Uitspraak

Uitspraak

van de Huurcommissie

Xxxxxxx Xxxxxxxx aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW)
Woonruimte Xxxxxxxxxxxx 00 0000 XX XXXXXXXX Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker [XXX] Hierna te noemen: huurder
Wederpartij [XXX] Hierna te noemen: verhuurder
Datum zitting 16 januari 2020
Verzonden op 17 februari 2020
Verzonden aan huurder en verhuurder

Kern van de uitspraak

• De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. Een huurprijs van € 182,64 per maand is wel redelijk.

I. Verloop van de procedure

Verzoek van de huurder

De Huurcommissie heeft op 28 december 2018 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. De huurovereenkomst is ingegaan op 15 mei 2018. De huurprijs is € 325,00 per maand.

Onderzoek door de Huurcommissie

De Huurcommissie heeft op 1 juli 2019 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.

II. Zitting

Zittingsdatum: 16 januari 2020 Zittingsvoorzitter: mr. drs. L.M. Xxxxxxx-Xxxxxx

Xxxxxxxxxxxxx: B.A.C.M. Xxxxxxxxxxx en A.C.P. Tamse

De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.

Bij ontvangen brief van 30 december 2019 heeft verhuurder de commissie laten weten niet bij de zitting aanwezig te kunnen zijn. Tevens zijn diverse documenten meegezonden (waaronder de huurovereenkomst, facturen, voorstel huurprijs, inlichting wijzigingen appartement en weigering koelkast).

Korte samenvatting verklaring (gemachtigde) van de huurder:

• De vraag is of het op 15 mei 2018 is gehuurd? Voor die tijd had huurder - vanaf augustus 2015- al gehuurd bij de vader van huurder. Er was al een huurovereenkomst. Daarna heeft verhuurder de woning gekocht van de vader, en is het gaan verhuren aan huurder. De vraag is of op basis van verkoop de huurovereenkomst onderbroken is? Van de verkoopinhoud heb ik geen kennis. Ik ben hier nooit weggeweest. Ik ben een nieuwe huurovereenkomst aangegaan;

• De nieuwe overeenkomst is op 15 mei 2018 ingegaan op basis van de oude gegevens. De woning is echter dusdanig veranderd (van 2 slaapkamers zijn 4 slaapkamers gemaakt) dat het een nieuwe situatie is. Ik verzoek de commissie uit te gaan van de laatste huurovereenkomst d.d. 15 mei 2018;

• In het rapport staat als datum van de ingang van de huurovereenkomst 28 juni 2018. Omdat de huurder bij het indienen van het verzoekschrift niet verder terug kon dan zes maanden heeft hij hier deze (fictieve) datum ingevuld;

• Op de vraag van de commissie of het een tijdelijke huurovereenkomst is, kan ik aangeven dat deze niet doorloopt. De verhuurder ging uit van een tijdelijke huurovereenkomst. Ik heb geen reactie van verhuurder gehad. Ondanks de opzegging ben ik verhuisd, omdat ik was afgestudeerd en een nieuw appartement had gevonden. Ik heb ervoor gekozen de discussie daarom niet door te zetten;

• Ik ben hier vertrokken per 1 juli 2019;

• De verhuurder heeft mij een aanzegging gestuurd d.d. 30 mei 2019, met daarin genoemd een termijn. De verhuurder hield de oorspronkelijke einddatum van het contract aan. Ik overhandig de commissie een kopie van deze aanzegging;

• Ten aanzien van de puntentelling kan ik aangeven dat wij op een kleine afwijking qua aantal m2 uitkwamen. Ik heb er geen opmerkingen op, we conformeren ons aan het rapport;

• Er is een opslagruimte in de kelder. De rapporteur heeft daar ook gemeten. De fietsenberging is de opslagruimte;

• Ik heb hem ook verteld over de opslag op zolder. Je kon erbij maar daar is alles mee gezegd. Het was een opslag met kippengaas ervoor en daarvan heb ik geen sleutel gehad. Het heeft een open verbinding met buiten. Het is geen gebruiksruimte.

