Raadsvoorstel
Raadsvoorstel
Registratienummer: RVO12.0238 Portefeuillehouder: P.N. Bruin
Van afdeling: Ruimte, Wonen en Ondernemen
Ter inzage gelegde stukken / bijlagen:
• Uittredingsovereenkomst tussen gemeente Den
Behandelend ambtenaar: Telefoonnummer:
E-mail adres:
I.D.T.M. de Wit (0223) 67 8932 x.xx.xxx@xxxxxxxxx.xx
Helder en Woningstichting Den Helder (ID12.04775);
• Koop- en realisatieovereenkomst tussen gemeente Den Helder en Woningstichting Den Helder (ID12.04776);
• Koop- en realisatieovereenkomst tussen gemeente Den Helder en Helderse Bouw Kombinatie B.V. (ID12.04774) ;
• Bijlage “Samenvatting Grondexploitatie”
(ID12.03564);
• Begrotingswijziging 2012 (ID12.04646).
Onderwerp: Ontwikkeling Julianadorp Oost, Nieuw Den Helder en het Stadshart
Xxxxxxxx besluit:
1. Op grond van artikel 169 lid 4 Gemeentewet, in samenhang met artikel 5a, onder c. van de financiële verordening gemeente Den Helder het college te berichten dat de raad geen bedenkingen heeft tegen het voorgenomen besluit van het college van B&W om:
1. met Woningstichting Den Helder een overeenkomst aan te gaan die het uittreden van Woningstichting regelt uit de grondexploitatie Julianadorp Oost en waarbij de grondpositie van Woningstichting wordt overgenomen door de gemeente en afspraken worden gemaakt om ontwikkeling in Nieuw Den Helder en het Stadshart mogelijk te maken;
2. met Woningstichting Den Helder een koop- en realisatieovereenkomst aan te gaan om minimaal 25% van het bouwprogramma in Julianadorp Oost in de sociale koop en huur te ontwikkelen en te realiseren;
3. met de Helderse Bouw Kombinatie een koop- en realisatieovereenkomst aan te gaan waarin de afname van de grond voor de commerciële woningbouw voor het gehele project Julianadorp Oost wordt geregeld.
Of
Op grond van artikel 169 lid 4 Gemeentewet in samenhang met artikel 5a van de financiële verordening gemeente Den Helder het college te berichten dat de raad de volgende wensen en/of bedenkingen aan het college ter overweging mee geeft……..
2. Een bedrag van € 1.248.315 (prijspeil 1-7-2012) te onttrekken uit de Algemene Reserve (zoals financieel technisch is verwerkt in de Turap) ten behoeve van het overnemen van panden in Nieuw Den Helder (vml. Xxxxxx Xxxxx, de Eendracht en het OKK gebouw) van Zeestad en het inbrengen van deze panden in de ontwikkeling Nieuw Den Helder.
3. Een bedrag van € 1.776.000 toe te voegen aan de voorziening Julianadorp Oost en te dekken vanuit de
Algemene Reserve.
4. Met betrekking tot besluit 3 de bijgevoegde begrotingswijziging 2012 vast te stellen.
5. De door het college van burgemeester en wethouders aan de leden van alle commissies ex artikel 82 Gemeentewet en de raad op grond van de artikelen 86, lid 2, respectievelijk 25, lid 2, Gemeentewet in samenhang met artikel 10, lid 2, aanhef en onder b. (financiële en economische belangen van de gemeente) en g. (het voorkomen van onevenredige bevoor- of benadeling van bij de aangelegenheid betrokken natuurlijke personen of rechtspersonen dan wel van derden) Wet openbaarheid van bestuur opgelegde geheimhouding op de daartoe gewaarmerkte financiële stukken behorende bij raadsvoorstel RVO12.0238:
- Uittredingsovereenkomst tussen gemeente Den Helder en Woningstichting Den Helder
- Koop- en realisatieovereenkomst tussen gemeente Den Helder en Woningstichting Den Helder
- Koop- en realisatieovereenkomst tussen gemeente Den Helder en Helderse Bouw Kombinatie B.V.
- Bijlage “Samenvatting Grondexploitatie”
overeenkomstig artikel 25, lid 3, Gemeentewet te bekrachtigen.
