KOOPOVEREENKOMST HERONTWIKKELING RAADHUISLAAN NOORD OSS
ONVERBINDEND CONCEPT d.d. 10 november 2021
KOOPOVEREENKOMST HERONTWIKKELING RAADHUISLAAN NOORD OSS
Partijen:
1. de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE OSS, zetelende te (5341 GM) Oss, aan het adres Xxxxxxxxxxxx 0, xxxxxxxxx artikel 171 Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar burgemeester, xxxxxxx X. Xxxxx- Xxxxxxxxxx, handelende ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van [invoegen];
en
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ONTWIKKELAAR, statutair gevestigd en kantoorhoudende [invoegen], aan het adres [invoegen], ingeschreven in het Handelsregister onder nummer [invoegen], rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar bestuurder, [invoegen];
Definities:
Bouwrijp maken: het geschikt maken van gronden Verkochte voor verdere inrichting en bebouwing omvattende in hoofdzaak: sloop van boven- en ondergrondse obstakels waaronder opstallen, begroeiingen als (stobben van) bomen en struiken, verleggen of indien nodig verwijderen van leidingen en kabels van riolering, nuts- en communicatievoorzieningen alsmede andere bouw belemmerende obstakels in zodanige mate en op zodanige wijze dat de desbetreffende gronden geschikt zijn voor de beoogde bebouwing c.q. inrichting; de grond vrij is van puin- en funderingsresten; bodem- en grond(water)sanering met in achtneming van hetgeen bepaald in artikel 8 lid 3 voor zover nodig voor het beoogde gebruik, waarbij vanuit het streven naar een gesloten grondbalans voor het Plangebied het Verkochte wordt afgewerkt op een evenwichtspeil, dat vooraf (en voor risico Ontwikkelaar) door Ontwikkelaar wordt verstrekt ; dienen de gronden van archeologische belemmeringen ontdaan te zijn; aan één of meerdere zijde(n) van het bouwblok (bouwfase) ontsloten en bereikbaar te zijn voor materiaal en materieel, aangesloten te zijn op het openbare wegenstelsel; het indien nodig aanpassen of aanleggen van leidingen en kabels van riolering, nuts- en communicatievoorzieningen buiten het plangebied waarop door de Ontwikkelaar vanuit het plangebied aangesloten dient te worden.
Burgemeester en wethouders: het college van burgemeester en wethouders van de
gemeente Oss.
BW: Burgerlijk Wetboek.
Gemeente: de publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente Oss.
Notaris: Pinkse Philips Huberts Notarissen te Oss.
Ontwikkelaar: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [invoegen].
Overeenkomst: onderhavige koopovereenkomst.
Partijen: de Gemeente en Ontwikkelaar gezamenlijk.
Plangebied: het plangebied dat in eigendom is van de Gemeente, zoals aangegeven op de kaart, bijgevoegd als Bijlage 1, welke in het kader van uitvoering van de Overeenkomst zal gaan bestaan uit openbaar gebied en het Verkochte.
Project: de voorgenomen ontwikkeling en realisatie van de Propositie van Ontwikkelaar.
Propositie: de aanbieding/offerte die door de Ontwikkelaar is uitgebracht, op grond waarvan de Ontwikkelaar is geselecteerd volgens de marktselectieprocedure, die als Bijlage 2 aan de Overeenkomst wordt gehecht, aangevuld met een door Partijen getekende versie van het Structuurontwerp (SO) Stedenbouwkundig plan en het Structuurontwerp (SO) Inrichtingsplan
d.d. [invoegen] (Bijlage 3).
Raad: de gemeenteraad van de gemeente Oss.
Start bouw: de datum waarop de eerste fundering(spaal) ten behoeve van het Project aangebracht wordt en vanaf welk moment de realisatie van het Project in een aaneensluitend proces van bouwwerkzaamheden wordt doorlopen.
Verkochte: de onroerende zaak met een oppervlakte van [invoegen] m2 zoals met grijs weergegeven op Bijlage 4, ten behoeve van de realisatie van het Project.
Structuurontwerp: het nader door Partijen uitgewerkte en geaccordeerde
ontwerp van het Project, een en ander zoals weergegeven in Bijlage 3.
Woonrijp maken: het inrichten van het Plangebied voor zover dit betrekking heeft op het openbaar gebied, omvattende in hoofdzaak: de afwerking van de bij de infrastructuur behorende wegen, straten, pleinen, trottoirs, fiets- en wandelroutes, openbaar groen, waterpartijen, kunstwerken, voorzieningen voor verkeersgeleiding en verkeersregeling, straatmeubilair, straatverlichting, brandkranen, alsmede het doen aanleggen van nutsvoorzieningen door nutsbedrijven.
Nemen het volgende in aanmerking:
a. de Gemeente is eigenaar van de percelen die behoren tot het Verkochte.
b. de Gemeente heeft een marktselectieprocedure gevolgd waaruit de Propositie van de Ontwikkelaar is geselecteerd als die met de hoogste kwaliteitswaarde.
c. Burgemeester en wethouders hebben goedkeuring verleend aan de selectie van de Ontwikkelaar en (eventuele) juridische procedures met betrekking tot deze selectie zijn afgerond, op basis waarvan de definitieve selectiebeslissing is medegedeeld.
d. de Partijen hebben de verificatiefase succesvol doorlopen, waarin ook deze Overeenkomst is ingevuld en ondertekend, waarin de overeengekomen voorwaarden en afspraken evenals hun onderlinge verhouding is vastgelegd.
Komen het volgende overeen:
Artikel 1 - Definities, considerans en bijlagen
De definities, de considerans en de bijlagen maken integraal onderdeel uit van de Overeenkomst en zijn derhalve bindend voor Partijen. Ingeval van strijdigheid tussen de inhoud van de Overeenkomst en een of meer bijlagen, prevaleert de inhoud van de Overeenkomst en ingeval van strijdigheid tussen bijlagen onderling prevaleert de hoger gerangschikte.
Artikel 2 - Object en koopsom
1. De Gemeente verkoopt hierbij aan de Ontwikkelaar en de Ontwikkelaar koopt hierbij van de Gemeente het Verkochte.
2. De koopprijs van het Verkochte bedraagt € [invoegen] (zegge: [invoegen] euro), exclusief omzetbelasting en kosten koper. Deze koopprijs is gebaseerd op de realisatie van het Project conform de Propositie. De koopprijs is vastgesteld op prijspeil 12 november 2021 en wordt geïndexeerd met inachtneming van het CPI alle huishoudens tot het moment van de juridische levering conform artikel 6.
3. Partijen voeren nader overleg over door een door de Ontwikkelaar te betalen voorschot op de koopprijs als bijdrage aan de kosten die de Gemeente maakt in deze fase tot aan onherroepelijk worden van het bestemmingsplan, totdat over alle consequenties daarvan voor (ieder van) Partijen volledige overeenstemming is bereikt. Het voorschot zal bij afname van het Verkochte met de koopsom worden verdisconteerd.
Artikel 3 - Kosten en belastingen
1. De notaris- en kadasterkosten gemoeid met de notariële akte(n) van levering tot eigendomsoverdracht en de daarover verschuldigde omzetbelasting komen voor rekening van koper. De levering zal één kadastraal perceel voor het Verkochte betreffen (de Gemeente zal voor haar rekening zorgdragen voor kadastrale samenvoeging van de betrokken percelen).
2. Uitgangspunt is dat het Verkochte kwalificeert ten tijde van de levering als bouwterrein in de zin van de Wet op de Omzetbelasting 1968 en ter zake van de levering is derhalve omzetbelasting verschuldigd (en geldt vrijstelling van overdrachtsbelasting). De verschuldigde omzetbelasting is niet in de in artikel 2 bedoelde koopprijs van het Verkochte begrepen.
3. De Gemeente verbindt zich jegens de Ontwikkelaar om op verzoek van de Ontwikkelaar mee te werken aan een voor de Ontwikkelaar meest gunstige fiscale situatie, op voorwaarde dat deze medewerking voor de Gemeente niet leidt tot financieel nadeel.
Artikel 4 - Betaling
1. De betaling van de koopprijs en van de kosten, rechten en belastingen vindt uitsluitend plaats via het kantoor van de Notaris.
2. De Ontwikkelaar is verplicht de verschuldigde koopprijs en de verschuldigde omzetbelasting te voldoen vóór de ondertekening van de akte van levering door betaling op de kwaliteitsrekening van de Notaris, met valutering van uiterlijk de dag van ondertekening van de akte.
3. De Notaris zal eerst tot uitbetaling aan de Gemeente overgaan, zodra hem is gebleken dat de Gemeente aan haar verplichting heeft voldaan tot levering vrij van hypotheken, beslagen en vrij van andere bijzondere lasten en beperkingen
zoals bedoeld in artikel 7:15 BW dan die welke in artikel 6 lid 2 de Overeenkomst expliciet zijn vermeld en welke door de Ontwikkelaar uitdrukkelijk zijn aanvaard.
4. De Notaris houdt het door of namens de Ontwikkelaar betaalde voor de Ontwikkelaar tot het moment waarop hem uit onderzoek is gebleken dat de overdracht is geschied overeenkomstig lid 3 van dit artikel. Daarna houdt de Notaris de betrokken gelden voor de Gemeente, behoudens voor zover deze bestemd zijn voor betaling van schulden waarvoor inschrijvingen als in het vorige lid bedoeld zijn genomen of op andere grond volgens de afrekening van de Notaris aan anderen toekomen.
Artikel 5 - Concerngarantie
1. Tot zekerheid voor de nakoming van haar betalingsverplichtingen ten aanzien van het Verkochte is de Ontwikkelaar gehouden om uiterlijk 5 dagen na ondertekening van de Overeenkomst door beide Partijen een concerngarantie te laten stellen door de moedermaatschappij van de Ontwikkelaar volgens het model dat als Bijlage 5 aan deze Overeenkomst gehecht wordt, ter hoogte van tien procent (10%) van de koopprijs van het Verkochte. De concerngarantie dient gestand te worden gedaan tot aan levering van het Verkochte. Een ‘403- verklaring’ (als bedoeld in boek 2 artikel 403 Burgerlijk Wetboek) voldoet in plaats van de in dit lid bedoelde concerngarantie.
