Download deze presentatie
Makelaars-overeenkomst (algemene voorwaarden), meetinstructie
Xxxx Xxxxxxxx Xxxx Xxxxxxx
29 november 2018
Download deze presentatie
Algemeen (1)
• Boek 7 BW bijzondere overeenkomsten toepasselijk
is overeenkomst van opdracht, waarbij xxxxxxxx opdrachtnemer is en koper/verkoper of huurder/verhuurder voor wie hij bemiddelt opdrachtgever
• Makelaarsovereenkomst kwalificeert bovendien als bemiddelingsovereenkomst
• Let op: uitgangspunt is dat de makelaar géén volmacht heeft
Makelaar is bode van opdrachtgever
Xxxx Xxxx, 00 xxxx 0000
Xxx Xxxxxxxxx, 8 oktober 2013
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Algemeen (2)
• Art. 7:400-7:413 BW bevatten een specifieke regeling voor de overeenkomst van opdracht
• De specifieke regeling voor de bemiddelingsovereenkomst is te vinden in art. 7:425-7:427 BW
• Overeenkomst is vormvrij, maar op schriftstelling wordt sterk
aanbevolen
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Algemeen (3)
• Dat makelaarsovereenkomst vormvrij is niet verwarren met schriftelijkheidseis bij consumentenkoop woning ex art. 7:2 lid 1 BW
Hoge Raad, 9 december 2011: LJN, BU7412
• Ook de verkoper kan een beroep doen op (ontbreken van) schriftelijkheid en is dus (in beginsel) niet gebonden aan een louter mondeling tot stand gekomen koopovereenkomst van de woning
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Algemene Voorwaarden (1)
• Algemene bepalingen boek 6 titel 5 BW van toepassing (art. 6:213
– 6:279 BW) op makelaarsovereenkomst
Waarin onder meer geregeld: algemene voorwaarden
• Algemene voorwaarden 🡪 waarom?
Onder andere manier op aansprakelijkheid te beperken
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Algemene voorwaarden (2)
(1) Toepasselijkheid
(2) Informatieplicht/ter handstelling van
(3) Inhoudelijke toetsing
Ad 1: Toepasselijkheid:
• Beginsel van aanbod en aanvaarding = tijdig verwijzen!
Dus: voor (of tijdens) het sluiten van de overeenkomst. De algemene
voorwaarden pas meesturen met de opdrachtbevestiging is te laat!
• Battle of forms (art. 6:225 lid 3 BW): uitganspunt ‘first shot’-rule
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Algemene voorwaarden (3)
Ad 2: Informatieplicht / ter handstelling:
• Indien consument of ‘kleine’ onderneming als wederpartij: in principe ter handstelling vereist of langs elektronische weg ter beschikking stellen zodat voorwaarden kunnen worden opgeslagen en toegankelijk zijn t.b.v. latere kennisneming (art. 6:234 BW)
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Algemene voorwaarden (4)
Ad 3: Inhoudelijke toetsing:
• Art. 6:233 BW (en art. 6:248 BW) 🡪 indien consumenten en ‘kleine’ ondernemers als wederpartij: algemene voorwaarden vernietigbaar indien onredelijk bezwarend
Tips gebruik algemene voorwaarden 🡪
1. Kom het expliciet overeen: een door beide partijen ondertekende overeenkomst waarin expliciet toepasselijkheid is vermeld
2. Bewijs terhandstelling voorafgaand aan sluiten overeenkomst
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Algemene voorwaarden (5)
(Verplichte) ambtshalve toetsing rechter”
Bedingen waarover niet wordt onderhandeld, oneerlijk indien:
• In strijd met de goede trouw
• Verstoring evenwicht tussen rechten en plichten
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Dienen van twee heren (1)
• Definitie dienen van twee heren (artikel 7:417 BW):
“Een [bemiddelaar] mag slechts tevens als [bemiddelaar] van de wederpartij optreden, indien de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen de belangen van [opdrachtgevers] is uitgesloten.”
HR 16 oktober 2015 ECLI:NL:HR:2015:3099
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Dienen van twee heren (2)
• Praktijkvoorbeeld:
verkopend makelaar woning treedt tevens op als verkopend makelaar van de kopers bij hun oude woning
• Welke problemen kunnen ontstaan?
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Dienen van twee heren (3)
• Xxxxxxxx heeft er belang bij dat financieringsvoorbehoud niet wordt ingeroepen
• Koper kan er daarentegen juist belang bij hebben dat zo nodig tijdig dit voorbehoud wordt ingeroepen
• Moet makelaar koper hierop wijzen 🡪 is sprake van belangenverstrengeling?
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Dienen van twee heren (4)
• Weliswaar gaat het om twee verschillende transacties, maar de makelaar begeeft zich wel op glad ijs. Een belangenconflict dreigt
🡪 belangen verkoper kunnen worden geschaad als financieringsvoorbehoud wordt ingeroepen (woning onverkocht)
🡪 belangen koper kunnen worden geschaad bij niet kunnen financieren en niet tijdig inroepen van het voorbehoud; koper kan niet aan verplichtingen voldoen, verbeurt 10% boete en wordt schadeplichtig
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Dienen van twee heren (5)
• maar ook dan zijn de problemen niet 100% uit te sluiten (bijvoorbeeld wat te doen als er verborgen gebreken blijken te zijn en (wellicht zelfs) ontbinding wordt overwogen?)