Publiekssamenvatting
Door het sluiten van de overeenkomsten met Helderse Bouw Kombinatie (HBK) en Woningstichting Den Helder (WSDH) is het mogelijk om Julianadorp Oost tot ontwikkeling te brengen en zijn de gemeente en WSDH tevens in staat ontwikkelingen op meerdere locaties in de stad in beweging te brengen. In april 2012 zijn de gemeente en WSDH tot overeenstemming gekomen over de afspraken op hoofdlijnen over de ontwikkeling van een aantal locaties in Den Helder. Vanuit een gedeelde strategische visie op de stad hebben WSDH en gemeente afspraken gemaakt over de projecten Julianadorp Oost, Stadshart en Nieuw Den Helder. Deze afspraken zijn opgenomen in de voorliggende overeenkomsten tussen gemeente, WSDH en HBK.
Inleiding
Over de projecten Julianadorp Oost, Nieuw Den Helder en het Stadshart is tussen WSDH en de gemeente een pakket van maatregelen tot stand gekomen om de ontwikkeling van deze projecten in beweging te zetten.
Uitgangspunt om tot afspraken te komen was:
o Zet problemen die spelen op een aantal locaties in de stad om in (ontwikkelings)kansen in deze gebieden;
o Toon als partijen dat je een betrouwbare partner bent en kom eerder gemaakte afspraken na;
o Laat iedere partij de rol spelen die bij haar past en de daarbij horende xxxxxx’x.
Wat houdt het pakket van maatregelen in?
o Overeenstemming met WSDH over het uittreden van Xxxxxxxxxxxxxxx en de ontwikkeling van sociale woningbouw in Julianadorp Oost. WSDH deelt mee in het verlies van de grondexploitatie Julianadorp Oost en staat garant voor de afname van fase 1 uiterlijk 31 januari 2015 waardoor het ontwikkelrisico voor deze fase wordt weggenomen;
o Vanwege het uittreden van WSDH kan de gemeente volledige invulling geven aan het ontwikkelrecht van HBK (14 tot 16 ha uitgeefbare grond in Julianadorp Oost);
o Overeenstemming met de HBK over de marktconforme grondprijs en de ontwikkeling van Julianadorp Oost;
o WSDH ontwikkelt Nieuw Den Helder (vastgoed en aanleg openbare ruimte) en gemeente brengt (voormalig)vastgoed in tegen boekwaarde en gronden om niet en krijgt de ingerichte openbare ruimte om niet teruggeleverd;
o Gemeente neemt panden tegen boekwaarde over van Zeestad in Nieuw Den Helder en brengt deze om niet in bij WSDH;
o WSDH neemt het huidige stadhuis over op basis van taxatie in verhuurde staat en de gemeente formaliseert daarmee de eerder mondeling overeengekomen afspraak over verkoop van het pand aan WSDH;
o Hiermee verplicht WSDH zich te investeren in het Stadshart waaronder halter 2;
o De gemeente verkoopt aan WSDH de voormalige school aan de Hector Treubstraat en de locatie
’t Huys Tydtverdrijf tegen marktconforme prijs;
Beoogd maatschappelijk resultaat
Het pakket aan maatregelen zorgt met woningbouw in Julianadorp Oost voor meer diversiteit in woonmilieus, de metamorfose van het Stadshart tot een compacter en aantrekkelijk winkel- en verblijfsgebied en draagt in belangrijke mate bij aan de sociale ontwikkeling van de wijk Nieuw Den Helder. Met de maatregelen wordt de regionale aantrekkingskracht van de stad vergroot, waarmee we de regiofunctie van Den Helder versterken.
Want, een aantrekkelijke gemeente waar voor elke tree op de maatschappelijke ladder een aangename woning beschikbaar is, diversiteit in het winkelaanbod is en de voorzieningen op orde zijn, zorgt voor behoud van bewoners. Het schept ook de beste randvoorwaarden voor nieuwe inwoners en creëert bedrijvigheid die bijdraagt aan de economische ontwikkeling. De maatregelen die vanuit een visie op de het hele gebied worden genomen, brengen profijt aan iedereen die hier woont, leeft en werkt.
Kader
De Welstandsnota m.b.t. Julianadorp Oost.
Het in december 2011 vastgestelde bestemmingsplan Julianadorp Oost.
Het in november 2010 vastgestelde stedenbouwkundig plan Julianadorp Oost. De in november 2010 door de raad vastgestelde grondexploitatie.
