GEHEIM
GEHEIM
GEHEIM
GEHEIM
2E
GEHEIM
G
GEHEIM
2E
2E 2E
Bijlage 2: Bepalingen zelfbewoning en anti-speculatie
Zelfbewoningsplicht bij uitgifte percelen t.b.v. nieuwbouw koopwoningen te realiseren door een ontwikkelaar:
Artikel <artikelnummer> Kettingbeding: Zelfbewoningsplicht
In de koop(aannemings)overeenkomsten die Erfpachter sluit met kopers van een individuele woning of appartement in de categorie Betaalbare koopwoning, dienen de navolgende clausules te worden opgenomen, teneinde commerciële verhuur van betaalbare koopwoningen te voorkomen en de leefbaarheid in de gemeente Utrecht te bewaken.
1.1 Erfpachter zal uitsluitend met een natuurlijk persoon een koop(aannemings)overeenkomsten sluiten ten behoeve van de realisatie van één woning of één appartement in de categorie Betaalbare koopwoning, met een VON-prijs tot aan de van toepassing zijnde NHG-grens, thans EUR 325.000,-- (prijspeil 1 januari 2021), en als sprake is van energiebesparende voorzieningen mag de VON-prijs maximaal EUR 344.500,-
- (prijspeil 1 januari 2021) bedragen, (hierna te noemen Woning), waarbij het bepaalde in dit artikel van toepassing is.
1.2 De koper, zijnde uitsluitend een natuurlijk persoon, van een Woning (hierna te noemen Koper) verplicht zich jegens de Gemeente de Woning (bouwnummer(s) *** en ***) uitsluitend zelf (met zijn eventuele partner en gezinsleden) te bewonen gedurende een termijn van vijf (5) jaar nadat zowel de levering van de Woning door Erfpachter aan Koper heeft plaats gevonden als de Woning is voltooid (als bedoeld in artikel <artikelnummer>). Voor het zelf bewonen is vereist een inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP) op het betreffende adres.
1.3 In aanvulling op lid 2 van dit artikel is bewoning door eerstegraads bloed- of aanverwanten van Koper toegestaan en is materieel gelijkgesteld aan zelfbewoning.
1.4 Het is Koper niet toegestaan de Woning binnen de genoemde termijn van vijf (5) jaar zoals bedoeld in lid 2 van dit artikel geheel of gedeeltelijk te verhuren, in vruchtgebruik te geven of daarop een ander zakelijk gebruiksrecht te vestigen of de woning anderszins in gebruik te geven aan een derde.
1.5 Koper kan van de verplichtingen uit lid 2 van dit artikel ontheffing krijgen van de Gemeente indien zich binnen de genoemde termijn van vijf (5) jaar omstandigheden voordoen die ten tijde van het aangaan van de koop(aannemings)overeenkomst redelijkerwijze niet te voorzien waren en ten gevolge van welke omstandigheden redelijkerwijze niet van Xxxxx verlangd kan worden dat Koper de Woning zelf blijft gebruiken of doen gebruiken zoals vermeld in lid 2 van dit artikel. Een verzoek tot ontheffing zoals bedoeld in dit lid dient schriftelijk met opgave van de omstandigheden bij de Gemeente te worden ingediend.
1.6 Onder de in lid 5 van dit artikel bedoelde omstandigheden wordt onder meer verstaan:
x. overlijden van Xxxxx of zijn/haar echtgeno(o)t(e) dan wel partner of overlijden van een inwonend gezinslid;
b. echtscheiding of verbreking van een duurzaam samenlevingsverband;
c. ingrijpende wijziging in het gezinsinkomen ten gevolge van arbeidsongeschiktheid, ziekte of werkeloosheid;
d. noodzakelijke wijzigingen van werk/woning of werk/woonklimaat op medische of sociale gronden;
e. indien Xxxxx het vrije beheer over zijn vermogen verliest;
x. xxxxxxx van de woning door Xxxxx gedurende tijdelijk verblijf tot zes (6) maanden met uitloop tot maximaal twaalf (12) maanden, mits dit verblijf wel tijdelijk van aard blijft, van Koper in het buitenland;
g. in geval van executoriale verkoop ex artikel 268 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek respectievelijk in geval van verkoop op grond van een machtiging van een rechter als bedoeld in artikel 174 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek.
1.7 Indien Koper na verkregen ontheffing van de Gemeente, zoals genoemd in lid 5 van dit artikel, binnen de in lid 2 genoemde termijn over gaat tot vervreemding aan een opvolgende koper, dan begint voor de opvolgende koper de in lid 2 genoemde niet opnieuw te lopen, maar wordt deze termijn door de opvolgende koper voortgezet.
Artikel <artikelnummer> Kettingbeding: anti-speculatiebeding
2.1 Erfpachter zal uitsluitend met een natuurlijk persoon (hier na noemen Koper) een koop(aannemings)overeenkomsten sluiten ten behoeve van de bouw van één woning of één appartement in de categorie Betaalbare koopwoning, met een VON-prijs tot aan de van toepassing zijnde NHG-grens, thans EUR 325.000,-- (prijspeil 1 januari 2021), en als sprake is van energiebesparende voorzieningen bedraagt de VON-prijs maximaal EUR 344.500,-- (prijspeil 1 januari 2021), (hierna te noemen Woning), waarbij het bepaalde in dit artikel van toepassing is.
2.2 In verband met het gestelde in lid 1 van dit artikel is het Koper niet toegestaan om binnen vijf (5) jaar na de datum van levering van de Woning aan Koper tot gehele of gedeeltelijke vervreemding van de Woning aan derden - verlening van een zakelijk gebruiksrecht daaronder begrepen - over te gaan, tenzij Xxxxx hiervoor schriftelijk toestemming heeft verkregen van het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente en hij voldoet aan de volgende betalingsverplichting:
a. vanaf de datum van levering tot en met één (1) jaar nadien is Xxxxx aan de Gemeente een vergoeding verschuldigd van 100% van de overwinst;
b. gedurende het tweede jaar na de datum van levering is Xxxxx aan de Gemeente een vergoeding verschuldigd van 80% van de overwinst;
c. gedurende het derde jaar na de datum van levering is Koper aan de Gemeente een vergoeding verschuldigd van 60% van de overwinst;
d. gedurende het vierde jaar na de datum van levering is Koper aan de Gemeente een vergoeding verschuldigd van 40% van de overwinst;
e. gedurende het vijfde jaar na de datum van levering is Xxxxx aan de Gemeente een vergoeding verschuldigd van 20% van de overwinst.
Een verzoek om toestemming zoals bedoeld in dit lid dient schriftelijk bij de Gemeente te worden ingediend.
2.3 De in lid 2 van dit artikel genoemde overwinst is gelijk aan het verschil tussen de waarde van de Woning bij vervreemding door Xxxxx en het totaalbedrag van:
− de kosten van verkrijging van de Woning, vanaf de datum van levering geïndexeerd met het CBS consumentenprijs-indexcijfer alle huishoudens dan wel een daarmee vergelijkbaar indexcijfer, indien het CBS eerstgenoemd prijsindexcijfer niet meer hanteert; en
− kosten van verbeteringswerkzaamheden met betrekking tot de Woning, mits deze blijken uit door Xxxxx over te leggen nota's van derden. Ontvangen subsidies met betrekking tot verbeteringswerkzaamheden aan de Woning worden hierop in mindering gebracht.
2.4 De waarde van de Woning bij vervreemding is gelijk aan de koopsom die Koper van de opvolgende nieuwe koper ontvangt, tenzij de Gemeente van oordeel is dat de waarde van de Woning de koopsom overtreft. De waarde van de Woning wordt in dat geval vastgesteld door een door de Gemeente in te schakelen onafhankelijke en gecertificeerde taxateur waarbij het taxatierapport tevens is gevalideerd door een bij het Nederlands Register
Vastgoed Taxateurs (NRVT) aangesloten validatie-instituut. Mocht de uitkomst van de taxatie lager zijn dan de koopsom, dan wordt de koopsom die Koper van de opvolgende koper ontvangt als waarde van de Woning gehanteerd. Gedurende de periode vanaf de ontvangst van het in lid 2 genoemde verzoek tot en met de datum waarop de Gemeente schriftelijk toestemming heeft verleend, wordt de in lid 2 genoemde termijn van rechtswege gestuit.
2.5 De kosten van voornoemde taxatie zijn voor rekening van de Gemeente, tenzij uit de taxatie blijkt dat de waarde van de Woning de koopsom overtreft. In het geval dat de taxatie uitwijst dat de waarde van de Woning de koopsom overtreft, komen de kosten van de taxatie voor rekening van Xxxxx. Blijkt uit de taxatie dat de waarde van de Woning gelijk is aan of lager uitvalt dan de koopsom, dan zijn de kosten van de taxatie voor rekening van de Gemeente.
2.6 Onder de kosten van verkrijging van de Woning worden in ieder geval begrepen: de aanneemsom, de kosten van centrale klimaatinstallatie en andere onroerende installaties, de kosten van meerwerk, de rente over vervallen termijnen op grond van de koop(aannemings)overeenkomst, met een maximum van drie procent (3%) van de koopsom, de legeskosten, de notariskosten en de verschuldigde omzetbelasting.
2.7 Onder de kosten van verbeteringswerkzaamheden met betrekking tot de Woning worden in ieder geval begrepen: de kosten van tuinaanleg en de kosten van zaken die onderdeel in de zin van artikel 3:4 van het Burgerlijk Wetboek ("aard- en nagelvaste verbondenheid") uitmaken van de Woning. Ten aanzien van de in dit lid bedoelde kosten zal rekening worden gehouden met een afschrijvingstermijn van 10% per jaar.
2.8 Indien de in lid 6 en lid 7 van dit artikel bedoelde kosten niet kunnen worden aangetoond aan de hand van over te leggen nota's, dient Xxxxx een taxatierapport te overleggen dat opgemaakt is door een onafhankelijk gecertificeerd taxateur en is gevalideerd door een bij het NRVT aangesloten validatie-instituut.
2.9 Indien de in lid 4 van dit artikel omschreven berekeningswijze leidt tot een negatief bedrag, en er dus geen overwinst is, heeft Koper geen betalingsverplichting zoals genoemd in lid 2 van dit artikel.
2.10 Bij gedeeltelijke vervreemding dan wel verlening van een zakelijk gebruiksrecht zal zoveel mogelijk naar rato van de waarde van de verleende en resterende rechten gehandeld worden.
2.11 De Gemeente kan, al dan niet onder het stellen van voorwaarden, vrijstelling verlenen van de betalingsverplichting als bedoeld in lid 2 van dit artikel.
Een vrijstelling kan onder meer worden verleend in het geval Koper redelijkerwijs genoodzaakt is de Woning te vervreemden, wegens:
a. echtscheiding, verbreking van een samenlevingsovereenkomst of verbreking van een partnerschapsregistratie;
b. overlijden van Xxxxx of diens partner;
c. ingrijpende wijziging in het gezinsinkomen ten gevolge van arbeidsongeschiktheid, ziekte of werkeloosheid;
d. verandering van werkkring waarbij de koper genoodzaakt is te verhuizen;
e. indien Xxxxx het vrije beheer over zijn vermogen verliest.
Artikel <artikelnummer> Kettingbeding
3.1 Koper verplicht zich jegens de Gemeente tot het gestelde in artikel (<artikelnummer> Kettingbeding: Zelfbewoningsplicht) en artikel <artikelnummer> (Kettingbeding: anti- speculatiebeding) alsmede dit artikel.
3.2 Bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding van de Woning, dan wel vestiging van een zakelijk gebruiksrecht daarop - binnen een periode van vijf (5) jaar na de datum van levering - dienen in de overdrachtsakte of de akte van vestiging van het zakelijk recht de verplichtingen uit <artikelnummer> (Kettingbeding: Zelfbewoningsplicht) en
<artikelnummer> (Kettingbeding: Anti-speculatiebeding) alsmede dit artikel, alsmede onderstaand boetebeding in hun zijn geheel aan elke opvolgende verkrijger of rechthebbende op het zakelijk gebruiksrecht te worden opgelegd en ten behoeve van de Gemeente te worden bedongen en aangenomen.
3.3 In geval van niet of niet behoorlijke nakoming of overtreding van het bepaalde in
<artikelnummer> (Kettingbeding: Zelfbewoningsplicht) en <artikelnummer> (Kettingbeding: Anti-speculatiebeding) alsmede dit artikel kan door de Gemeente aan Koper die niet of niet behoorlijk nakomt of overtreedt een onmiddellijk en zonder (nadere) ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst opeisbare boete worden opgelegd van EUR 100.000,-- (zegge: honderdduizend euro), onverminderd het recht van de Gemeente om aanvullende schadevergoeding en/of nakoming te vorderen. De kosten van invordering van de boete zijn voor rekening van de partij die nalatig is of overtreedt.
Actieplan
Middenhuur
Actualisatie 2017
VASTGESTELD: 7 december 2017
Inhoudsopgave
Aanleiding ...................................................................................................................................... | |||
Kaders: planproces en grondbeleid ................................................................................................. | |||
Stand van zaken ............................................................................................................................. | |||
Uitgangspunten ............................................................................................................................. | |||
Instrumenten ................................................................................................................................. | |||
Vervolg .......................................................................................................................................... | |||
7 | Raadsbesluit...................................................................................................................................... | 19 | |
Motie 2016/192...................................................................................................................... | 21 | ||
Toelichting planproces en instrumenten ................................................................................. | 22 | ||
Maximale aanvangshuur op basis van GBO ............................................................................. | |||
Bijlage 4 | Rapport Stec Groep: “Inzicht in instrumentarium middeldure huur Utrecht” ................................ | ||
1 Aanleiding
Utrecht groeit, en doet dit volgens het leidend principe van gezonde verstedelijking. Xxxxxxxxxx wonen voor een diversiteit aan huishoudens is daarbij een van de aandachtspunten. Ofwel volgens het ‘Coalitieakkoord 2014-2018 Utrecht maken we samen’: “Utrecht is een populaire stad om te wonen. Wij willen ruimte bieden aan student, starter en doorstromer, Utregter en Expat, grote en kleine portemonnee.” De Woonvisie 2015 en Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) sluiten hierbij aan: passend en betaalbaar kunnen wonen zijn hierin belangrijke doelstellingen.
Middenhuur is hierin een categorie die van belang is voor de doelgroepen net afgestudeerden, jonge huishoudens die instromen in sociale huur maar vervolgens niet kunnen doorstromen en daardoor in feite scheefwonen, en gezinnen met een middeninkomen.
Al sinds 2014 wordt door marktpartijen en gemeente ingezet op het middenhuursegment volgens een Actieplan Middenhuur. Het oorspronkelijke actieplan had met name het doel om ontwikkelaars en beleggers ervoor te interesseren om te bouwen in dit segment. Bij het actieplan hoorde een bidbook met kansrijke ontwikkellocaties, waarmee beleggers actief werden benaderd. Tevens is de categorie 'beleggershuurwoning', met een eigen grondprijs, geïntroduceerd in de Grondprijzenbrief 2013.
De combinatie van ambitie, stimuleringsmaatregelen en constructief overleg met marktpartijen werpt zijn vruchten af. De productie van middenhuur toont een flinke toename. Er is ook sprake van een toenemende vraag naar woningen in dit segment, waardoor op dit moment nog steeds sprake is van schaarste op de markt. De prognoses uit het Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling (MPSO) 2017 tonen echter dat dit tekort kwantitatief wordt ingelopen als de huidige voorraad middenhuurwoningen in stand blijft.
Echter niet alle woningen die worden ontwikkeld in het segment leiden tot de kwaliteit die Utrecht met duurzame, gezonde verstedelijking voor ogen heeft. De druk op het segment is terug te zien in oplopende vierkante meterprijzen. Er zijn projecten gerealiseerd in Utrecht waarvan de prijskwaliteitsverhouding achter blijft bij het gewenste niveau, passend bij het Coalitieakkoord, de Woonvisie en RSU. Bijvoorbeeld met een gebruiksoppervlak van minder dan 40 m2, maar wel een huurprijs in het middensegment. Ook zijn er projecten waarbij dusdanige huurprijsstijgingen worden toegepast, dat middenhuurwoningen korte tijd na oplevering al in het dure huursegment vallen. Het gevolg hiervan is geringere kwaliteit binnen het beoogde segment en een oplopend tekort in aanbod, zodanig dat bewoners met middeninkomens de stad moeten verlaten of blijven scheefwonen. Daarom ligt, naast de inzet op productie, het accent in deze actualisatie op een redelijke prijskwaliteitsverhouding van middenhuurwoningen.
Recent heeft ook de rijksoverheid maatregelen aangekondigd om de productie van woningen in het middensegment te stimuleren. Eén daarvan is de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel.
Zelfstandige huurwoningen tot 40m2 die tussen 2018 tot en met 2022 worden opgeleverd krijgen extra punten toegekend, waardoor een groot deel van deze woningen in de vrije sector terechtkomt. De verwachting is dat de maatregelen van het Rijk omtrent het aangepaste puntensysteem in de regio Utrecht de trend van kleinere woningen tegen relatief hoge huurprijzen verder in de hand zal werken.
Op 10 november 2016 heeft de gemeenteraad Motie 2016/192 “afspraak = afspraak ook bij middeldure huurwoningen” aangenomen. Hierin wordt het college opgeroepen om “te zoeken binnen haar publiekrechtelijke en privaatrechtelijke mogelijkheden om de afspraken met marktpartijen over de aantallen en hoogte van de huurprijs van middeldure huurwoningen voor langere tijd te borgen en afdoende te kunnen handhaven”.1
Door de blijvende vraag naar middenhuurwoningen, een woningmarkt onder hoge druk en daardoor schaarste blijft de ontwikkeling van de voorraad middenhuurwoningen een complexe opgave. Daarom zet Utrecht onverkort in op het Actieplan Middenhuur. Een gezamenlijke uitdaging voor gemeente en marktpartijen: Utrecht maken we immers samen.
1 Zie bijlage 1 voor volledige tekst motie.
2 Kaders: planproces en grondbeleid
De inzet van de gemeente voor het ontwikkelen van middenhuur is in belangrijke mate afhankelijk van de grondpositie en of het initiatief in het geldende bestemmingsplan past. Vereenvoudigd ziet het planproces en bijbehorende instrumenten er als volgt uit:
Zie ‘Bijlage 2 – planproces en instrumenten’ voor een toelichting op de belangrijkste stappen en bijbehorende instrumenten in het planproces.
Logischerwijs kan de gemeente meer eisen en wensen neerleggen wanneer er een ontwikkeling plaatsvindt op grond in gemeentelijk eigendom. Sinds de Grondprijzenbrief 2013 wordt een aparte grondprijscategorie voor middenhuurwoningen in de beleggershuurmarkt gehanteerd. Tevens is “bij de overdacht van gronden bestemd voor beleggershuurwoningen […] het erfpacht van toepassing” (Grondprijzenbrief 2016). Bij uitponding van (midden)huurwoningen, waarvan de grond in erfpacht is uitgegeven, ontstaat op basis van de erfpachtvoorwaarden een mogelijkheid om de ontstane meerwaarde van de grond bij de erfpachter op te halen.
Middenhuur kan als voorwaarde worden meegegeven bij de uitgifte van eigen grond, of als de gemeente bij locaties met erfpacht wordt gevraagd om mee te werken aan een transformatie. De gemaakte afspraken worden vervolgens geborgd in de uitgifte- of erfpachtovereenkomst.
Bij een initiatief op grond van derden dat passend is binnen het vigerende bestemmingsplan heeft de gemeente weinig beïnvloedingsmogelijkheden. Bij ontwikkelingen op particuliere gronden waarvoor een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is wordt uitgegaan van overleg uitmondend in een anterieure overeenkomst. De ontwikkelaar zal in overleg treden met de gemeente voor het verkrijgen van de benodigde vergunning of bestemmingsplanwijziging. In dat overleg kan de wens tot realisering van middenhuur worden ingebracht. Als partijen daarover tot overeenstemming komen worden de afspraken vastgelegd in een zogenaamde anterieure overeenkomst.
3 Stand van zaken
3.1 Planvoorraad en prognoses
Start bouw middenhuur
Marktpartijen hebben, mede dankzij de inspanningen van het Actieplan, de weg naar middenhuurwoningen in Utrecht gevonden. Wanneer gekeken wordt naar start bouwgegevens (MPSO 2017) in dit segment, is in de prognoses van 2017 t/m 2019 een flinke stijging te zien:
2014 | 453 | gerealiseerd |
2015 | 321 | gerealiseerd |
2016 | 557 | gerealiseerd |
2017 | 2.019 | prognose |
2018 | 1.159 | prognose |
2019 | 526 | prognose |
Voor de aankomende drie jaar is de verwachting dat ongeveer 3.700 middenhuurwoningen in aanbouw worden genomen. Het grootste deel wordt gerealiseerd in het Stationsgebied, Zuidwest, Noordoost en West. Uitgaande van het huidige tekort aan middenhuurwoningen van ongeveer 500 tot 1.500 woningen per jaar, betekent dit dat - met de huidige prognose - het tekort kwantitatief wordt ingelopen als de huidige voorraad middenhuurwoningen in stand blijft.
3.2 Knelpunten
De druk op het middenhuursegment leidt tot de eerder genoemde trend van steeds kleinere woningen en snel stijgende huurprijzen. Tevens is de verwachting dat gewijzigd rijksbeleid betreffende het woningwaarderingsstelsel hier invloed op zal hebben. Ook toont de huidige inzet van het instrumentarium om afspraken te maken met beleggers en ontwikkelaars over woningen in het middenhuursegment onvolkomenheden. Deze punten worden hieronder uiteengezet.
• Aanbod sluit onvoldoende aan bij doelgroepen
De belangrijkste doelgroepen voor middenhuur zijn net afgestudeerden, jonge huishoudens die instromen in sociale huur maar vervolgens niet kunnen doorstromen en daardoor in feite scheefwonen, en gezinnen met een middeninkomen.
Kijkend naar jaarinkomens onder en rond modaal, kan het volgende worden uitgegeven aan een koop- of huurwoning:
jaarinkomen | max waarde | max huurprijs | omschrijving |
(indicatief) | koopwoning | ||
€ 22.500 | € 85.000 | € 469 | startende MBO-er |
€ 30.000 | € 130.000 | € 625 | grens huurtoeslag |
€ 35.700 | € 160.000 | € 744 | grens toewijzing sociale huur |
€ 37.000 | € 165.000 | € 771 | modaal, startende WO-er |
€ 45.000 | € 200.000 | € 938 | grens huisvestingverordening |
Gebaseerd op NHG, en gemiddelde norm in huurmarkt dat jaarinkomen minimaal 48 keer de maandhuur dient te zijn.
Door recent overheidsbeleid en de huidige marktontwikkelingen is het voor deze groepen steeds lastiger geworden om een passende woning wat betreft prijs en oppervlakte te vinden op de Utrechtse woningmarkt. Enerzijds hebben zij door het passend toewijzen nauwelijks meer toegang tot corporatiewoningen, anderzijds is het door de aanscherping van de hypotheekregels (bijvoorbeeld het annuïtair aflossen, het verdwijnen van de aflossingsvrije hypotheek en het beperken van de Loan to value-ratio) moeilijker geworden om een huis te kopen.
Het alternatief is een huurwoning in het middensegment. Hier is echter de trend te zien van stijgende vierkante meterprijzen, ofwel: steeds kleinere woningen met een huurprijs in het middensegment. Uit onderzoek (o.m. WoON2015) blijkt dat de middenhuur-doelgroepen behoefte hebben aan woningen van minimaal 50 m2. In Utrecht zijn projecten gerealiseerd met woningen van minder dan 40 m² en een huurprijs in het middenhuursegment. Ook bestaan er projecten met woningen met een oppervlakte die weliswaar aansluit bij de vraag van de doelgroep, maar een huur kennen boven de grens van middenhuur. Het gevolg hiervan is geringere kwaliteit binnen het beoogde segment en een oplopend tekort aan aanbod, zodanig dat bewoners met middeninkomens de stad moeten verlaten of blijven scheefwonen.
Voor bewoners van een sociale huurwoning is het immers niet aantrekkelijker om door te stromen naar een middenhuurwoning als zij er tegen een hogere huur qua oppervlakte op achteruit gaan.
• Aanpassing woningwaarderingsstelsel
Het Rijk signaleert dat het tekort aan woningen in het middenhuursegment het grootst is in de regio’s Amsterdam en Utrecht. Daarom wordt de puntentoekenning uit het woningwaarderingsstelsel voor deze regio’s verruimd voor zelfstandige huurwoningen tot 40m2 die tussen 2018 tot en met 2022 worden opgeleverd. Waar deze woningen voorheen over het algemeen in de sociale sector vielen en daarmee een gereguleerde huurprijs kenden, komt een groot deel van deze woningen door het toekennen van extra punten in de vrije sector terecht. Het puntensysteem en daarbij horende maximale huurprijzen gelden niet voor woningen in de vrije sector. De verwachting is dat het loslaten van het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel voor woningen tot 40m2 de trend van kleinere woningen tegen snel stijgende middenhuurprijzen in de hand zal werken. In het verleden hebben eerdere wijzigingen van het woningwaarderingsstelsel al geleid tot oplopende huurprijzen bij dezelfde woningen.
• Geen zicht op huurprijsontwikkeling
In de afgelopen periode zijn, mede vanwege de gesignaleerde trend van een stijgende vierkante meter huurprijs, bij verschillende projecten in anterieure overeenkomsten afspraken met ontwikkelaars gemaakt over huurprijzen. Deze afspraken worden gecontroleerd bij de oplevering van een project. Ofwel: de huurprijs wordt getoetst aan de hand van de aanvangshuur. Verder toezicht op de ontwikkeling van de huurprijs blijft achterwege. Hierdoor kan het voorkomen dat een project dat als middenhuur is ontwikkeld in korte tijd in het segment boven de € 950,- kale huur per maand terecht komt, en daarmee niet meer
beschikbaar is voor de beoogde doelgroep. Dit knelpunt is tevens een van de overwegingen van de gemeenteraad bij motie 2016/192 “Motie afspraak = afspraak ook bij middeldure huurwoningen”.
• Transparantie uitgangspunten
Het belangrijkste instrument dat wordt ingezet is het privaatrechtelijke instrument van een anterieure- of erfpachtovereenkomst. Het ontbreken van heldere uitgangspunten kan in de onderhandelingen leiden tot uiteenlopende uitkomsten. In recente projecten zijn daardoor verschillende soorten afspraken in overeenkomsten opgenomen. Soms is dat alleen een afspraak over aanvangshuur, maar soms over oppervlak, jaarlijkse huurstijging en kwaliteit (denk bijvoorbeeld aan levensloopbestendigheid) van de woning. Dit roept de vraag op welke uitgangspunten voor het onderhandelingsproces worden gehanteerd en hoe inzichtelijk deze zijn voor marktpartijen voorafgaand aan een ontwikkelproces.
Het is daarom belangrijk om eenduidige uitgangspunten te hanteren en deze vast te leggen in besluitvormingsdocumenten, zoals de Woonvisie, gebiedsvisies, startnotities, stedenbouwkundige programma’s van eisen (SPvE’s) en bouwenveloppen.
4 Uitgangspunten
Het oorspronkelijke Actieplan Middenhuur uit 2014 had met name ten doel om de productie van middenhuurwoningen te stimuleren. Anno 2017 is dit niet meer het enige belang. De stad Utrecht is gewild; beleggers en ontwikkelaars willen graag nieuwe woningen in onder meer het middenhuursegment ontwikkelen. De hierboven gegeven analyse van de huidige stand van zaken in het segment leiden tot een actualisatie van de uitgangspunten die worden gehanteerd voor middenhuurwoningen; de kwantitatieve ambities worden aangevuld met kwalitatieve uitgangspunten over de prijskwaliteitsverhouding van de woningen.
De uitgangspunten2 betreffen een definitie van de bovengrens van het middensegment, de huurprijsontwikkeling, het minimum aantal vierkante meters van een woning in relatie tot de huurprijs, en de termijn waarover afspraken maken met beleggers worden geborgd.
Middenhuur
Bij die laatste is een onderscheid gemaakt tussen het centrum, in concreto de gebieden ‘Binnenstad’ en ‘Stationsgebied’, en de rest van de stad. Voor het centrum zijn ruimere uitgangspunten voor het middenhuursegment geformuleerd, vanwege de centrumlocatie met bijbehorend voorzieningenniveau.
1. | Huurprijs middensegment | Minimaal €710,69 en maximaal €950 per maand. |
De bovengrens wordt jaarlijks geïndexeerd met de | ||
‘consumentenprijsindex (CPI) Alle huishoudens’ | ||
volgens de ‘jaar-op-jaarmethode’, reeks 2015=100 | ||
2. | Huurprijsstijging per jaar | Xxxxxxxx CPI-alle huishoudens volgens de ‘jaar-op- |
jaarmethode’, reeks 2015=100 | ||
3. | Exploitatieperiode | Minimaal 20 jaar |
Ad. 1 - Huurprijs
De ondergrens bestaat uit de liberalisatiegrens – welke samenhangt met het recht op huurtoeslag – die elk jaar door het ministerie van BZK wordt vastgesteld. In 2017 is dit ‘meer dan € 710,68’.
Als bovengrens hanteren we een kale huurprijs van € 950, - per maand. In het oorspronkelijke ‘Actieplan Middenhuur’ uit 2014 is als bovengrens € 900,- kale huur per maand gehanteerd; dit bedrag is echter de afgelopen jaren niet geïndexeerd.
Tevens is deze grens gebaseerd op de betaalbaarheid voor de doelgroep. Xxxxxxxxx rekenen doorgaans met een norm waarbij huurders minimaal vier keer de huur als inkomen moeten hebben. Bij een inkomen van € 45.000 hoort een maandinkomen van € 3.750 euro, en daarmee een maandhuur van ca. € 950 euro.
De bovengrens wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de CPI alle huishoudens.
Ad. 2 – Huurprijsstijging
Met de beperking van de indexering wordt een bovenmatige huurprijsstijging voorkomen, en wordt de huurprijsontwikkeling gerelateerd aan de gemiddelde prijsontwikkeling in Nederland.
2 Het raadsbesluit van 7 december 2017 wijkt af van de hier geformuleerde uitgangspunten
Er wordt bovendien aangesloten bij een gangbare rekenmethode van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS): het CBS adviseert om huren aan te passen op basis van de CPI voor alle huishoudens. Eén van de gangbare en meest eenvoudige manier is de ‘jaar-op-jaarmethode’, waarbij de geldende prijs wordt vermenigvuldigd met het quotiënt van de indexcijfers van twee opeenvolgende jaren. Daarnaast wordt met de beperking van de indexering bereikt dat de woningen gedurende de looptijd van 20 jaar binnen de bandbreedte van de beoogde middenhuur blijven, en zo voor de beoogde doelgroep beschikbaar zijn. Door de raad is vastgesteld dat een middenhuurwoning een maximale huurverhoging heeft gelijk aan inflatie +1%.
Ad. 3 – Periode
Dit betreft de afspraak met beleggers/ontwikkelaars over de minimale periode waarin de woning in het middenhuursegment beschikbaar blijft.
Tot op heden worden afspraken doorgaans voor een termijn van 10 jaar gemaakt. De verhoging van deze grens naar 20 jaar geeft langere zekerheid aan de gemeente over de beschikbaarheid van middenhuurwoningen in de toekomst. Een dergelijke termijn sluit bovendien beter aan bij gangbare exploitatietermijnen van institutionele beleggers: woningen in deze categorie worden in de regel nu al veel langer dan 10 jaar in portefeuille gehouden.
Gemeente Utrecht | Gebieden ‘Binnenstad’ en ‘Stationsgebied’ | ||
(exclusief binnenstad en | |||
stationsgebied) | |||
4. | Oppervlakte | Een gebruikersoppervlak (GBO) | Een gebruikersoppervlak (GBO) van |
van minimaal 50 m2 bij een kale | minimaal 40 m2 bij een kale aanvangshuur | ||
aanvangshuur vanaf de | vanaf de liberalisatiegrens, oplopend naar | ||
liberalisatiegrens, oplopend naar | een GBO van minimaal 60 m2 bij een kale | ||
een GBO van minimaal 80 m2 bij | aanvangshuur van € 950,- per maand. | ||
een kale aanvangshuur van € | |||
950,- per maand. |
Zie bijlage 3 voor een overzichtstabel met maximale aanvangshuren op basis van het GBO.
Ad. 4 – Oppervlakte
Niet te kleine woningen en een behoorlijk prijskwaliteitsniveau zijn van belang om doorstroom vanuit de sociale sector te stimuleren. Tevens wordt door het koppelen van het GBO aan een maximale aanvangshuur geborgd dat de woningen beter aansluiten bij de beoogde doelgroepen. Uit onderzoek (o.m. WoON2015) blijkt dat de vraag van de beoogde doelgroepen starters, doorstromers en middeninkomens zich richt op woningen van minimaal 50 m2. Om te voorkomen dat er alsnog een overmatige vierkante meterprijs wordt gevraagd door de ondergrens van 50 m2 te combineren met de hoogste huurprijs in het middensegment à € 950 per maand, is een continue koppeling van GBO aan maximale aanvangshuur aangebracht. Zie bijlage 3 voor een overzichtstabel met maximale aanvangshuren op basis van het GBO.
Een minimaal GBO van 50 m2 is consistent met de beleidsregels ‘Woningsplitsen en omzetten’, waarin eenzelfde minimum wordt gehanteerd.
In de gebieden ‘Binnenstad’ en ‘Stationsgebied’ is een lagere ondergrens van 40 m2 aanvaardbaar, vanwege de centrumfunctie en bijbehorend voorzieningenniveau in deze gebieden.
Aanvullende Uitgangspunten
Door de raad zijn de volgende aanvullende uitgangspunten vastgesteld:
- De inkomsteneis voor een middenhuurwoning mag niet hoger mag zijn dan 48x de maandhuur.
- Doorstromers uit de sociale huur krijgen voorrang bij de toewijzing van een substantieel deel van de Middenhuurwoningen.
5.1 Overzicht publiek- en privaatrechtelijke instrumenten - onderzoek Stec Groep
In de Motie 2016/192 “afspraak = afspraak ook bij middeldure huurwoningen” vraagt de gemeenteraad aan het college van burgemeester en wethouders om “te zoeken binnen haar publiekrechtelijke en privaatrechtelijke mogelijkheden om de afspraken met marktpartijen over de aantallen en hoogte van de huurprijs van middeldure huurwoningen voor langere tijd te borgen en afdoende te kunnen handhaven”. Als basis voor het beantwoorden van deze motie en deze actualisering van het Actieplan Middenhuur is Stec Groep gevraagd om een overzicht te geven van de publiek- en privaatrechtelijke instrumenten die ingezet kunnen worden om de realisatie van middenhuurwoningen te stimuleren. In februari 2017 heeft Xxxx groep het rapport “Inzicht in instrumentarium middeldure huur Utrecht” opgeleverd, zie bijlage 4.
In het rapport raadt Stec Groep aan om een visie op middenhuur te formuleren, met daarin aandacht voor een ‘ruimtelijk kader’ – specificatie naar gebieden – gekoppeld aan een minimaal gebruikersoppervlak van de middenhuurwoningen in dat gebied. Met deze actualisatie van het Actieplan Middenhuur is hier invulling aan gegeven. Tevens voorziet het rapport in een overzicht van instrumenten, waarbij ook wordt toegelicht in hoeverre de gemeente Utrecht deze instrumenten al inzet en wat de voor- en nadelen zijn. Hier is te zien dat in Utrecht de meesten al worden ingezet; Stec Groep noemt Utrecht dan ook als één van de koplopers als het gaat om beleid omtrent middenhuur. Recent heeft het Rijk een uitbreiding van het instrumentarium aangekondigd: met een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening wordt het vanaf juli 2017 mogelijk om middeldure huur als categorie in het bestemmingsplan op te nemen.
5.2 Inzet instrumenten
De inzet blijft een combinatie van ambitie, stimuleringsmaatregelen en constructief overleg: de ambitie is geformuleerd in dit actieplan, het gereduceerde grondprijstarief blijft gehandhaafd, en uitgangspunt voor de realisatie van projecten blijft overleg uitmondend in een anterieure overeenkomst. De ontwikkelingen worden actief gevolgd, zodat een continue monitoring en analyse van de effectiviteit van het instrumentarium kan plaatsvinden en hier wanneer nodig wijzigingen in kunnen worden aangebracht.
• Planproces
Met dit actieplan zijn heldere uitgangspunten wat betreft middenhuur geformuleerd. Waar het actieplan zich voorheen voornamelijk richtte op productie, ligt de focus nu ook op een redelijke prijskwaliteitsverhouding.
Uitgangspunt voor de realisatie van projecten blijft het Utrechts Planproces; de uitgangspunten uit het actieplan zullen vanaf heden de leidraad vormen voor het opstellen van gebiedsvisies, het uitschrijven van tenders bij de uitgifte van eigen grond, en de overleggen die moeten leiden tot anterieure overeenkomsten met betrekking tot middenhuur. De privaatrechtelijke instrumenten van een erfpachtuitgifte- en anterieure overeenkomst bieden naar verwachting in de meeste gevallen voldoende mogelijkheden om uitvoering te geven aan het Actieplan Middenhuur.
Het middensegment moet ruimte bieden voor een diversiteit aan huishoudens; per gebied zal daarom nog met maatwerk aandacht nodig zijn voor een specificatie van het gewenste type en de grootte van woningen binnen het middensegment. Tevens is het college van burgemeester en wethouders bevoegd om op basis van economische redenen af te wijken van de toepassing van dit Actieplan Middenhuur.
Indien wordt afgeweken vraagt dit een collegebesluit. De gemeenteraad wordt hierover één keer per jaar geïnformeerd in het Meerjarenperspectief Stedelijke Ontwikkeling (MPSO).
De uitgangspunten gelden voor nieuwe projecten – nieuwbouw en transformaties – waarvoor het SPvE of de bouwenveloppe nog niet is vastgesteld. Indien er een traject wordt doorlopen waarbij geen SPvE of bouwenveloppe wordt vastgesteld geldt de nieuwe beleidslijn voor projecten waarbij de gemeente zich nog niet heeft gebonden aan contracten.
In de erfpachtuitgifte- en anterieure overeenkomsten wordt een bepaling opgenomen betreffende de controle op huurprijsstijging. Vooralsnog wordt gekozen voor een meldingsplicht voor verhuurders, met daaraan gekoppeld een steekproefsgewijze controle en een bijbehorend boetebeding.
• Grondbeleid
De door de gemeenteraad vastgestelde financiële kaders voor lopende grondexploitaties blijven ongewijzigd. Wel hebben de maatregelen uit het actieplan een prijsdrukkend effect op de grondopbrengsten van middenhuur. Hoe groot dat effect is, is op dit moment niet te bepalen. De grondprijs wordt in veel gevallen namelijk residueel berekend, en de markt bepaalt uiteindelijk welke prijs wordt geboden met inachtneming van de nu voorgestelde maatregelen. Bovendien is op dit moment niet duidelijk om hoeveel woningen het gaat.
Middenhuur blijft als aparte categorie in de grondprijzenbrief gehandhaafd. De methodiek voor de grondprijsberekening voor middenhuur blijft ongewijzigd, aangezien de systematiek al rekening houdt met een differentiatie in grootte van de woning en huurprijs per vierkante meter.
• Monitoring en overleg
De ontwikkelingen in het middenhuursegment en dit Actieplan vragen om een continue monitoring en duiding in samenspraak met marktpartijen. Over de werkzaamheid van instrumenten zal intensief overleg met marktpartijen worden gevoerd. In de Peilstok en het Meerjarenperspectief Stedelijke Ontwikkeling (MPSO) wordt halfjaarlijks gerapporteerd over ontwikkelingen in het middensegment.
Onder meer het Development Network Utrecht (DNU) kan worden gebruikt als aanspreekpunt voor het agenderen van onderwerpen rond dit thema. Het DNU is in 2016 van start gegaan, als vervolg op eerdere sessies over de Ruimtelijke Strategie Utrecht, en is gericht op realisatie van de ambities van de RSU. Aan het DNU nemen diverse ontwikkelaars en institutionele beleggers deel die actief zijn op de woningmarkt in Utrecht, onder meer in het segment middenhuur. Tevens heeft het Rijk aangekondigd een ‘samenwerkingstafel’ te faciliteren: een overleg tussen lokale partijen en investeerders in gemeenten met een grote vraag naar middenhuurwoningen, met als doel een “extra aanbod voor starters met een middeninkomen en doorstromers die vanuit de sociale huur plaats willen maken voor lagere inkomens op de wachtlijst” te realiseren.
5.3 Consistentie met andere regelgeving
De voorwaarden van de subsidieregel Toevoegen Woonruimte worden uitgebreid conform de beleidslijn middenhuur. Hiermee worden de uitgangspunten van het middenhuurbeleid ook geborgd in de subsidieregel Toevoegen Woonruimte.
Met dit Actieplan Middenhuur zijn de ambities voor de ontwikkeling van het middenhuursegment neergelegd, ondersteund door verscheidene instrumenten die de realisatie van deze ambities moeten waarborgen.
De komende periode zullen de ontwikkelingen in het segment nauwgezet worden gevolgd, en vindt er blijvend onderzoek plaats naar de effectiviteit en wenselijkheid van de inzet van bepaalde instrumenten. Gegeven het feit dat het Rijk een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft aangekondigd waarmee middenhuur als bestemmingsplancategorie kan worden toegevoegd, wordt de komende periode onderzoek uitgevoerd of, en zo ja in welke mate de inzet van dit publiekrechtelijke middel wenselijk is.
Toepassing van dit instrument vereist een verordening, waarin tenminste de bovengrens van het middenhuursegment in maximale huurprijs moet worden vastgelegd. Door de raad is vastgesteld dat de voor het bestemmingsplan benodigde verordening wordt opgesteld.
Daarnaast zal worden onderzocht of het wenselijk en juridisch haalbaar is om meer specifieke eisen aan de woningtoewijzing door verhuurders in het segment te stellen, bijvoorbeeld middels de huisvestingsverordening. Het Actieplan Middenhuur richt zich op de beschikbaarheid van middenhuurwoningen voor bepaalde doelgroepen. Op dit moment hanteren verhuurders veelal enkel eisen wat betreft een minimaal benodigd inkomen. Hiermee zou ook in de middenhuursector problematiek met betrekking tot goedkoop scheefwonen kunnen ontstaan.
Mocht blijken dat de beoogde effecten uit dit Actieplan Middenhuur onvoldoende optreden, dan kan worden overwogen de inzet van instrumentarium te verzwaren. Het uitgangspunt is echter dat de in dit actieplan opgenomen maatregelen in beginsel afdoende moeten zijn om de kwantitatieve en kwalitatieve ambities met betrekking tot het middensegment vorm te geven.
Aldus besloten in de vergadering van de raad, gehouden op 7 december 2017:
1 In te zetten op een mix van de instrumenten van privaatrechtelijkeovereenkomsten, gereduceerde grondprijzen voor de categorie middenhuur en duurzaam overleg met marktpartijen en de inzet van publiekrechtelijke instrumenten, zoals het vaststellen van een percentage nniddeldure huurwoningen in een bestemmingsplan onn de ambities uit het Actieplan Middenhuur te realiseren.
1b De daarvoor benodigde verordening op te stellen en deze aan de genneenteraad voor te leggen.
2 Als bovengrens van het middenhuursegment een kale huur van maxinnaal € 950,- te hanteren, jaarlijks te indexeren met de 'consumentenprijsindex (CPI) Alle huishoudens' volgens de ‘jaar-op-jaarmethode' op basis van de reeks 2015 = 100 en de ondergrens van het middenhuursegment vast te stellen op de liberalisatiegrens.
3 Een middenhuurwoning heeft een maximale huurverhoging gelijk aan inflatie volgens de jaar-op-jaarmethode' van 'CPI-alle huishoudens' op basis van de reeks 2015 = 100 + 1%.
4 In het middenhuursegment de maxinnale huurprijs te koppelen aan het gebruikersoppervlak (GBO), van minimaal 50 m2 bij een kale huur vanaf de liberalisatiegrens tot minimaal 80 m2 GBO bij een kale huur van € 950,- per maand.
5 Voor het centrum, in concreto de gebieden 'Binnenstad' en ‘Stationsgebied', een gebruikersoppervlak (GBO) vast te stellen van minimaal 40 m2 bij een kale huur vanafde liberalisatiegrens tot minimaal 60 m2 GBO bij een kale huur van € 950,- per maand.
6 Te bepalen dat een middenhuurwoning minimaal 20 jaar in dit segment wordt verhuurd.
7 De effectiviteit van de instrumenten actief en in overleg met marktpartijen temonitoren, halfjaarlijks over de ontwikkelingen in het middenhuursegment te rapporteren in het Meerjarenperspectief Stedelijke Ontwikkeling (MPSO) en de Peilstok Stedelijke Ontwikkeling, en indien nodig de instrumenten teverzwaren.
8 Het "Actieplan Middenhuur (actualisatie 2017)" vast te stellen als beleidskader voor woningbouwontwikkeling in het middenhuursegment.
9 Burgemeester en wethouders de bevoegdheid te geven omwille van de integrale kwaliteit en economische haalbaarheid af te wijken van de toepassing van het Actieplan Middenhuur en jaarlijks hierover te rapporteren bij het MPSO.
10 Het Actieplan Middenhuur op te nemen in de 'Omgevingsvisie Utrecht, versie 1.0', en toete voegen aan het overzicht 'Beleidsdocumenten van de Onngevingsvisie Utrecht 1.0' en de internetpagina xxxxx://xxx.xxxxxxx.xx/xxxxxxx-xx-xxxxxxxxxxx/xxxxxx/xxxxxxxxxxxxxx.
11 Te bepalen dat de inkomsteneis voor een middenhuurwoning niet hoger mag zijn dat 48x de maandhuur.
12 Te bepalen dat doorstromers uit de sociale huur voorrang krijgen bij de toewijzing van een substantieel deel van de Middenhuurwoningen.
Voorts heeft het college motie (2017/248) van de raad overgenomen waarin de raad het college opdraagt:
- Om het Actieplan Xxxxxxxxxx actief in te zetten om de doorstroming uit sociale huursector op gang te brengen en mogelijkheden te vergroten;
- In overleg met de corporaties stimuleringsmaatregelen ter bevordering van doorstroming in de sociale huursector te onderzoeken zoals: persoonlijke begeleiding door de coporaties in het vinden van een passende middenhuurwoning.
Motie 2016/192
Motie afspraak = afspraak ook bij middeldure huurwoningen
De gemeenteraad van Utrecht, bijeen op 10 november 2016, ter vaststelling van de begroting 2017,
Constaterende dat:
1. In Utrecht een tekort is van 250-1250 aan middeldure huurwoningen (710-900 euro per maand) per jaar;
2. De vraag naar middeldure huurwoningen t/m 2024 1500-2500 woningen per jaar bedraagt;
3. De gemeente Utrecht om deze reden een actieplan middeldure huur in het leven heeft geroepen;
4. Met marktpartijen invulling wordt gegeven aan dit actieplan door afspraken te maken over het aantal en de prijs van te bouwen middeldure huurwoningen;
Overwegende dat:
1. Bij diverse ontwikkelingen (…) de aanvangshuurprijzen hoger zijn dan 7103-900 euro of kort daarna worden verhoogd zodat ze niet meer in de categorie middeldure huur vallen;
2. De instrumenten die worden gebruikt om de afspraken te handhaven (bijv. hogere grondprijs) en het moment van toetsing aan de afspraken (bij oplevering), ruimte laat aan marktpartijen om af te wijken van de bedoeling van de gemeente Utrecht met het actieplan middeldure huur;
3. Het vanuit de tekorten/vraag die er is in Utrecht naar middeldure huur wenselijk is dat de opgeleverde woningen langere tijd huurprijzen hebben die vallen onder de categorie ‘middeldure huur’;
4. De gemeente op het moment van oplevering toetst of de gemaakte afspraken zijn nagekomen en afhankelijk van de grondpositie instrumenten inzet;
Verzoekt het college om:
1. Te zoeken binnen haar publiekrechtelijke en privaatrechtelijke mogelijkheden (afhankelijk van de grondpositie van de gemeente Utrecht) om de afspraken met marktpartijen over de aantallen en hoogte van de huurprijs van middeldure huurwoningen voor langere tijd en afdoende te kunnen handhaven;
2. De raad uiterlijk tijdens de Voorjaarsnota 2017 hierover een voorstel voor te leggen.
3 De liberalisatiegrens bedraagt momenteel € 710,68.
Toelichting planproces en instrumenten
• Initiatief op grond in gemeentelijk eigendom
Als de gemeente zelf eigenaar is van de grond wordt doorgaans een tender uitgeschreven waar marktpartijen op kunnen intekenen. In deze tender kunnen voorwaarden worden opgenomen met betrekking tot de huurprijs, maximale huurstijging, minimale oppervlakte en de termijn waarin deze woningen binnen het middensegment moeten blijven. Vervolgens wordt een keuze gemaakt of de grond in erfpacht wordt uitgegeven. In de Grondprijzenbrief 2016 wordt gesteld dat “bij de overdacht van gronden bestemd voor beleggershuurwoningen […] het erfpacht van toepassing” is. In de uitgifte- of erfpachtovereenkomst kunnen de gemaakte afspraken over voorgenoemde voorwaarden worden vastgelegd.
• Initiatief passend binnen huidig bestemmingsplan op grond derden
Indien een initiatief past binnen het geldend bestemmingsplan wordt een bouwvergunning verleend.
Wanneer een huidige woning met een WOZ-waarde onder de € 305.000, - wordt gesplitst naar meerdere aparte woningen of appartementen, of van een zelfstandige woning wordt omgezet naar onzelfstandige kamers dan is aanvullend op de bestemmingsplanregeling de beleidsnotitie Woningsplitsen en omzetten van toepassing. Dit beleid schrijft onder meer een minimale oppervlakte van 50m2 per woning voor.
• Initiatief niet passend binnen huidig bestemmingsplan
Kruimelregeling
Wanneer een initiatief niet past binnen het bestemmingsplan wordt als dat mogelijk is gebruik gemaakt van de kruimelregeling. Dit is een afwijkingsbevoegdheid van het college die het mogelijk maakt om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen te verlenen. Deze procedure is kort en heeft in de meeste gevallen de voorkeur boven het wijzigen van het bestemmingsplan.
De meeste transformaties worden uitgevoerd binnen de kruimelregeling. Wanneer bij locaties met erfpacht wordt gevraagd om medewerking aan een transformatie, kan middenhuur als voorwaarde worden meegegeven.
Projectbesluit
Ook kan er een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan worden verleend, een zo genoemd projectbesluit. Deze procedure heeft een doorlooptijd van maximaal 28 weken. Het college is bevoegd dit besluit te nemen wanneer de raad heeft verklaard hier geen bedenkingen tegen te hebben.
Nieuw bestemmingsplan
Wanneer voor een ontwikkeling een bestemmingsplanwijziging of een projectbesluit nodig is, gaat de gemeente uit van overleg uitmondend in een anterieure overeenkomst. Bij een dergelijke complexe ontwikkeling is het nodig om een inhoudelijk kader op te stellen, door middel van het volgen van het UPP. Allereerst wordt er een startdocument opgesteld, waarna een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) of een Bouwenveloppe volgt. Deze documenten worden ondersteund door een anterieure overeenkomst, waarin zaken betreffende middenhuur kunnen worden afgesproken.
Vervolgens wordt het bestemmingsplan gewijzigd of een omgevingsvergunning om van het bestemmingsplan af te wijken verleend.
Bijlage 3
Maximale aanvangshuur op basis van GBO
Overzicht van de maximale aanvangshuur voor middeldure huurwoningen op basis van de grootte van de gebruiksoppervlakte:
Minimale oppervlakte Gemeente Utrecht | Minimale oppervlakte gebieden 'Binnenstad' en | ||
(exclusief centrum) | 'Stationsgebied' | ||
Maximale | Minimaal | Maximale | Minimaal |
aanvangshuur | gebruiksoppervlakte | aanvangshuur | gebruiksoppervlakte |
in € | in m2 | in € | in m2 |
710,69 | 50 | 710,69 | 40 |
750 | 55 | 770 | 45 |
790 | 60 | 830 | 50 |
830 | 65 | 890 | 55 |
870 | 70 | 950 | 60 |
910 | 75 | ||
950 | 80 | ||
80 | ||
75 | ||
70 | ||
65 | ||
60 | Gemeente Utrecht (exclusief centrum) | |
55 | ||
50 | 'Binnenstad' en 'Stationsgebied' | |
45 | ||
40 | ||
710,69 | 950 | |
Inzicht in instrumentarium middeldure huur Utrecht
Stec Groep aan gemeente Utrecht
Joep Arts, Xxxx Xxxxxx en Xxx Xxxx Xxxxxxx 20 februari 2017
Inhoudsopgave
1 Inleiding 3
1.1 Uw situatie 3
1.2 Uw vragen 3
1.3 Onze aanpak 3
1.4 Leeswijzer 3
2 Wat doen andere gemeenten? 4
3 Overzicht gemeentelijke instrumenten 5
3.1 Instrumentarium vereist visie en afwegingskader over minimale omvang 5
3.2 Mogelijke instrumenten om mee te sturen 7
Bijlage A: enkele praktijkvoorbeelden 13
1 Inleiding
1.1 Uw situatie
Momenteel bent u uw Actieplan middeldure huur uit 2014 aan het actualiseren. Onderdeel van dit Actieplan waren onder meer een bidbook met toplocaties, een specifiek grondprijzenbeleid en een marktonderzoek dat wij voor u hebben uitgevoerd. Sindsdien heeft u uw eerste successen geboekt: middeldure huur staat sterker op de kaart in Utrecht. Hoewel er steeds meer middeldure huurwoningen worden gerealiseerd, merkt u ook dat de aanvangshuren bij diverse nieuwbouwprojecten hoger zijn dan de door u gewenste huurprijsgrens van € 900.
Uw gemeenteraad zoekt naar publiek- en privaatrechtelijke instrumenten
De aanleiding van uw uitvraag is de motie ‘afspraak = afspraak ook bij middeldure huurwoningen’ die op 10 november 2016 door uw gemeenteraad is aangenomen. In deze motie wordt uw College van Burgemeester en Wethouders verzocht om te zoeken naar publiek- en privaatrechtelijke instrumenten waarmee over een langere periode afspraken met marktpartijen gemaakt kunnen worden. Deze afspraken gaan bijvoorbeeld over de aantallen te realiseren middeldure huurwoningen en de hoogte van de huurprijs van middeldure huurwoningen. U geeft aan dat u ook de oppervlakte van de woningen een belangrijke variabele vindt.
1.2 Uw vragen
U heeft uiteenlopende vragen. Hieronder vatten we die kort samen:
• Wat zijn mogelijke publiek- en privaatrechtelijke instrumenten om over een periode van 10 tot 15 jaar afspraken met marktpartijen te kunnen maken over middeldure huurwoningen?
• Wat doen andere gemeenten op dit vlak? Wat zijn best practices?
• Wat zijn voor- en nadelen en randvoorwaarden bij de inzet van deze instrumenten?
• Hoe zorg je er als gemeente voor dat je de juiste beslissingen maakt voor de toekomst? Wat is een strategie voor de korte termijn, wat voor de lange termijn?
1.3 Onze aanpak
Voor de aanpak van ons werk zetten we de volgende stappen:
Stap 1: analyse wat andere gemeenten doen
Stap 2: verkenning publiek- en privaatrechtelijke instrumenten Stap 3: afweging mogelijkheden en aanbevelingen
1.4 Leeswijzer
In het volgende hoofdstuk gaan we in op de instrumenten die vergelijkbare gemeenten inzetten om te sturen op de middeldure huur. Hoofdstuk 3 staat vervolgens in het teken van een verkenning van de mogelijke instrumenten. Tot slot geven we in bijlage A nog enkele praktijkvoorbeelden wat andere gemeenten doen om te sturen op de middeldure huur.
2 Wat doen andere gemeenten?
U wilt graag inzicht in wat andere gemeenten doen om de middeldure huur te stimuleren. Zoals afgesproken kijken we hiervoor naar Amsterdam, Den Haag, Eindhoven en Rotterdam. De woningmarkten van deze gemeenten zijn namelijk het beste te vergelijken met uw woningmarkt. In onderstaande tabel vindt u een overzicht van wat deze gemeenten doen op basis van ons onderzoek uit 2016.
Tabel 1: uitkomsten gemeentebenchmark middeldure huur 2016
Amsterdam | Den Haag | Eindhoven | Utrecht | Rotterdam | |
Heeft u recent beleid vastgesteld gericht op middeldure huur? | Ja, wethouder heeft 2 stappen: in 2017 1.000 woningen per jaar | Ja, in een investeringsprogramma | Ja, in de woonvisie | Ja, in de woonvisie en een actieplan | Ja, in de concept woonvisie en een bidbook |
Hanteert u specifieke grondprijzen voor middeldure huur? | Ja | Ja | Nee, en dat zijn we ook niet van plan | Ja | Ja |
Heeft u het corporatie- beleid op middeldure huur scherp in beeld? | Ja | Ja | Ja | Ja | Ja |
Heeft u specifieke locaties voor middeldure huur ? | Ja | Ja | Ja | Ja | Ja |
Neemt u bij program- mering een aandeel middeldure huur op? | Ja, namelijk 20% | Nee, maar daar staan we wel voor open | Nee, en daar denken we ook niet over na | Nee, maar daar staan we wel voor open | Nee, en daar denken we ook niet over na |
Bovenstaande tabel geeft een selectie van de vragen uit onze gemeentebenchmark middeldure huur 2016 weer. Op basis van alle vragen scoort u samen met de overige G4 gemeenten het hoogst van alle 105 deelnemende gemeenten. Dit bevestigt ons beeld dat u op het gebied van de middeldure huur een innovator en koploper bent. U heeft momenteel als enige gemeente een Actieplan Middeldure huur waarin u verschillende acties heeft opgenomen. Wel is de gemeente Amsterdam momenteel bezig om een aanvalsplan middeldure huur op te stellen, omdat zij merkt dat gezinnen onvoldoende aan bod komen.
Net als u heeft de gemeente Amsterdam haar beleid tot op heden vooral gericht op het aantal middeldure huurwoningen dat de komende jaren toegevoegd moet worden. Nu de middeldure huurmarkt volwassener begint te worden, staat ook Amsterdam voor de uitdaging om meer vanuit doelgroepen te redeneren. U bent samen koploper op het gebied van middeldure huur, dit kunt u blijven door naast kwantiteit ook van kwaliteit te redeneren. Een gebiedsvisie helpt daarbij, zie hiervoor het volgende hoofdstuk.
In bijlage A geven we drie praktijkvoorbeelden van andere gemeenten; wat zij doen op het vlak van de middeldure huur. Onze ervaring is dat buiten deze voorbeelden om momenteel weinig vernieuwende instrumenten ingezet. We merken wel dat steeds meer gemeenten en marktpartijen (voornamelijk institutionele beleggers) met een verkenning bezig zijn over aspecten waarover zij afspraken willen maken om te sturen op middeldure huurwoningen.
3 Overzicht gemeentelijke instrumenten
3.1 Instrumentarium vereist visie en afwegingskader over minimale omvang
U heeft als gemeente verschillende publiekrechtelijke en privaatrechtelijke instrumenten in handen om te sturen op middeldure huur in Utrecht. Voordat u een afweging maakt welke instrumenten u wenst in te zetten, raden wij u aan om een duidelijke visie rondom middeldure huur te ontwikkelen. U kunt hierbij in het bijzonder denken aan een ruimtelijk afwegingskader gekoppeld aan de minimale omvang van een middeldure huurwoning. In dit beleidsdocument kunt u bijvoorbeeld aangeven op welke locaties u mee wilt werken aan de realisatie van kleinere middeldure huurwoningen.
Zie onderstaande kaart voor een indicatieve indeling. In enkel de binnenstad en stationsgebied kunt u bijvoorbeeld kleine middeldure huurwoningen met een minimale omvang van 30 m2 gbo toelaten. In de ring daaromheen kunt u sturen op een minimale omvang van 50 m2 gbo en daarbuiten bijvoorbeeld 70 m2 gbo. Op die manier kunt u de mogelijke overmaat aan kleine appartementen voorkomen. U kunt bijvoorbeeld ook sturen op het aandeel appartementen versus grondgebonden woningen, om in bepaalde wijken in te zetten op gezinnen.
Figuur 1: indicatieve gebiedsindeling minimale omvang middeldure huurwoningen
Met een ruimtelijk afwegingskader als hierboven zorgt u voor meer duidelijkheid voor marktpartijen en geeft u zichzelf handvatten om sturing mogelijk te maken. Een transparante visie op de minimale omvang van middeldure huurwoningen helpt u bij het afdwingen van de door u gewenste kwaliteit. Hierdoor is het voor ontwikkelaars en beleggers klip en klaar waar en aan wat voor middeldure huurprojecten u als gemeente wilt meewerken. Op die manier creëert u bovendien voorzienbaarheid (duidelijkheid wat waar kan en ook wat waar niet (meer) kan) en stimuleert u de markt om met plannen te komen die passen in uw gemeentelijke visie.
Verschillende gemeenten werken al met selectieve gebiedsindeling voor specifieke woningtypen. Bijvoorbeeld als het gaat om studentenhuisvesting:
• De gemeente Leeuwarden heeft in haar Woningbouwkader 2016 specifieke locaties geselecteerd waar
men terughoudend is in het meewerken aan het realiseren van onzelfstandige woonruimte voor studenten. De gemeente werkt alleen mee aan zelfstandige studentenhuisvesting in de binnenstad, bij de Kenniscampus en de zone Watercampus/Van Hall Instituut.
• De gemeente Maastricht hanteert sinds 2015 specifieke zones waarbinnen een maximale concentratie
kamerverhuur aan studenten is vastgesteld: 15% in de stadsrand, 30% in het stedelijk gebied en geen maximum in het centrum.
MIDDELDURE HUUR ZORGT ALLEEN VOOR DOORSTROMING BIJ EEN VEELZIJDIG PRODUCT
Uw Actieplan Middeldure Huur van 2014 heeft als doel om het aanbod van middeldure huur te vergroten, om in de grote vraag te voorzien. Volgens uw woonvisie uit 2015 past het inzetten op het middeldure huursegment (€ 711 tot € 900) bij de doelstelling om doorstroming van goedkope scheefwoners te bevorderen. Huurwoningen vanaf € 900 passen niet of beperkt binnen dit beleid omdat dit segment simpelweg geen betaalbaar alternatief biedt voor de scheefwonende middeninkomens.
Middeninkomens zijn divers qua huishoudenssamenstelling. Een eenzijdig aanbod van kleine appartementen in dit huursegment sluit niet aan bij de vraag van deze diverse doelgroep. Daarom onderzoekt u de mogelijkheden om naast op prijs ook op minimale oppervlaktes en woningtypen te kunnen sturen.
Dit betekent dat u diverse doelen heeft waarop u mogelijk wilt sturen:
• Stimuleren van een goed kwantitatief én kwalitatief aanbod van middeldure huurwoningen op diverse locaties, die langdurig tot de middeldure huur behoren (dus grip op huurprijsontwikkelingen).
• Bevorderen van doorstroming van sociale huurwoningen naar middeldure huurwoningen.
• Zorgen voor voldoende flexibiliteit richting marktpartijen (keuze tussen verhuur, samenvoegen en uitponden op termijn).
3.2 Mogelijke instrumenten om mee te sturen
U wilt graag weten welke instrumenten u als gemeente kunt inzetten om te sturen op de kwaliteit van middeldure huurwoningen. Hierna volgt een overzicht van de mogelijk instrumenten. De mate waarin een instrument inzetbaar is, hangt af van de combinatie (1) effect en (2) eenvoud van implementatie. Nieuwe afspraken over al bestaande ontwikkellocaties kunnen bijvoorbeeld heel effectief zijn, maar zijn ook bijzonder lastig te realiseren omdat u nieuwe wensen op tafel legt waar de ontwikkelaar niet aan mee hoeft te werken. In de onderstaande figuur staat een overzicht van alle instrumenten, ingedeeld naar mate van effect en eenvoud van implementatie. We raden u bij de meeste instrumenten (zeker de privaatrechtelijke overeenkomsten met marktpartijen) aan om aan te sturen op een periode van 15 tot 25 jaar, waar nu in veel gevallen voor 10 jaar wordt gekozen. Nu de druk op de Utrechtse woningmarkt hoog is en investeerders op grote schaal in middeldure huurwoningen willen investeren, is het voor u een momentum om voor een zo lang mogelijke periode afspraken te maken. Hierdoor kunt u er bijvoorbeeld voor zorgen dat woningen niet binnen een relatief korte periode worden uitgepond en behouden blijven voor het middeldure huursegment.
Figuur 2: overzicht effectiviteit en complexiteit instrumenten
Bron: Stec Groep (2017).
Tabel 2: overzicht instrumenten voor de gemeente Utrecht
Instrument | Toelichting | Effecten | Overig |
Bestemmingsplan- categorie middeldure huur (publiekrechtelijk) | Middeldure huur wordt naar verwachting, naast sociale huur en wonen algemeen, een aparte bestemmingsplancategorie. Volgens de huidige planning per medio juli 2017. Door middel van een gemeentelijke verordening kunt u sturen op maximale huurprijs en een minimale exploitatietermijn. We verwachten dat de nieuwe bestemmingsplancategorie blijft in de nieuwe Omgevingswet (2019 of later). Zie eind van deze paragraaf voor een verdere toelichting. | • Middeldure huur wordt afdwingbaar, ook op grond in particulier bezit. • Maximum huren en exploitatietermijnen worden vastgelegd in de gemeentelijke verordening. • Creëren voorzienbaarheid1 bij bestemmingswijziging. • Regulering van de huurprijsstijging is vooralsnog niet opgenomen in de conceptregeling, waardoor u hier publiekrechtelijk niet op kunt sturen. • Geen mogelijkheid tot sturen op m2 /prijs per m2. Wel op totale huurprijs. | • Doet u nog niet, kan namelijk nog niet. • Past in uw huidige beleid. • Monitoring door: o Check in uw WOZ-bestand of de eigenaar en bewoner verschillen. o Check aanvangshuren op projectwebsite. o Houd exploitatietermijn bij in eigen database en check regelmatig bij het Kadaster. |
Prestatieafspraken met beleggers (privaatrechtelijk) | U kunt met (institutionele) beleggers afspraken maken over: grondprijzen, realisatie- verplichtingen, exploitatieduur (en compensatie bij eerder uitponden), indexatie van maximale huurprijzen, oppervlaktes en woningtypes. Maak de prestatieafspraken generiek en zet in op een periode van 15 tot 20 jaar. | • Verbetert langdurige relatie met beleggers en zorgt voor meer betrokkenheid. • U daagt naast corporaties andere langetermijnpartijen uit om mee te denken met uw woningmarkt. • Het verplicht u ook min of meer om grond ter beschikking te stellen. U moet uw prestaties ook halen. • Jaarlijks moet u in gesprek met de beleggers over de doelstellingen van het aankomende jaar. • Mogelijkheid tot (indirect) sturen op m2/prijs per m2. | • Doet u nog niet (wel heeft u een intentieovereenkomst met een belegger). • Past in uw huidige beleid. • Monitoring door: o Check in uw WOZ-bestand of de eigenaar en bewoner verschillen. o Check aanvangshuren op projectwebsite. o Houd exploitatietermijn bij in eigen database en check regelmatig bij het Kadaster. o Huurlijsten jaarlijks na verhoging inzien, bijvoorbeeld met accountantsverklaring. |
Gronduitgifte met erfpacht (privaatrechtelijk) | Door middel van de bepaling ‘beperking van genot’ kunt u sturen op de gewenste ontwikkeling met betrekking tot: type, afmeting, kwaliteit en (stijging) van huurprijzen. | • Bepalingen gaan van rechtswege over op rechtsopvolgers. • Negatieve connotatie met erfpacht verlaagt mogelijk de courantheid van het vastgoed. • Dit instrument kunt u alleen inzetten als u zelf grondeigenaar bent. • Gespreide grondopbrengsten door verpachting. • Mogelijkheid tot sturen op m2/prijs per m2. | • Doet u al (kunt u meer doen). • Monitoring door: o Check in uw WOZ-bestand of de eigenaar en bewoner verschillen. o Check aanvangshuren op projectwebsite. o Houd exploitatietermijn bij in eigen database en check regelmatig bij het Kadaster. o Huurlijsten jaarlijks na verhoging inzien, bijvoorbeeld met accountantsverklaring. |
1 Voorzienbaarheid: bij schade door bestemmingswijziging kan planschadevergoeding worden aangevraagd. Door voorzienbaarheid te creëren, voorkomt u aansprakelijkheid.
Instrument | Toelichting | Effecten | Overig |
(Anterieure overeenkomst) via kruimelgevallen- regeling bij transformatie (mix publiek- en privaatrecht) | Indien bij transformatie sprake is van een bestemmingswijziging kunt u via de kruimelgevallenregeling (Bor) middeldure huur afdwingen en/of (privaatrechtelijke) afspraken maken over de kwalitatieve invulling daarvan. De kruimelregeling versnelt de procedure en geeft u positie in de onderhandelingen met eigenaar.Soms bent u zelf eigenaar (transformatie gemeentelijk /maatschappelijk vastgoed). | • Transformatie biedt de mogelijkheid om binnen bestaand stedelijk gebied middeldure huur te realiseren. • De kruimelregeling geeft u positie ten opzichte van particu- liere grondbezitters. • Denk ook na over mogelijkheid samenvoegen woningen, zie box onder deze tabel. • Monitoring is niet nodig door afspraken vooraf. • Verzwaart de relatief makkelijke procedure tot transformatie. • Mogelijkheid tot sturen op m2/prijs per m2. | • Doet u nog niet. • Past in uw huidige beleid. • Monitoring door: o Check in uw WOZ-bestand of de eigenaar en bewoner verschillen. o Check aanvangshuren op projectwebsite. o Houd exploitatietermijn bij in eigen database en check regelmatig bij het Kadaster. o Huurlijsten jaarlijks na verhoging inzien, bijvoorbeeld met accountantsverklaring. |
Privaatrechtelijke afspraken maken bij grondverkoop | Bij de verkoop van grond kunt u privaatrechtelijke afspraken maken met de kopende partij, in de vorm van een kettingbeding of kwalitatieve verplichting. Hierin kunt u afspraken maken over de aanvanghuur, maximale huurstijging, exploitatietermijn (en compensatie/boete bij vervroegd uitponden) en kwalitieve eisen van de woning. | • Privaatrechtelijk kunt u relatief gemakkelijk afspraken maken. • Lagere grondopbrengsten door privaatrechtelijke beperkingen. • Na verkoop heeft u nog maar beperkte invloed op het grondgebruik. • Eén op één verkoop is lastiger door aanbestedingsregels. • Mogelijkheid tot sturen op m2/prijs per m2. | • Doet u al (kunt u meer doen). • Past in uw huidige beleid. • Monitoring door: o Check in uw WOZ-bestand of de eigenaar en bewoner verschillen. o Check aanvangshuren op projectwebsite. o Houd exploitatietermijn bij in eigen database en check regelmatig bij het Kadaster. o Huurlijsten jaarlijks na verhoging inzien, bijvoorbeeld met accountantsverklaring. |
Specifiek gemeenteljk grondprijsbeleid voor middeldure huur (privaatrechtelijk) | Middeldure huurwoningen geven veelal een lagere residuele grondwaarde dan koopwoningen. Specifieke gemeentelijke grondprijzen voor middeldure huur geeft beleggers meer kans op een haalbare business case. | • Relatief gemakkelijk in te voeren instrument. • Lagere grondopbrengsten. • Indirecte subsidie vormt geen prikkel voor beleggers om redenementseis te verlagen. • Geen sturing op prijzen en kwalitatieve aspecten van de bebouwing. • Mogelijkheid tot sturen op m2/prijs per m2. Combinatie met vorige. | • Doet u al. • Past in uw huidige beleid. • Monitoring door: o Check in uw WOZ-bestand of de eigenaar en bewoner verschillen. o Check aanvangshuren op projectwebsite. o Houd exploitatietermijn bij in eigen database en check regelmatig bij het Kadaster. o Huurlijsten jaarlijks na verhoging inzien, bijvoorbeeld met accountantsverklaring. |
Richtinggevend woonbeleid ten aanzien van middeldure huur (mix) | Leg in uw woonbeleid de nadruk op middeldure huur, zoals u nu al doet in het Actieplan Middeldure Huur. | • Concreet beleid geeft een kapstok om projecten aan op te hangen. • U geeft handen en voeten aan uw ambitie. • Onvoldoende concreet beleid kan onvoldoende als een stok achter de deur fungeren. Daarom vertalen naar afwegingskader (3.1) en andere genoemde instrumenten in deze tabel. • Mogelijkheid tot (indirect) sturen op m2/prijs per m2. | • Doet u al min of meer. • Past in uw huidige beleid. • Monitoring niet van toepassing. |
Instrument | Toelichting | Effecten | Overig |
Aanvullende afspraken met corporaties (en beleggers) (privaatrechtelijk) | Afspraken met betrekking tot het verkopen van bezit en doorstroming van scheefhuurders. Xxxxxx ook beleggers hierbij om doorstroming op gang te brengen (zie derde tekstbox in bijlage A). | • Complementaire samenwerking tussen stakeholders. • Bevordering van doorstroming op de woningmarkt. • Processen met meerdere stakeholders kosten relatief veel tijd. • Mogelijkheid tot sturen op m2/prijs per m2. | • Doet u nog niet. • Past in uw huidige beleid. • Monitoring door: o Check (ver)koopaktes bij het Kadaster met bijbehorende kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen. o Vraag corporaties bij jaarlijkse prestatieafspraken om inzicht in verkocht bezit. |
Beleggerstafels (privaatrechtelijk) | Het bij beleggers onder de aandacht brengen van posities. Een bidbook geeft hier aanleiding voor. Betrek ook corporaties indien zij bereid zijn bezit uit te ponden aan beleggers. | • Vroeg betrekken van marktpartijen bij het proces. • Het betrekken van marktpartijen aan de voorkant van het proces vraagt om geduld, processen kunnen lang duren. • Mogelijkheid tot (indirect) sturen op m2/prijs per m2. Vooral in combinatie met andere instrumenten. | • Heeft u gedaan. • Past in uw huidige beleid. • Monitoring door: o Check in uw WOZ-bestand of de eigenaar en bewoner verschillen. o Check aanvangshuren op projectwebsite. o Houd exploitatietermijn bij in eigen database en check regelmatig bij het Kadaster. o Huurlijsten jaarlijks na verhoging inzien, bijvoorbeeld met accountantsverklaring. |
Bron: Stec Groep (2017).
Toelichting middeldure huur aparte bestemmingsplancategorie
De ministeries van BZK en I&M hebben het voornemen om het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) te wijzigen. Met deze wijziging krijgen gemeenten de mogelijkheid om in bestemmingsplannen naast de categorieën sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap ook geliberaliseerde woningen voor middeldure huur als een aparte categorie aan te wijzen.
Middeldure huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens, vallen nu, net als koopwoningen, in het deel van het bestemmingsplan waar geen verdere eisen aan kunnen worden gesteld. Gemeenten hebben dus geen mogelijkheid om zeker te stellen dat er structureel woningen beschikbaar komen en blijven voor de middeldure huur. Met de (voorgenomen) wijziging van het Bro wordt het mogelijk dat de gemeente de categorie geliberaliseerde woning voor middeldure huur kan aanwijzen in het bestemmingsplan.
Hierbij dient de gemeente apart in een gemeentelijke verordening te bepalen:
• De maximale aanvangshuur voor middeldure huurwoningen. Zo kan de gemeente rekening houden met de in die regio geldende marktprijzen voor huurwoningen. Deze maximale aanvangshuurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd, bijvoorbeeld op basis van de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. Koppeling van de maximale aanvangshuur aan het verhuurbaar vloeroppervlak is indirect mogelijk door in het bestemmingsplan het minimale woonoppervlak vast te stellen.
• De termijn dat de woningen (in ieder geval) behouden blijven als middeldure huurwoning. Dat is ten minste tien jaar. De woning kan in die periode dus niet worden verkocht (uitgepond) door de verhuurder. Hiermee kunnen gemeenten het middensegment structureel vergroten. Overweeg intern welke termijn u wenselijk acht. Gezien de krapte in de middeldure huurmarkt in Utrecht schatten we in dat 15 tot 20 jaar ook een realistische termijn kan zijn voor (institutionele) beleggers.
Het ministerie van BZK noemt geen bovengrens voor het segment middeldure huur en noemt in de conceptregeling geen mogelijkheden om de huurprijsstijging te reguleren. Hiervoor zult u dus alsnog privaatrechtelijke afspraken moeten maken met de afnemende partij.
KLEINE APPARTEMENTEN SAMENVOEGEN IN COMBINATIE MET TIJDELIJKE CONTRACTEN
De huidige markt zet beleggers aan om kleine appartementen met relatief hoge huren te realiseren. Op korte termijn is er naar onze inschatting voldoende vraag naar dit product, maar op lange termijn kan dit – vooral op minder centraal gelegen plekken – onwenselijk zijn voor de kwaliteit van de woningvoorraad. U kunt dit ondervangen door afspraken te maken over de mogelijkheid tot samenvoeging van appartementen op een bepaalde termijn.
Zo kunt u afdwingen dat een deel van de tussenmuren niet dragend of gewapend zijn, zodat deze bij samenvoeging gemakkelijk zijn te doorbreken. Houd er wel rekening mee dat dit voor de ontwikkelaar (en indirect belegger) extra kosten met zich meebrengt, waardoor het object op korte termijn incouranter is. Voor samenvoeging is een vergunning verplicht, waarbij een algemene leefbaarheidstoets en volkshuisvestelijke toets wordt gedaan.
U moet dan ook afspraken maken over huurtermijnen. Tijdelijke contracten kunnen uitkomst bieden om te waarborgen dat woningen tegelijkertijd vrijkomen en er dus geen leegstand ontstaat. De maximaal vast te leggen duur van een huurcontract is 2 jaar.
Monitoring geheel van afspraken
Bij de bovengenoemde instrumenten kunt u in meer of mindere mate afspraken sturen op het product dat u wenst. Met deze instrumenten kunt u afspraken maken over huurprijzen en de maximale stijging daarvan, aantallen, afmetingen, kwaliteit en minimale exploitatieduur.
Momenteel wordt door gemeenten bij afspraken met marktpartijen vaak een periode van 10 jaar gehanteerd. Gezien de druk op de Utrechtse woningmarkt achten we een periode van 15 of misschien 20 jaar ook realistisch. Een aantal mogelijkheden zijn:
• Koppeling huurstijging aan de CPI of een percentage van de WOZ-waarde. Zo stuurt u niet alleen op
aanvangshuur, maar houdt u de huren ook op langere termijn marktconform en aansluitend op uw beleid. U kunt juridisch vastleggen dat u jaarlijks de huurlijst na huurverhoging kunt inzien, om te monitoren of aan de afspraak wordt voldaan.
• Compensatie of boeteregeling bij vroegtijdig uitponden door de belegger. Als de belegger eerder start
met uitponden dan de afgesproken termijn profiteert hij onrechtmatig van de residuele grondprijs gericht op middeldure huur. Koppel de hoogte van het compensatiebedrag aan de actuele marktconforme grondwaarde om speculatie te voorkomen.
Naast koppeling van de maximale huurstijging aan de CPI of een percentage van de WOZ-waarde kunt u ook een koppeling maken met de liberalisatiegrens. Dit raden we echter af aangezien de liberalisatiegrens geen marktconforme indicator is, maar wordt ingegeven door Rijksbeleid. De hoogte van de toekomstige liberalisatiegrens is bovendien onduidelijk.
Monitoring vereist van uw ambtelijke organisatie personele capaciteit, wees u hiervan bewust. Er moet worden toegezien op de handhaving van de gemaakte afspraken, zoals aanvangshuren, huurstijging, exploitatietermijnen en bouwkundige uitvoering. Hieronder lichten we een aantal opties voor monitoring toe:
• Bouwkundige kenmerken: leg in afspraken vast dat u voor start bouw inzage krijgt in de tekeningen. Zo
kunt u door een bouwkundig specialist laten controleren of de tekeningen conform de afspraken zijn.
• Exploitatietermijn: leg contractueel vast dat u door de belegger wordt ingelicht als het bezit eerder dan de afgesproken termijn wordt uitgepond of complexgewijs wordt verkocht. In een bestand kunt u zelf afspraken en termijnen bijhouden. Voer periodiek en steekproefsgewijs checks uit bij het Kadaster door het opvragen van kadastrale gegevens van het object.
• Aanvangshuur en huurstijging: beleggers staan onder toezicht van accountants. Leg contractueel vast dat u jaarlijks de huurlijsten (met huurgegevens, waaronder huurstijging) van de desbetreffende complexen en de ondertekende accountantsverklaring ontvangt. Voer een check uit of beide documenten overeenkomstig zijn met elkaar.
RECHTSOPVOLGING BIJ PRIVAAT- EN PUBLIEKRECHTELIJKE AFSPRAKEN
Let er bij privaatrechtelijke afspraken op dat deze overgaan op rechtsopvolgers, bijvoorbeeld bij complexgewijze verkoop aan een andere belegger. Gronduitgifte in erfpacht, een kettingbeding in combinatie met kwalitatieve verplichting gaat van rechtswege over op rechtsopvolgers. Voor u als gemeente kan het wenselijk zijn om kennis te maken met de rechtsopvolger. Ook hierover kunt u privaatrechtelijke afspraken maken. Bijvoorbeeld door goedkeuring van de gemeente en kennismaking af te dwingen bij complexgewijze verkoop.
Bijlage A: enkele praktijkvoorbeelden
PRAKTIJKVOORBEELD 1: PILOTS VOOR ZELFBOUW HUURWONINGEN VIA WOONCOÖPERATIEVEN
Begin 2016 stemde de gemeenteraad van Amsterdam in met het mogelijk maken van drie nieuwbouwpilots voor wooncoöperaties in de sociale en/of middeldure huur. Voordelen van wooncoöperaties zijn onder andere: een grotere diversiteit aan woningen en bewoners, een andere manier van beheer, lagere beheerskosten en onderlinge solidariteit.
Onder Amsterdammers is er veel belangstelling voor het wonen in een wooncoöperatief. Dat blijkt niet alleen uit aanmeldingen om mee te mogen doen met de nieuwbouwpilots, het blijkt ook uit het tweejaarlijks onderzoek Wonen in Amsterdam. Bijna de helft van de ondervraagde Amsterdammers geeft aan bij verhuizen (ook) interesse te hebben om in een wooncoöperatie te wonen. De vraag is dus groot. Maar tegelijkertijd zijn nog veel praktische zaken uit te zoeken. Daarom is besloten in de nieuwbouw te starten met het opdoen van ervaring op drie pilotlocaties.
In de contracten van de nieuwbouwpilots wordt vastgelegd dat de door de wooncoöperatieven aan de gemeente te betalen grondprijs lager is dan de reguliere grondprijs. Dat gaat gepaard met voorwaarden dat de woningen bijvoorbeeld niet mogen worden verkocht en er jaarlijks enkel een beperkte huurstijging plaats mag vinden.
Bron: Gemeente Amsterdam & Platform31 (2016).
PRAKTIJKVOORBEELD 2: RUIME STEUN IN GEMEENTERAAD VOOR OPRICHTING INVESTERINGSVEHIKEL VOOR HET WALLENGEBIED
Het heeft vier jaar geduurd, maar nu heeft burgemeester Xxx xxx Xxxx de gemeenteraad overtuigd van zijn aanpak van postcodegebied 1012.
De essentie van het voorstel: de gemeente stapt als partner in een publiek-private samenwerking om vastgoed aan te kopen en te beheren in het postcodegebied 1012. Doel is om via maatschappelijke investeringen een tegenwicht te bieden aan de marktpartijen die in het gebied opereren. Zo hoopt de gemeente onwenselijke invloeden te kunnen tegengaan, zoals zwart geld, mensenhandel, maar ook legale ontwikkelingen als het opdrijven van (winkel)huren.
In ruil voor een miljoeneninvestering in de aanpak van de Wallen verlangt Syntrus Achmea elders in de stad voor € 60 tot € 150 miljoen ontwikkellocaties, waar vooral duurdere huurwoningen moeten komen.
Bron: Parool (2015), NRC (2016).
PRAKTIJKVOORBEELD 3: EIGEN HAARD BEVORDERT DOORSTROMING IN AMSTELVEEN
Woningcorporatie Eigen Haard verhuurde 38 van 44 woningen in een nieuwbouwcomplex in Amstelveen aan doorstromers. Met een voorrangsregeling krijgen scheefhuurders de mogelijkheid door te stromen naar een vrijesectorhuurwoning. Eigen Haard doet dit om zowel goedkoop als duur scheefwonen tegen te gaan.
Eigen Haard benaderde huurders met een relatief hoog inkomen en een (lichte) verhuiswens. Door goede informatievoorziening en voorrangsregels werden zij gestimuleerd te verhuizen naar een vrijesectorhuurwoning. Gemiddeld betalen de huurders nu € 250 meer per maand. Het project kostte wel veel tijd en leidde tot langere aanvangsleegstand. Eigen Haard wil in de toekomst de samenwerking aangaan met andere corporaties en beleggers (die woningen in het middensegment beschikbaar stellen voor doorstroming) om het succes uit te bouwen.
Bron: ‘Eigen Haard verleidt huurders tot doorstromen.’ Aedes (29 november 2016).