Auteursrechterlijke overeenkomst

Auteursrechterlijke overeenkomst

Opdat de Universiteit Hasselt uw eindverhandeling wereldwijd kan reproduceren, vertalen en distribueren is uw akkoord voor deze overeenkomst noodzakelijk. Gelieve de tijd te nemen om deze overeenkomst door te nemen, de gevraagde informatie in te vullen (en de overeenkomst te ondertekenen en af te geven).

Ik/wij verlenen het wereldwijde auteursrecht voor de ingediende eindverhandeling met Titel: Het omgekeerde woonkrediet als aanvulling op het wettelijk pensioen in België

Richting: master in de toegepaste economische wetenschappen - beleidsmanagement Jaar: 2008

in alle mogelijke mediaformaten, - bestaande en in de toekomst te ontwikkelen - , aan de Universiteit Hasselt.

Niet tegenstaand deze toekenning van het auteursrecht aan de Universiteit Hasselt behoud ik als auteur het recht om de eindverhandeling, - in zijn geheel of gedeeltelijk -, vrij te reproduceren, (her)publiceren of distribueren zonder de toelating te moeten verkrijgen van de Universiteit Hasselt.

Ik bevestig dat de eindverhandeling mijn origineel werk is, en dat ik het recht heb om de rechten te verlenen die in deze overeenkomst worden beschreven. Ik verklaar tevens dat de eindverhandeling, naar mijn weten, het auteursrecht van anderen niet overtreedt.

Ik verklaar tevens dat ik voor het materiaal in de eindverhandeling dat beschermd wordt door het auteursrecht, de nodige toelatingen heb verkregen zodat ik deze ook aan de Universiteit Hasselt kan overdragen en dat dit duidelijk in de tekst en inhoud van de eindverhandeling werd genotificeerd.

Universiteit Hasselt zal mij als auteur(s) van de eindverhandeling identificeren en zal geen wijzigingen aanbrengen aan de eindverhandeling, uitgezonderd deze toegelaten door deze overeenkomst.

Ik ga akkoord,

XXXXXXXXXXXX, Xxxxxx Datum: 5.11.2008

Het omgeheerde woonhrediet als aanvulling op het wettelijh pensioen in België

Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx

promotor :

Xxxx. xx. Xxx XXXXX

Eindverhandeling voorgedragen tot het bekomen van de graad master in de toegepaste economische wetenschappen beleidsmanagement

Deze eindverhandeling vormt het sluitstuk van mijn masteropleiding Beleidsmanagement in de Toegepaste Economische Wetenschappen aan de Universiteit Hasselt. Ik heb dan ook getracht het beleidsmatige aspect van het onderwerp toe te lichten. Tijdens de voltooiing van dit werk kon ik rekenen op de steun van verschillende mensen. Graag zou ik van de gelegenheid gebruik willen maken om hen te bedanken.

Ten eerste wil ik mijn promotor Xxxx. xx. Xxx Xxxxx bedanken voor haar deskundige begeleiding en opbouwende kritiek. Verder uit ik graag mijn oprechte waardering voor de volgehouden ondersteuning en medewerking van Xxxxx Xxxxx en Xx X’ Xxxxxxx. Zij waren een meerwaarde door hun praktische kennis.

Hartelijk dank ook aan alle kotgenoten en vrienden voor hun aanmoedigingen en praktische informatie.

Uiteraard wil ik mijn ouders in dit dankwoord vermelden. Ik ben hen dankbaar dat ze

mij de kans boden deze studie aan te vatten en mij hierin vier jaar lang onvoorwaardelijk aanmoedigden. Door hun realiteitszin en luisterend oor kwam ik tot inzichten die anders onmogelijk waren geweest. Ook wil ik mijn zus en broer bedanken voor hun interesse die ze in mijn werk en studies toonden.

Geel, mei 0000 Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx

In dit werk wordt bekeken hoe de Belgische ‘income poor, house rich’-seniorengroep hun wettelijk pensioeninkomen kunnen aanvullen via hun onroerende gezinspatrimonium. Specifiek wordt de techniek van het omgekeerde woonkrediet belicht. Een hypothecair krediet zet dan de woningwaarde deels om in een vrij besteedbaar inkomen, zonder een verhuis te initiëren.

Ongeveer 2% van Belgische senioren (60-plussers) behoort tot het ‘income poor, house rich’ –segment. De theoretische doelgroep komt in 2010, 2020 en 2030 respectievelijk neer op 18.000, 21.000 en 26.000 huishoudens. De verklaring voor het zeer beperkt aantal huishoudens ligt in het feit dat de ‘income poor, house rich’-voorwaarde een contradictio in terminis bevat. Zodra het klassieke hypothecaire krediet ter financiering van de bouw of aankoop van de woning volledig is afgelost, wordt het besteedbare inkomen van het huishouden verhoogd met de periodieke kredietlasten. Dit stelt het huishouden in staat een pensioenreserve aan te leggen. Woningbezit biedt dan juist een bescherming tegen armoede door haar spaarfaciliteit en is als een vierde pensioenspijler te beschouwen.

Slechts een fractie van de theoretisch omschreven doelgroep zal werkelijk een omgekeerd woonkrediet aangaan. Een realistische vraagbepaling houdt rekening met volgende determinanten: het spaargedrag, het erfenismotief, de woon– en kredietperceptie.

Het omgekeerde woonkrediet onderscheidt zich van de vier vermelde ‘equity release’– concepten door het behoud van de initiële eigendomsrechten gedurende de volledige kredietlooptijd. Zonder het recht op beschikking is immers geen hypotheekstelling mogelijk. Naar analogie met een klassiek woonkrediet nuanceert de economische realiteit de juridische immuniteit van de initiële eigendomsrechten. Bij woningverkoop moet eerst de schuld op het onderpand afgelost worden, vooraleer de verkoopprijs ten goede komt aan de eigenaar of zijn erfgenamen. Economische onterving is dus wel degelijk mogelijk.

Om economisch levensvatbaar te zijn, vormt de hypotheek het accessorium op de kredietovereenkomst. Het onderpand is de eerste en enige zekerheid voor de kredietgever vermits er geen tussentijdse kapitaal- of intrestbetaling is door de

kredietnemer voor contractbeëindiging. Indien er geen irrelevantie van de terugbetalingscapaciteit is leidt dit, gezien de beoogde doelgroep, tot een marktfaling. De kredietverlener bouwt dan ook veiligheidsmarges in door maar een bepaald percentage van de woningwaarde te belenen. Maximaal zou 50 % van de executiewaarde beleend worden.

Technisch gezien wordt het vrij beschikbare kredietbedrag onttrokken uit de woning bepaald door vier parameters: de geschatte executiewaarde van de woning, de leeftijd van de kredietnemer, de intrestvoet en de transactiekosten. De intresten op de opgenomen bedragen worden gekapitaliseerd waardoor ze een substantieel deel van de eindschuld uitmaken.

Het vrij opneembaar kredietbedrag kan eenmalig, periodiek of via een kredietlijn worden uitgekeerd. De looptijd kan zowel bepaald (tijdelijk omgekeerd woonkrediet) als onbepaald (levenslang omgekeerd woonkrediet) zijn.

De hoofdsom vermeerderd met gekapitaliseerde intresten vormt de eindschuld. De eindschuld is, in tegenstelling tot het klassieke woonkrediet, volledig hypothecair gewaarborgd. De ‘non-recourse’ -garantie verzekert de kredietnemer dat de terug te betalen schuldvordering nooit meer bedraagt dan de (geschatte) venale waarde van de woning bij contractbeëindiging. De eindschuld wordt opeisbaar bij overlijden of verhuis van de kredietnemer, hoewel ook andere contractuele beëindiginggronden te stipuleren zijn.

Het overschrijdingsrisico is een gevolg van de ‘non-recourse’ -garantie en wordt hoofdzakelijk bepaald door het risico op hoogbejaardheid en het vastgoedrisico. Antiselectie en ‘moral hazard’ liggen aan de basis van deze twee risico’s.

Het aanbod van omgekeerde hypotheekleningen is op te delen in twee groepen. Bij de opdeling wordt een onderscheid gemaakt in het beheer van het overschrijdingsrisico. In het Keynesiaanse stelsel is een interventionistische overheidsrol voorzien. Het risico wordt dan deels gefinancierd door belastingplichtige burgers. In het liberale stelsel wordt het risico beheerd via securitisatie of ‘risk pooling’.

Bij de bepaling van de minimumleeftijd als toegangsvoorwaarde tot het Belgische omgekeerde woonkrediet moet rekening worden gehouden met de bestaande regelgeving betreffende het tweedepijlerpensioen en het generatiepact. Het zou van grote beleidsineffectiviteit getuigen indien nieuwe wetgeving abstractie maakt van de vergrijzingsproblematiek en de implicaties ervan op het Belgisch sociaal zekerheidsbestel. De vierde pensioenspijler mag geen uitholling van de eerste en tweede pensioenspijler betekenen. De Belgische wetgeving i.v.m. de pensioenspijlers moet dus één duidelijk signaal geven naar zijn rechtsonderhorigen.

De bevoorrechte getuigen benadrukken een sterke consumentenbescherming. De ‘income poor, house rich’ -groep die de meeste nood heeft aan overwaardeverzilvering zal waarschijnlijk niet kunnen terugvallen op de nodige financiële kennis of correcte financiële begeleiding. Senioren zijn dan aangewezen op éénzijdige productaanprijzing door kredietinstellingen.

Het dossier van het omgekeerde woonkrediet bevindt zich vandaag in een standstill-fase. Hoewel de oprichting van de regering Xxxxxxx I overleg op beleidsniveau terug mogelijk maakt, is het realistisch te stellen dat het krediet pas in 2010 in België zal worden aangeboden. Onder de politieke partijen sp.a en CD&V is er weinig animo om een wetsvoorstel of –ontwerp te lanceren. Voor de vakbonden ACV en ABVV mag de invoering van het omgekeerde woonkrediet in geen geval een voorwendsel zijn om een afbreuk te doen aan het wettelijke pensioen.

Inhoudsopgave

Voorwoord

Samenvatting blz.

Inhoudsopgave Lijst met tabellen Lijst met figuren Inleiding

Hoofdstuk 1 : Probleemstelling 1

1.1 Praktijkprobleem 1

1.1.1 Algemene kenmerken van het Belgisch sociale zekerheidsbestel 1

1.1.2 Probleem in het Belgisch sociaal zekerheidsbestel 2

1.1.3 Oplossingen vanuit de tweede pijler 3

1.1.4 Oplossingen vanuit de derde pijler 4

1.1.5 De woning als bron voor een extra pensioeninkomen 6

1.2 Onderzoeksprobleem 7

1.2.1 Onderzoeksopzet 7

1.2.2 Centrale onderzoeksvraag 7

1.2.3 Deelvragen 8

Hoofdstuk 2: Kenmerken van de vraagzijde in de markt voor omgekeerde hypotheekleningen 9

2.1 Inleiding 9

2.2 De marktpotentie 9

2.2.1 Omvang van de groep gepensioneerden 9

2.2.2 Schatting van de woningwaarde 11

2.3 De nood aan een aanvullend pensioeninkomen 12

2.4 De attitude 14

2.4.1 De levenscyclustheorie van Xxxx en Modigliani 14

2.4.2 Kredietperceptie 16

2.4.3 Erfenismotief 18

2.4.4 Spaargedrag 19

2.4.5 De emotionele band met de huidige woning 20

2.5 Effectieve vraag vanuit de Verenigde Staten en Groot-Brittannië 21

2.6 Doelgroepprofilering 23

Hoofdstuk 3: Definiëring van het begrip overwaarde en theoretisch kader voor overwaardeverzilvering 28

3.1 Inleiding 28

3.2 Bedrijfseconomische definiëring van het begrip overwaarde 28

3.3 Definiëring van het begrip overwaarde in de woningmarkt 28

3.4 Een cijfermatig voorbeeld 30

3.5 Theoretisch kader voor overwaardeverzilvering 31

3.5.1 De portefeuilletheorie van Xxxxxxxxx 31

3.5.2 Relevantie van de theorie van Xxxxxxxxx op de woningmarkt 31

Hoofdstuk 4: Alternatieve vormen van overwaardeverzilvering 33

4.1 Overzicht technieken om overwaarde te verzilveren 33

4.2 Het eigendomsrecht 34

4.3 Gedeeltelijke verhuring van de gezinswoning 35

4.4 Verkoop van naakte eigendom van de gezinswoning 36

4.5 Sale-and-lease-back van de gezinswoning 37

4.6 Verkoop op lijfrente van de gezinswoning 38

Hoofdstuk 5: Algemene kenmerken van het omgekeerde woonkrediet 42

5.1 Inleiding 42

5.2 Omschrijving van het omgekeerde woonkrediet en zijn doel 42

5.3 Situering binnen de pijlers van het Belgische sociale zekerheidsbestel 43

5.4 Eén begrip met vele benamingen 43

5.5 Algemene kenmerken van een klassiek Belgische hypothecair krediet en bijhorende hypotheek 44

5.5.1 Solvabiliteit: essentiële zekerheid 44

5.5.2 Aanvullende waarborgen 45

5.5.3 Wettelijk voorkeurrecht 46

5.5.4 Wettelijk volgrecht 46

5.5.5 Specialiteitsbeginsel 47

5.5.6 Wijze waarop het voorrecht een einde neemt 47

5.5.7 Doel van het hypothecaire krediet in België 48

Hoofdstuk 6: Technische modaliteiten van het omgekeerde woonkrediet 49

6.1 Inleiding 49

6.2 Het onderpand 49

6.3 Onafhankelijk voorafgaandelijk advies 50

6.4 Wettelijk verzakingsrecht 51

6.5 De vier factoren die het vrij beschikbare kredietbedrag bepalen 53

6.5.1 De executiewaarde van het onderpand 54

6.5.2 De verschuldigde intrestvoet 55

6.5.3 De leeftijd van de kredietnemer(s) 57

6.5.4 Transactiekosten 58

6.6 Uitbetalingswijze van het ontleende kapitaal 61

6.7 Vervroegde terugbetaling 63

6.8 Algemene contractuele beëindigingsgronden 64

6.9 ‘Non-recourse’ -garantie 65

6.10 De uiteindelijke vereffening 67

Hoofdstuk 7: Kenmerken van de aanbodzijde in de markt voor omgekeerde hypotheekleningen 69

7.1 Inleiding 69

7.2 Het overschrijdingsrisico 69

7.2.1 Het risico op hoogbejaardheid 69

7.2.2 Het vastgoedrisico 70

7.3 Keynesiaans risicobeheer 72

7.4 Liberaal extern risicobeheer 73

7.5 Liberaal intern risicobeheer 74

7.6 Vereisten aan aanbieders op de Belgische markt 75

7.7 De persoonlijke financiële planner als tussenpersoon 76

Hoofdstuk 8: Een Belgisch wetgevend kader voor het omgekeerde woonkrediet 78

8.1 Inleiding 78

8.2 Wijzigingen aan de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecaire krediet 78

8.2.1 Het toepassingsgebied van de wet 78

8.2.2 Kosten en vergoedingen 79

8.2.3 Precontractuele informatie 80

8.2.4 Wanbetaling 82

8.3 Aanvulling op hypotheekwet van 16 december 1851 82

8.3.1 De hypotheek ‘voor alle sommen’ 82

8.3.2 De gekapitaliseerde intresten 83

8.3.3 De geldigheidsduur van de hypothecaire inschrijving 83

8.4 Aanvullingen op het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten - Vlaamse, Waals en Busselhoofdstedelijk Gewest van 28 november 1939 84

8.5 Implicaties van de wet van 13 maart 2003 betreffende de aanvullende pensioenen op de minimumleeftijd bij het omgekeerde woonkrediet 84

8.6 Aanvulling op wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken

en de voorlichting en bescherming van de consument 85

8.7 Huidige stand van zaken 86

Hoofdstuk 9: Standpunt van de betrokken actoren

betreffende het omgekeerde woonkrediet 87

9.1 Inleiding 87

9.2 Overzicht van de bevraging bevoorrechte getuigen 87

9.3 Bekendheid met het principe van een omgekeerd woonkrediet 89

9.4 Wijze waarop de bekendheid verhoogd kan worden 89

9.5 Bestedingsbehoefte van senioren 90

9.6 Het leven op krediet door de senior 91

9.7 Relatie van de senior met de eigen gezinswoning 92

9.8 Het erfenismotief bij senioren 93

9.9 Positie van het omgekeerde woonkrediet binnen een sociale welvaartsstaat 93

9.10 Vereisten aan het krediet 95

9.11 Initiatief tot een wetgevend kader voor het omgekeerde woonkrediet 98

9.12 Ondersteunende maatregelen voor het omgekeerde woonkrediet 99

9.13 Verwacht succes van het omgekeerde woonkrediet in België 101

Hoofdstuk 10: Gevalstudies i.v.m. het omgekeerde woonkrediet 103

10.1 Situatieschets 1: Kostwinnersmodel 105

10.2 Situatieschets 2: Gemengde loopbaan (Zelfstandige-Werknemer) 111

10.3 Situatieschets 3: Lifestyle-segment 118

10.4 Situatieschets 4: Schenkers 123

Conclusie 128

Ideeën voor vervolgonderzoek 131

Lijst van geraadpleegde bronnen 132

Bijlagen 139

Tabel 2.1: Bevolkingsvooruitzichten 2010-2030: Effect van de vergrijzing 10

Tabel 10.1: Geschatte leeftijdsafhankelijke beleningspercentages

voor het Belgische omgekeerde woonkrediet 104

Tabel 10.2: Consumptie-uitgaven per gezin en per verbruikseenheid in huishoudbudgetenquête 2004 naar leeftijd van de referentiepersoon 104

Lijst met figuren

Figuur 1.1: Percentage gepensioneerden met 2de pijlerpensioen 4

Figuur 1.2: Gemiddeld inkomen van de deelnemers aan de derde pijler

in duizenden euro’s en prijzen van 2003 5

Figuur 2.1: Omvang van de Belgische groep gepensioneerden

met een eigen woning in 2001 10

Figuur 2.2: De structuur van het gezinsvermogen in België 1970-2002 11

Figuur 2.3: Gemiddeld bruto pensioenbedrag in euro naar soort rustpensioen 13

Figuur 2.4: Geschatte spaarquote voor Belgische huishoudens naar

leeftijd van de referentiepersoon 15

Figuur 2.5: Omgekeerde hypotheekleningen in GB van 2002

t/m 2006 in jaarlijkse aantallen en waarde 22

Figuur 2.6: Jaarlijks aantal afgesloten kredietcontracten onder

het HECM-programma in de VS van 2001 t/m 2008 22

Figuur 2.7: Inkomensarm en vermogensrijk per land weergegeven

in percenten 24

Figuur 2.8: Verdeling van inkomen en woningwaarde voor

Amerikaanse huishoudens ouder dan 65 jaar 25

Figuur 3.1: De overwaarde van de eigen woning in functie van de tijd 30

Figuur 4.1: Overzicht van alternatieven voor het omgekeerde woonkrediet 34

Figuur 4.2: Opdeling van volle eigendom 35

Figuur 6.1: De beleningsquoditeit voor 3 leeftijden onder het Amerikaanse

HECM-programma over een periode van 1975 tot 2005 53

Figuur 6.2: Aangroei uitstaande schuld (kapitalisatie-effect) 56

Figuur 6.3: Risicoasymmetrie tussen de kredietnemer en kredietgever 67

De eigen gezinswoning maakt een substantieel onderdeel uit van het gezinsvermogen. Woningbezit is dan ook te beschouwen als een effectief beschermingsmiddel tegen armoede. Het omzetten van het illiquide vermogen in een besteedbaar inkomen als aanvulling op het wettelijke pensioen is dan ook een relevante vraag gezien de vergrijzingsproblematiek (hoofdstuk 1). Een doelgroepsegmentatie en de determinanten voor daadwerkelijke contractering worden toelicht (hoofdstuk 2).

In dit werk wordt het omgekeerde woonkrediet als concept aangehaald om woningwaarde te onttrekken zonder dat een verhuis nodig is. Dit concept wordt gekaderd in een groter geheel van ‘equity release’ (hoofdstuk 3). Alternatieven voor de omgekeerde hypotheeklening komen kort aan bod (hoofdstuk 4). Daar het omgekeerde woonkrediet onlosmakelijk verbonden is met het zakelijke zekerheidsrecht, worden de kenmerken van de hypotheek als zakelijk recht geschetst (hoofdstuk 5). Verder worden de verschillende producttechnische aspecten beoordeeld op hun voor- en nadelen (hoofdstuk 6).

De aanbodzijde wordt ingedeeld naar de wijze van risicobeheer. Twee hoofdstrekkingen liggen aan de basis van de aanbodsopdeling (hoofdstuk 7). Door de specificiteit van het omgekeerde woonkrediet zij enkele wetsaanpassingen en –aanvullingen nodig. Er wordt getracht het nieuwe krediettype zoveel mogelijk in de bestaande wetgeving te kaderen om tot een coherente samenhang te komen (hoofdstuk 8). In het voorlaatste hoofdstuk wordt de perceptie van de verschillende actoren toegelicht (hoofdstuk 9). Vier situatieschetsen ronden het werk af. Deze cases zetten de theoretische aspecten van het omgekeerde woonkrediet in praktische en erkenbare voorbeelden (hoofdstuk 10). Op basis van de tien hoofdstukken komen een conclusie en enkele ideeën voor vervolgonderzoek tot stand.

Hoofdstuk 1 : Probleemstelling

1.1 Praktijkprobleem

1.1.1 Algemene kenmerken van het Belgisch sociale zekerheidsbestel

Het Belgisch sociaal zekerheidsbestel wordt gekenmerkt door haar pluralistische karakter. Zij is niet-staats maar toch publiekrechterlijk georganiseerd. Veelal wordt het jaar 1886 beschouwd als de startdatum van de sociale wetgeving in België. Ouder zijn de plaatselijke verenigingen van onderlinge bijstand waarmee de eerste grondslagen voor de sociale voorzorg en de welvaartsstaat werden gelegd. De naam ‘sociale zekerheid’ werd via de besluitwet van 28 december 1944 officieel vastgelegd, waar voorheen van sociale verzekering gesproken werd (Deleeck, 2001).

Algemeen wordt het Belgische stelsel als een continentaal, Bismarckiaans sociaal zekerheidsstelsel beschouwd. Dit stelsel beschermt bijdrage-betalers tegen drie grote sociale risico’s: ziekte, werkloosheid en ouderdom. Het Bismarckiaans sociale verzekeringstelsel sluit nauw aan bij het arbeidscontract. Bijdragen en uitkeringen worden bepaald op basis van het bruto-inkomen uit arbeid. Zowel op werknemers als werkgevers worden sociale lasten geheven (Munro & Xxxxxxxx, 1999). Anders dan in het Angelsaksische sociale zekerheidsstelsel vormt het verzekeringsprincipe de basis voor het Belgische bestel. Sociale bijdragen, geheven op het inkomen, en uitkeringen vormen dus een nauwe band.

Dit verzekeringsprincipe wordt echter in België gemilderd door het solidariteitsprincipe van de bijstand. Deze solidariteit maakt onze sociale verzekering tot een sociale zekerheid. Dit sociaal vangnet vormt echter een residueel systeem. Deze bijstand koppelt de proportionaliteitsband tussen bijdrage en uitkering los door in minimum– en maximumuitkeringen te voorzien (Deleeck, 2001).

Voorts kent men een gelaagde opbouw in de Belgische sociale zekerheid. De structuur rust traditioneel op drie pijlers. De sociale zekerheid is wettelijk geregeld (eerste pijler). Deze eerste pijler vormt dan ook de kern. Daarenboven bestaat er een bovenwettelijke collectieve (tweede pijler) en individuele (derde pijler) uitbreiding op de eerste pijler. (Xxxxxxx, Xxxxxxx & Xxxxxxxx, 2006).

1.1.2 Probleem in het Belgisch sociaal zekerheidsbestel

Het Belgische wettelijke pensioensysteem staat vandaag onder hevige druk door demografische ontwikkelingen. De vergrijzing dringt zich steeds prominenter op zodat de betaalbaarheid van het Belgisch wettelijk repartitiestelsel in vraag wordt gesteld. In het jaarlijkse verslag van het Federaal Planbureau (2007) wordt gebudgetteerd dat tegen 2030 de vergrijzingkost oploopt tot 4,4% van het bbp. Dat is 14,5 miljard euro of 22% van het huidige budget voor alle sociale uitkeringen samen. Het Federaal Planbureau (2007) stelt dat de kosten van de vergrijzing hoofdzakelijk toe te wijzen zijn aan stijgende pensioen- en gezondheidsuitgaven.

Bij uitspraken over de hoogte van de wettelijke pensioenen is steeds een nuancering naar het beschouwde statuut nodig. Het Belgische sociale zekerheidsstelsel omvat immers drie statuten: werknemers-, ambtenaren- en zelfstandigenstatuut.

Algemeen is te stellen dat het wettelijke stelsel meer sociale bescherming biedt voor ambtenaren dan voor werknemers uit de privé-sector. Het wettelijke werknemerspensioen is op zijn beurt dan weer hoger dan het eerstepijlerpensioen voor de zelfstandige (Berghman et al., 2007). Een berekening van het gemiddelde wettelijke pensioen over de drie statuten heen betekent dan ook een afbreuk van de rechtsscheve verdeling ervan. Indien nationale pensioensystemen onderling vergeleken worden, zal bij vergelijking met België het beschouwde statuut van belang zijn.

