Prestatieafspraken 2022-2023
Prestatieafspraken 2022-2023
Woonbron en de gemeente Rotterdam
Prestatieafspraken 2022-2023
Woonbron en de gemeente Rotterdam Partijen:
• Xxxxxxxx, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de directeur-bestuurder mevrouw X.X. xxx Xxxxxx.
• Gemeente Rotterdam, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de Wethouder Bouwen, Wonen en Energietransitie Gebouwde Omgeving de heer S.A. Kurvers.
Overwegende dat:
• De gemeente Rotterdam en Woonbron elkaar in de uitvoering van het woonbeleid blijvend als belangrijke partners zien, allen vanuit hun eigen maatschappelijke rol;
• De gemeente en Corporatie Woonbron behoefte hebben aan een gezamenlijk handelingskader: Prestatieafspraken zijn geen doel, maar een middel om samen te werken in de uitvoering van het woonbeleid en elkaars maatschappelijke activiteiten op elkaar af te stemmen;
• De Rotterdamse corporaties sterk verschillen t.a.v. de kenmerken van het bezit (type, segment, locatie, kwaliteit c.q. toekomstbestendigheid) en de investeringsruimte en strategie en prestatieafspraken de meeste ruimte geven om maatwerk te kunnen bieden per corporatie;
• De prestatieafspraken gebaseerd zijn op de geactualiseerde Woonvisie 2030, vastgesteld op 1 oktober 2020 door de gemeenteraad;
• De gemeente met deze afspraken geen afbreuk doet aan haar publiekrechtelijke taken en plichten en deze onverminderd uit zal voeren;
• Prestatieafspraken met een integraal karakter het beste aansluiten bij de diversiteit van de Rotterdamse woonopgaven en tevens een betere afweging tussen woonopgaven mogelijk maakt.
Komen het volgende overeen:
Artikel 1. Doelstelling
1. Partijen dragen naar redelijkheid bij aan de uitvoering van de gemeentelijke woonvisie en stemmen dit graag met elkaar af.
Artikel 2. Inhoudelijke afspraken:
1. In de bijlagen van deze prestatieafspraak zijn de afspraken tussen partijen opgenomen.
2. Bijlage 1: Prestatieafspraken 2022 en 2023, maakt onlosmakelijk deel uit van de prestatieafspraken.
Artikel 3. Gewijzigde omstandigheden
1. Behoudens bijzondere omstandigheden hanteren de partijen de bijgevoegde afspraken.
2. Ingeval er sprake is van een omstandigheid die partijen niet hebben voorzien, treden zij in overleg om in de geest van de gemaakte afspraken, een redelijk alternatief overeen te komen.
Artikel 4. Monitoring
1. Partijen monitoren gedurende de looptijd de uitvoering van de inspanningen/afspraken. Dit kan aanleiding zijn afspraken te actualiseren.
2. Over de mogelijkheid van een tussentijdse evaluatie van de inspanningen zoals geformuleerd in deze prestatieafspraken maken partijen indien daartoe aanleiding bestaat nadere afspraken.
Artikel 5. Geschillen
1. Partijen spannen zich in eventuele geschillen omtrent de uitvoering van dit convenant altijd in goed onderling overleg op te lossen.
2. In geval dit niet mogelijk is treden partijen in overleg op welke wijze het geschil beslecht zal moeten worden.
Artikel 6. Looptijd, herijking en varia
1. Deze prestatieafspraken zijn gesloten voor bepaalde duur. De prestatieafspraken treden in werking op 1 januari 2022 en lopen t/m 31 december 2023.
2. Deze overeenkomst kan worden aangehaald als “prestatieafspraken 2022-2023”.
Aldus overeengekomen te Rotterdam op 15 december 2021 en in tweevoud opgesteld,
Mevrouw X.X. xxx Xxxxxx De heer S.A. Kurvers
Woonbron Gemeente Rotterdam
Bijlage 1 - Prestatieafspraken 2022-2023
Inhoudsopgave
A. Hoofddoel: realiseren aantrekkelijke woonmilieus
1. Wijken in balans
B. Hoofddoel: woningvoorraad met toekomstwaarde
2. Energietransitie
3. Klimaat, groen en circulariteit
4. Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad
C. Hoofddoel: basis op orde
5. Beschikbaarheid
6. Betaalbaarheid
7. Huisvesting specifieke doelgroepen
8. Leefbaarheid
D. Algemeen: financieel inzicht
9. Financiële status en (indicatieve) bestedingsruimte
A. HOOFDDOEL: REALISEREN AANTREKKELIJKE WOONMILIEUS
1. Wijken in balans: nieuwbouw/renovatie, verkoop en liberalisatie
Een belangrijke ambitie in Rotterdam is het streven naar meer differentiatie en kwaliteit in woonmilieus, om een thuis voor alle Rotterdammers te bieden. De woningvoorraad heeft hierin een cruciale rol. Er wordt ingezet op een regio, stad en wijken in balans.
De corporatievoorraad is hierin een belangrijk onderdeel, en is het van belang dat corporaties er voldoende kunnen zijn voor hun doelgroep.
Het bezit van Humanitas is opgenomen in Woonbron en maakt inmiddels deel uit van de reguliere beleidscycli binnen Woonbron. In de huidige afspraken wordt hier geen aparte aandacht meer aan gegeven. In een aantal afspraken zijn complexen van het voormalig bezit van Humanitas te herkennen.
1.1 Er is duidelijk sprake van een dalende beschikbaarheid in de sociale sector. Naast doorstroombevorderende maatregelen (zie elders) gaan partijen in overleg om meer sociale huurwoningen door corporaties te realiseren om de toenemende vraagdruk te verlichten.
1.2 Woonbron verwacht in 2022-2023 ongeveer 50 woningen te liberaliseren en 100 te verkopen.
1.3 Woonbron werkt in de komende periode aan de volgende nieuwbouw en renovatieprojecten (aantallen onder voorbehoud van definitieve planvorming):
Nieuwbouw | wijk | start | aantal woningen |
Hoogvliet Stadshart | Hoogvliet | 2023 | 95 |
Kroonlocatie tijdelijke woningen | Delfshaven | 2022 | 60 |
Schoollocatie IJsselmonde | IJsselmonde | 2023 | 38 |
Waaldijk Noord | Coolhaveneiland | 2022 | 16 |
Waterschip nieuwbouw | Pernis | 2023 | 57 |
Renovatie | |||
Alhenablok (vernieuwbouw) | Xxxxxxxxxx | 0000 | 00 |
Xx Xxxxx (vernieuwbouw) Tulp (noordwest) | IJsselmonde | 2021 | 56 |
De Kreek (vernieuwbouw) Anjer (corridor) | IJsselmonde | 2021 | 220 |
De Kulk special langer zelfstandig | Xxxxxxxxx | 0000 | 000 |
Xxxxxxxxxx special | IJsselmonde | 2022 | 200 |
IJsselburg Langer Zelfstandig | Beverwaard | 2022 | 195 |
Renovatie VVE088 Project 6 Beverwaard | Beverwaard | 2022 | 139 |
Waterschip | Pernis | 2022 | 84 |
Aansluiting Warmtenet - De Kulk | Hoogvliet | 2022 | 286 |
Aansluiting Warmtenet - De Sluis | Hoogvliet | 2022 | 84 |
Aansluiting Warmtenet - App. Spuikreek VVE056 | IJsselmonde | 2023 | 144 |
Aansluiting Warmtenet - Tuynenburgh flat | IJsselmonde | 2022 | 120 |
Aansluiting Warmtenet - Beverburgh 55+/sen.won. | IJsselmonde | 2022 | 200 |
Aansluiting Warmtenet - App. Veenoord VVE083 | IJsselmonde | 2023 | 163 |
Aansluiting Warmtenet - App. Heindijk en Hazendijk (2 kmrs) | IJsselmonde | 2022 | 286 |
Aansluiting Warmtenet - App. Palmen & Mirretuin (2 kmrs) | IJsselmonde | 2022 | 48 |
Aansluiting Warmtenet - Groene tuin | IJsselmonde | 2022 | 120 |
Aansluiting Warmtenet en renovatie - Xxxxxxxxxxx | XXxxxxxxxxx | 0000 | 92 |
Aansluiting Warmtenet - App. Herenwaard | IJsselmonde | 2022 | 70 |
1.4 Conform de afspraken uit de Bestuurlijke Overeenkomst 2019 levert Woonbron een bijdrage aan de ontwikkeling van wijken in balans. De inspanningen richten zich op meer ruimte bieden voor middeldure woningen in wijken met een hoog percentage sociaal basis woningen en in wijken met een laag percentage sociaal basis op behoud van sociale woningen.
