Prestatieafspraken Raalte Kaderafspraken 2017-2021Jaarafspraken 2020 Gemeente Raalte SallandWonen Huurdersvereniging Salland Huurdersbelangen Salland 25-11-2019
Prestatieafspraken Raalte |
Kaderafspraken 2017-2021 Jaarafspraken 0000 |
Xxxxxxxx Xxxxxx SallandWonen Huurdersvereniging Salland Huurdersbelangen Salland |
25-11-2019 |
Inleiding
De gemeente Raalte, woningcorporatie SallandWonen, Huurdersvereniging Salland en Huurdersbelangen Salland willen met elkaar samenwerken in een partnerschap. De vier partijen hebben het gezamenlijk streven dat het goed wonen is in Raalte.
Iedere partij geeft daar vanuit de eigen rol en verantwoordelijkheid richting aan. Het doel is om, in een veranderende context en in een tijd waarin ontwikkelingen elkaar snel opvolgen, het maximale te bereiken voor het wonen in Raalte.
In dit document is vastgelegd hoe we deze samenwerking vormgeven en welke afspraken partijen concreet met elkaar maken.
Kaderafspraken en jaarafspraken
Partijen hebben ervoor gekozen te werken met kaderafspraken voor de periode 2017-2021 (4 jaar) en deze per jaar te concretiseren in jaarafspraken. De kaderafspraken en jaarafspraken zijn verwoord in één document.
De kaderafspraken geven aan hoe partijen met elkaar en met inhoudelijke zaken wensen om te gaan. Hierin worden de doelen voor de wat langere termijn weergegeven. De doorkijk naar de langere termijn heeft als meerwaarde dat de afspraken en de investeringen in meerjarig perspectief worden geplaatst.
In de jaarafspraken worden de concrete werkzaamheden en activiteiten benoemd die dat betreffende jaar zullen plaatsvinden. Door de afspraken telkens jaarlijks te maken, wordt bewerkstelligd dat partijen met elkaar in gesprek blijven en snel kunnen inspelen op ontwikkelingen. Het jaar 2020 is het laatste jaar waarvoor jaarafspraken worden gemaakt onder de kaderafspraken 2017-2021. In het jaar 2020 werken we aan nieuwe kaderafspraken die vanaf 2021 gelden.
Type afspraken
In dit document wordt gewerkt met drie typen afspraken:
1. intentieafspraken, die een streven aangeven (I);
2. plannings- en procesafspraken (P);
3. garantieafspraken, waarbij partijen concrete/kwantitatieve toezeggingen doen (G).
Hierbij is sprake van een opklimmende mate van ‘hardheid’. Naarmate de afspraken harder zijn, wordt duidelijker voor alle partijen wat er van hen wordt verwacht en waarop ze kunnen worden aangesproken. De plannings- en procesafspraken zijn ook hard, maar het inhoudelijk resultaat ligt niet op voorhand vast.
Ondertekening
Door middel van deze prestatieovereenkomst maken de gemeente Raalte, SallandWonen, Huurdersvereniging Salland en Huurdersbelangen Salland afspraken over strategie en uitvoering van het woonbeleid met inachtneming van ieders eigen verantwoordelijkheid.
Ondertekend op ….
W.J.M. Wagenmans
portefeuillehouder volkshuisvesting en ruimtelijke ordening gemeente Raalte
M. Kool
directeur-bestuurder SallandWonen
X. Xxxxxx voorzitter
Huurdersbelangen Salland
W.A.J. Xxxxxxxxx voorzitter Huurdersvereniging Salland
Algemene afspraken
Jaarcyclus samenwerking (P)
1. Eén maal per jaar vindt er bestuurlijk overleg plaats tussen de gemeente, SallandWonen en de huurdersorganisaties. Dit overleg vindt plaats nadat SallandWonen het jaarlijkse bod heeft uitgebracht. Onderwerp van het overleg is de monitoring van de kaderafspraken en de aanzet tot de jaarafspraken van het komende jaar.
2. Het bestuurlijk overleg over de (uitvoering van) de prestatieafspraken wordt minimaal twee weken van tevoren voorbereid door een afvaardiging van elk van de partijen. Deze partijen doen een ambtelijke voorzet voor de jaarafspraken van het komende jaar.
3. Partijen vinden flexibiliteit en snel kunnen inspelen op ontwikkelingen belangrijk.
Jaarlijks bij het opstellen van de jaarafspraken worden ook de kaderafspraken geëvalueerd. Tussentijdse bijstelling van de afspraken in de overeenkomst is mogelijk als alle partijen hiermee instemmen. De afspraken in de overeenkomst hangen met elkaar samen en kunnen niet los van elkaar gezien worden.
4. De gemeente en SallandWonen hebben 4x per jaar bestuurlijk overleg.
Onderwerpen van gesprek zijn in ieder geval de onderwerpen uit deze overeenkomst, monitoring van de woningmarkt en relevante beleidsontwikkelingen. Minimaal 1x per jaar schuift de wethouder aan die zaken rondom het sociaal domein in portefeuille heeft.
Monitoring (P)
De volgende zaken uit deze overeenkomst worden gemonitord.
Per 4 maanden:
1. Beschikbaarheid: de ontwikkeling van de beschikbaarheid van het woningbezit voor diverse inkomens- en leeftijdscategorieën. Indicatoren hiervoor zijn:
a. actief woningzoekenden, reactie(graad), aantal verhuringen, zoektijd en slaagkans;
b. het aantal gehuisveste statushouders in relatie tot de wettelijke taakstelling.
Op het moment dat de vraag groter of kleiner is dan voorspeld, sturen we waar mogelijk bij. Hierbij kijken we uiteraard verder dan de ontwikkelingen in één periode van 4 maanden.
Bijsturen kan door wijzigingen in het verkoopprogramma, de nieuwbouwprojecten of de toewijzingsmethodiek. We zijn ons er hierbij van bewust dat bijsturing in vastgoedkeuzes (verkopen/nieuwbouw) veelal niet in een lopend begrotingsjaar zijn te realiseren.
Een afschrift van de monitor wordt door SallandWonen naar alle partijen gezonden. Indien deze monitor daartoe aanleiding geeft, kan er een extra bespreekmoment worden ingepland.
Per jaar:
1. Beschikbaarheid: de jaartrend van de gegevens zoals hierboven (onder 1 a en b) beschreven.
2. Betaalbaarheid:
a. de effecten van de invoering van de passendheidstoets en de betaalbaarheid in het algemeen.
b. % toewijzingen aan huurtoeslagontvangers (minimaal 70%)
c. het aantal verhuringen naar huurklasse
d. gerealiseerd huurverhogingspercentage door huurverhoging bij mutatie (huurharmonisatie)
3. Duurzaamheidsmaatregelen: energieindex en aantal zonnepanelen
4. Sociaal beleid:
a. aantal huisuitzettingen;
b. aantal zaken buurtbemiddeling;
c. trends en ontwikkelingen.
