JAARREKENING EN ANDERE OVEREENKOMSTIG HET WETBOEK VAN VENNOOTSCHAPPEN NEER TE LEGGEN DOCUMENTEN
10 | 04/06/2018 | BE 0426.184.049 | 192 | EUR | ||
NAT. | Datum neerlegging | Nr. | Blz. | D. | 18163.00057 | VOL 1.1 |
JAARREKENING EN ANDERE OVEREENKOMSTIG HET WETBOEK VAN VENNOOTSCHAPPEN NEER TE LEGGEN DOCUMENTEN
40 Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene1 VergaderingEUR 09/05/2018 BE0426.184.049
NAT. Datum neerlegging Nr. Blz. E. D. VOL 1
IDENTIFICATIEGEGEVENS
NAAM: ......C...O...F..I.N..I.M...M...O....S..A...........................................................................................................................................................................
.....................................................................................................................................................................................................................
Rechtsvorm: .......N...a..a..m...l.o..z.e...v..e..n..n..o..o..t.s..c..h..a..p...................................................................................................................................................
Adres: .......B...o..u..l.e.v..a..r.d...d..e...l.a...W....o.l.u..w...e........................................................................................................... Nr.: ........5..8........ Bus: ...............
Postnummer: ....1..2..0..0................. Gemeente: ..........S..i.n..t.-.L..a..m...b..r.e..c..h..t.s..-.W...o..l.u..w...e.............................................................................................
Land: ........B...e..l.g.i.ë...........................................
Rechtspersonenregister (RPR) - Rechtbank van Koophandel van .....B..r.u..s..s..e..l.,..f.r.a..n..s.t..a.l.i.g..e.............................................................................
Internetadres1: ............................................................................................................................................................................
BE 0426.184.049
Ondernemingsnummer
27 / 04 / 2015
DATUM van de neerlegging van de oprichtingsakte OF van het recentste stuk dat de datum van
bekendmaking van de oprichtingsakte en van de akte tot statutenwijziging vermeldt.
09 / 05 / 2018
JAARREKENING IN EURO (2 decimalen)
goedgekeurd door de algemene vergadering van
met betrekking tot het boekjaar dat de periode dekt van | 01 | / | 01 | / | 2017 | tot | 31 | / | 12 | / | 2017 |
Vorig boekjaar van | 01 | / | 01 | / | 2016 | tot | 31 | / | 12 | / | 2016 |
De bedragen van het vorige boekjaar zijn /XzXijXnXnXieXt2 identiek met die welke eerder openbaar werden gemaakt.
Totaal aantal neergelegde bladen: .......1..5 Nummers van de secties van het standaardmodel die niet werden neergelegd
omdat ze niet dienstig zijn: .....6....1..,..6....2....1..,..6....2....2..,..6....2....3..,..6....2....4..,..6....2....5..,..6....3....1..,..6....3....2..,..6....3....3..,..6....3....4.,..6....3....5..,..6....3....6..,..6....4....1..,..6....4....2..,..6....4....3..,..6....5....1..,...........
6.5.2, 6.6, 6.7.1, 6.7.2, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11, 6.12, 6.13, 6.14, 6.15, 6.16, 6.17, 6.18.1, 6.18.2, 6.19, 6.20,
8, 9
Xxxxxxxxx XXXXX Bestuurder
Handtekening Bestuurder
1 Facultatieve vermelding.
2 Schrappen wat niet van toepassing is.
OCR9002
Nr. | BE 0426.184.049 | VOL 2.1 |
LIJST VAN DE BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN
COMMISSARISSEN EN VERKLARING BETREFFENDE EEN AANVULLENDE OPDRACHT VOOR NAZICHT OF CORRECTIE
LIJST VAN DE BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARISSEN
VOLLEDIGE LIJST met naam, voornamen, beroep, woonplaats (adres, nummer, postnummer en gemeente) en functie in de onderneming
Xxxx-Xxxxxxx XXXXXXXXXXX
Xxxxxx xx Xxxxxxx 00, 0000 Xxxx-Xxxxxxx-Xxxxxx, Xxxxxx
Xxxxxxxxx XXXXX
Xxxxxx Xxxxxxxxxxx 000, 0000 Xxxx-Xxxxxxxxxx-Xxxxxx, Xxxxxx
Xxxxxx XX XXXXXX
Xxx Xxx Xxxxxxxxxxxx 00, 0000 Xxxxxxxx, Xxxxxx
Xxxxxx XXXXX
Xxxxxx xxx Xxxxxxxx 00, 0000 Xxxx-Xxxxxxx-Xxxxxx, Xxxxxx
Xxxxxx XXXXXXXX
Xxxxx Xxxxxx 0, 00000 Xxxxx, Xxxxxx
Kathleen XXX XXX XXXXX Xxxxxxxxxxxxxx 0X, 0000 Xxxxxxxx, Xxxxxx
Xxxxx XXXXXXXX Xxxxxxxxxx 00, , Xxxxxxxxx
Xxxxxxx XXXXXXXX
Xxxxxx xx xx Xxxxxxxxx 00, 0000 Xxxxx, Xxxxxx
Xxxxxxx XXXXXXX
Xxxxxx Xxxxxx 0xx xx Xxxxxx 00, 00000 Xxxxx, Xxxxxxxxx
DELOITTE Reviseurs d'entreprise SC s.f.d SCRL Nr.: BE 0429.053.863
Gateway Building - Aeroport National 1J, 0000 Xxxxxxxx, Xxxxxx Lidmaatschapsnr.: B025
Vertegenwoordigd door: Xxx Xxxxxxxxxxx
Gateway Building - Aeroport National 1J, 0000 Xxxxxxxx, Xxxxxx
Lidmaatschapsnr.: A01529
Gedelegeerd bestuurder 11/05/2016 - 09/05/2018
Bestuurder
08/05/2013 - 12/05/2021
Bestuurder
11/05/2016 - 13/05/2020
Bestuurder
14/05/2015 - 09/05/2019
Bestuurder
14/05/2015 - 08/02/2018
Bestuurder
14/05/2015 - 09/05/2019
Bestuurder
11/06/2016 - 13/05/2020
Bestuurder
11/06/2016 - 13/05/2020
Bestuurder
11/06/2016 - 13/05/2020
Commissaris 14/05/2014 - 13/05/2020
First - VOL2017 - 2 / 15
Inhoudstabel
Balans
Resultatenrekening
Tabel van het kasstroomoverzicht
Staat van de variaties in het eigen vermogen Detail van de reserves
Bijlage 1 Algemene informatie
Bijlage 2 Belangrijke boekhoudkundige methodes Bijlage 3 Operationeel risicobeheer
Bijlage 4 Sectorinformatie
Bijlage 5 Huurinkomsten en met huur verbonden kosten Bijlage 6 Netto herdecoratiekosten
Bijlage 7 Huurlasten en belastingen gedragen door de eigenaar op verhuurde gebouwen Bijlage 8 Technische kosten
Bijlage 9 Commerciële kosten Bijlage 10 Beheerkosten
Bijlage 11 Resultaat uit verkoop van vastgoedbeleggingen en andere niet-financiële activa Bijlage 12 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
Bijlage 13 Financiële inkomsten Bijlage 14 Netto interestkosten
Bijlage 15 Andere financiële kosten
Bijlage 16 Variaties in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen Bijlage 17 Vennootschapsbelastingen
Bijlage 18 Vastgoedbeleggingen
Bijlage 19 Uitsplitsing van de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Bijlage 20 Immateriële vaste activa en andere materiële vaste activa
Bijlage 21 Financiële instrumenten
Bijlage 22 Vorderingen van financiële leasing Bijlage 23 Kortlopende handelsvorderingen
Bijlage 24 Belastingvorderingen en andere vlottende activa Bijlage 25 Overlopende rekeningen - Activa
Bijlage 26 Voorzieningen
Bijlage 27 Langlopende financiële schulden
Bijlage 28 Andere langlopende financiële verplichtingen Bijlage 29 Uitgestelde belastingen
Bijlage 30 Kortlopende financiële schulden
Bijlage 31 Andere kortlopende financiële schulden
Bijlage 32 Handelsschulden en andere kortlopende schulden Bijlage 33 Overlopende rekeningen - Verplichtingen
Bijlage 34 Rechten en verplichtingen buiten balans Bijlage 35 Investeringsverbintenissen
Bijlage 36 Deelnemingen gewaardeerd tegen reële waarde via de netto-inkomsten Bijlage 37 Betalingen gesteund op aandelen
Bijlage 38 Gemiddeld aantal personen gebonden door een arbeids- of bedrijfsovereenkomst Bijlage 39 Transacties met verbonden partijen
Bijlage 40 Gebeurtenissen na balansdatum
BALANS(x1000 EUR) | |||
2017 | 2016 | ||
Vaste activa | 3.478.828 | 3.449.573 | |
Immateriële vaste activa | 20 | 820 | 743 |
Vastgoedbeleggingen | 4,18 | 2.255.085 | 2.156.690 |
Andere materiële vaste activa | 20 | 907 | 614 |
Financiële vaste activa | 21 | 1.145.899 | 1.226.437 |
Vorderingen van financiële leasing | 22 | 75.333 | 65.087 |
Andere langlopende verplichtingen | 782 | 0 | |
Handelsvorderingen en andere vaste activa | 1 | 2 | |
Vlottende activa | 54.730 | 61.211 | |
Financiële vlottende activa | 21 | 0 | 0 |
Vorderingen van financiële leasing | 22 | 1.551 | 1.532 |
Handelsvorderingen | 23 | 15.725 | 16.159 |
Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 24 | 13.819 | 14.483 |
Kas en kasequivalenten | 1.615 | 8.615 | |
Overlopende rekeningen | 25 | 22.020 | 20.422 |
Totaal Activa | 3.533.558 | 3.510.784 | |
Eigen vermogen | 1.903.159 | 1.852.935 | |
Kapitaal | ERF | 1.144.164 | 1.127.032 |
Uitgiftepremies | ERF | 600.021 | 584.012 |
Reserves | ERF | 37.919 | 45.264 |
Netto resultaat van het boekjaar | ERF | 121.056 | 96.627 |
Langlopende verplichtingen | 1.084.340 | 1.023.829 | |
Voorzieningen | 29 | 25.861 | 16.865 |
Langlopende financiële schulden | 1.007.653 | 953.144 | |
Kredietinstellingen | 30 | 286.400 | 255.000 |
Overig | 30 | 721.253 | 698.144 |
Andere langlopende financiële verplichtingen | 31 | 43.646 | 49.971 |
Uitgestelde belastingen | 32 | 7.180 | 3.849 |
Kortlopende verplichtingen | 546.059 | 634.020 | |
Kortlopende financiële schulden | 33 | 462.115 | 557.511 |
Andere kortlopende financiële verplichtingen | 34 | 1.151 | 3.407 |
Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 35 | 62.198 | 53.336 |
Overlopende rekeningen | 36 | 20.596 | 19.766 |
Totaal eigen vermogen en verplichtingen | 3.533.558 | 3.510.784 | |
Berekening van de schuldratio (x 1000) | |||
Langlopende financiële schulden | 1.007.653 | 953.144 | |
Andere langlopende financiële verplichtingen ( uitgezonderd afdekkingsinstrumenten | + | 201 | 152 |
Kortlopende financiële schulden | + | 462.115 | 557.511 |
Handelsschulden en andere kortlopende schulden | + | 62.198 | 53.336 |
Niet-opgevraagde bedragen van verworven effecten | + | 180 | 180 |
Totaal schuld | = | 1.532.347 | 1.564.323 |
Totaal activa | 3.533.558 | 3.510.784 | |
Afdekkingsinstrumenten | - | 871 | 758 |
Totaal van de activa ( uitgezonderd afdekkingsinstrumenten) | 3.532.687 | 3.510.026 | |
Schuldratio | 43,38% | 44,57% | |
RESULTATENREKENING (x1000 EUR)
2017 | 2016 | ||
A – Netto Resultaat | |||
Huurinkomsten | 5 | 122.240 | 127.691 |
Terugnames van overgedragen en verdisconteerde huren | 5 | 12.473 | 11.265 |
Met verhuur verbonden kosten | 5 | -247 | -260 |
Netto huurresultaat | 134.466 | 138.696 | |
Recuperatie van vastgoedkosten | 6 | 126 | 50 |
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op 7 | 17.277 | 17.186 | |
Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huurovereenkomst | 6 | -3.635 | -1.582 |
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | 7 | -19.930 | -18.922 |
Vastgoedresultaat | 128.304 | 135.428 | |
Technische kosten | 8 | -3.213 | -4.161 |
Commerciële kosten | 9 | -763 | -1.014 |
Kosten en belastingen op niet-verhuurde gebouwen | -4.661 | -4.038 | |
Beheerkosten vastgoed | 10 | -13.488 | -12.257 |
Andere vastgoedkosten | -6 | -3 | |
Vastgoedkosten | -22.131 | -21.473 | |
Operationeel vastgoedresultaat | 106.174 | 113.955 | |
Algemene kosten van de vennootschap | 10 | -5.781 | -7.249 |
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille | 100.393 | 106.706 | |
Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen | 565 | 1 | |
Resultaat op de verkoop van andere niet-financiële activa | 259 | 352 | |
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 17.833 | -26.568 | |
Ander portefeuilleresultaat | -1.372 | -1.185 | |
Portefeuilleresultaat | 17.285 | -27.400 | |
Operationeel resultaat | 117.678 | 79.306 | |
Financiële inkomsten | 42.844 | 30.424 | |
Netto interestkosten | -22.559 | -24.957 | |
Andere financiële kosten | -843 | -1.180 | |
Variaties in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen | -12.803 | 17.599 | |
Financieel resultaat | 6.639 | 21.886 | |
Resultaat vóór belastingen | 124.317 | 101.191 | |
Vennootschapsbelasting | -3.261 | -4.564 | |
Netto resultaat | 121.056 | 96.627 | |
verhuurde gebouwen
B- Andere elementen van het globaal resultaat recycleerbaar in resultaten- rekeningen
Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten van de kasstromen
Impact van de in het resultaat opgenomen afdekkingsinstrumenten wier relatie met het
0
afgedekte risico is beëindigd | ||
Andere elementen van het globale resultaat | 11.281 | 5.914 |
C. Globaal resultaat | 132.337 | 102.541 |
Res 11.281 5.914
Resultaat per aandeel
De berekening van het resultaat per aandeel op balansdatum is gebaseerd op het nettoresultaat van de kernactiviteit/nettoresultaat toewijsbaar aan de gewone en bevoorrechte aandeelhouders van 103 771 KEUR (2016: 124 027 KEUR)/121 056 KEUR (2016: 96 627 KEUR) en op een aantal van 21 308 702
gewone en bevoorrechte aandelen die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode afgesloten op 31.12.2017 (2016: 20 986 326).
Resultaat toewijsbaar aan de gewone en bevoorrechte aandelen (x 1000 EUR)
2017 2016
Netto resultaat van de kernactiviteiten toewijsbaar aan de gewone en
bevoorrechte aandelen | ||
Portefeuilleresultaat toewijsbaar aan gewone en bevoorrechte aandelen | 17.284 | -27.400 |
Netto resultaat toewijsbaar aan gewone en bevoorrechte aandelen | 121.056 | 96.627 |
Netto resultaat van de periode | 121.056 | 96.627 |
103.771 124.027
Resultaat per aandeel (in €)
Aantal gewone en bevoorrechte aandelen deelgerechtigd in het resultaat van
de periode | ||
Netto resultaat van de kernactiviteiten per aandeel | 4,87 | 5,91 |
Portefeuilleresultaat per aandeel | 0,81 | -1,31 |
Netto resultaat per aandeel | 5,68 | 4,60 |
Dividend per aandeel (in €) | ||
2017 | 2016 | |
Xxxxx dividenden toewijsbaar aan gewone aandeelhouders | 111.654.549 | 95.092.514 |
Bruto dividend per gewoon aandeel | 5,50 | 5,50 |
Netto dividend per gewoon aandeel | 3,85 | 4,02 |
Xxxxx dividenden toewijsbaar aan gewone aandeelhouders naar aanleiding 0 10.639.608 | ||
van de kapitaalverhoging op 12.05.2015 | ||
Xxxxx dividend per gewoon aandeel | 0 | 3,54 |
Netto dividend per gewoon aandeel | 0 | 2,58 |
Xxxxx dividenden toewijsbaar aan bevoorrechte aandeelhouders | 4.366.629 | 4.368.208 |
Xxxxx dividend per bevoorrecht aandeel | 6,37 | 6,37 |
Netto dividend per bevoorrecht aandeel | 4,46 | 4,65 |
21.308.702 20.986.326
Aan de Gewone Algemene Vergadering van 09.05.2018 zal voor het boekjaar 2017 een brutodividend voor gewone aandelen van 5,50 EUR per aandeel (nettodividend per aandeel van 3,85 EUR)
voorgesteld worden, wat overeenkomt met een totale dividendenuitkering van 113 438 649,50 EUR. Het aantal gewone aandelen dat recht geeft op het dividend voor het boekjaar 2017 bedraagt bij de afsluiting van de rekeningen 20 625 209. De Raad van Bestuur stelt voor om het recht op dividend van de 36 175 eigen gewone aandelen die Cofinimmo nog aanhoudt in het kader van haar aandelenoptieplan op te schorten en het recht op dividend voor de overige 5 997 eigen aandelen te annuleren.
Aan de Gewone Algemene Vergadering van 09.05.2018 zal voor het boekjaar 2017 een brutodividend voor bevoorrechte aandelen van 6,37 EUR per aandeel voorgesteld worden (nettodividend per aandeel van 4,459 EUR), wat overeenkomt met een totale dividenduitkering van 4 353 850,41 EUR. Het aantal bevoorrechte aandelen dat recht geeft op het dividend voor het boekjaar 2017 bedraagt
683 493 bij het afsluiten van de jaarrekeningen.
Vanaf 01.01.2017 bedraagt de roerende voorheffing die op de toegekende dividenden van toepassing is 30 % (voorheen 27%). De Belgische wetgeving voorziet in vrijstellingen die de ontvangers van dividenden kunnen laten gelden in functie van hun statuut en de te vervullen voorwaarden. Anderzijds voorzien de akkoorden ter voorkoming van dubbele belastingheffing in verminderingen van de bronbelastingen op dividenden.
Kapitaal en uitgiftepremies
Gewone aandelen | Converteerbare bevoorrechte aandelen | TOTAAL | ||||
Aantal | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 |
Aantal aandelen (A) | ||||||
OP 01.01 | 20.345.637 | 20.344.378 | 685.553 | 685.848 | 21.031.190 | 21.030.226 |
Kapitaalverhoging als resultaat van keuzedividend | 319.684 | 0 | 0 | 319.684 | 0 | |
Kapitaalverhoging | 2.060 | 295 | -2.060 | -295 | 0 | 0 |
Conversie van bevoorrechte aandelen in gewone aandelen | 964 | 0 | 964 | |||
OP 31.12 | 20.667.381 | 20.345.637 | 683.493 | 685.553 | 21.350.874 | 21.031.190 |
Eigen aandelen aangehouden door Cofinimmo (B) | ||||||
OP 01.01 | 44.864 | 50.114 | 0 | 44.864 | 50.114 | |
Eigen aandelen (verkocht/ aangekocht) netto | -2.692 | -5.250 | -2.692 | -5.250 | ||
OP 31.12 | 42.172 | 44.864 | 0 | 0 | 42.172 | 44.864 |
Aantal aandelen in omloop (AB) | ||||||
OP 01.01 | 20.300.773 | 20.294.264 | 685.553 | 685.848 | 20.986.326 | 20.980.112 |
OP 31.12 | 20.625.209 | 20.300.773 | 683.493 | 685.553 | 21.308.702 | 20.986.326 |
Aandelencategorieën
Cofinimmo heeft twee categorieën aandelen uitgegeven:
Gewone aandelen: de houders van gewone aandelen hebben recht op dividenden wanneer deze betaalbaar gesteld worden en op één stem per aandeel op Algemene Vergaderingen van de Vennootschap. De boekhoudkundige fractiewaarde van elk gewoon aandeel bedraagt 53,59 EUR op 31.12.2017. De gewone aandelen zijn genoteerd op de Eerste Markt van Euronext Brussels.
Converteerbare bevoorrechte aandelen: de bevoorrechte aandelen werden uitgegeven in 2004 in twee verschillende series. Hun belangrijkste kenmerken zijn:
• prioritair recht op een jaarlijks bruto dividend van 6,37 EUR per aandeel, begrensd en niet- cumulatief;
• prioritair recht, in geval van vereffening, op een uitkering aan de uitgifteprijs van deze aandelen, begrensd op dit bedrag;
• optie voor de houder om zijn bevoorrechte aandelen te converteren in gewone aandelen vanaf de vijfde verjaardag van hun uitgiftedatum (01.05.2009), in de verhouding van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel;
• optie voor een derde partij aangeduid door Xxxxxxxxx (bijvoorbeeld één van haar dochtervennootschappen) om de bevoorrechte nog niet geconverteerde aandelen terug te kopen in contanten aan hun uitgifteprijs, vanaf de 15de verjaardag van hun uitgifte (2019);
• de bevoorrechte aandelen zijn nominatief, genoteerd op de Eerste Markt van Euronext Brussels en beschikken over dezelfde stemrechten als de gewone aandelen.
De eerste serie van bevoorrechte aandelen werd uitgegeven tegen 107,89 EUR en de tweede tegen 104,40 EUR per aandeel. De boekhoudkundige fractiewaarde van beide series is 53,33 EUR per aandeel.
Aandelen in bezit van Cofinimmo: op 31.12.2017 bezat Cofinimmo 42 172 eigen gewone aandelen (31.12.2016: 44 864).
Overeenkomstig de Wet van 14.12.2005 inzake de afschaffing van de aandelen aan toonder, zoals gewijzigd bij de Wet van 21.12.2013, is de Vennootschap overgegaan tot de verkoop van de fysieke aandelen die nog in omloop waren. Haar Commissaris heeft een verslag overgemaakt dat de conformiteit van de gevolgde procedure voor de verkoop attesteert.
Toegestaan kapitaal
Op de Gewone Algemene Vergadering van 01.02.2017 heeft de Raad van Bestuur een nieuwe toestemming gegeven voor een periode van vijf jaar vanaf 17.02.2017, i.e. de datum van bekendmaking van de notulen van deze Vergadering in de Bijlagen van het Belgisch Staatsblad.
Zo is de Raad van Bestuur gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal in een of meerdere keren te verhogen voor een maximaal bedrag van:
1/ 1.127.000.000,00 EUR, indien de kapitaalverhoging een kapitaalverhoging door inschrijving in natura is:
• Hetzij met de mogelijkheid tot uitoefening van het voorkeurrecht van de aandeelhouders van de Vennootschap, zoals bepaald door Artikel 592 en volgende van het Wetboek van Vennootschappen;
• Hetzij, met toevoeging van een onherleidbaar toewijzingsrecht voor de aandeelhouders, zoals bepaald in Artikel 26, §1 van de Wet van 12 mei 2014 betreffende de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen; en van
2/ 225.000.000,00 EUR voor alle andere vormen van kapitaalverhoging die niet bedoeld zijn in punt 1 hierboven;
Met dien verstande dat het maatschappelijk kapitaal in het kader van het toegestane kapitaal in geen geval kan worden verhoogd boven 1 127 000 000,00 EUR in totaal.
RESULTAATVERWERKING | ||
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
A. Netto resultaat | 121.056 | 96.627 |
B. Toevoeging/onttrekking reserves | -2.851 | 19.814 |
Toevoeging aan de reserve van het positieve saldo van de variaties in reële waarde van -20.975 -61.527 | ||
de vastgoedbeleggingen | ||
Boekjaar | -20.125 | -61.527 |
Vorige boekjaren | -850 | 0 |
Toevoeging aan de reserve van het negatief saldo van de variaties in reële waarde van de vastgoedbeleggingen
8.378 25.064
Boekjaar 8.357 25.061
Vorige boekjaren 21 3
Toevoeging aan de reserve van de geschatte overgangsrechten en kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
Toevoeging aan de reserve van het saldo van de variaties in reële waarde van de
2.292 1.507
toegestane dekkingsinstrumenten waarop de dekkingsboekhouding wordt toegepast | ||
Boekjaar | 2.507 | 1.478 |
Vorige boekjaren | 163 | 936 |
Toevoeging aan de reserve van het saldo van de variaties in reële waarde van de toegestane dekkingsinstrumenten waarop de dekkingsboekhouding niet wordt | -8.330 | -61.196 |
toegepast | ||
Boekjaar | -8.330 | -139 |
Vorige boekjaren | 0 | -61.057 |
Toevoeging aan de andere reserves | -199 | -231 |
Overdracht van het overgedragen resultaat van de vorige boekjaren | 13.313 | 113.783 |
C. Vergoeding van het kapitaal | -43.640 | -36.320 |
Vergoeding van het kapitaal voorzien in Artikel 13, § 1, par. 1 van het KB 13.07.2014 | -43.640 | -36.320 |
Andere verdeling voor het boekjaar dan de kapitaalvergoeding | -74.565 | -80.121 |
Dividenden | -74.153 | -79.701 |
Winstdeelnameplan | -412 | -420 |
E. Over te dragen resultaat | 171.258 | 183.406 |
2.670 2.414
TABEL VAN HET KASSTROOMOVERZICHT
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
KAS EN KASEQUIVALENTEN AAN HET BEGIN VAN HET BOEKJAAR | 8.615 | 1 |
Operationele activiteiten | ||
Netto resultaat van de periode | 121.056 | 96.627 |
Terugneming van interestlasten en -opbrengsten | -19.447 | -4.686 |
Terugneming van meer- en minwaarden op verkoop van vastgoedactiva | -565 | -1 |
Terugneming van meer- en minwaarden op verkoop van Financiële activa | -259 | -352 |
Terugneming van kosten en opbrengsten zonder invloed op de kasstroom | -17.445 | -2.436 |
Variatie in de behoefte aan werkkapitaal | 2.097 | -2.059 |
KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN | 85.437 | 87.093 |
Investeringsactiviteiten | ||
Investeringen in immateriële vaste activa en andere materiële vaste activa | -912 | -898 |
Verwervingen in vastgoedbeleggingen | -8 | -36.279 |
Investeringen in vastgoedbeleggingen | -52.661 | -20.311 |
Verwervingen van dochtervennootschappen1 | -15.473 | -50.677 |
Verkoop van vastgoedbeleggingen | 2.039 | 8 |
Verkoop van geconsolideerde dochtervennootschappen | 262 | 352 |
Vorderingen van financiële leasing | 1.506 | 928 |
Andere stromen als gevolg van investeringsactiviteiten | -781 | 10 |
KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN | -66.028 | -106.867 |
Financieringsactiviteiten | ||
Kapitaalverhoging | 0 | 103 |
Aankopen eigen aandelen | 233 | 472 |
Verkopen eigen aandelen | 9 | |
Coupons betaald aan minderheidsaandeelhouders | -83.183 | -110.476 |
Verhoging van financiële schulden | -13.698 | 196.148 |
Vermindering van financiële schulden | 50.732 | -19.500 |
Ontvangen financiële opbrengsten | 42.839 | 30.418 |
Betaalde financiële kosten | -23.392 | -24.830 |
Andere stromen als gevolg van financieringsactiviteiten – Derivaten² | -44.000 | |
Andere stromen als gevolg van financieringsactiviteiten - Anderen | 50 | 55 |
KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN | -26.410 | 28.390 |
KAS EN KASEQUIVALENTEN AAN HET EINDE VAN HET BOEKJAAR | 1.615 | 8.615 |
¹ Overnames van participaties: Dit bedrag bestaat uit: Kapitaalsverhoging
² Dit bedrag omvat hoofdzakelijk de totale kost van de herstructurering van de afdekking van de interestvoeten in 2016 en 2017.
Op 01/01/16 | Netto resultaat verwerking | Dividenden / coupons | Uitgifte van aandelen | Uitoefening Cofinimmo Aandelen ( aandelenopties en eigen aandelen) | Aankopen/ verkopen van eigen aandelen | Afdekking financiële kasstromen | Overdracht tussen onbeschikbare en beschikbare réserves bij de verkoop van een actief | Overige | Resultaat van het boekjaar | Op 31/12/16 | |
Kapitaal | 1.126.980 | 52 | 1.127.032 | ||||||||
Uitgiftepremies | 583.961 | 51 | 584.012 | ||||||||
Reserves | 45.576 | 103.601 | -110.498 | 0 | 472 | -40 | 5.914 | 0 | 239 | 0 | 45.264 |
Reserve van het saldo van devariaties in de reële waarde van het vastgoed | -115.721 | -8.855 | -124.576 | ||||||||
Reserve van degeschatteoverdrachtsrechten bij hypothetische vervreemding van beleggingsvastgoed | -54.918 | -861 | 26 | -55.753 | |||||||
Reserve van het saldo van devariaties in de reële wwarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboeking zoal gedefinieerd in IFRS | -9.479 | -846 | 5.914 | -4.411 | |||||||
Reserve van het saldo van devariaties in de reële wwarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboeking zoal gedefinieerd in IFRS | -67.836 | 714 | -67.122 | ||||||||
Beschikbare reserve | 824 | 0 | 824 | ||||||||
Niet beschikbare reserve | -1.245 | 219 | 472 | -331 | -885 | ||||||
Overgedragen resultaat | 293.951 | 113.230 | -110.498 | 291 | -26 | 239 | 297.187 | ||||
Nettoresultaat van het boekjaar | 103.601 | -103.601 | 96.627 | 96.627 | |||||||
Total eigen vermogen | 1.860.118 | 0 | -110.498 | 103 | 472 | -40 | 5.914 | 0 | 239 | 96.627 | 1.852.935 |
Kapitaal | Op 01/01/17 1.127.032 | Netto resultaat verwerking | Dividenden / coupons | Uitgifte van aandelen 17.131 | Uitoefening Cofinimmo Aandelen ( aandelenopties en eigen aandelen) | Aankopen/ verkopen van eigen aandelen | Afdekking financiële kasstromen | Overdracht tussen onbeschikbare en beschikbare réserves bij de verkoop van een actief | Overige | Resultaat van het boekjaar | Op 31/12/17 1.144.164 |
Uitgiftepremies | 584.012 | 16.009 | 600.021 | ||||||||
Reserves | 45.264 | 96.627 | -116.441 | 0 | 44 | 233 | 11.859 | 0 | 334 | 0 | 37.919 |
Reserve van het saldo van devariaties in de reële waarde van het vastgoed | -124.576 | 36.463 | -88.113 | ||||||||
Reserve van degeschatteoverdrachtsrechten bij hypothetische vervreemding van beleggingsvastgoed | -55.753 | -1.507 | 37 | -57.223 | |||||||
Reserve van het saldo van devariaties in de reële wwarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdekkingsboeking zoal gedefinieerd in IFRS | -4.411 | -2.414 | 11.859 | 5.033 | |||||||
Reserve van het saldo van devariaties in de reële wwarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboeking zoal gedefinieerd in IFRS | -67.122 | 61.196 | -5.926 | ||||||||
Beschikbare reserve | 824 | 824 | |||||||||
Niet beschikbare reserve | -885 | 231 | -67 | 233 | -488 | ||||||
Overgedragen resultaat | 297.187 | 2.658 | -116.441 | 111 | -37 | 334 | 183.812 | ||||
Impact op de reële waarde van geschatteoverdrachtsrechten en - kosten bijhypothetische vervreemding van vestgoedbeleggingen | 0 | 121.056 | 121.056 | ||||||||
Nettoresultaat van het boekjaar | 96.627 | -96.627 | 0 | ||||||||
Totaal eigen vermogen | 1.852.935 | 0 | -116.441 | 33.140 | 44 | 233 | 11.859 | 0 | 334 | 121.056 | 1.903.159 |
Bijlage 1 – Algemene informatie
Cofinimmo NV (de ‘Vennootschap’) is een openbare GVV (Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) die valt onder toepassing van de Belgische wetgeving, met administratieve zetel gevestigd te 0000
Xxxxxxx (Woluwedal, 58).
