JAARREKENING EN ANDERE OVEREENKOMSTIG HET WETBOEK VAN VENNOOTSCHAPPEN EN VERENIGINGEN NEER

2024-00091805 ‌

0431391860

2023

EUR

23.0.4

m211-f-p

15/05/2024

VOL-inst 1

JAARREKENING EN ANDERE OVEREENKOMSTIG HET WETBOEK VAN VENNOOTSCHAPPEN EN VERENIGINGEN NEER

TE LEGGEN DOCUMENTEN – ANDERE MODELLEN

IDENTIFICATIEGEGEVENS (op datum van neerlegging)

NAAM: Vastned Belgium ..........................................................................................................................................................................

................................................................................................................................................................................................................... Rechtsvorm1: Naamloze vennootschap ..................................................................................................................................................

Adres: Generaal Lemanstraat ............................................................................................................ Nr.: 74................... Bus: .............

Postnummer: 2600 ................... Gemeente: Berchem (Antwerpen) ......................................................................................................

Land: België.................................................

Rechtspersonenregister (RPR) - Ondernemingsrechtbank van Antwerpen, afdeling Antwerpen ...........................................................

Internetadres2: xxxx://xxx .xxxxxxx.xx. ......................................................................................................................................

E-mailadres2: ............................................................................................................................................................................

Ondernemingsnummer

0431.391.860

DATUM	07/05/2021	van de neerlegging van het recentste stuk dat de datum van bekendmaking van
de oprichtingsakte en van de akte tot statutenwijziging vermeldt.

JAARREKENING in

DUIZENDEN EURO 3

goedgekeurd door de algemene vergadering van

24/04/2024

met betrekking tot het boekjaar dat de periode dekt van

01/01/2023

tot

31/12/2023

Vorig boekjaar van

01/01/2022

tot

31/12/2022

De bedragen van het vorige boekjaar zijn / zijn niet4 identiek met die welke eerder openbaar werden gemaakt. Model van jaarrekening dat afwijkt van datgene wat voorzien is door het K.B. van 29 april 2019 op grond van5:

................................................................................................................................................................................................

Zijn gevoegd bij deze jaarrekening2:

Totaal aantal neergelegde bladen: .........................

Handtekening Handtekening

Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxx

Bestuurder Bestuurder

1 In voorkomend geval wordt na de rechtsvorm ”in vereffening” vermeld.

2 Facultatieve vermelding.

3 Indien nodig, aanpassen van de eenheid en munt waarin de bedragen zijn uitgedrukt.

4 Schrappen wat niet van toepassing is.

5 Vermelding van de wettelijke of reglementaire basis die het gebruik van een afwijkend model rechtvaardigt.

Nr.

VOL-inst 2.1

LIJST VAN DE BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN

COMMISSARISSEN EN VERKLARING BETREFFENDE EEN AANVULLENDE OPDRACHT VOOR NAZICHT OF CORRECTIE

LIJST VAN DE BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARISSEN

VOLLEDIGE LIJST met naam, voornamen, beroep, woonplaats (adres, nummer, postnummer en gemeente) en functie in de vennootschap

Xxxxxxx Xxxxx

Xxxxxxxxxxxxxxx 00, 0000 XX Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxx Functie : Bestuurder

Mandaat : 28/04/2021 - 30/04/2025

Xxxxxxx Xxxx

Xx Xxxx 00, 0000 XX Xxxxx, Xxxxxxxxx Functie : Bestuurder

Mandaat : 27/04/2022 – 29/04/2026

Xxxxx Xxxxxxx

Xxxxxxxxxx 00, 0000 XX Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxx Functie : Bestuurder

Mandaat : 28/04/2021 - 30/04/2025

Cuvelier Lieven

Xxxxxxxxxxxxxxx 00, 0000 Xxxxxxx, Xxxxxx Functie : Bestuurder

Mandaat : 27/04/2022 – 29/04/2026

Ruysen Ludo

Xxxxxxxxxxxxxx 00, 0000 Xxxxxx (Xxxxxxxx), Xxxxxx Functie : Bestuurder

Mandaat : 27/04/2022 – 29/04/2026

EY Bedrijfsrevisoren BV 0446.334.711

Xxxxxxxxxxxxxxxx 0X xxx 000, 0000 Xxxxxx, Xxxxxx Functie : Commissaris, Lidmaatschapsnummer : B00160 Mandaat : 27/04/2022 – 29/04/2026

Vertegenwoordigd door :

1. Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxx

Xxxxxxxxxxxxxxxx 0X xxx 000, 0000 Xxxxxx, Xxxxxx Bedrijfsrevisor, Lidmaatschapsnummer : A02353

Enkelvoudige jaarrekening 31 december 2023

Inhoudsopgave

Enkelvoudige winst- en verliesrekening 3

Enkelvoudig globaalresultaat 4

Enkelvoudige balans 5

Mutatieoverzicht van het enkelvoudig eigen vermogen 7

Enkelvoudig kasstroomoverzicht 9

Toelichtingen bij de enkelvoudige jaarrekening 10

Toelichting 1. Grondslagen voor financiële verslaggeving 10

Toelichting 2. Gesegmenteerde informatie 18

Toelichting 3. Vastgoedresultaat 20

Toelichting 4. Vastgoedkosten 22

Toelichting 5. Algemene kosten 26

Toelichting 6. Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 27

Toelichting 7. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 28

Toelichting 8. Ander portefeuilleresultaat 28

Toelichting 9. Financieel resultaat 29

Toelichting 10. Belastingen op het resultaat 30

Toelichting 11. Aantal aandelen en resultaat per aandeel 31

Toelichting 12. Vaste activa 34

Toelichting 13. Financiele activa 38

Toelichting 14. Vlottende activa 39

Toelichting 15. Eigen vermogen 41

Toelichting 16. Kortlopende verplichtingen 44

Toelichting 17. Langlopende en kortlopende financiële schulden 45

Toelichting 18. Financiële Instrumenten 49

Toelichting 19. Berekening schuldgraad 52

Toelichting 20. Verbonden partijen 53

Toelichting 21. Lijst van de dochterondernemingen 53

Toelichting 22. Honorarium aan de commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten 54

Toelichting 23. Voorwaardelijke verplichtingen 54

Toelichting 24. Gebeurtenissen na balansdatum 54

Enkelvoudige winst- en verliesrekening

(€ duizenden)		Toel.	2023	2022

I.	Huurinkomsten	3	18.570	17.442
III.	Met verhuur verbonden kosten	3	-64	24
	NETTOHUURRESULTAAT		18.506	17.466
V.	Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen	3	1.300	1.140
VII.	Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen	3	-1.300	-1.140
VIII.	Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven		408	68
	VASTGOEDRESULTAAT		18.914	17.534
IX.	Technische kosten	4	-381	-506
X.	Commerciële kosten	4	-226	-213
XI.	Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen	4	-39	-51
XII.	Beheerskosten van het vastgoed	4	-998	-885
XIII.	Andere vastgoedkosten	4	-82	-69
	Vastgoedkosten		-1.726	-1.724
	OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT		17.188	15.810
XIV.	Algemene kosten	5	-1.059	-1.133
XV.	Andere operationele opbrengsten en kosten		19	21
	OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE		16.148	14.698
XVI.	Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	6	5	0
XVIII.	Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	7	-1.348	-2.396
XIX.	Ander portefeuilleresultaat	8	87	93
	OPERATIONEEL RESULTAAT		14.892	12.395
XX.	Financiële opbrengsten	9	18	18
XXI.	Netto interestkosten	9	-1.838	-1.575
XXII.	Andere financiële kosten	9	-4	-3
XXIII.	Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 1	9	-1.737	3.660
	Financieel resultaat		-3.561	2.100
	RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN		11.331	14.495
XXIV.	Vennootschapsbelasting	10	-42	-4
	Belastingen		-42	-4
	NETTORESULTAAT		11.289	14.491
Toelichting:
	EPRA resultaat	11	14.282	13.134
	Portefeuilleresultaat	6-7-8	-1.256	-2.303
	Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva		-1.737	3.660

1 Omvat zowel de herwaardering van de toegelaten afdekkingsinstrumenten als de herwaardering van de perimetervennootschappen.

RESULTAAT PER AANDEEL	Toel.	2023	2022

Aantal dividendgerechtigde aandelen	11	5.078.525	5.078.525
Gewogen gemiddeld aantal aandelen	11	5.078.525	5.078.525
Nettoresultaat (€)	11	2,22	2,85
Verwaterd nettoresultaat (€)	11	2,22	2,85
EPRA resultaat (€)	11	2,81	2,59

Enkelvoudig globaalresultaat

(€ duizenden)		2023	2022

I.	Nettoresultaat	11.289	14.491
II.	Andere componenten van het globaalresultaat (recycleerbaar in winst- en verliesrekening)
B.	Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten voor kasstroomafdekkingen	0	0
GLOBAALRESULTAAT		11.289	14.491

Resultaatverwerking

(€ duizenden)	2023	2022
Nettoresultaat	11.289	14.491
Toevoeging (-) / onttrekking (+) van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
• Boekjaar	1.260	2.303
• Realisatie vastgoed	-5	0
Toevoeging (-) / onttrekking (+) van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding	1.890	-3.403
Toevoeging (-) / onttrekking (+) van de andere reserves 2	-152	-257
Te bestemmen resultaat van het boekjaar	14.282	13.134
Toevoeging (-) / onttrekking (+) van het overgedragen resultaat	-2.601	-1.707
Vergoeding van het kapitaal	11.681	11.427

2 Dit bedrag omvat de herwaardering van de perimetervennootschappen. De variaties in de reële waarde van de deelnemingen in de perimetervennootschappen worden aanzien als een onbeschikbaar reserve, waardoor deze niet in rekening worden gebracht bij de bepaling van de verplichte dividenduitkering. De reële waarde van een deelneming in perimetervennootschappen wordt bepaald door het herwaarderen van de vastgoedbeleggingen die worden aangehouden door de perimetervennootschappen.

Enkelvoudige balans

	ACTIVA (€ duizenden)	Toel.	31.12.2023	31.12.2022

I.	Vaste activa		309.638	314.771
B.	Immateriële vaste activa		45	91
C.	Vastgoedbeleggingen	12	307.249	310.487
D.	Andere materiële vaste activa	12	488	471
E.	Financiële vaste activa	13	1.854	3.720
G.	Handelsvorderingen en andere vaste activa		2	2

II.	Vlottende activa		5.937	3.196
A.	Activa bestemd voor verkoop		1.774	0
B.	Financiële vlottende activa	14	470	154
D.	Xxxxxxxxxxxxxxxxxx	00	2.215	2.327
E.	Belastingsvorderingen en andere vlottende activa	14	654	166
F.	Kas en kasequivalenten		426	150
G.	Overlopende rekeningen		398	399

	TOTAAL ACTIVA		315.575	317.967

	EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (€ duizenden)	Toel.	31.12.2023	31.12.2022

	Eigen vermogen		231.894	232.032
A.	Kapitaal	15	97.213	97.213
B.	Uitgiftepremies	15	4.183	4.183
C.	Reserves		119.209	116.145
D.	Nettoresultaat van het boekjaar		11.289	14.491

	Verplichtingen		83.681	85.935
I.	Langlopende verplichtingen		78.524	66.153
B.	Langlopende financiële schulden	17	78.190	66.030
a.	Kredietinstellingen		77.800	65.497
b.	Financiële leasing		390	533
C.	Andere langlopende financiële verplichtingen	18	188	0
E.	Andere langlopende verplichtingen		146	123

II.	Kortlopende verplichtingen		5.157	19.782
A.	Voorzieningen		269	269
B.	Kortlopende financiële schulden	17	191	15.184
a.	Kredietinstellingen		0	15.000
b.	Financiële leasing		191	184
D.	Handelsschulden en andere kortlopende schulden	16	796	550
E.	Andere kortlopende verplichtingen	16	580	564
F.	Overlopende rekeningen	16	3.321	3.215

	TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN		315.575	317.967

SCHULDGRAAD	31.12.2023	31.12.2022
Schuldgraad (max. 65%)	25,4%	26,1%
EPRA LTV	25,9%	26,4%

NETTOWAARDE PER AANDEEL (in €)	31.12.2023	31.12.2022
Nettowaarde (reële waarde)	45,66	45,69
Nettowaarde (investeringswaarde)	47,17	47,22
EPRA NRV	47,11	46,78
EPRA NTA	45,59	45,24
EPRA NDV	45,66	45,69

Mutatieoverzicht van het enkelvoudig eigen vermogen

Kapitaal		Uitgifte-premies			Reserves		Nettoresultaat Totaal eigen
(€ duizenden)		Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed		Reserve voor Andere reserves Overgedragen Totaal reserves het saldo van de resultaat van variaties in de vorige reële waarde boekjaren van toegelaten afdekkings- instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings- boekhouding				van het vermogen boekjaar
Balans op 31 december 2021	97.213	4.183	113.874	-1.635 8.033 2.954 123.226				4.092	228.714
Globaalresultaat 2022								14.491	14.491
Overboeking door resultaatverwerking 2021:
- Overboeking van portefeuilleresultaat naar reserves			-10.064				-10.064	10.064	0
- Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële instrumenten				828			828	-828	0
- Verkopen 2021: impact gerealiseerd resultaat					362		362	-362	0
- Herwaardering perimetervennootschappen					-30		-30	30	0
- Toewijzing overgedragen resultaat						1.823	1.823	-1.823	0
Dividend boekjaar 2021								-11.173	-11.173
Balans op 31 december 2022	97.213	4.183	103.810	-807	8.365	4.777	116.145 14.491 232.032
Globaalresultaat 2023								11.289	11.289
Overboeking door resultaatverwerking 2022:
- Overboeking van portefeuilleresultaat naar reserves			-2.303				-2.303	2.303
- Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële instrumenten				3.403			3.403	-3.403
- Verkopen 2021: impact gerealiseerd resultaat
- Xxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx					000		000	-000
- Xxxxxxxxxx overgedragen resultaat						1.707	1.707	-1.707
Overige mutaties impact reserves:
- Verkopen 2023: impact reserves			615		-615
Dividend boekjaar 2022								-11.427	-11.427
Balans op 31 december 2023	97.213	4.183	102.122	2.596	8.007	6.484	119.209	11.289 231.894

Op basis van de FSMA-mededeling FSMA_2020_08, dd.2/07/2020 omtrent ‘Uitkeringsplicht, resultaatsverwerking en uitkeringsbeperking bij Belgische openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen – aanbevelingen’ heeft de Vennootschap eveneens een toelichting opgenomen bij de enkelvoudige jaarrekening die een staat van het eigen vermogen geeft voor dividenduitkering maar na resultaatverwerking, inclusief een rubriek "voorgestelde vergoeding van het kapitaal". Aangezien de resultaatsverwerking pas verricht wordt na de goedkeuring door de algemene vergadering van aandeelhouders, stemmen de totale reserves momenteel nog niet overeen met de totale reserves op balansdatum.

Kapitaal		Uitgifte-premies	Reserves				Voorgestelde Totaal eigen
(€ duizenden)		4.183	Reserve voor het Reserve voor het Andere reserves Overgedragen Totaal reserves saldo van de saldo van de resultaat van variaties in de variaties in de vorige boekjaren reële waarde van reële waarde van het vastgoed toegelaten afdekkings- instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkings- boekhouding 103.810 -807 8.365 4.777 116.145					vergoeding van vermogen het kapitaal
Balans op 31 december 2021 Dividend boekjaar 2021	97.213	4.183						11.173 -11.173	228.714 -11.173
Overboeking door resultaatverwerking 2022 m.u.v. dividend:
- Resultaat 2022								14.491	14.491
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves			-2.303				-2.303	2.303
- Overboeking van variaties in de reële waarde van financiële instrumenten				3.403			3.403	-3.403
- Xxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx					000		000	-000
- Xxxxxxxxxx overgedragen resultaat						1.707	1.707	-1.707
Balans op 31 december 2022 97.213 4.183 101.507 2.596 8.622 6.484 119.209 11.427 232.032
Dividend boekjaar 2022								-11.427	-11.427
Overboeking door resultaatverwerking 2023 m.u.v. dividend:
- Resultaat 2023								11.289	11.289
- Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves			-1.260				-1.260	1.260
- Overboeking van variaties in de reële waarde van de financiële instrumenten				-1.890			-1.890	1.890
- Verkopen 2023 : impact gerealiseerd resultaat					5		5	-5
- Xxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx					000		000	-000
- Xxxxxxxxxx overgedragen resultaat						2.601	2.601	-2.601
Overige mutaties impact reserves :
- Verkopen 2023 : impact reserves			615		-615
Balans op 31 december 2023 97.213 1.183 100.862 706					8.164	9.085	118.817 11.681 231.894

In de kolom 'Voorgestelde vergoeding van het kapitaal' wordt een overzicht gegeven van het voorgestelde dividend. Om tot dit voorgestelde dividend te komen voert de Vennootschap een aantal correcties uit op het resultaat van het lopende boekjaar. Voor een beschrijving van deze correctie verwijzen we naar de eerste kolom van de staat van het eigen vermogen. Het merendeel van de correcties heeft betrekking op bedragen die aanzien worden als een onbeschikbaar reserve en als dusdanig naar de juiste post in het eigen vermogen worden overgeboekt.

Enkelvoudig kasstroomoverzicht

(€ duizenden)		Toel.	2023	2022

	KAS & KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR		150	207
	Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten		14.580	13.187
Bedrijfsactiviteiten	Operationeel resultaat		14.892	12.395
	Betaalde interesten		-1.674	-1.506
	Andere niet-operationele elementen		-1.780	3.655

	Aanpassing van het resultaat voor niet-kasstroomverrichtingen		3.233	-1.120
	Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa		170	311
	Resultaat op de verkoop/overdracht van vastgoedbeleggingen	6	-5	0
	Spreiding van huurkortingen en -voordelen toegekend aan huurders	8	87	93
	Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	7	1.334	2.229
	Ander portefeuilleresultaat	8	-87	-93
	Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva	9	-152	-257
	Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten	9	1.891	-3.403
	Overige niet-kasstroomverrichtingen		-5	0

	Variatie in de behoefte van het werkkapitaal		-91	-237
	Beweging van activa
	Handelsvorderingen en andere vaste activa		0	1
	Handelsvorderingen		111	-413
	Belastingvorderingen en andere vlottende activa		-512	-30
	Overlopende rekeningen		207	-89
	Beweging van verplichtingen
	Handelsschulden en andere kortlopende schulden		287	85
	Andere kortlopende verplichtingen		16	-3
	Overlopende rekeningen		-200	212

Kasstroom uit investeringsactiviteiten			9	-50
Investeringsactivite	Aankopen van immateriële en materiële vaste activa	12	-120	-9
	Buitengebruikstelling in materiële vaste activa		9	0
	Investering in bestaande vastgoedbeleggingen	12	-176	-45
	Vooruitbetaalde investeringsfacturen		-54	4
	Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen	6	350	0

Kasstroom uit financieringsactiviteiten			-14.313	-13.194
Financieringsac	Terugbetaling van leningen	18	-17.997	-4.773
	Opname van leningen	18	15.300	3.000
	Terugbetaling van leaseverplichtingen	18	-209	-192
	Ontvangen langlopende verplichtingen als waarborg		20	-56
	Betaling van dividenden	11	-11.427	-11.173
	KAS & KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR		426	150

Toelichtingen bij de enkelvoudige jaarrekening

De volgende toelichtingen bij de enkelvoudige jaarrekening maken integraal deel uit van deze enkelvoudige jaarrekening.