1.5 Voor Woonbron zijn er afspraken gemaakt over de afname van de sociaal basis voorraad in de wijken Nieuwe Westen, Delfshaven, Carnisse en Groot-IJsselmonde.
1.6 De afgesproken afname van sociaal basis bezit van Xxxxxxxx in deze wijken ligt niet in al de genoemde wijken op koers. Indien uit de gezamenlijke monitoring van de gehele woningvoorraad (zoals benoemd in afspraak 1.17) blijkt dat bijsturing noodzakelijk is, zal bijsturing plaatsvinden middels (her)labeling van de (projecten)voorraad. Indien bijsturing onvoldoende plaatsvindt heeft dat consequenties voor onderstaande afspraken over nieuwbouw. En andersom: indien de afspraken over nieuwbouw onvoldoende nagekomen worden, heeft dat ook consequenties voor de (her)labeling.
1.7 Woonbron kiest op projectniveau in sommige gevallen in deze wijken voor nieuwbouw van sociale woningen, waarbij er nog voldoende knoppen op wijkniveau zijn om de afgesproken koers voor sociaal basis vast te houden richting 2030.
1.8 Woonbron wil in Delfshaven binnen de ontwikkeling ‘Hart van Coolhaveneiland’ door middel van verdichting haar sociale voorraad gelijk houden in combinatie met het toevoegen van woningen in andere segmenten.
1.9 In Groot IJsselmonde zal, conform eerdere afspraken, de nieuwbouw aan de Hollandse Tuin in het sociale segment door Woonbron worden gerealiseerd.
1.10 Gemeente en corporaties zetten zich in dat corporaties circa 80% van de sociale nieuwbouw tot 2030 realiseren, waarbij inzichtelijk is welk deel nieuwbouw, sloop/nieuwbouw, vernieuwbouw en functieverandering is. Voor de periode ’22-’23 is de verwachting dat de realisatie nog niet de 80% zal halen. Inspanningen zijn gedurende deze looptijd er mede op gericht dat instrumentarium en organisaties zijn opgelijnd om dit aandeel vanaf 2023 te kunnen realiseren.
1.11 De positie van de Rotterdamse corporaties bij de sociale nieuwbouw wordt beter geborgd. Gemeente en woningcorporaties maken eind 2021/begin 2022 afspraken over de wijze waarop deze borging het beste vorm kan krijgen.
1.12 De gemeente heeft daartoe in 2021 juridische mogelijkheden onderzocht. De mogelijke inzet van deze instrumenten en de effectiviteit hiervan zal onderwerp van gesprek zijn in het Nieuwbouwoverleg tussen de gemeente en de corporaties in 2022 en 2023.
1.13 Gedurende de looptijd ‘22-‘23 werkt de gemeente aan de vastlegging van de randvoorwaarden voor de sociale nieuwbouw door de corporaties voor de volgende projecten: M4H, Schiehaven Noord, Rijnhaven, Schiekadeblok, Centrumplan IJsselmonde, Prins Alexander ntb locatie verdichting/ transformatie, Hart van Zuid, Noordrand Zuiderpark, Pols-Zuidzijde-Katendrecht ‘Politiebureau’, Piekstraat, Sportcampus, Parkhaven, Hof van Maasdam, Stadshart Hoogvliet.
1.14 Gemeente en corporaties spannen zich in om waar mogelijk de sociale nieuwbouw in bovenstaande gebiedsontwikkelingen naar voren te halen in de fasering.
1.15 Voor deze projecten bekijken gemeente en corporaties of het haalbaar en wenselijk is dat de corporatie ook een rol neemt in (een deel van het) middenhuursegment.
1.16 Het aandeel middenhuur wordt daarbij door de corporaties qua omvang en betekenis als aanvullend op het sociale programma beschouwd.
1.17 In de periode 2022-2023 wordt de voorraadontwikkeling van de corporatie- en particuliere voorraad in de verschillende prijscategorieën op wijkniveau gemonitord. Deze jaarlijkse monitor wordt uitgevoerd door een extern bureau in een gezamenlijke opdracht van gemeente en corporaties, waarbij de kosten voor de helft voor de gemeente komen en voor de helft voor de vier corporaties die ondertekenaar zijn van de BOK.
1.18 Woonbron heeft projecten met RVV-subsidies waarbij die subsidies mogelijk in gevaar komen door vertragingen. Voor deze projecten leveren Woonbron en gemeente gezamenlijk extra inzet om subsidies niet in gevaar te laten komen.
1.19 Naast de BOK locaties heeft Woonbron de komende jaren een grote herstructureringsopgave in het Hart van Coolhaveneiland. Samen met de gemeente Rotterdam is aan visieontwikkeling gewerkt en in 2021 start Woonbron de concrete planvorming. Gezien omvang, complexiteit en kansrijkheid trekken Woonbron en de gemeente hier samen in op, waarbij met name het participatietraject met bewoners en andere stakeholders van groot belang is.
1.20 Corporaties, huurdersorganisaties en gemeente zetten zich in om tot uniforme en gezamenlijke spelregels voor herstructurering te komen middels een stedelijk sociaal statuut. Belangrijke onderdelen die in het sociaal statuut moeten worden opgenomen zijn afspraken over betrokkenheid van huurders, meer zekerheden omtrent de herhuisvesting en onafhankelijke ondersteuning van huurders. In 2021 wordt een uitgangspunten- overeenkomst opgesteld door alle betrokken partijen, op basis waarvan we in 2022 het stedelijke sociaal statuut uitwerken.
1.21 Partijen zijn trots op het cultureel erfgoed in de stad. Bij renovatie, verbeter- en nieuwbouwprojecten wordt zorgvuldig omgegaan met bestaande context en het versterken van de karakteristiek van de wijk.
De cultuurhistorische verkenning is dan ook onderdeel van het (gezamenlijke) traject rondom plan- en besluitvorming. Wanneer het traject hiertoe aanleiding geeft of wanneer er sprake is van botsende belangen (denk hierbij aan wat nodig kan zijn om kwaliteit of beschikbaarheid van de Rotterdamse woningvoorraad te verbeteren), gaan partijen hierover met elkaar in gesprek.