De statutaire jaarrekeningen werden afgesloten door de Raad van Bestuur van 22.03.2018 en zullen worden voorgelegd aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 09.05.2018.
De Commissaris Deloitte, Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door de xxxx Xxx Xxxxxxxxxxx, sloot zijn controlewerkzaamheden af en bevestigde dat de boekhoudkundige informatie in het Jaarlijks Financieel Verslag geen enkel voorbehoud van zijn kant vraagt en dat het overeenstemt met de jaarrekening die werd goedgekeurd door de Raad van Bestuur.
De boekhoudkundige principes en methodes die werden gebruikt voor het opstellen van de financiële staten zijn identiek aan diegene gebruikt in de financiële jaarrekeningen voor het boekjaar 2016.
Bijlage 2 – Belangrijke boekhoudkundige methodes
A. Conformiteitsverklaring
De statutaire jaarrekeningen zijn opgesteld conform het boekhoudkundig referentiestelsel van de International Financial Reporting Standards zoals aangenomen door het Belgisch Koninklijk Besluit van 13.07.2014 inzake Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen.
In 2017 heeft Cofinimmo geen nieuwe norm toegevoegd.
Overigens heeft Xxxxxxxxx ervoor gekozen om de toepassing van de volgende belangrijkste normen en interpretaties, of de amendementen daarop, die vóór de datum van goedkeuring voor het publiceren van de jaarrekeningen zijn uitgegeven, maar die bij de afsluiting nog niet van kracht waren, niet te anticiperen: IFRS15, aangenomen door de EU op 22.09.2016 en IFRS9, aangenomen door de EU op 21.11.2016.
Na analyse van de IFRS15-norm op het niveau van Cofinimmo voorzien wij geen beduidende impact op onze bouw- of herontwikkelingsprojecten. Onze huurcontracten worden ook niet beïnvloed aangezien zij onder het toepassingsgebied van IFRS 16 blijven. Enkel de erkenning van inkomsten uit specifieke onderhoudscontracten zal beïnvloed worden.Niettemin heeft onze analyse geen materiële impact voor Cofinimmo aangetoond.
Vanaf 2018 wordt IAS 39 vervangen door de norm IFRS9, die de classificatie en de evaluatie van de financiële activa en verplichtingen, de waardevermindering van de verliezen op kredieten en de afdekkingsboekhouding zal definiëren. Gezien de activiteiten van Cofinimmo, heeft onze analyse geen beduidende impact blootgelegd bij de inwerkingtreding van deze nieuwe norm.
In het kader van de opstelling van haar geconsolideerde jaarrekeningen moet de vennootschap bepaalde aanzienlijke oordelen formuleren in de toepassing van de boekhoudkundige principes (zoals bijvoorbeeld de vaststelling van de classificatie van huurcontracten) en tot bepaalde schattingen overgaan (onder meer de schatting van de voorzieningen). Om deze hypotheses te formuleren mag de Directie zich baseren op zijn ervaring, de bijstand van derden (vastgoeddeskundigen) en andere als
relevant beschouwde bronnen. De werkelijke resultaten kunnen verschillen van deze schattingen. Indien nodig worden deze laatste regelmatig herzien en dientengevolge gewijzigd.
B. Grondslag van opstelling
De jaarrekeningen zijn opgesteld in euro, afgerond tot het dichtstbijgelegen duizendtal. Ze worden opgesteld op basis van de historische kostprijs, met uitzondering van de volgende activa en
verplichtingen die gewaardeerd zijn aan de reële waarde: vastgoedbeleggingen, uitgegeven converteerbare obligaties en afgeleide financiële instrumenten.
Bepaalde financiële informatie in dit Jaarlijks Financieel Verslag is afgerond. Bijgevolg kunnen de totaalbedragen in dit Verslag enigszins afwijken van de exacte rekenkundige som van de aantallen die eraan voorafgaan.
C. Omzetting van vreemde munten
Vreemde valutatransacties worden initieel erkend aan de wisselkoers op de dag van de transactie. Op balansdatum worden de monetaire activa en verplichtingen uitgedrukt in vreemde valuta
omgerekend aan de slotkoers. Wisselkoersverschillen, resulterend uit de verrekening van vreemde
valuta en van de verrichtingen van monetaire active en verplichtingen, uitgedrukt in vreemde valuta, worden in de resultatenrekeningen opgenomen als financiële opbrengst of financiële kost.
D. Afgeleide financiële instrumenten
Cofinimmo gebruikt afgeleide financiële instrumenten om zich in te dekken tegen renterisico’s afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten (meer details, zie Bijlage 21).
Afgeleide financiële instrumenten worden initieel aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun reële waarde op de daaropvolgende balansdata.
De reële waarde van IRS, CAP-opties, FLOOR-opties en andere financiële afgeleide instrumenten is de geschatte waarde die Cofinimmo zou ontvangen of betalen om de positie te sluiten op balansdatum. Hierbij wordt rekening gehouden met de van toepassing zijnde ‘spot’ en ‘forward’ rentetarieven, de waarde van de optie en de kredietwaardigheid van de tegenpartijen.
De herwaardering gebeurt voor het geheel van de afgeleide financiële instrumenten op basis van dezelfde koers- en volatiliteitsveronderstellingen aan de hand van een toepassing van de zelfstandige leverancier van marktgegevens Bloomberg. Deze herwaardering wordt vergeleken met deze van de banken waarbij elk belangrijk verschil tussen beide herwaarderingen wordt gedocumenteerd (Zie punt V).
De boekhoudkundige verwerking is afhankelijk van de kwalificatie van het afgeleide instrument als afdekkingsinstrument en van het type afdekking. Een afdekkingsinstrument wordt enkel en alleen als dusdanig erkend als aan elk van de volgende voorwaarden voldaan is:
• bij de implementatie van de afdekking is er een formele identificatie en documentatie van de afdekkingsrelatie vereist, alsook de doelstellingen en het afdekkingsbeleid van de vennootschap om de afdekking op te stellen;
• de afdekkingsrelatie moet werkelijk efficiënt zijn in de compensatie van de variaties in de reële waarde of de kasstromen die toegeschreven kunnen worden aan het afgedekte risico;
• de efficiëntie van de afdekking moet op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat;
• de afdekking wordt continu beoordeeld en wordt als zeer efficiënt aanzien doorheen boekhoudperiodes waarvoor de afdekking was opgesteld.
I Afdekking van de reële waarde
De winst of het verlies op het afdekkingsinstrument wordt in de resultatenrekeningen geboekt indien dit afgeleide instrument de variaties in de reële waarde van een geboekte vordering, verplichting of van een niet-geboekte verbintenis of van een geïdentificeerd deel van een dergelijke vordering,
verplichting of verbintenis dat toewijsbaar is aan een geïdentificeerd risico, afdekt. Het afgedekte
element wordt eveneens gewaardeerd aan reële waarde voor het afgedekte risico waarbij elke winst of elk verlies in de resultatenrekeningen wordt geboekt.
II Kasstroomafdekking
Het gedeelte van de winst of het verlies op een instrument dat een afdekking is tegen
kasstroomschommelingen, die het gevolg zijn van een geïdentificeerd risico op een actief of passief bestanddeel, een verplichting of van een hoogst waarschijnlijk verwachte transactie, wordt
rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt. Het niet-effectieve deel van de winst of het verlies van het afdekkingsinstrument wordt onmiddellijk in de resultatenrekeningen geboekt.
Wanneer de verplichting of de verwachte transactie nadien leidt tot de boeking van een financieel actief of passief, worden de geassocieerde verliezen of winsten, die initieel in het eigen vermogen geboekt waren, overgeboekt naar de resultatenrekeningen in hetzelfde boekjaar of boekjaren waarin het financieel actief of passief een invloed heeft op de resultatenrekeningen.
Wanneer het afdekkingsinstrument of de afdekkingsrelatie wordt beëindigd (zelfs gedeeltelijk), wordt de gecumuleerde winst of verlies op dat moment in de resultatenrekeningen (eventueel gedeeltelijk) gerecycleerd.
III Terugval op instrumenten aangehouden voor transactiedoeleinden
Tenslotte worden afgeleide financiële instrumenten aangegaan om zich in te dekken tegen de blootstelling aan kasstroomschommelingen, zonder ze boekhoudkundig op te nemen als toewijsbaar aan een bepaald risico. In dit geval wordt de hiervoor beschreven afdekkingsboekhouding niet toegepast en wordt het instrument gekwalificeerd als ‘aangehouden voor transactiedoeleinden’. Het wordt aan zijn reële waarde geëvalueerd in de resultatenrekening zonder onderscheid tussen een
effectief gedeelte in verband met het afgedekte risico (dat niet is benoemd) en een niet-effectief gedeelte.
E. Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn gebouwen die worden aangehouden om huurinkomsten op lange termijn te verwerven. In toepassing van IAS 40 worden vastgoedbeleggingen aan hun reële waarde gewaardeerd.
Onafhankelijke vastgoeddeskundigen bepalen om de drie maanden de waardering van de vastgoedportefeuille. Elke winst of verlies die het gevolg is van een wijziging in de reële waarde na de verwerving van een gebouw, wordt in de resultatenrekeningen geboekt. Huurinkomsten van vastgoedbeleggingen worden geboekt zoals beschreven in punt P.
De deskundigen voeren hun waardering uit op basis van de methode van de verdiscontering van de huurinkomsten in overeenstemming met de ‘International Valuation Standards/RICS Valuation Standards’, uitgegeven door het International Valuation Standards Committee/Royal Institute of
Chartered Surveyors en uiteengezet in het overeenkomstig verslag. Deze waarde, hierna
‘investeringswaarde’ genoemd, stemt overeen met de prijs die een derde-investeerder bereid zou zijn te betalen teneinde elk van de gebouwen van de portefeuille te verwerven om van hun
huurinkomsten te genieten mits de tenlasteneming van de gerelateerde kosten, zonder aftrek van de overdrachtskosten.
De verkoop van een vastgoedbelegging is gewoonlijk onderhevig aan de betaling van de overdrachtsrechten of een belasting op de toegevoegde waarde aan de overheid. De deskundige trekt dan van de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen een aandeel van de overdrachtsrechten af, om zo de reële waarde van de gebouwen te bepalen (zie Bijlage 18), zoals vastgelegd in hun
expertiseverslag.
Bij een verwerving of investeringen worden de overdrachtsrechten in geval van een latere hypothetische verkoop rechtstreeks in de resultatenrekening geboekt; elke variatie van de reële
waarde van de gebouwen tijdens het boekjaar wordt eveneens in de resultatenrekeningen geboekt. Deze twee mutaties worden opgenomen in de reserve bij de verwerking van het resultaat van het boekjaar. Om de effectief gerealiseerde meer- of minwaarde te berekenen, moeten de
registratierechten bij een verkoop niet worden afgetrokken van het verschil tussen de bekomen prijs en de boekwaarde van de gebouwen. De rechten worden bij de verwerving reeds opgenomen in de resultatenrekening.
Een vastgoedbelegging wordt overgeboekt als vast actief voor eigen gebruik indien hij door de
eigenaar in gebruik wordt genomen, en zijn reële waarde op de datum van de overboeking wordt de kost voor zijn boekhoudkundige verwerking erna.
F. Ontwikkelingsprojecten
Gebouwen die gebouwd, gerenoveerd, ontwikkeld of herontwikkeld zijn voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden opgenomen in de rubriek ‘Ontwikkelingsprojecten’ en gewaardeerd aan hun reële waarde totdat de werken voltooid zijn. Dit betreft woonzorgcentra in aanbouw of in
ontwikkeling (uitbreiding) en leegstaande kantoorgebouwen die gerenoveerd of herontwikkeld worden of zullen worden. Op het ogenblik dat de werken beëindigd zijn, worden de gebouwen overgeboekt van de rubriek ‘Ontwikkelingsprojecten’ naar de rubriek ‘Vastgoed beschikbaar voor
verhuur’ of ’Gebouwen beschikbaar voor verkoop’ indien ze verkocht zullen worden. De reële waarde van de kantoorgebouwen die gerenoveerd of herontwikkeld zullen worden, vermindert bij nadering van de einddatum van de huurovereenkomst en de begindatum van de werken.
Alle kosten die rechtstreeks met de verwerving en de bouw verbonden zijn en alle daaropvolgende investeringsuitgaven die als verwervingskosten worden gekwalificeerd, worden gekapitaliseerd.
Indien de duur van het project een jaar overschrijdt, worden de interestkosten gekapitaliseerd aan een interest die de gemiddelde leningkost van Cofinimmo weerspiegelt.
G. Eigendom verhuurd voor lange periodes
I Types van langetermijnhuurovereenkomsten
Onder de wetgeving kan vastgoed onder twee verschillende regimes langdurig worden verhuurd:
• gewone langetermijnhuurovereenkomsten: de verplichtingen van de verhuurder blijven in essentie gelijk aan die in alle andere huurovereenkomsten, bv. verzekeren dat de bezette ruimte gedurende de volledige termijn van de overeenkomst beschikbaar blijft voor de huurder. De verhuurder voldoet aan deze verplichting als hij de onderhoudslasten (andere dan huurlasten) en de verzekeringskosten tegen brand en andere schadegevallen draagt;
• langetermijnhuurovereenkomsten die gepaard gaan met de overdracht van een zakelijk recht door de rechtverschaffer aan de begunstigde: in dit geval zal het eigendomsrecht tijdelijk overgedragen worden aan de begunstigde die o.a. de onderhouds- (andere dan huurlasten) en verzekeringskosten zal dragen. Onder deze categorie vallen drie contracttypes onder Belgisch recht: (a) de
erfpachtovereenkomst, die minimaal 27 jaar en maximaal 99 jaar duurt en van toepassing kan zijn op terreinen en/of gebouwen, (b) het opstalrecht, dat geen minimumduur heeft maar de termijn van
50 jaar niet mag overschrijden en (c) het recht van vruchtgebruik, dat geen minimumtermijn heeft maar de termijn van 30 jaar niet mag overschrijden. Het kan gelden voor bebouwde of braakliggende grond. In al deze contracten behoudt de rechtverschaffer het residueel recht, in die mate dat hij het
volledige eigendomsrecht van het gebouw op het einde van de overeenkomst terugkrijgt, inclusief het eigendomsrecht van de constructies van de begunstigde, met of zonder schadeloosstelling voor deze constructies, afhankelijk van de contractuele voorwaarden. Er kan echter voor het residueel recht een aankoopoptie verleend worden, die de begunstigde gedurende of op het einde van de overeenkomst kan uitoefenen.
II Langetermijnhuurovereenkomsten onder de vorm van financiële leasing
Indien de huurovereenkomsten voldoen aan de voorwaarden van een financiële leasing volgens de norm IAS 17, § 10, zal Cofinimmo, als rechtverschaffer, de huurovereenkomst bij haar aanvang in de balans ingeven als een vordering, voor een bedrag gelijk aan de netto-investering in de huurovereenkomst. Het verschil tussen dit laatste bedrag en de boekwaarde van de verhuurde eigendom bij de aanvang van de huurovereenkomst (exclusief de waarde van het residueel recht die Cofinimmo behoudt) zal geboekt worden in de resultatenrekeningen van die periode. Elke verrichte
periodieke betaling door de leasingnemer zal door Xxxxxxxxx gedeeltelijk ingebracht worden als een terugbetaling van kapitaal en gedeeltelijk als een financiële opbrengst, gebaseerd op een constante periodieke return voor Cofinimmo.
Het door Cofinimmo behouden residueel recht zal op elke balansdatum geboekt worden aan reële waarde. Deze waarde zal elk jaar stijgen en op het einde van de huurovereenkomst overeenstemmen met de marktwaarde van de volle eigendom. De variaties in de reële waarde zullen geboekt worden onder de rubriek ‘Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen’ in de resultatenrekeningen.
Indien, anderzijds, Cofinimmo de begunstigde is van een financiële leasing, zoals vastgelegd door de norm IAS 17, zal zij een actief erkennen aan een waarde die gelijk is aan de reële waarde van het gehuurde goed of, indien deze lager is, aan de verdisconteerde waarde van de minimale huurgelden, waarvan het overeenkomstige bedrag geboekt wordt als een financiële schuld. De geïnde huren van de huurders worden onder huurinkomsten geboekt. De betalingen aan de rechtverschaffer tijdens de duur van het contract worden gedeeltelijk onder financiële kosten en gedeeltelijk als afschrijving van de gerelateerde financiële schuld geboekt. Op elke balansdatum zal het tijdelijk verkregen recht geherwaardeerd worden aan zijn reële waarde in overeenstemming met de norm IAS 40 -
‘Vastgoedbeleggingen’. Het progressieve waardeverlies resulterend uit de doorlooptijd wordt hierbij geboekt als ‘Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen’ in de resultatenrekeningen.
III Overdracht van toekomstige huurgelden in het kader van een lange- termijnhuurovereenkomst die niet gekwalificeerd is als financiële
leasing
Het bedrag, verkregen door Xxxxxxxxx als gevolg van de overdracht van de toekomstige huurgelden, zal geboekt worden in mindering van de waarde van het gebouw, in de mate waarin de overdracht van de huurgelden tegenstelbaar is aan derden en dat bijgevolg de marktwaarde van het gebouw
verminderd moet worden met het bedrag van de toekomstige overgedragen huren (hierna ‘de
verminderde waarde’). Overeenkomstig Artikel 1690 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek zou een derde koper van de gebouwen geen recht hebben om de huur ervan te ontvangen.
De progressieve wedersamenstelling van de overgedragen huren zal in de resultatenrekening geboekt worden onder de rubriek ‘Terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren’ en wordt toegevoegd aan de verminderde waarde van het gebouw in de activa van de balans. Deze geleidelijke reconstitutie van de niet-verminderde waarde gebeurt op basis van de voorwaarden van de
interestvoeten en de inflatie (indexatie) die van kracht waren bij de verkoop en op dit moment in de door Cofinimmo verworven prijs zaten voor de overgedragen vorderingen.
De variaties in de niet verminderde reële waarde van het gebouw zullen afzonderlijk in de resultatenrekeningen geboekt worden onder de rubriek ‘Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen’ volgens onderstaande formule:
Waarbij:
VW: verminderde reële waarde van het gebouw (i.e. het resultaat van de twee voorgaande alineas’);
NVW: niet-verminderde reële waarde van het gebouw (t.t.z. mochten de toekomstige huurgelden niet overgedragen zijn en zoals berekend door de onafhankelijke deskundigen in functie van de marktomstandigheden bij elke afsluiting);
Gecumuleerde variatie: Gecumuleerde variatie van de niet-verminderde reële waarde sinds het begin van de overdracht van de toekomstige huurgelden.
H. Andere vaste activa
I Vaste activa voor eigen gebruik
In overeenstemming met de alternatieve methode toegestaan door de norm IAS 16, § 31 wordt het deel van het gebouw dat door de vennootschap zelf als maatschappelijke zetel wordt gebruikt, gewaardeerd aan reële waarde. Het is opgenomen onder de rubriek ‘Materiële vaste activa voor
eigen gebruik’.
II Daaropvolgende uitgaven
De uitgaven om een gebouw te renoveren dat afzonderlijk wordt geboekt, worden gekapitaliseerd. De andere uitgaven worden enkel gekapitaliseerd wanneer zij de toekomstige economische winsten van het gebouw verhogen. Alle andere uitgaven worden als kosten in de resultatenrekeningen geboekt (zie Q).
III Afschrijving
Vastgoedbeleggingen, zij het terreinen of constructies, worden niet afgeschreven maar geboekt aan reële waarde (zie punt E). Een afschrijving wordt geboekt in de resultatenrekeningen op lineaire basis over de verwachte economische levensduur van de volgende elementen:
• installaties 4-10 jaar;
• meubilair 8-10 jaar;
• computerhardware 3-4 jaar;
• software 4 jaar.
IV Activa bestemd voor verkoop
De activa bestemd voor verkoop (vastgoedbeleggingen) worden afzonderlijk in de balans voorgesteld aan een waarde die overeenstemt met hun reële waarde.
V Waardevermindering (‘Impairment’)
De andere vaste activa zijn enkel onderworpen aan een waardeverminderingstest wanneer kan worden aangetoond dat hun boekwaarde niet invorderbaar zal zijn door hun gebruik of verkoop.
I.Deelnemingen (financiële activa tegen reële waarde via de winst- en verliesrekening)
Deelnemingen worden gewaardeerd tegen reële waarde. Veranderingen in de reële waarde worden opgenomen in de resultatenrekening.
J. Vorderingen van financiële leasing
Vorderingen van financiële leasing worden gewaardeerd op basis van hun geactualiseerde waarde aan de marktrentevoet die geldt op het tijdstip van hun uitgifte. Indien ze geïndexeerd worden aan de inflatie-index, wordt hier geen rekening mee gehouden bij de bepaling van de geactualiseerde
waarde. Indien beroep wordt gedaan op een afgeleid financieel afdekkingsinstrument, zal de
marktrente voor dit instrument als discontovoet dienen voor de berekening van de marktwaarde van de betrokken vorderingen op het einde van elke boekhoudperiode. In dit geval is de totale niet-
gerealiseerde winst gegenereerd door de waardering aan marktwaarde (zie D I) van de vordering beperkt tot het latent verlies resulterend uit de waardering aan marktwaarde van het
afdekkingsinstrument. Daarentegen zal elk latent verlies gegenereerd door de vordering integraal in de resultatenrekeningen worden geboekt.
K. Kas en kasequivalenten
Kas en kasequivalenten bevatten de bankrekeningen, geldmiddelen en korte termijnbeleggingen.
L. Eigen vermogen
I Gewone aandelen
Gewone aandelen worden geclassificeerd als eigen vermogen. De externe kosten die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen worden afgetrokken van de opgehaalde bedragen, verminderd met belastingen.
II Bevoorrechte aandelen en obligaties terugbetaalbaar in aandelen
Bevoorrechte aandelen en obligaties terugbetaalbaar in aandelen worden geclassificeerd als eigen vermogen indien deze voldoen aan de definitie van een instrument van eigen vermogen volgens de norm IAS 32.
III Inkoop van eigen aandelen
Wanneer Cofinimmo overgaat tot de inkoop van eigen aandelen wordt het betaalde bedrag, inclusief de direct toewijsbare kosten, erkend als een variatie in het eigen vermogen. Ingekochte eigen aandelen worden als een vermindering van de rubrieken ‘Kapitaal’ en ‘Uitgiftepremies’ voorgesteld. De opbrengst van de verkoop van eigen aandelen wordt rechtstreeks opgenomen in het eigen vermogen, zonder dat dit enige impact heeft op de resultatenrekeningen.
IV Dividenden
Dividenden worden geboekt als schuld na hun goedkeuring door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
M. Interestdragende leningen
Interestdragende leningen worden initieel aan kostprijs geboekt, verminderd met de toewijsbare
transactiekosten. Vervolgens worden interestdragende leningen gewaardeerd aan geamortiseerde kostprijs, waarbij het verschil tussen de aflossingskost en de aflossingswaarde geboekt wordt in de
resultatenrekeningen over de periode van de lening op basis van de methode van effectieve rente. Als voorbeeld worden erelonen betaald aan de uitlener of wettelijke erelonen geïntegreerd in de berekening van de effectieve rente. Vastrentende leningen worden berekend volgens de methode van de geamortiseerde kostprijs. Indien een vastrentende lening echter wordt ingeruild tegen een lening met vlottende rente d.m.v. een IRS, overeenkomstig de afdekkingsboekhouding van de reële waarde (IAS 39, § 86), zal de variatie in de reële waarde van de IRS in de resultatenrekeningen gecompenseerd worden met de aanpassing van de wijziging in de boekhoudwaarde van de
vastrentende lening (zie D I).
De converteerbare lening wordt gewaardeerd in reële waarde op balansdatum.
N. Voordelen voor het personeel
De bijdragen die worden gestort overeenkomstig de pensioenplannen met toegezegde bijdrageregeling worden als last geboekt wanneer de werknemers de prestaties hebben verricht die recht geven op deze bijdragen.
In België geven sommige pensioenplannen met een toegezegde bijdrage recht op een wettelijk minimumrendement dat wordt gegarandeerd door de werkgever. Hierdoor kwalificeren zij dus als pensioenplan met toegezegdpensioenregeling (zie Bijlage 10).
Voor deze regelingen wordt de kost van de prestaties berekend volgens de methode op basis van opgebouwde rechten (‘projected unit credit’-methode). Op het einde van elke jaarlijke periode voor financiële verslaglegging worden actuariële waarderingen uitgevoerd. De herwaarderingen, met inbegrip van de actuariële verschillen en het rendement van de activa van de regeling (exclusief de interesten), worden onmiddellijk in het resultaat geboekt, en een debet of credit wordt overgedragen in de andere elementen van het globaal resultaat tijdens het boekjaar waarin zij plaatsvinden. Deze geboekte herwaarderingen worden onmiddellijk in de niet-uitgekeerde resultaten geboekt en niet overgeboekt naar het netto resultaat.
De kost van de voorbije prestaties wordt in het nettoresultaat geboekt tijdens de periode waarin een wijziging van de regeling gebeurt. De netto-interesten worden berekend door de nettoverplichtingen van de prestaties die in het begin van het boekjaar zijn toegezegd te vermenigvuldigen met de actualisatievoet.
De kosten van de toegezegde prestaties worden in de volgende categorieën onderverdeeld:
- kost van de prestaties (kost van de prestaties verricht tijdens de periode, kost van de voorbije prestaties, alsook winst en verlies als gevolg van verminderingen en liquidaties);
- netto-interesten (lasten);
- herwaarderingen.
Cofinimmo boekt de eerste twee onderverdelingen van de toegezegde prestaties in het nettoresultaat onder ‘Personeelskosten’.
De verplichting inzake de pensioenbijdrage, zoals geboekt in het resultaat, vertegenwoordigt het reële bedrag van het tekort van de toegezegdpensioenregeling van Cofinimmo.
O. Voorzieningen
Een voorziening wordt geboekt in de balans wanneer Cofinimmo een wettelijke of contractuele verplichting heeft naar aanleiding van een gebeurtenis uit het verleden, en waarbij het waarschijnlijk is dat een uitgaande kasstroom noodzakelijk zal zijn om aan de verplichting te voldoen. Voorzieningen worden gewaardeerd door de verwachte toekomstige kasstromen aan de actuele marktrente te berekenen en, indien toepasbaar, door het specifieke risico dat aan de verplichting gelinkt is te weerspiegelen.
P. Handels-en andere schulden
Handels- en andere schulden worden aan kostprijs gewaardeerd.
Q. Operationele opbrengsten
De operationele opbrengsten omvatten de huurinkomsten en opbrengsten resulterend uit de vastgoeddiensten.
De inkomsten van de huurovereenkomsten worden geboekt in de rubriek ‘Huurinkomsten’. Sommige huurovereenkomsten voorzien een gratis gebruiksperiode gevolgd door een periode waarin de huurder de overeengekomen huur verschuldigd is. In dat geval wordt het totale bedrag van het te ontvangen contractuele huurgeld tot aan de eerste opzegmogelijkheid door de huurder in het
resultaat geboekt (rubriek ‘Huurinkomsten’) pro rata temporis over de looptijd van de huurovereenkomst die loopt van de datum van ingebruikname tot aan de datum van die eerste opzegmogelijkheid (i.e. over de vaste looptijd van de huurovereenkomst). Meer in het bijzonder wordt het contractuele huurgeld, uitgedrukt als een jaarlijks bedrag, eerst geboekt onder opbrengsten en de huurkorting wordt over deze vaste looptijd van de huurovereenkomst gespreid en vervolgens geboekt in de kosten. Bijgevolg wordt eerst een overlopende actiefrekening gedebiteerd bij het begin van de huurovereenkomst die overeenkomt met de verschuldigde maar nog niet vervallen huurinkomsten (zonder huurkorting).
Wanneer de vastgoeddeskundigen de waarde van de gebouwen schatten op basis van de methode
van de toekomstige geactualiseerde cashflows, integreren ze de totale nog te ontvangen huurgelden in deze waarden. Bijgevolg is de overlopende rekening waarvan hierboven sprake een dubbel gebruik met het aandeel van de waarde van de gebouwen die de al in het resultaat geboekte verschuldigde maar nog niet vervallen huurgelden vertegenwoordigt. Ter vermijding van deze dubbele boeking die het balanstotaal en het eigen vermogen onterecht zou opblazen, wordt het bedrag in de overlopende rekening vervolgens tegengeboekt door een boeking in de rubriek ‘Ander portefeuilleresultaat’. Na de datum van de eerste opzegmogelijkheid moet er geen last meer in het resultaat worden geboekt, zoals dit zonder tegenboeking wel het geval zou zijn geweest.
Uit het voorgaande resulteert dat het operationele resultaat vóór portefeuilleresultaat (en dus het nettoresultaat van de kernactiviteiten van het analytisch formaat) de huurgelden gespreid over de vaste looptijd van de huurovereenkomst weerspiegelt, terwijl het nettoresultaat de huurgelden weerspiegelt vanaf en naarmate de inning ervan.
