. Overstappen wanneer de looptijd van het oude contract reeds is verstreken

Overstappen is alsnog mogelijk wanneer de oorspronkelijke looptijd van het erfpachtcontract is verstreken in de periode tussen 1 april 2008 en 1 januari 2012. Deze contracten zijn na het verstrijken van de oorspronkelijke ter- mijn voor onbepaalde tijd blijven doorlopen op grond van artikel 5:98 BW, en zullen met wederzijds goedvinden worden beëindigd bij het aangaan van het nieuwe contract. Dit nieuwe contract gaat in per 2012, op de dag van de oorspronkelijke einddatum. De waardepeildatum voor de canonberekening is eveneens 2012.

Voorbeeld: de termijn van een erfpachtcontract is verstreken op 1 maart 2009. Het contract loopt van rechtswege door. Het nieuwe contract gaat in per 1 maart 2012. Voor de berekening van de hoogte van de canon wordt uitgegaan van de waarde van de grond per 1 maart 2012 en de hoog- te van het canonpercentage in 2012.

Het zal soms enige tijd kunnen duren voordat het nieuwe contract getekend kan worden. Ook dan is 2012 het beginjaar van het nieuwe contract. Zo nodig gaat het contract dus met terugwerkende kracht per 2012 in.

Voorbeeld: erfpachter en Staatsbosbeheer worden het in 2014 eens over het nieuwe contract. Dit contract gaat uit van de grondwaarde en het canonpercentage van 2012, en gaat in per 1 maart 2012.

Het bovenstaande geldt zowel voor woningcontracten als voor ‘niet-woning’ contracten.

3.3. Overstappen wanneer de periodieke canonherziening is uitgesteld

Overstappen is alsnog mogelijk voor een erfpachter met een contract waarbij in de periode van 1 april 2008 tot 1 januari 2012 een periodieke canonherziening had kunnen plaatsvinden, welke echter met kennisgeving van Staatsbosbeheer is uitgesteld.

Wanneer de erfpachter kiest voor een nieuw contract, hangt het moment waarop dit nieuwe contract in werking treedt af van de vraag of het gaat om een ‘woning’ of een ‘niet-woning’:

a. voor woningen treedt het nieuwe contract in 2012 in werking, op de dag van de oorspronkelijke herzie- ningsdatum. De waardepeildatum voor de canonberekening is eveneens 2012.

Voorbeeld: de canon van een woning moet nog per 1 maart 2009 worden herzien. De erfpachter stapt over naar de erfpachtvoorwaarden 2012. De ingangsdatum van het nieuwe contract is 1 maart 2012. Voor de berekening van de hoogte van de canon wordt uitgegaan van de waarde van de grond per 1 maart 2012 en de hoogte van het canonpercentage in 2012.

b. voor ‘niet-woningen’ is de ingangsdatum gelijk aan contractuele herzieningsdatum. Er is dus sprake van in- werkingtreding met terugwerkende kracht. Dit is ook de waardepeildatum voor de canonberekening.

Voorbeeld: de canon van een ‘niet-woning’ moet nog per 1 maart 2009 worden herzien. De erf- pachter stapt over naar de erfpachtvoorwaarden 2012. De ingangsdatum van het nieuwe contract is 1 maart 2009. Voor de berekening van de hoogte van de canon wordt uitgegaan van de waarde van de grond per 1 maart 2009 en de hoogte van het canonpercentage in 2009.

3.4. Duur van het nieuwe contract

De duur van een nieuw contract is dertig jaar vanaf de ingangsdatum. Let op: zoals hierboven onder 3.3. is aan- gegeven, kan de ingangsdatum in geval van een ‘niet-woning’ in het verleden liggen. Staatsbosbeheer kan echter de duur beperken tot de einddatum van het oorspronkelijke contract, zoals eerder vermeld onder 1.2.

3.5. Start ingroeiperiode

Ook voor erfpachtcontracten die onder de stand-still vallen, is de ingroeiperiode van toepassing. De ingroeiperi- ode heeft een looptijd van tien jaar. Deze ingroeiperiode begint op de datum waarop de canonherziening of her- uitgifte oorspronkelijk had kunnen plaatsvinden. Dit is dus niet altijd dezelfde datum als die waarop het nieuwe contract ingaat.

3.6. Lagere canon

Een nieuw vastgestelde canon kan lager zijn dan de voorheen geldende canon. Zo'n daling is meteen volledig van toepassing vanaf de datum waarop de canon oorspronkelijk opnieuw zou worden bepaald. Dit is het mo- ment waarop de oorspronkelijke termijn van het contract verstreek of de datum van periodieke canonherziening.

Dit kan betekenen dat de erfpachter in de tussenliggende jaren meer canon heeft betaald. Deze meer betaalde canon wordt verrekend met toekomstige canonverplichtingen. De erfpachter gaat de nieuwe canon betalen van- af het moment dat de teveel betaalde canon volledig is verrekend met nieuwe canonverplichtingen. Bij een vol- gende periodieke canonherziening is de ingroeiperiode niet van toepassing.

Voorbeeld: de canon van een woning moet nog per 1 maart 2009 worden herzien. De erfpachter stapt over naar de erfpachtvoorwaarden 2012. De ingangsdatum van het nieuwe contract is 1 maart 2012. Voor de berekening van de hoogte van de canon wordt uitgegaan van de waarde van de grond per 1 maart 2012 en de hoogte van het canonpercentage in 2012. De canon is € 500 la- ger. Omdat de ingang van deze lagere canon direct ten goede komt aan de erfpachter zal er vanaf 1 maart 2009 worden verrekend. Een bedrag gelijk aan drie jaar verlaging (€ 1.500) zal met de erfpachter worden verrekend.

Wanneer de nieuwe canon het gevolg is van een nieuw contract, kan de daling dus eerder ingaan dan het nieu- we contract zelf.

3.7. Stijgende canon

Voor ‘niet-woningen’ wordt bij een periodieke canonherziening de canonverhoging in rekening gebracht vanaf het oorspronkelijke herzieningsmoment. Hierbij maakt het geen verschil of de erfpachter kiest om over te stap- pen naar een nieuw contract of dat hij bij zijn huidige contract blijft. Op deze verhoging wordt de korting van de

ingroeiperiode in mindering gebracht. Bij andere contracten wordt de stijging van vóór 2012 niet in rekening ge- bracht. De ingroeiperiode begint wel reeds te lopen, zoals hiervoor bij 3.5. vermeld.

Als de canon stijgt vanaf een datum in het verleden, ontstaat er met terugwerkende kracht een achterstand in de betaling van de canonverhoging - die uiteraard de erfpachter niet valt aan te rekenen. De erfpachter kan dit ach- terstallige bedrag in twaalf gelijke maandtermijnen voldoen of in één keer. Er wordt geen rente in rekening ge- bracht, zolang de betalingsafspraken worden nagekomen. Voor woningen geldt dat de maandelijkse betalings- termijnen niet hoger hoeven te zijn dan 150 euro. De looptijd van de afbetalingsregeling zal hierop zo nodig worden aangepast naar een langere periode dan twaalf maanden.

In de bijlage bij deze overgangsregeling wordt het overstappen vanaf een datum vóór 2012 verder toege- licht aan de hand van voorbeelduitwerkingen in verschillende situaties.

MEER INFORMATIE?

Meer informatie over erfpacht bij Staatsbosbeheer vindt u op de website, Dossier Erfpacht:

- Stroomschema Overgangsregeling

- Algemene Voorwaarden Erfpacht en Opstal 2012

- Toelichting op deze Algemene Voorwaarden

- Taxatie-instructie

- Brochure ‘Erfpacht bij Staatsbosbeheer’

Als u vragen heeft over erfpacht bij Staatsbosbeheer of over deze overgangsregeling, dan kunt u bellen met ons landelijke informatienummer: 0570-747283. Ook kunt u een e-mail sturen naar xxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxx.xx. Voor actuele informatie kunt u terecht op onze website: xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxx.