Voorbehoud (P)
De publiekrechtelijke omgeving van deze overeenkomst leidt tot het voorbehoud dat als de (rijks/provinciale) overheid haar beleid verandert, dan wel in het geval van strijdigheid met of veranderingen van wet en regelgeving, dit ook kan betekenen dat de afspraken uit deze overeenkomst moeten worden bijgesteld.
Hetzelfde geldt voor richtlijnen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Realisatie van de prestaties uit deze overeenkomst zijn afhankelijk van het jaarlijks door het WSW af te geven borgingsplafond.
Beschikbaarheid
1. Omvang sociale sector (I)
Partijen vinden het belangrijk om huishoudens met een laag inkomen goede kansen op de woningmarkt te bieden. SallandWonen draagt zorg voor voldoende betaalbare huurwoningen, zodat woningzoekenden binnen redelijke termijn er in slagen een passende sociale huurwoning te vinden. Om dit mogelijk te maken, spant de gemeente zich in om voldoende planologisch-juridische plancapaciteit te realiseren. In alle kernen dient hierbij een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod te zijn (maatwerk per kern). We monitoren de ontwikkeling hiervan, zie de algemene afspraken (monitoring).
Jaarafspraak 2020:
• De huurvoorraad van SallandWonen blijft ook in 2020 zoveel mogelijk op peil. Het voornemen is rond de 20 woningen in de gemeente Raalte te verkopen en het staat op de planning om in 2020 te starten met de bouw van 30 nieuwbouwwoningen en 22 woningen op te leveren (zie punt 4 /nieuwbouw). (I)
• Per vier maanden volgen we de ontwikkelingen op de huurmarkt (zie monitoring hoofdstuk 1). (P)
• Eind 2019/begin 2020 stelt SallandWonen een nieuw portefeuilleplan vast. Basis hiervoor is het onderzoek naar de gewenste omvang van de sociale huurvoorraad in de toekomst, uitgevoerd door Xxxx. Gemeente en huurdersorganisatie worden hierbij actief betrokken (P).
• Op het moment dat de vraag groter of kleiner is dan voorspeld, sturen we waar mogelijk bij. Hierbij kijken we uiteraard verder dan de ontwikkelingen op één monitormoment. Indien de druk op de huurmarkt toeneemt (minimaal twee achtereenvolgende monitormomenten) gaan partijen in overleg om te kijken of extra maatregelen nodig zijn. Dit is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente en SallandWonen. (G)
Bijsturen kan door wijzigingen in het verkoopprogramma, de nieuwbouwprojecten, tijdelijke (vastgoed)oplossingen of de toewijzingsmethodiek. We zijn ons er hierbij van bewust dat bijsturing in vastgoedkeuzes (verkopen/nieuwbouw) veelal niet in een lopend begrotingsjaar zijn te realiseren. (I)
• Partijen vinden maatwerk per kern belangrijk. Per kern wordt gekeken naar de (kwalitatieve) vraag en het beschikbare aanbod. In 2020 worden de gesprekken tussen de gemeente, SallandWonen en de Plaatselijke Belangen voortgezet, waarbij één keer per jaar bestuurders vertegenwoordigd zijn. Tijdens het overleg tussen deze partijen worden zaken als het verkoopbeleid, huur- en toewijzingsbeleid en vastgoedinvesteringen besproken. SallandWonen neemt deze input mee in haar strategiebepaling. Hierbij is het uiteraard belangrijk een strategie te kiezen die aansluit bij de vraag van de verschillende kernen en zowel voor de korte als lange termijn verantwoord is. SallandWonen sluit nieuwbouw in de buurtdorpen (op beperkte schaal) hierbij niet langer uit. Het gaat hier dan om het toevoegen van kleinere woningen (passend bij de toekomstige doelgroep). (P/I)
• Daar waar nieuwbouw van kleinere woningen, gegeven de te verwachten demografische ontwikkeling niet verantwoord is, wordt gezocht naar creatieve oplossingen.
2. Onttrekken van woningen aan de voorraad (verkoop) (I/G)
Het gaat bij beschikbaarheid niet enkel om aantallen woningen, maar vooral ook om de beschikbaarheid van passende woningtypes. De doelgroep in de sociale huursector is vaker alleenstaand, senior en zorg- of hulpbehoevend. Er ligt een grote uitdaging de portefeuille met huurwoningen hier op aan te passen. SallandWonen werkt via verkoop aan een toekomstbestendige woningportefeuille. Grotere woningen worden afgestoten en kleinere eenheden (bij voorkeur nultreden of eenvoudig nultreden te maken) worden toegevoegd.
De verkoopportefeuille zit verspreid door de gemeente (zie bijlage 1), waarbij SallandWonen heeft uitgesproken in alle kernen aanwezig te blijven. Verkoop vindt hoofdzakelijk plaats in het segment eengezinswoningen, waarmee het bijdraagt aan de gewenste verandering in de woningportefeuille.
Jaarafspraak 2020
• SallandWonen heeft het voornemen binnen de gemeente Raalte rond de 20 woningen te verkopen in 2020. Dit betreft een indicatie van het aantal verkopen, waarbij overleg plaatsvindt indien dit aantal meer dan 15% gaat afwijken. De situatie op de woningmarkt bepaalt op dat moment hoe we handelen. Verkoop uit de verkoopportefeuille aan zittende huurders vindt altijd doorgang, ook bij een grotere afwijking. Daarnaast kan verkoop uit woonblokken waaruit in het verleden ook al woningen verkocht zijn zoveel mogelijk doorgang krijgen (ongeacht de verkooprealisatie op dat moment). Uiteraard worden aantallen (evenals de situatie op de huurmarkt) wel gemonitord en blijven partijen hierover gedurende het jaar met elkaar in gesprek. (G)
3. Voorkomen leegstand (G)
Op het moment dat een woning met een verkooplabel vrijkomt, beoordeelt SallandWonen op dat moment of verkoop wenselijk is. Om onnodige leegstand en negatieve effecten op de leefbaarheid te voorkomen, heeft SallandWonen als beleidsuitgangspunt vastgesteld dat indien een te koop staande woning na 10 maanden niet is verkocht, deze opnieuw in de verhuur wordt genomen. In de huidige markt, waarin woningen snel verkocht worden, spreken we op verzoek van de gemeente af dat we in 2020 vasthouden aan een maximale leegstandstermijn van 7 maanden (moment in de verkoop tot moment tekenen voorlopig koopcontract). We volgen de ontwikkelingen op de koopmarkt. Mocht gedurende het jaar een wijziging in de marktsituatie plaatsvinden, die vraagt om een langere verkooptermijn, dan beoordelen we opnieuw of deze termijn nog passend is.
4. Nieuwbouw (I)
De focus van de investeringen ligt op het bevorderen van betaalbaar wonen en het verbeteren van de (duurzame) kwaliteit van de bestaande voorraad en minder dan in het verleden op nieuwbouw.
