LIJST VAN DE BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS COMMISSARISSEN EN VERKLARING BETREFFENDE EEN AANVULLENDE OPDRACHT

Nr. VOL 2.1

LIJST VAN DE BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS COMMISSARISSEN EN VERKLARING BETREFFENDE EEN AANVULLENDE OPDRACHT

VOOR NAZICHT OF CORRECTIE

LIJST VAN DE BESTUURDERS, ZAAKVOERDERS EN COMMISSARISSEN

VOLLEDIGE LIJST met naam, voornamen, beroep, woonplaats (adres, nummer, postnummer en gemeente) en functie

Xxxx-Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxxx 0, 0000 Xxxxxxx Functie: Onafhankelijk bestuurder Mandaat: 25/04/2019 – 27/04/2022

Xxxxxxx Xxxxxx

Xxxxx Xxxxxxxx 00, 0000 Xxxxxxxxxx Functie: Bestuurder

Mandaat: 25/04/2019 – 27/04/2022

Xxxxx Xxxxx

Xxxxxxxxx 000, 0000 XX Xxxxxxx x/x Xxxxx (Xxxxxxxxx) Functie: Bestuurder

Mandaat: 29/04/2018 – 28/04/2021

Xxxxx Xxxxxxx

Xxxxxx Xxx Xxxxxxxxxxxxxxx 00, 0000 Xxxxxxxxxx Functie: Onafhankelijk bestuurder

Mandaat: 25/04/2019 – 23/01/2020

Xxxxxxx Xxxxxxxxx

Xxxxxxx Xxxxxxxx 46 b1, 0000 Xxxxxx Functie: Onafhankelijk bestuurder Mandaat: 25/04/2019 – 27/04/2022

Xxxxxxxxxx Xxxxxx – de Rijk Xxxxxxxxxxxxxx 00, 0000 Xxxxx Functie: Bestuurder

Mandaat: 25/04/2019 – 27/04/2022

Deloitte Bedrijfsrevisoren CVBA – IBR nr 025 BE 0429.053.863 vertegenwoordigd door Xxx Xxxxxxxxxxx

Luchthaven Brussel Nationaal 1J, 0000 Xxxxxxxx Functie: Commissaris

Mandaat: 25/04/2019 – 27/04/2022

Nr. VOL 2.2

VERKLARING BETREFFENDE EEN AANVULLENDE OPDRACHT VOOR NAZICHT OF CORRECTIE

Het bestuursorgaan verklaart dat er geen enkele opdracht voor nazicht of correctie werd aangegeven aan iemand die daar wettelijk niet toe gemachtigd is met toepassing van de artikelen 34 en 37 van de wet van 22 april 1999 betreffende de boekhoudkundige en fiscale beroepen.

De jaarrekening werd/werd niet 4 geverifieerd of gecorrigeerd door een externe accountant of door een bedrijfsrevisor die niet de commissaris is.

In bevestigend geval, moet hierna worden vermeld: naam, voornamen, beroep en woonplaats van elke externe accountant of bedrijfsrevisor en zijn lidmaatschapsnummer bij in Instituut, evenals de aard van de opdracht:

A. Het voeren van de boekhouding van de onderneming 5

B. Het opstellen van de jaarrekening

C. Het verifiëren van de jaarrekening en/of,

D. Het corrigeren van de jaarrekening

Indien taken bedoeld onder A. of onder B. uitgevoerd zijn door erkende boekhouders of door erkende boekhouders- fiscalisten, kunnen hierna worden vermeld: naam, voornamen, beroep en woonplaats van elke erkende boekhouder of erkende boekhouder-fiscalist en zijn lidmaatschapsnummer in het Beroepsinstituut van erkende Xxxxxxxxxxx en Fiscalisten, evenals de aar van zijn opdracht.

Naam, voornamen, beroep en woonplaats Lidmaatschaps- nummer Aard van de opdracht (A, B, C en/of D)

4 Schrappen wat niet van toepassing is.

5 Facultatieve vermelding.

ENKELVOUDIGE RESULTATENREKENING

in duizenden €	Toelichting	2019	2018
Huurinkomsten	4	54.028	44.331
Met verhuur verbonden kosten	4	-167	-48
NETTOHUURRESULTAAT		53.861	44.283
Recuperatie van vastgoedkosten	4	706	729
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de
huurder op verhuurde gebouwen	4	13.088	9.800
Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling		-774	-529
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	4	-13.088	-9.800
Andere met verhuur verbonden opbrengsten en kosten	4	1.199	606
VASTGOEDRESULTAAT		54.992	45.089
Xxxxxxxxxx xxxxxx	0	-000	-000
Xxxxxxxxxxx kosten	5	-328	-166
Kosten en taksen xxx xxxx-xxxxxxxxx xxxxxxxx	0	-000	-000
Xxxxxxxxxxxxx van het vastgoed	5	-3.780	-3.699
Andere xxxxxxxxxxxxxx	0	-000	-000
XXXXXXXXXXXXXX		-6.246	-5.966
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT		48.746	39.123
Algemene kosten	6	-3.573	-2.649
Andere operationele opbrengsten en kosten		84	27
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP DE		45.257	36.501
PORTEFEUILLE
Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	8	5.364	0
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	9	-373	2.253
Ander portefeuilleresultaat	10	-1.076	132
OPERATIONEEL RESULTAAT		49.172	38.886
Financiële opbrengsten		4.808	1.182
Netto-interestkosten	11	-8.870	-8.098
Andere financiële kosten		-183	-9
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva		-3.065	-1.615
Variaties in de reële waarde van financiële vaste activa (deelnemingen)		23.964	3.866
FINANCIEEL RESULTAAT		16.654	-4.674
RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN		65.826	34.212
Belastingen	12	-61	-98
NETTORESULTAAT		65.765	34.114
Toelichting:
EPRA resultaat		46.820	31.168
Portefeuilleresultaat		22.010	4.561
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva		-3.065	-1.615

RESULTAAT PER AANDEEL	Toelichting	2019	2018
Aantal aandelen op jaareinde	00	00.000.000	00.000.000
Aantal dividendgerechtigde aandelen	00	00.000.000	00.000.000
Gewogen gemiddeld aantal aandelen	00	00.000.000	00.000.000
Nettoresultaat (€)	13	2,68	1,78
Verwaterd nettoresultaat (€)	13	2,68	1,78
EPRA resultaat (€)	13	1,91	1,63

ENKELVOUDIG GLOBAALRESULTAAT

in duizenden €					Toelichting	2019	2018
NETTORESULTAAT Andere componenten van resultatenrekening)	het	globaalresultaat	(recycleerbaar	in	65.765 0		34.114 0
GLOBAALRESULTAAT	65.765						34.114

Resultaatverwerking (volgens het schema opgenomen in Afdeling 4 van Deel 1 van Hoofdstuk 1 van de Bijlage C van het GVV-KB van 13 juli 2014)

in duizenden €	2019	2018
A. NETTORESULTAAT	65.765	34.114
B. TOEVOEGING/ONTTREKKING RESERVES 1. Toevoeging aan /onttrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde6 van vastgoed: o Boekjaar o Vorige boekjaren o Realisatie vastgoed 2. Toevoeging aan /onttrekking van de reserve van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van de vastgoedbeleggingen (-/+) 5. Toevoeging aan de reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding (-) 10. Toevoeging aan /onttrekking van andere reserves (-/+) 11.Toevoeging aan / onttrekking van overgedragen resultaten van vorige boekjaren C. VERGOEDING VAN HET KAPITAAL overeenkomstig artikel 13, § 1, lid 1 van het GVV-KB D. VERGOEDING VAN HET KAPITAAL, andere dan C	-28.040	-7.018
	-19.901	-15.308
	10.121	0
	-3.923	0
	1.814	10.747
	3.065	1.615
	-10.121	0
	-9.095	-4.072
	8.403	25.363
	29.322	1.733

6 Gebaseerd op de variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.

in duizenden €
Eigen vermogen		527.132	479.890
Kapitaal	17	222.957	219.605
Uitgiftepremies	17	173.104	167.883
Reserves	17	65.306	58.288
Nettoresultaat van het boekjaar		65.765	34.114
Verplichtingen		383.210	404.291
Langlopende verplichtingen		272.266	299.012
Xxxxxxxxxxxxx	00	0.000	0
Xxxxxxxxxxx financiële schulden	20	255.472	288.573
Kredietinstellingen		220.556	253.725
Andere		34.916	34.848
Andere langlopende financiële verplichtingen		13.778	3.460
Andere langlopende verplichtingen		1.141	6.979
Kortlopende verplichtingen		110.943	105.279
Voorzieningen	18	1.875	0
Kortlopende financiële schulden	20	88.137	85.614
Kredietinstellingen		23.137	30.631
Andere		65.000	54.983
Andere kortlopende financiële verplichtingen		232	152
Handelsschulden en andere kortlopende schulden	19	4.058	2.511
Andere kortlopende verplichtingen	19	178	634
Overlopende rekeningen	19	16.463	16.368
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN		910.342	884.181

ENKELVOUDIGE BALANS
ACTIVA in duizenden €	Toelichting	31.12.2019	31.12.2018
VASTE ACTIVA		882.283	851.150
Immateriële vaste activa		465	508
Vastgoedbeleggingen	14	660.675	684.891
Andere materiële vaste activa		695	373
Financiële vaste activa	15	220.435	165.365
Handelsvorderingen en andere vaste activa		13	13
VLOTTENDE ACTIVA		28.059	33.031
Xxxxxxxxxxxxxxxxxx	00	11.226	9.827
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa	16	12.902	19.523
Kas en kasequivalenten		1.190	1.339
Overlopende rekeningen	16	2.741	2.342
TOTAAL ACTIVA		910.342	884.181
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN	Toelichting	31.12.2019	31.12.2018

SCHULDGRAAD in %	Toelichting	31.12.2019	31.12.2018
Schuldgraad (max. 65%)	22	39,1%	43,5%

NETTOWAARDE PER AANDEEL in €	31.12.2019	31.12.2018
Nettowaarde (reële waarde)	21,38	19,76
Nettoactiefwaarde EPRA	21,64	19,90

­

­

­

MUTATIE-OVERZICHT VAN HET ENKELVOUDIG EIGEN VERMOGEN

­

­

­

­

­

UITSPLITSING VAN DE RESERVES

­

­

­

­

ENKELVOUDIG KASSTROOMOVERZICHT

in duizenden €	Toelichting	2019	2018
KAS EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR		1.339	501
1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten Operationeel resultaat Betaalde interesten Andere niet-operationele elementen Aanpassing van het resultaat voor niet-kasstroom- verrichtingen  Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa  Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen  Spreiding van huurkorting en huurvoordelen toegekend aan huurders  Ander portefeuilleresultaat  Resultaat op de verkoop van vastgoedbeleggingen Variatie in de behoefte van het werkkapitaal Beweging van activa Beweging van verplichtingen 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen en uitbreidingen in bestaande vastgoedbeleggingen Aankoop van aandelen in vastgoedvennootschappen, ledenbijdragen in coöperatieve vennootschappen Verwerving van vastgoedbeleggingen Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen Aankopen van immateriële en andere materiële vaste activa 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten Terugbetaling van leningen Opname van leningen Kapitaalverhoging Leningen verstrekt aan verbonden ondernemingen Ontvangen langlopende verplichtingen als waarborg Betaling van dividenden		39.259	29.794
		49.172	38.886
		-9.284	-8.253
		4.563	1.075
		-4.605	-1.701
		386	363
	9	373	-2.253
	10	-1.076	321
	10	1.076	-132
	8	-5.364	0
		-587	-213
		-1.711	-2.484
		1.124	2.271
		48.833	-93.131
	14	-9.517	-10.247
		-7.765	-48.995
		0	-33.723
	8	66.780	0
		-665	-166
		-88.241	64.175
		-103.663	-51.155
		73.000	126.032
		0	98.127
		-39.057	-94.130
		1	139
		-18.522	-14.838
KAS EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR		1.190	1.339

TOELICHTING BIJ DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING

TOELICHTING 1. JAARREKENINGSCHEMA VOOR GEREGLEMENTEERDE VASTGOEDVENNOOTSCHAPPEN

Intervest Offices & Warehouses nv heeft als beursgenoteerde openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht haar enkelvoudige jaarrekening opgesteld in overeenstemming met de “International Financial Reporting Standards” (IFRS) zoals goedgekeurd door de Europese Unie. In het KB van 13 juli 2014 met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen is als Bijlage C een schema voor zowel de enkelvoudige als geconsolideerde jaarrekening van de GVV’s gepubliceerd.

Het schema houdt voornamelijk in dat in de resultatenrekening het resultaat op de portefeuille afzonderlijk wordt weergegeven. Dit resultaat op de portefeuille omvat alle bewegingen in de vastgoedportefeuille en bestaat voornamelijk uit:

 Gerealiseerde meer- en minderwaarden op verkopen van panden

 Variaties in de reële waarde van de panden als gevolg van de waardering door de vastgoeddeskundigen, zijnde naargelang het geval niet-gerealiseerde meerwaarden en/of niet- gerealiseerde minderwaarden.

Het resultaat op de portefeuille wordt niet uitgekeerd aan de aandeelhouders, maar wordt overgeboekt naar, of van, de reserves.

TOELICHTING 2. GRONDSLAGEN VOOR DE FINANCIËLE VERSLAGGEVING

Verklaring van overeenstemming

Intervest is een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap met maatschappelijke zetel in België. De jaarrekening van Intervest (de «Vennootschap») is opgesteld en vrijgegeven voor publicatie door de raad van bestuur op 18 maart 2020 en zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 29 april 2020.

De enkelvoudige jaarrekening wordt opgesteld in overeenstemming met de “International Financial Reporting Standards” (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie en volgens het KB van 13 juli 2014. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board (‘IASB’) en de International Financial Reporting Interpretations Committee (‘IFRIC’), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Vennootschap en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2019.

Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die van kracht zijn voor het boekjaar dat een aanvang neemt op 1 januari 2019

Volgende door het IASB gewijzigde standaarden en door het IFRIC uitgegeven interpretaties zijn van toepassing in de huidige periode maar hebben geen materiele impact op de presentatie, de toelichting of de resultaten van de vennootschap: Amendments resulting from Annual Improvements 2015-2017 cycle (1/1/2019); IFRS 4 Insurance Contracts - Amendments regarding the interaction of IFRS 4 and IFRS 9 (1/1/2019); IFRS 9 Financial Instruments - Amendments regarding prepayment features with negative compensation and modifications

of financial liabilities (1/1/2019); IAS 19 Employee benefits - Amendments regarding plan amendments, curtailments or settlements (1/1/2019); IAS 28 Investments in Associates and Joint Ventures - Amendments regarding long-term interests in associates and joint ventures (1/1/2019); IFRIC 23 Uncertainty over Income Tax Treatments (1/1/2019).

IFRS 16 – Lease-overeenkomsten

IFRS 16 introduceert belangrijke wijzigingen met betrekking tot de boekhoudkundige verwerking van lease- overeenkomsten in hoofde van de leasingnemer, waarbij het onderscheid tussen operationele en financiële leases wegvalt en activa en verplichtingen erkend worden voor alle lease-overeenkomsten (behalve uitzonderingen voor kortetermijn leases of activa met een lage waarde), en is toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2019. Intervest heeft beslist om IFRS 16 vervroegd toe te passen, vanaf 1 januari 2018.

In tegenstelling tot de verwerking van lease-overeenkomstendoor de lessee, behoudt IFRS 16 nagenoeg alle bepalingen uit IAS 17 – Lease-overeenkomsten met betrekking tot de verwerking van lease-overeenkomsten door de leasinggever. Dit wil zeggen dat leasinggevers blijvend de lease-overeenkomsten moeten classificeren als operationele of financiële lease-overeenkomsten.

Aangezien Intervest nagenoeg uitsluitend optreedt als vastgoedeigenaar en dus leasinggever is (en er niet voor geopteerd heeft om een herbeoordeling te doen of een contract een lease-overeenkomst is of inhoudt in vergelijking met IAS 17), zijn er wat dat betreft geen wijzigingen en zal Intervest haar vastgoedportefeuille blijven waarderen aan fair value conform IAS 40.

Echter in sommige van haar investeringen houdt Intervest niet de naakte eigendom aan, maar enkel het vruchtgebruik via een concessie of erfpacht of soortgelijke. In deze beperkte gevallen waar Intervest de leasingnemer is in lease-overeenkomsten geklasseerd als operationele leases onder IAS 17 en deze contracten niet tot de uitzonderingen zoals voorzien in IFRS 16 behoren, zal er een gebruiksrecht en bijhorende verplichting dienen opgenomen te worden op de enkelvoudige balans.