2. In plaats van de in lid 1 van dit artikel genoemde concerngarantie, kan de Ontwikkelaar desgewenst, binnen de desbetreffende in lid 1 van dit artikel genoemde termijn, bij en ten genoegen van de Gemeente een door een kredietinstelling in de zin van de Wet op het financieel toezicht, door een verzekeringsbedrijf in de zin van de Wet op het financieel toezicht, of door een, zulks ter beoordeling van de gemeente, te goeder naam bekend staande buitenlandse bank, afgegeven bankgarantie ter hoogte van het in lid 1 van dit artikel genoemde bedrag deponeren. Deze bankgarantie dient in ieder geval onvoorwaardelijk te zijn en gedurende tenminste één maand na de overeengekomen leveringsdatum haar geldigheid te behouden en voorts de bepaling te bevatten dat de bank op eerste verzoek van de Gemeente het bedrag van de garantie aan de Notaris zal uitkeren.
3. Bij niet nakoming van de bij dit artikel aan de Ontwikkelaar opgelegde verplichting is artikel 19 (Ingebrekestelling) van de Overeenkomst van toepassing.
4. Een gestelde bankgarantie zal in geval van opschorting van de datum van juridische levering door de Ontwikkelaar, moeten worden verlengd. De kosten van de verlenging van de bankgarantie komen voor rekening van de partij aan wie de opschorting van de juridische levering is te wijten.
Artikel 6 - Juridische levering
1. De voor overdracht vereiste akte van levering van het Verkochte zal worden verleden ten overstaan van de Notaris, binnen twee weken na het onherroepelijk worden van de benodigde (omgevings-/natuurwet-)vergunning(en), of zoveel eerder of later als Partijen schriftelijk nader overeengekomen.
2. Het Verkochte zal worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en vrij van pandrechten, van beslagen, hypotheken en van inschrijvingen daarvan, met alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend erf en met alle kwalitatieve rechten, en vrij van huren en andere gebruiksrechten en zonder aanspraken wegens huurbescherming.
3. De Gemeente garandeert dat alle thans nog met het Verkochte verbonden lasten uit hoofde van lijdende erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen ten tijde van de levering van het Verkochte door vermenging of anderszins tenietgegaan zijn.
4. De Ontwikkelaar aanvaardt hierbij uitdrukkelijk bovenstaande bijzondere lasten en beperkingen en die welke voor haar uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en voor haar geen zwaardere belasting betekenen in relatie tot de ontwikkeling en realisatie van het Project.
5. Op het Verkochte rusten blijkens de kadastrale registraties geen publiekrechtelijke beperkingen.
6. Partijen voeren nader overleg over de voor het Project benodigde danwel vereiste zakelijke rechten, totdat over alle consequenties daarvan voor (ieder van) Partijen volledige overeenstemming is bereikt.
7. Door of namens de Gemeente zal, op een in overleg met de Ontwikkelaar te bepalen tijdstip, circa 4 weken voor de juridische levering van het Verkochte door middel van een landmeetkundige naverkenning ingemeten en gemarkeerd worden. De Ontwikkelaar dient aanwezig of vertegenwoordigd te zijn bij de inmeting en markering en dient zich ervan te overtuigen dat deze correct is, bij gebreke waarvan hij geacht wordt deze te hebben aanvaard. Voorts dient de Ontwikkelaar zich ervan te overtuigen dat het verkochte kwalificeert als een bouwrijpe kavel, bij gebreke waarvan hij geacht wordt het Verkochte als bouwrijpe kavel te hebben aanvaard. Door de hiervoor bedoelde inmeting en markering staat de ligging en omvang van het Verkochte tussen Gemeente en Ontwikkelaar vast. Indien de Ontwikkelaar nadien, doch voor het tijdstip van de inmeting van het Verkochte door het Kadaster, het Verkochte nogmaals wil (laten) inmeten en markeren, bijvoorbeeld omdat de markering is beschadigd of zoekgeraakt, is zodanige inmeting en markering voor rekening van de Ontwikkelaar.
Artikel 7 - Garanties en verklaringen van de Gemeente
1. Het Verkochte is geheel in eigendom van de Gemeente. De Gemeente is bevoegd tot verkoop van het Verkochte.
2. Ten opzichte van derden bestaan met betrekking tot het Verkochte geen verplichtingen uit hoofde van pacht, huur, huurkoop, voorkeursrechten, optierecht of andere aanspraken tot gebruik.
3. Het Verkochte bevat mogelijk verontreiniging. De Gemeente dient door middel van een rapportage van een gecertificeerd bedrijf uiterlijk 2 weken voor de levering van het Verkochte aan te tonen dat het Verkochte de bij de bepaling inzake ‘Bouwrijp maken’ beschreven bodem- en grondwaterkwaliteit heeft. De Gemeente garandeert dat het Verkochte ten tijde van de levering de bij de bepaling inzake ‘Bouwrijp maken’ beschreven bodem- en grondwaterkwaliteit heeft. De Gemeente vrijwaart de Ontwikkelaar voor eventuele meerkosten van bouwkundige voorzieningen als gevolg van of eventuele bodem- en grondwatervervuiling. De Gemeente zal direct na sloop van de bestaande bebouwing het grondwateronderzoek laten actualiseren zodat de Ontwikkelaar in overleg met de Gemeente vooraf de meest geschikte bouwkundige voorziening kan kiezen.
