VOORWAARDELIJK OPENBAAR OVERNAMEBOD

op alle Distributie-aandelen (coupon n° 20 en volgende aangehecht) en alle Kapitalisatie-aandelen uitgegeven door de vennootschap

IMMO-CROISSANCE

Société d'Investissement à Capital Variable naar Luxemburgs recht maatschappelijke zetel:

00, xxxxx x’Xxxx X-0000 Xxxxxxxxx

Xxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxx RCS Luxemburg B 28872

door

COFINIMMO

Vastgoedbeleggingsvennootschap met Vast Kapitaal naar Belgisch Recht naamloze vennootschap die een publiek beroep op het spaarwezen doet Maatschappelijke zetel:

Xxxxxxxxxx 00 X-0000 Xxxxxxx Xxxxxx

Aangeboden prijs:

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Per Kapitalisatie-aandeel: een betaling in contanten van EUR 794,80 Per Distributie-aandeel

(coupon n° 20 en volgende aangehecht): een betaling in contanten van EUR 282,47

Periode: van 26 juni 2007 tot 27 juli 2007

Centralisatie-Agent: Dexia Bank België

Loketinstelling:

In België: Dexia Bank België

In het Groothertogdom Luxemburg: Dexia Banque Internationale à Luxembourg

De investeerders worden uitdrukkelijk verwezen naar sectie 2.5. "Voorwaarden en modaliteiten van het Bod" en sectie 2.5.4. "Opschortende voorwaarde ".

IN HET KADER VAN HUN BESLISSING MOETEN DE VERKOPERS ZICH BEROEPEN OP HUN EIGEN ONDERZOEK VAN DE VOORWAARDEN VAN HET BOD, MET INBEGRIP VAN DE OPPORTUNITEIT VAN HET BOD EN DE RISICO'S DIE DIT MET ZICH MEEBRENGT. ELKE SAMENVATTING OF OMSCHRIJVING VAN WETTELIJKE BEPALINGEN, VAN REGELS VAN HET VENNOOTSCHAPSRECHT OF CONTRACTUELE VERHOUDINGEN DIE VERVAT ZIJN IN DIT PROSPECTUS WORDT ENKEL TER INFORMATIE GEGEVEN EN KAN IN GEEN GEVAL WORDEN GEÏNTERPRETEERD ALS ZIJNDE JURIDISCH OF FISCAAL ADVIES BETREFFENDE DE INTEPRETATIE OF HET DWINGEND KARAKTER VAN DEZE BEPALINGEN, REGELS OF VERHOUDINGEN.

DIT BOD WORDT NOCH DOOR DE COMMISSIE VAN ROERENDE WAARDEN, NOCH DOOR ENIG ANDERE REGLEMENTAIRE OF TOEZICHTHOUDENDE OVERHEID AANBEVOLEN. DE INVESTEERDERS WORDEN UITGENODIGD OM IN GEVAL VAN TWIJFEL BETREFFENDE DE INHOUD OF BETEKENIS VAN INFORMATIE IN DIT PROSPECTUS, EEN BEVOEGDE RAADGEVER TE CONSULTEREN OF EEN PROFESSIONAL DIE GESPECIALISEERD IS IN DE VERKOOP EN AANKOOP VAN FINANCIËLE INSTRUMENTEN.

Het is mogelijk dat inlichtingen van het Prospectus niet correct zijn op datum van dit Prospectus. Elke wijziging in de zin van de Wet op de openbare overnamebiedingen en, meer in het algemeen, elk nieuw betekenisvol feit of elke materiële vergissing of onjuistheid betreffende de informatie vervat in dit Prospectus die zich voordoet voor het einde van de Aanbiedingsperiode zal het voorwerp uitmaken van een bijvoegsel bij het Prospectus, gepubliceerd volgens de toegelaten modaliteiten door de CBFA en de CSSF. Onder voorbehoud van wettelijke verplichtingen die voortvloeien uit artikel 8 van de Wet op de openbare overnamebiedingen of elke andere wettelijke verplichting, is de Aanbieder niet gehouden tot enige verplichting om het Prospectus te actualiseren of bij te werken.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Dit Prospectus is geen Bod tot aankoop, noch een Bod tot verkoop, noch verzoek door een persoon die zich in een land bevindt waar zulk Bod of verzoek niet is toegelaten of aan elke persoon voor wie het onwettelijk is om zulk Bod of verzoek te doen. Geen stappen werden ondernomen (of zullen worden ondernomen) door de Aanbieder elders dan in België en het Groothertogdom Luxemburg om een openbaar Bod met betrekking tot de Aandelen mogelijk te maken. Noch dit Prospectus, noch enige bekendmaking of andere informatie die daarop betrekking heeft, mag worden ter beschikking gesteld van het publiek in een land anders dan België en het Groothertogdom Luxemburg. COFINIMMO wijst uitdrukkelijk elke verantwoordelijkheid af in geval van schending door wie dan ook van deze beperkingen.

Dit prospectus mag niet circuleren zonder de bijlagen die hieraan gehecht zijn, en er integraal deel van uitmaken.

22 juni 2007

INHOUDSTAFEL

DEFINITIES 5

HOOFDSTUK I : ALGEMENE INFORMATIE 8

1.1. PERSONEN VERANTWOORDELIJK VOOR DIT PROSPECTUS 8

1.2. GOEDKEURING DOOR DE COMMISSION DE SURVEILLANCE DU SECTEUR FINANCIER 8

1.3. ERKENNING DOOR DE COMMISSIE VOOR HET BANK-, FINANCIE- EN ASSURANTIEWEZEN. 8

1.4. TALEN EN BESCHIKBAARHEID VAN HET PROSPECTUS 8

1.5. TOEKOMSTGERICHTE VERKLARINGEN 9

1.6. PRESENTATIE VAN FINANCIELE EN ANDERE INFORMATIE 9

1.7. MUNTEENHEID 9

1.8. JURIDISCHE RAADGEVER 9

1.9. FINANCIELE RAADGEVER 10

1.10. VASTGOEDADVISEUR 10

1.11. LOKETINSTELLINGEN EN CENTRALISATIE-AGENT 10

1.12. KOSTEN EN BELASTINGEN 10

1.13. GEDEFINIEERDE TERMEN 10

HOOFDSTUK II : INFORMATIE MET BETREKKING TOT HET BOD 11

2.1. FINANCIERING VAN HET BOD 11

2.2. WETTELIJK REGIME VAN HET BOD 11

2.3. DOELSTELLINGEN VAN COFINIMMO 11

2.4. INTENTIES VAN COFINIMMO 12

2.4.1. Toekomstig beleid en beheer van IMMO-CROISSANCE 12

2.4.2. Heropening ingeval van overschrijding van de grens van 33 1/3 % 15

2.4.3. Schrapping en Heropening ingeval van schrapping 15

2.4.4. Verplichte terugtrekking en verplichte uitkoop 16

2.5. VOORWAARDEN EN MODALITEITEN VAN HET BOD 16

2.5.1. Doel van het Bod. 16

2.5.2. Prijs van het Bod 16

2.5.3. Biedperiode 17

2.5.4. Opschortende voorwaarde 17

2.5.5. Verbintenis om het Bod te volbrengen 18

2.5.6. Procedure - Aanvaarding van het Bod 18

2.5.7. Betaling van de Prijs van het Bod 20

2.5.8. Publicatie van de resultaten van het Bod 20

2.6. VASTSTELLING EN VERANTWOORDING VAN DE PRIJS VAN HET BOD 20

2.6.1. Vaststelling van de Prijs van het Bod 20

2.6.2. Verantwoording van de prijs 23

2.7. FISCALE BEHANDELING VAN HET BOD. 31

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

2.7.1. Fiscaal regime van toepassing in België 31

2.7.2. Fiscaal regime van toepassing in Luxemburg 33

HOOFDSTUK III : INFORMATIE MET BETREKKING TOT COFINIMMO 36

3.1. ALGEMENE INFORMATIE 36

3.2. ALGEMENE INFORMATIE OVER HET KAPITAAL 42

3.3. INFORMATIE OVER DE AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR VAN COFINIMMO 43

3.4. BEHEER, BESTUUR EN TOEZICHT 43

3.4.1. Raad van bestuur 43

3.4.2. Dagelijks bestuur 44

3.4.3. Adviserende comités 44

3.4.4. Controle van de rekeningen 45

3.4.5. Waardering van de portefeuille – vastgoeddeskundigen 45

3.4.6. Depothoudende bank 45

3.4.7. Corporate Governance Charter 46

3.4.8. Technisch en administratief beheer 46

3.4.9. Statutenwijzigingen 46

3.5. ALGEMENE INFORMATIE OVER DE ACTIVITEITEN VAN COFINIMMO 46

3.5.1. Bedrijfsprofiel 46

3.5.2. Geconsolideerde portefeuille op 31 maart 2007 47

3.5.3. Notering op Euronext Xxxxxxxx 00

3.6. FINANCIËLE INFORMATIE OVER COFINIMMO 48

3.6.1. Kerncijfers 48

3.6.2. Geconsolideerde balans op 31 maart 2007 49

3.6.3. Geconsolideerde jaarrekening op 31 maart 2007 50

HOOFDSTUK IV: INFORMATIE OVER IMMO-CROISSANCE. 51

4.1. ALGEMENE INFORMATIE 51

4.2. ALGEMENE INFORMATIE OVER HET KAPITAAL 53

4.2.1. Kapitaal 53

4.2.2. Aandelen 54

4.2.3. Inschrijving op Aandelen 55

4.2.4. Inkoop van Aandelen 55

4.2.5. Netto Inventariswaarde 56

4.3. RAAD VAN BESTUUR, BESTUUR EN TOEZICHT 57

4.3.1. Raad van bestuur 57

4.3.2. Dagelijks bestuur 57

4.3.3. Financiële dienst Luxemburg en België 57

4.3.4. Xxxxxxxxxxxxxxxxxx 00

4.3.5. Controle van de jaarrekeningen – Bedrijfsrevisor 58

4.3.6. Waardering van de vastgoedportefeuille – Vastgoeddeskundige 58

4.3.7. Depothoudende bank 58

4.3.8. Notering 59

4.3.9. Evolutie van de beurskoers 59

4.3.10. Promotoren 62

4.4. ALGEMENE INFORMATIE OVER DE ACTIVITEITEN VAN IMMO-CROISSANCE 64

4.4.1. Bedrijfsprofiel 64

4.4.2. Geconsolideerde staat van de portefeuille op 31 december 2006 64

4.4.3. Opmerkelijke evoluties in 2006 en begin 2007 66

4.5. FINANCIËLE INFORMATIE OVER IMMO-CROISSANCE 67

4.5.1. Geconsolideerde staat van verrichtingen van netto activa 67

4.5.2. Geconsolideerde staat van netto activa 68

BIJLAGE N° 1 70

AANVAARDINGSFORMULIER VAN AANDELEN IMMO-CROISSANCE 70

BIJLAGE N° 2 76

JAARREKENING 2006 VAN IMMO-CROISSANCE 76

BIJLAGE N°3 77

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

JAARREKENING 2006 VAN COFINIMMO 77

DEFINITIES

De termen en uitdrukkingen die gebruikt zijn in dit Prospectus beginnend met een hoofdletter, hebben de betekenis die hieronder wordt omschreven. Definities gebruikt voor termen in het enkelvoud zijn eveneens toepasselijk voor dezelfde termen gebruikt in het meervoud en omgekeerd.

Aandeelhouder Xxxx xxxxxx van een of meerdere Aandelen.

Aandelen De Kapitalisatie-aandelen en de Distributie-aandelen.

Aanvaardingsformulier Het formulier gehecht als Bijlage n° 1 bij dit Prospectus en dat dient

te worden ingevuld door de Aandeelhouders die hun Aandelen in het kader van dit Bod willen aanbieden.

Bewijs van inschrijving Certificaat afgeleverd door IMMO-CROISSANCE betreffende de

inschrijving van de eigendom van de Aandelen op naam in de betreffende registers, overeenkomstig artikel 40 van de Luxemburgse wet van 10 augustus 1915 betreffende de handelsvennootschappen (zoals gewijzigd).

Bieder COFINIMMO.

Biedperiode De biedperiode beginnend op 26 juni 2007 en eindigend op 27 juli 2007 om 16u00 (uur van het Groothertogdom Luxemburg en Brussel).

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Bod Dit openbare overnamebod door COFINIMMO op het geheel van de Distributie-aandelen (coupon n° 20 en volgende aangehechte aandelen) en de Kapitalisatie-aandelen van IMMO-CROISSANCE, onder de voorwaarden en modaliteiten vastgesteld of waarnaar wordt verwezen in dit Prospectus, met inbegrip van, indien de context dit verreist, elke latere wijziging die hieraan wordt aangebracht overeenkomstig de toepasselijke wetgeving evenals elke Heropening van het Bod.

Cash-Flow Nettoresultaat na belastingen, verhoogd met afschrijvingen.

CBFA De Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen.

COFINIMMO Cofinimmo, vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht, vennootschap die een publiek beroep op het spaarwezen doet, met maatschappelijke zetel te Xxxxxxxxxx 00 in 0000 Xxxxxxx, Xxxxxx ingeschreven in het register der rechtspersonen (Brussel) en de Kruispuntbank voor Ondernemingen onder ondernemingsnummer 0426.184.049.

CSSF De Commission de Surveillance du Secteur Financier.

Dexia Bank België Dexia Bank België, naamloze vennootschap naar Belgisch recht met

maatschappelijke zetel te Xxxxxxxxxxx 00 in 0000 Xxxxxxx, Xxxxxx, ingeschreven in het register der rechtspersonen (Brussel) en de Kruispuntbank voor Ondernemingen onder ondernemingsnummer 0403.201.185.

Dexia Banque Internationale Dexia Banque Internationale à Luxembourg S.A. met

maatschappelijke zetel te 00, xxxxx x’Xxxx in X-0000 Xxxxxxxxx, ingeschreven in het Registre de Commerce et de Sociétés de Luxembourg onder nummer RCS Luxemburg B 6307.

Distributie-aandelen De distributie-aandelen uitgegeven door IMMO-CROISSANCE,

hetzij 310.853 distributie-aandelen op 12 juni 2007, volgens de informatie ontvangen van IMMO-CROISSANCE.

FORTIS Bank NV Fortis Bank NV, naamloze vennootschap naar Belgisch recht, met

maatschappelijke zetel te Xxxxxxxxxxx 0, 0000 Xxxxxxx, Xxxxxx, ingeschreven in het rechtspersonenregister (Brussel) en de Kruispuntbank voor Ondernemingen onder ondernemingsnummer 0403.199.702.

Heropening van het Bod De heropening van het Bod, georganiseerd hetzij overeenkomstig

sectie 2.4.2., hetzij overeenkomstig sectie 2.4.3., hetzij beide secties, en waarvan de modaliteiten zijn omschreven in sectie 2.5.3.

IMMO-CROISSANCE Immo-Croissance, Société d'Investissement à Capital Variable naar

Luxemburgs recht, met maatschappelijke zetel te 00, xxxxx x’Xxxx in L-1470 Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg, ingeschreven in het Registre de Commerce et de Sociétés de Luxembourg onder nummer RCS Luxembourg B 28872.

Jaarverslag Het jaarverslag van COFINIMMO betreffende het boekjaar afgesloten op 31 december 2006.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Kapitalisatie-aandelen De kapitalisatie-aandelen uitgegeven door IMMO-CROISSANCE,

hetzij 46.084 kapitalisatie-aandelen op 12 juni 2007, volgens de informatie ontvangen van IMMO-CROISSANCE.

Loketinstellingen Dexia Bank België en Dexia Banque Internationale à Luxembourg handelend als loketinstellingen in het kader van het Bod respectievelijk in België en in Luxemburg.

Prijs van het Bod De betekenis van deze term wordt bepaald in sectie 2.5.2.

NautaDutilh NautaDutilh BVBA, met maatschappelijke zetel te Xxxxxxxxxxxxxxxxx 000, 0000 Xxxxxxx, Xxxxxx, ingeschreven in het rechtspersonenregister (Brussel) en de Kruispuntbank voor Ondernemingen onder ondernemingsnummer 0479.249.878 en

NautaDutilh Avocats Luxembourg, met maatschappelijke zetel te rue Xxxxxxxx Xxxxx, 4 in X-0000 Xxxxxxxxx.

Prospectus Dit Prospectus en alle bijlagen of appendices die er integraal deel van uitmaken, met inbegrip, in voorkomend geval, van elk supplement dat overeenkomstig het heersende recht wordt gepubliceerd.

Verkoper Xxxx Aandeelhouder die geldig het Bod aanvaard heeft.

Werkdag Xxxx werkdag in de banksector in België en het Groothertogdom Luxemburg.

Wetboek van vennootschappen Het Belgische Wetboek van vennootschappen, gecoördineerd door

de wet van 7 mei 1999, zoals herhaaldelijk gewijzigd.

Wet op de openbare overnamebiedingen

De Luxemburgse wet van 19 mei 2006 houdende omzetting van de richtlijn 2004/25/CE van het Europese Parlement en van de Raad van 21 april 2004 betreffende het openbaar overnamebod.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

HOOFDSTUK I : ALGEMENE INFORMATIE

1.1. PERSONEN VERANTWOORDELIJK VOOR DIT PROSPECTUS

1.1.1. De Bieder, COFINIMMO vastgoedinvesteringsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht, onder de vorm van een naamloze vennootschap die een publiek beroep op het spaarwezen doet, ingeschreven in het register van rechtspersonen (Brussel) en de Kruispuntbank voor Ondernemingen onder ondernemingsnummer 0426.184.049 en met maatschappelijke zetel te Xxxxxxxxxx 00 in 0000 Xxxxxxx (hierna, de "Bieder" of "COFINIMMO"), neemt de verantwoordelijkheid op zich voor de informatie vervat in dit Prospectus. Voor zover de Xxxxxx weet, komt de informatie in dit Prospectus overeen met de werkelijkheid en wordt geen informatie weggelaten die de draagwijdte van de opgenomen informatie kan wijzigen.

1.2. GOEDKEURING DOOR DE COMMISSION DE SURVEILLANCE DU SECTEUR FINANCIER

De beslissing om een Bod te doen werd door de Bieder gepubliceerd overeenkomstig artikel 6 paragraaf (1) van de Wet op de openbare overnamebiedingen op de website van de Bieder op 21 mei 2007 en was het voorwerp van een mededeling onder de vorm van een persmededeling op 21 mei 2007.

Het ontwerp van dit Xxxxxxxxxx werd voor onderzoek en goedkeuring voorgelegd aan de Commission de Surveillance du Secteur Financier ("CSSF") op 22 juni 2007.

Na onderzoek werd het Prospectus goedgekeurd door de CSSF op 22 juni 2007, overeenkomstig artikel 6 paragraaf (2) van de Wet op de openbare overnamebiedingen. De goedkeuring van het Prospectus houdt geen appreciatie in van de CSSF betreffende de economische of financiële opportuniteit of verdiensten van het Bod en ze houdt geen enkele beoordeling in van de juridische situatie of solvabiliteit van de Bieder of IMMO-CROISSANCE.

De aankondiging van het begin van het Bod zal worden gepubliceerd in de Luxemburgse pers (d'Wort en Tageblatt) en de Belgische pers (De Tijd en L'Echo) op 26 juni 2007.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

1.3. ERKENNING DOOR DE COMMISSIE VOOR HET BANK-, FINANCIE- EN ASSURANTIEWEZEN

Het Prospectus zal worden erkend door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen ("CBFA") op 25 juni 2007 krachtens artikel 6 van de Richtlijn 2004/25/EU. De erkenning van dit Prospectus houdt geen enkele beoordeling in door de CBFA van de economische of financiële opportuniteit of verdiensten van het Bod, noch van haar kwaliteit, en ze houdt geen enkel oordeel in over de situatie van de personen die het Bod uitvoeren.

1.4. TALEN EN BESCHIKBAARHEID VAN HET PROSPECTUS

1.4.1. De Franse versie van het Prospectus is de officiële versie in het Groothertogdom Luxemburg. De Franse en Nederlandse versies van het Prospectus zijn beschikbaar in België. COFINIMMO heeft de twee versies van het Prospectus voorbereid en heeft zorg gedragen voor hun overeenstemming. Zij

neemt er de verantwoordelijkheid voor.

1.4.2. Het publiek kan het Prospectus bekomen bij Dexia Banque Internationale à Luxembourg (T: +352 (0) 45.90.42.81 of +352 (0) 45.90.42.78) in het Groothertogdom Luxemburg en bij Dexia Bank België (T: x00 (0) 000 00 000) in België. Het kan worden geraadpleegd op de volgende website: xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx . De tekst van het Prospectus is ook toegankelijk, louter ter informatie, op de website van de Bieder op het adres xxx.xxxxxxxxx.xxx .

1.5. TOEKOMSTGERICHTE VERKLARINGEN

Dit Prospectus bevat toekomstgerichte verklaringen, daaronder begrepen en zonder enige beperking, verklaringen die de termen "geloven", "voorzien", "verwachten", "de intentie hebben", "trachten", "schatten", "kunnen" en "voortduren" en andere gelijkaardige termen of die werkwoorden in de toekomstige tijd gebruiken. Deze toekomstgerichte verklaringen hebben betrekking op gekende en ongekende risico's, onzekerheden en andere factoren die kunnen leiden tot substantiële verschillen tussen de resultaten, de financiële situatie, de performantie of verwezenlijkingen van COFINIMMO of van IMMO-CROISSANCE, of resultaten van de sector en de resultaten, prestatie of toekomstige verwezenlijkingen die uitgedrukt of gesuggereerd zijn door deze toekomstgerichte verklaringen. Deze toekomstgerichte verklaringen gelden enkel op datum van het Prospectus.

COFINIMMO wijst uitdrukkelijk elke verplichting van de hand om de toekomstgerichte verklaringen vervat in dit Prospectus te actualiseren om elke wijziging in haar verwachtingen hieromtrent, of elke wijziging van gebeurtenissen, voorwaarden of omstandigheden waarop deze verklaringen gesteund zijn, weer te geven, tenzij (en in de mate dat) zulke actualisering vereist zou zijn door enige toepasselijke wettelijke bepaling.

1.6. PRESENTATIE VAN FINANCIELE EN ANDERE INFORMATIE

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Bepaalde financiële informatie in dit Prospectus werd afgerond en bijgevolg kunnen de getallen die voorkomen bij de totalen in dit Prospectus lichtjes afwijken van de exacte aritmetische som van de getallen die voorafgaan. Voor de berekening van de Prijs van het Bod op de Aandelen (sectie 2.5.2. van het Prospectus), zal de samengetelde som van de aankoopprijs voor elke Aandeelhouder die meerdere Aandelen aanhoudt, worden afgerond tot de dichtstbijzijnde eurocent. Voor elk bedrag in eurocent, zullen de decimalen die volgen op de eurocent die zich bevinden tussen x,00 tot x,49 worden afgerond naar de lagere eurocent. De decimalen die volgen op de eurocent die zich bevinden tussen x,50 tot x,99 zullen worden afgerond tot de hogere eurocent.

1.7. MUNTEENHEID

In dit Prospectus, verwijzen alle referenties naar "Euro" en "EUR" naar de eenheidsmunt van de Staten die deelnemen aan de Europese munteenheid.

1.8. JURIDISCHE RAADGEVER

NautaDutilh begeleidt COFINIMMO voor de juridische aspecten met betrekking tot Luxemburgs en Belgisch recht in het kader van het Bod. Deze diensten worden enkel geleverd ten bate van COFINIMMO en derden kunnen zich hierop niet baseren. NautaDutilh wijst elke

verantwoordelijkheid af voor wat betreft de informatie vervat in dit Prospectus, en niets dat zich bevindt in dit Prospectus zal kunnen worden beschouwd als een advies, raad of verklaring van NautaDutilh.

1.9. FINANCIELE RAADGEVER

De financiële raadgever van COFINIMMO in het kader van het Bod is Dexia Bank België, departement Corporate Finance. Dexia Bank België, departement Corporate Finance, wijst elke verantwoordelijkheid af voor wat betreft de informatie vervat in dit Prospectus, en niets dat zich bevindt in dit Prospectus zal kunnen worden beschouwd als een advies, raad of verklaring van Dexia Bank België, departement Corporate Finance.

1.10. VASTGOEDADVISEUR

De vastgoed adviseur van COFINIMMO is Jones Lang LaSalle, met zetel te Xxxxxxxxxxxxxx 00, 0000 Xxxxxxx, Xxxxxx. Jones Lang LaSalle wijst elke verantwoordelijkheid af voor wat betreft de informatie vervat in dit Prospectus, en niets dat zich bevindt in dit Prospectus zal kunnen worden beschouwd als een advies, raad of verklaring van Jones Lang LaSalle.

1.11. LOKETINSTELLINGEN EN CENTRALISATIE-AGENT

Dexia Bank België en Dexia Banque Internationale à Luxembourg handelen als loketinstellingen (de "Loketinstellingen") in het kader van het Bod respectievelijk in België en in Luxemburg. Dexia Bank België handelt als centralisatie-agent in het kader van het Bod.

1.12. KOSTEN EN BELASTINGEN

COFINIMMO zal alle lasten verbonden aan het Bod ten laste nemen, met inbegrip van de Belgische belasting op beursverrichtingen die verschuldigd is voor de aflevering van de aandelen als gevolg van het Bod.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

De Loketinstellingen zullen geen enkele commissie aanrekenen noch enige andere kost aan de Verkopers voor de noodwendigheden van het Bod. De Verkopers die het Aanvaardingsformulier voorleggen door tussenkomst van andere instellingen dan de Loketinstellingen moeten zich inlichten over eventuele bijkomende kosten veroorzaakt door de tussenkomst van zulke instelling en zijn gehouden alle kosten ten laste te nemen die kunnen worden aangerekend door zulke instelling of die kunnen voortvloeien uit de interventie van deze laatste.

1.13. GEDEFINIEERDE TERMEN

Bepaalde termen in dit Prospectus die beginnen met een hoofdletter of waarnaar dit Prospectus verwijst, zijn gedefinieerd in de sectie "Definities" hierboven.

HOOFDSTUK II : INFORMATIE MET BETREKKING TOT HET BOD

2.1. FINANCIERING VAN HET BOD

FORTIS BANK NV heeft verklaard dat COFINIMMO beschikt over de financiële middelen om het Bod integraal te financieren. Deze middelen zijn beschikbaar onder de vorm van een onvoorwaardelijke en onherroepelijke kredietlijn geopend voor de Bieder door FORTIS BANK NV en zijn enkel bestemd voor dit doel. COFINIMMO heeft aan de CSSF de beschikbaarheid van de fondsen die voor het Bod vereist zijn bevestigd.

2.2. WETTELIJK REGIME VAN HET BOD

Het voorliggende Bod is uitgebracht op vrijwillige basis en beantwoordt in dit opzicht aan de wettelijke vereisten opgelegd door de Wet op de openbare overnamebiedingen.

2.3. DOELSTELLINGEN VAN COFINIMMO

De strategie van COFINIMMO is gebaseerd op:

1. het operationele beheer van een portefeuille van gebouwen, voornamelijk kantoorgebouwen, en het actieve beheer van het cliënteel;

2. het aanbieden van een complete vastgoedoplossing, hierin begrepen het vervullen van alle diensten waaraan een gebruiker nood kan hebben, zoals onderhoudsdiensten, veiligheidsdiensten en het beheer van werkplaatsen;

3. het interne beheer van haar vastgoedportefeuille.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

De verwerving van IMMO-CROISSANCE kadert perfect binnen deze strategie en zal COFINIMMO toelaten om haar investeringspolitiek gebaseerd op de verwerving van kantoorgebouwen verder te zetten daar de vastgoedportefeuille van IMMO-CROISSANCE voornamelijk uit kantoorgebouwen is samengesteld.

