ALTERA INFO
ALTERA INFO
E E N U I T G A V E V A N A L T E R A V A S T G O E D N V N R . 1 8 N A J A A R 2 0 1 2
›› Woningtaxaties op omslagpunt
Het taxeren van huurwoningen van beleg- gers staat op een omslagpunt. Niet langer de waarde van de woning bij individuele verkoop is doorslaggevend voor de taxa- tiewaarde, maar de waarde van de huur-
van de individuele woningwaarde (leeg- waarde) van huurwoningen sinds 2008, is de uitpondwaarde in de taxaties gedaald, terwijl de belangstelling voor woningbeleggingen wel op een hoog peil
teren. We zien in ieder geval de dynamiek in de markt sterk teruglopen: beleggers blijven langer doorexploiteren, gaan minder uitpon- den of besluiten minder vaak tot verkoop aan
een uitponder. Dit duidt
stroom voor de beleggers. Dit betekent dat de ontwikkeling van de verkoopprijs veel minder dominant wordt bij de taxatie-
bleef. Tot eind 2011 is de aandacht voor dit model echter sterk achterge-
Vooral nieuwe woningen meer
waard bij doorexploiteren
enerzijds op een teruglo- pende vraag in de markt: uitponders zijn minder
waarde van woningen.
Modellen
Bij taxaties voor de IPD/ROZ index zijn verschillende waarderingsmethoden toege- staan. Het belangrijkste onderscheid is dat tussen de BAR/NAR methode en taxaties op basis van een discounted cashflow (DCF) model. Omdat taxaties gebaseerd moeten zijn op market evidence, ligt gebruik van het BAR/NAR model het meest voor de hand, omdat deze gegevens bij transacties min of meer bekend zijn. Dit is in de praktijk van het taxeren ook de meest gangbare methode
bleven bij die van het uitpondmodel, met als gevolg dat de inputvariabelen in dit model beperkt onderbouwd zijn geweest.
Omslagpunt
Door het gebrek aan market evidence wordt het doorexploiteermodel door steeds meer taxateurs opnieuw serieus opgepakt, waarmee een omslagpunt bereikt is. Uit een
analyse van de woningtaxaties bij Altera blijkt dat halverwege 2012 de totale waarde bij doorexploiteren slechts 1% lager is dan de totale uitpondwaarde.
sterk vertegenwoordigd aan de aankoopzijde vanwege een gebrek aan financieringsmo- gelijkheden en minder kansen voor snelle doorverkoop. Daardoor koopt ook deze categorie kopers inmiddels vaker op basis van doorexploiteren dan op basis van directe doorverkoop. Anderzijds duidt het ook op een toegenomen bereidheid van beleg-
gers om de woningen langer te exploiteren. Kennelijk zien ze dat als aantrekkelijker dan verkopen voor een gedaalde uitpondwaarde.
voor de waardebepaling. In periodes met minder transacties in de markt wordt de vergelijking van het getaxeerde woningcom- plex met deze transacties steeds lastiger. Dan is een modelmatige benadering, zoals in de discounted cashflow benaderingen, nodig om het te taxeren object beter te positione- ren binnen de beperkt beschikbare marktge- gevens.
Bij woningtaxaties is een aantal jaren na de introductie van de IPD/ROZ index besloten dat, naast een model waarin de woningen worden geëxploiteerd als huurwoningen (doorexploiteermodel), ook een model gebruikt kan worden waarin de woningen individueel verkocht worden (uitpondmodel). Dit omdat de woningcomplexen in de prak- tijk vooral gekocht werden door uitponders, ofwel de deelnemers aan de index disposities
Ontwikkeling van de uitpondwaarde en waarde bij doorexploiteren (analyse van taxaties van de Altera woningportefeuille; uitpondwaarde eind 2007 = 100)
105
100
95
90
85
80
75
70
vormgaven door zelf individuele woningen te verkopen. In de richtlijnen is opgenomen
2007
2008
2009
2010
2011
2012
dat de benadering met de hoogste uitkomst doorslaggevend is bij de waardebepaling.
