n hierom alge die gelden voor alle overeen- beeld: de afspraak met de buren

Vorig jaar publiceerde NVB voor de tweede keer de ‘Houvast bij: Huurrecht’. Onze bedoeling hierbij was, om u als ondernemer, een korte en overzichtelijke beschrijving van het huurrecht te geven. Immers, de marktomstandigheden zijn in korte tijd drastisch veranderd, waardoor de vraag naar nieuwe koopwoningen fors is afgenomen. Daarentegen is de belangstelling voor huurwoningen aan het stijgen. Een groeiend aantal deskundigen is van mening dat sprake is van een heuse trend. Voor ontwikkelaars en bouwbedrijven, die altijd hebben ingezet op de bouw van koopwoningen, lijkt misschien het moment te zijn gekomen om de xxxxxx voorzichtig te wenden ten gunste van de huurwoning.

Echter, in het afgelopen jaar bleek ook het Kabinet de focus te hebben gericht op de huurmarkt. Zo focuste zij op de aanpak van ´scheefwoners´ (huurders van sociale huurwoningen die op basis van hun hoge salaris niet in deze woningen thuishoren) door aan verhuurders de mogelijkheid te bieden hogere huurverhogingen door te voeren, gebaseerd op de inkomens van hun huurders. Om verhuurders in het gereguleerde segment te bewegen deze huurverhogingen ook daadwerkelijk door te voeren, bedacht het Kabinet een nieuwe belasting, de verhuurderheffing. In 2013 gaat het verhoudingsgewijs nog om een bescheiden belasting, maar de tariefstelling van de verhuurdersheffing zal de komende jaren sterk worden verhoogd. Deze plannen hebben onder zowel woningcorporaties als particuliere en institutionele beleggers tot veel commotie geleid.

Het kabinet heeft het afgelopen jaar tevens het huurrecht ingezet om de problematiek van leegstaande (en onverkochte) woningen enigszins te verlichten. De leegstandwet werd daartoe door het Kabinet verruimd, om eigenaren met een te koop staande woning meer mogelijkheden tot tijdelijke verhuur van hun woning te geven, en sinds 1 januari 2014 is de ‘integratieheffing’ afgeschaft. Het afschaffen van deze heffing heeft het verhuren van leegstaande (onverkochte) panden een stuk interessanter gemaakt.

De ‘NVB-Houvast bij’ over het Nederlands huurrecht is daarom grondig herzien, teneinde u op de hoogte te brengen en houden van de relevante ontwikkelingen op dit vlak. Alles wat u als ontwikkelaar over de wet- en regelgeving omtrent huurwoningen wilt weten, kunt u hierin vinden.

Zo bevat het een hoofdstuk vol handige tips. Ook de huurtabel en de informatie over de puntentoekenning ontbreken uiteraard niet. Mocht u desondanks vragen hebben, waar u zo gauw geen antwoord op heeft, u kunt altijd contact met ons opnemen. Xxx helpen u graag verder.

Veel mooie kansen met huurwoningen toegewenst!

Xxxx Xxxxxxxx januari 2014

Xxxx xxx Xxxxxx

Directeur respectievelijk jurist,

NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers

Tips en trucs uit deze Houvast:

Tips voor de verhuur van woonruimte:

• Bereken of u geconfronteerd gaat worden met een verhuurderheffing. Zie bladzijde 14.

• Let er bij het aangaan van de huurovereenkomst op of de huurprijs ook klopt met het puntenstelsel. De huurder kan namelijk binnen zes maanden na de ingangsdatum van het huurcontract de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Als de huurprijs niet conform het puntenstelsel is en de huur is niet geliberaliseerd, dan kan deze worden aangepast. Zie bladzijde 16 & 17.

• Maak bij het aangaan van een huurovereenkomst een goed opleveringsrapport op, waarin duidelijk de staat van het gehuurde omschreven staat. Dit voorkomt dat de huurder de zaak beschadigd terug kan geven. Zie bladzijde 11 & 12.

• Het is verstandig om een beding op te nemen in het contract dat verhogen van de huur mogelijk maakt. Dit voorkomt dat de (vaak ingewikkelde) wettelijke huurverhogingsprocedure gevolgd moet worden. Zie bladzijde 18.

• Het opnemen van een beding in het contract dat de huurprijs jaarlijks met een vast percentage als bijvoorbeeld het prijsindexcijfer (CPI) laat stijgen is toegestaan. Hierdoor hoeft geen huurverhogingsprocedure gevolgd te worden, maar gaat de jaarlijkse verhoging automatisch. Zie bladzijde 18.

• Indien de huurovereenkomst niet geliberaliseerd is, mag de huur met niet meer stijgen dan de maximale huurverhoging. Deze maximale huurverhoging wordt jaarlijks vastgesteld. Vanaf 1 januari 2014 geldt een maximale huurverhoging van 4 % voor huurders met een inkomen

onder de € 34.085,-, van 4,5% voor huurders met een inkomen tussen de € 34.085,- en de

€ 43.602,- en van 6,5% voor huurders met een inkomen boven de € 43.602,-. U kunt de inkomensindicatie van uw huurders opvragen via xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx. Zie bladzijde 18 & 19.

• Een overeenkomst voor bepaalde duur kan gedurende de huurtermijn niet worden opgezegd. Als het dus belangrijk is dat de huurinkomsten een bepaalde periode zeker binnenkomen, dan is het verstandig een overeenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan. In dit geval kan namelijk ook de huurder pas opzeggen als de termijn verstreken is.

Zie bladzijde 25.

Tips voor de verhuur van bedrijfsruimte zoals winkels en horecabedrijven:

• Met de term ‘bedrijfsruimte’ in de wet wordt iets anders bedoeld dan in het maatschappelijk verkeer gebruikelijk is. In de wet heeft men het over bedrijfsruimte als bedoeld worden: winkels, horecabedrijven of campings. Met de term ´bedrijfsruimte´ in de wet wordt dus expliciet geen kantoren, loodsen of logistiek vastgoed bedoeld. Zie bladzijde 32.

• De verhuurder kan onder de beschermingsregels voor bedrijfsruimte uitkomen. Hiervoor moet de zaak expliciet verhuurd worden voor gebruik dat niet als bedrijfsruimte dient (maar bijvoorbeeld alleen als opslag). Dit moet als zodanig ook in het contract staan.

Controleer vervolgens regelmatig of het hurende bedrijf voor het publiek toegankelijk is en of er spullen verkocht worden. Indien dit wel gebeurt, is namelijk direct actie nodig en zal de huurder gesommeerd moeten worden hiermee te stoppen. Als de verhuurder namelijk gebruik als een winkel toestaat, kan de huurbescherming van toepassing zijn, omdat (kennelijk) de partijen het erover eens zijn dat het gehuurde als winkel gebruikt mag worden. Zie bladzijde 32.

• Een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte die is aangegaan voor een periode van twee jaar of korter, valt niet onder de huurbeschermingsregels. Zodra echter deze overeenkomst langer dan twee jaar heeft geduurd, zijn automatisch de beschermingsregels van toepassing. De

verhuurder van winkelruimtes kan op deze manier verhuren, zonder bang te hoeven zijn niet meer van de huurder af te komen.

Met name bij grootschalige renovatie van een winkelcentrum kan dit een oplossing bieden om de periode tot het einde van het contract van de laatste huurder te overbruggen. Zie bladzijde 33.

1. Inleiding

In Nederland geldt het beginsel van contractvrijheid. Dit betekent dat alles mag worden afgesproken tussen partijen, zolang het maar niet in strijd is met de openbare orde, de goede zeden of de wet. De wetgever wil hier niet te veel tussen zitten. In het Burgerlijk Wetboek zijn hierom algemene regels te vinden die gelden voor alle overeenkomsten.

Bijvoorbeeld: de afspraak met de buren om midden in de nacht geen saxofoon te spelen, is een

overeenkomst, maar is niet specifiek benoemd in het wetboek als ‘saxofoon overeenkomst’. Het is gewoon een afspraak tussen partijen. De wetgever vond het niet nodig hier speciale voorwaarden aan te verbinden, omdat deze overeenkomst weinig gesloten zal worden en partijen in beginsel gelijk aan elkaar zijn.

Soms komen overeenkomsten zo vaak voor, of veronderstelt de wetgever een zodanige ongelijkheid tussen partijen, dat het wetboek wel speciale regels voorschrijft. Denk bijvoorbeeld aan de arbeidsovereenkomst, waarbij de werknemer voor zijn inkomen afhankelijk is van de werkgever.

Ook huurovereenkomsten zijn zulke geregelde overeenkomsten. Ze staan benoemd in het Burgerlijk Wetboek, in titel 4 van boek 7.

De huurovereenkomst: beschikbaar in verschillende soorten

De wet geeft voorschriften voor verschillende soorten huurovereenkomsten. Er is een algemeen deel voor huur van vrijwel alle roerende zaken (zoals bijvoorbeeld de huur van een fiets of een auto), een deel voor de huur van woonruimte, een deel voor de huur van bedrijfsruimte (winkels, horeca en campings) en een deel voor de huur van alle andere onroerende zaken die geen woonruimte of bedrijfsruimte zijn (bijvoorbeeld kantoren, loodsen of logistiek vastgoed).

De wet stelt aan al deze huurovereenkomsten specifieke voorwaarden. Al naar gelang de partijen in de ogen van de wetgever ongelijker zijn, heeft de wetgever de regels die aan de overeenkomst en aan de partijen gesteld worden zwaarder gemaakt. Het is niet toegestaan om af te spreken dat een overeenkomst niet onder de regels valt. Een woonruimte in een contract benoemen als bijvoorbeeld een garagebox, om onder de huurregels voor woonruimte uit te komen, zal dus niet werken; de rechter bekijkt wat het is en hanteert de regels die de wet van toepassing verklaart.

Verschillende soorten huurrecht

Algemeen huurrecht

De verhuurder verstrekt een roerende zaak in gebruik.

De huurder levert hiervoor een tegenprestatie.

Huur van woonruimte

De verstrekte zaak is een gebouwde onroerende zaak, die als woning in gebruik is. Ook woonwagens of standplaatsen zijn woonruimte.

Huur van bedrijfsruimte (winkels, horeca, campings)

Let op: geen kantoorruimte, loodsen of logistiek vastgoed

- De verstrekte zaak is een gebouwde onroerende zaak, waar mensen binnen kunnen komen lopen en spullen of diensten kunnen kopen, die direct aan ze geleverd worden. De zaak is daarnaast bestemd voor de uitoefening van:

* een kleinhandelsbedrijf;

* een restaurant- of cafébedrijf;

* een afhaal- of besteldienst

* een ambachtsbedrijf

- Een hotelbedrijf. Hierbij is niet vereist dat mensen binnen kunnen komen lopen en spullen of diensten rechtstreeks geleverd kunnen krijgen.

