Contract

18-38 RvT Amsterdam

201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST

Optie en bod. Gegadigde voelt zich gepasseerd. Wijziging van biedingsprocedure.

Beklaagde heeft klager toegezegd hem in te lichten als hij een woning in een bepaalde straat in verkoop zou krijgen. Toen dit gebeurde heeft beklaagde gegadigden, waaronder klager, in de gelegenheid gesteld te bieden vanaf EUR 245.000,-- . Klager vond dit bedrag te hoog en heeft bij beklaagde aangegeven van een bod af te zien maar wel in de woning geïnteresseerd te blijven. De woning is vervolgens onder de vraagprijs aan een derde verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij niet in de gelegenheid is gesteld om ook een bod onder de vraagprijs uit te brengen. Beklaagde heeft er onder meer op gewezen dat de verkoper zijn opdracht heeft ingetrokken toen beklaagde nog in gesprek was met de uiteindelijke koper. Beklaagde was gerechtigd deze onderhandelingen af te ronden en stelt dat hij niet meer gehouden was verdere werkzaamheden te verrichten.

De Raad stelt vast dat met klager niet was overeengekomen dat hij over het verdere verkoopproces zou worden geïnformeerd. Onder de onderhavige omstandigheden heeft beklaagde niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.

Raad van Toezicht Amsterdam NVM

RvT 26/17

De loop van de procedure

De Raad heeft kennis genomen van de klacht d.d. 2 juli 2017 van de heer X., wonende te W., gemeente [….], hierna te noemen “klager”. De klacht is ingediend tegen de heer A, makelaar-aangeslotene bij de Vereniging, hierna te noemen “beklaagde”, werkzaam bij de makelaardij-onderneming [makelaarskantoor A] te N., gemeente [….], lid van de Vereniging.

Beklaagde heeft op 25 oktober 2017 op de klacht geantwoord. Vervolgens heeft klager reactie gerepliceerd op 26 oktober 2017, waarna beklaagde op 30 oktober 2017 heeft gedupliceerd. Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed.

De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden op 27 maart 2018. Klager, alhoewel deugdelijk opgeroepen, is niet ter zitting verschenen. Beklaagde is in persoon verschenen.

DE FEITEN

Klager heeft beklaagde op 17 januari 2017 verzocht hem in te lichten in het geval hij een appartement aan [straatnaam] in N. mocht gaan verkopen. Hierop heeft beklaagde laten

weten dat xxxxx zich die situatie zou voordoen, hierover door beklaagde met klager contact zou worden opgenomen.

Medio april 2017 werd het appartement [adres], hierna te noemen “de woning”, door beklaagde als makelaar te koop aangeboden. Hierbij werden gegadigden in de gelegenheid gesteld op de woning te bieden vanaf € 245.000,=. Beklaagde heeft hem bekende geïnteresseerden in de woning voor een bezichtiging uitgenodigd, waaronder klager. Na de bezichtiging heeft klager op 3 mei 2017 per e-mail beklaagde onder meer laten weten het bedrag te hoog te vinden en derhalve geen bod uit te willen brengen, maar wél in het appartement geïnteresseerd te blijven.

Op 15 mei 2017 heeft xxxxxx aan beklaagde gevraagd of de woning was verkocht daar het nog niet op Funda kon worden aangetroffen. Hierop heeft beklaagde laten weten dat de woning nog niet was verkocht en nog bij Funda moest worden aangemeld.

Op 11 juni 2017 heeft xxxxxx wederom aan beklaagde gevraagd of de woning al was verkocht. Hierop heeft beklaagde laten weten dat de woning onder voorbehoud was verkocht. Op de vraag van klager of de woning voor € 245.000,= of meer was verkocht, heeft beklaagde geantwoord hierover geen mededelingen te mogen verstrekken.

Op 21 juni 2017 heeft xxxxxx beklaagde laten weten inmiddels te hebben begrepen dat de woning “royaal” onder € 245.000,= was verkocht en over die gang van zaken zijn ongenoegen uitgesproken.

DE KLACHT

Kort samengevat en voor zover van belang heeft klager als klacht naar voren gebracht dat door nalatigheid van beklaagde klager niet in de gelegenheid is gesteld om een bod op de woning onder een bedrag van € 245.000,= uit te brengen terwijl een klager onbekende derde daartoe wel in de gelegenheid is gesteld met een koopovereenkomst met die derde tot gevolg. Hierdoor is klager ernstig benadeeld.

Op grond hiervan meent klager dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.

HET VERWEER

Beklaagde heeft verweer gevoerd. Bij de beoordeling van de klacht zal op het verweer worden ingegaan.

DE BEOORDELING

Het standpunt van klager:

Klager heeft naar voren gebracht zich aan de spelregels van beklaagde te hebben gehouden te weten dat het uitsluitend mogelijk was om een bod vanaf € 245.000,= op de woning uit te brengen. Beklaagde wist dat klager zat te wachten op het moment dat er een “normale” vraagprijs zou worden gehanteerd en niet meer “bieden vanaf”. Het was voor beklaagde duidelijk, zo meent klager, dat zodra die mogelijkheid zich zou voordoen, klager een bod zou uitbrengen. Klager meent dat beklaagde tussentijds, zonder klager in te lichten, de spelregels heeft veranderd waardoor klager in het verkoopproces van de woning ernstig is benadeeld. Hierdoor is beklaagde, zo meent klager, ernstig tekort geschoten in zijn verplichting om duidelijk, helder en open te communiceren.

Het standpunt van beklaagde:

Beklaagde heeft naar voren gebracht te begrijpen dat klager teleurgesteld is doordat hij de woning niet heeft kunnen kopen. Klager heeft expliciet laten weten niet op de mogelijkheid te willen ingaan om een bod vanaf € 245.000,= uit te brengen. Het heeft klager altijd vrij gestaan, zo meent beklaagde, een bod uit te brengen. Het is de opdrachtgever van beklaagde geweest die heeft besloten om de woning op Funda te plaatsen met een vraagprijs. Voordat de opdrachtgever hiertoe overging, heeft die de opdracht aan beklaagde ingetrokken. Op dat moment was beklaagde nog in gesprek met de uiteindelijke koper en beklaagde was gerechtigd deze onderhandelingen af te ronden. Verdere werkzaamheden was beklaagde niet meer gehouden te verrichten. Xxxxxxxxx werkte niet in opdracht van xxxxxx. Uiteindelijk is het de beslissing geweest van de verkoper om met even genoemde koper in zee te gaan. Beklaagde meent dat hem geen verwijt kan worden gemaakt.

De overwegingen van de Raad:

De Raad overweegt dat van een verkopend makelaar niet verwacht mag worden dat hij anders dan in opdracht van zijn opdrachtgever een gegadigde benadert, ook als die gegadigde heeft laten weten geen bod uit te willen brengen maar wel geïnteresseerd te blijven. Dit kan anders zijn indien met die gegadigde is overeengekomen dat hij over het verdere verkoopproces zou worden geïnformeerd. Van een dergelijke afspraak is de Raad niet gebleken. Naar de mening van de Raad is een dergelijke verplichting evenmin aan te wijzen in het geval de wijze van verkoop wordt gewijzigd.

Verder heeft beklaagde onbestreden aangevoerd dat zijn opdrachtgever de opdracht tot verkoop tussentijds heeft ingetrokken. Naar de mening van de Raad is het standpunt van beklaagde juist dat die intrekking niet met zich bracht dat beklaagde gehouden was klager hierover te informeren.

De conclusie van de Raad is dat beklaagde geen verwijt in tuchtrechtelijke zin kan worden gemaakt. De klacht is derhalve ongegrond.

DE BESLISSING VAN DE RAAD

De Raad verklaart de klacht van klager inhoudende dat beklaagde zich niet als goed makelaar heeft gedragen in al haar onderdelen ongegrond.

Aldus gewezen door de Raad van Toezicht Amsterdam van de NVM, Mr. X.X. xxx Xxxxxxxx, J.B. Xxxxxxx en Xx X. Xxx, op 27 maart 2018,

Mr. X.X. xxx Xxxxxxxx, Voorzitter

Xx X. Xxx, Secretaris

Ingevolge het bepaalde in artikel 39 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM kan de partij, die zich met deze beslissing niet kan verenigen, binnen acht weken na dagtekening van de brief waarbij hem/haar het afschrift van deze uitspraak is gezonden door middel van een schriftelijke kennisgeving in beroep komen bij de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, Postbus 19290 te 3501 DG Utrecht. Onder schriftelijke kennisgeving wordt in dit artikel mede verstaan een kennisgeving per e-mail gestuurd naar het daartoe bestemde e-mailadres van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, te weten xxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx.