Contract
Gedragscode over de omgang van eigenaren-verhuurders met huurders van een zelfstandige woning bij het splitsen van woongebouwen in appartementsrechten en wel in het bijzonder betreffende het splitsen van particuliere gebouwen in Amsterdam, verder te noemen ‘Gedragscode splitsen Amsterdam’.
Deze Gedragscode is opgesteld in opdracht van de Ledenraad van Vastgoed Belang, vastgesteld door het hoofdbestuur van de vereniging Vastgoed Belang in haar vergadering van < datum nog invullen> en van toepassing verklaard voor haar keurmerkleden. Aan de Gedragscode kunnen ook niet-leden van de vereniging deelnemen. Bovendien kunnen vertegenwoordigende partijen zich door schriftelijke instemming aan de Gedragscode conformeren.
Preambule.
1. Deze Gedragscode richt zich tot de eigenaar of zakelijk gerechtigde van een gebouw, tevens verhuurder van woningen in dat gebouw, dat, zo nodig na noodzakelijke aanpassingen, gesplitst kan worden in appartementsrechten.
2. Deze Gedragscode is van toepassing op splitsen binnen de gemeente Amsterdam.
3. Deze Gedragscode beschrijft de gewenste omgang en gedragingen van de bevoegde eigenaar of zakelijk gerechtigde, tevens verhuurder, van een gebouw, bij het splitsingsproces in appartementsrechten, jegens de huurder die in dat te splitsen gebouw een zelfstandige woning huurt.
4. De Gedragscode is van toepassing voor keurmerkleden van Vastgoed Belang en voorts bindend voor wie zich daartoe expliciet verbonden heeft blijkens een daartoe ondertekende schriftelijke verklaring. De ondertekenaar wordt in deze Gedragscode verder aangeduid als ‘deelnemer’.
5. De Gedragscode beoogt niet het beperken van de rechten van verhuurder of huurder, of onderhuurder van een zelfstandige woning, zoals dwingend neergelegd in wetten, verordeningen en regelingen, alsmede voortvloeiend uit de betreffende individuele huurovereenkomst, inclusief de algemene bepalingen die daar onderdeel van uitmaken.
6. Indien een verklaring van deelname aan de Gedragscode is ondertekend, is de Gedragscode van toepassing gedurende het gehele proces van splitsing tot en met de inschrijving van de splitsingsakte in het kadaster.
7. Een deelnemer kan van verdere deelname afzien door het ondertekenen van een schriftelijke verklaring met die strekking.
8. Een natuurlijke of rechtspersoon kan ook zonder eigenaar of zakelijke gerechtigde te zijn van een te splitsen gebouw als bedoeld onder 1, op een gelijke wijze als hierboven beschreven, instemmen met de Gedragscode. Deze ondertekenaar wordt aangeduid als ‘instemmer’. Een instemmer kan ook afzien van verdere instemming.
9. Handelen in strijd met de bepalingen van of krachtens de Gedragscode kan leiden tot een sanctie ten laste van de ondertekenaar.
10. De oplegging van sancties geschiedt door de Geschillencommissie Gedragscode splitsen.
11. Handelen in strijd met de bepalingen van of krachtens de Gedragscode, kan als klacht door een huurder van een woning in het betrokken gebouw, direct of via het Wijksteunpunt Wonen, aan de Geschillencommissie Gedragscode splitsen worden voorgelegd.
Artikel 1 Begripsomschrijvingen
a. Deelnemer: Een natuurlijke of rechtspersoon die eigenaar is van een gebouw in de gemeente Amsterdam, dat eventueel te splitsen is in meerdere appartementsrechten, die, nadat hij heeft verklaard kennis te hebben genomen van de Gedragscode splitsen Amsterdam, schriftelijk heeft verklaard in te stemmen met, en zich te houden aan de bepalingen van de Gedragscode en zich te onderwerpen aan de uitspraken van de ‘Geschillencommissie Gedragscode splitsen Amsterdam’;
b. Instemmer: Een natuurlijke of rechtspersoon die geen eigenaar is van een gebouw, maar wel, nadat hij heeft kennisgenomen van de Gedragscode splitsen Amsterdam, schriftelijk heeft verklaard in te stemmen met, en zich te houden aan de bepalingen van de Gedragscode en zich te onderwerpen aan de uitspraken van de ‘Geschillencommissie Gedragscode splitsen Amsterdam’ indien hij zelfstandig, dan wel namens de eigenaar, bij een splitsing betrokken wordt;
c. Eigenaar: Onder eigenaar wordt tevens verstaan de zakelijk gerechtigde;
d. Verhuurder: een eigenaar die een huurcontract heeft met een huurder;
e. Huurder: Een hoofd- of onderhuurder die een rechtsgeldig huurcontract heeft voor een zelfstandige woning die gelegen is in het gebouw dat in een splitsing wordt betrokken;
f. Splitsen: die handelingen waarbij een gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten, waarbij soms nog noodzakelijke bouwkundige en technische verbeteringen dienen te worden aangebracht alvorens de splitsingsvergunning van gemeentewege wordt verstrekt;
h. Gemeente: de gemeente of het stadsdeel waarin het gebouw gelegen is, en waarvan het college van burgemeester en wethouders of het dagelijks bestuur bevoegd is de splitsingsvergunning af te geven, en waartoe regionale of gemeentelijke regelgeving is opgesteld en nadere beleidsregels zijn geformuleerd;
i. Werkplan: een lijst van zo nauwkeurig mogelijk beschreven voorgenomen werkzaamheden in een woning;
j. Vervangende woonruimte: een zo mogelijk vergelijkbare vervangende woning of woonruimte, indien tijdelijk, vanwege werkzaamheden, geen gebruik gemaakt kan worden van de eigen woning.