Het gebruiksrecht wordt opgenomen in haar enkelvoudige balans, op het actief binnen de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (via taxatie van het vastgoed) en op het passief onder andere langlopende verplichtingen. Daarnaast wordt de impact op de resultatenrekening, zijnde de recurrente kost van de concessies, verwerkt via het financieel en portefeuilleresultaat in plaats van via de “met huur verbonden kosten”.

Gepubliceerde standaarden en interpretaties, die nog niet van toepassing zijn in 2019

Intervest heeft de volgende nieuwe standaarden, wijzigingen op standaarden en interpretaties, die nog niet van kracht zijn maar wel eerder mogen worden toegepast, niet toegepast: IFRS 3 Business Combinations - Amendments to clarify the definition of a business (1/1/2020); IFRS 7, 9 & IAS 39 Financial Instruments (Disclosures, recoginition and Measurement) - Amendments regarding pre-placement issues in the context of the IBOR reform (1/1/2020); IFRS 17 Insurance contracts (1/1/2021); IAS 1 & 8 - Amendments regarding the definition of material (1/1/2020); IAS 1 – Amendments regarding the clarification of liabilities (1/1/2022).

Verwacht wordt dat bovenvermelde standaarden en interpretaties geen materiële impact zullen hebben op de enkelvoudige jaarrekening van Intervest.

Voorstellingsbasis

De enkelvoudige jaarrekening wordt uitgedrukt in duizenden €, afgerond naar het dichtstbijzijnde duizendtal. De enkelvoudige jaarrekening wordt vóór winstverdeling opgesteld.

De boekhoudprincipes worden consistent toegepast.

Vreemde valuta

Transacties in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum geboekt. Monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden gewaardeerd aan de slotkoers van kracht op balansdatum. Wisselkoersverschillen die voortvloeien uit transacties in vreemde valuta en uit omzetting van monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta, worden in de resultatenrekening opgenomen in de periode waarin ze zich voordoen. Niet monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum omgezet.

Vastgoedresultaat

Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is ontvangen of waarop recht is verkregen. Opbrengsten worden slechts opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen zullen toekomen aan de entiteit en met voldoende zekerheid kunnen worden bepaald.

De huurinkomsten, de ontvangen operationele leasebetalingen en de andere inkomsten en kosten worden in de resultatenrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.

De huurkortingen en –voordelen (incentives) worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van een contract.

De vergoedingen ontvangen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten worden onmiddellijk in resultaat genomen in de periode waarin ze definitief verworven zijn.

Vastgoedkosten en algemene kosten

De kosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die is betaald of die verschuldigd is en worden in de resultatenrekening opgenomen in de perioden waarop ze betrekking hebben.

Resultaat op verkoop en variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

Het resultaat als gevolg van de verkoop van vastgoedbeleggingen is gelijk aan het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (i.e. de reële waarde bepaald door de vastgoeddeskundige op het einde van het vorige boekjaar), verminderd met de verkoopkosten.

De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen zijn gelijk aan het verschil tussen de huidige boekwaarde en de vorige reële waarde (zoals geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige). Dergelijke vergelijking gebeurt minstens vier maal per jaar voor de hele portefeuille van vastgoedbeleggingen.

Bewegingen in de reële waarde van het vastgoed worden in de resultatenrekening opgenomen in de periode waarin ze ontstaan.

Financieel resultaat

Het financieel resultaat bestaat uit de interestkosten op leningen en bijkomende financieringskosten, verminderd met de opbrengsten van beleggingen.

Belastingen op het resultaat en onroerende voorheffing

De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvatten de over de verslagperiode en vorige verslagperioden verschuldigde en verrekenbare belastingen, alsmede de verschuldigde exit taks. De belastinglast wordt in de resultatenrekening opgenomen tenzij ze betrekking heeft op elementen die onmiddellijk in het eigen vermogen worden opgenomen. In dit laatste geval wordt ook de belasting ten laste van het eigen vermogen genomen.

Voor de berekening van de belasting op de fiscale winst van het jaar worden de op het ogenblik van afsluiting van kracht zijnde belastingtarieven gebruikt.

Voorheffingen op het dividend worden opgenomen in het eigen vermogen als een deel van het dividend tot het ogenblik dat ze ter betaling worden gesteld.

De exit taks, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedvennootschap overgenomen worden, komen in mindering van de vastgestelde herwaarderingsmeerwaarde bij fusie en worden opgenomen als verplichting.

Belastingvorderingen en –verplichtingen worden gewaardeerd tegen het belastingtarief geldig in de periode waarop ze betrekking hebben.

Heffingen opgelegd door de overheid worden geboekt in overeenstemming met IAS 37 Provisions, Contingent Liabilities and Contingent Assets met toepassing van IFRIC 21 - Levies. Deze interpretatie heeft geen belangrijke invloed op de enkelvoudige jaarrekening van de Intervest maar beïnvloedt wel de evolutie van het resultaat tijdens het boekjaar door het moment van erkenning van onder andere de onroerende voorheffing op 1 januari van elk boekjaar. Tevens wordt de doorrekening van deze onroerende voorheffing aan de huurders en de recuperatie van onroerende voorheffing op leegstaande panden bij de overheid volledig als vordering en opbrengst erkend op 1 januari van elk boekjaar. De netto impact op de resultatenrekening blijft aldus beperkt tot de niet doorrekenbare/recupereerbare onroerende voorheffing die op 1 januari volledig erkend wordt als kost, en niet wordt gespreid over het boekjaar.

Uitgestelde belastingen

Uitgestelde belastingvorderingen en -verplichtingen worden geboekt op basis van de schuldmethode (‘liability methode’) voor alle tijdelijke verschillen tussen de belastbare basis en de boekwaarde voor financiële rapporteringdoeleinden en dit zowel voor activa als verplichtingen. Uitgestelde belastingvorderingen worden slechts erkend indien het waarschijnlijk is dat er belastbare winsten zullen zijn waartegen de uitgestelde belastingvordering kan worden afgezet. De uitgestelde belastingen worden in de resultatenrekening openomen onder de rubriek “Ander portefeuilleresultaat”.

Het gewoon en het verwaterd nettoresultaat per aandeel

Het gewoon nettoresultaat per aandeel wordt berekend door het nettoresultaat zoals blijkt uit de resultatenrekening, te delen door het gewogen gemiddelde van het aantal uitstaande gewone aandelen (i.e. het totaal aantal uitgegeven aandelen min de eigen aandelen) gedurende het boekjaar.

Voor de berekening van het verwaterd nettoresultaat per aandeel wordt het nettoresultaat dat aan de gewone aandeelhouders toekomt en het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen aangepast voor het effect van potentiële gewone aandelen die tot verwatering leiden.

Immateriële vaste activa

Immateriële vaste activa worden opgenomen tegen kostprijs, verminderd met de eventuele geaccumuleerde afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen, als het waarschijnlijk is dat de verwachte toekomstige economische voordelen die kunnen worden toegerekend aan het actief naar de entiteit zullen vloeien en dat de kostprijs van het actief betrouwbaar kan worden bepaald. Immateriële activa worden lineair afgeschreven over hun verwachte gebruiksduur. De afschrijvingsperiodes worden tenminste aan het einde van elk boekjaar herzien.

Vastgoedbeleggingen (inclusief mutatierechten)

a. Definitie

Vastgoedbeleggingen omvatten alle gebouwen en terreinen die verhuurblaar zijn en (geheel of gedeeltelijk) huurinkomsten genereren, met inbegrip van de gebouwen waar een beperkt gedeelte wordt aangehouden voor eigen gebruik en via recht-van-gebruik gehouden vastgoed.

Projectontwikkelingen (zoals bedoeld in de definitie van projectontwikkelingen) en terreinen die worden aangehouden met als doel hierop projectontwikkelingen te starten met het ook op latere verhuur en waardestijgingen op termijn, maar waarvoor nog geen concrete bouwplannen of projectontwikkelingen zijn gestart (grondreserve), worden teven als vastgoedbelegging beschouwd.

b. Eerste opname en waardering

De eerste opname in de balans gebeurt aan de aanschaffingswaarde met inbegrip van transactiekosten zoals professionele erelonen, wettelijke diensten, registratierechten en andere overdrachtsbelastingen. Ook de exit taks, verschuldigd door vennootschappen die door de vastgoedvennootschap worden opgeslorpt maakt deel uit van de aanschaffingswaarde.

De commissielonen betreffende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschaffingswaarde.

Indien de aankoop gebeurt via de verwerving van de aandelen van een vastgoedvennootschap, via de inbreng in natura van een gebouw tegen uitgifte van nieuwe aandelen of via de fusie door overname van een vastgoedvennootschap, worden de aktekosten, audit- en consultingkosten, wederbeleggingsvergoedingen en handlichtingskosten van de financieringen van de opgeslorpte vennootschappen en andere fusiekosten eveneens geactiveerd.

De financieringskosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de verwerving of een ontwikkeling van een vastgoedbelegging worden mee geactiveerd. Wanneer voor een bepaald actief specifieke middelen werden geleend, worden de effectieve financieringskosten van die lening tijdens de periode geactiveerd, verminderd met eventuele beleggingsinkomsten uit de tijdelijke belegging van die lening.

c. Xxxxxxxxxx na initiële opname

Na initiële opname worden vastgoedbeleggingen gewaardeerd aan reële waarde (fair value) in overeenstemming met IAS 40. De reële waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten. Aldus wordt de reële waarde verkregen door van de investeringswaarde een aangepaste quotiteit van de registratierechten af te trekken:

 De investeringswaarde is de prijs waartegen de site waarschijnlijk zal verhandeld worden tussen kopers en verkopers die goed geïnformeerd zijn in afwezigheid van informatie-asymmetrieën en die een dergelijke verrichting wensen te realiseren, zonder dat er rekening wordt gehouden met enige bijzondere overeenkomst tussen hen. Deze waarde is de investeringswaarde wanneer deze overeenkomt met de totale door de koper te betalen prijs, vermeerderd met de eventuele registratierechten of BTW als het om een aankoop gaat die aan de BTW is onderworpen.

 Aangaande de omvang van de registratierechten publiceerde de Belgische Vereniging van Asset Managers (BEAMA) op 8 februari 2006 een persbericht dienaangaande (zie xxx.xxxxx.xx – publicaties – persberichten: “Eerste toepassing van de IFRS boekhoudregels”).

Een groep van onafhankelijke vastgoeddeskundigen, die de periodieke waardering van de gebouwen van GVV’s uitvoeren, oordeelden dat voor transacties m.b.t. gebouwen in België met een globale waarde lager dan € 2,5 miljoen, rekening moet worden gehouden met de registratierechten van 10,0% tot 12,5% naargelang het gewest waar deze goederen zich bevinden. Voor transacties m.b.t. gebouwen met een globale waarde hoger dan € 2,5 miljoen en gezien de waaier van methodes van eigendomsoverdracht die in België worden gebruikt, hebben diezelfde deskundigen - op basis van een representatief staal van 220 transacties die in de markt tussen 2002 en 2005 werden gerealiseerd en die in totaal € 6,0 miljard vertegenwoordigen - het gewogen gemiddelde van de rechten gewaardeerd op 2,5%.

Op dat moment werd eveneens beslist dat dit percentage per schijf van 0,5% zou herzien worden. In de loop van 2016 heeft een panel van vastgoeddeskundigen7 en de BE-REIT vereniging8 gezamenlijk beslist om deze berekening te actualiseren in overeenstemming met de methodologie die toegepast werd in 2006. Het werkelijke globale effect is berekend van transacties uitgevoerd door institutionele partijen en vennootschappen. De analyse omvat 305 grotere of institutionele transacties van meer dan € 2,5 miljoen over de periode 2013, 2014, 2015 en Q1 2016. In volume beslaan de geanalyseerde transacties meer dan 70% (€ 8,2 miljard) van het geschatte totale investeringsvolume in die periode. Het panel van vastgoeddeskundigen heeft besloten dat de drempel van 0,5% niet overschreden werd. Bijgevolg zal het percentage van 2,5% gehandhaafd blijven. Het percentage zal elke 5 jaar herbekeken worden of in geval de fiscale context aanzienlijk zou veranderen. Het percentage zal enkel aangepast worden als de drempel van 0,5% overschreden wordt.

In concreto betekent het dat de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gelijk is aan de investeringswaarde gedeeld door 1,025 (voor gebouwen met een waarde hoger dan € 2,5 miljoen) of de investeringswaarde gedeeld door 1,10/1,125 (voor gebouwen met een waarde lager dan € 2,5 miljoen).

Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, wordt bij het verwerven van het vastgoed geboekt in de resultatenrekening in de rubriek XVIII. “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen.”

Na de goedkeuring van de resultaatverwerking door de algemene vergadering van aandeelhouders (in april van het volgende boekjaar) wordt dit verschil tussen de reële waarde van het vastgoed en de investeringswaarde van het vastgoed toegewezen aan de reserve “c. Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen” in het eigen vermogen.

d. Projectontwikkelingen

Vastgoed dat wordt gebouwd of ontwikkeld voor toekomstig gebruik als een vastgoedbelegging wordt tevens opgenomen in de rubriek ‘Vastgoedbeleggingen’. Na initiële opname aan aanschaffingswaarde, worden de projecten van zodra zij beschikbaar zijn voor verhuur gewaardeerd aan reële waarde. Deze reële waarde houdt rekening met de substantiële ontwikkelingsrisico’s. In dit kader moet aan al de volgende criteria voldaan zijn: er is een duidelijk beeld over de te maken projectkosten, alle nodige vergunningen voor het uitvoeren van de projectontwikkeling zijn bekomen en een substantieel deel van de projectontwikkeling is voorverhuurd (definitief getekend huurcontract). Deze waardering aan reële waarde is gebaseerd op de waardering door de onafhankelijke vastgoeddeskundige (volgens de gebruikelijke methodes en assumpties) en houdt rekening met de nog te maken kosten voor de volledige afwerking van het project.

Alle lasten die verbonden zijn met de ontwikkeling of constructie van onroerende goederen, worden opgenomen in de kostprijs van het ontwikkelingsproject. Conform IAS 23 worden de financieringskosten die rechtstreeks toe te rekenen zijn aan de bouw of de verwerving van een vastgoedbelegging mee geactiveerd over de periode voor het gebruiksklaar maken van de vastgoedbelegging voor verhuur.

De activiteiten die nodig zijn om het actief voor te bereiden op zijn beoogde gebruik, omvatten meer dan de fysieke bouw van het actief. Ze omvatten ook het technische en administratieve werk voor aanvang van de eigenlijke bouw, zoals activiteiten in verband met het verkrijgen van vergunningen in die mate dat zijde toestand van het actief veranderen.

De activering van financieringskosten wordt opgeschort tijdens lange perioden waarin de actieve ontwikkeling wordt onderbroken. De activering wordt niet opgeschort tijdens een periode waarin omvangrijke technische en

7 Bestaande uit Xxxxxx Xxxxxx (CBRE), Xxxxxx xxx xxx Xxxxxx (CBRE), Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx (Xxxxxxx & Xxxxxxxxx), Xxxx Xxxxxxxxxx (Xxxxxxx & Xxxxxxxxx), Xxx Xxxxxxxxx (Xxxxx Xxxx XxXxxxx), Xxxx-Xxxx Xxxxxxx (PWC), Xxxxxx Xxxxxxxx (Xxxxxx), Xxxxxxxx Xxxxxxxx (Xxxxxx), Xxx xxx Xxxxxx (Xxxxxxxxxx-Xxxx Expertises) en Xxxxxxx xx Xxxxxxxxxxx (de Crombrugghe & Partners).

8 De BE-REIT vereniging is een vereniging die de 17 Belgische GVV’s groepeert en is opgericht ter behartiging van de belangen van de GVV- sector.

administratieve werkzaamheden worden uitgevoerd. De activering wordt evenmin opgeschort als een tijdelijk uitstel een noodzakelijk onderdeel vormt van het proces om een actief klaar te maken voor zijn beoogde gebruik of verkoop.

e. Aanhouden van vastgoed en waarderingsproces

Vastgoedbeleggingen beschikbaar voor verhuur worden gewaardeerd door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen aan investeringswaarde. De vastgoedbeleggingen worden hiervoor trimestrieel gewaardeerd op basis van contante waarde van markthuren en/of effectieve huurinkomsten, desgevallend na aftrek van verbonden kosten in overeenstemming met de International Valuation Standards 2001 opgesteld door het International Valuation Standards Committee. Waarderingen worden opgesteld door het actualiseren van de jaarlijkse nettohuur ontvangen van de huurders, verminderd met de verbonden kosten. De actualisatie gebeurt op basis van de yield facto die afhankelijk is van het inherente risico van het betrokken pand.

Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de resultatenrekening in de rubriek XVIII. “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen” in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling in het daaropvolgende jaar toegewezen aan de reserve “b. Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed”. Bij deze toewijzing wordt binnen deze reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed het onderscheid gemaakt tussen de variaties in de investeringswaarde van het vastgoed en de geschatte mutatierechten bij hypothetische vervreemding zodat deze laatste rubriek steeds overeenkomt met het verschil tussen de investeringswaarde van het vastgoed en de reële waarde van het vastgoed.

f. Vervreemding van een vastgoedbelegging

Bij verkoop van een vastgoedbelegging worden de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop opgenomen in de resultatenrekening van de verslagperiode onder de rubriek “Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen”. De mutatierechten worden in de resultatenrekening tegengeboekt bij verkoop.

Commissies betaald aan makelaars bij het verkopen van gebouwen en verplichtingen aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopsprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen.

Bij de resultaatsbestemming de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van vastgoedbeleggingen ten opzichte van de originele aanschaffingswaarde van die vastgoedbeleggingen overgeboekt worden naar de rubriek “m. Andere reserves”. Op deze wijze worden de gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van vastgoedbeleggingen beschouwd als beschikbare reserves.

g. Activa bestemd voor verkoop

Activa bestemd voor verkoop betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde zal worden gerealiseerd door desinvestering en niet door het voortgezet gebruik ervan. De gebouwen bestemd voor verkoop worden gewaardeerd conform IAS 40 aan reële waarde.

Andere materiële vaste activa

a. Definitie

De vaste activa onder zeggenschap van de entiteit die niet aan de definitie van een vastgoedbelegging voldoen, worden geclassificeerd als “Andere materiële vaste activa”.

b. Waardering

De andere materiële vaste activa worden initieel opgenomen tegen kostprijs en daarna gewaardeerd in overeenstemming met het kostprijsmodel.

Bijkomende kosten worden slechts geactiveerd indien de toekomstige economische voordelen met betrekking tot het materieel vast actief toenemen.

c. Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen

Andere materiële vaste activa worden afschreven op basis van de lineaire afschrijvingsmethode. De afschrijving vangt aan op het moment dat het actief klaar is voor gebruik zoals voorzien door het management. De volgende percentages zijn van toepassing op jaarbasis:

	installaties, machines en uitrusting	20%
	meubilair en rollend materieel	25%
	informaticamaterieel	33%
	vastgoed voor eigen gebruik
	o terreinen	0%
	o gebouwen	5%
	andere materiële vaste activa	16%

Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde. Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.

d. Vervreemding en buitengebruikstelling

Op het ogenblik van de verkoop of van de buitengebruikstelling van materiële vaste activa wordt de boekwaarde niet langer opgenomen in de balans en wordt de winst of het verlies in de resultatenrekening opgenomen.

Waardeverminderingsverliezen

De boekwaarde van de activa van de onderneming wordt periodiek geanalyseerd om te onderzoeken of er een aanleiding tot waardeverminderingen bestaat. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden in de resultatenrekening opgenomen als de boekwaarde van het actief hoger is dan de realiseerbare waarde.

Financiële instrumenten

a. Financiële activa

Alle financiële activa worden opgenomen of niet langer opgenomen in de balans op transactiedatum, wanneer de inkoop of verkoop van een financieel actief op grond van een contract waarvan de voorwaarden de levering van het actief voorschrijven binnen de termijn die op de desbetreffende markt algemeen voorgeschreven of overeengekomen is, en worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde, vermeerderd met transactiekosten, behalve voor financiële activa tegen reële waarde met waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, die initieel gewaardeerd worden tegen reële waarde.

De financiële activa worden geclassificeerd in een van de categorieën voorzien volgens IFRS 9 Financiële instrumenten op basis van zowel het bedrijfsmodel van de entiteit voor het beheer van de financiële activa als de eigenschappen van de contractuele kasstromen van het financiële actief en worden vastgelegd bij hun initiële opname. Deze classificatie bepaalt de waardering van de financiële activa op toekomstige balansdata: geamortiseerde kostprijs of reële waarde.

a. Financiële activa aan reële waarde via resultaat

Financiële activa worden geclassificeerd tegen reële waarde met waardeveranderingen via het resultaat, als ze aangehouden worden voor handelsdoeleinden. Financiële activa tegen reële waarde met waardeveranderingen via het resultaat worden gewaardeerd tegen reële waarde, waarbij alle daaruit voortvloeiende baten of lasten in het resultaat opgenomen worden. Een financieel actief wordt in deze categorie ondergebracht, als het voornamelijk aangeschaft werd om het op korte termijn te verkopen.

Derivaten behoren ook tot de categorie tegen reële waarde met waardeveranderingen via het resultaat, tenzij ze als afdekking aangemerkt werden en effectief zijn.

b. Financiële activa aan geamortiseerde kostprijs

Financiële activa aan geamortiseerde kostprijs zijn niet-afgeleide financiële instrumenten die worden aangehouden binnen een bedrijfsmodel dat erop gericht is financiële activa aan te houden om contractuele kasstromen te ontvangen (Held to collect) en de contractvoorwaarden van het financiële actief geven op bepaalde data aanleiding tot kasstromen die uitsluitend aflossingen en rentebetalingen op het uitstaande hoofdsombedrag betreffen (Solely Payments of Principal and Interest - SPPI).

Tot deze categorie behoren:

 Geldmiddelen en kasequivalenten

 Langetermijnvorderingen

 Handelsvorderingen.

Geldmiddelen en kasequivalenten

Geldmiddelen en kasequivalenten omvatten contanten, direct opvraagbare deposito’s en andere kortlopende, uiterst liquide beleggingen die onmiddellijk kunnen worden omgezet in geldmiddelen waarvan het bedrag gekend is en die geen materieel risico van waardevermindering in zich dragen vermits deze aangehouden zijn bij gerenommeerde financiële instellingen. Geldmiddelen en kasequivalenten worden gewaardeerd aan geamortiseerde kostprijs.

Handelsvorderingen

Handelsvorderingen worden initieel geboekt aan nominale waarde, en worden vervolgens gewaardeerd aan de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode. Kredietverliezen worden onder toepassing van IFRS 9 vervroegd in de jaarrekening erkend. Rekening houdend met het relatief beperkte bedrag van vervallen uitstaande handelsvorderingen, gecombineerd met een daaraan laag geassocieerd kredietrisico, acht Intervest de impact op de geconsolideerde jaarrekening beperkt.

b. Financiële verplichtingen

Financiële verplichtingen worden geclassificeerd als financiële verplichtingen aan reële waarde via resultaat of als financiële verplichtingen tegen geamortiseerde kostprijs.

a. Financiële verplichtingen aan reële waarde via resultaat

Financiële verplichtingen worden geclassificeerd aan reële waarde via resultaat als ze aangehouden worden voor handelsdoeleinden.

Financiële verplichtingen aan reële waarde via resultaat worden gewaardeerd tegen reële waarde, waarbij alle daaruit voortvloeiende baten of lasten in het resultaat opgenomen worden.

Een financiële verplichting wordt in deze categorie ondergebracht als het voornamelijk aangeschaft werd om het op korte termijn te verkopen. Derivaten behoren ook tot de categorie aan reële waarde via resultaat, tenzij ze als afdekking aangemerkt werden en effectief zijn.

Voor Intervest betreft dit specifiek de Interest Rate Swaps waarvoor geen hedge accounting wordt toegepast in de mate dat zij een negatieve reële waarde hebben.

b. Financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs

Financiële verplichtingen gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, met inbegrip van schulden, worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, na aftrek van de transactiekosten. Ze worden, na initiële opname, gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De financiële verplichtingen van de Vennootschap gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs omvatten de langlopende financiële verplichtingen (bankschulden, leasingschulden, obligatieleningen), overige langlopende verplichtingen, kortlopende financiële verplichtingen, handelsschulden en te betalen dividenden in de overige kortlopende verplichtingen.

Eigenvermogensinstrumenten

Een eigenvermogensinstrument is elk contract dat het overblijvende belang omvat in de activa van de onderneming, na aftrek van alle verplichtingen. Eigenvermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden geclassificeerd op basis van de economische realiteit van de contractuele afspraken en en de definities van een eigenvermogensinstrument.

Eigenvermogensinstrumenten uitgegeven door de onderneming, worden opgenomen voor het bedrag van de ontvangen sommen (na aftrek van direct toewijsbare uitgiftekosten).

Eigen aandelen

Wanneer eigen aandelen ingekocht worden, wordt dit bedrag inclusief direct toerekenbare kosten, geboekt in mindering van het eigen vermogen.

Derivaten

De Vennootschap gebruikt derivaten teneinde risico’s te beperken met betrekking tot ongunstige schommelingen van interestvoeten die voortvloeien uit de operationele, financiële en investeringsactiviteiten. De Vennootschap gebruikt deze instrumenten niet voor speculatieve doeleinden, houdt geen derivaten aan en geeft geen derivaten uit voor handelsdoeleinden (trading).

Derivaten worden gewaardeerd tegen reële waarde conform IFRS 9. De derivaten die door Intervest momenteel aangehouden worden, kwalificeren niet als indekkingstransacties. Bijgevolg worden de wijzigingen in de reële waarde onmiddellijk in het resultaat opgenomen.

Handelsschulden

Handelsschulden worden initieel gewaardeerd aan reële waarde en worden vervolgens gewaardeerd volgens de geamortiseerde kostprijs berekend op basis van de effectieve-rentemethode.

Voorzieningen

Een voorziening is een verplichting van een onzekere omvang of een onzeker tijdstip. Het bedrag dat wordt opgenomen is de beste schatting van de uitgaven die vereist zijn om de bestaande verplichting op balansdatum af te wikkelen.

Voorzieningen worden slechts opgenomen als er een bestaande (in rechte afdwingbare of feitelijke) verplichting ontstaat ten gevolge van gebeurtenissen uit het verleden, die waarschijnlijk zal leiden tot een uitstroom van middelen en waarbij het bedrag van de verplichting op een betrouwbare wijze kan worden geschat.

Vergoeding na uitdiensttreding

Bijdragen aan het groepsverzekeringscontract van het type “toegezegde bijdrage” worden opgenomen als een last van de verslagperiode waarin de gerelateerde prestaties worden verricht door de werknemers.

Volgens de wet dient de werkgever een minimale rente te garanderen waarbij de vennootschap de verplichting heeft bijkomende bijdragen te betalen indien het pensioenfonds niet over voldoende activa zou beschikken om de pensioenen van alle werknemers te betalen met betrekking tot de diensten die zij hebben geleverd.

Dividenduitkering

Dividenden maken deel uit van de reserves tot wanneer de algemene vergadering van aandeelhouders de dividenden toekent. Dividenden worden bijgevolg erkend als een verplichting in de jaarrekening in de periode waarin de dividenduitkering goedgekeurd wordt door de algemene vergadering van aandeelhouders.

Gebeurtenissen na balansdatum

Gebeurtenissen na balansdatum zijn gebeurtenissen, zowel gunstige als ongunstige, die plaatsvinden tussen de balansdatum en de datum waarop de jaarrekening wordt goedgekeurd voor uitgifte. Voor gebeurtenissen die informatie verstrekken over de feitelijke situatie op balansdatum wordt het resultaat in de resultatenrekening verwerkt.

Significante schattingen en belangrijkste bronnen van schattingsonzekerheden

a. Reële waarde van de vastgoedbeleggingen

De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Intervest wordt driemaandelijks gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Deze waardering van de vastgoeddeskundigen is bedoeld om de marktwaarde van een gebouw te bepalen op een bepaalde datum in functie van de evolutie van de markt en de kenmerken van de desbetreffende gebouwen. De vastgoeddeskundigen hanteren de principes beschreven in het hoofdstuk “Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen” in het Vastgoedverslag van het Jaarverslag en in “Toelichting 14. Vaste activa: vastgoedbeleggingen”. De vastgoedportefeuille wordt in de enkelvoudige jaarrekening opgenomen tegen de reële waarde die door de vastgoeddeskundigen wordt bepaald.

b. Financiële verplichting conform IFRS 16

Voor sommige van zijn investeringen houdt Intervest niet de naakte eigendom aan, maar enkel het vruchtgebruik via een concessie of erfpacht of soortgelijke. Concreet werd hiervoor een financiële verplichting aangelegd conform IFRS 16. Deze financiële verplichting betreft de huidige waarde van alle toekomstige leasebetalingen. In het bepalen van de huidige waarde van deze toekomstige leasebetalingen worden enkele beoordelingen en schattingen gemaakt, met name bij het bepalen van de duurtijd van de concessie (afhankelijk van contractuele verlengingsmogelijkheden van de concessie enerzijds en de economische levensduur van het gebouw waar de vastgoedschatter rekening mee houdt in de reële waardebepaling anderzijds) en bij het bepalen van de incrementele rentevoet als discount rate van de leasebetalingen.

c. Financiële derivaten

De reële waarde van de financiële derivaten van Intervest wordt driemaandelijks geschat door de emitterende financiële instelling. Een uitgebreide beschrijving bevindt zich in “Toelichting 21. Financiële instrumenten”.

d. Geschillen

De vennootschap is op heden verwikkeld, en kan in de toekomst verwikkeld zijn, in gerechtelijke procedures. Intervest was in 2019 betrokken bij een procedure voor het Hof van Beroep te Antwerpen, fiscale kamer, alsmede in bezwaarprocedures voor de gewestelijke directeur van het controlecentrum grote ondernemingen met betrekking tot aanrekening van de exit taks aanslagjaar 1999 speciaal. In haar arrest dd. 25 april 2017 heeft het Hof van Beroep te Antwerpen het beroep van Intervest evenwel ongegrond verklaard. Het arrest werd op 10 november 2017 betekend. Intervest heeft op 29 januari 2018 xxxxxxxx beroep aangetekend tegen voormeld arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen dd. 25 april 2017. Het Hof van Cassatie heeft op 28 november 2019 Intervest in het gelijk gesteld en het arrest van het Hof van Beroep verbroken. Het geschil is nu verwezen naar het Hof van Beroep van Gent. (zie Toelichting 26. Voorwaardelijke rechten en verplichtingen).

De vennootschap is van oordeel dat deze procedure geen belangrijke weerslag zal hebben op de resultaten van de vennootschap.

TOELICHTING 3. GESEGMENTEERDE INFORMATIE

Per bedrijfssegment

De twee bedrijfssegmenten omvatten de volgende activiteiten:

 De categorie “kantoren” omvat het vastgoed dat voor professionele doeleinden verhuurd wordt aan bedrijven als kantoorruimte.

 De categorie “logistiek vastgoed” betreft de panden met een logistieke functie, de opslagruimten en hightech gebouwen.

De categorie “corporate” omvat alle niet aan een segment toewijsbare vaste kosten die door de vennootschap gedragen worden.

Resultatenrekening per segment

BEDRIJFS- SEGMENTERING

Kantoren Logistiek vastgoed

Corporate TOTAAL

in duizenden €	2019	2018	2019	2018	2019	2018	2019	2018
Huurinkomsten	25.624	20.322	28.404	24.009			54.028	44.331
Met verhuur verbonden
kosten	-20	-9	-147	-39			-167	-48
NETTOHUURRESULTAAT	25.604	20.313	28.257	23.970			53.861	44.283
Met beheer verbonden
kosten en opbrengsten	325	95	806	711			1.131 806
VASTGOEDRESULTAAT	25.929	20.408	29.063	24.681			54.992	45.089
OPERATIONEEL RESUL- TAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE	21.723	16.824	27.023	22.299	-3.489	-2.622	45.257	36.501
Resultaat op verkopen van
vastgoedbeleggingen	0	0	5.364	0	0		5.364
Variaties in de reële waarde
van vastgoedbeleggingen	-8.973	-1.152	8.600	3.405	0		-373	2.253
Ander portefeuilleresultaat	-1.067	450	-9	-318	0		-1.076	132
OPERATIONEEL RESUL- TAAT VAN HET SEGMENT	11.683	16.122	40.978	25.386	-3.489	-2.622	49.172	38.886
Financieel resultaat					16.654	-4.674	16.654	-4.674
Belastingen					-61	-98	-61	-98
NETTORESULTAAT	11.683	16.122	40.978	25.386	13.104	-7.394	65.765	34.114

Voor de beschrijving van de risicospreiding naar de huurders per segment wordt verwezen naar het Jaarverslag van 2019 - Vastgoedverslag.

Het operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille is voor de kantoren, gestegen met € 4,9 miljoen. Deze stijging is voornamelijk het gevolg van de acquisitie van het kantorencomplex Ubicenter in Leuven in december 2018 en de gerealiseerde verhuringen in Greenhouse BXL, Mechelen Campus en Intercity Business Park in de loop van 2018 en 2019.

Het operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille van het logistiek segment is met € 4,7 miljoen gestegen. De toename volgt voornamelijk uit de eenmalig ontvangen verbrekingsvergoeding van € 5,7 miljoen naar aanleiding van het vroegtijdig vertrek van huurder Medtronic in Oudsbergen. Zonder deze verbrekingsvergoeding is het operationeel resultaat met 1 miljoen gedaald ten gevolge van de desinvestering van 3 logistieke sites (Aartselaar, Houthalen en Oudsbergen) met een reële waarde van € 57,7 miljoen op 31 december 2018. Intervest realiseert hiermee een meerwaarde van € 5,4 miljoen. Door deze desinvestering speelt Intervest in op de hoogconjunctuur in de logistieke vastgoedmarkt en desinvesteert ze gebouwen die niet voldoende optimaal aansluiten bij de huidige en toekomstige karakteristieken van de portefeuille.