De huurvoordelen toegekend aan huurders worden geboekt over de vaste looptijd van de huurovereenkomst. Het gaat om incentives waarbij de eigenaar bepaalde kosten ten laste neemt die de huurder normaal zou moeten dragen, zoals bijvoorbeeld de kosten voor de inrichting van de
privatieve ruimten.
R. Operationele kosten
I Kosten van diensten
De kost van betaalde diensten, inclusief deze ten laste genomen voor rekening van de huurders, worden opgenomen in de rechtstreekse huurkosten. Hun terugwinning bij de huurders wordt
afzonderlijk voorgesteld.
II Uitgevoerde werken in de gebouwen
Afhankelijk van het type werken worden de uitgevoerde werken die onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar vallen op drie verschillende manieren geboekt:
• onderhouds- en herstellingskosten die geen bijkomende functionaliteit verlenen of die het niveau van comfort in het gebouw niet verbeteren, worden geboekt als courante kosten van de boekhoudperiode en als vastgoedkosten;
• uitgebreide renovatiewerken: deze worden normaal om de 25 tot 35 jaar uitgevoerd en gaan gepaard met een praktisch volledige heropbouw van het gebouw waarbij, in de meeste gevallen, het bestaande geraamte hergebruikt wordt en de recentste bouwtechnieken toegepast worden. Bij de voltooiing van dergelijke renovatiewerken kan de eigendom als nieuw worden aanzien. De kosten van deze renovatiewerken worden gekapitaliseerd;
• verbeteringswerken: dit zijn werken die op een occasionele basis worden uitgevoerd om functionaliteiten aan de eigendom toe te voegen of het comfort aanzienlijk te verbeteren. Deze moeten het mogelijk maken om de huur, en op die manier ook de geschatte huurwaarde, te
verhogen. De kosten van deze werken worden gekapitaliseerd voor zover de deskundige normaliter zijn waardering van de eigendom pro tanto verhoogt. Voorbeeld: installatie van een airconditioningsysteem waar er voorheen nog geen bestond.
De werven waarvoor kosten worden gekapitaliseerd, worden geïdentificeerd in overeenstemming met de hierboven vermelde criteria gedurende het stadium van voorbereiding van het budget. Kosten die worden gekapitaliseerd omvatten materialen, vergoedingen van aannemers, technische studies,
interne kosten, architectenvergoedingen en interesten gedurende de constructieperiode.
III Commissies betaald aan vastgoedmakelaars en andere transactiekosten
Commissies m.b.t. de verhuring van gebouwen worden geboekt in de uitgaven van het lopende jaar in de rubriek van de ‘Commerciële kosten’.
Commissies m.b.t. de aankoop van gebouwen, registratierechten, notariskosten en andere extra kosten worden aanzien als transactiekosten en worden opgenomen in de verwervingskosten van het aangekochte gebouw. Deze kosten worden ook aanzien als een deel van de verwervingskost wanneer de aankoop is gedaan via een bedrijfscombinatie.
Commissies betaald bij de verkoop van gebouwen worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen.
De waarderingskosten van de gebouwen en de technische waarderingskosten worden altijd in courante uitgaven opgenomen.
IV Financieel resultaat
De nettofinancieringskosten omvatten de te betalen interesten op leningen berekend volgens de effectieve rentemethode, alsook de winsten en verliezen op afdekkingsinstrumenten die worden geboekt in de resultatenrekeningen (zie D).
Rente-inkomsten worden pro rata temporis in de resultatenrekeningen geboekt, rekening houdend met het effectieve rendement van het actief.
Dividendinkomsten worden in de resultatenrekeningen geboekt op de dag dat het dividend wordt bekendgemaakt.
S. Belasting op het resultaat
De belasting op het resultaat van het boekjaar omvat de courante belastingslasten. De belasting op het resultaat van het boekjaar wordt geboekt in de resultatenrekeningen, met uitzondering van het deel dat betrekking heeft op de elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt worden. De courante belastingslasten zijn de verwachte belastingschulden op het belastbaar inkomen van het jaar, gebaseerd op belastingtarieven die gelden op de balansdatum, en elke aanpassing aan belastingschulden aangaande de voorgaande jaren.
T. Uitgestelde belastingen
Een uitgestelde belasting op de niet-gerealiseerde meerwaarde van de vastgoedbeleggingen van het Franse filiaal wordt voorzien in de rekeningen.
U. Aandelenopties
Betalingen gebaseerd op aandelen en afgewikkeld in eigenvermogensinstrumenten aan werknemers en de leden van het Directiecomité, worden gewaardeerd aan de reële waarde van de
eigenvermogensinstrumenten op de toekenningsdatum. Details over de bepaling van de reële waarde van transactie waarvan de betaling gebaseerd is op aandelen en die afgewikkeld worden in
eigenvermogensinstrumenten worden gegeven in Bijlage 40.
V. Schattingen, beoordelingen en belangrijkste bronnen van onzekerheid I Reële waarde van de vastgoedportefeuille
De waarde van de Cofinimmoportefeuille wordt driemaandelijks gewaardeerd door vastgoeddeskundigen. Deze waardering van de vastgoeddeskundigen is bedoeld om de marktwaarde van een gebouw te bepalen op een bepaalde datum in functie van de evolutie van de markt en de kenmerken van de desbetreffende gebouwen. Xxxxxxxxx maakt ook zelf en parallel aan het werk van de vastgoeddeskundigen een waardering van haar portefeuille vanuit het perspectief van continue uitbating ervan door haar eigen teams. De portefeuille wordt in de geconsolideerde rekeningen van Cofinimmo geboekt tegen de reële waarde die door de vastgoeddeskundigen wordt bepaald.
II Financiële instrumenten
De reële waarde van de financiële instrumenten van Cofinimmo wordt berekend op basis van de marktwaarden in het programma Bloomberg1. Deze reële waarden worden vergeleken met de driemaandelijkse schattingen van de banken en de belangrijke verschillen worden geanalyseerd. Meer details vindt u in Bijlage 21.
1 De gegevens van Xxxxxxxxx zijn het resultaat van observaties van reële transactieprijzen en van de
toepassing van waarderingsmodellen, ontwikkeld in de wetenschappelijke literatuur, op deze observaties (xxx.xxxxxxxxx.xxx).
III Reële waarde van deelnemingen
Deelnemingen worden gewaardeerd tegen reële waarde. Dit wordt bepaald door een overzicht van het eigen vermogen van dochterondernemingen, rekening houdend met winsten of verliezen op gebouwen en eventueel exit tax.
Bijlage 3 - Operationeel risicobeheer
Onder operationeel risico verstaat Cofinimmo het risico op verlies als gevolg van onaangepaste procedures of falen van het beheer.
Cofinimmo beheert haar klantenbestand op actieve wijze om zo de huurleegstand en het huurdersverloop in de kantorensector te beperken. Het team dat instaat voor het beheer van de gebouwen is verantwoordelijk voor het snel oplossen van de klachten van de huurders en het commercieel team onderhoudt regelmatige contacten met hen om alternatieve mogelijkheden in de portefeuille aan te bieden wanneer zij behoefte hebben aan grotere of kleinere oppervlakten. Hoewel deze activiteit fundamenteel is voor de bescherming van de huurinkomsten, heeft ze weinig invloed op de prijs waartegen een leegstaand gebouw kan worden verhuurd, omdat deze prijs afhankelijk is
van de heersende marktomstandigheden. De meerderheid van alle huurcontracten bevat een clausule waarbij de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Alvorens een nieuwe klant te aanvaarden, wordt eerst een kredietanalyse aan een extern ratingbureau gevraagd. Aan huurders die niet tot de
overheidssector behoren, wordt meestal een voorschot of een bankwaarborg gevraagd ten belope van zes maanden huur.
Behoudens uitzondering zijn de huren vooraf betaalbaar op maandelijkse, driemaandelijkse of jaarbasis. Voor huurlasten en taksen die Cofinimmo betaalt maar die contractueel doorrekenbaar zijn aan de huurders, wordt een driemaandelijkse provisie gevraagd. De verliezen op huurvorderingen, na recuperaties, vertegenwoordigen 0,053 % van de totale omzet voor de periode 1996-2017. Een sterke verslechtering van de algemene economische conjunctuur kan de verliezen op huurvorderingen
vergroten, vooral in de kantorensector. Het eventuele faillissement van een belangrijke huurder kan
voor Cofinimmo een aanzienlijk verlies of een onverwachte huurleegstand vertegenwoordigen en zelfs een herverhuring van de vrijgekomen oppervlakte tegen een prijs die lager is dan deze van het
verbroken contract.
De directe operationele kosten worden hoofdzakelijk beïnvloed door twee factoren:
• de leeftijd en de kwaliteit van de gebouwen die de onderhouds- en herstellingskosten bepalen. Deze kosten worden opgevolgd door het team dat de gebouwen beheert, terwijl de uitvoering van de
werken wordt uitbesteed;
• het leegstandsniveau van de kantoorgebouwen en het huurdersverloop die de uitgaven voor de onverhuurde oppervlakten, de verhuurkosten, de kosten voor renovaties, de kortingen verleend aan nieuwe klanten, enz. bepalen. Het actieve commerciële portefeuillebeheer beoogt het minimaliseren van deze kosten.
Het zorgvastgoed en de gebouwen in de distributienetten zijn bijna volledig bezet. De eerstgenoemde zijn verhuurd aan uitbatersgroepen waarvan de solvabiliteit jaarlijks wordt geanalyseerd. De gebouwen van de distributienetten zijn verhuurd aan grote vennootschappen. De herverhurings- of herbestemmingsscenario’s bij afloop van de huurovereenkomst worden voorzichtig geanalyseerd en te gelegener tijd voorbereid. De kleinste gebouwen van de distributienetten worden verkocht
wanneer de huurder ze verlaat.
De bouw- en renovatieprojecten worden voorbereid en gecontroleerd door het Project Managementteam van Cofinimmo om ze tijdig en binnen het voorziene budget te voltooien. Voor de belangrijkste projecten doet Cofinimmo een beroep op externe specialisten in projectbeheer.
Het risico dat gebouwen worden vernield door brand of andere rampen wordt verzekerd voor een
totale reconstructiewaarde van 1 841,4 miljoen EUR1 tegenover een reële waarde van de verzekerde vastgoedbeleggingen van 1 642,6 miljoen EUR op 31.12.2017, grondwaarde inbegrepen. Voor de leegstand van de gebouwen als gevolg van deze gebeurtenissen is een indekking voorzien. Bovendien verzekert Cofinimmo eveneens haar burgerlijke aansprakelijkheid die voortvloeit uit haar hoedanigheid van eigenaar of bouwheer.
Meer details over het beheer van het financiële risico van Cofinimmo vindt u in Bijlage 21.
1Dit bedrag omvat noch de werfverzekeringen, noch deze die contractueel ten laste zijn van de gebruiker, noch deze met betrekking tot financiële leasing.
Bijlage 4 - Sectorinformatie
RESULTATENREKENINGEN
Kantoren | ||||||||||
Brussel CBD | Brussel Gedecentraliseerd | Brussel Periferie | Antwerpen | Andere regio's | ||||||
2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
Netto huurresultaat Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten | 14.244 21.575 | 14.398 20.425 | 32.139 24.702 | 38.729 34.204 | 8.323 6.246 | 8.132 5.867 | 4.775 4.246 | 4.751 4.411 | 7.017 7.372 | 7.281 7.592 |
Beheerkosten vastgoed Algemene kosten van de vennootschap Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen en andere niet- financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Ander portefeuilleresultaat | 43.057 | -7.316 | -47.419 | -49.190 | 430 -7.937 | -5.866 | 151 138 | 1.149 | 4.183 | -792 |
Operationeel resultaat Financieel resultaat Belastingen | 64.632 | 13.109 | -22.717 | -14.986 | -1.261 | 1 | 4.535 | 5.560 | 11.555 | 6.800 |
NETTO RESULTAAT | 64.632 | 13.109 | -22.717 | -14.986 | -1.261 | 1 | 4.535 | 5.560 | 11.555 | 6.800 |
BALANS
Activa | ||||||||||
Vastgoedbeleggingen Activa bestemd voor verkoop Andere activa TOTAAL ACTIVA | 544.217 544.217 | 449.564 449.564 | 438.839 438.839 | 474.637 474.637 | 125.677 125.677 | 133.058 133.058 | 67.378 67.378 | 67.283 67.283 | 120.110 120.110 | 114.892 114.892 |
Eigen vermogen en Verplichtingen | ||||||||||
Eigen vermogen Verplichtingen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
RESULTATENREKENINGEN
Andere | Zorgvastgoed | Niet toegewezen bedragen | Totaal | |||||||
Frankrijk | Belgie | |||||||||
2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
Netto huurresultaat | 1.814 | 1.904 | 6.598 | 6.475 | 47.248 | 45.938 | 83 | 83 | 122.240 | 127.691 |
Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten | 1.756 | 1.879 | 6.578 | 6.452 | 46.706 | 45.491 | 481 | -108 | 119.662 | 126.213 |
Beheerkosten vastgoed | -13.488 | -12.257 | -13.488 | -12.257 | ||||||
Algemene kosten van de vennootschap | -5.781 | -7.249 | -5.781 | -7.249 | ||||||
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen en andere niet- | ||||||||||
financiële activa | 0 | 0 | -16 | 259 | 353 | 824 | 353 | |||
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 3.036 | 95 | 779 | 9.639 | 21.994 | 25.713 | 0 | 0 | 17.833 | -26.568 |
Ander portefeuilleresultaat | -1.372 | -1.186 | -1.372 | -1.186 | ||||||
Operationeel resultaat | 4.792 | 1.974 | 7.357 | 16.091 | 68.684 | 71.204 | -19.901 | -20.447 | 117.678 | 79.306 |
Financieel resultaat | 6.639 | 21.886 | 6.639 | 21.886 | ||||||
Belastingen | -3.261 | -4.564 | -3.261 | -4.564 | ||||||
NETTO RESULTAAT | 4.792 | 1.974 | 7.357 | 16.091 | 68.684 | 71.204 | -16.253 | -3.125 | 121.056 | 96.627 |
BALANS
Activa | ||||||||||
Vastgoedbeleggingen Activa bestemd voor verkoop Andere activa TOTAAL ACTIVA | 31.830 31.830 | 29.976 29.976 | 112.920 112.920 | 112.140 112.140 | 814.112 814.112 | 775.140 775.140 | 0 1.278.473 1.278.473 | 0 1.354.094 1.354.094 | 2.255.085 0 1.278.473 3.533.558 | 2.156.690 0 1.354.094 3.510.784 |
Eigen vermogen en Verplichtingen | ||||||||||
Eigen vermogen Verplichtingen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1.903.159 1.630.399 3.533.558 | 1.852.935 1.657.849 3.510.784 | 1.903.159 1.630.399 3.533.558 | 1.852.935 1.657.849 3.510.784 |
(*) Het bedrag verschilt van het vorige jaar als gevolg van de overdracht naar een ander deel van de rekenin gen.
Bijlage 5 - Huurinkomsten en met huur verbonden kosten (x 1000 EUR)
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Huurinkomsten | 122.240 | 127.691 |
Huurinkomsten | 126.790 | 131.836 |
Potentiële brutohuurinkomst ¹ | 138.140 | 141.992 |
Huurleegstand ² | -11.350 | -10.156 |
Huurkortingen | -4.115 | -4.194 |
Huurvoordelen toegekend aan huurders | -859 | -379 |
Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten ³ | 424 | 427 |
Terugnames van overgedragen en verdisconteerde huren | 12.473 | 11.265 |
Met verhuur verbonden kosten | -247 | -260 |
Te betalen huur voor verhuurde ruimten | -283 | -278 |
Waardeverminderingen op handelsvorderingen | 35 | 18 |
Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen | 1 | 0 |
TOTAAL | 134.466 | 138.696 |
¹ De potentiële brutohuurinkomst stemmen overeen met de som van de effectief ontvangen huurgelden en de geschatte huurgelden voor de leegstaande ruimtes.
² De huurleegstand wordt berekend op basis van de door onafhankelijke vastgoeddeskundigen geschatte huurwaarde.
³ De vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten worden in één keer in de resultatenrekening opgenomen.
Behoudens uitzondering, is een indexering voorzien in de huurovereenkomsten die Cofinimmo afsluit.
Cofinimmo verhuurt haar vastgoedbeleggingen op grond van gewone huurovereenkomsten en financiële leasings. Enkel de inkomsten uit gewone huurovereenkomsten verschijnen onder huurinkomsten.
Het bedrag vermeld onder ‘Terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren’ stemt overeen met het verschil van de geactualiseerde waarde (aan de overeengekomen rente bij de verkoop), in het begin en op het einde van het jaar, van de toekomstige huurprijzen (geïndexeerd aan de overeengekomen rentevoet bij de verkoop) van de huurovereenkomsten waarvan de vorderingen zijn overgedragen. De terugname via de resultatenrekeningen laat een graduele heropbouw van de initiële waarde van de betrokken gebouwen op het einde van de huurovereenkomst toe. Het betreft een recurrente inkomstenpost zonder effect op de kasstromen (zie Bijlage 2: Belangrijke boekhoudkundige methodes, G -–Eigendom verhuurd voor lange periodes, III – Overdracht van toekomstige huurgelden in het kader van een langetermijnhuurovereenkomst die niet gekwalificeerd is als financiële leasing).
De variatie in de reële waarde van deze gebouwen wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige en wordt hernomen in de rubriek ‘Variaties in de reële waarde van
vastgoedbeleggingen’ volgens de proportie vermeld in Bijlage 2. Het betreft een niet-recurrente post,
die immers afhankelijk is van de hypotheses van de deskundige met betrekking tot de vastgoedmarktvoorwaarden.
TOTALE HUURINKOMSTEN
Wanneer een huurcontract wordt geclassificeerd als een financiële leasing, wordt verondersteld dat het gebouw vervreemd werd en dat Cofinimmo in de plaats een vordering van financiële leasing heeft. Ontvangen betalingen in het kader van een financiële leasing worden uitgesplitst in ‘kapitaal’ en ‘interesten’: het kapitaalgedeelte wordt in de balans van de vorderingen van financiële leasings in het bezit van Cofinimmo afgeboekt, het interestgedeelte wordt in de resultatenrekeningen geboekt. Bijgevolg gaat alleen het interestgedeelte via de resultatenrekeningen.
Totaalbedrag van de inkomsten uit de gebouwen in het bezit van Cofinimmo krachtens de gewone huurovereenkomsten en de financiële leasingcontracten
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Huurinkomsten uit gewone huurovereenkomsten | 122.240 | 127.691 |
Interestopbrengsten uit financiële leasingcontracten | 4.471 | 4.230 |
Kapitaalbestanddeel van financiële leasingcontracten | 10.246 | 300 |
TOTAAL | 136.957 | 132.221 |
Totaalbedrag van de toekomstige minimale huurinkomsten krachtens de niet-opzegbare gewone huurovereenkomsten en de financiële leasingcontracten in voege op 31 december
(x 1000 EUR) | 2017 | 2016 |
Gewone verhuringen | 1.325.316 | 1.303.701 |
Op minder dan één jaar | 126.375 | 127.914 |
Op meer dan één jaar maar minder dan vijf jaar | 301.930 | 287.413 |
Op meer dan vijf jaar | 897.011 | 888.374 |
Financiële leasings | 76.884 | 66.619 |
Op minder dan één jaar | 1.551 | 1.532 |
Op meer dan één jaar maar minder dan vijf jaar | 26.336 | 23.961 |
Op meer dan vijf jaar | 48.997 | 41.126 |
TOTAAL | 1.402.200 | 1.370.320 |
Bijlage 6 - NETTO HERDECORATIEKOSTEN1
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur² | 3.635 | 1.582 |
Recuperatie van vastgoedkosten | -126 | -50 |
TOTAAL | 3.509 | 1.532 |
¹ Volgens bijlage C van het Koninklijk Besluit van 13.07.2014 is de exacte terminologie ‘Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur . en
‘Recuperatie van vastgoedkosten’.
² De stijging van de kosten op wederinstaatstelling, min de kosten op huurschade, is hoofdzakelijk te wijten aan de wederinstaatstellingswerken in het kantoorgebouw Bouget 42 na het vertrek van de huurder IBM eind 2016.
Bijlage 7 - Huurlasten en belastingen gedragen door de eigenaar op verhuurde gebouwen
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | 17.277 | 17.186 |
Doorrekening van huurlasten gedragen door de eigenaar | 199 | 9 |
Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | 17.078 | 17.177 |
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | -19.930 | -18.922 |
Huurlasten gedragen door de eigenaar | -327 | -269 |
Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | -19.603 | -18.653 |
TOTAAL | -2.653 | -1.736 |
De huurvoorwaarden voorzien gewoonlijk dat deze lasten en belastingen gedragen worden door de huurder via doorrekening door de eigenaar. Een aantal huurcontracten van Cofinimmo voorziet echter dat bepaalde lasten of belastingen ten laste blijven van de eigenaar.
Bijlage 8 - Technische kosten | |||
(x 1000 EUR) | 2017 | 2016 | |
Recurrente technische kosten | 2.655 | 3.305 | |
Herstellingen | 2.325 | 3.144 | |
Verzekeringspremies | 330 | 161 | |
Niet-recurrente technische kosten | 558 | 856 | |
Grote herstellingen (aannemers, architecten, studiebureaus, …) ¹ | 556 | 763 | |
Xxxxxxxxxxxxxx | 0 | 00 | |
Xxxxxxxxx door schadegevallen gedekt door verzekeringscontracten | -243 | -156 | |
Ontvangen vergoedingen van verzekeringsmaatschappijen voor verliezen door schadegevallen | 245 | 250 | |
TOTAAL | 3.213 | 4.161 | |
1 Met uitzondering van de gekapitaliseerde uitgaven. | |||
Bijlage 9 - Commerciële kosten | |||
(x 1000 EUR) | 2017 | 2016 | |
Makelaarscommissies | 430 | 618 | |
Publiciteit | 90 | 106 | |
Diverse erelonen en andere deskundigen | 242 | 290 | |
TOTAAL | 763 | 1.014 | |
Bijlage 10 - Beheerkosten (x 1000 EUR)
De beheerkosten worden opgedeeld in de kosten voor het portefeuillebeheer en de andere kosten.
Beheerkosten vastgoed
Deze kosten omvatten de kosten van het personeel verantwoordelijk voor deze activiteit, de
operationele kosten van de maatschappelijke zetel van de Vennootschap en de erelonen betaald aan derden. De van huurders ontvangen beheervergoedingen die gedeeltelijk de beheerkosten van het
vastgoed dekken, worden in mindering gebracht.
Algemene kosten van de vennootschap:
Deze kosten dekken de algemene kosten van de vennootschap als juridische beursgenoteerde entiteit die het stelsel van GVV geniet. Deze kosten worden aangegaan om volledige en continue informatie te verschaffen, om economisch vergelijkbaar te zijn met andere types van investeringen en om aan de beleggers de mogelijkheid te bieden op een liquide manier onrechtstreeks in een vastgoedportefeuille te investeren. Een deel van de studiekosten met betrekking tot de groei van Cofinimmo valt tevens onder deze categorie. De interne kosten voor het beheer van de portefeuille en de algemene kosten
van de vennootschap worden als volgt opgesplitst:
Beheerkosten vastgoed | Algemene kosten | TOTAAL |
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 | 0000 | 2016 | 2017 | 2016 |
Kosten van de zetel | 1.584 | 1.703 | 679 | 455 | 2.263 | 2.158 |
Erelonen betaald aan derde partijen | 1.239 | 2.855 | 531 | 402 | 1.770 | 3.257 |
Recurrente | 727 | 961 | 312 | 392 | 1.039 | 1.353 |
Niet-recurrente | 512 | 1.894 | 219 | 10 | 731 | 1.904 |
Public relations, communicatie en publiciteit | 429 | 534 | 185 | 835 | 613 | 1.369 |
Personeelskosten | 9.101 | 11.699 | 3.901 | 4.106 | 13.002 | 15.805 |
Bezoldigingen | 6.645 | 8.934 | 2.848 | 3.382 | 9.493 | 12.316 |
Sociale zekerheid | 1.511 | 1.762 | 648 | 352 | 2.159 | 2.114 |
Pensioenen en andere uitkeringen | 945 | 1.002 | 405 | 372 | 1.350 | 1.374 |
Ontvangen erelonen | 0 | -4.799 | 0 | 0 | 0 | -4.799 |
Taksen en wettelijke kosten | 1.134 | 193 | 486 | 1.451 | 1.620 | 1.644 |
Afschrijvingskosten op kantoormaterieel | 0 | 71 | 0 | 0 | 0 | 71 |
TOTAAL | 13.488 | 12.256 | 5.781 | 7.249 | 19.268 | 19.505 |
De recurrente en niet-recurrente honoraria van de vastgoeddeskundigen worden deels berekend op basis van een vast bedrag per vierkante meter en deels op basis van een vast bedrag per gebouw.
De honoraria van de vastgoeddeskundigen voor 2017 omvatten zowel terugkerende als eenmalige vergoedingen. Deze emolumenten worden deels berekend op basis van een vast bedrag per
vierkante meter en deels op basis van een vast bedrag per gebouw.
Groepsverzekering
De groepsverzekering die Cofinimmo afsloot voor haar medewerkers en Directieleden houdt de volgende verstrekkingen in:
- betaling van een kapitaal ‘Leven’ ten gunste van de aangeslotene in geval van leven op datum van de pensionering;
- betaling van een kapitaal ‘Overlijden’ ten gunste van de begunstigden in geval van overlijden van de aangeslotene vóór de datum van de pensionering;
- betaling van een invaliditeitsrente in geval van ongeval of langdurige niet-professionele ziekte;
- premievrijstelling in dezelfde gevallen.
Ter bescherming van de werknemers voorziet de Wet van 18.12.2015, die beoogt de duurzaamheid en het sociale karakter van de aanvullende pensioenen te waarborgen en het aanvullende karakter ten opzichte van de rustpensioenen te versterken, dat voor de medewerkers van Cofinimmo een minimumrendement op het gedeelte ‘Leven’ van de premies gewaarborgd is.
Dit mimimumrendement bedraagt 3,75% van de bruto premies (ZT) voor de persoonlijke bijdragen en 3,25% van de premies (ZT) voor de patronale bijdragen tot 31.12.2015. Sinds 2016 daalde het door de Wet opgelegde minimumrendement voor aanvullende pensioenen tot 1,75%. De door de verzekeraar gewaarborgde rente bedraagt 1 %. Bijgevolg dient Cofinimmo een gedeelte van de rente die de Wet waarborgt, in te dekken. Zij dient desgevallend bijkomende bedragen in reserve te plaatsen om de gewaarborgde rendementen voor geleverde diensten te bereiken.
Emolumenten van de commissaris
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Emolumenten van de Commissaris | 143 | 223 |
Emolumenten voor het uitoefenen van het mandaat van Commissaris | 105 | 125 |
Emolumenten voor uitzonderlijke prestaties of bijzondere opdrachten bij | ||
Cofinimmo | 37 | 98 |
Andere attesteringsopdrachten | 11 | 28 |
Andere opdrachten buiten de opdrachten van revisor | 26 | 70 |
Emolumenten van personen die verbonden zijn met de Commissaris | 10 | 22 |
Emolumenten voor uitzonderlijke prestaties of bijzondere opdrachten bij Cofinimmo | 10 | 22 |
0 | 0 |
10 | 5 |
0 | 17 |
Andere attesteringsopdrachten Opdrachten van fiscale raadgeving
Andere opdrachten buiten de opdrachten van revisor
TOTAAL 153 245
Bijlage 11 - Resultaat uit verkoop van
vastgoedbeleggingen en andere niet-financiële activa
(x 0000 XXX) 0000 0000
Verkoop van vastgoedbeleggingen
Netto verkoop van gebouwen (verkoopprijs – transactiekosten) Boekhoudkundige waarde van de verkochte gebouwen ( reële
2.039 8
waarde van de vervreemde activa) -1.474 -7
Reële waarde van de vervreemde activa -1.511 -7
Herziening van het effect van de reële waarde van geschatte transactiekosten en vergoedingen die voortvloeien uit de hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen | 37 | |
565 | 1 | |
Verkoop van andere niet-financiële activa | 259 | 352 |
Verkoop van andere niet-financiële activa | 259 | 352 |
SUBTOTAAL | 259 | 352 |
TOTAAL | 824 | 353 |
Bijlage 12 - Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 91.199 | 50.172 |
Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | -73.366 | -76.740 |
TOTAAL | 17.833 | -26.568 |
De uitsplitsing van de variaties in de reële waarde van de gebouwen wordt voorgesteld in Bijlage 19.
Bijlage 13 - Financiële inkomsten | ||
(x 1000 EUR) | 2017 | 2016 |
Vergoedingen financiële leasing en soortgelijken | 4.471 | 4.230 |
Ontvangen interesten en dividenden | 38.369 | 26.188 |
Overige financiële inkomsten | 4 | 7 |
TOTAAL | 42.844 | 30.424 |
Bijlage 14 – Netto-interestkosten | ||
(x 1000 EUR) | 2017 | 2016 |
Nominale interesten op leningen | 15.906 | 18.233 |
Bilaterale leningen - vlottende rente | 2.834 | 2.541 |
Handelspapier - vlottende rente | 547 | 917 |
Investeringskredieten - vlottende of vaste rente | 12.102 | 10.548 |
Obligaties - vaste rente ¹ | 12 | 12 |
Converteerbare obligaties ² | 411 | 4.214 |
Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden | 802 | 686 |
Kosten als gevolg van toegelaten afdekkingsinstrumenten | 3.421 | 4.224 |
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding zoals | ||
gedefinieerd in IFRS | 3.421 | 4.224 |
Opbrengsten die voortvloeien uit toegelaten afdekkingsinstrumenten | 0 | -1.170 |
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS | 0 | -1.170 |
Andere interestkosten ³ | 2.430 | 2.984 |
TOTAAL | 22.559 | 24.957 |
De effectieve interestkost van de leningen stemt overeen met een gemiddelde effectieve rentevoet van de leningen van 1,95% (2016 : 2,41%). De effectieve last, zonder rekening te houden met de afdekkingsinstrumenten, bedraagt 1,32%. Dit percentage kan worden opgesplitst in 0,19 % dat overeenkomt met de leningen aan reële waarde en 1,51% voor de leningen aan geamortiseerde
kostprijs. ⁴
Op 31.12.2017 bezit Cofinimmo geen rente-afdekkingsinstrumenten meer waarvoor de
kasstroomafdekkingsboekhouding wordt toegepast, De instrumenten die nog worden gebruikt voor rente-afdekkingsdoeleinden worden niet meer als dusdanig opgenomen, maar eerder als instrumenten aangehouden voor transactiedoeleinden ( zie Bijlage 2, punt D III).