1.22 Woonbron werkt mee aan het realiseren van tijdelijke woningen voor spoedzoekers en doelgroepen waarbij tijdelijke woningen passend zijn. Niet als structurele oplossing, maar als ‘ventiel’ om de problemen op de woningmarkt wat verlichting te bieden. Daarbij is zij wel scherp op de locatie en de betekenis voor de buurt en de bewoners, de mate van ondersteuning op het zorg en welzijnscomponent dat de gemeente kan bieden en de businesscase.
1.23 Woonbron en gemeente werken samen aan het mogelijk maken van tijdelijke woningbouw op de locatie De Croon.
1.24 Als er nieuwe locaties beschikbaar komen, gaan partijen daarover in gesprek.
1.25 Gemeente en corporaties maken uiterlijk in het eerste kwartaal 2022 uniforme afspraken over hoe om te gaan met de toewijzing en doorstroming, doelgroepen (onder andere zorg en ondersteuning), herhuisvesting van bewoners en de herlocatie van de tijdelijke woningen.
1.26 Daarnaast zullen er locatiespecifieke afspraken worden gemaakt over onderwerpen zoals: locatiebeheer, de termijn van tijdelijke woningbouw, de gewenste verhouding tussen doelgroepen, grondhuur en inrichting (kwaliteit, ontsluiting en buitenruimte).
1.27 Woonbron is deelnemer in het NPRZ en voert de afspraken uit die uitgewerkt staan in het NPRZ-uitvoeringsprogramma 2019-2022 uit.
1.28 In 2022 wordt een midterm-review gehouden, waarna een nieuw uitvoeringsprogramma voor 2023 e.v. wordt opgesteld. Xxxxxxxx werkt samen met de NPRZ-partners aan deze midterm-review en het nieuwe uitvoeringsprogramma, en geeft hier invulling aan.
1.29 Naar zich nu laat inzien is er extra ruime vanuit de verminderingsregeling. Woonbron maakt een bestedingsplan voor deze gelden en treedt hierover nog in 2021 in overleg met de gemeente.
1.30 Vanuit eigen middelen financiert Xxxxxxxx geen aanpak van de particuliere voorraad. Andere projecten voor de verbetering of herstructurering van de particuliere voorraad worden slechts opgepakt indien er aanvullende middelen beschikbaar zijn vanuit de verminderingsregeling voor de verhuurderheffing of andere bronnen en het past bij onze rol in en visie op de buurt Carnisse.
1.31 Gemeente en Woonbron gaan een langdurige samenwerking aan om het woon- en leefklimaat in Carnisse te verbeteren. Deze samenwerking betreft de volgende inzet:
1.32 Woonbron en gemeente werken samen in de volgende samenvoegings-
/vergrootprojecten: Eilandenbuurt (in uitvoering) en Fazantstraat (in voorbereiding, nog besluitvorming nodig). Daarnaast blijven Woonbron en gemeente zich samen inzetten voor het project Urkersingel.
1.33 In de Kop van Carnisse onderzoekt Woonbron overname van de bedrijfsruimtes van Havensteder. Gemeente en Woonbron zullen gezamenlijk menskracht inzetten om de plint te revitaliseren.
1.34 Woonbron koopt ten behoeve van samenvoegen/vergroten in Eilandenbuurt en Fazantstraat VoV-bezit terug en koopt in de betreffende portiekenwoningen van particulieren op.
1.35 Ten behoeve van de (her-)ontwikkeling van Carnisse Eiland zal mogelijk Woonbron bezit moeten wijken. Xxxxxxxx werkt hier alleen aan mee als dit 1-op-1 wordt gecompenseerd door sociale nieuwbouw op het eiland of in de nabijheid. Door de realisatie van deze sociale huurwoningen kunnen bewoners verhuizen naar een nieuwe locatie in dit gebied of in de nabijheid daarvan.
1.36 Woonbron is partner in de aanpak Xxxx huren en verhuren in Carnisse. Samen met de gemeente (en het beschikbare juridische instrumentarium) zal worden gewerkt aan een effectieve aanpak om overlast en misstanden in de particuliere voorraad tegen te gaan. Deze aanpak is randvoorwaardelijk en prioritair voor het verbeteren van de leefbaarheid en diversiteit in de wijk.
1.37 De gemeente zal de komende tijd initiatieven nemen voor de herontwikkeling van ongeveer 200 woningen in Carnisse. Woonbron wil gefaseerd een bijdrage leveren aan herhuisvesting van deze bewoners. Hierbij wil Xxxxxxxx bij verkoop uit eigen bezit, voorrang geven aan eigenaren die een andere woning moeten kopen i.v.m. herstructurering in Carnisse. Om hierin een bijdrage te kunnen leveren zijn ook sociale huurwoningen in de nieuwbouw in Carnisse voor Woonbron noodzakelijk. Gemeente en Woonbron gaan in gesprek voor nadere invulling van deze afspraak.
1.38 De betrokkenheid van Woonbron bij activiteiten om het woon- en leefklimaat te verbeteren blijft onverminderd, zoals activering VvE’s, inzet wijkconciërges en activiteiten in het wijkrestaurant Xxxxx Xxxxxxxxxx.
1.39 Uitbreiding bezit Woonbron in Carnisse met zeker 100 sociale huurwoningen en 50 middenhuurwoningen, in aanvulling op de afspraken uit de BOK. Zoeklocatie voor de 100 sociale huurwoningen is een project op een afgestemde locatie in Hart op Zuid. De gemeente en Woonbron zetten gezamenlijk in op het mogelijk maken van sociale woningen op deze plek.
1.40 Met betrekking tot SROI blijft Xxxxxxxx ook in 2022/23 haar bijdrage leveren door haar leveranciers aan te blijven sporen om binnen hun contract een SROI-inspanning te leveren. Ter ondersteuning van die inspanning gaat Xxxxxxxx door met het aanbieden van de professionele externe ondersteuning door MVOkay.
1.41 Woonbron doet daarbij het maximale om ook in 2022/23 haar aandeel te realiseren ten opzichte van het afgesproken jaarlijkse aantal SROI-plaatsingen zoals is opgenomen in de intentieverklaring van 9 maart 2020.
1.42 Hiervoor houdt iedere woningcorporatie een doorlopend bestand aan van, tenminste, 50 tot 75 actieve contracten met een SROI-afspraak.
1.43 De gemeente ondersteunt de invulling van de SROI in nauwe samenwerking met MVOkay. Hiervoor stelt de gemeente het registratiesysteem WIZZR gratis beschikbaar en wijst dedicated recruiters aan.
B. HOOFDDOEL: WONINGVOORRAAD MET TOEKOMSTWAARDE
2. Energietransitie
Rotterdam heeft de ambitie om in 2050 een aardgasvrije stad te zijn. Belangrijk is dat de transitie die hiervoor nodig is, voor iedereen betaalbaar is en waar mogelijk moet een stijging van woonlasten voorkomen worden.
In de energietransitie is isoleren een belangrijke stap, zowel om energieverbruik te laten dalen, een gezonder binnenklimaat te realiseren en het comfort te laten stijgen.
Woonbron wil in 2050 een goed geïsoleerde, comfortabele en betaalbare aardgasvrije woningvoorraad hebben die Co2 neutraal is. Gezien de grote omvang van de opgave, vraagt dit van ons om nu reeds de juiste stappen te zetten in de energietransitie en de isolatie van woningen. Binnen de beschikbare financiële middelen worden die stappen gezet.
Woonbron zet conform het concept Transitievisie Warmte van de gemeente, de komende periode in op het aansluiten van woningen op het warmtenet en het aardgasvrij maken van woningen. Daarnaast wordt de warmtevraag teruggedrongen door renovatieprojecten en door isolatiemaatregelen in het planmatig onderhoud.