Toelichting 1. Grondslagen voor financiële verslaggeving

Vastned Belgium NV (hierna de ‘Vennootschap’ of ‘Vastned Belgium’) is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV), die onder de toepassing van de GVV-wetgeving valt en waarvan de zetel is gevestigd in België, te 0000 Xxxxxxxxx (Xxxxxxx). De aandelen van de Vennootschap zijn op NYSE Euronext Brussel genoteerd onder de code VASTB.

De enkelvoudige jaarrekening over het boekjaar 2023, eindigend op 31 december 2023, werd op 11 maart 2024 door de Raad van Bestuur goedgekeurd voor publicatie, onder voorbehoud van de goedkeuring door de aandeelhouders tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, die zal plaatsvinden op 24 april 2024.

Voorstellingsbasis

De enkelvoudige jaarrekening wordt uitgedrukt in duizenden euro, afgerond naar het dichtstbijzijnde duizendtal. Ten gevolge van afrondingen is het mogelijk dat het totaal van bepaalde cijfers in de tabellen niet overeenstemt met de cijfers in de hoofdstaten of tussen verschillende toelichtingen onderling.

De enkelvoudige jaarrekening heeft betrekking op de financiële toestand per 31 december en wordt opgesteld op basis van de historische kostmethode, met uitzondering van de vastgoedbeleggingen, afgeleide financiële instrumenten en investeringen beschikbaar voor verkoop, die gewaardeerd worden aan reële waarde.

Eigen vermogensinstrumenten of afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd aan kostprijs wanneer het instrument in kwestie geen marktprijs heeft op een actieve markt en wanneer andere methodes waarmee de reële waarde op een redelijke wijze bepaald kan worden, ongeschikt of onuitvoerbaar zijn. Afgedekte activa en passiva worden gewaardeerd aan een reële waarde, rekening houdend met het afgedekte risico.

De hierna uiteengezette grondslagen voor financiële verslaggeving worden consistent toegepast voor alle gepresenteerde periodes in deze enkelvoudige jaarrekening. Grondslagen voor financiële verslaggeving die niet van toepassing zijn in de nabije toekomst werden verwijderd. Indien deze grondslagen alsnog van toepassing worden, dan zullen deze opnieuw opgenomen worden in latere boekjaren.

De enkelvoudige jaarrekening wordt opgesteld vóór winstverdeling zoals voorgesteld aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.

Verklaring van overeenstemming

De enkelvoudige jaarrekening van Vastned Belgium wordt opgesteld in overeenstemming met de ‘International Financial Reporting Standards’ (IFRS), zoals uitgevaardigd door de ‘International Accounting Standards Board’ (IASB) en aanvaard door de Europese Unie tot en met 31 december 2023. De toepassing van de IFRS-standaarden werd eveneens geïmplementeerd in de GVV-wetgeving.

Nieuwe standaarden en interpretaties van toepassing vanaf 1 januari 2023

Volgende (aangepaste) standaarden en interpretaties zijn voor Vastned Belgium van toepassing vanaf 1 januari 2023, maar hebben geen materiële invloed op de enkelvoudige jaarrekening van de Vennootschap:

• IAS 1 (Aanpassing) ‘Presentatie van de Jaarrekening’ en IFRS Practice Statement 2 ‘Toelichting van grondslagen voor financiële verslaggeving’ (ingangsdatum 1 januari 2023). Deze aanpassingen omvatten een aantal kleine aanpassingen om de toelichting met betrekking tot de grondslagen voor financiële verslaggeving te verbeteren, zodanig dat deze toelichting nuttigere informatie verschaft aan de gebruikers van de jaarrekening. De

aanpassingen aan IAS 1 verplichten ondernemingen om hun materiële grondslagen voor financiële verslaggeving openbaar te maken in plaats van hun belangrijke grondslagen. De aanpassingen in IFRS Practice Statement 2 voorzien in richtlijnen voor de toepassing van het materialiteitsconcept op de toelichtingen bij de jaarrekening. Vastned Belgium heeft de grondslagen voor financiële verslaggeving aangepast in overeenstemming met deze standaard.

• IAS 8 (Aanpassing) ‘Grondslagen voor financiële verslaggeving, schattingswijzigingen en fouten: Definitie van schattingen’ (ingangsdatum 1 januari 2023). Deze aanpassingen introduceren een nieuwe definitie van schattingen. Schattingen worden gedefinieerd als ‘monetaire bedragen in de jaarrekening waarover onzekerheid bestaat omtrent de waardering’. De aanpassingen verduidelijken wat schattingswijzigingen zijn en hoe deze verschillen van wijzigingen in de grondslagen voor financiële verslaggeving en correcties van fouten. Deze verduidelijken tevens hoe entiteiten waarderingstechnieken en input gebruiken om schattingen te maken. Deze aanpassing heeft geen invloed op de enkelvoudige jaarrekening van Vastned Belgium.

• IAS 12 (Aanpassing) ‘Winstbelastingen: Uitgestelde belastingen met betrekking tot activa en passiva die voortvloeien uit één enkele transactie’ (ingangsdatum 1 januari 2023). Deze aanpassing heeft geen invloed op de enkelvoudige jaarrekening van Vastned Belgium.

• IAS 12 (Aanpassing) ‘Internationale belastinghervorming – Pillar 2 Modelregels’ (ingangsdatum 1 januari 2023). Deze aanpassing heeft geen invloed op de enkelvoudige jaarrekening van Vastned Belgium.

• IFRS 17 ‘Verzekeringscontracten’ (ingangsdatum 1 januari 2023). Deze aanpassing is niet van toepassing op de enkelvoudige jaarrekening van Vastned Belgium.

• IFRS 17 (Aanpassing) ‘Verzekeringscontracten: Initiële Toepassing van IFRS 17 en IFRS 9 – Vergelijkende Informatie’ (ingangsdatum 1 januari 2023). Deze aanpassing is niet van toepassing op de enkelvoudige jaarrekening van Vastned Belgium.

Gepubliceerde standaarden en interpretaties, die nog niet van toepassing zijn in 2023

De volgende wijzigingen die vanaf volgend boekjaar of later van toepassing zijn, worden verwacht geen materiële impact te hebben op de presentatie, de toelichting of de resultaten van de GVV:

• IAS 1 (Aanpassing) ‘Presentatie van de Jaarrekening’ (ingangsdatum 1 januari 2024). Deze aanpassingen verduidelijken de criteria om te bepalen of een schuld op korte of lange termijn dient geclassificeerd te worden. De wijzigingen verduidelijken:

– Wat bedoeld wordt met het recht om de vereffing van de schuld uit te stellen;

– Dat een recht tot uitstel moet bestaan op het einde van het boekjaar;

– Dat de classificatie van de schuld niet geïmpacteerd wordt door de kans dat een entiteit haar recht tot uitstel zal gebruiken;

– Dat enkel indien een ingebed derivaat in een converteerbare schuld een eigenvermogensinstrument is indien de voorwaarden van de schuld geen impact op de classificatie zouden hebben; en

– Dat een onderneming bijkomende toelichtingen moet verstrekken.

Deze aanpassing zal geen materiële invloed hebben op de enkelvoudige jaarrekening van Vastned Belgium.

• IAS 7 (Aanpassing) ‘Kasstroomoverzicht’ en IFRS 7 (Aanpassing) ‘Financiële Instrumenten: Toelichtingen’ (ingangsdatum 1 januari 2024). Deze aanpassing zal geen invloed hebben op de enkelvoudige jaarrekening van Vastned Belgium.

• IFRS 16 (Aanpassing) ‘Leaseovereenkomsten: Leaseverplichting in een Sale and Leaseback’ (ingangsdatum 1

januari 2024). Deze aanpassing zal geen invloed hebben op de enkelvoudige jaarrekening van Vastned Belgium.

• IAS 21 (Aanpassing) ‘De gevolgen van wisselkoerswijzigingen: Gebrek aan inwisselbaarheid’ (ingangsdatum 1

januari 2025). Deze aanpassing zal geen invloed hebben op de enkelvoudige jaarrekening van Vastned Belgium.

Significante schattingen en belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden

De opstelling van de enkelvoudige jaarrekening in overeenstemming met IFRS, zoals aanvaard door de Europese Unie, vereist dat het management van Vastned Belgium oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt. Deze zijn van invloed op de toepassing van de grondslagen en aldus op de gerapporteerde waarden van activa en verplichtingen en

van opbrengsten en kosten.

Deze inschattingen gaan uit van een ‘going-concern’- principe en zijn gebaseerd op ervaringen uit het verleden en verschillende andere elementen die gegeven de omstandigheden als redelijk beschouwd kunnen worden. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen.

De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden jaarlijks beoordeeld en bijgestuurd. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien, op voorwaarde dat de herziening alleen voor die periode gevolgen heeft. Indien de herziening gevolgen heeft voor zowel de verslagperiode als de toekomstige periode(s) dan wordt de herziening opgenomen in de periode van herziening en de toekomstige periode(s). De belangrijkste schatting worden als volgt samengevat:

a. Reële waarde van de vastgoedbeleggingen

De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Vastned Belgium wordt op driemaandelijks basis gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. De waardering van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen is bedoeld om de marktwaarde te bepalen op een bepaalde datum in functie van de evolutie van de markt en de kenmerken van de desbetreffende gebouwen. De vastgoeddeskundigen hanteren de principes beschreven in ‘Toelichting 12 Vaste activa: vastgoedbeleggingen’. De vastgoedbeleggingen worden in de enkelvoudige jaarrekening opgenomen tegen de reële waarde die door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen wordt bepaald.

b. Financiële derivaten

De reële waarde van de financiële derivaten van Vastned Belgium wordt op maandelijkse basis geschat door de financiële instelling die het financieel derivaat heeft uitgegeven. De waardering van financiële derivaten is opgenomen in ‘Toelichting 17 Financiële instrumenten’.

c. Geschillen

De Vennootschap is, en kan in de toekomst, verwikkeld zijn in gerechtelijke procedures. Vastned Belgium is op 31 december 2023 zowel als eiseres en als verweerster betrokken bij een aantal gerechtelijke procedures die (volgens de informatie waarover de Vennootschap op datum van dit jaarverslag beschikt) naar alle waarschijnlijkheid geen belangrijke weerslag zullen hebben op de activa, verplichtingen of resultaten van de Vennootschap.

Vastgoedresultaat

Algemeen

Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is ontvangen of waarop recht is verkregen. Opbrengsten worden slechts opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen zullen toekomen aan de entiteit en met voldoende zekerheid kunnen worden bepaald.

De huurinkomsten en de andere inkomsten en kosten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.

De vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten worden onmiddellijk in resultaat genomen in de periode waarin ze definitief verworven zijn.

Huurkortingen en -voordelen

Toegekende huurkortingen en -voordelen worden in mindering van de huurinkomsten verwerkt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van een contract (wettelijke periode van drie (3) jaar). Hierdoor worden de huurkortingen en -voordelen (incentives) gespreid in de winst- en verliesrekening opgenomen.

De werkelijke kasstromen worden met andere woorden tegengeboekt en vervangen door een spreiding van de huurkortingen en -voordelen.

Aangezien de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille, ook rekening houden met huurkortingen en -voordelen, wordt een correctie aangebracht in het 'Ander portefeuilleresultaat' om een correcte presentatie van het portefeuilleresultaat te bekomen.

Vastgoedkosten en algemene kosten

De kosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is en worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.

Resultaat op verkoop en variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

Het resultaat als gevolg van de verkoop van vastgoedbeleggingen is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (i.e. de reële waarde bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige bij de laatst beschikbare taxatie), verminderd met de verkoopkosten.

De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn gelijk aan het verschil tussen de huidige reële waarde en de reële waarde geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige in de voorgaande periode. Dergelijke vergelijking gebeurt minstens vier (4) keer per jaar voor de hele portefeuille van vastgoedbeleggingen. Bewegingen in de reële waarde van het vastgoed worden in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarin ze ontstaan.

Netto intrestkosten

De netto intrestkosten omvatten intresten verschuldigd op leningen berekend volgens de effectieve rentemethode, alsook de netto verschuldigde intrest op indekkingsinstrumenten die worden geboekt in de winst- en verliesrekening (exclusief de reële waarde aanpassingen). Rente-inkomsten worden pro-rata temporis opgenomen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met het effectieve rendement van het actief.

Belastingen op het resultaat en onroerende voorheffing

De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten de over de verslagperiode en vorige verslagperioden verschuldigde en verrekenbare belastingen. De belastinglast wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen tenzij ze betrekking heeft op elementen die onmiddellijk in het eigen vermogen worden opgenomen. In dit laatste geval wordt ook de belasting ten laste van het eigen vermogen genomen.

Voor de berekening van de belasting op de fiscale winst van het jaar worden de op het ogenblik van afsluiting van kracht zijnde belastingtarieven gebruikt.

Voorheffingen op het dividend worden opgenomen in het eigen vermogen als een deel van het dividend tot het ogenblik dat ze ter betaling worden gesteld.

IFRIC 21 – Levies (van toepassing vanaf 1/7/2014) geeft aan in welke omstandigheden een heffing opgelegd door de overheid moet worden geboekt in overeenstemming met IAS 37 ‘Voorzieningen, voorwaardelijke verplichtingen en voorwaardelijke activa’. Deze interpretatie heeft geen belangrijke invloed op de enkelvoudige jaarrekening van de

Vennootschap maar beïnvloedt wel de evolutie van het resultaat tijdens het boekjaar door het moment van erkenning van de onroerende voorheffing: met de toepassing van IFRIC 21 wordt de onroerende voorheffing volledig als schuld en kost erkend op 1 januari van elk boekjaar en wordt tevens de doorrekening van deze onroerende voorheffing aan de huurders volledig als vordering en opbrengst erkend op 1 januari van elk boekjaar. De netto impact op de winst- en verliesrekening blijft aldus beperkt tot de niet doorrekenbare/recupereerbare onroerende voorheffing die op 1 januari volledig erkend wordt als kost en niet wordt gespreid over het boekjaar.

Vastgoedbeleggingen

Definitie

Vastgoedbeleggingen zijn beleggingen in onroerende goederen die aangehouden worden om (geheel of gedeeltelijk) huurinkomsten te genereren. Vastgoedbeleggingen omvatten gebouwen die verhuurklaar zijn, met inbegrip van gebouwen waar een beperkt gedeelte wordt aangehouden voor eigen gebruik, alsook de gebouwen in ontwikkeling of renovatie die toekomstige huurinkomsten zullen genereren.

Initiële opname en waardering

Vastgoedbeleggingen worden bij initiële opname gewaardeerd aan de aanschaffingswaarde met inbegrip van transactiekosten zoals professionele erelonen, wettelijke diensten, registratierechten en andere overdrachtsbelastingen. Ook de exit tax, verschuldigd door vennootschappen waarover de openbare GVV directe of indirecte controle verwerft, wordt in principe in mindering gebracht van de waarde van het achterliggend vastgoed vermits het een belasting op de latente meerwaarde betreft die in hoofde van de verworven vennootschap bestond voor de controleverwerving, tenzij deze vennootschappen niet in aanmerking komen voor fusie met de openbare GVV (op beslissing van de raad van bestuur).

Wanneer vastgoed wordt verworven via een inbreng in natura worden de externe kosten die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen afgetrokken van het eigen vermogen. De ingebrachte panden worden bij initiële opname gewaardeerd aan de inbrengwaarde.

Xxxxxxxxxx na initiële opname

Na initiële opname worden vastgoedbeleggingen gewaardeerd aan reële waarde (fair value) in overeenstemming met IAS 40 ‘Vastgoedbeleggingen’. De reële waarde is gelijk aan de prijs die zou worden ontvangen om een gebouw te verkopen in een regelmatige transactie, tussen goed geïnformeerde partijen, op de waarderingsdatum.

De reële waarde wordt trimestrieel gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen op basis van contante waarde van markthuren en/of effectieve huurinkomsten, desgevallend na aftrek van verbonden kosten in overeenstemming met de International Valuation Standards 2001 opgesteld door het International Valuation Standards Committee. Waarderingen worden opgesteld door het actualiseren van de jaarlijkse nettohuur ontvangen van de huurders, verminderd met de verbonden kosten. De actualisatie gebeurt op basis van de yield die afhankelijk is van het inherente risico van het

betrokken pand.

De investeringswaarde is de prijs waartegen de site waarschijnlijk zal verhandeld worden tussen kopers en verkopers die goed geïnformeerd zijn in afwezigheid van informatie-asymmetrieën en die een dergelijke verrichting wensen te realiseren, zonder dat er rekening wordt gehouden met enige bijzondere overeenkomst tussen hen. Deze waarde is de investeringswaarde wanneer deze overeenkomt met de totale door de koper te betalen prijs, vermeerderd met de eventuele registratierechten of BTW als het om een aankoop gaat die aan de BTW is onderworpen.

Aangaande de omvang van de registratierechten publiceerde de Belgische Vereniging van Asset Managers (BEAMA) op 8 februari 2006 een persbericht (zie xxx.xxxxx.xx – publicaties – persberichten: ‘Eerste toepassing van de IFRS

boekhoudregels’).

Een groep van onafhankelijke vastgoeddeskundigen, die de periodieke waardering van de gebouwen van GVV’s uitvoeren, oordeelden dat voor transacties m.b.t. gebouwen in België met een globale waarde lager dan € 2,5 miljoen, rekening moet worden gehouden met de registratierechten van 10,0% tot 12,5% naargelang het gewest waar deze goederen zich bevinden. Voor transacties met betrekking tot gebouwen met een globale waarde hoger dan € 2,5 miljoen en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht die in België worden gebruikt, hebben diezelfde deskundigen – op basis van een representatief staal van 220 transacties die in de markt tussen 2002 en 2005 werden gerealiseerd en die in totaal

€ 6,0 miljard vertegenwoordigen – het gewogen gemiddelde van de rechten gewaardeerd op 2,5%.

Op dat moment werd eveneens beslist dat dit percentage per schijf van 0,5% zou herzien worden. In de loop van 2016 heeft een panel van vastgoeddeskundigen3 en de BE-REIT vereniging4 gezamenlijk beslist om deze berekening te actualiseren in overeenstemming met de methodologie die toegepast werd in 2006. Het werkelijke globale effect is berekend van transacties uitgevoerd door institutionele partijen en vennootschappen. De analyse omvat 305 grotere of institutionele transacties van meer dan € 2,5 miljoen over de periode 2013, 2014, 2015 en Q1 2016. In volume beslaan de geanalyseerde transacties meer dan 70% (€ 8,2 miljard) van het geschatte totale investeringsvolume in die periode.

Het panel van vastgoeddeskundigen heeft besloten dat de drempel van 0,5% niet overschreden werd. Bijgevolg zal het percentage van 2,5% gehandhaafd blijven 5 .

In concreto betekent het dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor

gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen).

Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, wordt bij het verwerven van het vastgoed geboekt in de winst- en verliesrekening in de rubriek XVIII. ‘Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen’.