TOT SLOT

Of het voor een erfpachter gunstig is om over te stappen op de nieuwe voorwaarden, verschilt per contract en per individuele situatie. Van invloed zijn bijvoorbeeld het geldende canonpercentage, de duur van het lopende con- tract en andere individuele afspraken en overwegingen. Wij raden u aan om contact op te nemen met uw adviseur om een goede keuze te maken.

Voor zover sprake mocht zijn van inhoudelijke strijdigheid, prevaleert de inhoud van geldende contracten, van de Algemene Voorwaarden Erfpacht en Opstal 2012 en van de Taxatie-instructie boven de inhoud van deze regeling.

Deze overgangsregeling eindigt op 1 januari 2022. Een ingroeiperiode die op dat moment nog niet is verstreken, loopt door voor de vastgestelde termijn.

versienummer 2.1.or.1.12.2

Bijlage: uitwerking van de overgangsregeling in negen voorbeelden

Hieronder zijn negen veel voorkomende situaties uitgewerkt zoals deze zich in de praktijk kunnen voordoen bij het overstappen naar de erfpachtvoorwaarden 2012 (AV2012). Deze voorbeelden illustreren wat de uitwerking van de ingroeiperiode in de praktijk in verschillende situaties betekent. De uitwerking en de voorbeelden gaan telkens uit van een verhoging bij een nieuwe vaststelling van de canon. Is de nieuwe canon lager dan de oude dan vervalt de ingroeiperiode. Ook bij een daaropvolgende nieuwe canonvaststelling is de ingroeiperiode niet van toepassing.

De toepassing van de ingroeiperiode in een concreet geval is, gezien de overgangsregeling, afhankelijk van met name de volgende factoren:

- Gaat het om een woning of een ‘niet-woning’?

- Gaat het om een canonherziening of om een nieuw contract met een nieuwe canon?

- Gaat het om een contract waarbij de canonherziening of heruitgifte/verlenging al vóór 1 januari 2012 had kunnen plaatsvinden of niet?

Situatie 1: contractduur verstreken na 1 januari 2012, nieuw contract

- de erfpachter was op 1 april 2008 erfpachter van een woning of een ‘niet-woning’,

- de termijn waarvoor de erfpacht is gevestigd verstrijkt ná 1 januari 2012, en

- de erfpacht wordt vervolgens op basis van een nieuw contract voortgezet.

🡪 Het nieuwe erfpachtcontract zal ingaan op de datum waarop de looptijd van het oude contract verstrijkt. De ingroeiperiode bedraagt tien jaar vanaf het verstrijken van de termijn van het oude contract.

Voorbeeld: de termijn van het huidige contract verstrijkt op 1 maart 2013. Het nieuwe contract gaat in op 1 maart 2013. De betalingskorting in 2013 is 90%, in 2014 is die 80%, etc. In 2022 is de betalingskorting 0% geworden en in 2023 vindt de volgende canonherziening plaats.

Situatie 2: herzieningsmoment na 1 januari 2012 en keuze voor overstappen naar AV2012

- de erfpachter was op 1 april 2008 erfpachter van een woning of een ‘niet-woning’,

- de canon kan volgens het contract worden herzien ná 1 januari 2012, en

- de erfpachter kiest ervoor om de erfpacht op dat moment op basis van een nieuw contract voort te zetten.

🡪 Het nieuwe erfpachtcontract zal ingaan op de datum waarop de periodieke herziening zou kunnen plaatsvin- den. De ingroeiperiode bedraagt tien jaar.

Voorbeeld: de volgende canonherziening vindt plaats op 1 maart 2013. Het nieuwe contract gaat in op 1 maart 2013. De betalingskorting in 2013 is 90%, in 2014 is die 80%, etc. In 2022 is de betalingskorting 0% geworden en in 2023 vindt de volgende canonherziening plaats.

Situatie 3: herzieningsmoment na 1 januari 2012 en keuze voor voortzetten huidig contract

- de erfpachter was op 1 april 2008 erfpachter van een woning of een ‘niet-woning’,

- de canon kan volgens het contract worden herzien ná 1 januari 2012, en

- de erfpachter kiest ervoor om de erfpacht op dat moment op basis van het huidige contract voort te zetten.

🡪 De canonherziening vindt plaats conform de bepalingen in de akte. De ingroeiperiode bedraagt tien jaar, in- gaande per de datum van de periodieke canonherziening.

Voorbeeld: de volgende canonherziening vindt plaats op 1 maart 2013. De duur van de in- groeiperiode is tien jaar. De betalingskorting in 2013 is 90%, in 2014 is die 80%, etc. In 2022 is de betalingskorting 0% geworden. Dit is ook het geval wanneer het een contract betreft waar- bij bijvoorbeeld iedere zes jaar canonherziening kan plaatsvinden.

Situatie 4: contractduur verstreken vóór 2012, nieuw contract

- de erfpachter was op 1 april 2008 erfpachter van een woning of een ‘niet-woning’,

- de termijn waarvoor de erfpacht was gevestigd is verstreken vóór 1 januari 2012, en

- de erfpacht is daarna op basis van artikel 5:98 BW blijven doorlopen, en

- de erfpacht wordt vervolgens op basis van een nieuw contract voortgezet.

🡪 Het nieuwe erfpachtcontract zal ingaan in 2012, op dezelfde dag en maand als waarop in het oude contract het contractuele erfpachtjaar inging. De ingroeiperiode loopt door tot tien jaar na de oorspronkelijke einddatum van het oude contract. De hoogte van de korting wordt berekend op basis van de nieuwe canon.

Voorbeeld: de termijn waarvoor de erfpacht was gevestigd is verstreken op 1 maart 2009. Het nieuwe contract gaat in op 1 maart 2012. De ingroeiperiode loopt door tot 1 maart 2019 (10

jaar vanaf 2009). De canonverhoging wordt vanaf 2012 in rekening gebracht. De korting op de canonverhoging is in 2012 60%. In 2013 is dat 50%, in 2014 40% etc. In 2022 vindt de eerste pe- riodieke canonherziening plaats.

Situatie 5: herzieningsmoment vóór 2012, woning met periodieke canonherziening, keuze voor overstappen

- de erfpachter was op 1 april 2008 erfpachter van een woning,

- de canon kon volgens het contract worden herzien vóór 1 januari 2012, en

- de erfpachter kiest ervoor om de erfpacht op basis van een nieuw contract voort te zetten.

🡪 Het nieuwe erfpachtcontract zal ingaan in 2012, op dezelfde dag en maand als waarop in het oude contract het contractuele erfpachtjaar inging. De ingroeiperiode loopt door tot tien jaar na het moment van de oorspron- kelijke herzieningsdatum.

Voorbeeld: de canon kon worden herzien op 1 maart 2009. Het nieuwe contract gaat in op 1 maart 2012. De ingroeiperiode loopt door tot 1 maart 2019 (10 jaar vanaf 2009). De canonver- hoging wordt vanaf 2012 in rekening gebracht. De korting op de canonverhoging is in 2012 60%. In 2013 is dat 50%, in 2014 40% etc. In 2022 vindt de eerste periodieke canonherziening plaats.

Situatie 6: herzieningsmoment vóór 2012, ‘niet-woning’ met periodieke herziening, keuze voor overstappen

- de erfpachter was op 1 april 2008 erfpachter van een ‘niet-woning’,

- de canon kon volgens het contract worden herzien vóór 1 januari 2012, en

- de erfpachter kiest ervoor om de erfpacht op basis van een nieuw contract voort te zetten.