Sinds de introductie van deze uitpondbe- nadering in de taxaties, heeft deze in de praktijk steeds geleid tot de hoogste waarde. Daarmee kwam het
uitponden doorexploiteren
In 2007 was het gemiddelde gat tussen waarde van uitponden en doorexploiteren bijna 15%. Dat verschil bleef tot eind 2010 min of meer in stand, ondanks de sterke da-
xxxx van de taxatiewaarde
Logischerwijs zou dan het gat tussen uitpon- den en doorexploiteren moeten afnemen.
Dit gebeurde pas eind 2011 en in de eerste helft van 2012. De waarde van doorexploite- ren zou, volgens de taxaties, in deze periode
met meer dan 10% zijn toegenomen. Dit lijkt
doorexploiteermodel in de schaduw te staan en naarmate de jaren
Aandacht voor waarde bij
doorexploiteren beperkt
in het uitpondmodel. De waarde van het doorex- ploiteermodel bewoog
echter eerder een inhaalslag ten opzichte van voorgaande periodes door een steeds realis- tischer inschatting van de inputvariabelen in
verstreken hebben taxateurs (en deelnemers in de index) er nauwelijks meer aandacht aan gegeven. Met het inzetten van de daling van de prijzen van koopwoningen en daarmee
aanvankelijk in gelijke mate mee naar bene- den. Het is maar de vraag of dit een getrouwe weergave is geweest van de werkelijke ontwikkeling van de waarde bij doorexploi-
het doorexploiteermodel door de taxateurs, dan dat het een werkelijke waardeontwikke- ling is.
T A X A T I E S
Differentiatie
Niet alle woningen gedragen zich in dit opzicht hetzelfde. Midden 2012 is bij 38% van de woningcomplexen de waarde bij doorex- ploiteren hoger dan de uitpondwaarde. Er
is weinig regionale differentiatie, maar het type woning (appartement of eengezinswo- ning) en vooral de ouderdom van de woning zijn wel degelijk van invloed op het verschil tussen het doorexploiteermodel en het uit- pondmodel. Bij nieuwe appartementen komt op totaalniveau de waarde van doorexploi- teren hoger uit dan de uitpondwaarde. Bij appartementen voor 2000 en bij eengezins- woningen uit de verschillende leeftijdsklas- sen is dat nog niet het geval. Toch is ook bij een groeiend deel van deze complexen de waarde van doorexploiteren hoger dan de uitpondwaarde.
Verhouding tussen de uitpondwaarde en waarde bij doorexploiteren bij verschillende type woningen en ouderdom van de woningen; grafiek boven: verhouding totale uitpondwaarde versus waarde doorexploiteren (uitponden=100); beneden: het aandeel complexen waarvan de waarde bij door- exploiteren hoger is dan de uitpondwaarde
Uitpondwaarde
104
102
100
98
96
94
92
Betekenis voor de toekomst
Bij voortgaande daling van de verkoopprijzen van woningen, zoals deze zich naar verwach- ting ook het komend jaar nog zal voordoen, zal ook de waarde van de huurwoningen conform het uitpondmodel omlaag blijven gaan. In de verhuurmarkt zijn de vooruit- zichten echter veel minder somber. In deze onzekere tijden kiezen veel woonconsumen- ten voor huren. In de gereguleerde markt zijn er bij de woningcorporaties grote financiële problemen, waardoor de druk op huurgroei groot zal zijn. Aan de andere kant zullen de kosten niet extra toenemen: een belangrijke kostenpost, de onderhoudskosten, zal gezien de malaise in de bouwwereld naar verwach- ting niet sterk stijgen. Dit betekent dat de waarde van doorexploiteren in grote lijnen
100%
80%
60%
40%
20%
0%
< 1990 1990-1999 2000>
< 1990 1990 -1999 2000>
appartementen egw totaal
zal meebewegen met de stijgende huur en slechts negatief beïnvloed wordt door een iets lagere eindwaarde (als gevolg van de dalende verkoopprijzen in de koopmarkt), of door plotseling afnemende belangstel-
xxxx xxx xxxxxxxxx. Van dit laatste zijn er nog geen signalen, waardoor stabilisatie of een kleine daling van de waarde op basis van doorexploiteren tot de reële mogelijkheden behoort. omdat dit in veel gevallen ook de
taxatiewaarde van de beleggerswoningen zal worden, kan deze waarde stabiliserend werken bij voortgaande daling van de prijzen van koopwoningen.