3 Bestaande uit Xxxxxx Xxxxxx (CBRE), Xxxxxx xxx xxx Xxxxxx (CBRE), Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx (Xxxxxxx & Xxxxxxxxx), Xxxx Xxxxxxxxxx (Xxxxxxx & Wakefield), Xxx Xxxxxxxxx (Xxxxx Xxxx XxXxxxx), Xxxx-Xxxx Xxxxxxx (PWC), Xxxxxx Xxxxxxxx (Xxxxxx), Xxxxxxxx Xxxxxxxx (Xxxxxx), Xxx xxx Xxxxxx (Xxxxxxxxxx-Xxxx Expertises) en Xxxxxxx xx Xxxxxxxxxxx (de Crombrugghe & Partners).

4 De BE-REIT vereniging is een vereniging die de 17 Belgische GVV’s groepeert en is opgericht ter behartiging van de belangen van de GVV-sector

5 Zie persbericht van de BE-REIT Association van 10 november 2016 ‘Confirmation of the rate used for the fair value calculation of properties of BE-REITs’.

Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de rubriek XVIII. ‘Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen’ in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling in het daaropvolgende jaar toegewezen aan de reserve ‘b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed’.

Aanhouden van vastgoed en waarderingsproces

Bij verkoop van een vastgoedbelegging worden de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop opgenomen in de winst- en verliesrekening van de verslagperiode onder de rubriek XVI ‘Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen’.

Commissies betaald aan makelaars bij het verkopen van gebouwen en verplichtingen aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopprijs om de gerealiseerde winst of het verlies te bepalen.

Bij de resultaatsbestemming van het daaropvolgende jaar worden deze gerealiseerde winsten of verliezen toegewezen aan de beschikbare reserves. In het jaar van de verkoop worden de historische reserves, die in het verleden werden verwerkt onder de rubriek ‘b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed’ overgeboekt naar de beschikbare reserves.

Vervreemding van een vastgoedbelegging

Activa bestemd voor verkoop betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde zal worden gerealiseerd in een verkooptransactie in plaats van door het voortgezette gebruik. Deze voorwaarde is enkel vervuld als de verkoop heel waarschijnlijk geacht wordt en als het actief dat wordt afgestoten beschikbaar is voor onmiddellijke verkoop in zijn huidige staat.

Vastgoedbeleggingen bestemd voor verkoop worden gewaardeerd conform IAS 40 ‘Vastgoedbeleggingen’ aan reële waarde.

Andere materiële vaste activa

Andere materiële vaste activa hebben betrekking op alle materiële vaste activa waarover de Vennootschap zeggenschap heeft en die niet aan de definitie van een vastgoedbelegging voldoen.

De andere materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen kostprijs verminderd met de gecumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Bijkomende kosten worden slechts geactiveerd op voorwaarde dat de kostprijs van het actief betrouwbaar bepaald kan worden en de kosten zullen resulteren in een toename van de toekomstige economische voordelen.

Andere materiële vaste activa met een beperkte gebruiksduur worden lineair afgeschreven over hun verwachte gebruiksduur, waarbij de afschrijving start op het moment dat het actief gebruiksklaar is. De volgende afschrijvings- percentages zijn van toepassing:

• installaties, machines en uitrusting 20%

• meubilair en rollend materieel 25%

• informaticamaterieel 33%

• vastgoed voor eigen gebruik:

o terreinen 0%

o gebouwen 5%

• andere materiële vaste activa 16%

Indien er indicatie is van een eventuele waardevermindering, dan wordt de boekwaarde van het actief vergeleken met de realiseerbare waarde. Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.

Andere materiële vaste activa met een onbepaalde levensduur worden gewaardeerd tegen kostprijs en op jaarlijkse basis getoetst op bijzondere waardeverminderingen of van zodra er een indicatie is op een eventuele waardevermindering.

Zonnepanelen

Zonnepanelen worden gewaardeerd op basis van het herwaarderingsmodel in overeenstemming met IAS 16 ‘Materiële vaste activa’. Na de initiële opname dient het actief waarvan de reële waarde betrouwbaar kan worden bepaald, te worden geboekt tegen de geherwaardeerde waarde, zijnde de reële waarde op het moment van herwaardering, verminderd met eventuele latere geaccumuleerde afschrijvingen en latere geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen. De reële waarde wordt bepaald op basis van de verdisconteringsmethode van toekomstige opbrengsten. De gebruiksduur van de zonnepanelen wordt geschat op 20 jaar.

Financiële instrumenten

Handelsvorderingen

Handelsvorderingen worden initieel opgenomen aan transactieprijs, en worden vervolgens gewaardeerd aan de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode, na aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Iedere verslagperiode wordt het bedrag van de waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van de handelsvorderingen en de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen verdisconteerd aan de oorspronkelijke effectieve rentevoet van de handelsvorderingen. Deze bijzondere waardeverminderingen worden in de winst- en verliesrekening verwerkt.

Financiële vaste activa

Financiële vaste activa worden opgenomen indien de aan- of verkoop van de financiële vaste activa gebonden is aan een contract waarvan de voorwaarden de levering van het actief voorschrijven binnen de termijn die op de desbetreffende markt algemeen voorgeschreven of overeengekomen is. Initieel worden zij gewaardeerd aan de reële waarde, vermeerderd met de direct toerekenbare transactiekosten.

Geldmiddelen en kasequivalenten

Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten, direct opvraagbare deposito’s en andere kortlopende, uiterst liquide financiële activa die onmiddellijk kunnen worden omgezet in geldmiddelen waarvan het bedrag gekend is en die geen materieel risico van waardevermindering in zich dragen.

Intrestdragende leningen

Intrestdragende bankleningen en kredietoverschrijdingen worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode.

Handelsschulden

Handelsschulden worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode.

Eigen vermogensinstrumenten

Een eigen-vermogensinstrument is elk contract dat het overblijvende belang omvat in de activa van de Vennootschap, na aftrek van alle verplichtingen. De eigenvermogensinstrumenten omvatten de geldmiddelen verkregen bij oprichting, fusie of kapitaalverhoging. De externe kosten die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen, worden afgetrokken van het eigen vermogen.

Dividenden maken deel uit van de reserves tot wanneer de Algemene Vergadering van Aandeelhouders de dividenden toekent. Bijgevolg worden dividenden erkend als een verplichting na goedkeuring door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.

Afgeleide financiële instrumenten

De Vennootschap maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten om het renterisico dat voortvloeit uit de operationele, financiële en investeringsactiviteiten te beperken.

Afgeleide financiële instrumenten of derivaten worden initieel opgenomen tegen reële waarde op de datum waarop een derivatencontract wordt afgesloten en worden vervolgens op elke verslagdatum geherwaardeerd naar hun reële waarde. De resulterende winst of het resulterende verlies wordt onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen, tenzij het derivaat formeel is toegewezen als een afdekkingsinstrument dat in aanmerking komt voor hedge accounting. De Vennootschap heeft op heden geen afdekkingsinstrumenten die geclassificeerd worden als afdekkingstransacties, waardoor wijzigingen in de reële waarde onmiddellijk opgenomen worden in de winst- en verliesrekening.

Een derivaat met een positieve reële waarde wordt opgenomen als financieel vast of vlottende actief afhankelijk van de resterende looptijd, terwijl een derivaat met een negatieve reële waarde wordt opgenomen als andere langlopende of kortlopende financiële verplichting afhankelijk van de resterende looptijd. Derivaten worden niet gesaldeerd in de jaarrekening, tenzij de Vennootschap zowel het wettelijk recht als de intentie heeft om te salderen.

Voorzieningen

Een voorziening wordt in de enkelvoudige balans opgenomen wanneer de Vennootschap een bestaande verplichting (in rechte afdwingbaar of feitelijk) heeft als gevolg van een gebeurtenis uit het verleden, het waarschijnlijk is dat de afwikkeling van deze verplichting zal leiden tot een uitstroom van middelen en waarbij het bedrag op een betrouwbare wijze kan bepaald worden.

Het bedrag van de voorziening is de beste schatting van de uitgaven die vereist zijn om de bestaande verplichting op

balansdatum af te wikkelen, rekening houdend met de risico’s en onzekerheden die aan de verplichting verbonden zijn.

Indien het verschil tussen de nominale waarde en de verdisconteerde waarde van de toekomstig benodigde kasuitgaven materieel is, dan wordt de verdisconteerde waarde verwerkt. Deze verdisconteerde waarde zal jaarlijks geactualiseerd worden aan de hand van op balansdatum algemeen gehanteerde discontovoeten, die de tijdswaarde van geld uitdrukken.

Wanneer verwacht wordt dat sommige of alle economische voordelen die nodig zijn om een voorziening af te wikkelen zullen worden geïnd van een derde partij, dan wordt een vordering opgenomen als een actief indien het vrijwel zeker is dat de terugbetaling zal worden ontvangen en het bedrag van de vordering op betrouwbare wijze kan worden bepaald.

Toelichting 2. Gesegmenteerde informatie

De gesegmenteerde informatie is voorgesteld rekening houdend met de informatie die intern gebruikt wordt teneinde beslissingen te nemen. De ‘chief operating decision makers’ zijn de effectieve leiders van de Vennootschap. De operationele segmenten zijn bepaald daar zij op langere termijn blijk geven van soortgelijke financiële prestaties waarbij ze vergelijkbare economische kenmerken vertonen op basis van geschatte huurwaarde, investeringspotentieel en restwaarde.

Vastned Belgium maakt gebruik van de geografische regio voor de rapportering per segment. Deze segmenteringsbasis geeft de drie (3) geografische markten weer waarbinnen de Groep actief is: Vlaanderen, Brussel en Wallonië. De Vennootschap heeft ervoor gekozen om de geografische regio’s niet verder uit te splitsen (vb. Vlaanderen uitsplitsen in Antwerpen, Gent, Brugge). Dit is te verklaren door het feit dat de Chief Operating Decision Maker geen beslissingen neemt op basis van informatie van deze afzonderlijke steden.

De categorie ‘corporate’ omvat alle niet aan een segment toewijsbare opbrengsten of kosten die op het niveau van de Vennootschap worden gedragen.

Winst- en verliesrekening per segment

GEOGRAFISCHE SEGMENTERING	Vlaanderen			Wallonië			Brussel			Corporate			Totaal
(€ duizenden)	2023		2022	2023		2022	2023		2022	2023		2022	2023		2022

Huurinkomsten	13.656	12.673		2.003	1.944		2.911	2.825		0	0		18.570	17.442
Met verhuur verbonden kosten	-57	34		-7	-10		0	0		0	0		-64	24
NETTOHUURRESULTAAT	13.599	12.707		1.996	1.934		2.911	2.825		0	0		18.506	17.466

Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven	371	76		37	-9		0	0		0	0		408	67
VASTGOEDRESULTAAT	13.970	12.783		2.033	1.925		2.911	2.825		0	0		18.914	17.533

OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE	12.666	11.613		1.813	1.652		2.709	2.544		-1.040	-1.111		16.148	14.698
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	0	0		5	0		0	0		0	0		5	0
Variaties in reële waarde van vastgoedbeleggingen	-866	-1.317		-274	-691		-208	-388		0	0		-1.348	-2.396
Ander portefeuilleresultaat	152	92		79	-60		-144	61		0	0		87	93

OPERATIONEEL RESULTAAT VAN HET SEGMENT	11.952	10.388		1.623	901		2.357	2.217		-1.040	-1.111		14.892	12.395
Financieel resultaat	-9	-8		-1	-2		0	0		-3.551	2.110		-3.561	2.100
Belastingen	0	0		0	0		0	0		-42	-4		-42	-4
NETTORESULTAAT	11.943	10.380		1.622	899		2.357	2.217		-4.633	995		11.289	14.491

De belangrijkste wijzigingen in de geografische winst- en verliesrekening worden als volgt verklaard:

• Huurinkomsten stijgen in alle segmenten als gevolg van de indexatie van de huur van bestaande huurcontracten.

• Met verhuur verbonden kosten hebben betrekking op de waardevermindering voor potentiële verliezen op uitstaande vorderingen. De stijging is het sterkst in Vlaanderen en heeft betrekking op een openstaande vordering van een huurder die momenteel op rand van faling staat. Vorig boekjaar werd een deel van de voorziening voor potentiële verliezen op uitstaande vorderingen teruggenomen.

• Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven hebben voornamelijk betrekking op de huurderving die is vergoed in verband met de schade die werd opgelopen door de stabiliteitsproblemen voor het winkelpand gelegen te Mechelen, Bruul 42-44.

• Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen dalen in alle segmenten. In 2023 zijn volgens de onafhankelijke vastgoeddeskundigen de marktrendementen gestegen als gevolg van de huidige onzekere marktomstandigheden. Dit resulteerde in een daling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille die deels gecompenseerd werd door de indexatie van huurovereenkomsten en het afsluiten van huurovereenkomsten boven de door onafhankelijke vastgoeddeskundigen bepaalde markthuurprijzen.

• De financiële resultaten worden, met uitzondering van de lease interesten, toegewezen aan het corporate segment aangezien Vastned Belgium leningen heeft afgesloten voor de volledige portefeuille en niet voor individuele winkelpanden. De daling van het financieel resultaat is gecombineerd effect van de stijging van de netto-intrestkosten als gevolg van de stijgende rentevoeten en de daling van de positieve marktwaarde van de interest rate swaps die conform IFRS 9 ‘Financiële Instrumenten’ niet als cash-flow hedging instrument kunnen geklasseerd worden.

Kerncijfers per segment 6

GEOGRAFISCHE SEGMENTERING	Vlaanderen		Wallonië			Brussel			Totaal
(€ duizenden)	0000	0000	0000		2022	2023		2022	2023		2022

Reële waarde van het vastgoed	223.864	225.748	24.924	26.108		58.461	58.631		307.249	310.487
• Waarvan investeringen tijdens het boekjaar (reële waarde)	130	45	8	0		38	0		176	45
• Desinvesteringen tijdens het boekjaar (reële waarde)	0	0	345	0		0	0		345	0
• Investeringswaarde van vastgoed	229.458	231.390	25.546	26.760		59.922	60.097		314.926	318.247
Totaal verhuurbare oppervlakte (m²)	55.589	56.359	10.728	10.879		8.848	8.848		75.165	76.086
Bezettingsgraad (exclusief herontwikkelingen) (%)	100,0%	100,0%	99,0%	96,1%		100,0%	100,0%		99,9%	99,5%

In boekjaar 2023 heeft Vastned Belgium één (1) winkelpand gelegen in Mons (Bergen) verkocht. In boekjaar 2022 werden er geen vastgoedbeleggingen verkocht. Daarnaast heeft de Vennootschap in het huidige boekjaar voor € 0,2 miljoen geïnvesteerd in bestaande panden, voornamelijk met betrekking tot duurzaamheid.

De vastgoedportefeuille in Vlaanderen en Brussel is volledig verhuurd, terwijl er nog een zeer beperkte leegstand is in Wallonië op 31 december 2023. Op het einde van het boekjaar heeft de Vennootschap een aantal pop-up overeenkomsten afgesloten voor Galerie Jardin d’Harscamp om de aantrekkelijkheid van de galerij te bevorderen. Deze ruimtes zijn in het begin van 2024 opnieuw leegstaand. De Vennootschap bekijkt momenteel de herontwikkelingsmogelijkheden van dit winkelcomplex.

6 Inclusief de IFRS 16 gebruiksrechten en exclusief de activa bestemd voor verkoop.

Toelichting 3. Vastgoedresultaat

Huurinkomsten

(€ duizenden)	2023	2022

Huur	19.311	18.235
Variabele leasevergoedingen	8	42
Huurkortingen	-752	-841
Vergoeding voor vroegtijdige verbroken huurcontracten	3	6
Totaal huurinkomsten	18.570	17.442

De huurinkomsten bevatten huren7 en opbrengsten die hier direct verband mee houden zoals vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten verminderd met de toegekende huurkortingen en huurvoordelen. Huurkortingen worden gespreid in de winst- en verliesrekening opgenomen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van het huurcontract.

In boekjaar 2023 bedragen de huurinkomsten € 18,6 miljoen, een stijging van € 1,2 miljoen ten opzichte van vorig boekjaar

(€ 17,4 miljoen). Als gevolg van de indexatie van de huur van de bestaande huurcontracten stijgen de huurinkomsten met

€ 1,4 miljoen in boekjaar 2023. Daarnaast zorgde de spreiding van de huurkortingen en -voordelen (tot de eerste opzegmogelijkheid), op basis van IFRS, voor een verdere stijging van de huurinkomsten met € 0,1 miljoen. Tot slot stijgt de bezettingsgraad in vergelijking met vorig boekjaar, hetgeen een positieve impact van € 0,1 miljoen heeft op de huurinkomsten.

Deze stijging werd deels gedempt door handelshuurhernieuwingen (aan lagere voorwaarden) die in het voorgaande boekjaar werden afgesloten, waardoor de huurinkomsten met € -0,3 miljoen dalen. Daarenboven werd in boekjaar 2023 een voorziening van € -0,1 miljoen aangelegd voor ‘op te stellen creditnota’s’ in het kader van een lopende handelshuurhernieuwingprocedure.

Vastned Belgium heeft met een beperkt aantal huurders een huurovereenkomst met een variabele vergoeding afgesproken. In deze overeenkomsten is gespecifieerd dat de huurders een minimale nominale huur betalen. Bovenop deze minimale nominale huur zal de huurder een bepaald percentage van een vooraf gedefinieerde jaaromzet (van de retailer) betalen. Deze vergoeding is enkel van toepassing op het moment dat de vooraf gedefinieerde drempels worden overschreden. In boekjaar 2023 werd een immaterieel bedrag aan variabele vergoedingen gefactureerd.

De huurinkomsten van de Vennootschap zijn verspreid over 92 verschillende xxxxxxxx 0, hetgeen de stabiliteit van de huurinkomsten bevordert en het debiteurenrisico beperkt. De tien belangrijkste huurders genereren 51% van de huurinkomsten (analoog aan 2022) en bestaan uit vooraanstaande bedrijven in hun sector en die een onderdeel zijn van internationale concerns. De belangrijkste huurder (Hennes & Mauritz – hierna ‘H&M’) vertegenwoordigt 19,2% van de huurinkomsten (19,5% in 2022). Op 31 december 2023 bedraagt het aandeel van de gebouwen die verhuurd zijn aan H&M 18,0% van de geconsolideerde activa van de Vennootschap (17,8% in 2022).

Overzicht van de toekomstige minimum huurinkomsten

De onderstaande tabel geeft een overzicht van de niet-verdisconteerde waarde van de toekomstige huurinkomsten tot aan de eerste vervaldatum van de huurovereenkomst. Hierbij is rekening gehouden met de bij wet aan huurders toegekende opzegmogelijkheid9 na afloop van de lopende driejaarlijkse periode. Bijgevolg worden er geen huurinkomsten weergegeven voor een periode van meer dan drie (3) jaar, tenzij deze huurinkomsten betrekking hebben op huurovereenkomsten die in de loop van 2024 ingaan of wanneer de huurder geen wettelijke opzegmogelijkheid bezit.

