DE GELUKKIGE HAARD 3315

DE GELUKKIGE HAARD 3315

Xxxxxxxxxxxxxx 0

0000 XXXXXXXX

HUURDERSCOÖPERATIEVE, gesticht op 24 februari 1951 en erkend door de VMSW onder nummer 3351

Burgerlijke vennootschap, die de rechtsvorm van een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk, aangenomen heeft en ingeschreven is in de rechtbank van koophandel te BRUGGE - Afdeling OOSTENDE - onder nummer 4.

INTERN HUURREGLEMENT

Verwijzend naar het sociale huurbesluit van 12 oktober 2007, heeft de Raad van bestuur van de sociale huisvestingsmaatschappij DE GELUKKIGE HAARD op 10 maart 2008 voor de eerste maal het intern huurreglement goedgekeurd. Later werden er nog wijzigingen aangebracht in het kader van wijzigingen in de huurreglementering. Deze wijzigingen werden steeds voorgelegd aan de raad van bestuur en een exemplaar werd opgestuurd naar RWO.

Het huidige intern huurreglement is in voege vanaf 06-03-2017

Het vervangt alle vorige edities.

INLEIDING

Het intern huurreglement werd opgesteld op basis van het kaderbesluit sociale huur van 12 oktober 2007 en verdere optimalisatiebesluiten.

Telkens wanneer de SHM in het huurbesluit een optie had over het al of niet toepassen werd de optie vermeld indien zij door onze maatschappij toegepast wordt.

Het reglement geeft een overzicht van de inschrijvingsvoorwaarden, de prioriteiten, de schrapping van kandidaten, de toewijzingsvoorwaarden, de standaard voorrangs- en toewijzingsregels, de toewijzing van huurwoningen, het huurcontract, de ondertekening van het huurcontract, mutatie, bijwoning,…

In het intern huurreglement zijn alle door onze maatschappij toegepaste procedures in verband met de keuze van (type) woning, de verhuring, de toewijzing van woningen, aanvragen voor mutatie, e.a. omschreven.

In 2016 werd het intern huurreglement gewijzigd naar aanleiding van de goedkeuring van het Lokaal Toewijzingsreglement van de stad Oostende. Ondertussen is ook het Lokaal Toewijzingsreglement in de gemeente Bredene van toepassing.

Recent werden er enkele wijzigingen doorgevoerd in het sociale huurstelsel. De Vlaamse Wooncode werd gewijzigd door het decreet van 14 oktober 2016 en het Kaderbesluit Sociale Huur werd gewijzigd door het besluit van de Vlaamse Regering van 23 december 2016. De meeste wijzigingen gaan in op 1 maart 2017.

In de tekst van het kaderbesluit werd “de verhuurder” vervangen door “De Gelukkige Haard”.

Wanneer in de tekst van het intern huurreglement gesproken wordt over ‘het kaderbesluit’ betekent dit ‘het kaderbesluit sociale huur van 12 oktober 2007 en volgende besluiten.’

Het intern huurreglement is iedere werkdag tussen 9u. en 11u. te raadplegen op ons kantoor en is ook te raadplegen op de website van onze maatschappij.

HOOFDSTUK 1 DEFINITIES

Alle definities die van toepassing zijn worden vermeld in artikel 1 van het kaderbesluit.

Ter aanvulling vermelden we de definitie van huurder zoals vermeld in artikel 2 §1 34° van de Vlaamse Wooncode:

De huurders worden ingedeeld in 3 categorieën

a) de persoon die zich bij de inschrijving voor een sociale huurwoning heeft opgegeven als referentiehuurder, en de persoon die bij aanvang van de huurovereenkomst met hem gehuwd is of wettelijk samenwoont of die bij aanvang van de huurovereenkomst zijn feitelijke partner is;

b) de persoon die na de aanvang van de huurovereenkomst huwt of wettelijk gaat samenwonen, met de persoon, vermeld in punt a), en die met die persoon op duurzame wijze samenwoont, of de feitelijke partner die een jaar als huurder als vermeld in punt c), op duurzame wijze samenwoont met de persoon, vermeld in punt a).

c) alle andere personen dan de personen, vermeld in punt a) en b), met uitzondering van de minderjarige kinderen;

Artikel 1 bis van het kaderbesluit vermeld de modaliteiten rond feitelijk samenwonen met een partner.

Een persoon kan via een verklaring op erewoord bewijzen dat hij een feitelijke partner is als vermeld in artikel 2, § 1, eerste lid, 34°, a) en b) van de Vlaamse Wooncode. De verklaring op erewoord wordt geldig na validering door de referentiehuurder, die hoogstens één feitelijke partner tegelijkertijd kan erkennen.

HOOFDSTUK 2 TOEPASSINGSGEBIED

Het intern huurreglement is van toepassing voor de woningen, die onder het sociaal huurstelsel vallen.

HOOFDSTUK 3 INSCHRIJVINGSVOORWAARDEN

3.1 ALGEMENE INSCHRIJVINGSVOORWAARDEN

De algemene inschrijvingsvoorwaarden worden uitgebreid vermeld in artikel 3 van het kaderbesluit. De regelgeving werd vanaf 1 maart 2017 aangepast zodat “gedeeltelijk volle eigenaars” niet langer voldoen aan de eigendomsvoorwaarde.

Een natuurlijke persoon kan zich laten inschrijven in het register als hij en alle meerderjarige personen van het gezin voldoen aan de volgende voorwaarden:

1° meerderjarig zijn; uitgezonderd minderjarigen die ontvoogd zijn en/of die begeleid zelfstandig wonen of gaan wonen.

2° samen met zijn gezinsleden een inkomen hebben dat lager is dan de wettelijke maxima. Deze maxima worden ieder jaar geïndexeerd en zijn vermeld op onze inlichtingsformulieren.

Inkomen:

Het inkomen van het referentiejaar is steeds 3 jaar terug.

De echtgenoten, waarvoor de echtscheiding werd ingeleid overeenkomstig artikel 1254 of 1288bis van het Gerechtelijk Wetboek, of wettelijk samenwonenden die hun wettelijke samenwoning gaan beëindigen, worden niet als gezinsleden beschouwd.

Als een ongehuwde persoon of een persoon die niet wettelijk samenwoont en die zich wil inschrijven, samenwoont met gezinsleden die de sociale huurwoning duidelijk niet mee zullen betrekken, worden die gezinsleden niet mee in aanmerking genomen voor de aftoetsing van de inschrijvingsvoorwaarden.

De echtgenoot van de persoon die zich wil inschrijven wordt niet mee in aanmerking genomen indien kan aangetoond worden dat het huwelijk onherstelbaar ontwricht is.

Als de persoon die zich kandidaat wil stellen, tijdens het referentiejaar geen inkomen had, wordt

het inkomen in aanmerking van het eerstvolgende jaar waarin wel een inkomen genoten werd.

Als het inkomen van het referentiejaar de hierboven vermelde grens overschrijdt, maar in het jaar van de aanvraag daaronder gedaald is, kan de persoon worden ingeschreven.

In individuele gevallen kan afgeweken worden van de voorwaarde, voor zover de persoon die zich wil inschrijven tot een collectieve schuldenregeling is toegelaten, overeenkomstig de wet van 5 juli 1998 betreffende de collectieve schuldenregeling en de mogelijkheid van verkoop uit de hand van in beslag genomen onroerende goederen, of in budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij een OCMW of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling.

Persoon ten laste:

Voor het berekenen van de inkomensgrenzen voor inschrijving voor en toelating tot een sociale woning wordt rekening gehouden met een volgend aantal personen ten laste:

- Inwonende kind waarvoor kinderbijslag wordt uitbetaald geldt als 1 persoon ten laste.

- Gehandicapt kind waarvoor kinderbijslag wordt uitbetaald geldt als 2 personen ten laste.

- Kind dat niet gedomicilieerd is bij zijn ouder maar er wel op regelmatige basis verblijft geldt als 1 persoon ten laste. Mits voorlegging van schriftelijke verklaring ondertekend door beide ouders of door xxxxxx xxxxxxxxx.

3° Geen woning of geen perceel dat bestemd is voor woningbouw volledig of gedeeltelijk in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik in binnen- of buitenland bezitten.

In afwijking hiervan kan een natuurlijk persoon zich toch laten inschrijven in de volgende gevallen:

- Het huwelijk van de persoon die zich wil inschrijven, is onherstelbaar ontwricht en hij heeft, samen met zijn echtgenoot, een woning of een perceel dat bestemd is voor woningbouw volledig in volle eigendom.

- Hij heeft een woning of een perceel, bestemd voor woningbouw, kosteloos gedeeltelijk in volle eigendom verworven.

3°bis Geen zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder zijn van een vennootschap waarin hij of een gezinslid een woning of perceel dat bestemd is voor woningbouw heeft ingebracht.

4° Bereid zijn om Nederlands aan te leren. Deze voorwaarde geldt ook voor alle meerderjarige personen, die met hem samenwonen;

5° Bereid het inburgeringstraject te volgen overeenkomstig het Inburgeringsdecreet voor zover de kandidaat-huurder een verplichte inburgeraar is. Deze voorwaarde geldt ook voor alle meerderjarige personen, die met hem samenwonen; en een verplichte inburgeraar zijn

6° Ingeschreven zijn in de bevolkingsregisters, vermeld in artikel 1, §1, eerste l id, 1°, van de wet van 19 juli 1991 betreffende de bevolkingsregisters en de identiteitskaarten en tot wijziging van de wet van 8 augustus 1983 tot regeling van een Rijksregister van de natuurlijke personen.

3.2 TAAL- EN INBURGERINGSBEREIDHEID ALS INSCHRIJVINGSVOORWAARDE

Voor meer informatie verwijzen wij naar het kaderbesluit artikel 4 tot en met 6.

De medewerkers, die de inschrijvingen en/of toewijzingen van de woningen doen, bezitten de bevoegdheid om een taaltest af te nemen.

In geval de kandidaten niet voldoen aan vermelde test worden ze doorverwezen naar het Huis van het Nederlands.

HOOFSTUK 4 INSCHRIJVINGSREGISTER

4.1 INSCHRIJVINGSREGISTER

De modaliteiten voor het bijhouden van het register zijn vermeld in artikel 7 van het kaderbesluit. Het raadplegen van het openbaar register kan iedere werkdag gebeuren tussen 9u. en 11u.

4.2 ACTUALISATIE VAN HET INSCHRIJVINGSREGISTER

De modaliteiten voor het actualisatie van het register zijn vermeld in artikel 8 van het kaderbesluit.

4.3 MEDEDELING AAN DE KANDIDAAT-HUURDER BIJ INSCHRIJVING

Op het ogenblik van de inschrijving deelt De Gelukkige Haard aan de kandidaat-huurder de inhoud van artikel 9 van het kaderbesluit mee.

4.4 STUKKEN MEE TE BRENGEN BIJ INSCHRIJVING IN HET REGISTER

Hiervoor verwijzen wij naar ons inlichtingenformulier.

