AANVULLENDE OVEREENKOMST
AANVULLENDE OVEREENKOMST
Partijen: CONSORTIUM STAPPEGOOR B.V.
GEMEENTE TILBURG
Inzake: ONTWIKKELINGSGEBIED STAPPEGOOR
30001772/3940371.36
Definitieve versie d.d. 29 november 2012
Houthoff Buruma
Xxxxxxx 00000, 0000 XX Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxxxxxx 00, Xxxxxxxxx
BIJLAGEN
Bijlage 1 Overeenkomst overdracht rechten en verplichtingen uit concessieovereen- komst aan Consortium
Bijlage 2 Gebiedsexploitatie Consortium dd. 16 augustus 2012
Bijlage 3 Concessieovereenkomst
Bijlage 4 Financieringsovereenkomst
Bijlage 5 Leveringsschema en schema risico afbouw gemeentegarantie en concernga- ranties
Bijlage 6 Tekening 'Optimalisatie Stappegoor'
Bijlage 7 Huurovereenkomst Xxxxxx XX en erfpachtovereenkomst TCT
Bijlage 8 Brief Consortium aan Gemeente inzake Fontys-locatie dd 16 januari 2012 Bijlage 9 Model akte van borgtocht Bank Nederlandse Gemeenten
Bijlage 10 Concept raadsvoorstel
Bijlage 11 Rapportage Schilderwerk Schaatsbaan
30001772/3940371.36
.
(i)
PARTIJEN:
I. gemeente Tilburg, een publiekrechtelijke rechtspersoon, gevestigd te Tilburg, kantoorhoudende te (5038 TC) Tilburg, Xxxxxxxxxxxxx 000, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 17281808
("Gemeente"); en
II. Consortium Stappegoor B.V., een besloten vennootschap met beperkte aan- sprakelijkheid, statutair gevestigd te Tilburg, kantoorhoudende te (3528 AG) Utrecht, Van Deventerlaan 101, ingeschreven in het handelsregister onder num- mer 18090822
("Consortium"),
hierna tezamen tevens aangeduid als 'Partijen' en ieder afzonderlijk als 'Partij'.
OVERWEGINGEN:
A. De Gemeente enerzijds en Crapts Projektontwikkelingsmaatschappij B.V., Hop- man Interheem Groep B.V. en Rabo Vastgoed B.V., handelend onder de naam "Consortium Stappegoor" anderzijds, hebben op 19 september 2006 een con- cessieovereenkomst ondertekend inzake het ontwikkelingsgebied Stappegoor te Tilburg.
X. Xxxxxx Projektontwikkelingsmaatschappij B.V., Hopman Interheem Groep B.V. en Rabo Vastgoed B.V., hebben vervolgens Consortium Stappegoor B.V. ("Consor- tium") opgericht en hun rechten en verplichtingen uit de Concessieovereenkomst overgedragen aan Consortium, aan welke overdracht de Gemeente haar mede- werking heeft verleend en dit zonodig bij deze expliciet bevestigt. De overeen- komst waarbij de rechten en verplichtingen uit de Concessieovereenkomst zijn overgedragen aan Consortium, is als bijlage 1. aan deze overeenkomst gehecht.
C. In de Concessieovereenkomst hebben de Gemeente en het Consortium over en weer hun verplichtingen met betrekking tot de ontwikkeling en realisatie van het ontwikkelingsgebied Stappegoor vastgelegd.
30001772/3940371.36
D. Een gedeelte van het ontwikkelingsgebied Stappegoor is inmiddels door het Consortium ontwikkeld en gerealiseerd. Dit reeds ontwikkelde gedeelte is aan- gegeven op de hierna te melden bijlage 6
Definitieve versie d.d. 29 november 2012 1
E. De Gemeente en het Consortium hebben op 24 juli 2009 een Financieringsover- eenkomst gesloten.
F. Uit de Financieringsovereenkomst blijkt dat partijen de intentie hebben om, in verband met gewijzigde omstandigheden, de afspraken zoals opgenomen in de Concessieovereenkomst, inclusief de ruimtelijk/functionele opzet, op onderdelen aan te passen en nadere afspraken te maken in aanvulling op de Concessie- overeenkomst.
G. Bij deze nadere afspraken is vertrekpunt gebleven de verhoudingen als neerge- legd in de Concessieovereenkomst, waarbij het ontwikkelingsrisico bij het Con- sortium ligt.
H. De door het Consortium opgestelde Gebiedsexploitatie op basis waarvan partijen nader hebben overlegd is als bijlage 2. aan deze overeenkomst gehecht. De Gebiedsexploitatie is en blijft voor rekening van het Consortium.
I. Partijen wensen deze aanpassingen en nadere afspraken thans vast te leggen als volgt, waarbij hetgeen overigens in de Concessieovereenkomst tussen Partij- en is overeengekomen onverkort van kracht blijft, voor zover daarvan in de on- derhavige Overeenkomst niet nadrukkelijk van wordt afgeweken.