• Praktijk?
Tip: maak in elk geval duidelijke afspraken met cliënten en leg ze vast! Vraag een collega bij mogelijk tegenstrijdig belang.
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Aansprakelijkheid tegenover derden
Meetinstructie
• Vereenvoudigen en uniformeren van het meten van woningen
• Zorgvuldigheid (art. 7:401 BW)
• ‘Goed opdrachtnemer’:
Redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Aansprakelijkheid tegenover derden
Meetinstructie
Xxx Xxxxxxxxx 00 januari 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:191:
“Sfeervol benedenhuis met zonnige tuin. Woonoppervlakte: circa 80 m2.
Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.”
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Aansprakelijkheid tegenover derden
Meetinstructie
Onrechtmatige daad makelaar?
“Het hof stelt voorop dat de ledenraad van de NVM heeft besloten de meetinstructie voor de bij haar aangesloten makelaars verplicht te stellen, omdat derden erop moeten kunnen vertrouwen dat het woonoppervlak dat bij verkoop wordt vermeld niet de bruto maar de netto (gebruiks)oppervlakte betreft (…).”
Zie ook:
Rechtbank Den Haag 11 september 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:13307 Rechtbank Gelderland 16 december 2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:8297
Rechtbank Amsterdam 6 april 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:1738
Xxx Xxxxxx-Xxxxxxxxxx 0 december 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10703
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Aansprakelijkheid tegenover derden
Meetinstructie
Conclusie: meetinstructie toepassen
Xxxxx met eerdere rechtspraak?
HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU9891
(Savills/Pasman)
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Aansprakelijkheid tegenover derden
Meetinstructie
Omvang schade
Zou koper lagere koopprijs hebben betaald indien hij van juiste (gebruiks)oppervlakte op de hoogte zou zijn geweest?
Rechtbank Amsterdam 6 april 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:1738:
“De waarde van het appartement als geheel is afhankelijk van veel factoren. Een appartement dat 25 m2 kleiner is, is daarmee niet automatisch 25 maal de uit de overeenkomst te herleiden prijs per m2 minder waard: vergeleken moet worden wat de marktwaarde van het hypothetische, grotere appartement zou zijn, vergeleken met de marktwaarde van het appartement zoals dat is verkocht.”
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Aansprakelijkheid tegenover derden
Meetinstructie
Verder van belang bij bepalen omvang schade:
- Bezichtiging woning
- Onderhandeld over prijs?
- Exacte woonoppervlakte (‘circa’)
Xxx Xxxxxxxxx 00 januari 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:191:
“(…) Dit duidt erop dat (…) de exacte netto woonoppervlakte bij de prijsbepaling voor hem niet van doorslaggevende betekenis was. (…) Een en ander wijst erop dat de woning ondanks de kleinere woonoppervlakte (…) een in zekere mate gewild en courant object was. Gelet op een en ander zal het hof de schade van Xxxxx (…) schatten op een bedrag van € 10.000,-.”
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Aansprakelijkheid tegenover derden
Meetinstructie
Interessanter: hoe sluit je aansprakelijkheid uit?
“Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.” (Hof Amsterdam)
“Deze informatie is geheel vrijblijvend, (…). Ten aanzien van de juistheid kan door Savills Nederland B.V. geen aansprakelijkheid worden aanvaard, noch kan aan de vermelde informatie enig recht worden ontleend.”
(HR Savills/Pasman)
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Aansprakelijkheid tegenover derden
Meetinstructie
Buitencontractuele zorgplicht:
Afhankelijk van omstandigheden van het geval moet worden bepaald of de makelaar een zorgplicht tegenover een derde heeft, en – zo ja – wat de inhoud en reikwijdte hiervan zijn
(HR 9 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2044,
Rabobank/Makelaar X)
Wat is invloed van een exoneratie/voorbehoud?
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Aansprakelijkheid tegenover derden
Meetinstructie
“Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.”
HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176:
“De enkele vermelding in de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend (…) is in dit verband onvoldoende.”
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Aansprakelijkheid tegenover derden
Meetinstructie
Drafting tip:
- voorbehoud opnemen
- zorgvuldig, ondubbelzinnig en zo specifiek mogelijk
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Aansprakelijkheid tegenover derden
Meetinstructie
Bijvoorbeeld:
“Deze woning is gemeten volgens de Meetinstructie (gebaseerd op NEN2580). De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van het gebruiksoppervlak. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet (volledig) uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. Hoewel wij de woning met veel zorg hebben laten opmeten kan het zijn dat er verschillen zijn in de afmetingen. Noch verkoper noch makelaar accepteert enige aansprakelijkheid voor deze verschillen. De maatvoeringen worden door ons gezien als zuiver indicatief. Indien de exacte maatvoering voor u van belang is, xxxxx xxx u aan de maten zelf te (laten) meten.”
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018
Vragen?
Xxxx Xxxxxxxx & Xxxx Xxxxxxx
070-3115411
xxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxx.xx xxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxx.xx
Aansprakelijkheid en Wwft 29 november 2018