De portefeuille van IMMO-CROISSANCE omvat bovendien ontwikkelingsmogelijkheden voor eigen rekening. Onder ontwikkeling voor eigen rekening verstaat COFINIMMO de grondige renovatie van kantoorgebouwen die verhuurd worden en op lange termijn in portefeuille zullen blijven. Bij wijze van voorbeeld zal IMMO-CROISSANCE met name overgaan tot de volledige afbraak en heropbouw van haar gebouw "Arsenal", gebouw dat, opgericht in de jaren '70, niet meer voldoet aan de kwaliteitsstandaarden die door huurders met standing verwacht worden. Aldus beantwoorden de gebouwen precies aan de verwachtingen van het cliënteel, en worden de kosten van onderhoud beperkt dankzij een bestendige constructie.

De verwerving van IMMO-CROISSANCE biedt aan COFINIMMO eveneens de mogelijkheid om waarde te creëren door een nieuwe actief commercialisatiebeleid toe te passen op de vastgoedportefeuille van IMMO-CROISSANCE, waarvan de bezetting door huurders nu lager is dan gangbaar op de markt. Deze nieuwe actieve commercialisatiepolitiek zal één van de voornaamste

kenmerken zijn van de operationele benadering van COFINIMMO. Ze omvat, onder andere, een dynamisch en soepel beheer van de bestaande huurcontracten, een versteviging van de relaties met de vastgoedmakelaars en hun cliënteel, een verhoogde zichtbaarheid van de te commercialiseren gebouwen, een continue opvolging en een aanpassing van het commerciële aanbod van gebouwen in verhouding tot de marktvoorwaarden, een permanent onderzoek van de tendensen en markindicatoren en een interne analyse evenals een opvolging van de huidige actoren op de markt, een onderzoek van de mogelijkheden voor ontwikkeling en groei van het vermogen, een rapporteringspolitiek in een SAP omgeving volgens de beste EPRA standaarden.

COFINIMMO zal haar geografische diversificatie verstevigen door de verwerving van IMMO- CROISSANCE. Het Groothertogdom Luxemburg vertoont vandaag positieve indicatoren en gunstige economische perspectieven die hoger liggen dan het Europese gemiddelde. De vastgoedmarkt in Luxemburg heeft de afgelopen jaren een kritische massa bereikt. De leegstand op de Luxemburgse vastgoedmarkt is laag in verhouding tot de Europese standaarden, en is lager dan op de Belgische markt. De Luxemburgse markt heeft eveneens bewezen dat hij reële groeimogelijkheden biedt voor de huurinkomsten en dat hij nu een stabiel evenwicht kent tussen de aanbod en vraag.

De verwerving van IMMO-CROISSANCE zal COFINIMMO toelaten om haar toekomstige investeringsmogelijkheden te verhogen via dit nieuwe groeiplatform in het Groothertogdom Luxemburg.

Ingeval het Bod succesvol is, zal COFINIMMO een systeem van intern beheer invoeren dat het huidige beheerssysteem van IMMO-CROISSANCE zal vervangen.

2.4. INTENTIES VAN COFINIMMO

2.4.1. Toekomstig beleid en beheer van IMMO-CROISSANCE

Ingeval van verwerving door COFINIMMO van de controle over IMMO-CROISSANCE, wenst COFINIMMO over te gaan tot de benoeming van de volgende bestuurders, die een meerderheid van ten minste twee derden van de nieuwe raad van bestuur zullen uitmaken:

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

XXXX-XXXXXXX XXXXXXXXXXX / CHIEF FINANCIAL OFFICER heeft Cofinimmo vervoegd in november 1998. Voorheen werkte hij in de groep Société Générale de Belgique, eerst binnen de holdingvennootschap zelf, nadien als bestuurder en financieel directeur van de groep Xxxxxxx Xxxxx (slijpproducten) en lid van het directiecomité van Sibéka (diamant) en tot slot kort als Investor Relations Manager bij Union Minière (non-ferro metalen). Hij begon zijn carrière in het domein van financiering van industriële projecten binnen de Wereldbank. Hij is handelsingenieur (Solvay Business School 1976) en Master of Business Administration (Wharton 1977).

XXXXXXXXX XXXXX / SECRETARY GENERAL & GROUP COUNSEL vervoegde Cofinimmo in augustus 2004. Ze leidt het juridische departement en is verantwoordelijk voor het secretariaat- generaal van de vennootschap. Ze houdt zich ook bezig met de aspecten verbonden aan het aandeelhouderschap en interacties met de Belgische financiële controleoverheden. Vooraleer zij Cofinimmo vervoegde, werkte Xxxxxxxxx Xxxxx voor het advocatenkantoor Loyens, voor Euroclear / JP Morgan en voor de Belgacom groep. Ze werd er verantwoordelijke voor fiscale zaken en voor

«Corporate Governance». Ze is licentiate in de rechten (RUG 1984) en kandidate in filosofie (RUG

1984) en heeft een fiscaliteitdiploma bekomen (École Supérieure des Sciences Fiscales 1986).

XXXXXX XXXXX / HEAD OF PROJECT DEVELOPMENT & AREA MANAGER heeft

Cofinimmo vervoegd in 2002. Voorheen was hij Project Manager bij HOK Sport (Londen) en Xxxxxxx Xxxxxx (Londen). Hij heeft 10 jaar ervaring in de vastgoedontwikkelingssector en in het technische, financiële en commerciële beheer van een vastgoedportefeuille. Hij is burgerlijk ingenieur-architect (UCL 1996) en Master of Business Administration (INSEAD 2002).

XXXXXX XXXXXXXX / GROUP TREASURER heeft Cofinimmo vervoegd in oktober 2003. Voorheen was hij Account Manager Technologies en Management Trainee bij ING (waaronder een stage van 6 maanden in Singapore binnen Corporate Financial Services). Hij heeft een licentie in Bedrijfsbeheer bij de UCL (1995-1999) behaald, een Master in International Finance te Londen (2000) en een Erasmus in Dublin (1999).

XXXXXXXXX heeft de intentie om, ingeval van verwerving van de controle over IMMO- CROISSANCE, aan de nieuwe door de algemene vergadering benoemde bestuurders te vragen het recht uit te oefenen om de adviseringsovereenkomst op te zeggen die IMMO-CROISSANCE heeft gesloten met de vennootschap IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A., in uitvoering waarvan deze laatste vennootschap IMMO-CROISSANCE raad geeft en bijstaat in het beheer van haar vastgoedportefeuille. De bedoeling is deze te vervangen door een interne beheersstructuur. Zelfs indien COFINIMMO de controle niet verwerft, zou de raad van bestuur van IMMO-CROISSANCE ook kunnen besluiten deze adviseringsovereenkomst met de vennootschap IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. op te zeggen. COFINIMMO kan onmogelijk een schatting geven van de weerslag van een opzegging van deze adviseringsovereenkomst op de tewerkstelling binnen IMMO- CROISSANCE CONSEIL S.A. Deze vennootschap blijft inderdaad volledig buiten het Bod.

Overeenkomstig artikel 25 van de gecoördineerde statuten van IMMO-CROISSANCE per 18 november 2003, is een meerderheid van twee derde vereist binnen de raad van bestuur voor elke wijziging of opzegging van deze adviseringsovereenkomst.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

De overeenkomst voorziet dat een schadevergoeding van 3% van de waarde van de bruto-activa van IMMO-CROISSANCE verschuldigd is aan IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. in geval van opzegging. Deze schadevergoeding wordt geschat op een maximaal bedrag van EUR 4.815.600 op basis van de financiële gegevens per 31 december 2006. Dit bedrag is in feite het resultaat van een actualisering van de onherroepelijke contractuele verbintenissen van IMMO-CROISSANCE jegens IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. op basis van een multiple van 10, en zonder rekening te houden met een groei van de portefeuille van de vennootschap. Deze multiple moet worden vergeleken met een multiple in de grootte van 16 op de activa van de vennootschap. De opzegging van deze overeenkomst zal bovendien toelaten om de volgende uitgavenposten te vermijden:

(i) de betaling van de adviseringsvergoedingen aan IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. : deze vergoedingen zijn gelijk aan 0,25% van de bruto-activa van IMMO-CROISSANCE, hetgeen een jaarlijkse bedrag van EUR 482.327 vertegenwoordigt op basis van de financiële gegevens per 31 december 2006; en

(ii) de betaling van een commissie aan IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. gelijk aan 5% op de netto-meerwaarden gerealiseerd bij de verkoop van gebouwen.

In de huidige stand van zaken worden de personeelskosten naar weten van de Bieder integraal gedragen door IMMO-CROISSANCE. De uitwerking van een interne beheersstructuur zal deze stand van zaken niet wijzigen. Het lijkt niettemin redelijk een verhoging van deze kosten te voorzien in de grootte-orde van EUR 100.000 per jaar. De Bieder is inderdaad voornemens een lokale structuur in te stellen die 4 Luxemburgse personen zal omvatten, en dit onder toezicht van de zetel in Brussel.

De cumulatieve impact van de schadevergoeding voor de opzegging en de reorganisatie van het interne beheer zullen ten laatste na 9 jaar geneutraliseerd zijn, in de veronderstelling dat de portefeuille van IMMO-CROISSANCE jaarlijks met 15 % stijgt; de enige beheerkost die dan ten laste van IMMO-CROISSANCE blijft is de kost verbonden aan de opgezette interne beheersstructuur. Deze kost zal lager liggen dan de totale huidige kosten en vergoedingen.

Het toekomstige beheer van IMMO-CROISSANCE zal worden toegespitst op het uitwerken van een model gelijkaardig aan dat van COFINIMMO en op het uitwerken van een nieuwe actieve commercialisatiepolitiek zoals beschreven in sectie 2.3 van het Prospectus. De nieuwe raad van bestuur van IMMO-CROISSANCE zal belast zijn met de studie van een mogelijke uitbreiding van de portefeuille en om de investeringen te doen die verenigbaar zijn met de objectieven die het vastlegt.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Het is dit interne beheer dat de toegevoegde waarde voor COFINIMMO zal scheppen. Het is om deze reden dat COFINIMMO de meerderheid van de stemrechten wenst te verkrijgen in de algemene vergadering, overeenkomstig de voorwaarde beschreven in sectie 2.5.4. van het Prospectus. Indien zij deze meerderheid niet behaalt, kan COFINIMMO beslissen afstand te doen van de voorwaarde om het Bod in te trekken, volgens de omstandigheden en het percentage dat ze zal verworven hebben bij afloop van het Bod of de Heropening van het Bod. Deze beslissing zal afhangen van de evenwichten die kunnen gevonden worden met de andere aandeelhouders van IMMO- CROISSANCE, indien COFINIMMO bijvoorbeeld slechts 5 %, 20 % of 33 1/3 % zou behalen. In deze verschillende hypotheses, zal de mogelijkheid om een toegevoegde waarde te behouden afhangen van de controle die door COFINIMMO zal kunnen worden uitgeoefend over het toekomstige beheer van IMMO-CROISSANCE. Indien deze toegevoegde waarde onvoldoende lijkt, dan zal COFINIMMO hetzij de voorwaarde kunnen handhaven en dus geen participatie in IMMO- CROISSANCE verwerven, hetzij hieraan verzaken en een participatie behouden die haar niet de gewenste graad van controle bezorgt, onder voorbehoud van latere overdracht indien het toekomstig beheer van IMMO-CROISSANCE niet meer aan haar wensen of doelstellingen beantwoordt.

IMMO-CROISSANCE telt slechts twee werknemers ten laste in uitvoering van een arbeidsovereenkomst van onbepaalde duur. COFINIMMO wenst deze twee arbeidsovereenkomsten van onbepaalde duur te behouden. IMMO-CROISSANCE heeft eveneens krachtens een terbeschikkingstelling een werknemer van Dexia Banque Internationale à Luxembourg ten laste. De overeenkomst van terbeschikkingstelling zal minstens zes maanden behouden worden, en dan worden herbekeken in functie van de performantie van deze werknemer, diens capaciteit om zich te integreren in het model voorgesteld door COFINIMMO en de kost die deze terbeschikkingstelling met zich meebrengt. Het Bod zal dan ook een positieve weerslag hebben op de werkgelegenheid in de mate waarin COFINIMMO een lokale structuur met 4 personen in Luxemburg wenst te implementeren en zal geen andere weerslag hebben op de andere activiteitencentra dan de gebouwen

die op de actiefzijde van de balans van IMMO-CROISSANCE staan. Het Bod zal evenmin enige weerslag hebben op de werkgelegenheid of op de activiteitencentra van COFINIMMO.

2.4.2. Heropening ingeval van overschrijding van de grens van 33 1/3 %

Bij het verstrijken van het Bod en ingeval COFINIMMO ten minste 33 1/3 % van het totale aantal stemrechten in het kapitaal van IMMO-CROISSANCE zou verworven hebben bij de afsluiting van het Bod, overeenkomstig artikel 7 paragraaf (3) van de Wet op de openbare overnamebiedingen, dan zal het Bod worden heropend onder de voorwaarden en bepalingen vermeld in sectie 2.5.3. (i) van het Prospectus.

2.4.3. Schrapping en Heropening ingeval van schrapping

Indien bij de afsluiting van het Bod (eventueel na de Heropening van het Bod zoals bedoeld in sectie 2.4.2. van het Prospectus), COFINIMMO ten minste 80 % van de stemrechten in het kapitaal van IMMO-CROISSANCE behaalt, behoudt ze zich de mogelijkheid voor om, na bekendmaking van de definitieve resultaten van het Bod, de intrekking te vragen van de aandelen IMMO- CROISSANCE van de markt Euronext Brussels en/of de gereglementeerde markt van de Beurs van Luxemburg, onder voorwaarde van goedkeuring door de bevoegde autoriteiten. Ingeval van goedkeuring van de schrapping door de bevoegde autoriteiten, zal het Bod eveneens worden heropend onder de modaliteiten en voorwaarden zoals bepaald in sectie 2.5.3. (ii) van het Prospectus.

De schrapping van de notering op de markt van Euronext Brussels kan slechts worden bevolen door de autoriteiten van Euronext Brussels handelend in samenspraak met de CBFA. De CBFA kan zich verzetten tegen de schrapping of maatregelen voorstellen in het belang van de bescherming van investeerders. Ingeval van schrapping van de notering, zullen de Aandelen niet meer kunnen worden verhandeld op de markt Euronext Brussels in België. De schrapping van de notering op de markt van Euronext Brussels zal ook tot gevolg hebben dat IMMO-CROISSANCE niet meer onderworpen zal zijn aan de reglementering toepasselijk op vennootschappen waarvan de effecten op een Belgische gereglementeerde markt genoteerd zijn.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Ingeval van schrapping van de notering op de markt Euronext Brussels, (i) zal de inschrijving van IMMO-CROISSANCE op de officiële lijst van de openbare instellingen voor collectieve belegging naar buitenlands recht bij de CBFA, (ii) de financiële dienst in België en (iii) de verspreiding van informatie in België niet meer verzekerd worden indien het aantal niet-institutionele aandeelhouders onder de 50 valt.

De schrapping van de notering op de gereglementeerde markt van de Beurs van Luxemburg vereist de goedkeuring door de bevoegde instanties van de Beurs van Luxemburg.

Bijgevolg, indien de schrapping plaatsvindt op de twee markten, zullen de investeerders alleen de mogelijkheid hebben om hun Aandelen over te dragen, (i) hetzij door middel van een onderhandse verkoop, (ii) hetzij op de openbare verkoopsmarkten, (iii) hetzij aan IMMO-CROISSANCE in het kader van een eventueel plan van inkoop van aandelen beslist door de algemene vergadering.

2.4.4. Verplichte terugtrekking en verplichte uitkoop

Indien, bij de afsluiting van het Bod of van de Heropening van het Bod, de participatie van COFINIMMO voor elk van de categorieën Aandelen minstens gelijk is aan 95% van de stemrechten, zal worden overgegaan overeenkomstig artikel 15 van de Wet op de openbare overnamebiedingen tot de gedwongen uitkoop van de overblijvende aandelen. De modaliteiten van deze uitkoop zullen worden bekendgemaakt hetzij in het persbericht dat zal verspreid worden overeenkomstig sectie

2.5.8. van het Prospectus, hetzij in een bericht dat afzonderlijk in de pers zal worden gepubliceerd in Luxemburg (d'Wort en Tageblatt) en België (De Tijd en l'Echo) binnen de termijn van drie maanden voorzien in artikel 15 (4) van de Wet op de openbare overnamebiedingen.

Indien bij afloop van het Bod of de Heropening van het Bod blijkt dat de participatie van COFINIMMO voor elk van de categorieën van Aandelen minstens gelijk is aan 90% van de stemrechten, dan kunnen de houders van aandelen die niet zijn ingebracht in het Bod van COFINIMMO de verplichte aankoop van hun aandelen eisen, tegen de voorwaarden voorzien in artikel 16 van de Wet op de openbare overnamebiedingen. In deze hypothese zullen de houders van aandelen die niet zijn ingebracht in het Bod, worden ingelicht over deze mogelijkheid door een persbericht dat overeenkomstig sectie 2.5.8. van het Prospectus zal worden gepubliceerd.

In de twee voormelde gevallen, zal IMMO-CROISSANCE toch ingeschreven blijven op de officiële lijst van instellingen voor collectieve belegging onderworpen aan het toezicht van de CSSF.

2.5. VOORWAARDEN EN MODALITEITEN VAN HET BOD

2.5.1. Doel van het Bod

COFINIMMO biedt aan om alle Distributie-aandelen (coupon n° 20 en volgende aangehecht) en Kapitalisatie-aandelen aan te kopen onder de voorwaarden bepaald in het Prospectus, hetzij 310.853 Distributie-aandelen op 12 juni 2007 en 46.084 Kapitalisatie-aandelen op 12 juni 2007.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

COFINIMMO houdt op dit ogenblik geen enkele participatie in IMMO-CROISSANCE aan, noch alleen, noch met personen in onderling overleg.

2.5.2. Prijs van het Bod

Overeenkomstig de gestelde voorwaarden of waarnaar verwezen wordt in het Prospectus, wordt het Bod op de volgende basis geformuleerd :

(i) per Kapitalisatie-aandeel: een betaling in contanten van EUR 794,80;

(ii) per Distributie-aandeel (coupon n° 20 en volgende aangehecht): een betaling in contanten van EUR 282,47.

Voor de toepassing van de regels inzake afrondingen op aandeelhouders die meerdere Aandelen houden, zie sectie 1.6. van het Prospectus.

2.5.3. Biedperiode

Het Bod kan worden aanvaard gedurende de normale bankopeningsuren vanaf 26 juni 2007 tot 27 juli 2007 om 16u00 (uur van Luxemburg en Brussel) ("Biedperiode ").

(i) Het Bod zal heropend worden indien COFINIMMO ten minste 33 1/3 % van de stemrechten in het kapitaal van IMMO-CROISSANCE heeft verworven bij het verstrijken van de Biedperiode (zie sectie 2.4.2. van het Prospectus).

In dit geval zal het Bod worden heropend voor een termijn van vijftien dagen vanaf de publicatie van het aantal verworven effecten op de avond van de laatste dag van de aanvaardingsperiode, overeenkomstig artikel 7 van de Wet op de openbare overnamebiedingen. De voormelde data voor de Heropening van het Bod zullen worden bekendgemaakt op de website van COFINIMMO (xxx.xxxxxxxxx.xxx) en door een bericht in de Luxemburgse pers (d'Wort en Tageblatt) en de Belgische pers (De Tijd en l'Echo) vanaf de eerste Werkdag.

(ii) Het Bod zal ook kunnen worden heropend indien COFINIMMO tenminste 80% van de stemrechten in het kapitaal van IMMO-CROISSANCE verwerft, hetgeen haar toelaat, zoals vermeld in sectie 2.4.3. van het Prospectus, om de schrapping van de aandelen van IMMO- CROISSANCE te vragen van de markt Euronext Brussels en/of de gereglementeerde markt van de Beurs van Luxemburg.

In dit geval zal het Bod worden heropend voor een termijn van vijftien dagen te rekenen vanaf de dag waarop de intentie om deze schrapping door te voeren, zal worden bekendgemaakt door een kennisgeving hetzij in de Luxemburgse pers (d'Wort en Tageblatt), hetzij in de Belgische pers (De Tijd en l'Echo), hetzij in beide, naargelang de schrapping zal gebeuren op de eerste of de tweede of beide markten.

(iii) De facultatieve heropening zoals voorzien in paragraaf (ii) hierboven zal kunnen volgen op de verplichte opening voorzien in paragraaf (i) hierboven of zal gelijktijdig kunnen plaatsvinden. De ene of de andere van deze heropeningen of beiden zijn begrepen in de definitie van het begrip "Heropening van het Bod ", voor de doeleinden van dit Prospectus.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

2.5.4. Opschortende voorwaarde

Het Bod is onderworpen aan de opschortende voorwaarde dat bij het aflopen van het Bod, COFINIMMO tenminste 51% van de stemrechten in het kapitaal van IMMO-CROISSANCE aanhoudt.

Deze voorwaarde is de enige voorwaarde van het Bod.

Bovenvermelde voorwaarde is enkel in het voordeel van COFINIMMO. Ingeval van niet- verwezenlijking van deze voorwaarde, behoudt COFINIMMO zich het recht voor om afstand te doen van deze voorwaarde. De beslissing van COFINIMMO in dit verband zal worden bekendgemaakt in het persbericht waarin de resultaten van het Bod zullen worden bekendgemaakt, overeenkomstig sectie 2.5.8. van het Prospectus.

Dit betekent dat indien de voorwaarde niet verwezenlijkt is op de dag van afsluiting van het Bod en indien COFINIMMO niet heeft verklaard afstand te doen van het voordeel van deze voorwaarde in het persbericht waarin COFINIMMO de resultaten van het Bod zal bekendmaken, de voorwaarde zal geacht worden behouden te blijven, en zullen de aangeboden Aandelen niet worden aanvaard.

COFINIMMO behoudt zich het recht voor om te verzaken aan deze voorwaarde, ongeacht het niveau van deelname dat bekomen werd bij de Heropening van het Bod.

De criteria die COFINIMMO zullen toelaten zich uit te spreken over de verzaking aan de voorwaarde worden uiteengezet in sectie 2.4.1. van het Prospectus.

2.5.5. Verbintenis om het Bod te volbrengen

De beslissing om het Bod uit te brengen werd genomen op 21 mei 2007 door het directiecomité van COFINIMMO, handelend krachtens een bijzondere delegatie verleend door de raad van bestuur.

Overeenkomstig Belgisch recht en de statuten van COFINIMMO, heeft de raad van bestuur de bevoegdheid om aan het directiecomité zulke delegatie over te dragen.

COFINIMMO verbindt er zich toe om het Bod te volbrengen.

2.5.6. Procedure - Aanvaarding van het Bod

a) Aandeelhouders

De aandelen zijn hetzij aan toonder, hetzij op naam en vertegenwoordigd door een Bewijs van inschrijving.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Opdat een titularis van de Aandelen geldig en zonder kosten zijn effecten in het kader van dit Bod kan aanbrengen, moeten het aan dit Prospectus gehechte aanvaardingsformulier (het "Aanvaardingsformulier") en de documenten hierna vermeld en elke volmacht of ander vereist document, correct worden ingevuld en geldig ondertekend in twee exemplaren, en worden afgeleverd gedurende de openingsuren en ten laatste op 27 juli 2007 om 16u00 (tijd in Luxemburg en Brussel) voor de aandelen aan toonder bij Dexia Bank België of Dexia Banque Internationale à Luxembourg en voor de aandelen op naam bij RBC Dexia Investor Services Bank S.A., overboekingsagent van IMMO-CROISSANCE waarvan de zetel gevestigd is in Porte de France, 14 in X-0000 Xxxx-xxx-Xxxxxxx, Groothertogdom Luxemburg.

Het Aanvaardingsformulier moet worden vergezeld:

– voor de aandelen aan toonder, van het fysisch document van het Aandeel aan toonder of voor de Aandelen die worden gehouden op een rekening, van het bewijs van inschrijving en blokkering van het Aandeel aan toonder op een effectenrekening; en

– voor de aandelen op naam, van het Bewijs van inschrijving.

De Aanvaardingsformulieren kunnen ook worden neergelegd bij de loketten van voormelde instellingen of bij andere instellingen of financiële tussenpersonen1.

Deze instellingen of tussenpersonen moeten de procedure beschreven in het Prospectus eerbiedigen.

Indien de Aandelen gezamenlijk worden gehouden door twee of meer personen, dient elk van hen hetzelfde Aanvaardingsformulier te tekenen. Indien de Aandelen het voorwerp zijn van vruchtgebruik, moeten zowel de naakte eigenaar als vruchtgebruiker(s) hetzelfde Aanvaardingsformulier tekenen.

Indien de Aandelen verpand zijn, moeten zowel de pandgever als de pandhoudende schuldeiser(s) het Aanvaardingsformulier tekenen, met dien verstande dat de pandhoudende schuldeiser(s) op onvoorwaardelijke en onherroepelijke manier moet(en) afstand doen van hun pand op de betrokken Aandelen.

Indien de Aandelen op enige andere manier belast zijn of onderworpen zijn aan enig ander volgrecht, een zekerheid of enig ander recht, schuldvordering of belang ten voordele van een derde, dan moeten alle begunstigden van deze rechten, titels, schuldvorderingen of belangen op deze Aandelen het Aanvaardingsformulier ondertekenen en afstand doen op een onherroepelijke en onvoorwaardelijke wijze van alle rechten, titels, schuldvorderingen of belangen op deze Aandelen.

De risico's met betrekking tot de eigendom van de Aandelen die geldig zijn aangebracht tijdens de Biedperiode zullen niet eerder worden overgedragen aan COFINIMMO dan op het ogenblik van de betaling van de Prijs van het Bod.

b) Aanvaarding - onherroepelijk en onvoorwaardelijk karakter

De aanvaarding van het Bod is onherroepelijk en onvoorwaardelijk. Xxxxxxx, overeenkomstig artikel 13 van de Wet op de openbare overnamebiedingen, (i) zullen de Aandeelhouders bevrijd zijn van hun aanvaarding ingeval van concurrerend bod, (ii) elke verhoging van de Prijs van het Bod zal ten goede komen aan de Aandeelhouders die het Bod reeds aanvaard hadden voor deze verhoging,

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

(iii) de intenties tot aanvaarding van het Bod vanwege de Aandeelhouders die zijn ingediend voor de publicatie van het Prospectus binden de Aandeelhouders niet, en (iv) de Aandeelhouders die het Bod aanvaard hebben, kunnen zich terugtrekken na de publicatie door de raad van bestuur van IMMO-CROISSANCE van zijn gemotiveerd advies over het Bod, en dit tot de sluiting van het Bod.

c) Toepasselijke recht - bevoegde rechtbanken

Het Luxemburgse recht zal de overeenkomsten beheersen die gesloten zijn tussen de Bieder en de Aandeelhouders en de rechtbanken van het Groothertogdom Luxemburg zullen bevoegd zijn.

1 De aandacht van de houder van een Aandeel die van deze mogelijkheid wenst gebruik te maken wordt gevestigd op sectie 1.12 van het Prospectus met betrekking tot kosten en belastingen van het Bod.

2.5.7. Betaling van de Prijs van het Bod

Onder voorbehoud van toepassing van artikel 13 van de Wet op de openbare overnamebiedingen, zal de betaling in contanten van de Prijs van het Bod voor de Aandelen die geldig werden aangeboden tijdens de Biedperiode overeenkomstig de procedure bedoeld in sectie 2.5.6. "Procedure - Aanvaarding van het Bod" gebeuren, behoudens overmacht of fout van een derde voor dewelke COFINIMMO niet verantwoordelijk is, binnen de 10 Werkdagen volgend op de publicatie van het Bod of de Heropening van het Bod besloten overeenkomstig sectie 2.4.2. van het Prospectus, door overdracht op de bankrekening vermeld door de Verkoper op het Aanvaardingsformulier.