In het OESO-rapport ‘Pensions at a Glance 2007’ worden de verschillende nationale pensioensystemen met elkaar vergeleken. Dit moet met omzichtigheid geïnterpreteerd worden, daar er een grote diversiteit is op het gebied van het wettelijk rustpensioen in de verschillende OESO-landen bestaat. Volgens dit rapport speelt het nationale belastingstelsel een grote rol in de bepaling van de relevante vervangingsratio. De vervangingsratio geeft weer hoeveel men van het wettelijke pensioen overhoudt vergeleken met het laatste uitgekeerde beroepsinkomen. In België zijn opmerkelijke verschillen in bruto- en netto-vervangingswaarde. Dit duidt op een hoge fiscale en parafiscale druk op de inkomens uit arbeid. Voor Belgen met een modaal inkomen is de netto-vervangingswaarde gemiddeld 63%. Dit ligt 7 % onder het OESO-gemiddelde en dit verschil loopt op naarmate het inkomen stijgt. Volgens Xxx xxx Xxxxx (2005) ligt ons relatief hoog minimumpensioen aan de basis van deze lage vervangingswaarde. Lage inkomens worden proportioneel gezien sterker beschermd in het Belgisch sociaal zekerheidssysteem. Zo wordt getracht aan alle pensioengerechtigden een voldoende wettelijke pensioensgarantie te bieden. Het solidariteitsprincipe, dat aan de basis ligt van

deze maatregel, geeft dan ook de herverdelende kracht van het Belgisch sociale zekerheidsstelsel aan. Verder stelt het OESO-rapport dat landen waarin de sociale zekerheid reeds hervormd is, er meer individuele inspanningen op spaargebied gevraagd worden. Een verdere ontwikkeling van de bovenwettelijke pensioenpijlers in België wordt als anticipatie op de stijgende vergrijzingskost gezien indien men de belastingdruk niet wil verhogen (Verbond van Belgische Ondernemingen, 2006). Volgens het OESO-rapport ‘Taxing Wages 2005/2006: 2006 Edition’ is België het land met de hoogste belastingdruk vergeleken met de 29 andere OESO-landen. Bij de bepaling van de belastingdruk is zowel met de fiscale (inkomensbelasting) als met de parafiscale heffing (persoonlijke en patronale bijdrage) rekening gehouden. Een verdere verhoging van deze heffingen om de vergrijzing te financieren zou een afbreuk doen aan de Belgische concurrentiekracht.

In het kader van de financiering van de vergrijzing is het waarschijnlijk te stellen dat de huidige actieve bevolking, meer dan vroegere generaties senioren1, aangewezen zal zijn op eigen initiatieven bij hun oudedagsvoorziening. Een verdere afvlakking van het wettelijke pensioen lijkt hierbij voorzien te worden. De pensioenkloof, het verschil tussen het laatste inkomen en het wettelijke pensioen, kan dan ondervangen worden door een aanvullende pensioenvoorziening in de tweede en derde pensioenpijler (Palmans, Xxxxxxx & Xxxxxxxx, 2006)

1.1.3 Oplossingen vanuit de tweede pijler

Het Federaal Planbureau (2007) schat in haar jaarlijks rapport dat tussen 2003 en 2007 respectievelijk 51% en 58% van de werknemers toegang hadden tot een aanvullend bedrijfspensioen. De tweede pijler is echter niet toegankelijk voor iedereen aangezien het al dan niet toekennen van een aanvullend bedrijfspensioen sectoraal of op bedrijfsniveau geregeld is. Het aanvullende pensioeninkomen uit de tweede pijler is hierdoor ongelijk verdeeld onder de beroepsbevolking. Aan de basis van deze ongelijke verdeling liggen zowel sectoriële, bedrijfsspecifieke als werknemersgebonden oorzaken. Vrouwelijke werknemers blijken sterk benadeeld te worden bij de toekenning van een aanvullend bedrijfspensioen. Bovendien wordt het bedrijfspensioen enkel toegekend aan werknemers. Werklozen, zelfstandigen en ambtenaren worden uitgesloten van een aanvullend bedrijfspensioen. Xxxxxxxx (2007) geeft aan dat vooral de werknemers die al recht hebben op een hoog wettelijk pensioen bijkomend genieten van een aanvullend bedrijfspensioen. Uit figuur 1.1 is af te leiden dat 71 % van de 20 % meest verdienende werknemers recht hebben op een tweedepijlerpensioen. Daar staat tegenover dat slechts

1 Senioren in België worden gedefinieerd als personen ouder dan 60 jaar (FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie – Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, 2007).

2 % van het eerste kwintiel recht heeft op een aanvullend bedrijfspensioen. De democratisering van de tweede pensioenspijler heeft dus nog een lange weg te gaan.

Figuur 1.1: Percentage gepensioneerden met tweede pijlerpensioen

71

46

26

11

2

80

70

60

50

P e r c e n ta g e

40

30

20

10

0

1 2 3 4 5

Kwintiel

Bron: Berghman, Swiss Life Xxxxxxxxx ‘Xxxxxxxxxxxxxx’, 2007 op basis van gegevens uit het Pensioenkadaster in 2004

1.1.4 Oplossingen vanuit de derde pijler

Via de derde pijler worden individuele pensioenvoorzieningen voorzien. Stinglhamber et al. (2007) geven aan dat gemiddeld 40% van de beroepsbevolking in België individueel pensioenrechten opbouwen in de derde pijler. De participatiegraad ligt zelfs op 50% in de leeftijdscohorte 45-54 jaar. Wij merken op dat vooral de hoge inkomensklasse pensioenvoorzieningen in deze pijler heeft opgebouwd. Over de beschouwde jaren (1993- 2003) is er echter wel een democratisering naar lagere inkomens op te merken. Toch blijft uit figuur 1.2 dat de derde pijler grotendeels een zaak voor de hoge inkomens is.

Figuur 1.2: Gemiddeld inkomen van de deelnemers aan de derde pijler in duizenden euro’s en prijzen van 2003

Bron: Stinglhamber et al., 2007 op basis van gegevens van FOD Financiën

Losstaand van de inkomenspositie heeft de helft van de babyboomers2 nog geen voorzorgsmaatregelen genomen voor hun oude dag terwijl zij de meest urgente nood hebben aan een extralegaal pensioeninkomen.

Kortzichtigheid is een mogelijke verklaring voor het feit dat de helft van de babyboomers nog geen individuele pensioensreserve heeft aangelegd (Xxxxxxx & Munro, 1999).

Volgens Xxxxxxx et al (1984) beschikken huishoudens3 niet over volledige informatie om te kunnen plannen op lange termijn.

Zo worden de babyboomers voor een voldongen feit geplaatst. Het individueel extralegale stelsel kadert namelijk in een kapitalisatiestelsel waarin aangroei op lange termijn wordt voorzien. Indien te laat op deze derde pensioenpijler wordt ingetekend, biedt het geen substantiële oplossing om de pensioenkloof te dichten.

2 De bevolkingsgeneratie geboren van 1945 tot ongeveer 1965

3 Het huishouden bestaat uit een persoon die gewoonlijk alleen leeft, ofwel uit twee of meer personen, al dan niet met elkaar verwant, die gewoonlijk in dezelfde woning wonen en er samenleven. Deze woning kan eigen bezit zijn of gehuurd worden (Xx Xxxxxx & Truwant, 2003). Ook een alleenstaande kan een huishouden vormen.

1.1.5 De woning als bron voor een extra pensioeninkomen

Voor vele babyboomers en oudere generaties is de eigen gezinswoning de belangrijkste vermogenscomponent (Xxx xxx Xxxxx, 1998). Voor hen zou het een optie zijn om het onroerende vermogen te onttrekken en aan te wenden voor consumptieve doeleinden. Bij afwezigheid van opgebouwde rechten in het bovenwettelijke pensioenstelsel en een beperkt roerend vermogen is dit een te overwegen alternatief om een voldoende hoog pensioeninkomen op individuele basis te garanderen.

In dit werk bekijken wij hoe de ‘income poor, house rich’ –seniorengroep hun wettelijk pensioeninkomen kunnen aanvullen via het onroerende patrimonium. Deze seniorengroep heeft een extra inkomen nodig om elementaire consumptie te financieren. Specifiek belichten wij de techniek van de omgekeerde hypotheeklening om het illiquide vermogen uit de woning te onttrekken. Via een hypothecair krediet wordt dan een deel van de woningwaarde verzilverd. Dit krediettype keert de rollen om. Waar het bij een klassiek woonkrediet de kredietnemer is die tot periodieke betalingsverplichtingen gehouden is, zal nu de kredietverstrekker deze rol op zich nemen (Venti & Wise, 2001).

1.2 Onderzoeksprobleem

1.2.1 Onderzoeksopzet

De vergrijzingsproblematiek doet de behoefte aan creatieve initiatieven om het wettelijke pensioen aan te vullen stijgen. Eén van deze initiatieven is de omgekeerde hypotheeklening. In deze thesis willen wij nagaan of het opportuun is om de ontwikkeling van dit krediet in België aan te moedingen. Deze beslissing kan maar genomen worden door voorafgaandelijk een grondige analyse van vraag en aanbod uit te voeren. Tevens is het de bedoeling de kenmerken en technische modaliteiten van het krediettype aan te geven alvorens het specifieke risico waarmee aanbieders en vragers geconfronteerd worden in kaart te brengen. Nadat de kenmerken van de markt duidelijk zijn kijken we naar de huidig geldende wetgeving. Het economische leven kan maar opereren wanneer zij steunt op algemeen gekende en afdwingbare rechtsregels. Via veldstudie wordt nagegaan of er wel degelijk een maatschappelijke behoefte en draagvlak voor deze kredietvorm is. Om dit alles te onderzoeken zullen wij ons beroepen op diverse informatiebronnen. In eerste instantie vindt een uitgebreide literatuurstudie plaats om tot globale inzichten te komen.

Verder zullen bevoorrechte getuigen bevraagd worden om de theoretische kennis te toetsen aan de uitgebreide praktische kennis waarover zij beschikken. Tenslotte hopen we verder te kunnen bouwen op al verricht onderzoek om zo de materie ter zake beter te kunnen omvatten. Deze inzichten zouden de betrokken actoren als leidraad kunnen gebruiken bij hun handelen.

1.2.2 Centrale onderzoeksvraag

Het uiteindelijke doel van dit werk is het formuleren van een uitgebreid en tevens duidelijk antwoord op de volgende onderzoeksvraag:

‘In welke mate is een omgekeerd woonkrediet een voldoende valabel mechanisme om een aanvullend pensioeninkomen te genereren voor de Belgische gepensioneerde?’

Deze centrale onderzoeksvraag strekt zich tot nadere verklaring.

1. De doelgroep van deze scriptie zijn Belgische mannen en vrouwen die hun actieve loopbaan definitief beëindigd hebben.

2. ‘in welke mate’ duidt erop dat er voorwaarden gesteld worden aan de doelgroep en het product opdat het omgekeerde woonkrediet als valabel beschouwd mag worden.

3. ‘valabel’ moet zowel in een juridische, economische als psychologische context begrepen worden.

4. ‘mechanisme’ impliceert het financieringsprincipe waarbij onroerend vermogen liquide gemaakt wordt.

5. ‘aanvullend’ duidt op het feit dat het omgekeerde woonkrediet naast de al bestaande aanvullende alternatieven (tweede en derde pijler) dient beoordeeld te worden.

Elke handeling of elk onderzoek verricht in het kader van deze scriptie zal dus verricht worden met het oog op het oplossen van deze centrale onderzoeksvraag.

1.2.3 Deelvragen

Om tot een gestructureerd antwoord op onze centrale onderzoeksvraag te komen, is het nuttig een aantal deelvragen te bepalen waarop we in de loop van het onderzoek een antwoord zullen formuleren. Deze deelvragen vormen logische schakels van subdoelen die als een leidraad door het onderzoek loopt. Deze methodiek stelt ons uiteindelijk in staat een besluit aangaande de centrale onderzoeksvraag te formuleren.

• Wat zijn de kenmerken en technische modaliteiten van een omgekeerd woonkrediet?

• Wat zijn de karakteristieken van de vraag naar en het aanbod van omgekeerde hypotheekleningen?

• Met welk typisch risico wordt de markt voor omgekeerde hypotheekleningen geconfronteerd?

• Welke legislatieve initiatieven zijn er nodig om het aanbod juridisch mogelijk te maken in België?

• Wat is het standpunt van de betrokken actoren betreffende het omgekeerde woonkrediet in België?

Hoofdstuk 2: Kenmerken van de vraagzijde in de markt voor omgekeerde hypotheekleningen.

2.1 Inleiding

Vooraleer dieper in te gaan op specifieke producttechnische en legislatieve kenmerken is het nuttig te weten voor welke seniorengroep een omgekeerde hypotheeklening geschikt is. Zo kan het krediettype enkel woningeigenaars in een aanvullend pensioeninkomen voorzien. Voor huurders is dit krediet dus geen optie. In principe is het bezit van de naakte eigendom al een voldoende voorwaarde om een omgekeerd woonkrediet aan te gaan.

De vraag wordt via drie dimensies bepaald: marktpotentie, noodzaak en attitude. De theoretische vraagbepaling van de doelgroep voor het omgekeerde woonkrediet is gebaseerd op de potentie en de noodzaak aan een aanvullend inkomen. Door ook rekening te houden met het perceptieaspect is de daadwerkelijke vraag te schatten. Als referentie voor de werkelijke vraag wordt de situatie in de Verenigde Staten en Groot- Brittannië meegegeven. Het hoofdstuk sluit af met een profilering van de doelgroep rekeninghoudend met de dimensie-analyse. Voor de beschreven doelgroep vormt een omgekeerde hypotheeklening een te beschouwen concept om het pensioeninkomen aan te vullen via de waarde vervat in de woning.

2.2 De marktpotentie

2.2.1 Omvang van de groep gepensioneerden

De meest recente exhaustieve opdeling van de Belgische woningeigenaars naar leeftijdscohorten dateert van 2001. Uit onderstaande figuur 6.1 is een hoog eigenwoningbezit onder de gepensioneerden vast te stellen, dat zijn hoogtepunt kent in de leeftijdsgroep 55-64 jaar. Een lager percentage bij de twee overige groepen is te verklaren door het toenemende aantal senioren gehuisvest in rustoorden, waardoor zij als huurder wordt gecategoriseerd (Pacolet, Cattaert en Xxx Xxxxxxxxxxx, 2006).

Figuur 2.1: Omvang van de Belgische groep gepensioneerden met een eigen woning in 2001

≥ 55 jaar Huishoudens in België 2001

1.771.378

77%

Eigenaars : 1.363.961

23% Huurders :

407.416

≥75 j Huishoudens :

288.306

65-74 j

Huishoudens :

541.562

55-64 j

Huishoudens :

524.430

73% eigenaar 76% eigenaar 79% eigenaar

Bron: Pacolet, Cattaert & Xxx Xxxxxxxxxxx, 2006 op basis van de Huishoudbudgetenquete 1997-‘98 en 2001

Rekeninghoudend met de bevolkingsprospecties van de FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie (2006) zal in 2030 ongeveer een kwart van de Belgische bevolking 65 jaar en ouder zijn. Een zelfde trend is waar te nemen bij de kans op hoogbejaardheid4 voor de beschouwde jaren. In 2007 waren er 1.810.062 Belgische 65- plussers en 483.639 hoogbejaarden (Ecodata, FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie, 2008). Het seniorensegment waarop het omgekeerde woonkrediet doelt, neemt dus in belangrijke mate toe, zo blijkt uit tabel 2.1.

Tabel 2.1: Bevolkingsvooruitzichten 2010-2030: Effect van de vergrijzing

jaartal	Aantal + 65-jarigen	Aantal + 65- jarigen t.o.v. totale bevolking	Aantal + 80-jarigen	Aantal + 80- jarigen t.o.v. totale bevolking
2010	1.854.000	18 %	539.000	5,00 %
2020	2.205.000	20 %	609.000	5,70 %
2030	2.647.000	24 %	750.000	6,90 %

Bron: Statbel, FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie – Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, 2006

4 Hoogbejaarden in België worden gedefinieerd als personen ouder dan 80 jaar (FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie – Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, 2007).

2.2.2 Schatting van de woningwaarde

Concrete schatting van het waardepotentieel vervat in de woningvoorraad in België is moeilijk door afwezigheid van exhaustieve gegevensbronnen. Ook in huishoudbudgetenquêtes wordt nauwelijks gepeild naar de vermogenssituatie (Pacolet, Cattaert en Xxx Xxxxxxxxxxx, 2006). Macro-economisch zijn er wel schattingen van het totale vermogen. Van de Cloot (2005) schatte eind 2003 de totale Belgische particuliere onroerende waarde op 611 miljard euro. Dit blijkt uit figuur 2.2. Woongebouwen nemen drie vierde, appartementen 14% en bouwgronden 11% van de totale onroerende waarde in. Gegeven de grote verspreiding van de woningvoorraad over de totale bevolking kan hierbij gesproken worden van een volkskapitalisme (Golant, 0000). Xxx xxx Xxxxx (1998) geeft aan dat het onroerende vermogen van de Belgische gezinnen niet alleen omvangrijker is, maar ook veel gelijker verdeeld is dan hun financiële activa.

Figuur 2.2: De structuur van het gezinsvermogen in België 1970-2002

Bron: Vuchelen & Rademaekers, 1998 bijgewerkt tot 2002 door Xxxxxxx, Cattaert & Xxx Xxxxxxxxxxx, 0000

Indien rekening wordt gehouden met het vergrijzingeffect kan de lezer zelf oordelen dat het seniorensegment een groeiend marktpotentieel voor de onttrekking van onroerend

vermogen inhoudt. Samen met een stijgend aantal oprustgestelde huishoudens zal ook de totale waarde vervat in hun woningvoorraad de komende jaren stijgen.

De idee dat er zich een omvangrijk marktpotentieel bevindt bij de seniorengroep, wordt verder ondersteund door de recente stijging in vastgoedprijzen. De gewogen gemiddelde verkoopprijs voor een Belgische woning5 bedroeg 184.493 euro in 2006 tegenover

129.418 euro in 2004 (Statbel, FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie, 2008). Dit betekent een stijging van 43 % over de twee beschouwde jaren. Dit is vooral te wijten aan de sterke prijsstijgingen opgetekend bij de woonhuizen en appartementen. De vastgoedhausse en de bijhorende exuberante prijsstijgingen zijn helemaal niet representatief te achten voor verleden en toekomst. Ook de vastgoedmarkt is cyclisch te beschouwen (Van de Cloot, 2008).

2.3 De nood aan een aanvullend pensioeninkomen

Volgens Xxxx (2004) komt de primaire vraag vanuit het inkomensarme seniorensegment. Het krediet voorziet dan in de financiering van elementaire consumptie.

Een tweede grote groep van potentiële kredietnemers zijn zij die de levensstandaard opgebouwd als werkende willen behouden na pensionering ongeacht de terugval van hun inkomen. Dit lifestyle –segment heeft een aanvullende kapitaalsbehoefte ter financiering van niet noodzakelijke uitgave.

Op het Colloquium van het Belgisch Financieel Forum van 8 mei 2007 werden door Xxxxxxxxx, gedelegeerd bestuurder van Fortis, volgende segmenten in de doelgroep aangegeven:

- need-segment of ‘income poor, house rich’ –segment (onttrokken kredietbedrag dient om dagelijkse voorzienbare uitgave te financieren);

- lifestyle- segment (profiteren van het leven, levensstijl van vóór pensionering behouden, leeftijd tussen 60 en 70 jaar);

- schenkers (ontwijking successierechten, leeftijd tussen 70 en 80 jaar).

Specifiek in dit werk wordt aangenomen dat gepensioneerde met enkel een wettelijk pensioen (eerste pijler) inkomensarm zijn en zo het need-segment uitmaken. Zij hebben geen aanvullende pensioenrechten opgebouwd in de tweede en derde pijler. Onroerende

5 Gewogen gemiddelde over 3 Belgische woontypes: woonhuis, appartement en villa, bungalow, landhuis (Statbel, FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie, 2008)

of roerende inkomsten evenals financiële meevallers zoals een erfenis zijn verwaarloosbaar voor hen.

Dit segment heeft de grootste noodzaak aan een aanvullend inkomen. Verder wordt aangenomen dat de liquide vermogensbronnen eerst worden aangesproken alvorens beroep te doen op het slapende vermogen in de eigen woning. Hierdoor vormt een omgekeerd hypotheeklening wel degelijk een financieringsoptie voor de seniorengroep in het ‘income poor, house rich’ -segment.

Toch dient er het begrip inkomensarm genuanceerd te worden. Door het begrip enkel te relateren naar het eerstepijlerpensioen wordt abstractie gemaakt van het beschouwde statuut. Het berekenen van gemiddelden doet immers afbreuk aan de rechtsscheve verdeling van de wettelijke pensioenen onder de Belgische gepensioneerden. Uit onderstaande figuur 2.3 is af te leiden dat er dusdanig grote verschillen zijn naar het beschouwde stelsel. Een zelfstandige had in 2004 recht op een gemiddeld wettelijk rustpensioen dat ongeveer vijf keer lager lag dan het ambtenarenpensioen. Een overheidspensioen wordt dan ook als een als een uitgesteld loon beschouwd (Xxxxxxx et al., 2003).

Figuur 2.3: Gemiddeld bruto pensioenbedrag in euro naar soort rustpensioen

Bron: Xxxxxxxx et al., 2007 op basis van gegevens uit het Pensioenkadaster in 2004

2.4 De attitude

Onder deze titel wordt verder ingegaan op vier aspecten nl. de kredietperceptie, het erfenismotief, het spaargedrag en de emotionele band met de huidige woning. Deze vier aspecten zullen mede bepalen of er daadwerkelijk een kredietovereenkomst wordt gesloten gegeven de financiële nood aan een aanvullend inkomen. Tussen intentie en werkelijk gedrag is er immers een grote discrepantie op te merken (Jachiet et al., 2004). Eerst worden de vier aspecten gekaderd binnen de levenscyclustheorie van Xxxx en Xxxxxxxxxx.

2.4.1 De levenscyclustheorie van Xxxx en Xxxxxxxxxx

Volgens de levenscyclustheorie van Xxxx en Xxxxxxxxxx (1963) streeft een persoon ernaar zijn consumptie zijn leven lang constant te houden. Consumptie van een individu in een bepaalde periode is niet enkel afhankelijk van het inkomen in die periode, maar ook van vroegere en latere inkomsten. Deze zienswijze impliceert sparen en ontsparen waardoor consumptie deels wordt losgekoppeld van het inkomen. Modelmatig is een levenscyclus op te delen in een aantal fases met typische kenmerken voor het inkomen, kredietperceptie, consumptie- en spaargedrag. Wij lichten deze theorie toe in een Belgische context en bekijken de levenscyclus op niveau van een huishouden.

In een eerste fase beschikt het huishouden over een laag inkomen, hoewel duurzame consumptie hoog ligt. Typisch wordt in deze fase een gezinswoning gefinancierd via een klassiek woonkrediet. De woonlasten maken een groot deel uit van het besteedbare huishoudinkomen. De financiële reserves van het huishouden zijn dan ook beperkt in omvang (Pacolet, Cattaert & Xxx Xxxxxxxxxxx,2006).

In de tweede fase beschikt ditzelfde huishouden over een hoger inkomen en wordt het krediet volledig afgelost. De vrijgekomen woonlasten worden gespaard als financiële buffer voor pensionering. Dit uitgangspunt vereist echter een langetermijnvisie. Xxxxxxx et al. (1984) stellen dat huishoudens niet genoeg informatie hebben om de behoefte aan financiële planning i.v.m. ouderdom accuraat in te schatten.

In de derde fase heeft de referentiepersoon6 van het beschouwde huishouden de pensioenleeftijd bereikt en teert het naast het wettelijke pensioen op vroegere

6 Het begrip referentiepersoon wordt gedefinieerd als “het gezinslid dat gewoonlijk met de administratie in contact staat voor de aangelegenheden die het gezin betreffen” (Algemene onderrichtingen betreffende het houden van de bevolkingsregisters, 2002). Meestal is dit de man, dit wordt echter de vrouw in gezinnen waarbij de echtgenoot gestorven is of de vrouw alleenstaande of gescheiden is.

besparingen (De Doncker, 2006). De eventueel opgebouwde pensioenrechten in het extralegale stelsel komen vrij (Peeters et al., 2003). De consumptie in deze fase zal mede bepaald worden door de spaarvoorzieningen aangelegd in het verleden. Pacolet, Xxxxxxxx en Xxx Xxxxxxxxxxx (2006) stellen dat, gemiddeld op 67-jarige leeftijd ontspaard wordt. De consumptie van het huishouden ligt dan hoger dan haar beschikbare inkomen, waardoor spaartegoeden worden aangewend om consumptie te financieren.

In de vierde levensfase is een stijging in de spaarquote te zien. Dit spaargedrag kan een strategische voorzorgsmaatregel zijn voor onverwachte uitgave, waardoor het de levenscyclustheorie bevestigt. Maar veelal zorgt een beperkte fysieke mobiliteit en in mindere mate het erfenismotief voor een lagere consumptie (Pacolet, Cattaert & Xxx Xxxxxxxxxxx, 2006). Fysieke beperkingen doen de behoefte aan een aangepaste woonvorm ontstaan. Welke concrete invulling dit krijgt is persoons- en zorgsysteemafhankelijk (Xxx xxx Xxxxx, 2005)

De vier beschreven fasen zijn te onderscheiden in figuur 6.4 die de geschatte spaarquoten naar leeftijd van de referentiepersoon weergeeft. De grafiek ondersteunt in grote mate de gemaakte assumpties betreffende de vier fasen in de levenscyclustheorie.

20

15

10

5

0

25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80

-5

-10

Leeftijd

Spaarquote in %

Figuur 2.4: Geschatte spaarquote voor Belgische huishoudens naar leeftijd van de referentiepersoon

Bron: Pacolet, 2007

2.4.2 Kredietperceptie

In Frankrijk wint het leven op krediet aan populariteit. Zo had in 2004 15% van de Franse 65-plussers een consumentenkrediet. Eind jaren ‘80 was dit nog 6% (Xxxxxxx et al., 2004). Ook in België kent het consumentenkrediet de laatste jaren een stijging.

Ongeveer 42% van de Belgen, waarvan 7% 65-plussers, sloot een consumentenkrediet af in 2007. Deze stijgende trend zet zich sinds enkele jaren door (CKP7, 2007). Toch ligt het percentage en vooral het kredietbedrag veel hoger in Angelsaksische landen. Het bedrag opgenomen via een consumentenkrediet in VS en GB was in 2004 tot driemaal hoger dan in België, zo bleek op de algemene vergadering van de BVK8 op 25 januari 2007.

Jachiet et al. (2004) merken op dat in Frankrijk ‘un crédit hypothécaire à la consommation’ de onbrekende schakel vormt tussen een klassiek en een omgekeerd woonkrediet. Hoewel wettelijk mogelijk, is deze tussenvorm nauwelijks gekend in Frankrijk. Een consumentenkrediet wordt hierbij geënt op het klassieke hypothecaire krediet. Het onderpand strekt dus tot waarborg beider kredieten. In Nederland is deze beleningsvorm gekend als een krediethypotheek (xxx xxx Xxxx, Xxxx & Xxxxxxx, 2003). Volgens Xxxxxxxx, Xxxxxxxxx en Nauwelaers (2006) is dit principe in België beter bekend als een hypotheek voor ‘alle sommen’ (art. 51bis W.H.K. 9). Bij deze kredietvorm genieten alle ingeschreven schuldvorderingen, dus ook de consumentenkredieten een hypothecaire waarborg van het onderpand.Bij een typische omgekeerde hypotheeklening zijn er geen periodieke betalingen, wat het grote verschil is met de tussenvorm.

Xxxxxxx et al. (2004) stellen dat de psychologische drempel om een omgekeerde hypotheeklening te onderschrijven, lager is in landen waar al een hypothecaire tussenvorm bestaat. Een consumentenkrediet met hypothecaire waarborg vormt volgens hen een faciliteit bij de introductie van een omgekeerde hypotheeklening.

Volgens Xxxxxx (2000) en Jachiet et al. (2004) heeft de oudere bevolking een aversie

t.o.v. het leven op krediet. Ze verkiezen een laag maar zeker inkomen boven een hoog

7 De Centrale voor kredieten aan particulieren, hierna als CKP afgekort, vormt een onderdeel van de Nationale Bank van België en houdt alle gegevens bij m.b.t. het particuliere krediet. Verder is het een beleidsinstrument om overmatige schuldenlast bij gezinnen te bestrijden

8 De beroepsvereniging van het krediet, hierna als BVK afgekort, is een beroepsvereniging die de sector van het krediet aan particulieren, d.i. het consumentenkrediet en het hypothecaire krediet, vertegenwoordigt. Zij vertegenwoordigd ongeveer 90% van de ondernemingen actief op de Belgische markt van het hypothecaire krediet

9 Wet van 4 augustus 1992 betreffende het hypothecaire krediet, hierna als X.X.X. xxxxxxxx

inkomen met schuldverplichtingen. Daarenboven heerst er de angst om hun erfgenamen met schulden op te zadelen.

2.4.3 Erfenismotief

Niettemin is deze schuldaversie te koppelen aan het legaatmotief. Immers, hoe hoger de schulden aangegaan bij leven, hoe lager de uiteindelijke erfenis van de kredietnemer. De behoefte om een erfenis na te laten is positief gecorreleerd met de leeftijd. Hoe ouder de persoon, hoe sterker de drang om iets na te laten. Volgens de Vlaamse Belastingsdienst (2007) raakt het omgekeerde woonkrediet de fundamenten van het maatschappelijke waardensysteem dat wil dat ouders voor hun kinderen sparen.

Fung (2004) merkt op dat deze behoefte minder latent is bij kinderloze Nederlandse gepensioneerden. Voor koppels zonder kinderen vormt een omgekeerde hypotheeklening wel degelijk een optie (NCOA, 2005).

Toch is een omgekeerde hypotheeklening te verzoenen met het legaatmotief, zij vormt immers een middel om aan successieplanning te doen via schenking of handgift. Een omgekeerde hypotheeklening kan dan als faciliteit worden beschouwd bij onroerende vermogensplanning.

Het erfenismotief is een uiting van intergenerationeel altruïsme: huidige welvaart van de erflater wordt opgeofferd voor de consumptie van zijn descendanten (Xxxxxxxx & Xxxxx, 1999).

In een wettelijk pensioenstelsel dat onder demografische druk minder sociale bescherming biedt aan haar uitkeringsgerechtigden, zijn erfenissen een doeltreffende vorm van intergenerationele solidariteit (Van de Cloot, 2005). Hiermee wordt de socio- economische relevantie van het erfenismotief aangetoond. Deze dient dan ook fiscaal ondersteund te worden (Pacolet, Cattaert & Xxx Xxxxxxxxxxx, 2006). Echter bij afwezigheid van te verkiezen erfgenamen valt de incentive tot solidariteit met de volgende generaties weg.

Volgens Xxxxxxx et al. (2002) houden senioren een bepaald vermogen aan omdat het moment van overlijden onzeker is en er zich altijd onverwachte (medische) kosten kunnen voordoen. Bij afwezigheid van grote kosten maakt de woning dan toevallig deel uit van de erfenis.

2.4.4 Spaargedrag

De spaarquote is complementair te beschouwen met de behoefte om te leven op krediet. Hoe meer men spaart, hoe minder men geneigd is om op krediet te leven vermits er voldoende spaarreserves zijn. Volgens Xxx Xxxxxx (2002) ligt de spaarquote van de Belgische gezinnen gemiddeld vier procentpunten hoger dan het gemiddelde in de Europese Monetaire Unie. Waar de Belg in 1995 nog gemiddeld één vijfde van zijn beschikbaar inkomen spaarde was dit in 2005 nog maar 13,2% (Statbel, FOD Economie, Middenstand & Energie, Nationale Bank van België, 2008). De levenscyclushypothese biedt een nuancering op dit gemiddelde door bij het spaargedrag naar de verschillende leeftijdscohorten te refereren.

Pacolet, Cattaert en Xxx Xxxxxxxxxxx (2006) signaleren eind jaren ‘80 de spaarparadox in de Belgische context. Waar normaal ontsparen werd verwacht op hoge leeftijd zoals de levenscyclustheorie veronderstelde, bleken de spaarquoten positief te blijven voor ouderen (Xx Xxxxxx & Xxx Xxxxx, 2004). Dit gedrag kantelde echter over naar ontsparen in de huishoudbudgetenquête van 1997-1998, wat de levenscyclustheorie ondersteunt (Pacolet,2000). Pacolet, Xxxxxxxx en Xxx Xxxxxxxxxxx (2006) geven aan dat het consumptiepeil van de leeftijdscohorte 55-64 jaar en in mindere mate de cohorte 65-74 jaar een trendbreuk vertoont met de oudere generatie (≥ 75jaar).

Of de omslag in spaargedrag op hoge leeftijd zich ook zal verder zetten in de toekomst bij de huidige generatie babyboomers is zeer de vraag. Wel is te bemerken dat er een hoog percentage eigenwoningbezit is onder de babyboomers (Xxxxxxx et al., 2004). Van zodra de hypotheek op hun woning gelicht wordt, zijn zij in staat deze woonlasten te sparen of te consumeren. Toekomstige onzekerheid ligt dan ook op het vlak van toekomstige spaarquotes.

Hierbij dient opgemerkt te worden dat eigenwoningbezit een financiële buffer voor de gepensioneerde vormt, naast bovenvermelde spaarfaciliteit. De gezinswoning is dan ook voor vele op rustgestelde eigenaars een volwaardige vierde pijler. Deze pijler moet beschouwd worden als een aanvulling op het Belgische sociale zekerheidsstelsel dat vandaag uit drie pijlers bestaat. Volgens Pacolet, Cattaert en Xxx Xxxxxxxxxxx (2006) is deze vierde zuil een buffer voor noodsituaties (hoge ziektekosten, rusthuisopname). Ook Xxxxxx (2000) vindt het niet opportuun een omgekeerde hypotheeklening aan te wenden ter financiering van de dagelijkse consumptie.

2.4.5 De emotionele band met de huidige woning

Ouderen, die sterk gehecht zijn aan hun huidige en eigen woning, zullen zo lang mogelijk op deze plaats willen blijven wonen (Jachiet et al., 2004). Venti en Wise (2001) geven aan dat uit onderzoek van de AARP10 blijkt dat 89% van de ondervraagde Amerikaanse 55-plussers in hun huidige woonst willen blijven wonen zolang dit mogelijk is.

De mogelijkheid om zelfstandig te wonen hangt grotendeels af van de zorgbehoefte van de eigenaar (Xxx xxx Xxxxx, 2005). Het systeem van familiehulp, thuis– en mantelzorg helpt zorgbehoevende ouderen zelfstandig te blijven wonen. Pacolet, Spruytte en Merckx (2007) geven aan dat dit systeem in België breed is uitgewerkt en tegen een lage prijs wordt aangeboden, vergeleken met de Verenigde Staten (U.S. Department of Health and Human Services, 2006) en Groot-Brittannië (Xxxxxxxx & Munro, 1999).

Maatregelen i.v.m. thuis- en mantelzorg faciliteren de zelfredzaamheid van de senior. Dit stelt een gedwongen verhuis naar het rusthuis uit. Volgens Xxxxxxx, Spruytte en Merckx (2007) zijn er in België zowel financiële als arbeidsrechterlijke tegemoetkomingen (vb.: dienstencheques en tijdskrediet voor mantelzorgers). Een omgekeerde hypotheeklening kan dit beleid verder financieel ondersteunen (NCOA, 2005) & (Xxxxxx, 2004).

Echter een omgekeerde hypotheeklening stelt ook voorwaarden. Indien de kredietnemer voor lange tijd het onderpand niet bewoont (vb.: ziekhuisopname) dreigt hij het woonrecht te verliezen. Zo zal in Amerikaanse context onder het HECM11-programma het krediet opeisbaar worden indien de eigen woning langer dan één jaar volledig onbewoond blijft door de kredietnemer (AARP, 2006). Dit gegeven schrikt vele bejaarden af. Zij zijn immers onzeker, meer dan andere leeftijdsgroepen, over hun toekomstige gezondheidssituatie. Deze onzekerheid over de eigen gezondheid en die van de partner samen met de bijhorende fysieke beperkingen, doen de behoefte aan flexibele woonvormen ontstaan. Een kleinere (gehuurde) woonst is dan een middel om een rusthuisopname uit te stellen (Van der Geest, 2005).

Fung (2004) geeft aan dat in Nederland de huidige 75-plussers overwegend negatief staan tegenover opeetconstructies. Hoewel zij de doelgroep vormen voor de

10 American Association of Retired Persons, hierna als AARP afgekort, is de grootste belangengroep voor 50- plussers in de VS. Deze non-profit organisatie telt 38 miljoen leden en is een krachtige lobbygroep.

11 Home Equity Conversion Mortgage, hierna HECM afgekort, geniet een overheidsgarantie tegen overschrijdingsrisico bij omgekeerde hypotheek in de VS. Het overschrijdingsrisico is toegelicht in hoofdstuk 7.

opeethypotheek vinden zij het belangrijker de woning schuldenvrij over te dragen aan hun nabestaanden.

2.5 Effectieve vraag vanuit de Verenigde Staten en Groot-Brittannië

Van de potentiële doelgroep gaat slechts een fractie daadwerkelijk een omgekeerde hypotheeklening aan. Dit omwille van de lage vrij te besteden som en het feit dat een rusthuisopname niet financierbaar is via het krediet. Xxxxxxx et al. (2004) geven aan dat de concepten ter onttrekking van het onroerende vermogen in GB populairder zijn dan in de VS zeker als men rekening houdt met de bevolkingsaantallen in de twee landen.

De omgekeerde hypotheeklening is goed voor 92 % van de Britse markt voor verzilvering van particuliere vastgoedwaarde zonder een verhuis tot gevolg (Belgisch Financieel Forum, 2007). Eind 2006 vertegenwoordigde het marktsegment van de omgekeerde hypotheekleningen met £ 6,3 miljard slechts 0, 59% van de totale waarde in de Britse hypotheekmarkt vervat (CML12, 2007). Figuur 2.5 geeft een overzicht van zowel het jaarlijks aantal afgesloten contracten als de waarde die ze vertegenwoordigen. Voor 2007 is in de grafiek te zien dat het gemiddeld opgenomen kredietbedrag per afgesloten contract daalt ten opzichte van de voorgaande jaren. Een mogelijke verklaring hiervoor is het feit dat kredieten beter worden afgestemd op de liquiditeitsbehoefte van de klant waardoor minder beleend moet worden (CML, 2007).

In de VS is een sterke groei te bemerken de laatste jaren. Zo verdrievoudigde het aantal kredieten afgesloten onder het Amerikaanse HECM-programma over de periode 2004- 2007.

In Nederland worden er geen aparte statistieken13 van de opeethypotheken bijgehouden. Zij worden bij de klassieke woonkredieten opgeteld.

De gegevens in de onderstaande grafieken zijn helemaal niet te transponeren naar de Belgische context vermits het Belgische sociale zekerheidsstelsel substantieel verschilt van het continentale bestel. Echter, indien de Amerikaanse groeipercentages zoals de laatste jaren zich met een zelfde factor doorzetten in de toekomst, kan de trend ook overwaaien naar België, ongeacht het sociale zekerheidssysteem.

12 De Council of Mortgage Lenders, hierna als CML afgekort, is de beroepsfederatie die de belangen van de Britse hypotheekverstrekkers behartigd.

13 Dit werd ons telefonisch bevestigd door ING Nederland en Rabobank die al enkele jaren opeetconstructies aanbieden op de Nederlandse markt.

Figuur 2.5: Omgekeerde hypotheekleningen in GB van 2002 t/m 2006 in jaarlijkse aantallen en waarde

30.000

£1.400

£1.200

25.000

£1.000

20.000

£800

15.000

25.114

26.270

£600

23.215

23.786

10.000

16.302

£400

5.000

£200

0

£0

2002 2003 2004 2005 2006

Jaarlijks aantal afgesloten kredieten uitgdrukt in m iljoen B ritse pond

Jaarlijks aantal afgesloten kredieten

Bron: Council of Mortgage Lenders, 2007

Figuur 2.6: Jaarlijks aantal afgesloten kredietcontracten onder het HECM- programma in de VS van 2001 t/m 2008

140.000

132.252

120.000

* t/m maart 2008

100.000

85.639

80.000

60.000

55.218*

47.266

48.493

40.000

21.636

20.000

8.127

14.181

-

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Bron: National Reverse Mortgage Association, 2008

2.6 Doelgroepprofilering

Omgekeerde hypotheken zijn een financieel product toegespitst op de ‘ income poor, house rich’ -seniorengroep.

Deze doelgroep bezit doorgaans een schuldenvrije woning. Gepensioneerde eigenwoningbezitters die enkel een wettelijk rust- en/of overlevingspensioen genieten, worden als ‘ income poor’ beschouwd in deze scriptie. Dit met het nodige voorbehoud voor de drie statuten in de Belgische sociale zekerheid. Verder wordt verondersteld dat zij over weinig financiële middelen beschikken.

De Belgische ‘income poor, house rich’ -seniorengroep is zeer klein te verwachten (Xxxxxxx et al., 2006). Als verklaring geven Xxxxxxx, Xxxxxxxx en Xxx Xxxxxxxxxxx, (2006) aan dat huiseigendom juist een bescherming biedt tegen het armoederisico. Het verschil met gepensioneerde huurders kan aanzienlijk zijn. Temeer omdat na het lichten van de hypotheek, de woonlasten bij het besteedbare inkomen gevoegd worden.

Hierdoor is de eigenaar via ‘woningsparen’ in staat een pensioenreserve aan te leggen.

Deze veronderstelling wordt bevestigd door figuur 6.5. Gemiddeld is 2% van de beschouwde Europese huishoudens is ‘income poor’, asset rich’. De schatting via het fungibele14 vermogen sluit nauw aan bij de ‘income poor, house rich’ -groep. De liquide middelen en de daaruit voortvloeiende roerende inkomsten zijn immers zeer beperkt voor beide groepen. Immers hoe hoger het beroepsinkomen, hoe groter de waarschijnlijkheid dat er ook belangrijke kapitaalsinkomsten in het gezin aanwezig zijn (Xxx xxx Xxxxx, 1998).

Uit figuur 2.5 blijkt er een grotere doelgroep te zijn in de Angelsaksische landen, VS en GB, vergeleken met de Europese landen (Gornick et al., 2006). De techniek van omgekeerde hypotheekleningen is dan ook het meest gekend en toegepast in deze landen (Jachiet et al, 2004).

14 Fungibel vermogen of ‘assets’ omvat het financiële vermogen en onroerend vermogen

Figuur 2.7: Inkomensarm en vermogensrijk per land weergegeven in percenten

Bron: Xxxxxxx et al. , 2006

Assumpties: 1. Income poor is minder dan 50% van het mediane besteedbare beroepsinkomen, over alle huishoudens heen.

2. Asset poor is minder dan 25% van het mediane besteedbare inkomen uit (on)roerende goederen, over alle huis- houdens heen.

3. Percentages uitgedrukt per huishouden met bezit van de eigen woning waarbij de echtgenote min. 60 jaar

In Nederlandse context becijferde Fung (2004) in 2002 dat 80.100 seniorenhuishoudens ‘income poor, house rich’ waren. Het enkel ontvangen van een wettelijk pensioen (AOW)15 wordt als inkomensarm gedefinieerd. Om ‘house rich’ te bepalen wordt de verhouding van overwaarde tot de aanvullende consumptiebehoefte van het huishouden berekend. Deze breuk geeft aan hoeveel jaren de financiële buffer vervat in de eigen woning als aanvulling op het wettelijke pensioen kan dienen. Is het aantal te verwachten levensjaren (op basis van sterftetafels) lager dan het berekende aantal jaren dan is de eigenaarsenior als ‘house rich’ te beschouwen.

Volgens Xxxxxx (2003) was in 1999 8,6 % van de Amerikaanse huishoudens met de referentiepersoon boven de 65 jaar inkomensarm, maar vertegenwoordigde de woning wel een venale waarde van min. $ 100.000. Dit wordt weergegeven in figuur 2.6.

15 De Algemene Ouderdomswet of AOW is een collectief basispensioen, dat wordt uitgekeerd aan mensen van 65 jaar en ouder die in Nederland hebben gewoond. Een AOW wordt via een reparatiesysteem gefinancierd en is te vergelijken met het Belgische wettelijke pensioen. Het gemiddelde Belgische wettelijke pensioenbedrag ligt wel hoger dan in Nederland ( Nederlandse Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, 2008) & (Xxxxxxxx et al., 2007).

Een aantal Amerikaans huishoudens met een inkomen gelijk of minder dan 30 % van de mediaan worden in deze studie aanzien als inkomensarm.

Figuur 2.8: Verdeling van inkomen en woningwaarde voor Amerikaanse huishoudens ouder dan 65 jaar.

Source: U.S. Census Bureau

2000

Bron: Golant, 2003 op basis van gegevens van U.S. Census Bureau in 2000

Deze percentages inachtnemend, extrapoleren wij dit naar de Belgische situatie. Hieruit is te besluiten dat een kleine 2 % van de Belgische huishoudens met de referentiepersoon ouder dan 65 jaar tot de ‘income poor, house rich’ -groep behoort. Om tot de potentiële vraag voor het omgekeerde woonkrediet te komen wordt rekening gehouden het leeftijdsspecifieke eigenwoningbezit.

Uit berekeningen op basis van de bevolkingsvooruitzichten van de FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie (2006) is te berekenen dat de theoretische doelgroep ongeveer 12.00016 Belgische huishoudens telde in 2001. Pacolet schat deze groep op 8000 gezinnen (Standaard, 2007). Indien echter rekening wordt gehouden met het vergrijzingseffect, zal de omvang van de doelgroep toenemen.

Projectie naar de toekomst toe levert voor 2010, 2020 en 2030 respectievelijk een potentiële doelgroep van 18.00017, 21.00018 en 26.00019 huishoudens op. Hierbij wordt

16 Op basis van figuur 2.1, p. 10 maakt de groep huishoudens met de referentiepersoon ouder dan 65 jaar in 2001 829.868 huishoudens uit. Het ‘income poor, house rich’ -segment is dan 16.597 huishoudens groot (829.868 * 0,02).

17 Baserend op tabel 2.1, p. 10: (1.854.000 / 1,52) * 0,02 * 0,75 = 18.296

18 Baserend op tabel 2.1, p. 10: ( 2.205.000/ 1,52) * 0,02 * 0,75 = 21.760

ervan uitgegaan dat de ‘income poor’ en ‘house rich’ -groep gelijk blijft op een kleine 2

%. Tevens achten wij de grootte van het huishouden constant op 1,5220 personen per huishouden en het eigenwoningbezit op 75%21 voor de beschouwde jaren.

In de praktijk gaat slechts een beperkte fractie van de theoretisch bepaalde vraag daadwerkelijk een hypotheeklening aan (Caplin, 2000). Daarenboven zijn consumentenkredieten en mechanismen om overwaarde te onttrekken beter ontwikkeld en ingeburgerd in Angelsaksische landen vergeleken met de Belgische markt.

Xxxxxxxxx, Megbolugbe en Morgan (1995) geven aan dat de omvang van de doelgroep op basis van twee theorieën moet worden geschat. Enerzijds op basis van de levenscyclustheorie en anderzijds op basis van portefeuilleheorie van Markowitz22. Naast de vraag vanuit het need-segment is er ook een vraag vanwege het lifestyle-segment en de schenkers te verwachten is. De omvang van deze groepen is moeilijker te kwantificeren.

Het populairder worden van het consumentenkrediet (CKP, 2007) samen met het vergrijzingseffect doet een grotere nichemarkt voor het need-segment in de toekomst vermoeden, al is slechts een marginale ontwikkeling te verwachten.

De HUD (1995) geeft in haar evaluatierapport over het HECM-programma in de VS de volgende eigenschappen i.v.m. kredietnemers aan in 1994:

- gemiddelde leeftijd van hypotheekonderschrijving is 76 jaar;

- 75% is kinderloos;

- alleenstaande vrouwen vormen de grootste groep;

- mediane woningwaarde van $ 102.000 (vgl. mediaan onder alle senioren-eigenaars is

$ 70.418 );

- mediaan inkomen ligt 44% lager dan de mediaan onder alle senioren-eigenaars;

- 78% van pensioeninkomen bestaat uit sociale uitkeringen (vgl. voor alle senioren- eigenaars is dit slechts 38%).

19 Baserend op tabel 2.1, p. 10: (2.647.000/ 1,52) * 0,02 * 0,75 = 26.121

20 (Totale Belgische bevolking ≥ 65 jaar in 2004)/ (Aantal Belgische referentiepersonen van private huishoudens ≥ 65 jaar in 2004), ( 1.799.500) / ( 1.181.445) = 1, 52 (FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie, 2005)

21 Baserend op figuur 2.1, p. 10: gemiddeld eigenwoningbezit per huishouden met de leeftijd van de referentiepersoon tussen 65-74 jaar en + 75 jaar in 2001 is resp. 76% en 73%. Het gemiddelde hiervan is 75%

22 Deze theorie werd uitgewerkt onder titel 3.5.1, p. 31

Xxxxxxx, Xxxxxx & Kutty (1994), Stucki (2004) en Davidoff & Xxxxx (2004) komen tot een gelijkaardige profilering van de Amerikaanse doelgroep.

In een vergelijking tussen de Verenigde Staten en Groot-Brittannië constateren Jachiet et al. (2004) dat de woningwaarde en de algemene welvaart onder de gepensioneerden hoger liggen in het Verenigd Koninkrijk. Vooral de Britse modale middenklasse gaat een omgekeerde hypotheeklening aan, terwijl 22% van de Amerikaanse kredietnemers onder de armoedegrens leven volgens de American Housing Survey in 2001. Kanttekening hierbij is dat 18% Amerikaanse oudere huiseigenaars onder de armoedegrens leven.

Zowel de woningwaarde als het wettelijke pensioeninkomen kent een rechtsscheve verdeling onder de Belgische huishoudens. Hiermee rekeninghoudend schetsen wij in hoofdstuk 10 een aantal concrete situaties waarin het omgekeerde woonkrediet in België een aanvulling kan vormen op het wettelijke pensioen.

Hoofdstuk 3: Definiëring van het begrip overwaarde en theoretisch kader voor overwaardeverzilvering

3.1 Inleiding

Het omgekeerde woonkrediet kan aanzien worden als één van de technieken om de woningwaarde te verzilveren. Het onroerende inkomen is dan aan te wenden voor consumptieve doeleinden. Vooraleer in te gaan op de verschillende mechanismen om vastgoedwaarde te onttrekken wordt het begrip overwaarde gedefinieerd. Dit begrip wordt vervolgens geplaatst in een theoretisch kader rond het optimaliseren van de investeringsportefeuille van een huishouden.

3.2 Bedrijfseconomische definiëring van het begrip overwaarde

In de bedrijfseconomie wordt overwaarde gedefinieerd als het verschil tussen activa (‘assets’) en schulden (‘liabilities’) geeft het eigen vermogen (‘equity’). Dit saldo geeft aan in welke mate men kredietwaardig te beschouwen is, wat tot uitdrukking komt in de solvabiliteitsratio. Zo vormt het eigen vermogen van de onderneming een buffer tegen het liquidatierisico en is het van cruciaal belang in een kredietwaardigheidsonderzoek. In de financieringswereld vormt ‘equity’ een indicator voor de terugbetalingcapaciteit en verschaft het de kredietverstrekker een waarborg bij betaling (Laveren et al., 2004). De crediteur heeft in beginsel een wettelijk vorderingsrecht op het eigen vermogen (Xxx Xxxxxxxxx, 2005).

3.3 Definiëring van het begrip overwaarde in de woningmarkt

Het begrip ‘equity’ kan ook in de huizenmarkt worden toegepast. ‘Equity’ of overwaarde is dan het verschil tussen de venale woningwaarde en de uitstaande schuld op het onderpand.

Een eerste component is de venale waarde of vrije verkoopswaarde als waarderingsmaatstaf voor het onroerend goed (Tilleman & Xxxxxxx, 2005). Volgens xxx Xxxx et al. (2001) definieert de International Assets Valuation Standards Committee de venale waarde als volgt:

“het geschatte bedrag waarvoor een activum na passende marketing door een willige verkoper zou kunnen worden verkocht aan een willige koper door middel van een zakelijke transactie waarbij de betrokken partijen goed geïnformeerd zijn en zorgvuldig en zonder dwang handelen.”