Altera Vastgoed is tijdens het 21ste Vast- goedsymposium van Xxxxx Lang LaSalle (JLL), dat 18 september plaats vond in
Het Kurhaus in Scheveningen, door branche- genoten verkozen tot vastgoedbelegger
van het jaar en kreeg de Gouden Baksteen uitgereikt.
Xxxxxxx Xxxx, Head of Research van Jones Lang LaSalle gaf aan dat de toekenning van de prijs het resultaat is van een enquête onder institutionele beleggers.
Het is de tweede maal dat Altera de prijs
in ontvangst mag nemen. De vorige werd in 2007 toegekend.
VASTGOEDBELEGGER VAN HET JAAR 2012
V A S T G O E D O N D E R W I J S
›› Gespecialiseerd vastgoedonderwijs blijft noodzaak
Gespecialiseerd vastgoedonderwijs is blij- vend noodzakelijk voor de overdracht van kennis en ervaring en een probleemoplos- send vermogen. De Amsterdam School of Real Estate (ASRE) slaat ook nu de brug tussen theorie en praktijk. Algemeen di- recteur Xxx Xxxxxxxxxxxxx licht de ontwik- keling van het onderwijspakket toe, mede in het licht van de huidige crisis.
Xxx Xxxxxxxxxxxxx
Vijfentwintig jaar geleden werd de Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde (SBV) opgericht, een gezamenlijk initiatief van de Neprom, NVM en de Universiteit van Amster- dam, omdat zowel uit de vastgoedpraktijk als vanuit de Universiteit een sterke behoefte bestond om de expertise op het gebied van vastgoed te vergroten. De postdoctorale opleiding vastgoedkunde werd ontwikkeld, de eerste lichting studenten startte in 1989
en in 1991 volgden de eerste afgestudeerden met de titel Master of
ook niet anders van ons. Men komt voor ver- dieping en verbreding van kennis, maar wel over de actuele vraagstukken.”
Naast de MRE titel leveren jullie ook studenten af met de MSRE titel. Wat is het verschil?
“De MRE heeft zich ontwikkeld tot een integrale management opleiding, bedoeld voor de specialist die door wil groeien naar een strategisch georiënteerde management- positie. MRE-studenten studeren twee jaar intensief in een vaste groep. De MSRE (Master of Science in Real Estate) is een flexibele, modulair opgebouwde studie die bedoeld is voor de vastgoedprofessional met behoefte aan diepgaande en veelzijdige kennis, met een afstudeerspecialisatie naar keuze.”
Welke veranderingen heeft jullie onderwijs in de loop van de jaren ondergaan?
“Was nog maar tien jaar geleden het onder- wijs vooral gericht op het overbrengen van kennis en ervaringen, nu staat het kunnen analyseren en oplossen van complexe vraag- stukken centraal. Traditionele tentamens
zijn steeds meer vervangen door essays en (groeps)cases. De meeste colleges bieden veel ruimte voor de inbreng van de kennis en ervaringen van klasgenoten. Dit alles heeft niet tot een vermindering van basiskennis geleid omdat basisboeken en ICT veel werk van de docent overnemen. De ASRE heeft bijvoorbeeld al tientallen filmpjes gemaakt die studenten eerst thuis kunnen bekijken. De
docent kan daardoor direct de diepte in gaan.”
Zijn jullie het enige zelfstandige wetenschappe- lijk geaccrediteerde vastgoed instituut?