- Een kampeerbedrijf. Hierbij is niet vereist dat sprake is van een gebouwde zaak en hoeven mensen niet binnen te kunnen komen lopen en spullen of diensten rechtstreeks geleverd te kunnen krijgen.

Huur van alle andere onroerende zaken die woonruimte noch bedrijfsruimte zijn (kantoorruimte/ loodsen/ logistiek vastgoed e.d.)

De verstrekte zaak is een gebouwde onroerende zaak, maar valt niet onder de definitie van woonruimte of bedrijfsruimte. Hierbij valt te denken aan een garage, een kantorencomplex of een dokterspraktijk.

2. Algemeen huurrecht, van toepassing op alle huurovereenkomsten

De wet zegt dat als een partij een zaak of een gedeelte daarvan ter beschikking stelt aan een andere partij, en deze levert hiervoor een tegenprestatie, er sprake is van een huurovereenkomst.

Er hoeft voor alle duidelijkheid geen contract opgesteld te worden. Dit mag echter wel. Ook hoeft de tegenprestatie niet altijd geld te zijn.

Uiteraard wordt in deze uitgave alleen ingegaan op overeenkomsten die betrekking hebben op onroerende zaken. Desalniettemin is een aantal algemene verplichtingen, dat voor alle huurovereenkomsten geldt (en die dus niet specifiek zijn voor onroerend goed), ook van toepassing op huurovereenkomsten voor woningen, kantoren of winkels en dergelijke.

Verplichtingen van partijen

Huurrecht is onder te verdelen in algemeen huurrecht en specifiek huurrecht. Het algemene deel is van toepassing op alle huurovereenkomsten. Vandaar dat deze algemene regels hier eerst besproken worden.

1. Verplichtingen van de verhuurder:

De verhuurder moet de verhuurde zaak ter beschikking stellen en houden van de huurder, zodat de huurder daar gebruik van kan maken op de manier waarop dat in de huurovereenkomst is afgesproken. De verhuurder mag zijn huurder ook niet hinderen in zijn gebruik tijdens de huurperiode.

2. Verplichtingen van de huurder:

De huurder moet op zijn beurt op het afgesproken moment een tegenprestatie leveren. Dit kan betekenen dat op een vaste dag in de maand een betaling op de bankrekening van de verhuurder moet zijn bijgeschreven. Als de huurder dit niet doet, kan dit consequenties hebben. Zo kan de verhuurder de wettelijke rente berekenen over de huur, en zou de verhuurder zelfs (als het niet betalen volgens de rechter erg genoeg is) de overeenkomst kunnen laten ontbinden.

3. Hoe omgaan met gebreken of schade aan het gehuurde?

Er kan natuurlijk iets aan de gehuurde zaak mankeren, waardoor de huurder er niet op de gewenste manier gebruik van kan maken. De wet spreekt dan van een gebrek. Denk hierbij aan een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid dat bepaald gebruik uitsluit of een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt.

Vaak ontstaat veel discussie als bepaald moet worden wie het gebrek moet oplossen. Het uitgangspunt in de wet is echter helder: de verhuurder is verplicht om gebreken te verhelpen als de huurder dat vraagt. Hij mag hier alleen van afwijken als het verhelpen van de gebreken onmogelijk is of het zo veel geld of energie kost om de gebreken te verhelpen dat het niet redelijk is om dit van de verhuurder te vragen. Deze laatste uitzondering zal alleen niet snel voorkomen; herstelbare gebreken moeten hersteld worden. Zodra de huurder een gebrek ontdekt, moet hij dat wel meteen aan de verhuurder melden.

Bij kleine gebreken is het onwenselijk als de verhuurder langs zou moeten komen voor elk ‘wissewasje’ zoals het witten van plafonds, het vastschroeven van deurkrukken of het vervangen van een kraanleertje.

Het Besluit Kleine Herstellingen geeft een lijst van kleine gebreken die bij verhuurde woningen de verhuurder niet hoeft op te lossen. Deze lijst is opgenomen in de bijlage .

Ook voor dringende werkzaamheden geldt het algemene uitgangspunt, dat de verhuurder gebreken moet verhelpen. Partijen kunnen hier echter wel bij het aangaan van de huurovereenkomst bepaalde afspraken over maken. Zo kunnen partijen bijvoorbeeld afspreken dat het verhelpen van gebreken een zaak van de huurder is. Partijen mogen deze afspraak echter nooit maken voor gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst al kende of behoorde te kennen. Ter verduidelijking: weet de verhuurder bijvoorbeeld vóór het aangaan van de huurovereenkomst dat het dak van de te verhuren woning lekt, dan mag hij niet in de huurovereenkomst met de huurder afspreken dat de huurder ingeval van een lekkend dak de reparatie voor zijn rekening moet nemen.

Tijdens de huur kan er ook schade aan het gehuurde ontstaan, door bijvoorbeeld brand, inbraak of onvoorzichtigheid. Ook kan schade ontstaan door toedoen van de huurder. Hierbij veronderstelt de wet twee dingen, namelijk:

1. dat alle schade wordt vermoed door de huurder te zijn ontstaan, behalve wanneer sprake is van brandschade en schade aan de buitenzijde van het gehuurde.

2. de huurder wordt vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen.

Dit betekent dat, als de huurder van mening is dat de schade niet door zijn toedoen is ontstaan, of als de huurder van mening is dat het gehuurde al beschadigd was toen hij het ontving van de verhuurder, de huurder dit zal moeten bewijzen. Als hij dit niet kan, moet hij de schade vergoeden aan de verhuurder.

Einde van de huur

Normale huurovereenkomsten eindigen doordat de tijd waarvoor ze zijn afgesproken, is afgelopen. Als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt, kan deze worden opgezegd met een opzegtermijn van (ten minste) een maand. In het contract kan deze termijn wel verlengd worden, maar nooit verkort.

Let op: voor de huur van woonruimte en de huur van ‘bedrijfsruimte’ (winkels, horeca en campings) geldt echter huurbescherming, waardoor andere regels gelden dan voor ‘normale’ huurovereenkomsten. Zo gelden bijvoorbeeld andere regels voor het beëindigen van de huur van woonruimte en de huur van bedrijfsruimte.

3. Verhuren van woonruimte

In de inleiding is al aandacht besteed aan het onderscheid tussen de verschillende soorten huurovereenkomsten. In dit hoofdstuk gaan we verder in op de huurovereenkomst die toeziet op woonruimte.

Aangaan van de huurovereenkomst

De wet zegt, dat als een partij een zaak of een gedeelte daarvan ter beschikking stelt aan een andere partij, en deze levert hiervoor een tegenprestatie, er sprake is van een huurovereenkomst. Zodra de ter beschikking gestelde zaak woonruimte is, spreekt men van de huur van woonruimte. In dit geval zijn de huurbeschermingsregels voor huurders van woonruimte van toepassing.

Ook hier hoeft voor totstandkoming geen contract opgesteld te worden. Ook hoeft de tegenprestatie niet altijd geld te zijn.

De afdeling in de wet die de regels stelt over de huur van woonruimte is van dwingend recht. Dit betekent dat er niet van mag worden afgeweken.

Het komt nog wel eens voor dat partijen echter niet onder deze afdeling willen vallen. Denk bijvoorbeeld aan:

- als de verhuurder een te koop staand huis bewoond wil laten zijn tot een koper gevonden is;

- als het verhuurde object bijvoorbeeld recreatief verhuurd wordt (de overeenkomst is dan “naar zijn aard van korte duur”);

- als de verhuurder niet wil dat het object leeg staat, en hij voor het beheer geen tegenprestatie hoeft te ontvangen;

- als de verhuurder tijdelijk uit zijn huis gaat (bijvoorbeeld om als diplomaat naar het buitenland te gaan) en hij na terugkomst zijn eigen huis weer wil kunnen betrekken.

Hoewel in principe de huurbescherming niet mag worden uitgesloten, bestaan er voor bovengenoemde situaties wel uitzonderingen. Het is echter belangrijk om deze zaken voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst, precies zo te regelen als de wet voorschrijft. Een fout maken in de procedure kent bij deze mogelijkheden een zware straf; de huurder kan zich dan beroepen op zijn huurbescherming. De verhuurder kan in dat geval de huurder er niet uit krijgen. Hierover verderop meer.

Het nut van een voorinspectie

De huurder moet het gehuurde na afloop van de huur weer teruggeven in dezelfde staat als in het opleveringsrapport bij aanvang van de huur is beschreven. Als dit rapport niet is opgemaakt mag de huurder het gehuurde teruggeven zonder dat beschadigingen ongedaan hoeven te worden gemaakt.

Tip: Maak bij het aangaan van een huurovereenkomst een goed opleveringsrapport op, waarin duidelijk de staat van het gehuurde omschreven staat! Dit voorkomt later dat de huurder de zaak beschadigd terug kan geven.

Let op de fiscus… zeker in geval van nieuwbouw

Xxxxxxx xxx xxxxxxx van een nieuwbouwwoning zijn er zaken waar de eigenaar rekening mee moet houden. In het bijzonder is het raadzaam goed op de fiscale aspecten te letten.

Speciale aandacht verdient bij nieuwbouw de per 1 januari 2014 afgeschafte integratieheffing, die de fiscus aan een verhuurder van een zelf ontwikkelde nieuwbouwwoning in rekening kon brengen. Bij het afschaffen van deze integratieheffing is namelijk geen overgangsrecht voorzien. Het kan dus zijn dat bij lopende bouwprojecten gedurende de bouw al btw in aftrek is gebracht met het oog op de integratieheffing. Deze integratieheffing gaat echter niet meer plaatsvinden als de eerste ingebruikname na 1 januari 2014 plaatsvindt. Er is geen echte overgangsregeling opgenomen in het Belastingplan 2014. Wel is aangegeven dat btw die tot en met 31 december 2013 in aftrek is gebracht vanwege het feit dat men er van uitging dat bij ingebruikname een integratieheffing aangegeven zou moeten worden, niet ineens per 1 januari 2014 dient te worden terugbetaald.

