Algemene verkoopvoorwaarden betreffende de inplantingsterreinen en - voorschriften
Algemene verkoopvoorwaarden betreffende de inplantingsterreinen en - voorschriften
1. Reservering en inplanting
1.1. Procedure van reservering van een perceel
1.1.1. Kosteloze reservering.
De kandidaat-koper die een perceel wenst te reserveren geeft schriftelijk kennis van zijn interesse (per gewone brief of elektronisch) met vermelding van de plaats en de approximatieve oppervlakte. De SPI stuurt onmiddellijk een ontvangstbevestiging van het verzoek. Dit antwoord vormt het startpunt van een kosteloze reservering voor twee maanden. Deze termijn wordt door de kandidaat-koper benut om het formulier « aanvraag tot inplanting op een perceel in een bedrijfsruimte van de SPI » in te vullen, dat ter beschikking wordt gesteld door de SPI. Dit formulier moet naar behoren worden ingevuld, gedateerd en ondertekend door een persoon die bevoegd is om verbintenissen aan te gaan voor de vennootschap, conform de statuten in geval van een rechtspersoon, of door de kandidaat-koper in geval van een natuurlijk persoon. De hierin vermelde informatie wordt integraal opgenomen in de verkoopakte. Hij wordt vergezeld van deze algemene voorwaarden, ondertekend voor akkoord.
1.1.2. Reserveringsrecht tegen betaling (niet-terugbetaalbaar)
De aankoopaanvraag wordt beschouwd als « formeel » zodra de SPI het naar behoren ingevulde formulier heeft ontvangen. Behoudens in bijzondere gevallen, neemt het Uitvoerend Bureau van de SPI een besluit binnen een termijn van één maand na ontvangst van de formele aanvraag. Er is overeengekomen dat de periode van kosteloze reservering wordt verlengd tot het besluit van het Uitvoerend Bureau, zelfs in geval van een overschrijding van deze termijn van één maand. In geval van een positieve conclusie wordt een principeakkoord gegeven.
Dit geldt echter niet als verkoopovereenkomst
De overeenkomst blijft geldig gedurende een periode van maximum zes maanden ingaande vanaf de kennisgeving van het besluit van het Uitvoerend Bureau, daarna komt zij van rechtswege te vervallen. De kandidaat-koper verbindt zich ertoe om binnen een termijn van één maand vanaf de kennisgeving van het besluit door de SPI, een reserveringsrecht te storten ten belope van 10% van de waarde van het terrein. Wanneer dit reserveringsrecht niet is ontvangen binnen de vastgelegde termijn, wordt het terrein weer automatisch beschikbaar, zonder vergoeding van de zijde van de SPI. Indien de kandidaat- koper geïnteresseerd blijft, is hij verplicht de procedure opnieuw vanaf het begin te doorlopen.
Zodra de betaling van het reserveringsrecht is ontvangen, bestelt de SPI het opmetingsplan en de plaatsing van grenspalen bij een onafhankelijk landmeter-expert van zijn keuze of naar keuze van de kandidaat-koper, door contact op te nemen met de diensten van de SPI.
Indien de akte wordt verleden conform punt 1.1.3., dan worden de kosten van het reserveringsrecht afgetrokken van de verkoopprijs.
Indien de akte niet wordt verleden binnen de zes maanden na de versturing van de kennisgeving van het akkoord van het Uitvoerend Bureau, ongeacht de reden hiervoor, behoudens overmacht waardoor het verlijden van de akte geheel onmogelijk was of door een fout van de SPI, komt het reserveringsrecht te vervallen en blijft de gestorte 10% definitief verworven voor de SPI.
1.1.3. Eigendomsoverdracht, genotsoverdracht en risico-overdracht
In afwijking van het algemeen stelsel, wordt de verkoop slechts gesloten door de ondertekening van de authentieke akte. Het eigendom, het genot en de risico's samenhangend met het goed worden dus overgedragen bij de ondertekening van de akte.
1.1.4. Prijs – Handhavingsvoorwaarden
De prijs van de terreinen wordt onafhankelijk vastgesteld door het Uitvoerend Bureau van de SPI. Hij wordt elk jaar herzien, in principe op 1 januari. De verkoopprijs is de prijs die geldt op het moment van de reserveringsaanvraag. Indien het tarief wordt gewijzigd in de periode tussen deze reserveringsaanvraag en het verlijden van de akte, wordt de initiële prijs gehandhaafd op voorwaarde dat de kandidaat-koper de aankoopstappen heeft gerespecteerd, in het bijzonder inzake de reserveringskosten.
1.2. Gunning en kosten van de verkoopakte
De SPI start de formaliteiten betreffende de ondertekening van de authentieke akte zodra hij de reserveringsheffing heeft ontvangen. De ondertekening heeft plaats binnen de drie maanden na de versturing van de ontwerpakte en binnen de zes maanden na het akkoord van het Uitvoerend Bureau van de SPI.