2.1 Uitgangspunt is dat de huurder per saldo niet meer kwijt is aan energielasten door verduurzaming (woonlastenneutraliteit).
2.2 Woonbron informeert actief over diverse mogelijkheden om energie te besparen (bijeenkomst, flyer, coach) en zoekt hierover samenwerking met huurdersorganisaties.
2.3 Woonbron sluit in de periode 2020-2025 2500 woningen aan op het warmtenet in IJsselmonde en Hoogvliet. Dit is naast de reeds 3300 aangesloten woningen.
2.4 Onderdeel van deze 2500 woningen is een aantal VvE’s waar de VvE besluit tot al dan niet aansluiten. Nog niet al deze VvE’s vallen onder de gebiedsaanpak van de gemeente en kunnen de kosten van de energietransitie dragen. Gemeente en Woonbron en VvE010 gaan samen onderzoeken:
- welke subsidies en financieringsmogelijkheden er zijn;
- hoe deze gecombineerd kunnen worden;
- welk financieel plaatje daaruit volgt;
- hoe we eigenaren kunnen ontzorgen bij het aanvragen van een subsidie/lening.
2.5 In de komende periode (uiterlijk 2023) brengt Xxxxxxxx in beeld wat de bijdrage wordt voor de periode 2025-2030 aan de TVW. Uitgangspunt voor Woonbron daarbij zijn gezamenlijke gebiedsaanpakken.
2.6 Woonbron zet haar programma om woningen te voorzien van zonnepanelen in 2022 en 2023 door.
2.7 Volgens de oude labelmethodiek bereikt Xxxxxxxx met haar inspanningen in 2025 een gemiddelde EI van 1,54. Echter met de invoering van de nieuwe rekenmethodiek, de NTA8800, voor het bepalen van de energetische prestaties van gebouwen in 2021, is de startsituatie en de effecten van maatregelen op het energielabel gewijzigd. Net als veel andere woningcorporaties is Xxxxxxxx nog druk bezig om de vertaalslag te maken voor haar woningvoorraad. Als Woonbron een lineaire lijn trekt vanaf haar nieuwe ‘startwaarde’ van 221kWh/m2 haalt Woonbron label B (190kWh/m2) in 2028. De trendlijn die in voorgaande jaren zichtbaar was, zet onverminderd door.
De gemeente heeft de ambitie dat de gemiddelde Energie-index van de corporatievoorraad in 2025 kleiner is dan <1,4 (label B). Xxxxxxxx haalt deze ambitie naar verwachting niet. Om deze ambitie te realiseren is versterking van de investeringscapaciteit van Rotterdamse corporaties gewenst.
3. Klimaat, groen en circulariteit
Het klimaat verandert, en slim omgaan met hitte en (hemel)waterproblematiek in nieuwbouw en bestaande bouw wordt steeds belangrijker. Gemeente Rotterdam zet samen met haar partners in op 20 hectare groen erbij, met het programma ‘Rotterdam gaat voor groen’. Ook met woningcorporaties wordt op dit thema de samenwerking opgezocht. Bijvoorbeeld bij het benutten van dakruimte op bestaande en nieuwe woningen.
De ambitie in Rotterdam is dat circulair de maatstaf is, en dat het primaire grondstoffengebruik van de stad als geheel met 50% is gereduceerd ten opzichte van 2016. De bouw, en daarmee ook woningcorporaties, kan hier een grote bijdrage aan leveren.
In haar Duurzaamheidsvisie Vandaag voor Morgen onderscheidt Woonbron naast energietransitie ook groen en blauw, natuurlijk circulair, mobiliteit en werken en welzijn als belangrijke duurzaamheidsgebieden waar ze resultaten op wil behalen. Met als doel het verbeteren van de kwaliteit van leven binnen de grenzen van de aarde.
3.1 Woonbron sloopt al geruime tijd woningen circulair door haar afspraken met New Horizon. In 2022 bepaalt Woonbron verder hoe sloop en duurzaamheid vormgegeven wordt en wat Woonbron van toekomstige partners op dat gebied verwacht. Woonbron sluit hierover aan op gemeentelijk overleg.
3.2 Op het gebied van klimaatadaptatie (groen en water) stelt Woonbron in 2021/2022 een beleidsdocument op waarin zij vastlegt waar zij haar impact ziet welke uitgangspunten Woonbron hanteert voor haar toekomstig handelen. Dit wordt verder uitgewerkt in deelbeleid en borging in werkprocessen. Woonbron streeft ernaar om dit plan vanaf 2022 in uitvoering te nemen. Als input voor dit plan worden de lessen gebruikt die zijn opgedaan bij diverse pilots die Woonbron in 2021 en 2022 onderneemt.
3.3 Woonbron is voorstander van het vergroenen van de leefomgeving vanuit klimaatadaptatie en kwaliteit van leven voor de bewoners. In een aantal pilotprojecten (het klimaatadaptief inrichten van de binnentuin en achtertuinen Courzandseweg) dat Woonbron nu uitvoert onderzoekt Woonbron, in samenwerking met de gemeente, welke belemmeringen we tegenkomen bij de uitvoering en volgt uit de evaluatie hoe we deze het beste kunnen mitigeren. Xxxxxxxx heeft de intentie om -in goed overleg- tot afspraken te komen over de benodigde inzet van beide partijen op het gebied van gegevensuitwisseling, financiële middelen, kennisdeling e.d.
3.4 Momenteel is Xxxxxxxx al druk bezig met het team van Rotterdams Weerwoord over de toepassing van buurtkaarten en de gegevens die beide partijen kunnen uitwisselen om samen tot een klimaatbestendige stad te komen.
3.5 Woonbron maakt graag gebruik van het aanbod om een adviseur van de gemeente een dag(deel) per week in te zetten op projecten waar klimaatadaptatie een rol speelt.
3.6 Met de ondertekening van de intentieverklaring klimaatadaptatie heeft Woonbron bekrachtigd dat dit thema ook binnen de eigen organisatie op de kaart staat. Xxxxxxxx brengt dit in de praktijk door actief deel te nemen aan de overleggen betreffende het Rotterdams Weerwoord en kennis en informatie uit te wisselen met het Ingenieursbureau Rotterdam. Door deze samenwerking verder voort te zetten en waar nodig te intensiveren versterken beide partijen elkaar in het realiseren van wederzijdse doelstellingen op het gebied van klimaatadaptatie. Te zijner tijd zal inbreng van de gemeente worden gevraagd om tot afstemming te komen over de prioritering en uitvoering van projecten.
3.7 Bij nieuwbouw neemt Woonbron al klimaatadaptieve maatregelen zoals het realiseren van waterbergingscapaciteit en het plaatsen van een regenton.
3.8 Woonbron is voornemens om in nieuwe huurcontracten van woningen met een tuin op te nemen dat maximaal 40% daarvan verhard mag zijn.
4. Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad
Rotterdam heeft een kwaliteitsopgave in de bestaande woningvoorraad (bouwtechnisch, fundering, asbest en verduurzaming). Deze kwaliteitsopgave zit in zowel de particuliere voorraad alsook bij de voorraad van corporaties. Naast voldoen aan wettelijk gestelde basiskwaliteit, dragen structureel onderhoud en beheer bij aan het verbeteren van de kwaliteit van de woningen.
De woningvoorraad van Woonbron wordt door middel van onderhoud op niveau gehouden en met verbeterprogramma’s en renovaties op een eigentijds niveau gebracht. Woonbron wil dat haar klanten minimaal een rapportcijfer 7 geven voor de kwaliteit van de woningen.