PARTIJEN ZIJN AANVULLEND HET VOLGENDE OVEREENGEKOMEN:
0. DEFINITIES
Gebiedsexploitatie: | Sluitende grondexploitatie waarbij alle in het Ontwikkelingsgebied gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten elkaar direct binnen dit gebied com- penseren |
Gemeente: | De gemeente Tilburg |
Ontwikkelingsgebied: | Het ontwikkelingsgebied Stappegoor |
Concessieovereenkomst: | De tussen het Consortium (respectie- velijk haar rechtsvoorganger) en de |
30001772/3940371.36
Definitieve versie d.d. 29 november 2012 2
Gemeente op 19 september 2006 ge- tekende xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx inza- ke het ontwikkelingsgebied Stappegoor te Tilburg, van welke overeenkomst een fotokopie als bijlage 3. aan deze overeenkomst is gehecht | |
Consortium: | Consortium Stappegoor B.V. |
Concerngaranties: | De concerngaranties als bedoeld in artikel 6.5 |
Financieringsovereenkomst: | De tussen het Consortium en de Ge- meente op 24 juli 2009 getekende fi- nancieringsovereenkomst, van welke overeenkomst een fotokopie als bijla- ge 4. aan deze overeenkomst is ge- hecht |
Leveringsschema: | Het door het Consortium opgestelde leveringsschema en schema risico afbouw gemeente garantie, waarop de leveringsdata van de verschillende gronden in het Ontwikkelingsgebied zijn weergegeven en de startmomenten van de bouw op deze gronden. Dit schema is als bijlage 5. aan deze overeenkomst gehecht |
Vlek: | De planonderdelen of een planonder- deel die als vlek zijn aangegeven op de als bijlage 6. aan deze overeenkomst gehechte tekening |
1. WIJZIGING RUIMTELIJKE EN FUNCTIONELE OPZET
30001772/3940371.36
1.1. Ten opzichte van het daaromtrent bepaalde in de Concessieovereenkomst, zijn de grenzen van het Ontwikkelingsgebied en de ruimtelijke en functionele invulling van het Ontwikkelingsgebied, door Partijen gewijzigd en thans vastgesteld op de wijze als weergegeven op de tekening 'Optimalisatie Stappegoor' die aan deze overeenkomst is gehecht als bijlage 6.
Definitieve versie d.d. 29 november 2012 3
2. WIJZIGINGEN OPZET EN TAAKVERDELING
2.1. De opzet en taakverdeling zoals overeengekomen in de Concessieovereenkomst blijft tussen Partijen onverkort van kracht, behoudens indien en voor zover daar- van in dit artikel per weergegeven onderwerp wordt afgeweken.
2.2. De gewijzigde opzet en taakverdeling omvatten ten aanzien van elk van de hier- na omschreven onderwerpen, steeds in de nummering waarin deze bij het betref- fende onderwerp zijn weergegeven, onder meer:
x. xxxxxxxxxxx van en aanvullingen op de ruimtelijke en functionele opzet van het gebied zoals dat volgt uit het masterplan van het Ontwikkelingsgebied;
b. de vaststelling van nieuwe taken van partijen of wijziging in taakverdeling en verantwoordelijkheden van partijen ten opzichte van eerdere overeenkom- sten; en
c. eventuele andere wijzigingen in de rechten en verplichtingen van ten opzich- te van eerdere overeenkomsten.
2.3. Ontsluiting Goirleseweg
a. Het Ontwikkelingsgebied zal aan de westzijde worden ontsloten op de Goir- leseweg en aan de oostzijde in aansluiting op de Professor Goossen- slaan/Stappegoorweg.
b. De ontsluiting zal door, en voor rekening en risico van, het Consortium wor- den gerealiseerd.
c. Partijen zullen in gezamenlijk overleg bezien op welke wijze de verkeersin- richting geoptimaliseerd kan worden met het oog op het voorkomen van on- nodige verkeersbelasting.
2.4. Commercieel vastgoed (Vlek 6)
30001772/3940371.36
a. (i) De Gemeente zal zich ervoor inspannen dat het planologisch mogelijk wordt op de op bijlage 6. aangegeven locatie ten noorden van het Olympiaplein commerciële voorzieningen te realiseren met een omvang van 6.000 m2 bruto-vloeroppervlak in een (1) bouwlaag, waaronder de vestiging van een Supermarkt XL met een omvang van maximaal 4.500 m2 b.v.o. (van de 6000 m2 b.v.o. commerciële voorzieningen). Partijen zijn zich ervan bewust dat naar de wenselijkheid van de realisatie van een Supermarkt XL op voornoemde locatie in opdracht van de raad van de Gemeente nog nader onderzoek is gedaan. De uitkomst hiervan kan
Definitieve versie d.d. 29 november 2012 4
een mogelijke vestiging van een Supermarkt XL op voornoemde locatie in de weg staan.
(ii) Behalve de Supermarkt XL zal op deze locatie geen detailhandel mo- gen worden gerealiseerd.
(iii) De Gemeente zal zich er voorts voor inspannen dat het planologisch mogelijk wordt dat ook op de tweede bouwlaag commerciële voorzie- ningen (geen detailhandel) mogelijk zijn. Indien dit planologisch is te verantwoorden zal het Consortium van deze extra mogelijkheid gebruik kunnen maken, waarbij geldt dat indien daarvoor eventueel aanvullende parkeergelegenheid met de daarbij behorende verkeerskundige aan- passingen in het Plangebied, noodzakelijk is, dit door en voor rekening van het Consortium, gerealiseerd dient te worden.
b. Het Consortium zal de commerciële functies in het Ontwikkelingsgebied voor eigen rekening en risico mogen ontwikkelen en realiseren.
c. De Gemeente en het Consortium zullen zich als gezamenlijke verantwoorde- lijkheid zich ervoor inspannen om tot een oplossing te komen voor de par- keerbehoefte die het gevolg is van uitbreiding van het areaal commerciële voorzieningen boven een omvang van 4.300 m2 tot een omvang van 6.000 m2 bruto-vloeroppervlak.
2.5. Woningbouw (vlek 3 en 7)
a. De Gemeente zal zich ervoor inspannen dat het planologisch mogelijk wordt op de op bijlage 6. aangegeven twee locaties "woningbouw in een gemengd gebied", te realiseren.
b. Het Consortium zal op deze locaties voor eigen rekening en risico woningen mogen ontwikkelen en realiseren. Thans zijn voor het ontwikkelingsgebied Stappegoor circa 620 woningen beoogd. Van de circa 620 woningen zal 15% gerealiseerd mogen worden in gestapelde bouw, daar waar dit van be- lang is in het kader van geluidsbescherming of stedenbouwkundige accen- ten in de wijk. Gestapelde bouw zal in ieder geval niet mogen worden gerea- liseerd in een strook van 100 meter vanaf de Goirlseweg.