7 Handelshuurovereenkomsten worden op basis van IFRS 16 aanzien als ‘operationele leaseovereenkomsten’.

8 Exclusief activa bestemd voor verkoop.

9 Op basis van de handelshuurwetgeving (wet van 30 april 1951) hebben huurders de wettelijke mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen na het verstrijken van een periode van drie (3) jaar. In dat geval moet de huurder zijn opzeg geven aan Vastned Belgium NV ten minste zes (6) maanden voor het verstrijken van de periode van drie (3) jaar.

(€ duizenden)	2023	2022
Toekomstige minimum huurinkomsten:
Binnen één jaar	18.781	17.564
Tussen één jaar en twee jaar	13.373	12.231
Tussen twee jaar en drie jaar	6.307	6.168
Tussen drie jaar en vier jaar	954	335
Tussen vier jaar en vijf jaar	39	0
Totaal van de toekomstige minimum huurinkomsten	39.454	36.298

De toekomstige minimum huurinkomsten, rekening houdende met de eerste opzegmogelijkheid, zijn gestegen met

€ 3,2 miljoen ten opzichte van vorig boekjaar. Deze stijging is het gecombineerd effect van het hernieuwen/afsluiten van (bestaande en nieuwe) huurovereenkomsten (€ 7,4 miljoen), het vertrek of faling van huurders in 2023 (€ -1,0 miljoen) en het cyclische effect van de opzegmogelijkheid (€ -3,2 miljoen). De gewogen gemiddelde resterende looptijd bedraagt

2,4 jaar ten opzichte van 2,3 jaar op het einde van vorig boekjaar.

Indien we veronderstellen dat de huurders geen gebruik zullen maken van deze driejaarlijkse opzegmogelijkheid, dan bedraagt de contante waarde van de toekomstige huurinkomsten € 109,5 miljoen (€ 100,6 miljoen op 31 december 2022). De stijging van € 8,9 miljoen is het gecombineerd effect van het hernieuwen/afsluiten van (bestaande en nieuwe) huurovereenkomsten (€ 25,4 miljoen), het vertrek of faling van huurders in 2023 (€ -5,0 miljoen) en het cyclische effect van de opzegmogelijkheid (€ -11,5 miljoen). De gewogen gemiddelde resterende looptijd bedraagt dan 6,9 jaar ten opzichte van 6,8 jaar op het einde van vorig boekjaar.

Met verhuur verbonden kosten

(€ duizenden)	2023	2022

Ontvangen / (te betalen) huur op gehuurde activa en erfpachtvergoedingen	-1	-1
Waardeverminderingen op handelsvorderingen	-123	-91
Terugname van waardeverminderingen op handelsvorderingen	60	116
Totaal met verhuur verbonden kosten	-64	24

Met verhuur verbonden kosten omvatten waardeverminderingen op handelsvorderingen die in het resultaat worden genomen als de boekwaarde hoger is dan de geschatte realisatiewaarde, alsook de terugname van waardeverminderingen op handelsvorderingen die in een voorgaande periode werden verwerkt.

Ten opzichte van vorig jaar stijgen de met verhuur verbonden kosten met € 0,1 miljoen. Deze stijging is voornamelijk toe te wijzen aan de openstaande vorderingen voor een huurder die momenteel op rand van faling staat. Vorig boekjaar werd een deel van de voorziening van de verwachte kredietverliezen verwerkt volgens IFRS 9 ‘Financiële instrumenten’ teruggenomen.

Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen

(€ duizenden)	2023	2022

Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar	33	25
Doorrekeningen van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen	1.267	1.115
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen	1.300	1.140

Huurlasten gedragen door de eigenaar	-33	-25
Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen	-1.267	-1.115
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen	-1.300	-1.140
Totaal saldo van gerecupereerde huurlasten en belastingen	0	0

De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betreffen kosten die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder. Deze kosten omvatten voornamelijk onroerende voorheffing en nutsvoorzieningen.

De Vennootschap oefent haar activiteiten zelf uit en delegeert de uitoefening niet aan een derde, met uitzondering van het uitvoerend beheer van het winkelcomplex ‘Jardin d’Harscamp’ te Namen en het technisch beheer van het winkelpand aan de Xxxxxxxxxxxxxx 00-00 xx Xxxxxxx. Dit beheer staat evenwel onder toezicht van de Operational Managing Director van de Vennootschap die de nodige interne controles heeft ingebouwd. De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan de huurder doorrekenen.

Toelichting 4. Vastgoedkosten

Technische kosten

(€ duizenden)	2023	2022

Recurrente technische kosten	-107	-97
Verzekeringspremies	-114	-103
Recuperatie verzekeringspremies	7	6

Niet-recurrente technische kosten	-274	-409
Groot onderhoud	-274	-409
Vergoeding van schadegevallen door verzekering	0	0
Totaal technische kosten	-381	-506

De technische kosten omvatten onderhoudskosten en verzekeringspremies.

Kosten verbonden aan groot onderhoud worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer ze geen verbetering van het rendement of de huur veroorzaken. In het geval van een renovatie is er sprake van een verbetering van het rendement of de huurinkomsten, waardoor deze laatste geactiveerd worden.

De kosten van groot onderhoud dalen met €- 0,1 miljoen in boekjaar 2023, aangezien er vorig boekjaar studies werden uitgevoerd voor de herontwikkeling van bestaande gebouwen.

Commerciële kosten

(€ duizenden)	2023	2022

Makelaarscommissies	-36	-112
Erelonen van advocaten en juridische kosten	-190	-101
Totaal commerciële kosten	-226	-213

Commerciële kosten omvatten makelaarscommissies en erelonen van advocaten. De makelaarscommissies worden ten laste van het resultaat opgenomen aangezien de vastgoeddeskundigen bij hun waardering geen rekening houden met deze commissies.

Omwille van de hoge bezettingsgraad werd, in 2023, minder beroep gedaan op makelaars voor de verhuring van leegstaande units.

De erelonen van advocaten en juridische kosten stijgen als gevolg van de afhandeling van het juridische dossier met betrekking tot de stabiliteitsproblemen op de Bruul te Mechelen. Daarnaast werden in het huidige boekjaar de huurcontracten kritisch onder de loep genomen en in overeenstemming gebracht met de gewijzigde wet- en regelgeving.

Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen

(€ duizenden)	2023	2022

Leegstandslasten van het boekjaar	-13	-19
Onroerende voorheffing leegstand	-37	-32
Recuperatie onroerende voorheffing leegstand	11	0
Totaal kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen	-39	-51

Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen dalen als gevolg van de verhoogde bezettingsgraad.

Vastned Belgium recupereert grotendeels de onroerende voorheffing die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebouwen via bezwaarschriften bij de Belastingsdienst. In boekjaar 2023 werden er verschillende terugbetalingen ontvangen van bezwaarschriften die in voorgaande jaren werden ingediend.

Beheerskosten van het vastgoed

(€ duizenden)	2023	2022

Vastgoeddeskundigen	-141	-144
Personeelsbeloningen	-220	-148
Bezoldigingen (incl. variabele vergoeding)	-130	-91
Sociale zekerheid	-34	-20
Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding	-4	-4
Overige personeelskosten	-52	-33
Bezoldiging leden Executive Committee	-138	-208
Bezoldiging bestuurders	-40	-33
Advies- en controlekosten	-237	-188
Advocaten	-3	-17
Externe dienstverstrekkers	-164	-153
Consultants	-70	-18
Autokosten	-31	-22
Huisvestingskosten	-56	-50
Kantoorkosten	-116	-97
Informatica	-87	-63
Overige kantoorkosten	-29	-34
Doorrekening beheersvergoedingen	23	23
Overige beheerskosten	-42	-18
Totaal beheerskosten van het vastgoed	-998	-885

De beheerskosten van het vastgoed zijn kosten die verband houden met het beheer van de gebouwen. Hieronder worden begrepen de kosten van het personeel dat zich met het beheer van de portefeuille en de verhuringen als zodanig bezighoudt, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten die aan het beheer van het vastgoed kunnen worden toegewezen.

Advies- en controlekosten stijgen ten opzichte van vorig boekjaar als gevolg van extra advieswerk met betrekking tot duurzaamheid.

Het aantal werknemers verbonden aan het beheer van het patrimonium bedraagt 2,0 voltijds equivalenten voor boekjaar 2023 en 2022. De leden van het Executive Committee, verbonden door een managementovereenkomst, en de externe dienstverstrekkers worden niet aangezien als een werknemer verbonden aan het beheer van het patrimonium. De stijging in de personeelskosten ten opzichte van vorig boekjaar wordt verklaard door de tijdelijke afwezigheid van een werknemer in boekjaar 2022. Deze stijging gecompenseerd door een daling in de bezoldiging van de leden van het Executive Committee, aangezien het Executive Committee tot en met april 2022 uit twee (2) bezoldigde leden bestond.

Vastned Belgium heeft, voor haar personeelsleden in vast dienstverband, een groepsverzekeringscontract van het type toegezegde-bijdrage (‘Defined Contribution’) afgesloten bij een externe verzekeringsmaatschappij. In België zijn werkgevers verplicht om een minimumrendement op toegezegde-bijdrageregelingen te garanderen gedurende de hele loopbaan van de werknemer. Hierdoor voldoen deze contracten aan de definitie van een toegezegd-pensioenregeling (‘Defined Benefit’). Voor zover het wettelijk gegarandeerde rendement voldoende is gedekt door de verzekeringsmaatschappij, heeft de Vennootschap geen verdere betalingsverplichting jegens de verzekeringsmaatschappij of de werknemer buiten de pensioenpremies die zijn opgenomen in de winst- of verliesrekening in het jaar waarin ze verschuldigd zijn.

In boekjaar 2023 heeft de Vennootschap € 4.000 gestort aan de verzekeringsmaatschappij voor de werknemers die verbonden zijn aan het beheer van het patrimonium. De verzekeringsmaatschappij heeft op 31 december 2023 bevestigd dat het tekort om het minimumrendement te garanderen niet materieel is. Dit tekort is als gevolg van de stijgende rentevoeten gedaald ten opzichte van vorig boekjaar.

De volgende verdeelsleutel wordt toegepast voor de verdeling van de beheerskosten van het vastgoed:

• Bezoldiging bestuurders: 50% van de jaarlijkse vergoedingen (zie remuneratieverslag) worden toegewezen aan de beheerskosten van het vastgoed en 50% aan de algemene kosten. Bestuurders leveren immers evenveel diensten verbonden aan het vastgoed (investeringsdossier en desinvesteringsdossiers) als diensten voor het beheer van de onderneming (vb. financiering).

• Bezoldigingen leden van het Executive Committee:

– Operational Managing Director: 50% van de jaarlijkse bezoldiging wordt toegewezen aan de beheerskosten van het vastgoed en 50% aan de algemene kosten. De Operational Managing Director is, in nauwe samenwerking met het Asset Management team verantwoordelijk voor het dagelijkse beheer van het patrimonium. Daarnaast is de Operational Managing Director verantwoordelijk voor het interne beheer van de Vennootschap en het financiële departement.

– Strategic Managing Director: deze functie is onbezoldigd, waardoor er geen verdeelsleutel van toepassing is.

Andere vastgoedkosten

(€ duizenden)	2023	2022

Onroerende voorheffing contractueel ten laste van de eigenaar	-37	-40
Kosten contractueel ten laste van de eigenaar	-22	-19
Overige kosten/opbrengsten	-23	-10
Totaal andere vastgoedkosten	-82	-69

Andere vastgoedkosten omvatten onroerende voorheffing dewelke contractueel ten laste is van Vastned Belgium, zoals de onroerende voorheffing die niet kan doorgerekend worden aan de residentiële huurders of de onroerende voorheffing in pop-up overeenkomsten.

Kosten contractueel ten laste van de eigenaar hebben betrekking op de servicelasten voor Galerie d’Harscamp in Namen.

Overige kosten/opbrengsten hebben voornamelijk betrekking op een afwaardering van de zonnepanelen. Vorig boekjaar was er als gevolg van de hogere energieprijzen slecht een beperkte afwaardering.

Toelichting 5. Algemene kosten

(€ duizenden)	2023	2022

Belasting ICB	-74	-73
Ereloon commissaris 10	-106	-121
Personeelsbeloningen	-252	-211
Bezoldigingen (incl. variabele vergoeding)	-162	-143
Sociale zekerheid	-41	-32
Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding	-6	-5
Overige personeelskosten	-43	-31
Bezoldiging leden Executive Committee	-138	-205
Bezoldiging bestuurders	-40	-33
Advies- en controlekosten	-200	-269
Advocaten	-3	-41
Externe dienstverstrekkers	-2	-2
Consultants	-195	-226
Autokosten	-23	-18
Huisvestingskosten	-42	-41
Kantoorkosten	-87	-79
Informatica	-65	-51
Overige kantoorkosten	-22	-28
Doorrekening kosten	3	3
Taksen en wettelijke kosten	-100	-86
Totaal algemene kosten	-1.059	-1.133

Algemene kosten zijn alle kosten die verband houden met het beheer van de Vennootschap en de operationele kosten die niet kunnen worden toegewezen aan het beheer van het vastgoed. Deze operationele kosten zijn onder andere algemene administratieve kosten, kosten van het personeel dat zich met het beheer van de Vennootschap als zodanig bezighoudt, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële vaste activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten.

Advies- en controlekosten dalen met € -0,1 miljoen ten opzichte van vorig boekjaar. In 2022 werd een uitzonderlijke kost geregistreerd voor een mogelijke delisting van Vastned Belgium. Deze daling werd deels gecompenseerd door extra advieswerk in het kader van duurzaamheid.

De bezoldiging van de leden van het Executive Committee dalen ten opzichte van vorig boekjaar, aangezien het Executive Committee tot en met april 2022 uit twee (2) bezoldigde leden bestond.

Het aantal werknemers verbonden aan het beheer van de Vennootschap bedraagt 2,6 voltijds equivalenten voor boekjaar 2023 en 2022. De leden van het Executive Committee, verbonden door een managementovereenkomst, worden niet aangezien als een werknemer verbonden aan het beheer van de Vennootschap.

Vastned Belgium heeft, voor haar personeelsleden in vast dienstverband, een groepsverzekeringscontract van het type toegezegde-bijdrage (‘Defined Contribution’) afgesloten bij een externe verzekeringsmaatschappij. In België zijn werkgevers verplicht om een minimumrendement op toegezegde-bijdrageregelingen te garanderen gedurende de hele loopbaan van de werknemer. Hierdoor voldoen deze contracten aan de definitie van een toegezegd-pensioenregeling (‘Defined Benefit’). Voor zover het wettelijk gegarandeerde rendement voldoende is gedekt door de verzekeringsmaatschappij, heeft de

10 Dit omvat de erelonen van de commissaris incl. BTW, terwijl de vergoeding in toelichting 22 is weergegeven excl. BTW.

Vennootschap geen verdere betalingsverplichting jegens de verzekeringsmaatschappij of de werknemer buiten de pensioenpremies die zijn opgenomen in de winst of het verlies over het jaar waarin ze verschuldigd zijn.

In boekjaar 2023 heeft de Vennootschap € 6.000 gestort aan de verzekeringsmaatschappij voor de werknemers die verbonden zijn aan het beheer van de Vennootschap. De verzekeringsmaatschappij heeft op 31 december 2023 bevestigd dat het tekort om het minimumrendement te garanderen niet materieel is. Dit tekort is als gevolg van de stijgende rentevoeten gedaald ten opzichte van vorig boekjaar.

De volgende verdeelsleutel wordt toegepast voor de verdeling van de algemene kosten:

• Bezoldigingen leden van het Executive Committee:

– Strategic Managing Director: deze functie is onbezoldigd, waardoor er geen verdeelsleutel van toepassing is.

Toelichting 6. Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen

(€ duizenden)	2023	2022

Boekwaarde (reële waarde) van de verkochte vastgoedbeleggingen	345	0
Verkoopprijs	350	0
Verkoopkosten	0	0
Netto verkoopopbrengst	350	0

Totaal resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	5	0

In 2023 heeft Vastned Belgium één (1) niet-strategisch winkelpand van 151 m² gedesinvesteerd. Het betreft een winkelpand gelegen op de Grand Rue 19 te Mons (Bergen). Deze verkoop heeft plaatsgevonden voor een bedrag van

€ 0,4 miljoen, waarop Vastned Belgium een beperkte meerwaarde heeft gerealiseerd.

Deze desinvestering past volledig in de strategie van de vastgoedvennootschap om zich te focussen op de topsteden in België.

Bij de verkoop van een vastgoedbelegging worden de variaties in de reële waarde, die in het verleden in de onbeschikbare reserves werden opgenomen, in het jaar van verkoop overgeboekt naar de beschikbare reserves. Deze overboeking

bedraagt € 0,6 miljoen voor boekjaar 2023 (zie lijn ‘Verkopen 2023: impact reserves’ op pagina 7 en 8).

Toelichting 7. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

(€ duizenden)	2023	2022

Positieve variaties op vastgoedbeleggingen	4.830	4.061
Negatieve variaties op vastgoedbeleggingen	-6.178	-6.457
Totaal variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-1.348	-2.396

De totale variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn negatief ten belopen van € -1,3 miljoen of -0,4% ten opzichte van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen van het voorgaande boekjaar 11 .

In 2023 zijn volgens de onafhankelijke vastgoeddeskundigen de marktrendementen gestegen als gevolg van de huidige onzekere marktomstandigheden. Dit resulteerde in een daling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille die deels gecompenseerd werd door de indexatie van huurovereenkomsten en het afsluiten van huurovereenkomsten boven de door onafhankelijke vastgoeddeskundigen bepaalde markthuurprijzen.

In boekjaar 2022 daalde de reële waarde van vastgoedbeleggingen met € -2,4 miljoen waarvan € -0,1 miljoen toe te wijzen is aan de afwaardering van de IFRS 16 gebruiksrechten. De resterende daling van € -2,3 miljoen of -0,7% in de vastgoedportefeuille is voornamelijk het gevolg van een stijging in de marktrendementen van een aantal vastgoedbeleggingen door de sterk veranderende economische omgeving.

We verwijzen naar ‘Toelichting 12 Vaste Activa’ voor de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen onder IFRS 13.

Toelichting 8. Ander portefeuilleresultaat

(€ duizenden)	2023	2022

Variaties spreiding huurkortingen en tegemoetkomingen aan huurders	87	93
Totaal ander portefeuilleresultaat	87	93

Het ander portefeuilleresultaat bedraagt € 0,1 miljoen in boekjaar 2023 en bestaat uit de spreiding van de huurkortingen en

-voordelen die werden verstrekt aan huurders. Deze huurkortingen en -voordelen worden, op basis van IFRS, gespreid in het winst- en verliesrekening opgenomen tot de eerste opzegmogelijkheid van de contracten..