Btw op bouwtermijnen voor projecten met een factuurdatum na 1 januari 2014 kan in ieder geval niet meer in aftrek worden gebracht. Terugbetaling van de (ten onrechte) in aftrek gebrachte btw dient pas plaats te vinden bij de van btw vrijgestelde ingebruikname van het nieuwbouwpand.

Door het afschaffen van de integratieheffing kan, bij het in eigen beheer ontwikkelen van (bijvoorbeeld) woningen voor de verhuur, weer het oude voordeel behaald worden door in eigen beheer te produceren. Hiervoor is het wel van belang om te zorgen dat de toekomstige eigenaar van een pand dat voor btw- vrijgestelde prestaties wordt gebruikt, probeert om grondposities (indien mogelijk) zonder btw en dus met overdrachtsbelasting aan te kopen. Dit is, gezien de Don Bosco materie weliswaar lastiger dan voorheen. Xxxxx wordt immers fiscaal steeds eerder aangemerkt als bouwterrein in de zin van de btw. Het is daarom van belang om een goede beoordeling te maken of wel of niet sprake is van een bouwterrein. Ook als de huursituatie een tijdelijk karakter heeft, kan het lastige fiscale constructies opleveren. Wordt immers binnen twee jaar de woning alsnog overgedragen (bijvoorbeeld als verhuurde woning verkocht aan een belegger, of aan de huurder die toch wil kopen) dan is dit alsnog een btw belaste levering. Afhankelijk van hoe lang na de eerste ingebruikname deze levering plaatsvindt, mag de ontwikkelaar dan weer een deel van de betaalde integratieheffing terugvragen aan de fiscus.

Tip: Het is raadzaam om, voorafgaand aan het verhuren van een niet eerder bewoonde nieuwbouwwoning, contact op te nemen met NVB of een fiscalist.

Duurt de verhuur langer dan twee jaar, dan kan dat bij een eventuele verkoop niet meer in de btw sfeer geleverd worden. De koper zal dan overdrachtsbelasting moeten betalen

Grond	€ 200.000
Notaris	€ 5.000
Omgevingsvergunning	€ 25.000
Architect	€ 30.000
Inhuur heibedrijf	€ 30.000
Bouwmaterialen	€ 250.000
Keukens, sanitair	€ 15.000
Personeel	€ 300.000
Winst	€ 50.000	+
Totale vergoeding aan ontwikkelaar		€ 905.000
Btw 21%		€ 190.050	+
KOSTEN VAN DE BELEGGER ALS DEZE WIL VERHUREN			€ 1.095.050

Grond	€ 200.000		=	€ 200.000
Notaris	€ 5.000	+ 21% btw (= € 1.050)	=	€ 6.050
Omgevingsvergunning	€ 25.000		=	€ 25.000
Architect	€ 30.000	+ 21% btw (= € 6.300)	=	€ 36.300
Inhuur heibedrijf	€ 30.000	+ 21% btw (= € 6.300)	=	€ 36.300
Bouwmaterialen	€ 250.000	+ 21% btw (= € 52.500)	=	€ 302.500
Keukens, sanitair	€ 15.000	+ 21% btw (= € 3.150)	=	€ 18.150
Personeel	€ 300.000	(+)	=	€ 300.000	+
(kosten ex. BTW)	(€ 855.000)
KOSTEN VAN DE ONTWIKKELAAR ALS DEZE WIL VERHUREN					€ 924.300

Rekenvoorbeeld, hoe werkte de integratieheffing voor 2014?

De integratieheffing probeerde te voorkomen dat een ondernemer die geen btw mag aftrekken, zaken in eigen beheer gaat maken om hiermee fiscaal voordeel te behalen. Om uit te leggen hoe dit werkt een voorbeeld. Stel, een ontwikkelaar bouwt 5 woningen die hij verkoopt en levert aan een belegger. De prijs die de belegger aan de ontwikkelaar betaalt is als volgt opgebouwd:

De ontwikkelaar kan echter ook besluiten de 5 door hem gebouwde woningen niet te verkopen aan de belegger, maar deze zelf te gaan verhuren. De kosten van de ontwikkelaar zijn als volgt opgebouwd:

Door in eigen beheer te ontwikkelen is de ontwikkelaar die gaat verhuren (€ 1.095.050 -/- € 924.300)

= € 170.750 goedkoper uit dan de belegger die dezelfde woningen gaat verhuren. Tot 1 januari 2014 ging de integratieheffing dit fiscale voordeel van de ontwikkelaar tegen. Dit ging als volgt.

De ontwikkelaar, die een in eigen bedrijf vervaardigd goed, waarvoor hij geen volledig recht op vooraftrek heeft, voor bedrijfsdoeleinden bestemt, moest een fictieve interne levering binnen zijn bedrijf doen. Zie het maar alsof de fiscus de afdeling ‘ontwikkeling’ van de ontwikkelaar verplichtte om de woning te verkopen aan de afdeling ‘verhuur’ van hetzelfde bedrijf. De verkoopprijs waartegen dit gebeurde, was ofwel de aankoopprijs van een soortgelijk goed, ofwel de kostprijs van het goed op het moment van levering. Er ontstond hier tegenover echter wel een kleine compensatie. Nu de ontwikkelaar namelijk btw belast leverde aan zichzelf, mocht hij alsnog de voorbelasting tijdens de bouwfase aftrekken van de belasting. Hij verrichtte immers een btw belaste prestatie die recht geeft op vooraftrek; namelijk een btw belaste levering aan zichzelf.

Aftrek voorbelasting door ontwikkelaar: (€ 924.300 – € 69.300) = € 855.000 Verschuldigde integratieheffing ontwikkelaar: (€ 855.000 * 21%) = € 179.550

KOSTEN VAN DE ONTWIKKELAAR NA

INTEGRATIEHEFFING (€ 855.000 + € 179.550) = € 1.034.550

Nu echter de integratieheffing is afgeschaft, vervalt weliswaar het nadeel van de integratieheffing, maar vervalt hiermee ook het recht om de voorbelasting tijdens de bouwfase af te trekken van de belasting. Immers, de ontwikkelaar die gaat verhuren verricht met het wegvallen van de interne btw belaste levering, geen btw belaste prestatie meer, die recht geeft op btw aftrek.

Verhuurderheffing

Een verhuurder moet sinds 2013 (met terugwerkende kracht per 1 januari 2013) een verhuurderheffing betalen, als hij meer dan 10 huurwoningen in de gereguleerde sector verhuurt.

De verhuurderheffing wordt geheven over de totale WOZ-waarde van alle woningen die de verhuurder in de gereguleerde sector verhuurt. Dit bedrag wordt verminderd met 10 x de gemiddelde WOZ-waarde.

Over het bedrag dat overblijft werd in 2013 de verhuurderheffing tegen een tarief van 0,014% berekend. In 2014 stijgt het tarief van de verhuurderheffing naar 0,381% berekend.

Rekenvoorbeeld verhuurderheffing in 2013 en 2014

Een voorbeeld

Stel, een verhuurder is op 1 januari 2013 in het bezit van 70 woningen, waarvan er 20 in de vrije sector worden verhuurd (met een huur boven de dan geldende huurtoeslaggrens).

Alleen de woningen die niet in de vrije sector worden verhuurd tellen mee, dus deze verhuurder wordt in de heffing betrokken voor 50 huurwoningen. De gezamenlijke WOZ-waarde van deze 50 woningen is

€ 10 miljoen. In 2013 bedraagt de heffing 0,014% van: de gezamenlijke WOZ-waarde van de 50 gereguleerde-huurwoningen, verminderd met de vrijstelling van 10 x de gemiddelde WOZ-waarde van het gereguleerde-huurwoningbezit van de verhuurder. De verschuldigde heffing in 2013 bedraagt dus in dit geval 0,014% van (€ 10 miljoen – (10 x € 10 miljoen / 50)) = € 1.120,-

In 2014 bedraagt de verschuldigde heffing 0,386% van (€ 10 miljoen – (10 x € 10 miljoen / 50)) = € 30.880,-

Hebt u woningen waarvan de verhuur is geliberaliseerd? Dit zijn woningen in de ’vrije sector’. Voor deze woningen hoeft u geen verhuurderheffing te betalen. Ook buiten de verhuurderheffing vallen:

• onzelfstandige wooneenheden, bijvoorbeeld een studentenhuis met een gezamenlijke keuken en badkamer;

• huurwoningen die worden verhuurd als hotel-, pension-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar voor een korte periode verblijven.

Toekomst verhuurderheffing?

De verhuurderheffing is in 2014 al gestegen van 0,014% naar 0,381 % van de waarde van de huurwoningen. Dit tarief loopt daarna verder op van 0,449% in 2015 tot 0,491% in 2016 en 0,536% in 2017. Verhuurders betalen minder verhuurderheffing als ze investeren in het omvormen van kantoren tot woningen, sloop in krimpgebieden of in sloop, nieuwbouw of verbouw in Rotterdam-Zuid.

Deze heffingsvermindering bedraagt maximaal € 15 miljoen per belastingplichtige per jaar. Om in aanmerking te komen voor deze heffingsvermindering moet u, zodra u van plan bent investeringen te gaan doen voor huurwoningen, dit melden via het e-loket van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (xxxx://xxx.xxx.xx/xxxxxxxx-xxxxxxxx/xxxxxx).

Mogelijkheden tot aftrek van investeringskosten op de verhuurderheffing

Vrijstelling verhuurderheffing in geval van:	Dekkingsgebied:	Van toepassing bij:	Minimale investering van:	Geeft recht op aftrek van:
Transformatie van	Landelijk	Verbouw van niet voor	€ 25.000	€ 10.000 per
vastgoed met niet-		bewoning bestemde		gerealiseerde
woonfunctie naar		ruimten tot		huurwoning
woonfunctie		huurwoningen
Sloop woningen in de krimpgebieden	Appingedam, Beek, Bellingwedde, Brunssum, De Marne, Delfzijl, Eemsmond, Eijsden-Margraten, Gulpen- Wittem, Heerlen, Hulst, Kerkrade, Landgraaf, Loppersum, Maastricht, Meerssen, Menterwolde, Nuth, Oldambt, Onderbanken, Pekela, Schinnen, Simpelveld, Sittard- Geleen, Sluis, Stadskanaal, Stein, Terneuzen, Vaals, Valkenburg aan de Geul, Veendam, Vlagtwedde en Voerendaal	Verbouw van niet voor bewoning bestemde ruimten tot huurwoningen	€ 25.000	€ 10.000 per gerealiseerde huurwoning
		Sloop van huurwoningen	€ 37.500	€ 15.000 per gesloopte huurwoning
		Samenvoeging van huurwoningen ten einde een of meer huurwoningen te verkrijgen	€ 37.500	€ 15.000 per huurwoning waarmee het aantal huurwoningen door die samenvoeging is verminderd
Aanpak woningvoorraad in Rotterdam Zuid	De Rotterdamse deelgemeenten Charlois, Feijenoord en IJsselmonde van de gemeente Rotterdam	Bouw van huurwoningen	€ 37.500	€ 15,000 per gebouwde huurwoning
		Grootschalige verbouw van huurwoningen	€ 37.500	€ 15,000 per verbouwde huurwoning
		Verbouw van niet voor bewoning bestemde ruimten tot huurwoningen	€ 25.000	€ 10.000 per gerealiseerde huurwoning
		Sloop van huurwoningen	€ 37.500	€ 15.000 per gesloopte huurwoning
		Kleinschalige verbouw van huurwoningen	€ 25.000	€ 10.000 per verbouwde huurwoning
		Samenvoeging van huurwoningen ten einde een of meer huurwoningen te verkrijgen	€ 37.500	€ 15.000 per huurwoning waarmee het aantal huurwoningen door die samenvoeging is verminderd

Huurliberalisatiegrens

Partijen mogen bij het aangaan van een huurovereenkomst in beginsel vrij afspreken wat ze willen. Indien de huurovereenkomst echter niet geliberaliseerd is, is deze vrijheid ingeperkt. Als een zelfstandige woonruimte verhuurd wordt tegen een aanvangshuurprijs die boven de liberalisatiegrens ligt, mogen partijen zelf de hoogte van de huurprijs afspreken. Indien een onzelfstandige woning verhuurd wordt, of er wordt een zelfstandige woonruimte verhuurd tegen een bedrag onder de liberalisatiegrens, dan noemt men de huurovereenkomst niet- geliberaliseerd. In dit geval schrijft de wet voor hoe hoog de huurprijs maximaal mag zijn. Dit gebeurt aan de hand van het puntenwaarderingsstelsel. Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken, douche en toilet. De huurder hoeft deze dus niet te delen met andere bewoners van het pand. Indien de huurder 1 of meer van deze voorzieningen wel met andere bewoners moet delen is de woning een onzelfstandige woning.

Wanneer is sprake van een geliberaliseerde huurovereenkomst?

Een huurovereenkomst is alleen geliberaliseerd als deze: 1. Betrekking heeft op zelfstandige woonruimte, en 2a. als die op of na 1 juli 1994 is aangegaan, of 2b. een nieuwbouwwoning betreft die voor het eerst op of na 1 juli 1989 is bewoond, en 3. alleen voor zover de overeengekomen aanvangshuurprijs een op dat moment geldend maximum (Huurliberalisatiegrens) overschrijdt. (zie kader) De huurliberalisatie trad in werking op 1 juli 1989 voor nieuwbouwwoningen en op 1 juli 1994 ook voor bestaande huurwoningen. Als het huurcontract is ingegaan voor die data, dan is het contract niet geliberaliseerd, ongeacht de hoogte van de beginhuur.
	Huurliberalisatiegrens				*) Een jaargang loopt tot 2011 telkens van 1 juli tot 1 juli. Dus jaargang 1989 betekent van 1 juli 1989 tot 1 juli 1990. Vanaf 2011 loopt een jaargang van 1 januari tot 1 januari.
	Interim-maatregel		Nieuwe maatregel
	jaargang*	Aanvangshuurprijs	jaargang*	Aanvangshuurprijs
	1989	≥ ƒ 750,00 (€ 340,34)
	1990	> ƒ 775,00 (€ 351,68)
	1991	> ƒ 820,00 (€ 372,10)
	1992	> ƒ 865,42 (€ 392,71)
	1993	> ƒ 913,33 (€ 414,45)	1994	> ƒ 963,75 (€ 437,33)
			1995	> ƒ 1.007,50 (€ 457,18)
			1996	> ƒ 1.047,92 (€ 475,53)
			1997	> ƒ 1.085,00 (€ 492,35)
			1998	> ƒ 1.085,00 (€ 492,35)
			1999	> ƒ 1.107,00 (€ 502,33)
			2000	> ƒ 1.149,00 (€ 521,39)
			2001	> ƒ 1.193,00 (€ 541,36)
			2002	> € 565,44
			2003	> € 585,24
			2004	> € 597,54
			2005	> € 604,72
			2006	> € 615,01
			2007	> € 621,78
			2008	> € 631,73
			2009	> € 647,53
			2010	> € 647,53
			2011	> € 652,52
			2012	> € 664,66
			2013	> € 681,02
			2014	> € 699,48

Het puntenwaarderingsstelsel

Via het puntenwaarderingsstelsel wordt gekeken naar de kwaliteit van een woning. Hoe groter en luxer de woning is, hoe meer punten deze krijgt. Indien de woning niet geliberaliseerd is, kent het puntenwaarderingsstelsel aan ieder puntenaantal een maximale huurprijs toe. De kale huur van een niet geliberaliseerde woning mag nooit hoger zijn dan deze maximale huurprijs.

Het puntenwaarderingsstelsel is er in verschillende vormen. Er is er één voor zelfstandige woningen, één voor onzelfstandige woningen (zoals kamers), en één voor woonwagens en standplaatsen. Daarnaast gelden er bijzondere regels voor woningen in een serviceflat (hierbij mag het puntenaantal worden verhoogd met 35%), monumentenwoningen (bij rijksmonumenten mogen 50 punten extra gerekend worden. Verhuurders van huizen in een beschermd stads- of dorpsgezicht mogen een toeslag van 15% van de maximale huurprijs rekenen) en huurwoningen in ‘schaarste- gemeenten’ (15 of 25 punten extra).

De belangrijkste puntenwaarderingsstelsels zijn als bijlage toegevoegd.

Vaststellen van de huurprijs

Als het aantal punten bekend is, kan uitgerekend worden hoeveel de maximaal redelijke huurprijs mag bedragen.

Bijvoorbeeld: voor een zelfstandige woonruimte levert 115 punten een maximaal redelijke huur op van

Punten	Max. Redelijk	Punten	Max. Redelijk
75	€ 352,55	165	€ 814,65
80	€ 376,06	170	€ 840,45
85	€ 401,85	175	€ 866,25
90	€ 427,65	180	€ 892,03
95	€ 453,44	185	€ 917,86
100	€ 479,24	190	€ 943,65
105	€ 505,03	195	€ 969,46
110	€ 530,84	200	€ 995,25
115	€ 556,65	205	€ 1.021,05
120	€ 582,45	210	€ 1.046,88
125	€ 608,26	215	€ 1.072,65
130	€ 634,06	220	€ 1.098,47
135	€ 659,86	225	€ 1.124,24
140	€ 685,65	230	€ 1.150,05
145	€ 711,46	235	€ 1.175,85
150	€ 737,24	240	€ 1.201,65
155	€ 763,04	245	€ 1.227,46
160	€ 788,84	250	€ 1.253,24

€ 556,65. Het puntensysteem geldt nogmaals alleen voor woningen waarvan de huurprijzen niet zijn geliberaliseerd.

Tussentijdse huurverhoging en huurverlaging

Het kan natuurlijk zijn dat de verhuurder het verlangen heeft om de huurprijs tijdens de huurovereenkomst te verhogen. Ook kan de huurder het verlangen hebben om de huurprijs tijdens de huurovereenkomst te verlagen. Beide zaken worden door de wet geregeld. Verhogen van de huurprijs kan echter maar 1 keer per 12 maanden.

Als in de huurovereenkomst een beding is opgenomen dat het verhogen van de huur mogelijk maakt, dan is verhogen alleen mogelijk volgens de bepalingen van dit beding.

TIP: Neem een beding op in het contract dat verhogen van de huur mogelijk maakt. Dit voorkomt dat de (vaak ingewikkelde) wettelijke procedure gevolgd moet worden.

Als een zodanig beding niet is opgenomen, schrijft de wet een stappenplan voor om de huur te wijzigen. Hierover later meer.

Het is mogelijk om de huur ieder jaar met een vooraf overeengekomen percentage te laten stijgen. Hierbij kan bijvoorbeeld gekozen worden voor het Consumenten Prijs Index (CPI) cijfer, maar ook voor een ander vast percentage. Daarbij blijven uiteraard de regels van het puntenwaarderingsstelsel voor niet- geliberaliseerde woningen gewoon gelden.

TIP: Het opnemen van een beding in het contract dat de huurprijs jaarlijks met een vast percentage als bijvoorbeeld het prijsindexcijfer, is toegestaan. Hierdoor hoeft geen huurverhogingsprocedure gevolgd te worden, maar gaat de jaarlijkse verhoging automatisch.

Als de verhuurder de huur wil verhogen dient hij dit schriftelijk aan de huurder te melden. De huurder moet dit voorstel minimaal 2 maanden van tevoren hebben ontvangen. Bij een huurverhoging per 1 oktober moet de huurder het voorstel dus vóór 1 augustus ontvangen. Het is niet mogelijk om de huur met terugwerkende kracht te verhogen. Het huurvoorstel moet persoonlijk aan de huurder gericht zijn. Het voorstel moet de volgende onderdelen bevatten:

- het percentage van de huurverhoging;

- de oude huurprijs;

- de nieuwe huurprijs;

- de ingangsdatum;

- hoe de huurder bezwaar kan maken;

- de termijn waarbinnen bezwaar kan worden gemaakt.

Extra huurverhoging voor niet-geliberaliseerde huur

Indien de huurovereenkomst niet geliberaliseerd is, mag de huur met niet meer stijgen dan de maximale huurverhoging. Deze maximale huurverhoging wordt jaarlijks vastgesteld. Nieuw dit jaar is, dat het percentage waarmee de huur mag worden verhoogd verschilt van categorie tot categorie.

• Vanaf 1 januari 2014 geldt voor huurders met een gezamenlijk inkomen in 2012 tot €

34.085,- een maximale huurverhoging ter hoogte van de inflatie + 1,5% (dus is een verhoging toegestaan van 4 %).

• Indien de huurders in 2012 gezamenlijk meer dan € 34.085,- maar minder dan € 43.602,- verdienen, mag verhoogd worden met de inflatie + 2% (dus is een verhoging toegestaan van 4,5%).

• Indien de huurders gezamenlijk meer dan € 43.602,- verdienen, mag verhoogd worden met de inflatie + 4% (dus is een verhoging toegestaan van 6,5%).