30001772/3940371.36
c. Het uiteindelijk aantal te realiseren woningen zal door het Consortium wor- den vastgesteld op basis van de door het Consortium te hanteren differen- tiatie, waarbij een maximale afwijking van 10% van het totaal aantal wonin- gen naar boven of naar beneden is toegestaan. Indien het Consortium
Definitieve versie d.d. 29 november 2012 5
voornemens is meer te realiseren dan voormeld maximum zullen het Con- sortium en de Gemeente daarover in overleg treden.
d. (i) Het Consortium zal de Gemeente steeds op de hoogte houden van door het Consortium beoogde differentiatie en woningprogrammering;
(ii) De Gemeente zal, zolang zulks nog mogelijk is, in de ruimtelijke opzet zoveel mogelijk rekening houden met het door het Consortium gewens- te programma;
(iii) De Gemeente zal (in het kader van een goede ruimtelijke ordening) in de ruimtelijke opzet een afstand tussen sportfuncties en woonfuncties voorschrijven van 30 meter.
2.6. Ons VIOS-locatie, "Skaeve Huse" en gemeentewerf (vlek 7)
a. De op bijlage 6. aangegeven locaties 'Ons VIOS', 'Skaeve Huse' en 'ge- meentewerf' zijn toegevoegd aan het Ontwikkelingsgebied. De Gemeente zal zich inspannen op deze locaties "woningbouw in een gemengd gebied" planologisch mogelijk te maken.
b. Het Consortium zal op deze locatie voor haar rekening en risico woningen mogen ontwikkelen en realiseren.
c. (i) De gronden van de locaties Ons VIOS en de gemeentewerf zullen door de Gemeente conform het Leveringsschema aan het Consortium wor- den geleverd in bouwrijpe staat en fiscaal als bouwterrein. Het Consor- tium zal, voor zover zulks met inachtneming van de planning van de ontwikkeling in redelijkheid van haar verlangd mag worden, medewer- king verlenen aan een uitgestelde levering van de gronden waarop thans nog Skaeve Huse is gevestigd in verband met de thans lopende verplichtingen van de gemeente ten aanzien van die gronden tot 31 ok- tober 2014.
30001772/3940371.36
(ii) Voor het vrijmaken van de gehele locatie als bedoeld in artikel 2.6.a., waaronder ondermeer de uitplaatsing van de gemeentewerf, is het Consortium aan de Gemeente een aanvullende vergoeding verschul- digd van € 200.000 (peildatum 1 januari 2013), uiterlijk te voldoen op de datum van de eerste levering van grond in de locaties 'Ons VIOS', 'S- kaeve Huse' en 'gemeentewerf'. Voornoemd bedrag zal jaarlijks worden geïndexeerd conform de CPI-index (alle huishoudens) en wel voor het eerst op 1 januari 2014.
Definitieve versie d.d. 29 november 2012 6
(iii) Het Consortium zal voor eigen rekening en risico en onder instructie van de Gemeente een volledige schriftelijke inventarisatie verrichten van de aanwezige bomen op de Ons VIOS-locatie, onder meer voor wat betreft de aanwezige boomsoorten, de kwaliteit en omvang daarvan, alsmede de staat waarin deze verkeren. Voor zover de Gemeente naar aanleiding van voornoemde inventarisatie redenen ziet tot handhaving en/of compensatie van een of meerdere bomen, zullen het Consortium en de Gemeente bezien of handhaving en/of compensatie binnen het Ontwikkelingsgebied mogelijk is.
2.7. Xxxxxx XX stadion en omgeving (Vlek 4)
a. Op grond van de Concessieovereenkomst behoort de op bijlage 6. aange- geven locatie 'Willem II stadion en omgeving', tot de door de Gemeente aan het Consortium op basis van de Concessieovereenkomst te leveren locaties. De locatie 'Willem II stadion en omgeving' zal op basis van de huidige in- zichten vooralsnog nog niet verder ontwikkeld worden. Dit gebied wordt ech- ter wel meegenomen in de bestemmingsplanprocedure, waarbij de Gemeen- te zich zal inspannen dat deze locatie bestemd wordt overeenkomstig de vrijstelling ex artikel 19 WRO uit 2006, zoals bij Partijen genoegzaam be- kend. De Gemeente zal zich tevens inspannen dat in het bestemmingsplan ten aanzien van deze locatie voorts een wijzigingsbevoegdheid wordt opge- nomen.
b. (i) Deze locatie blijft eigendom van de Gemeente en wordt vooralsnog niet geleverd aan het Consortium. De ontwikkelrechten en het leverings- recht van het Consortium ten aanzien van deze locatie blijven evenwel gehandhaafd.
(ii) Indien het Consortium ontwikkelingsmogelijkheden op deze locatie zal benutten, zal het Consortium de bestaande rechten van derden ten aanzien van (het gebruik van) het Xxxxxx XX stadion en de bijbehorende trainingsvelden en parkeerplaatsen en de tennisbanen eerbiedigen. Het huidige huurcontract met Xxxxxx XX en de huidige erfpachtovereenkomst met TCT zijn als bijlage 7. aan deze overeenkomst gehecht.
30001772/3940371.36
(iii) Indien het Consortium ontwikkelingsmogelijkheden op deze locatie zal benutten, zal het Consortium ook zorgen voor het (binnen het kader van die ontwikkeling) realiseren van voldoende parkeergelegenheid ten be- hoeve van de overige door het Consortium te realiseren functies, con- form de daarvoor geldende normen, alsmede voor de eventueel – als
Definitieve versie d.d. 29 november 2012 7
gevolg van het toevoegen van nieuwe functies- noodzakelijke infra- structurele aanpassingen ten behoeve van een goede ontsluiting van de locatie.
c. Anders dan bovenstaand omschreven in artikel 2.7.b.iii zal de Gemeente zorg dragen voor de aanleg van circa 225 parkeerplaatsen op deze locatie en bijbehorende ontsluiting. Deze parkeerplaatsen zijn bestemd voor de bui- tensportgebruikers van het gebied (met name atletiekvereniging Attila en voetbalvereniging Willem II. Op of ten behoeve van deze locatie bestaan voor het Consortium geen verplichtingen, zolang het Consortium met de rea- lisatie van de ontwikkeling op deze locatie geen aanvang heeft gemaakt of het Consortium de Gemeente nog niet om levering van de locatie heeft ver- zocht. In het bijzonder zal door het Consortium op of ten behoeve van deze locatie geen parkeergelegenheid worden gerealiseerd.