11 Uitgedrukt op like-for-like basis en exclusief de activa bestemd voor verkoop.

Toelichting 9. Financieel resultaat

(€ duizenden)	2023	2022

Financiële opbrengsten	18	18
Netto-intrestkosten	-1.838	-1.575
• Intrestopbrengsten uit IRS-contracten	1.361	77
• Intrestkosten uit IRS-contracten	-2	-468
• Intrestkosten met vaste intrestvoet	-152	-152
• Intrestkosten met variabele intrestvoet	-3.032	-1.017
• Overige intrestkosten	-13	-15
Andere financiële kosten	-3	-3
Variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten	-1.891	3.403
Variaties in de reële waarde van financiële vaste activa (perimetervennootschappen)	153	257
Totaal financieel resultaat	-3.561	2.100

Het financieel resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële instrumenten en financiële vaste activa) bedraagt

€ -1,8 miljoen voor boekjaar 2023 en is met € -0,2 miljoen gedaald ten opzichte van vorig boekjaar. De daling van het financieel resultaat (excl. variaties in de reële waarde van financiële instrumenten en financiële vaste activa) is het gevolg van een kredietlijn ter waarde van € 15,0 miljoen die op 31 juli 2023 ten einde kwam. Deze kredietfaciliteit was ingedekt door middel van een IRS-contract, dat eveneens ten einde kwam op 31 juli 2023. Hierdoor was een groter deel van de opgenomen kredietfaciliteiten onderhevig aan stijgende rentevoeten. Daarnaast heeft de Vennootschap IRS-contracten (Interest Rate Swap) ter waarde van € 30,0 miljoen afgewikkeld en verpakt in nieuwe IRS-contracten (hierna ‘blend &

extend’) met een looptijd tussen drie (3) en vijf (5) jaar. Deze IRS-contracten hebben een hogere gemiddelde rentevoet dan de voorgaande IRS-contracten en hebben een invloed in het huidige boekjaar voor een periode van twee (2) maanden.

In het huidige boekjaar heeft de Vennootschap, als gevolg van de stijgende rentevoeten, een financiële opbrengst verwerkt op de IRS-contracten die de Vennootschap heeft afgesloten. Deze opbrengst wordt gepresenteerd onder de netto- interestkosten in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.

De daling van de variaties in de reële waarde van financiële instrumenten is een gevolg van een daling van de positieve marktwaarde van de interest rate swaps die conform IFRS 9 ‘Financiële Instrumenten’ niet als cash-flow hedging instrument kunnen geklasseerd worden. Deze daling bedraagt € -1,9 miljoen, terwijl vorig boekjaar de rentevoeten op de financiële markten begonnen te stijgen en de, op dat moment, negatieve marktwaarde zelfs de omslag maakte van een negatieve naar een positieve marktwaarde van de interest rate swaps. Zoals hierboven aangehaald heeft de Vennootschap een blend & extend uitgevoerd voor IRS-contracten ter waarde van € 30,0 miljoen. De positieve marktwaarde van deze IRS-contracten werd als gevolg van deze blend & extend gerecycleerd in de variaties in de reële waarde van financiële instrumenten.

De gemiddelde rentevoet van de financieringen bedraagt 2,22% inclusief bankmarges voor 2023, ten opzichte van 1,85% in vorig boekjaar.

Netto interestkosten opgedeeld volgens de vervaldatum van de kredietlijn

(€ duizenden)	2023	2022

Netto interestkosten op langlopende financiële schulden	-676	-1.390
Netto interestkosten op kortlopende financiële schulden	-1.162	-185
Totaal netto interestkosten	-1.838	-1.575

Netto-interestkosten van financiële schulden met een originele looptijd van meer dan één jaar die niet vervallen binnen het jaar, worden gepresenteerd onder de netto-interestkosten op langlopende financiële schulden. Indien de financiële schulden, met een originele looptijd van meer dan één jaar binnen het jaar vervallen, dan worden de kosten vanaf het

moment van de gewijzigde presentie verwerkt onder de netto-interestkosten op kortlopende financiële schulden. Aangezien alle financiële schulden op vervaldatum kwamen op 31 juli 2024, zijn de interestkosten voor de periode van

1 augustus 2023 tem 31 december 2023 gepresenteerd onder de netto-interestkosten op kortlopende financiële schulden.

Financiële schulden met een originele looptijd van minder dan één jaar worden steeds gepresenteerd onder de netto- interestkosten op kortlopende financiële schulden.

De gemiddelde interestvoet voor langlopende financiële schulden bedraagt 1,74% inclusief bankmarges voor 2023 (1,85% voor 2022), en 2,69% inclusief bankmarges voor de kortlopende financiële schulden (1,97% voor 2022).

De (hypothetische) toekomstige cash outflow voor boekjaar 2024 bedraagt circa € 3,1 miljoen (€ 1,5 miljoen in 2023). Voor boekjaar 2023 heeft een (hypothetische) stijging of daling van de rentetarieven met 1% een effect van € 0,1 miljoen

op het EPRA resultaat.

Toelichting 10. Belastingen op het resultaat

(€ duizenden)	2023	2022

Vennootschapsbelasting	-40	-20
Vennootschapsbelasting voorgaande periodes	-2	16
Totaal belastingen	-42	-4

Met de GVV-Wet (voorheen het KB van 7 december 2010 en het KB van 10 april 1995) heeft de wetgever een voordelig fiscaal statuut gegeven aan de GVV’s. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit tax). Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op verworpen uitgaven. Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen wordt geen vennootschapsbelasting betaald. Het tarief van de exit taks bedraagt 15,0% sinds 1 januari 2020 en is van toepassing op de toekomstige acquisities van vastgoedvennootschappen.

De vennootschapsbelasting stijgt ten opzichte van vorig boekjaar als gevolg van een fiscale wijziging waardoor de abonnementstaks (ICB-tax) slechts 20% aftrekbaar is vanaf boekjaar 2023 (voorheen was deze abonnementstaks nog voor 100% aftrekbaar).

Toelichting 11. Aantal aandelen en resultaat per aandeel

Bewegingen van het aantal aandelen

	2023	2022

Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar	5.078.525	5.078.525
Aantal aandelen per einde van het boekjaar	5.078.525	5.078.525
Aantal dividendgerechtigde aandelen	5.078.525	5.078.525
Aanpassingen voor de berekening van het verwaterd resultaat per aandeel	0	0
Gewogen gemiddelde aantal aandelen voor de berekening van het verwaterd resultaat per aandeel	5.078.525	5.078.525

Bepaling van het bedrag van verplichte dividenduitkering

Het bedrag dat vatbaar is voor uitkering is bepaald conform art 13 §1, zesde lid van het GVV-KB en Hoofdstuk 4 van bijlage C van het GVV-KB. De GVV dient ten minste het positieve verschil tussen de volgende bedragen uit te keren als vergoeding van het kapitaal:

• 80% van het bedrag bepaald volgens het in Hoofdstuk III van Bijlage C (GVV-KB) opgenomen schema; en

• de nettovermindering, tijdens het boekjaar, van de schuldenlast van de openbare GVV.

(€ duizenden)	2023	2022

Nettoresultaat volgens enkelvoudige jaarrekening	11.289	14.491
Aan te passen niet-kasstroomverrichtingen begrepen in het nettoresultaat:
• Afschrijvingen	156	144
• Waardeverminderingen	122	91
• Terugneming van waardeverminderingen	-60	-116
• Andere niet-monetaire bestanddelen 12	1.651	-3.753
• Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen	-5	0
• Variaties in de reële waarde van vastgoedgoedbeleggingen	1.348	2.396
Gecorrigeerd resultaat (A)	14.501	13.253
+/- Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer- en minderwaarden op vastgoed 13	-633	0
Netto-minderwaarde bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B)	-633	0
Gecorrigeerd resultaat voor uitkeringsplicht	13.868	13.253
Verplichte uitkering: 80%	11.094	10.602
Netto vermindering schuldenlast	-2.549	-1.872
Nettobedrag minimaal uit te keren	8.545	8.730
EPRA Resultaat (enkelvoudige jaarrekening)	14.286	13.134

De andere niet-monetaire bestanddelen bevatten de volgende componenten: het ander portefeuilleresultaat uit de enkelvoudige jaarrekening, de variaties in de reële waarde van financiële instrumenten en de variaties in de reële waarde van financiële activa (deelneming in perimetervennootschappen).

12 Deze post omvat eveneens de variaties in de reële waarde van de deelnemingen in de perimetervennootschappen. De reële waarde van een deelneming in perimetervennootschappen wordt bepaald door het herwaarderen van de vastgoedbeleggingen die worden aangehouden door de perimetervennootschappen. Dit betreft een niet-kasstroomverrrichting en wordt bijgevolg gecorrigeerd.

13 Deze post omvat de (historische) minderwaarde ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten van de verkoop van het pand te Mons (Bergen).

Vastned Belgium verwerkt de deelneming in perimetervennootschappen, in overeenstemming met IFRS 9 ‘Financiële instrumenten’, als financiële activa tegen reële waarde via de winst- en verliesrekening. Variaties in de reële waarde van deze financiële activa worden conform IFRS 9 opgenomen in de winst of het verlies van het boekjaar. Aangezien deze variaties in de reële waarde van de deelnemingen geen monetaire bestanddelen zijn, worden ze geëlimineerd uit het nettoresultaat van Vastned Belgium om het verplicht uit te keren resultaat te berekenen. De dividenden uitgekeerd door de deelnemingen worden in de winst en het verlies opgenomen wanneer het recht om dividenden te ontvangen vaststaat, het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot het dividend naar de entiteit zullen vloeien en het bedrag van het dividend betrouwbaar kan worden geschat. Aangezien ontvangen dividenden monetaire bestanddelen zijn van het nettoresultaat worden ze in rekening genomen bij de berekening van het verplicht uit te keren resultaat.

Het EPRA resultaat, gebaseerd op de enkelvoudige jaarrekening van Vastned Belgium NV, bedraagt € 14,3 miljoen in 2023 ten opzichte van € 13,1 miljoen in 2022. Op basis van de GVV-wetgeving is Vastned Belgium verplicht om een dividend uit te keren van € 8,5 miljoen . De raad van bestuur van Vastned Belgium stelt een brutodividend van € 2,30 per aandeel voor. Dit komt neer op een totale dividenduitkering van € 11,7 miljoen.

Berekening van het resultaat per aandeel

in € per aandeel	2023	2022

Gewoon nettoresultaat	2,22	2,85
Verwaterd nettoresultaat	2,22	2,85
EPRA Resultaat (enkelvoudig)	2,85	2,59

Voorgesteld dividend per aandeel

Vastned Belgium stelt voor het boekjaar 2023 een brutodividend van € 2,30 per aandeel voor. Hierbij is rekening gehouden met de minimaal vereiste uitkering op grond van de GVV-regelgeving. Daarnaast is het uitkeringspercentage in lijn met dat van andere GVV’s. Het voorstel komt, op basis van de slotkoers van € 30,80 per aandeel op 31 december 2023, overeen met een brutodividendrendement van 7,5%.

Het voorgestelde dividend zal op 24 april 2024 voorgelegd worden aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De dividenduitkering werd, conform IAS 10, niet opgenomen als verplichting en heeft geen effect op de winstbelasting.

	2023	2022

Dividend per aandeel (in €)	2,30	2,25
Vergoeding van het kapitaal (€ duizenden)	11.681	11.427
Dividenduitkering uitgedrukt in procent van het enkelvoudig operationeel uitkeerbaar resultaat (%)	84%	86%

Bepaling van het bedrag conform artikel 7:212 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen

Het bedrag als bedoeld in artikel 7:212 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, van het gestort kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagd kapitaal, verhoogd met al de reserves die volgens de wet of de statuten niet verdeeld mogen worden, is bepaald in Hoofdstuk 4 van bijlage C van het GVV-KB van 13 juli 2014.

(€ duizenden)	2023	2022
Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling
Gestort kapitaal	97.213	97.213
Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies	4.183	4.183
Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed	102.122	103.810
Reserve voor het saldo van variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding	2.596	-807
Andere reserves	8.007	8.365
Resultaat van het boekjaar dat conform Hoofdstuk I van bijlage C van het KB van 13 juni 2014 aan de niet-uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden
Portefeuilleresultaat	-1.256	-2.303
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva 14	-1.737	3.660
Totaal eigen vermogen dat niet uitkeerbaar is	211.128	214.121

Eigen vermogen	231.894	232.032
Geplande dividenduitkering	11.681	11.427
Aantal aandelen	5.078.525	5.078.525
Brutodividend per aandeel (in €)	2,30	2,25
Eigen vermogen na dividenduitkering	220.213	220.605
Overblijvende reserve na uitkering	9.085	6.484

Aangezien de Vennootschap niet het volledige EPRA resultaat zal uitkeren, zullen de reserves na uitkering van het dividend

met € 2,6 miljoen toenemen.

14 Omvat zowel de herwaardering van de toegelaten afdekkingsinstrumenten als de herwaardering van de perimetervennootschappen. De variaties in de reële waarde van de deelnemingen in de perimetervennootschappen worden aanzien als een onbeschikbaar reserve, waardoor deze niet in rekening worden gebracht bij de bepaling van het bedrag dat conform artikel 7:212 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen niet mag uitgekeerd worden. De reële waarde van een deelneming in perimetervennootschappen wordt bepaald door het herwaarderen van de vastgoedbeleggingen die worden aangehouden door de perimetervennootschappen.

Toelichting 12. Vaste activa

Vastgoedbeleggingen

Investerings- en herwaarderingstabel

(€ duizenden)		2023				2022
	Vlaanderen	Wallonië	Brussel	Totaal	Vlaanderen	Wallonië	Brussel	Totaal
Balans op 1 januari	225.748	26.108	58.630	310.487	226.992	26.791	59.018	312.801
Investeringen in bestaande vastgoedbeleggingen	130	8	38	176	45	0	0	45
Herclassificatie naar activa bestemd voor verkoop	-1.190	-584	0	-1.774	0	0	0	0
Verkopen van vastgoedbeleggingen	0	-345	0	-345	0	0	0	0
IFRS 16 gebruiksrechten	41	12	0	53	28	8	0	36
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-866	-275	-208	-1.348	-1.317	-691	-388	-2.396
Balans op 31 december	223.863	24.924	58.461	307.249	225.748	26.108	58.630	310.487
OVERIGE INFORMATIE
Investeringswaarde van het vastgoed	229.458	25.546	59.922	314.926	231.390	26.760	60.097	318.247

Op 31 december 2023 bedraagt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (incl. IFRS 16 gebruiksrechten) van Vastned Belgium € 307,3 miljoen (€ 310,5 miljoen op 31 december 2022).

Deze daling (€ -3,2 miljoen) is het gecombineerde effect van:

• Herclassificatie van vastgoedbeleggingen naar activa bestemd voor verkoop (€ -1,7 miljoen). Deze activa hebben betrekking op een solitaire baanwinkel gelegen op de Xxxxxxxxxxxxxxxxx 00 xx Xxxxx en parkings gelegen in Namen.

• Afname in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (€ -1,3 miljoen). Als gevolg van de renteverhogingen door de Europese Centrale Bank hebben de onafhankelijke vastgoeddeskundigen de kapitalisatievoeten van verschillende winkelpanden verhoogd. Vastned Belgium kan de daling in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen deels tenietdoen door het afsluiten van huurovereenkomsten boven de door onafhankelijke vastgoeddeskundigen bepaalde markthuurprijzen.

• Desinvestering (€ -0,4 miljoen) van een niet-strategische retaillocatie te Mons (Bergen).

• Investeringen (€ 0,2 miljoen) in de bestaande vastgoedbeleggingen.

De vastgoedbeleggingen werden op 31 december 2023 door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen gewaardeerd op € 314,9 miljoen (investeringswaarde). De reële waarde is de investeringswaarde verminderd met de hypothetische mutatierechten en -kosten die dienen betaald te worden bij een eventuele toekomstige verkoop. Het verschil van € 0,2 miljoen met de bovenstaande tabel is te verklaren door de waarde van de IFRS 16 gebruiksrechten.

Voor de verdere verklaring van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar ‘Toelichting 7 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen’. Op 31 december 2023 zijn er geen vastgoedbeleggingen hypothecair tot zekerheid verstrekt voor opgenomen leningen en kredietfaciliteiten bij financiële instellingen.

IFRS 13

IFRS 13 ‘Fair value measurement’ introduceert een uniform raamwerk voor waardering tegen reële waarde en informatieverschaffing over waardering tegen reële waarde waar deze waarderingsgrondslag op grond van andere IFRS-standaarden verplicht of toegestaan is. Daarbij wordt de reële waarde specifiek gedefinieerd als de prijs die zou worden ontvangen bij de verkoop van een actief of die betaald zou moeten worden bij het overdragen van een verplichting in een ordelijke transactie tussen marktpartijen op de waarderingsdatum.

Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd aan reële waarde in overeenstemming met IAS 40 ‘Vastgoedbeleggingen’. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus

van de hiërarchie:

• Niveau 1: Officieel genoteerde (niet-aangepaste) marktprijzen voor identieke activa of verplichtingen in een actieve markt.

• Niveau 2: de reële waarde van activa of verplichtingen die niet verhandeld worden op een actieve markt, wordt bepaald aan de hand van waardebepalingstechnieken. Deze technieken maken zoveel mogelijk gebruik van waarneembare marktgegevens, wanneer beschikbaar, en steunen zo weinig mogelijk op entiteit-specifieke schattingen.

• Niveau 3: Activa en passiva waarvan de reële waarde wordt bepaald met waarderingstechnieken waarvan sommige parameters berusten op niet-waarneembare marktgegevens.

Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd aan reële waarde volgens niveau 3. Waardering van vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen van de Vennootschap worden op kwartaalbasis gewaardeerd aan reële waarde door een onafhankelijke vastgoeddeskundige. De reële waarde is gebaseerd op de investeringswaarde gecorrigeerd voor 2,5% aankoopkosten (zoals beschreven in de ‘Grondslagen voor de financiële verslaggeving – Vastgoedbeleggingen’), hetgeen overeenkomt met de prijs die zou worden ontvangen om een vastgoedbelegging te verkopen in een regelmatige transactie, tussen goed geïnformeerde marktdeelnemers op de waarderingsdatum.

Wanneer geen actuele marktprijzen in een actieve markt beschikbaar zijn, komen de waarderingen tot stand op basis van een bruto rendementsberekening, waarbij de bruto markthuren worden gekapitaliseerd. Deze bekomen waarderingen worden gecorrigeerd met de geactualiseerde waarde (NPV) van het verschil tussen de huidige actuele huur en de geschatte huurwaarde op datum van de evaluatie en dit voor de periode tot aan de volgende opzegmogelijkheid van de lopende huurcontracten.

Huurkortingen en huurvrije perioden worden eveneens in rekening gebracht. Voor gebouwen die gedeeltelijk of volledig beschikbaar zijn (leegstand), wordt de waardering berekend aan de hand van de geschatte huurwaarde, met afhouding van de leegstand en de kosten (verhuurkosten, publiciteitskosten, enz.) voor de leegstaande delen.

De gehanteerde rendementen zijn specifiek voor het type vastgoed, de locatie, de staat van onderhoud en de verhuurbaarheid van ieder pand. De basis voor de bepaling van de rendementen wordt gevormd door vergelijkbare transacties, aangevuld met markt- en gebouwspecifieke kennis. Bij de waardebepaling is ook rekening gehouden met vergelijkbare transacties in de markt.

De rendementen beschreven in het vastgoedverslag worden berekend door de (theoretische) brutohuur van het vastgoed te delen door de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en worden uitgedrukt in een percentage. Het gemiddelde bruto rendement bij volledige verhuring van de totale vastgoedportefeuille per 31 december 2023 bedraagt 6,25% (6,10% op 31 december 2022).