De laatst geactualiseerde grondexploitatie behorende bij de jaarrekening 2011. Regionaal Actie Programma Wonen (RAP) 2012
Uitwerkingsplan Stadshart.
De op 13 juni 2012 in de AVA Zeestad B.V. vastgestelde grondexploitatie Stadshart fase 1 plus.
Argumenten
Uittreden Woningstichting Den Helder uit Julianadorp Oost
Voor het in ontwikkeling nemen van Julianadorp Oost is het Raadsbesluit van 6 oktober 2004 van belang geweest:
o Af te zien van de ontwikkeling van het Nollenterrein tot woongebied;
o Gemeente en WSDH gaan gezamenlijk de grondexploitatie Julianadorp Oost uitvoeren en maken een stedenbouwkundig plan;
o HBK krijgt een vervangend ontwikkelrecht van 14 tot 16 ha uitgeefbare grond tegen een marktconforme prijs in Julianadorp Oost.
De raad heeft op 1 februari 2006 besloten in te stemmen met het in exploitatie nemen van de locatie Julianadorp Oost conform de voorgelegde grondexploitatieopzet. Met het vaststellen van de grondexploitatie heeft de gemeenteraad het besluit genomen actief en risicodragend in het project deel te nemen. Tevens geeft de gemeenteraad met het vaststellen van de grondexploitatie de financiële kaders aan het college mee die de uitvoering van het project mogelijk maakt.
In 2009 heeft WSDH aangegeven uit de grondexploitatie Julianadorp Oost te willen treden. Begin 2010 is gekozen voor het uitwerken van een variant waarbij de gemeente de grondexploitatie van het gehele project zou voeren en WSDH de verantwoordelijkheid zou nemen voor de ontwikkeling van de sociale woningbouw. De voormalig verantwoordelijk wethouder gaf in de stuurgroep Julianadorp Oost aan deze variant verdedigbaar te achten richting college en raad. Dit sluit het beste aan bij de rollen van partijen en biedt de beste kansen voor een eerlijke risicoverdeling.
In het raadsvoorstel van april 2010 (RVO10.0027) inzake fietspad Schoolweg is voor het eerst in de raad melding gemaakt van het voornemen om met WSDH tot overeenstemming te komen, waarbij op basis van een sluitende grondexploitatie de grondpositie van WSDH wordt overgenomen (de gemeente gaat de grondexploitatie voeren) en waarbij WSDH zich verplicht de sociale woningbouw in Julianadorp Oost te realiseren. Aan het kunnen uittreden is tevens de voorwaarde gesteld dat HBK akkoord gaat met afname van de gronden in alle fasen tegen een marktconforme prijs zoals vastgelegd in de grondexploitatie. Partijen hebben vervolgens gewerkt aan een akkoord.
In november 2010 is de herziene grondexploitatie door de raad vastgesteld (RB10.0145) met een positief saldo en heeft de raad ook het stedenbouwkundig plan vastgesteld.
Het positieve saldo gaf de mogelijkheid om concreet te worden over het uittreden van WSDH uit de grondexploitatie. WSDH gaf aan haar prioriteit niet bij de ontwikkeling van Julianadorp Oost te willen leggen maar zich te willen richten op haar kerntaken (o.a. in Nieuw Den Helder en Stadshart). Het voeren van een grondexploitatie is geen primaire activiteit van een woningcorporatie.
In 2011 constateerden de directie van WSDH en het college dat ook in de ontwikkeling van Nieuw Den Helder en het Stadshart vertraging dreigde te komen. Waar het college juist ervoor staat om de financiële consequenties van het ene project niet te vermengen met die van een ander projecten, zijn deze projecten voor Woningstichting Den Helder nauw met elkaar verbonden. Dit heeft geleid tot gesprekken waarbij de directie van WSDH en het college vanuit de gedeelde strategische visie op de stad hebben verkend of er afspraken op hoofdlijnen zijn te maken per project. Deze afspraken op hoofdlijnen zijn in april 2012 gemaakt en vastgelegd, en zijn uitgewerkt in voorliggende overeenkomsten. Woningstichting mag uitstappen uit de grondexploitatie door afspraken die gemaakt zijn binnen het project Julianadorp Oost én door afspraken die over andere projecten zijn gemaakt, namelijk Nieuw Den Helder en het Stadshart. Dit vormt het pakket van eisen dat het college aan Woningstichting heeft gesteld.