¹ De stijging van de nominale interesten op de obligaties met vaste rente is te wijten aan de uitgifte van twee obligaties voor70 miljoen EUR en 55 miljoen EUR in het vierde kwartaal van 2016.
² De daling van de nominale interesten op de converteerbare obligaties komt door het terugkopen in 2016 van de converteerbare obligatie die in 2013 werd uitgegeven, alsook de uitgifte in 2016 van een nieuwe
converteerbare obligatie.
³ Het betreft commissies op niet-gebruikte kredietfaciliteiten.
⁴ De interesten op leningen aan geamortiseerde kostprijs (2017 : 19.807KEUR/2016: 18.865 KEUR) bestaan uit ‘Andere interestkosten’, ‘Wedersamenstelling van het nominaal bedrag van financiële schulden’ en ‘Nominale interesten op leningen’ (met uitzondering van de ‘Converteerbare obligaties’). De interesten op leningen aan reële waarde via het nettoresultaat ( 2017 : 10.119KEUR/2016 : 13.444KEUR) bestaan uit ‘Kosten en
Opbrengsten die voortvloeien uit toegelaten afdekkingsinstrumenten’, evenals de ‘Converteerbare oblgaties’.
Bijlage 15 - Andere financiële kosten | |||
(x 1000 EUR) | 2017 | 2016 | |
Bankkosten en andere commissies | 288 | 286 | |
Rente op intercompany vorderingen | 545 | 488 | |
Overige | 10 | 406 | |
TOTAAL | 843 | 1.180 | |
Bijlage 16 - Variaties in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen
(x 0000 XXX) 0000 0000
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding
Variaties van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten
-11.444 -7.392
die onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding ¹ | -163 | -1.478 |
Impact van het in resultaat nemen van afdekkingsinstrumenten waarvoor | ||
de afdekkingsrelatie ten einde is gekomen | -11.281 | -5.914 |
Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding | 7.055 | 7.961 |
Variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten die | ||
niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding ² | 8.330 | 139 |
Converteerbare obligaties | -1.275 | 7.822 |
Variaties van de reële waarde van de overige financiële activa | -8.333 | 61.527 |
Negatieve variaties in effecten | -23.981 | -3.722 |
Positieve variaties in effecten | 15.648 | 65.250 |
Overige | -81 | -44.498³ |
TOTAAL | -12.803 | 17.599 |
¹ De brutobedragen zijn respectievelijk een opbrengst van 440 KEUR (2016 : 0KEUR) en een kost van 603 KEUR (2016 : 1.478KEUR)
² De brutobedragen zijn respectievelijk een opbrengst van 13.283 KEUR (2016 : 7.843KEUR) een een kost van 4.953 KEUR (2016 : 7.704KEUR)
³ Het bedrag van 44 498 KEUR betreft enerzijds het resultaat van de herstructurering van de rente- afdekkingsinstrumenten (25 043 KEUR) en anderzijds de variatie in de reële waarde
(13 622 KEUR) en het resultaat op de terugkoop in 2016 (5 833 KEUR) van de converteerbare obligatie (zie Bijlage 21).
Enkel de variaties in het niet-effectieve deel van de reële waarde van de instrumenten voor kasstroomafdekking (‘cashflow hedge’) en de variaties in de reële waarde van deafgeleide
instrumenten bestemd voor transacties (‘trading’) zijn in deze tabel opgenomen. De variaties in het effectieve deel van de reële waarde van de instrumenten van kasstroomafdekking worden immers rechtstreeks in ander globaal resultaat geboekt.
Indien de relatie (zelfs gedeeltelijk) tussen de instrumenten voor kasstroomafdekking en het gedekte risico eindigt, wordt de gecumuleerde winst of verlies op deze datum hergebruikt in de resultaten die tot dat ogenblik in het eigen vermogen werden uitgesteld.
De impact van het in resultaat nemen van afdekkingsinstrumenten waarvoor de afdekkingsrelatie ten einde is gekomen, is het resultaat van in 2015 geannuleerde FLOOR-opties oor 400 miljoen EUR. Deze opties liepen tot eind 2017. Deze operatie zal tot een daling van de interestlasten in de komende jaren leiden. De totale kosten van de herstructurering bedroegen 32 miljoen EUR in 2015.
Bijlage 17 - Vennootschapsbelastingen
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
VENNOOTSCHAPSBELASTING | ||
Resultaat vóór belastingen | 124.317 | 96.115 |
Resultaat vrijgesteld van belasting als gevolg van het GVV-stelsel | -124.317 | -96.115 |
Belastbaar resultaat verbonden met de verworpen uitgaven | 4.184 | 4.065 |
Belasting aan het tarief van 33,99 % | 1.422 | 1.382 |
Overige | 1.839 | 3.182 |
Totaal | 3.261 | 4.564 |
Bijlage 18 - Vastgoedbeleggingen | |||
(x 1000 EUR) | 2017 | 2016 | |
Vastgoed beschikbaar voor verhuur | 2.074.040 | 2.093.902 | |
Ontwikkelingsprojecten | 172.293 | 53.793 | |
Vaste activa voor eigen gebruik | 8.752 | 8.995 | |
TOTAAL | 2.255.085 | 2.156.690 | |
Vastgoed beschikbaar voor verhuur | 2017 | 2016 | |
Op 01.01 | 2.093.900 | 2.038.002 | |
Gekapitaliseerde uitgaven | 9.769 | 7.380 | |
Verwervingen | 9.432 | 51.119 | |
Overdrachten van/naar Ontwikkelingsprojecten | -57.771 | 10.749 | |
Verkopen/Afstand (reële waarde van de verkochte/afgestane activa) | 0 | 0 | |
Terugnames vanovergedragen en verdisconteerde huren | 12.473 | 11.265 | |
Stijging/Daling van de reële waarde | 6.234 | -24.615 | |
Op 31.12 | 2.074.037 | 2.093.900 | |
Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx | 0000 | 0000 | |
Xx 01.01 | 53.792 | 52.531 | |
Investeringen | 48.905 | 12.039 | |
Verwervingen | -1 | 288 | |
Overdrachten van/naar Vastgoed beschikbaar voor verhuur | 57.771 | -10.749 | |
Verkopen/Afstand (reële waarde van de verkochte/afgestane activa) | -1.474 | -7 | |
Terugwinning overgedragen huren | 0 | 0 | |
Stijging/Daling van de reële waarde | 13.298 | -309 | |
Op 31.12 | 172.291 | 53.792 | |
Vaste activa voor eigen gebruik | 2017 | 2016 | |
Op 01.01 | 8.995 | 8.624 | |
Investeringen | -6 | 552 | |
Stijging/Daling van de reële waarde | -237 | -182 | |
Op 31.12 | 8.752 | 8.995 | |
Reële waarde van de vastgoedbeleggingen | |||
Vastgoedbeleggingen worden geboekt aan reële waarde, gebruik makend van het model van de reële waarde overeenkomstig de norm IAS 40. Deze reële waarde is gelijk aan de prijs waarvoor een gebouw verhandeld kan worden tussen goed geïnformeerde en bereidwillige partijen die in normale mededingingsomstandigheden handelen. Het werd bepaald door de onafhankelijke deskundigen in
twee fases.
In een eerste fase bepalen de deskundigen de investeringswaarde van elk gebouw (zie methodes hierna).
In een tweede fase trekken de deskundigen van de investeringswaarde een geschat bedrag voor transactiekosten af die de koper of verkoper moet betalen om een eigendomsoverdracht te kunnen uitvoeren. De investeringswaarde min de geschatte transactiekosten (overdrachtsrechten) is de reële waarde overeenkomstig de norm IAS 40.
In België is de overdracht van eigendom in principe onderworpen aan overdrachtsrechten. Het bedrag van deze rechten is afhankelijk van de overdrachtsmethode, de hoedanigheid van de koper en de geografische ligging van het goed. De eerste twee elementen, en bijgevolg het bedrag van de te betalen rechten, zijn slechts gekend eens de eigendomsoverdracht werd voltooid.
De waaier aan mogelijkheden van vastgoedoverdracht en hun overeenstemmende rechten zijn voornamelijk de volgende:
- verkoopovereenkomsten voor vastgoed: 12,5 % voor goederen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in Wallonië, 10 % voor goederen gelegen in Vlaanderen;
- verkoop van vastgoed onder het makelaarsregime: 4,0 % tot 8,0 %, volgens de Gewesten;
- erfpachtovereenkomsten voor vastgoed (tot 50 jaar voor het opstalrecht en tot 99 jaar voor het erfpachtrecht): 2,0 %;
- verkoopovereenkomsten voor vastgoed waarbij de koper een instantie van publiek recht is (bv. een entiteit van de Europese Unie, van de Federale Regering, van een regionale regering of van een buitenlandse regering): vrijstelling van rechten;
- inbreng in natura van vastgoed tegen uitgifte van nieuwe aandelen ten voordele van de inbrenger: vrijstelling van rechten;
- verkoopovereenkomst voor aandelen van een vastgoedvennootschap: afwezigheid van rechten;
- fusie, splitsing of andere reorganisatie van vennootschappen: afwezigheid van rechten enz.
Het effectieve percentage van de overdrachtsrechten varieert van 0 % tot 12,5 %. Het is onmogelijk te voorspellen welk percentage van toepassing zal zijn bij de overdracht van een gegeven vastgoed
vooraleer de overdracht werkelijk plaatsvond.
Vroeger, in januari 2006, werd aan alle onafhankelijke vastgoeddeskundigen (Cushmann & Wakefield, de Crombrugghe & Partners, Xxxxxxxxxx & Vennoten, Stadim en Troostwijk-Roux) die betrokken zijn bij de periodieke waardebepaling van het vastgoed van de Belgische GVV’s gevraagd om een gewogen gemiddeld percentage van de transactiekosten voor vastgoedportefeuilles van
GVV’s op basis van geldige historische gegevens te bepalen.
Voor transacties van gebouwen met een waarde van meer dan 2,5 miljoen EUR en gezien de waaier aan methodes van eigendomsoverdracht (zie hierboven), hebben de deskundigen de gewogen gemiddelde taksen berekend op 2,5 %.
In de loop van 2016 hebben dezelfde deskundigen dit percentage grondig geherevalueerd op basis
van de recente transacties. Als gevolg van deze herevaluatie werd dit percentage behouden op 2,5%.
Voor de transacties van gebouwen waarvan de totale waarde kleiner is dan 2,5 miljoen EUR, dient men rekening te houden met overdrachtsrechten van 10,0 % tot 12,5 % volgens het Gewest waarin de gebouwen gelegen zijn.
Op 01.01.2004 (datum van de eerste toepassing van de IAS/IFRS normen) bedroegen de transactiekosten die afgetrokken zijn van de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille
45,5 miljoen EUR. Dit bedrag werd geboekt onder een aparte rubriek van het eigen vermogen ‘Impact op de reële waarde en geschatte overdrachtsrechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen’.
De aftrek van 2,5 % werd toegepast bij latere verwervingen. Op 31.12.2016 bedroeg het verschil tussen de investeringswaarde en de reële waarde voor het totaale patrimonium 138,71 miljoen EUR of 6,61 EUR per aandeel.
Bepaling van het evaluatieniveau van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen
De in de balans opgenomen reële waarde van vastgoedbeleggingen is uitsluitend het resultaat van de waardering van de portefeuille door onafhankelijke vastgoeddeskundigen.
Voor de waardebepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen werden de aard, de kenmerken en de risico’s van deze gebouwen en de beschikbare marktgegevens onderzocht.
Omwille van de liquiditeit van de markt en de moeilijkheid om transactiegegevens te bekomen die op een onbetwistbare manier vergelijkbaar zijn, is het evaluatieniveau van de reële waarde van de Cofinimmo gebouwen overeenkomstig de IFRS 13 norm, gelijk aan niveau 3 en dit voor de volledige portefeuille.
(x 0000 XXX) | 00.00.0000 | 31.12.2016 |
Soort activa1 | Niveau 3 (1) | Niveau 3 (1) |
Kantoren | 1 299 654 | 1 242 677 |
Antwerpen | 66 900 | 66 778 |
Brussel CBD | 442 158 | 414 640 |
Brussel Gedecentraliseerd | 387 448 | 477 573 |
Brussel Periferie/Satellieten | 125 298 | 132 688 |
Andere regio's | 120 110 | 114 892 |
Kantoorgebouwen in ontwikkeling | 157 741 | 36 106 |
Zorgvastgoed | 927 032 | 887 280 |
België | 802 991 | 762 065 |
Frankrijk | 112 920 | 112 140 |
Zorgvastgoed in ontwikkeling | 11 121 | 13 075 |
Overige | 28 399 | 26 733 |
Andere | 28 399 | 26 733 |
Totaal | 2 255 085 | 2 156 690 |
(1) De basis van de evaluaties die leidt tot de reële waarden kan gekwalificeerd worden volgens IFRS 13 in: Niveau 1: genoteerde prijzen observeerbaar op de activamarkten;
Niveau 2: andere observeerbare gegevens dan de genoteerde prijzen opgenome in niveau 1; Niveau 3: nie- observeerbare gegevens.
GEBRUIKTE WAARDERINGSMETHODES
Op basis van een multicriteriawerkwijze gebruiken de vastgoeddeskundigen de volgende waarderingsmethodes:
Methode van kapitalisatie van de Geschatte Huurwaarde
Bij deze methode wordt de Geschatte Huurwaarde van het goed gekapitaliseerd door middel van een kapitalisatievoet (‘yield’) in lijn met de vastgoedmarkt. De keuze van de gebruikte kapitalisatievoet is gekoppeld aan de kapitalisatievoet van de vastgoedbeleggingsmarkt. Deze houden rekening met de ligging van het goed en met de kwaliteit van de gebouwen en de huurders op de waarderingsdatum. De waarden komen overeen met de door potentiële investeerders op de waarderingsdatum geanticipeerde waarde. Bij de bepaling van de Geschatte Huurwaarde wordt rekening gehouden met de marktgegevens, de ligging van het gebouw, de kwaliteit van het gebouw, voor zorginstellingen het aantal bedden en indien deze beschikbaar is, de financiële informatie (EBITDAR) van de huurder.
De daaruit resulterende waarde moet worden gecorrigeerd indien de lopende huur een operationeel resultaat genereert dat hoger of lager is dan de Geschatte Huurwaarde die voor de kapitalisatie wordt gebruikt. De waardering houdt eveneens rekening met de in een nabije toekomst te maken
kosten.
Methode van actualisatie van de kasstromen (‘Discounted Cash Flow’)
Voor deze methode moet de netto huurinkomst die het goed op jaarbasis oplevert, gewaardeerd worden. Nadien wordt deze kasstroom in actuele waarde herleid. De extrapolatieperiode varieert
meestal tussen 10 en 18 jaar. Aan het einde van deze periode wordt een restwaarde berekend aan de hand van een kapitalisatievoet op de eindhuurwaarde die rekening houdt met de verwachte staat van het gebouw aan het einde van de extrapolatieperiode, herleid naar de actuele waarde.
Methode van de vergelijkbare marktgegevens
Deze methode is gebaseerd op het principe dat een potentiële koper voor de verwerving van een goed niet meer zal betalen dan de prijs die recentelijk op de markt voor de aankoop van een gelijkaardig
goed werd betaald. Methode van de restwaarde
De waarde van een project wordt bepaald door het definiëren van wat op de site kan/zal worden ontwikkeld. Dit houdt in dat de bestemming van het project gekend of voorspelbaar is op kwalitatieve (planning) en kwantitatieve (aantal m² die kunnen ontwikkeld worden, toekomstige huurprijzen, …) wijze. De waarde wordt bekomen door de realisatiekosten van het project in mindering te brengen van zijn verwachte waarde.
Andere overwegingen
Indien de reële waarde niet op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de goederen gewaardeerd aan hun historische kostprijs. In 2017 kon de waarde van alle gebouwen op betrouwbare wijze worden bepaald, zodat geen enkel gebouw aan zijn historische kostprijs moest worden gewaardeerd.
Indien de toekomstige verkoopprijs van een gebouw gekend is op de datum van de waardebepaling, wordt het gebouw aan de verkoopprijs gewaardeerd.
De reële waarde van de gebouwen waarvoor verschillende waarderingsmethodes werden toegepast, is het gemiddelde van het resultaat van deze methodes.
Tijdens het jaar 2017 waren er geen overdrachten tussen de evaluatieniveaus (zoals bedoeld in de
norm IFRS 13) 1, 2 en 3. Bovendien werd er in 2017 niets gewijzigd aan de waarderingsmethodes voor beleggingsvastgoed.
Evolutie van de reële waarde van vastgoedbeleggingen op basis van niet-observeerbare gegevens (x 1000 EUR)
Reële waarde op 31.12.2016 | 2.156.690 |
Min-/meerwaarde geboekt in de resultatenrekening | 19.295 |
Verwervingen | 9.431 |
Xxxxxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxxxxxxxx | 0 |
Xxxxxxxxxxxxx | 58.668 |
Terugname van overgedragen huren | 12.473 |
Verkopen | -1.474 |
Reële waarde op 31.12.2017 | 2.255.085 |
Kwantitatieve informatie over de waardering van de reële waarde van de
vastgoedbeleggingen, gebaseerd op niet-observeerbare gegevens (niveau 3)
De kwantitatieve informatie in deze tabellen is afkomstig uit verschillende verslagen van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. De gegevens hierna zijn de uiterste waarden en het gewogen gemiddelde van de hypotheses die gebruikt worden bij de vaststelling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. De laagste actualisatievoeten worden toegepast op uitzonderlijke toestanden.
Soort activa | Reële waarde op 31.12.2017 | Waarderingsmethode | Niet-observeerbare gegevens (a) | Uiterste waarden (gewogen gemiddelde) 31.12.2017 |
Xxxxxxxx | 0 000 000 | |||
Xxxxxxxxx | 66 900 | Kapitalisatie van de geschatte huurwaarde | Geschatte Huurwaarde (GHW) Kapitalisatievoet | 126- 170 (150) €/m² 7,00% - 8,50% (7,77%) |
Brussel CBD | 442 158 | Actualisatie van de kasstromen | Geschatte Huurwaarde 215 - 239 (232) €/m² (GHW) Kapitalisatievoet 4,00% - 4,00% (4,00%) | |
Kapitalisatie van de uiteindelijke netto (GHW) | 6,00% - 6,00% (6,00%) | |||
Inflatievoet | 1,75% - 1,75% (1,75%) | |||
Kapitalisatie van de geschatte huurwaarde | Geschatte Huurwaarde (GHW) Kapitalisatievoet | 183 - 245 (216) €/m² 4,50% - 7,25% (5,46%) | ||
Brussel | 387 448 | Kapitalisatie van de | Geschatte Huurwaarde | 63 - 194 (155) €/m² |
gedecentraliseerd | geschatte huurwaarde | (GHW) | ||
Kapitalisatievoet | 6,15% - 11,00% (7,61%) | |||
Brussel Periferie / Satellieten | 125 298 | Kapitalisatie van de geschatte huurwaarde | Geschatte Huurwaarde (GHW) Kapitalisatievoet | 83 - 180 (134) €/m² 7,75% - 10,00% (8,33%) |
Andere regio's | 120 110 | Kapitalisatie van de geschatte huurwaarde | Geschatte Huurwaarde (GHW) Kapitalisatievoet | 120 - 182 (134) €/m² 5,75% - 6,30% (6,07%) |
Kantoorgebouwen in ontwikkeling | 157 741 | Restwaarde | Geschatte Huurwaarde 202 - 206 (205) €/m² (GHW) Kapitalisatie van de 4,00% - 5,25 (4,24%) uiteindelijke netto (GHW) | |
Kosten bij voltooiing | (b) | |||
Kapitalisatie van de uiteindelijke netto (GHW) | 5,25% - 8,35% (7,77%) | |||
Inflatievoet | 2,00% - 2,00% (2,00%) | |||
Zorgvastgoed | 927 032 | |||
België | 802 991 | Actualisatie van de kasstromen | Geschatte Huurwaarde 70 - 199 (146) €/m² (GHW) Actualisatievoet 6,20% - 6,80% (6,35%) | |
Kapitalisatie van de uiteindelijke netto (GHW) | 7,10% - 8,90% (8,25%) | |||
Inflatievoet | 1,75% | |||
Kapitalisatie van de geschatte huurwaarde | Geschatte Huurwaarde (GHW) Kapitalisatievoet | 58 - 246 (141) €/m² 5,50% - 6,75% (5,87%) | ||
Frankrijk | 112 920 | Actualisatie van de kasstromen | Kapitalisatie van de 105 -245 (157) €/m² uiteindelijke netto (GHW) Actualisatievoet 4,75% - 4,75% (4,75%) | |
Kapitalisatie van de uiteindelijke netto (GHW) | 4,65% - 10,71% (5,77%) | |||
Inflatievoet | 0,90% - 1,55% (1,18%) | |||
Kapitalisatie van de geschatte huurwaarde | Kapitalisatie van de uiteindelijke netto (GHW) Kapitalisatievoet | 105 -245 (157) €/m² 5,65% - 10,56% (7,32%) | ||
Zorgvastgoed in ontwikkeling | 11 121 | Restwaarde | Kapitalisatie van de uiteindelijke netto (GHW) | 117 - 177 (140) €/m² |
Kapitalisatievoet | 5,50% - 5,50% (5,50%) | |||
Kosten bij vlotooling | (b) | |||
Inflatievoet | 1,75% - 1,75% (1,75%) | |||
Overig | 28 399 | |||
Anderen | 28 399 | Kapitalisatie van de geschatte huurwaarde | Kapitalisatie van de uiteindelijke netto (GHW) Kapitalisatievoet | 66 - 123 (114) €/m² 4,35% - 9,00% (5,95%) |
TOTAAL | 2 255 085 | |||
(a) De netto huurinkomsten zijn opgenomen in Bijlage 5.
(b) De kosten voor de voltooiing van een gebouw zijn specifiek voor elk project (bedragen en vorderingsstaat).
Gevoeligheid van de reële waarde van de gebouwen voor de variaties in de niet - observeerbare gegevens
Een toename met 10 % van de Geschatte Huurwaarde resulteert in een stijging van de reële waarde van de portefeuille met 169 129 KEUR. Een daling met 10 % van de Geschatte Huurwaarde resulteert in een daling van de reële waarde van de portefeuille met 175 760 KEUR.
Een toename met 0,5 % van de kapitalisatiewaarde resulteert in een daling van de reële waarde van de portefeuille met 149 498 KEUR. Een daling met 0,5 % van de kapitalisatiewaarde resulteert in een stijging van de reële waarde van de portefeuille met 172 899 KEUR.
Een wijziging van de kapitalisatievoet met ± 0,5 % en een wijziging met ± 10 % in de Geschatte Huurwaarde zijn redelijkerwijze denkbaar.
De diverse huurwaarden en -tarieven zijn onderling met elkaar verbonden omdat ze deels bepaald worden door de marktomstandigheden. Over het algemeen gaat een wijziging in de hypotheses van
de Geschatte Huurwaarde (per m² per jaar) gepaard met een wijziging in de omgekeerde richting van de kapitalisatiewaarde. Deze onderlinge verbondenheid werd niet opgenomen in onze gevoeligheidsanalyse.
Voor de vastgoedbeleggingen in aanbouw wordt de reële waarde beïnvloedt door het al dan niet respecteren van het budget en van de duurtijd van de verwezenlijking, initieel voorzien in het project.
Waarderingsproces
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen worden de gebouwen op driemaandelijkse basis gewaardeerd aan de hand van waarderingsverslagen die door onafhankelijke en gekwalificeerde deskundigen worden opgesteld.
De onafhankelijke externe deskundigen worden aangesteld voor een periode van drie jaar, na goedkeuring door de Raad van Bestuur en het Auditcomité en onder voorbehoud van de goedkeuring door de FSMA. De selectiecriteria omvatten de marktkennis, de reputatie, de onafhankelijkheid en de toepassing van de beroepsnormen.
De externe deskundigen bepalen
• of de reële waarde van een goed op betrouwbare wijze kan worden bepaald;
• welke waarderingsmethode voor elk beleggingsvastgoed moet worden toegepast;
• de weerhouden hypotheses voor de niet observeerbare gegevens die in de waarderingsmethodes worden gebruikt.
De hypotheses die voor de waardebepaling worden gebruikt en de beduidende waardewijzigingen worden driemaandelijks tussen de Directie en de deskundigen besproken. Er worden ook externe
referenties onderzocht.
Gebruik van de gebouwen
De Directie is van oordeel dat het huidige gebruik van haar vastgoedbeleggingen dat in reële waarde in de balans is geboekt, optimaal is, gezien de mogelijkheden die de huurmarkt biedt en de technische specificaties.
Overdracht van huurvorderingen
Op 22.12.2008 verkocht Cofinimmo aan een dochtervennootschap van Xxxxxxxxx Société Générale de vruchtgebruikvergoedingen met een initiële duur van 15 jaar, die verschuldigd zijn door de Europese Commissie voor de gebouwen Wet 56, Luxemburg 40 en Everegreen die Cofinimmo in
Brussel bezit. Het vruchtgebruik van deze drie gebouwen loopt ten einde tussen december 2020 en april 2022. Cofinimmo blijft er naakte eigenaar van en het indexeringsgedeelte van de vergoedingen
m.b.t. het gebouw Luxemburg 40 werd niet overgedragen.
Op 20.03.2009 verkocht Cofinimmo aan een dochtervennootschap van Société Générale de
vruchtgebruikvergoedingen met een initiële duur van 15 jaar, die verschuldigd zijn door de Europese Commissie m.b.t. het gebouw Nerviërs 105 in Brussel. Het vruchtgebruik komt ten einde in mei 2023. Cofinimmo blijft naakte eigenaar van het gebouw.
Op 23.03.2009 verkocht Cofinimmo aan Fortis Bank 90 % van de vorderingen van financiële leasings die de Stad Antwerpen verschuldigd is voor haar brandweerkazerne. Aan het einde van het financiële leasingcontract wordt het gebouw kosteloos overgedragen aan de Stad Antwerpen. Cofinimmo verkocht op dezelfde dag en aan dezelfde bank de huurvorderingen die de Belgische overheid haar is verschuldigd voor de gebouwen Xxxxxxx Xxxxx 000 xx Xxxxxxx en Maire 19 in Doornik. Cofinimmo blijft eigenaar van beide gebouwen.
Op 28.08.2009 verkocht Cofinimmo aan BNP Paribas Fortis 96 % van de huurvorderingen van de jaren 2011 en volgende m.b.t. de gebouwen Egmont I en Egmont II in Brussel.
Het vruchtgebruik van de gebouwen Wet 56, Luxemburg 40, Everegreen en Nerviërs 105 alsook de huurovereenkomsten van de gebouwen Xxxxxxx Xxxxx 000, Xxxxx 00, Xxxxxx I en Egmont II zijn geen financiële leasingcontracten.
Op het moment van de verkoop werd het bedrag, ontvangen door Cofinimmo n.a.v. de overdracht van de toekomstige huurinkomsten, afgetrokken van de waarde van het gebouw, in die mate dat deze overdracht van huurinkomsten tegenstelbaar is aan derden en bijgevolg het bedrag van de overgedragen toekomstige huurinkomsten afgetrokken moet worden van de marktwaarde van het gebouw ( zie Bijlage 2: Belangrijke boekhoudkundige methodes, G - Eigendom verhuurd voor lange periodes, III - Overdracht van toekomstige huurgelden in het kader van een
langetermijnovereenkomst die niet gekwalificeerd is als financiële leasing).
Hoewel dit niet uitdrukkelijk voorzien of verboden is onder IAS 40, laat de tegenboeking van de brutorestwaarde van de overgedragen toekomstige vergoedingen van de gebouwen volgens de Raad van Bestuur van Cofinimmo toe een exacte en getrouwe voorstelling in de geconsolideerde balans te geven van de waarde van de gebouwen op het moment van de overdracht van de huren. Deze brutowaarde van de gebouwen komt overeen met de raming van de gebouwen door de
onafhankelijke deskundige, zoals vereist door Artikel 47, § 1 van de Wet van 12.05.2014 betreffende de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen.
Om de huur van het gebouw te kunnen genieten, moet een derde koper de voordien afgestane, maar nog niet verlopen huurvorderingen aan hun huidige waarde afkopen van de verkopende bank. Het huidige bedrag van deze niet verlopen huurvorderingen kan verschillen van hun geactualiseerde
waarde op het moment van de verkoop. Dit is te wijten aan de evolutie van de basisrentevoeten, de hierop toepasselijke marges en de verwachte inflatie die een mogelijke invloed heeft op de indexatie van de toekomstige huurprijzen.
Bijlage 19 - Uitsplitsing van de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen
Deze rubriek omvat de variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en van gebouwen bestemd voor verkoop.
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Vastgoed beschikbaar voor verhuur | 5.990 | -25.760 |
Ontwikkelingsprojecten | 12.080 | -612 |
Vaste activa voor eigen gebruik | -237 | -196 |
TOTAAL | 17.833 | -26.568 |
Bijlage 20 - Immateriële vaste activa en andere materiële vaste activa
Immateriële vaste activa
Andere materiële vaste activa
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 | 0000 | 0000 |
Op 01.01 | 743 | 514 | 614 | 363 |
Verwervingen 000 000 000 336
Informaticasoftware 386 286
525 | 336 | ||
-309 | -57 | -232 | -85 |
-309 | -57 | -232 | -85 |
Meubilair en kantoorapparatuur Afschrijvingen Informaticasoftware
Meubilair en kantoorapparatuur Uitgebruiknames Informaticasoftware
Meubilair en kantoorapparatuur
Op 31.12 820 743 907 614
De immateriële vaste activa en andere materiële vaste activa zijn uitsluitend vaste activa voor eigen gebruik.