Artikel 2 Publiek register met de lijst van deelnemers en instemmers
1. Door de vereniging Vastgoed Belang wordt een publiek register bijgehouden met in deel 1 de lijst van deelnemers en in deel 2 de lijst van instemmers van de Gedragscode. Dit register vermeldt de naam en het adres van de natuurlijke persoon of rechtspersoon, alsmede indien het een rechtspersoon betreft, minstens één verantwoordelijke bestuurder conform de gegevens zoals die voorkomen in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel, alsmede het Handelsregisternummer.
2. Opgenomen in de lijst van deelnemers zijn keurmerkleden van Xxxxxxxx Belang voor zover met ongesplitst bezit in de gemeente Amsterdam, en voorts die eigenaren die hebben verklaard in te stemmen met de Gedragscode blijkens ondertekening van de verklaring van deelname, opgenomen als bijlage 1.
3. In deel 2 van het register worden de natuurlijke of rechtspersonen opgenomen die hebben verklaard in te stemmen met de Gedragscode blijkens ondertekening van de verklaring van instemming, opgenomen als bijlage 2.
4. Van afzien van verdere deelname of instemming wordt een aantekening gemaakt in het register, waarna na een jaar doorhaling volgt.
5. Indien een deelnemer of instemmer gebruik maakt van zijn recht tot opschorting als bedoeld in artikel 10 wordt daarvan aantekening gemaakt in het register.
6. Het register maakt daarnaast melding van de uitspraken van de Geschillencommissie Gedragscode splitsen Amsterdam.
Artikel 3 Verplichtingen van de deelnemer jegens de huurder
a. De huurder ontvangt tijdig de relevante informatie;
b. De huurder ontvangt schriftelijk alle voor de huurder belangrijke informatie;
c. De huurder krijgt een aanspreekpunt van of namens de deelnemer voor mondeling en schriftelijk contact;
d. De huurder wordt niet gedwongen, direct noch indirect, zijn gehuurde woning na splitsing als appartementsrecht te kopen;
e. De wens van de eigenaar tot splitsing vormt geen aanleiding tot het beëindigen van de huurovereenkomst met de huurder;
f. Indien de deelnemer zich laat vertegenwoordigen gelden de gedragsregels onverminderd.
Artikel 4 Afspraken bij het splitsingsproces
De Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007 voor de gemeente Amsterdam, hierna te noemen Huisvestingsverordening, gaat uit van de volgende werkwijze en procedure:
b. Indienen aanvraag om een splitsingsvergunning (artikel 3.2.4). De gemeente publiceert de aanvraag en informeert de bewoners van het betreffende gebouw;
c. Verrichten noodzakelijke werkzaamheden als bedoeld in artikel 3.2.11 lid 2. B&W geven aan hoelang de werkzaamheden mogen duren. Normaal is maximaal 52 weken;
d. Het aanhouden van de beslissing op de aanvraag om een splitsingsvergunning totdat de bovengenoemde werkzaamheden zijn voltooid (3.2.11 lid 3);
e. Gemeentelijke (eind)inspectie van het gebouw, na schriftelijke melding van voltooiing van de werkzaamheden door de eigenaar;
f. Verlening van de splitsingsvergunning. Bezwaar en beroep is mogelijk, daarna pas brief aan aanvrager met onherroepelijke splitsingsvergunning, mits binnen één jaar de splitsing bij het Kadaster is ingeschreven.
De gewenste gedraging van de deelnemer laat zich in de procedure als volgt omschrijven: A. Algemene informatie en vaststellen van noodzakelijke werkzaamheden
a. De eigenaar die wenst over te gaan tot splitsing van een gebouw informeert de huurders die een woning in dat gebouw huren over dit voornemen, en informeert de huurders over de mogelijk te verwachten activiteiten die samenhangen met dit voornemen (brief A);
b. De eigenaar geeft bij die informatie tevens aan dat hij deelnemer is aan de gedragscode splitsen Amsterdam en verwijst de huurder naar verdere informatiebronnen;
c. De eigenaar die een derde namens hem als vertegenwoordiger machtigt voor het verdere proces, deelt dat in deze brief mee;
d. De eigenaar die verplicht is tot overleg ingevolge de Xxx op het overleg huurders verhuurder, informeert de betrokken huurdersorganisaties zo spoedig mogelijk, conform het gestelde in artikel 3 van de wet. De huurdersorganisatie blijft op het verdere proces betrokken;
e. Ten behoeve van het vaststellen van de noodzakelijke werkzaamheden vinden inspecties plaats aan het gebouw en de woning; deze vinden in de woning plaats in aanwezigheid van de huurder, tenzij met de bewoner anders is afgesproken.
B. Indienen aanvraag splitsingsvergunning
a. Bij het indienen van de aanvraag bij de gemeente overlegt de eigenaar tevens de verklaring dat hij deelnemer is aan de Gedragscode splitsen Amsterdam;
C. Overleg met Xxxxxxx(s) over voorlopig Werkplan
a. Indien het waarschijnlijk is dat de aanvraag (eventueel onder voorwaarden) toegekend kan worden door de gemeente, overlegt de eigenaar, na het toezenden van nadere schriftelijke informatie (brief C), met de huurder(s) over de voorgestelde (noodzakelijke) werkzaamheden, waarbij de huurder in de gelegenheid wordt gesteld aanvullende wensen voor verbeteringen schriftelijk in te dienen;
b. Indien aanvullende bouwkundige en technische opnames en onderzoeken nodig zijn worden de huurders hierover verder geïnformeerd;
c. Indien er sprake is van collectieve verbeteringen, of bij een complexgewijze aanpak sprake is van een door de eigenaar voorgestelde verbetering, verandering of aanpassing voor elke woning, wordt een zodanig voorstel geacht redelijk te zijn indien 70% van de huurders in een complex, of gedeelte daarvan, kan instemmen met de voorstellen, conform het gestelde in artikel 7:220, lid 3 van het Burgerlijk Wetboek. Deze voorstellen worden met het oog op deze consequentie duidelijk besproken, waarbij de instemming of niet instemming wordt geïnventariseerd.