De volgende kosten worden opgeteld bij de aankoopprijs:
- Vergoeding voor aktekosten (registratierechten van 12,5% en ongeveer 320 € voor de overschrijvingskosten);
- Meet- en afpalingskosten;
- Eventuele notariskosten.
Behoudens bijzondere omstandigheden wordt de akte verleden door het Comité d’Acquisition d’Immeubles (SPW – Waalse Overheidsdienst) zonder kosten of door een notaris.
2. Toegestane activiteiten op bedrijventerreinen
Niet alle activiteiten zijn toegestaan op bedrijventerreinen. De kandidaat-koper wordt verzocht om te informeren bij de Gedelegeerd ambtenaar van de "SPW - Territoire Logement Patrimoine Energie, Département Aménagement du Territoire et de l’Urbanisme" (bureau van stadsinrichting voor Wallonië) (tel. 04/000.00.00 voor Franstalige gemeenten of 087/59.85.30 voor Duitstalige gemeenten) of zijn activiteit conform is met de voorschriften van het gewestplan.
De SPI aanvaardt uitdrukkelijk geen enkele verantwoordelijkheid in geval van weigering van een vergunning door de bevoegde overheid.
Daar het mogelijk is dat een terrein na de vergunningaanvraag voorwerp uitmaakt van archeologische opgravingen op grond van zijn geschiedenis, verwerpt de SPI ook alle verantwoordelijkheid in geval van toepassing van de Waalse wetgeving inzake archeologische opgravingen die een vertraging zouden kunnen veroorzaken bij de toekenning van de stedenbouwkundige vergunning.
3. Integratie in het bedrijventerrein
3.1 inspringstroken
Behoudens bijzondere stedenbouwkundige voorschriften, is de inspringzone voor constructies 10 meter ten opzichte van de eigendomsgrens aan de voorkant (langs een openbare weg) en 6 meter ten opzichte van de grens van aangrenzende eigendommen, op voorwaarde van de goedkeuring door de Regionale brandweerdienst op basis van het gedetailleerde project van de kandidaat-koper, met name inzake brandwerendheid van materialen.
De inspringzones zijn groenstroken en mogen in geen geval worden gebruikt voor opslag. De inspringzones kunnen worden gebruikt voor parkeerplaatsen of toegangswegen, zij kunnen ook dienen om doorgangsrechten te verlenen aan aanbieders van nutsvoorzieningen. De buitenopslagzones mogen niet zichtbaar zijn vanaf de openbare weg en de aangrenzende percelen.
3.2 Landschappelijke maatregelen
Om te waken over het esthetische aspect van het project of om overlast te voorkomen of te verminderen, worden geval per geval bijzondere inplantingsvoorwaarden (landschappelijke maatregelen) vastgelegd en opgelegd op basis van een specifieke studie die wordt besteld door de SPI en goedgekeurd door de kandidaat-koper. Deze worden opgenomen in de koopakte en gaan vergezeld van een zekerheid in de vorm van een garantie betaalbaar op eerste verzoek of een storting op de rekening van de SPI. Het bedrag wordt vrijgemaakt ten belope van 75% na verificatie van de conforme uitvoering van de aanpassingen, het saldo wordt één jaar later vrijgemaakt, na verificatie van het herstel van de beplantingen. De kandidaat-koper beschikt over een termijn van 3 jaar vanaf de datum van ondertekening van de verkoop om de aanpassingen uit te voeren. Deze moeten overigens vermeld staan in het dossier van uw vergunningsaanvraag.
3.3 Stedenbouwkundige voorschriften en bijzondere beperkingen
Voor sommige bedrijvenparken gelden specifieke stedenbouwkundige voorschriften, opgenomen in een stedenbouwkundig charter in overleg met de SPW. De koper verbindt zich ertoe deze strikt na te leven. De lijst staat op de website xxx.xxx.xx en is op eenvoudig verzoek ook beschikbaar in papieren versie. Voor sommige bedrijvenparken gelden bijzondere lasten voor de kopers inzake het beheer van bufferzones. In dat geval brengt de SPI de koper hiervan op de hoogte. Sommige bedrijvenparken bestaan in de vorm van mede-eigendom, met betrekking tot de bufferzones, groene ruimten en eventuele andere goederen. De koper van een perceel is verplicht hiertoe toe te treden door de aanvaarding van de basisakte waarvan hij een kopie ontvangt.
4. Aansluiting op de netten van aanbieders
Deze is voor rekening van de koper die rechtstreeks contact moet opnemen met de verschillende aanbieders. De lijst staat op de website xxx.xxx.xx of is opgenomen in het eerste schrijven van de SPI.