Besluit 1.1:
Aan de raad wordt gevraagd om het college te berichten dat de raad geen bedenkingen heeft tegen het voorgenomen besluit van het college van B&W om:
- met Woningstichting Den Helder een overeenkomst aan te gaan die het uittreden van Woningstichting regelt uit de grondexploitatie Julianadorp Oost en waarbij de grondpositie van Woningstichting wordt overgenomen door de gemeente en afspraken worden gemaakt om ontwikkeling in Nieuw Den Helder en het Stadshart mogelijk te maken.
Grondexploitatie Julianadorp Oost
Het project Julianadorp Oost bestaat uit de ontwikkeling van ruim 600 woningen en een klein bedrijventerrein. De ontwikkeling van Julianadorp Oost vindt plaats in 5 fasen en heeft een exploitatieduur tot en met 2024.
Uitgangspunt is dat er gemiddeld zo’n 50 woningen per jaar worden gebouwd. Van het totale programma wordt
25% in de sociale sector gebouwd.
De grondexploitatie Xxxxxxxxxxx Xxxx heeft een boekwaarde van € 25.636.000 door investeringen die in het verleden zijn gedaan. Bij uittreden van WSDH wordt de grondpositie van WSDH overgenomen tegen boekwaarde van Woningstichting (minus de € 1 miljoen die overeen is gekomen) voor een bedrag van
€ 7.792.424,- (zie bijlage “Samenvatting grondexploitatie”).
De boekwaarde die de gemeente overneemt van WSDH komt op de gemeentelijke balans te staan. Hier tegenover staat de systematiek van de grondexploitatie. De boekwaarde plus rente is al onderdeel van de grondexploitatie Julianadorp Oost. In de grondexploitatie zijn de nog te maken kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd. Door de ontwikkeling van Julianadorp Oost wordt de boekwaarde terugverdiend. De overname van de boekwaarde van WSDH legt dus geen beslag op de Algemene Reserve.
Het resultaat van de grondexploitatie Julianadorp Oost is onder invloed van de huidige markt verslechterd. De twee voornaamste veroorzakers zijn:
1. Een lagere (marktconforme) grondprijs
2. Een langere looptijd van de grondexploitatie
Ad 1. In de grondexploitatie is het verplicht o.b.v. Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) / accountancyvoorschriften om uit te gaan van een realistische kostprijs en ook van een marktconforme grondprijs. Conform het contract moet de HBK een marktconforme prijs worden geboden. De marktconforme grondprijs leidde in de grondexploitatie 2010 tot een kostprijsdekkende grondexploitatie.
Door de huidige markt staan de woningprijzen van woningen onder druk. Het is niet te voorspellen hoelang deze verslechterde woningmarkt aanhoudt. Een daling van de woningprijzen heeft een aanzienlijke invloed op de grondwaarde. Gloudemans Taxatie heeft begin 2012 in opdracht van de gemeente een taxatie uitgevoerd van de gronden van Julianadorp Oost. Het advies van Gloudemans is om een lagere marktconforme grondprijs te hanteren. Dit advies is overgenomen en verwerkt in de grondexploitatie.
Ad 2. De looptijd van de grondexploitatie is 2 jaar langer geworden en dit zorgt voor een hogere rentelast. De langere looptijd komt doordat het onderhandelingstraject met HBK en WSDH langer heeft geduurd dan eerst voorzien waardoor de ontwikkeling van Julianadorp Oost ook later van start kan gaan. Daarnaast zorgt de situatie op de woningmarkt ervoor dat de verwachte verkoopsnelheid van woningen is afgenomen.
Woningbouwprojecten worden getemporiseerd en ook in de grondexploitatie Julianadorp Oost is de verwachting dat de verkoop van de woningen over de hele looptijd gezien langer zal duren (looptijd is nu tot en met 2024).
Met deze aanpassing komt de grondexploitatie uit op een tekort van € 5.552.000 (NCW, prijspeil 01-01-2012). Dit resultaat is opgenomen in de jaarrekening 2011.
Hoe wordt dit verlies van € 5.552.000 afgedekt?
o In de jaarrekening 2011 is een voorziening van 50% van dit verlies opgenomen, namelijk € 2.776.000. De voorziening betreft de helft van het verlies, omdat de grondexploitatie ten tijde van de jaarrekening nog een gezamenlijke grondexploitatie met Woningstichting betrof.
o WSDH betaalt € 1 miljoen van het verlies.
o Er moet dan nog een aanvullende voorziening van € 1.776.000 worden getroffen.
