Kaderafspraken bij sloop en ingrijpende renovatie Zaanstad en Wormerland 2017 tot en met 2020
Xxxxxxxxxxxxxx bij sloop en ingrijpende renovatie Xxxxxxxx xx Xxxxxxxxxx 0000 tot en met 2020
1. Inleiding
In deze kaderafspraken staan afspraken die woningcorporaties en huurders hanteren bij sloop en ingrijpende renovaties in Zaanstad en Wormerland. Het legt de rechten en plichten van huurders en woningcorporaties vast. De afspraken vervangen de afspraken van het convenant Stedelijke Vernieuwing in Zaanstad en Wormerland 2013-2017.
De afspraken geven invulling aan de verplichting van de Woningwet voor
woningcorporaties om een reglement op te stellen inzake “slopen en het treffen van ingrijpende voorzieningen in haar woongelegenheden en de betrokkenheid van de bewoners van de woongelegenheden daarbij”.
De kaderafspraken hebben geen betrekking op plannen voor dringend noodzakelijk onderhoud1. Evenmin zijn ze van toepassing op plannen, waarbij geen sprake is van een ingrijpende renovatie, zoals kleine esthetische veranderingen van bijvoorbeeld de kleur van het buitenschilderwerk of het vervangen van een VR cv ketel door een HR cv ketel. De afspraken hebben betrekking op ingrijpende complexgewijze renovaties2 van minimaal 10 woongelegenheden. Dit is conform de wet.
Ze zijn van toepassing op huurders met een huurcontract voor onbepaalde tijd.
Het kader van deze afspraken wordt gevormd door het Burgerlijk Wetboek en de Wet Overleg huurder en verhuurder. Ook de lokale huisvestingsverordening vormt een kader. Deze kaderafspraken vormen het kader voor op corporatie- of projectniveau nader uit te werken afspraken. Los van deze afspraken is het altijd mogelijk om in specifieke situaties van de afspraken af te wijken(maatwerk).
Woningcorporaties en huurders zijn beide gebaat bij een kwalitatief goede woningvoorraad. Om dit te bereiken is het noodzakelijk woningen te renoveren of te slopen. Het is van belang dat er draagvlak is bij huurders, die in de desbetreffende woningen wonen. Dat kan door een gedegen participatieproces en een heldere, transparante en tijdige manier van communiceren. Deze kaderafspraken hebben tot doel afspraken over dit proces vast te leggen. Het wiel hoeft dan niet steeds opnieuw op projectniveau te worden uitgevonden.
Woningcorporaties en huurders vinden het van belang dat de kaderafspraken geen strak keurslijf zijn, maar ruimte bieden om op projectniveau tot goede afspraken te komen met de huurders die het direct aangaat. Het zijn basisafspraken die op projectniveau verder kunnen worden uitgewerkt.
In deze kaderafspraken maken we een onderscheid tussen ingrepen waarbij sprake is van ontbinding van de huurovereenkomst en ingrepen waarbij dat niet van toepassing is. Dit onderscheid maken we, omdat het in zijn aard verschillende processen zijn. We beginnen met een aantal algemene afspraken die voor alle ingrepen gelden. We eindigen met een geschillenregeling.
1 Dit zijn werkzaamheden, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW(zie bijlage) die niet kunnen worden uitgesteld, zonder nadeel voor de verhuurder. Denk aan herstel van een lekkage, asbestsanering of funderingsherstel. Dit wordt ook wel planmatig onderhoud genoemd.
2 Juridisch valt conform artikel 7:220 lid 2 BW(zie bijlage) sloop en nieuwbouw ook onder renovatie.
2. Algemene afspraken
In deze paragraaf staan afspraken die op alle plannen op het gebied van sloop en ingrijpende renovaties van toepassing zijn. Ze geven inhoud aan het doel van deze kaderafspraken namelijk een goed en gedegen participatieproces en heldere, transparante en tijdige communicatie. We leggen de nadruk op een zorgvuldige communicatie met de huurders die in de woningen wonen, waar sprake is van een sloop of ingrijpende renovatie.
2.1. Bewonerscommissie
De woningcorporatie bespreekt met de bewonerscommissie3;
⮚ De wijze van participatie.
⮚ De aard en de noodzaak van de ingreep.
⮚ Gedurende het hele proces de voortgang van de ingreep.
⮚ Mogelijke knelpunten en wensen van huurders die zich voor doen.
⮚ taken, rollen en verantwoordelijkheden binnen het proces.
De woningcorporatie stimuleert de instelling van een bewonerscommissie, als deze er niet is.
De bewonerscommissie/commissie van bewoners kan zich in een zo vroeg mogelijk stadium en gedurende het hele proces laten bijstaan door een externe deskundige. De woningcorporatie stelt hier een redelijke vergoeding voor beschikbaar.
2.2. Communicatie en informatie
De woningcorporatie streeft er naar haar huurders in een sloop/renovatieproject in een vroeg stadium te informeren over en te betrekken bij haar plannen. De huurders worden regelmatig op de hoogte gehouden van de voorbereiding en de uitvoering van de ingreep. De woningcorporatie wijst een medewerker als vast contactpersoon voor de huurders aan.
3. Ontbinding van de huurovereenkomst
De afspraken in deze paragraaf zijn van toepassing, als er sprake is van een ingreep waarbij de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Dit is het geval bij sloop en kan het geval zijn bij renovatie. Voor huurders is dit een ingrijpend besluit.
Woningcorporaties erkennen dat, en stellen daarom een sociaal plan op. De afspraken zijn er op gericht hier op een open en transparante manier over te communiceren en het herhuisvestingsproces zorgvuldig te regelen. Wat betreft vergoedingen gaan de woningcorporaties verder, dan wat wettelijk noodzakelijk is. Herhuisvesting kan betekenen dat sociale netwerken worden verbroken. De woningcorporaties hebben de intentie om te kijken of terugkeer naar vervangende nieuwbouw mogelijk is. Terugkeer is alleen mogelijk, als de huurder past binnen de normen van vigerende passendheidscriteria.
Woningcorporaties en huurders hechten er grote waarde aan dat het complex leefbaar blijft voor huurders die nog niet zijn verhuisd en voor omwonenden.
Het proces is er op gericht dat huurders zelf de huurovereenkomst opzeggen. De woningcorporaties hebben eventueel ook de mogelijkheid dit te doen, vanwege dwingend eigen gebruik.
3 De voorkeur van de woningcorporaties gaat uit naar overleg met een bewonerscommissie die voldoet aan de eisen van de Overlegwet. Als er geen reguliere bewonerscommissie is kan de woningcorporatie overleggen met een projectgerichte commissie van bewoners. Als er wel een reguliere bewonerscommissie is, kan daarmee worden afgesproken, dat de woningcorporatie overlegt met een projectgerichte commissie van bewoners.
Overleg met de bewonerscommissie
De woningcorporatie betrekt de bewonerscommissie bij het opstellen van een sociaal plan. De commissie van bewoners heeft een gekwalificeerd adviesrecht. Als de commissie van bewoners en de woningcorporatie geen overeenstemming bereiken over de inhoud van een sociaal plan, kan mediation worden ingezet.
3.2. Inhoud sociaal plan
Een sociaal plan heeft geen vast format. In een sociaal plan worden afspraken gemaakt over onderwerpen die door de ingreep van invloed zijn op de sociale omstandigheden van de huurder. In het sociaal plan kunnen de volgende onderwerpen aan de orde komen;
⮚ Op wie van toepassing.
⮚ Mogelijkheid en voorwaarden terugkeer.
⮚ Planning werkzaamheden.
⮚ Vergoedingen.
⮚ Leefbaarheid tijdens uitvoering.
⮚ Begeleiding bij herhuisvesting.
⮚ Communicatiemomenten.
⮚ Proces herhuisvesting.
⮚ Bewoonbaarheid.
⮚ Datum uitkering tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten.
⮚ Ingangsdatum sociaal plan
3.3. Huisbezoeken
De woningcorporaties zullen, voordat zij de huurovereenkomst schriftelijk opzegt, iedere huurder individueel informeren over de plannen en de gevolgen die dit heeft. De woningcorporaties vinden het van belang dat een huurder niet wordt overvallen door een ontbinding van de huurovereenkomst, omdat dit een beslissing is met grote gevolgen. Dit gebeurt daarom bij voorkeur in een huisbezoek. In dit gesprek komen de volgende zaken aan de orde;
⮚ De noodzaak van het ontbinden van de huurovereenkomst.
⮚ Informatie over rechten en plichten van de huurder.
⮚ Het verhelderen van de procedure van woningtoewijzing met als uitgangspunt de verhuiswensen van de huurder.
⮚ Het inventariseren van mogelijke en persoonlijke knelpunten bij de huurder.
⮚ Eventueel maatwerk bij betaalbaarheidsproblemen.
3.4. Stadsvernieuwingsurgentie/regels herhuisvesting
De woningcorporatie doet de gemeente een voorstel voor de peildatum. Vanaf dat moment geldt de stadsvernieuwingsurgentie. De gemeente verleent deze, als er een sociaal plan is, waarbij een commissie van bewoners betrokken is.
Bij herhuisvesting gelden de vigerende passendheidscriteria. Er gelden geen maximale inkomenseisen. Uitgangspunt is dat de huurder zelf andere woonruimte zoekt. Als de huurder aangeeft niet zelf te kunnen zoeken, dan kan de woningcorporatie hulp bieden. De minimale zoekduur is 1 jaar en de maximale zoekduur 2 jaar. Mocht de huurder 6 maanden voor de sloop- en renovatiedatum nog geen vervangende woonruimte hebben gevonden, dan zal de woningcorporatie meehelpen in de zoektocht. De woningcorporatie doet een aanbod op basis van de woonwensen van de huurder.
De stadsvernieuwingsurgent behoudt zijn inschrijfduur na verhuizing.
3.5. Vergoedingen
De woningcorporatie vergoedt de volgende kosten.
⮚ De tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskostenvergoeding is per 1 maart 2017 €--. €6087,--. Dit bedrag wordt jaarlijks aangepast op de datum en met het percentage, waarmee de Minister jaarlijks het minimaal voorgeschreven bedrag aanpast. De einddatum van het huurcontract is bepalend voor de hoogte van de tegemoetkoming.
⮚ Inschrijfkosten Woningnet.
⮚ Jaarlijkse verlengingskosten tot het moment dat de huurder de vervangende woning heeft betrokken.
⮚ Administratiekosten voor het huurcontract van de nieuwe woning.
⮚ Huurbevriezing van de oude woning: na de peildatum, wordt de jaarlijkse huurverhoging in afwachting van de ingreep, niet meer in rekening gebracht.
⮚ In voorkomende gevallen een dubbele huur van maximaal een maand. Het betreft de huur van de oude woning.
Vergoeding vindt plaats onder verrekening van eventuele huurachterstanden of andere schulden aan de corporatie.
3.6. Leefbaarheid
Alle betrokken partijen zetten zich in voor de leefbaarheid in en om het complex. In het sociaal plan staan maatregelen om de leefbaarheid in stand te houden.
4. Geen ontbinding van de huurovereenkomst
In deze paragraaf staan de afspraken die van toepassing zijn bij ingrijpende renovaties, waarbij de huurovereenkomst niet ontbonden wordt. De woningcorporatie doet aan huurders een renovatievoorstel. Een voorstel wordt geacht redelijk te zijn, als 70% van de huurders akkoord is.
De afspraken zijn er op gericht dat huurders betrokken zijn bij de aard van de werkzaamheden en de uitvoering daarvan. Renovaties brengen altijd overlast met zich mee. Woningcorporaties streven er naar hier zo helder en transparant mogelijk over te communiceren en de overlast zoveel mogelijk te beperken.
4.1. Overleg met de bewonerscommissie
De woningcorporatie overlegt met de van bewonerscommissie over de volgende zaken;
⮚ Concept renovatievoorstel.
⮚ Proces om tot een akkoord van 70% van de huurders te komen en medewerking. bewonerscommissie daarbij.
⮚ Uitvoering werkzaamheden, mogelijke overlast en maatregelen om dit te beperken.
⮚ Planning werkzaamheden.
⮚ Inventarisatie bewonerswensen.
⮚ Programma van eisen.
4.2. Inhoud renovatievoorstel
In het renovatievoorstel staan de volgende onderwerpen;
⮚ Xxxx werkzaamheden en verbeteringen.
⮚ Noodzaak medewerking van de huurder.
⮚ Financiële consequenties voor de huurder bij geen medewerking.
⮚ Planning werkzaamheden.
⮚ Mogelijke huurprijs- en servicekostenaanpassing.
⮚ Mogelijke overlast en maatregelen om deze te beperken.
⮚ (on)mogelijkheden tijdelijk verblijf.
⮚ Eventuele onkosten- en schadevergoedingen en tijdstip uitkering.
⮚ Contactpersonen bij woningcorporatie en aannemer.
4.3. Huisbezoeken
De woningcorporatie informeert iedere huurder afzonderlijk over de plannen en de gevolgen die dit voor hem heeft. Doel van deze huisbezoeken is te voorkomen dat huurders worden overvallen door de plannen. Aan de orde komen o.a. de volgende onderwerpen;
⮚ Informatie over de ingreep.
⮚ Informatie over de rechten en plichten van de huurder.
⮚ Mogelijke overlast en oplossingen om deze te beperken.
⮚ Mogelijkheden tijdelijk verblijf.
⮚ Vergoeding voor onkosten en schades.
⮚ Begeleiding.
⮚ Mogelijke persoonlijke knelpunten bij de huurder.
5. Geschillenregeling
Een geschil wordt eerst voorgelegd aan de woningcorporatie. Komen huurder en woningcorporatie er niet uit dan kan een geschil op individueel niveau worden voorgelegd aan de geschillencommissie of aan de rechter. Bij collectieve geschillen wordt eerst mediation ingezet, alvorens het geschil aan de rechter voor te leggen.
Aldus ondertekend
9 juni 2017
Parteon Bewonerskoepel Parteon
M. Drijver
ZVH Bewonersraad ZVH
X. xxx Xxxxxx X. Xxxxxxxxx
Eigen Haard Bewonersraad Eigen Haard X.Xxxx
Wormerwonen Huurders voor huurders
X. xxx Xxxxxxxx
Woonzorg Nederland Bewonersraad Woonzorg
X. xxx Xxxxx
Rochdale Bewonersraad Rochdale
X. xxx Xxxxx X. Koning
Bijlage Artikel 220 BW 1.
Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd of de verhuurder krachtens artikel 56 van Boek 5 iets moet toestaan ten behoeve van een naburig erf, moet de huurder daartoe gelegenheid geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.
Lid 1 is van overeenkomstige toepassing wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt schriftelijk gedaan. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.
Indien de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, betreft wordt het in lid 2 bedoelde voorstel vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.
De voorgaande leden doen niet af aan de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie, voor zover zulks kan worden gebracht onder de wettelijke opzeggingsgronden die gelden voor een gebouwde onroerende zaak als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.
Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie, bedoeld in lid 2, derde zin, van woonruimte als bedoeld in artikel 233 draagt de verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt.
De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van zelfstandige woningen als bedoeld in artikel 234, en woonwagens en standplaatsen als bedoeld in de artikelen 235 en 236, wordt bij ministeriële regeling van de Minister voor
Wonen, Wijken en Integratie vastgesteld en zal jaarlijks voor 1 maart worden gewijzigd voor zover de consumentenprijsindex daartoe aanleiding geeft. Het in de eerste zin genoemde bedrag wordt afgerond op hele euro’s.
De verhuurder kan eventuele door de gemeente aan de huurder te verstrekken bijdragen of vergoedingen voor verhuis- of inrichtingskosten in mindering brengen op de hoogte van de bijdrage, bedoeld in het zesde lid.