I. Beoordeling

Huurovereenkomst

Alvorens op de inhoud van het verzoek in te kunnen gaan, dient de commissie te beslissen van welke (datum) huurovereenkomst moet worden uitgegaan en of sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst.

Zowel huurder als verhuurder hebben de commissie verzocht uit te gaan van de huurovereenkomst, met ingangsdatum 15 mei 2018. Nu de commissie dit een juist standpunt acht, sluit zij zich hierbij aan.

Voorts behandelt de commissie de vraag of de huurovereenkomst tijdelijk is, of niet. Immers, de termijn voor het indienen van een verzoek bij de Huurcommissie eindigt zes maanden na de aanvang van het huurcontract, tenzij sprake is van een tijdelijke overeenkomst. In het laatste geval eindigt de termijn een half jaar na het

einde van het huurcontract.

Een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in de Wet doorstroming huurmarkt 2015 kent geen verlengingstermijn. Een dergelijke overeenkomst hoeft ook niet te worden opgezegd. Het volstaat, dat de verhuurder uiterlijk één maand voor het aflopen van de overeengekomen huurtermijn de huurder schriftelijk informeert dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt.

De onderhavige huurovereenkomst is ingegaan voor de duur van 14 maanden, ingaande op 15 mei 2018 en loopt tot en met 31 juli 2019. De huurovereenkomst kent geen automatische verlenging. De overeenkomst behoeft niet te worden opgezegd, deze eindigt op 31 juli 2019 van rechtswege. Wel kan de huurder de verhuurder verzoeken zijn huurovereenkomst continueren, waarop de verhuurder daar prioriteit aan zal geven.

De verhuurder heeft de huurder bij brief van 30 mei 2019 een aanzegging gestuurd.

Naar het oordeel van de commissie is sprake van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in de Wet doorstroming huurmarkt 2015.

Op grond van artikel 7:249 lid 2, BW kan een huurder tot uiterlijk zes maanden na afloop van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 BW, een verzoek indienen. De Huurcommissie heeft het verzoek van huurder ontvangen op 28 december 2018. Dat is binnen een half jaar na het einde van de huurovereenkomst. Huurder is daarom ontvankelijk in zijn verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs.

Beoordeling van het verzoek

De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 15 mei 2018 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.

Overeengekomen huurprijs

De huurovereenkomst is ingegaan op 15 mei 2018 tegen een huurprijs van € 325,00 per maand.

Puntenaantal

De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 89 punten.

De verhuurder heeft bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal vanwege het ontbreken van punten voor de opslagruimte beneden. De commissie gaat aan dit bezwaar voorbij nu ter zitting vast is komen te staan dat de opslagruimte beneden door de rapporteur is opgenomen als fietsenberging.

De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 15 mei 2018 ongewijzigd vast op 89.

Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 182,64 per maand (exclusief bijkomende kosten).

Gebreken

De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn.

Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woonruimte geen ernstige gebreken. Huurder heeft het rapport voor wat betreft de gebreken niet weersproken. De Huurcommissie volgt daarom het rapport op dit punt.

Beoordeling van de leges

De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.

Nu de commissie de overeengekomen huurprijs niet redelijk heeft geacht en heeft verlaagd, stelt zij in dit geval de verhuurder in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van € 25,00 terug.

Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.

II. Beslissing

• Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 89 punten. De met ingang van 15 mei 2018 overeengekomen huurprijs van € 325,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van € 182,64 per maand met ingang van 15 mei 2018 is redelijk.

Legesveroordeling

De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van € 25,00 terug.

De verhuurder moet € 25,00 leges betalen.

Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

Xxxx u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.

Enschede, 16 januari 2020

De Huurcommissie,

mr. drs. L.M. Brouwer Harten Zittingsvoorzitter