Artikel 8 - Feitelijke levering
1. De feitelijke levering van het Verkochte vindt plaats bij juridische levering en zal geschieden in bouwrijpe staat, zoals bij de bepaling inzake ‘Bouwrijpmaken’ beschreven. De Gemeente zal het Verkochte voor haar rekening en risico Bouwrijp maken. Verwezen wordt naar het gestelde in artikel 3 lid 3.
2. De feitelijke levering vindt plaats uiterlijk bij start bouw door de Ontwikkelaar, bij ondertekening van de akte van levering, of zoveel eerder als Partijen schriftelijk nader overeenkomen.
3. De Ontwikkelaar is voornemens op het Verkochte, nadat de benodigde (omgevings-) vergunning(en) voor de beoogde bebouwing op het Verkochte is/ zijn verleend en onherroepelijk zijn, het Project te realiseren, zulks onverminderd het bepaalde in artikel 14.
4. De Ontwikkelaar heeft het recht het Verkochte vóór de feitelijke levering te inspecteren. De Ontwikkelaar zal uiterlijk 2 weken voor de geplande levering een informele voorinspectie doen, zodat door de Ontwikkelaar alsdan eventuele geconstateerde gebreken/afwijkingen met betrekking tot de overeengekomen status en kwaliteit ‘Bouwrijp maken’ door de Gemeente voor de levering verholpen/aangepast kunnen zijn.
Artikel 9 - Planschade
1. Het financiële planschaderisico zal door de Gemeente worden geraamd aan de hand van een advies en opgenomen in de grondexploitatie. Het planschaderisico komt volledig voor rekening en risico van de Gemeente.
2. De Ontwikkelaar zal desgevraagd ook proactief bezien of er mogelijkheden zijn– en in dat geval voorstellen doen - om kosten voor planschaderisico’s te beperken. Vorenstaande geldt niet indien het door de Ontwikkelaar beoogde Project in samenhang met het voorkomen of verminderen van planschade aangepast zou moeten worden.
Artikel 10 - Bestemmingsplan en kostenverhaal
1. Het huidige terzake van het Plangebied vigerende bestemmingsplan laat de beoogde ontwikkeling en realisatie van het Project niet toe. Hiertoe is wijziging van het Bestemmingsplan (een nieuw Bestemmingsplan) noodzakelijk. De Gemeente verklaart zich hiertoe bereid.
2. Met het oog op de beoogde wijziging van het bestemmingsplan zal de Gemeente voor haar rekening de nodige onderzoeken doen ten behoeve van de benodigde planologische onderbouwing.
3. Met inachtneming van de uitkomsten van de diverse onderzoeken bedoeld in lid 2 zal de Gemeente een nieuw bestemmingsplan (doen) opstellen, overeenkomstig de verplichtingen die op de Gemeente rusten vanuit de Wet ruimtelijke ordening.
4. De Ontwikkelaar is vanuit zijn verantwoordelijkheid voor de Propositie medeverantwoordelijk voor de kwaliteit van de benodigde planologische onderbouwing en het nieuwe bestemmingsplan.
5. De Gemeente zal het nieuwe bestemmingsplan vervolgens in procedure brengen.
6. Bij het in procedure brengen van het in lid 1 bedoelde nieuwe bestemmingsplan, zal de Gemeente zich inspannen om de benodigde besluitvorming zorgvuldig voor te bereiden en zo zorgvuldig mogelijk te doen plaatsvinden. De Gemeente zal zich vervolgens inspannen om de benodigde medewerking van andere overheden te bewerkstelligen en de benodigde procedures ter zake te doorlopen en de benodigde wijziging het bestemmingsplan te bewerkstelligen.
7. De Ontwikkelaar zal voorts tijdig een ontvankelijke en volledige aanvraag bij de Gemeente indienen voor alle benodigde vergunningen, toestemmingen, ontheffingen, vrijstellingen en beschikkingen in dat kader.
8. De Gemeente zal zich, met inachtneming van wettelijke procedures en te betrachten zorgvuldigheid jegens derden, voorts inspannen dat (na verkregen ontvankelijke aanvragen van de Ontwikkelaar) alle voor het Project benodigde vergunningen, toestemmingen, ontheffingen en beschikkingen verleend en onherroepelijk zullen worden.
9. Voor zover de Gemeente zelf deze besluiten dient te nemen, zal zij de betreffende aanvragen met voortvarendheid behandelen. Voor zover andere overheden de desbetreffende besluiten dienen te nemen, zal de Gemeente zich inspannen de totstandkoming van dergelijke besluiten te bewerkstelligen, waarbij de Gemeente, indien zij als aanvrager dient op te treden, zal inspannen zorg te dragen voor ontvankelijke aanvragen terzake van door haar benodigde vergunningen, toestemmingen, ontheffingen, vrijstellingen en beschikkingen van overheidswege.
10. De Gemeente verbindt zich jegens de Ontwikkelaar om zich met betrekking tot het Project jegens hem te onthouden van publiekrechtelijk kostenverhaal zoals uit hoofde van hoofdstuk 6 Wro. Met de betaling van de koopsom wordt het publiekrechtelijk kostenverhaal op grond van de Wro geacht anderszins te zijn verzekerd. De gemeente zal voor de uitvoering van haar publiekrechtelijke taken op grond van deze overeenkomst geen verdere kosten in rekening brengen behoudens leges.