5. Gasleidingen en hoogspanningsleidingen:
Het bestaan van gasleidingen op het perceel van de koper of in de onmiddellijke nabijheid ervan vereist de naleving van de strikte voorschriften opgelegd door FLUXYS. Ten minste 15 dagen vóór het begin van de werken dient contact te worden opgenomen met dit bedrijf (KB 21 september 1988). De volledige procedure wordt beschreven op de site xxxx://xxx.xxxxxx.xxx, rubriek «Werken uitvoeren nabij een Fluxys-leiding».
De aanwezigheid van hoogspanningsleidingen op het perceel van de koper of in de onmiddellijke nabijheid ervan vereist de naleving van de strikte voorschriften opgelegd door de beheerder van deze infrastructuur (ELIA, TECTEO, ORES, Q). Er moet contact worden opgenomen met het bedrijf dat op het betreffende terrein actief is.
6. Wegen en autosnelwegen
De percelen gelegen langs de openbare weg zijn onderworpen aan de wettelijke regels inzake achteruitbouwen. Men dient contact op te nemen met de bevoegde gemeentelijke, gewestelijke of provinciale instanties.
7. Selectiecomité
De inplanting in bepaalde bedrijvenparken wordt voorgelegd aan een Selectiecomité dat de SPI en andere organisaties groepeert. In dat geval zal de SPI de koper hierover informeren in zijn eerste schrijven.
8. Aard en draagkracht van de bodem
Het terrein wordt verkocht in de staat waarin het verkeert. Indien de SPI over specifieke informatie beschikt dienaangaande zal hij de koper hiervan op de hoogte brengen vóór de betaling van het reserveringsrecht. De koper kan, op zijn kosten, peilingen of bodemtesten laten uitvoeren om de kwaliteit of de staat van het terrein te controleren. De SPI raadt dit ten zeerste aan.
9. Bodemverontreiniging en borgstelling
Het terrein wordt verkocht in de staat waarin het verkeert. Indien de SPI over specifieke informatie beschikt dienaangaande zal zij de koper hiervan op de hoogte brengen vóór de betaling van het reserveringsrecht. De koper kan, op voorwaarde dat hij de diensten van de SPI hiervan voorafgaandelijk op de hoogte brengt, op zijn kosten peilingen of bodemanalyses laten uitvoeren om het risico van bodemverontreiniging te controleren.
Het Waals decreet van 1 maart 2018 betreffende bodembeheer en bodemsanering is van toepassing op alle problemen rond bodemverontreiniging, ook eventuele wijzigingen hiervan met betrekking tot het perceel waar de transactie die aan de gang is, betrekking op heeft. De akte zal hiernaar verwijzen en alle volgens het decreet verplichte vermeldingen opnemen.
In bepaalde gevallen behoudt de SPI zich het recht voor om, in functie van de activiteit van de koper of zijn project, de koper een borgstelling te vragen om het risico van bodemverontreiniging te dekken. De eigenaar is altijd verantwoordelijk voor de eventuele verontreiniging die hij veroorzaakt.
10. Speciale voorwaarden - Decreet van 02/02/2017 en vergoeding
De aankoop van een terrein van de SPI in een bedrijvenpark is onderworpen aan de naleving van verschillende speciale voorwaarden die worden opgelegd aan elke koper, conform de verplichtingen van het decreet van 02/02/2017 (artikel 82 en 83) die in de akte worden opgenomen. Het betreft met name de opname van de bepalingen met betrekking tot :
- de activiteit, de bouwtermijn van 2 jaar, de tewerkstelling en het bedrag van de investering;
- elke verhuur van het geheel of een deel van het goed die onderworpen is aan het voorafgaande akkoord van de SPI. Er worden kosten ten belope van 535 € excl. btw voorzien voor de analyse van het dossier;
- overdracht of doorverkoop van het geheel of een deel van het goed die onderworpen zijn aan het voorafgaande akkoord van de verkoper. Er is een vergoeding van 1.510 € excl. Btw voorzien voor de analyse van het dossier;
- het terugkooprecht en zijn voorwaarden.
Deze voorwaarden kunnen te allen tijde worden medegedeeld op eenvoudig verzoek.
11. Territoriale bevoegdheid in geval van betwisting
De rechtbanken van het gerechtelijk arrondissement LUIK zijn als enige bevoegd voor geschillen met betrekking tot deze overeenkomst.
12. Persoonsgegevens
In de bijlage bij deze algemene verkoopvoorwaarden is een clausule opgenomen betreffende de verwerking van persoonsgegevens in het kader van deze overeenkomst.
De lessee verklaart er kennis van te hebben genomen en akkoord te gaan met de verschillende bepalingen in voornoemde clausule.
Datum: …………………..
Naam en hoedanigheid van de ondertekenaar: …………………..
Handtekening:
(Gelieve de handtekening te laten voorafgaan door de handgeschreven vermelding « gelezen en goedgekeurd »)