Besluiten 3 en 4:
Aan de raad wordt gevraagd een bedrag van € 1.776.000 aan de voorziening Julianadorp Oost toe voegen om het te verwachten verlies van de grondexploitatie Julianadorp Oost af te dekken en hiervoor de begrotingswijziging vast te stellen.
Julianadorp Oost
o Koop en realisatieovereenkomst WSDH: Tussen gemeente en WSDH is overeengekomen dat WSDH het sociale programma in Julianadorp Oost realiseert (25% van het totale bouwprogramma) en garant staat voor afname fase 1 uiterlijk 31 januari 2015 voor een bedrag van maximaal € 7 miljoen. Hiermee neemt WSDH het risico voor de ontwikkeling van fase 1 na 2014 op zich.
o Koop- en realisatieovereenkomst HBK: HBK heeft een ontwikkelrecht van 14 tot 16 ha. In 2004 verkregen als compensatie voor het afstand doen van haar ontwikkelrecht voor Doggerswijk-Oost. In de overeenkomst van 2004 wordt het recht van koop geleidelijk verdeeld over een periode van 10 tot 20 jaar zonder einddatum. Met de nu voorliggende koop- en realisatieovereenkomst voldoet de gemeente aan de in 2004 gemaakte afspraak. Tevens is de termijn van het ontwikkelrecht in de nu voorliggende koop- en realisatieovereenkomst duidelijk ingekaderd tot en met 31 december 2025 met de mogelijkheid tot verlenging voor de duur van 5 jaar bij concreet uitzicht op ontwikkeling. Overeengekomen is dat de HBK de commerciële woningen in heel Julianadorp Oost ontwikkelt, waarbij de grondprijs voor de gehele looptijd van het project is vastgelegd.
Besluiten 1.2 en 1.3:
Aan de raad wordt gevraagd om het college te berichten dat de raad geen bedenkingen heeft tegen het voorgenomen besluit van het college van B&W om:
- met Woningstichting Den Helder een koop- en realisatieovereenkomst aan te gaan om minimaal 25% van het bouwprogramma in Juliandadorp Oost in de sociale koop en huur te ontwikkelen en te realiseren;
- met de Helderse Bouw Kombinatie een koop- en realisatieovereenkomst aan te gaan waarin de afname van de grond voor de commerciële woningbouw voor het gehele project Julianadorp Oost wordt geregeld.
Nieuw Den Helder
WSDH ontwikkelt Nieuw Den Helder (vastgoed en aanleg openbare ruimte). Voor de te ontwikkelen fase 3 in Nieuw Den Helder is afgesproken dat de gemeente slechts bijdraagt door verkoop en levering van de gronden en het gemeentelijk vastgoed. De inbreng van grond vindt om niet plaats tegen teruglevering van ingerichte openbare ruimte. Deze afsrpaken zijn destijds ook gemaakt bij de ontwikkeling van het Duinparkplan. Dit heeft geen effect op de beschikbare onderhoudsgelden. Het gemeentelijk (voormalig) vastgoed, Xxxxxxxxxxxx 00X, Scheldestraat 6, 12 en 12A, 8 en 10 en Xxxxxxxxxxx 00X wordt door WSDH overgenomen tegen boekwaarde van € 308.828. Het college is bevoegd deze panden te verkopen overeenkomstig de door de raad vastgestelde Afstootnota Vastgoed.
Gemeente beperkt haar investeringen tot de gereserveerde onderhoudsgelden voor riool en wegen ten behoeve van de herinrichting van het openbaar gebied door WSDH op de momenten dat deze onderhoudsgelden beschikbaar komen.