Artikel 11 - Aanvraag omgevingsvergunning en inspanningsverplichting
1. De Ontwikkelaar zal binnen zes maanden na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een ontvankelijke en volledige aanvraag indienen voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning ten behoeve van het Project.
2. Burgemeester en wethouders zullen zich ervoor inspannen om door de Ontwikkelaar ingediende aanvragen om (omgevings- en/of natuurwet-
)vergunning(en) en ontheffingen die voor de verwezenlijking van het Project nodig zijn, direct na indiening van elke aanvraag in behandeling te nemen en binnen de daarvoor geldende wettelijke termijnen na indiening af te handelen, althans te doen afhandelen voor zover dat niet tot hun wettelijke taak behoort. Ter zake van de door de Ontwikkelaar verschuldigde leges geldt het in artikel 13 lid 5 van de Overeenkomst bepaalde.
Artikel 12 - Publieke taak Gemeente
1. De in de Overeenkomst omschreven inspanningsverplichtingen van de Gemeente en haar bestuursorganen laten de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van de Gemeente en haar organen onverlet. Partijen zijn zich ervan bewust dat de Gemeente en haar organen gebonden zijn aan hun publiekrechtelijke taak, bevoegdheden en verantwoordelijkheid voortvloeiende uit de wet en andere voorschriften en algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
2. Indien en voor zover deze publiekrechtelijke taak, bevoegdheden en verantwoordelijkheid er toe leidt dat de Gemeente handelt (nalaten daaronder begrepen) in strijd met de hiervoor bedoelde inspanningsverplichtingen, dan zal dat handelen niet leiden tot aansprakelijkheid of een tekortkoming van de Gemeente. Onder meer kan de Gemeente niet aansprakelijk worden gesteld voor handelen of nalaten dat voortvloeit uit aanwijzingen van hogere overheden of uitspraken van rechterlijke instanties. Het bepaalde in dit artikel levert voor de Ontwikkelaar geen grondslag op voor ontbinding of schadevergoeding.
Artikel 13 - Verplichtingen Partijen
1. De Ontwikkelaar is voornemens het Verkochte te gebruiken voor de ontwikkeling en realisatie van het Project.
2. De Gemeente heeft de Propositie op hoofdlijnen getoetst aan de geldende wet- en regelgeving, alsmede aan geldend gemeentelijk beleid. Ondanks genoemde toets van de Gemeente blijft de Ontwikkelaar geheel en al aansprakelijk en verantwoordelijk voor bedoelde naleving van de geldende wet- en regelgeving en het gemeentelijke beleid.
3. De Gemeente zal ter zake van de bebouwing geen verdergaande of afwijkende voorwaarden of eisen stellen dan die volgen uit het ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning geldende Bouwbesluit.
4. De Ontwikkelaar zal uiterlijk binnen twee maanden na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning, of binnen een nader door Partijen te bepalen termijn, starten met de verkoop, waaronder wordt begrepen die van de te verhuren objecten.
5. De Gemeente zal aan de Ontwikkelaar de in de gemeente Oss te doen gebruikelijke legeskosten in rekening brengen, conform de legesverordening.
6. De Gemeente en de Ontwikkelaar zijn – vanaf het ondertekenen van deze Overeenkomst tot en met het onherroepelijk worden van het nieuwe bestemmingsplan - gezamenlijk verantwoordelijk voor de verdere uitvoering van de parallel aan de marktselectieprocedure ingezette omgevingsdialoog/omgevingsparticipatie en de daaraan verbonden verplichtingen inzake communicatie, overeenkomstig het door de Gemeente opgestelde communicatieplan en de bedoeling van de omgevingswet. Partijen maken daarover nadere afspraken.
7. Na het onherroepelijk worden van het nieuwe bestemmingsplan is de Ontwikkelaar verantwoordelijk voor het voortzetten van de omgevingsdialoog/omgevingsparticipatie. Partijen maken daarover nadere afspraken.
8. Partijen zoeken gezamenlijk naar een geschikte fasering en locatie voor een ketenpark binnen het Plangebied met de gebruikelijke voorzieningen en opslag van materiaal en materieel. Mocht het ketenpark redelijkerwijs niet binnen het Plangebied mogelijk zijn, zoeken Partijen naar een geschikte alternatieve locatie. Voor het gereed maken – hetgeen tijdig voor aanvang van de realisatie afgerond
zal zijn - en het gebruik van het ketenpark door de Ontwikkelaar en derden ten behoeve van de realisatie van het Project wordt door de Gemeente precario in rekening gebracht. Het gereed maken van de locatie, alsmede het terugbrengen in de oorspronkelijke staat, komt voor rekening en risico van de Ontwikkelaar, waarna de Gemeente voor haar rekening en risico verantwoordelijk is voor het Woonrijp maken.
9. De Gemeente zal de stedenbouwkundige/architectonische supervisie uitvoeren, gebruikmakend van het adviesteam omgevingskwaliteit en/of externe supervisie. De Ontwikkelaar richt het ontwerpproces zodanig in dat het voorontwerp (steden)bouwkundig plan en inrichtingsplan op het moment van vaststellen van het bestemmingsplan door Burgemeester en wethouders ook geaccordeerd is door het adviesteam omgevingskwaliteit en/of externe supervisor.