4.5 KEUZE WONING – GEZINSSAMENSTELLING – GEZINSHERENIGING - WIJZIGINGEN

4.5.1 KEUZE WONING

Bij zijn inschrijving zal de kandidaat-huurder het formulier “keuze (type) woningen” invullen. Hij heeft 3 keuzes:

- Alle woningen

- Alle woningen waarvan zijn gezin voldoet aan de rationele bezetting

- Selectie van de type en ligging van de woning:

Iedere kandidaat moet als keuze ten minste één derde van alle wijken aanduiden en in deze wijken als keuze alle woningen aanduiden, waarvoor zijn gezinstoestand voldoet aan de rationele bezetting. Indien de kandidaat-huurder wijk De Nieuwe Stad kiest, is hij niet verplicht de hoogbouwappartementen (DNS I) te kiezen.

Indien een kandidaat wegens fysieke of gezondheidsproblemen moeilijkheden heeft met trappen is het aangewezen geen duplexwoning of duplexappartement te kiezen.

Bij het indienen van een blanco keuzeformulier zullen ambtshalve alle woningen aangeduid worden waarvan de gezinstoestand van de kandidaat voldoet aan de rationele bezetting van de woning.

Indien de kandidaat-huurder niet voldoet aan de minimumselectie of indien blijkt dat alleen die wijken uitgekozen werden met een beperkt aantal woningen waarvoor zijn gezinstoestand voldoet aan de rationele bezetting, kan zijn selectie ambtshalve uitgebreid worden tot alle woningen waarvoor zijn gezinstoestand aan de rationele bezetting voldoet.

De voorkeur van een kandidaat-huurder kan geweigerd worden als die voorkeur er toe leidt dat een toewijzing onmogelijk wordt.

Kandidaten die ambtshalve hun keuze kregen, worden gevraagd om binnen de maand na het ontvangen van hun jaarlijkse rangschikking hun keuze te wijzigen, indien zij dit wensen.

Zoals voorzien in artikel 10 van het kaderbesluit kunnen kandidaten het type en de ligging van de woningen aangeven waarvoor hij zich wil inschrijven.

Een vraag tot wijziging binnen de periode van 15 dagen na het ontvangen van een aanbieding van een sociale woning wordt niet aanvaard.

Het verhaalrecht volgens artikel 30 van het kaderbesluit en de mogelijkheid tot het wijzigen van hun keuze worden vermeld op het keuzeformulier en op de brief met de rangschikking die naar kandidaten gestuurd worden.

Tweejaarlijks bij de actualisatie worden de kandidaten gevraagd hun keuzeformulier opnieuw in te vullen zoals hierboven beschreven.

Een één-oudergezin met inwonende kinderen wordt gelijkgesteld met een koppel met een gelijk aantal inwonende kinderen.

Indien een kandidaat hulp ontvangt van een medewerker van De Gelukkige Haard bij het invullen van het keuzeformulier, betekent het ondertekenen van het keuzeformulier dat hij akkoord gaat met de aangeduide keuzes.

In samenhang hiermee kan hij de maximale huurprijs opgeven die hij wenst te betalen. In dit kader wordt hem een toelichting gegeven over de huurprijsberekening en de huurprijzen van de woningen van zijn keuze.

De desgevallend opgegeven maximale huurprijs wordt jaarlijks op 1 januari geactualiseerd, zoals bepaald in artikel 40 van het kaderbesluit.

4.5.2 GEZINSSAMENSTELLING

Als De Gelukkige Haard de exacte gezinssamenstelling niet kan verkrijgen via de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid, deelt de kandidaat-huurder de exacte gezinssamenstelling mee aan De Gelukkige Haard op het ogenblik van de inschrijving.

Voor de niet-gedomicilieerde kinderen die op regelmatige basis bij de kandidaat-huurder inwonen moet hij een attest van de rechtbank voorleggen of een formulier invullen die getekend moet zijn door beide ouders.

4.5.3 GEZINSHERENIGING

De kandidaat-huurder deelt in voorkomend geval op het ogenblik van inschrijving de gegevens mee van de leden van het gezin in het buitenland waarvoor een aanvraag tot gezinshereniging werd ingediend of zal worden ingediend.

4.5.4 WIJZIGING ADRES EN GEZINSSAMENSTELLING

Als na de inschrijvingsdatum de gezinssamenstelling of het adres van de kandidaat-huurder wijzigt, moet de kandidaat-huurder dit binnen een maand na de wijziging meedelen aan De Gelukkige Haard.

4.6 INSCHRIJVINGBEWIJS

Na inschrijving ontvangt de kandidaat per post een inschrijvingsbewijs dat opgesteld is overeenkomstig de bepalingen van artikel 11 van het kaderbesluit.

4.7 SCHRAPPING IN HET REGISTER

Tot schrapping van een kandidatuur uit het inschrijvingsregister wordt overgegaan in de volgende gevallen:

1° als de kandidaat-huurder een woning die hem door De Gelukkige Haard aangeboden wordt, heeft aanvaard;

2° als bij de actualisering blijkt dat de kandidaat-huurder niet meer voldoet aan de inschrijvingsvoorwaarde, vermeld in artikel 3, §1, eerste lid, 2°,

3° als, op het ogenblik dat een woning aan de kandidaat-huurder door De Gelukkige Haard wordt aangeboden, blijkt dat hij niet voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, vermeld in artikel 14, 15 en 16; 4° als de kandidaat-huurder werd ingeschreven door De Gelukkige Haard ingevolge onjuiste of onvolledige verklaringen of gegevens, die door hem te kwader trouw werden afgelegd of gegeven;

5° als de kandidaat-huurder De Gelukkige Xxxxx daar schriftelijk om verzoekt;

6° bij de tweede weigering of bij het tweemaal niet-reageren door de kandidaat-huurder als hem een woning door De Gelukkige Haard wordt aangeboden die aan zijn keuze qua ligging, type en maximale huurprijs beantwoordt, op voorwaarde dat tussen de eerste weigering of het uitblijven van een reactie en het volgende aanbod van een andere woning een periode verlopen is van ten minste drie maanden. De Gelukkige Haard moet bij het volgende aanbod van een andere woning de kandidaat-huurder uitdrukkelijk op de hoogte brengen dat bij een weigering of het niet-reageren op het aanbod zijn kandidatuur geschrapt zal worden. De kandidaat-huurder krijgt telkens een termijn van minimaal vijftien kalenderdagen, vanaf de postdatum van de brief waarmee het aanbod werd gedaan, om te reageren;

7° als de kandidaat-huurder niet of niet tijdig reageert op de brief en de herinneringsbrief van De Gelukkige Haard bij actualisering van het register, vermeld in artikel 8, op voorwaarde dat hij minimaal een maand, te rekenen vanaf de postdatum van de brief, krijgt om te reageren en na de herinneringsbrief minimaal vijftien kalenderdagen, te rekenen vanaf de postdatum van de herinneringsbrief.

8° er wordt overgegaan tot schrapping van een kandidatuur uit het inschrijvingsregister bij het

onbestelbaar terugkeren van een brief bij actualisering van het register of bij het aanbod van een woning op voorwaarde dat de brief bij actualisering van het register of bij het aanbod van een woning, verzonden werd naar het laatst bekende adres dat in het Rijksregister wordt vermeld, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk heeft gevraagd om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden.

8° is een optionele schrappingsgrond en wordt ook vermeld op het inschrijvingsbewijs.

De Gelukkige Haard kan wegens zwaarwichtige redenen afzien van de toepassing van de schrappingsgrond, vermeld in het eerste lid, 6°. De toezichthouder oefent het toezicht uit op die afwijking.

Tijdens de periode van drie maanden tussen twee aanbiedingen als vermeld in het eerste lid, 6°, worden er geen woningen aangeboden aan de kandidaat-huurder. In afwijking daarvan kan de kandidaat-huurder uitdrukkelijk verzoeken om bepaalde woningen toch aangeboden te krijgen. Als hij het aanbod van een van die woningen vervolgens weigert, wordt hij geschrapt. Na de eerste weigering of na het eerste niet-reageren wordt de kandidaat-huurder door De Gelukkige Haard op dat recht gewezen.

Als de kandidaat-huurder daarvoor gegronde redenen kan aanvoeren die geen afbreuk doen aan zijn woonbehoeftigheid, kan hij De Gelukkige Haard verzoeken om hem een bepaalde tijd geen woning aan te bieden, zonder dat dat verzoek in aanmerking wordt genomen als weigering van een aanbod. Als blijkt dat De Gelukkige Haard ingaat op verzoeken die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan de toezichthouder beslissen dat gedurende maximaal een jaar elk verzoek aan hem wordt voorgelegd.

De Gelukkige Haard kan beslissen om over te gaan tot schrapping van een kandidatuur uit het inschrijvingsregister als een brief onbestelbaar terugkeert bij actualisering van het register of bij het aanbod van een woning op voorwaarde dat hij de brief bij actualisering van het register of bij het aanbod van een woning verzendt naar het laatst bekende adres dat in het Rijksregister wordt vermeld, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk heeft gevraagd om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden.

Als De Gelukkige Haard beslist om de mogelijkheid tot schrapping, vermeld in het vijfde lid, toe te passen, wordt die schrappingsgrond vermeld in het inschrijvingsbewijs, vermeld in artikel 11, en in het interne huurreglement. De Gelukkige Haard bezorgt een afschrift van het interne huurreglement aan de toezichthouder binnen een termijn van vier maanden na de inwerkingtreding van dit besluit. De latere wijzigingen moeten onmiddellijk worden meegedeeld aan de toezichthouder.

De kandidaat-huurder wordt door de verhuurder schriftelijk op de hoogte gebracht van de schrapping, behalve als die schrapping wordt uitgevoerd met toepassing vermeld in het eerste lid, 1°, en 5°, en 8°

4.8 OVERDRACHT VAN INSCHRIJVING

Als de kandidaat-huurders die onder hetzelfde inschrijvingsnummer zijn ingeschreven, na de inschrijving beslissen zich niet langer samen kandidaat te stellen, wordt de volgende procedure gevolgd:

1° als slechts een van de kandidaat-huurders de inschrijving wil behouden, blijft het oorspronkelijke inschrijvingsnummer behouden;

2° als verschillende kandidaat-huurders de inschrijving willen behouden, behoudt de persoon die zich opgegeven heeft als toekomstige referentiehuurder, het oorspronkelijke inschrijvingsnummer. De wettelijke of feitelijke partner van de toekomstige referentiehuurder krijgt een inschrijvingsnummer dat gevormd is door de datum waarop de wettelijke of feitelijke partner is ingeschreven in het inschrijvingsregister, vermeld in artikel 7, eerste lid, en het volgnummer dat aansluit bij het volgnummer van de laatste inschrijving van de dag waarop de wettelijke of feitelijke partner is ingeschreven. De andere kandidaat-huurders worden opnieuw ingeschreven met een nieuw inschrijvingsnummer.

HOOFDSTUK 5 TOELATINGSVOORWAARDEN

5.1 BEVOEGD BESLISSINGSORGAAN

Het dossier wordt opgemaakt door de bevoegde medewerker en ter goedkeuring voorgelegd aan de directeur. Ingevolge machtiging verleend door de raad van bestuur wordt de beslissing over een toewijzing genomen door het directiecomité; in dringende gevallen door de directeur. De genomen beslissingen worden genoteerd door de raad van bestuur.

Voor iedere toewijzing wordt een toewijzingsbesluit opgemaakt.

5.2 TOELATINGSVOORWAARDEN

Een kandidaat-huurder kan worden toegelaten tot een sociale huurwoning als hij voldoet aan de toelatingsvoorwaarden, die dezelfde zijn als de inschrijvingsvoorwaarden, vermeld in artikel 3 van het kaderbesluit.

Voor de toepassing van de toelatingsvoorwaarden worden de volgende personen niet beschouwd als gezinsleden:

1° de echtgenoot van de kandidaat-huurder als er een vordering tot echtscheiding is ingesteld, of als er gegronde redenen worden aangevoerd voor het niet-instellen van een vordering tot echtscheiding en het huwelijk onherstelbaar ontwricht is.

2° de echtgenoot van de kandidaat-huurder las er een vermoeden van afwezigheid als vermeld in artikel 112 van het Burgerlijk Wetboek, is vastgesteld;

3° een of meer andere personen dan de persoon, vermeld in punt 1°, die op het ogenblik van de toewijzing samenwonen met de kandidaat-huurder, en die duidelijk de sociale huurwoning niet met die persoon gaan betrekken.

5.3 EIGENDOMSVOORWAARDE

In afwijking van artikel 3, §1, eerste lid, 3°, en tweede lid, 2° en 3°, wordt een kandidaat-huurder toch toegelaten tot een sociale huurwoning in de volgende gevallen:

1° hij heeft, samen met zijn echtgenoot, een woning of een perceel dat bestemd is voor woningbouw, volledig in volle eigendom en er is een vordering tot echtscheiding ingesteld, tenzij er gegronde redenen worden aangevoerd voor het niet-instellen van een vordering tot echtscheiding en het huwelijk onherstelbaar ontwricht is;

2° hij heeft een woning of een perceel, bestemd voor woningbouw, kosteloos gedeeltelijk in volle eigendom verworven.

De verhuurder beoordeelt de gegronde redenen, vermeld in het tweede lid, 1°, en derde lid, 1°, en neemt daarover een gemotiveerde beslissing

Als de gevallen, vermeld in artikel 3, § 4, eerste lid, 2° tot en met 4°, en 6° en 7°, van toepassing zijn, moet de kandidaat-huurder binnen een jaar na de toewijzing van een sociale huurwoning de woning vervreemden. Als het derde lid van toepassing is, moet de kandidaat-huurder uit onverdeeldheid treden binnen een jaar na de toewijzing van een sociale huurwoning. Als de huurder daarvoor gegronde redenen kan aanvoeren, kan hij de verhuurder verzoeken om de termijn van een jaar te verlengen.

Voor de zittende huurders geldt een overgangsbepaling. Als de referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner op 1 maart 2017 een woning of een bouwgrond gedeeltelijk in volle eigendom zouden hebben, moeten ze binnen het jaar uit onverdeeldheid treden. De verhuurder zal de zittende huurders hiervan op de hoogte moeten brengen.

Als de referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner op 1 maart een zaakvoerder, bestuurder of aandeelhouder van een vennootschap zou zijn waarin hij en/of zijn wettelijke of feitelijke partner een woning of perceel dat bestemd is voor woningbouw heeft ingebracht, moeten ze zich binnen het jaar conformeren aan de strengere voorwaarde. De verhuurder zal de zittende huurders hiervan op de hoogte moeten brengen.

Als de huurder daarvoor gegronde redenen kan aanvoeren, kan hij de verhuurder in beide gevallen verzoeken om de termijn van een jaar te verlengen.

5.4 TAAL- EN INBURGERINGSBEREIDHEID ALS TOELATINGSVOORWAARDE

5.4.1 TAALBEREIDHEID

De voorwaarden van taalbereidheid zijn vermeld in artikel 15 van het kaderbesluit.

5.4.2 VERPLICHTE INBURGERAAR

De modaliteiten rond inburgering als toelatingsvoorwaarde zijn beschreven in artikel 16 van het kaderbesluit.

HOOFDSTUK 6 TOEWIJZING VAN EEN SOCIALE HUURWONING

6.1 DE STANDAARDVOORRANGS- EN TOEWIJZINGSREGELS

6.1.1 TOEWIJZINGSSYSTEEM

De VMSW en de sociale huisvestingsmaatschappijen gebruiken het eerste toewijzingssysteem, vermeld in artikel 18, 19 en 20 van het kaderbesluit.

6.1.2 EERSTE TOEWIJZINGSSYSTEEM

In het eerste toewijzingssysteem wordt er achtereenvolgens rekening gehouden met: 1° de rationele bezetting van de woning;

2° de absolute voorrangsregels, vermeld in artikel 19 van het kaderbesluit; 3° de regels uit het Lokaal Toewijzingsreglement

4° de optionele voorrangsregels, vermeld in artikel 20 van het kaderbesluit;

5° de chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingsregister.

Sinds 2016 is het Lokaal Toewijzingsreglement van toepassing in de stad Oostende en in de Gemeente Bredene. Meer uitleg hierover vindt u terug onder 6.2.

6.1.3 VERPLICHTE VOORRANGSREGELS

In het eerste toewijzingssysteem is De Gelukkige Haard verplicht om achtereenvolgens aan de volgende kandidaat-huurders een voorrang toe te kennen :

1° de kandidaat-huurder of een van zijn gezinsleden met een fysieke handicap of beperking, uitsluitend als de beschikbare woning door de daarop gerichte investeringen specifiek is aangepast aan de huisvesting van personen met die fysieke handicap of beperking of de kandidaat-huurder die ingeschreven is voor een sociale assistentiewoning, als de beschikbare woning een sociale assistentiewoning is;

1° bis de kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning van de verhuurder die niet voldoet aan de normen, vermeld in artikel 5, § 1, derde lid, van de Vlaamse Wooncode;

1° ter de kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning van de verhuurder en die met toepassing van artikel 92, § 3, eerste lid, 12°, van de Vlaamse Wooncode verplicht is te verhuizen naar een andere sociale huurwoning;

1° quater de kandidaat-huurder met toepassing van artikel 30, §1, vierde lid;

2° de kandidaat-huurder die nog geen huurder is van een sociale huurwoning, en die overeenkomstig artikel 18, § 2, tweede lid, artikel 26, 60, § 3 en artikel 90, § 1, vierde lid, van de Vlaamse Wooncode, moet worden gehuisvest;

3° de kandidaat-huurder die huurder is van een sociale huurwoning die niet voldoet aan de rationele bezetting, en die wil verhuizen naar een sociale huurwoning van dezelfde verhuurder die aan de rationele bezetting voldoet, als de huurder zijn verplichtingen als kandidaat-huurder, vermeld in artikel 10, vijfde en zesde lid, is nagekomen;

4° de kandidaat-huurder, vermeld in artikel 18, vierde lid;

5° de kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een onroerend of roerend goed als vermeld in artikel 20,

§ 1, tweede lid, van de Vlaamse Wooncode, op de datum waarop dat overeenkomstig artikel 20, § 2, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode in een proces-verbaal werd vastgesteld;

6° de kandidaat-huurder die in de gemeente waar de toe te wijzen woning gelegen is, zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die :

a) onbewoonbaar werd verklaard overeenkomstig artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, en waarvan de ontruiming noodzakelijk was;

b) met toepassing van artikel 15 of 16bis van de Vlaamse Wooncode ongeschikt of onbewoonbaar verklaard is of het voorwerp was van een conformiteitsonderzoek als vermeld in artikel 3 van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen, voor zover die woning op het technisch verslag ofwel minstens drie gebreken van categorie III onder de hoofdrubrieken "Omhulsel" of "Binnenstructuur" ofwel minstens drie gebreken van categorie IV en 60 strafpunten gescoord heeft;

7° de kandidaat-huurder die zijn hoofdverblijfplaats had in een woning op de datum waarop die woning deel uitmaakt van een vastgesteld onteigeningsplan;

8° de kandidaat-huurder die een ontvoogde minderjarige persoon is.

Als de kandidaat-huurder op het moment van zijn kandidaatstelling al huurder is van de verhuurder, hoeft hij niet te voldoen aan de inkomensvoorwaarde, vermeld in artikel 3, § 1, eerste lid, 2°.

Een woning, onroerend goed of kamer kan slechts eenmaal aanleiding geven tot de voorrang, vermeld in het eerste lid, 5°, 6° en 7°. Om in aanmerking te komen voor deze voorrang, vermeld in het eerste lid, 5°, 6° en 7°, moet de kandidaat-huurder de woning, het onroerend goed of de kamer sedert ten minste zes maanden bewoond hebben. Bovendien wordt de voorrang, vermeld in het eerste lid, 5° en 6°, alleen verleend als de kandidaat-huurder zich ten laatste twee maanden na de vaststelling in een proces-verbaal of de datum van onbewoonbaar- of ongeschiktverklaring heeft ingeschreven in het register, vermeld in artikel 7. De voorrang, vermeld in het eerste lid, 7°, wordt alleen verleend als de kandidaat-huurder zich ten laatste twee maanden na de kennisneming van de akte van onteigening of de datum van de akte van eigendomsoverdracht in het geval van een minnelijke aankoop, heeft ingeschreven in het register, vermeld in artikel 7.

Een kandidaat-huurder die aan de voorwaarden van een voorrang als vermeld in het eerste lid, 3°, beantwoordt, kan na de tweede ongegronde weigering van een aanbod tot toewijzing van een woning die beantwoordt aan zijn keuze met betrekking tot het type, de ligging en de maximale huurprijs, geen aanspraak meer maken op die voorrangsregel.

Een kandidaat-huurder die aan de voorwaarden van een voorrang als vermeld in het eerste lid, 5° of 6° beantwoordt, kan na zijn weigering van een aanbod tot toewijzing van een woning die beantwoordt aan zijn keuze met betrekking tot het type, de ligging en de maximale huurprijs, geen aanspraak meer maken op die voorrangsregel.

6.1.4 OPTIONELE VOORRANGSREGELS

Zoals voorzien in artikel 20. §1. van het kaderbesluit heeft de raad van bestuur beslist om na toepassing van de hierboven vermelde verplichte voorrangsregels, vermeld in artikel 19 van het kaderbesluit en binnen het toewijzingsreglement, opgemaakt ter uitvoering van artikel 28 en 29 van het kaderbesluit, voorrang te geven aan de kandidaat-huurder:

1° die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van een gemeente binnen het werkgebied van De Gelukkige Haard;

2° die nog geen huurovereenkomst heeft met een sociale huisvestingsmaatschappij.

De raad van bestuur van De Gelukkige Haard heeft beslist om de voorrangsregel, vermeld in artikel 19, eerste lid, 3° van het kaderbesluit, niet toe te passen voor de kandidaat-huurder, die huurder is bij een andere verhuurder van een sociale huurwoning die niet voldoet aan de rationele bezetting, en die wil verhuizen naar een woning die aan de rationele bezetting voldoet.

De toepassing van voormelde optionele prioriteiten kan worden herzien na verloop van een termijn van minstens twaalf maanden.

6.2 GEMEENTELIJK LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT

6.2.1 ALGEMENE BEPALING

Het Lokaal Toewijzingsreglement van de stad Oostende wordt als bijlage van het intern huurreglement integraal opgenomen. (bijage II)

Het Lokaal Toewijzingsreglement van de gemeente Bredene wordt als bijlage van het intern huurreglement integraal opgenomen (bijlage III)

6.2.2 OPSTELLEN VAN HET TOEWIJZINGSREGLEMENT EN GOEDKEURING

Op 31 maart 2016 werd het Lokaal Toewijzingsreglement van de Stad Oostende definitief goedgekeurd door de bevoegde minister.

Bij de toewijzing van de sociale huurwoningen op het grondgebied Oostende moet De Gelukkige Haard rekening houden met achtereenvolgens:

- De rationele bezetting van de woning

- Absolute voorrangsregels

- De voorrangregels uit het Lokaal Toewijzingsreglement stad Oostende

- De optionele voorrangsregels

- De chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingenregister

Op 9 september 2016 werd het Lokaal Toewijzingsreglement van de Gemeente Bredene definitief goedgekeurd en aan ons meegedeeld.

Bij de toewijzing van de sociale huurwoningen op het grondgebied Bredene moet De Gelukkige Haard rekening houden met achtereenvolgens:

- De rationele bezetting van de woning

- Absolute voorrangsregels

- De voorrangregels uit het Lokaal Toewijzingsreglement gemeente Bredene

- De optionele voorrangsregels

- De chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingenregister

6.2.3 DE LOKALE BINDING VAN DE KANDIDAAT-HUURDER MET DE GEMEENTE

In het Lokaal Toewijzingsreglement van de stad Oostende werd er geopteerd om te werken met een cascadesysteem bij de lokale binding van de kandidaat-huurder met de gemeente.

Ook in het Lokaal Toewijzingsreglement van de gemeente Bredene werd er geopteerd om te werken met een cascadesysteem bij de lokale binding van de kandidaat-huurder met de gemeente.

Beide toewijzingsreglementen werken met een cascadesysteem voor “lokale binding”: Categorie 1: er wordt eerst voorrang gegeven aan de kandidaat-huurders die minimaal tien jaar onafgebroken in de stad Oostende (respect. Bredene) wonen op het ogenblik van de toewijzing.

Categorie 2: daarna wordt voorrang gegeven aan de kandidaat-huurders die minimaal vijf jaar onafgebroken in Oostende (respect. Bredene) wonen op het ogenblik van de toewijzing. Hierna volgen de optionele prioriteiten: de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens 3 jaar inwoner zijn van Oostende (resp. Bredene).

6.2.4 DE WOONBEHOEFTIGHEID VAN SPECIFIEKE DOELGROEPEN IN DE GEMEENTE

In het Lokaal Toewijzingsreglement van de stad Oostende is er ook gekozen om een doelgroepenplan op te maken voor de volgende doelgroepen:

- Mensen met een fysieke of geestelijke beperking

- Senioren (65+)

- éénoudergezinnen

6.2.5 BEWAKEN EN HERSTELLEN VAN DE LEEFBAARHEID

Zie artikel 29 van het kaderbesluit.

6.3 VERSNELDE TOEWIJZING

§ 1. De Gelukkige Haard kan aan een kandidaat-huurder versneld een woning toewijzen door af te wijken van de toewijzingsregels, vermeld in artikelen 18 tot en met 21 en in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels, vermeld in artikel 26.

De beslissing om versneld een woning toe te wijzen, moet gebaseerd zijn op bijzondere omstandigheden van sociale aard.

De toezichthouder oefent het toezicht uit op het versneld toewijzen. Als blijkt dat De Gelukkige Haard versnelde toewijzingen doorvoert die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan hij beslissen dat gedurende maximaal een jaar elke beslissing tot versneld toewijzen aan hem wordt voorgelegd.

§ 2. Het OCMW dat ingevolge de wet van 2 april 1965 betreffende het ten laste nemen van de steun verleend door de openbare centra voor maatschappelijk welzijn bevoegd is voor de hulpverlening aan een dakloze, kan ten behoeve van die dakloze een versnelde toewijzing van een woning vragen, in overleg met het OCMW van de gemeente waar de betrokken woning gelegen is.

Een erkende dienst voor begeleid zelfstandig wonen kan ten behoeve van een persoon die met toepassing van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand, zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding van die erkende dienst, een versnelde toewijzing van een woning vragen.

Een centrum voor algemeen welzijnswerk kan ten behoeve van de volgende personen een versnelde toewijzing van een woning vragen :

1° een jongere die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door dat centrum op voorwaarde dat de jongere niet ouder is dan 21 jaar en niet valt onder de toepassing van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand;

2° een dakloze.

Een erkend initiatief beschut wonen, een project psychiatrische zorg in de thuissituatie of een ambulant intensief behandelteam kan ten behoeve van een persoon met een geestelijk gezondheidsprobleem die zelfstandig woont of gaat wonen, een versnelde toewijzing van een woning vragen.

De aanvragen, vermeld in het eerste, tweede, derde en vierde lid, kunnen alleen ingediend worden bij een verhuurder die het toewijzingssysteem, vermeld in artikel 18, toepast.

De Gelukkige Haard kan als voorwaarde voor een toewijzing stellen dat andere begeleidende maatregelen dan de basisbegeleidingstaken, vermeld in artikel 29bis, aangeboden worden door de aanvragers, vermeld in het eerste, tweede, derde en vierde lid, of door een andere welzijns- of gezondheidsvoorziening, op initiatief van de aanvragers. De begeleidende maatregelen worden opgenomen in een begeleidingsovereenkomst tussen de kandidaat-huurder en de aanvragers of andere welzijns- of gezondheidsvoorziening, op initiatief van de aanvragers. Uit de begeleidingsovereenkomst moet blijken dat de kandidaat-huurder met de begeleidende maatregelen in staat is om zelfstandig te wonen en ook in staat zal zijn om zelfstandig te wonen zonder begeleidende maatregelen binnen een duidelijk afgebakende termijn. Als voor een persoon voor wie een versnelde toewijzing is gevraagd op het einde van een begeleidingsovereenkomst wordt vastgesteld dat een voortzetting van de begeleidende maatregelen noodzakelijk is, wordt de begeleidingsovereenkomst verlengd voor een duidelijk afgebakende termijn.

De Gelukkige Haard kan het verzoek alleen weigeren als :

1° de kandidaat-huurder de begeleidingsovereenkomst weigert te ondertekenen; 2° niet wordt voldaan aan de voorwaarde, vermeld in het zesde lid;

3° hij in het jaar van de aanvraag al 5 % toewijzingen heeft gedaan op basis van de mogelijkheid tot versnelde toewijzing, vermeld in het eerste, tweede, derd een vierde lid;

4° in het kader van de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen, vermeld in artikel 28, de persoon voor wie een versnelde toewijzing wordt gevraagd, behoort tot een doelgroep waarvoor een voorrang van minimaal 4% toewijzingen op jaarbasis is bepaald.

Het percentage van 5 %, vermeld in het zevende lid, 3°, wordt berekend op basis van het rekenkundig gemiddelde van het aantal toewijzingen van de vijf jaren die voorafgaan aan het jaar waarin de aanvraag gebeurt. De toewijzingen in het kader van de herhuisvesting omwille van renovatie worden niet mee in aanmerking genomen voor de berekening van het aantal toewijzingen.

De gemeente waar de toe te wijzen woning ligt, kan samen met de verhuurder en de aanvragers, vermeld in het eerste, tweede, derde en vierde lid, afspraken maken over de verdeling van het percentage, vermeld in het zevende lid, 3°, en een spreiding van de toewijzingen over het jaar.

§ 3. De versnelde toewijzing kan alleen als er een sociale huurwoning vrijkomt die voldoet aan de voorwaarde van rationele bezetting.

§ 4. Het dossier voor de versnelde toewijzing wordt opgemaakt door de bevoegde medewerker en ter goedkeuring voorgelegd aan de directeur. Ingevolge machtiging verleend door de raad van bestuur wordt de beslissing over de versnelde toewijzing genomen door het directiecomité; in dringende gevallen door de directeur. De genomen beslissingen worden genoteerd door de raad van bestuur.

6.4 VERHURING VAN WONINGEN GEREALISEERD OF GEFINANCIERD IN HET KADER VAN EEN SPECIAAL PROGRAMMA

Details zijn terug te vinden in artikel 23 van het kaderbesluit.

6.5 RATIONELE BEZETTING

Zoals voorzien in het kaderbesluit werd voor het gehele patrimonium per wijk, groep en type de rationele bezetting vastgesteld. De minimum bezetting is gelijk aan de rationele bezetting min één en in sommige gevallen min twee.

De factoren die de rationele bezetting en de minimale bezetting bepalen zijn:

- de grootte van de woonkamer en keuken

- het aantal slaapkamers en de grootte ervan.

- de bestemming van de woning.

De rationele bezetting en de minimumbezetting werden goedgekeurd door de raad van bestuur.

Ingevolge de beslissing van de raad van bestuur van 12-12-2011 werd de rationele bezetting van appartementen met een grote en een kleine slaapkamer gebracht op 1 tot 3 personen (in plaats van 2 tot 3 personen).

Het keuzeformulier type woningen wordt als bijlage bijgevoegd. Op dit formulier staat de rationele bezetting van de woningen vermeld.

Bij het beoordelen van de rationele bezetting wordt rekening gehouden met kinderen die geplaatst zijn of waarvoor de kandidaat-huurder een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning zullen verblijven. Niet-gedomicilieerde kinderen die op regelmatige basis bij de ouder verblijven worden mits een door beide ouders ondertekend formulier of een vonnis van de rechtbank meegerekend voor het bepalen van de rationele bezetting.

Met de kinderen die meerderjarig worden, blijft men rekening houden zolang zij de leeftijd van vijfentwintig jaar niet hebben bereikt en zolang hun deeltijdse verblijf in de woning blijft voortduren. De kandidaat-huurder kan schriftelijk verzaken aan de toepassing van dit recht. Hij kan de verzaking aan dit recht op elk ogenblik herroepen.

Voor een alleenstaande met één of meer kinderen ten laste wordt voor het bepalen van de rationele bezetting het aantal fysieke personen verhoogd met één.

Als de gezinshereniging, vermeld in punt 4.5.3 van hoofdstuk 4, nog niet heeft plaatsgevonden op het ogenblik dat een woning die aangepast is aan die gezinshereniging, zou kunnen worden toegewezen, wordt aan de kandidaat-huurder een woning die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand aangepast is, toegewezen met inachtneming van de voorrangsregels vermeld in artikel 19.

O.a. in het complex Xxxxxxxxxx 000 appartementen werden er 27 appartementen speciaal gebouwd voor rolstoelgebruikers.

Rolstoelgebruikers krijgen zoals voorzien in artikel 19 1° van het kaderbesluit prioriteit voor gelijkvloerse appartementen die specifiek ingericht zijn voor rolstoelgehandicapten. De betreffende appartementen zijn aangeduid op het keuzeformulier vrijkomende woningen.

De toewijzing van andere appartementen aan rolstoelgebruikers gebeurt op de eigen verantwoordelijkheid van deze laatste.

Indien er geen rolstoelgebruiker kandidaat is, kan een dergelijke woning toegewezen worden aan een andere gehandicapte of andere gunstige gerangschikte kandidaat. In dit geval dient de huurder ermee in te stemmen te verhuizen op het ogenblik dat er terug kandidaten ingeschreven zijn in het register en die rolstoelafhankelijk zijn.

De Gelukkige Haard kan beslissen om de verhuis niet te eisen.

Voor de woningen met 2 slaapkamers (2p.) waarvan de rationele bezetting bepaald is op 4 personen wordt de toewijzing uitgesloten voor volgende gevallen:

- gezin bestaande uit ouders en 2 kinderen van verschillend geslacht ouder dan 6 jaar

- gezin bestaande uit ouders, 1 ascendant en 1 kind

6.6 PROCEDURE DIE GEVOLGD WORDT BIJ DE VERHURING VAN WONINGEN

Volgende procedure wordt gevolgd:

De verhuringen worden administratief behandeld door de medewerker, belast met de verhuringen. De voorstellen worden nagezien door de directeur en voorgelegd aan het directiecomité.

Ingevolge machtiging verleend door de raad van bestuur wordt de beslissing over een toewijzing genomen door het directiecomité; in dringende gevallen door de directeur.

De genomen beslissingen worden genoteerd door de raad van bestuur.

6.6.1 VERHURING VAN WONINGEN

De toewijzing gebeurt volgens de regels bepaald in het besluit en het intern toewijzingsreglement.

Om de woningen, die voor de eerste maal verhuurd worden en de vrijkomende woningen op een correcte manier, zonder huurverlies te kunnen verhuren werd een systeem uitgewerkt. Alle kandidaten werden en worden regelmatig ingelicht over deze werkwijze.

6.6.2 AANVRAAGFORMULIER KEUZE (TYPE) WONING

De eerste maal bij inschrijving van de kandidaat-huurder in het register en daarna samen met de tweejaarlijkse actualisatie krijgen de kandidaat-huurders een keuzeformulier type woningen voorgelegd of opgestuurd.

We bespraken reeds uitgebreid de wijze waarop dit dient ingevuld te worden. Kandidaten die geen gevolg geven aan ons eerste verzoek krijgen een herinneringsbrief.

Voor de kandidaat-huurder die geen keuzes aankruist of geen keuzeformulier indient, worden ambtshalve alle woningen van het ganse patrimonium die voldoen aan de rationele bezetting van zijn gezin, aangestipt.

In het register van de kandidaten is de volgorde van de kandidaten bepaald door de chronologische volgorde.

De volgorde van de gekozen woningen is in volgorde bepaald door de rationele bezetting, de absolute prioriteiten in volgorde zoals voorzien in het kaderbesluit sociale huur, de optionele prioriteiten in volgorde zoals voorzien in het kaderbesluit sociale huur en de chronologische volgorde.

De aanvraag is twee jaar geldig en moet dus tweejaarlijks vernieuwd worden.

Voor een éénoudergezin met kinderen ten laste wordt het aantal gezinsleden met één verhoogd.

Als een kandidaat toch voor een grotere woning wil ingeschreven worden, kan dat, maar met de mededeling dat hij enkel bij uitputting van de kandidaten, waarvan de gezinssamenstelling voldoet aan de rationele bezetting, in aanmerking kan komen. In het register voor vrijkomende woningen wordt hij gerangschikt na de kandidaten, die beantwoorden aan de vooropgezette rationele bezetting.

Een woning aanstippen waarvoor de rationele bezetting één eenheid kleiner dan de gezinssamenstelling mag als twee kinderen van hetzelfde geslacht in dezelfde kamer kunnen slapen, maar met de mededeling dat hij enkel bij uitputting van de kandidaten, waarvan de gezinssamenstelling voldoet aan de rationele bezetting, in aanmerking kan komen. Hij wordt gerangschikt na de kandidaten, die beantwoorden aan de vooropgezette rationele bezetting.

Niet-gedomicilieerde kinderen die op regelmatige basis bij de ouder verblijven worden mits een door beide ouders ondertekend formulier of een vonnis van de rechtbank meegerekend voor het bepalen van de rationele bezetting.

Een kandidaat, die om een of andere reden, geen formulier ingediend heeft en toch wenst verwittigd te worden, kan in de loop van het jaar een gemotiveerde vraag indienen om nog een aanvraagformulier in te dienen. Ingevolge volmacht verleend door de raad van bestuur beslist het directiecomité over het al of niet verlenen van de toelating voor het indienen van het aanvraagformulier. De genomen beslissing wordt door de raad van bestuur genoteerd. In geval de betrokkene de toelating krijgt om nog een formulier in te dienen wordt zijn toestand geregulariseerd.

Tussentijds kunnen de keuzes slechts aangepast worden met een gemotiveerde schriftelijke aanvraag (wijziging gezinssamenstelling e.d.).

Voor alle kandidaten waarvoor wij onze brief terug krijgen wegens verzuim van het opgeven van een nieuw adres, wordt het nieuwe adres opgevraagd bij de KSZ. Zodat in feite niemand kan zeggen dat hij niet verwittigd werd.

De eerste brief wordt opgestuurd midden juni. Vooraf worden alle adressen van de kandidaten nagezien.

Midden juli wordt een herinneringsbrief opgestuurd.

Zoals voorzien in hoofdstuk 4 punt 4.7. 8° van het intern huurreglement wordt overgegaan tot schrapping van een kandidatuur uit het inschrijvingsregister bij het onbestelbaar terugkeren van een brief bij actualisering van het register of bij het aanbod van een woning op voorwaarde dat de brief bij actualisering van het register of bij het aanbod van een woning, verzonden werd naar het laatst bekende adres dat in het Rijksregister wordt vermeld, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk heeft gevraagd om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden

6.6.3 INFORMATIE AAN DE KANDIDATEN

In het kader van de openheid van bestuur krijgt iedere kandidaat ten laatste in februari een brief met zijn rangschikking per wijk en per type woning.

6.6.4 TOEWIJZING

Wanneer een woning vrijkomt, of wanneer er overgegaan wordt tot het verhuren van nieuwe woningen wordt met de computer een lijst afgeprint ” volgorde per wijk en per type” . Op deze lijst worden de kandidaten voor de vrijkomende of nieuw te verhuren woning afgedrukt in volgorde. Voor het bepalen van de volgorde houdt de computer achtereenvolgens rekening met de rationele bezetting, de verplichte prioriteiten in volgorde zoals voorzien in art 19 van het kaderbesluit voor sociale huur, de optionele prioriteiten in volgorde en de chronologische volgorde.

Wanneer er voor een woning die vrijkomt kandidaten zijn met een prioriteit zoals bepaald in artikel 19 van het kaderbesluit worden eerst die kandidaten aangeschreven. Wanneer er geen enkele kandidaat met prioriteit de woning wenst worden de volgende gerangschikte kandidaten aangeschreven.

Wanneer er geen kandidaten met prioriteit zoals bepaald in artikel 19 zijn schrijven we maximum de 10 eerst gerangschikte kandidaten aan.

Voor het versturen van de brieven wordt de gezinssamenstelling en het adres gecontroleerd bij de KSZ.

In de brief staat o.a. het volgende vermeld:

Ligging en omschrijving van de woning; datum inhuurname; te betalen huurprijs (volgens berekening); basishuurprijs; huurlasten; de nummers in volgorde van de verwittigde kandidaten; de datum tegen wanneer het antwoord moet binnen zijn.

Er wordt ook een nota bijgevoegd over de schrappingsregels en een nota met een gedetailleerde uitleg betreffende de huurprijsberekening en toelatingsvoorwaarden.

Bij de brief wordt een antwoordformulier en een uitgebreide nota gevoegd. De kandidaat heeft volgende antwoordkeuzen:

1° wenst in aanmerking te komen voor het huren van ‘type woning + adres’

2° wenst niet in aanmerking te komen voor het huren van ‘type woning + adres’

Ik heb er nota van genomen dat bij een tweede weigering of niet-reageren op een volgend aanbod geschrapt zal worden in het register van de kandidaten.

Ik weet dat ik gedurende 3 maanden voor geen enkele type vrijkomende woning zal verwittigd worden, tenzij ik daar uitdrukkelijk om verzoek.

3° wenst definitief geschrapt te worden uit het register van de kandidaten. Ik weet dat ik bij eventuele herinschrijving in het register van de kandidaten volledig achteraan zou komen op de lijst.

De kandidaat-huurder heeft 15 kalenderdagen tijd om te reageren. Indien de kandidaat weigert of niet-reageert op het aanbod zal hij gedurende 3 maanden voor geen enkele type woning verwittigd worden, tenzij hij daar uitdrukkelijk om verzoekt. Er wordt op dit recht gewezen in het antwoordformulier (en ook nog eens in de bijgevoegde nota.)

Een kandidaat die op het aanbod niet gereageerd heeft of geweigerd heeft, krijgt bij een volgend aanbod van een woning een brief waarin duidelijk staat vermeld dat bij een weigering of het niet-reageren op het aanbod zijn kandidatuur geschrapt zal worden. Er wordt ook vermeld voor welke woning hij eerder geweigerd heeft of niet gereageerd heeft.

Bij een tweede weigering of niet-reageren op het aanbod, wordt de kandidaat definitief geschrapt in het register van de kandidaten.

Als weigering geldt ook de beslissing van een kandidaat-huurder die na bezichtiging van de aangeboden woning toch niet wenst in te gaan op het aanbod. Ook als hij nalaat deze weigering schriftelijk te bevestigen.

Indien een kandidaat, na bezichtiging, voor deze type woning niet langer wenst verwittigd te worden dient hij dit schriftelijk mede te delen.

De woning wordt toegewezen aan de eerst gerangschikte kandidaat, die wenst. Weigert die kandidaat achteraf, dan wordt het de tweede, enz.

Een kandidaat die niet antwoordt, wordt gelijk gesteld met een kandidaat, die niet wenst.

Indien geen kandidaat-huurders meer voorhanden zijn die beantwoorden aan de vooropgezette rationele bezetting, komen die kandidaten aan bod, waarvan de gezinssamenstelling één persoon minder of een persoon meer dan de minimale bezetting telt of één persoon meer dan de rationele bezetting.