4.1 In 2022 en 2023 geeft Xxxxxxxx aan planmatig onderhoud (PO) naar verwachting circa
€ 25 miljoen en € 23 miljoen uit. Aan PO+ projecten, waarbij verduurzaming een grote rol
speelt, wordt naar verwachting voor 2022 en 2023 circa € 6 – 7 miljoen per jaar uitgegeven.
4.2 In het kader van brandveiligheid, heeft Xxxxxxxx over haar hele bezit een classificatie van complexen ontwikkeld en een meerjarig uitvoeringsplan opgesteld. Conform dit programma worden jaarlijks complexen integraal op brandveiligheid aangepakt in Rotterdam. Tevens is Xxxxxxxx bezig met rookmelders aan te brengen in al haar complexen. In de periode van deze prestatieafspraken rondt zij dit af.
4.3 Woonbron heeft een eerste inventarisatie van loden leidingen afgerond. Dit leidt tot een meerjarige uitvoering in verschillende complexen in Rotterdam vanaf 2022. Om tot uitvoering te komen leveren Woonbron en de gemeente beiden hiervoor één contactpersoon om dit af te stemmen.
4.4 Woonbron en gemeente leveren beiden één aanspreekpunt voor funderingsproblematiek en bepalen gezamenlijk de urgentie op gebieds- en complexniveau om tot een monitoring-
/uitvoeringsstrategie te komen.
4.5 De huidige samenwerking in VVE010 zetten partijen voort en waar nodig gaan we in overleg om deze te actualiseren.
C. HOOFDDOEL: BASIS OP ORDE
5. Beschikbaarheid
Het borgen van voldoende aanbod van huurwoningen in het sociaal basis segment heeft onze prioriteit. Voor woningzoekenden in de primaire doelgroep zijn deze woningen nog betaalbaar. De beschikbaarheid van woningen in dit segment neemt echter de laatste jaren af. Gemeente en corporaties hebben gewerkt aan een set maatregelen voor betere beschikbaarheid, die we in de prestatieafspraken willen bekrachtigen. Een belangrijk onderdeel van dit pakket zijn maatregelen die de doorstroming binnen het sociale segment, maar ook doorstroming uit het sociale segment naar het middensegment bevorderen.
5.1 Begin 2021 zijn gemeente Rotterdam en corporaties tot afspraken gekomen over maatregelen om de beschikbaarheid van sociale huurwoningen te verbeteren, waarbij ook alle huurdersorganisaties zijn betrokken. De maatregelen waar alle partijen zich in konden vinden zijn, tijdens het bestuurlijk overleg van maart 2021, bevestigd door de gemeente en corporaties. Deze maatregelen zien toe op doorstroming binnen het bestaande bezit. Xxxxxxxx gaat uitvoering geven aan deze maatregelen. De implementatie daarvan is veelal gestart en zullen verder tot uitvoering komen in 2022 en 2023.
5.2 Woonbron verwacht in 2022-2023 de volgende aantallen verhuringen:
Huurprijscategorie | 2022 | 2023 |
Kwaliteitskortingsgrens | 102 | 108 |
1e aftoppingsgrens | 539 | 542 |
2e aftoppingsgrens | 166 | 174 |
Liberalisatiegrens | 270 | 254 |
5.3 Woonbron zet in op het evenwichtig gebruik van woonruimtebemiddelingsmodellen (inschrijfduur, loting etc.) in de stad en in wijken en buurten.
5.4 Woonbron gaat zich inzetten op het meer consequent toepassen van het labelen van geschikte woningen voor jongeren onder 23 jaar. Alle specifieke jongerenwoningen met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens worden gelabeld voor jongeren. Streven is dat ongeveer 75% van de woningen in dit segment verhuurd wordt aan jongeren onder 23 jaar.
5.5 Woonbron gaat daarbij het gebruik van tijdelijke contracten voor jongeren in specifieke jongerenwoningen verkennen. In Q1 2022 zal de verkenning gereed zijn en de uitkomsten gedeeld worden met de gemeente.
5.6 Woonbron gaat voorrang voor doorstromers en voorrang zoals bedoeld met de bestaande maatwerkregel (maximaal 25% lokale voorrang) in de kernen Heijplaat en Pernis toepassen.
5.7 Woonbron gaat inzetten op gebruik van een seniorenmakelaar (zie ook onderdeel Langer Thuis).
5.8 Zoals overeengekomen in het Regioakkoord en in lijn met eerdere afspraken streeft Woonbron ernaar om tenminste 75% van de jaarlijkse gereguleerde verhuringen aan te bieden aan de primaire doelgroep.
5.9 Woonbron heeft momenteel circa 6% van haar woningvoorraad in de middenhuur. Partijen constateren dat een uitbreiding daarvan gewenst is. Woonbron gaat in lijn met haar huidige portefeuillestrategie doorgroeien naar een aandeel van circa 10% in de middenhuur op de lange termijn. Voor de komende periode zal dit betekenen dat Woonbron circa 250 woningen zal toevoegen in de middenhuur door liberalisaties en nieuwbouw.
5.10 In de bestaande voorraad creëert Xxxxxxxx aanbod voor de middenhuur-doelgroepen door haar vrije sector segment voor een groot deel in het prijssegment tot €1.060 (prijspeil 2021) aan te bieden met gerichte inkomenseisen. Xxxxxxxx voert dit nu uit binnen kaders van Maaskoepel. Woonbron wacht de resultaten en bevindingen van die afspraken af en neemt maatregelen die van daaruit worden aanbevolen en/of afgesproken over.
5.11 De woningen van Woonbron met een middenhuur (tot €1.060) worden in ieder geval op Woonnet-Rijnmond aangeboden. Daarbij worden deze woningen met voorrang aangeboden aan woningzoekenden met een middeninkomen. 50% van deze woningen wordt met voorrang aangeboden aan huurders die een sociale huurwoning achterlaten.
5.12 Ook in (ver)nieuwbouw wil Woonbron van betekenis zijn voor deze doelgroep, met name in wijken waar dit aanbod ontbreekt. Er staat een aantal projecten op stapel waar ook middenhuur door Xxxxxxxx is opgenomen in de planvorming.
5.13 Voor middeninkomens zet Xxxxxxxx in op een aandeel tussen de 5% en 10% van de sociale huurwoningen (dit gaat dan om woningen met een huur boven de aftoppingsgrens, maar onder de liberalisatiegrens) aan lage middeninkomens te verhuren.
Dit betreft nieuwbouwcomplexen en specifieke complexen/gebieden, waaronder ook de gebieden waar artikel 9 van de WBMGP (“Rotterdamwet”) toegepast wordt. Daarbij vindt een koppeling plaats met de kwetsbaarheid van het gebied. Hiervoor zal Woonbron nagaan of en hoe meer sturing in het woonruimteverdelingsmodel kan plaatsvinden om daadwerkelijk aan de middeninkomens te verhuren. Dit betekent dat Woonbron gebruik maakt van de wettelijke mogelijkheid om via prestatieafspraken meer dan 7,5% in de toewijzingsnorm toe te wijzen aan hogere inkomens (de standaardnorm zoals die per 1 januari 2022 wettelijk geldt).
5.14 VoV woningen verkoopt Woonbron met voorrang aan doorstromers uit de sociale huursector. Voor alle VoV woningen geldt een zelfbewoningsplicht voor de koper, dit is vastgelegd in de erfpachtregeling.
6. Betaalbaarheid en preventie huisuitzetting
De woonlasten maken een aanzienlijk deel uit van de uitgaven van een huishouden. Er is meer onzekerheid of Rotterdammers hun woonlasten nog kunnen betalen. Inzet van de gemeente en haar partners zoals woningcorporaties is om betaalbaarheidsproblemen bij de bron aan te pakken met het toepassen van maatwerk. Daarnaast zijn er verschillende regelingen, zoals het vroeg signaleren van schulden om betaalbaarheidsproblemen te voorkomen. Alle partijen trekken op dit thema samen op.
6.1 Woonbron werkt samen met de gemeente en andere corporaties in de werkgroep betaalbaarheid in ieder geval aan de volgende thema’s:
6.1.1 Zorgdragen voor continuering van de huurbetaling van huurders met een laag inkomen, zodat zij een dak boven hun hoofd houden en huisuitzetting wordt voorkomen;
6.1.2 Bevorderen dat zoveel mogelijk huurders gebruik maken van voorzieningen. Dit gaat
o.a. om schuldhulpverlening.
6.2 Woonbron hanteert een gematigd huurbeleid. Dat zal gemiddeld inflatievolgend zijn. Daarbij zal Woonbron maatregelen uit het Sociaal Huurakkoord opvolgen en de extra inkomensafhankelijke huurverhoging (gematigd) inzetten. De opbrengst van deze extra inkomensafhankelijke huurverhoging zet Woonbron in voor investeringen in Rotterdam. De mogelijke extra inkomensafhankelijke huurverhoging zet Xxxxxxxx niet maximaal in (net als eerdere jaren). Een deel van deze huurverhogingen topt Woonbron af op de liberalisatiegrens. Ook wordt niet het maximale huurverhogingspercentage ingezet. De exacte werkwijze wordt jaarlijks bepaald.
6.3 De gemeente en corporaties zijn in overleg met elkaar om net als voorgaande jaren een regeling uit te voeren waarbij minima geen huurverhoging krijgen bij te hoge huurprijzen. Dit binnen het kader van afspraken zoals opgenomen in het Sociaal Huurakkoord.
6.4 Woonbron en de gemeente zetten zich in om de woonlasten van huurders te matigen. Xxxxxxxx houdt zich aan de afspraken in het Sociaal Huurakkoord en de gemeente zet zich in om de gemeentelijke belastingen te matigen.
7. Huisvesting specifieke doelgroepen
Steeds meer Rotterdammers blijven zelfstandig wonen. Dat komt door veranderende woonwensen en nieuwe wet- en regelgeving. Zo beoogt de transitie in de zorg ook dat mensen zelfstandig blijven wonen. Wanneer mensen te maken krijgen met (lichamelijke, psychische of psychosociale) beperkingen, wordt de benodigde ondersteuning en begeleiding geleverd in de eigen woning en niet meer in de traditionele verzorgings- en verpleeghuizen of vormen van groeps- en beschermd wonen.
Rotterdam krijgt te maken met een dubbele vergrijzing. Tot 2035 neemt het aantal 65+ers met ruim 30.000 toe naar 129.000. Zij vormen straks één vijfde van de Rotterdamse huishoudens. De grootste stijging vindt plaats onder de 75+ers en met het ouder worden neemt de kans op gezondheidsproblemen toe. In Rotterdam woont 65% van de huishoudens van 75 jaar en ouder op dit moment in een corporatiewoning. Hier ligt een grote opgave voor Rotterdam, die mede door de Rotterdamse corporaties in samenwerking met de gemeente wordt opgepakt. In december 2018 is de Samenwerkingsagenda Rotterdam, Ouder en Wijzer ondertekend met daarin uitgangspunten voor onze samenwerking en de opgaven die we samen gaan aanpakken. Daarnaast is in februari 2020 het Langer Thuis Akkoord 2020-2025 ondertekend en is een daaruit voortvloeiende actieagenda samengesteld.
7.1 Xxxxxxxx participeert actief in het Langer Thuis akkoord en het uitvoeringsprogramma Ouder en Wijzer.
7.2 Woonbron is een betrokken partner van het Langer Thuis akkoord en levert een actieve bijdrage aan de verschillende overleggen en bijeenkomsten zoals werkgroep langer thuis, community of practice, bestuurlijk platform en overleggen in het kader van ouderenhubs en seniorvriendelijke wijken en deelt zijn kennis en ervaring met de andere partners van het Langer Thuis akkoord.
7.3 Gezamenlijk onderzoeken de gemeente en corporaties welke maatregelen er verder nog genomen kunnen worden om de doorstroming van ouderen naar een passende woning te bevorderen.
7.4 Woonbron neemt in 2022 en 2023 deel aan het project Seniorenmakelaar. Hiervoor betaalt zij jaarlijks een bijdrage van €23.750 en de gemeente €45.000. Het project wordt jaarlijks gezamenlijk geëvalueerd.
7.5 De gemeente onderzoekt de mogelijkheden om in 2022 en 2023 opnieuw subsidie beschikbaar te stellen voor scootmobielstallingen en collectieve woningaanpassingen.
7.6 Woonbron neemt deel aan wijk/gebiedsoverleg waarin behoeftes en aanbod m.b.t. wonen, woonomgeving, welzijn en zorg voor ouderen in de wijk gemonitord wordt (in het bijzonder in de gebieden waar de aanpak seniorvriendelijke wijk/ouderenhubs al loopt). Woonbron bepaalt mede wat er nog nodig is om de wijk seniorvriendelijker te maken en initieert samen met partners welzijn, zorg en het wijknetwerk (vernieuwende) concepten en/of activiteiten die ertoe bijdragen dat Rotterdammers in staat worden gesteld zo lang mogelijk prettig in hun eigen wijk oud te worden.
7.7 Woonbron en gemeente werken gezamenlijk aan de realisatie van een ouderenhub rondom Woongebouw De Kulk. De trajecten in het kader van vitale woongemeenschappen hebben door corona vertraging opgelopen. We verwachten dat de inzet in de Kulk, IJsselburgh en het Bergwegpaviljoen ook de komende jaren nog gezamenlijke inzet vraagt.
7.8 Woonbron zien nadrukkelijk kansen om ook rondom Xxxxxx Xxxxxxx in Ommoord een ouderenhub in te richten. De plek in de wijk leent zich ervoor, maar ook het gebouw en de bewoners passen in het concept. Xxxxxxxx wordt graag betrokken bij verkenningen die gaande zijn, in de verwachting dat ook in Ommoord in 2022 samengewerkt wordt met een ouderenhub in gedachten.
7.9 Qua innovatieve woonzorgconcepten werkt Woonbron gezamenlijk met de gemeente aan twee Thuisplusflats, namelijk de Kulk in samenwerking met Argos en de IJsselburgh in samenwerking met Humanitas.
Xxxxxxxx draagt bij aan de ontwikkeling van het concept van de thuisplusflat. Op basis van evaluatie besluit de gemeente in 2022 over de uitbreiding van het aantal complexen waarin het thuisplusflatconcept wordt gerealiseerd. De gemeente doet dit in overleg met de corporaties.
7.10 Woonbron verkent verder de samenwerking rondom twee Aafje zorgformules die inspelen op de zorgbehoefte van ouderen. Het gaat om een verkenning voor een plek voor een “zorgvilla Tante Toos” (doelgroep dementerende ouderen) en “De Dienstbode”. De ervaringen deelt Woonbron met gemeente en andere betrokkenen.