10. De Gemeente verplicht zich tot het Woonrijp maken van het openbaar gebied. Voor het ontwerp geldt als vertrekpunt het Structuurontwerp (SO) Inrichtingsplan, dat onderdeel uitmaakt van de Propositie van de Ontwikkelaar, en als Bijlage 3 aan de Overeenkomst is gehecht.
11. De Ontwikkelaar spant zich in om hinder en overlast voor de omgeving als gevolg van de realisatie van het Project te minimaliseren. Partijen voeren nader overleg over bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie gedurende de realisatie van het Project.
12. De Gemeente verplicht zich om aansluitend op de realisatie van het Project door de Ontwikkelaar en in afstemming met de Ontwikkelaar over de eventuele fasering het Woonrijp maken uit te voeren en af te ronden binnen een daarvoor redelijke termijn. De Gemeente garandeert dat tijdens de realisatie de panden en voorzieningen goed bereikbaar en toegankelijk zijn. Op het moment van iedere eerste oplevering zullen de woningen reeds (tijdelijk) bereikbaar zijn.
13. De Gemeente kan echter niet voorkomen dat enige vorm van hinder kan bestaan gedurende het Woonrijpmaken. De Gemeente zal zich inspannen om overlast tot een minimum te beperken en zorgdragen voor een tijdige communicatie hieromtrent met alle betrokkenen.
14. De Propositie dient nog te worden uitgewerkt tot een (omgevings)vergunningsgereed ontwerp (uitwerkingsniveau Voorontwerp+) en tot een Definitief ontwerp (DO). De Gemeente is bevoegd te toetsen of de ontwerpuitwerking aansluit bij de Propositie en is bereid om daaraan (voorwaardelijke) goedkeuring te verlenen, zulks met inachtneming van het gestelde in lid 9. Partijen zullen over die zaken nog nader overleg voeren. Met betrekking tot de bouwtechnische elementen geldt dat deze pas getoetst worden bij de behandeling van de omgevingsvergunning inzake bouwen door het bevoegd gezag.
Artikel 14 - Bouw en recht op (terug)levering
1. Indien de Ontwikkelaar Start bouw niet binnen de uiterste termijn van zes maanden na de juridische levering zoals genoemd in artikel 6 heeft doen plaatsvinden, is de Gemeente gerechtigd om het Verkochte van de Ontwikkelaar terug te kopen in de staat waarin het Verkochte zich op dat moment bevindt uitgaande van normaal gebruik door de Ontwikkelaar. De Ontwikkelaar zal op eerste verzoek overgaan tot verkoop en vervolgens levering aan de Gemeente tegen de condities als bepaald in deze Overeenkomst.
2. Indien Start bouw door onvoorziene omstandigheden (zoals bedoeld in artikel 6:258 BW) niet plaats kan vinden binnen de in lid 1 van dit artikel genoemde termijn, treedt de Ontwikkelaar onverwijld in overleg met de Gemeente over het recht van de Gemeente om eenmalig een redelijke termijnsverlenging te verlenen. Dit overleg heeft geen opschortende werking voor de in lid 1 bedoelde termijn.
3. Als onvoorziene omstandigheid kan gelden, bijvoorbeeld maar niet uitsluitend, objectief en aantoonbaar ernstig verslechterde marktomstandigheden, waardoor de situatie is ontstaan dat de Ontwikkelaar Start bouw van het Project niet kan doen plaatsvinden omdat tenminste 70% voorverkoop/voorverhuur niet heeft plaatsgevonden, danwel planacceptatie Woningborg niet is verkregen. De
Ontwikkelaar is in deze specifieke omstandigheid niet in verzuim zoals bedoeld in artikel 19.
4. Uiterlijk [invoegen] maanden na aanvang van Start bouw zoals in lid 1 bedoeld zal deze voltooid moeten zijn.
5. Zolang het Verkochte niet volledig is bebouwd conform het bepaalde in dit artikel geldt het navolgende vervreemdingsverbod, dat na voltooiing van de bebouwing vervalt. Dit vervreemdingsverbod geldt niet voor verkoop/vervreemding door de Ontwikkelaar aan kopers-eindgebruikers (beleggers daaronder begrepen).
a. het is de Ontwikkelaar - of diens rechtsopvolger onder algemene titel - verboden het Verkochte te vervreemden, tenzij de Gemeente voor de vervreemding vooraf schriftelijke toestemming heeft verleend. De Gemeente behoudt zich het recht voor om aan haar toestemming (financiële) voorwaarden te verbinden indien en voor zover deze in relatie staan tot de garantie dat de desbetreffende fase afgebouwd zal worden;
b. als de Ontwikkelaar in strijd handelt met het in sub a bedoelde vervreemdingsverbod, verbeurt de Ontwikkelaar aan de Gemeente een direct (en dus zonder dat een ingebrekestelling nodig is) opeisbare boete van € 250.000,00 (zegge: tweehonderd vijftigduizend euro).
c. onder vervreemding als bedoeld in sub a wordt behalve eigendomsoverdracht (economische eigendomsoverdracht daaronder begrepen), ook begrepen uitgifte in erfpacht of opstal of vestiging van een recht van (vrucht)gebruik;
d. het in sub a bedoelde vervreemdingsverbod geldt niet indien de vervreemding geschiedt in geval van verkoop en levering ex artikel 3:268 BW (parate executie door een hypotheekhouder).
