KOOPOVEREENKOMST CPO NIEUWE WETERING
KOOPOVEREENKOMST CPO XXXXXX XXXXXXXX
xxxxxx
XXXXXXXX XXXX XX XXXXXXXX
en VERENIGING @NAAM
inzake
Plangebied CPO REGENBOOGWEG
Onverbindend concept, uitsluitend voor discussiedoeleinden bestemd Concept 1 maart 2021
KOOPOVEREENKOMST CPO NIEUWE WETERING
DE ONDERGETEKENDEN:
1. Gemeente Kaag en Braassem, de publiekrechtelijke rechtspersoon kantoorhoudend te Xxxxxxxxx 0, 0000 XX Xxxxxxxxxxxxxxxx, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder dossiernummer 27369098, hierbij krachtens volmacht rechtsgeldig vertegenwoordigd door de manager van de afdeling Ontwikkeling, de heer
J.J. Démoed, handelend ter uitvoering van het collegebesluit van @datum , hierna te noemen: ‘Verkoper’ of ‘Gemeente’;
en
2. Vereniging @naam, vereniging met volledige rechtsbevoegdheid, statutair gevestigd te Kaag en Braassem, met als feitelijk adres: @adres, ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer @, vertegenwoordigd door @voorzitter (voorzitter), @secretaris (secretaris) en @penningmeester (penningmeester), als gezamenlijk tot vertegenwoordiging bevoegde bestuurders, hierna te noemen: ‘Koper’;
Xxxxxxxx en Koper, hierna gezamenlijk ook te noemen ‘Partijen’ en elk afzonderlijk ‘Partij’
IN AANMERKING NEMENDE DAT:
1. Op initiatief van de Gemeente de locatie aan de Regenboogweg in Nieuwe Wetering wordt ontwikkeld;
2. In het kader van deze ontwikkeling Verkoper de te ontwikkelen grond in eigendom heeft, welke gronden zijn bestemd voor de realisatie van de bouw van zes rijwoningen en maximaal 10 appartementen voor de doelgroep starters uit de gemeente Kaag en Braassem;
3. Op @datum partijen een reserveringsovereenkomst hebben afgesloten – welke als bijlage @ aan deze koopovereenkomst is toegevoegd – met als doel het reserveren van de te ontwikkelen grond ten behoeve van Koper;
4. Koper gedurende de gestelde reserveringsperiode uit de reserveringsovereenkomst een door de Gemeente goedgekeurd bebouwingsvoorstel in de vorm van een voorlopig en definitief ontwerp heeft ontwikkeld;
5. Op deze wijze wordt, binnen het kader van het onherroepelijke bestemmingsplan Nieuwe Wetering Noord, vastgesteld op 22 september 2014 (NL.IMRO.1884.BPNweWeteringNoord-VAS1) aan de Koper van de kavel de mogelijkheid geboden op grond van een door hen zelf op te stellen bouwplan zes grondgebonden rijwoningen en maximaal tien appartementen te realiseren.
VERKLAREN HET VOLGENDE TE ZIJN OVEREENGEKOMEN:
Artikel 1 Definities
In deze Overeenkomst wordt verstaan onder:
Bankgarantie:
Een bankgarantie die is gesteld door een kredietinstelling ingeschreven in het register bedoeld in artikel 1:107 Wet op het financieel toezicht.
Bruikbare omgevingsvergunning:
Een omgevingsvergunning waartegen binnen een termijn van 6 weken na de bekendmaking ervan geen bezwaar is gemaakt, dan wel waartegen bezwaar is gemaakt en een verzoek om een voorlopige voorziening is ingediend en dit verzoek om voorlopige voorziening is afgewezen, dan wel waartegen bezwaar is gemaakt en een toegewezen voorlopige voorziening niet langer van kracht is dan wel is opgeheven.
Definitief Ontwerp:
Een definitief ontwerp omvat het vastleggen van het woningontwerp voor wat betreft de verschijningsvorm, de interne en externe structuur, constructieve opbouw en het verkrijgen van een beeld per element voor wat betreft opbouw, materiaal en afmetingen en het verkrijgen van een compleet beeld per ruimte met als resultaat; de ruimtelijke en architectonische bepaling van de woning, de bouwkundige integratie van de constructies en W-/E- installaties, de materialisering en dimensionering van het bouwkundig werk en principe-detaillering voor zover nodig voor de architectonische bepaling. Hiervan zijn aanzichten, situatietekeningen en doorsneden gemaakt.
Kwaliteitsrekening:
De in artikel 25 van de Wet op het notarisambt bedoelde bijzondere rekening zoals beschreven in artikel 6 van deze overeenkomst en ten name van de hierna in artikel 24 te noemen notaris dan wel de maatschap of vennootschap waarin hij met meer notarissen samenwerkt, welke rekening wordt aangehouden bij @notaris, gevestigd te @plaats onder nummer @bankrekening
Leden:
Leden zijn zij die zich schriftelijk bij het bestuur van Koper hebben aangemeld, een deelnameovereenkomst hebben ondertekend, de bijbehorende deelnamevergoeding hebben voldaan, en door het bestuur van Koper zijn toegelaten. Hiervan blijkt uit een door het bestuur van Koper afgegeven verklaring. Leden zijn de eerste eigenaren en gebruikers van de te realiseren rijwoningen en appartementen. Per woning of appartement kent Koper één lid.
Ontvankelijke aanvraag van de omgevingsvergunning:
Een goede en volledige aanvraag voor de omgevingsvergunning conform wet- en regelgeving.
Overeenkomst:
De in dit koopcontract neergelegde overeenkomst van koop en verkoop.
Koopsom:
De prijs exclusief BTW; de kosten voor inschrijving in het Kadaster en de notariskosten zijn voor rekening van de Verkoper.
Artikel 2 Het Verkochte
1. Verkoper verkoopt aan Koper gelijk deze van Verkoper koopt, twee percelen bouwterrein, plaatselijk bekend als gelegen aan de Regenboogweg te Nieuwe Wetering, kadastraal bekend als gemeente Alkemade, sectie B, nummers @ en @, ter grootte van in totaal circa @ m², of zoveel meer of minder als bij nadere opmeting zal blijken, zoals dit perceel op de bij deze Overeenkomst behorende, door partijen gewaarmerkte, tekening nummer @ dd. 15-08-2019 (Bijlage 1) met streeparcering nader is aangegeven, aan Partijen volkomen bekend, die daarvan geen nadere omschrijving verlangen, hierna te noemen: het ‘ Verkochte’.
2. Verkoper zal voor haar rekening vanwege het Verkochte vóór de eigendomsoverdracht voorlopige kadastrale grenzen vormen. De definitieve perceelsgrenzen zullen na de ei- gendomsoverdracht door het Kadaster worden vastgelegd in aanwezigheid van beide Partijen.
Artikel 3 Koopsom, en kosten
1. De koopsom van het Verkochte bedraagt € @ exclusief BTW (zegge: @ EURO).
2. Het bedrag zoals genoemd in artikel 3.1 wordt verlaagd met een bedrag van € @ inclusief BTW als éénmalige reserveringsvergoeding.
3. Alle kosten van de Overeenkomst en de juridische levering, waaronder begrepen de kosten van het kadastrale recht, de notaris en overdrachts- en/of omzetbelastingen en de verkoopkosten, zijn voor rekening van de Verkoper. De kosten wegens het vestigen van een hypotheekrecht en voor het opstellen van splitsingsdocumenten (splitsingstekeningen, splitsingsakten) komen voor rekening van Xxxxx.
4. Alle baten, lasten en belastingen met betrekking tot het Verkochte komen voor rekening van Xxxxx dan wel diens rechtsopvolger(s) vanaf de dag van het verlijden van de notariële akte van levering.
5. De betaling van de koopsom en van de overige kosten, rechten en belastingen vindt plaats bij het verlijden van de notariële akte van levering door storting of overschrijving op de Kwaliteitsrekening. Dit zal via de in artikel 24 genoemde notaris geschieden.
Artikel 4 Juridische levering van het Verkochte
1. Partijen verbinden zich ter uitvoering van deze overeenkomst medewerking te verlenen aan het zo spoedig mogelijk verlijden van de notariële akte van levering. De juridische levering zal plaatsvinden uiterlijk 4 weken nadat er sprake is van een onherroepelijke omgevingsvergunning.
2. Het Verkochte zal aan de Koper in eigendom worden overgedragen met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken, met alle aan het Verkochte verbonden rechten en bevoegdheden, vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, behoudens de in deze Overeenkomst vermelde en/of documenten waarnaar deze Overeenkomst verwijst.
3. Het Verkochte is belast met:
• een opstalrecht met kwalitatieve verplichtingen en een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b van de Belemmeringenwet Privaatrecht ten gunste van Hoogheemraadschap van Rijnland, in verband met een afvalwatertransportleiding;
• een opstalrecht nutsvoorzieningen ten gunste van Liander N.V. Genoemde voorzieningen zijn niet gelegen in of in de directe nabijheid van het Verkochte.
4. Xxxxxxxx draagt bij de levering aan Xxxxx over alle aanspraken, die Verkoper nu of te eniger tijd uit hoofde van overeenkomsten, onrechtmatige daad of anderszins kan doen gelden ten aanzien van derden, waaronder begrepen, maar niet beperkt tot, Verkopers rechtsvoorganger(s), alsmede de rechten uit eventuele garantieregelingen, alles voor zover deze regelingen overdraagbaar zijn en zonder tot enige vrijwaring gehouden te zijn.
5. De voor juridische levering vereiste notariële akte wordt verleden zo spoedig mogelijk nadat is komen vast te staan dat de in artikel 15 genoemde ontbindende voorwaarde is uitgewerkt. Wanneer de juridische levering na 31 maart 2022 plaatsvindt, is gegadigde over de koopsom op jaarbasis een rente van 3% verschuldigd.
6. Verkoper garandeert:
a. Ten tijde van het ondertekenen van de leveringsakte bevoegd te zijn tot de overdracht van het Verkochte;
b. Met betrekking tot het Verkochte bestaan heden geen verplichtingen uit huurkoopovereenkomsten, opties en/of contractuele voorkeursrechten en deze zullen evenmin bestaan bij het ondertekenen van de leveringsakte;
c. Het Verkochte zal bij het ondertekenen van de leveringsakte ongevorderd zijn en zonder recht of titel in gebruik bij derden;
d. Het Verkochte is niet bezwaard met erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen in de zin van artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek, met uitzondering van de in de eigendomstitel Hyp4 51503/85 genoemde bedingen;
e. Er worden aan Koper geen andere kettingbedingen opgelegd dan die welke blijken uit deze Overeenkomst, met uitzondering van de in de eigendomstitel Hyp4 51503/85 genoemde bedingen;
f. Met betrekking tot het Verkochte is heden geen rechtsgeding, bindende adviesprocedure, arbitrage of mediation aanhangig;
g. Het Verkochte is niet bezwaard met publiekrechtelijke beperkingen.
Artikel 5 Feitelijke levering en staat van het Verkochte
1. De Gemeente levert het Verkochte uiterlijk op de datum van de notariële levering voor eigen rekening en risico bouwrijp op, dat wil zeggen:
a. grond ontdaan van bomen voor zover belemmerend voor het bouwvlak, zoals aangeduid op de verbeelding van het bestemmingsplan Nieuwe Wetering Noord, vastgesteld op 22 september 2014 (NL.IMRO.1884.BPNweWeteringNoord-VAS1);
b. vrij van opstallen, puin, funderingsrestanten, ter plaatse van de bestemming “Wonen” op de verbeelding van het bestemmingsplan en/of zaken die een goede funderingsaanleg bemoeilijken tot één meter onder maaiveld;
c. vrij van kabels en leidingen en riolering;
d. de bodem is geschikt voor de beoogde bestemming;
e. het zodanig toegankelijk maken van het Verkochte, dat één en ander bereikbaar is voor bouwverkeer;
f. aanleg hoofdriool in het openbaar gebied ( zonder huisaansluiting);
g. in de nabijheid van het Verkochte een aansluitmogelijkheid op de hoofdriolering ten behoeve van de bouwwerkzaamheden na aanvraag door Koper. De aansluitingen voor stroom en water ten behoeve van de bouwwerkzaamheden dient Xxxxx zelf te regelen via xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx.
2. De Gemeente levert de percelen bouwrijp op in de zin van artikel 11 lid 4 van de Wet op de Omzetbelasting 1968.
3. Verkoper is verplicht tot het tijdstip van feitelijke levering voor het Verkochte als een zorgvuldig schuldenaar zorg te dragen.
Artikel 6 Waarborgsom en bankgarantie
1. Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen zal Koper te zijner keuze:
a. een waarborgsom ter hoogte van vijf procent (5%) van de in artikel 3 lid 1 vermelde Koopsom voldoen op de Kwaliteitsrekening;
b. een schriftelijke bankgarantie doen stellen ter hoogte van vijf procent (5%) van voormelde Koopsom,
xxxxx uiterlijk binnen 2 weken na ondertekening door beide partijen van deze Overeenkomst.
2. Indien Koper kiest voor het storten van een waarborgsom moet deze worden voldaan door storting op de Kwaliteitsrekening. Op bedragen die op de Kwaliteitsrekening worden gehouden kan negatieve rente verschuldigd zijn, welke voor rekening van Xxxxx is. Indien de notaris over de waarborgsom rente ontvangt, zal de notaris deze rente aan Verkoper vergoeden. De door Koper gestelde waarborgsom zal van rechtswege als boete verbeurd zijn ingeval Koper, na in gebreke te zijn gesteld op de in artikel 18 omschreven wijze, gedurende het daar gemelde tijdvak in de nakoming van zijn verplichtingen tekortschiet. Xxxxxxx Xxxxxxxx uitvoering verlangt van de Overeenkomst zal het vorenstaande (telkens) slechts gelden voor dat gedeelte van de waarborgsom dat Xxxxx aan de onder artikel 18 bedoelde dagboete is verschuldigd.
3. De door Koper voldane waarborgsom zal op het moment van juridische levering worden verrekend met de koopsom..
4. De notaris restitueert de waarborgsom aan Koper, indien Verkoper - na in gebreke te zijn gesteld op de in artikel 18 omschreven wijze - gedurende het daar vermelde tijdvak
in de nakoming van zijn verplichtingen tekortschiet, alsmede indien de Overeenkomst anders dan door toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) van Koper is ontbonden.
5. Indien beide Partijen tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen of indien de notaris niet kan beoordelen wie van beide Partijen tekortschiet, houdt de notaris - behoudens eensluidende betalingsopdracht van beide Partijen – de waarborgsom onder zich, totdat bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak of uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis is beslist, aan wie hij de waarborgsom moet afdragen. Een gestelde bankgarantie dient gedurende die tijd te worden verlengd bij gebreke waarvan de notaris verplicht is de bankgarantie te innen.
6. Indien is overeengekomen, dat Koper een bankgarantie zal doen stellen, dient deze bankgarantie:
a. onvoorwaardelijk te zijn en ten minste voort te duren tot Koper al haar verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst en de akte van levering is nagekomen;
b. afgegeven te zijn aan de notaris door een kredietinstelling met een vergunning in de zin van de Wet op het financieel toezicht, door een verzekeringsbedrijf met een vergunning in de zin van Wet op het financieel toezicht of door een te goeder naam bekend staande buitenlandse bank, zulks ter beoordeling van de notaris; en
c. de clausule te bevatten, dat op eerste verzoek van de notaris het bedrag van de garantie aan de notaris wordt uitgekeerd.
Indien het bedrag van de garantie aan de notaris wordt uitgekeerd, zal deze daarmee handelen als hiervoor bepaald. Als de geldigheidsduur van de bankgarantie dreigt te verlopen voordat de koopprijs is voldaan en de levering is voltooid, is de notaris verplicht om de bankgarantie te innen, tenzij de geldigheidstermijn voldoende wordt verlengd dan wel tijdig - dat wil zeggen uiterlijk 2 weken voor het aflopen van de eerder gestelde bankgarantie - een nieuwe bankgarantie wordt gesteld.
7. Het is voor de toepassing van dit artikel ter uitsluitende beoordeling van de notaris of de overeenkomst is nagekomen, of één van de Partijen dan wel of beide Partijen tekortschiet(en) dan wel tenslotte of hij, notaris zelve, niet kan beoordelen wie van beide Partijen tekortschiet, één en ander met dien verstande dat Partijen gedurende een maand nadat de notaris het vorenstaande schriftelijk heeft verklaard, het recht hebben zich voor beslechting van het geschil te wenden tot de bevoegde rechter.
8. De notaris bericht de bankinstelling op de momenten en voor de omvang zoals gesteld in lid 4 van dit artikel dat Xxxxx aan zijn verplichtingen heeft voldaan en op basis hiervan de bankgarantie kan worden verlaagd c.q. kan vervallen.
9. Indien de Koper in staat van faillissement wordt verklaard en de curator de Overeenkomst niet gestand wenst te doen, zal het in artikel 6 lid 1 genoemde bedrag van rechtswege als boete bedoeld in artikel 18 lid 2 aan Verkoper zijn verbeurd.
Artikel 7 Over- of ondermaat
Er zal geen verrekening van eventuele over- of ondermaat van het Verkochte plaatsvinden, terwijl het verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte van het Verkochte ook overigens aan geen der Partijen enig recht verleent.
Artikel 8 Risico-overgang
Het Verkochte is vanaf de dag van het verlijden van de notariële akte van levering voor rekening en risico van Koper c.q. diens rechtsopvolger(s), tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op Koper.
Artikel 9 Bouwplanontwikkeling en vergunningen
1. Koper zal voor zijn rekening en risico een bouwplan voor zes grondgebonden rijwoningen en maximaal tien appartementen voor het Verkochte te (doen) vervaardigen.
2. Het bouwplan dient, naast de overige voorwaarden welke zijn opgenomen in deze overeenkomst te voldoen aan de notitie “Ruimtelijke randvoorwaarden voor de ontwikkeling” d.d. @datum zoals deze is opgenomen in Bijlage 2, het bestemmingsplan Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxx 0000, het Bouwbesluit, de gemeentelijke bouwverordening en andere wettelijke eisen.
3. Het vervaardigen, ontwikkelen en realiseren van het bouwplan, alsmede het aanvragen voor de realisatie van het bouwplan benodigde vergunningen is voor rekening en risico van Koper.
4. De Koper dient uiterlijk 3 maanden na ondertekening van deze Overeenkomst de Ontvankelijke aanvraag van de omgevingsvergunning in.
5. Xxxxx verklaart ermee bekend te zijn dat hij zelf vergunningen dient aan te vragen voor het verkrijgen van - en zelf dient zorg te dragen voor - de huisaansluitingen op kabels en leidingen van nutsbedrijven; de kosten van (vergunningen voor) deze huisaansluitingen zijn voor rekening van Koper. Deze aansluitingen kunnen aangevraagd worden via xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx. Voor zover de aanleg plaatsvindt in openbaar gebied, dient dit in overleg met de Gemeente te geschieden.
6. De huisaansluiting voor afvalwater op het openbaar (hoofd)riool zal door Verkoper worden uitgevoerd na aanvraag door en voor rekening van Xxxxx. Deze aansluiting wordt aangelegd tot de voorperceelgrens van de rijwoningen en het appartementengebouw op het Verkochte. De overige aanleg op het Verkochte dient door Xxxxx zelf te geschieden. De dimensionering van het hoofdriool is afgestemd op alleen de afname van afvalwater (=DWA= Droog Weer Afvoer). Op het hoofdriool mag geen hemelwaterafvoer worden aangesloten.
7. Alle binnen de grens van het Verkochte vallende verhardingen en andere werken, zullen door Xxxxx voor zijn rekening moeten worden aangebracht.
Artikel 10 Kettingbeding: bouwplanrealisatie
1. Koper en diens leden verplichten zich het Verkochte te (doen) bebouwen met zes grondgebonden rijwoningen en maximaal tien appartementen, overeenkomstig de daarvoor verleende omgevingsvergunning en hetgeen in deze Overeenkomst is bepaald te realiseren.
2. Koper dient uiterlijk binnen 6 maanden na de juridische levering te zijn aangevangen met de bouwplanrealisatie conform de bouwplicht en deze realisatie zoveel mogelijk ononderbroken voort te zetten.
3. Koper zal de realisatie van het bouwplan voltooien uiterlijk 24 maanden nadat een bruikbare omgevingsvergunning is afgegeven.
4. Verkoper kan op grond van bijzondere omstandigheden en op basis van een met redenen omkleed verzoek daartoe van de Koper de termijn van 6 maanden respectievelijk 24 maanden met een nader te bepalen termijn verlengen. Indien de Koper redelijkerwijs aannemelijk maakt dat de betreffende termijn bij normale inspanningen van Koper niet haalbaar is, zal Verkoper deze termijn verlengen met een periode die redelijkerwijs nodig is om het betreffende bouwplan te realiseren.
5. Zodra de woningen en appartementen zijn opgeleverd, zal Koper de Verkoper hiervan onverwijld en schriftelijk op de hoogte brengen.
6. Koper dient in verband met de bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie in relatie tot de uitvoering van het werk een plan op te (laten) stellen conform bijgevoegde BLVC-format (Bijlage 3). Alle bouwverkeer dient te worden afgehandeld via de Oostveenweg.
7. Dit kettingbeding vervalt zodra aan het gestelde in lid 1 van dit artikel is voldaan en het bouwplan is voltooid. Bij doorverkoop behoeft alsdan het bepaalde in dit artikel niet meer aan rechtsopvolgers te worden opgelegd.
Artikel 11 Kettingbeding: Afvoer regenwater (hemelwater)
1. Het laten wegvloeien van op het Verkochte gevallen regenwater mag niet geschieden door een aansluiting op het gemeenteriool. Het op het Verkochte gevallen regenwater moet weggevloeid worden door infiltratie in de bodem van het Verkochte of door afvoer naar het meest nabij gelegen oppervlaktewater.
2. Koper mag geen bouwmaterialen toepassen bij de realisatie van de woningen die tot gevolg (kunnen) hebben dat schadelijke stoffen door afspoelen of zogenaamde uitloging in het afstromend/wegvloeiend regenwater terecht kunnen komen. Immers, het van nature schone regenwater kan onderweg verontreinigingen opnemen door bijvoorbeeld uitlogende bouwmaterialen. In afstromend regenwater van gebouwen komen o.a. opgelost koper en zink voor en dat dient door koper voorkomen te worden.
Artikel 12 Kettingbeding: verplichting tot overdracht en boete
1. Koper is verplicht het gestelde in alle bepalingen, die als kettingbeding in deze koopovereenkomst zijn aangeduid bij een gehele of gedeeltelijke vervreemding of gehele of gedeeltelijke eigendomsoverdracht dan wel vestiging van een zakelijk gebruiks
- of genotsrecht daarop in de leveringsakte of akte van vestiging van het zakelijk recht als verplichting tezamen met deze bepaling en onderstaand boetebeding zoals gesteld in lid 2 van dit artikel in zijn geheel aan zijn opvolger in de eigendom of rechthebbende op het zakelijk gebruiks - of genotsrecht op te leggen ten behoeve van Verkoper, alsmede om zijn rechtsopvolgers te verplichten dezelfde verplichtingen weer aan hun rechtsopvolgers op te leggen.
2. Burgemeester en wethouders zijn gerechtigd Koper c.q. diens rechtverkrijgende(n), bij niet-nakoming of overtreding van de Overeenkomst dan wel van één van de hierop van toepassing verklaarde bepalingen of van de hieruit voortvloeiende akten, een dadelijk opeisbare boete op te leggen van € 10.000,-- per overtreding of niet-nakoming, te verhogen met € 1.000,-- per dag of gedeelte van een dag dat de overtreding of niet- nakoming voortduurt tot een maximum van € 25.000,-- behoudens de gevallen waarbij
redelijkerwijs kan worden gesteld dat dit niet aan Xxxxx is toe te rekenen of dit wordt veroorzaakt door overmacht. De boete is verschuldigd onverminderd het recht van de Gemeente om nakoming en/of schadevergoeding te vorderen.
Artikel 13 Milieubepaling
1. Omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de te verkopen grond is een verkennend bodemonderzoek en asbestonderzoek verricht. De resultaten van de gepleegde onderzoeken zijn vastgelegd in de aan de Overeenkomst gehechte rapporten in Bijlage 4 en 5, in welk rapporten de toestand van de grond wordt omschreven en waaruit blijkt dat de milieuhygiënische kwaliteit van de grond geschikt is voor het beoogde gebruik: wonen met tuin. De Verkoper heeft, gezien het voorafgaande gebruik van de grond, voor zover dat aan de Verkoper bekend is, geen reden om aan te nemen dat zich in de grond of het grondwater stoffen zouden bevinden die, naar huidige maatstaven schadelijk zijn te achten voor het milieu, of die anderszins onaanvaardbaar zijn. Onverminderd het vorenstaande, heeft Koper desgewenst het recht om voorafgaande aan de juridische overdracht - op eigen kosten en na instemming van de Gemeente met de keuze van het onderzoekende bedrijf - een (tegen-)onderzoek te doen verrichten. Dit laatste kan er niet toe leiden dat bepaalde termijnen opgeschort worden.
2. Indien tijdens de voorbereidende werkzaamheden voor de bouw van het op de grond te realiseren bouwplan, doch voor het moment van het ondertekenen van de notariële akte, zou blijken van de aanwezigheid van voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen, die van zodanige concentratie en aard zijn dat van Koper in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij, zonder tot sanering over te gaan, aan zijn bouwplicht voldoet, heeft Xxxxx het recht eenzijdig deze Overeenkomst te ontbinden en de grond ter vrije beschikking van de Gemeente te stellen, voor zover redelijkerwijze mogelijk in de toestand waarin deze zich bevond bij het aangaan van de Overeenkomst en waarbij de Gemeente de intentie uitspreekt dat zij binnen de haar ten dienste staande mogelijkheden naar een oplossing zal zoeken zodat het bouwplan alsnog kan worden gerealiseerd.
3. De kosten voor het onderzoek naar de hoeveelheid depositie van stikstof (“stikstofberekening”) komen voor rekening van Xxxxx.
Artikel 14 Woonrijp maken
1. De Gemeente zal zorgdragen voor:
a. het woonrijp maken van de openbare ruimte, betreffende de parkeerplaatsen, overige verhardingen en de groenvoorziening nadat alle woningen en appartementen zijn opgeleverd. De uiterste datum waarop het openbaar gebied woonrijp wordt ingericht is 3 maanden nadat de woningen en appartementen conform artikel 10, lid 5 zijn opgeleverd. Vanaf de datum waarop gestart wordt met woonrijp maken is bouwverkeer ten behoeve van de bouwplanrealisatie in het betreffende openbare gebied niet meer mogelijk.
b. de huisaansluiting op de riolering voor afvalwater tot de voorerfgrens van de bouwkavels waarop de vijf grondgebonden rijwoningen en het
appartementengebouw worden gerealiseerd, na aanvraag door en voor rekening van Xxxxx. De aansluiting op nutsvoorzieningen dient Xxxxx zelf te regelen via xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx;
2. Xxxxx verklaart uitdrukkelijk dat hij ermee instemt dat deze werkzaamheden ten tijde van de levering nog niet allemaal zijn verricht.
3. Indien Verkoper redelijkerwijs aannemelijk maakt dat de betreffende termijn van 3 maanden, zoals genoemd in lid 1 van dit artikel, bij normale inspanningen van Verkoper niet haalbaar is, zal Verkoper deze termijn in overleg met Koper verlengen met een periode die redelijkerwijs nodig is om het woonrijp maken te realiseren.
Artikel 15 Ontbindende voorwaarde financiering
1. Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde, dat de leden van Xxxxx niet uiterlijk binnen drie maanden na ondertekening van de individuele koopovereenkomsten met Xxxxx een toezegging hebben verkregen van een erkende geldverstrekkende instelling voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het Verkochte - eventueel, indien de desbetreffende geldgever dat verlangt voor het verstrekken van een zodanige geldlening, onder medeverband van de rechten uit een te sluiten overeenkomst van levensverzekering tot een verzekerd kapitaal, na te melden hoofdsom niet te boven gaande - tot een hoofdsom van de vrij op naam-prijs (V.O.N.-prijs) onder de bij de grote erkende geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen; en Koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd - dat wil zeggen tegen overlegging van schriftelijke afwijzingen van ten minste 1 instelling als bedoeld - aan de notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging, deze overeenkomst wil ontbinden.
2. Indien deze ontbindende voorwaarde wordt vervuld, werkt deze tussen Partijen terug naar het tijdstip van het aangaan van de koop.
3. Partijen verlenen hun volle medewerking tot het tijdig verkrijgen van bedoelde toezegging.
Artikel 16 Verplichting tot zelfbewoning
De leden van Koper zijn verplicht om de op het Verkochte te stichten woning gedurende 5 jaar vanaf datum eerste inschrijving Basis Registratie Personen zelf als eigenaar te bewonen, behoudens ontheffing van het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente. Het in dit artikel bepaalde is niet van toepassing in het geval dat de woning wordt vervreemd krachtens een rechterlijk bevel of wegens executoriale verkoop door een hypothecaire schuldeiser of een beslaglegger. Genoemde ontheffing van het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente wordt steeds verleend in geval van:
a. verandering van de werkkring van de leden van Xxxxx of diens partner (zijnde de persoon waarmee de verkrijger een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert) op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden;
b. overlijden van de leden van Xxxxx of diens partner;
c. ontbinding van het huwelijk van de leden van Koper door echtscheiding of ontbinding van het geregistreerd partnerschap van de verkrijger of ontbinding van het samenlevingsverband van de leden van Koper en diens partner.
In andere gevallen zal ontheffing niet op onredelijke gronden worden geweigerd.
Artikel 17 Ingebrekestelling en ontbinding
1. Indien er zich omstandigheden voordoen buiten de macht van een partij waardoor die partij zijn verplichtingen uit hoofde van deze Overeenkomst niet volledig of tijdig kan nakomen en er sprake is van een niet toerekenbare tekortkoming, is er sprake van overmacht. Zo wordt het niet verkrijgen van een toestemmingsbesluit, omdat niet of niet voldoende wordt voldaan aan de voorwaarden voor stikstofdepositie, beschouwd als overmacht. Hetzelfde geldt voor het niet verkrijgen van een toestemmingsbesluit om grond af te voeren in het geval van aanwezigheid van PFAS. Partijen zullen op eerste schriftelijk verzoek van de meest gerede partij in overleg treden teneinde de gevolgen van deze omstandigheden voor de overeenkomst te bespreken. Indien een dergelijk overleg niet binnen 2 maanden na het verzoek leidt tot een voor beide Partijen acceptabele oplossing, is er sprake van een geschil in de zin van artikel 19.
2. Bij niet of niet tijdige nakoming van de Overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige Partij aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige Partij in verzuim is in de zin van het volgende lid.
3. Indien één van de Partijen, na in gebreke te zijn gesteld bij deurwaardersexploot, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze Overeenkomst voortvloeiende verplichtingen – daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie-, is deze Partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. uitvoering van de Overeenkomst te verlangen, in welk geval de Partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van één promille van de koopprijs; of
b. de Overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van vijf procent (5%) van de koopprijs.
4. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de Overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in lid 3 van dit artikel vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van één promille van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke dag na afloop van de in lid 3 van dit artikel vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is.
5. Indien de nalatige Partij na in gebreke te zijn gesteld binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze Partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet-tijdige nakoming te vergoeden.
Artikel 18 Toepasselijk recht en geschillen
1. Op de overeenkomst is Nederlands recht van toepassing.
2. Partijen verplichten zich om, indien er geschillen ontstaan omtrent de uitleg van de considérans of de bepalingen van de overeenkomst, dan wel over de uitvoering van de overeenkomst, met elkaar in overleg te treden, waarbij zal worden getracht dergelijke geschillen in der minne te beslechten.
3. Alle geschillen die naar aanleiding van de overeenkomst tussen Partijen zullen ontstaan en die door Partijen niet in der minne zijn beslecht, zullen worden beslecht door de bevoegde rechter te Utrecht.
Artikel 19 Tussentijdse doorverkoop
1. De Gemeente wil woningzoekenden die het moeilijk hebben op de woningmarkt in Kaag en Braassem een kans geven om een betaalbare woning te kopen. Daarbij richt de Gemeente zich vooral op zogenaamde starters, woningzoekenden die voor het eerst de woningmarkt betreden. De Gemeente erkent daarmee tevens het belang van voldoende aanbod van betaalbare huisvesting voor starters in Kaag en Braassem. Zij wil voorkomen dat deze, voor starters, betaalbare woningen worden gekocht om te speculeren (het zo snel mogelijk met winst weer verkopen van woningen). De Gemeente en Koper komen op grond van het vorenstaande overeen om in dit kader een anti- speculatiebeding op te nemen. Voornoemd anti-speculatiebeding is erop gericht om de zes nu te realiseren rijwoningen en de maximaal tien nu te realiseren appartementen aan de Regenboogweg beschikbaar te (blijven) houden voor de zogenaamde starters in Kaag en Braassem. De Verkoper en Koper komen het volgende overeen:
• De verplichting dat de eerste eigenaar – zijnde lid van de Vereniging @, oftewel Koper – van een rijwoning of appartement een percentage van de overwinst van de door hem of haar gekochte rijwoning of appartement bij verkoop en levering gedurende vijf jaar (5 jaar) na datum van eerste ingebruikname aan Xxxxxxxx zal afdragen. Bij verkoop in het eerste jaar dient honderd (100%) van de overwinst te worden afgedragen, in het tweede jaar dient tachtig (80%) van de overwinst te worden afgedragen, in het derde jaar dient zestig (60%) van de overwinst te worden afgedragen, in het vierde jaar dient veertig (40%) van de overwinst te worden afgedragen en tenslotte in het vijfde jaar dient twintig (20%) van de overwinst te worden afgedragen. De overwinst bestaat uit het verschil tussen de oorspronkelijke koop- en aannemingssom voor het in eigendom verkrijgen van de woning en de verkoopprijs die bij de doorverkoop door Koper is bedongen. Met bouwkundige verbeteringen wordt geen rekening gehouden en de waarde hiervan mag dan ook niet worden afgetrokken van de overwinst.
2. Koper en diens leden /zijn verplicht en verbinden zich jegens de Verkoper, die dit voor zich aanvaardt, het zogenaamde anti-speculatiebeding zoals opgenomen in dit artikel en zolang de termijn van vijf jaar na eerste ingebruikname bij doorverkoop nog niet is verstreken en zolang de termijn van vijf jaar na eerste ingebruikname bij doorverkoop nog niet is verstreken, bij overdracht en levering van het geheel of een gedeelte van het Verkochte alsmede bij de verlening daarop van een beperkt recht of splitsing in appartementsrechten, aan de nieuwe eigenaar of beperkt gerechtigde op te leggen en in verband daarmee, de betreffende bepalingen in de leveringsakte woordelijk op te nemen, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete van vijftigduizend euro (€ 50.000,00) ten behoeve van de Gemeente, met bevoegdheid van de laatste om daarnaast nakoming en/of de eventueel geleden schade te vergoeden.
3. Op gelijke wijze als hierboven bepaald, verbindt Koper zich jegens de Verkoper tot het bedingen bij wijze van derdenbeding van de nieuwe eigenaar of beperkt gerechtigde dat ook deze zowel de betreffende bepalingen als de verplichting om dit door te geven zal opleggen aan diens rechtsopvolgers of beperkt gerechtigden. Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de Gemeente het beding aan.
4. De verplichting van lid 2 van dit artikel is geldig voor een bepaalde duur, te weten vijf jaar (5 jaar) na de eerste inschrijving in de BasisRegistratie Personen van de eerste koper. Dat betekent ook dat de verplichtingen als bedoeld in lid 3 en 4 van dit artikel vervallen na de hiervoor genoemde periode.
Artikel 20 Ondeelbaarheid
De uit deze overeenkomst voor beide Partijen jegens elkaar voortvloeiende verbintenissen zijn ondeelbaar.
Artikel 21 Termijnen
Op de in deze Overeenkomst genoemde termijnen is de Algemene Termijnenwet van toepassing.
Artikel 22 Uitsluiting ontbinding
Partijen verbinden zich in de notariële akte van levering afstand te doen van het recht om ontbinding van deze Overeenkomst te verlangen op grond van het bepaalde in artikel 265 boek 6 van het Burgerlijk Wetboek.
Artikel 23 Notaris
De notariële akte zal worden opgemaakt door een notaris verbonden aan Notariskantoor @.
Artikel 24 Overdracht rechten en verplichtingen
1. Koper is niet bevoegd om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Xxxxxxxx de rechten en verplichtingen uit deze Overeenkomst voor de ondertekening van de leveringsakte aan (een) derde(n) over te dragen.
2. Het is Koper niet toegestaan het Verkochte te verkopen en te leveren aan andere partijen dan individuele kopers van een woning of appartement zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete van vijftigduizend euro (€ 50.000,00) ten behoeve van de
Gemeente, met bevoegdheid van de laatste om daarnaast nakoming en/of de eventueel geleden schade te vergoeden.
Artikel 25 Bedenktijd
Koper verklaart dat op de Koop geen wettelijke bedenktermijn van toepassing is als bedoeld in artikel 7:2, lid 2, van het Burgerlijk Wetboek, aangezien het geen koop betreft als bedoeld in lid 1 van voornoemd artikel.
Artikel 26 Bijlagen
De bij de Overeenkomst gevoegde, door parafen van Partijen gewaarmerkte bijlagen (alleen eerste pagina) die genoemd zijn in de bepalingen van de Overeenkomst, maken onverbrekelijk deel uit van de Overeenkomst. Deze bijlagen zijn:
1. Bijlage 1 Verkooptekening @ d.d. @
2. Bijlage 2 Ruimtelijke randvoorwaarden
3. Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek @@ d.d. @@
4. Bijlage 4 Reserveringsovereenkomst CPO Nieuwe Wetering d.d. @
Aldus in enkelvoud opgemaakt, per pagina geparafeerd en aan het slot ondertekend, Plaats: Kaag en Braassem Plaats:
Datum: Datum:
Verkoper, Koper
@naam, functie @naam Voorzitter
@naam Secretaris
@naam Penningmeester
Bijlage 1 Verkooptekening @ dd. @
Bijlage 2 Ruimtelijke randvoorwaarden
Bijlage 3 BLVC-eisen
Bijlage 4 Verkennend bodemonderzoek
Bijlage 5 Asbestonderzoek
Bijlage 6 Reserveringsovereenkomst CPO Nieuwe Wetering