D. Werkovereenkomst en definitief werkplan
a. De eigenaar overlegt met iedere huurder afzonderlijk aan de hand van het voorlopige Werkplan van de voorgenomen werkzaamheden en over alle andere zaken die voor de huurder van belang zijn tijdens het verdere verloop van de werkzaamheden van het splitsingsproces. Daarbij wordt ook overlegd over het meenemen van de ter kennis gebrachte individuele wensen van de huurder;
b. Alle afspraken tussen de eigenaar en de huurder worden vastgelegd aan de hand van een op te maken Werkovereenkomst volgens het model opgenomen als bijlage 3. Het definitieve Werkplan vormt een onderdeel van deze Werkovereenkomst. De Werkovereenkomst met bijlagen wordt in definitieve schriftelijke vorm ter tekening aangeboden aan de huurder;
c. Indien werkzaamheden vanwege verbetering van het woongerief tot een hogere huur of hogere servicekosten leiden, worden deze voornemens pas in het definitieve Werkplan van de woning opgenomen, nadat de eventueel daaruit voortvloeiende hogere huurprijs en hogere servicekosten zijn overeengekomen;
d. De nieuwe maandbedragen worden als onderdeel van de werkovereenkomst vastgelegd, voorzien van een specificatie van de huurprijs en de servicekosten. De nieuwe huur (bruto maandbedrag) gaat in op de eerste dag van de maand na de definitieve oplevering;
e. De Werkovereenkomst, de eventuele nieuw overeengekomen huur en servicekosten, en het definitieve Werkplan vormen na ondertekening onderdeel van de wenselijke gedragingen van de eigenaar. Alle stukken worden in tweevoud opgemaakt en ondertekend;
f. Een kopie van de getekende Werkovereenkomst wordt door de eigenaar aan het stadsdeel overhandigd, ter toevoeging aan het aanvraagdossier;
g. Indien de huurder niet reageert op het verzoek van de eigenaar tot overleg, dan wel later niet op het verzoek tot ondertekening van de Werkovereenkomst, verstuurt de eigenaar nogmaals een herhaling van dat verzoek bij aangetekend schrijven aan de huurder (Brief D);
h. Indien geen reactie volgt, meldt de eigenaar deze huurder aan bij het Wijksteunpunt Wonen ter plaatse, met het verzoek het contact over te nemen. Het Wijksteunpunt Wonen probeert in contact te komen met de betreffende huurder, waarbij schriftelijk zal worden aangegeven dat dit de laatste mogelijkheid is om met de eigenaar tot overeenstemming te komen over het Werkplan en de Werkovereenkomst, indien gewenst met ondersteuning van het Wijksteunpunt Wonen;
i. Indien dit niet binnen zes (6) weken na aanmelding tot resultaat leidt, meldt de eigenaar aan het stadsdeel dat er geen getekende werkovereenkomst kan worden overlegd, en dat dit bij het Wijksteunpunt Wonen kan worden geverifieerd. Alle verzonden uitnodigingen worden daarbij door de eigenaar aan het stadsdeel overlegd, ter toevoeging aan het aanvraagdossier.
a. De uitvoering van de werkzaamheden vindt plaats in bewoonde staat, tenzij bewoning tijdens de werkzaamheden om technische of sociaal-medische redenen niet mogelijk is;
1) De noodzaak van uitplaatsing om technische redenen kan op verzoek worden beoordeeld door de afdeling bouw- en woningtoezicht van het betreffende stadsdeel;
2) Dit geldt ook voor de noodzaak tot uitplaatsing op grond van sociaal-medische redenen.
b. Indien de werkzaamheden noodzaken tot een tijdelijk gebruikmaken van vervangende woonruimte, werken de eigenaar en de huurder daaraan naar vermogen mee;
1) De eigenaar draagt zorg voor de vervangende woonruimte;
2) De eigenaar draagt zorg voor (de kosten van) de verhuizing en herinrichting;
3) Indien een verhuizing aan de orde is wordt de huurder minimaal een maand van tevoren hierover geïnformeerd, zodat er voldoende voorbereidingstijd is om de verhuizing ordelijk te laten geschieden, tenzij anders met de huurder wordt overeengekomen.
c. De werkzaamheden zullen zoveel mogelijk aaneengesloten worden uitgevoerd;
1) Uitgangspunt is dat de werkzaamheden niet plaats vinden voor 7 uur ’s ochtends en na 18 uur ’s avonds, noch op zaterdag, zondag en erkende feestdagen;
2) Afwijking van de normale werktijden wordt uitsluitend in overleg met de huurder overeengekomen.
d. Twee weken voor aanvang van de werkzaamheden deelt de eigenaar door toezending van het definitieve Werkplan met planning schriftelijk aan de bewoners (brief E) de definitieve aanvangsdatum van de werkzaamheden mee, alsmede wie de werkzaamheden gaat uitvoeren en wat er van de bewoners aan medewerking wordt verwacht conform het gestelde in de overeenkomst. Dit laat onverlet, dat buiten de wil van de eigenaar toch afwijkingen in de planning kunnen optreden;
e. Schade die als gevolg van de werkzaamheden wordt voorzien, wordt als onderdeel van de werkovereenkomst opgenomen en vergoed;
1) In het algemeen geldt dat schade ontstaan door de werkzaamheden aan eigendommen van de huurder volledig door de eigenaar wordt vergoed;
2) Schade ontstaan tijdens de werkzaamheden wordt indien dit aannemelijk is, vermoed te zijn veroorzaakt door de werkzaamheden;
3) Tijdens de werkzaamheden wordt door de eigenaar het uiterste gedaan om stofoverlast te beperken.
f. Indien zondermeer verwacht kan worden dat de bewoners van de direct aangrenzende gebouwen hinder zullen ondervinden van de voorgenomen werkzaamheden, worden deze bewoners één week voor de aanvang van de werkzaamheden schriftelijk geïnformeerd over de aanvang, aard en duur daarvan.