2.8. Locatie Abcove (Vlek 5)
a. De op bijlage 6. aangegeven locatie aan de zuid-oostelijke zijde van het Ontwikkelingsgebied (die voorheen bestemd was voor woningbouw) zal worden bestemd en gereserveerd voor de waterhuishouding van het Ont- wikkelingsgebied, de eventuele afslag van de A58 en parkeren.
b. Op of ten behoeve van de in artikel 2.8.a. bedoelde locatie bestaan voor het Consortium en de Gemeente uit hoofde van de Concessieovereenkomst geen verplichtingen en aanspraken meer. Deze locatie blijft eigendom van de Gemeente en wordt niet geleverd aan het Consortium.
c. (i) Het Consortium zal zorg dragen voor adequate waterhuishouding van het gehele Ontwikkelingsgebied en zal de eventueel daarvoor noodza- kelijke werkzaamheden die nodig zijn om de in artikel 2.8.a. bedoelde locatie daartoe geschikt te maken voor haar eigen rekening en risico doen uitvoeren.
(ii) Indien binnen de in artikel 2.8.a. bedoelde locatie niet of onvoldoende mogelijkheden bestaan om de waterhuishouding te realiseren zullen het Consortium en de Gemeente gezamenlijk nader uitwerken waar de (resterende) waterretentie voor het Ontwikkelingsgebied dan dient te geschieden, op een vergelijkbare wijze en met inachtneming van die de door beide Partijen voorgenomen ontwikkelingen in het Ontwikkelings- gebied.
30001772/3940371.36
2.9. Fontys Sporthogeschool (gelegen in Vlek 3)
Definitieve versie d.d. 29 november 2012 8
a. De Gemeente zal zich ervoor inspannen dat het planologisch mogelijk wordt op de op bijlage 6. aangegeven locatie 'Fontys Hogeschool voor Sport', "woningbouw in een gemengd gebied" te realiseren.
b. Het Consortium zal de locatie verwerven, een en ander conform de brief van het Consortium aan de Gemeente van 16 januari 2012, van welke brief een fotokopie als bijlage 8. aan deze overeenkomst is gehecht. De in deze brief genoemde opschortende voorwaarde is niet van toepassing.
c. Het Consortium streeft ernaar de Fontys-locatie in de BTW-sfeer geleverd te krijgen, zodat geen overdrachtsbelasting verschuldigd zal zijn. Eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting is voor rekening en risico van het Con- sortium.
d. Uitgangspunt voor het Consortium en de Gemeente bij het bepalen van de aankoopvoorwaarden voor de Fontys-locatie is dat de grond milieutechnisch geschikt is voor de beoogde bestemmingen dat de opstallen vrij zijn van as- best en ander voor de gezondheid gevaarlijke stoffen. De onderhandelingen over de milieukosten worden door het Consortium en de Gemeente geza- menlijk gevoerd. Het uitgangspunt hierbij is dat deze kosten in de koopprijs worden meegenomen.
e. Indien na verwerving van de Fontys-locatie door het Consortium, de in arti- kel 2.9.a bedoelde planologisch bestemming niet gerealiseerd wordt dan hebben de Gemeente en het Consortium de gezamenlijke verantwoordelijk- heid een oplossing voor de verwervingskosten van deze locatie te vinden. Indien door het Consortium extra kosten gemaakt moeten worden voor bo- demsanering of asbestverwijdering, dan hebben de Gemeente en het Con- sortium de gezamenlijke verantwoordelijkheid een oplossing voor deze extra kosten te vinden.
2.10. Sportvelden (Vlek 2)
a. De op bijlage 6. aangegeven Vlek 2, zal worden bestemd tot sportdoelein- den.
30001772/3940371.36
b. De Gemeente zal voor haar rekening en risico zorg dragen voor de realisatie van de aldaar geprojecteerde voetbal- en tennisvelden, met bijbehorende bebouwing. Het Consortium is eigenaar van een gedeelte van de gronden waarop deze velden zullen worden gerealiseerd. Het Consortium zal deze gronden om niet leveren aan de Gemeente.
Definitieve versie d.d. 29 november 2012 9
c. Het Consortium zal ter zake aan de gemeente de navolgende bijdragen (prijspeil 1 januari 2013) leveren in de kosten van die werken:
(i) een bedrag van € 1.290.000,-- voor drie kunstgrasvelden;
(ii) een bedrag van € 250.000,-- voor twee natuurgrasvelden;
(iii) een bedrag van € 792.000,-- voor een kantine ten behoeve van de voetbalvelden;
(iv) een bedrag van € 470.000,-- voor de tennisvelden met bijbehorende bebouwing;
(v) een bedrag van € 300.000,-- voor het bouwrijp maken van de verschil- lende ondergronden.
Het Consortium zal deze bedragen aan de Gemeente voldoen voor 30% op het moment waarop de Gemeente het Consortium schriftelijk heeft geïnfor- meerd met de voorbereiding van de aanleg een aanvang te hebben gemaakt en daartoe externe kosten moet maken, ter financiering van deze externe kosten en voor 70% op het moment waarop de Gemeente het Consortium schriftelijk heeft geïnformeerd fysiek een aanvang te hebben gemaakt met de aanleg van het betreffende onderdeel.
2.11. Infrastructuur
Met uitzondering van de infrastructuur in het gebied Willem-II stadion dat door de Gemeente wordt aangelegd op de wijze als voorzien in artikel 2.6, zal het Con- sortium de in het Ontwikkelingsgebied aan te leggen infrastructuur realiseren en aan de Gemeente opleveren op de wijze als voorzien in de Concessie- overeenkomst.
2.12. Inloopgelegenheid Atletiek
Partijen zullen in overleg onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om een in- loopgelegenheid ten behoeve van de atletiek te creëren in het Ontwikkelingsge- bied.
2.13. Behoud bomen zuidzijde Goirleseweg
Het Consortium zal zorgen voor de instandhouding van de bomenrij aan de zui- delijke kant van de Goirleseweg.