Partijen vinden het gezien de huidige sociale voorraad en de veranderende doelgroep wel belangrijk dat nieuwbouw plaats blijft vinden. De nieuwbouw speelt hierbij in op de veranderende kwalitatieve vraag. De doelgroep zal de komende jaren vaker alleenstaand, senior of hulpbehoevend zijn. Om een vastgoedportefeuille te creëren die duurzaam aansluit op de veranderende marktvraag en demografische ontwikkelingen, is het uitgangspunt dat 80% van de nieuwbouw een nultredenwoning is (of eenvoudig nultreden te maken is door bijvoorbeeld rekening te houden met extra ruimte rondom de trap voor een traplift, brede deuren en drempelloos). Hiermee zijn ze (op termijn) geschikt voor senioren en zorgvragers. Deze doelgroep prefereert een woning nabij voorzieningen, het heeft de voorkeur deze nieuwbouw op inbreidingslocaties te realiseren.
We maken de volgende afspraken:
• Gegeven de te verwachten kwalitatieve vraag realiseert SallandWonen bij voorkeur nieuwbouw op inbreidingslocaties. Echter kijkend naar de nieuwbouwopgave in de huur en het groter wordende belang van gemixte wijken, vinden partijen het belangrijk om ook sociale huur te realiseren op uitbreidingslocaties. (I)
• Om dit mogelijk te maken, spant de gemeente zich in om voldoende planologisch-juridische plancapaciteit te realiseren. (I)
• Jaarlijks verkennen partijen de nieuwe mogelijkheden voor nieuwbouwproductie voor jaar 3 t/m 5 en leggen afspraken vast voor de eerste jaren. (P)
Jaarafspraak 2020:
• SallandWonen is in 2019 gestart met de bouw van huurwoningen op drie locaties binnen de gemeente Raalte. De oplevering zal eind 2019 of in 2020 plaatsvinden (G).
o 14 appartementen locatie Werfhorst (Raalte);
o 4 grondgebonden woningen locatie Veldegge (Heeten);
o 4 grondgebonden woningen locatie ’t Broeck (Broekland).
• SallandWonen heeft de intentie om in 2020 te starten met de bouw van huurwoningen op drie locaties in de gemeente Raalte. (I)
o 8 grondgebonden woningen locatie Hartkamp (Raalte);
o 18 grondgebonden woningen locatie Salland II (Raalte);
o 6 grondgebonden woningen Xxxxxxxxxx (Xxxxx).
• In 2020 maken SallandWonen en de gemeente Raalte afspraken over het aantal te bouwen huurwoningen op de locatie Molenweg in Heino, de locatie Marissink Nieuw Heeten, en de nog aan te wijzen nieuwbouwlocatie in Luttenberg. (P) Daarnaast wil SallandWonen ook graag sociale huur op de locatie Franciscushof realiseren. Kijkend naar de (transformatie)opgave in de sociale huur, dan zijn er meer locaties nodig dan nu gereserveerd staan voor sociale huur.
• Ook na 2020 blijft SallandWonen werken aan vernieuwing van de portefeuille. Hierbij streven partijen naar versnellen van de transformatie van de huurportefeuille: meer en sneller kleinere eenheden toevoegen en grote eenheden afstoten. De gemeente spant zich in voor voldoende, voor sociale huur geschikte, locaties. Het kan gaan om gemeentegronden of gronden van derden.
Preferente positie (G)
Gemeente en SallandWonen spreken af dat SallandWonen een preferente positie heeft bij de uitgifte van gemeentegronden waar het sociale huurwoningen betreft. Bij deze projecten krijgt SallandWonen als eerste de mogelijkheid een plan in te dienen, binnen de gemeentelijke kaders. Pas wanneer SallandWonen niet binnen deze uitgangspunten en gestelde tijdsplanning een plan wil of kan indienen en na onderling overleg zal de gemeente derden benaderen. Daarnaast spant de gemeente zich in om ook sociale huur te realiseren op locaties die in bezit van derden zijn. Al in beginstadium van de gesprekken met ontwikkelaars worden deze partijen bewogen om sociale huur op te nemen in het plan.
Gereduceerde grondprijs (G)
Bij de bouw van sociale huurwoningen of maatschappelijk vastgoed, rekent de gemeente een gereduceerde grondprijs en houdt rekening met passende kavels (omvang). De omvang van de grondprijs wordt jaarlijks door het college van B&W vastgesteld. De gemeente Raalte is bereid tot maatwerk bij de bepaling van de feitelijke grondprijs. Op deze manier draagt de gemeente bij aan de economische haalbaarheid van projecten en de betaalbaarheid van nieuwe sociale woningen.
De investering voor het realiseren van nieuwbouwwoningen is de afgelopen jaren toegenomen. Dit wordt veroorzaakt door stijging van de bouwkosten en de toename aan eisen en ambities ten aanzien van duurzaamheid en langer zelfstandig thuis wonen. Tegelijkertijd zijn corporaties door regelgeving gebonden aan een maximale huurprijs, die voor de doelgroep in de meeste gevallen onder de eerste aftoppingsgrens ligt. Gezien deze context en ontwikkelingen draagt een betaalbare grondprijs bij aan het kunnen blijven realiseren van nieuwe woningen.
Jaarafspraak 2020:
• De gemeente zal de grondprijzen in 2020 niet indexeren (prijzen blijven gelijk aan prijspeil 2019).
5. Creatieve maatregelen (I)
De gemeente en SallandWonen volgen kansrijke initiatieven, innovatieve woonvormen en ‘out of de box’ oplossingen die partijen in staat stellen flexibel in te spelen op ontwikkelingen in de woningmarkt. Hierbij kan ook gedacht worden aan semipermanente bouw.
6. Doorstroming (P)
Om zoveel mogelijk woningen beschikbaar te hebben/houden voor de doelgroep is het van belang dat het percentage scheefwoners zo laag mogelijk is. Onder scheefwonen verstaan we mensen met een te hoog inkomen die een sociale huurwoning bewonen. In Raalte bedoelen we daarmee de groep met een inkomen boven € 43.000,-. De groep tot € 43.000,- wordt in de woonvisie beschreven als doelgroep voor de corporatie.
We zagen het percentage scheefwonen de laatste jaren afnemen door de invoering van het passend toewijzen. Instroom van mensen met een te hoog inkomen in het betaalbare bezit is immers niet meer mogelijk.
Echter het laatste jaar zien we de dalende trend wat afvlakken en constateren we dat de koopmarkt minder toegankelijk is geworden en dat senioren steeds vaker in een reguliere gezinswoning (blijven) wonen (ook met beperkingen). Daarbij zijn ouderen minder verhuisgeneigd dan andere leeftijdsgroepen (Woon2018).
Doordat SallandWonen heeft afgezien van de inkomensafhankelijke huurverhoging, ontvangt zij vanaf 2015 geen inkomensgegevens meer van de belastingdienst. Voor recentere cijfers zal daarom de database xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx worden gehanteerd. Omdat deze database kijkt naar de groep huurders met een inkomen boven de € 38.950,- in plaats van € 43.000,- is dit niet 1 op 1 van toepassing op Raalte. We zien het echter als geschikte tool om de trend in de gaten te houden en te monitoren of de verwachte daling van het percentage in de praktijk ook doorzet. Daarnaast kunnen op xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx de gegevens van Raalte vergeleken worden met andere vergelijkbare gemeenten (benchmark). De data op xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx laat ook een daling zien van het aantal scheefwoners (van 17,4% in 2014 naar 15,1% in 2017).