Indien de werkzaamheden zijn afgerond en definitieve oplevering in aanwezigheid van de huurder plaats vindt informeert de eigenaar de huurder dat ter afronding binnenkort door de gemeente een opname en formele inspectie gedaan zal worden en verzoekt de eigenaar daarbij om medewerking van de huurder.
G. Inschrijving splitsingsactie in het kadaster
a. De eigenaar draagt er zorg voor dat de huurder in het bezit wordt gesteld van de statuten of reglementen van het gebouw, voor wat betreft de in acht te nemen voorschriften omtrent het gebruik;
b. De eigenaar verplicht zich, voor zover dat in zijn vermogen ligt, niet mee te werken aan het tot stand komen van voorschriften die in strijd zijn met de huurovereenkomst.
Artikel 5 Verkoop van een appartementsrecht aan een huurder.
1. Bij een aanbod aan de huurder om de gehuurde woning te kopen zal aan de huurder worden meegedeeld, dat opzegging van de huur niet aan de orde is.
Artikel 6 Verkoop van een gebouw voordat de splitsingsvergunning is verleend.
De eigenaar die een gebouw wil verkopen en de eigendom wil overdragen tijdens het splitsingproces en voordat een splitsingsvergunning is verleend, of is verleend onder opschortende voorwaarde ingevolge artikel 3.2.12 van de Huisvestingsverordening, verplicht zich tot het navolgende:
a. De eigenaar zal bij onderhandse verkoop bij voorkeur verkopen aan een koper waarvan verwacht mag worden dat hij zich als een goed verhuurder zal gedragen, en deelnemer is of bereid is deelnemer te worden van de Gedragscode;
b. De eigenaar informeert voorafgaande aan de verkooponderhandelingen dan wel in de voorwaarden van een veiling of tenderprocedure potentiële kopers en gegadigden over de Gedragscode;
c. Indien de eigenaar-verkoper al Werkovereenkomsten heeft gesloten met huurders, draagt hij er zorg voor dat deze Werkovereenkomsten worden nagekomen en via een kettingbeding onderdeel uitmaken van elke overdracht van het gebouw of het zakelijk recht totdat volledige nakoming van de overeenkomst heeft plaats gevonden;
d. Indien de eigenaar-verkoper geen kettingbeding doet opnemen is hij verplicht de gemeente onverwijld hierover te informeren; de gemeente zal alsdan de behandeling van de vergunning als ‘niet conform de Gedragscode’ verder behandelen; voorts is hij verplicht alle huurders waarmee hij werkovereenkomsten heeft afgesloten te informeren over de verkoop;
e. De kopende partij die deelnemer is of is geworden, informeert de huurder uiterlijk binnen drie maanden na de overdracht van de eigendom van het gekochte gebouw over zijn bedoelingen met het gebouw en zijn beleid voor het gebouw;
f. De kopende partij die deelnemer is of is geworden, verklaart zich bereid het splitsingsproces voort te zetten conform de Gedragscode, met inbegrip van het bepaalde in artikel 5.
Artikel 7 Geschillencommissie Gedragscode splitsen
1. Er is een onafhankelijke Geschillencommissie Gedragscode splitsen, bestaande uit een oneven aantal leden, en waarin in ieder geval een vertegenwoordiger namens de eigenaren-verhuurders en een vertegenwoordiger namens de huurders zitting heeft. Als voorzitter fungeert een onafhankelijk jurist van de gemeente Amsterdam.
2. De Geschillencommissie Gedragscode splitsen is bevoegd kennis te nemen van alle klachten en geschillen die voortvloeien uit deze gedragscode en betrekking hebben op een deelnemer of instemmer.
3. De samenstelling, taken en werkwijze van de Geschillencommissie Gedragscode splitsen Amsterdam worden in een reglement geregeld.
Artikel 8 Aanhangig maken van klachten en geschillen
1. Indien een huurder van een woning in een gebouw, waarvoor een splitsingsvergunning door een deelnemer is aangevraagd, een klacht heeft over een gedraging van de eigenaar in strijd met de Gedragscode, dan wel een geschil heeft betreffende de Werkovereenkomst, kan hij deze, direct dan wel indirect, voorleggen aan de Geschillencommissie Gedragscode splitsen.
2. Een klacht of een geschil (verder klacht) kan betrekking hebben op de gehele periode vanaf de eerste brief tot en met de inschrijving van de splitsingsakte in het kadaster.
3. Een klacht kan aanhangig gemaakt worden tot uiterlijk drie maanden na de inschrijving van de splitsingsakte in het kadaster.
5. Een klacht wordt slechts in behandeling genomen indien blijkt dat eerst tussen partijen overleg is gevoerd over de klacht en mogelijke oplossingen aan de orde zijn geweest.
6. Een klacht direct van een huurder wordt niet eerder in behandeling genomen dan nadat een inschrijvingsbedrag ontvangen is van € 450. Voor het in behandeling nemen van een klacht door huurder ingediend via het Wijksteunpunt Wonen is de huurder een inschrijvingsbedrag verschuldigd van € 50. Indien huurder in het gelijk gesteld wordt ontvangt hij het bedrag van de inschrijving terug.