Kerncijfers per segment

Logistiek BEDRIJFSSEGMENTERING Kantoren vastgoed					TOTAAL
in duizenden €	2019	2018	2019	2018	2019	2018
Reële waarde van	343.789	345.979	316.886	338.912	660.675	684.891
vastgoedbeleggingen
Investeringen en uitbreidingen	6.783	9.158	2.734	1.089	9.517	10.247
tijdens het boekjaar (reële
waarde)
Xxxxx met Xxxx 21 op 11	0	0	24.305	0	24.305	0
december 2019
Verwerving van	0	33.723	0	0	0	33.723
vastgoedbeleggingen
Desinvesteringen tijdens het	0	0	-57.665	0	-57.665	0
boekjaar
Totaal verhuurbare oppervlakte	237.737	237.732	474.184	550.820	711.921	788.552
(m²)
Bezettingsgraad (%)	90%	88%	94%	97%	92%	92%

TOELICHTING 4. VASTGOEDRESULTAAT

Huurinkomsten

in duizenden €	2019	2018
Huur	50.675	46.092
Huurkortingen	-1.803	-1.690
Xxxxxxxxxxxxx ('xxxxxxxxxx')	-000	-000
Xxxxxxxxxxxx voor vroegtijdig verbroken huurcontracten	5.370	44
Totaal huurinkomsten	54.028	44.331

De huurinkomsten bevatten huren, inkomsten van operationele leaseovereenkomsten en opbrengsten die hier direct verband mee houden zoals verleende huurgaranties en vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten, verminderd met de toegekende huurkortingen en huurvoordelen (incentives). De huurkortingen en huurvoordelen worden gespreid over de periode die loopt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de eerstvolgende opzegmogelijkheid van het huurcontract door de huurder.

De huurinkomsten van Intervest zijn zonder rekening te houden met flexwerkers verspreid over 222 verschillende huurders wat het debiteurenrisico beperkt en de stabiliteit van de inkomsten bevordert. De tien belangrijkste huurders maken 39% van de jaarhuur uit, zijn vaak vooraanstaande bedrijven in hun sector en maken vaak deel uit van internationale concerns. De belangrijkste huurder, die tot het kantoorsegment behoort, vertegenwoordigt op 31 december 2019 7% van de jaarhuur. In 2019 zijn er 3 huurders waarvan de jaarhuur op individuele basis 5% vertegenwoordigt van de totale jaarhuur van de Vennootschap.

Voor het boekjaar 2019 bedragen de huurinkomsten van Intervest € 54 miljoen en zijn hiermee met 22 % gestegen ten opzichte van het boekjaar 2018 (€ 44,3 miljoen). De huurinkomsten bevatten in 2019 een éénmalig ontvangen verbrekingsvergoeding naar aanleiding van het vroegtijdig vertrek van huurder Medtronic in Oudsbergen. Deze verbrekingsvergoeding heeft een positief effect op de huurinkomsten van € 5,2 miljoen. Zonder rekening te houden met de verbrekingsvergoeding bedraagt de stijging in de huurinkomsten € 4,5 miljoen of 10%.

In de logistieke portefeuille bedragen de huurinkomsten € 28,4 miljoen. Zonder de verbrekingsvergoeding van Medtronic bedragen de huurinkomsten in de logistieke portefeuille € 23,2 miljoen, dit is een afname met € 0,8 miljoen ten opzichte van 2018 (€ 24 miljoen) als gevolg van de leegstand in Puurs.

In het kantorensegment stijgen de huurinkomsten met € 5,3 miljoen ten opzichte van 2018 tot € 25,6 miljoen in 2019. Dit is een stijging van 26% die voornamelijk het gevolg is van de acquisitie van het kantorencomplex Ubicenter in Leuven in december 2018 en de gerealiseerde verhuringen in Greenhouse BXL, Mechelen Campus en Intercity Business Park in de loop van 2018 en 2019.

Bij het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten in het boekjaar 2019 is bij 40% van de contractwaarde een huurkorting toegekend (82% in 2018). Xxxxxxxxx zijn in 2019 bij nieuwe contracten huurkortingen toegekend voor 7% van de jaarhuur (8% in 2018).

Ook wordt veelal bedongen dat de huurder de huurkortingen geheel of gedeeltelijk dient terug te betalen indien hij het contract zou verbreken bij de eerste break van de overeenkomst.

Bij het uitbreiden en/of verlengen van een huurcontract is in het boekjaar 2019 gemiddeld bij 40% van de contractwaarde een huurkorting toegekend (61% in 2018). Er is in 2019 gemiddeld 9% huurkorting op de jaarhuur gegeven bij uitbreidingen en/of verlengingen (8% in 2018).

Overzicht van de toekomstige minimum huurinkomsten

De waarde van de toekomstige minimum huurinkomsten tot aan de eerste vervaldag van de niet opzegbare contracten heeft onderstaande inningstermijnen:

in duizenden €	2019	2018
Vorderingen met een resterende looptijd van: Hoogstens één jaar	45.562	50.238
Tussen één en vijf jaar	89.414	109.809
Xxxx dan vijf jaar	20.938	22.347
Totaal van de toekomstige minimum huurinkomsten	155.914	182.394

De daling van de toekomstige minimum huurinkomsten met € 27 miljoen of 15% ten opzichte van 31 december 2018 is enerzijds het gevolg van de desinvesteringen en het voortschrijden van de bestaande contracten, gedeeltelijk gecompenseerd door nieuwe verhuringen, verlengingen en uitbreidingen in 2019 getekend met huurders.

Met verhuur verbonden kosten

in duizenden €	2019	2018
Te betalen huur op gehuurde activa en erfpachtvergoedingen	-8	-8
Waardeverminderingen op handelsvorderingen	-267	-75
Terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen	108	35
Totaal met verhuur verbonden kosten	-167	-48

De met verhuur verbonden kosten betreffen voornamelijk de waardeverminderingen en terugnemingen van waardeverminderingen op handelsvorderingen die in het resultaat genomen worden indien de boekwaarde hoger is dan de geschatte realisatiewaarde. Deze rubriek bevat ook de kosten voor de huur van terreinen en gebouwen door de vennootschap voor verdere verhuring aan haar huurders. Als gevolg van toepassing van IFRS 16 worden erfpachtvergoedingen vanaf boekjaar 2018 niet langer opgenomen als met verhuur verbonden kost maar worden deze opgenomen in het financieel resultaat.

De verliezen op huurvorderingen (met recuperatie) vertegenwoordigen voor de periode 2009-2019 slechts 0,1% van de totale omzet. Een sterke verslechtering van de algemene economische conjunctuur kan de verliezen op huurvorderingen vergroten. De vastgoedvennootschap beperkt dit risico door middel van huurwaarborgen en bankgaranties van de huurders. Het eventuele faillissement van een belangrijke huurder kan voor de vennootschap een aanzienlijk verlies vertegenwoordigen, evenals een onverwachte huurleegstand en zelfs een herverhuring van de vrijgekomen oppervlakte tegen een prijs die lager is dan de prijs van het niet-gerespecteerde contract.

Recuperatie van vastgoedkosten

in duizenden €	2019	2018
Verkregen vergoedingen op huurschade en bij einde huur	96	253
Andere	610	476
Ontvangen beheersvergoedingen van huurders	610	476
Totaal recuperatie van vastgoedkosten	706	729

De recuperatie van de vastgoedkosten betreft voornamelijk de inresultaatname van schadevergoedingen ontvangen van huurders voor huurschade bij het verlaten van de gehuurde ruimten alsook de beheersvergoeding die Intervest ontvangt van haar huurders voor het beheer van de verhuurde gebouwen en de doorrekening van de huurlasten aan de huurders, zoals weergegeven in onderstaande tabellen.

Recuperatie van huurlasten en belastingen

Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen

in duizenden €	2019	2018
Recuperatie van huurlasten gedragen door de eigenaar	8.000	5.857
Recuperatie van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen	5.088	3.943
Totaal recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	13.088	9.800

Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen

in duizenden €	2019	2018
Huurlasten gedragen door de eigenaar	-8.000	-5.857
Voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen	-5.088	-3.943
Totaal huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen	-13.088	-9.800
Totaal saldo van gerecupereerde huurlasten en belastingen	0	0

De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betreffen kosten die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder of lessee.

Deze kosten omvatten voornamelijk onroerende voorheffing, elektriciteit, water, schoonmaak, onderhoud van ramen en vensters, technisch onderhoud, groenonderhoud, enz. De eigenaar staat zelf in voor het beheer van de gebouwen of heeft dit uitbesteed aan externe vastgoedbeheerders (voor Mechelen Campus).

De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorrekenen. De afrekening gebeurt op halfjaarbasis. Gedurende het boekjaar worden voorschotten gefactureerd aan de huurders.

Andere met verhuur verbonden opbrengsten en kosten

in duizenden €	2019	2018
Inkomsten uit groene stroom (andere dan opstalvergoedingen)	259	340
Ontvangen coördinatievergoedingen turn-key solutions	95	61
Kosten en opbrengsten m.b.t. uitbating Greenhouse flex	-479	-248
Eénmalig ontvangen bijdragen voor met verhuur verbonden kosten	484	0
Andere	840	453
Totaal andere met verhuur verbonden opbrengsten en kosten	1.199	606

De kosten en opbrengsten met betrekking tot de uitbating van de Greenhouse-hubs omvatten alle werkingskosten zoals catering (met uitzondering van eigen personeelskosten) en de gedeeltelijke recuperatie van deze kosten. De inkomsten uit de huurcontracten afgesloten met coworkers en gebruikers van serviced offices en de opbrengst uit de verhuring van de vergaderzalen van Greenhouse Flex zijn opgenomen onder de rubriek huurinkomsten en bedragen € 0,6 miljoen (€ 0,3 miljoen voor 2018).

De éénmalig ontvangen bijdragen voor met verhuur verbonden kosten werden ontvangen als gevolg van het vroegtijdig vertrek van huurder Medtronic. Het betreft een provisie ontvangen voor toekomstige lasten van Medtronic, die naar aanleiding van de verkoop van het gebouw in Oudsbergen in het vierde kwartaal van 2019 in resultaat werden genomen.

TOELICHTING 5. VASTGOEDKOSTEN

Technische kosten

in duizenden €	2019	2018
Recurrente technische kosten	-871	-961
Onderhoud en herstellingen	-797	-877
Verzekeringspremies	-74	-84
Niet-recurrente technische kosten	32	-31
Schadegevallen	-223	-243
Vergoedingen van schadegevallen door de verzekeraars	255	212
Totaal technische kosten	-839	-992

De technische kosten omvatten onder meer onderhoud en herstellingskosten en verzekeringspremies. Onderhoud en herstellingskosten die als renovatie van een bestaand gebouw kunnen worden beschouwd omdat ze een verbetering van het rendement of de huur veroorzaken, worden niet in kost genomen maar geactiveerd.

Commerciële kosten

in duizenden €	2019	2018
Makelaarscommissies	-46	-10
Publiciteit	-197	-107
Erelonen van advocaten en juridische kosten	-85	-49
Totaal commerciële kosten	-328	-166

Commerciële kosten omvatten onder meer makelaarscommissies. De commissies betaald aan makelaars na een periode van leegstand worden geactiveerd aangezien de vastgoeddeskundigen, na een periode van leegstand, geschatte commissies in mindering brengen van de geschatte waarde van het vastgoed. De commissies betaald aan makelaars na een onmiddellijke herverhuring, zonder leegstandsperiode, worden niet geactiveerd en komen ten laste van het resultaat aangezien de vastgoeddeskundigen met deze commissies geen rekening houden bij hun waardering.

Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen

in duizenden €	2019	2018
Leegstandslasten van het boekjaar	-579	-565
Onroerende voorheffing leegstand	-589	-732
Recuperatie onroerende voorheffing leegstand	539	658
Recuperatie onroerende voorheffing leegstand vorig boekjaar	-43	52
Totaal kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen	-672	-587

De kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen zijn tijdens het boekjaar 2019 licht gestegen ten opzichte van boekjaar 2018 De leegstandskosten maken voor het boekjaar 2019 circa 1,2% van de totale huurinkomsten van de vennootschap uit (1,3% in 2018).

Intervest recupereert grotendeels de onroerende voorheffing die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebouwen via bezwaarschriften ingediend bij de Belastingsdienst Vlaanderen.

Beheerskosten van het vastgoed

in duizenden €	2019	2018
Externe beheersvergoedingen	-47	-9
Kosten van het intern beheer van het patrimonium	-3.733	-3.690
Personeelsbeloningen en zelfstandige medewerkers	-3.096	-2.545
Vastgoeddeskundige	-135	-132
Overige kosten	-502	-1.013

Totaal beheerskosten van het vastgoed -3.780 -3.699

De beheerskosten van het vastgoed zijn kosten die verband houden met het beheer van de gebouwen. Hieronder worden begrepen de personeelskosten en de indirecte kosten van de directie en het personeel (zoals kosten van kantoor, werkingskosten, enz.) die zorgen voor het beheer van de portefeuille en de verhuringen, alsook afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten die aan het beheer van het vastgoed kunnen worden toegewezen.

Andere vastgoedkosten

in duizenden €	2019	2018
Kosten ten laste van de eigenaar	-216	-204
Onroerende voorheffing contractueel ten laste van eigenaar	-328	-279
Overige andere vastgoedkosten	-83	-39
Totaal andere vastgoedkosten	-627	-522

De andere vastgoedkosten betreffen vaak uitgaven die op basis van contractuele of commerciële afspraken met huurders ten laste van de Vennootschap vallen. Het zijn veelal beperkingen op de betaling van de gemeenschappelijke lasten. Voor het boekjaar 2019 bedragen deze commerciële tussenkomsten circa € 0,6 miljoen op jaarbasis of stabiel op 1,2% van de totale huurinkomsten van de vennootschap.

TOELICHTING 6. ALGEMENE KOSTEN

in duizenden €	2019	2018
Belasting ICB	-444	-332
Ereloon commissaris	-92	-87
Bezoldigingen bestuurders	-63	-63
Liquidity provider	-32	-13
Financiële dienst	-30	-36
Personeelskosten	-2.070	-1.356
Advieskosten	-230	-458
Overige kosten	-612	-304
Totaal algemene kosten	-3.573	-2.649

Algemene kosten zijn alle kosten die verband houden met het beheer van de vennootschap en de kosten die niet kunnen worden toegewezen aan het beheer van het vastgoed. Deze operationele kosten zijn onder andere algemene administratieve kosten, kosten van het personeel dat zich met het beheer van de vennootschap als zodanig bezighoudt, afschrijvingen en waardeverminderingen op materiële activa die gebruikt worden voor dit beheer en andere bedrijfskosten.

De algemene kosten belopen € 3,6 miljoen en zijn met 0,9 miljoen gestegen ten opzichte van 2018. De toename is het gevolg van hogere personeelskosten wegens het uitbreiden van het personeelsbestand voor de interne organisatie en de hogere beurstaks (“abonnemententaks”) als gevolg van de kapitaalverhoging van € 99,9 miljoen in november 2018.

Voor verdere details van het ereloon van de commissaris wordt verwezen naar toelichting 25.

Een overzicht van de uitbetaalde vergoedingen aan de bestuurders wordt weergegeven in het “Verslag van de raad van bestuur – Remuneratieverslag” in het Jaarverslag over 2019.

50% van de bezoldigingen aan de bestuurders wordt opgenomen onder de algemene kosten, de overige 50% van hun werkzaamheden worden beschouwd als beheerskosten van het vastgoed.