Bij deze inkomensafhankelijke extra huurverhoging (4,5% en 6,5%) wordt uitgegaan van het inkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging. Bij een huurverhoging per 1 januari 2014 is dus het inkomen over 2012 bepalend.

Verhuurders die gebruik willen maken van deze hogere huurverhoging, kunnen via de website xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx een autorisatie vragen en na ontvangst daarvan de inkomensindicaties van hun huurders opvragen bij de Belastingdienst. De gegevensuitwisseling tussen verhuurder en Belastingdienst verloopt digitaal. De Belastingdienst geeft geen gespecificeerde inkomensgegevens maar een code, die aangeeft in welke categorie de huurder valt. De verhuurder moet hiervoor digitaal een bestand aanleveren met de woonadressen van zijn woningen, waarvoor hij een inkomensverklaring wil ontvangen. De Belastingdienst levert vervolgens per woonadres digitaal een code.

Indien de huurder echter één of meer inkomensafhankelijke huurverhoging(en) heeft gehad, waarna zijn huishoudinkomen gezakt is tot onder één of beide inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke extra huurverhoging (bijvoorbeeld in geval van werkloosheid), dan kan de huurder een huurverlaging voorstellen aan de verhuurder. De huurder moet dit echter wel onderbouwen met de jaarinkomensgegevens van de Belastingdienst (IB60-formulien) van alle leden van het huishouden. Uit deze gegevens moet blijken dat het huishoudinkomen is gezakt tot onder de inkomensgrens. Hoewel in veel publicaties aan huurders geadviseerd wordt te proberen de verhuurder te verzoeken direct na een inkomensdaling (op basis van het maandinkomen na de inkomensdaling) akkoord te gaan met een huurverlagingsvoorstel, is de verhuurder dit niet verplicht. Als de verhuurder namelijk instemt met het voorstel tot huurverlaging zal de huurder moeten wachten tot de jaarinkomensgegevens van de Belastingdienst beschikbaar zijn, voordat hij een nieuw huurverlagingsvoorstel kan doen.

Daarnaast kunnen bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken vanaf 1 mei 2013 bezwaar maken tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging van 4,5% of 6,5%. Door bezwaar te maken kan de huurder de huurverhoging mogelijk beperken tot maximaal 4%. Bezwaar maken is mogelijk als de huurder of iemand in het huishouden van de huurder:

• een zorgindicatie heeft met een geldigheidsduur van minimaal een jaar voor minimaal 10 uur zorg per week, of;

• een zorgindicatie heeft voor verblijf in een verpleeghuis of verzorgingshuis, of;

• een ADL-indicatie heeft (hulp bij algemene dagelijkse handelingen, zoals eten, wassen of toiletgang), of;

• een beschikking heeft op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) of Wet voorzieningen gehandicapten (de voorloper van de Wmo). Deze beschikking moet voor 1 mei 2013 zijn verstrekt. De huurder moet daarnaast ook kunnen aantonen dat de woning is aangepast aan de handicap van de persoon met de beschikking, of;

• blind is. Dit moet de huurder aantonen met een verklaring van de huisarts.

Huurverhoging na renovatie

Wanneer de verhuurder de woning tijdens de huurperiode verbetert, kunnen partijen op deze grond een huurverhoging (laten) vaststellen. Er moeten bij deze woningverbetering dingen zijn veranderd of toegevoegd waardoor het wooncomfort is gestegen. Indien dit het geval is mag de huurprijs worden vermeerderd met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten van deze veranderingen of toevoegingen.

Hierbij is de bovengrens van de huurprijswijziging dat de nieuwe huurprijs niet hoger mag zijn dan wat volgens het puntenwaarderingsstelsel als redelijk is aan te merken.

Als het partijen niet lukt om samen een nieuwe huurprijs vast te stellen kunnen ze zich binnen drie maanden na de renovatie wenden tot de huurcommissie. Die doet dan uitspraak over de nieuwe huurprijs.

Hoe moet worden verhoogd (welke procedure)?

Op de volgende bladzijde wordt schematisch weergegeven hoe de procedure verloopt.

Huurverhoging in 2013 - schematisch

Tussentijdse huurverlaging

Als bij niet- geliberaliseerde huur de huurprijs hoger is dan de maximale huurprijs kan de huurder aan de verhuurder om huurverlaging vragen. Bij dit huurverlagingsvoorstel moet de huurder een puntentelling van de woning voegen. Uit deze puntentelling moet blijken dat de maximale huurprijs van de woning lager is dan de huurprijs die de huurder betaalt. Indien de verhuurder niet akkoord gaat met de huurverlaging, kan de huurder het huurverlagingsvoorstel aan de Huurcommissie voorleggen.

LET OP:

De huurder kan na het sluiten van de overeenkomst de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.

Als de overeengekomen huurprijs niet redelijk is, ten opzichte van de kwaliteit van de woonruimte wordt de huurprijs met terugwerkende kracht verlaagd tot dat bedrag dat nog net als redelijk kan worden aangemerkt (de maximale huurprijsgrens).

Het verzoek aan de huurcommissie moet binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst worden gedaan.

In geval van medehuurders en onderhuurders

Het komt voor dat er mensen wonen in de verhuurde woning, met wie de verhuurder geen contract heeft gesloten. Denk hierbij aan de echtgenoot of geregistreerde partner van de contractuele huurder, aan degene die met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft of de bewoner die een dergelijke samenleving voorafgaand aan het overlijden van de huurder heeft gehad. Ook kan het voorkomen dat iemand de woonruimte huurt van de persoon aan wie de verhuurder verhuurt. Dit noemt men onderhuur.

Rechten en plichten van mede- en onderhuurders

WIE?

WELKE RECHTEN?

LET OP:

De echtgenoot (E) of geregistreerd partner (GP) van de huurder

Zolang E of GP als hoofdverblijf op adres verblijft, is E of GP van rechtswege ‘medehuurder’.

* E of GP is aansprakelijk voor verplichtingen uit huurovereenkomst.

* Als huurovereenkomst t.a.v. huurder eindigt, wordt E of GP automatisch hoofdhuurder.

* Bij echtscheiding kan E of GP (soms) hoofdhuurder worden.

Persoon die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft (DGH)

* Huurder en DGH kunnen gezamenlijk een verzoek aan de verhuurder doen in te stemmen dat DGH (officieel) medehuurder zal zijn.

* Als verhuurder niet binnen 3 maanden na dit verzoek heeft laten weten hiermee in te stemmen kunnen huurder en DGH aan de rechter verzoeken om DGH medehuurder te maken.

* De rechter zal de vordering alleen toewijzen als DGH tenminste twee jaar met de huurder in de woning heeft samengewoond, als niet blijkt dat dit gedaan is om DGH medehuurder te maken en als DGH vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.

* Zodra DGH medehuurder is geworden, moeten zowel de huurder als de nieuwe medehuurder de verplichtingen uit de huurovereenkomst nakomen. Ze zijn hiervoor beiden hoofdelijk (ieder individueel voor het gehele bedrag) aansprakelijk.

Hieronder vallen echter niet de verplichtingen van vóór het moment dat DGH medehuurder werd. Hiervoor is alleen de hoofdhuurder aansprakelijk.

* De medehuurder verwerft grotendeels de positie van de reguliere huurder. Hij geniet dus ook huurbescherming!

* Als de hoofdhuur eindigt, wordt de medehuurder van rechtswege huurder.

Persoon die als onderhuurder de woning huurt van de hoofdhuurder (OH)

Dus V 🡪 H 🡪 OH

🡪 = Huurovereenkomst V = Verhuurder

H = Huurder

OH = Onderhuurder

Als de hoofdhuurder de huurovereenkomst met de verhuurder beëindigt, treedt OH in de plaats van de hoofdhuurder.

* binnen 6 maanden na beëindiging van de hoofdhuur kan de verhuurder proberen de onderhuur door de rechter te laten beëindigen.

* De rechter zal deze beëindiging toewijzen als blijkt dat OH dit gedaan heeft om zelf huurder te worden, als OH onvoldoende financiële waarborg biedt voor nakoming van de huur, als OH een verplichte huisvestingsvergunning niet heeft of als de verhuurder een groter belang heeft dan de huurder.

Einde van de huurovereenkomst

Een huurovereenkomst is een duurovereenkomst.

Waar bijvoorbeeld een gewone koopovereenkomst eenmalig plaats kan vinden, en na het uitwisselen van de prestaties de overeenkomst afloopt, blijft bij een huurovereenkomst de relatie continue bestaan, omdat de prestatie continue opnieuw verricht wordt. De huurder betaalt maandelijks zijn huur, iedere maand weer. De verhuurder hoeft niet iedere maand opnieuw de sleutel van het huis te overhandigen aan de huurder, hij stelt het gehuurde voortdurend beschikbaar. Het einde van de overeenkomst is dus niet een vanzelfsprekendheid.

Daarnaast staat bij het beëindigen van de huur van woonruimte een van de levensbehoeften van de huurder op het spel, namelijk het hebben van een dak boven het hoofd. Hierom heeft de wetgever de mogelijkheden om de huurovereenkomst met de huurder te beëindigen limitatief benoemd in de wet. Dit is van dwingend recht. Een beding in een contract dat hiervan afwijkt is vernietigbaar.

Bepaalde en onbepaalde duur

Een overeenkomst kan worden aangegaan voor een bepaalde duur. Bijvoorbeeld voor een jaar. Tijdens deze bepaalde duur kunnen huurder en verhuurder niet opzeggen. In tegenstelling tot wat veel mensen denken eindigt een contract voor bepaalde duur echter niet automatisch na het verstrijken van de bepaalde duur.

Een jaarcontract duurt dus ten minste een jaar en niet maximaal een jaar!

Na afloop van de bepaalde duur, wordt de overeenkomst automatisch voortgezet voor onbepaalde duur. Een overeenkomst voor onbepaalde duur kan worden opgezegd. Een overeenkomst voor bepaalde duur kan alleen worden opgezegd tegen een datum die niet valt voor het einde van de bepaalde duur.

Tip: Een overeenkomst voor bepaalde duur kan gedurende de huurtermijn niet worden opgezegd. Als het dus belangrijk is dat de huurinkomsten een bepaalde periode zeker binnenkomen, dan is het verstandig een overeenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan. In dit geval kan namelijk ook de huurder pas opzeggen als de termijn verstreken is.