Jaarafspraak 2020
• Partijen onderzoeken in 2020 welke instrumenten er zijn om de doorstroming van senioren te bevorderen. Dit zal in eerste instantie plaatsvinden door ervaringen bij andere corporaties in het hanteren van een ‘doorstromingsbeleid’ op te halen. Op basis van deze ervaringen gaan partijen verder met elkaar in gesprek om te kijken of het wenselijk en haalbaar is om ouderen te stimuleren om door te stromen. (P)
• In 2019 wordt er landelijk door de Woonbond, Aedes en ministerie over het verbeteren van de systematiek voor de inkomensafhankelijke huurverhoging gesproken. Zodra de contouren van de aanpassing in regelgeving duidelijk zijn gaan SallandWonen, huurdersorganisaties en gemeente met elkaar in gesprek over het mogelijk toepassen van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Over de uiteindelijke invulling van het huurbeleid hebben de huurdersorganisaties een belangrijke adviserende stem (op basis van de Overlegwet). (P)
• Het is van belang dat er voldoende bouwlocaties voor sociale huur zijn (zie onderdeel nieuwbouw). Daarbij is het voor de doorstroming noodzakelijk dat er goedkope koop beschikbaar blijft in de woningbouwprogrammering, ook verkoop van huurwoningen kan bijdragen aan het aanbod goedkope koop. (P)
Betaalbaarheid
1. Woonlasten als uitgangspunt (P)
Partijen willen de totale woonlasten beheersbaar houden. Daarbij kijken partijen niet alleen naar de kale huur, maar ook naar de energielasten, servicekosten en gemeentelijke heffingen, om de betaalbaarheid te bepalen.
Om woningzoekenden een goed beeld te geven van de woonlasten van een woning, is SallandWonen gestart met een verkenning of het haalbaar is om naast informatie over de huur, ook een indicatie te geven van de totale woonlasten. Tot nu toe werd dit belemmerd door onder andere achterstanden in de registratie van de energie-indexen (die bepalend zijn voor de geraamde energielast). Eind 2019 zijn deze achterstanden weggewerkt, waardoor SallandWonen in 2020 verder kan onderzoeken of adverteren met woonlasten haalbaar is. Hierbij spelen verschillende factoren een rol, zoals technische haalbaarheid, kosten, inbedding in proces, maar ook het feit dat sturen op woonlasten vanuit rijkswege niet ondersteund wordt.
Jaarafspraak 2020:
• In 2020 maakt SallandWonen definitief een keus of de woonlasten bij het woningaanbod in beeld gebracht worden. (G) Hierbij wordt ook gekeken naar een variant waarbij in bredere zin informatie verstrekt wordt over de kosten van ‘wonen’ (actie gemeenten en SallandWonen). (P)
• Gemeenten delen jaarlijks binnen de werkgroep prestatieafspraken informatie over ontwikkeling van de gemeentelijke heffingen en de impact hiervan voor de doelgroep van de corporatie. (P)
2. Huurprijsbeleid (P)
SallandWonen kiest voor een gematigd huurbeleid, waarbij zij niet de maximale huursom in rekening gaat brengen. Conform de Wet Doorstroming Huurmarkt geldt vanaf 2017 de huursombenadering. De invulling van het huurbeleid wordt jaarlijks, via het reguliere adviestraject, met de huurdersorganisaties vastgelegd.
Jaarafspraak 2020:
• Gematigd huurbeleid: uitgangspunt gemiddeld inflatievolgend (G).
• SallandWonen werkt zoveel mogelijk volgens de uitgangspunten van het sociaal huurakkoord dat is gesloten tussen Aedes en de Woonbond (G). Hierbij wordt ook overwogen de huurverhoging bij verduurzaming/groot onderhoud in lijn te brengen met het sociaal huurakkoord. (P)
• In 2020 wordt daarnaast de inkomensafhankelijke huurverhoging heroverwogen (zie doorstroming) (P).
• Invulling van de jaarafspraken ten aanzien van het huurprijsbeleid vinden plaatst via het reguliere adviestraject (zaak van SallandWonen en huurdersorganisaties). (P)
3. Passendheid (G)
SallandWonen wijst conform de Woningwet passend toe. Bij huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag, wordt minstens 95% onder de aftoppingsgrenzen toegewezen. Om ervoor te zorgen dat de kansen voor de groep huurtoeslagontvangers niet afnemen door het invoeren van het passend toewijzen, wordt minimaal 70% van het bezit bij mutatie onder de aftoppingsgrenzen aangeboden (waarvan 80% onder de 1e aftoppingsgrens).
Partijen vinden het belangrijk dat dorpen toegankelijk blijven voor verschillende inkomensgroepen die zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Buiten de grote kernen (Raalte en Heino) kan daarom een grotere inkomenscategorie reageren op het aanbod onder de aftoppingsgrenzen.
4. Toewijzingsnorm (G)
Naast de passendheidstoets zijn corporaties bij woningtoewijzing wettelijk gehouden aan de normen van de Europese regelgeving. Sociale huurwoningen zijn beschikbaar voor huishoudens met een inkomen tot € 38.035,-. Minstens 80% van de woningen dient de corporatie te verhuren aan deze doelgroep.
Op dit moment wordt door het ministerie nagedacht over een wijziging van de inkomensgrenzen. Dit kan tot aanpassingen leiden. SallandWonen hanteert dan de meest recente wettelijke normen.
5. Voorkomen huisuitzetting/minimabeleid (P)
Om huurachterstanden zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken, wordt er een strakke procedure gehanteerd om huur op tijd te innen. Geprobeerd wordt in een zo vroeg mogelijk stadium persoonlijk contact te zoeken met de huurder. Bij meervoudige schuldenproblematiek zal SallandWonen een beroep doen op ondersteuning door diverse instanties die in Salland actief zijn.
Voorgenomen ontruimingen worden tijdig in de daarvoor bedoelde overleggen gemeld. SallandWonen is aangesloten bij de plaatselijke netwerken Sallandse Dialoog en Raalte armoedevrij
Jaarafspraak 2020:
• Ook in 2020 zetten gemeente en SallandWonen erop in om inwoners te wijzen op de inkomensondersteunende maatregelen. Hiervoor wordt ook in 2020 de voorzieningenwijzer samen met de gemeente ingezet. Met de Voorzieningenwijzer worden inwoners geholpen om gebruik te maken voor de rijks- en gemeentelijke voorzieningen en om te besparen op hun maandelijkse lasten (G)
• De samenwerking, gericht op preventie en het voorkomen van het oplopen van de hoogte van schulden, wordt in de huidige positieve vorm voorgezet. (P)
• Financiële problemen van inwoners worden vroegtijdig gesignaleerd en integraal opgepakt. Waar mogelijk vindt verwijzing plaats naar partners in het veld. Samen met diverse partijen in het sociaal domein vormen we de Kr8samenwerking volgens de methode ‘1 gezin, 1 plan, 1 regisseur.’ Wanneer er meerdere instanties betrokken zijn, wordt er in een multi-disciplinair overleg (MDO) afgestemd welke zorg er door wie wordt ingezet.