6. De Ontwikkelaar is gehouden bij voltooiing van de bouwwerkzaamheden, puin, afval en grond die is vrijgekomen tijdens de bouw, af te voeren.
7. De Gemeente is gerechtigd om (terug)levering van het Verkochte te verlangen en De Ontwikkelaar dient daaraan haar volledige medewerking te verlenen op eerste verzoek van de Gemeente, indien de Ontwikkelaar ondanks ingebrekestelling met inachtneming van een termijn van 4 weken niet binnen de in lid 1 genoemde termijn (of de door Partijen gezamenlijk bepaalde nadere termijn) Start bouw heeft doen plaatsvinden. De gemeente kan van haar terugkooprecht geen gebruik maken nadat voorafgaand aan die uitoefening (alsnog) Start bouw heeft plaatsgevonden. Indien de Ontwikkelaar tekort schiet in de nakoming van haar verplichting om mee te werken aan (terug)levering, heeft de Gemeente (onder meer) het recht om aanspraak te maken op nakoming, aanvullende schadevergoeding en/of ontbinding van de Overeenkomst. Het bepaalde in lid 6 tot en met 8 van dit artikel is onverkort van toepassing. Daarnaast heeft de Gemeente het recht om aan te kondigen dat zij overweegt een besluit te nemen tot intrekking van de omgevingsvergunning, waartegen en tegen welk eventueel besluit de Ontwikkelaar zich dan met de haar ten dienste staande rechtsmiddelen kan verzetten.
8. Indien het Verkochte op het moment van (terug)levering, op basis van een door de Gemeente uitgevoerde nulmeting en proces-verbaal bij levering, in een minder goede staat verkeert dan ten tijde van de levering aan de Ontwikkelaar, dient de Ontwikkelaar het Verkochte in de staat te brengen zoals die was ten tijde van de levering, bij gebreke waarvan de Gemeente daarvoor zorg kan dragen, voor rekening van de Ontwikkelaar. Indien het Verkochte in een betere staat verkeert dan ten tijde van de levering aan de Ontwikkelaar, dient de Ontwikkelaar het Verkochte in die staat op te leveren. De Ontwikkelaar kan ter zake geen aanspraak maken op enige vergoeding. De Ontwikkelaar doet afstand van een aanspraak uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking.
9. Op het moment van (terug)levering dient het Verkochte niet bezwaard te zijn met hypotheken en/of beslagen of met inschrijvingen daarvan, niet bezwaard te zijn met kwalitatieve verplichtingen, niet bezwaard te zijn met (andere) beperkte rechten, dan die welke reeds waren gevestigd of zijn gevestigd conform het bepaalde in deze Overeenkomst.
10. Bij de (terug)levering geldt dat de Gemeente een koopprijs verschuldigd is gelijk aan de koopprijs die de Ontwikkelaar heeft voldaan, vermeerderd met omzetbelasting. De kosten, lasten, en belastingen van of in verband met de (terug)levering van het Verkochte, komen geheel voor rekening van de Ontwikkelaar (in de hoedanigheid van terugverkoper).
Artikel 16 - Verrekening baten en lasten
Alle baten en lasten van het Verkochte komen voor rekening van de Ontwikkelaar met ingang van 1 januari volgend op de datum van ondertekening van de akte van levering van het Verkochte. De dan lopende baten en lasten, zullen tussen Partijen verrekend worden.
Artikel 17 - Verrekening grootte
Eventueel verschil in grootte van het Verkochte en de werkelijke grootte door een verschil tussen voorlopige kadastrale grenzen en de verificatiemeting zal nimmer aanleiding kunnen geven tot vermeerdering of vermindering van de koopprijs of tot vernietiging van de Overeenkomst. Voor ondertekening van deze Overeenkomst zal bovendien een landmeetkundige nulmeting (inmeting en naverkenning) plaatsvinden, in opdracht van de Gemeente.
Artikel 18 - Overdracht aanspraken
Alle aanspraken die de Gemeente ten aanzien van het Verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, gaan over op de Ontwikkelaar per het tijdstip van het passeren van de akte van levering. De Gemeente verplicht zich haar bekende gegevens ter zake aan de Ontwikkelaar te verstrekken en machtigt de Ontwikkelaar hierbij deze overgang c.q. overdracht van aanspraken voor rekening van de Ontwikkelaar te doen mededelen in overeenstemming met de wettelijke bepalingen.
Artikel 19 - Ingebrekestelling
1. Een partij is in verzuim als zij, na door de wederpartij in gebreke te zijn gesteld, gedurende vier weken nalatig is of blijft aan haar verplichtingen uit hoofde van deze Overeenkomst te voldoen. In dat geval is de wederpartij gerechtigd de Overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst te ontbinden door een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
2. Bij een ontbinding van de Overeenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming die betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering verbeurt de nalatige partij aan de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst direct opeisbare boete van € 250.000,00 (zegge: tweehonderdvijftig duizend euro), onverminderd het recht van de wederpartij op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
3. Als de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht op ontbinding als bedoeld in lid 1 van dit artikel en nakoming verlangt, verbeurt de nalatige partij aan de wederpartij na afloop van de in lid 1 van dit artikel genoemde termijn van vier weken een zonder rechterlijke tussenkomst en direct opeisbare boete van € 7.500,00 (zegge: vijfenzeventighonderd euro) per dag tot aan de dag van nakoming, onverminderd het recht van de wederpartij op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal, zulks tot een maximum van € 250.000,00 (zegge: tweehonderdvijftig duizend euro). Als de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt, dan is deze boete verschuldigd tot aan de dag van ontbinding.