🡪 Het nieuwe erfpachtcontract zal ingaan op de contractuele herzieningsdatum van het oude contract. Op dat moment start ook de ingroeiperiode en zal 10% van de verhoging in rekening worden gebracht.

Voorbeeld: de canon kon worden herzien op 1 maart 2009. Het nieuwe contract met de nieuwe canon gaat op die datum in. In 2009 bedraagt de betalingskorting 90%, in 2010 80%, etc., tot- dat in 2018 de korting 0% is. In jaar 2019 vindt de volgende canonherziening plaats. Voor de eventuele betalingsachterstand voor de verhoging vanaf 2009 kan de betaling gespreid wor- den over twaalf maanden.

Situatie 7: herzieningsmoment vóór 2012, woning met periodieke canonherziening, keuze voor voortzetten

- de erfpachter was op 1 april 2008 erfpachter van een woning,

- de canon kon volgens het contract worden herzien vóór 1 januari 2012, en

- de erfpachter kiest ervoor om de erfpacht op basis van het huidige contract voort te zetten.

🡪 De canonverhoging wordt berekend volgens het huidige contract en de verhoging zal ingaan op de contractu- ele herzieningsdatum. De erfpachter gaat de ingroei naar deze verhoging betalen vanaf 2012, op de datum waarop het contractuele erfpachtjaar ingaat.

Voorbeeld: de canon van een woning kon worden herzien op 1 maart 2009. De ingroeiperiode loopt door tot 1 maart 2019 (10 jaar vanaf 2009). De canonverhoging tot 2012 wordt niet in rekening gebracht. De korting op de canonverhoging is in 2012 60%. In 2013 is dat 50%, in 2014 40% etc. In 2022 vindt de eerste periodieke canonherziening plaats.

Situatie 8: herzieningsmoment vóór 2012, ‘niet-woning’, met periodieke canonherziening, keuze voor voortzetten huidig contract

- de erfpachter was op 1 april 2008 erfpachter van een ‘niet-woning’,

- de canon kon volgens het contract worden herzien vóór 1 januari 2012, en

- de erfpachter kiest ervoor om de erfpacht op basis van het huidige contract voort te zetten.

🡪 De canonverhoging wordt berekend volgens het huidige contract en de verhoging zal ingaan op de contractu- ele herzieningsdatum. Op dat moment start ook de ingroeiperiode en zal 10% van de verhoging in rekening worden gebracht.

Voorbeeld: de canon kon worden herzien op 1 maart 2009. De herziene canon gaat op die da- tum in. In 2009 bedraagt de betalingskorting 90%, in 2010 80%, etc., totdat in 2017 de korting 10% is en in 2018 0%. Dit is ook het geval wanneer het een contract betreft waarbij bijvoor- beeld iedere zes jaar periodieke canonherziening kan plaatsvinden. Voor de eventuele beta- lingsachterstand voor de verhoging vanaf 2009 kan de betaling gespreid worden over twaalf maanden.

Situatie 9: keuze voor nieuw contract bij huidig contract zonder herzieningsmoment

- de erfpachter was op 1 april 2008 erfpachter met een contract zonder periodieke canonherziening, en

- de erfpachter kiest ervoor om de erfpacht op basis van een nieuw contract voort te zetten.

🡪 Het nieuwe erfpachtcontract zal ingaan vijftien jaar na de datum van uitgifte of ingangsdatum van de wijzi- ging. De ingroeiperiode gaat gelijktijdig met het nieuwe contract in en heeft een looptijd van tien jaar.

Voorbeeld: het geldende contract is gewijzigd in een ‘index plus 1% contract’ op 1 maart 1999. Het nieuwe contract gaat dan in op 1 maart 2014. De betalingskorting in 2014 is 90%, in 2015 is die 80%, etc. In 2023 is de betalingskorting 0% geworden en in 2024 vindt de volgende peri- odieke canonherziening plaats.