De venale waarde kan verder worden opgesplitst naar het type verkoop (onderhands of openbaar). Echter in dit werk maken wij, indien geen specifieke vermelding van de verkoopswijze, abstractie van deze nuance. Verder accentueert de definitie de voorwaarde van volkomen concurrentie (Xxx Xxxxx & Xx Xxxxxx, 2004).

Fung (2004) definieert de overwaarde van de eigen woning als volgt via volgende mathematisch relatie:

OVt

= VWt

− USt

OV t VW t US t

= Overwaarde van de eigen woning op tijdstip t

= Venale waarde van de eigen woning op tijdstip t

= Uitstaande schuld op het onderpand op tijdstip t

Veelal wordt de eigen woning via een klassiek hypothecair krediet gefinancierd. Toch kan de kredietinstelling een bepaald percentage aan eigen ingebrachte financiële middelen voorop stellen om engagement van de contractanten te vergroten. De beleningsquoditeit vertegenwoordigt dan het financieringsaandeel dat via het krediet gebeurt. Hieruit volgt dat de overwaarde op het ogenblik van aankoop gelijk is aan het percentage eigen ingebrachte middelen vermits er nog geen kredietlasten zijn terugbetaald aan de kredietgever. Gedurende de looptijd van het klassieke woonkrediet neemt de overwaarde toe tengevolge van de maandelijkse aflossingen en de (mogelijke) stijging van de woningprijs. Bij volledige aflossing van het klassieke hypothecaire krediet is de overwaarde gelijk te stellen aan de venale waarde (Fung, 2004).

Figuur 3.1 geeft grafisch de relatie weer tussen de twee vermelde bestanddelen die de overwaarde bepalen in relatie tot de tijd.

Figuur 3.1: De overwaarde van de eigen woning in functie van de tijd.

Bron: Fung, 2004

3.4 Een cijfermatig voorbeeld

Veronderstel volgende gegevens:

- totale aankoopprijs23 van een woning (185.000 euro )

- hypothecair krediet ter financiering van de aankoop (148.000 euro )

- looptijd lening (25 jaar)

- veronderstelde resterende hypothecaire schuld na 20 jaar (30.000 euro)

In dit voorbeeld maakt het beleende bedrag 80 %24 uit van de aankoopwaarde. De beleningsquoditeit is dus 0.80, wat maakt dat 20 % ofwel 37.000 euro via eigen

23 In 2007 bedroeg de gewogen gemiddelde verkoopprijs 184.493 EUR. Dit gemiddelde werd berekend over de 3 Belgische woontypes: woonhuis, appartement en villa, bungalow,landhuis (Statbel, FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie, 2008)

24 Navraag bij Argenta N.V. leert dat een quoditeit van 0.80 nog een gangbare zaak is. Bij KBC Bank & Verzekering wordt gemiddeld genomen de volledige aankoopsom van de woning geleend waardoor de kredietnemer enkel de aktekosten via eigen middelen betaalt. Woonkredieten met een quoditeit van 1.10 zijn mogelijk. Fortis Bank N.V. voorspelt echter een daling in de beleende sommen. Door de kredietcrisis van 2007- ’08 zijn kredietverstrekkers terughoudender geworden.

middelen is gefinancierd door de nieuwe eigenaar-kredietnemer. De overwaarde bij aanvang van het krediet is 37.000 euro. Indien na 25 jaar de woning (hypotheekvrij) wordt verkocht tegen 400.000 euro dan is dit ook de overwaarde die verzilverd wordt. Indien de woning echter al na 20 jaar verkocht wordt tegen 380.000 euro, is de onttrokken overwaarde 350.00025 euro. Overwaarde is dus niet hetzelfde als gerealiseerde meerwaarde, die is in dit voorbeeld gelijk aan 195.00026 euro indien het onderpand na 20 jaar wordt verkocht.

3.5 Theoretisch kader voor overwaardeverzilvering

Eerst lichten wij de kerngedachte van de portefeuilletheorie van Xxxxxxxxx. In tweede instantie wordt deze theorie toegepast op de woningmarkt.

3.5.1 De portefeuilletheorie van Xxxxxxxxx

De theorie van Xxxxxxxxx veronderstelt niet alleen opbrengstmaximalisatie maar ook risicoaversie bij de belegger. Deze twee elementen bepalen de optimale beleggingsportefeuille. De belegger kijkt niet enkel naar het verwachte rendement op zijn investering, ook is het risico een bepaalde determinant. De investeerder wil risico vermijden en zal zijn financiële middelen diversifiëren en naar uiteenlopende beleggingsopportuniteiten alloceren. Deze diversificatiestrategie zet zich door totdat enkel systematisch risico overblijft. Dit risico is inherent aan de investeringsmarkt en niet weg te diversifiëren. De optimale portefeuille is dan ook een evenwichtsoefening (Xxxxxxxxx, 1959).

3.5.2 Relevantie van de theorie van Xxxxxxxxx op de woningmarkt

Gezinnen houden in de praktijk te veel van hun vermogen aan onder de vorm van onroerend goed dan optimaal is volgens de portefeuilletheorie. De eigen woning neemt met andere woorden een te groot aandeel in de beleggingsportefeuille van de huishoudens in (Bearley & Xxxxx, 2000). Flavin & Xxxxxxxxx (2002) verklaren deze irrationaliteit door de beperkte deelbaarheid van de woning als beleggingsobjectief. Een mogelijke splitsing van het eigendomsrecht bestaat in een opdeling naar naakte eigendom en vruchtgebruik (Xxx Xxxxxx & Xxxxxxxxx, 2003). Hierdoor wordt het recht van beschikking en het recht van genot en gebruik gescheiden.

25 Overwaarde = Marktwaarde - uitstaande hypotheekschuld (380.000 – 30.000 = 350.000)

26 Gerealiseerde meerwaarde = verkoopprijs – aankoopprijs (380.000 – 185.000 = 195.000)

Xxxxxxx et al. (2002) stellen echter dat de eigen gezinswoning niet enkel als een investeringsgoed maar ook als een duurzaam consumptiegoed moet worden gezien. Hieruit volgt dat woningbezitters de gezinswoning liever in onverdeeldheid aanhouden om ten volle te kunnen genieten van het eigendomsrecht.

Toch is een diversificatiestrategie te verzoenen met het consumptieve karakter van het onroerend goed. Via verschillende mechanismen is het vermogen vervat in de gezinswoning te onttrekken en vrij beschikbaar voor de aankoop van duurzame consumptiegoederen of wederbelegging. De omgekeerde hypotheeklening is één van de technieken om de overwaarde vervat in de woning te verzilveren. Alternatieve technieken voor overwaardeverzilvering komen aan bod in hoofdstuk 4.

Hoofdstuk 4: Alternatieve vormen van overwaardeverzilvering

4.1 Overzicht technieken om overwaarde te verzilveren

We suggereren in dit hoofdstuk vier alternatieve technieken om overwaarde te onttrekken uit de eigen gezinswoning. In de Angelsaksische wereld zijn overwaardeverzilveringsvormen beter bekend als ‘equity release products’. De vier beschouwde technieken dienen beschouwd te worden als een alternatief voor de omgekeerde hypotheeklening.

In het kader van dit werk gaan wij enkel in op de technieken die zonder verhuis en zonder periodieke terugbetalingsverplichtingen door de kredietnemer geschieden. Uit hoofdstuk 2 bleek dat een overgrote meerderheid van de senioren in zijn eigen woning wil blijven wonen zolang de gezondheid dit toelaat.

De eigenwoningvoorraad vertegenwoordigt door middel van de overwaarde een bepaald vermogen dat volgens Venti en Wise (2001) welvaartseffecten creëert. Zij omschrijven dit als ‘housing wealth’. Xxx xxx Xxxxx (1998) stelt dat woningwaarde ook in België zou leiden tot substantiële welvaartseffecten bij de Belgische huishoudens. Figuur 4.1 geeft een overzicht van de technieken. Hierbij zijn twee grote categorieën te onderscheiden. Een eerste categorie houdt een verhuis in. In het andere geval kan de overwaarde zonder verhuis verzilverd worden.

niet

verhuizen

wel verhuizen

naar huur

OVERWAARDE VERZILVEREN

Figuur 4.1: Overzicht van alternatieven voor het omgekeerde woonkrediet

5. omgekeerde woonkrediet

2.verkoop enkel naakte eigendom

1.eigen woning deels

verhuren

naar nieuwe woning

4.verkoop op lijfrente

met xxxxxx xxxxxxxxxx xxxxxxxxx

3.sale-and-lease-back

Bron: Fung, 2004

4.2 Het eigendomsrecht

Bij de eerste vier vermelde alternatieven (figuur 4.1) die geen verhuis initiëren, wordt een nuancering naar het eigendomsrecht gemaakt. Slechts een gedeelte van de onroerende woningwaarde wordt omgezet in een onroerend inkomen. Deze gedeeltelijke omzetting heeft implicaties voor de rechten verbonden aan de eigendom. In onderstaande figuur 4.2 wordt een tweedeling gemaakt binnen het volle eigendomsrecht.

Ten eerste is er het vruchtgebruik dat een recht van gebruik en genot (usus en fructus) inhoudt (art. 625 e.v. B.W.). De rechthebbende heeft dan een recht van bewoning, maar ook een recht van verhuring, herstelling en verbouwing. Ten tweede is er de blote eigendom (abusus) dat een recht van beschikking impliceert. Dit stelt de rechthebbende in staat de woning te verkopen en te hypothekeren (Fiscale Administratie, 2003).

Volle eigendom:

eigendomsrecht

Figuur 4.2: Opdeling van volle eigendom.

Recht van genot (fructus)

Recht van gebruik (usus)

Vruchtgebruik:

Blote eigendom:

recht van beschikking (abusus)

Bron: Eigen bewerking, 2008

Geenszins doet een verkoop van de naakte eigendom afbreuk aan de rechten van de vruchtgebruiker (art. 621 B.W.). De blote eigendom en het vruchtgebruik zijn dan ook als complementair, doch onafhankelijk van elkaar te beschouwen. Samen vormen ze het eigendomsrecht (Xxx Xxxxxx & Xxxxxxxxx, 2003).

4.3 Gedeeltelijke verhuring van de gezinswoning

Senioren kunnen zich een extra inkomen verschaffen door hun enige gezinswoning deels te verhuren aan particuliere huurders. De eigenaar staat dan tegen betaling het recht van gebruik af voor de omvang en duur bepaald in de huurovereenkomst. Er is dus geen definitieve afstand van rechten waardoor er in strikte zin geen overwaardeverzilvering is. Wij beschouwen gedeeltelijke verhuring toch als een alternatief voor de omgekeerde hypotheeklening daar verhuring een aanvullend onroerend inkomen genereert. Echter moet er rekening worden gehouden met verbouwings– en onderhoudskosten wil de eigenaar het goed verhuurbaar maken en houden. De Belgische wetgever erkent het belang van onderhouds– en herstellingskosten door deze kosten forfaitair te ramen op 40 % van de huurprijs (art. 13 W.I.B.27). Deze kosten zijn dan ook een belangrijke determinerende factor in de beslissing al dan niet te verhuren, ook bij verhuring van onroerende goederen gelegen in België (Haelterman, 2006). Bovendien moet volgens Xxxxxxx et al. (2004) deze extra onroerende inkomst ook afgewogen worden tegen het verlies aan privacy die met gedeeltelijke verhuring van de eigen gezinswoning gepaard gaat.

27 Wetboek van de Inkomensbelastingen 1992, afgekort als W.I.B.

4.4 Verkoop van naakte eigendom van de gezinswoning

Bij deze methode van overwaardeverzilvering gaat de eigenaar niet de volle eigendom aan de koper overdragen. De eigenwoningbezitter verkoopt enkel de naakte eigendom (abusus) en behoudt het vruchtgebruik (uses en fructus).

De splitsing van de eigendomstitel vloeit normalerwijze voort uit het Belgische erfrecht. In België zal zowel onder het wettelijk als onder het intestaat erfrecht de langstlevende echtgenoot het vruchtgebruik28 van de gezinswoning en de huisraad erven (art. 745bis, § 1 & art. 915bis, § 2 B.W.). Bij wettelijk samenwonenden is er maar een beperkte bescherming van de rechten van de langstlevende (art. 745octies, §1 B.W.).

Testamentaire volledige onterving blijft een mogelijkheid in geval van een geregistreerd samenlevingscontract, wat een wezenlijk verschil met gehuwden aangeeft.

Onder het wettelijke erfrechtstelsel komt de blote eigendom van de gezinswoning (deels) toe aan de erfgenamen in neerdalende lijn. Bij de verkoop van de naakte eigendom wordt de opsplitsing van de volle eigendom op kunstmatige, contractuele wijze bewerkstelligd.

In Groot-Brittannië is deze constructiewijze al langer bekend als ‘shared ownership’, waarbij de eigendom deels wordt overgedragen aan een ‘housing association’ (Jachiet et al., 2004). Gemiddeld wordt 30 tot 65 % van de volle woningwaarde overgedragen aan een woningcorporatie (ASIC29, 2005). Tot op heden zijn soortgelijke commerciële initiatieven voor particulieren in België (nog) niet verwezenlijkt.

28 De langstlevende echtgenoot wordt door het huwelijk aangemerkt als reservataire erfgenaam. Bij overlijden van de partner heeft deze persoon als enige het recht op het vruchtgebruik van de voornaamste woning, ongeacht of er een testament is, ongeacht of deze woning tot de huwelijksgemeenschap behoort.

29 Australian Securities & Investments Commission, hierna als ASIC afgekort, is een Australische overheidsinstantie die toezicht houdt op de financiële markten en de aangeboden financiële diensten

4.5 Sale-and-lease-back van de gezinswoning

Bij deze verzilveringtechniek laat de eigenaar zijn woonst over aan een woningcorporatie of -belegger en wordt de woning op zijn beurt teruggehuurd door de voormalige bezitter (Jachiet et al., 2004). Fung (2004) onderscheidt twee varianten beschikbaar in Nederland.

Een eerste variant voorziet in de verkoop van de volle eigendom. Deze optie valt buiten het bestek van deze thesis omwille van de periodiek te betalen huur. Een tweede sale- and-lease-back-variant bestaat in een verkoop waarbij er een levenslang woonrecht30 is (art. 617 & art. 625 B.W.). De volle eigendom minus het zakelijke woonrecht wordt overgedragen aan een woningcorporatie. De bewoner kan dan tot zijn overlijden in zijn woning blijven zonder huur te betalen. De rechten van beschikking en de rechten van genot worden dus afgestaan, enkel het recht van gebruik blijft behouden. Vergeleken met de verkoop van de naakte eigendom worden bij sale-and-lease-back meer eigendomsrechten afgestaan.

De verkoopprijs is dan afhankelijk van de venale waarde van de woning en de te verwachten statistische bewoningsduur. Deze duur wordt bepaald a.d.h.v. de nog te verwachten aantal levensjaren van de bewoner en zijn huwelijkspartner of zijn wettelijk samenwonende. Het aantal te verwachten levensjaren wordt via sterftetafels bepaald. Deze berekende waarde is volgens Xxxxxx en Xxxxxxxxx (2003) de verzilverde overwaarde.

De verkoper in België is echter wel gehouden, behoudens afwijkende contractuele bepalingen, de kosten van bebouwing, herstelling en belastingen op de woning die hij bewoont te dragen. Dit geschiet naar evenredigheid met het woonrecht dat hij geniet (art. 635 B.W.). Indien de bewoner een woonrecht op de volledige woning heeft, dient hij voor 100% de onroerende voorheffing en de woningverzekering te dragen die op de woning verschuldigd is.

De kapitaaluitkeringen en periodieke renten onttrokken uit de eigen woning, voor zover toegekend aan particulieren, zijn vrijgesteld van inkomstenbelasting in België (Vanparys & Kowalsky, 2004).

30 Volgens Xxx Xxxxxx & Xxxxxxxxx (2003) is het woonrecht een specifiek recht van gebruik (art. 625 e.v. B.W.). Dit is een exclusief recht dat toekomt aan de bewoner, die het recht niet kan afstaan of verhuren (art. 634 B.W.)

De techniek om overwaarde te verzilveren via een sale-lease-back-constructie is tot op heden niet gekend in de Belgische commerciële woningsector voor particulieren. Volgens de ASIC (2005) kent het concept ook in het Verenigd Koninkrijk slechts een geringe toepassing.

Bedrijfseconomisch is sale-lease-back echter wel gekend als een vorm van leasing waardoor het zijn gelijkenissen met een kredietovereenkomst kent (Ruysschaert, Xxxx & Xxxxxx, 2005). Belgische kredietinstellingen en leasingvennootschappen mogen dus contracten voor financieringshuur afsluiten31. Deze contracten voorzien in een uiteindelijke terugkoop van het onroerend goed bij het einde van de overeenkomst via een aankoopoptie voor de lessee (leasingnemer).

De bedrijfseconomische leasingvorm verschilt wezenlijk van de sale-lease-back-variant met levenslang woonrecht aangeboden op de particuliere woningmarkt. De lessor (leasinggever) beschouwt de aankoop van de woning als een investering, waarbij gespeculeerd wordt op de toekomstige vastgoedprijs (Fung, 2004). Er is dan ook geen aankoopoptie bij het einde van de kredietlooptijd. In principe wordt de verzilverde overwaarde eenmalig gestort waardoor de leasingovereenkomst geen kredietaspecten vanwege de leasinggever inhoudt. Bovendien kan het leasingcontract voorzien dat de leasinggever verantwoordelijk is voor het onderhoud van de woning, waardoor hij beter het risico op waardevermindering kan beheersen (Ruysschaert, Buyl & Gielis, 2005).

Vandaar de interesse door immobiliënkantoren en wooncorporaties in andere landen voor dit soort overwaardeverzilveringsconstructies. Zij zijn immers vertrouwd met speculaties op de vastgoedprijs. In Nederland biedt Torenstad Verzilverd Wonen BV een sale-lease- back-constructie aan die in een levenslang woonrecht voorziet zonder huurbetaling. De onderneming werkt hiervoor samen met verschillende woningcorporaties verspreid over het ganse land. Zij neemt ook de verantwoordelijkheid voor het onderhoud van de particuliere woning op zich (Fung, 2004).

4.6 Verkoop op lijfrente van de gezinswoning

Volgens Xxxxxxxx en Kowalsky (2004) is de verkoop op lijfrente een contractuele eigendomsoverdracht waarbij de verkoopprijs niet in eenmalig maar wel in periodieke rentes wordt uitgekeerd door de koper-renteplichtige (art. 1968 B.W.). De renten worden vooraf overeengekomen en blijven gedurende de looptijd gelijk, al is een indexatie van

31 Koninklijk besluit nr. 55 van 10 november 1967 tot regeling van het juridisch statuut der ondernemingen gespecialiseerd in financieringshuur en het Ministerieel Besluit van 23 februari 1968 betreffende de voorwaarden tot erkenning van de ondernemingen gespecialiseerd in financieringshuur

de rente wel mogelijk. Koopkrachtbehoud wordt dan gefinancierd via het vermogen van de renteplichtige. Dit is een belangrijk voordeel t.o.v. de omgekeerde hypotheeklening waar een nominaal bedrag wordt beleend. De duur van de rente-uitkering kan bepaald of onbepaald zijn en is niet noodzakelijk verbonden met duur van het vruchtgebruik. De verkoper kan dus na stopzetting van uitkering nog altijd in de woning blijven wonen.

Indien de verkoper enkel de naakte eigendom verkocht en het vruchtgebruik behoudt, dooft het vruchtgebruik pas uit bij sterfte van de bewoner (art. 617 B.W.). Met een lijfrente kan de verkoper zich van een stabiel aanvullend inkomen verzekeren. De rentegenieter kan immers verhuizen zonder de huuropbrengsten uit zijn vroegere woning te verliezen. Deze onroerende inkomsten kunnen dan aangewend worden om het verblijf in een rusthuis of serviceflat te bekostigen. Bij behoud van het vruchtgebruik is de rentegenieter wel onroerende voorheffing en de premies voor de woningverzekering verschuldigd (art. 635 B.W.)

Het Belgisch Burgerlijk Wetboek categoriseert een lijfrenteovereenkomst als een kanscontract. Het onderliggende risico waarop men speculeert, is het aantal te verwachten levensjaren van de rentegenieter(s). Dit risico is bij het sluiten van het contract per definitie niet gekend, wat het kansaspect reflecteert.

Volgens Xxxxxxx (2006) spelen drie factoren een rol bij de bepaling van de lijfrente:

- de geschatte venale waarde van het vastgoed;

- de statistische levensverwachting gebaseerd op sterftetafels;

- een intrest (niet contante betaling van verkoopprijs).

Ook bestaat er de mogelijkheid om in de overeenkomst een boeket te voorzien. Dit is een vaste eenmalige uitkering van de geldsom die bij het sluiten van het contract wordt gestort. Dit boeket dat gemiddeld 10 à 15 % van de overwaarde inneemt, verlaagt wel de periodieke uit te keren renten (Vanparys & Xxxxxxxx, 2004).

Het kanscontract kan gevestigd worden op het leven van een alleenstaande. Het is tevens mogelijk dat meerdere personen (bv.: gehuwden of wettelijk samenwonenden) het ‘lijf’ uitmaken (art. 1972 B.W.). De contractuele clausules moeten dan wel voorzien in een duidelijke regeling bij sterfte van één van de rentegenieters (Xxxxxxxx & Verbeke, 2005). Het beding kan voorzien dat bij overlijden van bijvoorbeeld de man de renten verder worden uitbetaald aan de vrouw. Deze bepaling zorgt wel voor een lagere maandelijkse rente bij aanvang. Op de helft van de renten zijn er dan successierechten

verschuldigd. Indien men vastlegt dat bij overlijden van één van de begunstigden de uitkeringen gehalveerd worden, zijn er geen successierechten verschuldigd. Er ontstaat zo immers geen legaat wat in het eerste beding wel het geval is.

De verkoop op lijfrente is een echte verkoop, dit heeft ook erfenisrechtelijke implicaties; de woning maakt geen deel uit van de erfenis. Hierdoor kunnen zelfs de reservataire erfgenamen (vb.: de kinderen) geen aanspraak maken op hun deel in het ouderlijke huis (Xxx Xxxxxx & Xxxxxxxxx, 2003). Echter bij een verkoop op lijfrente aan een erfgenaam in rechte lijn (vb.: de zoon/dochter) kan er wel een inkorting op de verkoop zijn (Vanparys & Kowalsky, 2004). De wetgever vermoedt immers dat een verkoop met last van lijfrente een verdoken schenking is (art. 918 B.W.). Indien deze schenking het reservatair en het beschikbaar erfdeel overstijgt, kunnen de andere reservataire erfgenamen een inkorting op de erfenis instellen (art. 921 B.W.). De verkoop is echter niet nietig te verklaren, waardoor de inkorting door middel van een opleg in geld en niet in natura plaatsvindt.

Belangrijk aan te merken is het feit dat een lijfrente niet eenzijdig opzegbaar is (art. 1979 B.W.) De renteplichtige kan zich van de uitkering van de rente niet bevrijden door de teruggave van het kapitaal en door af te zien van de terugvordering van de betaalde rentetermijnen. De renteplichtige is verplicht de rente uit te keren gedurende de gehele contractueel bepaalde termijn ongeacht de duur van de rentebetaling, hoe bezwarend de uitkering van de rente ook is. Conform deze bepaling is de rentegenieter niet gehouden tot enige teruggave van de ontvangen rente (art. 588 B.W.).

Xxxxxxxx & Xxxxxxx (2005) geven aan dat er enkel via een conventioneel beding (contractuele clausule of bij wederzijds akkoord) een ontbinding van de overeenkomst mogelijk is (art. 1134 B.W.). Eenzijdige opzeg geeft aanleiding tot het vorderen van een schadevergoeding (art. 1146 B.W.) Dit vormt een wezenlijk verschil met een hypothecair krediet dat te allen tijde eenzijdig opzegbaar is mits betaling van een wederbeleggingsvergoeding van maximum drie maanden intrest (art. 12, §1 W.H.K.).

Uit het vorige blijkt dat pas bij overlijden van de rentegenieter zal vaststaan of de verkoper dan wel de koper voordeel uit de overeenkomst heeft gehaald. Om deze reden mag er geen afbreuk zijn aan het kansaspect vóór het einde van de overeenkomst, daar zij een specifieke geldigheidsvoorwaarde uitmaakt.

Hoewel het wettelijk is toegestaan in België en in Frankrijk zijn er geen verzekeringsmaatschappijen die de verkoop van de eigen woning op lijfrente aanbieden

(Xxxxxxx et al., 2004). Contracten komen in deze landen dus bijna enkel tussen particulieren tot stand, al is hun aantal beperkt (Vanparys & Xxxxxxxx, 2004).

Volgens Assuralia32 is de lijfrentemarkt slechts marginaal ontwikkeld. In de VS is er zelfs geen wettelijk kader rond de verkoop op lijfrente. In het Verenigd Koninkrijk is het principe populairder en bekend onder de naam ‘home reversion plan’ of ‘equity release scheme’. In deze constructie wordt vastgelegd welk deel van de woning te verkopen aan een ‘housing assiociation’ (Jachiet et al., 2004).

Hoewel de verkoop op lijfrente sterk aanleunt bij het principe van het omgekeerde woonkrediet zijn er toch enkele substantiële verschillen.

32 Assuralia is de beroepsvereniging voor verzekeringsondernemingen actief op de Belgische markt.

Hoofdstuk 5: Algemene kenmerken van het omgekeerde woonkrediet

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de omgekeerde hypotheeklening in een Belgische context geplaatst. Vervolgens wordt getracht om dit krediettype als een pensioensmaatregel in het Belgische sociale zekerheidsstelsel te situeren. De gelijkenis met het klassieke woonkrediet wordt meegegeven. Zowel het klassieke als het omgekeerde woonkrediet kunnen zonder een hypotheek op het onderpand niet bestaan. Dit impliceert dat de algemene principes van de hypotheek als zakelijke voorrecht ook van toepassing zijn op de omgekeerde hypotheeklening.