4. Als de nalatige partij, na in gebreke te zijn gesteld, binnen de in lid 1 van dit artikel genoemde termijn alsnog aan haar verplichtingen voldoet, is zij desalniettemin gehouden aan de wederpartij haar schade als gevolg van de niet tijdige nakoming te vergoeden.
Artikel 20 - Risico-overgang, beschadiging door overmacht
1. Het Verkochte is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van de Ontwikkelaar.
2. Indien het Verkochte voor het tijdstip van risico-overgang wordt beschadigd of geheel of gedeeltelijk verloren gaat, is de Gemeente verplicht binnen 72 uur de Ontwikkelaar hiervan in kennis te stellen. In dat geval treden partijen in overleg om tot een gezamenlijke oplossing te komen.
Artikel 21 - Overdracht rechten
Het is de Ontwikkelaar niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente haar rechten en/of verplichtingen uit de Overeenkomst geheel of gedeeltelijk aan (een) derde(n) over te dragen. De Gemeente is bevoegd om aan het verlenen van toestemming voorwaarden te verbinden. Ingeval van overdracht aan een vennootschap behorende tot het concern waarvan de Ontwikkelaar deel uitmaakt zal de Gemeente haar toestemming niet op onredelijke gronden onthouden.
Artikel 22 - Termijnen
Op de in de Overeenkomst vermelde termijnen is de Algemene Termijnenwet van toepassing.
Artikel 23 - Woonplaatskeuze
Deze akte zal berusten ten kantore van de Notaris, alwaar Partijen ter zake van de Overeenkomst woonplaats kiezen.
Artikel 24 - Rechtskeuze en forumkeuze
1. Op de Overeenkomst is Nederlands recht van toepassing.
2. Alle geschillen die naar aanleiding van de Overeenkomst ontstaan, zullen worden voorgelegd aan de daartoe bevoegde rechter van de rechtbank Oost-Brabant.
Artikel 25 - Vormerkung
Partijen geven opdracht aan de Notaris om de koop in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers door aanbieding van een afschrift van de Overeenkomst aan de bewaarder van het betreffende kantoor van voormelde Dienst. De aan de inschrijving verbonden kosten komen voor rekening van de Ontwikkelaar.
Artikel 26 - Ontbindende voorwaarden
1. Ieder der Partijen kan de Overeenkomst ontbinden, als vast komt te staan dat er geen zicht is op een onherroepelijk bestemmingsplan. De Gemeente spant zich in om in oktober 2023 te kunnen beschikken over een onherroepelijk bestemmingsplan.
2. Ieder der Partijen kan de Overeenkomst ontbinden als vast komt te staan dat er geen zicht is op een onherroepelijk bestemmingsplan.
3. De ontbindende voorwaarde kan worden ingeroepen door verzending van een aangetekende brief aan de andere Partij.
4. De door Partijen gemaakte kosten worden door de Partijen gedragen, ieder voor zich, behoudens de eventueel betaalde leges voor de omgevingsvergunning inzake bouwen. Deze zal door de Gemeente aan de Ontwikkelaar worden vergoed.
5. Ingeval van het doen van een beroep op een ontbindende voorwaarde, geen van partijen jegens de ander aanspraak kan maken op enige vergoeding van schade, kosten, rente of anderszins, behoudens een eventueel betaald voorschot op de koopsom.
Artikel 27 – Totstandkomingsvoorbehoud
De Overeenkomst komt niet eerder tot stand dan na goedkeuring door Burgemeester en wethouders.
Artikel 27 - Opschortende voorwaarde
De Overeenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de gemeenteraad daarmee instemt. Indien instemming door de raad niet uiterlijk op (nader te bepalen datum, januari 2022) is verleend, is de Gemeente bevoegd om deze
Overeenkomst met onmiddellijke ingang op te zeggen en daarmee te beëindigen zonder dat de Ontwikkelaar aanspraak kan maken op vergoeding van enige schade of gemaakte kosten.
Aldus overeengekomen en in tweevoud ondertekend te Oss op [datum invoegen],
De Gemeente, Namens deze,
de heer [naam invoegen], (Burgemeester)
De Ontwikkelaar, [naam invoegen], Namens deze,
de heer [naam invoegen], (Directeur)
………………………….. …………………………..
Bijlagen:
Bijlage 1: Plangebied [kaart invoegen conform p.8 Ambitiedocument] Bijlage 2: Propositie Ontwikkelaar d.d. [datum invoegen]
Bijlage 3: SO Stedenbouwkundig plan en het SO Inrichtingsplan d.d. [datum invoegen] Bijlage 4: Grondverkooptekening Verkochte d.d. [datum invoegen]
Bijlage 5: Concerngarantie Ontwikkelaar d.d. [datum invoegen]