De regie over de uitvoering van het vernieuwingsproces in de wijk Nieuw Den Helder (inclusief de Falgabuurt) ligt vanaf 1 januari 2012 bij de gemeente als gevolg van de schaalvergroting van zowel de planvorming als de benodigde langdurige samenwerking met Woningstichting Den Helder in de stapsgewijze ontwikkeling. Zeestad
B.V. heeft zich daarmee teruggetrokken uit de ontwikkeling van Nieuw Den Helder. Zeestad heeft al wel strategische voorinvesteringen gedaan ten behoeve van de toekomstige ontwikkeling van de wijk te weten de aankoop van de Xxxxxx Xxxxx, de Eendracht en het OKK gebouw. Besluitvorming over deze verwervingen heeft in de aandeelhoudersvergadering plaatsgevonden. Zoals reeds in de Turap financieel technisch verwerkt, neemt de gemeente de panden tegen boekwaarde (incl. plankosten) over van Zeestad voor in totaal
€ 1.488.315. Conform al gemaakte afspraken staat WSDH voor een bedrag van € 240.000 garant. Per saldo moet een bedrag van € 1.248.315 (prijspeil 1-7-2012) gedekt worden. Het bedrag is met € 17.000 verlaagd ten opzichte van het bedrag in de Turap naar aanleiding van de XXX Xxxxxxx in oktober. Een klein deel van de plankosten en rentekosten hoorden niet in deze boekwaarde thuis.
De genoemde panden worden ingebracht in de ontwikkeling van Nieuw Den Helder. Echter er wordt verder geen andere bijdrage van de gemeente verwacht dan hier genoemd. In eerste instantie was er sprake van dat er van de gemeente een bijdrage van zo’n € 6 à € 7 miljoen werd verwacht in de ontwikkeling van fase 3 van het project Nieuw Den Helder.
Besluit 2:
Aan de raad wordt gevraagd om de panden tegen boekwaarde van Zeestad in Nieuw Den Helder over te
nemen voor een bedrag van € 1.248.315 (prijspeil 1-7-2012).
Stadshart
De gemeente verkoopt aan WSDH de voormalige school aan de Hector Treubstraat en de locatie ’t Huys Tydtverdrijf voor € 800.000. Dit is een marktconforme prijs en valt binnen de kaders van de door de gemeenteraad vastgestelde Afstootnota Vastgoed, het grondprijsbeleid en de nota grondbeleid. Het college is bevoegd dit pand en deze grond te verkopen overeenkomstig de door de raad vastgestelde Afstootnota Vastgoed en het Grondprijsbeleid.
WSDH neemt te zijner tijd het huidige stadhuis over op basis van taxatie in verhuurde staat voor € 2,5 miljoen. Met deze afspraak formaliseert de gemeente de eerder mondeling overeengekomen afspraak over verkoop van het pand aan WSDH.
Daarnaast wordt de huur van het door de gemeente bij WSDH gehuurde pand aan de Bijlweg 2 verlengd en daarbij is een nieuwe lagere huurprijs overeengekomen.
In de voorliggende uittredingsovereenkomst is tevens de afspraak geformaliseerd dat WSDH voor eigen rekening en risico de locatie van de Oude Schouwburg (halter 2) gaat herontwikkelen en zich verplicht in het aldus door haar te realiseren plan ook een parkeervoorziening te realiseren. WSDH zal voor de ontwikkeling,
realisatie en/of exploitatie van de locatie van de Oude Schouwburg geen beroep doen op middelen van de gemeente. Zeestad en WSDH zijn na een langdurig onderhandelingstraject tot overeenstemming gekomen over de ontwikkeling van halter 2. De afspraken zullen nu in een intentieovereenkomst worden vervat.
Voorwaarde voor levering gronden en opstallen uit het pakket van maatregelen zoals opgenomen in de uittredingsovereenkomst:
Levering gronden aan de gemeente en levering van gronden en opstallen aan WSDH vindt pas plaats binnen 6 weken nadat de intentieovereenkomst over halter 2 tussen WSDH en Zeestad is gesloten.
Geheimhouding
De inhoud van de voorliggende contracten is als geheim aangemerkt omdat het een onderhandelingsresultaat betreft tussen gemeente en partijen. Geheimhouding kan worden opgelegd wanneer de economische en financiële belangen van de gemeente kunnen worden geschaad (artikel 10 tweede lid onder b Wet Openbaarheid van Bestuur) en wanneer de economische en financiële belangen van de ontwikkelende partijen kunnen worden geschaad (artikel 10 tweede lid onder g Wet Openbaarheid van Bestuur).