“De ASRE is het enige instituut in Nederland dat wetenschappelijke mastergraden in
de vastgoedkunde kan verlenen die op de
wet gebaseerd zijn. Er
fundingprobleem van banken en de impact van de enorme hypotheekschuld op de economie. Daarnaast zal de problematiek van het waarderen van vastgoed en de gevolgen daarvan voor de sector de komende jaren een bron van onderzoek zijn. De derde lijn van onderzoek heeft betrekking op de ruimtelijke investeringen die nagenoeg tot stilstand zijn gekomen, nu nieuwbouw niet langer een vanzelfsprekende kostendrager kan zijn.”
Hoe voelen jullie als instituut het effect van de crisis?
“Door de crisis heeft de ASRE te maken met een paradox. Aan de ene kant staan oplei- dingsbudgetten van bedrijven onder druk, terwijl aan de andere kant de vraag naar actu- ele kennis groot is. Het gevolg hiervan is dat het aantal studenten in de intensieve master- opleidingen daalt, maar dat we gelijktijdig de vraag krijgen of we niet korte op de actualiteit gerichte programma’s kunnen aanbieden.
Hier spelen we op in met programma’s voor ervaren professionals, in onze formule “Execu- tive Education.”
Welk effect heeft de crisis op de inhoud van het onderwijs?
“Door de snelle veranderingen die de crisis met zich meebracht kon geen case en geen syllabus gehandhaafd worden. Daarnaast is de groepssamenstelling veranderd. Vooral het aantal ontwikkelaars in de collegezaal is afgenomen. Steeds meer medewerkers van corporaties, adviseurs en gemeenten vinden echter de weg naar de ASRE. Dit heeft indirect invloed op het onderwijs, omdat men in het
concept van de ASRE ook veel van elkaar leert. Hiermee volgt de ASRE als vanzelf de ver- schuiving die ook in de praktijk zichtbaar is.”
Gaat een generatie vastgoedmensen brood- nodig onderwijs op niveau missen?
Real Estate (MRE). Nadien ondersteunen ook de IVBN, de Rijksoverheid en
ASRE slaat brug tussen theorie
en praktijk
zijn nog enkele andere masteropleidingen in de vastgoedkunde, die
“Wellicht het grootste probleem voor de lange termijn is de braindrain die zich langzaam
sinds kort ook Aedes het onderwijs instituut
dat vanaf 2004 de naam Amsterdam School of
geven geen wettelijke graad uit maar een zogenaamd instellings-
maar gestaag voordoet. Veel ervaren profes-
sionals hebben door de
Real Estate (ASRE) draagt.
ASRE is vorig jaar wetenschappelijk geaccre-
diploma. Daarnaast zijn
er HBO-master titels. Voorts besteden diverse
Onderwijs moet braindrain door
crisis opvangen
crisis de sector verlaten.
Door de vergrijzing zullen er nog meer volgen. Deze
diteerd. Wat verandert er daardoor aan het praktijkgerichte onderwijs?
“Het oude doctoraal systeem is verdwenen en het bachelor-masterstelsel is gekomen, maar het onderwijs van de ASRE slaat nog steeds een brug tussen theorie en praktijk. De brug wordt alleen anders geslagen. Het onderwijs rust op een stevig wetenschap- pelijk fundament en het eind van de brug is een wetenschappelijke scriptie. De kern van de opleidingen is echter al 23 jaar hetzelfde,
namelijk de complexe vraagstukken waarvoor het werkveld staat. Studenten verwachten
universiteiten aandacht aan de vastgoedwe- tenschap, maar dan als keuzevak of afstudeer- variant voor jonge dagstudenten.”
Sinds 2008 heeft de ASRE ook een Research Center, met welke onderzoeken houdt dat zich bezig?
