Samenvatting
Samenvatting
Collegevoorstel
Het College heeft een intentieovereenkomst gesloten met Woningstichting Servatius voor de tweede fase van de herontwikkeling van de locatie gelegen aan de Widelanken in de buurt Malpertuis te Maastricht. Deze herontwikkeling houdt met name in de sloop van de bestaande appartementen, nieuwbouw van woningen en appartementen en de herinrichting van de openbare ruimte. In de intentieovereenkomst staan de voorwaarden waaronder de gemeente meewerkt aan het haalbaarheidsonderzoek van Servatius voor de tweede fase van de gewenste herontwikkeling en de kosten die hiermee gemoeid zijn voor de gemeente. Als Servatius en de gemeente besluiten om het initiatief verder te ontwikkelen, dan sluiten de partijen een (anterieure) exploitatieovereenkomst met de afspraken over de kosten van de gemeente, de verdere uitwerking van het bouwplan en de mogelijke grondruil om het initiatief mogelijk te maken.
Beslispunten
1. besluiten tot het aangaan van de intentieovereenkomst;
2. wijzigingen in de intentieovereenkomst op ondergeschikte onderdelen te mandateren aan de Teammanager Vastgoed.
Besluit Burgemeester en Wethouders d.d. 25 mei 2021:
Conform.
Intentieovereenkomst Widelanken fase 2 1
Collegedatum: 25-05-2021
Registratienummer: 2021-15033
Portefeuillehouder: Wethouder Krabbendam Behandelend ambtenaar: BO Ontwikkeling, DJMH Schols
1. Aanleiding
Servatius (hierna te noemen "de ontwikkelaar") heeft een initiatief ingediend voor de herontwikkeling van de locatie gelegen aan de Widelanken fase 2 in de buurt Malpertuis te Maastricht.
Deze herontwikkeling (sloop en vervangende nieuwbouw) maakt onderdeel uit van het Wijkontwikkelingsplan Caberg / Malpertuis. Ook is de herontwikkeling opgenomen in de nieuwe afspraken uit 2016 tussen de gemeente en de woningcorporaties waarin is opgenomen dat Servatius de herontwikkeling realiseert en hierbij uitgaat van een verdund woonprogramma.
Collegevoorstel
Voor Widelanken fase 1 is reeds het nieuwe bestemmingsplan Widelanken Zuid vastgesteld en zijn de werkzaamheden gestart.
Het initiatief voor fase 2 voorziet in de herontwikkeling van de locatie gelegen aan de Widelanken en de Craiantstraat (tussen de Reinaartsingel en de Cantecleerstraat), bestaande uit:
− de sloop van de huidige 66 wooneenheden (bestaande uit 48 appartementen en 18
grondgebonden woningen);
− de nieuwbouw van 35 sociale huurappartementen (daeb);
− de nieuwbouw van 18 vrije sector koopwoningen (niet-daeb);
− de aanleg van parkeerplaatsen op eigen terrein conform het dan geldende gemeentelijke parkeerbeleid;
− de (her)inrichting van de openbare ruimte.
De intentieovereenkomst voor het initiatief Widelanken fase 2 tussen de gemeente en de ontwikkelaar ligt nu ter vaststelling voor. In deze overeenkomst staan de voorwaarden over de gemeentelijke kostenvergoeding en waaronder de gemeente meewerkt aan de onderzoekswerkzaamheden voor het bepalen van de ruimtelijke en financiële haalbaarheid van het initiatief. Als de partijen besluiten om het plan verder te ontwikkelen sluiten de partijen een (anterieure) exploitatieovereenkomst met de afspraken over de kosten van de gemeente, de verdere uitwerking van het bouwplan en de mogelijke grondruil.
De ontwikkelaar is eigenaar van de gronden binnen het exploitatiegebied met uitzondering van de bestaande openbare ruimte welke in eigendom is van de gemeente. Vanwege de (her)inrichting van de openbare ruimte en de aanpassing van de huidige ruimtelijke indeling zal -indien partijen positief besluiten tot het aangaan van een (anterieure) exploitatieovereenkomst- een grondruil nodig zijn. In
de (anterieure) exploitatieovereenkomst zullen de nader te bepalen voorwaarden over de grondruil verder worden uitgewerkt.
2. Context
− Bestemmingsplan Maastricht West vastgesteld op 18.09.12;
− Wijkontwikkelingsplan Caberg / Malpertuis vastgesteld door de gemeenteraad 08.11.05;
− Nieuwe afspraken tussen de gemeente Maastricht en de Woningcorporaties over de herstructurering goedgekeurd door het College op 08.11.16 en de gemeenteraad op 13.12.16 (als onderdeel van de package deal d.d. 21.02.17);
Collegevoorstel
− Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg d.d. vierde kwartaal 2016;
− Woonprogrammering Maastricht 2021 - 2030;
− Omgevingsvisie Maastricht 2040;
− Provinciale Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxx 0000;
− Beleidsnota parkeren 2008;
− Woningwet 2015;
− Welstandsnota Maastricht 2018.
3. Gewenste situatie
Zie paragraaf 1 en 8 van dit voorstel.
4. Effect op duurzaamheid en/of gezondheid
Niet van toepassing. Indien wordt overgegaan tot het sluiten van een (anterieure) exploitatieovereenkomst, zal in deze overeenkomst een passage over duurzaamheid worden opgenomen.
5. Effect op de openbare ruimte
Niet van toepassing. Indien wordt overgegaan tot het sluiten van een (anterieure) exploitatieovereenkomst, zal in deze overeenkomst de herinrichting van de openbare ruimte verder worden uitgewerkt.
6. Personeel en organisatie
Niet van toepassing.
7. Informatiemanagement en automatisering
Niet van toepassing.
8. Financiën
Collegevoorstel
De eigen interne -en externe kosten voor de uitvoering van de intentieovereenkomst zijn geheel voor rekening en risico van de ontwikkelaar. De ontwikkelaar is aan de gemeente een vooruitbetaling op de exploitatiebijdrage verschuldigd van € 26.841,- als compensatie voor de gemeentelijke kosten gedurende de onderzoeksfase. De datum waarop de exploitatiebijdrage verschuldigd is, is de datum waarop beide partijen de intentieovereenkomst getekend hebben. Als de gemeente of de ontwikkelaar negatief besluiten op de haalbaarheid van het initiatief of als partijen geen opvolgende (anterieure) exploitatieovereenkomst sluiten, dan heeft de ontwikkelaar geen recht op terugbetaling van de betaalde exploitatiebijdrage. Als de gemeente en de ontwikkelaar positief besluiten op de haalbaarheid van het initiatief zal op basis van een te sluiten (anterieure) exploitatieovereenkomst een finale plankostenscan worden opgesteld. De uiteindelijk door de ontwikkelaar te betalen exploitatiebijdrage wordt verrekend met de al betaalde bijdrage.
Het initiatief past niet binnen de bepalingen van het geldende bestemmingsplan Maastricht West. Als partijen positief besluiten tot de haalbaarheid van het initiatief zal de ontwikkelaar voor eigen rekening en risico een nieuw bestemmingsplan / ruimtelijk besluit laten opstellen. De gemeente zal daarna het bestemmingsplan / ruimtelijk besluit toetsen en bij akkoord in procedure brengen nadat partijen een (anterieure) exploitatieovereenkomst zijn aangegaan. Eventuele planschade / nadeelcompensatie is voor rekening van de ontwikkelaar.
De ontwikkelaar is als opdrachtgever verantwoordelijk voor de realisatie van het initiatief met uitzondering van de (her)inrichting van de openbare ruimte waarover partijen nog nadere afspraken dienen te maken inzake de onderlinge kostenverdeling. Uitgangspunt hierbij is dat een mogelijke gemeentelijke bijdrage alleen betrekking heeft op de kosten van de (her)inrichting van de openbare ruimte ten behoeve van de sociale huurappartementen (ofwel de "daeb" woningen: diensten van algemeen economisch belang) en nog afhankelijk is van het resterend gemeentelijk budget na herinrichting van de openbare ruimte ten behoeve van de sociale huurwoningen Widelanken fase 1. Inmiddels is gebleken dat de gemeente geen budget meer over heeft voor eventuele aanpassing openbare ruimte. In de (anterieure) exploitatieovereenkomst zullen de nader te bepalen voorwaarden inzake de herinrichting van de openbare ruimte en daarvoor benodigde grondruil verder worden uitgewerkt. Uitgangspunt hierbij is dat de grond ten behoeve van de openbare ruimte door de ontwikkelaar aan de gemeente wordt geleverd tegen € 1,- en de grond ten behoeve van de woningen door de gemeente aan de ontwikkelaar wordt geleverd tegen de door de gemeente te taxeren waarde conform het gemeentelijke grond –en vastgoedbeleid en de gemeentelijke verkoopvoorwaarden.
9. Aanbestedingen
Niet van toepassing.
10. Participatie tot heden
Niet van toepassing.
11. Voorstel
1. besluiten tot het aangaan van de intentieovereenkomst;
Collegevoorstel
2. wijzigingen in de intentieovereenkomst op ondergeschikte onderdelen te mandateren aan de Teammanager Vastgoed.
12. Uitvoering, evaluatie en vervolg
De onderzoeksfase vangt aan bij ondertekening van de intentieovereenkomst en eindigt 6 maanden na ondertekening van deze overeenkomst. De ontwikkelaar moet in elk geval onderzoeken en aantonen dat het initiatief past binnen de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg d.d. vierde kwartaal 2016, de Woonprogrammering Maastricht 2021 - 2030, de Omgevingsvisie Maastricht 2040, de provinciale Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxx 0000, de beleidsnota parkeren 2008, de Woningwet 2015 en de Welstandsnota Maastricht 2018. Tevens zal de ontwikkelaar een onderzoek doen naar de financiële en markttechnische haalbaarheid van het initiatief en een planschade quickscan doen. De gemeente onderzoekt de grondposities van het voorlopige exploitatiegebied, wet- en regelgeving en gemeentelijk beleid en toetst de door de ontwikkelaar voornoemde uit te voeren onderzoeken.
Aan de hand van de uitkomsten uit bovenstaande onderzoeken zullen partijen binnen de onderzoeksfase negatief of positief besluiten tot de haalbaarheid van het initiatief. Als de gemeente en de ontwikkelaar positief besluiten op de haalbaarheid van het initiatief zal een (anterieure) exploitatieovereenkomst worden gesloten. Nadat een (anterieure) exploitatieovereenkomst is getekend, zal de gemeente het ontwerp bestemmingsplan / ruimtelijk besluit ter visie leggen.