3. LEVERING VAN GRONDEN EN AFNAMESCHEMA
30001772/3940371.36
3.1. De Gemeente en het Consortium hebben een nieuwe exploitatieplanning van het Ontwikkelingsgebied vastgesteld. Deze loopt tot en met het jaar 2021. De Ge- meente en het Consortium zullen gezamenlijk een gedetailleerde planning op-
Definitieve versie d.d. 29 november 2012 10
stellen voor de ontwikkeling en realisatie van ontwikkelingsgebied Stappegoor. Als onderdeel van deze exploitatieplanning is een Leveringschema vastgesteld. Op het Leveringsschema zijn de leveringsdata van de verschillende gronden weergegeven. De Gemeente verplicht zich jegens het Consortium de betreffende gronden op de in het Leveringsschema genoemde data in eigendom aan het Consortium (of een door haar aan te wijzen derde) over te dragen, gelijk het Consortium zich jegens de Gemeente verplicht deze gronden op voornoemde da- ta van de Gemeente af te nemen. Wijziging van de exploitatieplanning heeft geen consequenties voor het Leveringsschema en/of de leverings- en afname- verplichting van de Gemeente casu quo het Consortium, behoudens en indien partijen nader anders overeenkomen.
3.2. Uitgangspunt is dat levering van de betreffende gronden pas plaatsvindt nadat de Abcove-locatie (waterretentie) en de betreffende Vlek als aangegeven op bij- lage 6., waarin de betreffende gronden zijn gelegen, de overeengekomen plano- logische bestemming hebben verkregen. Indien op een de datum als opgenomen in het leveringsschema de Abcove-locatie of de betreffende hiervoor bedoelde Vlek waarin deze gronden zijn gelegen nog niet de overeengekomen planologi- sche bestemming hebben verkregen, zal het Leveringsschema worden aange- past, zodat alsnog wordt voldaan aan het uitgangspunt dat levering van de be- treffende gronden pas plaatsvindt nadat de Abcove-locatie en de hiervoor bedoelde Vlek, waarin de betreffende gronden zijn gelegen, de overeengekomen planologische bestemming hebben verkregen. Dit betekent dat indien zich een situatie voordoet als beschreven in artikel 7.1, maar deze situatie niet betrekking heeft op de Abcove-locatie of een hiervoor bedoelde Vlek waarin gronden die volgens het Leveringsschema aan de beurt zijn op geleverd/afgenomen te wor- den, deze leverings-/afnameplicht onverminderd in stand blijft. Indien zich een si- tuatie voordoet als bedoeld in artikel 7.1., en deze situatie heeft betrekking op (een gedeelte van) de Abcove-locatie, zal deze situatie worden opgelost op de wijze als beschreven in artikel 7.
30001772/3940371.36
3.3. Indien levering van bepaalde gronden nog niet aan de orde is omdat de Abcove- locatie (waterretentie) en de betreffende Vlek waarin de betreffende gronden zijn gelegen, nog niet de overeengekomen planologische bestemming hebben ver- kregen, maar het Consortium toch een aanvang wil maken met de voorbereiding op die gronden voor de bouw, zal de Gemeente die gronden op verzoek het Consortium ter beschikking stellen uitsluitend om die voorbereidende werkzaam- heden uit te voeren.
Definitieve versie d.d. 29 november 2012 11
3.4. De Gemeente zal de gronden van de locaties Ons VIOS en gemeentewerf aan het Consortium leveren in bouwrijpe staat en fiscaal als bouwterrein in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968.
4. PUBLIEKRECHTELIJKE MEDEWERKING
4.1. De Gemeente en het Consortium zullen – onder verantwoordelijkheid van de Gemeente – een nieuw ontwerpbestemmingsplan opstellen en uitwerken. Het Consortium zal voor eigen rekening zorg dragen voor de noodzakelijke inhoude- lijke onderbouwing daarvan en zal desgevraagd en tijdig voor aanlevering van de benodigde onderzoeken zorg dragen.
4.2. Partijen realiseren zich dat de Gemeente bij het vaststellen van een nieuw be- stemmingsplan de daarvoor geldende procedures dient te volgen en op de voor- geschreven wijze dient om te gaan met ingekomen zienswijzen en bezwaren. De medewerking van de Gemeente als in dit artikel bedoeld, laat onverlet haar pu- bliekrechtelijke taken en verantwoordelijkheden, zienswijzen van derden en/of onvoorziene omstandigheden (buiten de invloedsfeer van de Gemeente). De uit- oefening van haar publiekrechtelijke taken en verantwoordelijkheden kan niet tot een verplichting tot schade vergoeding door de Gemeente aan het Consortium leiden.
4.3. In deze aanvullende overeenkomst geldt dat een planonderdeel planologisch mogelijk is geworden en/of een locatie een planologische bestemming heeft ver- kregen indien het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan – welke aan de Vlek de overeengekomen planologische bestemming geeft - voor de betref- fende Vlek - of enig deel daarvan - in werking is, en tegen het besluit geen be- roep (meer) aanhangig is of op basis van dit bestemmingsplan voor de Vlek alle benodigde omgevingsvergunningen onherroepelijk zijn verkregen. Indien het be- sluit tot vaststelling van het bestemmingsplan – welke aan de Vlek de overeen- gekomen planologische bestemming geeft - voor de betreffende Vlek - of enig deel daarvan - in werking is, en tegen het besluit geen beroep (meer) aanhangig is, is het verkrijgen van de benodigde omgevingsvergunningen de verantwoorde- lijkheid -en voor risico- van het Consortium.
30001772/3940371.36
4.4. Het Consortium heeft de Gemeente aangekondigd dat op basis van de huidige stand van zaken, voor 2 percelen grond in Vlek 3., overeenkomstig artikel 5.8. van de Concessieovereenkomst de Gemeente het onteigeningsinstrument zal moeten inzetten.