“Het afgelopen jaar is veel aandacht besteed aan de vastgelopen woningmarkt. Steeds dui- delijker is geworden dat hierachter een grote hypotheekcrisis schuilt. De onderzoekson- derwerpen hadden daardoor ook betrekking op de restschuld van woningbezitters, het
mensen worden slechts in beperkte mate door jonge talentvolle mensen vervangen. De hedendaagse pas afgestudeerden zijn het kind van de rekening. Als de economie weer aantrekt verliezen zij de concurrentie van degenen die dán net afgestudeerd zijn. Maar ook voor de sector is dit een probleem. Ervaring wordt beperkt overgedragen aan de volgende generatie. De sector zal ongetwij- feld met het probleem geconfronteerd wor-
den dat er weliswaar talentvolle jongeren zijn, maar dat zij slechts weinig ervaring hebben. Dat is met gericht onderwijs op te vangen.”
›› Sectoraal nieuws
WONINGEN
Forse uitbreiding portefeuille
WINKELS
De woningportefeuille groeide in 2012 fors. Ener- zijds was dit het gevolg van de inbreng van een omvangrijke portefeuille met ruim 700 woningen van een bedrijfstakpensioenfonds. Anderzijds zijn de mogelijkheden die zich in de huidige markt voordoen om goede projecten tegen gunstige voorwaarden te verwerven benut. In Amsterdam vond dit najaar de levering plaats van het project
Verwerving centrumprojecten
De winkelportefeuille stond eveneens in het teken van uitbreiding. Een centrumproject in Wormerveer (5.900 m²) en drie winkelpanden in de binnenstad van Den Bosch (2.700 m²) werden verworven.
KANTOREN
Daarnaast is het in 2014 op te leveren centrumge- bied in Waddinxveen (19.000 m²) aan de pijplijn toegevoegd. Ondanks de lastige markt zijn de uitbreidingsprojecten Woonboulevard Ekkersrijt in
Toppositie duurzaamheid
BEDRIJFSRUIMTEN
Volgens de onlangs uitgevoerde Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) behoorde onze kantorenportefeuille over 2011 tot de duurzaamste van Nederland. In 2012 is deze toppositie verder verstevigd door een toename van het aandeel groene labels van 55% naar 87%. De investeringen in service en kwaliteit leveren verhuursuccessen op. In het Amstelgebouw in Amsterdam is inmiddels
Verhuurd blijven
De bezettingsgraad in de bedrijfsruimteportefeuille is ondanks de lastige marktomstandigheden ver- beterd. In de eerste drie kwartalen van 2012 werd voor € 2,2 miljoen aan huurcontracten gesloten; een behoorlijke toename ten opzichte van 2011.
Met name in recent opgeleverde objecten worden veel huurcontracten gesloten. In Lijnden werden de laatste drie units (1.800 m²) verhuurd waardoor
De Keyzer en is tevens overeenstemming bereikt over de verwerving van 75 nieuwbouwappartemen- ten aan de Bilderdijkkade, waarvan de realisatie in de loop van 2013 zal starten. De stadsappartemen- ten van Vaartse Rijn nabij het centrum van Utrecht zijn aan de portefeuille toegevoegd. In Amstelveen is gestart met de bouw van het complex De Edel- stenen, bestaande uit twee gebouwen met in totaal 113 appartementen.
Eindhoven en De Boreel in Deventer (fase 3) voor de oplevering in 2013 al grotendeels verhuurd. Samen met andere grote winkelbeleggers is de Groene Lei- draad opgesteld om meer eenduidigheid te krijgen in duurzame huurvoorwaarden.
al meer dan de helft verhuurd. Huurders hechten steeds meer waarde aan een stabiele, betrouwbare en integere verhuurder. De oplevering van de 4.800 m² kantoorruimte in Calypso in het centrum van Rotterdam vindt begin 2013 plaats.
het complex nu volledig gevuld is. In Bleiswijk werden vijf units (4.700 m²) verhuurd, twee door uitbreiding van bestaande partijen en drie door nieuwe organisaties. Het grote aandeel huurders dat in andere objecten het contract verlengt is een positief signaal.
Altera Vastgoed NV Xxxxxxxxxx 00 X
0000 XX Xxxxxxxxxx
Xxxxxxx 0000
0000 XX Xxxxxxxxxx
Tel. 000-0000000
Fax. 000-0000000
E-mail xxxx@xxxxxxxxxxxxxx.xx Internet xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx