Toelichting bij de huurverhoging per 1 juli 2018
Toelichting bij de huurverhoging per 1 juli 2018
De huur mag in 2018 omhoog met 3,9 procent (het inflatiepercentage plus 2,5 procent).
Als u in 2016 meer verdiende dan 41.056 euro, kunt u bovendien een extra huurverhoging krijgen. Dit geldt alleen voor sociale huurwoningen. In het bijgevoegde ‘voorstel tot aanpassing van de huurprijs’ kunt u zien wat dat voor u betekent.
Sociale huurwoningen
Sociale huurwoningen zijn woningen waarvan de huurprijs bij het ondertekenen van het huurcon- tract onder de sociale huurgrens ligt. In 2018 ligt die huurgrens op € 710,68 netto huur per maand. Die grens stijgt over het algemeen mee met de huurprijzen. Door huurverhoging of woningverbete- ring kan de huurprijs van een sociale huurwoning wel boven die grens uit stijgen.
Geliberaliseerde huurwoningen (vrije sector)
Huurders die een huurwoning hebben waarbij de huur bij het ondertekenen van het huurcontract hoger is dan de toen geldende sociale huurgrens, hebben een geliberaliseerd huurcontract. Deze huurders krijgen geen inkomensafhankelijke huurverhoging. De huurverhoging is voor hen 4 %.
Huurt u een vrije sector woning, dan is onderstaande tekst niet op u van toepassing.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Voor huurders met een huishoudinkomen tot € 41.056 (peiljaar 2016) hanteert SSW een lager percen- tage huurverhoging dan door de overheid is toegestaan. Voor deze huurders geldt dat SSW de netto huurprijs door deze huurverhoging niet laat stijgen boven de sociale huurgrens van € 710,68 (prijspeil 2017). Bij de inkomens boven de € 41.056 kan de netto huurprijs wel hoger worden dan € 710,68.
De huurverhogingspercentages zien er als volgt uit:
Huurverhoging voor sociale huurwoningen | ||
Huishoudinkomen is lager dan € 41.056 | ||
Netto huur hoger dan 60% maximaal toegestane huur | 1,8% | |
Netto huur lager of gelijk aan 60% maximaal toegestane huur | 2,8% | |
Huishoudinkomen is hoger dan € 41.056 | 4 % | |
Huishoudinkomen
De huurverhoging is gebaseerd op het huishoudinkomen in 2016. Dit inkomen is namelijk al definitief vastgesteld door de Belastingdienst. Het huishoudinkomen is het inkomen van alle personen die op de peildatum 1 juli 2018 tot uw huishouden behoren of op uw adres ingeschreven staan. Van het inkomen van thuiswonende kinderen tot 23 jaar wordt alleen het inkomen boven het minimumloon meegeteld. Voor de huurverhoging per 1 juli 2018 gaat het dus om het totaal verzamelinkomen over 2016, van alle bewoners die op 1 juli 2018 op uw adres staan ingeschreven.
Verklaring Belastingdienst
SSW heeft bij de Belastingdienst informatie opgevraagd over het inkomen van de huurders van een sociale huurwoning. Heeft een huurder een huishoudinkomen dat in 2016 hoger was dan
€ 41.056, dan geeft de belastingdienst een verklaring af. Daarin staat ook op hoeveel personen dat inkomen is gebaseerd. Het concrete bedrag wordt niet doorgegeven. De Belastingdienst geeft de verklaring niet als uw huishouden uit vier of meer personen bestaat en/of als iemand in uw huishouden de AOW-leeftijd heeft. U heeft medio april van de Belastingdienst bericht ontvangen als wij een inkomensverklaring voor uw adres hebben opgevraagd en ontvangen. De inkomensverklaring vindt u ook bij deze brief.
Maximaal toegestane huur
De maximaal toegestane huur voor sociale huurwoningen is geregeld in de wet. Het bedrag wordt berekend op basis van de kwaliteit van uw woning uitgedrukt in woningwaarderingspunten. De huur mag nooit hoger worden dan de maximaal toegestane huur. Huurders van SSW betalen gemiddeld 70% van de maximaal toegestane huur. Een deel van de huurders betaalt minder dan 60% van de maximaal toegestane huur. Zij betalen verhoudingsgewijs dus een lage huur. Vandaar dat deze huur- ders een huurverhoging krijgen van 2,8%.
Bezwaar tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging vóór 1 juli 2018
Als u het niet eens bent met de voorgestelde huurverhoging kunt u, vóór 1 juli 2018, bij ons bezwaar maken door een bezwaarschrift in te dienen. Wij beoordelen dan of uw bezwaar terecht is.