5.2 Omschrijving van het omgekeerde woonkrediet en zijn doel

De BVK geeft in haar wetsvoorstel of althans in haar voorontwerp van wettekst van december 2006 een omschrijving van hoe het omgekeerde woonkrediet er in België zou kunnen uitzien. Vermits deze kredietvorm nog niet wettelijk wordt toegestaan in België, wijzen wij op het provisoire karakter van het wetsvoorstel. De concrete vorm en inhoud van dit financiële product ligt immers in handen van de federale wetgever. Verdere assumpties in het werk zijn dan ook ten dele een anticipatie op de voorstellen gedaan in 2006 door de BVK.

De BVK (2006) stelt dat het omgekeerde woonkrediet een hypothecair krediet is waarmee een particuliere huiseigenaar het slapende vermogen in zijn eigen woning kan onttrekken. Dit onttrokken vermogen is vrij beschikbaar voor consumptie en wordt verzilverd zonder een verhuis te initiëren en met behoud van de initiële eigendomsrechten. Huurders worden dus uitgesloten als potentiële kredietnemers.

De BVK (2006) stelt dat geen enkele periodieke betaling verschuldigd is voor het einde van de kredietovereenkomst.

Het doel van een omgekeerd woonkrediet bestaat er dus in voor een specifieke groep huiseigenaars een aanvulling op het inkomen van de senior te voorzien door middel van zijn eigen gezinswoning. De doelgroep voor het omgekeerde woonkrediet werd bepaald in hoofdstuk 2.

5.3 Situering binnen de pijlers van het Belgische sociale zekerheidsbestel

Begin jaren ‘80 werd het systeem van de drie pijlers ontwikkeld om een complementair stelsel tussen private en publieke initiatieven te realiseren binnen de Belgische sociale zekerheid. Het samengaan van de private en publieke elementen binnen de sociale zekerheid kon zo beter begrepen worden (Xxxxxxx et al., 2003). Toch biedt dit driepijlersysteem niet voldoende sociale bescherming voor de ‘income poor, house rich’ - seniorengroep. Zij kunnen naast het wettelijke pensioen geen aanspraak maken op pensioenvoorzieningen in de tweede en derde pijler. Voor hen is de eigen gezinswoning de enige garantie op een aanvullend pensioeninkomen.

Godts en van Beek (2007) voorzien echter in de oprichting van een vierde pijler. Deze vierde pijler is gericht op een individuele vermogensopbouw op lange termijn zonder fiscale stimuli. Deze vermogensopbouw kan zowel via roerend als onroerend vermogen. Zij benoemen dit residuele stelsel dan ook als het niet-fiscale luik.

De BVK (2007) definieert de vierde pijler als volgt:“individuele beleggingsobjectieven rekening houdend met het vermogen van de personen die tot de doelgroep behoren.”

De eigen gezinswoning vormt via deze definitie een investeringopportuniteit voor pensioenplanning. De vierde pijler stelt de eigenwoningbezitter in staat om via een omgekeerd woonkrediet het opgebouwde onroerende vermogen om te zetten in een roerend inkomen (Godts & van Beek, 2007).

Het omgekeerde woonkrediet kan ook ter uitbreiding van de derde pijler gecategoriseerd worden (BVK, 2007). Wij zijn echter de mening toegedaan dat zolang er geen wettelijk kader is voor de omgekeerde hypotheeklening in België, deze vermogensopbouw en de omzetting ervan onder een aparte pijler dient te resorteren.

5.4 Eén begrip met vele benamingen

In andere landen is een vergelijkbaar systeem dat overwaarde omzet in liquide middelen via een hypotheekconstructie gekend onder volgende benamingen volgens Jachiet et al. (2004), Fung (2004), ASIC (2005) en de BVK (2006):

- in de Verenigde Staten, Australië, Nieuw-Zeeland: reverse mortgage;

- in het Verenigd Koninkrijk: lifetime mortgage, rolled-up intrest loans, equity release mortgage, mortgage backed equity release;

- in Canada: Canadian Home Income Plan;

- in Rusland: Mossotsgarantia (enkel in Moskou);

- in Nederland: opeethypotheek ;

- in Frankrijk: prêt viager hypothécaire.

In België wil men deze hypothecaire overwaardeverzilveringtechniek het omgekeerde woonkrediet noemen. In het Franstalige gedeelte van België zou dit dan crédit logement inversé worden. Volgens het wetsvoorstel van de BVK (2006) is deze neutrale naam niet te technisch en niet te specifiek en verwijst niet naar een specifieke doelgroep. Toch geeft de BVK aan dat dit krediet vooral gunstig zal zijn voor senioren.

In het informatieblad van de BVK betreffende het pensioenkrediet 2008 kreeg het omgekeerde woonkrediet de bijkomende naam ‘pensioenkrediet’. Met deze benaming wil de kredietsector het krediet duidelijker positioneren binnen het Belgische pensioenstelsel. Om tot een éénduidige begripsaanduiding te komen, hanteren wij in dit werk enkel de benaming ‘omgekeerde woonkrediet’ in de Belgische context.

5.5 Algemene kenmerken van een klassiek Belgische hypothecair krediet en bijhorende hypotheek

5.5.1 Solvabiliteit: essentiële zekerheid

Door de periodieke aflossingsverplichting bevindt de essentiële waarborg van een klassiek woonkrediet zich in de solvabiliteit van de contractant(en) (Ceyssens & Voordeckers, 2006). De kredietwaardigheid wordt via een inkomensonderzoek geëvalueerd alvorens het woonkrediet en zijn omvang toe te kennen. De terugbetalingscapaciteit wordt weergegeven via een woonspaarquote. Dit is het gedeelte van het inkomen dat de kredietnemer aan de afbetaling van het krediet kan besteden (Heymans, 2006). Veelal zal het beroepsinkomen doorslaggevend zijn in de bepaling van het beleenbare bedrag.

Bij een omgekeerd woonkrediet zullen er echter geen periodieke betalingsverplichtingen zijn gedurende de looptijd van de lening. De kredietnemer doet dus geen kapitaalaflossingen of intrestbetalingen voor contractbeëindiging. (Xxxxxxxx & Xxxx, 2001). Een kredietwaardigheidsonderzoek is dan ook niet meer vereist. Het zou zelfs tot een marktfaling leiden als enkel de solvabele kandidaten toegang tot dit krediettype zouden krijgen. Antiselectie zou de belangrijkste doelgroep ‘income poor, house rich’ juist uitsluiten (Caplin, 2000).

Bovenstaande geeft het elementaire verschil weer tussen een klassiek hypothecair krediet en aanvullende hypotheek en het omgekeerde woonkrediet waar het inkomen van de kredietnemer irrelevant is.

5.5.2 Aanvullende waarborgen

Volgens Xxxxxxxx & Voordeckers (2006) zal de hypotheekverstrekker aanvullende zekerheden vragen als een verzekering om het afbetalingsrisico, dat in hoofde van de kredietnemer ontstaat, te waarborgen. Veelal zal de kredietverstrekker vragen dat er een hypotheek gevestigd wordt op het onderpand waarvoor het krediet is verleend. De hypotheek is een zakelijke zekerheid op een onroerend goed die per notariële akte gevestigd wordt (Xxx Xxxxxxxxx, 2005). De hypotheek is noodzakelijk ter voldoening van de onderhandse verbintenis en is daardoor als accessorium te beschouwen op de kredietovereenkomst. Het accessoire karakter vloeit voort uit het feit dat een hypotheek steeds onzelfstandig is en dus steeds samen met een vorderingsrecht voorkomt.

De notariële akte vormt een uitvoerbare titel waardoor hypothecaire schuldeisers zonder vonnis van de rechtbank tot executoriale of gedwongen openbare verkoop kunnen overgaan in geval van staking van betaling door de kredietnemer (Xxx Xxxxxx & Xxxxxxxxx, 2003)

De uitvoering van de kredietovereenkomst wordt afhankelijk gesteld van het al dan niet inschrijven van de hypotheek in het hypotheekregister. Het bedongen voorrecht heeft slechts rechtsgevolgen naar derden-schuldeisers toe indien zij geopenbaard is in het register der hypotheekbewaarder (art. 29 Hyp. W.33). Volgens Xxxxxxxxx (2004) wordt aan de hand van de inschrijvingsdatum de rang van hypothecaire vordering bepaald (art. 81 Hyp. W.). Zonder ingeschreven hypotheek zal de hypothecaire schuldeiser geen recht op voorrang t.o.v. de schuldeisers kunnen afdwingen (Xxx Xxxxxx & Xxxxxxxxx, 2003).

De aanvullende waarborg is omwille van zijn verstrekkende gevolgen ook de duurste en de meest dwingende waarborg (Ceyssens & Voordeckers,2006). De eerste waarborg, het inkomen van de kredietnemer, zet de andere waarborgen in de schaduw bij een klassiek woonkrediet. Bij insolventie van de kredietnemer vormt het zakelijke recht echter een essentieel element in de risicobeperking langs aanbodzijde (Van Hoecke & Xxxxxxxxx, 2003). Bij het omgekeerde woonkrediet vormt de hypotheek als zakelijk voorrecht de eerste en enige zekerheid op terugbetaling van de eindschuld.

33 Hypotheekwet van 16 december 1851, hierna als Hyp. W. afgekort

In het informatieblad betreffende het pensioenkrediet 2008 stelt de BVK dat de kredietnemers natuurlijke personen moeten zijn. Zij hoeven niet noodzakelijk de volle eigenaars van het onderpand te zijn. De Fiscale Administratie (2003) stelt dat het louter bezit van de blote eigendom een voldoende voorwaarde vormt om een onroerend goed te hypothekeren.

5.5.3 Wettelijk voorkeurrecht

In België is er in principe een vereffening naar evenredigheid van de vorderingen. Toch zijn op dit principe uitzonderingsgronden mogelijk indien daarvoor wettige redenen van voorrang voor bestaan (art. 8 Hyp. W.). Byttebier (2004) stelt dat er voor hypotheken een wettelijke doorbraak in het beginsel van gelijkheid tussen de schuldeisers is (art. 9 Hyp. W.). Overeengekomen bevoorrechte schuldeisers in eerste rang hebben zo voorrang bij vereffening, voor de ingeschreven sommen, op alle andere vorderingen. Een hypotheek in eerste rang geniet bovendien de mogelijkheid van onmiddellijke tegeldemaking van de verbonden schuld. Enkel de verbonden onroerende goederen hebben op dit zakelijke recht betrekking. Xxxxxxx (2007) prefereert in de optiek van het voorkeurrecht een 100% eersterangshypotheek voor het omgekeerde woonkrediet in België. De reden voor deze voorkeur ligt in de afwezigheid van periodieke schuldaflossing.

5.5.4 Wettelijk volgrecht

Het volgrecht impliceert volgens Xxxxxxxx & Voordeckers (2006) dat erfgenamen gehouden zijn de verplichtingen die voortvloeien uit de kredietovereenkomst te voldoen. De Belgische hypotheekwet definieert een hypotheek als een ondeelbaar zakelijk recht dat voor het geheel blijft bestaan, in welke handen ze ook mogen overgaan (art. 41 Hyp. W.). Deze ondeelbaarheid strekt zich, uit tot de erfgenamen (art. 1221 B.W.). Zowel de kredietnemer als zijn erfgenamen zijn elk afzonderlijk aansprakelijk te stellen voor de gehele hypothecaire schuld bij zuivere aanvaarding van de erfenis (art. 802 & 1009 B.W.). Dit geldt ook indien de verbintenis niet hoofdelijk is aangegaan (art. 1222 B.W.). De kredietgever kan dus van elke kredietnemer of zijn erfgenamen afzonderlijk de volledige kredietschuld vorderen. Het verhaalrecht van de gedagvaarde erfgenaam op de mede-erfgenamen blijft wel open (art. 1225 B.W.). De hypotheekstelling kan zo verstrekkende gevolgen hebben voor de eigen kinderen. Dit is echter te voorkomen via een aanvaarding onder voorrecht van boedelbeschrijving (art. 802 B.W.). De schuld is

dan beperkt tot de goederen uit de nalatenschap die de erfgenaam verkrijgt. Hierdoor moeten de eigen goederen of inkomsten van de erfgenaam niet worden aangesproken.

5.5.5 Specialiteitsbeginsel

Verder vereist het specialiteitbeginsel dat een welomschreven schuld door een welomschreven patrimonium gewaarborgd wordt (Byttebier, 2004). Het voorrecht op het onderpand garandeert dus geen andere kredietovereenkomsten (Xxx Xxxxxx & Xxxxxxxxx, 2003). Het hypothecaire krediet mag niet verhoogd of overschreden worden. Indien dit toch gebeurt, waarborgt het onderpand deze nieuwe kredieten niet dankzij het specialiteitsbeginsel. Immers, verhogingen en overschrijdingen van het oorspronkelijke krediet moeten als nieuwe schuldvordering aanzien worden (Xxxxxxxx & Voordeckers, 2006).

De hypotheek ‘voor alle sommen’34 maakt een nuancering op het specialiteitsbeginsel maar blijft er wel aan voldoen. Deze recycleerbare hypotheek wordt gevestigd op al wat een schuldenaar en zijn eventuele huwelijkspartner aan hun schuldeiser verschuldigd zijn én ooit verschuldigd zullen zijn (art. 51bis W.H.K.). Normalerwijze zorgt de betaling van de hoofdsom en het toebehoren ervoor dat het onderliggende voorrecht teniet gaat (art. 1234 B.W. & art. 108, 1° Hyp. W.). Bij een hypotheek ‘voor alle schulden’ is dit geen voldoende voorwaarde voor een nietigheidsverklaring van de overeenkomst vermits ook alle andere schuldvorderingen naast de initieel ingeschreven hoofdsom hypothecair gewaarborgd zijn (Xxxxxxx,1997). Xxxxxxx stelt dan ook dat specialiteitsbeginsel in het geval van de hypotheek ‘voor alle sommen’ tweeledig is:

- de bezwaarde goederen moeten naar aard en ligging in de vestigingsakte én in de borderellen beschreven worden (art. 78 & art. 83, tweede lid, 5° Hyp. W.);

- eenzelfde verplichting geldt voor de bedragen ingeschreven in de akte die hypothecair gewaarborgd zijn (art. 80 & art. 83, tweede lid, 4°).

5.5.6 Wijze waarop het voorrecht een einde neemt

Wij merken op dat de waarborg geënt is op de hoofdschuld. Volgens Xxxxxxxx en Voordeckers (2006) zal de terugbetaling van de hoofdsom leiden tot een vernietiging van het recht op de waarborg. Slechts voor deze hoofdsom en het toebehoren kan een

34 Het zakelijke voorrecht bijhorend bij het omgekeerde woonkrediet is te beschouwen als een hypotheek ‘voor alle sommen’. In hoofdstuk 9 wordt hier verder op ingegaan.

inschrijving gevorderd worden (art 83, 4° Hyp. W.). Dit voorrecht houdt maximaal 30 jaar stand. Na deze periode dient het zakelijke voorrecht hernieuwd te worden wil de hypotheekverstrekker zijn rang behouden (art. 90 Hyp. W.). Een nieuwe hypotheekstelling houdt echter hoge aktekosten (erelonen, registratie- en hypotheekrechten) in waardoor kredieten met looptijd tot 30 jaar te verkiezen zijn.

5.5.7 Doel van het hypothecaire krediet in België

Het klassieke Belgische woonkrediet is enkel bestemd voor het financieren van of een verwerving of behoud van onroerende zakelijke rechten door een natuurlijke persoon. Deze persoon handelt uitsluitend met een oogmerk dat geacht wordt vreemd te zijn aan zijn handels- , beroeps- of ambachtelijke activiteiten (art. 1 W.H.K.). Het doel van dit krediet betreft de financiering van een nieuwbouw, de aankoop van een bestaand onroerend goed, aanpassing- of verbeteringswerken aan een bestaand materieel patrimonium, zonder dat hier een beroepsinkomen uit voortvloeit. De particulier heeft dus steeds een onroerend doel nodig om een woonkrediet aan te gaan.

Hoofdstuk 6: Technische modaliteiten van het omgekeerde woonkrediet

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de samenstellende elementen van het krediet op chronologische wijze toegelicht. Het uitgangspunt hierbij is het wetsvoorstel van de BVK in 2006 en de Belgische wetgeving. Initieel is er aandacht voor preventieve consumentenbescherming. Dit komt concreet neer op externe adviesverlening en een verzakingsbeding. In tweede instantie worden de determinanten opgesomd die bepalend zijn voor het beleenbare kredietbedrag. Ten derde worden de verschillende uitbetalingsmogelijkheden van het krediet aangegeven. Vervolgens komt de vervroegde eenzijdige opzegging van de kredietovereenkomst aan bod. Ten slotte besteden wij aandacht aan de mogelijke beëindigingsgronden van het krediet en de uiteindelijke vereffening van de kredietschuld. Maar eerst bekijken wij welk onderpand vatbaar is voor hypotheekstelling in het kader van een omgekeerd woonkrediet.

6.2 Het onderpand

In de Verenigde Staten, Groot-Brittannië, Canada en Frankrijk wordt meestal een omgekeerde hypotheek op de hoofdverblijfplaats gevestigd (Jachiet et al., 2004). Het Franse Ministerie van Justitie35 laat echter de mogelijkheid open om ook op tweede verblijven, al dan niet verhuurd, een hypotheek te vestigen. De Franse tegenhanger van de BVK raadt dit echter af omwille van:

- de sterke wettelijke bescherming van huurders (moeilijke uitzetting van huurders door sterke wettelijke bescherming);

- verhuring en leegstand werken waardeverminderingen in de hand, wat een afbreuk van de enige waarborg betekent.

Omwille van deze argumenten is een hypotheek op de hoofdverblijfplaats te verkiezen want niet het inkomen maar wel het onderliggende pand zal als zekerheid tot uiteindelijke kredietaflossing strekken. Hierdoor worden hypotheekondernemingen met nieuwe risico’s geconfronteerd daar het onroerende vermogen geen aanvullende waarborg meer is, maar de eerste en enige garantie. De BVK (2006) houdt echter de

35 Art. 314-1 de l’Ordonnance nr. 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés

optie open om in het kader van een omgekeerd woonkrediet ook op tweede verblijven, al dan niet verhuurd, een hypotheek te vestigen.

In Nederland is er geen dwingend wettelijk kader36 voor de opeethypotheek waardoor in principe zowel het tweede verblijf als het handelspand in aanmerking komen als onderpand voor een opeethypotheek (BVK, 2006). In België wordt het handelspand weerhouden uit het materiële toepassingsgebied van een omgekeerd woonkrediet (art.1 W.H.K.).

6.3 Onafhankelijk voorafgaandelijk advies

Zowel in Groot-Brittannië als in de Verenigde Staten, waar de omgekeerde hypotheek reeds jaren bestaat, wordt er beroep gedaan op onafhankelijk extern advies waarin de kredietgever of –bemiddelaar niet in tussenkomt. Voor omgekeerde hypotheekleningen die een overheidsgarantie genieten, zoals onder het HECM-programma in de VS, is dit extern advies verplicht en gratis (Jachiet et al., 2004). Ook verstrekken Amerikaanse belangengroepen voor senioren en overheidsinstanties zoals de HUD37 relevante informatie over het kredietproduct.

Volgens een steekproef in 2005 van de Britse FHA38 (2005) informeerde 60% van de financiële adviseurs de klanten niet over de nadelen van het krediet. Zo ook verzamelde 70% van de adviseurs te weinig informatie over de klant om gegeven zijn inkomens- en vermogenssituatie tot een verantwoorde toepassing van het krediet te komen. Het grootste risico voor de oudere consument is volgens het Austrailische ASIC (2005) dan ook dat men niet of onvolledig geïnformeerd een omgekeerde hypotheeklening aangaat.

De BVK (2006) ziet de notaris als meest geschikte adviseur en opteert, zoals onder het Amerikaanse HECM-programma, in een verplichte precontractuele consultatie. Zodoende wordt er controle uitgeoefend op de betrouwbaarheid van de informatie gegeven door de kredietgever. De kredietgever is immers het eerste aanspreekpunt en levert enkel intern partijdig advies. Via een artikel in het beroepsblad Notarius werd in maart 2008 het

36 Er is wel een ‘Gedragscode Hypothecaire Financieringen’ afgesproken binnen het Contactorgaan Hypothecair Financiers die de Nederlandse hypotheekverstrekkers verenigt.

37 De United States Department of Housing and Urban Development, hierna als HUD afgekort, levert zelf informatie over omgekeerde hypothekleningen via diverse kanalen en erkent onafhankelijke externe adviseurs via een kwaliteitslabel. De HUD bepaalt welke kredieten een overheidsgarantie krijgen onder het HECM- programma.

38 Financial Services Authority, hierna als FSA afgekort, is een niet-staats Brits controleorgaan dat toezicht houdt op de Britse financiële sector en de aangeboden financiële diensten. De CBFA en het ASIC zijn respectievelijk de Belgische en Australische tegenhanger van de Britse FSA.

principe van het omgekeerde woonkrediet alsook de positie van de notaris in de precontractuele fase gecommuniceerd naar het notariaat.

De Europese Commissie39 (2007) erkent het belang van precontractueel onafhankelijke advisering. Zij vindt het dan ook van essentieel belang dat objectief advies op de individuele kredietnemer is toegesneden. Dit advies moet echter in verhouding staan tot de complexiteit van de producten en de daaraan verbonden risico’s. In 2008 gaat de Commissie dan ook overleg plegen met alle belanghebbenden over de opstelling van kwalitatieve normen op het gebied van adviesverlening bij kredietverstrekking.

Kandidaat-kredietnemers dienen minstens éénmaal een notaris te consulteren alvorens de authentieke akte te tekenen. In dit mondelinge gesprek tracht de notaris zijn klant de draagwijdte van de overeenkomst te doen inzien. Van dit gesprek wordt melding gemaakt in de notariële akte. De raadgevings- en toelichtingsplicht geldt ook bij een verkoop op lijfrente (BVK, 2006).

Indien een overheidstussenkomst op de markt voor omgekeerde hypotheken wordt beoogd, suggereert Xxxxxxx et al. (2004) dat ook vanuit overheidsinstanties informatieverstrekking kan gebeuren zoals in de VS.

Het voorontwerp van wettekst van de BVK (2006) maakt geen gewag van de kost waartegen deze notariële consultatie zou plaats vinden. Vermits de informatieverplichting krachtens de Ventôsewet een kerntaak van notaris is zal deze aktekost hoogstwaarschijnlijk via het aangerekende honorarium worden verrekend.

6.4 Wettelijk verzakingsrecht

Het verzakingsrecht vormt samen met de voorafgaandelijke consultatie bij een onafhankelijke tussenpersoon een essentieel punt in de preventieve consumentenbescherming. In België wordt het verzakingsrecht geregeld in de wet op de handelspraktijken40.

Het wetsvoorstel van de BVK (2006) stelt dat de onderhandse kredietovereenkomst te verzaken is zolang de authentieke akte niet verleden is. Volgens Xxxxxx en Vanhee (2008) beschikt het klassieke hypothecaire krediet niet over een herroepingsrecht (art.

39 witboek COM (2007) 807 van 18 december 2007

40 Wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument, hierna afgekort als W.H.P.

77, § 1, 4°, 1. & § 2 W.H.P.). Het betreft hier dus een extra consumentenbescherming. Toch moeten bij toekenning van dit recht de betreffende wetsartikelen gerespecteerd worden. Zo zal een verzakingsbeding niet korter dan 7 werkdagen mogen zijn (art. 79,

§1, 2° W.H.P.).

In een precontractuele fase moet de consument worden ingelicht over het recht af te zien van de overeenkomst indien dit recht zou bestaan. Dit kan via een opname van het recht in de contractvoorwaarden van het kredietaanbod (art. 14 W.H.K.). Bij ondertekening van het aanbod is de kredietovereenkomst en dus ook de inhoudelijke voorwaarde een feit. Indien niet aan de wettelijke formele meldingsplicht wordt voldaan door de kredietgever acht de wetgever de kredietverlening als zijnde gratis (art. 79, §1, 2°, derde lid W.H.P.). De consument is dan niet gehouden tot terugbetaling van de verkregen voorschotten uit de kredietovereenkomst. De BVK (2006) countert dit door te stellen dat de kredietgever geen opname van kapitaal zal toestaan tijdens de bedenktermijn.

Helemaal vreemd is dit beding ter bescherming van de (oudere) consument niet. De wetgever wil consumenten via een wettelijk verzakingsbeding beschermen tegen ondoordachte verbintenissen die vergaande financiële gevolgen hebben (Moriau & Vanhee, 2008). Zo ook dienen in dit kader kwetsbare (oudere) consumenten beschermd te worden tegen misbruiken en agressieve verkoopspraktijken. De lezer kan vaststellen dat een bedenktijd voor de consument een gepaste bescherming biedt. Te meer omdat bij een consumentenkrediet wel een wettelijk herroepingsbeding van 7 werkdagen is vastgelegd (art. 18 W.C.K.41). Overigens houdt een omgekeerd woonkrediet een vrije consumptieve aanwending van de voorschotten in en kent hiermee gelijkenissen met een consumentenkrediet (Jachiet et al, 2004).

Uitgaande van het wetsvoorstel van de BVK om af te zien van de overeenkomst tot het moment van het verlijden van de notariële akte, komen wij tot volgende dubbele voorwaarden om de bedenktermijn conform de wetgevende bepalingen vast te leggen:

7 werkdagen vanaf handtekening ≤ Verzakingstermijn ≤ Verlijden van notariële akte onderhandse akte

41 Wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet, hierna afgekort als W.C.K.

6.5 De vier factoren die het vrij beschikbare kredietbedrag bepalen

De executiewaarde42 van het onderpand, de aangerekende intrestvoet en de leeftijd van de kredietnemer beïnvloeden de hoofdsom die ingeschreven wordt in de hypotheekakte. De hoofdsom minus de transactiekosten is het vrij beschikbare bedrag voor consumptie.

Onderstaande figuur 6.1 geeft de beleningsquoditeit in percentages voor drie verschillende leeftijden over een periode van 1975 tot 2005 onder het Amerikaanse HECM-programma.

Figuur 6.1: De beleningsquoditeit voor 3 leeftijden onder het Amerikaanse HECM-programma over een periode van 1975 tot 2005.

Bron: Center for Retirement research, 2001

Assumpties: 1. Deze grafiek gaat uit van een huiswaarde van 200.000 $

2. Interestvoet gelijk aan 10-jaars rente op staatsobligaties in VS

3. HECM zijn pas sinds 1990 beschikbaar, gegevens van 1975 tot 1989 zijn een extrapolatie

42 Volgens de Nederlandse Commissie Landgoederen (2004) is de executiewaarde gelijk aan ‘de meest waarschijnlijke prijs die tot stand zou komen bij gedwongen verkoop’.

6.5.1 De executiewaarde van het onderpand

De vastgoedwaarde bij gedwongen verkoop en de beleenbare hoofdsom zijn positief met elkaar gecorreleerd (Xxxxxxxxxx, 1999). Een hogere woningwaarde geeft aanleiding tot een hoger kredietbedrag en dus een hoger potentieel aanvullend inkomen voor de senior.

Deze waarde dient in België bepaald te worden door een onafhankelijke schatter. Zowel consumentenorganisaties als belangenverenigingen langs aanbodzijde duiden op het belang van objectieve waarderingmaatstaven (BVK, 2006) & (Evenepoel & Masse, 2007). De wetgever kan deze criteria evenals de bepaling van een ‘onafhankelijke schatter’ verder definiëren (Xxxxxxx, 2007).

Volgens Xxxxxxx (2007) moet deze schatting ook rekening houden met de economische levensduur van de woning. De schatting mag dus geen momentopname zijn maar resulteert in een geactualiseerde waarde, rekeninghoudend met de resterende economische levensduur. Dit kan een nadeel vormen voor de kredietnemer die meestal een ouder huis bezit waarvan de opwaartse overwaardeontwikkeling geringer is (Golant, 2003) en (Xxxxxxx et al., 2004). Xxxxxxxx (2004) becijferde in zijn studie dat een jaarlijkse waardevermindering van 3% plaatsvindt bij een 75-jarige Amerikaanse kredietnemer onder het HECM-programma.

De waardebepaling is dus cruciaal bij een omgekeerd woonkrediet. Volgens de Vlaamse Belastingsdienst (2006) en OIVO43 (2007) zal het uiteindelijk de executiewaarde zijn die de basis vormt voor het beleenbare kredietbedrag, wat net als de venale waarde een rekbaar begrip is. Zo stelt de Provincie Vlaams-Brabant44 (2003) de executiewaarde gelijk aan 85 % van de geschatte venale waarde bij onderhandse verkoop of 90 % van de venale waarde bij vrijwillige openbare verkoop. Volgens Xxxxxxx (2005) is in Nederland de woningwaarde bij executoriale verkoop gelijk aan 90 % van de venale waarde. xxx xxx Xxxx et al. (2003) schatten in Nederland de executiewaarde als percentage van de venale waarde tussen de 87,5 en 90% . Beide schrijvers maken abstractie van de verkoopswijze.

Hieruit blijkt dat er een nuancering naar verkoopsvorm moet worden gegeven om bij bepaling van de venale waarde in het kader van een omgekeerd woonkrediet tot een éénduidige begripsbepaling te komen.

43 Het Onderzoek- en Informatiecentrum van de Verbruikersorganisaties, afgekort als OIVO hebben als doel de consumentenrechten te behartigen en de consument te vertegenwoordigen op tal van overheidsniveaus.

44 Reglementen over het toekennen van huisvestingsleningen voor aankoop, bouw en renovatie van woningen. Aanpassingen: goedkeuring, art. 3

Consumenten– en producentenorganisaties suggereren daarenboven om slechts een beperkt gedeelte, maximaal 50 % van de executiewaarde, te belenen via een opeetconstructie. Dit om tegemoet te komen aan het typische risico van het omgekeerde woonkrediet, nl. het overschrijdingsrisico dat verder in hoofdstuk 7 wordt toegelicht (Evenepoel en Masse, 2007) & (BVK,2006).

Rabobank neemt al soortgelijke voorzorgsmaatregelen. Deze bank beleent maximaal 75% van de executiewaarde via zijn Nederlandse opeethypotheek (Wolters, 2005).

6.5.2 De verschuldigde intrestvoet

De schuld evolueert positief exponentieel mee met de toegepaste rente. De exponentiële groei wordt veroorzaakt door kapitalisatie van de verschuldigde intresten (Laveren et al.,2004). Het beleenbare kredietbedrag en de intrestvoet zijn dan ook negatief exponentieel met elkaar gecorreleerd (Xxxxxxxxxx, 1999).

De verschuldigde intresten worden enkel op het verschuldigd blijvend saldo berekend (art. 10, eerste streepje W.H.K.). Verschuldigde renten van een bepaalde periode worden steeds bij het verschuldigd blijvend saldo gevoegd, waardoor ze in aanmerking worden genomen bij de intrestberekening over een volgende periode. De kredietnemer betaalt zo intresten op een kapitaal dat constant stijgt. Laveren et al. (2004) geven deze samengestelde intrest mathematisch als volgt weer:

n o

K = K (1 + i) n

met K n

Ko

= kapitaal na n jaar

= startkapitaal

i = jaarlijkse intrestvoet in %

Wolters (2005) stelt dat in de Nederlandse context gemiddeld 40% van het oorspronkelijk geschatte kredietbedrag ingenomen wordt door het intrestgedeelte. Caplin (2000) stelt dat een 75-jarige Amerikaanse kredietnemer bij een HECM slechts $ 41.000 kan opnemen van een woning die $ 100.000 waard was en hierbij $ 6.500 aan initiële transactiekosten wordt aangerekend. Xxxxxxx et al. (2004) gaan in hun berekeningen uit van een geaccumuleerd intrestgedeelte van 30% bij het aangaan van het krediet onder het HECM-programma, het resterende percentage is te belenen aan de kredietnemer.

Welk gedeelte de intresten innemen in de eindschuld wordt enerzijds bepaald door de intrestvoet maar ook door de wijze van kapitaalsuitkering (periodiek of eenmalig). Indien het volledige kredietbedrag in één keer wordt opgenomen, nemen de verschuldigde intresten een groter deel van de eindschuld in vergeleken met een periodieke opname.

Figuur 6.2 geeft dit verschil grafisch weer. Een initiële kapitaalsuitkering van 85.000 euro aan een 70-jarige kredietnemer resulteert 15 jaar later in een schuld van 270.000 euro. Na 20 jaar wordt 80 % van de eindschuld ingenomen door intresten indien een intrestvoet van 8 % van toepassing is op de eenmalige kapitaalsuitkering. Bij een periodieke uitkering is het intrestaandeel in de eindschuld lager.

Figuur 6.2: Aangroei uitstaande schuld (kapitalisatie-effect).

Bron: BVK, 2008

Assumpties: 1. De grafiek gaat uit van een huiswaarde van 200.000 euro

2. De interestvoet is gelijk aan 8 %

3. 70-jarige eigenaar

4. Eénmalige opname is gelijk aan 85.000 euro, maandelijkse opname is gelijk aan 630 euro

Het intrestpercentage aangerekend op een omgekeerd woonkrediet ligt hoger dan de rente bij een klassieke hypotheeklening, maar lager dan de rente op een regulier consumentenkrediet. De hypotheek die als accessorium op het woonkrediet dient, wordt economisch vertaald in een lagere intrestvoet, welke het hypothecaire karakter van het omgekeerde woonkrediet aangeeft. De vrije aanbesteding van de ontleende bedragen is typisch voor het consumptieve krediet (BVK, 2006). Fily (2008) stelt dat de enige

aanbieder in Frankrijk, Crédit Foncier de France, een jaarlijkse intrestvoet van 8,5 % toepast op haar omgekeerde hypotheeklening.

Zowel bij jaarlijkse als maandelijkse renteherziening wordt de rentevariabiliteit in zekere mate beperkt door ‘intrest caps’. Dit zijn boven– en ondergrenzen waartussen de aangerekende intrestvoet mag fluctueren.

In België zijn de intresten van hypothecaire kredieten slechts jaarlijks aanpasbaar (art. 9, 2° W.H.K.). Maandelijks aanpasbare intresten zoals in de VS en GB zijn dus pertinent verboden in België. Daarenboven mag de jaarlijks herzienbare rentevoet slechts één procentpunt per jaar stijgen gedurende de eerste 3 jaren van de kredietlooptijd (art. 9,8° W.H.K.). Na deze periode zijn er geen ‘intrest caps’ meer tenzij contractueel anders bepaald.

In de Angelsaksische landen gelden zulke strenge wettelijke regelingen niet, zo blijkt uit de gevalstudies over het Verenigd koninkrijk en de Verenigde Staten die Jachiet et al. (2004) aanhalen in hun werk.

Bij onderlinge vergelijking van intrestpercentages dient de kredietnemer zich voldoende te informeren welke kosten er inbegrepen zijn in de rente en welke afzonderlijk aangerekend worden. Een taak voor een externe adviseur ligt hier open.

Anders dan bij een klassiek hypothecair krediet zijn in Nederland (xxx xxx Xxxx et al., 2003), Frankrijk, GB en VS (Xxxxxxx et al., 2003) de intrestlasten op een omgekeerde hypotheek niet op te nemen als aftrekpost in de inkomensbelasting.

In België zijn de intresten op woonkredieten zonder onroerend doel niet aftrekbaar in de inkomstenbelasting (Belastinggids, 2007). De BVK (2006) pleit niet voor een versoepeling van deze rechtsregels voor het omgekeerde woonkrediet. Ook is het belastingvoordeel voor gepensioneerden vergeleken met beroepsactieven veelal beperkt door de lagere fiscale belastbare inkomensbasis (RVP, 2008).

6.5.3 De leeftijd van de kredietnemer(s)

Er is een negatieve correlatie tussen de leeftijd en het beleenbare kredietbedrag. Hoe lager het aantal statistisch te verwachten levensjaren hoe groter de toegekende beleningsquoditeit (Xxxxxxxxxx, 1999).

Een Canadese 75-jarige man kan 15 à 20 % meer opnemen via een omgekeerde hypotheeklening vergeleken met een vrouwelijke leeftijdsgenoot (Xxxxxxx et al., 2004). In de Verenigde Staten bestaat onder het HECM-programma zulke leeftijdsdifferentiatie niet. Wel wordt bij dit programma de minimumleeftijd voor intekening ingesteld op 62 jaar. Bovendien zal het door de kapitalisatie van de intresten slechts beperkt voordelig zijn om op vroege leeftijd een kredietovereenkomst af te sluiten. De BVK (2006) beschouwt senioren dan ook als de doelgroep voor een omgekeerd woonkrediet. Gezien de structuur van dit krediettype ligt de gemiddelde leeftijd voor het aangaan van een krediet bij het HECM-programma op 75 jaar (Mitchell & Piggott, 2004). Indien een gehuwd koppel samen een HECM aangaat, wordt de leeftijd van de jongste kredietnemer als referentie voor leeftijdsberekening genomen.

6.5.4 Transactiekosten

Transactiekosten komen onder twee vormen voor in de VS en GB (Xxxxxxx et al.,2004). Ten eerste kan de kredietgever ze verrekenen in het aangerekende rentetarief. Kosten worden dan uitgedrukt in basispunten. Anderzijds bestaat er de mogelijkheid kosten apart te vermelden onder de vorm van een provisie, premie, vergoeding, commissie of honorarium. Hierbij zijn eenmalige en periodieke kosten te onderscheiden (Heymans, 2007):

- initiële kosten: aktekosten (registratie– en inschrijvingsrechten, kosten en erelonen van de hypotheekbewaarder en notaris), schattingskosten en dossierkosten;

- periodieke kosten: administratiekosten bij periodieke uitbetaling van voorschotten, bij controle op de staat van de woning, bij controle op betaling van de woningverzekering en fiscale verplichtingen i.v.m. het onderliggende pand.

Of er wettelijke regels bestaan die de aanrekening van periodieke kosten of ‘servicing costs’ verantwoordt, wordt na gegaan in hoofdstuk 8.

Welke basis te nemen voor deze frictiekosten is een heikel maar belangrijk punt. Zeker indien deze kosten via het krediet gefinancierd worden en dus geen ‘out-of-pocket costs’ zijn. Vermits de transactiekosten dan deel uitmaken van het verschuldigd blijvend saldo speelt het kapitalisatie-effect45 op de kosten.

45 Uitgaande van een rente van 7,30% (rentetarief voor de omgekeerde hypotheeklening bij Britse Norwich Union in mei 2004, Jachiet et al, 2004) en een registratie– en hypotheekrecht van 1,3% op de hoofdsom maakt de initiële kost na 19 jaar kapitalisatie 5 % van de hoofdsom uit.

De Belgische wet vereist dat de hoofdsom of het hypothecair ingeschreven kredietbedrag en zijn aanhorigheden als berekeningsbasis voor de registratie– en hypotheekrecht dient (art. 93 & 263 W. Reg.46). Bij een kredietovereenkomst die voorziet in periodieke levenslange renten stelt zich een probleem. A priori is de hoofdsom niet gekend waardoor de berekeningsbasis voor de eenmalige aktekosten niet te bepalen is bij het afsluiten van het kredietcontract.

Als oplossing voor deze specifieke uitbetalingswijze stelt Xxxxxxx et al. (2004) voor forfaitair (vb: om de 10 jaar ) een nieuwe belastbare grondslag te bepalen en hierop de verschuldigde rechten en kosten te berekenen. Hierdoor zou een forfaitair bepaalde hoofdsom de eerste berekeningsbasis uitmaken. Bij latere aanrekeningen herneemt men hetzelfde principe rekeninghoudend met de reeds betaalde transactiekosten.

Een tweede piste bestaat erin de hoofdsom eenmalig forfaitair te bepalen aan de hand van sterftetafels en op deze belastbare basis de verschuldigde rechten en kosten te berekenen.

Indien de voorschotten via een kredietlijn worden opgenomen, is de belastbare basis arbitrair te bepalen. Een vast recht, nader te bepalen door de wetgever, lijkt ons hier dan het meest aangewezen. Bij een kredietovereenkomst die gedurende een welbepaalde termijn in periodieke uitkeringen voorziet, stelt zich geen probleem omdat de hoofdsom duidelijk te berekenen is bij aanvang van het contract.

In Belgische context pleit Xxxxxxx (2007) voor een vrijstelling van registratie– en hypotheekrechten (1,3%) voor de hypotheekstelling bij het omgekeerde woonkrediet, hoewel ook voor een toekomstige ex ante onbepaalde schuld deze belasting verschuldigd is (art. 89 W. Reg.). Indien dit gunstregime niet mogelijk is opteert Xxxxxxx ervoor om de hoofdsom vóór intrestkapitalisatie als belastbare basis te nemen.

Volgens het AARP lopen onder het Amerikaanse HECM-programma de initiële kosten op tot $ 6.300 bij een executiewaarde van $ 100.000 (Jachiet et al.,2004). De HUD (1995) schatte dat onder het HECM-programma de mediane woningwaarde in 1994 gelijk was aan $ 97.000. Dit resulteerde in een mediane beleenbare hoofdsom van $ 47.000 waarop in totaal $ 6.500 aan kosten werden aangerekend. Dit komt neer op een aandeel van 14% in de mediane hoofdsom. Beide auteurs gingen uit van een 75-jarige Amerikaanse

46 Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten van 28 november 1939, hierna als W. Reg. afgekort. De opgegeven wetsartikels uit dit wetboek gelden zowel voor het Vlaamse, Waalse en Busselhoofdstedelijk Gewest.

kredietnemer. Xxxxxxxxx en Xxxxx (2004) geven aan dat de mediane initiële kosten neerkomen op 6,8% van de geschatte mediane woningwaarde.

Xxxxxxx et al. (2004) becijferden bovendien dat de periodieke aanrekeningen (excl. verzekeringspremies) oplopen tot $ 5.000. Maandelijks zijn er immers ’servicing-costs’ van ongeveer $ 35. Een omgekeerde hypotheeklening vereist immers een nauwgezette opvolging (Xxxxxxx, 2007).

Xxxxxxxx & Xxxxxxx (2004) leggen de oorzaak van de hoge frictiekosten bij het probleem van antiselectie. De kredietgever loopt het risico enkel met personen te contracteren die een zeer hoge levensverwachting hebben. De kredietgever dekt zich via hoge frictiekosten in tegen deze potentiële marktfaling (Xxxxxxxx & Xxxxx, 1999). Toch dient opgemerkt te worden dat juist deze transactiekosten de vrije marktwerking afremmen. Het verschil tussen het marktpotentieel en de werkelijke vraag wordt mede door de hoge transactiekosten verklaard volgens Xxxxxx (2000). In deze ‘self-fulfilling prophecy’ bewerkstelligt het aanbod dan zijn eigen voorspelling over een lage vraag (Xxxxxxxx, 2007).

Zowel bij de Amerikaanse marktaanbieders als onder het HECM-programma wordt een ‘Mortgage Insurance Premium’ aangerekend. Deze verzekeringspremies dienen het overschrijdingsrisico of ‘cross-over risk’ te compenseren. Jachiet et al. (2004) becijferden dat deze jaarlijkse premies een totale kost van $ 10.000 vertegenwoordigen voor een

75-jarige kredietnemer onder het HECM-programma met een woning ter waarde van $ 100.000.

Na afhouding van alle aangerekende gekapitaliseerde intresten, transactiekosten en verzekeringspremies kon een 75-jarige kredietnemer onder het HECM-programma eind mei 2004 van een woning die $ 100.000 waard was, $ 49.000 vrij opnemen voor consumptieve doeleinden. Meer dan de helft van de overwaarde is volgens Xxxxxxx et al. (2004) niet vrij beschikbaar. Hoe juist van de woningwaarde tot het vrij beschikbaar bedrag te komen, vindt de lezer in bijlage 1.

In deze berekening wordt nog geen rekening gehouden met de onderhouds– en herstellingskosten, premies voor de woningverzekering en allerlei vastgoedbelastingen die de kredietnemer-eigenaar verschuldigd blijft op zijn eigendom. Dit is ook het geval bij de verkoop op lijfrente.

Gezien het grote aandeel van frictiekosten kan de kredietnemer deze onkostenvergoedingen en verzekeringspremies via zijn krediet financieren (AARP,2006) & (Xxxxxxx et al., 2004). Het zijn dus geen ‘out-of-pocket’ kosten.

Het voorontwerp van wettekst van de BVK (2006) maakt betreffende de financieringwijze van de transactiekosten geen gewag.

6.6 Uitbetalingswijze van het ontleende kapitaal

Xxxxxxx (2007) suggereert in de Belgische context vier manieren van kapitaaluitkering:

- eenmalige uitkering van het totale kredietbedrag of ‘lump sum’;

- periodieke uitkering gespreid over een welbepaalde periode;

- eenmalige uitkering van het kapitaal, die als eenmalige premie in een lijfrente- overeenkomst wordt ingelegd;

- een vaste periodieke uitkering lopend tot aan de verhuis of overlijden van de kredietnemer.

Een combinatie van bepaalde uitkeringswijzen is ook mogelijk. Zo kan naar analogie met de verkoop op lijfrente in een initieel eenmalig vast bedrag worden voorzien dat 20% van het beleenbare kredietbedrag uitmaakt. Het resterende tegoed wordt vervolgens via een periodieke rente over een (on)bepaalde looptijd gestort.

De uitbetaling in de vorm van een kredietlijn, waarbij de kredietnemer in alle vrijheid voorschotten kan opnemen, wordt door de BVK (2006) weerhouden in hun voorontwerp van wettekst. Deze vorm houdt dan ook de meeste risico’s in vergeleken met de vier andere opnemingsvormen, hoofdzakelijk door haar grote flexibiliteit voor de gebruiker (Ceyssens & Voordeckers, 2006).

In Nederland is de Pensioen Optimaal Hypotheek van de NAFD47 een toepassing van een eenmalige uitkering als premie voor een lijfrentecontract. Deels wordt het beleende kapitaal ingelegd in een verzekeringscontract dat de periodieke intrestbetaling garandeert. Het resterende kredietbedrag, ongeveer de helft, is vrij opneembaar. Bij overlijden van één van de kredietnemers gaat het lijfrentecontract over op de langstlevende partner vermits de verzekering verplichtend op beiden hoofden is genomen. Indien één van de kredietnemers ouder dan 85 jaar wordt, is een intrestbetaling door de verzekeraar niet meer gegarandeerd (Fung, 2004).

47 Nederlandse Associatie van Financiële Deskundigen

Het sneeuwbaleffect van de rentekapitalisatie is bij dit krediettype geringer door de periodieke intrestbetalingen.

Onderzoek in Canada, VS en Groot-Brittannië geeft aan dat kredietnemers veelal een eenmalige onttrekking van het kapitaal of een snel opgenomen kredietlijn verkiezen boven de andere uitbetalingmogelijkheden (Jachiet et al. 2004). Xxxxxxxx en Piggott (2004) geven in hun studie aan dat twee derde van de omgekeerde hypotheekleningen in de VS via een kredietlijn werden opgenomen in 1999. De hoofdreden voor deze keuze is de grotere flexibiliteit.

6.7 Vervroegde terugbetaling

Volgens Xxxxxxx (2007) dient een wederbeleggingsvergoeding aangerekend te worden bij een vervroegde gedeeltelijke of volledige terugbetaling van het omgekeerde woonkrediet (art. 12, § 1 W.H.K.). Zo ook moet het opzegrecht bij een hypotheek ‘voor alle sommen’ gezien worden als een initiatief tot vervroegde terugbetaling van het omgekeerde woonkrediet. Toekomstige geldopnames zullen dan geen hypothecaire dekking meer genieten, waardoor het systeem blokkeert (art 51bis, § 2, tweede lid W.H.K.). Het éénzijdig opzegbare karakter van het hypothecaire krediet vormt een wezenlijk verschil met de verkoop op lijfrente dat niet afkoopbaar is zonder onderling vergelijk.

Vervroegde terugbetaling is een voordelige optie bij:

- sterke stijging in de vastgoedprijzen op korte termijn;

- daling van de rentevoet (hoofdreden van herfinanciering bij kredieten met een vaste rentevoet, in een dalende rentemarkt is het kapitalisatie-effect van de intrest kleiner, wat leidt tot een hogere vrij opneembare som);

- elke wijziging in de inkomenssituatie (bv.: een erfenis).

In België wordt volgens Xxxxxx (1997) de wederbeleggingsvergoeding tot ten hoogste 3 maanden intrest beperkt (art.12, §1 W.H.K.). De lex specialis bepaling voor het hypothecair krediet gaat dan ook verder dan de lex generalis bepaling die 6 maanden intrestvergoeding voorziet (art. 1907bis B.W.).

Volgens de BVK (2006) lijkt deze lex specialis bepaling niet voldoende voor het omgekeerde woonkrediet gezien de controles, interventies en inschattingen. In vergelijking met het klassieke woonkrediet houdt het omgekeerde woonkrediet grotere onzekerheidsfactoren in. Volgens Xxxxxxx (2007) zal de beperking van drie maanden intrestvergoeding ervoor zorgen dat de kredietgever het intrinsieke risico bij een omgekeerd woonkrediet via een hogere intrestvoet zal compenseren.

6.8 Algemene contractuele beëindigingsgronden

In principe is het levenslange omgekeerde woonkrediet terugbetaalbaar in fine Vitae (Xxxxxxx, 2007). Het wetsvoorstel van de BVK in 2006 interpreteert dit ruim als een beëindiging bij overlijden, verkoop of definitieve verhuis van de kredietnemers. A priori zijn deze tijdstippen niet gekend waardoor het omgekeerde woonkrediet een overeenkomst van onbepaalde duur is. Echter in het informatieblad betreffende het pensioenkrediet 2008 suggereert de BVK de mogelijkheid van een tijdelijk omgekeerd woonkrediet. Dit krediet heeft wel een vaste looptijd.

Het plaatsgrijpen van de beëindiginggronden leidt tot de opeisbaarheid van de schuld. Deze gronden dienen wel uitdrukkelijk vermeld te staan in het kredietcontract en de vestigingsakte (Heymans, 2007). Het moment van sterfte evenals de verkoop van de woning is eenvoudig vast te stellen.

Bij een verkoop van de woning of verhuis naar een andere woning, een serviceflat of een rusthuis door de kredietnemer(s) zal de schuld eveneens opeisbaar worden volgens het wetsvoorstel van de BVK in 2006. Zo kan de vraag gesteld worden of een omgekeerd woonkrediet wel een gedegen middel is om aan pensioenplanning te doen, wetende dat het verblijf in een bejaardenhuis niet via een omgekeerde hypotheek kan worden gefinancierd. Een verkoop op lijfrente kan hier wel een oplossing bieden (Jachiet et al., 2004). In bijlage 2 vindt de lezer een raming van de totale kostprijs van een rusthuisopname. Op dit nadeel anticipeerde de BVK in het informatieblad betreffende het pensioenkrediet 2008 door te stellen dat het onderpand niet perse bewoond moet zijn.

In de Verenigde Staten wordt onder het HECM-programma een verblijf van één jaar buiten de eigen gezinswoning waarop de hypotheek is gevestigd voor onafgebroken periode, gezien als een definitieve verhuis (AARP, 2006). De controle op dit feit is moeilijk zolang de kredietnemer zijn domicilie niet overplaatst naar zijn nieuw verblijfsadres, tenzij via vaststelling ter plaatse.

Volgens de AARP (2006) wordt tevens tot de algemene verbrekingsclausules in de VS gerekend:

- niet voldoen van vastgoedbelastingen (bv.: onroerende voorheffing);

- niet voldoen van contractuele verzekeringen op de woning (bv.: woningverzekering);

- slecht onderhoud, zodat de waarde van het onroerende goed zich niet op normale wijze ontwikkelt;

- legaten (volgens art. 929 B.W. kunnen bij inkorting van schenkingen de geschonken onroerende goederen vrij van schulden en hypotheken terugkeren naar de erfenis);

- nieuwe eigenaars in de eigendomsakte benoemen na sluiten van contract;

- fraude of onjuiste voorstelling (bv.: niet melden van bouwovertredingen, vervuilde bodem);

- onteigening.