In het kader van de openbaarheid van bestuur wordt aan alle kandidaten, die er om vragen, medegedeeld aan wie de woning toegewezen werd.

6.6.5 WEIGERING VAN TOEWIJZING

§ 1. De Gelukkige Haard kan de toewijzing van een woning gemotiveerd weigeren aan de kandidaat-huurder die huurder van een verhuurder is of geweest is en:

1° van wie de huurovereenkomst werd beëindigd op basis van artikel 98, § 3, 2°, van de Vlaamse Wooncode

2° die de woning van een verhuurder bewoont of heeft verlaten voor zover wordt aangetoond dat hij ernstig of blijvend zijn verplichtingen niet nagekomen is.

Als de huurovereenkomst werd beëindigd wegens wanbetaling aan een verhuurder, kan De Gelukkige Haard de toewijzing van een woning weigeren als de kandidaat-huurder op het ogenblik van de toewijzing de schulden bij die verhuurder nog niet heeft afgelost. In afwijking hiervan kan De Gelukkige Haard, als de kandidaat-huurder in budgetbegeleiding of budgetbeheer is bij een O.C.M.W. of een andere door de Vlaamse Gemeenschap erkende instelling voor schuldbemiddeling, de toewijzing slechts weigeren, als op het ogenblik van de toewijzing minder dan 75% van de schulden bij die verhuurder zijn afgelost. Als de kandidaat-huurder toegelaten is tot een collectieve schuldenregeling overeenkomstig de wet van 5 juli 1998 betreffende de collectieve schuldenregeling en de mogelijkheid van verkoop uit de hand van in beslag genomen onroerende goederen, en er is een minnelijke of gerechtelijke aanzuiveringsregeling opgesteld, kan De Gelukkige Haard de toewijzing niet weigeren.

In uitzonderlijke gevallen kan De Gelukkige Haard de toewijzing van een woning weigeren aan een kandidaat-huurder voor zover wordt aangetoond dat de toewijzing aan de kandidaat- huurder een ernstige bedreiging vormt voor de fysische of psychische integriteit van de bewoners. In de motivatie wordt uitdrukkelijk vermeld waarom een proefperiode niet volstaat voor de kandidaat-huurder. Als blijkt dat De Gelukkige Haard toewijzingen weigert die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan de toezichthouder beslissen dat gedurende maximaal een jaar elke beslissing tot weigering aan hem wordt voorgelegd.

In plaats van de toewijzing te weigeren kan De Gelukkige Haard de kandidaat-huurder de aanvaarding van begeleidende maatregelen opleggen.

§ 2. De Gelukkige Haard is op straffe van nietigheid van de beslissing verplicht om de gemotiveerde weigering tot toewijzing binnen veertien dagen na de beslissing aan de kandidaat-huurder te betekenen met melding van het verhaalrecht, vermeld in artikel 30.

§ 3. Als de toewijzing van een woning wordt geweigerd, kan het aanbieden van een woning tijdens een periode van maximaal een jaar na de weigering worden opgeschort.

§ 4. Het dossier voor de weigering van een toewijzing wordt opgemaakt door de bevoegde medewerker en ter goedkeuring voorgelegd aan de directeur. Ingevolge machtiging verleend door de raad van bestuur wordt de beslissing over de weigering van een toewijzing genomen door het directiecomité; in dringende gevallen door de directeur. De genomen beslissingen worden genoteerd door de raad van bestuur.

6.7 ONDERBEZETTINGSBELEID

6.7.1 ALGEMEEN

De verhuurder vermeldt in zijn intern huurreglement op welke wijze hij de huurders van een onderbezette woning, zal begeleiden naar een woning die niet onderbezet zou zijn als de huurder met zijn gezinsleden de woning zou betrekken. De verhuurders kunnen op basis van de kenmerken van het woningbestand, de kenmerken van de kandidaat-huurders van hun wachtlijst en de druk op bepaalde woningmarktsegmenten zelf beslissen of er een noodzaak tot verhuis is, en of ze een aanbod gaan doen.

De verhuurder kan van alle toewijzingsregels afwijken bij de toewijzing. De verhuurder kan bijvoorbeeld opteren om een rits-systeem uit te werken, of te werken met contingentering op jaarbasis.

6.7.2 ANALYSE ONDERBEZETTE WONINGEN

Op 1 maart 2017 zijn er 173 woningen binnen het patrimonium van De Gelukkige Haard onderbezet waarvan 35 appartementen, 3 duplexen en 135 woningen.

Deze huurders hebben allen een contract van onbepaalde duur. In principe dienen zij een onderbezettingsvergoeding te betalen indien zij 2 gepaste aanbiedingen van een woning weigeren.

Verdeeld over de wijken is het aantal onderbezette woningen:

- cité Edebau:	10
- Stene:	9
- Xxxxxxxxxx:	0
- Xxxxxxxxxx:	00
- Xx Xxxxxx Xxxx:	0
- Xxxxxxxxxx:	24
- Xxxxxxxxxx:	00
- Xxxxxxx:	8
- Schipperskwartier:	5
- Achturenhuis:	0
- Hazegras:	1

Een gepast aanbod moet aan 3 voorwaarden voldoen:

- De rationele bezetting stemt overeen met de gezinsgrootte

- Het aanbod moet binnen een straal van 5 km van de huidige woonst liggen

- De nieuwe huurprijs (inc. Huurlasten) mag niet hoger liggen dan de huidige huurprijs

Voor de wijk Zandvoorde en de Gemeente Bredene kunnen we voorlopig geen gepast aanbod geven omdat we geen woningen binnen een straal van 5km kunnen aanbieden die voldoet aan de rationele bezetting.

Wat betreft de huurprijs is het niet altijd evident een aanbod met een lagere of even hoge huurprijs aan te bieden. De huurlasten bij een appartement liggen nl. dikwijls een stuk hoger dan bij een huis. De huurprijs wordt vooral bepaald door het inkomen (dat dus gelijk blijft). De nieuwe huurprijs zal door de hogere huurlasten dikwijls hoger liggen.

Ondanks de vermelde beperkingen zal De Gelukkige Haard een pro-actief onderbezettingsbeleid uitvoeren.

6.7.3 AANPAK

In een eerste fase worden alle huurders aangeschreven waarin de nieuwe regelgeving wordt uitgelegd. We maken melding van de gewijzigde eigendomsvoorwaarde, de onderbezettingsvergoeding en het einde van het kooprecht.

We zullen proberen huurders die in een onderbezette woning wonen te motiveren om vrijwillig te verhuizen, naar voorbeeld een nieuwbouwappartement.

Bij de verhuring van een nieuwbouw zal daarom eerst aan deze huurders de kans gegeven worden om een appartement te huren. Zij zullen hiervan op de hoogte gesteld worden. Indien zij dit wensen kunnen zij ook naar bestaande appartementen in een andere wijk verhuizen.

We zullen deze huurders uitnodigen op een info-moment hieromtrent. Eventueel is ook een huisbezoek een mogelijkheid.

Het valt af te wachten hoe groot de bereidwilligheid om te verhuizen zal zijn.

Indien we vaststellen dat de bereidwilligheid (te) klein is, dan dienen we over te stappen naar tweede fase. In deze fase zullen we 2 ‘gepaste aanbiedingen’ doen. Bij herhaalde weigering zal er dan een onderbezettingsvergoeding aan verbonden worden.

Bij dit systeem zullen we dit wijk per wijk doen, te starten met de oudste wijken. We dienen ook rekening te houden met het totaal aantal toewijzingen, zodat de ‘gewone toewijzingen’ ook nog voldoende kunnen doorgaan.

Deze werkwijze dient geëvalueerd en bijgestuurd te worden waar nodig.

We streven ernaar dit op een menselijke manier te doen, rekening houdend met de leeftijd, de mogelijkheden en de verwachtingen van onze huurders.

HOOFDSTUK 7 VERHAAL

Hiervoor verwijzen wij naar artikel 30 van het kaderbesluit.

Alle punten waarvoor verhaalrecht kan uitgeoefend worden staan uitdrukkelijk vermeld op het inschrijvingsbewijs.

Indien verhaal mogelijk is tegen een beslissing van De Gelukkige Haard, wordt dit ook op het betreffende document vermeld.

Ingevolge machtiging verleend door de raad van bestuur wordt de nieuwe gemotiveerde beslissing over een verhaal genomen door het directiecomité; in dringende gevallen door de directeur. De genomen beslissingen worden genoteerd door de raad van bestuur.

HOOFDSTUK 8 HUUROVEREENKOMST, HUURLASTEN EN WAARBORG

8.1 HUUROVEREENKOMST EN BEËINDIGING VAN DE HUUROVEREENKOMST

8.1.1 HUURDER

Een definitie van het begrip huurder is terug te vinden in artikel 1 10° van het kaderbesluit en artikel 2 §1 34° van de Vlaamse Wooncode. Zie ook hoofdstuk 1 van het intern huurreglement.

8.1.2 ONDERTEKENING VAN DE HUUROVEREENKOMST

De huurovereenkomst wordt getekend door de partners en de meerderjarige inwonende personen.

Wanneer iemand komt inwonen dan moet hij een bijvoegsel aan het huurcontract ondertekenen.

In de definitie van huurder is de verwijzing naar het ondertekenen van de huurovereenkomst geschrapt. Het feit dat men er duurzaam verblijft, is op zich voldoende om als huurder beschouwd te worden.

8.1.3 TYPE HUUROVEREENKOMST

De overeenkomsten voor de verhuring of onderverhuring worden opgesteld volgens de typehuurovereenkomsten. Van de typehuurovereenkomsten kan alleen worden afgeweken in de gevallen die de minister bepaalt.

8.1.4 DUUR HUUROVEREENKOMST

De huurovereenkomsten ondertekend vóór 1 maart 2017 zijn van onbepaalde duur. Ook wanneer een huurcontract met een huurder wordt vernieuwd in gevolge mutatie, blijft dit een contract van onbepaalde duur.

De huurovereenkomsten die ondertekend worden op 1 maart 2017 of later hebben in principe een duur van 9 jaar, desgevallend verlengbaar met opeenvolgende periodes van 3 jaar. (zie ook art. 97 bis §2 VWC).

Vóór de afloop van de 9-jarige of 3 jarige periode moet de verhuurder xxxxxx of de huurder nog voldoet aan enerzijds een inkomensvoorwaarde, en anderzijds de voorwaarden inzake bezettingsgraad. Als de huurder aan beide voorwaarden voldoet, wordt de huurovereenkomst met een termijn van 3 jaar verlengd.

De voorwaarden inzake inkomen en bezettingsgraad (en alle uitzonderingen) zijn terug te vinden in artikel 97 bis van de Vlaamse Wooncode.

De inkomensvoorwaarde kan als volgt samengevat worden: als het rekenkundig gemiddelde van het inkomen van de huurders dat in aanmerking werd genomen bij de 3 laatste jaarlijkse huurprijsaanpassingen 125% of meer bedraagt van de inkomensgrens die van toepassing is bij de 3 laatste jaarlijkse huurprijsaanpassingen, neemt de huurovereenkomst een einde.

Een woning is onderbezet als het verschil tussen het aantal slaapkamers en het aantal huurders, de minderjarige gezinsleden en de gemelde huurders, groter is dan één.

Concreet is een woonst onderbezet in volgende gevallen: Een woonst met 3 slaapkamers: 1 persoon

Een woonst met 4 slaapkamers: 2 personen

8.1.5 OPZEG VAN DE HUUROVEREENKOMST DOOR DE GELUKKIGE HAARD

Artikel 97bis §1 en artikel 98 van de Vlaamse Wooncode gaan over de opzeg van huurovereenkomst door De Gelukkige Haard.

In sommige gevallen wordt de huurovereenkomst van bepaalde duur niet verlengd. (Zie punt hierboven.)

Indien niet langer voldaan wordt aan enkele voorwaarden qua inkomen en bezetting wordt de huuropzeg gegeven.

Ook wordt er vermeld in welke gevallen het huurcontract van rechtswege wordt ontbonden.

8.1.6 AFLOSSING HUURACHTERSTAND

De huurders met huurachterstand die geen gevolg geven aan onze vraag voor een aflossingsplan krijgen ambtshalve een aflossingsplan met een maandelijkse aflossing van 50 euro.

8.1.7 BIJWONING – MELDINGSPLICHT

Daar de huurprijs o.a. afhankelijk is van de grootte van het gezin moet de huurder De Gelukkige Haard schriftelijk verwittigen wanneer de gezinstoestand verandert. Dit geldt zowel in het geval dat het aantal gezinsleden vermindert of vermeerdert. Deze wijzigingen moeten binnen de maand schriftelijk meegedeeld worden.

De partner waarmee de huurder huwt of wettelijk samenwoont na ondertekenen van het huurcontract dient aan alle toetredingsvoorwaarden te voldoen. De toetredingsvoorwaarden zijn gelijk aan de toelatingsvoorwaarden uitgezonderd de inkomensvoorwaarde.

Partners waarmee de huurder feitelijk wil samenwonen moeten voldoen aan alle toetredingsvoorwaarden te voldoen. De toetredingsvoorwaarden zijn gelijk aan de toelatingsvoorwaarden uitgezonderd de inkomensvoorwaarde.

De huurder dient schriftelijk te verklaren dat dit om zijn/haar partner gaat. Er kan maar 1 partner tegelijkertijd erkend worden.

De bijwoning mag geen aanleiding geven tot een onaangepaste of overbezette woning.

De huurder heeft de verplichting alleen een duurzame bijwoonst toe staan als de bijwoner voldoet aan de toetredingsvoorwaarden. Als de huurder iemand laat bijwonen die niet voldoet aan de die voorwaarden, kan de huurder gesanctioneerd worden voor het niet voldoen aan zijn huurdersverplichtingen.

Vanaf 1 maart 2017 is de huurder ook verplicht om een tijdelijke bijwoning te melden aan De Gelukkige Haard. Het gaat hier om personen die tijdelijk hun domicilie of hoofdverblijfplaats vestigen in de woning en die dus niet de intentie (kunnen) hebben om duurzaam in de woning te verblijven. Die personen treden niet toe tot de huurovereenkomst en worden dus geen huurder. Die bijwoonst kan alleen worden toegestaan als daarmee de minimale bezettingsnorm niet worden overschreden.

Bij de tijdelijke bijwoonst zijn er 2 vormen te onderscheiden:

1. het verblijf van een asielzoeker in de woning van zijn partner. De bijwoning wordt als tijdelijk beschouwd gedurende de periode van de beslissing van de asielaanvraag. Op het ogenblik van een definitieve positieve beslissing wordt de bijwoning als duurzaam beschouwd. En moet de bijwoner voldoen aan de toetredingsvoorwaarden.

2. De andere vorm is een feitenkwestie. Vb tijdelijke opvang van een kind dat relatieproblemen heeft of uit het huis wordt gezet. Na maximum 6 maanden wordt deze vorm van tijdelijke bijwoning als duurzaam beschouwd. Vanaf dit ogenblik dient de bijwoner te voldoen aan de toetredingsvoorwaarden en treedt hij toe tot de huurovereenkomst.

3.

8.1.8 VERWERVEN EIGENDOM – MELDINGSPLICHT

Als een huurder een woning of perceel, bestemd voor woningbouw, volledig of gedeeltelijk in volle eigendom of volledig vruchtgebruik verwerft, moet hij dat onmiddellijk melden aan De Gelukkige Haard.

8.2 HUURLASTEN EN KOSTEN EN VERGOEDINGEN TEN LASTE VAN DE GELUKKIGE HAARD

De huurlasten die ten laste van de huurder worden gelegd, zijn opgenomen in artikel 1, §1, van bijlage III, gevoegd bij het kaderbesluit. De kosten en vergoedingen die ten laste van De Gelukkige Haard vallen zijn opgenomen in artikel 1, §2, van bijlage III, gevoegd bij dit besluit.

De huurder betaalt de kosten en lasten via maandelijkse afbetaling op basis van de totale reële kosten van de meest recente jaarlijkse afrekening.

De referentieperiode van de jaarlijkse afrekening loopt van 01 oktober van het jaar X-2 t.e.m. 30 september van het jaar X-1. De huurlasten van deze afrekening worden aangerekend vanaf 01 januari van het jaar X t.e.m. 31 december van het jaar X.

Om de huurlasten billijk te houden worden deze geplafonneerd en verdeeld op basis van onderstaande tabel (bedragen per maand):

HUURLAST PLAFOND VERDEELSLEUTEL

ONDERHOUD GROENRUIMTEN 13,55 Totaal aantal woongelegenheden

patrimonium

VUILVERWIJDERING 0,60 Totaal aantal appartementen patrimonium

REINIGEN GEMENE DELEN Geen

plafond

plafond

REINIGEN EN ONTSTOP. RIOLERING Geen

Totaal aantal appartementen patrimonium

Totaal aantal appartementen patrimonium

ONDERHOUD LIFTEN 23,25 Totaal aantal appartementen per project VERGOEDINGEN ELEKTRICITEIT LIFT 16,60 Totaal aantal appartementen per project

VERGOEDINGEN ELEKTRICITEIT

ZONDER LIFT (2/5 VERBRUIK)

6,60 Totaal aantal appartementen per project

VERGOEDINGEN WATER 6,50 Totaal aantal appartementen per project

ONDERHOUD XXXXXX,

BRANDBESTRIJDING, CENTRALE VERWARMING, HYDROFOORGROEPEN

Geen plafond

Totaal aantal woongelegenheden patrimonium

TOEZICHT Geen

plafond

Totaal aantal woongelegenheden patrimonium

De plafondbedragen worden geïndexeerd op basis van de consumptieprijs index met toepassing van de formule:

Plafondbedrag x consumptieprijs index 09/X-1 103,04 (Consumptieprijsindex 09/2016)

8.3 WAARBORG DOOR DE HUURDER OF DE ONDERHUURDER

De waarborgregeling, vermeld in artikel 10 van afdeling II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, geldt voor de garantie van de naleving van de huurdersverplichtingen in het kader van dit besluit. De basis voor de berekening van de waarborgsom is ofwel de basishuurprijs, voor de woningen die vallen onder het toepassingsgebied van afdeling I van hoofdstuk VIII, ofwel de contractuele huurprijs, voor de woningen die vallen onder het toepassingsgebied van afdeling II van hoofdstuk VIII.

Bij het in huur nemen van een woning toebehorend aan De Gelukkige Haard, is de huurder reeds aandeelhouder van de maatschappij of wordt hij aandeelhouder van de maatschappij. Om aandeelhouder te worden van de maatschappij moet men inschrijven voor vijftien aandelen van vijfentwintig euro. Bij inschrijving betaalt men 25% op de onderschreven aandelen en bij het betrekken van de huurwoning 35%. Het saldo wordt afbetaald door maandelijkse stortingen van € 2,5. Bij het betrekken van de woning verpand de huurder zijn aandelen als huurwaarborg. De aandelen brengen jaarlijks een dividend op.

HOOFDSTUK 9 VASTSTELLING VAN DE HUURPRIJS

9.1 DEFINIËRING VAN EEN AANTAL BEGRIPPEN

9.1.1 MARKTWAARDE – BASISHUURPRIJS – SOCIALE KORTING

Zie artikels 38-41 van het kaderbesluit.

9.1.2 MINIMALE HUURPRIJS

Zie artikel 42 van het kaderbesluit.

9.1.3 PATRIMONIUMKORTING

Zie artikel 43 van het kaderbesluit.

9.1.4 ENERGIECORRECTIE

Zie artikel 44 van het kaderbesluit.

9.1.5 GEZINSKORTING

Zie artikel 45 van het kaderbesluit

9.2 DE VASTSTELLING VAN DE HUURPRIJS

9.2.1 AANGEPASTE HUURPRIJS

Zie artikel 46 van het kaderbesluit

9.2.2 SOCIALE KORTING

Zie artikel 47 van het kaderbesluit

9.2.3 REËLE HUURPRIJS

Zie artikel 48 van het kaderbesluit

9.2.4 BASISHUURPRIJS

Zie artikel 49 van het kaderbesluit

9.2.5 ONDERBEZETTE WONING

Zie artikel 37ter, §2 van het kaderbesluit

De huidige huurders met een huurovereenkomst van onbepaalde duur die onderbezet wonen, zullen in voorkomend geval een onderbezettingsvergoeding moeten betalen. De vergoeding bedraagt 25 euro (te indexeren) per slaapkamers die volgens de definitie van een onderbezette woning het toegelaten aantal slaapkamers overschrijdt. Dat bedrag zal worden toegevoegd aan de maandelijkse reële huurprijs. De voorwaarden die worden gesteld voor de beëindiging van de tijdelijke huurovereenkomst in het kader van de aanpak van onderbezetting, zijn overeenkomstige toepassing op het aanrekenen van een onderbezettingsvergoeding.

HOOFDSTUK 10 ONDERZOEK NAAR HET VOLDOEN AAN DE VOORWAARDEN EN VERPLICHTINGEN

Zie artikel 52 van het kaderbesluit.

HOOFDSTUK 11 SANCTIES

11.1 ADMINISTRATIEVE MAATREGELEN

Zie artikel 53 van het kaderbesluit.

11.2 ADMINISTRATIEVE GELDBOETE

Zie artikel 54 van het kaderbesluit.

De bestaande procedures werden aangepast en geïntegreerd in één duidelijke procedure.

11.3 VISEREN EN UITVOERBAAR VERKLAREN VAN DE DWANGBEVELEN

Zie artikel 55 van het kaderbesluit.

HOOFDSTUK 12 INDEXATIE

Alle bedragen, met uitzondering van de bedragen 250 euro en 650 euro, vermeld in artikel 42 en 43, in dit besluit worden jaarlijks op 1 januari aangepast aan de evolutie van de gezondheidsindex (basis 2004), naar het gezondheidsindexcijfer van de maand juni van het voorgaande jaar en met als basis het gezondheidsindexcijfer van 105,28 voor juni 2007. Het resultaat wordt afgerond naar het eerstvolgende natuurlijke getal.

De bedragen 250 euro en 650 euro, vermeld in artikel 42 en 43, worden geactualiseerd overeenkomstig artikel 40. Ze worden daartoe beschouwd als geschatte marktwaarden, waarvan de schatting is uitgevoerd in het jaar 2012.

HOOFDSTUK 13 DIVERSE ONDERWERPEN

13.1 DE ZORG VOOR EEN OPTIMALE LEEFBAARHEID

Er wordt voorlopig geen leefbaarheidsplan toegevoegd aan dit toewijzingsreglement.

Het onderhoud van de gemene delen van de verschillende complexen wordt gedaan door eigen personeel.

In het huishoudelijk reglement wordt het onderhoud van de bordessen, de ophaling van het huisvuil, het houden van huisdieren, de geluidsoverlast, het binnenlaten van bezoekers door medehuurders, enz…, geregeld.

In de gemene delen wordt regelmatig toezicht gehouden. Ten minste om de drie jaar gebeurt dit ook in de woningen.

Bij vaststelling van, of een klacht betreffende vandalisme, afvalproblematiek, onaangepast woongedrag, enz… wordt de betrokken huurder aangeschreven en/of op het kantoor ontboden. Eventueel wordt er met de medehuurders een vergadering belegd.

Indien er in de toestand geen verbetering komt, worden er dwingende maatregelen genomen.

Door de maatschappij worden de nodige inspanningen geleverd om bij te dragen tot de verbetering van de leefbaarheid, in zoverre zij oordeelt dat dit tot haar bevoegdheid behoort.

Voor zo ver het een substantiële bijdrage kan opleveren in het kader van de leefbaarheid, zal zij de nodige inspanningen leveren om problemen en oplossingen aan te kaarten bij de bevoegde diensten en organisaties.

Er wordt naar gestreefd om met alle huurders een blijvend direct contact te onderhouden Dit gebeurt door persoonlijke contacten en door overlegvergaderingen.

Wanneer er problemen zijn zal er naar gestreefd worden om deze problemen zo snel mogelijk, hetzij ter plaatse, hetzij in ons kantoor, op te lossen door middel van overleg.

Er zal slechts gestreefd worden naar een gerechtelijke oplossing wanneer onomstotelijk aangetoond wordt dat geen andere oplossing mogelijk is en na eventuele ruggespraak met de plaatselijke openbare diensten, wanneer dit noodzakelijk blijkt.

Iedere kandidaat-huurder moet zich bij inschrijving op het kantoor aanbieden.

Ter gelegenheid van de toewijzing wordt de nieuwe huurder ingelicht over de reglementering. Zoals vermeld, zijn er bij de zittende huurders regelmatig huisbezoeken.

13.2 SOCIALE VERMENGING

Door een strikte toepassing van de chronologische volgorde, uiteraard mits toepassing van de prioriteitsregels, krijgt men onder de huurders een sociale vermenging.

Die sociale vermenging wordt geaccentueerd door de aanwezigheid van koopwoningen in nagenoeg alle wijken.

De toepassing van het voorkooprecht leidt naar een nog grotere spreiding van de sociale huisvesting over het gehele grondgebied van de stad en leidt de facto naar een nog grotere sociale vermenging.

Bij de programmatie van de projecten wordt er gestreefd naar een typevermenging.

Bij inschrijving moet iedere kandidaat-huurder op een lijst per wijk, groep en type alle woningen aanstippen waarvoor hij wenst in aanmerking te komen.

Er wordt hem meegedeeld welke types van woning aan zijn gezinssituatie aangepast zijn.

13.3 MUTATIE

Elke huurder kan een mutatie aanvragen.

- Volgens artikel 19 3° krijgt een huurder, die in een onaangepaste woning qua rationele bezetting woont, prioriteit.

- In gemotiveerde gevallen van sociale aard of voor het oplossen van een ernstig samenlevingsprobleem kan de raad van bestuur beslissen een woning versneld toe te wijzen.

- In alle andere gevallen wordt een mutatieaanvrager beschouwd als huurder van een sociale woning.

Bij een mutatie mag er geen huurachterstal zijn en moet de bestaande woning goed onderhouden zijn. Dit laatste wordt gecontroleerd aan de hand van een huisbezoek door onze toeziener.

13.4 VERSTERKING EN ONDERSTEUNING VAN SOCIALE NETWERKEN

Vertegenwoordigers van de vennootschap maken deel uit van, het welzijnsoverleg, de stedelijke woonraad en hebben regelmatige contacten met sociale verhuurkantoren, …

Bewoners van de verschillende wijken maken deel uit van de stedelijke wijkraden. Zij maken ook deel uit van overlegorganen.

De betrokkenheid van de huurders wordt onder allerlei vormen gestimuleerd.

13.5 INFORMATIE VAN BEWONERS EN STRUCTURELE INBEDDING VAN DE BEWONERSPARTICIPATIE IN DE WERKING VAN DE SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ

13.5.1 ALGEMEEN

De Gelukkige Haard streeft een maximale informatie en participatie van bewoners na: zowel op het vlak van onderhouds-, verbeterings- en renovatiewerken op niveau van complexen en/of wijken als op het vlak van algemene leefbaarheid in de wijken en op het vlak van het algemeen beleid van de maatschappij.

In huuraangelegenheden worden alle bewoners schriftelijk gedetailleerd ingelicht en bij twijfel qua inhoud worden zij verzocht zich aan te melden in het kantoor van de maatschappij waar zij een individuele uitleg krijgen.

Er kan samengewerkt worden met organisaties zoals bijvoorbeeld Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen om de leefbaarheid in de wijken of in een complex te bevorderen.

13.5.2 BEHANDELING VAN OPMERKINGEN EN KLACHTEN

De klachten van kandidaat-huurders, huurders en ex-huurders, de opmerkingen en grieven van de bewoners over de dienstverlening, over medewerkers van de maatschappij of over de opvolging van klachten worden in opdracht van de directeur behandeld door een sociaal assistent.

Hij gaat na of de klacht gegrond is en geeft het passend gevolg aan de klacht van de huurder, de kandidaat-huurder of ex-huurder

De directeur geeft aan het directiecomité en aan de raad van bestuur kennis van de klachten en het gevolg dat aan deze klachten gegeven werd door één van onze sociale assistenten.

Indien er tussen de partijen niet kan gekomen worden tot een vergelijk worden de huurders verzocht zich te wenden tot de vrederechter.

Alle klachten en de opvolging er van, worden door de sociaal assistent bijgehouden in de computer en in een dossier.

Jaarlijks wordt aan de ombudsdienst een volledig overzicht gegeven van de klachtenbehandeling.

Daarnaast wordt op het niveau van de directie maatregelen afgesproken om in de toekomst dergelijke klachten te voorkomen.

Wanneer het nuttig blijkt om twee buren uit elkaar te halen kan eventueel een mutatie voorgesteld worden.

13.5.3 WERKEN

In het kader van een omvangrijke of ingrijpende renovatie en voor de opmaak van het dossier worden alle betrokken bewoners ingelicht over de inzichten van de vennootschap.

Ze krijgen de kans om hun opmerkingen te formuleren.

Er wordt rekening gehouden met hun opmerkingen voor zo ver de inwilliging het algemeen belang niet schaadt.

Voorts zullen zij gehoord worden op het vlak van de gevolgen van de ingrepen gedurende de werken en welke maatregelen er dienen getroffen te worden gedurende de tijd van de werken.

Bij de aanvang ervan worden zij opnieuw schriftelijk geïnformeerd.

Na uitvoering en voor de voorlopige en definitieve overname wordt aan de bewoner schriftelijk gevraagd zijn eventuele aanmerkingen kenbaar te maken.

Op het vlak van grotere en substantiële ingrepen op het niveau van wijken kan de maatschappij van bij de start van het renovatiedossier een stuurgroep samenstellen waarin afgevaardigden van huurders zetelen.

Indien het kleinere werken of ingrepen op complex- of wijkniveau betreft, zal de maatschappij de bewoners maximaal informeren. Dit zal naar gelang van de aard van de werken verschillen. Dit kan door middel van het inrichten van bewonersvergaderingen of het schriftelijk op de hoogte stellen van huurders betreffende de aard en de duur van de werken.

Bij iedere herstelling in zijn woning krijgt de huurder een kopie van de opdracht.

Bij een individuele aanmerking in verband met onderhoud en herstel ontvangt de huurder een gemotiveerd schrijven wanneer geen gevolg wordt gegeven aan zijn verzoek.

13.5.4 LEEFBAARHEID

Met het oog op de leefbaarheid is de maatschappij bereid om iedere groep die enige bijdrage wenst te leveren op het vlak van het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken te horen, te ondersteunen en te begeleiden. De vennootschap kijkt desgevallend uit naar een passende locatie en accommodatie.

Per woonentiteit tot 25 appartementen mag er maximaal 1 toewijzing gebeuren aan een kandidaat met absolute prioriteit zoals bepaald in artikel 19 8 ° (ontvoogde minderjarigen of een persoon die met toepassing van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door een erkende dienst.) Per woonentiteit van meer dan 25 appartementen mogen er maximaal 2 toewijzingen gebeuren aan kandidaten met bovenvermelde prioriteit.

13.5.5 ALGEMEEN BELEID

De Gelukkige Haard kan, indien nodig, in iedere wijk een huurdersadviesraad in het leven roepen. Deze raden zullen op geregelde tijdstippen overleg plegen met de raad van bestuur van de vennootschap.

Iedere wijkraad zal bestaan uit ongeveer vijf huurders; deze tracht een weerspiegeling te zijn van de globale huurderspopulatie van de wijk zowel op het vlak van nationaliteit, geslacht en leeftijd.

De Gelukkige Haard staat in voor de organisatie, de begeleiding en de vorming van deze wijkraden.

13.6 BIJZONDERE AANDACHT VOOR DE MEEST BEHOEFTIGE GEZINNEN EN ALLEENSTAANDEN

Vanuit een structurele samenwerking met het plaatselijk O.C.M.W. biedt de maatschappij de waarborg dat de nodige aandacht bestaat voor behoeftige gezinnen en zorgbehoevende groepen.

Deze samenwerking gebeurt zowel in bilateraal overleg als in een aantal specifieke overlegfora.

Indien de noodzaak zich opdringt, zal De Gelukkige Haard samenwerkingsverbanden uitbouwen met welzijnsdiensten, die voorzien in een specifieke nood op het vlak van huisvesting.

Bijlage I

Keuzeformulier vrijkomende woningen met bepaling van de rationele bezetting

Bijlage II

Lokaal Toewijzingsreglement Stad Oostende + bijlage doelgroepenplan

Bijlage III

Lokaal Toewijzingsreglement Gemeente Bredene