TOELICHTING 7. PERSONEELSBELONINGEN

in duizenden €	2019			2018
Kosten van het intern beheer van het vastgoed	Kosten verbonden aan het beheer van de vennootsc hap	TOTAAL	Kosten van het intern beheer van het vastgoed	Kosten verbonden aan het beheer van de vennootsc hap	TOTAAL
Vergoedingen werknemers en zelfstandige medewerkers 2.544	1.280	3.824	2.063	820	2.883

Bezoldigingen en andere beloningen betaald binnen de 12
maanden	2.131	1.056	3.187	1.716	709	2.425
Pensioenen en beloningen na
uitdiensttreding	62	32	94	45	23	68
Sociale zekerheid	358	183	541	291	142	434
Variabele vergoedingen	118	45	163	88	34	122
Ontslagvergoedingen	0	0	0	13	0	13
Overige lasten	-125	-36	-161	-91	-88	-179
Vergoedingen directiecomité	552	790	1.342	483	536	1.019
Voorzitter directiecomité	222	288	510	201	201	403
Xxxxx vergoeding	146	146	292	167	167	334
Variabele vergoeding	54	120	174	34	34	69
Pensioenverplichtingen	22	22	44	0	0	0
Andere leden directiecomité	330	502	832	281	335	616
Xxxxx vergoeding	212	239	451	206	233	439
Variabele vergoeding	86	227	313	45	65	110
Pensioenverplichtingen	32	36	68	30	37	68
Totaal personeelsbeloningen	3.096	2.070	5.166	2.545	1.356	3.901

Het aantal werknemers en zelfstandige medewerkers op jaareinde 2019, uitgedrukt in voltijdse equivalenten bedraagt 36 personeelsleden voor het intern beheer van het patrimonium (28 in 2018) en 15 personeelsleden voor het beheer van de vennootschap (10 in 2018). Het aantal directieleden bedraagt drie personen op 31 december 2019 (drie personen op jaareinde 2018).

Voor het personeel in vast dienstverband worden de bezoldigingen, de supplementaire beloningen, de vergoedingen bij uitdiensttreding, de ontslag- en verbrekingsvergoedingen geregeld door de wet op de arbeidsovereenkomsten van 4 juli 1978, de wet op de jaarlijkse vakantie van 28 juni 1971, het paritair comité waaronder de vennootschap ressorteert en de toepasselijke CAO’s in de resultatenrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben.

Pensioenen en beloningen na uitdiensttreding, bevatten pensioenen, bijdragen voor groepsverzekeringen, levens- en invaliditeitsverzekeringen en hospitalisatieverzekeringen. Intervest heeft, voor haar personeelsleden in vast dienstverband, een groepsverzekeringscontract van het type “toegezegde bijdrage” bij een externe verzekeringsmaatschappij afgesloten. Als gevolg van de gewijzigde wetgeving eind december 2015 (op 18 december 2015 werd de wet tot waarborging van de duurzaamheid en het sociale karakter van de aanvullende pensioenen en tot versterking van het aanvullende karakter ten opzichte van de rustpensioenen goedgekeurd), dient de werkgever een minimum rendement te garanderen en bijgevolg dient dit contract geclassificeerd te worden als een “defined benefit” plan. De vennootschap doet bijdragen aan dit fonds dat onafhankelijk is van de vennootschap. De bijdragen van het verzekeringsplan worden gefinancierd door de onderneming. Dit groepsverzekeringscontract volgt de wet-Vandenbroucke op de pensioenen. De bijdrageverplichtingen worden in de resultatenrekening, in de periode waarop ze betrekking hebben, opgenomen. Voor het boekjaar 2019 bedragen deze bijdragen € 206.000 (€ 135.000 in 2018). De verzekeringsmaatschappij heeft op 31 december 2019 bevestigd dat het tekort om het minimum rendement te garanderen niet materieel is.

De vergoedingen van het directiecomité worden toegelicht in het “Verslag van de raad Remuneratieverslag” in het Jaarverslag over 2019.	van bestuur	–
TOELICHTING 8. RESULTAAT OP VERKOPEN VAN VASTGOEDBELEGGINGEN
in duizenden € 2019	2018
Aanschaffingswaarde 52.910	0
Geaccumuleerde meerwaarden en bijzondere waardeverminderingsverliezen 4.755	0
Boekwaarde (reële waarde) 57.665	0
Verkoopprijs 67.579	0
Verkoopkosten -800	0
Opbrengsten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen 66.780	0
Voorziening huurgaranties uit de verkoop van vastgoedbeleggingen -3.750	0
Netto verkoopopbrengst 63.029	0
Totaal resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 5.364	0

In 2019 heeft Intervest drie logistieke sites in België gedesinvesteerd met een reële waarde van € 57,7 miljoen op 31 december 2018 en realiseert hiermee een meerwaarde van € 5,4 miljoen. Door deze desinvestering speelt Intervest in op de hoogconjunctuur in de logistieke vastgoedmarkt en desinvesteert ze gebouwen die niet voldoende optimaal aansluiten bij de huidige en toekomstige karakteristieken van de portefeuille. Het betreft logistieke gebouwen in Aartselaar, Houthalen en Oudsbergen.

Aan de koper van Oudsbergen werd door de Vennootschap een huurgarantie gegeven voor een periode van 24 maanden. De huurgarantie is per kwartaal betaalbaar en opgenomen op de balans onder de voorzieningen voor het maximale te betalen bedrag van € 3,8 miljoen.

TOELICHTING 9. VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN VASTGOEDBELEGGINGEN

in duizenden €	2019	2018
Positieve variaties op vastgoedbeleggingen	17.112	14.503
Negatieve variaties op vastgoedbeleggingen	-17.485	-12.250
Totaal variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	-373	2.253

De variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen in 2019 bedragen € -0,4 miljoen.

 De stijging van de reële waarde van de logistieke portefeuille (€ 8,6 miljoen) is het gevolg van een algemene tendens in het logistieke segment in België.

 De daling in de reële waarde van de kantoorportefeuille (€ -9,0 miljoen) bestaat onder andere uit een waardevermindering van Woluwe Garden (€ -4,5 miljoen) als gevolg van het reeds aangekondigde vertrek van huurder PwC tegen eind 2021.

TOELICHTING 10. ANDER PORTEFEUILLERESULTAAT

in duizenden €		2019	2018
Overige		-1.076	132
Variaties spreiding huurkortingen en tegemoetkomingen aan -1.076 320
	huurders
	Andere	0	-188
	Totaal ander portefeuilleresultaat	-1.076	132

Het ander portefeuilleresultaat bedraagt in 2019 € -1,1 miljoen en omvat uitsluitend de variatie in huurkortingen en tegemoetkomingen aan huurders. Dit als gevolg van de inwerkingtreding van enkele huurcontracten in Greenhouse BXL waar bij aanvang tegemoetkomingen en huurkortingen gegeven werden en de acquisitie van het kantoorpand in Leuven eind 2018 waarvan enkele huurcontracten ook nog met een korting zijn.

TOELICHTING 11. NETTO INTERESTKOSTEN

in duizenden €	2019	2018
Nominale interestlasten op leningen	-6.827	-6.287
Leningen bij financiële instellingen	-4.713	-3.677
Vastrentend	-692	-319
Variabel	-4.021	-3.358
Obligatieleningen	-1.634	-2.277

Interestkosten op niet opgenomen kredieten en backup-lijnen commercial paper

-480 -333

Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten -1.908 -1.558

Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS

-1.908 -1.558

Inkomsten uit toegelaten afdekkingsinstrumenten 98 90

afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS Andere interestkosten	-233	-343
Totaal netto interestkosten	-8.870	-8.098

Toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een

98 90

De netto-interestkosten bedragen in 2019 € -8,9 miljoen ten opzichte van € -8,1 miljoen in 2018. De toename van de netto-interestkosten met € 0,8 miljoen of 10% is het gevolg van de groei van de vastgoedportefeuille van de Vennootschap en haar perimetervennootschappen. De (her-)financieringen ter optimalisering van de financieringsstructuur zorgen samen met het commercial-paperprogramma dat werd uitgerold in juli 2018 en de terugbetaling van de obligatielening op 1 april 2019, voor een daling van de gemiddelde rentevoet van de financieringen. De gemiddelde rentevoet van de financieringen bedraagt 2,2% voor 2019 ten opzichte van 2,4% voor 2018.

Netto interestkosten opgedeeld volgens de vervaldatum van de kredietlijn

in duizenden €	2019	2018
Netto interestkosten op langlopende financiële schulden	-7.455	-6.430
Netto interestkosten op kortlopende financiële schulden	-1.415	-1.668
Totaal netto interestkosten	-8.870	-8.098

De totale gemiddelde interestvoet bedraagt in 2019 2,2% inclusief bankmarges en renteafdekkingsinstrumenten vergeleken met 2,4% in 2018. De totale gemiddelde interestvoet vóór impact van de renteafdekkings- instrumenten bedraagt in 2019 1,7% (2,0% in 2018).

De gemiddelde interestvoet van de langlopende financiële schulden is voor 2019 2,4% inclusief bankmarges (2,5% in 2018). De gemiddelde interestvoet van de kortlopende financiële schulden is voor 2019 1,4% inclusief bankmarges (2,4% in 2018). De daling op korte termijn is te wijten aan de obligatielening van € 25 miljoen die per 1 april 2019 van afgelost werd.

De (hypothetische) toekomstige cash outflow voor 2019 van de interestlasten van de op 31 december 2019 opgenomen leningen aan vaste rentevoet of aan een variabele rentevoet op 31 december 2019 bedraagt € 7,2 miljoen (€ 7,6 miljoen in 2018).

Voor het boekjaar 2019 bedraagt het effect op het EPRA resultaat en nettoresultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% ongeveer € -0,6 miljoen (€ -0,6 miljoen in 2018). Bij een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 0,5% blijven de interestkosten stabiel.

TOELICHTING 12. BELASTINGEN

in duizenden €	2019	2018
Vennootschapsbelasting	-61	-98
Totaal belastingen	-61	-98

Met de GVV-Wet (voorheen het KB van 7 december 2010 en het KB van 10 april 1995) heeft de wetgever een voordelig fiscaal statuut gegeven aan de GVV’s. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit taks). Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op “verworpen uitgaven”. Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen wordt dus geen vennootschapsbelasting betaald.

TOELICHTING 13. AANTAL AANDELEN EN RESULTAAT PER AANDEEL

Bewegingen van het aantal aandelen

2019	2018
Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar 24.288.997	18.405.624
Aantal uitgegeven aandelen bij keuzedividend 368.006	485.819
Aantal uitgegeven aandelen bij kapitaalverhoging met 0 onherleidbare toewijzingsrechten van 30 november 2018	5.397.554
Aantal aandelen op jaareinde 24.657.003	24.288.997
Aanpassingen voor de berekening van het gewogen gemiddeld -140.145 aantal aandelen	-5.112.106
Gewogen gemiddeld aantal aandelen 24.516.858	19.176.891

Bepaling van het bedrag van verplichte dividenduitkering

Het bedrag dat vatbaar is voor uitkering is bepaald conform artikel 13 §1 van het GVV-KB en Hoofdstuk III van bijlage C van het GVV-KB.

in duizenden €	2019	2018
Nettoresultaat volgens enkelvoudige jaarrekening Aan te passen niet-kasstroomverrichtingen begrepen in het nettoresultaat:	65.765	34.114
 Afschrijvingen	386	363
 Waardeverminderingen	267	75
 Terugnemingen van waardeverminderingen	-105	-35
 Andere niet-monetaire bestanddelen	-15.107	-561
 Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen	-5.364	0
 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen	373	-2.253
Gecorrigeerd resultaat (A)	46.215	31.703
+ Tijdens het boekjaar gerealiseerde meer- en minderwaarde9 op vastgoed	10.121	0
- Tijdens het boekjaar gerealiseerde meerwaarden op vastgoed vrijgesteld van de verplichte uitkering onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van 4 jaar	-10.756	0
Nettomeerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B)	-636	0
Totaal (A + B)	45.579	31.703
Totaal (A + B) x 80%	36.463	25.363
Schuldvermindering (-)	-28.060	0
Uitkeringsplicht	8.403	25.363

De andere niet monetaire bestanddelen omvatten de variaties in de reële waarde van financiële vaste activa (€ -

18 miljoen), het andere portefeuilleresultaat (€ 1 miljoen), de niet kasstroomelementen huurkortingen en huurvoordelen toegekend aan huurders (€ -1 miljoen) en de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (€ 3 miljoen).

Intervest heeft voor boekjaar 2019 een minimale uitkeringsplicht van € 8 miljoen.

9Meer- en minderwaarden ten opzichte van de aanschaffingswaarde vermeerderd met de geactiveerde investeringskosten.

Berekening van het resultaat per aandeel

in €	2019	2018
Nettoresultaat (in € 000)	65.765	34.114
Gewogen gemiddeld aantal aandelen	24.516.858	19.176.981
Nettoresultaat per aandeel (in €)	2,68	1,78
Verwaterd nettoresultaat per aandeel (in €)	2,68	1,78
EPRA resultaat (in € 000)	46.820	31.168
Gewogen gemiddeld aantal aandelen	24.516.858	19.176.981
EPRA resultaat per aandeel (in €)	1,91	1,63

Voorgesteld dividend per aandeel

Aan de aandeelhouders zal voor het boekjaar 2019 een brutodividend aangeboden worden van € 1,53 per aandeel (€ 1,40 voor boekjaar 2018). Dit brutodividend biedt de aandeelhouders een

brutodividendrendement van 6% op basis van de slotkoers van het aandeel op 31 december 2019 (€ 25,60).

	2019	2018
EPRA resultaat per gewogen gemiddeld aandeel (€)	1,91	1,63
Dividenduitkering uitgedrukt in procent van het enkelvoudig EPRA resultaat (%)	80%	86%
Brutodividend per aandeel (€)	1,53	1,40
Aantal dividendgerechtigde aandelen	24.657.003	24.288.997
Vergoeding van het kapitaal (€ 000)	37.725	27.096

Na afsluiting van het boekjaar wordt deze dividenduitkering voorgesteld door de raad van bestuur. Deze zal ter goedkeuring voorgelegd worden aan de algemene vergadering van aandeelhouders op 29 april 2020. De dividenduitkering wordt, conform IAS 10, niet opgenomen als verplichting en heeft geen effect op de winstbelasting.

Bepaling van het bedrag conform artikel 617 en artikel 7:212 van het Wetboek van Vennootschappen

Het bedrag als bedoeld in artikel 617 en artikel 7:212 van het Wetboek van Vennootschappen, van het gestort kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagd kapitaal, verhoogd met al de reserves die volgens de wet of de statuten niet verdeeld mogen worden, is bepaald in Hoofdstuk 4 van bijlage C van het GVV-KB.

in duizenden €	2019	2018
Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling
Gestort kapitaal	224.685	221.332
Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies	173.104	167.883
Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed	38.141	33.576

Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed

Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

66.545 51.234

-28.404 -17.658

Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een	-3.457	-1.841
afdekkingsboekhouding
Wettelijke reserves	90	90
Resultaatverdeling dat conform Hoofdstuk I van bijlage C van het KB van 13 juli 2014 aan de niet-uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen10	9.780	15.308
Boekjaar	19.901	15.308
Vorige boekjaren	-10.121	0

Variaties in de reële waarde11 vastgoedbeleggingen tgv realisatie van vastgoedbeleggingen

Geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van de vastgoedbeleggingen

Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve

3.923 0

-1.814 -10.747

hedges – IAS 39)
Totaal eigen vermogen dat niet uitkeerbaar is	441.387	423.986
Eigen vermogen enkelvoudig	527.132	479.890
Geplande dividenduitkering	37.725	27.096
Aantal dividendgerechtigde aandelen	24.657.003	24.288.997
Brutodividend per aandeel (€)	1,53	1,40
Eigen vermogen na dividenduitkering	489.407	452.794
Overblijvende reserve na uitkering	48.020	28.808

-3.065 -1.615

Voor het boekjaar 2019 wordt € 1,53 per aandeel uitgekeerd. De overblijvende reserve na uitkering kent een toename met € 19,2 miljoen ten opzichte van het vorig boekjaar. Hiervan is € 9,1 miljoen het gevolg van het

10 Gebaseerd op variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.

11 Gebaseerd op variaties in de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen.

uitkeringspercentage van 80% op het EPRA resultaat en € 10,1 miljoen het gerealiseerd resultaat op de gedesinvesteerde gebouwen van 2019.

TOELICHTING 14. VASTE ACTIVA: VASTGOEDBELEGGINGEN

Investerings- en herwaarderingstabel

in	duizenden €	2019			2018
		Kantoren	Logistiek vastgoed	Totaal	Kantoren	Logistiek vastgoed	Totaal
Balans op 1 januari		345.979	338.912	684.891	304.250*	334.418*	638.668*
	Fusie met Xxxx 21 nv op 11	0 0 6.783 0 -8.973 343.789	24.305 0 2.734 -57.665 8.600 316.886	24.305 0 9.517 -57.665 -373 660.675	0 33.723 9.158 0 -1.152 345.979	0 0 1.089 0 3.405 338.912	0 33.723 10.247 0 2.253 684.891
	december 2019
	Verwervingen van vastgoed-
	beleggingen
	Investeringen en uitbreidingen in
	bestaande vastgoedbeleggingen
	Desinvesteringen van
	vastgoedbelegginen
	Variaties in de reële waarde van
	vastgoedbeleggingen
	Balans op 31 december

*Balans 2018 herwerkt met via recht van gebruik gehouden vastgoed als gevolg van toepassing IFRS16.

De reële waarde van de vastgoedportefeuille van Intervest is in 2019 met € 24 miljoen afgenomen en bedraagt op 31 december 2019 € 661 miljoen (€ 685 miljoen op 31 december 2018).

De reële waarde van de logistieke portefeuille is in 2019 afgenomen met circa € 22 miljoen door enerzijds de desinvestingen voor € 58 miljoen, deels gecompenseerd door de verwerving van Gent Eddastraat (fusie Edda21 per 11 december 2019) voor € 24 miljoen, investeringen aan de bestaande vastgoedbeleggingen voor € 3 miljoen en € 9 miljoen door de toename van de reële waarde van de bestaande portefeuille door aanscherping van de rendementen.

De reële waarde van de kantorenportefeuille is ten opzichte van jaareinde 2018 afgenomen met € 2 miljoen. In 2019 werden investeringen in de bestaande portefeuille uitgevoerd voor € 7 miljoen, voornamelijk in Greenhouse BXL. De variaties in de reële waarde van de bestaande kantorenportefeuille bedragen € -9 miljoen in 2019.

Intervest heeft op 31 december 2019 geen activa voor eigen gebruik, met uitzondering van de ruimte in Greenhouse Antwerp waar de maatschappelijke zetel van Intervest gevestigd is. Conform IAS 40.10 wordt deze ruimte opgenomen als een vastgoedbelegging.

Voor de verdere verklaring van de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar Toelichting 9.

De vastgoedbeleggingen kunnen verder opgedeeld worden in:

in duizenden €	2019	2018
Vastgoed bestemd voor verhuur	658.888	683.104
Andere grondreserves	1.787	1.787
Totaal vastgoedbeleggingen	660.675	684.891

Op jaareinde 2019 heeft de vennootschap op haar site Herentals Logistics 3 een grondreserve van circa 8.000 m² die een bijkomende uitbreidingsmogelijkheid voor een extra magazijn biedt. Deze grondreserve wordt gewaardeerd als bouwrijp terrein en is opgenomen op de balans onder de projectontwikkelingen.

Op 31 december 2019 zijn er geen vastgoedbeleggingen die het voorwerp uitmaken van hypothecaire zekerheden die werden verstrekt in het kader van opgenomen leningen en kredietfaciliteiten bij financiële instellingen. Voor de beschrijving van de wettelijke hypotheek gevestigd ter waarborging van de openstaande fiscale schuld op het logistiek pand gelegen te Aarschot, Nieuwlandlaan wordt verwezen naar Toelichting 26.

Waardering van vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de hiërarchie:

 Niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in actieve markten

 Niveau 2: waarden gebaseerd op direct of indirect (extern) observeerbare informatie

 Niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk op niet (extern) observeerbare informatie

De in de balans opgenomen reële waarde van vastgoedbeleggingen is uitsluitend het resultaat van de waardering van de portefeuille door onafhankelijke vastgoeddeskundigen.

Voor de waardebepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen werden de aard, de kenmerken en de risico’s van deze gebouwen en de beschikbare marktgegevens onderzocht.

Omwille van de liquiditeit van de markt en de moeilijkheid om transactiegegevens te bekomen die op een onbetwistbare manier vergelijkbaar zijn, is het evaluatieniveau van de reële waarde van Intervest’ gebouwen overeenkomstig de IFRS 13 norm, gelijk aan niveau 3 en dit voor de volledige portefeuille.

Alle vastgoedbeleggingen van de vennootschap worden ieder kwartaal gewaardeerd aan reële waarde door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde (dus gecorrigeerd voor 2,5% aankoopkosten zoals beschreven in de “Grondslagen voor de financiële verslaggeving – Vastgoedbeleggingen” – zie supra), wat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op waarderingsdatum kan worden verhandeld tussen een tot een transactie bereid zijnde koper en een verkoper in een zakelijke, objectieve transactie voorafgegaan door gedegen onderhandeling waarbij de partijen goed geïnformeerd en tot een transactie bereid zijn.

De waarderingen gebeuren voornamelijk via de huurwaardekapitalisatiemethode, dit met uitzondering van de huurkortingen en fotovoltaïsche installaties. Bij deze uitzonderingen wordt de DCF-methode gehanteerd. Wanneer geen actuele marktprijzen in een actieve markt beschikbaar zijn, komen de waarderingen tot stand op basis van een brutorendementsberekening, waarbij de brutomarkthuren worden gekapitaliseerd. Deze bekomen waarderingen worden gecorrigeerd met de geactualiseerde waarde (NPV) van het verschil tussen de huidige actuele huur en de geschatte huurwaarde op datum van de evaluatie en dit voor de periode tot aan de volgende opzegmogelijkheid van de lopende huurcontracten. Ook huurkortingen en huurvrije perioden worden in rekening gebracht. Voor gebouwen die deels of volledig onbezet zijn, wordt de waardering berekend aan de hand van de geschatte huurwaarde, met afhouding van de leegstand en de kosten (verhuurkosten, publiciteitskosten, enz.) voor de leegstaande delen.

Intervest heeft geen lopende projectontwikkelingen, wel een grondreserve namelijk in Herentals Logistics 3. Deze grondreserve is opgenomen volgens IAS16 aan aankoopprijs.

De gehanteerde rendementen zijn specifiek voor het type vastgoed, de locatie, de staat van onderhoud en de verhuurbaarheid van ieder pand. De basis voor de bepaling van de rendementen wordt gevormd door

vergelijkbare transacties, aangevuld met markt- en gebouwspecifieke kennis. Bij de waardebepaling is ook rekening gehouden met vergelijkbare transacties in de markt.

De rendementen worden berekend door de contractuele huur verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand van het vastgoed te delen door de reële waarde van het vastgoed beschikbaar voor verhuur uitgedrukt in een percentage. Het gemiddelde brutorendement bij volledige verhuring van het vastgoed beschikbaar voor verhuur per 31 december 2019 bedraagt 8,2% (8,4% op 31 december 2018).

Er worden per pand, per huurder en per leegstaande ruimte veronderstellingen gemaakt van de kans op (her)verhuur, aantal maanden leegstand, incentives en verhuurkosten.

De meest belangrijke hypothese met betrekking tot de waardering van de vastgoedbeleggingen zijn:

	31.12.2019	31.12.2018
Gemiddelde contractuele huur verhoogd met de geschatte huurwaarde op leegstand per m² (in €)  Kantoren	132	127
 Logistiek vastgoed	48	48
Gemiddeld brutorendement (in %)	7,6%	7,7%
 Kantoren	8,2%	7,8%
 Logistiek vastgoed	6,9%	7,6%
Gemiddeld brutorendement bij volledige	8,2%	8,4%
verhuring (in %)  Kantoren	9,1%	8,9%
 Logistiek vastgoed	7,3%	7,8%
Gemiddeld nettorendement (in %)	7,3%	7,2%
 Kantoren	7,6%	7,4%
 Logistiek vastgoed	6,7%	7,0%
Leegstandspercentage (%)	8%	8%

In geval van een hypothetische negatieve aanpassing van het rendement dat gebruikt wordt door de vastgoeddeskundigen bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedportefeuille van de vennootschap (yield of kapitalisatievoet) met 1% (van 7,60% naar 8,80% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met € 77 miljoen of 12%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap stijgen met 3,6%- punten tot circa 43%.

In het omgekeerde geval van een hypothetische positieve aanpassing van dit gebruikte rendement met 1% (van 7,60% naar 6,60% gemiddeld), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 100 miljoen of 15%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap dalen met 3,9%-punten tot circa 35%.

In geval van een hypothetische daling van de contractuele huren van de vennootschap (bij gelijkblijvend rendement) met € 1 miljoen (van € 50 miljoen naar € 49 miljoen), zou de reële waarde van het vastgoed verminderen met € 13 miljoen of 2%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap stijgen met 0,6%-punt tot 39,7%. In het omgekeerde geval van een hypothetische stijging van de lopende huren van de vennootschap (bij gelijkblijvend rendement) met € 1 miljoen (van € 50 miljoen naar € 51 miljoen), zou de reële waarde van het vastgoed toenemen met € 13 miljoen of 2%. Hierdoor zou de schuldgraad van de vennootschap dalen met 0,6%- punt tot 38,6%.

Er bestaat een correlatie tussen de evoluties van de lopende huren en de in de vastgoedschatting gehanteerde rendementen. Deze is echter buiten beschouwing gelaten in bovenstaande sensitiviteitsanalyse.

Waarderingsproces voor vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op basis van schattingsverslagen opgesteld door onafhankelijke en deskundige vastgoedschatters. Deze verslagen zijn gebaseerd op informatie die door de vennootschap aangeleverd wordt en op door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen.

Informatie die door de vennootschap aangeleverd wordt omvat per gebouw de terreinoppervlakte, de verhuurbare oppervlakte, lopende huren, termijnen en voorwaarden van huurovereenkomsten, service lasten, investeringen, enz. Deze informatie is afkomstig van het financieel- en beheerssysteem van de vennootschap en is onderworpen aan het algemeen geldende controlesysteem van de vennootschap.

De door de vastgoeddeskundigen gehanteerde assumpties en waarderingsmodellen hebben voornamelijk betrekking op de marktsituatie, zoals rendementen en discontovoeten. Ze zijn gebaseerd op hun professionele beoordeling en waarneming van de markt. De vastgoeddeskundigen houden rekening met leegstandsperiodes tussen zes en achttien maanden, in functie van locatie, het type pand en de economische situatie. Voor de logistieke panden wordt er rekening gehouden met een kostenpercentage per pand dat ten laste blijft van de eigenaar, deze bedraagt 2%.

Voor een gedetailleerde beschrijving van de methode van waardering toegepast door de vastgoeddeskundigen wordt verwezen naar het hoofdstuk “Waardering van de portefeuille door de vastgoeddeskundigen” in het Jaarverslag van 2019 - Vastgoedverslag.

De informatie die ter beschikking gesteld wordt van de vastgoeddeskundigen, alsook de assumpties en de waarderingsmodellen worden nagekeken door de business analist van de vennootschap, alsook door de directie van de vennootschap. Dit houdt een nazicht in van de variaties in de reële waarde tijdens de betreffende periode.

Wat betreft de resterende duur van de huidige contracten wordt verwezen naar het Jaarverslag van 2019 – Vastgoedverslag voor een overzicht van de gemiddelde resterende contractduur van de portefeuille.

Niet observeerbare parameters	Bandb	reedte	Gewogen gemiddelde
(Input op 31/12/2018)	2019	2018	2019	2018
Geschatte huurwaarde (in € / m²)
 Kantoren	100 - 157 € / m²	100 - 150 € / m²	127 € /m²	127 € /m²
 Logistiek vastgoed	38 - 53 € / m²	34 - 53 € / m²	43 € /m²	44 € /m²
Rendement gehanteerd door de vastgoeddeskundigen (in %)12
 Kantoren	7,9% - 10,3%	7,6% - 9,4%	8,6%	8,7%
 Logistiek vastgoed	5,0% - 8,3%	5,9% - 8,4%	6,5%	6,9%

12 In de weergave van de bandbreedte is telkens het hoogste en laagste getal geëlimineerd.

TOELICHTING 15. FINANCIËLE VASTE ACTIVA

in duizenden €	2019	2018
Deelneming Aartselaar Xxxxxxxx Xxxxxx	-00	-000
Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx Research Park	5.306	4.133
Deelneming Mechelen Business Center	4.135	812
Deelneming Intervest Nederland Coöperatief u.a.	76.208	50.638
Deelneming Genk Green Logistics	574	591
Deelneming Edda21	0	9.661
Reële waarde financiële derivaten	252	156
Vorderingen op verbonden ondernemingen	134.011	100.020
Totaal financiële vaste activa	220.435	165.365

De financiële activa bevatten op 31 december 2019 de waarde van de deelnemingen in de perimetervennootschappen van Intervest, de reële waarde van een financieel derivaat (floor) en de lening met perimetervennootschap Intervest Nederland Coöperatief U.A., voornamelijk ter financiering van de verwervingen van het vastgoed aangehouden in de Nederlandse perimetervennootschappen.

TOELICHTING 16. VLOTTENDE ACTIVA

Handelsvorderingen

in duizenden €	2019	2018
Handelsvorderingen	1.069	1.088
Nog niet vervallen vooruitfacturaties	8.150	7.794
Op te stellen facturen	1.755	823
Dubieuze debiteuren	500	391
Voorziening dubieuze debiteuren	-500	-391
Andere handelsvorderingen	252	122
Totaal handelsvorderingen	11.226	9.827

Intervest hanteert duidelijke procedures voor het screenen van huurders bij het sluiten van nieuwe huurcontracten. Ook worden bij het afsluiten van huurcontracten steeds waarborgsommen of bankgaranties bedongen. Op 31 december 2019 bedraagt de effectieve gewogen gemiddelde looptijd van de huurwaarborgen en bankgaranties voor kantoren ongeveer 5 maanden (of circa € 11,3 miljoen). Voor de logistieke portefeuille op 31 december 2019 bedraagt de effectieve gewogen gemiddelde looptijd van de huurwaarborgen en bankgaranties 4,7 maanden (of circa € 8,5 miljoen). Intervest verwacht hier dan ook geen materiële kredietverliezen.

De nog niet vervallen vooruitfacturaties betreffen facturaties met betrekking tot het eerste kwartaal van 2020. Intervest hanteert voor al haar uitgaande facturen een standaard vervaldag van 30 dagen na factuurdatum.

Ouderdomsanalyse van de handelsvorderingen

in duizenden €	2019	2018
Vorderingen < 30 dagen	153	376
Vorderingen 30-90 dagen	610	411
Vorderingen > 90 dagen	307	301
Totaal openstaande handelsvorderingen	1.069	1.088

Voor de opvolging van het debiteurenrisico dat Intervest Offices & Warehouses hanteert, wordt verwezen naar de beschrijving van het hoofdstuk Risicofactoren in het Jaarverslag van 2019 - Operationele risico’s - debiteurenrisico’s.

Belastingsvorderingen en andere vlottende activa

in duizenden €	2019	2018
Belastingen terug te vorderen	1.302	863
BTW – raming regularisaties	1.302	863
Belastingen (ingehouden ten gevolge van de fiscale situatie van de
Vennootschap)	3.455	3.455
Terug te vorderen vennootschapsbelasting	185	185
Terug te vorderen exit taks	459	459
Terug te vorderen roerende voorheffing op uitgekeerde dividenden en op liquidatieboni	2.811	2.811
Intercompany rekening courants	8.126	14.659
Andere	20	546
Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa	12.902	19.523

Voor de toelichting bij de fiscale situatie van de Vennootschap wordt verwezen naar Toelichting 26.

Overlopende rekeningen

in duizenden €	2019	2018
Gelopen, niet vervallen vastgoedopbrengsten	1.284	1.313
Te recupereren onroerende voorheffing	1.204	1.313
Te recupereren schadegevallen	80	0
Voorafbetaalde vastgoedkosten	771	391
Voorafbetaalde interesten en andere financiële kosten	528	443
Andere	157	195
Totaal overlopende rekeningen	2.741	2.342

Intervest recupereert grotendeels de onroerende voorheffing die aangerekend wordt op leegstaande delen van gebouwen via bezwaarschriften ingediend bij de Belastingsdienst Vlaanderen.

TOELICHTING 17. EIGEN VERMOGEN

Kapitaal

Evolutie van het kapitaal

Kapitaal- beweging

Totaal uitstaand kapitaal

na verrichting

Aantal gecreëerde aandelen

Totaal aantal aandelen

Datum Verrichting in duizenden € in eenheden

08.08.1996	Oprichting	62	62	1.000	1.000
05.02.1999	Kapitaalverhoging door inbreng in	4.408	4.470	1.575	2.575
	natura (Atlas Park)
05.02.1999	Kapitaalverhoging door incorporatie van	-3.106	1.364	0	2.575
	uitgiftepremies en reserves en
	kapitaalvermindering door incorporatie
	van overgedragen verliezen
05.02.1999	Splitsing van het aandeel	0	1.364	1.073.852	1.076.427
05.02.1999	Kapitaalverhoging door inbreng in	1.039	2.403	820.032	1.896.459
	speciën
29.06.2001	Fusie door opslorping van de naamloze	16.249	18.653	2.479.704	4.376.163
	vennootschappen Catian, Innotech,
	Greenhill Campus en Mechelen Pand
21.12.2001	Fusie door opslorping van	23.088	41.741	2.262.379	6.638.542
	vennootschappen die behoorden tot
	VastNed Groep
21.12.2001	Kapitaalverhoging door inbreng in	37.209	78.950	1.353.710	7.992.252
	natura (De Arend, Sky Building en
	Gateway House)
31.01.2002	Inbreng van 575.395 aandelen Siref	10.231	89.181	1.035.711	9.027.963
08.05.2002	Inbreng van max 1.396.110 aandelen	24.824	114.005	2.512.998	11.540.961
	Siref in het kader van het bod
28.06.2002	Fusie met Siref nv; ruil van 111.384	4.107	118.111	167.076	11.708.037
	aandelen Siref
23.12.2002	Fusie door opslorping van de naamloze	5.016	123.127	1.516.024	13.224.061
	vennootschappen Apibi, Pakobi, PLC,
	MCC en Mechelen Campus
17.01.2005	Fusie door opslorping van de naamloze	3.592	126.719	658.601	13.882.662
	vennootschappen Xxxxxxxx Xxxxxx 0,
	Xxxxxxxx Xxxxxx 0, Xxxxxxxx Campus
	5 en Perion 2
18.10.2007	Fusie door opslorping van de naamloze	6	126.725	18.240	13.900.902
	vennootschappen Xxxxxxxx Xxxxxx 0
	en Zuidinvest
01.04.2009	Fusie door overneming van de	4	126.729	6.365	13.907.267
	naamloze vennootschap Edicorp
25.05.2012	Kapitaalverhoging door keuzedividend	2.666	129.395	292.591	14.199.858
23.05.2013	Kapitaalverhoging door keuzedividend	2.051	131.447	225.124	14.424.982
28.05.2014	Kapitaalverhoging door keuzedividend	3.211	134.657	352.360	14.777.342
22.12.2014	Kapitaalverhoging door inbreng in	12.453	147.110	1.366.564	16.143.906
	natura in het kader van een met
	splitsing gelijkgestelde verrichting of
	partiële splitsing (artikel 677 Wetboek
	van Vennootschappen)
28.05.2015	Kapitaalverhoging door keuzedividend	870	147.980	95.444	16.239.350

25.05.2016	Kapitaalverhoging door keuzedividend	4.968	152.948	545.171	16.784.521
05.05.2017 05.05.2017	Kapitaalverhoging door inbreng in natura van vastgoed gelegen in Aarschot Kapitaalverhoging door inbreng in	1.969 2.906	154.917 157.823	216.114 318.925	17.000.635 17.319.560
22.05.2017	natura van vastgoed gelegen in Oevel Kapitaalverhoging door keuzedividend	3.835	161.658	420.847	17.740.407
22.12.2017	Kapitaalverhoging door inbreng in	6.062	167.720	665.217	18.405.624
22.05.2018	natura van vastgoed gelegen in Zellik Kapitaalverhoging door keuzedividend	4.427	172.147	485.819	18.891.443
30.11.2018	Kapitaalverhoging met onherleidbare	49.185	221.332	5.397.554	24.288.997
20.05.2019	toewijzingsrechten Kapitaalverhoging door keuzedividend	3.353	224.685	368.006	24.657.003

Het maatschappelijk kapitaal bedraagt op 31 december 2019 € 224.684.990 en is verdeeld in 24.657.003 volgestorte aandelen zonder vermelding van nominale waarde.

De rubriek kapitaal bevat eveneens € 1.727.657 kosten voor de kapitaalverhoging van november 2018.

In boekjaar 2019 heeft een kapitaalverhoging plaatsgevonden op 20 mei 2019 onder de vorm van een keuzedividend over boekjaar 2018 met de uitgifte van 368.006 nieuwe aandelen voor een bedrag van € 8,6 miljoen, meer bepaald € 3,4 miljoen in kapitaal en € 5,2 miljoen in uitgiftepremie. De gecreëerde aandelen zijn dividendgerechtigd met ingang van 1 januari 2019.

Uitgiftepremies

Evolutie uitgiftepremies in duizenden Kapitaal- verhoging

Opleg in geld

Waarde inbreng

Uitgifte- premies

Datum	Verrichting
05.02.99	Kapitaalverhoging door inbreng in speciën	1.039	0	20.501	19.462
21.12.01	Aanzuivering van boekhoudkundige verliezen naar aanleiding van de fusie door opslorping van vennootschappen die behoorden tot VastNed Groep	0	0	0	-13.747
31.01.02	Inbreng van 575.395 aandelen Siref	10.231	1.104	27.422	16.087
08.05.02	Inbreng van max 1.396.110 aandelen Siref in het kader van het bod	24.824	2.678	66.533	39.031
25.05.12	Kapitaalverhoging door keuzedividend	2.666	0	5.211	2.545
23.05.13	Kapitaalverhoging door keuzedividend	2.051	0	3.863	1.812
28.05.14	Kapitaalverhoging door keuzedividend	3.211	0	7.075	3.864
22.12.14 28.05.15	Kapitaalverhoging door inbreng in natura in het kader van een met splitsing gelijkgestelde verrichting of partiële splitsing (artikel 677 Wetboek van Vennootschappen) Kapitaalverhoging door keuzedividend	12.453 870	0 0	26.183 2.305	13.730 1.435
25.05.16	Kapitaalverhoging door keuzedividend	4.968	0	11.569	6.601
05.05.17	Kapitaalsverhoging door inbreng in natura	1.969	0	5.150	3.181
05.05.17	van vastgoed gelegen in Aarschot Kapitaalsverhoging door inbreng in natura	2.906	0	7.600	4.694
22.05.17	van vastgoed gelegen in Oevel Kapitaalverhoging door keuzedividend	3.835	0	9.074	5.238
22.12.17	Kapitaalverhoging door inbreng in natura	6.062	0	13.770	7.708
22.05.18	van vastgoed gelegen in Zellik Kapitaalverhoging door keuzedividend	4.427	0	9.998	5.571
30.11.18	Kapitaalverhoging met onherleidbare	49.185	0	99.855	50.670
20.05.19	toewijzingsrechten Kapitaalverhoging door keuzedividend	3.353	0	1.868	5.221

Totaal uitgiftepremies 173.104

De uitgiftepremies bedragen op 31 december 2019 € 173 miljoen.

Reserves

Voor de beweging van de reserves tijdens het boekjaar 2018 wordt verwezen naar het mutatieoverzicht van het eigen vermogen.

De reserves zijn als volgt samengesteld:

in duizenden €	2019	2018
Wettelijke reserves	90	90
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed	38.141	33.576
Reserve voor het saldo van de variaties in de investeringswaarde van	66.545	51.234
het vastgoed Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte	-28.404	-17.658
mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten	-3.457	-1.841
afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een
afdekkingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS
Andere reserves	5.811	5.811
Overgedragen resultaten van vorige boekjaren	24.721	20.652
Totaal reserves	65.306	58.288

Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

in duizenden €	2019	2018
Saldo per einde van het vorige boekjaar	-17.658	-15.053
Variaties in de investeringswaarde van vastgoedbeleggingen	-337	-11
Variaties in de rëele waarde van financiële vaste activa	-9.634	-1.691
Aankopen van vastgoedbeleggingen vorig boekjaar	-775	-677
Impact implementatie IFRS 16	0	-226
Totaal reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen	-28.404	-17.658

Het verschil tussen de reële waarde van het vastgoed (conform IAS40) en de investeringswaarde van het vastgoed zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, wordt opgenomen in deze post.

TOELICHTING 18. VOORZIENINGEN

in duizenden €	2019	2018
Langlopende voorzieningen	1.875	0
Voorziening huurgaranties uit verkoop vastgoedbeleggingen	1.875	0
Kortlopende voorzieningen	1.875	0
Voorziening huurgaranties uit verkoop vastgoedbeleggingen	1.875	0

Totaal voorzieningen 3.750 0

Aan de koper van Oudsbergen werd door de Vennootschap een huurgarantie gegeven voor een periode van 24 maanden. De huurgarantie is per kwartaal betaalbaar en opgenomen op de balans onder de voorzieningen voor het maximale te betalen bedrag van € 3,8 miljoen.

TOELICHTING 19. KORTLOPENDE VERPLICHTINGEN

Handelsschulden en andere kortlopende schulden

in duizenden €	2019	2018
Exit taks	30	0
Andere	4.028	2.511
Leveranciers	2.177	1.394
Huurders	518	415
Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten	1.333	702
Totaal handelsschulden en andere kortlopende schulden	4.058	2.511

Andere kortlopende verplichtingen

in duizenden €	2019	2018
Te betalen dividenden	178	178
Overige schulden	0	456
Totaal andere kortlopende verplichtingen	178	634

Overlopende rekeningen

in duizenden €	2019	2018
Vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten	12.683	12.979
Verplichtingen verbonden aan vergoedingen voor vroegtijdige 833 1.250
verbroken huurcontracten
Vooruit gefactureerde huurinkomsten	9.476	9.815
Vooruit gefactureerde provisies	1.074	874
Vooruit gefactureerde – andere	150	123
Overige over te dragen vastgoedopbrengsten	1.150	917
Gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten	3.780	3.389
Intresten m.b.t obligatieleningen	1.066	1.710
Andere intresten en financiële kosten	787	553
Toe te rekenen kosten mbt vastgoed	1.588	864
Overige toe te rekenen kosten	339	262
Totaal overlopende rekeningen	16.463	16.368

De overlopende rekeningen omvatten op 31 december 2019 voor € 12,7 miljoen vooraf ontvangen vastgoedopbrengsten. Dit betreft voornamelijk vooruitfacturaties van huurinkomen en provisies voor het eerste kwartaal van het volgend boekjaar die samen € 11 miljoen bedragen.

De gelopen, niet vervallen interesten en andere kosten bedragen in 2019 € 3,8 miljoen, en omvatten oa. de interesten op de obligatielening die verschuldigd zijn op 1 april 2020 op de obligatielening die uitgegeven is in maart 2014.

Voor de beschrijving van de financiële structuur van de vennootschap wordt verwezen naar het Jaarverslag van 2019 - Verslag van het directiecomité.

in duizenden €

2019

Schulden met een

resterende looptijd van

2018

Schulden met een resterende

looptijd van

< 1

jaar

> 1 jaar

en < 5

jaar

132.545

> 5

jaar

Totaal

< 1 jaar

> 1 jaar

Totaal

Kredietinstellingen en

institutionele partijen: opgenomen kredieten

23.137

88.011

243.693

71%

30.631

en < 5 jaar

154.084

> 5

jaar

99.641

284.356

76%

Obligatielening

0

34.916

0 34.916 10%

24.983

34.848

0 59.831

16%

Commercial Paper

65.000

0

0 65.000 19%

30.000

0

0 30.000

8%

TOTAAL

Procentueel aandeel

88.137 167.461 88.011 343.609 100% 85.614

26% 49% 25% 100% 23%

188.932 99.641

50% 27%

374.187

100%

100%

% aandeel

% aandeel

Opdeling volgens de vervaldag van de opgenomen kredieten

Waarborgen inzake financiering

De kredietovereenkomsten van Intervest zijn, naast de vereiste tot het behoud van het GVV-statuut en het voldoen aan de financiële ratio’s zoals opgelegd door de GVV-Wet, onderworpen aan de naleving van financiële ratio’s, die vooral verband houden met het geconsolideerde financiële schuldenniveau van de vennootschap of haar financiële interestlast, het verbod tot hypothekeren of verpanden van vastgoedbeleggingen en de pari passu behandeling van de schuldeisers. De financiële ratio’s beperken het bedrag dat Intervest nog zou kunnen lenen.

Ten behoeve van de financiering van de vennootschap zijn er op 31 december 2019 geen hypothecaire inschrijvingen genomen, noch hypothecaire volmachten toegestaan.

Voor de meeste financieringen wordt door de kredietinstellingen veelal een rentedekkingsverhouding van meer dan 2 vereist (zie beschrijving van de Financiële structuur in het Verslag van het directiecomité).

Deze ratio’s zijn gerespecteerd op 31 december 2019. Indien Intervest deze ratio’s niet meer zou respecteren, zou door de financiële instellingen kunnen worden geëist dat de financieringsovereenkomsten van de vennootschap worden geannuleerd, heronderhandeld, opgezegd of vervroegd terugbetaald.

in duizenden € 2019 Schulden met een resterende looptijd van > 1				2018 Schulden met een resterende looptijd van < 1
< 1 jaar jaar en < 5 jaar	> 5 jaar	Totaal	% a	jaar	> 1 jaar en < 5 jaar	> 5 jaar	Totaal	% a
Kredietinstellingen en 23.137 132.545 institutionele partijen: opgenomen kredieten	88.011	243.693	44%	30.631	154.084	99.641	284.356	59%
Obligatielening 0 34.916	0	34.916	6%	24.983	34.848	0	59.831	12%
Commercial Paper: 65.000 0 opgenomen	0	65.000	12%	30.000	0	0	30.000	6%
Niet-opgenomen 17.479 168.500 kredietlijnen	30.000	215.979	38%	12.479	77.968	22.500	112.947	22%
TOTAAL 105.616 335.961	118.011	559.588	100%	98.093	266.448	122.593	487.134	100%
Procentueel 19% 60% aandeel	21%	100%		20%	55%	25%	100%

andeel

andeel

Bovenstaande tabel bevat een bedrag van € 216 miljoen aan niet-opgenomen kredietlijnen (€ 113 miljoen op 31 december 2018). Hiervan wordt € 30 miljoen beschikbaar gehouden als indekking voor het commercial paper programma. Bijgevolg heeft Intervest op 31 december 2019 € 186 miljoen niet-opgenomen kredietlijnen beschikbaar voor de financiering van haar lopende projectontwikkelingen, toekomstige acquisities en de dividendbetaling in mei 2020. Daarnaast beschikt Intervest ook over € 35 miljoen back-up lijnen voor het commercial paperprogramma, waardoor het volledige commercial paper programma van € 65 miljoen is ingedekt.

De niet-opgenomen kredietlijnen vormen op afsluitingsdatum geen effectieve schuld maar zijn enkel een potentiële schuld onder de vorm van een beschikbare kredietlijn. Het procentueel aandeel wordt berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de opgenomen kredietlijnen, niet-opgenomen kredietlijnen en de uitstaande obligatielening.

kredietinstellingen en van de obligatielening

in duizenden € 2019 2018

Totaal		Procentueel aandeel	Totaal	Procentueel aandeel
Kredieten met variabele rentevoet	11.693	3%	57.355	15%
Kredieten met vaste rentevoet	66.916	20%	66.831	18%
Kredieten ingedekt door interest rate	265.000	77%	250.000	67%
swaps en/of floors
TOTAAL	343.609	100%	374.186	100%

In bovenstaande tabel “Opdeling volgens het variabel of vastrentend karakter van de opgenomen kredieten bij kredietinstellingen en van de obligatielening” wordt het procentuele aandeel berekend als de verhouding van iedere component ten opzichte van de som van de opgenomen kredieten.

Karakteristieken van de obligatieleningen: Private plaatsing van obligaties voor € 35 miljoen

Op 19 maart 2014 heeft Intervest een private plaatsing van obligaties gerealiseerd voor een totaalbedrag van € 60 miljoen, waarvan € 25 miljoen terugbetaald werd in 2019. De resterende obligatie van € 35 miljoen had een initiële looptijd van 7 jaar, genereert een vast jaarlijks brutorendement van 4,057% en heeft een vervaldatum op 1 april 21.

De uitgifteprijs van de obligaties is gelijk aan hun nominaal bedrag, hetzij € 100.000. De obligaties zijn geplaatst bij institutionele investeerders.

Karakteristieken van de Commercial Paper

Intervest heeft een commercial paper uitgegeven in juli 2018 ter verdere diversificatie van de financieringsbronnen voor een bedrag van maximaal € 70 miljoen (waarvan € 65 miljoen opgenomen op 31 december 2019) met een looptijd van 3 maanden (maximale looptijd 1 jaar).

De opname is gedeeltelijk (€ 35 miljoen) ingedekt door backuplijnen van de begeleidende banken (Belfius Bank en KBC Bank) die als garantie ter herfinanciering dienen, mocht de plaatsing of verlenging van de commercial paper niet of slechts gedeeltelijk mogelijk blijken. De overige € 30 miljoen wordt beschikbaar gehouden op de traditionele kredietlijnen.

TOELICHTING 21. FINANCIËLE INSTRUMENTEN

De belangrijkste financiële instrumenten van Intervest Offices & Warehouses bestaan uit financiële en commerciële vorderingen en schulden, geldmiddelen en kasequivalenten evenals financiële instrumenten van het type interest rate swap (IRS) en floor.

Samenvatting financiële instrumenten (in duizenden €) Categorieën Niveau			2019 Boek- Reële waarde waarde		Boek- waarde	2018 Reële waarde
FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP ACTIEF
Vaste activa
Financiële vaste activa C 2			220.435 220.435		165.365	165.365
Handelsvorderingen en A 2			13 13		13	13
andere vaste activa
Vlottende activa Handelsvorderingen	A	2	11.226	11.226	9.827	9.827
Belastingsvorderingen	A	2	12.902	12.902	19.523	19.523
en andere vlottende
activa
Kas en kasequivalenten	B	2	1.190	1.190	1.339	1.339

FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP PASSIEF

Langlopende verplichtingen

Langlopende financiële	A	2	255.472	258.154	288.573	291.645
schulden
(rentedragend)
Andere langlopende	C	2	13.778	13.778	3.460	3.460
financiële
verplichtingen
Andere langlopende	A	2	1.141	1.141	6.979	6.979
verplichtingen

Kortlopende verplichtingen

A	2	88.137	88.137	85.614	85.764
C	2	232	232	152	152
A	2	4.058	4.058	2.511	2.511
A	2	178	178	634	634

Kortlopende financiële schulden (rentedragend) Andere kortlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden

Andere kortlopende verplichtingen

De categorieën komen overeen met de volgende financiële instrumenten:

A. Financiële activa of passiva (met inbegrip van vorderingen en leningen) tot op vervaldag gehouden aan geamortiseerde kostprijs.