U kunt gebruikmaken van het standaard bezwaarschriftformulier verkrijgbaar bij de huurcommissie (xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx).
Bezwaarschriften die na 1 juli 2018 bij ons binnenkomen, nemen we niet in behandeling.
Geldige redenen om bezwaar aan te tekenen
Huishoudinkomen is in 2016 lager dan vermeld
Was uw huishoudinkomen in 2016 lager dan € 41.056 dan geeft u dat aan op het bezwaarschrift. Wij vragen dan een tweede verklaring op bij de Belastingdienst. U hoeft zelf geen inkomensgege- vens bij te voegen. Als deze tweede verklaring gelijk is aan de eerste verklaring zullen wij ons voor- stel tot huurprijsverhoging niet wijzigen. Blijft u bij uw bezwaar, dan verzoeken wij de Huurcommissie uitspraak te doen over de redelijkheid van de voorgestelde huurprijsverhoging.
Huishoudinkomen is in 2017 lager dan in 2016
Als het huishoudinkomen in 2017 lager was dan € 41.056 dan kunt u bezwaar maken tegen de hoogte van de huurverhoging. U moet dan aantonen hoeveel bewoners op het woonadres staan ingeschreven met een uittreksel basisregistratie, verkrijgbaar bij de gemeente. Daarnaast is het nodig dat u van alle personen die tot uw huishouden behoren en in 2017 inkomsten hadden een inkomensverklaring aanlevert. U kunt de inkomensverklaring vanaf juni opvragen bij de Belastingdienst (Belastingtelefoon: 0800 0543).
Huishoudinkomen is gedaald in 2018
Als het huishoudinkomen in 2018 lager is dan € 41.056, dan kunt u in 2019 om huurverlaging vragen. SSW heeft het beleid om huurverlaging toe te passen op grond van inkomensverklaringen van de belastingdienst. Deze inkomensverklaringen over 2018 kunt u in juni 2018 opvragen bij de Belasting- dienst.
Gehandicapt of chronisch ziek?
Dan kunt u in speciale gevallen bezwaar maken tegen de huurverhoging, als deze hoger is dan 3,9%. Voor meer informatie verwijzen we u naar onze website of belt u ons.
Huishouden telt 4 of meer personen op 1 juli 2018
In dit geval kunt u bezwaar maken tegen de huurverhoging als deze hoger is dan 3,9%. SSW vraagt dan een vervolgverklaring op bij de Belastingdienst.
Iemand in het huishouden heeft de pensioengerechtigde leeftijd bereikt op 1 juli 2018
In dit geval kunt u bezwaar maken tegen de huurverhoging als deze hoger is dan 3,9%. SSW vraagt dan een vervolgverklaring op bij de Belastingdienst.
Huurverlaging
Heeft u een inkomensafhankelijke huurverhoging (of meer dan 1) gehad? En is uw huishoudinkomen daarna gedaald naar een lagere inkomenscategorie dan kunt u een huurverlaging voorstellen aan SSW tot het niveau dat past bij het lagere inkomen. Kijk voor de mogelijkheden op xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxx/xxxxx-xx-xxxxxxxx/xxxxxxx-xxx-xx- huurverlaging-aanvragen.
SSW beoordeelt uw verzoek tot huurverlaging op basis van de door u aangeleverde gegevens. Als de uitkomsten voor ons duidelijk zijn dan kunnen wij akkoord gaan met de huurverlaging. Kunnen wij niet instemmen met uw voorstel dan kunt u het aan de Huurcommissie voorleggen.
Geen bezwaarschrift, maar u betaalt de huurverhoging niet?
Heeft u géén bezwaarschrift ingediend bij ons, maar betaalt u de nieuwe huurprijs niet, dan sturen wij u nogmaals ons voorstel tot huurprijsverhoging. U heeft dan zelf de mogelijkheid om vóór 1 november 2018 de Huurcommissie te verzoeken een uitspraak te doen over de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging. Als de Huurcommissie u in het ongelijk stelt kost u dat € 25,-. Laat u deze termijn voorbij gaan, dan bent u gebonden aan de nieuwe huurprijs.
Nog vragen?
Meer informatie kunt u vinden op onze website xxx.xxx.xx/xxxxxxxxxxxxx0000/. Hier vindt u ook de huurkrant 2018. Heeft u vragen, bel ons gerust. Wij zijn dagelijks bereikbaar tussen 8.00 uur en
17.00 uur via telefoonnummer 030 220 58 33. Behalve op vrijdag, dan zijn we bereikbaar tot
12.00 uur. U kunt ook een e-mail sturen met uw vraag naar xxxx@xxx.xx.