7.11 Woonbron, Humanitas Zorg en gemeente Rotterdam onderschrijven dat er een tekort is aan zware zorgplaatsen in Noord. In het complex aan de Bergweg in Noord huurt Humanitas intramurale verpleeghuisplekken en heeft meer plekken nodig om de zorg op deze locatie goed te blijven organiseren. Woonbron verkent daarom een uitbreiding van tussen de 27 en 50 plekken in dit gebouw, mogelijk ook als optopping op het gebouw. Woonbron en gemeente willen zich graag inzetten op het mogelijk maken van deze intramurale plaatsen en spannen zich gezamenlijk in om dit project te kunnen starten in 2022.
Huisvesting kwetsbare Rotterdammers
In de Rotterdamse praktijk zijn een aantal groepen woningzoekenden, die extra ondersteuning behoeven. Door deze groepen snel in passende huisvesting te voorzien, wordt voor hen de kans vergroot op participatie in de samenleving, waarbij oog is voor de draagkracht van de omgeving.
7.12 In 2021 heeft de gemeente een prioritering gemaakt tussen de verschillende taakstellingen en doelgroepen. Deze zal voor 2022 een update krijgen. Hierbij worden
de verschillende ijkpunten in acht genomen (minimum percentage regulier woningzoekenden en maximaal percentage kwetsbare Rotterdammers). Daarnaast werkt de gemeente aan een strategisch huisvestingsplan voor doelgroepen.
7.13 Net als de afgelopen jaren biedt Xxxxxxxx bijzondere doelgroepen een dak boven het hoofd, signaleert waar het niet goed gaat en adresseert dit bij betrokken partijen.
7.14 De taakstelling wordt naar rato van DAEB bezit verdeeld. Xxxxxxxx neemt daarmee haar eerlijk aandeel. Afgelopen jaren heeft Woonbron ca. 100 woningen per jaar aangeboden aan bijzondere doelgroepen (uitstroom uit instellingen). Housing First en Project010 zijn hier onderdeel van. Daarbij willen we gaan samenwerken met complex- of wijkgebonden zorgpartijen zoals in de Kulk.
7.15 Woonbron gaat meer wijkgericht de samenwerking met begeleidende partijen organiseren. Xxxxxxxx zoekt per gebied de samenwerking met een zorgorganisatie. Vanuit die samenwerking wil Woonbron de leefbaarheid en het woongeluk in de buurt en het woongebouw beter vorm kunnen geven.
7.16 De gemeente gaat na of en hoe lang de client die uitstroomt ondersteuning nodig heeft en geeft hiervoor een passend WMO-arrangement af aan de zorgpartij. In individuele gevallen kan Woonbron met het wijkteam contact opnemen, het wijkteam kan indien dat nodig is bemoeizorg inzetten.
7.17 Woonbron werkt mee aan de uitwerking van het voornemen om alle uitstromers maatschappelijke opvang (art. 5.5 en 5.7) direct te bemiddelen.
7.18 Woonbron en gemeente gaan in gesprek over een tussenvoorziening voor kwetsbare Rotterdammers. Xxxxxxxx heeft De Schuilburgh hiervoor op het oog. Het overleg gaat
o.a. over de doelgroep en randvoorwaarden.
7.19 In 2021 is het gemeentelijke plan van aanpak Wonen & Zorg vastgesteld. Gemeente neemt het voortouw in realisatie van de in het plan voorgestelde maatregelen. Xxxxxxxx levert een passende bijdrage aan de uitvoering van het plan van aanpak Xxxxx & Zorg.
7.20 Woonbron zal in 2022/23 haar evenredige bijdrage (naar rato van DAEB bezit) leveren aan de huisvesting van statushouders op basis van taakstelling die de gemeente van het Rijk krijgt opgelegd.
7.21 Woonbron zal in 2022/23 haar bijdrage leveren aan de huisvesting van sociaal medische urgenten in de 2e fase. Naar verwachting gaat het in 2022/23 op stedelijk niveau om jaarlijks 500 toewijzingen per jaar.
7.22 Woonbron zal in 2022/23 haar bijdrage leveren aan de huisvesting van rolstoelafhankelijke medische urgenten. Xxxxxxxx werkt samen met de matchmakers wonen bij de huisvesting van rolstoelafhankelijke medische urgenten en zijn samen in gesprek:
- maatwerk rondom huurprijs,
- eenduidige labelen van rolstoelgeschikte woningen en verkoop van grote rolstoelgeschikte woningen.
- Mogelijkheden tot realiseren van een of meer grote rolstoeltoegankelijke 4 of 5 kamerwoningen bij (ver)nieuwbouw inclusief subsidieregeling vanuit gemeente.
7.23 Woonbron gaat, samen met de andere corporaties met de gemeente in overleg over het proces bij huisvesting van rolstoelafhankelijke woningen. Eventuele verbeterpunten worden gezamenlijk opgepakt.
8. Leefbaarheid
Een leefbare wijk is een randvoorwaarde voor iedereen om Rotterdam als aantrekkelijke woonstad te kunnen ervaren. Dit vraagt een inzet van alle betrokkenen in de wijk: bewoners,
verhuurders, gemeente en ondernemers. Samen werken we volgens een integrale aanpak, bestaande uit een combinatie van instrumenten, waarvan het werken aan wijken in balans een belangrijke is.
8.1 Woonbron investeert momenteel ongeveer €135 per DAEB-woning per jaar aan leefbaarheid. Daarvan is ongeveer 60% personeelslasten. Hier zit dus ook voornaamste kracht: veel en zichtbaar aanwezig zijn in de wijken, buurten en woongebouwen samen met bewoners en partners in de wijk werken aan vitale werken.
8.2 Volgend vanuit het gezamenlijke onderzoek Veerkracht (“Kwetsbare bewoners en leefbaarheid” mei 2020) zijn, in overleg tussen de gemeente en Rotterdamse corporaties, twee gebieden waarin Xxxxxxxx actief is aangewezen voor nadere actie. Dit gaat dan om een verdere integrale aanpak voor het versterken van de veerkracht van de wijken. Dit gaat om de gebieden Tuinenhoven en Zevenkamp. De gemeente levert een projectleider die noodzakelijk is voor de regie binnen de gemeentelijke organisatie.
8.3 Woonbron en gemeente Rotterdam evalueren in 2022 de afspraken over de inzet van wijkconciërges en maken op basis hiervan verbeterafspraken voor de samenwerking.
Woonbron zet zich in voor vitale wijken. Xxxxxxxx vindt het belangrijk dat wijken vanuit zichzelf voldoende veerkracht hebben om een prettig thuis te vormen voor haar bewoners. Dat raakt vele aspecten op het gebied van wonen en zorg, de diversiteit van wijken qua bewoners en woningaanbod, de kwaliteit van de buitenruimte en de manier waarop bewoners met elkaar omgaan. Leefbaarheid is de aloude term die dit echter maar ten dele afdekt. In al deze zaken investeert Xxxxxxxx volop met concrete maatregelen maar hierbij is de inzet van en samenwerking met diverse wijkpartners nodig.
8.4 Om invulling te geven aan thuis in de wijk, werkt Woonbron meer samen en intensiveert Woonbron de bestaande samenwerking tussen gebiedscoördinatoren/gebiedsteams van Woonbron en gebiedsmanagers van de gemeente.
8.5 Woonbron streeft naar een verdere verbinding met haar huurders. Ze gaat daarvoor de participatie van huurders op complex/gebouwniveau nog verder versterken. Bijvoorbeeld bij sloop/nieuwbouw, renovaties en het schouwen op schoon, heel en veilig gaan we de betrokkenheid van bewoners verder versterken. Dit doet Woonbron ook in gebouwen waar woningen onderdeel zijn van een VvE. Dit doet Xxxxxxxx in samenwerking/overleg met haar collectieve huurdersorganisaties.