Indien er voldaan wordt aan deze verbrekingsclausules zijn er vervolgens twee mogelijkheden:

- ofwel houdt de kredietverstrekker de benodigde sommen af van het krediet om zelf de verplichtingen (verzekering, herstel, onderhoud,…) te laten nakomen;

- ofwel, bij onmogelijkheid van de eerste optie, kan de kredietgever een onmiddellijke terugbetaling vorderen van het krediet wat in vele gevallen de verkoop van de woning inhoudt (art. 79 Hyp. W.).

Bovendien stelt de BVK (2006) voor, dat bij wanprestatie in hoofde van de kredietnemer die tot vervroegde beëindiging van het contract leidde, een recht op schadevergoeding aan de kredietgever toe te kennen (art. 1134 & art. 1146 B.W.). Deze vergoeding kan de kredietgever via gerechtelijke weg vorderen.

Wij dienen hier duidelijk te vermelden dat het enkel contractueel bepaalde en bij authentieke akte bevestigde clausules zijn, die een einde aan de kredietovereenkomst kunnen stellen (art. 25 W.H.K.). Deze clausules mogen niet voortvloeien uit een toedoen van de kredietgever zelf.

6.9 ‘Non-recourse’ -garantie

Specifieke commerciële garantie bij sommige omgekeerde hypotheekleningen is de ‘no negative equity’ -garantie uit het Verenigd Koninkrijk (Fung, 2004) of de gelijkaardige Amerikaanse ‘non-recourse’ -variant (Mitchell & Piggott, 2004).

Deze verzekering plafonneert de te vereffenen schuld tot de vrije verkoopwaarde van het onderpand. Hierdoor is de initiële kredietnemer of zijn erfgenamen tot niet meer gehouden dan de (geschatte) venale waarde op het moment van schuldaflossing. Anders gesteld reduceert deze commerciële garantie de kans op een negatieve overwaarde tot nul.

De plafonnering van de eindschuld is in wezen enkel een uitbreiding op de mogelijkheid om de erfenis te aanvaarden onder voorrecht van boedelbeschrijving. Indien de erfgenamen beneficiair aanvaarden zijn ze tot niet meer gehouden dan het bedrag van de waarde der goederen die zij verkrijgen (art. 802 B.W.). De ‘non-recourse’ -garantie gaat echter verder door ook bij verhuis in eenzelfde schuldplaffonering te voorzien.

Volgens Xxxxxxx et al. (2004) wordt in de VS de ‘non-recourse’ -garantie gecompenseerd door het opleggen van een risicoverzekering aan de kredietnemer. In dit kader kent het Belgische klassieke hypothecaire krediet de schuldsaldoverzekering. Volgens Xxxxxxx et al. (2005) wordt met deze levensverzekering de potentiële hoofdelijke aansprakelijkheid van de overlevende mede-kredietnemer gecounterd (art. 6, §3, eerste lid W.H.K.). Bij sterfte van het verzekerde hoofd betaalt de verzekeringsmaatschappij het nog verschuldigde kredietbedrag geheel of gedeeltelijk terug aan de kredietinstelling, die als begunstigde in de verzekeringspolis is aangewezen.

Kenmerkend voor de schuldsaldoverzekering is dat zij een afnemend kapitaal verzekert en is gekoppeld aan de vaste looptijd van het woonkrediet.

Aan deze twee voorwaarden is in het kader van het levenslange omgekeerde woonkrediet niet voldaan. Deze verzekering wordt dan ook weerhouden in het wetsvoorstel van de BVK van 2006. Een beperkte beleningsquoditeit kan wel in de beoogde risicobeperking voorzien. Xxxxxxxxx (2008) geeft te kennen dat de consumentenorganisatie Test - aankoop tegen een overlijdensverzekering is in het kader van het omgekeerde woonkrediet.

De ‘non-recourse’ -garantie schept een asymmetrische risicoverdeling tussen de contractanten, wat grafisch tot uiting komt in volgende figuur 6.3. Uit deze garantie blijkt dat de kredietgever op geen enkel moment profiteert van een gestegen woningwaarde.

Een tekort bij schuldvereffening is voor rekening van de kredietgever. Een batig saldo is ten voordele van de kredietnemer of zijn nabestaanden. De winstmarge voor de kredietinstelling ligt dus in de kredietverstrekking en niet in een speculatie op de vastgoedprijs. Echter, een stijging van de venale woningwaarde creëert marges voor bijkomende winstgevende intrestkapitalisatie, waardoor ook de kredietgever baat heeft bij een stijging van de woningprijs en dus goed onderhoud van het onderpand.

Figuur 6.3: Risicoasymmetrie tussen de kredietnemer en kredietgever

Bron: Josset, Colloquium Belgisch Financieel Forum, 2007

De overschrijdingsgarantie is essentieel om de omgekeerde hypotheeklening commercieel aantrekkelijk te houden. In de jaren ‘80 werden in het Verenigd Koninkrijk omgekeerde hypotheekleningen aangeboden die onmiddellijk terugbetaalbaar werden indien de schuld de waarde van de woning overtrof. Dit leidde tot financieel pijnlijke situaties bij de kredietnemers en was nefast voor het imago en de verkoop van de Britse hypotheekverstrekkers. Bij de invoering van ‘no negative equity’ -garantie kende de verkoop van Britse omgekeerde hypotheken een heropleving (Xxxxxxx et al., 2004). Deze garantie staat dan ook centraal in de consumentenbescherming tijdens het contract.

6.10 De uiteindelijke vereffening

Volgens Xxxxx en Xxxxxx (1994) hebben de kredietnemer(s) of hun erfgenamen het recht om zelf de vereffening van de schuld te voldoen met eigen middelen of via de opbrengsten uit de verkoop van het gehypothekeerde onroerende goed. Zij blijven immers de eigenaars. Door het volgrecht (art. 41 Hyp. W.) kan dit eveneens gevolgen hebben voor de erfgenamen en de omvang van de nalatenschap. Zo is duidelijk dat juridische immuniteit van de eigendomsrechten tegenover de economische realiteit van een te vereffenen schuld moet worden geplaatst. Pas na terugbetaling van schuldverplichtingen kan worden overgegaan tot verdeling van de erfmassa.

Strikt genomen is er geen onterving. Echter, in de praktijk zal de kredietschuld meestal worden aangezuiverd via de opbrengsten uit de verkoop van het onderpand. Het behoud van de initiële eigendomsrechten moet dus in de juiste proporties worden gezien.

Volgens Xxxxxxxx en Long (2001) gaat bij opeisbaarheid van de schuld het onroerend goed niet van rechtswege over op de hypotheekverstrekker. Er zijn drie opties om de schuld te vereffenen:

- vereffening van de schuld met eigen middelen;

- vrijwillige verkoop van de woning ter voldoening van de schuld;

- uitwinning door de kredietgever d.m.v. gedwongen openbare verkoop (bij uitblijven van twee bovenstaande opties).

Ongeacht voor welke optie er ook gekozen wordt, de schuld blijft beperkt tot de (geschatte) venale woningwaarde dankzij de ‘non-recourse’ -garantie. Dit is een belangrijke vorm van consumentenbescherming. Bij een omgekeerd woonkrediet genieten immers alle verschuldigde intresten een hypothecaire waarborg (BVK, 2006). Het zakelijke voorrecht op het onderpand is dan ook te beschouwen als een onbeperkte hypotheek (BVK, 2006). Dit vormt een wezenlijk verschil met het klassieke woonkrediet. Bij gedwongen verkoop van het onderpand bij een klassiek hypothecair krediet waarborgt de hypotheekstelling enkel het kapitaal ingeschreven in de hypotheekakte en drie jaar intresten (art. 83 lid 2, 4° & art 87 Hyp. W.).

Zowel de bepaling van het beleenbare kredietbedrag als de schuldvereffening met eigen middelen legt de nadruk op een objectieve waardebepaling van het onderpand.

Ook is nu duidelijk waarom een inkomensonderzoek voor het sluiten van de overeenkomst irrelevant is. De kredietnemer of zijn erfgenamen zijn tot niet meer dan de verkoopsopbrengsten van de woning gehouden. Bij verkoop van de woonst zullen zij hun persoonlijke bezittingen en inkomsten dus niet hoeven aan te spreken.

Hoofdstuk 7: Kenmerken van de aanbodzijde in de markt voor omgekeerde hypotheekleningen

7.1 Inleiding

Wij delen de bestaande Britse en Amerikaanse kredietaanbieders op naar beheer van het overschrijdingsrisico. De samenstellende elementen van dit risico worden aangegeven.

Het overschrijdingsrisico is een gevolg van de ‘non-recourse’ –garantie en zijn asymmetrische relatie tussen kredietnemer en -gever.

Twee grote groepen zijn te onderscheiden binnen het risicobeheer. Deze opdeling reflecteert de nationale politieke accenten betreffende het woning– en kredietbeleid. Bij het Keynesiaanse risicobeheer wordt het commerciële risico deels gedragen door de belastingbetaler. Bij het liberale externe risicobeheer worden de kredieten herverpakt en verhandeld via de effectenmarkt. Bij het liberale interne risicobeheer is er het principe van ‘risk pooling’.

7.2 Het overschrijdingsrisico

Indien de kredietschuld de actuele venale waarde overstijgt, houdt dit een overschrijdingsrisico in. Dit risico wordt bepaald door een risico op hoogbejaardheid, het vastgoedrisico en de intrestvariabiliteit. Op deze laatste determinant wordt niet ingegaan.

7.2.1 Het risico op hoogbejaardheid

Het overschrijdingsrisico is positief gecorreleerd met de kans op hoogbejaardheid48 (Mitchell & Piggott, 2004). Dit risico heeft een tweeledige impact indien de kredietschuld pas opeisbaar wordt bij verhuis of sterfte (Xxxxxxx et al, 2004). Enerzijds gaat een hogere leeftijd van de kredietnemer gepaard met een grotere intrestaccumulatie. Anderzijds stijgt ook het opgenomen kredietbedrag indien in een levenslang omgekeerd woonkrediet wordt voorzien met uitkeringen voor een onbeperkte duur.

Normalerwijze is het risico op hoogbejaardheid evenredig verdeeld tussen vraag en aanbod vermits het kredietcontract intrinsieke kansaspecten bevat. Antiselectie kan hierbij toch een onevenredige risicoverdeling veroorzaken tussen de contractanten

48 Hoogbejaarden in België worden gedefinieerd als personen ouder dan 80 jaar (FOD Economie, KMO, Middenstand & Energie – Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie, 2007).

(Xxxxxxxx, 2004). Door asymmetrische informatie over de gezondheidstoestand bestaat de kans dat enkel kredietnemers met een hoge levensverwachting zichzelf selecteren als kredietnemer. De kredietgever beschikt dan niet meer over een normaal verdeeld klantenbestand inzake levensverwachting. De kans op niet rendabele contracten stijgt, wat druk zet op het aanbod. Een marktfaling is dan een mogelijk gevolg (Xxxxxxxx & Xxxxx, 0000).

Bij individuele levensverzekeringen en ziekteverzekeringen is dit probleem gekend, echter hier stellen vooral patiënten met een verhoogd gezondheidsrisico zich kandidaat (van der Geest, 2005).

Het risico van antiselectie bij persoonsverzekeringen kan deels beperkt worden door in de toetredingsvoorwaarden van de verzekeringspolis een medisch onderzoek te voorzien.

Het bijhorende geneeskundige attest kan dan als basis dienen voor het al dan niet afsluiten van de polis en zijn voorwaarden. Het medisch onderzoek of de vragenlijst kan slechts steunen op de voorgeschiedenis van de huidige gezondheidstoestand van de kandidaat-verzekerde en niet op technieken van genetisch onderzoek die als doel hebben de toekomstige gezondheidstoestand te bepalen49.

Mits inachtneming van bovenvermelde wettelijke bepaling is ook voor een omgekeerde hypotheeklening een voorafgaandelijk medische keuring mogelijk. Bij een omgekeerde hypothecaire lening is een soort aangekoppelde levensverzekering, vergelijkbaar met de schuldsaldoverzekering bij een klassiek woonkrediet, het meest geschikt om een medisch onderzoek te verantwoorden.

Wij wijzen erop dat een schuldsaldoverzekering niet verplicht is bij een klassiek woonkrediet (art. 6, §2 W.H.K.), maar in de praktijk leidt het wel tot gunstigere kredietvoorwaarden indien gelijktijdig afgesloten bij de door de kredietverstrekker gekozen verzekeraar (Xxxxxxxxx et al., 2008). Volgens de consumentenorganisatie Test- Aankoop zal zich ook bij het omgekeerde woonkrediet zulke koppelverkoop voordoen (Evenepoel, 2008).

7.2.2 Het vastgoedrisico

Een tweede determinant bij de bepaling van het overschrijdingsrisico is de evolutie van de woningprijs. Dit risico is deels marktgebonden, deels persoonsgebonden.

49 art. 5 en art. 95 van de wet van 25 juni 1992 op de landverzekeringsovereenkomst

Algemeen is te beschouwen dat individuele actoren geen invloed kunnen uitoefenen op de algemene marktprijs voor vastgoed. Het marktgebonden vastgoedrisico ligt dan ook buiten het beheer van zowel kredietnemer als kredietinstelling (Xxx Xxxxx & De Borger, 2004). Een vermogensbank zou hierbij nuttige beleidsmatige kennis kunnen opleveren. In deze databank kunnen dan algemene exhaustieve vastgoedgegevens worden opgenomen. Transparantie in vastgoedprijzen en politieke wil om zulke databank op te richten is volgens Xxxxxxx et al. (2004) dan ook nodig om het aanbod beter af te stemmen op de vraag. In België zijn er tot op heden nauwelijks vastgoedgegevens beschikbaar voor het publiek.

Typerend voor persoonsgebonden vastgoedrisico is het probleem van ‘moral hazard’. De kredietnemer heeft dan geen intentie meer om zich te gedragen als een goede huisvader omdat de vrij opneembare som vast ligt na contractondertekening. Deze situatie creëert een suboptimaal onderhoudsniveau van de eigen woning (Caplin, 2000).

Volgens Xxxxxx (2000) ligt de persoonsgebonden woningontwaarding aan de basis van de hoge transactiekosten. De kredietverstrekker kan aan een onderhoudsgebrek tegemoet komen door zelf in onderhoudsservice te voorzien.

In de Belgische context countert de BVK (2006) in zijn wetsvoorstel het probleem van ‘moral hazard’ via contractuele beëindigingsgronden bij onzorgvuldig onderhoud. Dit beding impliceert controlekosten (vb: periodieke schatting van de woning door een onafhankelijke schatter). Deze kosten zullen vermoedelijk worden doorgerekend aan de klant. Hij blijft immers eigenaar en enkel hij profiteert van een mogelijke meerwaarde op de woning bij uiteindelijke schuldaflossing.

Het erfenismotief brengt toch enige nuancering op het probleem van ‘moral hazard’. Een latente behoefte om een erfenis na te laten resulteert immers in een verhoogde onderhoudsinspanning. Dit zorgvuldige beheer stelt de erfgenamen ten volle in staat te profiteren van de potentiële meerwaarde bij aflossing van de schuld. Zo zorgt het erfenismotief voor een reductie van het persoonsgebonden risico waardoor het vastgoedrisico te herleiden is tot een intrinsiek marktrisico. Bij afwezigheid van (gewenste) nabestaanden vormt ‘moral hazard’ wel degelijk een probleem. Maar stelt een typische kredietnemer met een bovengemiddelde woningwaarde zich tevreden met een verloedering van zijn eigen gezinswoning waarmee een grote emotionele band bestaat?

7.3 Keynesiaans risicobeheer

Deze vorm van risicobeheersing wordt hoofdzakelijk toegepast in de Verenigde Staten, waar 90% van de markt ressorteert onder het overheidsgegarandeerde HECM- programma (Jachiet et al., 2004). De overheid neemt hier de kredietovereenkomsten over die commercieel niet interessant zijn (Xxxxxxxx & Xxxxxxx, 2004).

Overheidsinterventie op de kredietmarkt vloeit voort uit de Keynesiaanse leer over een gemengde economie. Deze leer stelt dat enkel via een interventionistische overheid uit een toestand van onderbesteding is te geraken. De overheid ageert vooral d.m.v. institutionele vraagstimulering. Een overheidsdeficit als gevolg van een expansief beleid is dan ook te verantwoorden op basis van de versterkende of multipliereffecten die de overheidsbestedingen hebben op de economie in zijn geheel (Keynes, 1935). Xxxxxx bekendste werk ‘The General Theory of Employment, Interest, and Money (1936) is een antwoord op de Great Depression begin jaren ‘30.

Als beleidsreactie op de Amerikaanse kredietcrisis, die leidde tot de beurscrash in 1929 en bijhorende depressie, kwam de New Deal politiek van president Xxxxxxxxxx tot stand (Gotham, 2000). Eén van de maatregelen van deze politiek bestond in een overheidsgarantie50 tegen faillissement voor erkende hypotheekondernemingen. De actieve overheidsinmenging in het economische leven steunde al op de Keynesiaanse principes van wat later de gemengde economie zou heten.

Volgens Xxxxxxx, Xxxxxx & Kutty (1994) en Mitchell & Piggott (2004) geldt een soortgelijke overheidsgarantie voor Amerikaanse omgekeerde hypotheekleningen toegekend onder het HECM-programma. Dit programma werd in 1989 geïntroduceerd door de HUD om bejaarde huiseigenaars te voorzien in een aanvullend onroerend inkomen (HUD, 1995).

Op initiatief van de HUD worden hypotheekondernemingen erkend. Het zijn enkel deze kredietinstellingen die een staatsgarantie tegen het overschrijdingsrisico genieten en dit enkel voor kredieten verstrekt onder het HECM-programma. Concreet wordt de kredietovereenkomst overgeheveld naar de HUD indien de totale kredietschuld de geschatte verkoopswaarde dreigt te overschrijden. Afwenteling van de overeenkomst is echter pas mogelijk als het verschuldigd blijvend saldo 98% uitmaakt van de maximaal beleenbare som (Caplin, 2000). De HUD zorgt dan voor verdere uitbetalingen en draagt

50 Indien voldaan aan de voorwaarde van het HECM-programma is de National Housing Act of 1934, Titel 2, Sec. 203, aangaande de overheidsgarantie voor kredietgevers, van toepassing op omgekeerde hypotheekleningen

het mogelijke verlies. De kredietinstelling houdt zo enkel rendabele contracten in zijn hypotheekportefeuille.

Het financiële risico wordt binnen dit interventionistisch systeem afgewenteld op de belastingbetaler. Via een verplichte verzekering voor de kredietnemer compenseert de overheid echter de druk van de omgekeerde hypotheekleningen op de publieke financiën en dus de belastingbetaler.

7.4 Liberaal extern risicobeheer

Deze vorm van risico beheersing wordt in Groot-Brittannië door Northern Rock en Norwich Union toegepast. Ze hebben een gezamenlijk marktaandeel van 90%. Het Amerikaanse marktaandeel (10%) dat geen overheidsgarantie geniet ressorteert ook onder dit stelsel (Eschtruth, Sun & Xxxx, 2006).

In het liberale marktgeoriënteerde stelsel is er geen actieve rol weggelegd voor de overheid. Zij bepaalt hoogstens een wettelijk kader waarbinnen het zuivere marktmechanisme fungeert. Afhankelijk van het beschouwde land is dit regelgevende kader limiterend dan wel ruimer geformuleerd (Fily, 2008).

De zelfregulerende kracht van het prijsmechanisme of ‘the invisible hand’ is volgens de liberale leer een voorwaarde om tot de meest efficiënte markt te komen (Xxx Xxxxx & De Borger, 2004). Hoewel deze vrije markteconomie van Xxxx Xxxxx gebaseerd is op onrealistische assumpties vormt zij wel de ideologische basis voor het beheer van het financiële risico door de meeste aanbieders van omgekeerde hypotheekleningen (Fung, 2004).

Concreet worden de toekomstige cashflowrechten verbonden aan de omgekeerde hypotheeklening gesecuritiseerd (Xxxxxxxx & Xxxxx, 2004). De initiële kredietgever creëert bij deze techniek financiële effecten met de toekomstige geldstromen verbonden aan het hypothecaire krediet als onderpand. Securities kunnen in de vorm van aandelen, obligaties of opties voorkomen. Deze vermogenstitels kunnen dan vrij verhandeld worden op de desbetreffende secundaire kapitaalmarkten (Brounen, 2001). Vooral voor omgekeerde hypotheekleningen lijkt effectisering een optie om de liquiditeit van hypotheekportefeuille te verhogen (Hannsgen, 2007).

Op basis van bovenstaande redenen beoogt de BVK een effectisering van onderliggende cashflowrechten bij het omgekeerde woonkrediet in België.

Volgens xxx xxx Xxxx, Xxxxxxxxx en Hendrinks (2004) is bij dit securitisatieproces enige voorzichtigheid geboden. Bij een omgekeerde hypotheeklening is enkel het onderpand beschikbaar als waarborg van de kredietschuld. Dit verschil met een klassiek woonkrediet, waar een bepaalde terugbetalingscapaciteit vereist is, impliceert dan ook een andere risicowaardering51 van de verbonden cashflowrechten. Transparantie over wat nu werkelijk als basis voor effectisering dient is hierbij essentieel.

Het Bazel I-akkoord biedt hier deels een antwoord op. Dit akkoord is een internationale afspraak tussen nationale banken m.b.t. de solvabiliteit van financiële instellingen (Aernoudt, 2005). Het akkoord bepaalt dat 8% eigen vermogen moet worden aangehouden bij kapitaalontlening. Echter indien de schuldvordering hypothecair gewaarborgd wordt, is een wegingcoëfficiënt tot min. 50% mogelijk. Dit komt neer op vermogensprovisie van min. 4% (Xxxxxxx et al., 2004).

Vermits het onderpand de eerste en enige zekerheid vormt, is een wegingcoëfficiënt van 100% wenselijk voor het Belgische omgekeerde woonkrediet. Hoewel ook hier een hypotheek juridisch als zekerheid strekt, is het bijhorende economisch risico hoger dan bij een klassiek woonkrediet. Echter, in eerste instantie zullen financiële instellingen conservatief hoge provisies aanhouden ter dekking voor het onbekende (Xxxxxxx et al., 2004).

Een inboeting aan solvabiliteit is mogelijk naarmate er meer ervaring is. Bij de beoordeling of bepaalde praktijken verantwoord zijn of niet weegt de kredietgever het rentabiliteits-, proportionaliteits- en het voorzichtigheidscriterium best gelijktijdig af. Om de relevantie van deze criteria te aan te tonen, volstaat het terug te grijpen naar de oorzaken van de kredietcrisis van 2007-2008. Bij de opmaak van het Bazel II-akkoord moet dan ook met bovenstaande implicaties rekening worden gehouden alvorens de wegingscoëfficiënt van omgekeerde hypotheekleningen te bepalen.

7.5 Liberaal intern risicobeheer

Risicoreductie via ‘risk pooling’ een is ook optie. Deze strategie waarbij interne risicobeheering centraal staat wordt voornamelijk in de verzekeringssector toegepast. Soortgelijke risico’s worden dan samengebracht in een pool. Door de wet van de grote getallen te laten spelen, bekomt men binnen deze pool een normale verdeling van de

51 Deze taak berust bij ratingbureaus of kredietbeoordelaars zoals Moody’s en Standard & Poor's . Zij schatten het financiële risico op obligaties en leningen die een bedrijf uitgeven in (Aernoudt, 2005).

risico’s. Dit leidt tot een risicoreductie van de kredietportefeuille. (Xxxxxxxx & Xxxxx, 1999).

7.6 Vereisten aan aanbieders op de Belgische markt

Door het omgekeerde woonkrediet op te nemen in de wet op het hypothecaire krediet, wordt het aanbod volgens de BVK (2006) van rechtswege gecontroleerd door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen (CBFA). Het personele (art. 37 W.H.K.) en het materiële (art. 1 W.H.K.) toepassingsgebied van de wet moeten dan ook samen gezien worden. Enkel hypotheekondernemingen kunnen volgens de wet rechtsgeldig kredieten verstrekken (art. 37 W.H.K.). Dit zijn ondernemingen die hoofdzakelijk of aanvullend hypotheekleningen met een onroerend doel aanbieden. Dit onroerende doel is bepaald in het materiële toepassingsgebied (art. 1 W.H.K.). Een aanpassing in dit eerste wetsartikel zal automatisch gevolgen hebben voor het personele kredietaanbod.

De CBFA verleent hypotheekondernemingen een inschrijving waardoor zij rechtsgeldig kunnen aanbieden op de Belgische markt (art. 43 W.H.K.). Doch in het kader van vrij verkeer van goederen en diensten in de Europese Gemeenschap52 mogen kredietinstellingen uit andere lidstaten ook in België het hypothecaire krediet aanbieden en dit zonder voorafgaandelijke inschrijving (art. 43bis W.H.K.). Het buitenlandse aanbod is wel aan het materiële toepassingsgebied van de Belgische wet gebonden.

Deze potentiële buitenlandse concurrentie zet kredietinstellingen in België er vandaag toe aan te anticiperen op een legalisering van het omgekeerde woonkrediet. Belgische grootbanken tasten daarom de markt af om derhalve een kennisachterstand t.o.v. het buitenland weg te werken. Volgens Xxxxxxxxx en Xxxxxxxxxx (1987) is technologisch leiderschap ook in de kredietsector een bron voor een ‘first mover advandage’. Dit voordeel komt enkel de initiële aanbieder op de markt ten goede, wat vertaald wordt in een bepaald marktaandeel. Onder het mom van ‘wie eerst komt, eerst maalt’ kunnen ondernemingen die reeds ervarings- en leeropportuniteiten benut hebben het marktleiderschap op zich nemen.

Deze kennis is intern via een eigen R&D-afdeling maar even goed via een acquisitie of alliantie te bekomen. KBC Bank & Verzekeringen bereikte zo midden augustus 2007 een principeakkoord met het Amerkaanse Vertical Lend over een overname. Deze

52 De Europese Gemeenschap is in beginsel gegrondvest op een gemeenschappelijke markt (art. 2 EG-verdrag). Hinderpalen tussen de Lidstaten voor het vrije verkeer van goederen, diensten en kapitaal moeten in dit kader afgeschaft worden (art.3, 1.c EG-verdrag).

hypotheekonderneming is gespecialiseerd in het verstrekken van omgekeerde hypotheekleningen (De Tijd, 2007). Hiermee erkent de bank haar interesse voor de omgekeerde kredietmarkt.