Besluit 5:
De door het college van burgemeester en wethouders aan de leden van alle commissies ex artikel 82 Gemeentewet en de raad op grond van de artikelen 86, lid 2, respectievelijk 25, lid 2, Gemeentewet in samenhang met artikel 10, lid 2, aanhef en onder b. (financiële en economische belangen van de gemeente) en g. (het voorkomen van onevenredige bevoor- of benadeling van bij de aangelegenheid betrokken natuurlijke personen of rechtspersonen dan wel van derden) Wet openbaarheid van bestuur opgelegde geheimhouding op de daartoe gewaarmerkte financiële stukken behorende bij raadsvoorstel RVO12.0238:
- Uittredingsovereenkomst tussen gemeente Den Helder en Woningstichting Den Helder
- Koop- en realisatieovereenkomst tussen gemeente Den Helder en Woningstichting Den Helder
- Koop- en realisatieovereenkomst tussen gemeente Den Helder en Helderse Bouw Kombinatie B.V.
- Bijlage “Samenvatting Grondexploitatie”
overeenkomstig artikel 25, lid 3, Gemeentewet te bekrachtigen.
Maatschappelijk draagvlak
Door het sluiten van de overeenkomsten met HBK en Woningstichting Den Helder is het mogelijk om Julianadorp Oost tot ontwikkeling te brengen. Julianadorp Oost draagt bij aan het creëren van gedifferentieerde en aantrekkelijke woonmilieus in de gemeente Den Helder.
Doordat de afspraken over meerdere projecten gaan, zijn de gemeente en WSDH in staat ontwikkelingen op meerdere locaties in de stad in beweging te brengen, namelijk in het Stadshart en in Nieuw Den Helder.
Referendum
Het voorstel leent zich niet voor het houden van een referendum omdat sprake is van een wensen- en bedenkingenprocedure en het besluitvormingsproces zich in een afrondend stadium bevindt. Voorts betreft punt 3 een wijziging van de begroting en dit voorstel is uitgesloten op grond van artikel 2, lid e van de Referendumverordening.
Financiële consequenties
De afspraken die gemaakt zijn over de ontwikkeling van de projecten hebben een aantal directe financiële gevolgen.
o De aanvullende voorziening van € 1.776.000 die moet worden getroffen om het tekort van € 5.552.000
van de grondexploitatie Julianadorp Oost af te dekken moet worden gedekt uit de Algemene Reserve.
o De Algemene Reserve heeft als doel om financiële risico’s op te vangen. De benodigde weerstandscapaciteit neemt toe doordat het ontwikkelrisico van Julianadorp Oost met 50% wordt verhoogd door het uittreden van WSDH.
o De gemeente neemt de panden tegen boekwaarde in Nieuw Den Helder over van Zeestad B.V.. Deze panden worden door de gemeente ingebracht in de ontwikkeling van Nieuw Den Helder waarvoor de Algemene Reserve moet worden ingezet. De boekwaarde is € 1.248.315 (prijspeil 1-7-2012, in de XXX Xxxxxxx ten opzichte van de Turap naar beneden bijgesteld). Het bedrag is reeds financieel technisch verwerkt in de Turap. Door de afspraken die nu over de projecten zijn gemaakt kan de verdere omvorming van Nieuw Den Helder tot een aantrekkelijker woongebied plaatsvinden en loopt de gemeente niet het risico een bedrag van € 6 à € 7 miljoen te moeten bijdragen zoals in eerste instantie van de gemeente werd verwacht.
o Het gemeentelijk (voormalig) vastgoed, Xxxxxxxxxxxx 00X, Scheldestraat 6, 12 en 12A, 8 en 10 en Xxxxxxxxxxx 00X, wordt door WSDH overgenomen tegen boekwaarde van € 308.828. De kosten die de gemeente voor deze panden heeft gemaakt door o.a. aankoop en sloop worden met deze verkopen afgedekt.
x Xx Xxxxxx Xxxxxxxxxxx en de locatie ‘t Huys Tydtverdrijf worden door WSDH gezamenlijk aangekocht voor € 800.000. Deze opbrengst wordt toegevoegd aan de Algemene Reserve via het rekeningresultaat.
o De grondexploitatie met het tekort van € 5.552.000 dateert van begin dit jaar. In de exploitatie was het uitgangspunt dat er in de tweede helft van dit jaar allerlei activiteiten in het gebied zouden plaatsvinden, zoals start van de voorverkoop en het bouwrijpmaken. Er is echter vertraging in de contractvorming opgetreden waardoor de bouwperiode van de totale exploitatie naar verwachting langer zal duren. Ondertekening van de contracten kan eind dit jaar nog plaatsvinden. De effecten van de vertraging zullen bij het vaststellen van de jaarrekening 2012 inzichtelijk worden gemaakt. De grondexploitatie wordt dan geactualiseerd waarbij alle veranderde inzichten worden verwerkt.
Risico’s
Risico’s Julianadorp Oost niet uittreden WSDH
Wanneer WSDH niet kan uittreden, kunnen de volgende risico’s optreden:
- De ontwikkeling van Julianadorp Oost loopt vertraging op. De grondexploitatie heeft een jaarlijkse rentelast van € 850.000 op de boekwaarde waardoor het tekort van de grondexploitatie verder oploopt wanneer niet tot ontwikkeling wordt overgegaan.
- WSDH ondertekent het contract met de HBK niet, want WSDH behoudt 50% van de grondpositie in Julianadorp Oost. Geen akkoord met de HBK betekent:
o De gemeente kan geen invulling geven aan het ontwikkelrecht van de HBK.
o HBK dient mogelijk een schadeclaim voor gederfde inkomsten in.
o Voor de ontwikkeling van Julianadorp Oost moet een nieuwe bouwpartner worden gevonden. Dit veroorzaakt vertraging (dus kostenstijgingen) en mogelijk leidt dit tot het verder afboeken van de verliezen op het project Julianadorp Oost. In het uiterste geval kan dit leiden tot het afboeken van de volledige boekwaarde van € 25,6 miljoen waarbij het gemeentelijke deel
€ 16,6 miljoen bedraagt.
- Vertraging kan ertoe leiden dat er niet wordt voldaan aan de bouwbehoefte conform de afspraken van het RAP. De buurgemeenten kunnen de bouwbehoefte gaan invullen waardoor de concurrentiepositie van de gemeente Den Helder verslechterd en de gemeente inwoners verliest aan de buurgemeenten.
- De afspraken tussen gemeente en WSDH over Nieuw Den Helder en het Stadshart zullen heroverwogen moeten worden want deze afspraken zijn onderdeel van het pakket van eisen in verband met de uittreding van Woningstichting. Dit zal tot vertraging leiden.
Risico’s grondexploitatie Julianadorp Oost (reguliere risico’s van een grondexploitatie, ook indien WSDH niet uittreedt)
- Vertraging. Het grootste risico voor Julianadorp Oost is op dit moment vertraging. In de bijlage “Samenvatting grondexploitatie” is te zien dat de kosten en opbrengsten nagenoeg gelijk zijn. De extra kosten worden veroorzaakt door kostenstijgingen, maar voornamelijk door de rentelast die drukt op het exploitatieresultaat en wordt veroorzaakt door de huidige boekwaarde. Zodra er opbrengsten binnenkomen hebben deze een rentedrukkend effect en dus een positieve invloed op het resultaat van de grondexploitatie.
Het belang van de gemeente is dus om zo snel mogelijk grond te gaan verkopen en hierdoor grondopbrengsten te genereren. Om de ontwikkeling in gang te kunnen zetten is ondertekening van de contracten noodzakelijk. Om de verkoop te bespoedigen zullen gemeente en ontwikkelende partijen gezamenlijk een goede marketingstrategie moeten opzetten.
- De markt. Een ander risico is een verdere verlaging van de grondprijzen onder invloed van de markt.
Op dit moment zijn de grondprijzen echter marktconform en zijn voor fase 1 ook gegarandeerd (afname uiterlijk eind 2014). Tevens zijn voor het gehele project afspraken gemaakt met de HBK over de grondprijzen. Echter, als de markt zodanig verslechtert dat de afzet van de woningen stagneert, zal een verdere afwaardering van de opbrengsten mogelijk noodzakelijk zijn. Aangezien dit na 2014 speelt, bestaat de mogelijkheid ook dat er sprake kan zijn van een stabilisering of herstel van de woningmarkt.
Communicatie
Na een positief raadsbesluit en de ondertekening van de overeenkomsten met HBK, WSDH en Gemeente, wordt in gezamenlijkheid een officieel moment georganiseerd waarmee de start van de
ontwikkeling van Julianadorp Oost wordt gemarkeerd.
Realisatie
Zodra de overeenkomsten met HBK en WSDH getekend zijn wordt de uitvoering en ontwikkeling van het project Julianadorp Oost verder ter hand genomen.
Den Helder, 27 november 2012.
Burgemeester en Wethouders van Den Helder,
burgemeester Xxxx Xxxxxxxxx
gemeentesecretaris
J.E. Diepeveen