8.6 Om buurten en woongebieden leefbaar te houden is het van belang dat er geen concentratie aan kwetsbare groepen wordt gehuisvest. Woonbron en gemeente streven naar een betere balans tussen de verschillende doelgroepen in een wijk (waaronder kwetsbaar versus regulier woningzoekenden). Concreet gaat Woonbron inzetten op (meer) samenwerking met zorgpartijen. Ook woonruimtebemiddeling is een instrument om deze balans te realiseren. Woonbron wil bijvoorbeeld gebruik maken van de mogelijkheid om hogere inkomens te huisvesten in de duurdere sociale huurwoningen (zie beschikbaarheid). Hiermee wil Woonbron verdere segregatie van wijken en buurten voorkomen en werken aan een betere balans in haar buurten.
D. ALGEMEEN: FINANCIEEL INZICHT
9. Financiële status en (indicatieve) bestedingsruimte
Het is van belang voor het maken van prestatieafspraken dat gemeente en huurders inzicht hebben in de financiële armslag van corporaties. Hiermee wordt inzichtelijk welke afwegingen moeten worden gemaakt in de mate van inzet van middelen voor investeringen in nieuwbouw huurwoningen, investeringen in woningverbetering en duurzaamheid en huurmatiging in de periode 2022 tot en met 2026.
9.1 Vanaf 1 augustus 2021 hanteert Rotterdam de nieuwe generieke achtervangovereenkomst voor leningen van corporaties. De gemeente tekent niet meer voor elke geborgde (nieuwe) lening, maar de achtervang wordt automatisch (naar rato van bezit) toebedeeld. Er blijft een limitering van achtervang mogelijk, en gemeente Rotterdam heeft besloten deze limitering per corporatie toe te passen. De limitering voor Woonbron komt uit op:
Voor 2022: 1.492.000.000 euro.
Voor 2023: 1.582.000.000 euro.
De limitering wordt jaarlijks herijkt.
Bij de invulling van de bedragen geldt dat de limitering gelijk is aan het borgingsplafond van Woonbron (welke is afgegeven vanuit WSW, gelijk aan de dPi van Woonbron) met wat aanvullende ruimte voor geval Woonbron minder verkoopt en/of meer terugkoopt én dat partijen tevens rekening houden met het overnemen van leningen van Vestia voor de overname van bezit in Zuidplas in het borgingsplafond. Indien de over te nemen leningen onder de nieuwe achtervangregels vallen zal elke gemeente daar naar evenredigheid voor in de achtervang komen. Als ze onder de oude regels vallen, omdat Woonbron bestaande leningen overneemt, zal Woonbron in overleg met de gemeente Zuidplas de achtervang zo veel mogelijk door die gemeente laten innemen.
10. Overig
Uit de monitoring van de prestatieafspraken blijkt dat op een aantal specifieke dossiers de afgelopen jaren onvoldoende voortgang is geboekt. Dit betreft dossiers waar Xxxxxxxx zeer veel waarde aan hecht. In vorige afspraken zijn hierover afspraken gemaakt maar niet afgerond of ingevuld. De dossiers waar onvoldoende voortgang is geboekt zijn opnieuw opgenomen in deze afspraken.
10.1 Woonbron geeft aan dat een verhoging van de gemeentelijke sociale grondprijs die verder gaat dan jaarlijkse indexering beperkend kan worden op haar investeringsplannen. Daarnaast kan de hernieuwde methodiek van de bijbetalingsregeling (BBR) de financiële mogelijkheden van Xxxxxxxx verder onder druk zetten, in het bijzonder de inzet voor het middensegment. Omdat tot op heden de inzet van de gemeente bij de BBR niet duidelijk is, is dit voor ons een voorbehoud bij de prestatieafspraken rondom investeringen en rondom het middenhuursegment.
10.2 Grondoverdrachten, overdacht panden en de vertraging in de behandeling van dit dossier bij de gemeente staat goed beheer van verschillende panden in de weg. Inmiddels is overleg gestart met de intentie om hier in 2022 tot resultaten te komen.
10.3 Woonwagens (woonwagenkamp De Kievit): Woonbron wil het beheer op het centrum De Kievit beëindigen. Woonbron en gemeente verkennen alternatieven. Er wordt gewerkt aan een aanspreekpunt voor handhaven en beheer als pilot vanuit de gemeente.
10.4 Vanuit eerdere samenwerkingsovereenkomsten tussen Woonbron en de gemeente is voor een tweetal gebieden nog sprake van ontwikkelrechten:
- De SOK Groenenhagen Tuinenhoven moet nog afgewikkeld worden. Intentie is om dit af te ronden in Q1 2022.
- Daarnaast is er sprake van een ontwikkelrecht vanuit de brief van de gemeente uit 2009 over het Rivierkwartier/3e Katendrechtse Hoofd. Woonbron en de gemeente zullen dit recht herbevestigen en zijn over de precieze inhoud en vorm in overleg. Dit zal uiterlijk Q1 2022 afgerond worden.
10.5 Woonbron is voornemens actief te worden in de gemeente Zuidplas. Hiervoor heeft de gemeente in 2021 een verklaring van geen bezwaar afgegeven, onder voorwaarde dat Woonbron onverminderd haar bijdrage zal blijven leveren aan de uitvoering van de gemeentelijke woonvisies in haar werkgebied. Die inzet zal door de activiteiten in de gemeente Zuidplas niet veranderen. Waar Woonbron een relevante bijdrage kan leveren lopen daar afspraken over en/of zijn die in deze afspraken opgenomen.
10.6 Een vervolg op de activiteiten in de gemeente Zuidplas is dat Woonbron ervoor zorgt dat Rotterdamse woningzoekenden via WoonnetRijnmond toegang hebben tot woningen die Woonbron aanbiedt in de gemeente Zuidplas. Woonbron gaat over de wijze waarop dat uitgevoerd gaat worden ook met de gemeente Rotterdam in overleg. We verwachten in de eerste helft van 2022 concrete afspraken te maken met de gemeente en de gemeente Zuidplas.
10.7 Gemeente, de Rotterdamse corporaties en de huurdersorganisaties in Rotterdam zetten zich gezamenlijk in om de investeringscapaciteit van de Rotterdamse corporaties te verbeteren om de opgaven op de lokale en regionale woningmarkt aan te pakken. Zowel gemeente als corporaties zien dat aanpassing van de verhuurderheffing de manier is om dat te bereiken. De verhuurderheffing heeft daarom prioriteit in de lobby van partijen. Over de uitwerking van de aanpassing van de verhuurderheffing verschillen partijen van inzicht. Corporaties en huurdersorganisaties zien volledige afschaffing van de heffing als essentieel om de investeringskracht te verbeteren. De gemeente heeft de voorkeur om de verhuurderheffing aan te passen en door middel van een intelligente herverdeling de investeringsruimte van Rotterdamse corporaties te vergroten en te benutten.
10.8 Over de middelen die Woonbron tot haar beschikking krijgt uit de aanpassing van de verhuurderheffing gaan Woonbron en gemeente in gesprek en maken hierover zo mogelijk aanvullende afspraken. Over die aanpassing van de verhuurderheffing worden landelijk (bestuurlijke) afspraken gemaakt. Corporaties zullen dan lokaal invulling aan die landelijke afspraken geven.