Overigens is het aangaan van een opeethypotheek in Nederland al theoretische mogelijkheid voor de Belgische consument. De consument heeft immers de vrijheid een hypothecair krediet in het buitenland aan te gaan. Een hypotheek naar buitenlands recht wordt dan per authentieke akte gevestigd bij een Belgische notaris ter voldoening van de omgekeerde hypotheeklening in het buitenland aangegaan. In deze constructie is geen visum nodig zoals bepaald in art. 77 Hyp. X. vermits de notariële akte in België wordt opgemaakt (Decuyper, 2005). In het buitenland is geen visering nodig vermits de akte is opgemaakt naar het buitenlandse recht.

Wij beschouwen deze constructie dan ook in lijn met de aanbeveling van de Europese Commissie53 (2007). Zij beoogt namelijk een liberalisering en integratie van de EU-markt voor het hypothecaire krediet. Bij rondvraag bij twee Nederlandse kredietinstellingen54 in februari 2008 bleek deze praktijk ook werkelijk toegepast te worden, zij het op zeer beperkte schaal.

7.7 De persoonlijke financiële planner als tussenpersoon

Uit figuur 2.2, p. 11 blijkt dat het onroerende goed ongeveer de helft van het fungibel Belgische gezinsvermogen vertegenwoordigt. De structuur van het aangegeven vermogen bij een erfenis wijkt hiervan duidelijk af. Gemiddeld twee derde van de erfenis bestaat uit onroerend vermogen. Pacolet, Xxxxxxxx en Xxx Xxxxxxxxxxx (2006) besluiten hieruit dat er wel degelijk aan vermogensplanning wordt gedaan door de Belg. Toch is uit de erfenisaangifte af te leiden dat veelal het roerende vermogen al bij leven en welzijn wordt verdeeld.

Het slapende vermogen in de eigen woning is dankzij zijn intrinsieke illiquiditeit en ondeelbaarheid minder vatbaar voor overdracht bij leven. Het omgekeerde woonkrediet kan in het kader van persoonlijke vermogensplanning dan ook een faciliteit bieden bij schenkingen.

53 witboek COM (2007) 807 van 18 december 2007

54 Zowel ING Nederland als Rabobank is al enkele jaren vertrouwd met opeetconstructies en geven aan dat ook Belgische klanten hiervan gebruik maken.

Britse financiële planners verlenen niet enkel onafhankelijk advies, zij kunnen ook betrokken zijn bij de overeenkomst zelf. Fung (2004) geeft aan dat Britse financiële planners in 2002 bij ongeveer de helft van de overeenkomsten m.b.t. overwaardeverzilvering betrokken waren.

Deze planners kunnen in de markt voor het omgekeerde woonkrediet fungeren als intermediair en de oudere kredietnemer wegwijs maken in het aanbod. Hun meerwaarde bestaat erin te bekijken of een omgekeerd woonkrediet überhaupt een optie is voor de senioren.

Het omgekeerde woonkrediet is dan ook geen massaproduct maar eerder een nicheproduct (BVK, 2007).

Hoofdstuk 8: Een Belgisch wetgevend kader voor het omgekeerde woonkrediet

8.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt nagegaan welke wetgeving een aanpassing of een aanvulling noodzaakt om het omgekeerde woonkrediet legaal aan te bieden in België. Hierbij wordt het krediet zoveel mogelijk ingepast in de al bestaande wetgeving. Speciale aandacht gaat uit naar de coherentie van het omgekeerde woonkrediet met het aanvullende tweedepijlerpensioen m.b.t. een minimumleeftijd als toetredingsvoorwaarde voor het omgekeerde woonkrediet.

8.2 Wijzigingen aan de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecaire krediet

Hierna bespreken wij de belangrijkste wijzigingen en eventuele accentueringen in het beleid die via de wet tot uiting komt.

8.2.1 Het toepassingsgebied van de wet

Om het aanbod van het omgekeerde woonkrediet wettelijk mogelijk te maken in België is een uitbreiding van het materiële toepassingsgebied van de wet op het hypothecaire krediet nodig. Een omgekeerd woonkrediet heeft immers niet noodzakelijk een onroerend doel als bestemming. Dit impliceert een wetswijziging in het eerste wetsartikel. Verder kan het krediet eindigen bij een verhuis of sterfte van de kredietnemer. Bij meerdere kredietnemers wordt de verhuis of sterfte per langstlevende kredietnemer beschouwd. De termijnen voor verhuis moeten nader omschreven worden zodat zij minder het voorwerp van discussie uitmaken. Dit biedt zowel voor kredietnemer als kredietgever meer rechtszekerheid en beperkt de gerechtskosten.

Door het opnemen van het omgekeerde woonkrediet in het materiële toepassingsgebied van de wet is het aanbod hiervan door hypotheekondernemingen gevestigd in België gegarandeerd (art. 43 & art. 43bis W.H.K.). Bovendien wordt hiermee de effectiseerbaarheid van de onderliggende cashflowrechten van een alle-sommen- hypotheek gewaarborgd (art. 51 W.H.K.).

8.2.2 Kosten en vergoedingen

Gezien de veelvuldigheid aan substantiële kosten, die aangerekend worden onder het Amerikaanse HECM-programma, lijkt het ons opportuun de klant in een precontractueel stadium te voorzien van vergelijkbare kosteninformatie. Tot op heden worden kosten verbonden aan het klassieke hypothecaire krediet deels in de jaarrentevoet (art. 4, 4° W.H.K.) en deels als afzonderlijke bedragen aangerekend.

In Belgische context zijn de schattingskosten, de dossierkosten (art. 11 W.H.K.), de wederbeleggingsvergoeding (art. 12, § 1 W.H.K.), kosten bij niet-opname van de kredietvoorschotten bij kredietopening (art. 12, § 2 W.H.K.) en de aktekosten niet in de jaarrentevoet opgenomen. Uit de memorie van toelichting55 bij het wetsontwerp van het hypothecaire krediet is verder af te leiden dat allerlei beheerskosten en administratieve kosten als algemene financiële kosten worden beschouwd en inbegrepen zijn in de jaarrentevoet. Aparte periodieke aanrekeningen van zogenaamde ‘servicing costs’ lijken in deze optiek dan ook uitgesloten. Hierop kan echter een uitzondering worden gemaakt (art. 43, § 6 W.H.K.). Uitzonderlijke kosten56 vermeld op de tariefkaart kunnen na goedkeuring door de CBFA eenmalig of periodiek worden doorgerekend aan de klant (vb.: regelmatige schatting van het onderliggende pand).

De geschetste kostenopdeling maakt onderlinge vergelijking moeilijk, zeker voor de beoogde doelgroep van het omgekeerde woonkrediet. De Europese Commissie (2007) beschouwt, in haar recentste witboek57 over de integratie van de EU-markt voor het hypothecaire krediet, het JKP58 dan ook als cruciale informatie die aan (potentiële) klanten verstrekt moet worden. Het JKP is het middel bij uitstek om alternatieven eenvoudig af te wegen. Het vormt dan ook een onderdeel van het Europese gestandaardiseerd informatieblad59, verplicht mee te delen aan de klant. Eenzelfde verplichting zou dan ook moeten gelden voor het omgekeerde woonkrediet.

55 M.v.T., Parl. St., GZ 1990-1991 , nr. 1742/1

56 Circulaire nr. HYP 23 van 15 februari 2006 betreffende de aanrekening van kosten in het kader van het hypothecaire krediet

57 witboek COM(2007)807 van 18 december 2007

58 het jaarlijkse kostenpercentage, hierna als JKP afgekort.

59 Europese overeenkomst over een vrijwillige gedragscode betreffende voorlichting in de precontractuele fase op het gebied van woonkredieten van 5 maart 2001. De hypotheekondernemingen die dit charter ondertekenden verplichten zich ertoe een gestandaardiseerd informatieblad voor te leggen aan hun kandidaat- klanten in de precontractuele fase.

Bovendien stellen de Europese Commissie60 (2007) en Evenepoel et al. (2008) inhoudelijke eisen aan het JKP. Volgens hen zijn niet enkel de kredietkosten van tel maar moet het gehele kostenplaatje van het klassieke woonkrediet beschouwd worden. De kosten van de nevenproducten zoals schuldsaldoverzekering, woningverzekering en kosten voor een verplichte zichtrekening bepalen immers het feitelijke kostenpercentage. Het is dit specifieke kostentarief dat de basis vormt voor onderlinge kostenvergelijking, ook bij het omgekeerde woonkrediet, zij het dan met haar specifieke nevenproducten.

De wetgever zou dan ook best de kost van deze nevenproducten opnemen in de berekeningsformule voor het JKP van het omgekeerde krediet. De voormalige Minister van Economie, Energie, Buitenlandse Handel en Wetenschapsbeleid, Xxxx Xxxxxxxxxx, was althans deze mening toegedaan in zijn beleidsnota61.

8.2.3 Precontractuele informatie

De hypotheekonderneming stelt gereglementeerde informatie beschikbaar onder de vorm van reclame, het prospectus en het kredietaanbod. De informatieverstrekking door middel van een kredietaanbod en een prospectus is verplicht (art. 14 & art. 47, § 2 W.H.K.).

Indien de reclame van een woonkrediet cijfergegevens bevat met betrekking tot de rentevoet moet deze reclame in ieder geval de jaarrentevoet vermelden (art. 11 K.B.W.H.K.62). Bij het prospectus moet er een representatief rekenvoorbeeld van de globale te betalen last in kapitaal en intresten worden weergegeven (art. 12, § 4 K.B.W.H.K.). Verder kan het prospectus een eventuele beperking i.v.m. het onderpand en de looptijd opnemen. Zo kan de hypotheekonderneming bepalen dat een omgekeerd woonkrediet enkel voor de gezinswoning en niet voor tweede verblijven kan worden genomen en dit enkel voor een beperkte kredietlooptijd. Bij het schriftelijke kredietaanbod moet een aflossingsplan gevoegd worden (art. 14 W.H.K.).

De BVK (2006) stelt in zijn wetsvoorstel voor om de wettelijke verplichting van een aflossingsplan te voldoen door middel van een illustratieve tabel over een periode van ten minste 20 jaar. Bij een rentewijziging moet volgens de BVK een nieuwe aflossingstabel worden opgemaakt.

60 witboek COM (2007) 807 van 18 december 2007

61 Beleidsnota (DOC 51, nr. 2706/002) van 20 oktober 2006

62 Koninklijk Besluit van 5 februari 1993 houdende diverse bepalingen tot uitvoering van de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecaire krediet wordt hierna als K.B.W.H.K. afgekort.

Zo kan ook voor de aangerekende jaarrentevoet of intrest opgenomen in advertenties en prospectussen eenzelfde forfaitaire berekeningsperiode van 20 jaar worden gehanteerd. Hoewel de opmaak van zulke tabel enkel mogelijk is in de veronderstelling van enkele onbekendheden, heeft het toch een grote indicatieve waarde.

Xxxxxxx et al. (2004) geven aan dat de berekeningsperiode voor de jaarrentevoet gebaseerd kan worden op sterftetafels. Verder duiden zij op het belang van een scenarioanalyse, die een genuanceerder beeld geeft van de toekomst. Een drietal gepersonaliseerde scenario’s worden dan in het kredietaanbod weergegeven met de woningwaarde, jaarrentevoet, leeftijd en de uitkeringsvorm als variabelen.

Welke piste er ook moge gevolgd worden, een leesbare en ondubbelzinnige63 weergave van rentetarieven wordt vereist door de CBFA (art. 14 K.B.W.H.K.).

8.2.4 Wanbetaling

De kredietovereenkomst kan bij verhuis of sterfte van de kredietnemer(s) eindigen. Slechts op de contractueel bepaalde momenten is de schuld in principe opeisbaar.

Xxxxxxx (2007) geeft aan dat beperkte termijnen de betaling van de schuld bespoedigen:

- binnen een termijn van maximum 3 maanden en 40 dagen na contractbeëindiging dient er een akkoord over de venale waarde van het onderpand te zijn (dezelfde termijn als bij boedelbeschrijving en beraad, art. 795 B.W.);

- binnen een termijn van maximum 9 maanden na contractbeëindiging moet de effectieve betaling van de kredietschuld gebeurd zijn (dezelfde maximum termijn als bij wanbetaling van een woonkrediet art. 45 W.H.K.).

Indien de termijnen niet worden gerespecteerd kan de kredietgever overgaan tot een uitwinning door een openbare verkoop van het onderpand (art. 1560 e.v. Ger. W.64). Indien de erfenis onbeheerd achter blijft (bv.: geen erfgenamen), stelt de BVK (2006) voor dat de kredietgever onmiddellijk overgaat tot een openbare verkoop.

63 Circulaire nr. HYP 21 van 29 november 1993 betreffende de controle van de reclame in verband met het hypothecaire krediet

64 Gerechtelijk Wetboek, als Ger. W. afgekort

Evenwel zet de intrestaangroei zich door na contractbeëindiging tot aan de effectieve betaling. Dit toont te meer aan dat een snelle afwikkeling wenselijk is voor beide partijen.

8.3 Aanvulling op hypotheekwet van 16 december 1851

8.3.1 De hypotheek ‘voor alle sommen’

De hypotheek ‘voor alle schulden’ biedt het verruimde kader dat het omgekeerde woonkrediet vereist om te voldoen aan de typische karakteristieken toegelicht in dit werk. Incoherentie van de wet op het hypothecaire krediet met de hypotheekwet noodzaakt de wetgever echter enkele aanvullingen te voorzien in de hypotheekwet.

Een hypotheek mag verleend worden tot zekerheid van toekomstige schuldvorderingen indien de gewaarborgde schuldvorderingen bepaald zijn of bepaalbaar zijn op het ogenblik van de hypotheekstelling (art. 51bis W.H.K.). Het kapitaal dat voorwerp uitmaakt van de kredietovereenkomst kan dan wel niet bepaald zijn bij hypotheekstelling, toch is een rechtsgeldige hypotheekvestiging mogelijk indien de schuld bepaalbaar is in de toekomst (art. 1129 & art. 1130 B.W.). De memorie van toelichting65 bij de redactie van art. 51bis W.H.K. geeft aan dat pas op het moment van uitwinning de omvang van het kapitaal moet vaststaan. Het opgenomen kapitaal bij een omgekeerd woonkrediet kan dan ook rechtsgeldig gedefinieerd worden als som van de geldopnemingen. Is het kapitaal bij hypotheekstelling wel vast te stellen, dan rest de verplichting tot de hypotheekvestiging voor een bepaald bedrag (Heymans, 2007).

Eenzelfde nuance dringt zich op in de hypotheekwet vermits dit als accessoir recht wordt beschouwd. Meerbepaald art. 80, eerste lid Hyp. W. en art. 83, tweede lid, 4° Hyp. W. behoeven een gelijkaardige aanvulling. De borderellen (art. 83, tweede lid, 4° Hyp.W) moeten de redenen melden waarom er geen vaste vervaldag te bepalen is. Zodoende worden derden zo efficiënt mogelijk ingelicht omtrent de tijdspanne waarvoor de hypothecaire zekerheid is gevestigd (Wauters, 1997). Vooral in het kader van effectisering is dit van belang.

Ten slotte moet een 100% eersterangshypotheek voorkomen dat later aangegane schuldvorderingen niet in concurrentie komen met de initiële ingeschreven vordering van

65 M.v.T., Parl. St., GZ 1994-1995, nr. 1688/1

het omgekeerde woonkrediet (art. 81 Hyp. W.). Via het principe van ‘vrije en onbelaste waarde’ komt de BVK (2006) tegemoet aan deze eis i.v.m. de hypothecaire inschrijving.

8.3.2 De gekapitaliseerde intresten

Tevens dringt zich een legislatieve aanpassing op m.b.t. de verschuldigde intresten. Bij afwezigheid van tussentijdse aflossingen maken de gekapitaliseerde intresten een substantieel deel uit van de eindschuld. Een hypothecaire waarborg van de renten in dezelfde rang als het kapitaal voor slechts drie jaar (art. 87 Hyp. W.), vormt dan ook een duidelijke miskenning van het rentesneeuwbaleffect bij een omgekeerd woonkrediet. In Franse context werd dit feit door Xxxxxxx et al. (2004) aangegeven als een te nemen hindernis. De Franse wetgever66 lost dit op door alle verschuldigde intresten in dezelfde rang als het kapitaal in te schrijven. Soortgelijke bepaling voorziet de BVK (2006) in haar wetsvoorstel.

8.3.3 De geldigheidsduur van de hypothecaire inschrijving

In België is de looptijd voor een woonkrediet maximum 30 jaar (art. 58 W.H.K. & art. 90 Hyp. W.). Ook bij een hypotheek ‘voor alle sommen’ is een hernieuwing van de hypotheekinschrijving na deze duur nodig wil men de zekerheid in eerste rang behouden (art. 81 Hyp. W.).

Naar Frans voorbeeld opteert Xxxxxxx (2007) voor een verlening van de geldigheidsduur tot 50 jaar om extra vestigingskosten door hernieuwing te vermijden. De situatie in Frankrijk ligt echter anders omdat een krediet van onbepaalde duur om de

10 jaar moet hernieuwd worden (Xxxxxxx et al, 2004).

Bij de aanpassing van de maximale looptijd houdt de wetgever best rekening met de globale impact van een verlening van de inschrijvingduur i.p.v. enkel kostenreducerend te werken voor het omgekeerde woonkrediet. Een langere looptijd voor het klassieke woonkrediet verhoogt immers de totale leencapaciteit van de huishoudens. Dit kan in de particuliere vastgoedmarkt tot een opwaartse prijzendruk leiden. Bovendien is het effect van woningsparen, aangehaald door Xxxxxxx, Xxxxxxxx en Xxx Xxxxxxxxxxx (2006), beperkter vermits de hypotheek pas op latere leeftijd gelicht wordt. Anderzijds opent een langere geldigheidsduur perspectieven voor een ‘generatiehypotheek’. Kinderen kunnen dan hun woonkrediet hypothecair waarborgen binnen de hypotheekstelling van hun ouders.

66 Art 25 de l’Ordonnance nr. 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés

De praktijk toont aan dat slechts een beperkt percentage van de woonkredieten een looptijd heeft langer dan 25 jaar (De Donker, 2006). De wetgever moet dus een verhoogde rentabiliteit langs aanbodzijde en de opportuniteit van een ‘generatiehypotheek’ afwegen tegen de aangehaalde nadelen langs vraagzijde indien zij overgaat tot een wetswijziging in de zin van art. 90 Hyp. W..

8.4 Aanvullingen op het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten van het Vlaamse, Waals en Busselhoofdstedelijk Gewest van 28 november 1939

Indien de hypotheek gevestigd wordt tot zekerheid van een toekomstige schuld zijn registratie –en hypotheekrechten verschuldigd (art. 87, art. 89 & art. 262 W. Reg.). Indien het bedrag van de sommen die door de hypotheek gewaarborgd zijn bij contractondertekening niet bepaald is, maar wel bepaalbaar, stelt zich een wettelijke impasse (art. 93 & art. 263 W. Reg.). Wat als belastbare grondslag voor de verschuldigde heffing definiëren, maakt dan voorwerp van discussie uit. Het gebruik van sterftetafels of een vast recht kan een oplossing bieden.

8.5 Implicaties van de wet van 13 maart 2003 betreffende de aanvullende pensioenen op de minimumleeftijd bij het omgekeerde woonkrediet

In dit werk werd al duidelijk dat het omgekeerde woonkrediet enkel een financieel voordelig alternatief biedt voor een laag wettelijk pensioen op hogere leeftijd. Een contradictorisch beleid inzake de andere pensioenpijlers is dan ook te vermijden. Zo moet een legalisering van het omgekeerde woonkrediet ingepast worden in de ideologie van de al bestaande wetgeving aangaande het Belgische bedrijfspensioen.

De opgebouwde reserves in dit wettelijk bepaald tweedepijlerpensioen zijn pas vanaf pensionering of vanaf 60-jarige leeftijd uitbetaalbaar (art. 27, § 1 W.A.P. 67). Indien voorzien in het pensioenreglement zijn er op de verworven reserve al enkele operaties mogelijk vóór deze tijdstippen. Zo zijn voorschotten op de reserve beschikbaar voor de verwerving van een woning (art. 27, § 2 WAP). Volgens de memorie van toelichting bij het wetsontwerp betreffende de aanvullende pensioenen68 kan dit zowel voor verbetering van de eigen gezinswoning als voor de aankoop van een tweede verblijf.

67 Wet van 13 maart 2003 betreffende de aanvullende pensioenen en het belastingstelsel van die pensioenen en van sommige aanvullende voordelen inzake sociale zekerheid, hierna als W.A.P. afgekort

68 M. v. T., Xxxx.Xx., GZ 2000-2001, nr. 1340/001

Deze wetgevende bepalingen in achtnemend lijkt het ons opportuun om in de toetredingsvoorwaarden van het omgekeerde woonkrediet een wettelijke minimumleeftijd van 60 jaar te bepalen. Via een tweestappenplan is deze leeftijdsbegrenzing te omzeilen indien er geen leeftijdsvoorwaarde bij het omgekeerde woonkrediet wordt geformuleerd. In eerste instantie kan een werknemer die geniet van een aanvullend bedrijfspensioen een woning aankopen via zijn tweedepijlerpensioen. In tweede instantie kan hij de woningwaarde omzetten in een vrij besteedbaar kapitaal via een omgekeerd woonkrediet. Dit alles voor 60-jarige leeftijd.

Het generatiepact69 stelt aan de pensioneringsleeftijd bijkomende eisen. Het pact stuurt aan op een veralgemeende pensionering op 65 jaar voor zowel mannen als vrouwen, hoewel vervroegde uittreding mogelijk blijft. Indien de overheid de vergrijzingsproblematiek in de toekomst wil blijven aanpakken via een activering van de oudere werknemer stelt zij best de minimumleeftijd voor het omgekeerde woonkrediet op 65 jaar. Zo voorkomt de wetgever dat prepensionering op basis van de vierde pijler een uitholling van het sociale zekerheidsstelsel bewerkstelligt. Door vervroegde uittreding ontloopt de overheid immers heel wat (para)fiscale inkomsten die aangewend worden voor de financiering van het wettelijke pensioen. Uiteraard is dit een vrije beleidskeuze.

8.6 Aanvulling op wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument

Indien de wetgever een wettelijk verzakingsbeding wil koppelen aan het omgekeerde woonkrediet moet een uitzonderingsregel voor het hypothecair krediet worden gecreëerd. Tot op heden wordt het hypothecaire krediet nog uitgesloten van dit bedenkrecht (art.

77, §2, eerste lid W.H.P.). Een ministerieel besluit kan dan het verzakingsrecht toepasselijk maken op het omgekeerde woonkrediet (art. 77, §2 & art. 83, §1, 5° W.H.P.). Bij de totstandkoming van deze uitzonderingsregel is er wel raadpleging door de Minster bevoegd voor Economische Zaken en de Middenstand70 bij de Raad voor het Verbruik en de Hoge Raad voor de Middenstand nodig (art. 83, §2 & art. 124 W.H.P.).

69 Wet van 23 december 2005 betreffende het generatiepact

70 De bevoegde ministers bij publicatie van dit werk zijn Minister Xxx Xxxxxxxxxxxx en Minister Xxxxxxxx

8.7 Huidige stand van zaken

De voormalige Minister van Economie, Energie, Buitenlandse Handel en Wetenschapsbeleid, Xxxx Xxxxxxxxxx nam met zijn beleidsnota71 van oktober 2006 het eerste officiële politieke initiatief om tot een Belgisch wetgevend kader voor de omgekeerde hypotheeklening te komen. In zijn nota voorziet de Minister in een bijzondere reglementering betreffende de ‘reverse mortgage’. De Minister wil via een overleg met de CBFA, vertegenwoordigers van de kredietsector en consumenten bekijken hoe een reglementering de huidige tendensen en marktontwikkelingen in de kredietmarkt kan ondersteunen. Volgens de Minister zouden de resultaten van dit overleg dan ook de basis vormen voor één van de belangrijkste hervormingen in het hypothecair krediet voor de komende jaren.

Het BVK anticipeerde in december 2006 op deze ministeriële beleidsduiding via een voorstel van wettekst aangaande het omgekeerde woonkrediet.

Op 8 mei 2007 werd het overleg tussen de betrokken actoren geconcretiseerd via een colloquium van het Belgisch Financieel Forum. Op deze studiedag werden de standpunten uit de academische wereld en de financiële binnen- en buitenlandse sector toegelicht (T’Jampens, 2007). Consumentenorganisaties werden op deze bijeenkomst niet gehoord.

Vervolgens nam de federale interim-regering Verhofstadt III eind 2007 een impliciete verwijzing naar het omgekeerde woonkrediet op in het regeerakkoord (Creditnews, 2008). Op deze wijze kwam ze tegemoet aan de verwijzingen in het groenboek72 van de Europese Commissie van juli 2005 inzake hypothecair krediet. Dit document suggereert de mogelijkheid van hypothecaire bankproducten als alternatieve pensioenfinanciering voor de huidige en toekomstige seniorengeneratie.

Op de algemene vergadering van de BVK op 31 januari 2008 benadrukte gastspreker en huidig Minster van Ondernemen en Vereenvoudigingen, Xxxxxxx Xxx Xxxxxxxxxxxx, dat er dringend een wetgevend kader voor het omgekeerde woonkrediet moest komen.

De vorming van regering Xxxxxxx I heeft uitgewezen dat de Minister Xxx Xxxxxxxxxxxx zelf de aangewezen persoon is om verdere wetgevende acties te ondernemen. Vast staat wel dat er een groeiende interesse is op beleidsvlak zowel op Europees als federaal niveau.

71 Beleidsnota (DOC 51, nr. 2706/002) van 20 oktober 2006

72 groenboek COM(2005)327 van 19 juli 2005