Toegepaste afschrijvingspercentages in functie van de economische levensduur:
- Meubilair : 10% tot 12,5%
- Informatica-apparatuur : 25%-33%
- informaticasoftware : 25%
Bijlage 21 - Financiële instrumenten
A. Categorieën en bestemmingen van financiële instrumenten
31/12/2017 | Bestemd aan reële waarde d.m.v. het netto- resultaat | Aangehou- den voor transactie- doeleinden | Leningen en vordering- en aan geamorti- seerde kostprijs | Opge- bouwde rente | Reële waarde | Niveau van de reële waarde |
Financiële vaste activa | ||||||
IRS | 871 | 871 | Level 2 | |||
Handelsvorderingen | 783 | 783 | Level 2 | |||
Langlopende vorderingen van financiële leasing | 75 333 | 116 039 | Level 2 | |||
Financiële vlottende activa | ||||||
IRS | ||||||
Kortlopende vorderingen van financiële leasing | 1 551 | 2 388 | Level 2 | |||
Handelsvorderingen | 15 116 | 15 116 | Level 2 | |||
Kas en kasequivalenten | 574 | 574 | ||||
TOTAAL | 871 | 93 356 | 135 771 |
Langlopende financiële schulden | ||||||
Obligaties | 453 861 | 453 861 | Level 2 | |||
Converteerbare obligaties | 214 239 | 214 239 | Level 1 | |||
Kredietinstelling | 230 400 | 230 400 | Level 2 | |||
Handelspapier – vlottende rente | 56 000 | 56 000 | Level 2 | |||
Ontvangen huurwaarborgen | 1 054 | 1 054 | Level 2 | |||
Andere langlopende financiële verplichtingen | ||||||
IRS | 43 445 | 43 445 | Level 2 | |||
Kortlopende financiële kosten | ||||||
Handelspapier – vlottende waarde | 411 500 | 411 500 | Level 2 | |||
Obligaties | 7 612 | Level 1 | ||||
Converteerbare obligaties | 121 | Level 2 | ||||
Kredietinstelling | 50 604 | 1 098 | 50 604 | Level 2 | ||
Andere kortlopende financiële verplichtingen | ||||||
IRS | 1 151 | 722 | 1 151 | Level 2 | ||
Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 59 374 | 59 374 | Level 2 | |||
TOTAAL | 214 239 | 44 595 | 1 262 793 | 9 552 | 1 521 627 |
31/12/2016 | Bestemd aan reële waarde d.m.v. het netto resultaat | Aangehou- den voor transactie- doeleinden | Leningen en vordering- en aan geamorti- seerde kostprijs | Opge- bouwde rente | Reële waarde | Niveau van de reële waarde |
Financiële vaste activa | ||||||
IRS | 758 | 758 | Level 2 | |||
Handelsvorderingen | 3 | 3 | Level 2 | |||
Langlopende vorderingen van financiële leasing | 65 087 | 118 068 | Level 2 | |||
Financiële vlottende activa | 0 | |||||
Vlottende vorderingen van financiële leasing | 1 532 | 2 779 | Level 2 | |||
Kas en kasequivalenten | 0 | 0 | Level 2 | |||
TOTAAL | 0 | 758 | 66 622 | 0 | 121 608 |
Langlopende financiële schulden | ||||||
Obligaties | 453 690 | 453 690 | Level 2 | |||
Converteerbare obligaties | 212 963 | 212 963 | Level 1 | |||
Kredietinstelling | 209 000 | 209 000 | Level 2 | |||
Handelspapier – vlottende waarde | 46 000 | 46 000 | Level 2 | |||
Ontvangen huurwaarborgen | 994 | 994 | Level 2 | |||
Andere langlopende financiële verplichtingen | ||||||
IRS | 49 820 | 49 820 | Level 2 | |||
Kortlopende financiële schulden | ||||||
Handelspapier – vaste rente | 386 500 | -40 | 386 500 | Level 2 | ||
Obligaties | 50 000 | 7 898 | 50 000 | Level 1 | ||
Kredietinstelling | 121 000 | 9 280 | 121 000 | Level 2 | ||
Andere kortlopende financiële verplichtingen | ||||||
IRS | 3 407 | 0 | 3 407 | Level 2 | ||
Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 47 687 | 47 687 | Level 2 | |||
TOTAAL | 212 963 | 53 227 | 1 314 871 | 17 138 | 1 581 062 |
Reële waarde van de financiële activa en verplichtingen
Financiële instrumenten (afgeleide instrumenten, converteerbare obligaties) die na hun initiële boeking in de balans worden gewaardeerd aan reële waarde, kunnen worden voorgesteld in drie niveaus (1-3). De toewijzing van het niveau hangt af van het observeerbaarheidsniveau van de gehanteerde variabelen voor de evaluatie van het instrument, namelijk:
Niveau 1: waarderingen van de reële waarde worden bepaald volgens de (niet-aangepaste) marktprijsnoteringen in actieve markten voor identieke activa en verplichtingen;
Niveau 2: waarderingen van de reële waarde worden bepaald op basis van gegevens die observeerbaar zijn voor het financiële actief of de financiële verplichting, zowel rechtstreeks (d.w.z. als andere prijzen dan bedoeld onder niveau 1) als onrechtstreeks (d.w.z. afgeleid uit prijzen);
Niveau 3: waarderingen van de reële waarde hebben betrekking op de betrokken activa of verplichtingen die niet gebaseerd zijn op observeerbare marktgegevens.
Niveau 1
De door Cofinimmo uitgegeven converteerbare obligaties maken deel uit van een evaluatie van niveau 1.
Variatie in de reële waarde van de converteerbare obligaties
2017 | 2016 | |
(x 1000 EUR) | op 01/01 | Op 15/09 |
212 963 | 219 321 | |
Restvariatie van de reële waarde die toewijsbaar is aan variaties in het kredietrisico van het instrument die in de loop van het boekjaar zijn geboekt. | 4 551 | -7 195 |
Variatie in de reële waarde die toewijsbaar is aan veranderende marktomstandigheden waardoor in de loop van het boekjaar een marktrisico ontstaat (rentevoet, prijs van de aandelen). | -3 275 | 837 |
OP 31.12 | 214 239 | 212 963 |
In september 2016 heeft Cofinimmo converteerbare obligaties, uitgegeven in 2013, teruggekocht en gelijktijdig nieuwe converteerbare obligaties met vervaldag in 2021 uitgegeven.Dit leidde tot de annulering van de obligatie (converteerbare obligatie 2016) en de erkenning van een nieuwe obligatie (converteerbare obligatie 2021).
Op 31.12.2017 hebben de converteerbare obligaties met vervaldag in 2021 een reële waarde van
214 238 687 EUR. Indien de obligaties niet geconverteerd zijn in aandelen, zal de terugbetaalwaarde op de eindvervaldag 219 320 616 EUR bedragen.
Niveau 2
Alle andere financiële activa en verplichtingen en meer bepaald de afgeleide instrumenten die Cofinimmo aan reële waarde aanhoudt, zijn van niveau 2. De reële waarde van de financiële activa en verplichtingen waarvan de voorwaarden en bepalingen standaard zijn, en die op actieve en liquide markten worden verhandeld, wordt opgesteld op basis van de marktkoersen. De reële waarde van ‘Handelsvorderingen’, ‘Handelsschulden’, en elke andere schuld aan vlottende rente, ligt dicht in de buurt van hun boekhoudwaarde. Bankschulden hebben voornamelijk de vorm van een roll-
overkrediet. De berekening van de reële waarde van de ‘Vorderingen van financiële leasing’ is
gebaseerd op de actualisering van de kapitaalstromen door middel van een rendementscurve die is aangepast aan de looptijd van de instrumenten. De berekening van de afgeleide financiële
instrumenten is verkregen via het valorisatieprogramma voor afgeleide financiële instrumenten dat beschikbaar is op Bloomberg. Zie Bijlage 22 voor meer details over de berekening van de vorderingen van financiële leasing.
Niveau 3
Cofinimmo heeft op dit ogenblik geen financiële instrumenten die overeenkomen met de definitie van niveau 3.
Beheer van het financieel risico
Renterisico
Omdat Cofinimmo een vastgoedportefeuille op (zeer) lange termijn bezit, is het zeer waarschijnlijk dat haar leningen die een groot deel van die portefeuille financieren op hun vervaldatum door andere leningen zullen worden geherfinancierd. Bijgevolg wordt de totale financiële schuld van de vennootschap regelmatig voor een onbepaalde periode hernieuwd. Om redenen van kostenefficiëntie scheidt het financieringsbeleid via schuld van Cofinimmo de activiteit voor het lichten van leningen (liquiditeit en marge op vlottende rente) van het risicobeheer en rentelasten (vastleggen en afdekken van de toekomstige vlottende rente). Een deel van het kapitaal wordt tegen een vlottende rente geleend.
Spreiding van de leningen tegen vlottende of vaste rente (berekend in nominale waarde)
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Vlottende rente | 687 900 | 752 500 |
Vaste rente | 734 321 | 727 963 |
TOTAAL | 1 422 221 | 1 480 463 |
In overeenstemming met haar afdekkingsbeleid tegen financiële risico’s (‘hedging policy’) dekt Cofinimmo minstens 70 % van haar totale schuldenportefeuille voor minstens vijf jaar af via schulden met vaste rente en contracten op afgeleide rente-instrumenten om de schuld met vlottende rente af te dekken.
In 2017 heeft Cofinimmo van de lage interestvoeten gebruik gemaakt om een groter deel van haar schuld tegen vlottende rente tot 2025 af te dekken. De afdekkingsperiode van minimaal vijf jaar werd gekozen om het negatieve effect op het nettoresultaat te compenseren dat zou worden veroorzaakt door het tijdsverschil tussen een stijging van de nominale interestvoeten, waarbij de interestkosten
verhogen, en een inflatieverhoging waarbij de inkomsten stijgen uit geïndexeerde huurovereenkomsten. Men gaat ervan uit dat een stijging van de reële interestvoeten doorgaans het gevolg is van stijgende inflatie en een algemene heropleving van de economische activiteit, wat
resulteert in betere huurvoorwaarden met een mogelijk gunstig effect op het nettoresultaat.
De banken die tegenpartij zijn in deze IRS-contracten, zijn meestal niet dezelfde als de banken die het kapitaal verschaffen. Cofinimmo waakt er evenwel over dat de periodes en vastleggingsdata van de
afgeleide rentecontracten overeenkomen met de hernieuwingsperiodes en de data voor de rentebepaling van deze leningen.
Indien een afgeleid instrument een onderliggende schuld dekt die tegen een vlottende rente werd afgesloten, is de afdekkingsrelatie een kasstroomafdekking. Indien een afgeleid instrument een onderliggende schuld dekt die tegen een vaste rente werd afgesloten, is de schuld een dekking van de reële waarde. Volgens de vereisten van IAS 39 is dit valabel als een efficiëntietest wordt uitgevoerd en een document dat de dekking rechtvaardigt, wordt opgesteld. Hoewel alle financiële instrumenten zijn uitgegeven of aangehouden voor de afdekking van risico’s op interestvoeten waarbij Xxxxxxxxx geen relatie met een bepaald risico aanduidt, worden deze instrumenten boekhoudkundig weergegeven als instrumenten aangehouden voor transactiedoeleinden ('trading’).
Hieronder worden de resultaten van een gevoeligheidsstudie naar de impact van de rentevariaties op het nettoresultaat van de kernactiviteiten gepresenteerd. Een variatie van de rentevoet zal het niet- afgedekte gedeelte van de vlottende schuld rechtstreeks via een stijging of daling van de
interestlasten beïnvloeden. Een variatie van de rentevoet zal ook een variatie in de reële waarde van de IRS tot gevolg hebben, wat in de resultatenrekening wordt geboekt.
Samenvatting van de potentiële effecten van een variatie met 1 % van de rentevoet op het eigen vermogen en de resultatenrekening .
(x M EUR) | 2017 | 2016 | ||
Variatie | Resultaten- rekeningen | Eigen Vermogen | Resultaten- rekeningen | Eigen Vermogen |
+1% | -0,23 | 0 | -2,26 | 0 |
-1% | 0,15 | 0 | 2,20 | 0 |
Bovenstaande tabel toont aan dat een stijging met 1% van de rentevoeten zou leiden tot een verlies van 0,23 miljoen EUR en dat een daling van 1% zou leiden tot een winst van 0,15 miljoen EUR. Het
eigen vermogen wordt niet rechtstreeks beïnvloed door een variatie van de rentevoeten.
Het verschil tussen 2016 en 2017 wordt verklaard door de huidige lage of negatieve basisrentevoeten.
Kredietrisico
In het kader van haar activiteiten, heeft Xxxxxxxxx te maken met twee belangrijke tegenpartijen: nl. de banken en de klanten. Cofinimmo handhaaft een minimale ratingnorm voor haar financiële tegenpartijen. Alle financiële tegenpartijen hebben een externe ‘investment grade’. Het klantenrisico is gemengd door de diversificatie van de klanten en een analyse van hun solvabiliteit vóór en tijdens hun huurovereenkomst.
Prijsrisico
Cofinimmo zou kunnen blootstaan aan het prijsrisico dat gelinkt is aan de optie op het Cofinimmo- aandeel voor de converteerbare obligaties. Aangezien deze optie zich op 31.12.2017 gevoelig ‘out-of- the-money’ bevindt, wordt het risico echter onwaarschijnlijk geacht.
Valutarisico
Cofinimmo heeft een vastgoedtransactie afgesloten waar een wisselkoersrisico aan is verbonden. Om dit potentiële valutarisico af te dekken is Cofinimmo afgeleide instrumenten aangegaan die haar wapenen tegen een ongunstige evolutie van de wisselkoers1.
1 Op 15.02.2018 heeft Cofinimmo twee verkoopopties van deze buitenlandse valuta tegen euro geannuleerd (zie hoofdstuk ‘Gebeurtenissen na 31.12.2017’ van dit Verslag.)
Liquiditeitsrisico
Het liquiditeitsrisico is beperkt door de diversificatie van financieringsbronnen en door herfinanciering van de financiële schuld, minstens één jaar voor de vervaldatum ervan.
Liquiditeitsverplichting op de vervaldata
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Eén tot twee jaar | 115 161 | 246 518 |
Twee tot vijf jaar | 667 002 | 581 428 |
Meer dan vijf jaar | 000 000 | 000 454 |
TOTAAL | 1 077 118 | 1 193 400 |
Niet-gebruikte kredietfaciliteiten op de lange termijn
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Die vervallen binnen het jaar | 0 | 0 |
Die vervallen na meer dan een jaar | 849 600 | 950 000 |
Zekerheidsstelling
De boekwaarde van de verpande financiële activa bedraagt 40 787 858 EUR op 31.12.2017, (2016: 40 239 028 EUR).De bepalingen en de voorwaarden van deze in pand gegeven financiële activa zijn opgenomen in Bijlage 37. In de loop van 2017 zijn er geen wanbetalingen, noch schendingen van de termijnen van de leningovereenkomsten geweest.
B. Afgeleide financiële afdekkingsinstrumenten
Aard van de afgeleide financiële afdekkingsinstrumenten
Cofinimmo gebruikt op 31.12.2017 IRS om zich in te dekken tegen renterisico’s afkomstig van haar operationele, financiële en investeringsactiviteiten.
Interest Rate Swap (IRS)
Een IRS is een rentetermijncontract waarmee Cofinimmo een variabele rente tegen een vaste rente inruilt.
Cancellable IRS
Een Cancellable IRS is een klassieke IRS die een annuleringsoptie voor de bank bevat vanaf een bepaalde datum. Cofinimmo heeft een Cancellable IRS afgesloten om een vlottende rente om te
zetten in een vaste rente. De verkoop van deze annuleringsoptie laat toe de gegarandeerde vaste rente te doen dalen over de periode die minstens tot de eerste annuleringsdatum loopt .
Aard van de afgeleide financiële wisselkoersinstrumenten
Valutaopties
Een valutaoptie biedt de mogelijkheid om een valuta te (ver)kopen op, of tot op, een bepaalde datum tegen een vooraf vastgelegde koers (‘strike’), mits betaling van een premie (‘premium’).
In 2016 heeft Cofinimmo twee opties afgesloten voor de periode 2016-2018. De te betalen premies voor deze opties zijn pas verschuldigd in 2018.
Op 31.12.2017 is de variatie in de reële waarde van de opties deels opgenomen in de
resultatenrekening (-109 827 EUR) en deels in het eigen vermogen (578 074 EUR). Aangezien Cofinimmo het mogelijke afgedekte risico neerwaarts heeft herzien, zijn de
kasstroomafdekkingsinstrumenten (« cash flow hedge ») geherkwalificeerd als voor transactiedoeleinden aangehouden instrumenten (« trading »).
Schulden met vlottende rente op 31.12.2017 afgedekt door afgeleide instrumenten
De schuld met vlottende rente (698 miljoen EUR) wordt verkregen door de elementen van de aangegane schuld met vaste rente af te trekken van de totale schuld (1 417 miljoen EUR), zoals weergegeven in onderstaande tabel:
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Financiële schulden | 1 385 835 | 1 510 655 |
Xxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxx | -000 000 | -000 000 |
Xxxxxxxxxx met xxxxx xxxxx | -000 000 | -000 000 |
Xxxxxxxx met vaste rente | -50 000 | |
Overige (debiteurenrekeningen, ontvangen huurwaarborgen) | -1 164 | -884 |
Xxxxxxxx met vlottende rente afgedekt door afgeleide financiële instrumenten | 000 000 | 000 808 |
Zoals beschreven in het hoofdstuk ‘Beheer van de financiële middelen’, bestaat het financieel beleid van Xxxxxxxxx erin een schuldgraad van ongeveer 45 % aan te houden, gepaard met een gedeeltelijke afdekking van haar schuld met vlottende rente door middel van IRS.
Op 31.12.2017 had Cofinimmo een schuld met vlottende rente voor een notioneel bedrag van 698 miljoen EUR. Dit bedrag was afgedekt tegen het renterisico door IRS voor een notioneel bedrag van 540 miljoen EUR. In 2017 heeft Cofinimmo haar afdekking van de renterisico’s voor de periode 2023- 2025 vervolledigd met een notioneel bedrag van 200 miljoen EUR, wat het totale afgedekte bedrag voor deze periode brengt op 400 miljoen AUR.
De herstructurering van de FLOORS in 2015 heeft een totale kost van 32,1 miljoen EUR
teweeggebracht. In 2017 werd het saldo van 11,3 miljoen EUR dat in de resultatenrekening dient te
worden opgenomen, geboekt onder de rubrien ‘Impact van het in resultaat nemen van afdekkingsinstrumenten waarvoor de afdekkingsrelatie ten einde is gekomen
Cofinimmo voorziet voor de jaren 2018 tot 2025 een portefeuille aan te houden die gedeeltelijk met schuld wordt gefinancieerd, zodat zij een rentestroom verschuldigd zal zijn die wordt gedekt door de voor transactiedoeleinden aangehouden en hierboven beschreven afgeleide financiële instrumenten.
Op 31.12.2017 had Cofinimmo een schuld van 1 386 miljoen EUR. Afgeleide financiële rente-instrumenten (x 1000 EUR)
Periode gedekt door de IRS | Actief/Forward | Xxxxx | Xxxxxxxxxxxxx | Vlottende rente | Notioneel 2017 | Notioneel 2016 |
2014-2017 | Actief | IRS | 0,51% | 3M | 400 000 | 400 000 |
2018 | Forward | IRS | 0,68% | 1M | 510 000 | 510 000 |
2018-2019 | Forward | IRS | 1,46% | 1M | 650 000 | 650 000 |
2020 | Forward | IRS | 0,86% | 1M | 350 000 | 350 000 |
2020 | Forward | IRS | 2,64% | 1M | 300 000 | 300 000 |
2021 | Forward | IRS | 1,00% | 1M | 150 000 | 150 000 |
2021-2022 | Forward | IRS | 1,88% | 1M | 500 000 | 500 000 |
2022 | Forward | IRS | 1,31% | 1M | 150 000 | 150 000 |
2023 | Forward | IRS | 0,94% | 1M | 400 000 | 200 000 |
2024 | Forward | IRS | 1,06% | 1M | 400 000 | 200 000 |
2025 | Forward | IRS | 1,17% | 1M | 400 000 | 200 000 |
Liquiditeitsverplichting op de vervaldata met betrekking tot de afgeleide financiële instrumenten.
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Een tot twee jaar | -21 606 | -17 613 |
Twee tot vijf jaar | -22 503 | -29 666 |
Meer dan vijf jaar | 6 553 | -5 776 |
TOTAAL | -37 556 | -53 055 |
Compensatie van financiële activa en verplichtingen (x 1000 EUR)
31/12/2017 | Brutobedrag van de geboekte financiële activa | Bruto- bedrag van de financiële activa in balans gebracht in de financiële situatie | Nettobedrag van de financiële activa opgenomen in de positie van de financiële activa | Bedragen die niet in balans gebracht zijn in de financiële situatie | Nettobedrag | |
Financiële activa | Financiële instrumenten | Ontvangen kaswaarborgen | ||||
IRS | 871 | 871 | - | |||
FOREX | 0 | - | ||||
TOTAAL | 871 | 871 | - | |||
Financiële verplichtingen | ||||||
IRS | 44 595 | 44 595 | 871 | 43 724 | ||
FOREX | 1 010 | 1 010 | ||||
TOTAL | 45 605 | 44 595 | 871 | 44 734 | ||
31/12/2016 | Brutobedrag van de geboekte financiële activa | Bruto- bedrag van de financiële activa in balans gebracht in de financiële situatie | Nettobedrag van de financiële activa opgenomen in de positie van de financiële activa | Bedragen die niet in balans gebracht zijn in de financiële situatie | Nettobedrag | |
Financiële activa | Financiële instrumenten | Ontvangen kaswaarborgen | ||||
IRS | 758 | 758 | - | |||
FOREX | - | |||||
TOTAAL | 758 | 758 | - | |||
Financiële verplichtingen | ||||||
IRS | 51 749 | 51 749 | 758 | 50 991 | ||
FOREX | 1 478 | 1 478 | ||||
TOTAAL | 53 227 | 51 749 | 758 | 52 469 | ||
Overzicht van de actieve afgeleide financiële instrumenten op 31.12.2017 (x 1000 EUR)
Optie | Periode | Uitoefen- prijs | Vlottende rente | Notioneel 2016 | Notioneel 2015 | Eerste optie | Periodiciteit van de optie |
Aangehouden voor transactiedoeleinden | |||||||
IRS | 2014-2017 | 0,51% | 3M | 400 000 | 400 000 |
C. Beheer van het kapitaal
Als gevolg van Artikel 13 van het Koninklijk Besluit van 13.07.2014 inzake GVV’s, moet de openbare GVV indien de geconsolideerde schuldgraad meer dan 50 % van de geconsolideerde activa bedraagt, een financieel plan uitwerken met een uitvoeringskalender, waarin de maatregelen beschreven
worden die moeten vermijden dat deze schuldgraad 65 % van de geconsolideerde activa overstijgt. De Commissaris stelt een speciaal verslag op over dit financieel plan waarin hij bevestigt dat hij de uitwerkingsmethode van dit plan, meer bepaald inzake de economische basis en de coherentie van de cijfers die erin staan, heeft gecontroleerd met de boekhouding van de openbare GVV. De Jaarlijkse en Halfjaarlijkse Financiële Verslagen moeten de manier waarop het financieel plan tijdens de pertinente periode werd uitgevoerd en de wijze waarop de GVV van plan is om het plan in de toekomst verder uit te voeren, rechtvaardigen.
1. Evolutie van het schuldniveau
Op 31.03.2017, 30.06.2017 en 30.09.2017 bedroeg de schuldgraad respectievelijk 42,77 %, 45,00 % en 44,43 %, waarmee de drempel van 50 % niet werd overschreden. Op 31.12.2017 bedroeg de schuldgraad 43,83 %.
2. Schuldniveaubeleid
Het beleid van Cofinimmo bestaat uit de handhaving van een schuldniveau dat dicht in de buurt van 45 % ligt. Dit niveau kan dus regelmatig de drempel van 45 % overschrijden en tot onder dit niveau zakken zonder dat dit een teken is dat het beleid in dit opzicht werd gewijzigd.
Cofinimmo stelt jaarlijks aan het einde van het eerste halfjaar een financieel plan op middellange termijn op dat alle financiële engagementen van Cofinimmo omvat. Dit plan wordt tijdens het jaar bijgewerkt wanneer er een nieuw belangrijk engagement wordt aangegaan. Het schuldniveau en de toekomstige evolutie ervan worden bij elke editie van dit plan berekend. Zo beschikt Cofinimmo altijd over een prospectief zicht op deze kernparameter van haar geconsolideerde balansstructuur.
3. Vooruitzicht van de evolutie van het schuldniveau
Uit het opnieuw geactualiseerde financieel plan van Xxxxxxxxx blijkt dat haar geconsolideerde schuldniveau op 31 december van elk van de drie volgende jaren niet aanzienlijk zal afwijken van 45 %. Dit vooruitzicht blijft evenwel afhankelijk van onvoorziene gebeurtenissen.
4. Beslissing
De Raad van Bestuur van Xxxxxxxxx is dus van oordeel dat de schuldgraad het niveau van 65 % niet zal overschrijden en dat, gezien de economische en vastgoedtrends in de segmenten waarin Cofinimmo aanwezig is, de geplande investeringen en de verwachte evolutie van het patrimonium,
het momenteel niet nodig is om naast de maatregelen voorzien in het financieel plan waarvan hiervoor sprake, nog bijkomende maatregelen te nemen.
Xxxxxxx 00 - Xxxxxxxxxxx van financiële leasing
Cofinimmo heeft financiële leasingcontracten afgesloten m.b.t. bepaalde gebouwen. Cofinimmo heeft eveneens aan bepaalde huurders financieringen toegestaan, verbonden aan inrichtingswerken. De gemiddelde impliciete rentevoet van deze financiële leasingcontracten bedraagt 5,15 % voor 2017 (2016: 6,22 %). Tijdens het boekjaar 2017 werden voorwaardelijke huurgelden (indexeringen) geboekt in de opbrengsten van de periode voor een bedrag van 0,03 miljoen EUR (2016: 0,06 miljoen EUR).
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Op minder dan één jaar | 3.638 | 3.685 |
Op meer dan één jaar maar minder dan vijf jaar | 14.531 | 14.245 |
Op meer dan vijf jaar | 166.956 | 168.848 |
Minimale betalingen krachtens verhuring | 185.125 | 186.779 |
Niet-verworven financiële opbrengsten | -108.241 | -120.160 |
Actuele waarde van de minimale betalingen krachtens verhuring | 76.884 | 66.619 |
Langlopende vorderingen van financiële leasing | 75.333 | 65.087 |
Op meer dan één jaar maar minder dan vijf jaar | 26.336 | 23.961 |
Op meer dan vijf jaar | 48.997 | 41.126 |
Kortlopende vorderingen van financiële leasing | 1.551 | 1.532 |
Op minder dan één jaar | 1.551 | 1.532 |
Bijlage 23 - Kortlopende handelsvorderingen
Cofinimmo heeft een terugname van de waardevermindering op handelsvorderingen erkend van 72 KEUR (2016: terugname 18 KEUR) tijdens het boekjaar dat werd afgesloten op 31.12.2017. De Raad van Bestuur gaat ervan uit dat de boekwaarde van de handelsvorderingen hun reële waarde benadert.
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Bruto handelsvorderingen Niet-verlopen brutohandelsvorderingen Verlopen bruto handelsvorderingen zonder voorziening Dubieuze vorderingen Voorzieningen voor dubieuze vorderingen (-) | 15.079 646 339 -339 | 11.864 4.374 446 -525 |
TOTAAL | 15.725 | 16.159 |
Verlopen bruto handelsvorderingen zonder voorziening Vervallen in minder dan 60 dagen Vervallen tussen 60 en 90 dagen Vervallen in meer dan 90 dagen | 645 0 1 | 3.937 226 211 |
TOTAAL | 646 | 4.374 |
Voorziening voor dubieuze vorderingen | ||
Op 01.01 | 525 | 840 |
Aanwending Voorzieningen ten laste van de resultatenrekeningen Terugnames in de resultatenrekeningen | -114 -72 | -297 0 -18 |
Op 31.12 | 339 | 525 |
Bijlage 24 - Belastingvorderingen en andere vlottende activa
(x 0000 XXX) 0000 | 0000 |
Belastingen en BTW 1.127 | 927 |
Regionale taksen 2.508 | 3.122 |
Onroerende voorheffingen 9.631 | 9.167 |
Overige 553 | 1.267 |
TOTAAL 13.819 | 14.483 |
Bijlage 25 - Overlopende rekeningen – Activa
(x 0000 XXX) 0000 | 0000 | |
Te verdelen kortingen en voordelen verleend aan huurders 2.225 | 1.465 | |
Voorafbetaalde vastgoedkosten 16.587 | 16.044 | |
Interesten en andere voorafbetaalde financiële lasten 3.208 | 2.913 | |
TOTAAL 22.020 | 20.422 | |
Bijlage 26. Voorzieningen | ||
(x 1000 EUR) 2017 | 2016 | |
Op 01.01 16.865 | 17.561 | |
Voorzieningen ten laste van de resultatenrekeningen 3.552 | 2.039 | |
Aanwendingen -4.208 | -2.400 | |
Terugnemingen van voorzieningen in xx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx -000 | -000 | |
Xxxxxxxxxx 10.498 | ||
Op 31.12 25.861 | 16.865 | |
De voorzieningen (25 861K EUR) kunnen worden opgedeeld in twee categorieën: |
. contractuele voorzieningen overeenkomstig IAS 37 zoals verlieslatende contracten. Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden voor verschillende gebouwen het onderhoud en werken uit te voeren t.o.v. huurders. In 2017 werd een voorziening van 10 498 EUR, die voorheen werd geboekt op de creditzijde van de rubriek ‘Langlopende vorderingen van financiële leasing’, heringedeeld onder de passiefzijde van de balans.
. wettelijke voorzieningen om de potentiële verbintenissen tegenover huurders of derden te kunnen nakomen.
Deze voorzieningen werden aangelegd door een actualisatie van de toekomstige uitgaven die de Raad van Bestuur als waarschijnlijk aanziet.