2.5.8. Publicatie van de resultaten van het Bod

(i) COFINIMMO zal aan de CSSF en aan de CBFA meedelen en zal op zijn website (xxx.xxxxxxxxx.xxx), zonder afbreuk te doen aan (ii) hieronder, het aantal Aandelen (met precisering van het aantal stemrechten dat daaraan verbonden is) dat haar werd ingebracht in het kader van dit Bod, bekendmaken, en dit:

1. elke zeven dagen te rekenen vanaf de datum van dit Prospectus;

2. elke ochtend van de laatste zeven dagen van de aanvaardingsperiode; en

3. de avond van de laatste dag van de aanvaardingsperiode.

(ii) De resultaten van het Bod zullen bovendien worden bekendgemaakt in een persbericht dat zal verspreid worden in de Luxemburgse pers (d'Wort en Tageblatt) en de Belgische pers (De Tijd en l'Echo) vanaf de eerste Werkdag die volgt op het einde van de aanvaardingsperiode.

2.6. VASTSTELLING EN VERANTWOORDING VAN DE PRIJS VAN HET BOD

2.6.1. Vaststelling van de Prijs van het Bod

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Om de prijs vast te stellen heeft de Bieder, samen met haar vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle, een individuele waardering uitgevoerd van ieder gebouw van de portefeuille en daarbij rekening gehouden met alle gekende elementen op datum van het Prospectus, dit wil zeggen zowel de gunstige als ongunstige evoluties van de eerste maanden van 2007. Voor een overzicht van de opmerkelijke gebeurtenissen van 2007, verwijzen we naar sectie 4.4.3. "Opmerkelijke evoluties in 2006 en begin 2007".

De voornaamste opmerkelijke evoluties voor 2007 zijn de volgende (zie sectie 4.4.3. van het Prospectus):

x IMMO-CROISSANCE heeft begin 2007 een huurovereenkomst voor lange termijn ondertekend voor een belangrijk deel van zijn gebouw K2 gelegen te Diegem (Keyberg), waarvan de renovatiewerken werden afgerond in de loop van de maand december 2006. IMMO- CROISSANCE staat eveneens op het punt om een huurovereenkomst af te sluiten voor de verhuring van 8% bijkomende oppervlakte voor hetzelfde gebouw. In het kader van deze verhuring aan General Electric, schat de Bieder dat de door IMMO-CROISSANCE toegestane

stimuli kunnen geraamd worden op EUR 1,5 miljoen.

x De huurovereenkomsten voor de gebouwen "Newton" en "Edison" gelegen te Strassen, hebben hun vervaltermijn bereikt.

x IMMO-CROISSANCE heeft in de loop van het eerste trimester van 2007 twee huurovereenkomsten ondertekend voor de verhuring van 2.000m² van het gebouw "Edison" dat 6.700m² omvat, hetzij 29,8%. Dit vertegenwoordigt eveneens 4 van de 10 verdiepingen. IMMO-CROISSANCE staat eveneens op het punt om een huurovereenkomst af te sluiten voor de verhuring van 20% (dit is 2 van de 10 verdiepingen) bijkomende ruimtes van het gebouw Edison gelegen te Strassen (Luxemburg).

x IMMO-CROISSANCE heeft een overeenkomst afgesloten voor de overdracht van het gebouw te Düsseldorf (Duitsland), hetgeen zou moeten worden gerealiseerd tegen einde juli 2007.

Deze recente positieve verhuurevoluties hebben als gevolg de verhuurleegstand gevoelig te verminderen, hetzij naar de beste schatting van de Bieder van 40% tot ongeveer 37%.

Voor de waardering van het gebouw "Arsenal", heeft de Bieder rekening gehouden met de noodzakelijke renovatie, de verhuurleegstand tijdens de duur van de werken en verschillende verhuurhypotheses in lijn met de huidige marktvoorwaarden.

Voor de waardering van het gebouw "Gutenberg" heeft de Bieder rekening gehouden met een herkwalificatie van m² bureelruimte in m² archiefruimte, hetgeen de totale oppervlakte in m² bureelruimte voor dit gebouw vermindert van 5.952 m² tot ongeveer 3.600 m². In het kader van door de Bieder gemaakte schatting, creëert deze vermindering van de totale oppervlakte in m² bureelruimte een minwaarde van meer dan EUR 6 miljoen.

Deze waarderingsoefening houdt rekening met de specifieke opmerkingen van de vastgoedadviseur over deze significante evoluties van 2007 en hun effecten voor de jaren 2007 en volgende, beschreven als volgt :

"1. De huurinkomsten in 2006 bedroegen op jaarbasis 15 212 382 €, zoals blijkt uit het jaarverslag van Immo-Croissance op 31 december 2006.

2. Volgens onze schattingen zullen deze huurinkomsten in 2007 op jaarbasis minder dan de helft van dit bedrag (minder dan 7 miljoen €) bedragen, en dit om de hierna volgende redenen:

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

a. Dexia (*) betaalt geen huurgeld meer voor twee van de drie gebouwen gelegen te Strassen, aangezien de respectievelijke huurovereenkomsten verlopen zijn en niet hernieuwd werden. Voor het derde gebouw, de Gutenberg, betalen Dexia (*) en de uitbater van de cateringdienst nog tot oktober 2008 huurgeld, maar het is zeer onwaarschijnlijk dat er tegen de einddatum van deze betalingen een nieuwe huurder kan worden gevonden op de markt die dezelfde bedragen zou betalen, hetgeen tot een nog grotere terugval van de huurinkomsten zal leiden in vergelijking met deze van december 2006.

b. Het Arsenal aan de Boulevard Royal, dat geniet van een gedeeltelijke verhuring tot einde juni 2007, zal grondig gerenoveerd worden.

c. Het Central Park, en het César te Lyon werden verkocht.

3. Volgens onze schattingen zal de leegstand toenemen van +/- 25% op 31/12/06 naar +/- 40% van de huidige portefeuille (31/5/07).

4. Onze oorspronkelijke waardering van de Gutenberg op basis van de informatie vervat in het jaarverslag van 2006 moest grondig worden herzien in negatieve zin, aangezien we van de 5 952 m² aan kantoorruimte die werden vermeld in het jaarverslag slechts rekening kunnen houden met +/- 3 600 m² aan bestaande kantoorruimte (hierin begrepen de inkomhal) en met

een mogelijke omschakeling van het gelijkvloers van 700 m² in kantoorruimte, waarbij de resterende oppervlakte besteed is aan keukens, technische ruimtes en archieven (minder dan 500 m²).

5. In onze waardering hebben we rekening gehouden met een huurderving van 12 maanden voor de lege oppervlakte van de Edison en van 18 maanden voor de lege oppervlakte van de Newton.

6. Voor het Arsenal hebben wij rekening gehouden met een impact op de grond van 3 250 € per bebouwbare m² en rekenen wij erop een gebouw van 6 000 m² (her)op te richten. We schatten dat deze zware renovatie midden 2009 beëindigd zal worden."

Bron : Jones Lang LaSalle, 18 juni 2007.

* Dexia dient hier begrepen te worden als Dexia Banque Internationale à Luxembourg

COFINIMMO heeft zich voor de berekening van de Aangeboden Prijs gebaseerd op de specifieke opmerkingen geformuleerd door Jones Lang LaSalle en op de door Jones Xxxx XxXxxxx aangegeven cijfergegevens.

Bovendien heeft COFINIMMO rekening gehouden met de doelstellingen die ze nastreeft (zie sectie

2.3. "Doelstellingen van COFINIMMO") en toekomstige synergieën uit de activiteiten van COFINIMMO en IMMO-CROISSANCE (zie sectie 2.4.1. "Toekomstig beleid en beheer van IMMO-CROISSANCE") bij de bepaling van de Aangeboden Prijs.

De Aangeboden Prijs voor het geheel van de aandelen wordt op zijn beurt bepaald door, van de totale waarde van het onroerend vermogen, rekening gehouden met de specifieke opmerkingen van Jones Lang LaSalle, eerst de hierna volgende elementen af te trekken:

- de financiële schulden op 31 december 2006;

- de passiva van het bedrijfskapitaal op 31 december 2006, met toevoeging van de activa;

- het bedrag aan dividenden betaald in mei 2007;

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

- het bedrag van de schadevergoeding die moet worden betaald als gevolg van de opzegging van de overeenkomst van IMMO-CROISSANCE met IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. voor diens activiteiten inzake beleggingsadvies (zie sectie 2.4.1. « Toekomstig beleid en beheer van IMMO-CROISSANCE»). De overeenkomst voorziet dat een schadevergoeding van 3% zal moeten worden betaald aan IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. indien IMMO- CROISSANCE deze overeenkomst opzegt. Deze schadevergoeding wordt geschat op EUR 4,8 miljoen;

en vervolgens, door de volgende elementen bij te tellen:

- de schatting door de Bieder op basis van de beschikbare informatie inzake het lopende huurresultaat dat werd behaald in de eerste maanden van 2007;

- een strategische premie voor de verwerving van een portefeuille met de omvang en kwaliteit van dat van IMMO-CROISSANCE in Luxemburg.

Zoals aangegeven in het voorgaand lid, heeft de Bieder zich bij het vaststellen van de Prijs van het Bod enkel gebaseerd op de intrinsieke waarde van IMMO-CROISSANCE. De externe elementen zoals de beurskapitalisatie van IMMO-CROISSANCE werden niet weerhouden als basis voor het vaststellen van de Prijs.

De beurskapitalisatie geeft immers niet noodzakelijk de waarde van een vennootschap weer. Dit geldt des te meer voor een vennootschap waarvan de liquiditeit2 van de effecten zeer zwak is, hetgeen het geval is voor het effect IMMO-CROISSANCE3.

Evenwel, zoals aangegeven in sectie 2.6.2.2. van het Prospectus, blijft de verhouding tussen de premie en de beurskoers een pertinente vergelijkingsmethode. Het resultaat van deze oefening is dat het Bod tevens een premie betekent ten aanzien van de beurswaarde.

2.6.2. Verantwoording van de prijs

2.6.2.1. Algemene opmerkingen

Aangezien het om een vrijwillig Bod gaat, hangt de vaststelling van de Prijs af van een beoordeling van de markt die toekomt aan de Bieder. Er wordt benadrukt dat artikel 6.(3).(e) van de Wet op de openbare overnamebiedingen niet van toepassing is, aangezien de statuten van IMMO- CROISSANCE niet voorzien in een opheffing van de beperkingen op de overdracht van effecten, noch in een buitengewoon recht voor de aandeelhouders aangaande de benoeming of herroeping van leden van het beheers- of bestuursorgaan.

De geboden Prijs bedraagt EUR 794,80 per Kapitalisatie-aandeel en EUR 282,47 per Distributie- aandeel (coupon n° 20 en volgende aangehecht).

Het Bod voor het geheel van de Aandelen benadert een bedrag van EUR 124,40 miljoen. Dit bedrag wordt verkregen door de twee Prijzen, respectievelijk EUR 794,80 per Kapitalisatie-aandeel en EUR 282,47 per Distributie-aandeel, toe te passen op alle Kapitalisatie- en Distributie-aandelen.

Om de Prijs van het Bod te kunnen verantwoorden werden 4 verschillende vergelijkingsmethoden gebruikt:

(i) Premie in verhouding tot de waarde van het netto-actief;

(ii) Analyse van vergelijkbare beursgenoteerde vennootschappen;

(iii) Premie betaald bij vergelijkbare biedingen; en

(iv) Premie in verhouding tot de beurskoers.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Voor deze 4 methodes heeft de Bieder rekening gehouden met de hierna volgende elementen, indien van toepassing:

1. Het Bod vindt plaats na de onthechting van coupon n° 19, gebeurd op 8 mei 2007 (vóór opening van de beurs). Dit betekent dat de laatste netto-waarde van de referentie-balans (op 31 december 2006) van IMMO-CROISSANCE moet worden aangepast om rekening te houden met deze betaling. Derhalve moet de netto-waarde van de referentie-balans op 31 december 2006 (ten bedrage van EUR

2 De liquiditeit van een effect geeft de gemakkelijkheid weer waarmee de operators een tegenpartij kunnen vinden voor hun koop- of verkooporder. Zij wordt gedefinieerd door het totale volume van uitgewisselde effecten over een periode van één jaar te delen door het totale aantal effecten in circulatie.

3 Het Kapitalisatie-aandeel van IMMO-CROISSANCE heeft een liquiditeit van 3,3% voor het jaar 2006 en het Distributie-aandeel van IMMO-CROISSANCE heeft een liquiditeit van 9,9% voor datzelfde jaar.

110,3 miljoen) verminderd worden met het bedrag van het dividend (ten bedrage van EUR 5,5 miljoen). De gecorrigeerde netto-waarde van de balans bedraagt dus EUR 104,7 miljoen.

2. In vergelijking met de situatie op 31 december 2006 heeft het profiel van de portefeuille van IMMO-CROISSANCE bepaalde evoluties ondergaan. Meer bepaald staan de gebouwen Arsenal, Edison en Newton volledig leeg sedert 1 januari 2007, met uitzondering van 2.000 m² getekende huurovereenkomsten in het gebouw Edison. Deze hypotheses zijn identiek aan deze van Jones Lang LaSalle, die door de Bieder voor de leegstand worden weerhouden.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

2.6.2.2. Resultaten van de verschillende methodes om de Prijs te verantwoorden

(i) Premie in verhouding tot de waarde van het netto-actief

De Netto-Inventariswaarde van de Balans («NIW») is gelijk aan het netto-actief, hetgeen op zijn beurt bepaald wordt door de waarde van de activa (gebouwen, effectenportefeuilles, contanten, enz.) van IMMO-CROISSANCE te berekenen, na de aftrek van de financiële schulden op 31 december 2006 en de passiva van het bedrijfskapitaal op 31 december 2006 en na opstelling van de activa van het bedrijfskapitaal. De NIW per 31 december 2006 is de door COFINIMMO laatste gekende.

In het geval van IMMO-CROISSANCE bedroeg het netto-actief op 31 december 2006, zoals opgenomen in de jaarrekening van IMMO-CROISSANCE, EUR 110,3 miljoen. Dit stemt overeen met een NIW van EUR 668,52 per Kapitalisatie-aandeel en EUR 255,59 per Distributie-aandeel.

Kapitalisatie-aandeel

Kapitalisatie-aandeel
NIW op 31/12/2006 per aandeel (in euro)	Prijs van het Bod per aandeel (in euro)	Premie

668,52	794,80	18,89%

Distributie-aandeel

Distributie-aandeel
NIW op 31/12/2006 (in euro)	Gecorrigeerde NIW voor het dividend (in euro)4	Prijs van het Bod per aandeel (in euro)	Premie

255,59	237,59	282,47	18,89%

(ii) Analyse van vergelijkbare vennootschappen

De waarderingsmethode aan de hand van vergelijkbare beursgenoteerde vennootschappen bestaat erin de waarderingsmultiples die waargenomen worden bij een staal van vergelijkbare

4 De NIW per aandeel op 31/12/2006 werd aangepast teneinde rekening te houden met het dividend van EUR 18.

vennootschappen die in dezelfde sector actief zijn toe te passen op de financiële aggregaten van IMMO-CROISSANCE.

De Bieder heeft op basis van de EPRA5 index een staal genomen van beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen in Europa waarvan de portefeuille qua samenstelling (kantoren vs. kleinhandel vs. industrie) en omvang het meest vergelijkbaar is met die van IMMO-CROISSANCE. Deze methode heeft echter als nadeel dat er grote verschillen kunnen bestaan tussen de weerhouden vennootschappen en IMMO-CROISSANCE, met name wat betreft bezettingsgraad, kwaliteit van huurders, enz.

Voor de toepassing van deze methode wordt de waarde van de onderneming als volgt gedefinieerd: beurskapitalisatie vermeerderd met de meest recent gepubliceerde netto-financiële schuld.

Voor de analyse van de vergelijkbare beursgenoteerde vennootschappen werden drie verhoudingen ("multiples") weerhouden, die gewoonlijk gebruikt worden om de vennootschappen van de sector te waarderen, met name:

- de verhouding tussen de beurskoers en de cash-flow per aandeel;

- de verhouding tussen waarde van de onderneming ("WO")6 en EBITDA7 («EBITDA multiple »); en

- de verhouding tussen de laatste NIW en de beurskoers.

De eerste twee aldus verkregen ratio's zijn gebaseerd op de vooruitzichten die de financiële analisten8 voor 2007 hebben geformuleerd.

Deze multiples worden in de volgende tabellen voorgesteld:

Vennootschap (multiple op 19/06/2007)	Prijs van het aandeel 19/06/07	Cash-flow per aandeel 2007E	Prijs/ Cash- flow (x) 0000X	Xxxxxx van de onder- neming (EUR miljoen)	EBITDA 2007E (EUR miljoen)	WO/ EBITDA (x) 2007E	Laatste NIW per aandeel	Prijs/ Laatste NIW
Intervest Offices	28.3	1.89	15.0	659	38	17.4	24.83	1.14
Leasinvest	74.2	4.54	16.3	489	25	19.5	63.18	1.17
Acanthe Developpement	3.40	0.19	17.9	261	18	14.8	4.56	0.73
Affine	142.5	13.99	10.2	1 271	82	12.5	130	1.10
Société de la Tour Eiffel	116.0	6.34	18.3	1 201	52	23.1	83.5	1.39
Vastned Offices	29.2	1.73	16.9	1 190	76	15.7	23.75	1.23

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

5 European Public Real Estate Association is een vereniging die als leden de omvangrijke beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen in Europa telt.

6 Voor de toepassing van deze methode wordt de waarde van de onderneming als volgt gedefinieerd: beurskapitalisatie vermeerderd met de meest recent gepubliceerde netto-financiële schuld.

7 "Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation" of Winsten voor interesten, taksen en afschrijvingen.

8 Bron: Factset levert financiële schattingen aangaande vennootschappen op basis van de schattingen gemaakt door de financiële analisten. Voor een bepaalde vennootschap en voor een bepaalde ratio (vb. EV/EBITDA 07E), neemt Factset als basis de verschillende schattingen die door de financiële analisten werden gemaakt voor deze ratio en compileert een nieuwe waarde voor deze ratio die de verschillende waarden van de financiële analisten integreert.

Xxxxxxxxxx
Xxxxxxx Xxxxxxxxxx	7.3	0.81	9.1	997	56	17.8	7.1	1.03
Mediaan (x)			16.3			17.4		1.14
Toepassing op Immo-Croissance		Cash-flow: 7.6 miljoen9			EBITDA: 9.9 mio10			NIW: 104.7 mio
Impliciete waarde van Xxxx Xxxxxxxxxx (EUR miljoen)			123.4			117.6		119.4
Waarde van het Bod (EUR miljoen)			124.4			124.4		124.4
Impliciet aangeboden premie			0.8%			5.8%		4.2%

Om de minder goede verhuurresultaten van 2007 in vergelijking met deze van 2006 te compenseren, heeft de Xxxxxx een gemiddelde berekend van de verhuurinkomsten voor 2005, 2006 en 2007 en heeft de cash flow en de EBITDA berekend op basis van dit gemiddelde (zie de voetnoten onderaan de pagina nummers 9 en 10).

De toepassing van de mediaan van de multiple Prijs/Cash-flow 2007 van de vergelijkbare ondernemingen op 19 juni 2007 leidt tot een waardering van IMMO-CROISSANCE van EUR 123,4 miljoen. De waarde van het Bod vertegenwoordigt aldus een premie van 0,8% ten aanzien van deze laatste waarde.

De toepassing op IMMO-CROISSANCE van de mediaan van de multiple WO / EBITDA 2007 van de vergelijkbare ondernemingen op 19 juni 2007 resulteert anderzijds in een waarde van EUR 117,6 miljoen voor IMMO-CROISSANCE. De waarde van het Bod maakt aldus een premie uit van 5,8% ten aanzien van deze laatste waarde.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Tenslotte resulteert de toepassing op IMMO-CROISSANCE van de mediaan van de multiple Prijs / Laatste NIW van de vergelijkbare ondernemingen op 19 juni 2007 in een waarde van EUR 119,4 miljoen voor IMMO-CROISSANCE. De waarde van het Bod vertegenwoordigt aldus een premie van 4,2% ten aanzien van deze laatste waarde. Het valt op te merken dat al deze vennootschappen groter of veel groter zijn dan IMMO-CROISSANCE. Hun premies in verhouding tot de NIW is verbonden aan de aanwezigheid van een interne sterk ervaren en omvangrijke ploeg.

Deze methode op basis van een referentiestaal werd gebruikt en als pertinent erkend tijdens het overnamebod op de aandelen van de vennootschap Dexia Immo Lux door Leasinvest Real Estate in 2006 (pagina 36 van het Prospectus van 12 mei 2006, ter beschikking gesteld van het publiek via de website van de CBFA), wat het enige recente en vergelijkbare publiek bod in Luxemburg is.

9 Het bedrag van EUR 7,6 miljoen stemt overeen met de gemiddelde cash flow van 2005, 2006 en 2007, respectievelijk gebaseerd op huurinkomsten van EUR 15,3 miljoen, EUR 15,2 miljoen en EUR 6,7 miljoen (rekening houdend met de huurderving voor bepaalde gebouwen, zie sectie 2.6.1. « Vaststelling van de Prijs van het Bod»).

10 Het bedrag van EUR 9,9 miljoen stemt overeen met de gemiddelde EBITDA van 2005, 2006 en 2007, respectievelijk gebaseerd op huurinkomsten van EUR 15,3 miljoen, 15,2 miljoen en EUR 6,7 miljoen (rekening houdend met de huurderving voor bepaalde gebouwen, zie sectie 2.6.1. « Vaststelling van de Prijs van het Bod»).

Bovendien heeft de Bieder in deze berekeningen een illiquiditeitsminwaarde niet toegepast op de waarden die bekomen werden met de methode van de beursmultiples, aangezien de Aandelen van IMMO-CROISSANCE genoteerd zijn. Niettemin laat de analyse van de gemiddelde beursvolumes die verhandeld werden op een jaar, een beperkte liquiditeit van de Aandelen IMMO-CROISSANCE (kapitalisatie en distributie) uitschijnen. De toepassing van een illiquiditeitsminwaarde lijkt in die context gerechtvaardigd te zijn. De toepassing van zulke illiquiditeitsminwaarde zou een zeer belangrijke verhoging laten uitschijnen van de premie betaald door de Bieder.

(iii) Premie betaald bij vergelijkbare aanbiedingen

De methode gebaseerd op de premie betaald bij vergelijkbare aanbiedingen bestaat erin de premies te analyseren die werden betaald bij vroegere openbare aanbiedingen in Luxemburg. Met uitzondering van de overname van Dexia Immo Lux door Leasinvest Real Estate in 2006 werd er recentelijk geen enkel ander openbaar bod uitgebracht in Luxemburg.

De waarde van het bod van Leasinvest Real Estate op Dexia Immo Lux bestond uit een premie van 3,7% van het netto-actief van Dexia Immo Lux, te vergelijken met een premie van 18,89% in het geval van het Bod van COFINIMMO op IMMO-CROISSANCE (zie sectie 2.6.2.2. (i): "Premie in verhouding tot de waarde van het netto-actief"). Bovendien moet worden benadrukt dat de bezettingsgraad van de portefeuille van Dexia Immo Lux 95,21% bedroeg, hetgeen beduidend meer is dan de bezettingsgraad van de portefeuille van IMMO-CROISSANCE.

(iv) Premie in verhouding tot de beurskoers

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Onderstaande tabel omvat de gemiddelde beurskoers over verscheidene periodes met 21 mei 2007 als referentiebasis (na correctie voor het dividend van EUR 18, indien van toepassing):

				Distributie-aandeel	Kapitalisatie-aandeel
				Koers van het aandeel Immo-Croissance (in euro) na correctie voor het dividend van EUR 1811	Slotkoers (in euro)
Gemiddelde maand april 2007				265.9	716.7
Gemiddelde 200712	tussen 8 april en	7	mei	267.4	718.4
Gemiddelde 1 maand voor 21 mei 2007				277	726.8
Gemiddelde 3 maanden voor 21 mei 2007				266.7	718.5
Gemiddelde 6 maanden voor 21 mei 2007				263.2	718.2
Gemiddelde 2007	12 maanden voor	21	mei	264.8	714.7

Zoals de hierna volgende tabellen aangeven, blijkt uit de waarde13 van het Bod een premie ten aanzien van de verschillende referenties van de beurskoers van IMMO-CROISSANCE, zowel voor het Kapitalisatie-aandeel als voor het Distributie-aandeel, te bestaan.

Kapitalisatie-aandeel

	Kapitalisatie-aandeel
	Koers van het aandeel IMMO-CROISSANCE (in euro)	Premie
Gemiddelde maand april 2007	716.7	10.9%
Gemiddelde tussen 8 april en 7 mei 2007	718.4	10.6%
Gemiddelde 1 maand	726.8	9.4%
Gemiddelde 3 maanden	718.5	10.6%
Gemiddelde 6 maanden	718.2	10.7%
Gemiddelde 12 maanden	714.7	11.2%

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

11 De beurskoersen werden gecorrigeerd teneinde rekening te houden met de onthechting van de coupon. Het Bod vindt immers plaats na de onthechting van de coupon, hetgeen betekent dat de referentiekoers eveneens "ex- dividend" moet worden berekend. De beurskoersen werden dan ook gecorrigeerd voor de periode vóór 8 mei, datum van notering "ex-coupon".

12 Deze periode stemt overeen met de maand voorafgaand aan de onthechting van coupon n° 19.

13 De waarde van het Bod die als referentie werd genomen is de Prijs van het Bod, namelijk EUR 794,80 per Kapitalisatie-aandeel en EUR 282,47 per Distributie-aandeel.

Distributie-aandeel

	Distributie-aandeel
	Koers van het aandeel IMMO-CROISSANCE (in euro) na correctie voor het dividend van EUR 1814	Premie
Gemiddelde maand april 2007	265.9	6.2%
Gemiddelde tussen 8 april en 7 mei 2007	267.4	5.6%
Gemiddelde 1 maand	277	2.0%
Gemiddelde 3 maanden	266.7	5.9%
Gemiddelde 6 maanden	263.2	7.3%
Gemiddelde 12 maanden	264.8	6.7%

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

14 De beurskoersen werden gecorrigeerd teneinde rekening te houden met de onthechting van de coupon. Het Bod vindt immers plaats na de onthechting van de coupon, wat betekent dat de referentiekoers eveneens "ex- dividend" moet worden berekend. De beurskoersen werden dan ook gecorrigeerd voor de periode vóór 8 mei, datum van notering "ex-coupon".

Evolutie van de beurskoers sinds 2007

De onderstaande grafieken geven de evolutie van de beurskoers weer van het Distributie-aandeel en het Kapitalisatie-aandeel van IMMO-CROISSANCE op Euronext Brussels, en dit over een periode van 01/01/2007 tot 21/05/2007, de dag vóór de publicatie van de persmededeling door de Bieder.

Evolutie van de beurskoers van het Distributie-aandeel van IMMO-CROISSANCE

305

300

295

290

285

280

275

270

02/01/2007

09/01/2007

18/01/2007

29/01/2007

05/02/2007

13/02/2007

20/ /2007

27/02/2007

06/03/2007

19/03/2007

26/03/2007

03/04/2007

13/04/2007

23/04/2007

30/04/2007

10/05/2007

18/05/2007

265

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Evolutie van de beurskoers van het Kapitalisatie-aandeel van IMMO-CROISSANCE.