Definitieve versie d.d. 29 november 2012 12
5. GEBIEDSEXPLOITATIE
5.1. Met betrekking tot de bestaande Gebiedsexploitatie, hebben partijen, naast de hiervoor gemelde financiële aanvullingen, de navolgende aanvullende afspraken gemaakt:
a. De door de Gemeente te ontvangen plan- en apparaatskosten ad
€ 2.400.000,-- voor alle door het Consortium te realiseren ontwikkelingen in het ontwikkelingsgebied Stappegoor, zullen door het Consortium naar rato van het aantal woningen per fase worden voldaan 6 maanden na levering van de bijbehorende gronden. Het aan een fase toerekenen gedeelte van die kosten is weergegeven op het Leveringsschema. De plan- en apparaats- kosten worden vanaf 1 januari 2021 geïndexeerd.
b. Een grondwaarde behorend bij de ontwikkelrechten voor de locatie Xxxxxx XX stadion en omgeving van € 2.900.000,--, prijspeil 2021. Na 2021 vindt geen indexering meer plaats. De Gemeente heeft het recht ontwikkelrechten af te kopen tegen betaling van deze grondwaarde. Bij afkoop voor 2021 zal de grondwaarde terug geïndexeerd worden overeenkomstig de parameters van de grondexploitatie tot een waarde van het moment van betaling.
c. Een bijdrage door het Consortium in de door de Gemeente te dragen kosten voor de uitplaatsing van de hockeyclub ten bedrage van € 2.500.000,-- (prijspeil 1 januari 2013, te betalen 1 januari 2013).
6. FINANCIERING
6.1. Naar verwachting loopt de totale financieringsbehoefte van het Consortium voor de Gebiedsexploitatie de komende jaren op van € 40.000.000,-- nu, naar
€ 50.000.000,--, waarna in een termijn van 8 jaar afbouw naar 0 (sluitende Ge- biedsexploitatie) plaatsvindt.
6.2. Het Consortium zal een financieringsovereenkomst sluiten (financiering in reke- ning courant en/of als korte en/of lange termijn leningen) bij de Bank Nederland- se Gemeenten, gebaseerd op een flexibele financieringshoogte onder de voor- waarden en bepalingen als nader tussen het Consortium en de Bank Nederlandse Gemeenten overeen te komen.
30001772/3940371.36
6.3. De door Bank Nederlandse Gemeenten aan het Consortium te verstrekken finan- ciering bedraagt ten hoogste 80% van de van tijd tot tijd bestaande financie- ringsbehoefte in de Gebiedsexploitatie, tot een bedrag van maximaal
Definitieve versie d.d. 29 november 2012 13
€ 40.000.000,--. De resterende 20% van de financieringsbehoefte dient door het Consortium extern gefinancierd te worden.
6.4. De Gemeente zal jegens Bank Nederlandse Gemeenten garant staan voor deze financiering van het Consortium, middels ondertekening van een akte van borg- tocht, conform de model akte van borgtocht van de Bank Nederlandse Gemeen- ten, die als bijlage 9. aan deze overeenkomst is gehecht.
6.5. Voor zover de door de Gemeente aan Bank Nederlandse Gemeenten te ver- strekken garantie een bedrag van € 22.500.000,-- overschrijdt, zal het Consorti- um er voor zorg dragen dat TBI Holdings B.V. en Rabo Vastgoedgroep Holding
N.V. voor tenminste dat meerdere (en naar rato van hun deelname in het Con- sortium) Concerngaranties afgeven aan de Gemeente als contragarantie voor de door de Gemeente aan Bank Nederlandse Gemeenten verstrekte garantie. De Concerngaranties zullen bepalen dat TBI Holdings B.V. respectievelijk Rabo Vastgoedgroep Holding N.V., zich onherroepelijk en onvoorwaardelijk verbinden, naar rato van hun deelname in het Consortium, op eerste schriftelijk verzoek (op eerste afroep) aan de Gemeente te betalen het bedrag waarvoor de Gemeente door Bank Nederlandse Gemeenten is aangesproken uit hoofde van de gemeen- tegarantie op de financiering van het Consortium, tot het maximumbedrag van het nog niet conform artikel 6.8. afgebouwde bedrag van de Concerngaranties. Het Consortium zal jaarlijks de jaarverslagen van TBI Holdings B.V. en Rabo Vastgoed Groep Holding N.V. aan de Gemeente doen toekomen.
6.6. Het Consortium is aan de Gemeente een "garantiepremie" verschuldigd ten be- drage van:
a. 0,45% voor het deel dat is afgedekt door de hiervoor bedoelde contragaran- ties; en
b. 1,0% voor het overige deel, per jaar.
De garantiepremie zal door het Consortium jaarlijks bij achterafbetaling aan de Gemeente op factuur worden voldaan binnen een maand na factuurdatum.
30001772/3940371.36
Definitieve versie d.d. 29 november 2012 14
6.7. Gelijktijdig met het afgeven van de garantie door de Gemeente aan Bank Neder- landse Gemeenten en de tot standkoming van de financiering bij de Bank Neder- landse Gemeenten zal het Consortium uit de financiering de huidige lening van € 22.500.000,-- bij de Gemeente aflossen, door overboeking op de bankrekening van de Gemeente met nummer 00.00.00.000.