Bijlage 27 - Langlopende financiële schulden
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Kredietinstellingen | 286.400 | 255.000 |
Andere | 721.253 | 698.144 |
Andere leningen | 720.111 | 697.160 |
Ontvangen huurwaarborgen | 1.142 | 984 |
TOTAAL | 1.007.653 | 953.144 |
Vlottende rente | 376.400 | 345.000 |
Bilaterale leningen | 276.400 | 245.000 |
Obligaties | 100.000 | 100.000 |
Vaste rente | 631.253 | 608.144 |
Obligaties | 578.100 | 576.653 |
Andere – Vaste of variabele rente | 53.153 | 31.491 |
TOTAAL | 1.007.653 | 953.144 |
Looptijd van de langlopende leningen (x 1000 EUR) | ||
1 en 2 jaar | 40.012 | 50.010 |
Tussen 2 en 5 jaar | 692.641 | 550.444 |
Na 5 jaar | 275.000 | 352.690 |
TOTAAL | 1.007.653 | 953.144 |
Onbenutte kredietfaciliteiten op lange termijn (x 1000 EUR) | ||
Vervalt in het jaar | 0 | |
Vervalt in meer dan een jaar | 1.049.600 | 950.000 |
TOTAAL | 1.049.600 | 950.000 |
Bijlage 28 - Andere langlopende financiële verplichtingen
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Afdekkingsinstrumenten | 43.445 | 49.820 |
Andere | 201 | 152 |
TOTAAL | 43.646 | 49.971 |
Xxxxxxx 00 - Xxxxxxxxxxx belastingen
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Uitgestelde belastingen | 7.180 | 3.849 |
TOTAAL | 7.180 | 3.849 |
Sinds 2014 is het Franse bijkantoor van Cofinimmo onderworpen aan een belasting, de ‘Retenue à la sorce xxx xxx xxxxxxxxx xxxxxxxx xx Xxxxxx xxx xxx xxxxxxxx étrangères, i.e. de branch tax’. Er moest een voorziening voor uitgestelde belastingen worden aangelegd.
Bijlage 30 - Kortlopende financiële schulden
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Kredietinstellingen | 462.115 | 557.511 |
TOTAAL | 462.115 | 557 511 |
2017 | 2016 | |
Vlottende rente | 462.104 | 557.500 |
Bilaterale (gesyndiceerde) leningen | 50.000 | 121.000 |
Handelspapier | 411.500 | 386.500 |
Xxxxxxxxxxxx | 000 | 0 |
Xxxxxxxxxx | 0 | 50.000 |
Vaste rente | 11 | 11 |
Andere – vaste of variabele rente | 11 | 11 |
TOTAAL | 462.115 | 557.511 |
Bijlage 31 - Andere kortlopende financiële schulden
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Afdekkingsinstrumenten | 1.151 | 3.407 |
TOTAAL | 1.151 | 3.407 |
Bijlage 32 - Handelsschulden en andere kortlopende schulden
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Handelsschulden | 20.589 | 15.849 |
Andere kortlopende schulden | 41.609 | 37.488 |
Belastingen, sociale lasten en schulden m.b.t. bezoldigingen | 30.694 | 27.759 |
Belastingen | 28.166 | 25.607 |
Sociale lasten | 907 | 759 |
Schulden m.b.t. bezoldigingen | 1.621 | 1.392 |
Overige | 10.915 | 9.729 |
Dividendcoupons | 216 | 66 |
Voorzieningen voor voorheffingen en taksen | 7.879 | 7.899 |
Diversen | 2.820 | 1.764 |
TOTAAL | 62.198 | 53.336 |
Xxxxxxx 00 - Xxxxxxxxxxx rekeningen – Verplichtingen
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Vooraf ontvangen huuropbrengsten | 10.271 | 9.241 |
Opgelopen niet-vervallen interesten en andere kosten | 10.324 | 10.525 |
Overige | 0 | 0 |
TOTAAL | 20.596 | 19.766 |
Xxxxxxx 00 - Xxxxxxx en verplichtingen buiten balans
De aandelen van de vennootschap Belliard III-IV Properties NV die Cofinimmo bezit, vallen onder een koopoptie. De uitoefening van deze koopoptie is onderworpen aan een aantal specifieke voorwaarden.
In het kader van de verkoop van de huurvorderingen met betrekking tot de lopende huurovereenkomst afgesloten met de Regie der Gebouwen voor het gerechtsgebouw van Antwerpen werd, onder bepaalde voorwaarden, het saldo van de niet-overgedragen vorderingen in pand gegeven aan een bank. Cofinimmo heeft bovendien een blokkeringshypotheek en een hypothecaire
volmacht op het terrein verleend (overeenkomstig Artikel 41 van de Wet van 12.05.2014). In het kader van de overdracht aan een externe fiduciaire (JPA Properties BVBA beheerd door Intertrust
Belgium) van de financiële leasingschuld tegenover Justinvest Antwerpen NV die betrekking heeft op de bouwkost van het Antwerps gerechtsgebouw, werden de overgedragen geldmiddelen aan JPA in pand gegeven ten voordele van Cofinimmo NV. De opbrengst van de waarborg werd onder bepaalde voorwaarden doorgestort aan een bank.
In het kader van de verkoop van huur- of erfpachtrechtvorderingen met betrekking tot de lopende huurovereenkomsten afgesloten met de Regie der Gebouwen of de Europese Commissie betreffende de gebouwen Maire 19 en Xxxxxxx Xxxxx 000, Xxxxxxxx I-II evenals voor de lopende huurovereenkomst met de Stad Antwerpen met betrekking tot de brandweerkazerne, zijn de aandelen van Bolivar Properties NV onder bepaalde voorwaarden in pand gegeven ten voordele van een bank.
In het kader van de verlenging van het erfpachtrecht inzake de lopende overeenkomsten met de Regie der Gebouwen op de gebouwen Egmont I en Egmont II, werden de aandelen van de vennootschap
Bolivar Properties NV in pand gegeven aan de bank onder bepaalde voorwaarden.
In het kader van de huurovereenkomsten die met de Regie der Gebouwen werden gesloten voor onder meer het gerechtsgebouw van Antwerpen en het politiecommissariaat van Dendermonde,
werd een koopoptie toegekend ten gunste van de Regie die aan het einde van de huurovereenkomst het gebouw ofwel kan verlaten, ofwel de overeenkomst kan verlengen, ofwel het gebouw kan
verwerven.
Cofinimmo verleende een koopoptie aan de politiezone HEKLA in Antwerpen op het gebouw dat aan deze politie-eenheid in erfpacht werd gegeven.
Cofinimmo heeft verschillende voorkeurrechten en/of koopopties aan marktwaarde verleend aan de erfpachter op een deel van haar portefeuille van woonzorgcentra en ziekenhuizen.
Cofinimmo heeft de erfpachter een voorkeursrecht aan marktwaarde verleend op de resterende eigendomsrechten van een kantoorgebouw te Brussel.
In het kader van aanbestedingen geeft Xxxxxxxxx regelmatig bankwaarborgbeloftes uit.
In het algemeen geniet Cofinimmo verplichtingswaarborgen vanwege de verkopers van de aandelen van vastgoedvennootschappen die zij verwerft.
Cofinimmo heeft een verkoopoptie verleend aan de aandeelhouders van de vennootschap Xxxxxx Xxxxxxxxx NV met betrekking tot de verkoop van alle aandelen van deze vennootschap die de site Solvay Sports te Brussel bezit. Deze site is bestemd voor de bouw van een nieuwe sport- en
recreatieclub die zal worden uitgebaat door de Aspria Groep.
In het kader van haar huurovereenkomsten verkrijgt Cofinimmo een huurwaarborg waarvan het bedrag over het algemeen zes maanden huur bedraagt (ofwel in contanten, ofwel in bankgarantie)
Cofinimmo geniet een verkoopbelofte op de door haar uitgegeven bevoorrechte aandelen (Artikel 8 van de Statuten).
Bij aanvragen voor omzetting van converteerbare obligaties die ze uitgegeven heeft, heeft Cofinimmo onder bepaalde voorwaarden de keuze bij deze omzetting nieuwe of bestaande aandelen te overhandigen, of een betaling in contanten uit te voeren of een combinatie van deze twee mogelijkheden.
In het kader van diverse financieringscontracten is Cofinimmo verbintenissen aangegaan om bepaalde acties (‘negative pledge’) niet te ondernemen.
Xxxxxxx 00 - Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Cofinimmo heeft in het kader van de bouw van nieuwe gebouwen of uitbreidingen
investeringsverbintenissen voor 24 006 KEUR (31.12.2016: 24 415 KEUR) met betrekking tot
investeringsuitgaven die reeds zijn aangegaan maar op de balansdatum nog niet zijn uitgevoerd. De renovatiewerken zijn niet in dit bedrag begrepen.
Bijlage 36 - Deelnemingen gewaardeerd tegen reële waarde via de netto-inkomsten
Waardering van de deelnemingen
Deelnemingen worden gewaardeerd tegen reële waarde. Dit wordt bepaald door een overzicht van het eigen vermogen van dochterondernemingen, rekening houdend met winsten of verliezen op gebouwen en eventueel exit tax.
Roll forward van de waarden van de verschillende belangen
Participaties | Waarde op 31/12/2016 | +/- waardemutaties 0000 | Xxxxxx op 31/12/2017 |
Leopold Square | 6.841.530 | 3.912.510 | 10.754.040 |
Belliard III - IV | -7.753 | 84.200 | 76.447 |
Bolivar | 2.324.404 | 84.837 | 2.409.241 |
Pubstone Groupe | 112.153.398 | -2.135.265 | 110.018.133 |
Cofinimmo Services | 1.989.876 | -149.478 | 1.840.397 |
Cofinimmo Luxembourg | 676.682 | 59.389 | 736.071 |
Cofinimmo France | 139.082.008 | -7.691.130 | 131.390.878 |
Superstone | 81.246.027 | 17.624.942 | 98.870.969 |
FPR Leuze | 5.764.410 | -545.011 | 5.219.399 |
Cofinimur | 82.074.815 | -11.121.985 | 70.952.830 |
Cofinea | 6.398.021 | 891.961 | 7.289.982 |
Rheastone | 54.500.790 | 1.058.616 | 55.559.406 |
Wellnesstone | 10.387.020 | 6.337.671 | 16.724.691 |
Gestone | -856.703 | 325.072 | -531.631 |
Gestone II | -1.792.070 | -1.792.070 | |
Bestone | 171.415 | 171.415 | |
Prime Bel Rue de la loi | 12.111.689 | -254.038 | 11.857.650 |
Trias Bel Xxxxxxx 0 | 4.811.025 | -4.811.025 | 0 |
Trias Bel Souverain | 4.876.788 | 254.773 | 5.131.561 |
524.374.027 | 2.305.383 | 526.679.411 |
Bijlage 37. Betalingen gesteund op aandelen
Aandelenoptieplan
In 2006 heeft Cofinimmo een aandelenoptieplan gelanceerd waarbij 8 000 aandelenopties toegekend werden aan het Management van Cofinimmo. Dit plan werd jaarlijks opnieuw gelanceerd tot en met 2016. In 2017 werd het aandelenoptieplan niet voorgesteld.
Op het ogenblik van de uitoefening zullen de begunstigden de uitoefenprijs (per aandeel) van het toekenningsjaar betalen, in ruil voor de levering van de aandelen. In geval van vrijwillig of onvrijwillig vertrek (met uitzondering van contractbreuk wegens dringende reden) van een begunstigde, kunnen de aanvaarde en verworven aandelenopties worden uitgeoefend na afloop van het derde jaar volgend op het kalenderjaar waarin de aandelenopties werden toegekend. De niet-verworven opties worden geannuleerd, behalve in geval van pensionering. In geval van onvrijwillig vertrek van een begunstigde voor dringende reden, worden de aanvaarde maar nog niet uitgeoefende aandelenopties, verworven of niet, geannuleerd. Deze verwervingsvoorwaarden en de uitoefenperiode van de opties in geval van al dan niet vrijwillig vertrek zullen toepasbaar zijn zonder afbreuk te doen aan de machtiging van de Raad van Bestuur om voor de leden van het Directiecomité of de machtiging van het Directiecomité om voor de andere deelnemers uitzonderingen toe te staan op deze bepalingen, ten voordele van de begunstigde, op basis van objectieve en pertinente criteria.
EVOLUTIE VAN HET AANTAL AANDELENOPTIES
Jaar van het plan | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
Op 01.01 | 6 825 | 7 525 | 3 000 | 3 320 | 4 095 | 8 035 | 5 740 | 7 215 | 6 730 | 7 300 | 8 000 |
Geannuleerd | -1 600 | -1 600 | -500 | -1 067 | -1 386 | -250 | -695 | -2 125 | -2 050 | -2 350 | |
Uitgeoefend | -770 | -1 428 | -3 319 | -3 770 | -4 895 | -880 | -625 | -2 300 | |||
Op 31.12 | 5 225 | 5 925 | 3 000 | 2 050 | 1 600 | 3 330 | 1 720 | 1 625 | 3 725 | 4 625 | 3 350 |
Uitoefenbaar op 31.12 | 3 000 | 2 050 | 1 600 | 3 330 | 1 720 | 1 625 | 3 725 | 4 625 | 3 350 | ||
Uitoefenprijs (in EUR) | 108,44 | 95,03 | 88,75 | 88,12 | 84,85 | 97,45 | 93,45 | 86,06 | 122,92 | 143,66 | 129,27 |
Uiterste uitoefendatum van de opties | 15.06.26 | 16.06.25 | 16.06.24 | 16.06.23 | 18.06.22 | 14.06.21 | 13.06.20 | 11.06.19 | 12.06.23 | 12.06.22 | 13.06.21 |
Reële waarde van de aandelenopties op toekennings- datum (x 1000 EUR) | 200,86 | 233,94 | 102,99 | 164,64 | 168,18 | 363,90 | 255,43 | 372,44 | 353,12 | 261,27 | 216,36 |
Cofinimmo past de IFRS 2 norm toe door de reële waarde van de aandelenopties op de toekenningsdatum gespreid te boeken over de duurtijd van de verwerving van de rechten (i.e. drie jaar) volgens de progressieve verwervingsmethode. De jaarlijkse kost van de progressieve verwerving wordt in de resultatenrekeningen onder de personeelskosten geboekt.
Bijlage 38 - Gemiddeld aantal personen gebonden door een arbeids-of
bedrijfsovereenkomst
Gemiddeld aantal personen gebonden door een arbeids- of
2017 2016
bedrijfsovereenkomst | ||
Werknemers | 119 | 118 |
Directieleden | 4 | 4 |
Voltijdse equivalenten | 115 | 117 |
123 122
Bijlage 39 - Transacties met verbonden partijen
1/ Transacties met leden van de Raad van Bestuur
De emolumenten en verzekeringspremies die door Cofinimmo en haar dochtervennootschappen worden gedragen, ten gunste van de leden van de Raad van Bestuur, en die opgenomen worden in de resultatenrekening, bedragen 2 177 005 EUR waarvan 571 261EUR toegekend is aan voordelen
volgend op de tewerkstelling. De Bestuurders genieten het winstdeelnameplan, dat enkel voor de werknemers van Cofinimmo is opgezet, niet.
2/ Transacties tussen verwante entiteiten
Balans | 2017 | 2016 |
Vastgoedbeleggingen | 3.431 | 3.243 |
Langlopende financiële activa | 618.348 | 701.305 |
Vorderingen | 1.675 | 4.432 |
Overlopende posten | 1.150 | 1.218 |
Langlopende leningen | -52.011 | -30.507 |
Xxxxxxxxxxxxxxx | 0 | |
Xxxxxxxxxxx passiva | 0 | |
572.593 | 679.691 | |
P&L | 2017 | 2016 |
Huur | 242 | 203 |
Bedrijfsresultaat | 4.216 | 4.045 |
Interesten | 13.998 | 15.073 |
Beheervergoedingen | 4.037 | 4.484 |
22.492 | 23.805 |
Lijst van de verbonden partijen
Leopold Square SA |
Belliard III-IV SA |
Bestone |
Bolivar Properties SA |
Pubstone Group SA |
Gestone |
Gestone II |
Cofinimmo Services SA |
Cofinimmo Luxembourg SA |
Kaiserstone |
WellnesStone SA |
FPR Leuze SA |
Rheastone NV |
Pubstone SA |
Pubstone Properties BV |
Superstone NV |
Xxxxxx Xxxxxxxxxx |
Xxxxxx Xxxxxxxx |
Prime Bel Loi |
Trias Bel Souverain |
Sociblanc SCI |
Nouvelle Pinède SCI |
Du haut Cluzeau SNC |
Beaulieu SCI |
AC Napoli SCI |
Hypocrate de la Salette SARL |
Du Donjon SCI |
Cuxac II SCI |
De l'Orbieu SCI |
Résidence Frontenac SCI |
Chamtou SCI |
Privatel Investissement SCI |
CIS -Succursale |
Cofinimur I SA |
Xxxxxxx 00 - Xxxxxxxxxxxxxx na balansdatum
Er hebben zich na de balansdatum geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan die een aanzienlijke impact op de cijfers op 31.12.2017 kunnen hebben.
Uitbreiding van het handelspapierprogramma
In januari 2018 heeft Xxxxxxxxx haar handelspapierprogramma uitgebreid van 500 miljoen EUR naar 650 miljoen EUR.
Verlenging van een erfpacht van 99 jaar op de kantoorgebouwen Egmont I en II
Op 13.02.2018 hebben Cofinimmo en de vennootschap naar Luxemburgs recht EGMONT LUXEMBURG SARL een onderhandse overeenkomst afgesloten. Deze laatste zal een recht van erfpacht van 99 jaar krijgen op de kantoorgebouwen Egmont I en II. Als tegenprestatie zal de
erfpachter aan Cofinimmo een pacht van 369,54 miljoen EUR betalen bij het verlijden van de akte. De vennootschap EGMONT LUXEMBURG SARL is een investeringsvehikel dat werd opgericht door een Zuid-Koreaanse financiële instelling.
Ter herinnering: De kantoorgebouwen Egmont I ( 36 616 m²) en Egmont II ( 16 262 m²), gesitueerd in het centrum van Brussel ( Central Business District), werden respectievelijk gebouwd in 1997 en 2006 om er de FOD Buitenlandse Zaken, Buitenlandse Handel en Ontwikkelingsamenwerking te
huisvesten. Cofinimmo heeft het gebouw Egmont I in 2004 verworven en heeft het pand Egmont II in 2005-2006 gebouwd, voor een totaalbedrag van 225,8 miljoen EUR. Zij heeft voor het hele
kantorencomplex een huurovereenkomst met de Regie der Gebouwen ondertekend die loopt tot 31.05.2031. In 2009 heeft zij 96% van de toekomstige huurinkomsten van de Regie overgedragen aan BNP Paribas Fortis ( de toenmalige Fortis Bank).
Cofinimmo heeft op 13.02.2018 de toekomstige huurinkomsten van de Regie, die in 2009 aan BNP Paribas Fortis werden overgedragen, teruggekocht. Vervolgens heeft zij een evereenkomst gesloten met EGMONT LUXEMBURG SARL voor de verlening van een erfpachtrecht van 99 jaar op de
gebouwen Egmont I en II. Op het moment van het verlijden van de erfpachtakte zal Cofinimmo een eerste pacht ontvangen van 369,54 miljoen EUR. Dit is hoger dan de reële waarde van de beide
activa op de balans van Cofinimmo op 31.12.2017, verhoogd metde terugkoopprijs van de huurvorderingen. De erfpachter is ook een jaarlijkse vergoeding van 20 000 EUR verschuldigd aan Cofinimmo gedurende de hele looptijd van de erfpacht. Cofinimmo zal het tréfonds van de gebouwen op de actiefzijde van haar balans behouden.
Onder voorbehoud van het akkoord van Zuid-Koreaanse administratieve instanties inzake de
overdracht van de fondsen, zou het verlijden van de erfpachtakte en de betaling van de pacht eind maart 2018 moeten plaatsvinden. Is dit niet het geval, dan krijgt Xxxxxxxxx een aanzienlijke
vergoeding.
Door deze transactie zal Cofinimmo niet enkel het huurleegstandrisico bij een beëindiging van de huurovereenkomst kunnen verminderen, maar zal zij ook haar doel naderen om het aandeel
zorgvastgoed in haar globale portefeuille te doen stijgen met 50% tegen eind 2019. Rekening houdend met deze transactie en behoudens belangrijke gebeurtenissen, voorziet Cofinimmo een
nettoresultaat van de kernactiviteiten – aandeel Groep van 6,56 EUR/aandeel, een courante cashflow van 5,97 EUR/aandeel en een brutodividend van 5,50 EUR/gewoon aandeel voor het boekjaar 2018.
Annulering van twee verkoopopties van een buitenlandse munt in euro
Op 15.02.2018 heeft Cofinimmo twee verkoopopties van een buitenlandse munt in euro, die zij in 2016 was aangegaan, geannuleerd. Cofinimmo wenste gebruik te maken van de huidige
marktomstandigheden om ze aan gunstige voorwaarden te annuleren. Aangezien de hieraan
verbonden premies reeds grotendeels waren ten laste genomen tijdens de boekjaren 2016 en 2017, zullen deze annuleringen een winst opleveren in de resultatenrekeningen voor het jaar 2018.
Afsluiting van een nieuwe kredietlijn
In februari 2018 heeft Cofinimmo een nieuwe kredietlijn afgesloten voor een bedrag van 120 miljoen EUR en met een looptijd van acht jaar.
Dividend
Het aan de Gewone Algemene Vergadering van 09.05.2018 voorgestelde dividendbedrag is 113 438 649,50 EUR voor de gewone aandelen en 4 353 850,41 EUR voor de bevoorrechte aandelen.
Uitkeringsplicht volgens het koninklijk besluit van 16.07.2014 met betrekking tot GVV’S
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Netto resultaat | 121.056 | 96.627 |
Afschrijvingen (+) | 540 | 419 |
Waardeverminderingen (+) | -36 | -18 |
Terugnemingen van waardevermindering (-) | 0 | 0 |
Terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren (-) | -12.473 | -11.265 |
Andere niet-monetaire elementen (+/-) | -6.892 | -6.483 |
Resultaat op de verkoop van vastgoed (+/-) | -824 | -353 |
Variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-) | -6.792 | -33.439 |
Gecorrigeerd resultaat (A) | 94.579 | 45.487 |
Tijdens het boekjaar gerealiseerde meer- en minwaarden op vastgoed (+/-) | 824 | 353 |
Tijdens het boekjaar gerealiseerde meerwaarden op vastgoed, vrijgesteld van de uitkeringsplicht mits binnen een termijn van vier jaar herbelegd (-)
Gerealiseerde meerwaarden op vastgoed die eerder werden vrijgesteld van de uitkeringsplicht en niet binnen een termijn van vier jaar herbelegd zijn (-)
-885 -441
0
Netto meerwaarden op de verkoop van vastgoed die niet vrijgesteld zijn van de uitkeringsplicht (B) | -61 | -88 |
TOTAAL (A+B) x 80 % | 75.615 | 36.320 |
Vermindering van de schuld (-) | -31.975 | 0 |
Uitkeringsplicht | 43.640 | 36.320 |
Niet-uitkeerbaar eigen vermogen volgens artikel 617 van het wetboek van vennootschappen
(x 0000 XXX) | 0000 | 0000 |
Totaal balans | 3.533.561 | 3.510.784 |
Voorzieningen | -25.861 | -16.865 |
Schulden | -1.604.538 | -1.640.984 |
Netto-actief | 1.903.162 | 1.852.935 |
Dividenduitkering en winstdeelnameplan | -118.205 | -116.441 |
Nettoactief na uitkering | 1.784.957 | 1.736.494 |
Volgestort kapitaal of, indien hoger, opgevraagd kapitaal | 1.144.164 | 1.127.032 |
Krachtens de statuten onbeschikbare uitgiftepremies | 600.021 | 584.012 |
Reserve van het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed |
Reserve van de geschatte overdrachtsrechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de afdekkingsboekhouding Reserve voor eigen aandelen
-59.514 -57.259
2.363 -6.826
2.404 -5.927
Andere reserves die door de Algemene Vergadering onbeschikbaar verklaard zijn 2.816 3.418
Wettelijke reserve
Niet-uitkeerbaar eigen vermogen volgens Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen
1.692.253 1.644.451
Resterende marge na uitkering 92.704 92.042
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
SAMENVATTING VAN DE GECONSOLIDEERDE
RESULTATENREKENINGEN
CECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENINCEN - ANALYTISCH XXXXXX
(x 0 XXX XXX) | 31.12.2O17 | 31.12.2O16 |
A. NETTORESULTAAT VAN DE KERNACTIVITEITEN | ||
Huurinkomsten, min de met verhuur verbonden kosten | 2O3 862 | 2O2 93O |
Terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren (non cash) | 12 473 | 11 265 |
Niet-gerecupereerde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen | -1 432 | -5O3 |
Niet-gerecupereerde belastingen op gebouwen in renovatie | -2 113 | -1 481 |
Kosten voor wederinstaatstelling, min de vergoeding voor huurschade | -2 847 | -1 552 |
Vastgoedresultaat | 2O9 943 | 21O 659 |
Technische kosten | -5 396 | -5 9O1 |
Commerciële kosten | -1 583 | -1 5O8 |
Huurlasten en belastingen op niet-verhuurde gebouwen | -5 128 | -4 469 |
Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten | 197 836 | 198 781 |
Algemene kosten van de vennootschap | -25 789 | -26 7O2 |
Operationeel resultaat (vóór resultaat op de portefeuille) | 172 O47 | 172 O79 |
Financiële inkomsten | 5 594 | 5 2O7 |
Netto-interestkosten | -29 926 | -32 3O9 |
Andere financiële kosten | -626 | -848 |
Aandeel in het nettoresultaat van de kernactiviteiten van aanverwante vennootschappen en joint ventures | 466 | 466 |
Belastingen | -3 865 | -5 9O6 |
Nettoresultaat van de kernactiviteiten | 143 69O | 138 689 |
Minderheidsbelangen m.b.t. het nettoresultaat van de kernactiviteiten | -4 6OO | -4 429 |
Nettoresultaat van de kernactiviteiten - aandeel Croep | 139 O9O | 134 26O |
B. RESULTAAT OP FINANCIËLE INSTRUMENTEN | ||
Variaties in de reële waarde van de financiële instrumenten | 13 O4O | 12 126 |
Herstructureringskosten van de financiële instrumenten | -11 362 | -5O 412 |
Resultaat op financiële instrumenten | 1 678 | -38 286 |
Minderheidsbelangen m.b.t. het resultaat op financiële instrumenten | -615 | -564 |
Resultaat op financiële instrumenten - aandeel Croep | 1 O63 | -38 85O |
C. RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE | ||
Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen en andere niet-financiële activa | 1 443 | 2 691 |
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 1O 261 | 11 626 |
Aandeel in het resultaat op de portefeuille van aanverwante vennootschappen en joint ventures | 739 | 235 |
Ander resultaat op de portefeuille | -15 89O | -12 72O |
Resultaat op de portefeuille | -3 447 | 1 832 |
Minderheidsbelangen m.b.t. het resultaat op de portefeuille | 656 | 151 |
Resultaat op de portefeuille - aandeel Croep | -2 791 | 1 983 |
D. NETTORESULTAAT | ||
Nettoresultaat | 141 921 | 1O2 235 |
Minderheidsbelangen | -4 559 | -4 842 |
Nettoresultaat - aandeel Croep | 137 362 | 97 393 |
28 \\ COFINIMMO \\ GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENINGEN
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
AANTAL AANDELEN
31.12.2O17 | 31.12.2O16 | |
Aantal uitgegeven gewone aandelen (eigen aandelen inbegrepen) | 2O 667 381 | 2O 345 637 |
Aantal gewone aandelen in omloop | 2O 625 2O9 | 2O 3OO 773 |
Aantal gewone aandelen in rekening gebracht bij de berekening van het resultaat per aandeel | 2O 625 2O9 | 2O 3OO 773 |
Aantal uitgegeven bevoorrechte aandelen | 683 493 | 685 553 |
Aantal bevoorrechte aandelen in omloop | 683 493 | 685 553 |
Aantal bevoorrechte aandelen in rekening gebracht bij de berekening van het resultaat per aandeel | 683 493 | 685 553 |
Totaal aantal uitgegeven aandelen (eigen aandelen inbegrepen) | 21 35O 874 | 21 O31 19O |
Totaal aantal aandelen in omloop | 21 3O8 7O2 | 2O 986 326 |
Totaal aantal aandelen in rekening gebracht bij de berekening van het resultaat per aandeel | 21 3O8 7O2 | 2O 986 326 |
RESULTAAT PER AANDEEL1 - AANDEEL CROEP
(in EUR) | 31.12.2O17 | 31.12.2O16 |
Nettoresultaat van de kernactiviteiten | 6,53 | 6,4O |
Resultaat op financiële instrumenten | O,O5 | -1,85 |
Resultaat op de portefeuille | -O,13 | O,O9 |
Nettoresultaat | 6,45 | 4,64 |
1 Gewone en bevoorrechte aandelen.
\\ 29
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
TOELICHTINC BIJ DE CECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENINCEN - ANALYTISCH SCHEMA
De nettohuurinkomsten bedragen 2O3,9 miljoen EUR op 31.12.2O17, tegenover 2O2,9 miljoen EUR op 31.12.2O16 (+O,5 %). Dankzij de investeringen in zorgvastgoed in Duitsland en Nederland en nieuwe verhuringen van kantooruimten kon het inkomstenverlies als gevolg van het vertrek van IBM uit het gebouw Bourget 42 eind 2O16 en het vertrek van Axa Belgium uit de site Vorst 23-25 in augustus 2O17 grotendeels gecompenseerd worden. Bij ongewijzigde samenstelling daalden de brutohuurinkomsten licht tussen 31.12.2O16 en 31.12.2O17 (-O,1 %), met name door bovenvermelde vertrek van de huurder IBM uit Bourget 42 eind 2O16.
De directe operationele kosten stegen van 15,4 miljoen EUR naar 18,5 miljoen EUR tussen 31.12.2O16 en 31.12.2O17 (+2O,1 %):
De niet-gerecupereerde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen stegen met O,9 miljoen EUR Deze stijging is het gevolg van de uitbreiding van de Nederlandse portefeuille en de inrichting van twee Lounges® in Brusselse kantoorgebouwen waarvoor bepaalde belastingen niet worden geherfactureerd;
De niet-gerecupereerde belastingen op gebouwen in renovatie stegen met O,6 miljoen EUR door het einde van de uitbating en de start van de herontwikkeling van de kantoorgebouwen Vorst 23-25 en Quartz (voorheen Kunst 19H), hoewel zij deels zijn gecompenseerd door de recuperatie van belastingen op het kantoorgebouw Belliard 4O;
De kosten voor wederinstaatstelling, min de vergoeding voor huurschade stegen met 1,3 miljoen EUR, voornamelijk door de wederinstaatstellingswerken in het gebouw Bourget 42 na het vertrek van de huurder IBM eind 2O16;
De stijging met O,7 miljoen EUR van de huurlasten en belastingen op niet-verhuurde gebouwen
is ook te wijten aan het vertrek van IBM uit Bourget 42, maar ook door de verwerving in 2O16 van vijf kantoorgebouwen waarbij bepaalde oppervlakten leeg stonden en de voltooiing van de renovatiewerken van het kantoorgebouw Vorst 24.