o In uitzonderlijke gevallen overlegt SallandWonen met de gemeente over een eventuele maatwerkoplossing.
o Door het casus-overleg met SallandWonen, Stichting de Kern, de GKB, Humanitas, vluchtelingenwerk en de gemeente hebben we korte lijnen en een goede afstemming.
o Binnen het convenant Raalte Xxxxxxxxxxx blijven we aandacht vragen voor preventie en vroegsignalering van schulden bij alle maatschappelijke partners. (P)
• Partijen zoeken blijvend naar aanvullende maatregelen of nieuwe instrumenten om huurachterstanden (en daarmee huisuitzettingen) nog meer te voorkomen. (P)
Specifieke doelgroepen
1. Vergunninghouders (I)
SallandWonen en de gemeente spannen zich in om te voldoen aan de halfjaarlijkse taakstelling tot het huisvesten van vergunninghouders en geven dit prioriteit. Voor de realisatie van de taakstelling voor vergunninghouders ziet de gemeente SallandWonen als primaire huisvester/partner. Echter de gemeente vindt dat ook andere (particuliere) huisvesters een bijdrage kunnen leveren voor deze huisvestingsopgave.
Uitgangspunt van partijen is het behalen van de taakstelling én het behouden van de slagingskansen voor de regulier woningzoekenden.
Jaarafspraken 2020:
• Partijen streven ernaar de wettelijke taakstelling vergunninghouders te realiseren. De huidige manier van samenwerking tussen gemeente, SallandWonen en vluchtelingenwerk wordt ook in 2020 op dezelfde wijze gecontinueerd. (I)
• De taakstelling is op dit moment relatief laag (in vergelijking tot voorgaande jaren). Mocht deze in 2020 door mondiale ontwikkelingen onverhoopt weer op gaan lopen en mocht er sprake zijn van langdurige verdringing van reguliere woningzoekenden, dan neemt SallandWonen in overleg met de gemeente passende maatregelen. (P)
• 2x per jaar organiseren Vluchtelingenwerk, gemeente en Salland Wonen voorlichting voor nieuwkomers over hoe je je woning en tuin in de basis onderhoudt, hoe je je als goede buur gedraagt in de wijk, etc. Dit is onderdeel van het Participatieverklaringstraject. Dit is een lokaal traject en een verplicht onderdeel van het inburgeringstraject dat iedere nieuwkomer moet volgen. (P)
2. Senioren en zorgvragers (I)
Door ontwikkelingen als scheiden wonen en zorg en het langer thuis blijven wonen, ook als men zorg nodig heeft, benoemen we senioren en zorgvragers als specifieke doelgroep.
We staan een ‘inclusief’ woonbeleid voor: het is goed wonen voor alle doelgroepen, dus ook voor de doelgroepen die extra zorg behoeven. Ouderen, mensen met een (lichamelijke of verstandelijke) beperking en psychische problematiek wonen in toenemende mate zelfstandig. Dit is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van partijen. Voor de uitstroom vanuit intramurale instellingen naar het zelfstandig wonen moeten er voldoende betaalbare woningen zijn, maar het vergt ook samenwerking en voldoende inzet op begeleiding na de uitstroom. Zo heeft de gemeente in regioverband afspraken gemaakt met de zorgaanbieders (zorg in natura) van beschermd wonen op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) over begeleiding na uitstroom en 24/7 telefonische bereikbaarheid na uitstroom. Dit komt voort uit een regionaal actieplan. Daarnaast is er een lokaal actieplan ‘Zelfstandig thuis wonen’ vastgesteld, waarmee de gemeente samen met diverse partijen het mogelijk wil maken dat mensen op een veilige en verantwoorde manier zo zelfstandig mogelijk kunnen wonen. Ook als dit door een bepaalde beperking of kwetsbaarheid minder vanzelfsprekend is.
We maken de volgende afspraken:
• De toe te voegen nieuwbouw is voor minimaal 80% geschikt om langer zelfstandig thuis te wonen: nultreden of eenvoudig nultreden te maken door bij de bouw rekening te houden met voldoende ruimte voor veilig gebruik van een (trap)lift. In 2019 heeft SallandWonen hiervoor de buitengewoonthuiswoning ontwikkeld (I)
• SallandWonen streeft ernaar dat in 2025 30% van de vastgoedportefeuille bestaat uit deze woningen (nultreden of eenvoudig nultreden te maken door bij de bouw rekening te houden met voldoende ruimte voor veilig gebruik van een traplift). Deze zijn bij voorkeur gelegen nabij (ontmoetings-) voorzieningen. (I)
• Bij groot onderhoud en renovatie worden woningen waar mogelijk levensloopbestendig gemaakt. Te denken valt aan een maatregel als het aanbrengen van een toilet op de verdieping. (I)
Jaarafspraken 2020:
• Acties voortkomend uit het actieplan ‘langer zelfstandig thuis wonen in Raalte’ worden samen met andere deelnemende partijen (kr8 van Raalte) opgepakt.
• De gemeente Raalte koppelt bewustwordingsactiviteiten over langer zelfstandig thuis blijven wonen aan bewonersbijeenkomsten over renovatieopgaven of ingrepen in de openbare ruimte. In gebieden waar SallandWonen bezit heeft, trekken gemeente en SallandWonen samen op. (P)
• In 2020 gaat de Veiligheidsregio in samenwerking met de gemeente en SallandWonen ontruimingsoefeningen organiseren in complexen waar veel senioren wonen. Om bewustwording te creëren middels communicatie en voorlichting en de mogelijkheid te bieden om advies te vragen op het gebied van brandveiligheid. (G) De opgedane ervaringen worden gedeeld binnen de werkgroep prestatieafspraken, waarbij de gemeente ook aangeeft hoe een vervolg gegeven wordt op de actie. (P)
• SallandWonen maakt afspraken met instellingen actief in de geestelijke en lichamelijke gezondheidszorg over de uitstroom vanuit de intramurale setting. Deze afspraken gaan over beschikbare woningen, toewijzingsregels en contractvormen. (P)
• Het gezamenlijk bestuurlijk overleg tussen SallandWonen, gemeente en zorgpartijen actief in de gemeente, wordt gecontinueerd. Het doel is om middels samenwerking integraal en toekomstgericht te werken aan de maatschappelijke opgave van een inclusieve samenleving. Dit doen we door bijeenkomsten te organiseren met thema’s die zowel wonen, zorg als welzijn raken. En waar ruimte is om elkaar te informeren over ontwikkelingen en ideeën, waarbij het streven is om te kijken waar ideeën in gezamenlijkheid opgepakt kunnen worden. (P)
• Om inzicht te krijgen in het totale beeld van de zorgvraag in de regio en het werkgebied gaan SallandWonen, gemeente Raalte en gemeente Olst-Wijhe minimaal een keer in het jaar met het Zorgkantoor om tafel. (P)
• Gemeente en SallandWonen zijn tevreden over de samenwerking op gebied van uitstroom uit beschermd wonen. Om dit ook voor de toekomst te borgen worden in 2020 de huidige werkafspraken vastgelegd. (P)
3. Doelgroep middeninkomens (P)
De middeninkomens zijn de huishoudens met een inkomen tussen € 38.035,- en circa € 43.000,-. Deze groep heeft een moeilijke positie op de woningmarkt. De particuliere huursector is in Raalte weinig aanwezig terwijl het verkrijgen van een hypotheek ook niet vanzelfsprekend is. Partijen zien ook de doelgroep tot € 43.000,- als doelgroep voor de corporatie.
