Contract
11 februari 2016
Realisatieovereenkomst deelgebied 2 Beltjeshofstraat eo. Bijlage 5
Monitoring Raamovereenkomst Wijkvernieuwing Velp Zuid.
In artikel 8 van de Raamovereenkomst is aangegeven dat bij de te sluiten deelovereenkomsten gemonitord zal worden of deze deelovereenkomsten conform de uitgangspunten bijdragen aan de wijkvernieuwing. E.e.a. zoals neergelegd in de Raamovereenkomst, het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) en de wijkvisie Velp Zuid Straks.
In artikel 8.2 van de Raamovereenkomst worden de door de Stuurgroep te monitoren zaken benoemd.
8.2.a. Jaarlijks vaststellen werkplannen.
In 2014 is besloten vanaf 2015 geen werkplan meer op te stellen maar te reageren op initiatieven uit de wijk.
8.2.b. Vervolgcontracten per deelgebied.
Voor u ligt het derde deelcontract, zijnde de Realisatieovereenkomst Beltjeshofstraat e.o. (deelgebied 2) Vanwege de tijdsdruk met het oog op het indienen van een aanvraag voor provinciale subsidie o.g.v. ‘Steengoed Benutten: korte termijn’ heeft geen overleg in de Stuurgroep plaatsgevonden maar zijn de hoofdlijnen voor deze overeenkomst met de afzonderlijke bestuurders besproken. De bestuurders zijn van mening dat de realisatieovereenkomst schriftelijk naar de partijen ter besluitvorming kan worden doorgeleid.
8.2.c. Stedenbouwkundig plan per deelgebied.
Op basis van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen en de afspraken uit de Raamovereenkomst zijn de aantallen woningen en het openbaar gebied nader uitgewerkt. Parkeren en een centrale groene hof zijn toegevoegd. Het stedenbouwkundig plan (met vervangende nieuwbouw en groot onderhoud) is als bijlage 1 aan deze deelovereenkomst toegevoegd.
Hieronder de toets van het stedenbouwkundig plan op de richtlijnen uit Stedenbouwkundig Programma van Eisen, m.n. Verbeterd Velp-Zuid:
Huidig | SPvE | Stedenbouwk. Plan Beltjeshofstraat e.o. | |
Aantal woningen | 102 (60 Beltjeshof, 19 Mauritsstraat en 23 Colijnstraat) | 96 63 nieuwbouw (Beltjeshof en Mauritsstraat) 23 groot onderhoud Colijnstraat | 92 (50 nieuwbouw Beltjeshof, 19 groot onderhoud Mauritsstraat; 23 groot onderhoud Colijnstr) |
Aantal parkeerplaatsen | 40 | 80 | 70 (= 50x 1.4) voor nieuwbouw |
Groen | 150 m2 | 1700 m2 | ca. 1300 m2 excl. toevoeging beplanting in straatbeeld. |
Voor wat betreft het aantal woningen is de richtlijn vanuit het stedenbouwkundig PvE niet gehaald. Gekozen is voor kleinere dus meer woningen met een lagere huurprijs vanwege wetgeving m.b.t. het Passend Toewijzen. Omwille van de prijsdifferentiatie er is tevens voor gekozen om, in afwijking van de leidraad in het SPvE aan 19 woningen groot onderhoud te verrichten in plaats van te slopen. Als gevolg daarvan zijn er meer woningen en minder parkeerplaatsen dan gepland gerealiseerd. De 1,4 parkeerplaats per woning wordt in de nieuwbouw gehaald. Voor het groot onderhoud blijft de situatie vergelijkbaar met de huidige.
In het SPvE wordt gesproken over de realisatie van ca. 1700m² nieuw groen op één plek. In het uiteindelijke plan wordt ca. 1300 m² aan één stuk gerealiseerd, naast beplanting in het straatbeeld. Weliswaar minder m2’s maar met een maximale gebruiks- en ervaringswaarde.
8.2.d. Afweging m.b.t. groot onderhoud, sloop/nieuwbouw of verkoop van woningen in het herstructureringsgebied.
In het deelgebied 2 is de richtlijn vanuit het Stedenbouwkundig Programma van Eisen sloop/nieuwbouw. Voor een belangrijk deel wordt hier aan voldaan. Vanwege de nieuwe eisen ten aanzien van Passend Toewijzen en het daarmee toegankelijk houden van dit gebied voor lagere inkomensgroepen is er voor gekozen de woningen kleiner te maken, waardoor:
• er meer woningen gerealiseerd kunnen worden dan uitgangspunt was bij het SPvE
• aan een deel van de woningen (19 st) groot onderhoud uitgevoerd wordt en een ander deel (23 st) inmiddels groot onderhoud heeft plaatsgevondens, in plaats van gesloopt en nieuw gebouwd
8.2.e. 30% nieuwbouw.
Dit deelgebied gaat volgens SPvE uit van 63 nieuwbouwwoningen. In deze realisatieovereenkomst wordt uitgegaan van 50 nieuwbouwwoningen en 19 +23 woningen met groot onderhoud werkzaamheden.
De 23 verbeterde woningen aan de Colijnstraat worden niet expliciet benoemd in het SPvE.
In de variant Verbeterd Velp (uitgangspunt uit de raamovereenkomst) is voor de totale wijkvernieuwing in alle deelgebieden sprake van 170 nieuwe woningen. Na realisatie van het Xxx Xxxxxxxx (80 nieuwbouwwoningen) en plan Beltjeshof (50 nieuwbouwwoningen) zijn 130 van de 170 nieuwbouwwoningen gerealiseerd. Met nog circa 300 aan te pakken woningen (deelgebieden 3, 5 en 6) voor de boeg zitten we nog prima op koers om de 30% nieuwbouw te realiseren.
8.2.f. Meer koopwoningen voor andere inkomensgroepen.
De marktsituatie van dit moment en de afspraken tussen corporaties en de rijksoverheid zijn reden om in dit deelgebied geen verkoopwoningen aan te bieden.
Met de nieuwbouw wordt deels een ander inkomensgroep aangeboord. Doordat bewoners blijven wonen in de 19 woningen die groot onderhouds werkzaamheden krijgen en de 23 woningen waar reeds groot onderhoud is uitgevoerd worden en er en nieuwe huurders komen in de nieuwbouw ontstaat er meer differentiatie in de wijk aan bewoners.
Daarnaast speelt de eis van passende toewijzing, die er toe noopt vooral woningen in het lagere prijssegment te realiseren. Dit heeft een dempend effect op de woningdifferentiatie.
8.2.g. Verkoopwoningen en de daaraan gekoppelde verbetering van het openbare gebied.
In deze deelovereenkomst doet dit zich niet voor.
8.2.h. Afstemming kwaliteitsverbetering woningen en openbaar gebied.
De keuze voor sloop/ nieuwbouw , met een afschrijvingstermijn van 50 jaar heeft aan de basis gelegen voor de keuze van de aanpak van het openbare gebied. In dit gebied wordt zowel de bestrating als de riolering vervangen terwijl de Beltjeshofstraat opgeheven wordt. Conform de financiele afspraken uit de raamovereenkomst betekent dit dat het leeuwendeel van de investeringen in het openbare gebied voor rekening van de gemeente komt (bestaande wegprofiel en ondergrond). Alleen de parkeerkoffers en de extra breedte van het wegprofiel komen voor gezamenlijke rekening. Omdat in de financiële uitgangspunten uit de raamovereenkomst uitgegaan is van het handhaven van het bestaande wegprofiel en de aanleg van één parkeerkoffer en er in het voorliggende stedenbouwkundig plan sprake is van het totaal verwijderen van de straat en de aanleg van 2 parkeerkoffers, ontstaat een tekort ten opzichte van de raamovereenkomst van € 245.000,=. Getracht wordt dit tekort middels een provinciale subsidie (Steengoed Benutten) te dekken.
8.2.i. Extra openbare werken uit 50-50 afspraak.
Het extra openbare gebied komt ten laste van de 50-50 afspraak. Het gaat dan om ca. 1300 m2 groen en de parkeerkoffers
8.2.j. Programmaorganisatie en communicatie.
Het bestuurlijk overleg is inmiddels geïntegreerd in het reguleire overleg tussen Vivare en gemeente. Wel wordt daarin ruimte opgenomen voor contact met het wijkplatform, zoals dit in het bestuurlijk overleg Velp Zuid was opgenomen.
8.2.k. Vaststellen uitgangspunten per deelgebied door het Bestuurlijk Overleg. De uitwerking van het deelgebied 2 is langs organische weg tot stand gekomen. De uitgangspunten zijn werkenderwijs ontstaan en niet vooraf door een Bestuurlijk Overleg geaccordeerd. Wel is het BO meegenomen in de voortgang.
8.2.l. Einde raamovereenkomst.
De nu voorliggende plannen zijn op haalbaarheid getoetst aan de kwalitatieve en financiële uitgangspunten uit de Raamovereenkomst. De voorstellen voor het deelgebied 2: Beltjeshof e.o. passen, met inachtneming van het voorgaande, binnen deze uitgangspunten. Ook is een doorkijk gemaakt naar de totale inspanningen ten behoeve van de wijkvernieuwing en ook dat geeft geen reden om te twijfelen aan de haalbaarheid van de plannen. Derhalve is er op dit moment geen reden de Raamovereenkomst (geheel of deels) te beëindigen.