Er worden per pand, per huurder en per leegstaande ruimte veronderstellingen gemaakt van de kans op (her)verhuur, aantal maanden leegstand, incentives en verhuurkosten. De meest belangrijke hypothese met betrekking tot de waardering van de vastgoedbeleggingen zijn (exclusief panden in renovatie):

Gemiddelde brutomarkthuur per m² (in €)

31.12.2023				31.12.2022
Binnenstedelijk vastgoed		Baanwinkels & retailparken		Binnenstedelijk vastgoed		Baanwinkels & retailparken
Vork	Gewogen gemiddelde	Vork	Gewogen gemiddelde	Vork	Gewogen gemiddelde	Vork	Gewogen gemiddelde
18 - 1.903	378	97 - 278	149	28 – 1.827	373	94 – 265	140
28 - 1.903	416	99 - 278	152	28 - 1.827	396	94 - 265	143
18 - 1.312	303	97 - 231	137	65 - 1.252	338	99 - 215	130
87 - 801	310	N/A	N/A	84 - 799	329	N/A	N/A
3,6% - 10,5%	5,9%	5,8% - 9,0%	7,2%	3,6% - 10,5%	5,8%	5,3% - 9,0%	7,1%
3,6% - 8,8%	6,2%	5,8% - 7,6%	6,9%	3,6% - 9,2%	5,9%	5,3% - 9,0%	6,7%
6,3% - 10,5%	6,7%	6,9% - 9,0%	8,9%	5,5% - 10,5%	7,5%	7,1% - 8,9%	10,0%
5,1% - 8,7%	4,7%	N/A	N/A	4,4% - 8,3%	5,0%	N/A	N/A
3,3% - 9,1%	5,4%	5,0 % - 8,3%	6,5%	3,3% - 8,9%	5,2%	4,8% - 8,2%	6,5%
3,3% - 8,1%	5,7%	5,0% - 6,6%	6,2%	3,3% - 8,4%	5,4%	4,8% - 8,2%	6,1%
5,4% - 9,1%	5,7%	6,4% - 8,3%	8,2%	4,7% - 8,9%	6,3%	6,5% - 8,1%	9,1%
4,7% - 8,1%	4,3%	N/A	N/A	4,0% - 7,5%	5,0%	N/A	N/A
1.800 - 950.000	156.888	32.500 - 255.000	109.805	6.500 - 900.000	151.023	30.000 - 250.000	104.716
10.500 - 950.000	162.481	32.500 - 255.000	125.310	9.400 - 900.000	155.620	32.000 – 250.000	118.574
1.800 - 175.000	61.135	32.500 - 103.000	65.677	6.500 – 175.000	64.389	30.000 – 103.000	60.975
42.000 - 650.000	279.955	N/A	N/A	42.000 - 650.000	267.000	N/A	N/A
3- 24	3 tot 24	3- 24	3 tot 24	6 - 24	6 tot 24	3 - 18	3 tot 18
3- 24	3 tot 24	3- 24	3 tot 24	6 - 24	6 tot 24	3 - 18	3 tot 18
3- 24	3 tot 24	3- 24	3 tot 24	6 - 24	6 tot 24	3 - 18	3 tot 18
3- 24	3 tot 24	3- 24	N/A	6 - 24	6 tot 24	3 - 18	3 tot 18
3,5 % - 8,5%	5,2%	5,9% - 7,5%	6,1%	3,5% - 8,5%	4,9%	5,5% - 7,5%	6,0%
3,5% - 6,5%	5,1%	5,9% - 6,8%	6,0%	3,5% - 6,5%	4,9%	5,5% - 6,8%	5,9%
5,7% - 8,5%	6,3%	6,0% - 7,5%	6,7%	4,8% - 8,5%	5,8%	5,9% - 7,5%	6,7%
4,7% - 7,0%	5,1%	N/A	N/A	4,1% - 7,0%	4,8%	N/A	N/A

✓ Vlaanderen

✓ Wallonië

✓ Brussel

Gemiddeld brutorendement (in %)*

✓ Vlaanderen

✓ Wallonië

✓ Brussel

Gemiddeld nettorendement (in %)*

✓ Vlaanderen

✓ Wallonië

✓ Brussel

Geschatte huurwaarde (GHW): gemiddelde (€)

✓ Vlaanderen

✓ Wallonië

✓ Brussel

Lange termijn leegstandshypothese (maanden)

✓ Vlaanderen

✓ Wallonië

✓ Brussel

Kapitalisatiefactor (yield)

✓ Vlaanderen

✓ Wallonië

✓ Brussel

31.12.2023		31.12.2022
Binnenstedelijk vastgoed	Baanwinkels & retailparken	Binnenstedelijk vastgoed	Baanwinkels & retailparken
35.158	40.007	35.309	40.777
22.781	32.808	22.781	33.578
3.529	7.199	3.680	7.199
8.848	N/A	8.848	N/A
0,2%	0,0%	0,7%	0,0%

* Voor de bepaling van het brutorendement en het nettorendement werden de outliers; als gevolg van tijdelijke (pop-up) overeenkomsten, erfpachtovereenkomsten buiten beschouwing gelaten aangezien deze outliers de vork significant vertekenen.

Totaal verhuurbare oppervlakte (m²)

✓ Vlaanderen

✓ Wallonië

✓ Brussel

Leegstandpercentage (%)*

* Het leegstandspercentage wordt berekend op ieder individueel segment en wijkt bijgevolg af van het leegstandspercentage op de totale vastgoedportefeuille..

In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen bij de waardering van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap (yield of kapitalisatievoet) met 1,0% (van 6,250% naar 7,20% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed dalen met € -42,4 miljoen of -13,8%.

Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap stijgen met 4,0% tot 29,3%.

In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve aanpassing van dit gebruikte rendement met 1,0% (van 6,20% naar gemiddeld 5,20%), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 58,6 miljoen of 19,1%. Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap dalen met -4,0% tot 21,4%.

In geval van een hypothetische daling van de lopende huren van de Vennootschap (bij gelijkblijvend marktrendement) met

€ -1,0 miljoen (van € 19,2 miljoen naar € 18,2 miljoen), zou de reële waarde van de vastgoedportefeuille dalen met € -16,0 miljoen of -5,2%. Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap stijgen met 1,4% tot 26,7%.

In het omgekeerde geval van een hypothetische stijging van de lopende huren van de Vennootschap (bij gelijkblijvend

marktrendement) met € 1,0 miljoen (van € 19,2 miljoen naar € 20,2 miljoen), zou de reële waarde van de

vastgoedportefeuille toenemen met € 16,0 miljoen of 5,2%. Hierdoor zou de schuldgraad van de Vennootschap dalen met -1,2% tot 24,1%.

Er bestaat een correlatie tussen de evoluties van de lopende huren en de rendementen die gehanteerd worden in de schattingen van de vastgoedbeleggingen. Deze correlatie is buiten beschouwing gelaten in bovenstaande sensitiviteitsanalyse.

Waarderingsproces voor vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op basis van schattingsverslagen opgesteld door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Deze verslagen zijn gebaseerd op informatie die door de Vennootschap aangeleverd wordt en op de door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen.

• Informatie die door de Vennootschap aangeleverd wordt omvat lopende huren, termijnen en voorwaarden van huurovereenkomsten, service lasten, investeringen, enz. Deze informatie is afkomstig van het financieel en beheerssysteem van de Vennootschap en is onderworpen aan het algemeen geldende controlesysteem van de Vennootschap.

• De door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen hebben voornamelijk betrekking op de marktsituatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op hun professionele beoordeling en waarnemingen in de markt.

De informatie die ter beschikking gesteld wordt aan de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, alsook de assumpties en de waarderingsmodellen worden nagekeken door de Property Analyst van de Vennootschap, alsook door de leden van het Executive Committee. Dit houdt een nazicht in van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen tijdens de desbetreffende periode.

Andere materiële vaste activa

(€ duizenden)	2023	2022

Balans op 1 januari	471	545
Aanschaffingen	122	9
IFRS 16 gebruiksrechten	5	14
Buitengebruikstellingen	-39	0
Afschrijvingen	-71	-97
Balans op 31 december	488	471

Andere materiële vaste activa hebben voornamelijk betrekking op de zonnepanelen (netto boekwaarde van € 280.000) die de Vennootschap in eigen beheer heeft geplaatst op de baanwinkels gelegen aan de Boomsesteenweg 660-666 in Wilrijk en zonnepanelen die reeds eigendom zijn van Vastned Belgium en die begin 2024 geïnstalleerd werden. De opgewekte energie wordt voordelig aangeboden aan de huurders van deze units. De Vennootschap ontvangt een subsidie, in de vorm van

groenestroomcertificaten ter waarde van € 250 per 1.000 kWh opgewekte stroom. De investering in zonnepanelen bedroeg

€ 0,5 miljoen in 2012 en genereerde in het huidige boekjaar een rendement van 9,42% (10,55% in vorig boekjaar).

De inkomsten van de zonnepanelen (subsidie en verkoop van de stroom) worden in de winst- en verliesrekening verwerkt

onder de lijn ‘Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven’.

De zonnepanelen worden jaarlijks gewaardeerd door een onafhankelijke vastgoeddeskundige, waarbij de reële waarde van de zonnepanelen bepaald wordt door de toekomstige gegarandeerde opbrengsten uit groenestroomcertificaten, bij een normaal aantal uren zonneschijn, te verdisconteren. De onafhankelijke vastgoeddeskundige houdt eveneens rekening met een normale onderhoudskost voor de bepaling van de reële waarde. Indien de reële waarde van de zonnepanelen lager is dan de boekwaarde zal overgegaan worden tot de verwerking van een bijzonder waardeverminderingsverlies.

Naast zonnepanelen bestaan de andere materiële vaste activa uit IFRS 16 gebruiksrechten voor het kantoor (€ 98.000), één

(1) bedrijfswagen die werd aangekocht (€ 59.000), twee (2) bedrijfswagens waarvoor een leaseovereenkomst (€ 29.000) is

afgesloten, de inrichting van het kantoorgebouw (€ 7.000) en IT-materiaal (€ 15.000).

Toelichting 13. Financiele activa

(€ duizenden)	2023	2022

Deelneming EuroInvest Retail Properties	1.826	1.675
Activa aan reële waarde via resultaat: toegelaten afdekkingsinstrumenten (Interest Rate Swaps)	28	2.045
Totaal financiële activa	1.854	3.720

Financiële activa hebben enerzijds betrekking op de deelneming van de Vennootschap in de perimetervennootschap EuroInvest Retail Properties NV. Deze deelneming wordt, op basis van IFRS 9 ‘Financiële instrumenten’ gewaardeerd aan de reële waarde via de winst- en verliesrekening. Variaties in de reële waarde van deze financiële activa worden conform

IFRS 9 opgenomen in de winst of het verlies van het boekjaar. De dividenden uitgekeerd door de deelnemingen worden in de winst en het verlies opgenomen wanneer het recht om dividenden te ontvangen vaststaat, het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot het dividend naar de entiteit zullen vloeien en het bedrag van het dividend betrouwbaar kan worden geschat.

De reële waarde van een deelneming in perimetervennootschappen wordt bepaald door het herwaarderen van de vastgoedbeleggingen die worden aangehouden door de perimetervennootschappen. De toename in de deelneming EuroInvest Retail Properties met € 0,2 miljoen is een gevolg van de stijging in de reële waarde van de onroerende goederen die worden aangehouden door Euroinvest Retail Properties. De stijging in de reële waarde van de deelneming wordt verwerkt in de winst- en verliesrekening van de Vennootschap onder de lijn ‘Variaties in de reële waarde van financiële vaste activa’.

Daarnaast bevatten de financiële vaste activa de positieve marktwaarde van financiële afdekkingsinstrumenten ter waarde van € 0,01 miljoen. In 2022 hadden de financiële vaste activa betrekking op de positieve marktwaarde van financiële afdekkingsinstrumenten. Een aantal van deze financiële afdekkingsinstrumenten vervallen in juli 2024, waardoor deze op 31 december 2023 gepresenteerd worden onder de financiële vlottende activa.

Toelichting 14. Vlottende activa

Activa bestemd voor verkoop

(€ duizenden)	2023	2022

Activa bestemd voor verkoop	1.774	0
Totaal activa bestemd voor verkoop	1.774	0

De activa bestemd voor verkoop bedragen € 1,7 miljoen en hebben betrekking op een winkelpand gelegen op de

Xxxxxxxxxxxxxxxxx 00 xx Xxxxx en op 23 parkings gelegen te Namen.

In het vierde kwartaal van 2023 heeft de Vennootschap spontane biedingen ontvangen op deze vastgoedbeleggingen. Deze biedingen werden door de Vennootschap geaccepteerd, waardoor deze vastgoedbeleggingen op 31 december 2023 gepresenteerd worden als activa aangehouden voor verkoop. De verkoop zal gefinaliseerd worden in de loop van 2024.

Deze desinvesteringen passen volledig in de strategie van de vastgoedvennootschap om zich te focussen op de topwinkelsteden in België, met name Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge.

Financiële vlottende activa

(€ duizenden)	2023	2022

Activa aan reële waarde via resultaat: toegelaten afdekkingsinstrumenten (Interest Rate Swaps)	470	154
Totaal financiële activa	470	154

De financiële vlottende activa bedragen € 0,4 miljoen en bestaan uit de positieve marktwaarde van de financiële

afdekkingsinstrumenten die vervallen in juli 2024. Deze financiële afdekkingsinstrumenten, met een notioneel bedrag van

€ 30,0 miljoen, werden vorig boekjaar nog gepresenteerd onder de langlopende financiële verplichtingen.

Handelsvorderingen

(€ duizenden)	2023	2022

Openstaande handelsvorderingen	2.200	2.317
Op te stellen facturen en te ontvangen creditnota's	26	16
Dubieuze debiteuren	397	339
Voorziening dubieuze debiteuren	-408	-345
Totaal handelsvorderingen	2.215	2.327

Ouderdomsstructuur van de handelsvorderingen

(€ duizenden)	2023	2022

Vorderingen < 30 dagen	2.121	2.242
Xxxxxxxxxxx 00-00 dagen	35	14
Vorderingen > 90 dagen	44	61
Totaal openstaande handelsvorderingen	2.200	2.317

Openstaande handelsvorderingen hebben voornamelijk betrekking op de huurinkomsten die reeds gefactureerd werden voor januari of in het geval van kwartaalfacturatie het eerste kwartaal van 2024.

Belastingsvorderingen en andere vlottende activa

(€ duizenden)	2023	2022

Vordering op verbonden vennootschappen	182	166
Overige vorderingen	472	0
Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa	654	166

Vorderingen op verbonden vennootschappen hebben betrekking op vorderingen ten opzichte van de perimeter- vennootschap EuroInvest Retail Properties.

In 2023 heeft de Vennootschap het arrest in de beroepsprocedure ontvangen voor de rechtzaak met betrekking tot de schade die werd opgelopen door de stabiliteitsproblemen voor het winkelpand gelegen te Mechelen, Bruul 42-44. De Vennootschap werd, analoog als in eerste aanleg, niet aansprakelijk geacht voor de stabiliteitsproblematiek. Vastned Belgium diende vergoed te worden voor het herstellen van de schade die werd opgelopen aan de gebouwen en de daarbijhorende huurderving. In januari 2024 heeft de Vennootschap het geld ontvangen.

Overlopende rekeningen

(€ duizenden)	2023	2022

Over te dragen financieringskosten	31	86
Verkregen opbrengsten: roerende voorheffing	14	13
Verkregen opbrengsten: te innen intresten IRS	284	77
Over te dragen kosten: overige	69	223
Totaal overlopende rekeningen	398	399

Toelichting 15. Eigen vermogen

Evolutie van het kapitaal

Datum	Verrichting	Kapitaal- beweging	Totaal uitstaand kapitaal na de verrichting	Aantal gecreëerde aandelen	Totaal aantal aandelen
		(€ duizenden)	(€ duizenden)	eenheden	eenheden
15.06.1987		Oprichting	74	74	3.000	3.000
30.06.1996		Kapitaalverhoging	3.607	3.682	145.526	148.526
30.06.1997		Opslorping	62	3.744	7.750	156.276
31.07.1997		Kapitaalverhoging	1.305	5.049	71.180	227.456
22.12.1997		Opslorping	1.529	6.578	68.899	296.355
06.11.1998		Opslorping	3.050	9.628	137.416	433.771
23.12.1998		Opslorping	874	10.502	101.360	535.131
23.12.1998		Kapitaalverhoging	23.675	34.178	1.073.232	1.608.363
23.12.1998		Kapitaalverhoging	33.837	68.015	1.723.485	3.331.848
31.03.1999		Kapitaalvermindering	-3.345	64.670	0	3.331.848
01.11.1999		Fusie GL Trust	13.758	78.428	645.778	3.977.626
01.11.1999		Kapitaalverhoging (Vastned)	21.319	99.747	882.051	4.859.677
25.11.1999		Kapitaalvermindering (aanzuivering verliezen)	-7.018	92.729	0	4.859.677
29.02.2000		Kapitaalverhoging (inbreng Mechelen Bruul)	2.263	94.992	90.829	4.950.506
30.06.2000		Kapitaalverhoging (inbreng Xx Xxxxxxxx)	000	95.536	21.834	4.972.340
30.06.2000		Kapitaalverhoging (inbreng Louizalaan7)	1.306	96.842	52.402	5.024.742
20.09.2000		Fusie door overname Immorent, Nieuwe Antwerpse Luxe Buildings, Zeven Zeven en News Of The World	79	96.921	14.004	5.038.746
20.09.2000		Omzetting kapitaal in euro en afronding	79	97.000	0	5.038.746
08.05.2002		Xxxxx door overname van de vennootschap Immobilière de l'Observatoire	3	97.003	7.273	5.046.019
30.12.2002		Fusie door overname van de vennootschappen GL Properties, Retail Development, Winvest, Immo 2000M, Avamij, Goorinvest, Tafar, Lemi, Framonia, Micol en Immo Shopping Tienen	209	97.212	26.701	5.072.720
30.12.2002		Fusie door overname van de vennootschap Immo GL	1	97.213	5.805	5.078.525

Het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap bedraagt € 97.213.233,32 op 31 december 2023 en is verdeeld in

5.078.525 volgestorte aandelen zonder vermelding van nominale waarde.

Toegestaan kapitaal

De raad van bestuur is gemachtigd om het kapitaal in één of meerdere keren te verhogen met een maximumbedrag van zevenennegentig miljoen tweehonderd dertienduizend tweehonderd drieëndertig euro tweeëndertig eurocent

(€ 97.213.233,32) op de data en overeenkomstig de modaliteiten die de raad van bestuur bepaalt, conform de toepasselijke wetgeving. Bij een kapitaalverhoging die gepaard gaat met een storting of een boeking van een uitgiftepremie, wordt enkel het bij het kapitaal ingeschreven bedrag afgetrokken van het bruikbaar blijvend bedrag van het toegestane kapitaal.

De kapitaalverhogingen waarover de raad van bestuur aldus heeft beslist, kunnen plaatsvinden door inschrijving tegen contanten of door inbrengen in natura met naleving van de wettelijke bepalingen, of door incorporatie van reserves of van uitgiftepremies met of zonder creatie van nieuwe effecten. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van aandelen met of zonder stemrecht. Deze kapitaalverhogingen kunnen ook gebeuren door de uitgifte van converteerbare obligaties of van inschrijvingsrechten – al dan niet aan een andere roerende waarde gehecht – die aanleiding kunnen geven tot het creëren van aandelen met of zonder stemrecht.

Deze toelating geldt voor een duur van vijf (5) jaar te rekenen vanaf de publicatie in de Bijlagen bij het Belgische Staatsblad van het proces-verbaal van de algemene vergadering van 28 april 2021, i.e. vanaf 7 mei 2021.

Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast tenzij de algemene vergadering daar zelf over zou beslissen. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van aandelen met of zonder stemrecht.

Wanneer de kapitaalverhogingen, door de raad van bestuur beslist ingevolge deze toelating, een uitgiftepremie bevatten, dan wordt het bedrag van deze uitgiftepremie op een speciale onbeschikbare rekening geplaatst, namelijk ‘Uitgiftepremies’. Deze onbeschikbare rekening vormt net als het kapitaal een waarborg voor derden en de uitgiftepremies kunnen niet worden verminderd of afgeschaft behalve bij een beslissing van de algemene vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaalvermindering, behoudens de omzetting in kapitaal zoals hierboven voorzien.

De raad van bestuur heeft in 2023 geen gebruik gemaakt van de haar verleende machtiging toegestane kapitaal.

Inkoop van eigen aandelen

De raad van bestuur is gemachtigd om eigen aandelen of certificaten die daarop betrekking hebben, te verkrijgen en in pand te nemen, zonder dat het totale aantal eigen aandelen of certificaten die daarop betrekking hebben, die de Vennootschap in toepassing van deze machtiging bezit of in pand heeft, 10% van het totale aantal aandelen mag overschrijden, tegen een eenheidsprijs die niet lager zal mogen zijn dan 75% van het gemiddelde van de koers van de laatste dertig dagen van de notering van het aandeel vóór de datum van het besluit van de raad van bestuur tot verkrijging respectievelijk inpandneming, noch hoger dan 125% van het gemiddelde van de koers van de laatste dertig dagen van de notering van het aandeel vóór de datum van het besluit van de raad van bestuur tot verkrijging respectievelijk inpandneming.

Deze machtiging is toegekend voor een periode van vijf (5) jaar te rekenen vanaf de publicatie in de Bijlagen bij het Belgische Staatsblad van het proces-verbaal van de algemene vergadering van 28 april 2021, i.e. vanaf 7 mei 2021.

De Vennootschap bezit op 31 december 2023 geen eigen aandelen.

Kapitaalverhoging

Kapitaalverhogingen worden uitgevoerd in overeenstemming met de artikelen 7:177 tot en met 7:202 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, onder voorbehoud van wat hierna is vermeld met betrekking tot het voorkeurrecht.

Bovendien moet de Vennootschap rekening houden met de bepalingen betreffende de openbare uitgifte van aandelen, zoals voorzien in de artikelen 26 en 27 van de GVV-Wet.

Bij een kapitaalverhoging door inbreng in geld en onverminderd de toepassing van de artikelen 7:188 tot 7:193 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, kan het voorkeurrecht enkel worden beperkt of opgeheven als aan de

bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten. Dit onherleidbaar toewijzingsrecht moet voldoen aan de volgende voorwaarden:

1. het heeft betrekking op alle nieuw uitgegeven effecten;

2. het wordt aan de aandeelhouders verleend a rato van het deel van het kapitaal dat hun aandelen vertegenwoordigen op het moment van de verrichting;

3. uiterlijk aan de vooravond van de opening van de openbare inschrijvingsperiode wordt een maximumprijs per aandeel aangekondigd; en

4. de openbare inschrijvingsperiode moet in dat geval minimaal drie (3) beursdagen bedragen.

Kapitaalverhogingen door middel van inbrengen in natura zijn onderworpen aan de bepalingen van de artikelen 7:196 en 7:197 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen. Daarenboven moeten de volgende voorwaarden, in overeenstemming met artikel 26 §2 van de GVV-Wet, worden nageleefd:

1. de identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het verslag bedoeld in artikel 7:197 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen alsook in de oproeping tot de algemene vergadering die voor de kapitaalverhoging bijeengeroepen wordt;

2. de uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de laagste waarde van (a) een nettowaarde die dateert van ten hoogste vier maanden vóór de datum van de inbrengovereenkomst of, naar keuze van de Vennootschap, vóór de datum van de akte van kapitaalverhoging, en (b) de gemiddelde slotkoers gedurende de dertig kalenderdagen voorafgaand aan diezelfde datum. Voor de toepassing van de vorige zin is het toegestaan om van het in punt (b) van vorig lid bedoelde bedrag een bedrag af te trekken dat overeenstemt met het deel van het niet-uitgekeerde brutodividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven, op voorwaarde dat de raad van bestuur het af te trekken bedrag van het gecumuleerde dividend specifiek verantwoordt in zijn bijzonder verslag en de financiële voorwaarden van de verrichting toelicht in zijn jaarlijks financieel verslag.

3. behalve indien de uitgifteprijs of de ruilverhouding, alsook de betrokken modaliteiten uiterlijk op de werkdag na de afsluiting van de inbrengovereenkomst worden bepaald en aan het publiek meegedeeld met vermelding van de termijn waarbinnen de kapitaalverhoging effectief zal worden doorgevoerd, wordt de akte van kapitaalverhoging verleden binnen een maximale termijn van vier maanden; en

4. het onder 1° bedoelde verslag moet tevens de weerslag van de voorgestelde inbreng op de toestand van de vroegere aandeelhouders toelichten, in het bijzonder wat hun aandeel in de winst, in de nettowaarde en in het kapitaal betreft, alsook de impact op het vlak van de stemrechten.

Bovenstaande is niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.

Uitgiftepremies

(€ duizenden)
Datum	Verrichting	2023	2022

01.11.1999	Fusie GL Trust	4.183	4.183
Totaal uitgiftepremies		4.183	4.183

Reserves

	2023	2022
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed	102.122	103.810
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkinginstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding	2.596	-807
Andere reserves	8.007	8.365
Overgedragen resultaten van vorige boekjaren	6.484	4.777
Totaal reserves	119.209	116.145

De beweging in het reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed wordt als volgt toegelicht:

Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed

(€ duizenden)
Balans op 31 december 2021	113.874
Overboeking portefeuilleresultaat boekjaar 2021 naar reserves	-10.064
Balans op 31 december 2022	103.810
Overboeking portefeuilleresultaat boekjaar 2022 naar reserves	-2.303
Impact van verkopen van vastgoedbeleggingen boekjaar 2023	615
Balans op 31 december 2022	102.122

De overboeking van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen van de onbeschikbare reserves naar de beschikbare reserves wordt niet tijdens het boekjaar verricht maar enkel na de goedkeuring van de resultaatverwerking door de algemene vergadering van aandeelhouders (in april van het volgende boekjaar). Aangezien dit een overboeking binnen twee posten van het eigen vermogen betreft, heeft dit geen impact op het totale eigen vermogen van de Vennootschap. Bovenstaande tabel houdt echter wel reeds rekening met deze overboeking.

Voor de totale beweging van de reserves tijdens het boekjaar 2023 wordt verwezen naar het mutatieoverzicht van het eigen vermogen.

Toelichting 16. Kortlopende verplichtingen

Handelsschulden en andere kortlopende schulden

(€ duizenden)	2023	2022

Handelsschulden	224	37
Voorschotten ontvangen van huurders	26	23
Te ontvangen facturen	286	384
Op te stellen creditnota’s	129	1
Andere kortlopende schulden	131	105
Totaal handelsschulden en andere kortlopende schulden	796	550

Handelsschulden en andere kortlopende schulden stijgen met € 0,3 miljoen in vergelijking met vorig boekjaar. Deze stijging wordt grotendeels verklaard door het gecombineerd effect van een stijging van € 0,2 miljoen in de handelsschulden, deels gecompenseerd door een daling van daling van € 0,1 miljoen van de te ontvangen facturen door een timingverschil waarbij er een hoger aantal niet vervallen facturen openstaan op jaareinde. Daarnaast stijgt ook de voorziening voor op te stellen creditnota’s (€ 129.000) die werd aangelegd in het kader van een lopende handelshuurhernieuwingprocedure.

Andere kortlopende verplichtingen

(€ duizenden)	2023	2022

Te betalen dividenden	25	25
Andere kortlopende verplichtingen	555	539
Totaal andere kortlopende verplichtingen	580	564

Andere kortlopende verplichtingen stijgen in vergelijking met vorig boekjaar als gevolg van de stijging van de vaste vergoeding voor de onafhankelijke bestuurders, zoals goedgekeurd op de algemene vergadering van aandeelhouders.

Overlopende rekeningen

(€ duizenden)	2023	2022

Toe te rekenen intrestkosten	680	374
Toe te rekenen onroerende voorheffing	14	14
Toe te rekenen leegstandskosten	61	58
Vooruitgefactureerde huur	2.299	2.462
Overige toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten	267	307
Totaal overlopende rekeningen	3.321	3.215

Overlopende rekeningen van het passief stijgen als gevolg van de stijgende rentevoeten. De vooruitgefactureerde huur heeft betrekking op de facturatie van de huur van januari of in het geval van kwartaalfacturatie het eerste kwartaal van 2024.

Toelichting 17. Langlopende en kortlopende financiële schulden

In 2023 heeft Vastned Belgium gesprekken gevoerd met financiële instellingen over de herfinanciering van de kredietlijnen. De bestaande kredietverstrekkers waren bereid om hetzelfde kredietbedrag (inclusief de kredietfaciliteit van € 15,0 miljoen die op 31 juli 2023 werd terugbetaald) terug ter beschikking te stellen. Hierdoor beschikt de Vennootschap, vanaf 1 februari 2024, opnieuw over kredietfaciliteiten ter waarde van € 125,0 miljoen. De looptijd van deze kredietfaciliteiten varieert tussen twee (2) en vijf (5) jaar. De herfinanciering werd afgesloten aan marktconforme voorwaarden.

Op 31 december 2023 zijn 100% van de beschikbare kredietlijnen bij financiële instellingen langetermijnfinancieringen. Dit is een gevolg van de herfinanciering die voor jaareinde werd afgerond. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnfinancieringen bedraagt 4,0 jaar op 31 december 2023 ten opzichte van 1,6 jaar op 31 december 2022.

Vervaldagenkalender kredietlijnen

De kredietlijnen van Vastned Belgium zijn gespreid over vier (4) Europese financiële instellingen. In bovenstaande tabel

wordt reeds rekening gehouden met de kredietfaciliteit ter waarde van € 15,0 miljoen die ingaat op 31 januari 2024.

Beschikbare kredietlijnen

Op 31 december 2023 beschikt de Vennootschap nog over € 32,2 miljoen ongebruikte kredietlijnen (€ 44,5 miljoen op

31 december 2022). Bij de bepaling van de beschikbare kredietlijnen werd geen rekening gehouden met de kredietfaciliteit ter waarde van € 15,0 miljoen die ingaat op 31 januari 2024.

Percentage kredieten met vaste en variabele rentevoet

Als gevolg van het financieren met vreemd vermogen wordt het rendement afhankelijk van de ontwikkelingen van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de samenstelling van de leningenportefeuille gestreefd naar een verhouding met één derde vreemd vermogen op korte termijn (met variabele rente) en twee derde vreemd vermogen op lange termijn (gefixeerd door middel van renteswaps of met vaste rente). Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Verder wordt binnen het vreemd vermogen op lange termijn gestreefd naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata. Op 31 december 2023 bestaat 55% van de beschikbare kredietlijnen van de Vennootschap uit financieringen die gefixeerd zijn door middel van renteswaps of door vaste rentevoeten. De resterende 45% heeft een variabele rentevoet.

Van de opgenomen kredieten op 31 december 2023 is 77% gefixeerd door middel van renteswaps of door een vaste rentevoet. De resterende 23% heeft een variabele rentevoet.

Looptijd van de vastliggende rentevoeten

Ter bescherming van haar operationele resultaten tegen toekomstige renteschommelingen dekt Vastned Belgium de renteschommelingen gedeeltelijk in met interest rate swaps.

Naast de herfinanciering van de bestaande kredietlijnen heeft de Vennootschap Interest Rate Swaps (IRS)-contracten afgesloten voor de indekking van het renterisico. Op 31 december 2023 heeft Vastned Belgium voor een notioneel bedrag van € 65,0 miljoen aan actieve interest rate swaps met een resterende looptijd van gemiddeld 3,9 jaar (zie ‘Toelichting 18 Financiële instrumenten’ voor het overzicht en de reële waarde van de financiële derivaten op 31 december 2023). Bij het afsluiten van deze IRS-contracten heeft de Vennootschap gebruik kunnen maken van de rentedalingen op jaareinde.

De totale gemiddelde rentevoet voor boekjaar 2023 bedraagt 2,22%, inclusief bankmarges. De gemiddelde rentevoet is in het huidige boekjaar licht gestegen ten opzichte van het vorige boekjaar (1,85%).

Convenanten

In de financieringsovereenkomsten die werden afgesloten tussen Vastned Belgium en de kredietinstellingen werden een aantal waarborgen/convenanten opgenomen waaraan Vastned Belgium zich dient te houden. De convenanten worden als volgt samengevat:

• Behouden van het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap;

• Verbod tot hypothekeren of verpanden van vastgoedbeleggingen;

• Gelijke behandeling van alle schuldeisers;

• Interest cover ratio: dit is de verhouding tussen het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille en het financieel resultaat (exclusief variaties in reële waarde van financiële instrumenten conform IFRS 9 ‘Financiële Instrumenten’). Deze ratio bedraagt 8,8 voor boekjaar 2023 (9,3 voor boekjaar 2022) en is significant beter dan de convenanten die vastgelegd zijn in de financieringsovereenkomsten tussen de Vennootschap en de kredietinstellingen;

• Schuldgraad: deze mag maximaal 60% bedragen. Als gevolg van de herfinanciering mag, vanaf boekjaar 2024, de schuldgraad (bij één financiële instelling) niet meer bedragen dan 50%. De schuldgraad van de Vennootschap bedraagt 25,3% op 31 december 2023 en is gedaald ten opzichte van 31 december 2022 (26,1%);

• Minimale waarde vastgoedportefeuille: deze dient minimaal € 250,0 miljoen euro te bedragen.

Op 31 december 2023 was voldaan aan de convenanten en werden er geen hypothecaire inschrijvingen genomen, noch werden er hypothecaire volmachten toegestaan. Indien Vastned Belgium deze ratio’s niet meer zou respecteren, dan kunnen de financiële instellingen eisen dat de financieringsovereenkomsten van de Vennootschap worden geannuleerd, heronderhandeld, opgezegd of vervroegd terugbetaald.

Opdeling volgens de vervaldag van de opgenomen kredieten

(€ duizenden)		2023					2022
	Schulden met een resterende looptijd van					Schulden met een resterende looptijd van
	< 1 jaar	> 1 jaar < 5 jaar		> 5 jaar	Totaal	< 1 jaar	> 1 jaar < 5 jaar		> 5 jaar	Totaal

Kredietinstellingen (opgenomen gelden)	0	77.800	0		77.800	15.000	65.497	0		80.497
Totaal	0	77.800	0		77.800	15.000	65.497	0		80.497
Procentueel aandeel	0%	100%	0%		100%	19%	81%	0%		100%

Opdeling volgens de vervaldag van de kredietlijnen

(€ duizenden)		2023					2022
	Schulden met een resterende looptijd van					Schulden met een resterende looptijd van
	< 1 jaar	> 1 jaar < 5 jaar		> 5 jaar	Totaal	< 1 jaar	> 1 jaar < 5 jaar		> 5 jaar	Totaal

Kredietinstellingen (opgenomen gelden)	0	77.800	0		77.800	15.000	65.497	0		80.497
Niet-opgenomen kredietlijnen	0	32.200	0		32.200	10.000	34.503	0		44.503
Totaal	0	110.000	0		110.000	25.000	100.000	0		125.000
Procentueel aandeel	0%	100%	0%		100%	20%	80%	0%		100%

De bovenstaande tabel geeft een overzicht van de totale kredietfaciliteiten (€ 110,0 miljoen) waarover de Vennootschap beschikt op 31 december 2023. Vastned Belgium heeft ongebruikte kredietlijnen beschikbaar ter waarde van € 32,2 miljoen (€ 44,5 miljoen vorig boekjaar) om de schommelingen in de liquiditeitsbehoeften op te vangen en ter financiering van toekomstige duurzaamheidsinvesteringen. Deze ongebruikte kredietlijnen vormen op afsluitingsdatum geen effectieve schuld maar zijn enkel een voorwaardelijke schuld onder de vorm van een beschikbare kredietlijn. Indien we rekening houden met de kredietlijn van € 15,0 miljoen die ingaat op 1 februari 2024, dan stijgt het bedrag van de ongebruikte

kredietlijnen naar € 47,2 miljoen.

Opdeling volgens het variabel of het vastrentend karakter van de opgenomen kredieten bij kredietinstellingen

(€ duizenden)			2023					2022
	Schulden met een resterende looptijd van					Schulden met een resterende looptijd van
	< 1 jaar	> 1 jaar < 5 jaar	> 5 jaar	Totaal	Procentuee l aandeel	< 1 jaar	> 1 jaar < 5 jaar	> 5 jaar	Totaal	Procentue el aandeel

Variabel	0	17.800	0	17.800	23%	0	1.997	0	1.997	2%
Vastrentend	0	60.000	0	60.000	77%	15.000	63.500	0	78.500	98%
Totaal	0	77.800	0	77.800	100%	15.000	65.497	0	80.497	100%

Bij de opdeling van het variabele of vastrentende karakter van de opgenomen kredieten wordt het procentuele aandeel berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de opgenomen kredietlijnen. In deze tabel wordt, voor de bepaling van het variabel of vastrentend karakter van de opgenomen kredieten, rekening gehouden met de indekkingsinstrumenten.

Overzicht van het toekomstige niet gedekte variabele schulden-percentage

Looptijdanalyse van de financiële verplichtingen die een derivaat zijn

(€ duizenden)		2023					2022
(€ duizenden)	< 1 jaar	> 1 jaar < 5 jaar		> 5 jaar	Totaal	< 1 jaar	> 1 jaar < 5 jaar		> 5 jaar	Totaal

Toekomstige kosten derivaten	-1.321	-4.904	-157		-6.000	000	000	0		1.593
Toekomstige opbrengsten derivaten	2.443	8.216	264		10.923	0	0	0		0

Toelichting 18. Financiële Instrumenten

De belangrijkste financiële instrumenten van Vastned Belgium bestaan uit financiële en commerciële vorderingen en schulden, geldmiddelen en kasequivalenten evenals financiële instrumenten van het type interest rate swap (IRS).