765

755

745

735

725

715

705

695

685

007

200

675

03/01/ 007

25/01/2007

08/02/2007

16/02 2007

22/02 2007

06/03/2007

19/03/2007

02/04 2007

10/04/ 07

20/04/2

30/04/

15/05 2007

21/05 2007

2.7. FISCALE BEHANDELING VAN HET BOD

De hierna volgende paragrafen aangaande de fiscale behandeling van het Bod vatten op ruime en algemene wijze de fiscale wetgeving samen die van toepassing is in België en in Luxemburg wat betreft de gevolgen van het Bod voor de houders van de Aandelen en, in het bijzonder, wat betreft de fiscale behandeling van meer- of minderwaarden op aandelen.

Deze paragrafen zijn gebaseerd op de wet, de overeenkomsten, de rechtspraak en de andere rechtsbronnen, onder voorbehoud van elke wijziging die naderhand zou worden doorgevoerd, al dan niet met terugwerkende kracht.

Deze beschrijving vormt geen volledige beschrijving van alle fiscale vragen die de houders van Aandelen die wensen deel te nemen aan het Bod kunnen interesseren. Uit deze samenvatting mogen overigens geen conclusies worden getrokken wat betreft onderwerpen die er niet uitdrukkelijk in behandeld worden, met name inzake vermogensbelasting, schenkingsrechten of successierechten. Huidig voorbehoud is van toepassing op alle secties van het Bod die betrekking hebben op aspecten van Luxemburgs of Belgisch fiscaal recht.

Dit Prospectus richt zich ook niet specifiek op de fiscale regels die van toepassing kunnen zijn op bepaalde categorieën van houders van financiële instrumenten en kan niet beschouwd worden als zou het zich op indirecte wijze uitstrekken tot aspecten die er niet uitdrukkelijk in behandeld worden. Het houdt geen rekening met en behandelt niet het fiscaal recht van andere Staten dan België en Luxemburg en is onderhevig aan mogelijke wijzigingen van het Belgisch of Luxemburgs recht, hierin begrepen wijzigingen die terugwerkende kracht zouden hebben.

Wat betreft de individuele gevolgen, wordt de houders van Aandelen die wensen deel te nemen aan het Bod gevraagd hun persoonlijke belastingsconsulent te raadplegen aangaande de fiscale gevolgen voor hun persoonlijke situatie.

2.7.1. Fiscaal regime van toepassing in België

a) Belasting van de overdracht van de Aandelen

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

- Natuurlijke personen met verblijfplaats in België

De meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen door natuurlijke personen met verblijfplaats in België die de Aandelen houden als private belegging zijn in principe niet onderworpen aan Belgische inkomstenbelasting. De minderwaarden zijn in principe niet fiscaal aftrekbaar. De natuurlijke personen met verblijfplaats in België kunnen evenwel onderworpen zijn aan een belasting van 33% (te verhogen met de bijkomende gemeentebelasting) indien de meerwaarde beschouwd wordt als "speculatief" of wanneer zij het resultaat is van een transactie die de grenzen van het normale beheer van hun privé-vermogen overschrijdt. De "speculatieve" minderwaarden kunnen slechts worden afgetrokken van andere speculatieve inkomsten en kunnen worden overgedragen gedurende 5 jaar.

De meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen door natuurlijke personen met verblijfplaats in België die de Aandelen beroepsmatig houden worden belast volgens het normale progressieve tarief van de belasting van natuurlijke personen. Indien de Aandelen worden gehouden gedurende meer dan 5 jaar, zal de meerwaarde belast worden aan een tarief van 16,5% (te verhogen met de bijkomende gemeentebelasting). De minderwaarden zijn fiscaal aftrekbaar en kunnen worden overgedragen.

- Vennootschappen met zetel in België

In principe worden de meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen door vennootschappen met zetel in België volledig belast, in de mate waarin de vennootschap die ze overdraagt niet geniet van het regime van de definitief belaste inkomsten omwille van één van de uitsluitingen voorzien in artikel 203 van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen. De minderwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen zijn niet fiscaal aftrekbaar.

- Belastingplichtigen onderworpen aan de rechtspersonenbelasting

In principe worden de meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen door belastingplichtigen onderworpen aan de rechtspersonenbelasting vrijgesteld van belastingen en zijn de minderwaarden niet fiscaal aftrekbaar.

- Natuurlijke personen of vennootschappen met verblijfplaats resp. zetel buiten België

Natuurlijke personen of vennootschappen met verblijfplaats resp. zetel buiten België zijn in principe niet onderworpen aan de Belgische inkomstenbelasting voor de meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen, behalve indien de aandelen beroepsmatig worden gehouden door middel van een vaste basis of een vaste inrichting in België. In dit geval gelden dezelfde principes als beschreven voor de natuurlijke personen met verblijfplaats in België (die de aandelen beroepsmatig houden) of de Belgische vennootschappen (zie hierboven).

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Natuurlijke personen met verblijfplaats buiten België zonder een vaste basis of een vaste inrichting in België die hun fiscale verblijfplaats in een land hebben waarmee België geen belastingsverdrag heeft afgesloten of waarmee België een belastingsverdrag heeft afgesloten dat de bevoegdheid toekent aan de bronstaat de meerwaarde op de Aandelen te belasten, kunnen onderworpen zijn aan een belasting van 33% onder dezelfde omstandigheden als diegene die hierboven worden beschreven.

b) Taks op beursverrichtingen

De aankoop, verkoop en elke andere verwerving of overdracht onder bezwarende titel, door tussenkomst van een professionele tussenpersoon, van bestaande aandelen (secundaire markt) is onderworpen aan de taks op beursverrichtingen, in principe aan een tarief van 0,07% van de verkoopprijs zonder vermindering van de provisie van de tussenpersoon. Het tarief bedraagt 0,5% wat betreft de Kapitalisatie-aandelen. De taks op beursverrichtingen bedraagt maximaal EUR 500 per transactie en per partij, behalve wat betreft de Kapitalisatie-aandelen, waarvoor het maximum EUR 750 bedraagt.

In elk geval zal de taks op beursverrichtingen niet verschuldigd zijn door (i) de professionele tussenpersonen bedoeld in artikel 2, 9° en 10° van de wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten, die voor eigen rekening handelen, (ii) de verzekeringsmaatschappijen bedoeld in artikel 2, § l van de wet van 9 juli 1975 betreffende het toezicht op verzekeringsmaatschappijen, die voor eigen rekening handelen, (iii) de pensioenfondsen bedoeld in artikel 2, §3, 6° van de wet van 9 juli 1975 betreffende het toezicht op verzekeringsmaatschappijen, die voor eigen rekening handelen, (iv) de instellingen voor collectieve belegging of (v) de personen met verblijfplaats buiten België.

De taks op beursoperaties die verschuldigd is bij de overdracht van de Aandelen in het kader van het Bod zal worden gedragen door COFINIMMO (zie sectie 1.12. "Kosten en Belastingen").

c) Taks op de fysieke aflevering van effecten aan toonder

Indien ter gelegenheid van het Bod aandelen aan toonder worden overgedragen en fysiek worden afgeleverd aan de Bieder en deze fysieke aflevering gebeurt door tussenkomst in België van een professionele tussenpersoon in de zin van artikel 2, 9° en 10° van de wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten, die tussenkomt of overeenkomsten afsluit voor rekening van één van de partijen en de effecten aflevert aan de Bieder, zal de taks op de fysieke aflevering van effecten aan toonder verschuldigd zijn.

Het tarief van de taks bedraagt 0,6% en dit wordt verrekend op de bedragen die de verwerver moet betalen, met uitsluiting van de provisie van de tussenpersoon en de taks op beursverrichtingen. Deze taks kent geen bovengrens.

In elk geval zal de taks op de fysieke aflevering van effecten aan toonder niet verschuldigd zijn indien geen enkele professionele tussenpersoon bedoeld in artikel 2, 9° en 10° van de wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten tussenkomt of overeenkomsten afsluit voor rekening van één van de partijen.

Indien verschuldigd bij de overdracht van de Aandelen in het kader van het Bod, zal de taks op de fysieke aflevering van effecten aan toonder gedragen worden door COFINIMMO (zie sectie 1.12. "Kosten en Belastingen").

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

2.7.2. Fiscaal regime van toepassing in Luxemburg

a) Belasting van de overdracht van de Aandelen

- Natuurlijke personen met verblijfplaats in Luxemburg

De meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen door natuurlijke personen met verblijfplaats in Luxemburg die de Aandelen houden als private belegging (en niet in hun professionele vermogen) zijn in principe niet onderworpen aan de Luxemburgse inkomstenbelasting, behalve (i) wanneer de overgedragen Aandelen werden gehouden gedurende een periode kleiner dan 6 maanden of (ii) indien de Aandelen gehouden in hun private vermogen een belangrijke deelneming uitmaken (zie hieronder). Tegelijkertijd zijn de verliezen of minderwaarden bij de overdracht niet aftrekbaar of vatbaar voor fiscale compensatie wanneer de meerwaarden zelf niet belastbaar zouden zijn.

De meerwaarden die worden gerealiseerd door natuurlijke personen met verblijfplaats in Luxemburg en die Aandelen houden in hun private vermogen en die de Aandelen overdragen in het kader van het Bod binnen 6 maanden volgend op de verwerving ervan, maken een speculatief voordeel uit dat in Luxemburg wordt belast aan het progressieve tarief van de inkomstenbelasting (het marginale belastingtarief in 2007 bedroeg 38,95%, bijdrage voor werkgelegenheidsfondsen inbegrepen). De speculatieve voordelen zijn echter niet belastbaar indien zij gedurende het burgerlijke jaar in totaal minder dan EUR 500 bedragen. De speculatieve verliezen of minderwaarden zijn niet aftrekbaar van het bruto inkomen van de belastingplichtige maar zijn vatbaar voor compensatie met eventuele andere speculatieve voordelen en, desgevallend, met bepaalde andere voordelen bij overdracht.

De meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen in het kader van het Bod door natuurlijke personen met verblijfplaats in Luxemburg die een belangrijke deelneming15 houden in IMMO-CROISSANCE (d.w.z. meer dan 10% van het maatschappelijk kapitaal van IMMO-CROISSANCE) maken buitengewone inkomsten uit die belast worden aan de helft van het globale tarief dat overeenkomt met het gecorrigeerde belastbare inkomen. Deze buitengewone inkomsten zullen verminderd worden met een aftrek van EUR 50.000, verhoogd tot EUR 100.000 voor echtgenoten die gezamenlijk belast worden, zonder dat er een verlies uit kan voortvloeien. Deze aftrekken worden herleid in verhouding tot de aftrekken toegekend gedurende de tien voorgaande jaren. De verliezen of minderwaarden bij de overdracht zijn niet aftrekbaar van het bruto inkomen van de belastingplichtige, maar zijn vatbaar voor compensatie met eventuele andere meerwaarden bij overdracht en, desgevallend, met speculatieve voordelen.

- Collectieve instellingen met zetel in Luxemburg

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

De meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen in het kader van het Bod door collectieve instellingen met zetel in Luxemburg en onderworpen aan inkomstenbelasting voor collectieve instellingen en aan de gemeentelijke handelsbelasting (bijvoorbeeld, een kapitaalvennootschap met zetel te Luxemburg) zijn volledig belastbaar in hoofde van deze instellingen ten belope van de winst die werd gerealiseerd in het fiscale boekjaar van de overdracht en aan het tarief dat van toepassing is op dergelijke collectieve instellingen (het globale belastingtarief dat in Luxemburg van toepassing is op kapitaalvennootschappen bedraagt 29,63% in 2007 voor de kapitaalvennootschappen gelegen in de stad Luxemburg). Tegelijkertijd zijn de verliezen of minderwaarden bij overdracht die worden gerealiseerd bij de overdracht van Xxxxxxxx in het kader van het Bod in principe fiscaal aftrekbaar van de inkomsten van deze collectieve instellingen en op de gemeentelijke handelsbelasting.

De meerwaarden die bij deze overdracht worden gerealiseerd door erkende Luxemburgse instellingen voor collectieve belegging zijn vrijgesteld van Luxemburgse inkomstenbelastingen aangezien deze instellingen voor collectieve belegging uit hun aard volledig vrijgesteld zijn van de inkomstenbelasting voor collectieve instellingen en van de gemeentelijke handelsbelasting.

15 Een deelneming in een kapitaalvennootschap dient als belangrijk te worden beschouwd, indien de overdrager, alleen of samen met zijn echtgeno(o)t(e) en zijn minderjarige kinderen, op rechtstreekse of onrechtstreekse wijze, op enig moment gedurende vijf jaren voorafgaand aan de datum van de vervreemding, heeft deelgenomen voor meer dan 10% van het kapitaal of het maatschappelijk vermogen van de vennootschap. De drempel van 10% wordt verhoogd naar 25% tot het jaar 2007 inbegrepen voor de deelnemingen verworven vóór 1 januari 2002, indien deze niet werden verhoogd na deze datum.

- Natuurlijke personen of collectieve instellingen met verblijfplaats resp. zetel buiten Luxemburg en zonder vaste inrichting, permanente vertegenwoordiging of vaste basis in Luxemburg

Wanneer er een internationaal belastingsverdrag bestaat, is het recht op belasting van de meerwaarden bij overdracht op de Aandelen in het algemeen toegekend aan de Staat waar de natuurlijke persoon of collectieve instelling met verblijfplaats resp. zetel buiten Luxemburg die de meerwaarden realiseert (bijvoorbeeld een buitenlandse kapitaalvennootschap) zijn verblijfplaats heeft. In gevallen waarin een verdrag ondertekend door Luxemburg het recht op belasting toekent aan de bronstaat (Luxemburg), zullen de hierna beschreven principes toepassing vinden (onverminderd echter eventuele bijzondere bepalingen vervat in bijzondere belastingsverdragen).

Wanneer er geen internationaal belastingsverdrag bestaat, zijn de meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen in het kader van het Bod door natuurlijke personen of collectieve instellingen met verblijfplaats resp. zetel buiten Luxemburg belastbaar in Luxemburg (i) indien de overdrager een belangrijke deelneming heeft of had en de overdracht gebeurt in een tijdspanne van 6 maanden na de verwerving of (ii) indien de overdrager een belangrijke deelneming houdt sedert meer dan 6 maanden op de dubbele voorwaarde dat de overdrager gedurende meer dan vijftien jaar in Luxemburg heeft verbleven en dat hij op het ogenblik van de overdracht sedert minder dan vijf jaren Luxemburg verlaten heeft. De belasting van de natuurlijke personen gebeurt naar het voorbeeld van het regime dat van toepassing is op natuurlijke personen met verblijfplaats in Luxemburg inzake de meerwaarde bij overdracht van aandelen. De vreemde kapitaalvennootschappen met zetel buiten Luxemburg zullen onderworpen zijn aan de inkomstenbelasting voor collectieve instellingen volgens het barema dat van toepassing is op kapitaalvennootschappen met zetel te Luxemburg (d.w.z. aan een tarief van 22,88% indien de inkomsten groter zijn dan EUR 15.000; hierin begrepen de bijdrage voor het fonds voor werkgelegenheid).

- Natuurlijke personen of collectieve instellingen met verblijfplaats resp. zetel buiten Luxemburg maar met een vaste inrichting, permanente vertegenwoordiging of vaste basis in Luxemburg

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

De meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen in het kader van het Bod kunnen worden onderworpen aan de Luxemburgse inkomstenbelasting (evenals aan andere Luxemburgse belastingen, in functie van de aard van de belegger) in de mate waarin de Aandelen of de meerwaarden worden besteed of toegerekend aan een vaste inrichting, permanente vertegenwoordiging of vaste basis in Luxemburg, die deel uitmaakt of afhangt van een fysieke persoon of van een collectieve instelling met verblijfplaats buiten Luxemburg (bijvoorbeeld een buitenlandse kapitaalvennootschap zonder resp. zetel in Luxemburg). Deze sectie treedt echter niet in detail over de toepasselijke belasting in dergelijke speciale gevallen. Deze houders van Aandelen wordt aangeraden hun belastingsconsulent te raadplegen.

b) Andere taksen

Het fiscale regime van Luxemburg voorziet niet in taksen op beursverrichtingen. Bij de overdracht van Xxxxxxxx in het kader van het Bod is er overigens geen registratierecht, zegelrecht of ander gelijkaardig recht verschuldigd.

HOOFDSTUK III : INFORMATIE MET BETREKKING TOT COFINIMMO

3.1. ALGEMENE INFORMATIE

Bijlage n° 3 bevat het Jaarverslag 2006 van COFINIMMO met betrekking tot het boekjaar dat werd afgesloten op 31 december 2006. De Aandeelhouders vinden hierin (i) een aantal kerncijfers, (ii) een gedetailleerde beschrijving van de vastgoedportefeuille en (iii) de resultaten van de Bieder van dat jaar. De geconsolideerde jaarrekeningen en het verslag van de commissaris van COFINIMMO met betrekking tot het boekjaar dat werd afgesloten op 31 december 2006 werden eveneens opgenomen in het Jaarverslag 2006. Het is tevens mogelijk de jaarrekeningen evenals het jaaverslag van COFINIMMO te consulteren op haar website op het adres xxx.xxxxxxxxx.xxx onder de rubriek

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

« investor relations ». Huidig hoofdstuk beoogt de informatie vervat in het Jaarverslag samen te vatten en, indien nodig, te actualiseren.

Maatschappelijke benaming	COFINIMMO, "Vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht" of "bevak naar Belgisch recht".
Rechtsvorm	Naamloze Vennootschap.
Internet Adres	xxx.xxxxxxxxx.xxx
Maatschappelijke zetel	Xxxxxxxxxx 00 0000 Xxxxxxx De maatschappelijke zetel kan verplaatst worden naar enige andere plaats in België door éénvoudige beslissing van de raad van bestuur.
Oprichting en duur	COFINIMMO werd opgericht voor onbepaalde duur op 29 december 1983 bij akte verleden voor notaris Xxxxx Xxxxxxx te Brussel, gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 27 januari 1984, onder nummer 891-11. Sinds 1 april 1996 is COFINIMMO erkend als vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht, afgekort vastgoedbevak naar Belgisch recht, ingeschreven bij de CBFA. Zij is onderworpen aan het wettelijk regime van de collectieve beleggingsinstellingen met een vast aantal rechten van deelneming, zoals georganiseerd door de wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles en heeft gekozen voor de belegging in vastgoed.

Rechtspersonenregister

COFINIMMO is ingeschreven in het rechtspersonenregister (Brussel) en bij de Kruispuntbank van ondernemingen met ondernemingsnummer 0426.184.049.

Maatschappelijk doel

Overeenkomstig artikel 3 van de gecoördineerde statuten van 3 juli 2006:

"De vennootschap heeft tot hoofddoel het collectief beleggen in vastgoed.

Bijgevolg bestaat haar hoofdactiviteit erin te beleggen in vastgoed, dit wil zeggen, in onroerende goederen zoals gedefinieerd door de artikelen 517 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, in zakelijke rechten op onroerende goederen, in aandelen met stemrecht uitgegeven door verbonden vastgoedvennootschappen, in optierechten op onroerende goederen, in rechten van deelneming in andere vastgoedbeleggingsinstellingen die ingeschreven zijn op de lijst als bedoeld in artikel 120, eerste paragraaf tweede lid of artikel 137 van de wet van vier december negentienhonderd negentig, in vastgoedcertificaten als bedoeld in artikel 106 van deze wet, in rechten voortvloeiend uit contracten waarbij aan de bevak één of meer goederen in onroerende leasing worden gegeven, alsook in alle andere goederen, aandelen of rechten die door de genoemde wet of ieder uitvoeringsbesluit als zijnde onroerende goederen omschreven zijn, of in alle andere activiteiten die zouden toegelaten zijn door de reglementering die op de vennootschap van toepassing is.

Als bijkomende activiteit mag de vennootschap alle verrichtingen en studies uitvoeren die betrekking hebben op alle onroerende goederen zoals hiervoor beschreven, en mag zij alle handelingen stellen die betrekking hebben op onroerende goederen, zoals de aankoop, de verbouwing, de inrichting, de verhuur, de onderverhuring, het beheer, de ruil, de verkoop, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom, zich inlaten binnen de toegelaten grenzen met alle ondernemingen met een doel dat soortgelijk of aanvullend is aan het

hare door middel van fusie of anderszins, voor

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

zover deze handelingen toegelaten zijn door de van toepassing zijnde reglementering voor vastgoedbevaks en, in het algemeen, alle handelingen verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks verbonden zijn met haar doel. De vennootschap mag slechts occasioneel optreden als projectontwikkelaar. De vennootschap mag eveneens onroerende goederen, met of zonder aankoopoptie, in leasing geven.

De vennootschap mag tevens als bijkomende of tijdelijke activiteit beleggen in effecten die hierboven niet omschreven zijn, en zij mag liquide middelen bezitten. Deze beleggingen zullen zodanig gediversifieerd zijn dat een geschikte spreiding van het risico is gewaarborgd. Deze beleggingen dienen tevens te geschieden overeenkomstig de criteria die door het Koninklijk Besluit van vier maart negentienhonderd éénennegentig met betrekking tot bepaalde instellingen voor collectieve beleggingen, bepaald zijn. Ingeval dat de vennootschap dergelijke effecten bezit, moet dit overeenstemmen met de voortzetting op korte of middellange termijn van het beleggingsbeleid van de vennootschap en de effecten moeten bovendien opgenomen zijn in de notering van een effectenbeurs van een lidstaat van de EuropeseUnie of verhandelbaar zijn op een gereglementeerde, regelmatig werkende, erkende en voor het publiek toegankelijke markt, en waarvan de liquiditeit gewaarborgd is. Zij mag liquiditeiten bezitten in alle munten in de vorm van een zicht- of termijndeposito of in de vorm van een ander gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument. De vennootschap mag effecten lenen volgens de door de wet toegelaten voorwaarden."

COFINIMMO kan haar maatschappelijk doel niet wijzigen overeenkomstig artikel 559 van het Wetboek van vennootschappen, aangezien dat artikel niet van toepassing is op vastgoedbevaks, overeenkomstig artikel 20 §4 van de wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles.

Boekjaar

Het boekjaar van de vennootschap begint op 1

januari en wordt afgesloten op 31 december van

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

elk jaar.

Maatschappelijk kapitaal

Het maatschappelijk kapitaal van COFINIMMO bedraagt EUR 647.151.951,94. Het kapitaal is volledig volgestort en wordt vertegenwoordigd door 12.136.072 aandelen zonder nominale waarde die elk 1/12.136.072ste van het kapitaal vertegenwoordigen.

De raad van bestuur is uitdrukkelijk gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal in één of meerdere keren te verhogen ten belope van een maximum bedrag van zeshonderd miljoen euro (EUR 600.000.000,00) op de data en op de wijze die door de raad van bestuur zal worden bepaald, conform artikel 603 van het Wetboek van Vennootschappen. Bij een kapitaalverhoging die vergezeld gaat van een storting of een boeking van een emissiepremie, wordt enkel het bij het kapitaal ingeschreven bedrag afgetrokken van het bruikbaar blijvend bedrag van het toegestaan kapitaal.

Deze machtiging wordt toegestaan voor een periode van vijf jaar te tellen vanaf de bekendmaking in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van de notulen van de buitengewone algemene vergadering van 8 april 2005.

Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast, tenzij de algemene vergadering daar zelf zou over beslissen. De kapitaalverhogingen waarover de raad van bestuur aldus heeft beslist, kunnen gebeuren door inschrijving tegen contanten of door inbrengen in natura in naleving van de wettelijke bepalingen, of door incorporatie van reserves of van uitgiftepremies met of zonder creatie van nieuwe effecten. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van Gewone Aandelen of Bevoorrechte Aandelen of aandelen met of zonder stemrecht. Deze kapitaalverhogingen kunnen ook gebeuren door de uitgifte van converteerbare obligaties of van inschrijvingsrechten – al dan niet aan een andere roerende waarde gehecht – die aanleiding

kunnen geven tot het creëren van Gewone of

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Bevoorrechte Aandelen of aandelen met of zonder stemrecht.

Zonder afbreuk te doen aan de machtiging verleend aan de raad van bestuur zoals uiteengezet in de hier voorafgaande alinea's, heeft de buitengewone algemene vergadering van 14 mei 2002 de raad van bestuur uitdrukkelijk ertoe gemachtigd conform de bepalingen van artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen, over te gaan tot één of meer kapitaalverhogingen, onder meer door inbrengen in natura, in geval van een openbaar overnamebod op de effecten van de vennootschap, na ontvangst door de vennootschap van de mededeling voorzien door artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen. De kapitaalverhogingen door de raad van bestuur uitgevoerd ingevolge de hierboven vermelde machtiging worden aangerekend op het overblijvend toegestaan kapitaal zoals voorzien bij dit artikel. Deze machtiging beperkt niet de machten van de raad van bestuur om tot andere verrichtingen met gebruik van het toegestane kapitaal over te gaan, dan deze voorzien door het artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen.

Wanneer de kapitaalverhogingen waartoe ingevolge die machtiging is beslist, een uitgiftepremie bevatten, moet het bedrag ervan, na eventuele aanrekening van de kosten, op een speciale onbeschikbare rekening, "uitgiftepremies" genoemd, worden geplaatst, die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt voor derden en die niet zal kunnen verminderd of afgeschaft worden, tenzij bij beslissing van de algemene vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaalvermindering, onder voorbehoud van haar incorporatie in het kapitaal.

Verkrijging van eigen aandelen

Overeenkomstig artikel 7, punt 3 van de gecoördineerde statuten van 3 juli 2006:

"De vennootschap mag onder de voorwaarden bepaald door de wet haar eigen aandelen aankopen of in onderpand nemen. Ze mag de door

de vennootschap verkregen aandelen op de beurs

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

of buiten beurs vervreemden onder de voorwaarden bepaald door de raad van bestuur, zonder voorafgaande machtiging vanwege de algemene vergadering.

Het is de raad van bestuur in het bijzonder toegestaan om, voor een duur van drie jaar vanaf de publicatie van de buitengewone algemene vergadering van 3 juli 2006, voor rekening van Xxxxxxxxx de eigen aandelen van de vennootschap te verwerven, in onderpand te nemen en te verkopen zonder voorafgaande beslissing van de algemene vergadering, wanneer deze verwerving of deze verkoop nodig is om ernstige en dreigende schade voor de vennootschap te vermijden.

Daarenboven, voor een periode van achttien maanden na het houden van voornoemde vergadering van 3 juli 2006, mag de raad van bestuur voor rekening van Xxxxxxxxx de eigen aandelen van de vennootschap verwerven, in onderpand nemen en verkopen (zelfs buiten de beurs) aan een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan vijfentachtig percent van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving, verkoop en in onderpand nemen) en die niet hoger mag zijn dan honderd vijftien percent van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving en in onderpand nemen) zonder dat Cofinimmo niet meer mag bezitten dan tien percent van het totaal aantal uitgegeven aandelen.

De hierboven bedoelde machtigingen strekken zich uit tot de verkrijgingen en vervreemdingen van aandelen van de vennootschap door een of meer rechtstreekse dochters van de vennootschap, in de zin van de wettelijke bepalingen betreffende de verkrijging van aandelen van hun moedervennootschap door dochters.

De hierboven bedoelde machtigingen gelden zowel voor Gewone als voor Bevoorrechte Aandelen."

Deze machtiging werd hernieuwd tijdens de buitengewone algemene vergadering van

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

aandeelhouders van 27 april 2007.

Beleggingsbeleid

Het beleggingsbeleid van COFINIMMO wordt bepaald in artikel 4 van de gecoördineerde statuten van 3 juli 2006:

"De collectieve belegging in vastgoed van kapitaal dat ingezameld wordt door het publiek beroep op het spaarwezen in België of in het buitenland zal gebeuren:

- hoofdzakelijk: in kantoorgebouwen, handelspanden, halfindustriële gebouwen en opslagruimten in België;

- op bijkomende wijze : in vastgoed gelegen in Europa; in andere vastgoedtypes in België.

Om het beleggingsrisico op een geschikte manier te spreiden, zullen de vastgoedbeleggingen van de bevak hoofdzakelijk verdeeld worden in vier types :

- kantoorgebouwen verhuurd voor een lange duur aan regionale, federale of internationale overheidsinstanties;

- andere kantoorgebouwen;

- handelspanden;

- halfindustriële gebouwen;

- ten bijkomende titel: andere vastgoedtypes zoals deze bestemd voor huisvesting, gronden, bossen zonder dat deze

opsomming limitatief is."

3.2. ALGEMENE INFORMATIE OVER HET KAPITAAL

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Voor een algemene voorstelling van het kapitaal van COFINIMMO, zie het Jaarverslag in Bijlage n°3 van het Prospectus.

3.3. INFORMATIE OVER DE AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR VAN COFINIMMO

Naar het weten van de raad van bestuur van COFINIMMO, is de aandeelhoudersstructuur op datum van dit Prospectus als volgt:

Naam	Gewone Aandelen	%	Bevoorrecht e Aandelen	Totaal	%
Groep Dexia	861.688	8.10	295.184	1.156.872	9.53
Compagnie du Bois Sauvage	430.163	4.04	209.500	639.663	5.27
AGF Belgium	585.648	5.50		585.648	4.82
Cofinimmo groep	764.277	7.18		764.277	6.29
Totaal van aandelen in omloop	10.636.306	100.00	1.499.766	12.136.072	100.00
Free float		75.18			74.09
Totaal van aandelen die deelgerechtigd zijn in het resultaat	9.872.029

3.4. BEHEER, BESTUUR EN TOEZICHT

3.4.1. Raad van bestuur

De rol van de raad van bestuur omvat de volgende aspecten:

- het nemen van besluiten omtrent de strategische koers van de vennootschap, hetzij spontaan, hetzij op voorstel van het directiecomité;

- het houden van toezicht op de kwaliteit van het beheer en van zijn overeenstemming met de gekozen strategie;

- het onderzoeken van de kwaliteit van de informatie die wordt verstrekt aan de beleggers en aan het publiek;

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

- het waken over de intellectuele onafhankelijkheid van alle bestuurders die individueel en gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het belang van de vennootschap en van de ontwikkeling van COFINIMMO;

- het behandelen van alle onderwerpen die tot zijn wettelijke bevoegdheid behoren (ontwikkeling van de strategie en van de begroting, het opstellen van de jaarrekening, de zesmaandelijkse en de driemaandelijkse resultaten, het gebruik van het toegestaan kapitaal, het nemen van fusiebesluiten en splitsingsbesluiten, het samenroepen van de algemene vergadering en de organisatie van de besluitvormingsorganen en de benoeming van hun leden).

De raad van bestuur wordt op dit moment voorgezeten door de xxxx Xxxxx Xxxxxx.

De onafhankelijke bestuurders zijn:

x de xxxx Xxxxx Xxxxxx

x de xxxx Xxxxxxx xxx Xxxxxx xx Xxxxxx, bestuurder van D’Ieteren NV

x de xxxx Xxxxxx Xxxxxxxxx, CEO van Groep Matexi

x de heer Xxxxxxxx Xxxxx, CEO van de Belgische federatie van de distributie VZW (FEDIS) De uitvoerende bestuurders zijn:

x de xxxx Xxxxx Xxxxxx, CEO

x de heer Xxxx-Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx, CFO

x de xxxx Xxxx Xxxxxxx, COO

x xxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx, Secretary General & Group Counsel De bestuurders die de aandeelhouders vertegenwoordigen zijn:

x AGF, vertegenwoordigd door de xxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, Voorzitter van het directiecomité van AGF Belgium NV

x de xxxx Xxxxx Xxxxxxxx, Voorzitter van het directiecomité van Dexia Insurance Belgium NV

x ridder Xxxxxxx Xxxxxxx, CEO van Compagnie du Bois Sauvage

x de xxxx Xxxxx Xxxxxxxxx, Managing Director van Bank Degroof

3.4.2. Dagelijks bestuur

Het directiecomité wordt voorgezeten door de gedelegeerd bestuurder, de xxxx Xxxxx Xxxxxx (CEO), die wordt bijgestaan door 3 uitvoerende bestuurders, xx xxxxx Xxxx-Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx (CFO) en Xxxx Xxxxxxx (COO) en xxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx (Secretary General & Group Counsel). Ieder lid van het comité heeft dus een welbepaalde bevoegdheid. Het comité vergadert wekelijks en is verantwoordelijk voor het operationele beheer van de vennootschap.

In dit verband is zijn rol als volgt:

- Het voorleggen van de strategie van de vennootschap aan de raad van bestuur;

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

- Het uitvoeren van deze strategie, hierin begrepen de besluiten om vastgoed of aandelen in vastgoedmaatschappijen te verwerven of over te dragen;

- Het verzekeren van het dagelijks bestuur van de onderneming en het uitbrengen van verslag hierover bij de raad van bestuur.

De Curriculi vitae van de heren Xxxxx Xxxxxx, Xxxx-Xxxxxxx Xxxxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxx en van xxxxxxx Xxxxxxxxx Xxxxx werden opgenomen in het Jaarverslag 2006 van de vennootschap dat als Bijlage n°3 van dit Prospectus geldt.

3.4.3. Adviserende comités

Binnen de raad van bestuur beschikt COFINIMMO over een auditcomité en een comité voor benoemingen en bezoldigingen.

3.4.4. Controle van de rekeningen

Een door de algemene vergadering van aandeelhouders aangestelde commissaris is belast met de taak om de jaarrekeningen voor echt te verklaren en de zesmaandelijkse rekeningen na te kijken, zoals voor elke naamloze vennootschap, en aangezien het om een bevak gaat, d.w.z. een beursgenoteerde instelling voor collectieve belegging, om bijzondere verslagen op te stellen op vraag van de CBFA.

De commissaris van de vennootschap is de vennootschap Deloitte Bedrijfsrevisoren BV onder de vorm van een BVBA, met maatschappelijke zetel te 0000 Xxxxxxx, Xxxxxxxxxx 000, vertegenwoordigd door de heer Xxxx Xx Xxxxxxxxx, door de CBFA erkend bedrijfsrevisor. Hij werd aangesteld door de algemene vergadering van 29 april 2005 voor een duur van drie (3) jaar.

De geconsolideerde jaarrekening van 31 december 2006 van COFINIMMO werd geauditeerd en kreeg een attest zonder voorbehoud van de commissaris.

3.4.5. Waardering van de portefeuille – vastgoeddeskundigen

De vastgoeddeskundigen die door COFINIMMO werden aangesteld en die de globale waarde van het onroerend vermogen van COFINIMMO bevestigen zijn de vennootschappen Winssinger & Vennoten en Xxxxxxx & Wakefield.

Xxxxxxxxxx & Xxxxxxxx wordt vertegenwoordigd door de heren Xxxxxxxx Xxxxxxxxxx en Xxxxxx Xxxxxxx. Winssinger & Vennoten (ondernemingsnummer 0422.118.165), met maatschappelijke zetel te Xxxxxxxxxx 000, 0000 Xxxxxxx, werd op 20 november 1981 opgericht voor onbepaalde duur en is onderworpen aan de Belgische wetgeving. Winssinger & Vennoten is gespecialiseerd in de waardering van vastgoed in België en maakt deel uit van de Groep DTZ. De vennootschap is lid van het Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) Belux.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Xxxxxxx & Xxxxxxxxx wordt vertegenwoordigd door xx xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx en Xxxxx Xxxxxxx. Xxxxxxx & Wakefield (ondernemingsnummer 0418.915.383) is een bijkantoor van een vennootschap die in Nederland werd opgericht (General Partnership existing under the laws of The Netherlands) met maatschappelijke zetel te Strawinskylaan, 3125, 0000 XX Xxxxxxxxx. De kantoren en de maatschappelijke zetel van Xxxxxxx & Wakefield in België bevinden zich te Xxxxxxxxx 00 X0, 0000 Xxxxxxx (xx vennootschap is geregistreerd in Brussel, onder het nummer 416 303). Sedert haar oprichting op 4 december 1978, waardeert de vennootschap in heel België en in het Groothertogdom Luxemburg kantoorgebouwen, winkels en industrieel vastgoed. Xxxxxxx & Wakefield valt niet onder het toezicht van enige officiële instantie.

3.4.6. Depothoudende bank

Bank Degroof werd aangeduid als depothoudende bank van COFINIMMO in de zin van artikel 12 en volgende van het koninklijk besluit van 10 april 1995 betreffende vastgoedbevaks.

3.4.7. Corporate Governance Charter

Het Corporate Governance Charter van COFINIMMO kan worden geraadpleegd op de website van COFINIMMO op het adres xxx.xxxxxxxxx.xxx, onder de rubriek « About Cofinimmo / Corporate Governance ».

3.4.8. Technisch en administratief beheer

COFINIMMO heeft het technisch en administratief beheer (het Property Management) van haar vermogen uitbesteed aan één van haar dochterondernemingen waarin zij 100% van de aandelen houdt, namelijk Cofinimmo Services NV. Cofinimmo Services NV heeft als doel het verzekeren van de duurzaamheid van het onroerend vermogen en de voldoening van de huurders van COFINIMMO door het organiseren van het dagelijkse onderhoud van de gebouwen en door verscheidene diensten te leveren aan de huurders (onderhoud van de technische installaties en van de liften, reiniging, enz.) Cofinimmo Services NV is ook belast met de administratieve en financiële opvolging die verband houdt met de bezetting van de gebouwen (uitnodiging om huur te betalen, afrekening van de lasten, betaling van belastingen, beheer van verzekeringen, enz.). Zij presteert niet voor rekening van derden.

3.4.9. Statutenwijzigingen

Tijdens een buitengewone algemene vergadering die plaatsvond op 27 april 2007, werden de volgende statutenwijzigingen goedgekeurd:

- aanpassing van het kapitaal (artikel 7),

- hernieuwing van de toelating om eigen aandelen te verwerven, in pand te nemen en te vervreemden (artikel 7, punt 3, alinea 2 en 3),

- aanpassing aan de nieuwe regels op vlak van dematerialisatie van titels (artikel 10),

- vereenvoudiging van de toelating tot de algemene vergadering (artikel 23, alinea 2), en

- hernieuwing van het winstdeelnemingsplan voor werknemers (artikel 30 alinea 4).

3.5. ALGEMENE INFORMATIE OVER DE ACTIVITEITEN VAN COFINIMMO

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

3.5.1. Bedrijfsprofiel

COFINIMMO is de belangrijkste investeerder in vastgoed bestemd ter verhuring in België. Haar belangrijkste activiteitensector is kantoorgebouwen. COFINIMMO is eigenaar van een portefeuille met ongeveer 150 gebouwen, verhuurd aan bijna 450 cliënten en op lange termijn beheerd door haar eigen commerciële en technische teams. De gebouwen, die hoofdzakelijk gevestigd zijn in Brussel, vertegenwoordigen een totale oppervlakte van meer dan één miljoen m² en een beleggingswaarde van bijna EUR 2,3 miljard.

COFINIMMO is genoteerd op Euronext Brussels en maakt deel uit van de BEL20 index. Haar aandeelhouders zijn hoofdzakelijk particulieren en Belgische en buitenlandse institutionele beleggers die een beperkt risicoprofiel gecombineerd met een hoog dividendrendement opzoeken.

Dankzij haar commercieel en investeringsbeleid in de traditionele kantorensector, in de bijzondere

sector van gebouwen ingenomen door openbare instanties of meer recentelijk in de rusthuizensector, ondersteund door innoverende financieringsstructuren, beoogt COFINIMMO waardecreatie voor haar aandeelhouders. COFINIMMO levert aan haar cliënten kwaliteitswerkplekken, een breed gamma aan vastgoeddiensten die erop gericht zijn om het beheer van kantoren te vergemakkelijken alsook een grote flexibiliteit betreffende de voorwaarden en de duur van de huurovereenkomsten.

Voor een volledige voorstelling van COFINIMMO, zie het jaarverslag van 2006 in Bijlage n°3 van het Prospectus.

Als gevolg van de publicatie van de resultaten op 31 maart 2007 bedraagt de reële waarde van de portefeuille EUR 2.207,24 miljoen en de investeringswaarde EUR 2.262,66 miljoen.

3.5.2. Geconsolideerde portefeuille op 31 maart 2007

Geografische zone	Relatief belang van de zone in de portefeuille
KANTOREN
Brussel Leopoldswijk	24,4 %
Brussel Centraal/Noord	18,4 %
Brussel Louiza	0,6 %
Brussel Gedecentraliseerd	29,2 %
Brussel Periferie	8,8 %
Brussel Satellieten	2,0 %
Antwerpen	5,8 %
Andere regio's	5,9 %
RUSTHUIZEN	4,8 %

PORTEFEUILLE EVOLUTIE

Uittreksel uit het rapport van de onafhankelijk vastgoeddeskundige Xxxxxxxxxx & Vennoten op basis van de investeringswaarde

(x EUR 1.000.000)

31 maart 2007

31 december 2006

Investeringswaarde van de volledige portefeuille16	2 262,66	2 363,25
Projecten en grondreserve	-13,26	-50,47
Totaal gebouwen in exploitatie	2 249,40	2 312,78
Contractuele huurprijzen	150,07	156,08
Rendement op gebouwen in exploitatie	6,67 %	6,75 %

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

16 De portefeuillewaarden opgenomen in de tabel hierboven zijn uitgedrukt in investeringswaarde. Hun uitdrukking in reële waarde bekomt men door ze te delen door 1,025. Op basis van de reële waarde van de gebouwen in exploitatie (hetzij EUR 2.207,24 miljoen op 31 maart 2007 tegenover EUR 2.306,83 miljoen op 31 december 2006), ligt het rendement van gebouwen in exploitatie op 6,84 % op 31 maart 2007 tegenover 6,77 % op 31 december 2006, terwijl het rendement bij 100% verhuring van de portefeuille 7,21 % bedraagt op 31 maart 2007 tegenover 7,11 % op 31 december 2006.

Contractuele huren en geschatte huurwaarde van de op de waarderingsdatum niet bezette gebouwen Rendement bij 100% verhuring van de portefeuille

Bezettingsgraad van gebouwen in exploitatie17

158,18

7,11 %

94,88 %

164,07

7,09 %

95,13 %

3.5.3. Notering op Euronext Brussels

COFINIMMO is genoteerd op Euronext Brussels en maakt deel uit van de BEL20 index, Euronext 150 en MSCI. Zij maakt ook deel uit van de vastgoedindices EPRA Europe en GPR.

3.6. FINANCIËLE INFORMATIE OVER COFINIMMO

De jaarrekening afgesloten op 31 december 2006 is opgenomen in Bijlage n°3 van het Prospectus.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

3.6.1. Kerncijfers

Kerncijfers	31 december 2006	31 december 2005
Resultaat per gewoon aandeel (in EUR)
Netto courant resultaat	8,69	8,60
Gerealiseerd resultaat op de portefeuille	1,39	0,28
Niet gerealiseerd resultaat op de portefeuille	3,65	0,33
Totaal: Netto resultaat	13,73	9,21

Bruto dividend van het boekjaar (in EUR)	7,40	7,35
Pay out ratio op het courant resultaat (%)	85 %	85 %

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel
voor uitkering van het dividend van het boekjaar 2006
(in EUR)
- in reële waarde	116,34	100,82
- in investeringswaarde	122,15	106,32

Return van het aandeel (%)
- bruto dividend uitgekeerd tijdens het boekjaar	5,32 %	5,73 %
- stijging van de beurskoers op 12 maand	14,74 %	11,27 %
- totale bruto return	20,06 %	17,00 %

Patrimonium (x EUR 1.000.000)
- in reële waarde (00)	0 000	0 000
- in investeringswaarde (00)	0 000	0 000

Schuldratio op totaal der activa (IAS)

47,52 %

46,30 %

17 Berekend op basis van de huuropbrengsten.

18 Boekhoudwaarde IAS/IFRS (zie voetnoot hierna).

19 Reële waarde = beleggingswaarde - transactiekosten.

3.6.2. Geconsolideerde balans op 31 maart 2007

GECONSOLIDEERDE BALANS (x EUR 1.000)	31 maart 2007	31 december 2006
Vaste activa	2 406 855	2 385 517
Immateriële vaste activa	568	517
Vastgoedbeleggingen20	2 161 498	2 103 988
Projectontwikkeling	12 478	41 765
Activa bestemd voor eigen gebruik21	10 072	10 074
Andere materiële vaste activa	1 629	1 400
Financiële vaste activa	21 963	27 017
Vorderingen financiële leasing	198 628	200 737
Handelsvorderingen en andere vaste activa	19	19
Vlottende activa	99 000	000 000
Activa bestemd voor verkoop	23 194	151 004
Vorderingen financiële leasing	3 676	3 407
Financiële vlottende activa	2 562	2 292
Handelsvorderingen	7 215	9 009
Belastingvorderingen en andere vlottende activa	18 779	18 857
Kas en kasequivalenten	15 280	15 264
Overlopende rekeningen	28 783	22 833
TOTAAL ACTIVA	2 506 345	2 608 183

Eigen vermogen					1 370 103	1 306 026
Kapitaal					606 394	606 394
Uitgiftepremies					357 216	357 216
Reserves					453 369	388 282
Impact op	de		reële waarde	van geschatte	-54 713	-56 414
mutatierechten		en	–kosten bij	hypothetische
vervreemding van vastgoedbeleggingen
Variaties in reële waarde van financiële instrumenten					7 837	10 548
Verplichtingen					1 136 242	1 302 157
Langlopende verplichtingen					717 992	848 174
Voorzieningen					15 888	15 910
Langlopende financiële schulden					000 000	000 000
Andere langlopende financiële verplichtingen					19 742	22 907
Kortlopende verplichtingen					418 250	453 983
Kortlopende financiële schulden					318 385	367 631
Andere kortlopende financiële verplichtingen						1
Handelsschulden en andere kortlopende schulden					46 386	53 027
Overlopende rekeningen					53 479	33 324
TOTAAL EIGEN VERPLICHTINGEN				VERMOGEN	EN	2 506 345	2 608 183
Schuldratio op totaal der activa					42,14 %	47,52 %

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

20 De waardering van vastgoedbeleggingen is berekend op de reële waarde.

21 Gebouw Woluwe 58, voor twee derden gebruikt als maatschappelijke zetel, en de inboedel.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

3.6.3. Geconsolideerde jaarrekening op 31 maart 2007

GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENINGEN (x EUR 1.000)	31 maart 2007	31 maart 2006
Huurinkomsten Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren Met huur verbonden kosten	34 399 2 525 -427	35 129 2 433 -560
Netto huurresultaat	36 497	37 002
Recuperatie van vastgoedkosten	296	53
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal	10 008	12 822
gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen
Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar	-10 063	-12 870
op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van
de huur
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de	-425	-780
huurder op verhuurde gebouwen
Operationeel vastgoedresultaat	36 312	36 227
Technische kosten	-513	-1 433
Commerciële kosten	-195	-378
Kosten en taksen van niet verhuurde goederen	-538	-452
Beheerkosten vastgoed	-2 482	-2 337
Operationeel vastgoedresultaat	32 584	31 627
Algemene kosten van de vennootschap	-1 396	-1 265
Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille	31 188	30 362
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	15 612	4
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	24 066	4 159
Operationeel resultaat	70 866	34 525
Financiële opbrengsten	10 670	7 264
Interestkosten	-15 415	-8 025
Andere financiële kosten
Xxxxxxxxxx xxxxxxxxx	-0 000	-000
Xxxxxxxxx xxxx belastingen	66 121	33 764
Vennootschapsbelasting	-988	-435
Exit taks	-29	-177
Belastingen	-1 017	-612
Netto resultaat – aandeel Groep	65 104	33 152
Preferent dividend - Voorstel	2 356	2 356
Netto resultaat – aandeel Groep (gewone aandelen)	62 749	30 796

HOOFDSTUK IV: INFORMATIE OVER IMMO-CROISSANCE

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

4.1. ALGEMENE INFORMATIE

Naam	IMMO-CROISSANCE.
Rechtsvorm	Investeringsmaatschappij met veranderlijk kapitaal onder Luxemburgs recht, opgericht in de vorm van een naamloze vennootschap. IMMO-CROISSANCE is ingeschreven: – op de officiële lijst van instellingen voor collectieve beleggingen onderworpen aan het toezicht van de CSSF, en – op de officiële lijst van instellingen voor collectieve beleggingen naar buitenlands recht bij de CBFA.
Internet Adres	xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xxx
Maatschappelijke Zetel	69 Route d’Esch, L -1470 Luxemburg.
Rechtspersonenregister	Rechtspersonenregister Luxemburg B 28 872.
Datum van oprichting	22 september 1988.
Wetgeving waaronder IMMO- CROISSANCE opereert	IMMO-CROISSANCE is een vennootschap naar Luxemburgs recht, onderworpen aan de wetten van het Groothertogdom Luxemburg.
Maatschappelijk doel	Overeenkomstig artikel 2 van de statuten van de vennootschap heeft IMMO-CROISSANCE als doel : « direct of indirect investeren in onroerende goederen in Luxemburg en in het buitenland, om de investeringsrisico's te spreiden en de aandeelhouders te laten voordeel halen uit het beheer van haar activa. Daartoe kan de Vennootschap deelnemingen verwerven, gelden plaatsen in afwachting van onroerende investeringen en elke handeling verrichten die zij nuttig zal achten ter verwezenlijking en realisering van haar

maatschappelijk doel, binnen de grenzen van de wet van 20 december 2002 op instellingen voor collectieve beleggingen.

Maatschappelijk kapitaal

De statuten van IMMO-CROISSANCE bepalen dat:

«Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap mag niet lager zijn dan EUR 1.250.000.»

«Het kapitaal van de vennootschap is ten alle tijde gelijk aan de netto waarde van de Vennootschap berekend overeenkomstig artikel 12 van de statuten.»

Op 31 december 2006 was de netto waarde gelijk aan EUR 110.268.495. Het totaal aantal aandelen was gelijk aan 354.380, waarvan 47.688 kapitalisatie-aandelen en 306.692 distributie- aandelen. Op 12 juni 2007, bedraagt het totale aantal aandelen 356.937, waarvan 46.084 kapitalisatie-aandelen en 310.853 distributie- aandelen.

Het distributie-aandeel kent in principe aan de aandeelhouder het recht toe een dividend in cash te ontvangen toegekend door de algemene vergadering van aandeelhouders overeenkomstig het Luxemburgs recht en de statuten. Als gevolg van elke verdeling van dividenden aan de distributie-aandelen, daalt het totaal netto actief toe te kennen aan dergelijke distributie-aandelen evenredig met dergelijke toekenning van dividenden. Het kapitalisatie-aandeel zal niet genieten van dergelijk recht op betaling van dividenden, maar het deel van de resultaten dat hen toekomt, zal geïncorporeerd worden en de netto waarde van het aandeel verhogen.

Elk distributie-aandeel en elke kapitalisatie- aandeel geeft recht op een stem in de gewone algemene vergadering.

Inkoop van eigen aandelen

De Aandelen zijn niet voor inkoop vatbaar op eenzijdige vraag van de aandeelhouders. Niettemin kan IMMO-CROISSANCE haar eigen aandelen

verwerven op Euronext Brussels en de Beurs van

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Luxemburg of op elke andere gereglementeerde markt waarop de aandelen van IMMO- CROISSANCE zouden verhandeld worden tijdens de periodes en ter waarde van het bedrag dat wordt bepaald door de algemene vergadering van aandeelhouders op voorstel van de raad van bestuur.

Eens de periodes en het bedrag bepaald, zal de raad van bestuur overgaan binnen de grenzen gesteld door de Luxemburgse wet, in het belang van IMMO-CROISSANCE en met inachtneming van het gelijkheidsprincipe tussen de verschillende aandeelhouders – tot de inkoop op de beurs van een bepaald aantal Aandelen zonder dat de prijs van die verwerving van aandelen hoger mag zijn dan de meest recente netto balanswaarde. De raad van bestuur zal bovendien het maximum aantal aandelen te verwerven per dag bepalen.

Bij beslissing genomen door de algemene vergadering van aandeelhouders van 11 april 2007 heeft de algemene vergadering de raad van bestuur van IMMO-CROISSANCE gemachtigd om over te gaan tot de inkoop van eigen aandelen gedurende een periode van 18 maanden vanaf de datum van de vergadering.

4.2. ALGEMENE INFORMATIE OVER HET KAPITAAL

4.2.1. Kapitaal

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Volgens de statuten van IMMO-CROISSANCE, is het minimum kapitaal van de vennootschap EUR

1.250.000 en het kapitaal dient op elk ogenblik gelijk te zijn aan de waarde van het netto-actief van de vennootschap berekend volgens artikel 12 van de statuten.

IMMO-CROISSANCE werd opgericht op 22 september 1988 met een maatschappelijk kapitaal van EUR 2.478.935,25, hetzij het equivalent in euro van 100.000.000 Luxemburgse frank. Volgens de wet mag het kapitaal van IMMO-CROISSANCE niet lager zijn dan EUR 1.250.000.

Het bedrag van het kapitaal van IMMO-CROISSANCE is te allen tijde gelijk aan de waarde van het netto-actief van de vennootschap.

4.2.2. Aandelen

IMMO-CROISSANCE is genoteerd op de Beurs van Luxemburg en Euronext Brussels. Zij geeft twee soorten aandelen uit:

1. distributie-aandelen (LU0006275720), en

2. kapitalisatie-aandelen (LU0006275696).

De Distributie-aandelen, IMMO-CROISSANCE Distribution genoemd, worden vergoed door dividenden op het door de algemene vergadering van aandeelhouders goedgekeurde resultaat. Kapitalisatie-aandelen, IMMO-CROISSANCE Capitalisation genoemd geven geen recht op uitkering van een dividend, het deel van de resultaten dat hen toekomt wordt geïncorporeerd.

IMMO-CROISSANCE biedt twee formules van investering aan. Distributie-aandelen kunnen omgezet worden in Kapitaal-aandelen, en vice-versa, twee keer per jaar op basis van de netto balanswaarden bepaald op de laatste werkdag van de maanden maart en september en dit voor de eerste keer vanaf 31 maart 2004. De eventuele deelrechten die voortvloeien uit dergelijke conversie zullen niet worden toegekend, maar worden verworven door IMMO-CROISSANCE en terugbetaald aan de aandeelhouder op basis van de hoger vermelde netto balanswaarden. Elk verzoek tot omzetting moet schriftelijk worden ontvangen door de overboekingsagent van IMMO- CROISSANCE ten laatste de laatste werkdag van de respectievelijke maanden maart en september. Het verzoek tot omzetting moet vergezeld gaan van aandelencertificaten indien die werden uitgegeven. De netto-waarde van een aandeel van elk van de categorieën wordt bepaald de laatste werkdag van elke maand zoals omschreven in hoofdstuk 8 van het Prospectus.

Elk Distributie-aandeel en elk Kapitaal-aandeel kent aan zijn houder een stem toe in elke algemene vergadering van aandeelhouders. Een aandeelhouder kan zelf stemmen of via een mandataris en deelnemen aan de deliberaties met het aantal stemmen die hij bezit, zonder beperking.

De Aandelen van elke categorie zijn aan toonder of op naam naargelang de vrije keuze van de investeerders. Bij latere uitgiftes, hebben de bestaande aandeelhouders een voorkeurrecht bij de inschrijving op nieuwe aandelen. Dit recht zal geconcretiseerd worden door een op de beurs verhandelbaar inschrijvingsrecht.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

De aandelen op naam kunnen gewisseld worden tegen aandelen aan toonder en omgekeerd. IMMO- CROISSANCE heeft het recht de aandeelhouder betaling te vragen van de kosten die dit met zich meebrengt.

De functie van overboekingsagent worden waargenomen door RBC Dexia Investor Services Bank

S.A. De aandelen aan toonder vertegenwoordigen één, vijf, vijfentwintig of honderd aandelen.

De aandelen op naam worden ingeschreven in een aandeelhoudersregister die bewaard wordt op de zetel van IMMO-CROISSANCE.

4.2.3. Inschrijving op Aandelen

De raad van bestuur van IMMO-CROISSANCE kan op elk moment Aandelen uitgeven met in acht neming van de bepalingen opgenomen in hoofdstuk 4 van het SICAV-Prospectus. Zij kan elke financiële instelling machtigen om dit te doen. De uitgifteprijs kan verhoogd worden met een uitgiftepremie van maximum 3%. De raad van bestuur kan overgaan tot opeenvolgende uitgiftes met voorkeurrecht voor de bestaande aandeelhouders die zullen worden aangekondigd door persmededelingen in twee Luxemburgse en twee Belgische kranten en eventueel in andere kranten gekozen door de raad van bestuur. Deze inschrijvingen zullen gebeuren aan de laatste netto balanswaarde berekend op basis van een voorkeurrecht vertegenwoordigd door een aandelencoupon verhandelbaar tijdens een vaste periode van inschrijving bepaald door de raad van bestuur en die niet minder mag zijn dan 15 dagen vanaf de opening van de inschrijving. De inschrijvingsprijs en de betreffende uitgiftepremie zullen ten laatste betaald worden op de 5de werkdag na sluiting van de inschrijvingsperiode. De inschrijvingsrechten die niet zouden uitgeoefend zijn tijdens die vastgelegde periode, zullen enkel publiek verkocht worden op de Beurs van Luxemburg en Euronext Brussels volgens de reglementen van deze beurzen. Het betreffende verkoopproduct, na aftrek van opgelopen kosten, voorschotten en lasten van allerlei aard, zal ter beschikking worden gehouden van de houders van niet uitgeoefende rechten. De netto balanswaarde wordt berekend op de laatste werkdag van elke maand. Er wordt geen netto balanswaarde bepaald wanneer de inschrijvingen lopen.

De raad van bestuur van IMMO-CROISSANCE zal beslissen over de uitgiftekalender volgens de onroerende investeringsmogelijkheden van IMMO-CROISSANCE en de situatie op de financiële markten.

IMMO-CROISSANCE houdt zich het recht voor om elk verzoek tot het verwerven van Xxxxxxxx te weigeren alsook om op elk ogenblik de Aandelen te doen verkopen die worden aangehouden door aandeelhouders in niet regelmatige omstandigheden, waardoor zij niet gerechtigd zijn aandelen van IMMO-CROISSANCE te verwerven of te houden.

4.2.4. Inkoop van Aandelen

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Volgens de bepalingen van de statuten heeft IMMO-CROISSANCE het recht om haar eigen Aandelen te kopen. De raad van bestuur kan mits voorafgaande toelating van de algemene vergadering van aandeelhouders, beraadslagend met gewone meerderheid van aanwezige of vertegenwoordigde aandeelhouders, overgaan tot verwerving van een bepaald aantal Aandelen gedurende een vastgelegde periode. Die toelating kan de achttien maanden niet te boven gaan en zal gepubliceerd worden door de raad van bestuur in "d'Wort" en een andere Luxemburgse krant, in "L'Echo", "De Tijd" in België en eventueel in andere kranten aan te duiden door de raad van bestuur. De bestuurders van IMMO-CROISSANCE hebben hun wil uitgedrukt om dit recht uit te oefenen indien de Aandelen op de beurs verkocht zouden worden aan een prijs die lager is dan de netto balanswaarde en indien een overschot aan liquide middelen binnen IMMO-CROISSANCE niet nuttig kan geïnvesteerd worden.

De verwervingen dienen te gebeuren op de Luxemburgse beurs of op elke andere gereglementeerde markt waarop de Aandelen verhandeld worden. De raad van bestuur zal elke vrijheid hebben om dergelijke verwervingen te doen in het algemeen belang van de vennootschap en haar aandeelhouders. De raad van bestuur is niet gehouden om de totaliteit van de voor inkoop

toegestane Aandelen effectief in te kopen.

De prijs van de verwerving mag de laatst berekende netto waarde niet overschrijden.

De Aandelen die worden verworven door IMMO-CROISSANCE kunnen aangehouden worden in haar portefeuille of geplaatst worden op de Luxemburgse beurs of elke andere gereglementeerde markt waarop de Aandelen verhandeld worden.

De Aandelen zijn niet terugbetaalbaar op eenzijdige vraag van de aandeelhouders.

4.2.5. Netto Inventariswaarde

De netto inventariswaarde van de Aandelen van IMMO-CROISSANCE wordt tenminste één keer per maand bepaald zoals hieronder beschreven, momenteel op de laatste werkdag van elke maand.

De netto inventariswaarde van IMMO-CROISSANCE is gelijk aan het verschil tussen haar bruto actief en haar opeisbaar passief.

Haar activa en passiva zullen als volgt geëvalueerd worden:

• De onroerende goederen zullen tenminste één keer per boekjaar geschat worden door één of meerdere vastgoeddeskundigen aan het einde van elk boekjaar. De raad van bestuur kan elke bijkomende bijzondere of algemene expertise eisen die zij nodig acht.

• De te ontvangen huurprijzen aangaande een verlopen periode zullen toegevoegd worden aan de activa en aan het resultaat van IMMO-CROISSANCE volgens hun aan de marktrente geactualiseerde waarde, tenzij de raad van bestuur redenen heeft om te geloven dat deze niet zullen betaald worden.

• De andere activa zullen door de raad van bestuur gewaardeerd worden aan hun marktwaarde of, bij gebreke daaraan, aan hun vermoedelijke verkoopprijs, met omzichtigheid en goede trouw.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

• De verbintenissen van IMMO-CROISSANCE zullen gewaardeerd worden aan hun nominale waarde en aangepast worden om rekening te houden met het prorata gedeelte van nog niet betaalde lasten van de voorbije periode.

• De eventuele tegoeden of verbintenissen uitgedrukt in een andere munt dan de euro zullen omgezet worden in euro aan de laatste gemiddelde bekende koers.

• De netto waarde van een Aandeel zal bepaald worden door de waarde van het beschikbaar gedeelte van de netto tegoeden van IMMO-CROISSANCE te delen door het totaal aantal Aandelen in omloop op dat ogenblik.

• Het percentage van het totaal van de netto tegoeden toe te kennen aan elk Aandeel is, in beginsel, gelijk aan het percentage vertegenwoordigd door het totaal aantal Aandelen. Het wordt aangepast op volgende wijze: als gevolg van elke toekenning van dividenden aan Distributie- aandelen (andere dan een gratis toekenning van aandelen), daalt het totaal van de netto tegoeden toe te kennen aan Distributie-aandelen evenredig met dergelijke toekenning van dividenden

(waardoor aldus een vermindering wordt teweeg gebracht van de netto tegoeden toegekend aan die aandelen) terwijl het totaal van de netto tegoeden toegekend aan Kapitalisatie-aandelen gelijk blijft (waardoor een verhoging wordt teweeg gebracht van het percentage van het totaal van de netto tegoeden toegekend aan die aandelen). Bij een Bod tot inschrijving op nieuwe Distributie-aandelen of Kapitalisatie-aandelen, genieten de tegoeden die aan elk van deze aandelen dienen te worden toegekend een verhoging gelijk aan het netto bedrag ontvangen door IMMO-CROISSANCE als gevolg van een dergelijk Bod of dergelijke verkoop. Bij verwerving door IMMO-CROISSANCE, ondergaan de netto tegoeden een gelijkaardige vermindering met de totale kost voor IMMO-CROISSANCE van de verworven aandelen.

4.3. RAAD VAN BESTUUR, BESTUUR EN TOEZICHT

4.3.1. Raad van bestuur

De raad van bestuur van IMMO-CROISSANCE bepaalt het te volgen beleid voor de vennootschap. De leden werden benoemd door de algemene vergadering van aandeelhouders van 11 april 2007 voor de duur van één jaar.

Xxx. Xxxxx Xxxxxxx is voorzitter van de raad van bestuur van IMMO-CROISSANCE. De andere leden van de raad van bestuur zijn:

x Xxx. Xxxx Xxxxxxx

x Xxx. Xxxxxx Xxxxxx

x Xxx. Xxxxxx Xxxxxxx

x Xxx. Xxxxxxx Xxxxxxxxx

x Xxx. Xxxxx Xxxxxxx

4.3.2. Dagelijks bestuur

Het dagelijks betuur van IMMO-CROISSANCE werd opgedragen aan Xxx. Xxxx Xxxxx Xxxx.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

4.3.3. Financiële dienst Luxemburg en België

De raad van bestuur van IMMO-CROISSANCE heeft de financiële dienst van IMMO- CROISSANCE Luxembourg opgedragen aan RBC Dexia Investor Services Bank S.A., Xxxxx xx Xxxxxx 00, X-0000 Xxxx-xxx-Xxxxxxx, en in België aan Fortis Bank NV, Xxxxxxxxxxx 0, 0000 Xxxxxxx, en Puilaetco Dewaay Private Bankers NV, Xxxxxxxx-Xxxxxxxxxxx 00-00, 0000 Xxxxxxx.

4.3.4. Investeringsadvies

IMMO-CROISSANCE wordt voor haar investeringen geadviseerd door IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. in uitvoering van een overeenkomst gesloten op 14 april 2004. Deze vennootschap wordt integraal aangehouden door Dexia Banque Internationale à Luxembourg, de verzekeringsgroep Foyer S.A. et Puilaetco Dewaay Private Bankers NV.

IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. ontvangt advieshonoraria, betaalbaar op het einde van elk

semester, gelijk aan 0,25% van de bruto activa van IMMO-CROISSANCE, zoals geschat door onafhankelijke deskundigen. IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. heeft eveneens recht op een commissie van 5% op de gerealiseerde meerwaarden bij het verkopen van onroerende goederen. IMMO-CROISSANCE kan de overeenkomst van 14 april 2004 op elk ogenblik beëindigen mits een schadevergoeding van 3% van de waarde van de bruto activa van IMMO-CROISSANCE.

4.3.5. Controle van de jaarrekeningen – Bedrijfsrevisor

De bedrijfsrevisor, PriceWaterhouseCoopers S.à.r.l., benoemd door de algemene vergadering van aandeelhouders, controleert de jaarrekeningen.

PriceWaterhouseCoopers S.à.r.l., erkende bedrijfsrevisoren, lid van het Institut des Réviseurs d’Entreprises, met zetel te Route d'Esch 400 in L-1471 Luxemburg, werd benoemd tot commissaris van IMMO-CROISSANCE door de gewone algemene vergadering van 11 april 2007, en dit voor een duur van één jaar.

De jaarrekening van IMMO-CROISSANCE met betrekking tot de boekjaren die werden afgesloten op 31 december 2004, 31 december 2005 en 31 december 2006 werden gecontroleerd en hebben een attest zonder voorbehoud gekregen van de vennootschap Xxxxx & Young S.A.

4.3.6. Waardering van de vastgoedportefeuille – Vastgoeddeskundige

De jaarlijkse waarderingen van de vastgoedportefeuille worden uitgevoerd door een onafhankelijk vastgoeddeskundige. De vastgoeddeskundige Xxxxxxx & Wakefield, Consultants Immobiliers Internationaux, met zetel te 0000 Xxxxxxx, Xxxxxxxxx 00, xxx 0, xxxxxx voor deze opdracht aangesteld.

De waardering door vastgoeddeskundige Xxxxxxx & Wakefield van de vastgoedportefeuille besluit tot een totale waarde van EUR 160,5M op 31 december 2006.

4.3.7. Depothoudende bank

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Het bewaren van de aandelen van IMMO-CROISSANCE werd opgedragen aan depothoudende bank RBC Dexia Investor Services Bank S.A., Xxxxx xx Xxxxxx 00, X-0000 Xxxx-xxx-Xxxxxxx, die de verplichtingen en taken vervult voorgeschreven door de wet. Overeenkomstig de bankgebruiken, kan de depothoudende bank, op haar verantwoordelijkheid, alle of een deel van de activa waarvan zij de bewaring heeft, toevertrouwen aan andere bankinstellingen of financiële tussenpersonen.

De depothoudende bank moet er zich verder van verzekeren dat:

a) de verkoop, uitgifte, verwerving en vernietiging van aandelen door IMMO-CROISSANCE of voor haar rekening gebeuren overeenkomstig de wet en de statuten van IMMO- CROISSANCE;

b) bij transacties betreffende de activa van IMMO-CROISSANCE, de tegenprestatie haar binnen de gebruikelijke termijn wordt geleverd; en

c) de producten van IMMO-CROISSANCE de bestemming krijgen overeenkomstig de statuten.

4.3.8. Notering

De aandelen zijn genoteerd op de gereglementeerde markt van de Beurs van Luxemburg en op de markt van Euronext Brussels. De ISIN code voor het Kapitalisatie-aandeel is LU 0006275696 en voor het Distributie-aandeel is die code LU 0006275720.

4.3.9. Evolutie van de beurskoers

Evolutie van de beurskoers van het Distributie-aandeel van IMMO-CROISSANCE in Brussel (bovenste grafiek) en in Luxemburg (onderste grafiek).

320

310

300

290

280

270

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

02/01/2007

09/01/2007

18/01/2007

29/01/2007

05/02/2007

13/02/2007

20/02 2007

27/02/2007

06/03/2007

19/03/2007

26/03/2007

03/04/2007

13/04/2007

23/04/2007

30/04/2007

10/05/2007

18/05/2007

260

Distributie-aandeel in Brussel				Distributie-aandeel in Luxemburg
Maand	Hoog	Laag	Gemiddelde	Maand	Hoog	Laag	Gemiddelde
Jan 07	283.9	270.3	277.9	Jan 07	283	279	277.8
Feb 07	279.6	270.5	275.6	Feb 07	279	274	276.6
Maart 07	280	275	277.9	Maart 07	284.5	274	277.8
April 07	289.9	277.1	283.9	April 07	290	274	282.8
Mei 07	000	000	000.4	Mei 07	310	270.1	287.4
2007	300	270.3	279.6	2007	310	270.1	280.4

320

310

300

290

280

270

04/01/2007

22/01/2007

01/02/2007

13/02/2007

01/03/2007

08/03/2007

22/03/2007

02/04/2007

17/04/2007

26/04/2007

09/05/2007

16/05/2007

260

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Evolutie van de beurskoers van het Kapitalisatie-aandeel van IMMO-CROISSANCE in Brussel (bovenste grafiek) en in Luxemburg (onderste grafiek).

770

760

750

740

730

720

710

700

690

680

03/01/2007

25/01/2007

08/02/2007

16/02/2007

22/02/2007

06/03/2007

19/03/2007

02/04/2007

10/04/2007

20/04/2007

30/04/2007

15/05/2007

21/05/2007

670

Kapitalisatie-aandeel in Brussel
Maand	Hoog	Laag	Gemiddelde
Jan 07	720	714	715.3
Feb 07	000	000	000.9
Maart 07	712	711	711
April 07	740	707.5	716.7
Mei 07	760	710	734.7
2007	760	702	716.8

Kapitalisatie-aandeel in Luxemburg
Maand	Hoog	Laag	Gemiddelde
Jan 07	715	714	714.5
Feb 07	735	715	720.7
Maart 07	735	714	729.8
April 07	760	710	728.8
Mei 07	745	678.5	726.1
2007	760	678.5	724.7

770

750

730

710

690

670

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

27/12/2006

01/02/2007

08/02/2007

20/0 2007

22/03/2007

23/04/2007

03/05/2007

09/05/2007

15/05/2007

650

4.3.10. Promotoren

Drie promotoren liggen aan de basis van IMMO-CROISSANCE. 1. Dexia Banque Internationale à Luxembourg

Dexia Banque Internationale à Luxembourg (Dexia BIL) is gesticht in 1856 en maakt deel uit van de pioniers op de financiële markt te Luxemburg en zij is de oudste bank van het Groothertogdom Luxemburg. Sinds haar oprichting heeft zij een actieve rol gespeeld in de ontwikkeling van de beslissende stadia van de Luxemburgse economie. In 1991 is het Gemeentekrediet toegetreden tot het kapitaal van Dexia BIL ten belope van 51%. In 1996, werd de Dexia groep opgericht door de alliantie tussen het Belgische Gemeentekrediet en Crédit local de France. Vandaag is de Dexia groep bijna enige aandeelhouder van Dexia BIL met 99,85% van het kapitaal. De modernisering van de beheersstructuren, gecombineerd met de kwaliteit van het vermogen en haar excellente solvabiliteitsratio, hebben Moody's en Standard and Poor's ertoe aangezet Dexia BIL in 1995 de rating AA3/AA-, daarna Aa2 en AA te geven in 1998 en 1999. Eind 2000 heeft Fitch IBCA de lange termijn notering van Dexia BIL verhoogd van AA tot AA+. Dit bericht bevestigt de geslaagde integratie van Dexia BIL binnen de Dexia groep en haar stabiele vooruitzichten op lange termijn.

Zetel:

Dexia Banque Internationale à Luxembourg route d'Esch, 69

L-2953 Luxemburg Groothertogdom Luxemburg Tel: + 000 0000 0

2. Puilaetco Dewaay Private Bankers NV

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

De groep Dewaay oefent de klassieke functies uit van een geheel van financiële tussenpersonen, en in het bijzonder, het adviseren en beheren van vermogen voor rekening van privé en institutionele cliënten, bemiddeling bij marktactiviteiten, het opzetten van financiële operaties en het beheer van instellingen van collectieve beleggingen. In 1998, om haar uitbreiding te bewerkstellingen met behoud van haar persoonlijkheid, heeft de groep Dewaay het Crédit Commercial de France vervoegd en in 2000 zich geïntegreerd in de internationale bankgroep HSBC. Op 11 oktober 2005 werd de bank Dewaay geïntegreerd in KBL Group European Private Bankers. Zij vervoegt zo de bank Puilaetco om op de Belgische markt een nieuwe entiteit te vormen die voortaan optreedt onder de naam Puilaetco Dewaay Private Bankers NV.

Zetel:

Puilaetco Dewaay Private Bankers NV Herrmann-Debroux Laan, 44-46

X-0000 Xxxxxxx Xxxxxx

Tel.: + 00 (0)0 000 00 00

3. Groupe Foyer S.A.

De Groupe Le Foyer, leider in de verzekeringssector in het Groothertogdom Luxemburg, heeft een predominant deel van de markt in Niet-Leven en Leven. Gesticht in 1922, stelt Le Foyer heden 408 personen te werk en beschikt zij over een commercieel netwerk van 1.155 makelaars. Haar distributienetwerk biedt, zowel voor Leven als voor Niet-Leven, een breed gamma van verzekeringsproducten aangepast aan de specifieke noden van haar cliënteel (particulieren en bedrijven). De voornaamste vennootschappen van de groep zijn le Foyer Finance, le Foyer Assurances, le Foyer Vie en le Foyer International. De ontwikkeling van de verzekeringssector Vie op de locale markt wordt verzorgd door le Foyer Vie, een 100% dochter van le Foyer Finance. Haar ontwikkeling werd gedurende de laatste jaren versterkt door samenwerkingsakkoorden met eerste keus partners. Voorloper van één van de activiteiten die vandaag in Luxemburg een uitzonderlijke bloei kent, wordt de ontwikkeling van de levensverzekering over de grenzen heen, onder het vrij verkeer van diensten, verzorgd door le Foyer Vie International, opgericht in het begin van het boekjaar 1996 en 100% gehouden door le Foyer Finance.

Zetel:

Foyer S.A.

xxx Xxxx Xxxxx, 00 X-0000 Xxxxxxxxxx

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Groothertogdom Luxemburg Tel.: + 000 0000 00

4.4. ALGEMENE INFORMATIE OVER DE ACTIVITEITEN VAN IMMO-CROISSANCE

4.4.1. Bedrijfsprofiel

Het doel van IMMO-CROISSANCE bestaat erin privé- en institutionele beleggers de mogelijkheid te bieden te investeren in een portefeuille die gediversifieerd en gespecialiseerd is in onroerende goederen gelegen binnen de Europese Unie. De beleggingen kunnen van allerlei aard zijn, maar zullen vaak voor commerciële of kantoordoeleinden zijn. De beleggingspolitiek van IMMO- CROISSANCE is gericht op de lange termijn en men heeft geen herhaalde aankopen/verkopen van goederen voor ogen. De raad van bestuur kan echter op elk moment onroerende goederen van IMMO-CROISSANCE verkopen omwille van o.a. de vooruitzichten van die goederen of markten.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

4.4.2. Geconsolideerde staat van de portefeuille op 31 december 2006

A. Vastgoedportefeuille Kantoor en residentiële gebouwen op 31 december 2006
Groothertogdom Luxemburg
Gebouw	Datum van aankoop	Bouwjaar	Kantoor oppervlakte (in m²)	Residentiële en commerciële oppervlakte (in m²)	Archief opper- vlakte (in m²)	Par- kings	Huurders
ARSENAL Xx. X.Xxxxxx, 0 X-0000 Xxxxxxxxx	22.11.88	1973	5.177	-	1.240	87	Overheids- administratie
ROYAL ARSENAL Xx. X. Xxxxxx, 00-00 X-0000 Xxxxxxxxx	23.05.89	1992	3.048	-	205	81	Overheids- administratie
CENTRE MONTEREY Xx. Xxxxxxxx, 00 X- 0000 Xxxxxxxxx	22.11.88	1965	1.668	-	252	21	Fiduciaire
RESIDENCE 22 MONTEREY Xx. Xxxxxxxx, 00 X-0000 Xxxxxxxxx	29.06.89	1993	-	913	112	3	Commercieel, residentieel
XXX XXX XXXX Xxxxxxxx Xx Xxxxxxx, 0 X-0000 Xxxxxxxxxx	27.10.88	1990	2.950	-	-	00	Xxxxxxxxxxxxx
XXXXXX Xxx Xxxxxx Xxxxxx,0 X- 0000 Strassen	10.02.99	2000	6.579	-	-	000	Xxxx
XXXXXX Xxx Xxxxxx Xxxxxx, 0 X- 0000 Strassen	01.10.99	2001	6.150	-	192	313	Bank
GUTENBERG Xxx xxx Xxxxxxxx, 0 X – 0000 - Xxxxxxxxx	13.09.99	2002	5.952	-	443	219	Overheids- administratie

Andere landen
MORSENBROICH Xxxxxxxxxxxxxx, 000 X-0000 Xxxxxxxxxx	10.01.90	1990	4.044	-	350	51	Grote ondernemingen en KMO's
WATERLOO OFFICE PARK Xxxxx Xxxxxxxx, 000 X-0000 Xxxxxxxx	17.12.93	1993	2.331	-	60	67	Grote ondernemingen
KEYBERG 2 Xxxxxxxxxxxxxxxx, 0 X-0000 Xxxxxx	31.03.95	1993	7.123	-	1.085	174	Commercialisatie aan de gang
LES COLLINES DE WAVRE CENTRE D’AFFAIRES Xxxxxxxx xxx Xxxxxxxx, 00 X- 0000 Xxxxx	27.11.95	1995	1.372	-	150	34	Multinational
XXXXXX XXXXX COURT Xxxxxx Xxxxxxxxx, 200 B-1200 Sint Lambrechts Woluwe	26.06.98	1990	4.664	-	-	122	Grote ondernemingen

EVALUATIE		Aankoopprijs (in EUR)		Geschatte waarde (in EUR)		% Netto actief
Groothertogdom Luxemburg		143.322.063		134.150.000		121,66
Andere landen		44.419.329		26.370.000		23,91
Totaal portefeuille Gebouwen		187.741.392		160.520.000		145.7

B. Onroerende Certificaten Portefeuille op 31 december 2006
Benaming	Aantal	Aankoopprijs		Geschatte waarde			% Netto actief
EUR Xxxxx-Xxxxxxx	565	185.900		68.930			0.06

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

4.4.3. Opmerkelijke evoluties in 2006 en begin 2007

Tijdens de algemene vergadering van 12 april 2006, heeft IMMO-CROISSANCE haar intentie bevestigd om zich opnieuw progressief te concentreren op de Luxemburgse markt. IMMO- CROISSANCE heeft beslist zich terug te trekken uit beleggingen gesitueerd buiten het Groothertogdom Luxemburg. In die optiek heeft IMMO-CROISSANCE haar gebouw in Frankrijk "Le César", gevestigd in Lyon, verkocht. Deze operatie heeft een realisatie van een netto meerwaarde van EUR 2,6M opgeleverd ten opzichte van de aankoopprijs.

IMMO-CROISSANCE heeft begin 2007 een huurovereenkomst voor lange termijn afgesloten voor de verhuur van een belangrijk deel van haar gebouw K2 gelegen te Diegem (Keyberg) en waarvan de renovatiewerken voltooid werden in de loop van de maand december 2006. IMMO- CROISSANCE staat eveneens op het punt om een huurovereenkomst af te sluiten voor de verhuring van 8% bijkomende oppervlakte voor hetzelfde gebouw. In het kader van deze verhuring aan General Electric, schat de Bieder dat de door IMMO-CROISSANCE toegestane stimuli kunnen geraamd worden op EUR 1,5 miljoen.

Tijdens 2006 heeft IMMO-CROISSANCE ook haar kantooroppervlakte "Central Park" gelegen in het Central Business District van Luxemburg verkocht. Dit heeft een netto meerwaarde opgeleverd van EUR 0,3M ten opzichte van de aankoopprijs.

De huurovereenkomsten aangaande de gebouwen "Newton" en "Edison" te Strassen zijn beëindigd en IMMO-CROISSANCE heeft in de loop van het eerste trimester van 2007 twee huurovereenkomsten afgesloten voor de verhuur van 2.000 m² in het gebouw "Edison" dat in het totaal 6.700 m² telt, hetzij 29.8%. Dit vertegenwoordigt eveneens 4 van de 10 verdiepingen. IMMO- CROISSANCE staat eveneens op het punt om een huurovereenkomst af te sluiten voor de verhuring van 20% (dit is 2 van de 10 verdiepingen) bijkomende ruimtes van het gebouw Edison gelegen te Strassen (Luxemburg).

IMMO-CROISSANCE heeft een overeenkomst afgesloten voor de overdracht van het gebouw te Düsseldorf (Duitsland), hetgeen zou moeten worden gerealiseerd tegen einde juli 2007.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

De netto waarde van de activa op 31 december 2006 bedraagt EUR 176,4M, tegen een passief van EUR 66,1M, hetzij een netto balanswaarde van EUR 110,3M ten opzichte van EUR 117,5M in 2005.

IMMO-CROISSANCE heeft het deel van het gebouw "Arsenal" gekocht dat het nog niet bezat.

4.5. FINANCIËLE INFORMATIE OVER IMMO-CROISSANCE

4.5.1. Geconsolideerde staat van verrichtingen van netto activa

	Op 31 december 2006 in EUR	Op 31 december 2005 en EUR
Opbrengsten	16.543.202	16.857.670
Huuropbrengsten	15.212.382	15.329.244
Bankrente en diversen	610.466	725.163
Dividenden op effecten	588	4.204
Andere opbrengsten	719.766	799.059
Kosten	6.187.839	5.606.377
Vergoeding adviseur en gelieerde partijen	482.327	431.438
Vergoeding voor Bewaarder	120.506	112.747
Bankkosten, debtrenten	2.981.585	2.938.755
Operationele kosten	2.252.612	1.746.926
Overige lasten	350.809	376.511
Geconsolideerde netto investeringsopbrengsten	10.355.363	5.606.377
(Minderwaarde) / meerwaarde gerealiseerd op	175.023	–
verkoop van effecten
(Minderwaarde) / meerwaarde gerealiseerd op	1.427.267	–
verkoop van gebouwen
Geconsolideerde gerealiseerde winst	11.957.653	11.251.293
Niet - gerealiseerde (minderwaarde) / meerwaarde	(13.382.276) *	(1.816.184)
op onroerende investeringen
Niet - gerealiseerde (minderwaarde) / meerwaarde	1.424	6.015
op financiële activa
	(13.380.852)	(1.810.169)
Resultaat voor belasting	(1.423.199)	9.441.124
Courante belasting	(740.041) **	(27.764)
Passief uitgestelde belastingen	(298.457)	176.367
Actief uitgestelde belastingen	–	(76.707)
Geconsolideerd resultaat van de verrichtingen	(2.461.697)	9.513.020

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

* Deze niet-gerealiseerde minderwaarde op onroerende investeringen vloeit voort uit de schatting van hun reële waarde, na transactiekosten, zoals uiteengezet in voetnoot 2d, p. 20-21, van het jaarverslag van 2006 van IMMO-CROISSANCE (Bijlage 2 bij dit Prospectus).

** De post van courante belasting op 31 december 2006 van EUR 740.041 wordt verantwoord in voetnoot 15, p. 34, van het jaarverslag van 2006 van IMMO-CROISSANCE (Bijlage 2 bij dit Prospectus).

4.5.2.	Geconsolideerde staat van netto activa
		Op 31 december 2006	Op 31 december 2005
		in EUR	in EUR
	ACTIVA	176.377.431	192.156.111
	Vaste activa	173.802.982	189.118.283
	Onroerende investeringen	160.520.000	172.790.000
	Materiële vaste activa	1.854.406	3.528.624
	Financiële activa beschikbaar bij de verkoop	68.930	1.033.387
	Deposito’s op lange termijn	11.359.646	11.359.646
	Uitgestelde belastingen	–	406.626
	Vlottende activa	2.574.449	3.037.828
	Klanten en overige debiteuren	175.154	119.274
	Voorschotten	–	72.518
	Overige vlottende activa	826.197	811.284
	Kas en kasequivalenten	1.573.098	2.034.752
	PASSIVA	66.108.936	74.641.767
	Vaste activa	58.050.306	28.170.470
	Interestdragende bankleningen	58.050.306	28.059.780
	Voorzieningen	–	2.521
	Uitgestelde belastingen	–	108.169
	Vlottende passiva	8.058.630	46.471.297
	Leveranciers en andere schuldeisers	3.523.211	3.414.510
	Kortetermijngedeelte van de rentedragende	4.372.453	42.662.430
	bankleningen
	Overige vlottende passiva	162.966	394.357
	Netto inventariswaarde	110.268.495	117.514.344
	Inventariswaarde per kapitalisatie-aandeel	668,52	678,71
	Aantal kapitalisatie-aandelen in omloop	47.688	50.492
	Inventariswaarde per distributie-aandeel	255,59	277,81
	Aantal distributie-aandelen in omloop	306.692	299.645

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

In 2006 heeft IMMO-CROISSANCE een winst gerealiseerd die boven de vooruitzichten lag. Het resultaat van het boekjaar bedraagt EUR 18M tegenover EUR 16,8M in 2005. Die verhoging van 7,6% is hoofdzakelijk te verklaren door de goede huuropbrengsten alsook door de verkoop van gebouwen.

De kosten daarentegen bedragen EUR 6,1M tegen EUR 5,6M in 2005, hetzij een verhoging van 10,3%, te verklaren door de kosten van consultancy, metingen, diverse studies zoals testen voor het opsporen van asbest en marketing kosten.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Het geconsolideerde gerealiseerde bedrijfsresultaat in 2006 bedraagt EUR 11,9M tegen EUR 11,3M in 2005, hetzij een stijging van 6,3%. Op 31 december 2006, bedroeg de waarde van het vermogen, na notariskosten, EUR 160,5M tegenover EUR 172,7M op 31 december 2005, hetzij een daling van 7,1%. Het resultaat na het in rekening brengen van de niet-gerealiseerde minderwaarden en voor belastingen bedraagt EUR -1,4M.

BIJLAGE N° 1 AANVAARDINGSFORMULIER VAN AANDELEN IMMO-CROISSANCE

Exemplaar bestemd voor de Bieder of zijn mandataris Op te stellen in twee exemplaren

Ik, ondergetekende (naam, voornaam) ……….……………...., met woonplaats te (volledig adres)

……….……………...., verklaar de mogelijkheid te hebben gehad kennis te nemen van het Prospectus zoals aangehecht bij dit formulier, alsook van de voorwaarden en modaliteiten van het Bod, en in het kader van bovenvermeld Bod, aanvaard onherroepelijk, tenzij concurrerend Bod overeenkomstig artikel 13 e) van de Wet op de openbare overnamebiedingen, om volgende aandelen onvoorwaardelijk te verkopen:

- Distributie-aandelen* (coupon n° 20 en volgende aangehecht), en

- Kapitalisatie-aandelen*.

Verder geef ik volmacht aan de Loketinstellingen om deze Aandelen ofwel (a) in mijn naam en voor mijn rekening, ofwel (b) in geval van volmacht, in naam en voor rekening van mijn opdrachtgever, aan COFINIMMO over te dragen onder de bepalingen en voorwaarden zoals beschreven in het Prospectus.

Voor de Aandelen aan toonder voeg ik aan dit formulier de betreffende Aandelen overeenkomstig het hieronder gevoegd borderel of, voor de Aandelen aan toonder gehouden op een rekening, voeg ik de opdracht om die Aandelen te deblokkeren ten voordele van COFINIMMO.

Voor de Aandelen op naam, vraag ik dat een overeenstemmende verklaring van overdracht zou worden opgenomen in het aandeelhoudersregister van IMMO-CROISSANCE en geef ik volmacht aan elke bestuurder van IMMO-CROISSANCE (met macht van indeplaatsstelling) om dergelijke verklaring te doen in mijn naam.

Ik verklaar en waarborg hierbij dat:

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

x Ik optreed ofwel (a) in eigen naam en voor eigen rekening, ofwel (b) in de hoedanigheid van mandataris van een derde, in welk geval ik verklaar en waarborg in het bezit te zijn van een volmacht of een geldig discretionair investeringsmandaat van die derde;

x Ik begrijp dat de transactie zal plaatsvinden zonder kosten voor de aandeelhouders die hun Aandelen binnenbrengen bij de Loketinstellingen, zijnde Dexia Bank België in België en Dexia Banque Internationale à Luxembourg in het Groothertogdom Luxemburg. De kosten die zouden worden aangerekend door andere financiële instellingen of tussenpersonen zijn ten laste van de verkopende aandeelhouder. De belasting op de beursoperaties wordt gedragen door COFINIMMO.

Tenzij anders bepaald in dit formulier, zullen de termen in dit formulier dezelfde betekenis hebben in dit formulier als beschreven in het Prospectus.

Aangaande de Prijs van het hoger vermelde Bod voor de Aandelen, wens ik dat de betaling in cash gecrediteerd wordt op mijn rekening met nummer……….…………….... bij op

datum van betaling zoals aangegeven in het Prospectus.

De eigendomsoverdracht van de Aandelen gebeurt op het moment van betaling van de prijs en levering van de titels.

Om geldig mijn Aandelen te kunnen aanbieden, moet dit Aanvaardingsformulier volledig ingevuld en ondertekend in twee exemplaren neergelegd worden met (i) de Aandelen of het bewijs van inschrijving en van blokkering van de Aandelen op mijn aandelenrekening en van de opdracht tot deblokkering van de Aandelen ten voordele van COFINIMMO (in geval van aandelen aan toonder) of van het Bewijs van inschrijving (ingeval van aandelen op naam) en (ii) alle mandaten en andere vereiste documenten, ten laatste op 27 juli 2007 voor 16u00 zoals voorzien in het Prospectus.

Indien de Aandelen gehouden worden door twee of meer eigenaars, moet ieder van hen hetzelfde Aanvaardingsformulier ondertekenen. Indien de aandelen het voorwerp uitmaken van vruchtgebruik, moet(en) zowel de naakte eigenaar(s) als de vruchtgebruiker(s) hetzelfde Aanvaardingsformulier tekenen.

Indien de Aandelen in pand zijn gegeven moet zowel de pandgevende schuldenaar als de pandhoudende schuldeiser het Aanvaardingsformulier ondertekenen, en moet de pandhoudende schuldeiser(s) onherroepelijk en onvoorwaardelijk verzaken aan zijn/hun pand op de betreffende aandelen.

Indien de Aandelen op enige andere manier belast zijn of onderworpen zijn aan een volgrecht, een voorrecht of enig ander recht, schuld of interest ten voordele van een derde, moeten alle begunstigden van dergelijke rechten, titels, schulden of interesten op de Aandelen het Aanvaardingsformulier ondertekenen en onherroepelijk en onvoorwaardelijk verzaken aan al hun rechten, titels, schulden en interesten op die Aandelen.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Opgemaakt in twee exemplaren te ……….……………...., op 2007.

AANVAARDINGSFORMULIER VAN AANDELEN IMMO-CROISSANCE

Exemplaar bestemd voor de verkopende aandeelhouder of zijn mandataris Op te stellen in twee exemplaren

Ik, ondergetekende (naam, voornaam) ……….……………...., met woonplaats te (volledig adres)

- Distributie-aandelen (coupon n° 20 en volgende aangehecht), en

- Kapitalisatie-aandelen.

Voor de Aandelen aan toonder voeg ik aan dit formulier de betreffende Aandelen overeenkomstig het hieronder gevoegd borderel, of voor de Aandelen aan toonder gehouden op een rekening, voeg ik de opdracht om die Aandelen te deblokkeren ten voordele van COFINIMMO.

Ik verklaar en waarborg hierbij dat:

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Tenzij anders bepaald in dit formulier, zullen de termen in dit formulier dezelfde betekenis hebben in dit formulier als beschreven in het Prospectus.

Aangaande de Prijs van het hoger vermelde Bod voor de Aandelen, wens ik dat de betaling in cash gecrediteerd wordt op mijn rekening met nummer……….…………….... bij op

datum van betaling zoals aangegeven in het Prospectus.

De eigendomsoverdracht van de Aandelen gebeurt op het moment van betaling van de prijs en levering van

de titels.

Om geldig mijn Aandelen te kunnen aanbieden, moet dit Aanvaardingsformulier volledig ingevuld en ondertekend in twee exemplaren neergelegd worden met (i) de Aandelen of het bewijs van inschrijving en van blokkering van de Aandelen op mijn aandelenrekening en van de opdracht tot deblokkering van de Aandelen ten voordele van COFINIMMO ( in geval van aandelen aan toonder) of van het Bewijs van inschrijving (ingeval van aandelen op naam) en (ii) alle mandaten en andere vereiste documenten, ten laatste op 27 juli 2007 voor 16u00 zoals voorzien in het Prospectus.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Opgemaakt in twee exemplaren te ……….……………...., op 2007.

Exemplaar bestemd voor de verkopende aandeelhouder of zijn mandataris Op te stellen in twee exemplaren

Numeriek borderel van neerlegging

van de Distributie-aandelen coupon n° 20 en volgende aangehecht (de inschrijving moet op volgorde gebeuren)

Nummers	Aantal	Nummers	Aantal
tot
tot
tot
tot
Over te dragen		Totaal

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Numeriek borderel van neerlegging van de Kapitalisatie-aandelen

(de inschrijving moet op volgorde gebeuren)

Nummers	Aantal	Nummers	Aantal
tot
tot
tot
tot
Over te dragen		Totaal

Exemplaar bestemd voor de Bieder of zijn mandataris Op te stellen in twee exemplaren

Numeriek borderel van neerlegging

van de Distributie-aandelen coupon n° 20 en volgende aangehecht (de inschrijving moet op volgorde gebeuren)

Nummers	Aantal	Nummers	Aantal
tot
tot
tot
tot
Over te dragen		Totaal

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Numeriek borderel van neerlegging van de Kapitalisatie-aandelen

(de inschrijving moet op volgorde gebeuren)

Nummers	Aantal	Nummers	Aantal
tot
tot
tot
tot
Over te dragen		Totaal

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

BIJLAGE N° 2 JAARREKENING 2006 VAN IMMO-CROISSANCE

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Beleggingsinstelling

met veranderlijk kapitaal naar Luxemburgs recht

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Van het boekjaar

eindigend op 31 december 2006

DEXIA BANQUE INTERNATIONALE À LUXEMBOURG

Route d'Esch, 69 L-1470 Luxembourg

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

PUILAETCO DEWAAY PRIVATE BANKERS S.A.

Herrmann Debrouxlaan 44-46

X-0000 Xxxxxxx

FOYER S.A.

Xxx Xxxx Xxxxx, 00 X-0000 Xxxxxxxxxx

Beleggingsinstelling

met veranderlijk kapitaal naar Luxemburgs recht

JAARVERSLAG 2006

INHOUDSOPGAVE

Blz.

Raad van Bestuur 3

Beheer 4

Activiteitenverslag van de Raad van Bestuur 5

Verslag van de Bedrijfsrevisor 8

Geconsolideerde staat van de netto activa 10

Geconsolideerde staat van de verrichtingen 11

Geconsolideerde staat van de cashflow 12

Ontwikkeling van de vaste activa 13

Staat van de wijzigingen die zich hebben voorgedaan

in het aantal aandelen in omloop 13

Statistieken

Voor de periode van 1 januari 2006 tot 31 december 2006 14

Geconsolideerde staat van de ontwikkeling van de Inventariswaarde 14

Ontwikkeling van de beurskoersen in Luxemburg en

de netto inventariswaarde per aandeel 15

Geconsolideerde staat van de wijzigingen die zich

hebben voorgedaan in de samenstelling van de portefeuille 16

Statistieken over de laatste drie boekjaren 16

Geconsolideerde staat van de portefeuille 17

Aantekeningen bij de geconsolideerde financiële staten 19

Informatie voor aandeelhouders 36

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Er worden geen inschrijvingen aanvaard op basis van alleen de financiële verslagen. De inschrijvingen zijn slechts geldig als ze ver- richt zijn op basis van het prospectus, in combinatie met een afschrift van het laatste jaarverslag of, indien dat recenter is, het laatste halfjaarverslag. Inschrijvingen wor- den slechts aanvaard in het kader van een naar behoren bekendgemaakte uitgifte door de Raad van Bestuur. Het terugkopen van aandelen op eenzijdig verzoek van de aan- deelhouders is niet mogelijk.

2 IMMO CROISSANCE

JAARVERSLAG 2006

RAAD VAN BESTUUR

Hoofdkantoor Immo-Croissance SICAV

Xxxxx x’Xxxx, 00

X-0000 Xxxxxxxxxx xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xxx

Raad van Bestuur De xxxx Xxxxx XXXXXXX Voorzitter Voorzitter van het Bestuurscomité

Dexia Banque Internationale à Luxembourg Route d’Esch, 69

L-1470 Luxembourg

Bestuurders De heer Xxxxxx XXXX

Directeur Foyer S.A.

Xxx Xxxx Xxxxx, 00 X-0000 Xxxxxxxxxx

De xxxx Xxxxxx XXXXXX

Directeur Foyer S.A.

Xxx Xxxx Xxxxx, 00 X-0000 Xxxxxxxxxx

De xxxx Xxxxxx XXXXXXX

Lid van het Bestuurscomité

Dexia Banque Internationale à Luxembourg Route d’Esch, 69

L-1470 Luxembourg

De xxxx Xxxxxxx XXXXXXXXX

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Bestuurder

Puilaetco Dewaay Luxembourg S.A. Xxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx, 0

X-0000 Xxxxxxxxxx

De xxxx Xxxxx XXXXXXX

Bestuurder

Puilaetco Dewaay Private Bankers N.V. Herrmann Debrouxlaan, 44-46

X-0000 Xxxxxxx

IMMO CROISSANCE 3

JAARVERSLAG 2006

BEHEER

Directie De xxxx Xxxx Xxxxx XXXX

IMMO-CROISSANCE SICAV

Route d’Xxxx, 00

X-0000 Xxxxxxxxx Tel.: (000) 00 00 00 00

Fax: (000) 00 00 00 00

e-mail: xxxxxxxxx.xxxx@xxxxx-xxx.xxx xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xxx

Bedrijfsadviseur Immo Croissance Conseil S.A.

Route d’Esch, 69

L-1470 Luxembourg

Bewaarder RBC Dexia Investor Services Bank S.A.

Xxxxx xx Xxxxxx, 00

X-0000 Xxxx-xxx-Xxxxxxx

Financiële Dienst RBC Dexia Investor Services Bank S.A. Luxemburg Xxxxx xx Xxxxxx, 00

X-0000 Xxxx-xxx-Xxxxxxx

Xxxxxx Fortis Bank N.V.

Xxxxxxxxxxx, 0 X-0000 Xxxxxxx

Puilaetco Dewaay Private Bankers N.V.

Herrmann Debrouxlaan, 44-46 X-0000 Xxxxxxx

Bedrijfsrevisor Ernst & Xxxxx S.A.

Bedrijfsrevisoren

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Xxxx x'Xxxxxxxx Xxxxxxx, 0 X-0000 Xxxxxxxx

Onroerend-Goedexpert Xxxxxxx & Xxxxxxxxx

Internationale Onroerend Goed Adviseurs Kunstlaan 58, bus 7

X-0000 Xxxxxxx

IMMO CROISSANCE

JAARVERSLAG 2006

ACTIVITEITENVERSLAG

VAN DE RAAD VAN BESTUUR

Geachte Aandeelhouders,

Aan het eind van het boekjaar stelt de Raad van Bestuur u met genoegen zijn activiteitenverslag over het boekjaar 2006 voor.

Tijdens de Algemene Vergadering van 12 april 2006 hebben we onze bedoe- ling herhaald om onze activiteiten geleidelijk meer op de Luxemburgse markt te concentreren. De activiteit van de bank- en financiële sector, de massale toename van de beleggingsfondsen en andere private equity fond- sen alsmede alle overige verwante activiteiten bevestigen de status van Luxemburg als financieel centrum. De permanente ontwikkeling van deze sectoren verklaart dat het huurrendement in Luxemburg hoger is dan het Europese gemiddelde.

Omdat wij ervan overtuigd zijn dat onze grondige kennis van de markten waarop wij actief zijn, een belangrijk strategisch pluspunt is voor het suc- ces van onze activiteiten, en omdat wij ons ervan bewust zijn dat de inves- teringen in een gegeven markt van voldoende omvang moeten zijn, zijn wij overgegaan tot de verkoop van onze investeringen buiten het Groothertogdom Luxemburg. Wij zijn van mening dat het ogenblik goed gekozen is aangezien er momenteel veel liquide middelen beschikbaar zijn voor investering in de vastgoedsector.

In deze optiek hebben wij ons enige gebouw in Frankrijk van de hand gedaan, nl. “Le César” in Lyon. Door deze transactie hebben we een netto- meerwaarde van € 2,6 miljoen kunnen boeken ten opzichte van de aan- koopprijs. Wij hebben tevens contacten met investeerders die belangstel- ling tonen voor onze activa in België en Duitsland.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

In de loop van 2006 hebben we een heropleving kunnen vastsstellen voor gebouwen buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, meer bepaald in Waterloo en Wavre. Bovendien hebben we begin 2007 een langetermijncon- tract ondertekend voor het verhuren van een groot deel van het gebouw K2 in Diegem, waarvan de renovatiewerken in de loop van december klaar waren. Al deze elementen zijn voor ons gunstig wat betreft ons beleid om onze activa in België te verkopen.

In de loop van dit boekjaar zijn we tevens overgegaan tot de verkoop van ons kantoorgebouw “Central Parc” in het Central Business District in Luxemburg. Nadat de huurder die het volledige gebouw innnam, was ver- huisd bleek dit gebouw, dat deel uitmaakt van een groot gemeenschappe- lijk eigendom, te klein om afzonderlijk op de huurmarkt te brengen. Verkopen was dus het beste alternatief; dat heeft ons ten opzichte van de aankoopprijs een nettowinst van € 0,3 miljoen opgeleverd.

Over het boekjaar 2006 toont de Xxxxx een geconsolideerde gerealiseerde winst die iets hoger is dan verwacht. De opbrengsten van het boekjaar bedragen € 18 miljoen tegenover € 16,8 miljoen in 2005. Deze stijging met 7,6% dient voornamelijk te worden verklaard door het aanhoudend hoge niveau van de huurinkomsten en door de verkoop van gebouwen.

IMMO CROISSANCE 5

JAARVERSLAG 2006

De kosten bedragen € 6,1 miljoen tegenover € 5,6 miljoen in 2005, een stij- ging van 10,3% die kan worden verklaard door de kosten voor consultancy, opmetingen, diverse studies zoals asbesttests en tenslotte de verkoopkos- ten. Dit alles laat duidelijk zien dat alles in het werk werd gesteld nadat tal van huurders waren verhuisd.

Het over 2006 gerealiseerde geconsolideerde bedrijfsresultaat bedraagt dientengevolge € 11,9 miljoen tegenover € 11,3 miljoen in 2005, hetzij een stijging met 6,3%.

Op 31 december 2006 bedroeg de waarde van ons onroerend patrimonium, waarde vrij op naam, € 160,5 miljoen tegenover € 172,7 miljoen op 31 december 2005, een daling met 7,1%. Deze daling kan worden verklaard door de verkoop van gebouwen alsmede door het vervallen van de huurcon- tracten voor onze gebouwen “Newton” en “Edison” in Strassen. Om de commercialisering van deze leegstaande gebouwen te bespoedigen heb- ben wij onze relaties met de belangrijkste vastgoedkantoren van Luxemburg nauwer aangehaald. De aanhoudende vraag naar middelgrote gebouwen gekoppeld aan het feit dat ondernemingen die grotere kantoor- gebouwen willen steeds meer naar de stadsrand verhuizen, sterkt ons in de overtuigen dat wij voor deze gebouwen snel een huurder zullen vinden. In de loop van het 1e kwartaal van 2007 hebben we trouwens reeds twee huurcontracten ondertekend voor een oppervlakte van het gebouw "Edison" dat in totaal 6.700 m2 kantoorruimte biedt.

Dientengevolge bedraagt het resultaat rekening houdend met de niet- gerealiseerde verliezen en voor belasting € -1,4 miljoen.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

6 IMMO CROISSANCE

JAARVERSLAG 2006

Om dezelfde redenen bedroeg de waarde van onze activa op 31 decem- ber 2006 € 176,4 miljoen terwijl de waarde van de passiva € 66,1 miljoen bedroeg, hetzij een netto inventariswaarde van € 110,3 miljoen tegen- over € 117,5 miljoen in 2005.

In het kader van ons beleid om de portefeuille op Luxemburg te concen- treren en naar aanleiding van de verkopen die in 2006 werden verricht, prospecteren en analyseren we regelmatig de Luxemburgse op zoek naar investeringsprojecten. We hebben van het gebouw “Arsenal” tevens het gedeelte verworven dat nog niet in ons bezit was.

Omdat we voortdurende de kwaliteit van onze portefeuille willen verbe- teren hebben wij, na diverse studies en de analyse van verschillende sce- nario's, besloten om over te gaan tot het afbreken en heropbouwen van onze gebouw "Arsenal". Dit bevindt zich aan de Boulevard Royal, een zeer gewaardeerde ligging in de stad Luxemburg. Het gebouw werd opgetrokken in de jaren '70 en voldoet momenteel niet langer aan de kwaliteitsnormen die huurders uit de hogere klasse verwachten. Dankzij dit project zullen wij een grotere oppervlakte tegen een hogere dan de momenteel gevraagde prijs per m2 kunnen verhuren. Op lange termijn betekent dat een hoger rendement. De werken starten in de loop van het tweede semester van dit jaar.

Bijzondere aandacht zal worden besteed aan de aspecten duurzame ont- wikkeling en zuinig energieverbruik, zowel voor dit nieuwbouwproject als voor het onderhoud van de verhuurde gebouwen. De Sicav wil voor alle gebouwen over een energiecertificaat beschikken, waarin wordt ver- klaard dat het desbetreffende gebouw in overeenstemming is met de geldende Europese wetgeving. Daardoor kan de Xxxxx ook aanspraak maken op de titel van vastgoedfonds dat zich inzet voor een duurzame ontwikkeling.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Algemeen gesproken ziet 2007 er positief uit voor de Luxemburgse kan- torenmarkt. In de laatste twee kwartalen van 2006 werd inderdaad een record aantal nieuwe huurcontracten geregistreerd. Deze trend zal in 2007 doorgaan. Bovendien wordt bevestigd dat de Luxemburgse markt aantrekkelijk en stabiel is, aangezien het BBP volgens de Statec in 2006 met 5,5% is gestegen tegenover 4% in 2005. Deze forse stijging zal de vraag naar kantoorruimte ondersteunen aangezien de in het Groothertogdom gevestigde ondernemingen in 2006 meer dan 11.000 nieuwe banen hebben gecreëerd. Uiteraard hoopt de Sicav van deze gun- stige marktvoorwaarden te kunnen profiteren.

Rekening houdend met de resultaten over het boekjaar 2006 en met de gunstige vooruitzichten voor 2007 stelt de Raad van Bestuur voor een dividend van € 18,00 per aandeel uit te keren, wat iets minder is dan het dividend van het voorgaande boekjaar (€ 19).

De Raad van Bestuur

IMMO CROISSANCE 7

JAARVERSLAG 2006

VERSLAG VAN DE BEDRIJFSREVISOR

Aan de aandeelhouders van Immo-Croissance SICAV Luxembourg

Verslag over de geconsolideerde financiële overzichten

Wij hebben de geconsolideerde financiële overzichten gecontroleerd, die bestaan uit de geconsolideerde staat van de netto activa, de geconsolideer- de staat van de veranderingen in de netto activa, (hierbij inbegrepen het geconsolideerde resultaat van de verrichtingen), de geconsolideerde staat van de cashflow, de geconsolideerde staat van de portefeuille en de ande- re netto activa en de bijlage die een overzicht van de belangrijkste boek- houdkundige methodes en andere verklarende aantekeningen bevat.

Verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur bij het opstellen en de presen- tatie van de geconsolideerde financiële staten

De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en de correcte presentatie van deze geconsolideerde financiële staten overeenkomstig de internationale standaarden voor financiële verslaglegging die door de Europese Unie werden goedgekeurd. Deze verantwoordelijkheid omvat: het ontwerp, het implementeren en opvolgen van een interne controle met betrekking tot het opstellen en de correcte presentatie van geconsolideer- de financiële staten die geen belangrijke afwijkingen bevatten, die het gevolg kunnen zijn van fraude of fouten, alsmede het vaststellen van boek- houdkundige schattingen die redelijk zijn gezien de omstandigheden.

Verantwoordelijkheid van de bedrijfsrevisor

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Het is onze verantwoordelijkheid om, op basis van onze controles, een oor- deel uit te spreken over deze financiële overzichten. Onze controles zijn verricht in overeenstemming met de Internationale Standaarden voor Financiële Verslaglegging die door het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Volgens deze beginselen dienen wij ons te richten naar de ethische regels en moeten wij de controles plannen en op dusdanige wijze verrichten dat met een redelijke mate van zekerheid gesteld kan worden dat de geconso- lideerde financiële staten geen belangrijke afwijkingen bevatten.

Een controle bestaat uit controleprocedures op basis van steekproeven van de bewijsstukken die de grondslag vormen voor de bedragen en informatie in de geconsolideerde financiële staten. De keuze van de gehanteerde pro- cedures wordt bepaald door de bedrijfsrevisor evenals de inschatting van het risico dat de geconsolideerde financiële staten belangrijke afwijkingen bevatten, die het gevolg kunnen zijn van fraude of fouten. Bij het inschatten van het risico houdt de bedrijfsrevisor rekening met de in de onderneming geldende interne controle met betrekking tot het opstellen en de correcte presentatie van de geconsolideerde financiële staten om de voor de omstandigheden gepaste controleprocedures te bepalen en niet om een oordeel over de doeltreffendheid van deze controle uit te spreken. Een con- trole beoogt eveneens een oordeel uit te spreken over de geschiktheid van de gevolgde boekhoudkundige methoden alsmede over de redelijkheid van de boekhoudkundige schattingen die de Raad van Bestuur heeft gedaan, alsmede een oordeel te geven over de totale presentatie van de geconsoli- deerde financiële staten.

8 IMMO CROISSANCE

JAARVERSLAG 2006

Wij zijn van mening dat wij ons oordeel op basis van de door ons verrichte controles kunnen uitspreken.

Opinie

Volgens ons geven de geconsolideerde financiële staten een getrouw beeld van de financiële situatie van Immo-Croissance SICAV op 31 december 2006, alsook van de financiële resultaten en de cashflow voor het op deze datum afgesloten boekjaar overeenkomstig de Internationale Standaarden voor Financiële verslaglegging, die in de Europese Unie zijn goedgekeurd.

Wij hebben tijdens onze controle de aanvullende informatie in het jaarver- slag doorgenomen, maar deze niet gecontroleerd volgens de hierboven beschreven standaarden. Wij spreken over deze informatie derhalve geen oordeel uit. In het kader van de volledige financiële staten geeft deze infor- matie ons echter geen aanleiding tot enige op- of aanmerking.

Verslag over andere wettelijke of reglementaire verplichtingen

Het beheersverslag, dat onder de verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur valt, is in overeenstemming met de geconsolideerde financiële staten.

ERNST & YOUNG

Naamloze Vennootschap

Bedijfsrevisor

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Xxxxxxx XXXXXXX

Luxemburg, 7 maart 2007

IMMO CROISSANCE 9

JAARVERSLAG 2006

GECONSOLIDEERDE STAAT VAN DE NETTO ACTIVA

OPBRENGSTEN Aantekeningen		op 31 dec. 2006 in EURO	op 31 dec. 2005 in EURO
Vaste activa
Onroerende investeringen	2d	160.520.000	172.790.000
Materiële vaste activa (aantekening 2d)	16	1.854.406	3.528.624
Financiële activa beschikbaar bij de verkoop		68.930	1.033.387
Deposito's op lange termijn	4	11.359.646	11.359.646
Uitgestelde belastingen	15	–	406.626
		173.802.982	189.118.283
Vlottende activa
Klanten en overige debiteuren	2e	175.154	119.274
Voorschotten		–	72.518
Overige vlottende activa		826.197	811.284
Liquide en daaraan gelijkgestelde middelen	2f, 5	1.573.098	2.034.752
		2.574.449	3.037.828

	Totaal van de activa	176.377.431	192.156.111

PASSIVA
Vaste passiva
Rentedragende bankleningen	6	58.050.306	28.059.780
Voorzieningen		–	2.521
Uitgestelde belastingen	15	–	108.169
		58.050.306	28.170.470
Vlottende passiva
Leveranciers en andere crediteuren	9	3.523.211	3.414.510
Kortetermijngedeelte van de rentedragende bankleningen	6	4.372.453	42.662.430
Overige vlottende passiva		162.966	394.357
		8.058.630	46.471.297

	Totaal van de passiva	66.108.936	74.641.767

Netto Inventariswaarde		110.268.495	117.514.344
Inventariswaarde per kapitalisatieaandeel		668,52	678,71
Aantal kapitalisatieaandelen in omloop		47.688	50.492
Inventariswaarde per uitkeringsaandeel		255,59	277,81
Aantal uitkeringsaandelen in omloop		306.692	299.645

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

De bijgevoegde aantekeningen maken integraal deel uit van de financiële staten.

10 IMMO CROISSANCE

JAARVERSLAG 2006

GECONSOLIDEERDE STAAT VAN DE VERRICHTINGEN

Aantekeningen		op 31 dec. 2006 in EURO	op 31 dec. 2005 in EURO
Opbrengsten
Huurgelden		15.212.382	15.329.244
Bankrente en diversen		610.466	725.163
Dividenden op effecten		588	4.204
Andere opbrengsten		719.766	799.059
Totaal van de opbrengsten		16.543.202	16.857.670
Kosten
Vergoeding adviseur en gelieerde partijen	8	482.327	431.438
Vergoeding voor Bewaarder	11	120.506	112.747
Bankkosten, debetrenten	6	2.981.585	2.938.755
Operationele kosten	12	2.252.612	1.746.926
Overige lasten	13	350.809	376.511
Totaal van de kosten		6.187.839	5.606.377

	Geconsolideerde gerealiseerde netto investeringsopbrengsten	10.355.363	11.251.293
Gerealiseerde winst/(verlies) op de verkoop van effecten		175.023	–
Gerealiseerde winst/(verlies) op de verkoop van gebouwen		1.427.267	–
	Geconsolideerde gerealiseerde winst	11.957.653	11.251.293
Niet-gerealiseerde winst/(verlies) op onroerende investeringen Niet-gerealiseerde winst/(verlies) op financiële activa	2d	(13.382.276) 1.424	(1.816.184) 6.015
		(13.380.852)	(1.810.169)

	Resultaat vóór belastingen	(1.423.199)	9.441.124
Belastingen	15	(740.041)	(27.764)
Passief uitgestelde belastingen	15	(298.457)	176.367
Actief uitgestelde belastingen		–	(76.707)
	Geconsolideerde resultaat van de verrichtingen	(2.461.697)	9.513.020

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

IMMO CROISSANCE 11

JAARVERSLAG 2006

GECONSOLIDEERDE STAAT VAN DE CASHFLOW

		op 31 dec. 2006 in EURO	op 31 dec. 2005 in EURO
Nettokasstromen afkomstig van operationele activiteiten
Nettokasstromen afkomstig van operationele activiteiten
Nettoresultaat van gewone activiteiten vóór belastingen		(1.423.199)	9.441.124
Aanpassing voor:
Vermindering/(vermeerdering) van de niet-gerealiseerde winst
op onroerende investeringen en andere financiële activa		13.382.276	1.810.169
Afschrijving van de materiële vaste activa		319.930	312.406
Betaalde belastingen		(75.050)	(27.764)
Vermindering/(vermeerdering) van Xxxxxxxxx activa		1.724	(396.766)
(Vermindering)/Vermeerdering van Xxxxxxxxx en Vaste
passiva buiten bankleningen en belastingen		(122.689)	(1.224.606)
Nettokasstromen afkomstig
van operationele activiteiten		12.082.992	9.914.563
Nettokasstromen afkomstig van investeringsactiviteiten
Verwerving van materiële vaste activa		(6.628)	(1.125.136)
Stijging van de kosten van de onroerende investeringen		(2.619.221)	(1.496.184)
Verkoop van vastgoedcertificaten		976.131	–
Verkoop van filiaal na aftrek liquide middelen		(956.135)	–
Nettokasstromen afkomstig
van investeringsactiviteiten		(2.605.853)	(2.621.320)
Nettokasstromen afkomstig van financieringsactiviteiten
(Terugbetaling)/Verhoging van bankleningen		–	–
Betaalde rente
Inschrijving op/(Terugkoop van) deelbewijzen		(12.910)	(15.163)
Verkoop van eigen aandelen		(878.565)	-
Uitkeringen aan de aandeelhouders		(5.757.342)	(5.929.805)
Nettokasstromen afkomstig
van financieringsactiviteiten		(6.648.817)	(5.944.968)

	Netto (Vermindering)/Vermeerdering van de
	liquide en daaraan gelijkgestelde middelen	2.828.322	1.348.275
Banktegoeden		2.034.752	2.729.287
Bankschulden		(7.662.429)	(9.705.239)

Liquide en daaraan gelijkgestelde middelen aan het begin van het jaar		(5.627.677)	(6.975.952)
Banktegoeden		1.573.098	2.034.752
Bankschulden		(4.372.453)	(7.662.429)
Liquide en daaraan gelijkgestelde middelen aan het eind van het jaar		(2.799.355)	(5.627.677)

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

12 IMMO CROISSANCE

JAARVERSLAG 2006

ONTWIKKELING VAN DE

ONROERENDE INVESTERINGEN

Voor het boekjaar van 1 januari 2006 tot en met 31 december 2006

Beschrijving

Aanschaffings-

prijs EURO

Niet-gerealiseerde meer (minder-)

waarde EURO

Balans- waarde EURO

Openingssaldo	185.122.171	(12.332.171)	172.790.000
Waardeverschillen	2.619.221*	(13.382.276)	(10.763.055)
		(1.506.945)**	(1.506.945)

Aflsuitingssaldo

187.741.392

(27.221.392)

160.520.000

* Netto vermeerdering van de verkopen

** Dit bedrag komt overeen met de tot 2005 geboekte niet-gerealiseerde winst met betrekking tot de verkoop van de gebouwen Central Parc en Le César die in de loop van het boekjaar 2006 heeft plaats gevonden.

Voor het boekjaar van 1 januari 2005 tot 31 december 2005

Beschrijving		Aanschaffings- prijs EURO	Niet-gerealiseerde meer (minder-) waarde EURO	Balans- waarde EURO
Openingssaldo		183.625.987	(10.515.987)	173.110.000
Waardeverschillen		1.496.184	(1.816.184)	(320.000)
	Aflsuitingssaldo	185.122.171	(12.332.171)	172.790.000

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

STAAT VAN DE WIJZIGINGEN DIE ZICH HEBBEN VOOR- GEDAAN IN HET AANTAL IN OMLOOP ZIJNDE AANDELEN

voor het boekjaar van 1 januari 2006 tot en met 31 december 2006

	Kapitalisatie- aandelen	Uitkerings- aandelen
Aantal aandelen in omloop aan het begin van het boekjaar Aantal aandelen waarop werd ingeschreven Aantal teruggekochte aandelen	50.492	299.645
	1.543	10.990
	4.347	3.943
Aantal aandelen in omloop aan het einde van het boekjaar	47.688	306.692

IMMO CROISSANCE 13

JAARVERSLAG 2006

STATISTIEKEN

Voor het boekjaar van 1 januari 2006 tot en met 31 december 2006

	Kapitalisatieaandelen	Uitkeringsaandelen
Uiterste netto inventariswaarde per aandeel: – hoogste	€ 704,09 (mei 2006)	€ 286,11 (april 2006)
– laagste	€ 667,96 (juni 2006)	€ 255,38 (juni 2006)
Uiterste koersen op de Luxemburgse beurs: – hoogste	€ 760,00 (05.09.2006)	€ 320,00 (07.04.2006)
– laagste	€ 651,00 (06.01.2006)	€ 268,00 (01.12.2006)
Uiterste koersen op de Brusselse beurs: – hoogste	€ 750,00 (30.08.2006)	€ 310,00 (07.04.2006)
– laagste	€ 618,50 (22.05.2006)	€ 270,10 (16.06.2006)

GECONSOLIDEERDE STAAT VAN DE ONTWIK- KELINGEN VAN DE INVENTARISWAARDE

	2006 EURO	2005 EURO

Inventariswaarde per 1 januari	117.514.344	113.614.394
Terugkoop van deelbewijzen	(4.069.179)	(8.594.052)
Inschrijving op deelbewijzen	4.056.269	8.578.889
Xxxxxxx dividend	(5.697.188)	(5.869.651)
Geconsolideerd resultaat van de verrichtingen	(2.461.697)	9.513.020
Niet-gerealiseerde (minder-)/meerwaarde op beschikbare activa
bij de verkoop	80.218	271.744
Schommeling in de perimeter – verkoop van filialen	(32.837)	–
Verkoop van eigen aandelen	878.565*	–
Netto inventariswaarde per 31 december	110.268.495	117.514.344

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

* In de loop van het boekjaar 2006 is Immo-Croissance overgegaan tot de verkoop van eigen aandelen. Boekhoudkundig gesproken wordt de waarde van de ingekochte eigen aandelen afgetrokken van de netto inventariswaarde. In de geconsolideerde staat van de verrichtingen wordt dan geen winst noch verlies geboekt.

14 IMMO CROISSANCE

JAARVERSLAG 2006

ONTWIKKELING VAN DE BEURSKOERSEN IN LUXEMBURG EN VAN DE

NETTO-INVENTARISWAARDE PER AANDEEL

juni dec juni dec juni dec juni dec juni dec juni dec juni dec 00 00 01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 06

780,00

730,00

680,00

630,00

580,00

530,00

480,00

430,00

380,00

330,00

280,00

BEURSWAARDE KAPITALISATIEAANDELEN

NETTO INVENTARISWAARDE KAPITALISATIEAANDELEN

340

320

300

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

280

260

240

220

200

juni 00

dec 00

juni 01

dec 01

juni 02

dec 02

juni 03

dec 03

juni 04

dec 04

juni 05

dec 05

juni 06

dec 06

BEURSWAARDE UITKERINGSAANDELEN

NETTO INVENTARISWAARDE UITKERINGSAANDELEN

Sinds 31/12/2004 wordt de netto-inventariswaarde berekend volgens de nieuwe boekhoudnormen IAS/IFR. De daling van de NIW kan worden ver- klaard door de toepassing van deze nieuwe berekeningsmethode.

IMMO CROISSANCE 15

JAARVERSLAG 2006

GECONSOLIDEERDE STAAT VAN DE

WIJZIGINGEN IN DE SAMENSTELLING VAN DE PORTEFEUILLE

Voor het boekjaar van 1 januari 2006 tot en met 31 december 2006

In de loop van het boekjaar eindigend op 31 december 2006 werden de gebouwen Central Parc en Le César verkocht met als gevolg een totale meerwaarde van EUR 2.934.212. Voor het jaar 2006 werd een bedrag van EUR 1.427.267 als gerealiseerde meerwaarde opgenomen.

STATISTIEKEN

Over de laatste drie boekjaren

2006

EURO

2005

EURO

2004

EURO

Globale netto-inventariswaarde

Netto inventariswaarde per

kapitalisatieaandeel uitkeringsaandeel

Tijdens het jaar betaald dividend op uitkeringsaandelen

110.268.495

668,52

255,59

19,00

000.000.000

678,71

277,81

19,00

000.000.000

622,89

273,39

19,00

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

16 IMMO CROISSANCE

JAARVERSLAG 2006

GECONSOLIDEERDE STAAT VAN DE PORTE- FEUILLE PER 31 DECEMBER 2005

A. PORTEFEUILLE ONROERENDE GOEDEREN KANTOOR- EN WOONGEBOUWEN

Aanschaffings- datum

Bouwjaar

Kantoor- oppervlakte

Woon- en commerciële

oppervlakte

Oppervlakte archieven

Parkeer- plaatsen

Huurders

GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG

Arsenal

Av. X. Xxxxxx, 6 • X-0000 Xxxxxxxxxx

22.11.88

1973

(in m2)

5.177

(in m2)

–

(in m2)

1.240

(in m2)

overheid

Royal Arsenal

Av. X. Xxxxxx, 12-14 • X-0000 Xxxxxxxxxx

23.05.89

1992

3.048

–

205

overheid

Centre Monterey

Av. Monterey, 23 • X-0000 Xxxxxxxxxx

22.11.88

1965

1.668

–

252

trustee

Résidence 22 Monterey

Av. Monterey, 22 • X-0000 Xxxxxxxxxx

29.06.89

1993

–

913

112

handel, woning

Xxx xxx Xxxx

Xxxxxxxx Xx Xxxxxxx, 0 • X-0000 Xxxxxxxxxx

Xxxxxx

Xxx Xxxxxx Xxxxxx, 7 • X-0000 Xxxxxxxx

27.10.88

10.02.99

1990

2000

2.950

6.579

–

379

multinationale onderneming

bank

Xxxxxx

Xxx Xxxxxx Xxxxxx, 5 • X-0000 Xxxxxxxx

01.10.99

2001

6.150

–

192

313

bank

Gutenberg

Rue des Primeurs, 3 • X-0000 Xxxxxxxxxx

13.09.99

2002

5.952

–

443

219

overheid

Andere Xxxxxx

Xxxxxxxxxxxx

Xxxxxxxxxxxxx, 000 • X-0000 Xxxxxxxxxx

10.01.90

1990

4.044

–

350

grote ondernemingen en XXX’x

Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxx

Xxxxx Xxxxxxxx, 000 • X-0000 Xxxxxxxx

17.12.93

1993

2.331

–

multinationale onderneming

Xxxxxxx 0

Xxxxxxxxxxxxxxxx, 0

X-0000 Xxxxxx-Xxxxxxxx

31.03.95

1993

7.123

–

1.085

174

wordt gecommer- cialiseerd

Les Xxxxxxxx xx Xxxxx - Xxxxxx x’xxxxxxxx

Xxxxxxxx xxx Xxxxxxxx, 00 • X-0000 Xxxxx

27.11.95

1995

1.372

–

150

multinationale onderneming

Xxxxxx Xxxxx Xxxxx

Xxxxxx Xxxxxx Xxxxx, 200

B-1200 Woluwe Saint Lambert

26.06.98

1990

4.664

–

122

multinationale onderneming


Waardering	Aanschaffings- waarde	Geschatte waarde	% netto activa
	(in EURO)	(in EURO)
GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG	143.322.063	134.150.000	121,66
OVERIGE LANDEN	44.419.329	26.370.000	23,91
TOTAAL PORTEFEUILLE ONROERENDE GOEDEREN	187.741.392	160.520.000	145,57

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

IMMO CROISSANCE 17

JAARVERSLAG 2006

B. PORTEFEUILLE VASTGOEDCERTIFICATEN

31 december 2006

Benaming	Aantal	Aanschaffingsprijs	Geschatte waarde	% netto activa
EUR Xxxxx-Xxxxxxx TOTAAL PORTEFEUILLE VASTGOEDCERTIFICATEN	565	185.900	68.930	0,06
	565	185.900	68.930	0,06

31 december 2005

Benaming	Aantal	Aanschaffingsprijs	Geschatte waarde	% netto activa
EUR Xxxxx-Xxxxxxx EUR Xxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxx	000 5615	185.900 1.561.207	65.258 945.566	0,06 0,80
TOTAAL PORTEFEUILLE VASTGOEDCERTIFICATEN	6180	1.747.107	1.010.824	0,86

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

18 IMMO CROISSANCE

JAARVERSLAG 2006

AANTEKENINGEN BIJ DE GECONSOLIDEERDE

FINANCIËLE STATEN PER

31 december 2006

Aantekening 1 – Algemeen

Immo-Croissance is een beleggingsvennootschap in onroerende goederen die op 22 september 1988 is opgericht onder de vorm van een beleggings- vennootschap met variabel kapitaal (SICAV/BEVEK) krachtens de Luxemburgse wet van 10 augustus 1915 (gewijzigd) inzake handelsvennoot- schappen en de Luxemburgse wetten van 30 maart 1988 inzake instellingen voor collectieve beleggingen. Vanaf 13 februari 2004 wordt de BEVEK van rechtswege geregeld door de wet van 20 december 2002.

De statutaire zetel van Immo-Croissance bevindt zich aan de route d'Esch 69 in X-0000 Xxxxxxxxx. Immo-Croissance is ingeschreven in het Handelsregister van Luxemburg onder het nummer RCS B 28872.

De BEVEK heeft als doel particuliere en institutionele beleggers de mogelijk- heid te bieden te beleggen in een gediversifieerde portefeuille gespeciali- seerd in onroerende goederen van hoog niveau in de Europese Unie. Er mag worden belegd in allerlei soorten onroerende goederen, maar het gaat voor- namelijk om winkels en kantoren.

Het beleggingsbeleid van Immo-Croissance is gericht op lange termijn en voorziet niet in veelvuldige aan- en verkopen van goederen. De Raad van Bestuur mag echter te allen tijde onroerende goederen van de BEVEK verko- pen omwille van o.a. de vooruitzichten van deze goederen of van de markten.

De geconsolideerde financiële staten zijn opgesteld in Euro die de werk- en presentatievaluta is van de entiteit en de filialen daarvan.

De financiële staten van de BEVEK worden op 7 maart 2007 goedgekeurd door de Raad van Bestuur. Zij worden ter goedkeuring voorgelegd aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 11 april 2007.

Aantekening 2 – Voornaamste boekhoudkundige methoden

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

De geconsolideerde financiële staten van de BEVEK en van alle filialen daar- van werden opgesteld overeenkomstig de Internationale Standaarden voor Financiële Verslaglegging (“IFRS”) die door de Europese Unie zijn goedge- keurd.

2a Principes voor het opstellen van de geconsolideerde financiële staten

De geconsolideerde rekeningen van de BEVEK zijn opgesteld volgens het principe van de historische kostprijs, met uitzondering van de beleggingsge- bouwen en de beschikbare financiële activa bij de verkoop die op hun reële waarde zijn begroot.

2b Consolidatieprincipes

Filialen

Een filiaal is een onderneming waarin de BEVEK een directe of indirecte con- trole heeft. De controle is de bevoegdheid om het financieel en operationeel beleid van deze onderneming te sturen om resultaat uit de activiteiten te halen. Een lijst met de filialen vindt u in Aantekening 3.

IMMO CROISSANCE 19

JAARVERSLAG 2006

De gecontroleerde financiële staten omvatten de financiële staten van Immo- Croissance SICAV en de filialen daarvan, die op 31 december van ieder jaar worden opgesteld. De filialen worden geconsolideerd vanaf het ogenblik dat de BEVEK er de controle over heeft, tot op het ogenblik dat de BEVEK ophoudt er de controle over te hebben. De filialen zijn opgenomen in de geconsolideerde financiële staten volgens de verwervingsmethode. Bijgevolg werd de verwervingsprijs bij de activa en passiva geboekt op basis van hun reële waarde op de datum van verwerving.

Om de geconsolideerde financiële staten op te stellen worden de individuele financiële staten van de BEVEK en de filialen daarvan regel per regel gecom- bineerd door de gelijke elementen van het passief, actief, eigen vermogen, opbrengsten en lasten op te tellen. Om ervoor te zorgen dat de geconsoli- deerde financiële staten de financiële informatie van de groep weergeven alsof het om een enkele onderneming gaat, dienen de onderstaande stappen te worden gevolgd:

(a) de boekwaarde van de deelneming van de BEVEK in ieder filiaal en het aandeel van de BEVEK in het eigen vermogen van ieder filiaal worden geëlimineerd,

(b) de minderheidsbelangen in het netto resultaat van de voor het boekjaar geconsolideerde filialen worden geïdentificeerd en afgetrokken van het resultaat van de groep om het netto resultaat te bekomen dat aan de aandeelhouders van de BEVEK dient te worden toegeschreven.

Eliminatie binnen de groep

De saldi en de transacties binnen de groep, met inbegrip van de verkopen, de lasten en de dividenden, worden volledig geëlimineerd.

2c Conversie van vreemde valuta's

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

In geval van transacties uitgevoerd in een andere valuta dan de EURO wor- den deze transacties in vreemde valuta's geboekt tegen de wisselkoers gel- dend op het ogenblik van de transactie. De in vreemde valuta's uitgedrukte monetaire activa en passiva zullen worden omgezet tegen de op de sluitings- dag geldende wisselkoers. Alle verschillen zullen worden geboekt in de geconsolideerde staat van de verrichtingen.

2d Beleggingsgebouwen

De beleggingsgebouwen omvatten de onroerende goederen (terreinen en gebouwen) die de BEVEK in bezit houdt in het kader van een huurovereen- komst, hetzij om er de huurgelden van te ontvangen, hetzij om het kapitaal op te waarderen, of beide.

De beleggingsgebouwen worden aanvankelijk gewaardeerd tegen hun ver- wervingsprijs. In de aanvankelijke waardering dienen de transactiekosten te worden opgenomen. De kostprijs van een aangekocht beleggingsgebouw omvat de aankoopprijs alsmede alle direct eraan toe te schrijven uitgaven. De direct toe te schrijven uitgaven zijn bijvoorbeeld de juridische kosten, de overdrachtskosten en de overige transactiekosten.

Na de initiële boeking worden de beleggingsgebouwen tegen hun reële waarde gewaardeerd, die wordt bepaald als de beste prijs die de verkoper redelijkerwijze kan bekomen, en de voordeligste prijs die de koper redelijker- wijze kan bedingen bij een onderhandse verkoop, waarbij de partijen met

20 IMMO CROISSANCE

JAARVERSLAG 2006

kennis van zaken, xxxxxxxxxx en ongedwongen zouden optreden. Sinds de overgang naar de IFRS-standaarden wordt deze reële waarde geraamd zon- der de aan het verlijden van de akte verbonden kosten.

De latere uitgaven voor een beleggingsgebouw dat reeds in de boekhouding is opgenomen, dienen te worden toegevoegd aan de boekwaarde van het beleggingsgebouw, indien de toekomstige economische voordelen, die uit- stijgen boven het oorspronkelijk bepaalde performanceniveau van dit beleg- gingsgebouw, aan de onderneming ten goede zullen komen.

De reële waarde van beleggingsgebouwen wordt bepaald aan de hand van een schatting die wordt uitgevoerd door een onafhankelijke, deskundige en erkende schatter met beroepskwalificatie, zoals Xxxxxxx & Wakefield, die over een ruime ervaring op het gebied van het schatten van beleggingsge- bouwen beschikken. Het mandaat van de schatter wordt jaarlijks door de algemene vergadering van aandeelhouders hernieuwd.

De reële waarde van de beleggingsgebouwen houdt rekening met de geac- tualiseerde projecties van de toekomstige kasstromen. Daarbij worden de bepalingen van de huurovereenkomsten en de overige bestaande contracten en andere externe indicaties in aanmerking genomen, zoals de op dat ogen- blik op de markt gevraagde huurprijzen voor gelijksoortige gebouwen met eenzelfde ligging. Op de sluitingsdatum wordt daarop een door Xxxxxxx & Wakefield bepaald actualiseringspercentage toegepast. De ramingen van de reële waarde van de beleggingsgebouwen zijn subjectief en de reële waarde kan alleen bij verkooptransacties worden vastgesteld.

De niet-gerealiseerde winst of verlies als gevolg van de schommelingen van de waarderingswaarde van de beleggingsgebouwen zijn opgenomen in de geconsolideerde staat van de verrichtingen van het boekjaar tijdens hetwelk deze schommelingen zich voordoen.

WorldReginfo - 18897b5e-b767-4cd9-b21d-670ec43d24e1

Het verlies of de winst voortvloeiend uit de buitendienststelling of uit de rea- lisatie van een beleggingsgebouw, dient te worden bepaald als het verschil tussen de netto opbrengst van de verkoop en de boekwaarde van het acti- vum, en moet in het boekjaar tijdens hetwelk dit verlies of deze winst zich voordoet, in de geconsolideerde staat van de verrichtingen bij de opbreng- sten of lasten worden geboekt.

De gedetailleerde informatie met betrekking tot de beleggingsgebouwen wordt vermeld in de tabel met de ontwikkeling van de onroerende investerin- gen.

2e Klanten en overige debiteuren

De vorderingen op klanten, met over het algemeen een vervaldag tussen 15 en 90 dagen, worden erkend en geboekt tegen het aanvankelijke factuurbe- drag, waarvan de voorzieningen voor afschrijving van niet-terugvorderbare bedragen worden afgetrokken. Het bedrag van de dubieuze vorderingen wordt geraamd wanneer het weinig waarschijnlijk is dat de volledige vorde- ring kan worden geïnd. De niet-invorderbare vorderingen worden als verlies geboekt wanneer zij als dusdanig worden ervaren.

IMMO CROISSANCE 21

Document Metadata

Table of Contents

VOORWAARDELIJK OPENBAAR OVERNAMEBOD

Document Metadata