7. Niet eerder wordt een uitspraak gedaan door de Geschillencommissie Gedragscode splitsen, alvorens partijen gelegenheid is gegeven gehoord te worden. Het horen vindt plaats tijdens een zitting die gehouden wordt uiterlijk 6 weken na ontvangst van de klacht.
8. Uitspraken worden, zo mogelijk binnen 14 dagen na behandeling van de klacht in bovenbedoelde zitting, schriftelijk gedaan. De Geschillencommissie spreekt zich altijd eerst uit over haar bevoegdheid tot kennisneming van de klacht, en vervolgens over de ontvankelijkheid.
Artikel 9 Sancties
De volgende sancties kunnen worden uitgesproken en opgelegd door de Geschillencommissie Gedragscode splitsen, naast het oordeel dat de klacht of de gevolgen van de klacht moeten worden verholpen:
a. Een voorwaardelijke sanctie, indien de klacht of de gevolgen van de klacht niet binnen een nadere te stellen termijn is of zijn verholpen;
b. Een berisping zonder vermelding in het register;
c. Een berisping met vermelding in het register;
d. Een berisping met besluit tot verwijderen van de lijst van deelnemers, en het gedurende een periode van drie jaar niet opnieuw toelaten;
e. Daarnaast een geldsom als overlastcompensatie voor de huurder, tot een maximumbedrag van
€ 1.500;
f. Naast bovengenoemde sancties kan de Geschillencommissie tevens een aanvullende sanctie in de vorm van een geldsom opleggen tot een bedrag van maximaal € 5.000, welk bedrag vervalt aan de Geschillencommissie;
g. Indien een deelnemer in het ongelijk is gesteld wegens een gedraging van degene die hij als vertegenwoordiger had ingeschakeld, en deze vertegenwoordiger is opgenomen in de lijst van instemmers, kan ook tegen deze vertegenwoordiger een sanctie worden uitgesproken, als opgenomen onder a, b en c, alsmede een doorhaling als bedoeld onder d, maar dan van de lijst van instemmers.
Alle geldsommen zijn na de uitspraak per direct zonder verdere ingebrekestelling verschuldigd en invorderbaar door de vereniging Vastgoed Belang en dienen binnen 21 dagen betaald te worden per giro of aan de kas van Vastgoed Belang.
1. Het hoofdbestuur van Vastgoed Belang kan de Gedragscode wijzigen. De huidige versie wordt dan aangeduid als versie 2008-1, de gewijzigde met een ander volgnummer.
2. Wijzigingen zullen niet plaatsvinden dan nadat advies van de gemeente Amsterdam is ontvangen en na overleg in het Amsterdams VolkshuisvestingsOverleg Particulieren.
3. Wijzigingen gaan in twee (2) maanden nadat het besluit daartoe is genomen en daarvan kennis is gegeven aan de deelnemers.
4. Bij wijziging van de Gedragscode is de deelnemer of instemmer gerechtigd om zijn deelname danwel instemming op te schorten. Deze opschorting geldt uitsluitend voor de werking van de gewijzigde Gedragscode.
Artikel 11 Citeertitel
Deze Gedragscode kan aangehaald worden als Gedragscode splitsen Amsterdam.
Artikel 12 Slotartikel
De Gedragscode is in deze vorm geldig op vrijwillige basis vanaf 1 september 2008 en vanaf 1 januari 2009 wordt de Gedragscode verplicht gesteld.
Bijlage 1. Verklaring deelname Gedragscode
Nummer van inschrijving in de lijst van deelnemers:
Datum van inschrijving:
Verklaring van deelname aan de Gedragscode splitsen.
Van toepassing voor het splitsen van gebouwen binnen de gemeente Amsterdam
Onderstaande natuurlijke persoon,
Dan wel onderstaande rechtsgeldige vertegenwoordiger van onderstaande rechtspersoon,
Bij de Kamer van Koophandel geregistreerd onder nummer:
Verklaart hierbij dat hij heeft kennis genomen van de inhoud van de Gedragscode splitsen Amsterdam, deze onderschrijft en zich zal houden aan de bepalingen genoemd in de Gedragscode en dat hij zich zonder voorbehoud zal onderwerpen aan de uitspraken van de Geschillencommissie Gedragscode splitsen.
Verklaart in te stemmen met opname in het publiek register met de lijst van deelnemers.
Natuurlijke persoon:
handtekening
Vertegenwoordiger van de rechtspersoon
handtekening
Amsterdam, dd-mm-jjjj
Vastgoed Xxxxxx verklaart dat bovengenoemde persoon zich voldoende heeft gelegitimeerd
Amsterdam, beheerder register, met lijst van deelnemers
Bijlage 2. Verklaring instemming Gedragscode
Nummer van inschrijving in de lijst van instemmers:
Datum van inschrijving:
Verklaring van instemming met de Gedragscode splitsen
Van toepassing voor het splitsen van gebouwen binnen de gemeente Amsterdam
Onderstaande natuurlijke persoon,
Dan wel onderstaande rechtsgeldige vertegenwoordiger van onderstaande rechtspersoon,
Bij de Kamer van Koophandel geregistreerd onder nummer:
Verklaart hierbij dat hij heeft kennis genomen van de inhoud van de Gedragscode splitsen Amsterdam, deze onderschrijft en dat hij, zelfstandig, dan wel optredend als vertegenwoordiger van een deelnemer van de Gedragscode, zich zal houden aan de bepalingen genoemd in de Gedragscode, en dat hij zich zonder voorbehoud zal onderwerpen aan de uitspraken van de Geschillencommissie Gedragscode splitsen.
Verklaart in te stemmen met opname in het publiek register met de lijst van instemmers.