(€ duizenden)			2023		2022

Financiële instrumenten op actief	Cat.	Niveau	Boekwaarde	Reële waarde	Boekwaarde	Reële waarde
Vaste Activa
Financiële vaste activa	C	2	1.854	1854	3.720	3.720
Handelsvorderingen en andere vaste activa	A	2	2	2	2	2
Vlottende activa
Financiële vlottende activa	C	2	470	470	154	154
Handelsvorderingen	A	2	2.215	2.215	2.327	2.327
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa	A	2	654	654	166	166
Kas en kasequivalenten	B	1	426	426	150	150
Financiële instrumenten op passief
Langlopende verplichtingen
Langlopende financiële schulden (rentedragend)	A	2	78.190	86.104	66.031	67.054
• Kredietinstellingen	A	2	77.800	85.714	65.497	66.520
• Financiële leasing	A	2	390	390	534	534
Andere langlopende financiële verplichtingen	C	2	188	188	0	0
Andere langlopende verplichtingen	A	2	146	146	123	123
Kortlopende verplichtingen
Langlopende financiële schulden (rentedragend)	A	2	191	191	15.184	15.315
• Kredietinstellingen	A	2	0	0	15.000	15.131
• Financiële leasing	A	2	191	191	184	184
Handelsschulden en andere kortlopende schulden	A	2	796	796	550	550
Andere langlopende verplichtingen	A	2	580	580	564	564

In overeenstemming met IFRS 9 ‘Financiële instrumenten’ worden alle financiële activa en financiële verplichtingen gewaardeerd aan geamortiseerde kostprijs of reële waarde. De waardering is afhankelijk van de vooropgestelde classificatie van de financiële activa en financiële verplichtingen. De Vennootschap heeft de volgende categorieën gedefinieerd:

A. financiële activa of verplichtingen (met inbegrip van vorderingen en leningen) aan geamortiseerde kostprijs;

B. geldbeleggingen tot op vervaldag gehouden aan geamortiseerde kostprijs;

C. activa of verplichtingen, gehouden aan reële waarde via de winst- en verliesrekening;

Financiële instrumenten worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waardehiërarchie is gebaseerd op gegevens ter waardering van financiële activa en verplichtingen op waarderingsdatum. Het onderscheid tussen de drie niveaus is het volgende:

• niveau 1: officieel genoteerde (niet-aangepaste) marktprijzen voor identieke activa of verplichtingen in een actieve markt.

• niveau 2: de reële waarde van financiële instrumenten die niet verhandeld worden op een actieve markt wordt bepaald aan de hand van waardebepalingstechnieken. Deze technieken maken zoveel mogelijk gebruik van waarneembare marktgegevens, wanneer beschikbaar, en steunen zo weinig mogelijk op entiteitspecifieke schattingen.

• niveau 3: financiële instrumenten waarvan de reële waarde wordt bepaald met waarderingstechnieken.

De financiële instrumenten van Xxxxxxx Belgium stemmen overeen met niveau 2 in de hiërarchie van de reële waarden. De waarderingstechnieken betreffende de reële waarde van de financiële instrumenten van niveau 2 zijn de volgende:

• voor de rubrieken ‘Financiële vaste activa’, ‘Financiële vlottende activa’ en ‘Andere langlopende financiële verplichtingen’, die betrekking hebben op de interest rate swaps, wordt de reële waarde vastgelegd met behulp van observeerbare gegevens, namelijk de forward interest rates die van toepassing zijn op actieve markten, over het algemeen aangeleverd door financiële instellingen.

• de reële waarde van de overige financiële activa en passiva van niveau 2 is nagenoeg gelijk aan hun boekwaarde hetzij omdat ze een vervaldag op korte termijn hebben (zoals de handelsvorderingen en schulden), hetzij omdat ze een variabele intrestvoet dragen. Bij de berekening van de reële waarde van de rentedragende financiële schulden zijn de financiële schulden met een vaste rentevoet in beschouwing genomen waarbij de toekomstige cash flows (rente en kapitaalaflossing) verdisconteerd worden met een marktconform rendement.

Vastned Belgium maakt gebruik van interest rate swaps voor de indekking van de mogelijke wijzigingen van de intrestkosten op een gedeelte van de financiële schulden met een variabele rentevoet (Euribor op korte termijn). De interest rate swaps worden niet als een kasstroomafdekking geclassificeerd, waardoor wijzigingen in de reële waarde verwerkt worden in de enkelvoudige winst- en verliesrekening.

Reële waarde van de financiële derivaten

Op 31 december 2023 bezit de Vennootschap de volgende financiële derivaten:

€ duizenden		Startdatum	Einddatum	Rentevoet	Contractueel notioneel bedrag	Hedge accounting	Reële waarde 31/12/2023
	IRS	31-10-2023	31-01-2028	2,3030%	10.000	Nee	8
	IRS	31-10-2023	29-01-2027	2.2150%	5.000	Nee	20
Financiële vaste activa							28

€ duizenden		Startdatum	Einddatum	Rentevoet	Contractueel notioneel bedrag	Hedge accounting	Reële waarde 31/12/2023
	IRS	14-11-2019	31-07-2024	0,7250%	5.000	Nee	85
	IRS	31-07-2017	31-07-2024	0,9550%	10.000	Nee	162
	IRS	31-07-2017	31-07-2024	1,0940%	15.000	Nee	223
Financiële vlottende activa							470

€ duizenden		Startdatum	Einddatum	Rentevoet	Contractueel notioneel bedrag	Hedge accounting	Reële waarde 31/12/2023
	IRS	31-10-2023	31-01-2029	2,4850%	10.000	Nee	-88
	IRS	18-07-2024	19-07-2027	2,2840%	10.000	Nee	-43
	IRS	18-07-2024	18-07-2029	2,2780%	10.000	Nee	-57
Andere langlopende financiële verplichtingen							-188

Op 31 december 2022 bezit de Vennootschap de volgende financiële derivaten:

€ duizenden

Startdatum

Einddatum

Rentevoet

Contractueel notioneel bedrag

Hedge accounting

Reële waarde 31/12/2022

IRS

31-10-2017

31-07-2023

0,9520%

15.000

Nee

154

Financiële vlottende activa

154

€ duizenden		Startdatum	Einddatum	Rentevoet	Contractueel notioneel bedrag	Hedge accounting	Reële waarde 31/12/2022
2	IRS	31-10-2019	31-07-2024	0,6275%	15.000	Nee	601
3	IRS	31-10-2019	31-07-2024	0,7375%	10.000	Nee	391
4	IRS	14-11-2019	31-07-2024	0,7250%	5.000	Nee	197
5	IRS	31-07-2017	31-07-2024	0,9550%	10.000	Nee	354
6	IRS	31-07-2017	31-07-2024	1,0940%	15.000	Nee	502
Financiële vlottende activa							2.045

Beheer van de financiële risico’s

De voornaamste financiële risico’s van Vastned Belgium zijn het financieringsrisico, het liquiditeitsrisico en het renterisico. Voor de beschrijving van deze risico’s en het beheer van deze risico’s wordt verwezen naar het hoofdstuk ‘Financiële risico’s en beheer’ in het onderdeel ‘Belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen’ binnen het Verslag van de raad van bestuur.

Financieringsrisico

Vastned Belgium streeft voor de financiering van de vastgoedbeleggingen naar een evenwichtige verhouding tussen eigen en vreemd vermogen. Daarnaast streeft de Vennootschap ernaar om de toegang tot de kapitaalmarkt veilig te stellen door transparante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financierders en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel.

Ten aanzien van de langetermijnfinancieringen wordt gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata en naar een gewogen gemiddelde looptijd tussen de 3,5 en 5 jaar. Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specifieke marktomstandigheden het vereisen. De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnfinancieringen bedraagt 4,0 jaar op 31 december 2023 ten opzichte van 1,6 jaar op 31 december 2022. Daarnaast werden de financieringsovereenkomsten afgesloten met vier (4) verschillende Europese financiële instellingen.

Liquiditeitsrisico

Vastned Belgium heeft op 31 december 2023 voor € 32,2 miljoen aan ongebruikte kredietlijnen ter beschikking. Deze ongebruikte / niet-opgenomen kredietlijnen laten de Vennootschap toe op schommelingen in de liquiditeitsbehoeften op te vangen en ter financiering van toekomstige duurzaamheidsinvesteringen. Bij de bepaling van de ongebruikte kredietlijnen is geen rekening gehouden met de kredietfaciliteit van € 15 miljoen die vanaf 1 februari 2024 in voege zal treden.

Daarnaast dient de Vennootschap rekening te houden met een aantal convenanten die door de financiële instellingen worden opgelegd. De convenanten werden reeds besproken in ‘Toelichting 17 Langlopende en kortlopende financiële schulden’. De Vennootschap voldoet op 31 december 2023 aan alle vooropgestelde convenanten, waardoor de Vennootschap in het komende jaar nog steeds gebruik kan maken van de kredietfaciliteiten.

Renterisico

Als gevolg van het financieren met vreemd vermogen wordt het rendement afhankelijk van de ontwikkelingen van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de samenstelling van de leningenportefeuille gestreefd naar een verhouding een derde vreemd vermogen met variabele rente en twee derde vreemd vermogen met vaste rente. Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Op 31 december 2023 bestaat 55% van de beschikbare kredietlijnen van de Vennootschap uit financieringen die gefixeerd zijn door middel van renteswaps of door vaste rentevoeten. De resterende 45% heeft een variabele rentevoet.

Mutatieoverzicht van de schulden als gevolg van financieringsactiviteiten

(€ duizenden)	01.01.2023	Herklassificatie	Kasstromen	Wijzigingen in reële waarde	31.12.2023

Kortlopende financiële schulden – Kredietinstellingen	15.000	0	-15.000	0	0
Langlopende financiële schulden – Kredietinstellingen	65.497	0	12.303	0	77.800
Leaseverplichtingen conform IFRS 16	718	0	-207	70	581
Te betalen dividenden	25	0	0	0	25
Derivaten	0	0	0	188	188
Totale schulden uit financieringsactiviteiten	81.240	0	-17.904	258	78.594

(€ duizenden)	01.01.2022	Herklassificatie	Kasstromen	Wijzigingen in reële waarde	31.12.2022

Kortlopende financiële schulden – Kredietinstellingen	0	15.000	0	0	15.000
Langlopende financiële schulden – Kredietinstellingen	82.269	-15.000	-1.772	0	65.497
Leaseverplichtingen conform IFRS 16	843	0	-190	65	718
Te betalen dividenden	25	0	0	0	25
Derivaten	1.203	0	0	-1.203	0
Totale schulden uit financieringsactiviteiten	84.340	0	-1.962	-1.138	81.240

Toelichting 19. Berekening schuldgraad

De schuldgraad op 31 december 2023 bedraagt 25,4%.

(€ duizenden)	Xxxx.	0000	0000

Xxxxxxxxxxx financiële schulden	18	78.190	66.030
Andere langlopende verplichtingen		146	123
Kortlopende financiële schulden	18	191	15.184
Handelsschulden en andere kortlopende schulden	17	796	550
Andere kortlopende verplichtingen	17	580	564
Totaal verplichtingen voor schuldgraadberekening		79.903	82.451
Totaal activa van de balans		315.575	317.968
Toegelaten afdekkingsinstrumenten opgenomen op actief		-498	-2.199
Totale activa voor schuldgraadberekening		315.077	315.769
Schuldgraad		25,4%	26,1%

Toelichting 20. Verbonden partijen

De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar meerderheidsaandeelhouder, haar perimeter- vennootschappen (zie toelichting 21), haar bestuurders en leden van het Executive Committee. Er vonden geen transacties met verbonden partijen plaats die buiten de normale marktvoorwaarden vielen.

Transactie met de meerderheidsaandeelhouder

De transacties met de meerderheidsaandeelhouder Vastned Retail N.V. beperkt zicht tot een doorrekening van de jaarlijkse fee voor een ERP-pakket dat op groepsniveau werd aangekocht.

Schulden aan verbonden ondernemingen

Op 31 december 2023 heeft Xxxxxxx Belgium geen schulden aan verbonden ondernemingen.

Bestuurders en leden van het Executive Committee

De vergoeding voor de bestuurders en leden van het Executive Committee is opgenomen in de posten ‘Beheerskosten van het vastgoed’ en ‘Algemene kosten’ (zie Toelichting 4 en 5). Voor de opsplitsing van deze vergoedingen verwijzen we naar het remuneratieverslag. De totale vergoeding wordt als volgt opgesplitst tussen de bestuurders en leden van het Executive Committee.

(€ duizenden)	2023	2022

Bestuurders	80	65
Directieleden	294	427
Totaal	374	492

De vergoeding van de leden van het Executive Committee omvat een basisvergoeding (een vaste vergoeding die jaarlijks geïndexeerd wordt overeenkomstig de managementovereenkomsten) en een variabele vergoeding (op basis van vooropgestelde kwantitatieve en kwalitatieve criteria). Voor de Operational Managing Director worden de volgende kosten ten laste van de Vennootschap genomen: pensioenplan (IPT-plan met bepaalde bijdragen en bijkomende dekkingen), hospitalisatieverzekering, arbeidsongeschiktheidsverzekering en een bedrijfsvoertuig. Deze kosten bedroegen € 20.800 voor boekjaar 2023.

De bestuurders ontvangen geen bijkomende voordelen ten laste van de Vennootschap.

Toelichting 21. Lijst van de dochterondernemingen

Naam Vennootschap	Adres	Ondernemings- nummer	Gehouden deel van het kapitaal (in %)	Minderheidsbelangen (€ duizenden)
				2023	2022
EuroInvest Retail Properties NV	Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxx 00 0000 Xxxxxxx	XX 0479.506.731	100%	0	0
Totaal minderheidsbelangen				0	0

Toelichting 22. Honorarium aan de commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten

De onderstaande tabel wordt exclusief BTW opgemaakt terwijl de bezoldigingen van de commissaris, zoals opgenomen in

‘Toelichting 5 Algemene kosten’, de kostprijs inclusief BTW omvat.

(€ duizenden)	2023	2022
Excl BTW
Bezoldiging van de commissaris	79	71
Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door de commissaris m.b.t.
• Andere controleopdrachten	0	0
• Belastingadviesopdrachten	0	0
• Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten	0	28
Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door personen met wie de commissaris verbonden is	0	0

Totaal honorarium commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten	79	99

Toelichting 23. Voorwaardelijke verplichtingen

Vastned Belgium heeft op 31 december 2023 geen voorwaardelijke verplichtingen.

Toelichting 24. Gebeurtenissen na balansdatum

Er zijn geen materiële gebeurtenissen na balansdatum.

Nr.‌

0431.391.860

VOL-kap 10

SOCIALE BALANS

Nummers van de paritaire comités die voor de vennootschap bevoegd zijn:

STAAT VAN DE TEWERKGESTELDE PERSONEN

WERKNEMERS WAARVOOR DE VENNOOTSCHAP EEN DIMONA-VERKLARING HEEFT INGEDIEND OF DIE ZIJN INGESCHREVEN IN HET ALGEMEEN PERSONEELSREGISTER

Codes	Totaal	1. Mannen	2. Vrouwen
1001	2,9
1002	2,0
1003	4,5
1011	5.023
1012	2.658
1013	7.681
1021	288.859
1022	149.435
1023	438.294
1033	6.979

Tijdens het boekjaar Xxxxxxxxx aantal werknemers

Voltijds Deeltijds

Totaal in voltijdse equivalenten (VTE)

Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren

Voltijds Deeltijds Totaal

Personeelskosten Voltijds Deeltijds

Totaal

Bedrag van de voordelen bovenop het loon

Codes	P. Totaal	1P. Mannen	2P. Vrouwen
1003	4,6
1013	6.990
1023	350.831
1033	6.336

Tijdens het vorige boekjaar

Gemiddeld aantal werknemers in VTE Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Personeelskosten

Bedrag van de voordelen bovenop het loon

Nr.

0431.391.860

VOL-kap 10

WERKNEMERS WAARVOOR DE VENNOOTSCHAP EEN DIMONA-VERKLARING HEEFT INGEDIEND OF DIE ZIJN INGESCHREVEN IN HET ALGEMEEN PERSONEELSREGISTER (vervolg)

Codes	1. Voltijds	2. Deeltijds	3. Totaal in voltijdse equivalenten
105	2	2	3,6
110	2	2	3,6
111
112
113
120	1		1,0
1200
1201
1202
1203	1		1,0
121	1	2	2,6
1210
1211		1	0,8
1212		1	0,8
1213	1		1,0
130
134	2	2	3,6
132
133

Op de afsluitingsdatum van het boekjaar Aantal werknemers

Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk Vervangingsovereenkomst

Volgens het geslacht en het studieniveau

Mannen

lager onderwijs secundair onderwijs

hoger niet-universitair onderwijs universitair onderwijs

Vrouwen

lager onderwijs secundair onderwijs

hoger niet-universitair onderwijs universitair onderwijs

Volgens de beroepscategorie Directiepersoneel Bedienden

Arbeiders Andere

Codes

1. Uitzendkrachten

2. Ter beschikking van de vennootschap gestelde personen

000

UITZENDKRACHTEN EN TER BESCHIKKING VAN DE VENNOOTSCHAP GESTELDE PERSONEN

Tijdens het boekjaar

Gemiddeld aantal tewerkgestelde personen Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Kosten voor de vennootschap

Nr.

0431.391.860

VOL-kap 10

TABEL VAN HET PERSONEELSVERLOOP TIJDENS HET BOEKJAAR

Codes

1. Voltijds

2. Deeltijds

3. Totaal in voltijdse equivalenten

205

210

211

212

213

INGETREDEN

Aantal werknemers waarvoor de vennootschap tijdens het boekjaar een DIMONA-verklaring heeft ingediend of die tijdens het boekjaar werden ingeschreven in het algemeen personeelsregister

Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk Vervangingsovereenkomst

Codes

1. Voltijds

2. Deeltijds

3. Totaal in voltijdse equivalenten

305

000

313

340

341

342

343

350

1,0

UITGETREDEN

Aantal werknemers met een in de DIMONA-verklaring aangegeven of een in het algemeen personeelsregister opgetekende datum waarop hun overeenkomst tijdens het boekjaar een einde nam

Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk Vervangingsovereenkomst

Volgens de reden van beëindiging van de overeenkomst

Pensioen

Werkloosheid met bedrijfstoeslag Afdanking

Andere reden

Waarvan: het aantal werknemers dat als zelfstandige ten minste op halftijdse basis diensten blijft verlenen aan de vennootschap

Nr.

0431.391.860

XXX-xxx 00

XXXXXXXXXXXX OVER DE OPLEIDINGEN VOOR DE WERKNEMERS TIJDENS HET BOEKJAAR

Codes	Mannen	Codes	Vrouwen
5801	1	5811	4
5802	16	5812	68
5803	1.136	5813	5.389
58031	1.136	58131	5.389
58032		58132
58033		58133
5821		5831
5822		5832
5823		5833
5841		5851
5842		5852
5843		5853

Totaal van de formele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever

Aantal betrokken werknemers Xxxxxx gevolgde opleidingsuren Nettokosten voor de vennootschap

waarvan xxxxxxxxxxx rechtstreeks verbonden met de opleiding waarvan betaalde bijdragen en stortingen aan collectieve fondsen waarvan ontvangen tegemoetkomingen (in mindering)

Totaal van de minder formele en informele voortgezette beroeps- opleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever

Aantal betrokken werknemers Xxxxxx gevolgde opleidingsuren Nettokosten voor de vennootschap

Totaal van de initiële beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever

Aantal betrokken werknemers Xxxxxx gevolgde opleidingsuren Nettokosten voor de vennootschap

Document Metadata

Table of Contents

JAARREKENING EN ANDERE OVEREENKOMSTIG HET WETBOEK VAN VENNOOTSCHAPPEN EN VERENIGINGEN NEER

Document Metadata