Ontbinden

Het kan gebeuren dat de huurder niet voldoet aan zijn verplichtingen. Bijvoorbeeld als hij de huurprijs niet betaalt, als hij het gehuurde in strijd met de bestemming gebruikt, als hij overlast veroorzaakt, als hij het gehuurde verwaarloost, of als bepalingen uit het contract overtreden worden. Het algemene contractenrecht geeft aan dat als de wederpartij de overeenkomst niet nakomt, de overeenkomst mag worden ontbonden. De wederpartij moet dan wel schriftelijk in de gelegenheid gesteld zijn om binnen een redelijke termijn alsnog zijn prestatie te verrichten.

Een belangrijke eis is hierbij overigens wel dat het ontbinden een proportionele maatregel is. De huurovereenkomst ontbinden omdat een huurachterstand van één maand is ontstaan is wellicht een wat te zware maatregel, tenzij er sprake is van herhaaldelijk tekortschieten, dan kan het weer wel proportioneel zijn.

Bij normale contracten mag een ontbinding buitengerechtelijk plaatsvinden. Bij huurovereenkomsten voor woonruimte bepaalt de wet echter dat slechts de rechter de huurovereenkomst mag ontbinden.

Opzeggen

Bij het opzeggen van de huurovereenkomst geldt een aantal vuistregels:

• Opzeggen kan alleen tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Dat betekent dat, als de afspraak is om bijvoorbeeld iedere maand op de 25e van de maand te betalen, ook alleen per de 25e de huurovereenkomst kan eindigen.

• Een opzegging moet per aangetekende post of via een exploot (deurwaarder) worden gedaan.

• Houd rekening met de opzegtermijn. Deze is wettelijk geregeld en verschilt voor de huurder en de verhuurder.

Voor de huurder geldt 1 betaaltermijn, maximaal 3 maanden, minimaal 1 maand.

Voor de verhuurder geldt 3 maanden plus voor ieder jaar dat de overeenkomst geduurd heeft een maand erbij, tot maximaal 6 maanden totaal.

Als de verhuurder opzegt moet hij in de opzegging de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid.

In tegenstelling tot wat de meeste mensen verwachten, eindigt de huurovereenkomst niet door het verzenden van de opzegbrief; dit is simpelweg niet genoeg. De huurder zal schriftelijk met de beëindiging moeten instemmen. Als de huurder niet instemt met beëindiging, zal de rechter uitspraak moeten doen over de opzegging. De rechter toetst dan de gronden die in de opzeggingsbrief staan en beoordeelt of de genoemde reden wel waar is (wordt er niet zomaar iets verzonnen?) en of de opzeggingsgrond in de wet staat. De rechter mag de vordering tot beëindiging slechts toewijzen op grond van een van de volgende zes beëindigingsgronden:

Op welke gronden kan de verhuurder de huur van woonruimte opzeggen?

Eerste beëindigingsgrond: Slecht huurderschap

- De huurder heeft zich niet gedragen zoals een ‘goed huurder’ zich zou moeten gedragen;

- Deze vordering wordt niet vaak gebruikt omdat in dit geval ook ontbinden mogelijk is (hierover verderop meer);

- De rechter kan een ‘terme de graçe’ uitspreken. Dit betekent dat hij de huurder een termijn van maximaal een maand mag te stellen om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen.

Tweede beëindigingsgrond: ‘Diplomatenclausule’

- De verhuurder wil zélf na een tijdelijk vertrek intrekken of terugkeren, of;

- Een zittende huurder is tijdelijk vertrokken, voor de tussentijd is een tijdelijke huurovereenkomst opgemaakt (mét uitdrukkelijk ontruimingsbeding), na het tijdelijk vertrek wil de oorspronkelijke huurder terugkeren;

- Belangrijk!

Deze beëindigingsgrond werkt alleen als bij het aangaan van het contract een diplomatenclausule is opgenomen. Als dit niet in het contract staat zal de rechter de beëindigingsgrond niet aanvaarden!

Derde beëindigingsgrond: Dringend eigen gebruik

- Indien de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en de verhuurder aan kan tonen dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen;

- Ook sloop en renovatie van de woonruimte die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is vallen onder dringend eigen gebruik;

- Als de verhuurder de woning wil verkopen, valt dit niet onder dringend eigen gebruik;

- Verkoop in het kader van een ander als ‘eigen gebruik’ te aanvaarden doel, zoals renovatie of sloop (bijv. i.v.m. een bouwclaim) kan wel door de rechter aanvaard worden als dringend eigen gebruik;

- Om aan te tonen dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen is het vaak voldoende om aan de rechter een aantal advertenties van te huur staande huizen te overleggen;

- Als de eigenaar de woning van de vorige verhuurder gekocht heeft kan de eigenaar drie jaar lang geen beroep op dringend eigen gebruik doen;

- Als de wet een (huisvestings)vergunning voorschrijft, dan moet de verhuurder (dan wel degene om wiens gebruik het gaat) wel kunnen beschikken over deze vergunning. Als hij dit niet kan, slaagt het beroep op dringend eigen gebruik niet;

- Ook mogelijk als dringend eigen gebruik: als in de huurovereenkomst is opgenomen dat het om een studentenwoning gaat en de student-huurder kan niet binnen drie maanden na een verzoek van de verhuurder een (kopie) inschrijvingsbewijs bij een instelling van hoger onderwijs overleggen, kan de overeenkomst ook worden beëindigd op grond van dringend eigen gebruik.

Vierde beëindigingsgrond: Redelijk aanbod afgeslagen

- Indien de verhuurder een redelijk aanbod heeft gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte en de huurder hier niet mee ingestemd heeft. Dit aanbod mag geen wijzing van de huurprijs of servicekosten inhouden;

- De rechter kan een ‘terme de graçe’ uitspreken. Dit betekent dat hij de huurder een termijn van maximaal een maand mag te stellen om alsnog op het redelijke aanbod in te gaan.

Vijfde beëindigingsgrond: Verwezenlijken bestemming

- Indien de verhuurder de op het verhuurde liggende bestemming uit het geldende bestemmingsplan wil verwezenlijken. Bijvoorbeeld: in het bestemmingsplan staat op de plek van de woning aangegeven ‘kantoren’, en de verhuurder wil van het gehuurde een kantoor maken.

Zesde beëindigingsgrond: Hospita-situatie

- Xxxxxx die in zijn eigen woning kamers (onder)verhuurt, kan aangeven dat diens belang om de huurovereenkomst te beëindigen zwaarder weegt dan het belang van de huurder om te mogen blijven zitten. De rechter beoordeelt dit.

Beëindigen met wederzijds goedvinden

In alle bovengenoemde gevallen is de tussenkomst van de rechter vereist. Soms is dit echter niet nodig, omdat partijen het eens zijn over de beëindiging. In dit geval kan een beëindigingsovereenkomst gesloten worden. Hierbij maakt het niet uit of de overeenkomst voor bepaalde duur of voor onbepaalde duur geldt. Ook de redenen die tot de beëindiging hebben geleid zijn niet van belang. Waar men wel op moet letten is dat de overeenkomst niet onder enige vorm van dwang tot stand mag komen.

De (veel gebruikte) truc om een huurder gelijktijdig met het aangaan van de huurovereenkomst te laten tekenen voor de beëindiging van het contract, zal dus voor de rechter geen stand houden, omdat men hierbij dwang mag veronderstellen (als de beëindigingsovereenkomst niet getekend wordt, mag men immers aannemen dat de verhuurder niet wil verhuren aan deze huurder).

Mogelijkheden om huurbescherming te ontwijken

Het huurrecht kenmerkt zich door haar dwingende karakter, dat met name beoogt de verhuurder te beschermen. Hierdoor is de verhuurder al snel gebonden aan huurbeschermingsregels die wellicht niet altijd op zijn plaats zijn. Het kan immers gebeuren dat een verhuurder in een situatie zit waarin het niet logisch of ‘eerlijk’ zou zijn de huurder te beschermen. Omdat het huurrecht een dwingend karakter heeft zal het niet werken om afwijkende afspraken te maken, waardoor de huurder geen huurbescherming meer geniet. Wel heeft de wet een aantal specifieke situaties benoemd waarin, door op de juiste manier te handelen, de huurbescherming uitgesloten wordt. Hieronder staan deze mogelijkheden nader uitgewerkt.

Leegstandwet

Als te koop staande woonruimte leeg staat, kan bij de eigenaar de wens bestaan om de woning te verhuren. Om in dit geval geen probleem te krijgen met de huurbescherming, biedt de wet een oplossing. De verhuurder kan bij de gemeente een vergunning in het kader van de leegstandwet aanvragen. Als deze vergunning verkregen wordt kan een huurovereenkomst met een huurder aangegaan worden, waarbij de opzegbescherming voor de huurder niet van toepassing is. De huurovereenkomst kan dan dus gewoon tegen het einde van de huurovereenkomst worden opgezegd, zonder dat de verhuurder hier een specifieke reden voor hoeft te hebben.

Er is wel een aantal voorwaarden waaraan voldaan moet worden om in aanmerking te komen voor deze uitsluiting van de huurbescherming. Per 1 juli 2013 zijn deze voorwaarden versoepeld, doordat de huurprijsbescherming voor te koop staande woningen is losgelaten en doordat de tijd waarvoor een leegstandwetvergunning maximaal verleend kan worden verlengd is.

Voorwaarden om een leegstandwetvergunning te krijgen

1. Vergunning

Er dient een vergunning te worden aangevraagd bij de gemeente. Deze vergunning moet worden verleend door Burgemeester en Wethouders. Zonder vergunning geldt de reguliere huurbescherming. Een aanvraag voor een vergunning is niet voldoende. Sluit dus geen contract en maak geen afspraken met een huurder voordat de vergunning binnen is! Sinds 1 juli 2013 mag de gemeente echter geen aanvullende voorwaarden meer stellen aan vergunningverlening voor verhuur van te koop staande woningen.

2. Object

De leegstandwet laat maar een aantal soorten woningen in aanmerking komen voor een vergunning. Het kan gaan om:

• Xxxxxxxxxx in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning;

• Woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning, die:

o Nog nooit bewoond is geweest (een onverkochte nieuwbouwwoning);

o In de twaalf maanden voordat de woning leeg kwam te staan door de eigenaar geheel of grotendeels bewoond is geweest (of, wanneer de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, sindsdien door de eigenaar bewoond is geweest);

o In de tien jaar voordat de woning leeg kwam te staan slechts drie jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd is geweest;

• Woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie en/of onderwijs dat in afwachting is van een bepaalde andere bestemming.