In het kader van de nieuwe woningwet is met ingang van 2017 de woningportefeuille van SallandWonen administratief gescheiden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen activiteiten die vallen onder de kerntaak van een corporatie (Daeb activiteiten) en andere activiteiten (niet-Daeb). Bij de scheiding zijn binnen de gemeente Raalte 88 woningen vrijwillig overgeheveld naar de niet-Daeb tak. Deze woningen worden bij mutatie tegen een marktconforme huurprijs aangeboden en zijn bedoeld om middeninkomens te kunnen blijven bedienen binnen het werkgebied en in te kunnen spelen naar de verwachte vraagontwikkeling in het middeldure huursegment.
We maken de volgende afspraak:
• Corporaties mogen 20%1 van het sociale bezit toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de € 38.035,-, waarvan 10% voor de doelgroep met een laag middeninkomen (tussen de € 38.035,- en € 42.436,-) en 10% voor hogere (midden) inkomens. SallandWonen zal deze laatste 10% zoveel mogelijk inzetten voor de inkomens tot € 43.000,-. (G)
• Na 2020 volgen er naar alle waarschijnlijkheid wijzigingen in de toewijzingsnorm. Verwachting is dat corporaties nog 7,5% mogen toewijzen aan midden- en hogere inkomens. De maximale vrije ruimte bij toewijzing gaat omhoog naar 15% procent als corporaties, gemeenten en huurders gezamenlijk beleid hiervoor vaststellen. SallandWonen ziet in de lokale situatie aanleidingen om hierover met elkaar nadere afspraken te maken. Dit vooral om middeninkomens te kunnen blijven huisvesten, een doelgroep die hier moeilijk aan bod komt doordat een koopwoning niet haalbaar is voor deze groep en particuliere huur maar zeer beperkt aanwezig is. In 2020 bepalen partijen gezamenlijk hoe ze lokale invulling geven aan de nieuwe wetgeving . (P)
• SallandWonen biedt de woningen uit de niet-Daeb portefeuille aan tegen een marktconforme huur. Hierdoor zal jaarlijks bij een deel van het woningbezit uit de niet-Daeb bij mutatie geliberaliseerd worden. Op voorhand is niet precies aan te geven hoeveel en welke (van de 88) woningen dit zijn. (P)
4. Starters (I/G)
Starters beginnen meer dan in het verleden hun wooncarrière op de huurmarkt. Het is daarom van belang dat er voldoende betaalbare en geschikte woningen voor starters zijn.
Specifieke maatregelen voor de starters zijn:
1 Voor periode tot en met 2020
• Omlabelen van seniorenwoningen is een mogelijkheid om de kansen van starters op de woningmarkt te verruimen. Naar aanleiding van de overleggen met Plaatselijke Belangen in de kernen kijkt SallandWonen of er wijzigingen in labeling gewenst zijn. (P)
• Bij circa 15% van de voorraad wordt een lotingsmodule gehanteerd. Hiermee worden de mogelijkheden om met een korte inschrijfduur (wat starters vaak hebben) in aanmerking te komen voor een woning vergroot. (G)
• Zodra het ministerie een uitspraak doet over de mogelijkheden om onder de nieuwe woningwet tijdelijk korting te geven bij jongerencontracten, gaat SallandWonen onderzoeken of zij deze contractvorm breder in wil zetten. (P)
5. Parentshouse
In februari 2019 zijn de gemeenten Olst/Wijhe, Raalte en SallandWonen gezamenlijk gestart met een pilot van het Parentshouse. In 2020 evalueren de partijen de pilot.
Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed
Partijen zetten zich in voor een woonomgeving waarin het prettig samenleven is. De inzet van corporaties op leefbaarheid wordt door wetgeving beperkt. Ondanks deze inperkingen zetten partijen zich in om binnen de kaders van de nieuwe woningwet gezamenlijk de leefbaarheid te waarborgen en waar nodig te verbeteren. Partijen constateren dat veel zaken rondom leefbaarheid en het sociaal domein goed geregeld zijn en dat samenwerking gezocht wordt. Om zicht te houden op de voortgang van projecten en acties in het sociaal domein zijn in de bijlage van deze overeenkomst, op basis van het gemeentelijke transformatieplan sociaal domein, projecten benoemd die een raakvlak hebben met de prestatieafspraken. Deze bijlage wordt in januari 2020 toegevoegd aan de afspraken.
1. Sociale leefbaarheid (P)
We stimuleren huurders en buurtbewoners zelf verantwoordelijkheid en initiatief te nemen. In toenemende mate wordt van inwoners verwacht dat ze zoveel mogelijk eigen regie nemen over hun buurt en het samenleven. Waar nodig en gewenst bieden huurdersorganisaties, de gemeente en SallandWonen ondersteuning om ideeën te realiseren.
Jaarafspraken 2020:
• In 2019 zijn in de wijk Blekkerhoek activiteiten georganiseerd in het kader van burendag. Partijen zien hier kansen in voor het stimuleren van ontmoeting en saamhorigheid in de wijk. Huurdersvereniging Salland zal de ervaring vanuit de Blekkerhoek delen in de werkgroep en kijkt op basis hiervan of zij hier als vereniging ook in andere buurten ook een rol in kan /wil vervullen. (P)
2. Inspelen op sociale overlast/voorkomen kwetsbare wijken (P)
De gemeente vraagt SallandWonen om zich in te zetten voor sociaal leefbare wijken en kernen. Voorkomen moet worden dat in bepaalde wijken een stapeling van problemen ontstaat.
De gemeente is verantwoordelijk om deze zaken te monitoren en overlegt met andere organisaties. Signalen vanuit SallandWonen en de huurdersorganisaties zijn hierbij ook noodzakelijk.
We maken de volgende afspraken:
• SallandWonen zet zich in om sociale overlast waar mogelijk te voorkomen of te beperken. Dit doet ze door actief de wijk in te gaan en in gesprek te blijven met haar huurders, de bemiddeling bij overlast en het signaleren van achter de voordeur problematiek. (I)
• De gemeente initieert een multidisciplinair overleg en een maandelijks casusoverleg om deze signalen te bespreken. SallandWonen neemt deel aan beide overlegvormen. (G)
Jaarafspraken 2020:
• In 2020 zetten gemeente en SallandWonen het project buurtbemiddeling voort. SallandWonen neemt als vaste partij deel aan de wijksafari georganiseerd door de gemeente. Dit is een
middel om actief de wijk in te gaan en met huurders in gesprek te komen. De wijksafari’s vinden plaats in de wijken waar de meeste sociale problematiek wordt verwacht (pilot wilgensingel). Met de wijksafari’s proberen we inwoners te stimuleren om een bijdrage te leveren aan de (sociale) leefbaarheid in hun buurt of wijk.
• In 2019 meet SallandWonen onder haar huurders de waardering voor de woonomgeving en de leefbaarheid. In 2019-2020 bespreken gemeente en SallandWonen of signalen uit deze meting tot aanvullende acties moeten leiden.
3. Zelfbeheer (I)
Initiatieven om in eigen regie zaken in zelfbeheer uit te voeren door de huurder passen goed in de gedachtelijn van de Woningwet om meer initiatief bij de inwoners neer te leggen. Er zijn nog weinig ervaringen opgedaan met zelfbeheer. SallandWonen zal kansrijke initiatieven van huurders ondersteunen (binnen de wettelijke kaders).
4. Fysieke leefbaarheid en gebiedsgericht werken (P)
Naast de kwaliteit van de woning is de kwaliteit van de leefomgeving van belang voor het wonen. De openbare ruimte is als vanzelfsprekend aanwezig en is onlosmakelijk verbonden met de identiteit van de leefomgeving, een plek waar het goed thuiskomen is. Samen met de woning en andere voorzieningen draagt de openbare ruimte bij aan een prettig woonklimaat. Bij de inzet voor de kwaliteit van de openbare ruimte staat voor de gemeente het gebruik en de gebruiker centraal, denk aan aspecten zoals levensloopbestendigheid, ruimte voor bewegen en gezondheid, toegankelijkheid, duurzaamheid en creativiteit.
We maken de volgende afspraken:
Gemeente en SallandWonen wisselen actief signalen uit rondom (fysieke) leefbaarheid van de verschillende wijken en kernen en pakken waar nodig gezamenlijk acties op. Hierbij deelt de gemeente ook de signalen die zij ophaalt bij het jaarlijkse kernenbezoek. (P)
5. Herbestemming vastgoed (I)
Voor de leefbaarheid is het belangrijk om voor leegkomend (maatschappelijk) vastgoed een herbestemming te vinden. Transformatie naar wonen is in veel gevallen de meest kansrijke oplossing. SallandWonen heeft diverse panden getransformeerd naar wonen. SallandWonen en de gemeente zetten zich samen in voor succesvolle transformaties van leegstaande of leegkomende panden.
6. Maatschappelijk vastgoed (I)
Er is de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in maatschappelijk vastgoed zoals MFA’s, dienstencentra, Kulturhusen en zorgmaatschappelijk vastgoed. De komende jaren staan in het teken van duurzaam exploiteren en beheren van het bestaande vastgoed. Nieuwe opgaven liggen momenteel niet voor de hand, ook niet gezien de context van de Herziene Woningwet.
Jaarafspraken 2020:
• Partijen werken samen en stemmen af op het gebied van de exploitatie van maatschappelijk vastgoed. Aansluiting wordt gezocht bij het regulier bestuurlijk overleg per kwartaal om deze zaken te bespreken. (P)
Kwaliteit & duurzaamheid
1. Onderhoud (P)
SallandWonen houdt de kwaliteit van haar woningen in stand door dagelijks en planmatig onderhoud. Daarnaast vinden na huuropzegging onderhoudswerkzaamheden plaats. Naast regulier onderhoud werkt SallandWonen via groot onderhoud aan vernieuwing/ levensduurverlenging van haar woningbezit. SallandWonen maakt hierbij per complex een afweging over het investeringsniveau (samenhangend met de kenmerken van het complex en de wensen van de bewoners).
Jaarafspraken 2020:
• SallandWonen voert in 2020 het groot onderhoud in Westdorp uit. In totaal wordt bij circa 190 woningen groot onderhoud uitgevoerd, verspreid over twee jaar (afronding gepland in 2020). (G)
• SallandWonen onderzoekt of het haalbaar is in 2020-2021 een extra groot onderhoudsproject op te starten. (I)
• SallandWonen zet de aanpak voor het vervangen van rookmelders en het terugdringen van open verbrandingstoestellen in het kader van veiligheid voort. (P)
• SallandWonen heeft de ambitie om, in de periode t/m 2024, het asbest dat in aanraking komt met de buitenlucht2 te verwijderen bij haar woningbezit (ondanks wegvallen wettelijke termijn). (G)
2. Energietransitie (I)
SallandWonen streeft naar een gemiddelde energie-index van 1,4 eind 2020, waarbij 90% van het woningbezit een energie-index heeft van maximaal 1,8. Dit realiseert SallandWonen door te verduurzamen op diverse momenten tijdens het uitvoeren van onderhoud. Verduurzamen kan
ook gebeuren op aanvraag van zittende huurders via woningverbeteringen en door het plaatsen van zonnestroominstallaties. SallandWonen houdt de huurverhoging voor duurzaamheidsmaatregelen beperkt, zodat het voor de huurder een positieve uitwerking heeft op de woonlasten. Gemeente en SallandWonen wensen nauw met elkaar op te trekken als het gaat om de transitie naar aardgasvrij, gericht op een CO2-neutrale gebouwde omgeving, in 2050.
Partijen realiseren zich dat bewoners een belangrijke bijdrage hebben aan de successen op dit punt. Jaarafspraken 2020:
• SallandWonen voert in 2019-2020 groot onderhoud uit in Westdorp, waarbij circa 190
woningen worden verduurzaamd. (I)
• In 2020 gaat SallandWonen in de wijk Westdorp bij circa 150 huurders zonnepanelen aanbieden tijdens het groot onderhoud. Ook bij schilderwerkzaamheden worden woningen waar mogelijk voorzien van zonnepanelen. Daarnaast blijft het mogelijk om zonnepanelen op verzoek van de huurder aan te brengen. (G). In totaliteit hoopt SallandWonen in haar werkgebied in 2020 300 daken te voorzien van panelen.
• Nieuwbouw is energieneutraal3 en gasloos, bij transformatie wordt gestreefd naar energieneutraal. (G/I)
• Gemeente Raalte is in 2019 gestart met een verkenning naar de opgave voor de transitie naar aardgasvrij gericht op een CO2-neutrale gebouwde omgeving, in 2050.
In 2020 werkt de gemeente in samenwerking met SallandWonen en andere betrokkenen aan het opstellen van een warmtetransitievisie. Uiterlijk in 2021 stelt de gemeente de warmtetransitievisie vast, waarin in is opgenomen in welk tempo wijken van het aardgas gaan en wat mogelijke alternatieven zijn. Xxxxx Xxxxxxx Xxxxx aan de slag gaat met renovatie en onderhoudswerkzaamheden in een wijk is de koppeling met de transitie naar aardgasvrij onderdeel van gesprek tussen beide partijen. Tegelijkertijd is de renovatie -en onderhoudsplanning van SallandWonen één van de factoren die meespeelt in de verkenning naar het tempo waarin wijken van het aardgas af gaan.
3. Samenwerking (P)
Door het koppelen van opgaven en inzet van gemeente en SallandWonen kan er meer worden bereikt. Denk daarbij aan het koppelen van een renovatieopgave van de woningcorporatie aan het aanpakken van de openbare ruimte (levensloopbestendig, klimaatadaptief en duurzaam) in het gebied. Dit kan niet alleen in de uitvoering en het resultaat meerwaarde opleveren, maar we kunnen
2 Aansluitend bij definitie wetgeving
3 Een woning is energieneutraal als de woning gebonden activiteiten geen energierekening met zich meebrengen en er dus sprake is van een energie-index van 0.
dan ook efficiënt omgaan met bewonersvertegenwoordiging (bijvoorbeeld door combineren van overleggen) .
Bij ingrepen in een wijk of straat door de gemeente wordt er zoveel mogelijk integraal gewerkt. Denk bijvoorbeeld aan het uitvoeren van infrastructurele maatregelen of vervanging van het riool waarbij dan direct maatregelen kunnen worden getroffen op het gebied van levensloopbestendigheid, klimaatadaptatie en duurzaamheid in de openbare ruimte of het geven van informatie over het aanpassen van de woning (duurzaam/levensloopbestendig).
Afspraken:
• Periodiek (minimaal 1 keer per jaar) vindt er afstemmingsoverleg plaats over de meerjarige opgave van groot onderhoud in combinatie met leefbaarheid van de wijk, de duurzaamheidsopgave van de gemeente en SallandWonen en de opgave in het levensloopbestendig en duurzaam maken van de woningvoorraad. (P)
• SallandWonen en de gemeente werken samen en stemmen tijdig af op het gebied van groot onderhoud. Voorafgaand aan het groot onderhoud wordt door de gemeente en SallandWonen een gezamenlijke scan van de wijk gemaakt (waarbij ieders opgaven en ambities die voorzien zijn in de wijk gedeeld worden). Hierbij wordt gekeken naar zowel de woningvoorraad als de openbare ruimte, maar ook zaken als subsidiemogelijkheden, betrekken particuliere woningen, leefbaarheid, sociale kwaliteit, levensloopbestendigheid, duurzaamheid en klimaatadaptatie komen aan de orde. Indien particuliere verhuurders actief zijn in de wijk worden deze door gemeente ook betrokken bij de opgaven in de wijk. Particuliere verhuurders (met bezit in deze wijken) worden door de gemeente uitgenodigd voor een gesprek over verduurzaming van haar woningen. De huurdersorganisaties worden uitgenodigd om hierbij aan te sluiten.
Jaarafspraken 2020:
• Gemeente Raalte heeft in samenwerking met SallandWonen en andere betrokken partijen voor Raalte en specifiek de wijk Westdorp kansrijke (collectieve) mogelijkheden voor de energievoorziening in beeld gebracht. In 2020 stelt de gemeente een warmtetransitievisie voor de wijk vast.
SallandWonen voert in 2019-2020 groot onderhoud uit in de wijk. In deze periode stelt de gemeente vast of en welke investeringen er in het gebied plaatsvinden, in het openbaar gebied maar ook of er kansen liggen voor versterking van de sociale kwaliteit en het verduurzamen van de particuliere voorraad. (P)
• Indien er lokale energie initiatieven ontstaan, staat SallandWonen samen met gemeente open om met initiatiefnemers van deze aanpakken in gesprek te gaan en waar mogelijk te incorporeren in de energieaanpak van de wijk. Bijvoorbeeld Energie(k) Westdorp. (P)
• Het moment van aankoop van een woning is een geschikt moment om over duurzaamheidsmaatregelen na te denken. SallandWonen informeert alle nieuwe kopers van een huurwoning over de mogelijkheden van verduurzaming waarbij zij een energiescan via het energieloket aanbiedt en een overzicht van financierings- en subsidiemogelijkheden (aan te leveren door gemeente). (P)
• In 2020 zet de gemeente het energieloket voort. Zowel huurders als particuliere woningeigenaren kunnen hier terecht voor informatie en advies over duurzaamheidsmaatregelen.
• Het Kennisplatform Raalte/Duurzaam Salland is op dit moment niet meer actief, mocht in 2020 een doorstart worden gemaakt zal SallandWonen haar expertise inbrengen. (P)
Bijlage 1: Verkoopportefeuille naar postcodeniveau Gemeente Raalte
Op 1 januari 2019 hebben in totaal 821 woningen het label verkoop. Dit betekent niet dat SallandWonen de ambitie heeft 821 woningen af te stoten. Verkoop vindt alleen plaats aan zittende huurders en op het moment van mutatie. Door de afhankelijkheid van huuropzeggingen is het nodig meerdere woningen voor verkoop te labelen. Op het moment van huuropzegging wordt bepaald of de woning daadwerkelijk in de verkoop gaat. Hierbij wordt gekeken naar het aantal woningen dat op dat moment in de verkoop staat, het advies van de makelaar over de verkoopsnelheid en de reeds gerealiseerde verkopen in het betreffende jaar.
De verwachte verkopen in 2020 vinden verdeeld over verschillende postcodegebieden plaats, afhankelijk van een huuropzegging. Op voorhand is het niet concreet aan te geven hoeveel woningen we per postcodegebied verkopen.
Postcodegebied | Wijk | Appartement | Nultreden | Eengezinswoning |
8101 | OWK003 - Xxxxxxxxxxx | 0 | ||
XXX000 - Xxxxxxxx | 66 | |||
OWK007 - Langkamp | 89 | |||
OWK008 - Hartkamp | 69 | |||
8102 | OWK002 - Xx Xxx | 00 | ||
XXX000 - Xxxxxxxxxxx | 18 | |||
OWK006 - Xxxxxxxxx | 00 | 000 | ||
XXX000 - Xxxxxxxxxxx | 1 | 40 | ||
8103 | OWK011 - Het Overstigt/Salland | 2 | ||
8105 | OWK033 - Xxxxxxxxxx | 0 | ||
0000 | XXX000 - Xxxxxxxxxx | 4 | 8 | |
8107 | OWK034 - Xxxxxxxxx | 0 | 0 | |
0000 | XXX000 - Xxxxxx | 13 | ||
8112 | OWK031 - Nieuw-Heeten | 2 | 11 | |
8141 | OWK020 - Heino dorp | 24 | ||
OWK021 - Heino Zuid | 23 | |||
OWK022 - De Kampen | 16 |
SallandWonen streeft verschillende doelen na bij de verkoop van haar bezit:
• veranderen portefeuillesamenstelling qua types: hoofdzakelijk stoten wij eengezinswoningen af om kleinere eenheden toe te voegen. In het verleden hebben ook enkele appartementen en nultredenwoningen een verkooplabel gekregen. Bij de herijking van de verkoopportefeuille beoordelen we of de blokken van dit type, waaruit niets verkocht is, wel onderdeel uit blijven maken van de verkoopportefeuille.
• genereren financiële middelen;
• verjonging bezit en risicospreiding ten aanzien van onderhoud (verkoop uit dominante bouwstroom jaren zeventig);
• differentiatie in wijken (door afstoten in wijken met een hoog aandeel huur).