De onrechtstreekse operationele kosten, m.a.w. de algemene kosten van de vennootschap, daalden met O,9 miljoen EUR tussen 31.12.2O16 en 31.12.2O17 (-3,4 %). Een aantal niet-recurrente kosten (uitgaven en
voorzieningen in het kader van de studie van diverse investeringsdossiers) hadden een impact op de resultaten van 2O16.
De netto-interestkosten bedragen -29,9 miljoen EUR op 31.12.2O17, in vergelijking met -32,3 miljoen EUR op 31.12.2O16 (-7,4 %). De gemiddelde schuldgraad is gestegen van 1 341 miljoen EUR in 2O16 naar 1 535 miljoen EUR in 2O17. Daarentegen is de gemiddelde schuldenlast gedaald van 2,4 % naar 1,9 % tussen beide data.
De belastingen daalden met 2,O miljoen EUR tussen 31.12.2O16 en 31.12.2O17, ingevolge de boeking in 2O16 van voorzieningen voor diverse fiscale risico's.
Het nettoresultaat van de kernactiviteiten - aandeel Croep bedraagt 139,1 miljoen EUR op 31.12.2O17, in vergelijking met 134,3 miljoen EUR op 31.12.2O16 (+3,6 %). Per aandeel komt dit overeen met 6,53 EUR op 31.12.2O17 en 6,4O EUR op 31.12.2O16.
Wat het resultaat op financiële instrumenten betreft, komt de rubriek 'Herstructureringskosten van de financiële instrumenten' uit op -11,4 miljoen EUR op 31.12.2O17, met -5O,4 miljoen EUR op 31.12.2O16. Deze rubriek bevat de in het resultaat opgenomen renteafdekkingsinstrumenten waarvoor de risicoafdekking eindigde. In 2O16 waren ook de kosten van 44,5 miljoen EUR voor de herstructurering van de Interest Rate Swaps opgenomen.
In het resultaat op de portefeuille bedragen de variaties in reële waarde van de vastgoedbeleggingen 1O,3 miljoen EUR op 31.12.2O17, in vergelijking met 11,6 miljoen EUR op 31.12.2O16. De waardestijging van de zorgactiva en de positieve herwaardering van het kantoorgebouw Belliard 4O in renovatie (bijna 6O %
voorverhuurd) compenseerden ruimschoots de waardevermindering van enkele andere kantoorgebouwen. Bij een ongewijzigde samenstelling is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen licht gestegen ten opzichte van 31.12.2O16 (+O,3 %). De rubriek 'Ander resultaat op de portefeuille' bedraagt -15,9 miljoen EUR op 31.12.2O17. Dit is het gevolg van een 'impairment' op de goodwill van de Belgische dochtervennootschap Pubstone
NV (eigenaar van de portefeuille van Belgische cafés/restaurants), de Nederlandse dochtervennootschap Pubstone Properties BV, eigenaar van de portefeuille van Nederlandse cafés/restaurants) en de Franse dochtervennootschap CIS SA (eigenaar van zorgactiva in Frankrijk).
Het nettoresultaat - aandeel Croep bedraagt 137,4 miljoen EUR op 31.12.2O17, tegenover 97,4 miljoen EUR op 31.12.2O16 (+41,1 %). Per aandeel komt dit overeen met 6,45 EUR op 31.12.2O17 en 4,64 EUR op 31.12.2O16.
30 \\ COFINIMMO \\ GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENINGEN
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
CECONSOLIDEERDE XXXXXX
(x 0 XXX XXX) | 31.12.2O17 | 31.12.2O16 |
Vaste activa | 3 689 O16 | 3 547 181 |
Goodwill | 85 156 | 99 256 |
Immateriële vaste activa | 826 | 751 |
Vastgoedbeleggingen | 3 5O6 981 | 3 363 636 |
Andere materiële vaste activa | 926 | 635 |
Financiële vaste activa | 871 | 758 |
Vorderingen van financiële leasing | 85 148 | 75 718 |
Handelsvorderingen en andere vaste activa | 1 37O | 29 |
Uitgestelde belastingen | 448 | |
Deelnemingen in aanverwante vennootschappen en joint ventures | 7 29O | 6 398 |
Vlottende activa | 93 566 | 114 1O1 |
Activa bestemd voor verkoop | 8OO | 2 695 |
Vorderingen van financiële leasing | 1 826 | 1 795 |
Handelsvorderingen | 23 698 | 25 642 |
Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 19 917 | 2O 446 |
Kas en kasequivalenten | 22 532 | 41 271 |
Overlopende rekeningen | 24 793 | 22 252 |
TOTAAL ACTIVA | 3 782 582 | 3 661 282 |
Eigen vermogen | 1 986 44O | 1 919 459 |
Xxxxx vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | 1 9O3 16O | 1 852 923 |
Kapitaal | 1 141 9O4 | 1 124 628 |
Uitgiftepremies | 52O 655 | 5O4 544 |
Reserves | 1O3 239 | 126 358 |
Nettoresultaat van het boekjaar | 137 362 | 97 393 |
Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx | 00 28O | 66 536 |
Verplichtingen | 1 796 142 | 1 741 823 |
Langlopende verplichtingen | 1 222 857 | 1 O74 668 |
Voorzieningen | 25 886 | 16 89O |
Langlopende financiële schulden | 1 112 89O | 97O 6O4 |
Andere langlopende financiële verplichtingen | 43 729 | 49 971 |
Uitgestelde belastingen | 4O 352 | 37 2O3 |
Kortlopende verplichtingen | 573 285 | 667 155 |
Kortlopende financiële schulden | 462 81O | 558 167 |
Andere kortlopende financiële verplichtingen | 4 544 | 12 949 |
Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 81 362 | 72 28O |
Overlopende rekeningen | 24 569 | 23 759 |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 3 782 582 | 3 661 282 |
\\ 31
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
TOELICHTINC BIJ DE CECONSOLIDEERDE BALANS
De investeringswaarde van de vastgoedportefeuille1, zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, bedraagt 3 654,4 miljoen EUR op 31.12.2O17, in vergelijking met 3 5O5,O miljoen EUR op 31.12.2O16. De reële waarde, opgenomen in de geconsolideerde balans bij toepassing van de IAS 4O- norm, wordt verkregen door de transactiekosten van de investeringswaarde af te trekken. Op 31.12.2O17 bedroeg de reële waarde 3 5O7,8 miljoen EUR, in vergelijking met 3 366,3 miljoen EUR op 31.12.2O16.
De rubriek 'Deelnemingen in aanverwante vennootschappen en joint ventures' heeft betrekking op de belangen van 51 % van Cofinimmo in Cofinea I SAS (zorginstellingen in Frankrijk). De rubriek 'Minderheidsbelangen' omvat de obligaties terugbetaalbaar in aandelen uitgegeven door de
dochtervennootschap Cofinimur I SA (distributienet MAAF/GMF in Frankrijk) en de minderheidsbelangen van de dochtervennootschappen Xxxxxx Xxxxxxxx BV, Aspria Uhlenhorst BV, Pubstone NV, Pubstone Group NV, Pubstone Properties BV en Rheastone NV. De stijging van 16,7 miljoen EUR in deze rubriek tussen 31.12.2O16 en 31.12.2O17 is voornamelijk te wijten aan een alignering van de waarderingsmethode van de OTA met de andere minderheidsbelangen van de Groep. Tot 2O16 werd de reële waarde van de OTA geraamd tegen de historische waarde. In 2O17 werd dit standpunt herzien: de reële waarde van de OTA wordt voortaan geraamd tegen de marktwaarde. Cofinimmo heeft vanaf eind januari 2O19 een aankoopoptie op deze OTA tegen hun marktwaarde.
INTRINSIEKE WAARDE VAN HET AANDEEL2
(in EUR) | 31.12.2O17 | 31.12.2O16 |
Intrinsieke waarde van het aandeel | ||
Geherwaardeerd netto-actief per aandeel in reële waarde na uitkering van het dividend van het boekjaar 2O16 | 89,31 | 82,73 |
Geherwaardeerd netto-actief per aandeel in investeringswaarde na uitkering van het dividend van het boekjaar 2O16 | 93,65 | 86,81 |
Verwaterde intrinsieke waarde van het aandeel | ||
Geherwaardeerd verwaterd netto-actief per aandeel in reële waarde na uitkering van het dividend van het boekjaar 2O16 | 89,16 | 82,56 |
Geherwaardeerd verwaterd netto-actief per aandeel in investeringswaarde na uitkering van het dividend van het boekjaar 2O16 | 93,49 | 86,63 |
TOELICHTINC BIJ DE INTRINSIEKE WAARDE VAN HET AANDEEL
In overeenstemming met de toepasbare IAS/IFRS -normen, werden de in 2O11 uitgegeven obligaties terugbetaalbaar in aandelen (OTA ), en de in 2O16 uitgegeven converteerbare obligaties niet in rekening gebracht van het geherwaardeerd verwaterd netto-actief per aandeel op 31.12.2O17 en 31.12.2O16 aangezien ze een winstbevorderende impact zouden hebben gehad. Daarentegen werden 36 175 eigen aandelen van het SOP in rekening gebracht van bovenstaande indicator op 31.12.2O17 (41 965 op 31.12.2O16) aangezien zij een verwaterende impact hebben.
1 De activa bestemd voor eigen gebruik en de projectontwikkelingen inbegrepen.
2 Gewone en bevoorrechte aandelen.
32 \\ COFINIMMO \\ GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENINGEN
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
SAMENVATTING VAN DE GECONSOLIDEERDE
KWARTAALREKENINGEN1
CLOBAAL CECONSOLIDEERD RESULTAAT PER KWARTAAL (RESULTATENREKENINCEN)
(x 1 OOO EUR) | T1 2O17 | T2 2O17 | T3 2O17 | T4 2O17 | 2O17 |
A. NETTORESULTAAT | |||||
Huurprijzen | 52 9OO | 52 986 | 51 688 | 51 13O | 2O8 7O4 |
Huurkortingen | -937 | -971 | -1 O52 | -1 292 | -4 253 |
Huurvoordelen toegekend aan huurders (incentives) | -121 | -244 | -256 | -3O9 | -93O |
Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten | 413 | 56 | 0 | 53 | 522 |
Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren | 3 118 | 3 118 | 3 118 | 3 118 | 12 473 |
Met verhuur verbonden kosten | 0 | 125 | 0 | -306 | -181 |
Nettohuurresultaat | 55 374 | 55 O71 | 53 497 | 52 394 | 216 335 |
Recuperatie van vastgoedkosten | 1 642 | 15 | 62 | 6 | 1 725 |
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | 28 937 | 4 559 | 5 185 | 5 073 | 43 753 |
Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huurovereenkomst | -614 | -774 | -1 402 | -1 783 | -4 572 |
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen | -32 197 | -4 682 | -5 333 | -5 087 | -47 298 |
Vastgoedresultaat | 53 142 | 54 189 | 52 OO9 | 5O 6O3 | 2O9 943 |
Technische kosten | -1 498 | -1 358 | -2 276 | -264 | -5 396 |
Commerciële kosten | -411 | -395 | -450 | -328 | -1 583 |
Kosten en belastingen op niet-verhuurde gebouwen | -3 183 | -912 | -563 | -470 | -5 128 |
Beheerkosten vastgoed | -5 369 | -4 208 | -4 064 | -4 412 | -18 052 |
Vastgoedkosten | -1O 462 | -6 872 | -7 352 | -5 474 | -3O 159 |
Operationeel vastgoedresultaat | 42 681 | 47 317 | 44 657 | 45 129 | 179 784 |
Algemene kosten van de vennootschap | -2 301 | -1 803 | -1 742 | -1 891 | -7 737 |
Operationeel resultaat (vóór het resultaat op de portefeuille ) | 4O 38O | 45 514 | 42 916 | 43 238 | 172 O47 |
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen en andere niet- financiële activa | 382 | 40 | 292 | 729 | 1 443 |
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 544 | -8 414 | -2 149 | 20 280 | 10 261 |
Ander resultaat op de portefeuille | 65 | -3 450 | 147 | -12 584 | -15 822 |
Operationeel resultaat | 41 371 | 33 69O | 41 2O5 | 51 000 | 000 000 |
Financiële inkomsten | 1 323 | 1 381 | 1 427 | 1 463 | 5 594 |
Netto-interestkosten | -7 461 | -7 515 | -7 576 | -7 374 | -29 926 |
Andere financiële kosten | -279 | -128 | -49 | -170 | -626 |
Variaties in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen | 6 185 | 1 031 | -3 069 | -2 468 | 1 678 |
Financieel resultaat | -233 | -5 231 | -9 268 | -8 549 | -23 28O |
Aandeel in het resultaat van aanverwante vennootschappen en joint ventures | 137 | 100 | 637 | 332 | 1 205 |
1 De Groep heeft geen kwartaalinformatie vrijgegeven tussen 31.12.2017 en de afsluitingsdatum van dit Verslag. De halfjaar- en jaarresultaten zijn onderworpen aan een controle door de Commissaris Deloitte, Bedrijfsrevisoren.
\\ 33
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
Resultaat vóór belastingen | 41 275 | 28 559 | 32 573 | 43 447 | 145 854 |
Vennootschapsbelasting | -2 704 | 801 | -420 | -1 540 | -3 864 |
Exit taks | -39 | -38 | -93 | 100 | -69 |
Belastingen | -2 743 | 763 | -513 | -1 44O | -3 933 |
Nettoresultaat | 38 532 | 29 322 | 32 O6O | 42 OO7 | 141 921 |
Minderheidsbelangen | -1 332 | -1 353 | -1 346 | -528 | -4 559 |
NETTORESULTAAT – AANDEEL GROEP | 37 2OO | 27 969 | 3O 714 | 41 479 | 137 362 |
NETTORESULTAAT VAN DE KERNACTIVITEITEN - AANDEEL GROEP | 3O 3O9 | 38 98O | 35 257 | 34 544 | 139 O9O |
RESULTAAT OP FINANCIËLE INSTRUMENTEN - AANDEEL GROEP | 5 978 | 936 | -3 222 | -2 628 | 1 O63 |
RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE – AANDEEL GROEP | 912 | -11 946 | -1 321 | 9 564 | -2 791 |
B. ANDERE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT RECYCLEERBAAR IN RESULTATENREKENINGEN | |||||
Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten van de kasstromen | 21 | 18 | 18 | 599 | 656 |
Impact van de in het resultaat opgenomen afdekkingsinstrumenten wier relatie met het afgedekte risico is geëindigd | 2 820 | 2 820 | 2 820 | 2 820 | 11 281 |
Andere elementen van het globaal resultaat | 2 841 | 2 838 | 2 838 | 3 419 | 11 937 |
Minderheidsbelangen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
ANDERE ELEMENTEN VAN HET GLOBAAL RESULTAAT - AANDEEL GROEP | 2 841 | 2 838 | 2 838 | 3 419 | 11 937 |
C. GLOBAAL RESULTAAT | |||||
Clobaal resultaat | 41 373 | 32 161 | 34 899 | 45 426 | 153 858 |
Minderheidsbelangen | -1 332 | -1 353 | -1 346 | -528 | -4 559 |
GLOBAAL RESULTAAT - AANDEEL GROEP | 4O O41 | 3O 8O7 | 33 553 | 44 898 | 149 299 |
34 \\ COFINIMMO \\ GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENINGEN
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
CECONSOLIDEERD RESULTAAT PER KWARTAAL (BALANS)
(x 1 000 EUR) | 31.O3.2O17 | 3O.O6.2O17 | 3O.O9.2O17 | 31.12.2O17 |
Vaste activa | 3 576 37O | 3 619 375 | 3 647 899 | 3 689 O16 |
Goodwill | 99 256 | 99 256 | 99 256 | 85 156 |
Immateriële vaste activa | 704 | 700 | 622 | 826 |
Vastgoedbeleggingen | 3 382 294 | 3 422 510 | 3 452 646 | 3 506 981 |
Andere materiële vaste activa | 801 | 916 | 1 174 | 926 |
Financiële vaste activa | 857 | 2 314 | 288 | 871 |
Vorderingen van financiële leasing | 85 865 | 85 940 | 85 416 | 85 148 |
Handelsvorderingen en andere vaste activa | 37 | 1 064 | 1 560 | 1 370 |
Uitgestelde belastingen | 448 | |||
Deelnemingen in aanverwante vennootschappen en joint ventures | 6 556 | 6 675 | 6 937 | 7 290 |
Vlottende activa | 99 O88 | 1O4 195 | 1O8 575 | 93 566 |
Activa bestemd voor verkoop | 2 550 | 2 550 | 2 550 | 800 |
Vorderingen van financiële leasing | 2 150 | 1 796 | 1 814 | 1 826 |
Handelsvorderingen | 20 075 | 28 996 | 23 371 | 23 698 |
Belastingvorderingen en andere vlottende activa | 8 414 | 10 832 | 14 031 | 19 917 |
Kas en kasequivalenten | 28 532 | 25 949 | 34 874 | 22 532 |
Overlopende rekeningen | 37 367 | 34 072 | 31 935 | 24 793 |
TOTAAL ACTIVA | 3 675 458 | 3 723 57O | 3 756 474 | 3 782 582 |
Eigen vermogen | 1 96O 822 | 1 9O7 3O3 | 1 941 O7O | 1 986 44O |
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | 1 892 997 | 1 84O 2O1 | 1 873 667 | 1 9O3 16O |
Kapitaal | 1 124 628 | 1 141 893 | 1 141 904 | 1 141 904 |
Uitgiftepremies | 504 544 | 520 626 | 520 655 | 520 655 |
Reserves | 226 625 | 112 513 | 115 225 | 103 239 |
Nettoresultaat van het boekjaar | 37 200 | 65 169 | 95 883 | 137 362 |
Minderheidsbelangen | 67 825 | 67 1O2 | 67 4O3 | 83 28O |
Verplichtingen | 1 714 636 | 1 816 267 | 1 815 4O4 | 1 796 142 |
Langlopende verplichtingen | 1 O33 OO6 | 1 158 982 | 1 O96 4O5 | 1 222 857 |
Voorzieningen | 27 342 | 26 778 | 27 145 | 25 886 |
Langlopende financiële schulden | 921 030 | 1 047 911 | 983 198 | 1 112 890 |
Andere langlopende financiële verplichtingen | 47 302 | 42 824 | 45 621 | 43 729 |
Uitgestelde belastingen | 37 332 | 41 469 | 40 441 | 40 352 |
Kortlopende verplichtingen | 681 63O | 657 285 | 718 999 | 573 285 |
Kortlopende financiële schulden | 563 109 | 529 058 | 594 196 | 462 810 |
Andere kortlopende financiële verplichtingen | 10 088 | 8 366 | 6 007 | 4 544 |
Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 87 232 | 97 130 | 90 333 | 81 362 |
Overlopende rekeningen | 21 201 | 22 731 | 28 463 | 24 569 |
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 3 675 458 | 3 723 57O | 3 756 474 | 3 782 582 |
\\ 35
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
STATUTAIRE RESULTAATSBESTEMMING
Onze Raad van Bestuur zal aan de Gewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 09.05.2018 voorstellen om de jaarrekeningen per 31.12.2017 goed te keuren, het resultaat te
bestemmen zoals vermeld in de tabel hierna en de volgende dividenden uit te keren:
5,50 EUR bruto, i.e. 3,85 EUR netto per gewoon aandeel;
6,37 EUR bruto, i.e. 4,459 EUR netto per bevoorrecht aandeel.
De data en de modaliteiten van de dividendbetaling staan vermeld in de agenda van de aandeelhouder ( zie bladzijde 139).
De ingehouden roerende voorheffing bedraagt 30 %.
5,5O EUR
Brutodividend per gewoon aandeel
voorgesteld voor het boekjaar 2017
84,2 %
Pay-out ratio
voorgesteld voor het boekjaar 2017
Op 31.12.2017 bezat de Cofinimmo Groep 42 172 gewone aandelen in eigen beheer. Onze Raad van Bestuur stelt voor het recht op dividend voor het boekjaar 2017 van 36 175 eigen gewone aandelen op te schorten in het kader van het
aandelenoptieplan en het recht op dividend van de 5 997 resterende eigen aandelen te annuleren.
De vergoeding van het kapitaal is gebaseerd op het aantal gewone en bevoorrechte aandelen in omloop op 31.12.2017. De eventuele conversies van bevoorrechte aandelen in gewone aandelen
tijdens de conversieperiode gaande van 22.03.2018 tot 31.03.2018, de conversie van converteerbare obligaties in gewone aandelen, evenals de verkoop van gewone aandelen in het bezit van de Groep, kunnen de vergoeding van het kapitaal nog wijzigen.
Na de voorgestelde kapitaalvergoeding voor het boekjaar 2017 ten bedrage van 118,2 miljoen EUR zullen de reserves en het statutair resultaat van Cofinimmo NV in totaal 41 miljoen EUR bedragen, terwijl het nog beschikbare bedrag zoals
bepaald door Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen 92,7 miljoen EUR bedraagt ( zie ook het hoofdstuk 'Statutaire jaarrekeningen' van dit Verslag).
In 2017 bedraagt het geconsolideerde nettoresultaat van de kernactiviteiten - aandeel Groep 139,1 miljoen EUR en het geconsolideerde nettoresultaat - aandeel Groep 137,4 miljoen EUR. De 'pay-out ratio' op het geconsolideerde nettoresultaat van de kernactiviteiten bedraagt bijgevolg 84,2 %, tegenover 85,9 % voor 2016.
36 \\ COFINIMMO \\ STATUTAIRE RESULTAATSBESTEMMING
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
XXXXXXXXXXXX EN AFHOUDINCEN
(x 1000 EUR) | 2O17 | 2016 |
A. Nettoresultaat | 121 O56 | 96 627 |
B. Overdracht van/naar de reserves | -2 851 | 19 814 |
Overdracht naar de reserve van het positieve saldo van de variaties in reële waarde van de vastgoedbeleggingen | -2O 975 | -61 527 |
Boekjaar | -20 125 | -61 527 |
Vorige boekjaren | -850 | 0 |
Overdracht naar de reserve van het negatief saldo van de variaties in reële waarde van de vastgoedbeleggingen | 8 378 | 25 O64 |
Boekjaar | 8 357 | 25 061 |
Vorige boekjaren | 21 | 3 |
Overdracht naar de reserve van de geschatte overgangsrechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen | 2 292 | 1 5O7 |
Boekjaar | 2 292 | 1 507 |
Overdracht naar de reserve van het saldo van de variaties in reële waarde van de toegestane dekkingsinstrumenten waarop de afdekkingsboekhouding wordt toegepast | 2 67O | 2 414 |
Boekjaar | 2 507 | 1 478 |
Vorige boekjaren | 163 | 936 |
Overdracht naar de reserve van het saldo van de variaties in reële waarde van de toegestane dekkingsinstrumenten waarop de afdekkingsboekhouding niet wordt toegepast | -8 33O | -61 196 |
Boekjaar | -8 330 | -139 |
Vorige boekjaren | 0 | -61 057 |
Overdracht naar de andere reserves | -199 | -231 |
Overdracht van het overgedragen resultaat van de vorige boekjaren | 13 313 | 113 783 |
C. Vergoeding van het kapitaal | -43 64O | -36 32O |
Vergoeding van het kapitaal voorzien in Artikel 13, x 0, xxx. 1 van het Koninklijk Besluit van 13.07.2014 | -43 640 | -36 320 |
D. Andere verdeling voor het boekjaar dan de vergoeding van het kapitaal | -74 565 | -8O 121 |
Dividenden | -74 153 | -79 701 |
Winstdeelnameplan | -412 | -420 |
E. Over te dragen resultaat | 171 258 | 183 4O6 |
\\ 37
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN IN 2O17
Januari
Internalisering van het beheer van de portefeuille van verzekeringsagentschappen
die verhuurd zijn aan MAAF.
Mei
Benoeming van de xxxx Xxxxxxx xxx Xxxxxxxxxxxx als nieuwe Voorzitter van de
Raad van Bestuur.
Juli
Tiel (NL): Verwerving van een negende eerstelijnszorgcentrum – 7,6 miljoen EUR.
Rijmenam (BE): Ondertekening van een overeenkomst voor de renovatie en uitbreiding van een woonzorgcentrum –
16 miljoen EUR.
September
Neustadt (DE): Verwerving van een woonzorgcentrum – 6,1 miljoen EUR
Heerlen (NL): Oplevering van de renovatiewerken van een revalidatiekliniek –
11,1 miljoen EUR
November
Brussel, Leopoldwijk: Ondertekening van een eerste huurovereenkomst voor het kantoorgebouw Belliard 40 dat in opbouw
is – 7 000 m².
Brussel, Centrum: Oplevering van de restauratiewerken van het historische gebouw Cheval Marin, dat deel uitmaakt van de portefeuille van cafés/restaurants die verhuurd zijn aan AB InBev –
1,9 miljoen EUR.
April
Alphen aan den Rijn (NL): Verwerving van een zorgcentrum voor personen met een verstandelijke beperking – 9,3 miljoen EUR.
Juni
Uitkering van 41 % van de dividendcoupons 2016 onder de vorm van nieuwe aandelen – 33,2 miljoen EUR.
Brussel Cedecentraliseerd: Opening van een Lounge® in het kantoorgebouw The Gradient.
Lüneburg (DE): Verwerving van een woonzorgcentrum – 12,6 miljoen EUR.
Xxxxxxxx
Brussel, Leopoldwijk: Begin van de ontmantelingswerken van het kantoorgebouw Quartz (voorheen Kunst 19H).
Oktober
Terugbetaling van de in 2013 uitgegeven
obligaties die intussen zijn vervallen – 50 miljoen EUR.
December
Celsenkirchen en Riesa (DE): Verwerving van een woonzorgcentrum en ondertekening van een overeenkomst voor de verwerving van een tweede soortgelijk centrum dat in opbouw is – 26,5 miljoen EUR.
Brussel Cedecentraliseerd: Oplevering van de herbestemmingswerken van het kantoorgebouw Woluwe 106-108 naar woonzorgcentrum – 12,4 miljoen EUR.
38 \\ COFINIMMO \\ TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN IN 2017
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
SAMENSTELLING VAN DE GECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE
Op 31.12.2017 telt onze geconsolideerde vastgoedportefeuille 1 493 activa,
goed voor een totale bovengrondse oppervlakte van 1 838 470 m². De reële
waarde bedraagt 3 507,8 miljoen EUR,
i.e. een investeringswaarde van 3 654,4 miljoen EUR.
Onze portefeuille wordt gekenmerkt door diversificatie, zowel wat de vastgoedsegmenten als wat de geografische spreiding betreft, wat het risicoprofiel verlaagt.
Hij bestaat uit:
in België: zorgvastgoed, kantoren, een netwerk van cafés/restaurants en Publiek-Private Samenwerkingen;
in Frankrijk: zorgvastgoed en een netwerk van verzekeringskantoren;
in Nederland: zorgvastgoed en een netwerk van cafés/restaurants;
Flex Corner® - Kantoorgebouw Omega Court - Brussel Gedecentraliseerd (BE)
OPDELINC VAN DE CECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE PER LAND OP 31.12.2O17 – IN REËLE WAARDE
O,8 %
in Duitsland: zorgvastgoed.
Overige
15,8 %
45,3 %
Vastgoed van distributienetten
Zorgvastgoed
38,1 %
Kantoren
OPDELINC VAN DE CECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE PER VASTCOEDSECMENT OP 31.12.2O17 – IN REËLE WAARDE
4,2 %
Duitsland
9,2 %
Nederland
15,1 %
Frankrijk
71,5 %
België
\\ 39
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
EVOLUTIE VAN DE INVESTERINCSWAARDE VAN DE CECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE TUSSEN 1996 EN 2O17 (X 1 000 000 EUR)
OPDELINC VAN DE INVESTERINCEN PER VASTCOEDSECMENT TUSSEN 1996 EN 2O17 - IN INVESTERINGSWAARDE (X 1 000 000 EUR)
46
Overige 582
Vastgoed van distributienetten
4 77O
2 556
Kantoren
1 586
Zorgvastgoed
EVOLUTIE VAN DE GECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE
Investeringswaarde van de portefeuille op 31.12.1995 | 6O9 |
Verwervingen | 3 929 |
Nieuwbouw en renovaties | 841 |
Nettorealisatiewaarde | -2 192 |
Gerealiseerde meer- of minwaarden t.o.v. de laatste jaarlijkse waardering | 151 |
Terugnemingen van overgedragen huren | 191 |
Variatie in de investeringswaarde | 125 |
Investeringswaarde van de portefeuille op 31.12.2O17 | 3 654 |
EVOLUTIE VAN 1996 TOT 2O17
In 1996 verkreeg Xxxxxxxxx haar erkenning als Vastgoedbevak (vandaag GVV). De investeringswaarde van
onze geconsolideerde portefeuille bedroeg 608,6 miljoen EUR op 31.12.1995. Op 31.12.2017 bedraagt deze
3 654,4 miljoen EUR.
Tussen 31.12.1995 en 31.12.2017 realiseerde onze Groep:
investeringen (verwervingen, nieuwbouw en renovaties) voor een totaal bedrag van 4 770,3 miljoen EUR;
verkopen voor een totaal bedrag van
2 040,5 miljoen EUR.
Gemiddeld realiseerden wij bij deze verkopen, vóór aftrek van de vergoeding van de bemiddelaars en andere diverse kosten, een nettomeerwaarde van 9,3 % in vergelijking met de laatste jaarlijkse expertises, in investeringswaarde, die aan deze verkopen voorafgingen.
Dit bedrag houdt geen rekening met de gerealiseerde meer- en minwaarden op de verkoop van aandelen van vennootschappen met een gebouwenportefeuille. Die
bedragen worden geboekt als meer- en minwaarden op de verkoop van effecten.
De grafiek op deze bladzijde toont de opdeling van de investeringen van
4 770,3 miljoen EUR tussen 1996 en 2017 per vastgoedsegment:
Kantoorgebouw Quartz (voorheen Kunst 19H) - Brussel Leopoldwijk (BE)
Het bestaande gebouw, dat leegstaat sinds eind januari 2O17, wordt momenteel afgebroken. Het nieuwe project, dat deel uitmaakte van een architectenwedstrijd, voorziet volledig beglaasde gevels met zicht op de binnentuin vanaf de Xxxxx XX-straat.
Het gebouw zal 8 6OO m² moderne, moduleerbare kantooroppervlakte bieden, verspreid over acht verdiepingen, en zal uitgerust zijn met hoogtechnologische installaties. Het dak wordt als terras ingericht. De oplevering van de werken is voorzien
tegen eind 2O19.
40 \\ COFINIMMO \\ TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN IN 2017
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
EVOLUTIE VAN DE INVESTERINCSWAARDE VAN DE CECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE IN 2O17 (X 1 000 000 EUR)
OPDELINC VAN DE INVESTERINCEN PER VASTCOEDSECMENT IN 2O17 –
IN INVESTERINGSWAARDE (X 1 000 000 EUR)
5
Vastgoed van
distributienetten
89
Zorgvastgoed
43
Kantoren
137
VARIATIE VAN DE REËLE WAARDE VAN DE CECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE PER VASTCOEDSECMENT EN PER CEOCRAFISCHE ZONE IN 2O17
EVOLUTIE IN 2O17
De investeringswaarde van onze geconsolideerde portefeuille evolueerde van 3 505,0 miljoen EUR op 31.12.2016
Investeringswaarde van de portefeuille op 31.12.2O16 | 3 5O5 |
Verwervingen | 62 |
Nieuwbouw en renovaties | 75 |
Nettorealisatiewaarde | -20 |
Gerealiseerde meer- of minwaarden t.o.v. de laatste jaarlijkse waardering | 1 |
Terugnemingen van overgedragen huren | 12 |
Variatie in de investeringswaarde | 19 |
Investeringswaarde van de portefeuille op 31.12.2O17 | 3 654 |
naar 3 654,4 miljoen EUR op 31.12.2017. In reële waarde stemmen deze cijfers overeen met 3 366,3 miljoen EUR op 31.12.2016 en 3 507,8 miljoen EUR op
31.12.2017.
In 2017 realiseerde onze Groep:
investeringen (verwervingen, nieuwbouw en renovaties) voor een totaal bedrag van 136,7 miljoen EUR;
verkopen voor een totaal bedrag van 18,5 miljoen EUR.
De verkopen in 2017 betreffen voornamelijk een zorgactief in Nederland en cafés/restaurants van het Pubstone distributienet. Wij realiseerden bij deze verkopen, vóór aftrek van de vergoeding van de bemiddelaars en andere diverse kosten, een nettomeerwaarde van 7,2 % in vergelijking met de laatste jaarlijkse expertises, in investeringswaarde, die aan deze verkopen voorafgingen.
De grafiek op deze bladzijde toont de opdeling van de investeringen van 136,7 miljoen EUR in 2017 over de verschillende vastgoedsegmenten.
De variatie in de reële waarde van onze geconsolideerde portefeuille bedroeg
Vastgoedsegment en geografische zone | Variatie in de reële waarde | Aandeel in de gecon- solideerde portefeuille |
Zorgvastgoed | O,7 % | 45,3 % |
België | 2,8 % | 24,4 % |
Frankrijk | -2,8 % | 11,5 % |
Nederland | -0,1 % | 5,2 % |
Duitsland | 0,2 % | 4,2 % |
Xxxxxxxx | -X,0 % | 38,1 % |
Antwerpen | 0,2 % | 1,9 % |
Brussel Centrum/Noord | 12,0 % | 3,5 % |
Brussel Gedecentraliseerd | -9,4 % | 13,0 % |
Brussel Xxxxxxx/Louiza | 7,6 % | 12,7 % |
Brussel Periferie/Satellieten | -5,9 % | 3,6 % |
Overige | 3,6 % | 3,4 % |
Vastgoed van distributienetten | O,5 % | 15,8 % |
Pubstone België | 0,8 % | 8,2 % |
Pubstone Nederland | -0,6 % | 4,0 % |
Cofinimur I | 1,0 % | 3,6 % |
Overige | 11,9 % | O,8 % |
TOTAAL | O,3 % | 1OO % |
10,3 miljoen EUR in 2017 (18,7 miljoen EUR in investeringswaarde), wat overeenstemt met een stijging van 0,3 %. De variatie in de reële waarde van onze portefeuille per vastgoedsegment en per geografische zone in 2017 wordt in de tabel hiernaast weergegeven.
De waardevermeerdering van de zorgactiva en de positieve herwaardering van het voor 60 % verhuurde kantoorgebouw Belliard 40 dat gerenoveerd wordt, compenseerden ruimschoots de waardevermindering van enkele andere kantoorgebouwen, wat de voordelen van een diversificatiebeleid van de activa aantoont.
\\ 41
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
HUURSITUATIE VAN DE GECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE
Het commerciële beheer van onze portefeuille is volledig geïnternaliseerd: door dicht bij de klant te staan, kan een duurzame vertrouwensrelatie worden opgebouwd, wat essentieel is om een hoge bezettingsgraad, een lange looptijd van de huurovereenkomsten en huurders van hoge kwaliteit te garanderen.
BEZETTINGSGRAAD
De bezettingsgraad van onze geconsolideerde portefeuille, berekend op basis van de contractuele huurprijzen
voor de verhuurde oppervlakken en de geschatte huurwaarden die door onafhankelijke vastgoeddeskundigen worden geraamd voor de leegstand, bedraagt 94,6 % op 31.12.2017.
Per vastgoedsegment bedraagt deze bezettingsgraad:
Vastgoedsegment en land | Bezettings- graad | Opmerking |
Zorgvastgoed | 99,2 % | |
België | 100 % | Onze activa worden volledig verhuurd aan zorguitbaters, met wie wij huurovereenkomsten met een initiële looptijd van 27 jaar sluiten. Alle door ons ontwikkelde activa zijn voorverhuurd. |
Frankrijk | 97,4 % | Onze activa worden volledig verhuurd aan zorguitbaters, doorgaans onder huurovereenkomsten met een initiële looptijd van 12 jaar. Wij namen de bestaande huurovereenkomsten van bepaalde activa over op het moment van hun verwerving, waardoor de resterende gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten 3,8 jaar bedraagt eind 2017. De huurovereenkomsten van drie activa bereikten reeds hun vervaldatum sinds onze intrede op de Franse zorgvastgoedmarkt (2008): op 31.12.2017 werden twee ervan verkocht en één staat leeg. Op de verkopen werd een gemiddelde meerwaarde van 6,6 % gerealiseerd. Alle door ons ontwikkelde activa zijn voorverhuurd. |
Nederland | 99,5 % | De meerderheid van onze activa worden volledig verhuurd aan zorguitbaters, doorgaans onder huurovereenkomsten met een initiële looptijd van 15 jaar. Wij bezitten negen eerstelijnszorgcentra, die rechtstreeks worden verhuurd aan professionele zorgverstrekkers, die er hun patiënten ontvangen. Op 31.12.2017 bedroeg de bezettingsgraad van deze negen instellingen 98,8 %. Alle door ons ontwikkelde activa zijn voorverhuurd. |
Duitsland | 100 % | De activa die wij verwerven, worden volledig verhuurd aan zorguitbaters, doorgaans onder huurovereenkomsten met een initiële looptijd van 25 tot 30 jaar. |
Kantoren | 88,1 % | De huurovereenkomsten die wij in dit segment sluiten, zijn voor het merendeel van het type 3/6/9. Het huurleegstandrisico waarmee onze Groep elk jaar wordt geconfronteerd, bedraagt gemiddeld 10 % tot 15 % van de kantorenportefeuille. In 2017 werd 59 % van dit risico afgedekt door niet- uitgeoefende opzeggingen, heronderhandelingen en hernieuwingen van huurovereenkomsten. Dit percentage bedraagt 72 % indien de nieuwe verhuringen die tijdens het jaar afgesloten werden en in voege traden eveneens in beschouwing worden genomen. Ter vergelijking, de gemiddelde bezettingsgraad op de Brusselse kantorenmarkt bedroeg 90,9 % op 31.12.2017 (bron: Xxxxxxx & Wakefield). |
Vastgoed van distributienetten | 97,9 % | |
Pubstone België | 98,5 % | Sinds het zevende jaar van de huurovereenkomst (2014) heeft AB InBev de mogelijkheid om elk jaar de overeenkomst op te zeggen voor cafés/restaurants die tot 1,75 % vertegenwoordigen van de jaarlijkse huurinkomsten van de totale Pubstoneportefeuille. Sinds 2014 beëindigde de brouwerijgroep de overeenkomst voor 75 activa: op 31.12.2017 waren zes ervan herverhuurd, 52 werden verkocht en 17 staan leeg. |
Pubstone Nederland | 98,2 % | Sinds het zevende jaar van de huurovereenkomst en bij elke vijfde verjaardag van de onderverhuurovereenkomst tussen AB InBev en de uitbater van een café/restaurant, heeft AB InBev de mogelijkheid om de overeenkomst voor dat etablissement op te zeggen, met dien verstande dat de opgezegde overeenkomsten in de loop van eenzelfde jaar niet meer mogen vertegenwoordigen dan 1,75 % van de jaarlijkse huurinkomsten van de totale Pubstoneportefeuille. Sinds 2014 beëindigde de brouwerijgroepde overeenkomst voor 23 activa: op 31.12.2017 waren 13 ervan verkocht en tien staan leeg. |
Cofinimur I | 95,8 % | Op het moment van de verwerving van de portefeuille van verzekeringskantoren die verhuurd zijn aan MAAF (2011), waren tien kantoren leegstaand of verhuurd onder een overeenkomst met een resterende looptijd van minder dan een jaar. Op 31.12.2017 waren van deze tien activa negen verkocht en één staat gedeeltelijk leeg. De andere activa zijn verhuurd onder overeenkomsten met een initiële looptijd van 3, 6, 9 of 12 jaar. Sinds de verwerving van de portefeuille bereikten de huurovereenkomsten van 25 kantoren hun eindvervaldatum: op 31.12.2017 waren acht ervan herverhuurd en 17 staan leeg. |
Overige | 99,6 % | Dit segment omvat voornamelijk een politiecommissariaat dat volledig is verhuurd aan een overheid met een initiële looptijd van 18 jaar. |
TOTAAL | 94,6 % |
42 \\ COFINIMMO \\ TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN IN 2017
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
LOOPTIJD VAN DE HUUROVEREENKOMSTEN
De gemiddelde gewogen resterende looptijd van de huurovereenkomsten bedraagt 10,3 jaar op 31.12.2017 indien elke huurder zijn overeenkomst
zou beëindigen bij de eerste opzeggingsmogelijkheid. De grafiek hiernaast toont de looptijd van
de huurovereenkomsten per vastgoedsegment op 31.12.2017.
De gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten zou stijgen tot 11,3 jaar indien geen enkele
opzeggingsmogelijkheid zou worden uitgeoefend, dit wil zeggen indien alle huurders tot aan het contractuele einde van de huurovereenkomsten hun ruimten zouden blijven benutten.
Op 31.12.2017 heeft bijna 50 % van de huurovereenkomsten van onze Groep een looptijd van meer dan negen jaar (zie onderstaande tabel).
CEMIDDELDE CEWOCEN RESTERENDE LOOPTIJD VAN DE HUUROVEREENKOMSTEN PER VASTCOEDSECMENT TOT DE EERSTE OPZECCINCSMOCELIJKHEID OP 31.12.2O17 – IN AANTAL JAREN
25
Vastgoed van distributienetten - Pubstone
Vastgoed van distributienetten - Cofinimur I
20
15
Zorgvastgoed - Frankrijk
Zorgvastgoed - Nederland
Zorgvastgoed - Duitsland
23,8
4,8
12,8
11,5
19,3
Zorgvastgoed - België
Kantoren
10
5
3,8
0
4,3
Totaal
1O,3
94,6 %
Bezettingsgraad
1O,3 jaar
Gemiddelde gewogen resterende
looptijd van de huurovereen-
komsten
OPDELINC VAN DE CECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE VOLCENS LOOPTIJD VAN DE HUUROVEREENKOMSTEN OP 31.12.2O17 - IN CONTRACTUELE HUREN
Looptijd van de huurovereenkomsten | Aandeel in de geconsolideerde portefeuille |
Huurovereenkomsten > 9 jaar | 51,4 % |
Zorgvastgoed | 32,5 % |
Vastgoed van distributienetten - Pubstone | 13,5 % |
Kantoren - openbare sector | 4,3 % |
Overige | 0,6 % |
Kantoren - privésector | 0,5 % |
Huurovereenkomsten 6-9 jaar | 3,8 % |
Kantoren | 2,2 % |
Zorgvastgoed | 1,3 % |
Overige | 0,2 % |
Vastgoed van distributienetten - Cofinimur I | 0,1 % |
Huurovereenkomsten < 6 jaar | 44,8 % |
Kantoren | 29,6 % |
Zorgvastgoed | 11,7 % |
Vastgoed van distributienetten - Cofinimur I | 3,5 % |
TOTAAL | 1OO % |
\\ 43
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
HUURDERS
Onze geconsolideerde portefeuille telt 555 huurders uit gevarieerde
activiteitensectoren. Deze diversificatie draagt bij tot ons gematigde risicoprofiel.
De Franse beursgenoteerde groep Korian, gespecialiseerd in gezondheidszorg, is de voornaamste huurder van onze Groep.
Op de tweede plaats volgt AB InBev, die de Pubstone portefeuille van cafés/ restaurants huurt.
TOP 1O VAN DE BELANCRIJKSTE HUURDERS OP 31.12.2O17 - IN CONTRACTUELE HUREN EN CEWOCEN CEMIDDELDE RESTERENDE LOOPTIJD VAN DE HUUROVEREENKOMSTEN TOT DE EERSTE OPZECCINCSMOCELIJKHEID OP 31.12.2O17 - IN JAREN
% 25
Jaren
30
20 25
16,5 %
1
15
10
Korian
5
0
3,5 %
AB InBev
Armonea
11,1 %
Belgische overheidssector
ORPEA
Internationale overheidssector
MAAF
5,7 % 4,6 % 4,2 % 3,5 %
Aspria
3,2 %
20
15
RTL BELGIUM
10
5
IBM
1,5 % 1,4 %
0
OPDELINC VAN DE CECONSOLIDEERDE PORTEFEUILLE PER ACTIVITEITENSECTOR VAN DE HUURDER OP 31.12.2O17 - IN CONTRACTUELE HUREN
17,9 %
Overige
4,2 %
45,5 %
Gezondheidszorg
Internationale overheidssector
5,7 %
Belgische
6,2 %
overheidssector
Banken & verzekeringen
7,O %
Advocaten & consultants
13,5 %
AB InBev
Lounge® - Kantoorgebouw The Gradient - Brussel Gedecentraliseerd (BE)
Flex Corner® - Kantoorgebouw
Park Hill - Brussel Gedecentraliseerd (BE)
44 \\ COFINIMMO \\ TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN IN 2017
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
VARIATIE VAN DE BRUTOHUURINKOMSTEN BIJ EEN ONCEWIJZICDE SAMENSTELLINC PER VASTCOEDSECMENT EN PER LAND IN 2O17
GEWAARBORGDE HUURINKOMSTEN OP 31.12.2017 - IN CONTRACTUELE HUREN (IN %) 100
80
60
40
20
0
2017 2018 2019 2020 2021 2022 0000 0000 0000 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 >2032
Zorgvastgoed Kantoren Vastgoed van distributienetten Overige
EVOLUTIE VAN DE HUURINKOMSTEN
De brutohuurinkomsten stegen van 207,1 miljoen EUR in 2016 tot 208,5 miljoen EUR in 2017, wat overeenstemt met een stijging van 0,7 %. Bij een ongewijzigde samenstelling ('like-for-like') bedraagt
Vastgoedsegment en land | Variatie in de brutohuurinkomsten bij ongewijzigde portefeuille | Aandeel in de geconsolideerde portefeuille |
Zorgvastgoed | + 1,5 % | 45,3 % |
België | + 2,0 % | 24,4 % |
Frankrijk | + 0,6 % | 11,5 % |
Nederland | + 0,5 % | 5,2 % |
Duitsland | + 1,9 % | 4,2 % |
Kantoren | - 1,9 % | 38,1 % |
Vastgoed van distributienetten | + O,1 % | 15,8 % |
Pubstone België | + 0,1 % | 8,2 % |
Pubstone Nederland | - 0,5 % | 4,0 % |
Cofinimur I | + 0,7 % | 3,6 % |
Overige | + O,1 % | O,8 % |
TOTAAL | - O,1 % | 1OO % |
de stijging van de brutohuurinkomsten 0,1 %. De tabel op deze bladzijde geeft de variatie van de brutohuurinkomsten weer bij een ongewijzigde samenstelling per vastgoedsegment en per land in 2017.
Bij een ongewijzigde samenstelling droegen de indexeringen en de nieuwe huurovereenkomsten bij tot een stijging van de brutohuurinkomsten van respectievelijk 1,4 % en 1,8 %
in 2017, terwijl de vertrekken en de heronderhandelingen van huurovereenkomsten de
brutohuurinkomsten deden dalen met respectievelijk 2,9 % en 0,4 %.
GEWAARBORGDE HUURINKOMSTEN
Dankzij onze diversificatiestrategie en een actief commercieel beheer zijn wij in staat om onze huurinkomsten op lange termijn veilig te stellen. Zo is 71 % van onze huurinkomsten contractueel verzekerd tot in 2021. Dit percentage stijgt tot 77 % indien geen enkele opzeggingsmogelijkheid zou worden uitgeoefend en indien alle huurders
tot aan het contractuele einde van de huurovereenkomsten hun ruimten zouden blijven benutten.
\\ 45
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
KAPITALISATIERENTEVOETEN TOEGEPAST OP DE PORTEFEUILLE VAN COFINIMMO EN RENDEMENT VAN DE BELGISCHE STAATSOBLIGATIES OP TIEN JAAR OP 31.12.2017
9 %
8 %
7 %
6 %
5 %
4 %
3 %
2 %
1 %
0 %
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
2017
Cofinimmo - Kantorenportefeuille Cofinimmo - Totale portefeuille Cofinimmo - Zorgvastgoedportfeuille Belgische Staatsobligaties op tien jaar
BRUTO-/NETTORENDEMENTEN
PER VASTGOEDSEGMENT OP 31.12.2017
7,6 %
Brutohuurrendement Nettohuurrendement
HUURRENDEMENT
Het huurrendement wordt gedefinieerd als huurinkomsten op de verhuurde ruimten en de geschatte huurwaarde voor de leegstand, gedeeld door de waarde van de gebouwen zoals geraamd door de deskundigen.
Het huurrendement is ook de kapitalisatiegraad van de huurinkomsten toegepast op het vastgoedpatrimonium. Dankzij de diversificatie van onze portefeuille wat vastgoedsegmenten
en geografische zones betreft, kon de stabiliteit van onze huurrendementen in de tijd worden gewaarborgd.
Het verschil tussen de netto- en brutohuurrendementen ligt bij de directe kosten: technische kosten (onderhoud, herstellingen enz.), commerciële kosten (commissies van makelaars, marketingkosten enz.) en huurlasten en belastingen op niet-verhuurde gebouwen. In het zorgvastgoedsegment zijn de
huurovereenkomsten grotendeels van het type 'triple netto'. Dat betekent dat de onderhoudskosten, de verzekeringskosten en de taksen ten laste van de huurder zijn. Bijgevolg zijn de bruto- en nettohuurrendementen nagenoeg identiek in dit segment.
6,7 %
6,3 %
6,1 %
6,2 %
6,O %
6,O %
6,1 %
Vastgoed van distributienetten
"DOOR DE HUIDIGE LAGE INTERESTVOETEN MERKEN WIJ EEN DRUK OP DE HUURRENDEMENTEN
Zorgvastgoed
OP GEBOUWEN DIE VERHUURD ZIJN OP LANGE TERMIJN, ZOWEL IN HET ZORGVASTGOED ALS BIJ DE
KANTOREN.”
Kantoren
Totaal
XXXXXXXXX XXXXXXXXX, HEAD OF CORPORATE FINANCE
46 \\ COFINIMMO \\ TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN IN 2017
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
1.
2.
1. Eerstelijnszorgcentrum Oosterstraat –
Baarn (NL)
2. Eerstelijnszorgcentrum De Driesten –
Eemnes (NL)
Wij hebben in 2O17 vijf eerstelijnszorgcentra in Nederland verworven. Wij zijn actief in dit segment sinds 2O16 en bezitten vandaag in totaal negen centra van dit type. Zij worden
in gebruik genomen door meerdere professionele zorgverleners (artsen, tandartsen, apothekers, kinesitherapeuten, psychologen, …) die rechtstreeks van
ons huren. Het commercieel beheer werd aan de Nederlandse specialist, Maron Healthcare, toevertrouwd. Deze gespecialiseerde beheerder heeft als opdracht de bezettingsgraad op lange termijn optimaal te houden en erop toe te zien dat de vertegenwoordigde
beroepen in elk centrum complementair zijn, ten behoeve van de patiënten en de beroepsmensen die er werken.
SECTORINFORMATIE
Vastgoedsegment en land | Aantal gebouwen | Oppervlakte (in m²) | Cemiddelde leeftijd (in jaren) | Reële waarde (x 1 OOO OOO EUR) | Aandeel in de geconsolideerde portefeuille in reële waarde (in %) | Contractuele huren (x 1 OOO OOO EUR) | Aandeel in de geconsolideerde portefeuille in contractuele huren (in %) |
Zorgvastgoed | 000 | 000 000 | 12 | 1 588,9 | 45,3 % | 99 852,4 | 45,5 % |
België | 57 | 387 467 | 10 | 856,2 | 24,4 % | 51 583,6 | 23,5 % |
Frankrijk | 50 | 215 977 | > 15 | 402,5 | 11,5 % | 25 779,7 | 11,8 % |
Nederland | 29 | 86 161 | 8 | 181,6 | 5,2 % | 12 339,5 | 5,6 % |
Duitsland | 9 | 65 134 | 8 | 148,6 | 4,2 % | 10 149,6 | 4,6 % |
Kantoren | 85 | 665 68O | 15 | 1 335,1 | 38,1 % | 8O 478,7 | 36,7 % |
Vastgoed van distributienetten | 1 26O | 4O2 221 | > 15 | 555,2 | 15,8 % | 37 272,9 | 17,O % |
Pubstone België | 752 | 297 776 | > 15 | 287,6 | 8,2 % | 19 671,2 | 9,0 % |
Pubstone Nederland | 232 | 45 367 | > 15 | 140,1 | 4,0 % | 9 898,0 | 4,5 % |
Cofinimur I Frankrijk | 276 | 59 078 | > 15 | 127,5 | 3,6 % | 7 703,7 | 3,5 % |
Overige | 3 | 15 83O | 7 | 28,6 | O,8 % | 1 871,O | O,8 % |
TOTAAL | 1 493 | 1 838 47O | 14 | 3 5O7,8 | 1OO % | 219 475,O | 1OO % |
\\ 47
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
GEBEURTENISSEN NA 31.12.2O17
UITBREIDING VAN HET HANDELSPAPIER- PROGRAMMA
In januari 2018 heeft Cofinimmo haar handelspapier- programma uitgebreid van 500 miljoen EUR naar 650 miljoen EUR.
XXXXXXXXX VAN EEN NIEUWE CEO
Het mandaat van de heer Xxxx-Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx als Afgevaardigd Bestuurder verloopt op het einde van de Gewone Algemene Vergadering van 09.05.2018. Xxxx- Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx heeft ervoor gekozen om geen vernieuwing van zijn mandaat te vragen.
De Raad van Bestuur zal de benoeming van Xxxx-Xxxxxx Xxxxx als Bestuurder voorleggen aan de Algemene Vergadering van 09.05.2018. Onder voorbehoud van deze benoeming en van de goedkeuring door de FSMA, zal hij door de Raad worden aangesteld als Chief Executive Officer en Managing Director, en wordt hij
in dit verband tevens Voorzitter van het Directiecomité. Vanaf 01.03.2018 en tot de Gewone Algemene Vergadering van 09.05.2018 zal Xxxx-Xxxxxx Xxxxx optreden als Speciaal Adviseur van de Voorzitter van de Raad van Bestuur.
Xxxx-Xxxxxx Xxxxx heeft een licentiaatsdiploma in de Rechten behaald op de KUL. Hij heeft tevens een Master in Fiscaal Management van de Solvay Handelsschool en een LL.X. xxx Xxxxxxxxxx University. Hij is zijn carrière begonnen als advocaat. Hij is vervolgens aan de slag gegaan bij verschillende internationale groepen om er achtereenvolgens financiële en managementfuncties op te nemen, waaronder Chief Financial Officer en Chief Executive Officer van de Lhoist Groep, wereldleider in kalk en dolomiet. In de recentste jaren was hij actief
als Chief Financial Officer dan verantwoordelijke van de afdeling 'Building Performance' bij de Etex Groep, gespecialiseerd in bouwmaterialen. In het kader van zijn functies was hij gedurende meer dan 20 jaar actief in verschillende regio's over heel de wereld en heeft
hij er zowel consolidatie- als ontwikkelingsactiviteiten uitgeoefend.
VERTREK VAN DE CFO
Tijdens de zitting van de Raad van Bestuur van 09.11.2017 legde de xxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, Chief Financial Officer van Cofinimmo, zijn ontslag als Bestuurder van de Groep voor omwille van persoonlijke redenen. Dit ontslag
nam ingang op 08.02.2018. Xxxx-Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx, Chief Executive Officer van Cofinimmo, houdt sindsdien toezicht op de financiële teams en operaties in afwachting van de benoeming van een nieuwe Chief Financial Officer.
VERLENING VAN EEN ERFPACHT VAN 99 JAAR OP DE KANTOORGEBOUWEN EGMONT I EN II
Op 13.02.2018 hebben Cofinimmo en de vennootschap naar Luxemburgs recht EGMONT LUXEMBURG SARL een onderhandse overeenkomst afgesloten. Deze laatste zal een recht van erfpacht van 99 jaar krijgen op de kantoorgebouwen Egmont I en II. Als tegenprestatie zal de erfpachter aan Cofinimmo een pacht van
369,54 miljoen EUR betalen bij het verlijden van de akte. De vennootschap EGMONT LUXEMBURG SARL is een investeringsvehikel dat werd opgericht door een Zuid- Koreaanse financiële instelling.
Ter herinnering: De kantoorgebouwen Egmont I
(36 616 m²) en Egmont II (16 262 m²), gesitueerd in het centrum van Brussel (Central Business District), werden respectievelijk gebouwd in 1997 en 2006 om er de FOD Buitenlandse Zaken, Buitenlandse Handel en Ontwik- kelingssamenwerking te huisvesten. Cofinimmo heeft het gebouw Egmont I in 2004 verworven en heeft het pand Egmont II in 2005-2006 gebouwd, voor een to- taalbedrag van 225,8 miljoen EUR. Zij heeft voor het hele kantorencomplex een huurovereenkomst met de Regie der Gebouwen ondertekend die loopt tot 31.05.2031. In 2009 heeft zij 96 % van de toekomstige huurinkomsten van de Regie overgedragen aan BNP Paribas Fortis (de toenmalige Fortis Bank).
Cofinimmo heeft op 13.02.2018 de toekomstige huurin- komsten van de Regie, die in 2009 aan BNP Paribas For- tis werden overgedragen, teruggekocht. Vervolgens heeft zij een overeenkomst gesloten met EGMONT LUXEM-
BURG SARL voor de verlening van een erfpachtrecht van 99 jaar op de gebouwen Egmont I en II. Op het mo- ment van het verlijden van de erfpachtakte zal Cofinim-
48 \\ COFINIMMO \\ GEBEURTENISSEN NA 31.12.2017
Cofinimmo Jaarrekening 2017 Gewone Algemene Vergadering 09/05/2018 BE0426.184.049
Kantoorgebouwen Egmont I en II – Brussel Centrum (BE)
mo een eerste pacht ontvangen van 369,54 miljoen EUR. Dit is hoger dan de reële waarde van beide activa op de balans van Cofinimmo op 31.12.2017, verhoogd met de terugkoopprijs van de huurvorderingen. De erfpachter is ook een jaarlijkse vergoeding van 20 000 EUR verschul- digd aan Cofinimmo gedurende de hele looptijd van de erfpacht. Cofinimmo zal het tréfonds van de gebouwen op de actiefzijde van haar balans behouden.
Onder voorbehoud van het akkoord van Zuid-Koreaanse administratieve instanties inzake de overdracht van
de fondsen, zou het verlijden van de erfpachtakte en de betaling van de pacht eind maart 2018 moeten plaatsvinden. Is dit niet het geval, dan krijgt Xxxxxxxxx een aanzienlijke vergoeding.
Door deze transactie zal Xxxxxxxxx niet enkel het huur- leegstandrisico bij een beëindiging van de huurovereen- komst kunnen verminderen, maar zal zij ook haar doel naderen om het aandeel zorgvastgoed in haar globale portefeuille te doen stijgen tot 50 % tegen eind 2019.
Rekening houdend met deze transactie en behoudens belangrijke gebeurtenissen, voorziet Cofinimmo een net- toresultaat van de kernactiviteiten - aandeel Groep van 6,56 EUR/aandeel, een courante cashflow van 5,97 EUR/ aandeel en een brutodividend van 5,50 EUR/gewoon aandeel voor het boekjaar 2018.
ANNULERING VAN TWEE VERKOOPOPTIES VAN EEN BUITENLANDSE MUNT IN EURO
Op 15.02.2018 heeft Cofinimmo twee verkoopopties van een buitenlandse munt in euro, die zij in 2016 was aangegaan, geannuleerd. Aangezien het doel van de afdekking, nl. de verkoop van een gebouw in buiten- landse munt, waarschijnlijk niet meer zou plaatsvinden
vóór de vervaldag van de afdekking doordat het gebouw op een beschermingslijst werd ingeschreven, wenste Cofinimmo gebruik te maken van de huidige marktoms- tandigheden om ze aan gunstige voorwaarden te annu- leren. Aangezien de hieraan verbonden premies waren reeds grotendeels te laste genomen tijdens de boekjaren 2016 en 2017, zullen deze annuleringen een winst ople- veren in de resultatenrekeningen voor het jaar 2018.
AFSLUITING VAN EEN NIEUWE KREDIETLIJN
In februari 2018 heeft Cofinimmo een nieuwe kredietlijn afgesloten voor een bedrag van 120 miljoen EUR en met een looptijd van acht jaar.
Er hebben zich geen andere belangrijke gebeurtenissen voorgedaan tussen 31.12.2017 en de afsluitingsdatum van dit Verslag.
\\ 49