3. Huurtermijn

De vergunning wordt voor een bepaalde duur verleend door de gemeente. De huurovereenkomst eindigt in elk geval op het tijdstip, waarop de vergunning haar geldigheid verliest. Let hierbij dus goed op, want als de huurder blijft zitten en de huur blijft betalen nadat de vergunning zijn werking heeft verloren en de verhuurder aanvaardt dit, dan kan de huurder automatisch zijn huurbescherming krijgen! Daarnaast verplicht de wet, dat de huurovereenkomst wordt aangegaan voor ten minste zes maanden. Vergeet dus niet de duur van de huurovereenkomst op te nemen in het contract.

Het is sinds 1 juli 2013 ook mogelijk dat de verhuurder een woning meerdere periodes tijdelijk verhuurt. Tussen de verschillende perioden van tijdelijke verhuur moet dan echter wel een periode van reguliere huur of gebruik als woonruimte van ten minste vijf jaar zitten.

4. Huurprijs

Voorheen stond in de Leegstandwet dat de maximale huurprijs door de gemeente bepaald wordt aan de hand van het puntenwaarderingsstelsel. Als partijen een hogere huurprijs overeenkwamen, dan gold alsnog de huurprijs uit de vergunning. Door een wijziging van de leegstandwet per 1 juli 2013 vervalt echter deze huurprijsbescherming bij de verhuur van te koop staande woningen en mogen partijen vrij een huurprijs overeenkomen.

5. Contract

In het huurcontract moeten de volgende zaken opgeschreven zijn:

• De huurovereenkomst duurt ten minste zes maanden;

• De opzegtermijn voor de huurder is niet langer dan een maand;

• De opzegtermijn voor de verhuurder is niet korter dan drie maanden;

• De huurovereenkomst eindigt in ieder geval op het moment dat de vergunning haar geldigheid verliest;

• De huurprijs;

• De huurovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd;

• Indien van toepassing moet de huurder aan de regels in de plaatselijke huisvestingverordening voldoen.

6. Verlenging van de vergunning

De eigenaar kan bij de gemeente een verzoek tot verlenging van de vergunning. Sinds 1 juli 2013 kan in eerste instantie een vergunning worden verleend voor twee jaar, en deze kan vervolgens vijf keer met een jaar worden verlengd.

De maximale termijn voor het verlenen van een vergunning voor tijdelijke verhuur van woonruimten in leegstaande gebouwen, zoals kantoren, is sinds 1 juli 2013 verlengd naar tien jaar.

7. Risico’s

• Vaak staat in hypotheekaktes dat het object niet mag worden verhuurd. In dit geval moet dus toestemming worden gevraagd aan de hypotheekrechthebbende. Het ontbreken van huurbescherming bij verhuur op grond van de Leegstandwet is voor banken echter vaak aanleiding om deze toestemming te geven;

• Het contract moet bepaalde elementen uit de vergunning bevatten. Als het contract aangegaan wordt voordat de vergunning binnen is, geldt de reguliere opzegbescherming en komt de verhuurder niet van de huurder af. Haastige spoed is dus ook hier niet goed!

Bruikleen- of leegstandbeheersovereenkomst

Er zijn in de markt veel leegstandbeheerders, die aanbieden om – ter voorkoming van kraak of waardevermindering van het pand door leegstand – het pand bewoond te laten bewonen door ‘anti- krakers’. Dit is iets anders dan huur, omdat bij huur een tegenprestatie geleverd wordt voor het gebruik van een zaak.

Bij leegstandbeheer geschiedt de bewoning op basis van een bruikleenovereenkomst. Er wordt voor het in gebruik geven van de woonruimte door de gebruiker geen tegenprestatie geleverd. Hierdoor is dus ook de wettelijke regeling van huur niet van toepassing. Pas zodra er wel een tegenprestatie geleverd wordt, is er sprake van huur en zijn de huurbeschermingsbepalingen van toepassing. Een onkostenvergoeding (kosten van gas, licht en water) is wel mogelijk.

Verhuur ‘Naar zijn aard van korte duur’

De huurbeschermingsregels zijn niet van toepassing op de huur van woonruimte die ´naar zijn aard slechts van korte duur is´. Het gaat hier om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Denk bijvoorbeeld aan het kortdurend gebruik van een zomerhuisje.

4. Verhuren van bedrijfsruimte (winkels, horeca & campings)

Aangaan van de huurovereenkomst. Let op: dwingend recht!

Net als bij woonruimte, kent ook de afdeling voor bedrijfsruimte een aantal strenge regels, die dienen om de huurder te beschermen. Kortweg vallen winkels, horecabedrijven en campings onder de definitie. Dit is te verklaren door het feit dat de klanten van deze bedrijven naar het bedrijf zoeken op een bepaalde locatie, waardoor huurders belang hebben bij een bescherming van hun positie. Het is echter wel

belangrijk te vermelden dat wat in de wet ‘bedrijfsruimte’ genoemd wordt, iets anders is dan wat in het maatschappelijk verkeer als ‘bedrijfsruimte’ gezien wordt.

Een verhuurde onroerende zaak is namelijk volgens de wet alleen bedrijfsruimte als deze krachtens de huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van een winkel, een horecabedrijf of een camping. Het gaat hierbij dus om wat de partijen bedoeld hebben overeen te komen. Om dit te bepalen kijkt de rechter naar de huurovereenkomst, maar ook naar de inrichting van het gehuurde. Het gaat erom welk gebruik partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan.

Tip: De verhuurder kan onder de beschermingsregels voor bedrijfsruimte uitkomen. Hiervoor moet de zaak expliciet verhuurd worden voor gebruik dat niet als ‘bedrijfsruimte’ in de zin van de wet is (maar bijvoorbeeld alleen als opslag). Dit moet als zodanig ook in het contract staan.

Controleer vervolgens regelmatig of het bedrijf van de huurder voor het publiek toegankelijk is en of er spullen verkocht worden. Indien dit wel gebeurt, is namelijk direct actie nodig en zal de huurder gesommeerd moeten worden hiermee te stoppen. Als de verhuurder gebruik als een winkel immers toestaat, kan de huurbescherming van toepassing blijken te zijn, omdat (kennelijk) de partijen het erover eens waren dat het gehuurde als winkel gebruikt mocht worden.

Uiteraard zijn er twijfelgevallen. Om een idee te geven van bedrijven die door de wet wel gezien worden als bedrijfsruimte een paar voorbeelden:

• grootwinkelbedrijven voor zover zij de detailhandel uitoefenen

• toonzalen waar een verkooppunt aanwezig is

• garagebedrijven

• benzinestations met bedieningsgebouw/winkel

• kantines, voor zover zij voor het publiek toegankelijk zijn

• winkel annex koffiebar in ziekenhuishal

• stenen consumptiekiosk

• ANWB-winkel

Terwijl de volgende bedrijven niet gezien worden als bedrijfsruimte, en dus als zodanig niet onder de beschermingsregels van de wet vallen:

• praktijkruimte voor de uitoefening van een (vrij) beroep (artsen/ fysiotherapeuten e.d.)

• kantoren, reisbureaus en bankfilialen, ook niet als zij een zekere buurtfunctie vervullen

• non-profit instellingen, ook niet als zij buurtgerichte dienstverlening verzorgen

• rijwielstalling, tenzij in samenhang met fietsenhandel

• bioscopen

• showroom van luxe kantoormeubelen

• meubeltoonzaal bij een fabriek waar niet aan het publiek wordt verkocht, maar van waaruit aan de detailhandel wordt geleverd

• speelautomatenhal

• sportveld met enkele opstallen

• sportgelegenheden zoals zwembaden

Termijn, verlenging en uitzonderingen

Overeenkomsten worden aangegaan voor minimaal 5 jaar. De wet stelt dit verplicht.

Na afloop van deze 5 jaar kan worden opgezegd, maar deze opzegging kent een opzegtermijn van 1 jaar. Effectief zal er dus uiterlijk 4 jaar na het aangaan van de huurovereenkomst moeten worden opgezegd. Dit geldt voor zowel de huurder als de verhuurder.

Na afloop van de eerste 5 jaar wordt de overeenkomst automatisch verlengd met 5 jaar.

Als voor de eerste termijn wordt afgesproken dat deze langer dan 5 jaar duurt, dan wordt na deze eerste termijn het contract automatisch verlengd met de rest van de tijd die nodig is om de tien jaar vol te maken. Is voor de eerste termijn dus 6 jaar afgesproken, dan wordt de tweede termijn automatisch 4 jaar. Is de eerste termijn 7 jaar, dan wordt de tweede termijn automatisch 3 jaar. Enzovoort.

Na afloop van tien jaar na het aangaan van de overeenkomst loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.

Tip: Een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte die is aangegaan voor een periode van twee jaar of korter valt niet onder de huurbeschermingsregels. Zodra echter deze overeenkomst langer dan twee jaar heeft geduurd, zijn automatisch de beschermingsregels van toepassing. Leegstaande winkelruimte kan op deze manier worden verhuurd zonder dat de verhuurder bang hoeft te zijn niet meer van de huurder af te komen.

Met name bij grootschalige renovatie van een winkelcentrum kan dit een oplossing bieden om de periode tot het einde van het contract van de laatste huurder te overbruggen.

Let op de fiscus

Bij de verhuur van bedrijfsruimte is het belangrijk rekening te houden met de fiscaliteit. Een ondernemer heeft namelijk slechts recht op aftrek van zijn voorbelasting (de betaalde btw over bijvoorbeeld de stichtings- of onderhoudskosten van het verhuurde), voor zover hij de goederen gebruikt voor btw belaste handelingen. Verhuur is in beginsel een vrijgestelde prestatie. Dit betekent dat een ondernemer die verhuurt de btw over zijn stichtingskosten niet mag aftrekken van de belasting.

Dit is anders indien de ondernemer verhuurt aan een andere ondernemer die het onroerend goed gebruikt voor btw belaste handelingen. Indien de huurder het gehuurde voor meer dan 90% gebruikt voor btw belaste prestaties, mag de verhuurder zijn btw aftrekken. Bij winkels is dit regelmatig het geval. Bij verhuur aan een zodanige btw- winkelier kan de verhuurder dus de btw over de stichtings- en/ of onderhoudskosten in aftrek brengen en dit scheelt soms fors!

De fiscus houdt dit echter goed in de gaten. Als de huurder niet meer voldoet aan de 90% norm, kan het zijn dat de fiscus vindt dat de verhuurder ten onrechte belasting heeft afgetrokken en dat hij dit deels

moet terugbetalen. Ook indien de btw belaste huur eindigt en er een nieuwe huurder in komt die geen btw belaste prestaties verricht kan de fiscus ook geld terugvorderen.

Het is dus van belang om goede afspraken te maken met de huurder over de verplichting van de huurder om aan deze eis te blijven voldoen. Ook is het raadzaam afspraken te maken over hoe partijen omgaan met bijvoorbeeld een eventuele verhoging van de huurprijs indien de verhuurder de afgetrokken btw over zijn stichtingskosten (deels) moet terugbetalen, omdat de huurder geen btw belaste prestaties meer levert.

Het is aan te raden om hiervoor NVB of een fiscalist te raadplegen. Deze kan helpen bij het maken van deze berekeningen en afspraken.

Huurprijzen

De huurprijs van bedrijfsruimte mag vrij worden afgesproken. Echter, als de huurder of de verhuurder vindt dat dat de huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte in de nabije omgeving, kan hij aan de rechter vragen de huurprijs nader vast te stellen.

Dit kan voor het eerst na vijf jaar na de dag waarop de huurprijs is afgesproken of door de rechter is vastgesteld, en kan niet als de overeenkomst voor een bepaalde tijd geldt. Dit verzoek kan namelijk alleen na afloop van de bepaalde tijd worden ingediend.

Indien de verhuurder energiebesparende voorzieningen treft omdat de overheid hem dit verplicht op grond van de Woningwet, mag hij de kosten van die voorzieningen in de huurprijs doorberekenen voor zover dat redelijk is. Hij kan een op de gemaakte kosten afgestemde verhoging van de huurprijs verlangen.

De huurder verkoopt zijn bedrijf: de zogeheten ‘indeplaatsstelling’

De huurder van een winkel, een horecabedrijf of een camping in grote mate afhankelijk van het feit of klanten de zaak kunnen vinden. Als de huurder tijdens de huur zijn bedrijf wil verkopen is de locatie van zijn bedrijf waarschijnlijk zijn beste verkoopargument. Dit brengt echter wel een probleem met zich mee, nu de verhuurder niet met de koper van het bedrijf een overeenkomst heeft. De huurovereenkomst moet dus overgedragen worden op de koper. Het is echter niet automatisch zo dat de verhuurder hier blij mee is, deze krijgt immers een nieuwe huurder waarvan niet vooraf zeker is dat deze even solvabel en betrouwbaar is als de huidige huurder.

De wetgever heeft het echter onwenselijk gevonden om de verhuurder de mogelijkheid in handen te geven de overdracht van het bedrijf van de huurder tegen te houden, door niet in te stemmen met de overdracht van het huurcontract.

De huurder heeft dan ook de mogelijkheid om, in een zodanig geval een ´indeplaatsstelling´ te vorderen. De rechter moet bij het beoordelen van deze vordering wel kijken of de huurder voldoende in staat is de huur te betalen. Ook kan de rechter voorwaarden opleggen. De rechter kan bijvoorbeeld als voorwaarde stellen dat, als een derde zich borg heeft gesteld voor de schulden van de oude huurder, deze derde toestemt in handhaving van die borgstelling na de indeplaatsstelling.

Het is aan te raden dat hierom in een indeplaatsstellingsprocedure expliciet verzocht wordt, zodat de bestaande zekerheid van de verhuurder niet verloren gaat.

Eindigen van de huur

Het eindigen van een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte kan – net als bij woonruimte – op drie manieren, namelijk opzeggen, ontbinden en beëindigen met wederzijds goedvinden.

Ontbinden

Het algemene contractenrecht geeft aan dat als de wederpartij de overeenkomst niet nakomt, de overeenkomst mag worden ontbonden. De wederpartij moet dan wel schriftelijk in de gelegenheid gesteld zijn om binnen een redelijke termijn alsnog zijn prestatie te verrichten.

Bij normale contracten mag een ontbinding buitengerechtelijk plaatsvinden. Bij huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte bepaalt de wet echter dat slechts de rechter de huurovereenkomst mag ontbinden.

Opzeggen

Een opzegging moet per aangetekende post of via een exploot (deurwaarder) worden gedaan. De termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar.

Als de verhuurder opzegt gelden ter bescherming van de huurder een aantal extra regels.

• De verhuurder is, net als bij woonruimte, verplicht om de gronden die tot de opzegging hebben geleid te vermelden in de opzegbrief.

• Als de huurder verklaart in te stemmen met de opzegging, eindigt hiermee de huurovereenkomst. Als de huurder niet binnen zes weken nadat de opzegging gedaan is, heeft laten weten akkoord te gaan met beëindiging, kan de verhuurder naar de rechter.

De rechter toetst de gronden die in de opzegbrief hebben gestaan aan de wet. De rechter kan de vordering tot beëindiging alleen toewijzen in de volgende gevallen:

Op welke gronden kan de verhuurder de huur van bedrijfsruimte opzeggen?

Na de eerste termijn:

(na 5 jaar)

Eerste beëindigingsgrond:

Slecht huurderschap

- De huurder heeft zijn bedrijfsvoering niet gedaan op de wijze waarop een goed huurder dit zou moeten doen;

- Als de huurder op welke wijze dan ook het contract niet nakomt, kan de verhuurder ook op deze grond opzeggen;

- Gebeurt het niet nakomen van het contract echter tussentijds (bijvoorbeeld na 3 jaar), dan ligt het meer voor de hand de huurovereenkomst te ontbinden, omdat opzeggen slechts aan het einde van de huurtermijn kan en opzeggen tussentijds.

Tweede beëindigingsgrond:

Dringend eigen gebruik

- De verhuurder heeft het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik;

- Dit kan ook zijn voor zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk;

- Het willen verkopen van de bedrijfsruimte is geen dringend eigen gebruik;

- Als de eigenaar de woning van de vorige verhuurder gekocht heeft kan de eigenaar drie jaar lang geen beroep op dringend eigen gebruik doen.

Derde beëindigingsgrond:

Duurzame Renovatie

- Onder duurzaam gebruik wordt ook begrepen de renovatie van bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is;

- De overheid wil binnenkort de mogelijkheid om op te zeggen op de grond dat de verhuurder de bedrijfsruimte duurzaam wil renoveren uit de wet halen. Dit voorstel is op dit moment nog niet in wetgeving doorgevoerd.

Na de tweede termijn:

(na 10 jaar)

Vierde beëindigingsgrond:

Redelijke

belangenafweging door rechter

- Na de tweede termijn kan de huurder naar de rechter en vragen of deze de huurovereenkomst wil beëindigen, op grond van een redelijke afweging van de belangen;

- De rechter moet hierbij het belang van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst afwegen tegen de belangen van de huurder bij verlenging van de overeenkomst. Hierbij moeten ook de belangen van de onderhuurder meegewogen worden.

Vijfde beëindigingsgrond:

De rechter moet toewijzen als…

- De rechter moet de vordering tot beëindiging in ieder geval toewijzen als sprake is van slecht huurderschap, dringend eigen gebruik of duurzame renovatie (zie hierboven);

- De rechter moet de vordering tot beëindiging in ieder geval toewijzen als de huurder niet heeft toegestemd in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde. Dit aanbod mag geen wijziging van de huurprijs geweest zijn. De rechter kan een ‘terme de graçe’ uitspreken. Dit betekent dat hij de huurder een termijn van maximaal een maand mag te stellen om alsnog op het redelijke aanbod in te gaan;

- De rechter moet de vordering tot beëindiging in ieder geval toewijzen als de verhuurder de op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Bijvoorbeeld: in het bestemmingsplan staat op de plek van de bedrijfsruimte aangegeven ‘wonen’, en de verhuurder wil van het gehuurde woonruimte maken;

- Pas als tegen de uitspraak waarin de rechter de beëindigingsvordering toewijst geen gewone rechtsmiddelen (bijvoorbeeld hoger beroep of cassatie) meer openstaan, eindigt de huurovereenkomst op het door de rechter vastgestelde tijdstip.

Beëindigen met wederzijds goedvinden

In alle bovengenoemde gevallen is tussenkomst van de rechter vereist. Soms is dit echter niet nodig, omdat partijen het eens zijn over de beëindiging. In dit geval kan een beëindigingsovereenkomst gesloten worden. Hierbij maakt het niet uit of de overeenkomst voor bepaalde duur of voor onbepaalde duur geldt. Ook de redenen die tot de beëindiging hebben geleid zijn niet van belang. Waar men wel op moet letten is dat de overeenkomst niet onder enige vorm van dwang tot stand mag komen.

5. Verhuren van overig vastgoed (kantoren, loodsen & logistiek vastgoed)‌

Bij vastgoed dat geen woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van de wet is, geldt het algemene huurrecht. Er zijn dus geen specifieke regels van toepassing, anders dan de gewone regels die van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten.

Er is echter één belangrijke afwijking ten opzichte van het algemene huurrecht. Deze afwijking heet de ontruimingsbescherming.

Ontruimingsbescherming

De ontruimingsbescherming is te vinden in artikel 7:230a BW. Hierom worden, onder andere bij ROZ, de contracten voor dit type vastgoed aangeduid als 7:230a contracten. Dit is dus niet omdat hier de definitie van dit type huurovereenkomsten te vinden is, maar omdat hier de enige afwijking ten opzichte van het gewone recht te vinden is.

Grofweg gaat deze bescherming op voor kantoren. De wet beschermt hiermee de huurder, van wie de huurovereenkomst voor zijn kantoor wordt opgezegd en die de mededeling van zijn verhuurder krijgt dat het gehuurde ontruimt moet worden. Het kan zijn dat deze huurder nieuwe kantoorruimte nodig heeft en deze op zo een korte termijn nog niet gevonden heeft.

De huurder kan hierom aan de rechter vragen de ontruiming nog een periode tegen te houden. Dit kan echter niet als de huurder al expliciet met de ontruiming heeft ingestemd.

• De ontruimingsbescherming moet bij de rechter worden aangevraagd binnen twee maanden nadat de ontruiming is aangezegd.

• De rechter kan de huurder maximaal tot een jaar na beëindiging van het huurcontract tegen ontruiming beschermen.

• Na die jaar kan de huurder de rechter nogmaals verzoeken tot verlenging. Dit kan maximaal twee keer, waarbij de rechter steeds maximaal een jaar verlenging uit kan spreken. In het ergste geval zit de verhuurder dus nog 3 keer 1 jaar aan de huurder vast.

• Tijdens de ontruimingsbescherming moet de huurder een vergoeding betalen aan de verhuurder (dit is geen huur!). De partijen kunnen hierover iets afspreken. Als dit niet lukt, kan de rechter de vergoeding vaststellen.