Natuurlijke persoon:
handtekening
Vertegenwoordiger van de rechtspersoon
handtekening
Amsterdam, dd-mm-jjjj
Vastgoed Xxxxxx verklaart dat bovengenoemde persoon zich voldoende heeft gelegitimeerd
Amsterdam, beheerder register, met lijst van instemmers
Werkovereenkomst
Volgnummer :…………………...
Datum :…………………...
Overeenkomst Eigenaar – Verhuurder (verder Verhuurder) met Huurder betreffende Werk door of namens Verhuurder aan de woning van Xxxxxxx, of mede verbandhoudende met de woning van Xxxxxxx, in het gebouw van Verhuurder waarin Xxxxxxx een woning als zelfstandige woonruimte huurt. Deze overeenkomst vloeit voor uit de Gedragscode splitsen Amsterdam en maakt daar deel van uit.
De woning betreft het adres :……………………………………………………………….
Gelegen in de gemeente : Amsterdam, postcode …………….
De huurprijs van de woning van Xxxxxxx bedraagt op het moment van ondertekening van deze overeenkomst:
- Netto huurprijs :€……………
Tussen Verhuurder en Huurder is een huurovereenkomst van kracht met betrekking tot de bovenstaande woning. In de door de Huurder bewoonde woning zullen technische en bouwkundige aanpassingen of verbeteringen worden uitgevoerd, verder te noemen ‘Werk’. Vanwege het ingrijpende karakter van deze inbreuk op het huurgenot wil Verhuurder het onderstaande met Xxxxxxx overeenkomen.
Partijen
Verhuurder: ...............................................................................
Adres: ...............................................................................
En
Huurder: ...............................................................................
Adres: ...............................................................................
In aanmerking nemende,
1. dat naar aanleiding van inspecties aan het gebouw en de woning, geconstateerde tekortkomingen en gebreken een voorlopig Werkplan voor de woning is gemaakt dat aan Huurder ter hand gesteld, alsmede een voorlopig Werkplan voor het gebouw, voorzover aan de orde;
2. dat door Xxxxxxx schriftelijk wensen met betrekking tot de woning konden worden ingebracht die in dat geval samen met dit voorlopig Werkplan met Xxxxxxx zijn besproken;
3. dat er in overleg met Huurder overeenstemming is bereikt over een definitief Werkplan waarin opgenomen zijn alle zaken die aangepast, gewijzigd, gemaakt of verbeterd zullen worden, en voor zover van toepassing, overeenstemming is bereikt over een gespecificeerde nieuwe huur, inclusief eventuele aangepaste bedragen voor servicekosten voorzover dat aan de orde is, na uitvoering van het Werkplan. Deze documenten zijn als bijlage 1 en 2 toegevoegd aan deze overeenkomst;
4. dat deze overeenkomst onverlet laat de bestaande rechten en plichten van Huurder.
komen het navolgende overeen:
1. Uitvoering in bewoonde of niet-bewoonde staat.
1. De uitvoering van de werkzaamheden vindt plaats in bewoonde staat. Indien over de mogelijkheid of onmogelijkheid hiervan verschil van opvatting is, zullen partijen zich neerleggen bij het oordeel van de afdeling bouw- en woningtoezicht van het betreffende stadsdeel.
2. Indien uitvoering niet in bewoonde staat mogelijk is, en Huurder aangeeft definitief te willen verhuizen naar een andere woning wordt Huurder alsdan in ieder geval een vergoeding toegekend van € 5135,88 als tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Verhuurder conformeert zich met dit bedrag aan de hoogte zoals die jaarlijks door het Ministerie van VROM voor de woningcorporaties wordt vastgesteld.
a. Afgesproken is dat Xxxxxxx de woning per verlaat. Het huurcontract wordt
per die datum met wederzijds goedvinden beëindigd.
b. De uitbetaling van de verhuis- en herinrichtingskosten vindt plaats op de dag dat Huurder de woning volgens afspraak aan Verhuurder beschikbaar stelt.
3. Indien Huurder tijdens de uitvoering van de werkzaamheden volgens partijen onmogelijk in de woning kan blijven wonen, doch na beëindiging van de werkzaamheden in de woning zal terugkeren, wordt in overleg een tijdelijke woonruimte gezocht. De kosten van het tijdelijk betrekken van vervangende woonruimte komen ten laste van Verhuurder. De Verhuurder zal daarvan – zo mogelijk zonder tussenkomst van Huurder - alle kosten dragen, dan wel een verhuiskostenvergoeding betalen voor zover dat wettelijk is geboden.
2. Aanvang en duur van de werkzaamheden (in bewoonde staat)
Xxxxxxx ontvangt uiterlijk twee weken voor de aanvang van de werkzaamheden aan het gebouw en aan de woning van Xxxxxxx, bericht van de voorgenomen startdatum, alsmede het definitieve Werkplan met planning voor zijn woning. In dit werkplan wordt minimaal ook aangegeven in welke ruimten wanneer wordt gewerkt; verder wat er wordt verwacht van Huurder en in hoeverre wanneer bepaalde voorzieningen niet beschikbaar zijn en wat dan het alternatief daarvoor is; tenslotte wie de aanspreekbare contactpersoon is. Uitgangspunt is dat de casco-binnenwerkzaamheden niet langer dan veertig (40) aaneengesloten werkdagen zullen duren.
3. De oplevering
1. Op de in goed overleg vastgestelde dag van de oplevering (na beëindiging van de werkzaamheden) inspecteren Verhuurder en Huurder in principe gezamenlijk de woning. Hiervan wordt een opleveringsverslag gemaakt. In het opleveringsverslag worden de klachten of gebreken, geconstateerd tijdens de oplevering, opgenomen, waarna het verslag wordt ondertekend door zowel Xxxxxxx als Verhuurder. Xxxxxxx krijgt een kopie van dit verslag.
2. Vijf werkdagen na de oplevering vindt de eindoplevering plaats. De klachtenlijst uit het opleveringsverslag moet verholpen zijn. De nog resterende klachten worden binnen drie werkdagen door Verhuurder verholpen.
3. Indien Huurder binnen twintig (20) dagen na de eindoplevering nog tekortkomingen constateert geeft hij die zo snel mogelijk door aan Verhuurder, zodat bezien kan worden of deze tot de afgesproken werkzaamheden behoorden. In dat geval zullen deze zo spoedig mogelijk worden verholpen.
4. Schade
Indien er tijdens de werkzaamheden, door werknemers van Verhuurder, de aannemer of onderaannemer schade is toegebracht aan eigendommen of voorzieningen van Huurder of van onderdelen daarvan, zal Verhuurder zorg dragen voor de vergoeding van de schade.
Huurder moet na constatering van schade deze schade onverwijld schriftelijk melden bij Verhuurder om aanspraak te kunnen maken op vergoeding van schade.
5. Overige afspraken.
1. Verhuurder en Huurder
a. zijn geen nieuwe huurprijs overeengekomen. of.:
b. komen een nieuwe netto huurprijs overeen, zoals hieronder als bijlage 2 is opgenomen. Deze huurprijs gaat in op de eerste dag van de maand volgend op de eindoplevering van de woning. De gemaakte specificatie is aangehecht.
2. Verhuurder en Huurder
a. zijn geen nieuw servicekostenvoorschot overeengekomen. of:
b. komen een nieuw servicekostenvoorschot overeen wegens uitbreiding van de service, zoals hieronder als bijlage 2 is opgenomen. Deze voorschotbetaling gaat in op de eerste dag van de maand volgend op de eindoplevering van de woning. De gemaakte specificatie is aangehecht.
3. Verhuurder en Huurder
a. hebben vastgesteld dat er vanwege de werkzaamheden geen schade te verwachten is aan de aankleding of inrichting die voor Huurder kosten meebrengt. of:
b. komen een bedrag overeen als voldoening en volledige kwijting van de verwachte schade die het directe gevolg is of waarschijnlijk zal zijn van de werkzaamheden. Dit bedrag wordt door Verhuurder aan Xxxxxxx uitbetaald uiterlijk binnen zeven kalenderdagen na de dag van de eindoplevering. De hiervan gemaakte specificatie met het uit te betalen totaal bedrag is als schadestaat (bijlage 3) aangehecht aan deze overeenkomst. Deze schade staat los van een eventuele verhuiskostenvergoeding.
6. Overschrijding van de geplande opleveringstermijn.
1. De casco-binnenwerkzaamheden in bewoonde staat nemen in deze woning ten hoogste veertig
(40) aaneengesloten werkdagen in beslag.
2. De binnenwerkzaamheden buiten de woning, waaronder bijvoorbeeld schilderwerk trappenhuis en zolder, kunnen volgens een van de binnenwerkzaamheden afwijkende planning verlopen. Uitgangspunt van de planning zal zijn dat uiterlijk binnen drie maanden, of zestig (60) werkbare dagen, nadat met de laatste woning van een trappenhuis of portiek is begonnen, ook dit wordt opgeleverd.
3. Als datum van voltooiing van de werkzaamheden geldt de datum van oplevering.
4. Indien de casco-binnenwerkzaamheden in bewoonde staat, na veertig (40) aaneengesloten werkdagen nog niet zijn voltooid, wordt Xxxxxxx ter compensatie vanaf die datum tot aan de eerste dag van de maand volgend op de eindoplevering van de woning, vrijgesteld van de betaling van de bruto maandhuur.
5. Daarnaast verbeurt Verhuurder, behoudens overmacht, een compensatie van € 30 per dag voor elke dag dat de oplevering later dan de bovengenoemde veertig (40) aaneengesloten werkdagen plaats heeft gevonden. Deze gesommeerde compensatie zal betaald dienen te worden binnen tien (10) dagen na de oplevering, en is zonder verdere ingebrekestelling verschuldigd aan Xxxxxxx.
6. Behoudens overmacht, zal bij overschrijding van de termijn van zestig (60) werkbare dagen genoemd onder 2, Huurder die daardoor een verminderd huurgenot heeft, aanspraak hebben op een compensatie € 25,- per werkdag, met een maximum van € 250.
7. Indien Verhuurder zich beroept op overmacht dient hij zich te voegen naar het daartoe door hem in te roepen oordeel van de Geschillencommissie Gedragscode splitsen.
7. Klachten en geschillen
1. Voor Verhuurder is deze Werkovereenkomst een uitvloeisel van de Gedragscode splitsen Amsterdam, en erkent daarmee de Geschillencommissie Gedragscode splitsen als eerste instantie voor geschillen voortvloeiend uit deze overeenkomst.
2. Huurder verplicht zich een klacht of geschil over deze overeenkomst eerst voor te leggen aan
de Geschillencommissie Gedragscode splitsen, alvorens een geschil eventueel wordt voorgelegd aan een rechter. Dit laat onverlet dat een spoedeisende zaak soms noodzaakt tot een direct beroep op de rechter.
3. Huurder beroept zich niet eerder op de Geschillencommissie Gedragscode splitsen alvorens hij getracht heeft met Verhuurder tot een oplossing te komen, eventueel en bij voorkeur met behulp van het Wijksteunpunt Wonen.
Aldus in tweevoud opgemaakt op te Amsterdam
Verhuurder: Huurder:
Naam in blokletters
........................................... ...........................................
handtekening
........................................... ...........................................
Bijlage 1. Definitief Werkplan (voor de woning) Met de volgende paragrafen:
1. totaal planning, start en oplevering
2. werkzaamheden per ruimte - woonmogelijkheden
3. voorzieningen - beschikbaarheid
4. uitvoerders – aanspreekbaar namens Verhuurder
NB. Het is mogelijk dat ten tijde van het vaststellen van dit werkplan en het toevoegen aan deze overeenkomst nog niet alle gegevens van dit werkplan bekend zijn.
In ieder geval dient paragraaf 2 wel volledig te zijn gespecificeerd.
Bijlage 2. Nieuwe huurprijs
De huurprijs van de woning van Xxxxxxx zal na uitvoering van de werkzaamheden zoals overeengekomen in de het definitieve Werkplan het volgende bedragen:
- Netto huurprijs €
- Voorschot op leveringen en diensten €
- Watergeld € ……………
- Totaal maandbetaling €
Specificatie berekening nieuwe huur. Bijvoorbeeld: extra punten
Specificatie berekening nieuw voorschot servicekosten. Bijvoorbeeld: centrale verwarming aangebracht
Bijlage 3. Schadestaat
De vooraf ingeschatte schade die zal ontstaan en de daarvoor toe te kennen vergoedingen ter compensatie en volledige kwijting:
Bijvoorbeeld:
- Vloerbedekking € …….
- Behang €……..
- Totaal bedrag € …….
Brief A. Aankondiging aan huurder van voornemen tot splitsen
Betreft: aankondiging aan huurder van voornemen tot juridisch splitsen van het gebouw
Geachte huurder,
Hierbij berichten wij u voornemens te zijn het gebouw waarin u een woning van ons huurt, te gaan splitsen in appartementsrechten. Daardoor wordt het voor ons mogelijk eventueel de woningen afzonderlijk te verkopen.
De Gemeente Amsterdam probeert via het splitsingsbeleid meer koopwoningen in de stad te beschikbaar te krijgen.
Het splitsen is in de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2007 voor de gemeente Amsterdam, geregeld, waarbij het verkrijgen van een splitsingsvergunning aan regels is gebonden. Daarbij is uitgangspunt dat een woning geen ernstige verbreken vertoont.
De splitsing verandert niets aan uw positie als huurder. De huur blijft – uitzonderingen daar gelaten – onveranderd.
Als verhuurder hebben wij ons verbonden in de omgang met u de Gedragscode splitsen Amsterdam aan te houden. Deze gedragscode kent ook een klachten en geschillenregeling. Bijgesloten treft u nadere informatie aan. Meer informatie is te vinden op de website: xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx
(Wij berichten u hierbij tevens dat wij voor dit proces ons verder laten vertegenwoordigen door W , die het hele proces verder namens ons zal begeleiden.)
Om een pand te mogen splitsen, zal – voor zover daar sprake van is - achterstallig onderhoud in de woningen, aan de voor,- en achtergevel, het dak en de fundering, weggewerkt dienen te worden. Voorts willen wij ook overwegen of andere bouwkundige of technische verbeteringen mogelijk zijn, daarvoor zijn mogelijk aanvullende onderzoeken nodig.
Ook is het mogelijk dat u persoonlijke wensen heeft met betrekking tot de verbetering van de door u gehuurde woning. Die kunnen mogelijk gelijk meegenomen worden.
Soms zullen dergelijke verbeteringen kunnen leiden tot een huuraanpassing. Daarover kunnen we samen tot overeenstemming komen.
Voor het maken van een afspraak of voor eventuele overige vragen, verzoek ik u vriendelijk contact op te nemen met W, en te vragen naar C. Het telefoonnummer is 020- 0000000. Afspraken vinden bij voorkeur overdag plaats, maar desgewenst is het mogelijk om hiervan af te wijken en ’s avonds af te spreken.
Er bestaat de mogelijkheid dat voordat een afspraak heeft plaatsgevonden het energiebedrijf E u benadert voor het uitvoeren van een gas,- en elektrakeuring. Ook dit is een noodzakelijk onderdeel van het splitsingstraject en wij vragen u dan ook vriendelijk om op dit verzoek in te gaan.
Indien u informatie wilt inwinnen bij een onafhankelijke partij, dan kunt u bijvoorbeeld contact opnemen met het Wijksteunpunt Wonen in uw stadsdeel, dan wel uw stadsdeel.
Met vriendelijke groet, De verhuurder
Schema splitsingsproces Gedragscode
Eigenaar Gemeente Huurder
Brief aan bewoners over voornemen tot splitsing
Voornemen
A tot splitsen
Behandeling vergunningaanvraag
Vergunningaanvraag met bescheiden Bewijs van deelneming Gedragscode
Bouwkundige opnamen en inspecties
Contact met huurders over opnamen en inspecties
B
Eventuele voorinspectie
Informatie over aanvraag en splitsing
C
Individueel overleg Concept Werkplan Werkovereenkomst
Uitnodiging huurders tot overleg over werkzaamheden
definitief werkplan, werkovereenkomst
D met bijlagen en ondertekening door eigenaar en huurder
Kopie Gemeente Werkovereenkomst of verklaring van geen medewerking
Werkovereenkomst Werkplan Huurafspraak Verhuisafspraak Schadeafspraak
Werkzaamheden en maatregelen
Definitief Werkplan, met planning
E
Oplevering
Melding oplevering Verzoek eindinspectie
Opleveringsklachten Melden schade Schade-uitkering Nieuw maandbedrag
F
Onherroepelijke Splitsingsvergunning
Inschrijving splitsing in Kadaster
G
Splitsingsvergunning Bezwaar &Beroep procedure
Eindinspectie |
Reglement Gebruik