30001772/3940371.36
6.8. De afbouw van het risico van de garantie zal plaatsvinden door aflossing door het Consortium op de financiering respectievelijk beperking van de maximale hoogte van de uitstaande financiering (kredietlimiet) bij de Bank Nederlandse Gemeenten. De door de Gemeente te verstrekken garantie heeft een directe re- latie met de in het gebied door het Consortium te ontwikkelen gronden, overeen- komstig het huidige overbruggingskrediet. Dat betekent dat afbouw van het risico van de garantie zal plaatsvinden op de datum die voor de betreffende grond is opgenomen in het Leveringsschema onder het kopje: "risico afbouw gemeente- garantie", maar niet eerder dan dat Bank Nederlandse Gemeenten de maximale hoogte van de uitstaande financiering (kredietlimiet) zal hebben verlaagd. Af- bouw van het risico van de garantie vindt daarbij plaats naar rato van de grond- waarde van betreffende leveringen (overeenkomstig het Leveringsschema). Af- bouw van het risico van de Concerngaranties van de partijen in het Consortium jegens de Gemeente zal eveneens eenzelfde lijn volgen (naar rato afbouw). Bij dat alles zal het deel van de financiering nooit hoger mogen zijn dan 80% van de financieringsbehoefte in de totale cashflow, met het in artikel 6.3. vermelde maximum van € 40.000.000,--. Het Consortium is steeds bevoegd tot vervroegde aflossing op de financiering (waarmee ook het risico van de door de Gemeente verstrekte garantie evenredig afneemt). Door het Consortium afgeloste bedragen mogen door het Consortium niet opnieuw onder de financieringsovereenkomst met de Bank Nederlandse Gemeenten waarvoor de gemeentegarantie geldt, worden opgenomen. Als meerdere zekerheid voor de Gemeente voor het be- paalde in de vorige volzin alsmede het in artikel 6.9 bepaalde, zal jaarlijks in de stuurgroep als bedoeld in artikel 10 van de Concessieovereenkomst, worden vastgesteld, welke bedragen op de financiering, op grond van de bepalingen van de onderhavige Overeenkomst, afgelost worden. Vervolgens zal het Consortium de Bank Nederlandse Gemeenten verzoeken de kredietlimiet van de financiering overeenkomstig te verlagen, zodat de afgeloste bedragen ook in de verhouding Consortium – Bank Nederlandse Gemeenten niet opnieuw onder de financiering kunnen worden opgenomen. Het Consortium zal ieder kwartaal, voor het eerst op 31 maart 2013, aan de Gemeente een overzicht verstrekken van de hoogte van het totaal onder de financieringsovereenkomst door het Consortium aan de Bank Nederlandse Gemeenten verschuldigde bedrag.
Definitieve versie d.d. 29 november 2012 15
6.9. a. Op verzoek van het Consortium kan, als gevolg van marktomstandigheden, uitstel van de aflossing op de financiering plaatsvinden, met maximaal 15 jaar, onder voorwaarde dat de Concerngaranties jegens de Gemeente ver- groot wordt met een gelijke omvang, behorende bij de hiervoor onder artikel
6.8 vermelde afbouw van de gemeentegarantie, waardoor de risicoafbouw van de Gemeente verloopt conform het Leveringsschema.
b. Als uitkomst van het overleg als bedoeld in artikel 7.1. en 7.2. kan uitstel van de aflossing van de financiering plaatsvinden met maximaal 15 jaar.
6.10. Op basis van de hiervoor vermelde uitgangspunten:
a. Zal de Gemeente een (aanvullend) besluit vragen aan de raad, conform het concept raadsvoorstel dat als bijlage 10. aan deze overeenkomst is ge- hecht. In het raadsvoorstel wordt een ruimer mandaat gevraagd dan strikt genomen op grond van deze onderhavige overeenkomst benodigd is, waar- door bij onvoorziene omstandigheden het college van B & W ruimte heeft om de looptijd van de garantie te verlengen;
b. Zullen het Consortium en Bank Nederlandse Gemeenten de financierings- voorwaarden uitonderhandelen;
c. Zal de Gemeente haar goedkeuring van deze voorwaarden dienen te verle- nen;
d. Zal het Consortium zorg dragen dat voor 3 december 2012 de in artikel 6.5. bedoelde Concerngaranties worden afgegeven; de Concerngaranties zullen bepalen dat TBI Holdings B.V. respectievelijk Rabo Vastgoed Groep Holding N.V., zich onherroepelijk en onvoorwaardelijk verbinden, naar rato van hun deelname in het Consortium, op eerste schriftelijk verzoek (op eerste af- roep) aan de Gemeente te betalen het bedrag waarvoor de Gemeente door Bank Nederlandse Gemeenten is aangesproken uit hoofde van de gemeen- tegarantie op de lening van het Consortium, tot het maximumbedrag van het nog niet conform artikel 6.8. afgebouwde bedrag van de Concerngaranties.
e. Zal voor de Gemeente zeker worden gesteld dat uit de geldlening met de Bank Nederlandse Gemeenten onmiddellijk na te verstrekken daarvan de lening van de Gemeente aan het Consortium ten bedrage van € 22.500.000,-- wordt afgelost;
f. Waarna de Gemeente de garantie, middels ondertekening van de in artikel
30001772/3940371.36
6.4 bedoelde akte van borgtocht aan de Bank Nederlandse Gemeenten zal afgeven.
Definitieve versie d.d. 29 november 2012 16
7. NADER OVERLEG.
7.1. Uitsluitend indien blijkt dat:
a. (een deel van) in deze aanvullende overeenkomst gewijzigde ruimtelijke en functionele opzet in de afgesproken vorm planologisch niet haalbaar is (bij- voorbeeld: de Supermarkt XL kan planologisch niet gerealiseerd worden);
b. de leveringsdata zoals vermeld op het Leveringsschema niet gehaald kun- nen worden;
c. De Fontys-locatie niet verworven kan worden;
zullen de Gemeente en het Consortium in gezamenlijk overleg het plan zodanig aanpassen dat daardoor alsnog een planologisch realiseerbaar plan met een haalbare Gebiedsexploitatie ontstaat. Bij dit overleg zullen als uitgangspunten gehanteerd worden (i) sluitende Gebiedsexploitatie voor het Consortium, (ii) kos- tenneutrale grondexploitatie voor de Gemeente (waaronder wordt verstaan on- gewijzigde betaling van de bedragen als vermeld in de artikelen 2.6.c (ii), 2.10.c en 5.1. sub a en sub c. van deze overeenkomst), (iii) Gebiedsexploitatie voor re- kening en risico van het Consortium.
7.2. Indien (i) het in artikel 7.1 bedoelde overleg niet tot het in artikel 7.1. bedoelde resultaat leidt en/of (ii) de financieringsovereenkomst met de Bank Nederlandse Gemeenten met gemeentegarantie als bedoeld in artikel 6. niet tot stand komt, dan hebben het Consortium en de Gemeente de gezamenlijke verantwoordelijk- heid om in gezamenlijk overleg (op andere wijze) een oplossing te vinden in het tekort in de Gebiedsexploitatie. De volgorde van de oplossingsrichtingen zal dan zijn: (i) oplossen gerezen probleem (ii) planologische compensatie binnen het Plangebied, (iii) planologische compensatie buiten het Plangebied en (iv) finan- ciële compensatie (afrekenen).
30001772/3940371.36
7.3. Indien (een deel van) in deze aanvullende overeenkomst gewijzigde ruimtelijke en functionele opzet in de afgesproken vorm planologisch niet haalbaar is dan zal - indien er uiteindelijk compensatie verleend wordt door de gemeente - de compensatie berekend worden op basis van het betreffende gedeelte uit de Ge- biedsexploitatie Consortium d.d. 16 augustus 2012, die als bijlage 2. aan deze overeenkomst is gehecht.
Definitieve versie d.d. 29 november 2012 17
7.4. Zodra de Gemeente en/of het Consortium onderkennen dat zich een situatie voordoet of zal gaan voordoen als bedoeld in artikel 7.1, zullen de Gemeente en het Consortium het in artikel 7.1. en 7.2. bedoeld overleg opstarten.
7.5. Het in dit artikel bepaalde laat onverlet dat het marktrisico volledig voor rekening en risico van het Consortium blijft. Het onherroepelijk worden van het bestem- mingsplan is voor risico van de Gemeente.
8. SCHAATSBAAN
8.1. Partijen hebben in het kader van de oplevering van de Schaatsbaan een me- ningsverschil over de condensvorming. Ter vermijding van procedures en in het kader van de thans bereikte meeromvattende overeenstemming, wensen Partijen dit geschil thans als volgt te beslechten:
a. De problematiek betreffende de in de Schaatsbaan aanwezige condensvor- ming komt volledig voor rekening en risico van de Gemeente en de gemeen- te zal voor haar rekening en risico die maatregelen nemen die zij nodig acht voor het oplossen van het door haar in de schaatsbaan geconstateerde condensprobleem; en
b. De Gemeente hoeft niet te voldoen aan hetgeen waartoe zij jegens het Con- sortium is veroordeeld in het door het Nederlands Arbitrage Instituut op 10 maart 2011 gewezen vonnis betreffende het geschil tussen Partijen aan- gaande de realisatie van de Sporthal en het Consortium doet afstand van al haar rechten ter zake, waaronder het recht om tot executie van dat vonnis over te gaan.
8.2. Partijen stellen derhalve vast dat de oplevering van de schaatsbaan voltooid is conform de bepalingen van de overeenkomst en stellen vast dat het Consortium ten aanzien van de schaatsbaan geen verdere verplichtingen heeft jegens de Gemeente, anders dan uit hoofde van haar wettelijke of contractuele garantie- verplichtingen en de verplichting voor het Consortium om het schilderwerk zoals aangegeven in de als bijlage 11. aangehechte rapportage binnen [termijn invul- len] te herstellen.
8.3. Voor wat betreft het bepaalde in dit artikel dient deze overeenkomst te worden beschouwd als vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW.
30001772/3940371.36
Definitieve versie d.d. 29 november 2012 18
9. OPSCHORTENDE VOORWAARDE
9.1. Deze overeenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de raad van de Gemeente uiterlijk op 3 december 2012 met deze overeenkomst heeft ingestemd.
10. SLOTBEPALINGEN
10.1. Indien het Consortium met een beroep op artikel 16.1.c van de Concessieover- eenkomst, de Concessieovereenkomst ontbindt zal het Consortium gelijktijdig de financiering bij de Bank Nederlandse Gemeenten aflossen, zodat de gemeente- garantie voor de financiering bij de Bank Nederlandse Gemeenten vervalt.
10.2. Voor zover daarvan in deze overeenkomst niet is afgeweken blijven tussen de Gemeente en het Consortium de bepalingen van de Concessieovereenkomst en de Financieringsovereenkomst onverminderd van kracht. De Financieringsover- eenkomst vervalt nadat het Consortium de lening aan de Gemeente heeft afge- lost.
10.3. Bij tegenstrijdigheid tussen bepalingen uit de overeenkomsten, prevaleren de bepalingen uit de laatst getekende overeenkomst. Bij tegenstrijdigheid tussen bepalingen uit deze overeenkomsten en haar bijlagen, hebben de bepalingen van deze overeenkomst voorrang.
10.4. Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing.
10.5. Alle geschillen die naar aanleiding of in verband met de uitleg of de ter uitvoer- legging van deze overeenkomst ontstaan, zullen worden beslecht op de wijze als voorzien in de Concessieovereenkomst.
10.6. Partijen zullen voorts na het ondertekenen van onderhavige aanvullende over- eenkomst, maar voor het tijdstip waarop het voornoemde Leveringsschema aan- gegeven grondoverdrachten plaatsvinden, de in artikel 3.3.e van de Concessie- overeenkomst bedoelde uitvoeringsovereenkomst sluiten, waarin ondermeer uitgewerkt zal worden een, met in achtneming van de bepalingen van de Con- cessieovereenkomst en de onderhavige aanvullende overeenkomst, voor beide partijen zo gunstig mogelijke fiscale structurering van de grondoverdrachten en de aanleg van het openbaar gebied. Daarnaast zullen partijen terzake de aanleg van het openbaar gebied in de hiervoor bedoelde uitvoeringsovereenkomst af- spraken maken waardoor naleving van de aanbestedingsregelgeving geborgd is.
30001772/3940371.36
- ondertekening op volgende blad -
Definitieve versie d.d. 29 november 2012 19
Handtekeningenblad behorend bij de "Aanvullende overeenkomst inzake ontwikkelings- gebied Stappegoor" tussen de gemeente Tilburg en Consortium Stappegoor B.V.
Aldus overeengekomen en ondertekend:
________________________________ gemeente Tilburg
voor deze:
functie:
te:
________________________________ ________________________________ Consortium Stappegoor B.V. Consortium Stappegoor B.V.
voor deze: Synchroon B.V. voor deze:
voor deze: Bouwfonds Ontwikkeling B.V. voor deze:
functie: functie:
te: te:
op: op:
30001772/3940371.36