B. Geldbeleggingen tot op vervaldag gehouden aan geamortiseerde kostprijs.

C. Activa of passiva, gehouden aan reële waarde via resultatenrekening, behalve voor financiële instrumenten bepaald als indekkingsinstrument.

Financiële instrumenten worden opgenomen tegen reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de hiërarchie van de reële waarden:

 Niveau 1: waardering op basis van genoteerde marktprijzen in actieve markten

 Niveau 2: waarden gebaseerd op direct of indirect (extern) observeerbare informatie

 Niveau 3: waardering geheel of gedeeltelijk gebaseerd op niet (extern) observeerbare informatie

De financiële instrumenten van Intervest stemmen overeen met niveau 2 in de hiërarchie van de reële waarden. De waarderingstechnieken betreffende de reële waarde van de financiële instrumenten van niveau 2 zijn de volgende:

 voor de rubrieken “Financiële vaste activa”, “Andere langlopende financiële verplichtingen” en “Andere kortlopende financiële verplichtingen” die de interest rate swaps en de floor betreffen, wordt de reële waarde vastgelegd met behulp van observeerbare gegevens, namelijk de forward interest rates die van toepassing zijn op actieve markten, over het algemeen aangeleverd door financiële instellingen.

 de reële waarde van de overige financiële activa en passiva van niveau 2 is nagenoeg gelijk aan hun boekwaarde hetzij omdat ze een vervaldag op korte termijn hebben (zoals de handelsvorderingen en schulden), hetzij omdat ze een variabele interestvoet dragen.

 bij de berekening van de reële waarde van de rentedragende financiële schulden zijn de financiële schulden met een vaste rentevoet in beschouwing genomen waarbij de toekomstige cash flows (rente en kapitaalaflossing) verdisconteerd worden met een marktconform rendement.

Intervest hanteert interest rate swaps en floors ter indekking van de mogelijke wijzigingen van de interestkosten op een gedeelte van de financiële schulden met een variabele rentevoet (de kortetermijn Euribor). De interest rate swaps en floors worden als een kasstroomafdekking geclassificeerd. Intervest past geen hedge-accounting toe. De schommelingen in de reële waarde van de financiële instrumenten worden opgenomen in de resultatenrekening op de lijn “Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva” in het financieel resultaat.

Reële waarde van de financiële derivaten

Op 31 december 2019 bezit de vennootschap de volgende financiële derivaten:

In duizenden

€

Startdatum Einddatum

Rente- voet

Contractueel notioneel bedrag

Hedge Reële waarde

accounting

						Ja/Nee	2019	2018
1	IRS	30.04.2014	30.04.2019	1,2725%	10.000	Nee	0	-53
2	IRS	30.04.2014	30.04.2019	1,2725%	10.000	Nee	0	-53
3	IRS	26.06.2015	26.06.2019	0,3300%	15.000	Nee	0	-46
4	IRS	30.06.2015	30.06.2020	0,4960%	15.000	Nee	-68	0
Toegelaten afdekkingsinstrumenten					-68			-152
Andere kortlopende financiële verplichtingen					-68			-152
1 IRS		18.06.2015	18.06.2022	0,7800%	15.000	Nee	0	-452
2 IRS		30.06.2015	30.06.2020	0,4960%	15.000	Nee	0	-176
3 IRS		18.06.2015	18.06.2021	0,6300%	15.000	Nee	-225	-308
4 IRS		01.12.2016	01.12.2021	0,1200%	15.000	Nee	-141	-117
5 IRS		01.12.2016	01.12.2022	0,2200%	15.000	Nee	-238	-140
6 IRS		22.03.2017	22.03.2024	0,8500%	10.000	Nee	-469	-363
7 IRS		22.03.2017	22.03.2024	0,4500%	10.000	Nee	-296	-150
8 IRS		22.03.2017	22.03.2024	0,4675%	10.000	Nee	0	-160
9 IRS		22.03.2017	22.03.2023	0,3300%	10.000	Nee	-207	-130
10 IRS		15.06.2018	15.01.2025	0,6600%	15.000	Nee	-640	-287
11 IRS		15.06.2018	17.06.2024	0,5950%	10.000	Nee	-360	-178
12 IRS		01.10.2018	01.10.2025	0,8520%	10.000	Nee	-390	-162
13 IRS		27.09.2018	27.09.2023	0,3930%	10.000	Nee	-254	-142
14 IRS		27.09.2018	27.09.2025	0,6800%	10.000	Nee	-492	-211
15 IRS		28.09.2018	30.09.2025	0,7050%	10.000	Nee	-496	-200
16 IRS		28.09.2018	29.09.2023	0,4350%	10.000	Nee	-267	-142
17 IRS		02.01.2019	02.01.2026	0,7275%	25.000	Nee	-802	-142
18 IRS		18.06.2019	18.06.2025	0,6675%	15.000	Nee	-571	0
19 IRS		24.06.2019	22.06.2026	0,6425%	10.000	Nee	-408	0
20 IRS		13.05.2019	13.05.2026	0,2870%	10.000	Nee	-262	0
21 IRS		13.05.2019	13.05.2026	0,2780%	10.000	Nee	-158	0
Toegelaten afdekkingsinstrumenten					-6.676			-3.460
Andere langlopende financiële verplichtingen					-6.676			-3.460
1	Floor	01.12.2016	01.02.2021	0,0000%	27.500	Nee	117	156
2	IRS	13.05.2019	13.05.2026	0,2870%	10.000	Nee	87	0
3	IRS	10.07.2019	10.07.2024	-0,2975%	15.000	Nee	45	0
4	IRS	26.06.2019	26.06.2025	-0,1770%	15.000	Nee	3	0
Financiële vaste activa					252			156
Totaal reële waarde van de financiële derivaten					-6.492			-3.456

Boekhoudkundige verwerking op 31 december:

- In het eigen vermogen: Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdekkingsboekhouding

- In resultatenrekening: Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva

-3.456 -1.841

-3.036 -1.615

Totaal reële waarde van de financiële derivaten -6.492 -3.456

De interest rate swaps hebben op 31 december 2019 een negatieve marktwaarde van € -6,5 miljoen (contractueel notioneel bedrag € 265 miljoen) wat op kwartaalbasis wordt vastgelegd door de emitterende financiële instelling.

In 2019 werden drie nieuwe interest rate swaps afgesloten voor een notioneel bedrag van € 35 miljoen ter vervanging van bestaande interest rate swaps die op vervaldag gekomen zijn. De nieuwe interest rate swaps hebben looptijden van 6 of 7 jaar. Bovendien werd een extra interest rate swap afgesloten voor een notioneel bedrag van € 15 miljoen, met een vervaldag in 2024.

Daarnaast werden in 2019 een aantal bestaande indekkingsinstrumenten heronderhandeld aan een lagere rentevoet via een ‘blend & extend’ transactie, voor een notioneel bedrag van € 25 miljoen.

Beheer van de financiële risico’s

De voornaamste financiële risico’s van Intervest Offices & Warehouses zijn het financieringsrisico, het liquiditeitsrisico en het renterisico.

 Financieringsrisico

Voor de beschrijving van dit risico en het beheer ervan wordt verwezen naar het hoofdstuk “Financieringsrisico” in de beschrijving van de Belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen in het Jaarverslag van 2019 - Verslag van de raad van bestuur.

Intervest streeft voor de financiering van het vastgoed steeds naar een evenwichtige verhouding tussen eigen en vreemd vermogen. Daarnaast streeft Intervest ernaar door transparante informatieverschaffing, regelmatige contacten met financiers en (potentiële) aandeelhouders en het verhogen van de liquiditeit van het aandeel, de toegang tot de kapitaalmarkt veilig te stellen. Tenslotte wordt ten aanzien van de langetermijnfinancieringen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van herfinancieringsdata en naar een gewogen gemiddelde looptijd tussen de 3,5 en 5 jaar. Hiervan kan tijdelijk afgeweken worden indien specifieke marktomstandigheden het vereisen. De gemiddelde resterende looptijd van de langetermijnkredietovereenkomsten op 31 december 2019 is 4 jaar. Ook heeft Intervest haar financieringsbronnen gediversifieerd door het gebruik van tien Europese financiële instellingen en de uitgifte van obligatieleningen.

Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietenportefeuille van Intervest kan gevonden worden in het hoofdstuk “Financiële structuur” in het Verslag van het directiecomité van het Jaarverslag alsook in “Toelichting 20. Langlopende en kortlopende financiële schulden”.

 Liquiditeitsrisico

Voor de beschrijving van dit risico en het beheer ervan wordt verwezen naar het hoofdstuk “Liquiditeitsrisico” in de beschrijving van de Belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen in het Jaarverslag van 2019 - Verslag van de raad van bestuur.

De bankkredietovereenkomsten van Intervest zijn onderworpen aan de naleving van financiële ratio’s, die vooral verband houden met het geconsolideerde financiële schuldenniveau van Intervest of haar financiële interestlast. Om een beroep te kunnen doen op deze kredietruimte dient continu aan de voorwaarden van de kredietfaciliteiten te worden voldaan. Op 31 december 2019 beschikt de vennootschap nog over € 186 miljoen niet-opgenomen kredietlijnen bij haar financiers om schommelingen in liquiditeitsbehoeften en bijkomende investeringen op te vangen.

Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietenportefeuille van Intervest Offices & Warehouses kan gevonden worden in het hoofdstuk “Financiële structuur” in het Verslag van het directiecomité van het Jaarverslag alsook in “Toelichting 20. Langlopende en kortlopende financiële schulden”.

 Renterisico

Voor de beschrijving van dit risico en het beheer ervan wordt verwezen naar het hoofdstuk “Renterisico” in de beschrijving van de Belangrijkste risicofactoren en interne controle- en risicobeheerssystemen in het Jaarverslag van 2019 - Verslag van de raad van bestuur.

Als gevolg van het financieren met vreemd vermogen wordt het rendement tevens afhankelijk van de ont- wikkelingen van de rente. Om dit risico te beperken wordt bij de samenstelling van de leningenportefeuille gestreefd naar een verhouding een derde vreemd vermogen met variabele rente en twee derde vreemd vermogen met vaste rente. Afhankelijk van de ontwikkelingen in de rente kan hiervan tijdelijk worden afgeweken. Verder wordt binnen het lange termijn vreemd vermogen gestreefd naar een evenwichtige spreiding van renteherzieningsdata en een looptijd van minimaal 3 jaar. Op 31 december 2019 liggen de rentevoeten op de indekkingen (inclusief financieringen met vaste rentevoet) van de vennootschap vast voor een resterende looptijd van gemiddeld 4,2 jaar.

Verdere toelichting over de samenstelling van de kredietenportefeuille van Intervest kan gevonden worden in het hoofdstuk “Financiële structuur” in het Verslag van het directiecomité van het Jaarverslag alsook in “Toelichting 20. Langlopende en kortlopende financiële schulden” en “Toelichting 11. Netto interestkosten”.

TOELICHTING 22. BEREKENING SCHULDGRAAD

in duizenden €	Toelichting	2019	2018
Langlopende financiële schulden Andere langlopende financiële verplichtingen (excl. financiële derivaten)	19	255.472 7.101	288.573 0
Handelsschulden en andere langlopende schulden		1.141	6.979
Kortlopende financiële schulden Andere kortlopende financiële verplichtingen (excl. financiële derivaten)	19	88.137 165	85.614 0
Handelsschulden en andere kortlopende schulden	18	4.058	2.511
Andere kortlopende verplichtingen	18	178	634
Xxxxxx verplichtingen voor schuldgraadberekening		356.252	384.311
Xxxxxx activa voor schuldgraadberekening		910.090	884.025
Schuldgraad		39,1%	43,5%

Voor de verdere toelichting over de evolutie van de schuldgraad wordt verwezen naar de bespreking van de financiële structuur in het Jaarverslag van 2019 - Verslag van het directiecomité.

De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar aandeelhouders, en de daarmee verbonden ondernemingen, alsook haar perimetervennootschappen (zie Toelichting 24) en haar bestuurders en directieleden.

Relatie met verbonden ondernemingen

in duizenden €	2019	2018
Interest aangerekend op rekening courant dochters	4.710	1.129

Bestuurders en directieleden

De vergoeding voor de bestuurders en directieleden is opgenomen in de posten ”Beheerskosten van het vastgoed” en “Algemene kosten” (zie Toelichting 5 en 6). Verdere detaillering van de samenstelling van de vergoeding van de directieleden kan gevonden worden in “Toelichting 7. Personeelsbeloningen”.

in duizenden €	2019	2018
Bestuurders	125	125
Directieleden	1.342	1.015
Totaal	1.467	1.140

Gehouden deel van het kapitaal (in %)

in duizenden €

Naam vennootschap

Adres

Ondernemings- nummer

Waarde van de deelneming in enkelvoudige jaarrekening

Minderheids- belangen

(in duizenden)

2019 0000

Xxxxxxxxxx Business Center nv	Xxxxxxxxxxxxxxxxx 00 0000 Xxxxxxx	XX 0466.516.748	100%	-52	0	0
Mechelen Business Center nv	Xxxxxxxxxxxxxxxxx 00 0000 Xxxxxxx	XX 0467.009.765	100%	4.135	0	0
Mechelen Research Park nv	Xxxxxxxxxxxxxxxxx 00 0000 Xxxxxxx	XX 0465.087.680	100%	5.306	0	0
Genk Green Logistics nv	Xxxxxxxxxxxxxxxxx 00 0000 Xxxxxxx	XX 0701.944.557	50%	000	-00	-0
Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx Coöperatief U.A	Xxxxxxxxxx 00 0000 XX Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx	NL857537349B01	100%	76.208	0	0

Perimetervennootschappen van Intervest Nederland Coöperatief U.A*

Intervest Xxxxxxx 0 XX	NL857541122B01	100%
Intervest Xxxxxxx 0 XX	NL859485869B01	100%
Intervest Xxxxxxxxxxxxx 0 XX	NL857780001B01	100%
Intervest Xxxxxxxxxxxxx 0 XX	NL858924900B01	100%
Intervest Xxxxxxxxxxxxx 0 XX	NL858924900B01	100%
Intervest Xxxxxxxxx 0 XX	NL858924894B01	100%
Intervest Xxxxx 0 XX	NL856350412B01	100%
Intervest Xxxxxxxxxx 0 XX	NL859095277B01	100%
Intervest Xxxxxxxxxx 0 XX	NL859485778B01	100%
Intervest Xxxxxxxxxx 0 XX	NL859683059B01	100%
Intervest Xxxxxxxx 0 XX	NL859957743B01	100%
Intervest Xxxxxxxxx 0 XX	NL859752458B01	100%
Intervest Den Bosch 1 BV	NL860294869B01	100%

* Alle vennootschappen van Intervest in Nederland zijn gevestigd op Xxxxxxxxxx 00, 0000 XX xx Xxxxxxxxx.

Als gevolg van de uitbreiding van de vastgoedportefeuille van Intervest in Nederland is in 0000 Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx Coöperatief U.A. opgericht. De andere Nederlandse bv’s zijn perimetervennootschappen van Intervest Nederland Coöperatief U.A. en houden het vastgoed aan.

Op 11 december 2019 is de vennootschap Edda21 nv gefuseerd met Intervest Offices & Warehouses nv.

ENTITEITEN

in duizenden €	2019	2018
Excl BTW
Bezoldiging van de commissaris Xxxxxxxxxxx voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten uitgevoerd binnen de vennootschap door de commissaris m.b.t.  Andere controleopdrachten	88 11	68 64
 Belastingadviesopdrachten	37	44
 Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten		0

Totaal honorarium commissaris en met de commissaris verbonden entiteiten

136 176

Betwiste belastingsaanslagen

Met de GVV-Wet (voorheen het KB van 7 december 2010 en het KB van 10 april 1995) heeft de wetgever een transparant fiscaal statuut gegeven aan de GVV’s. Indien een vennootschap overstapt naar het statuut van GVV, of indien een (gewone) vennootschap fuseert met een GVV, moet zij een éénmalige belasting betalen (exit taks). Daarna is de GVV enkel nog onderworpen aan belastingen op heel specifieke bestanddelen, zoals op “verworpen uitgaven”. Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op verkopen van onroerend goed wordt dus geen enkele vennootschapsbelasting betaald.

Volgens de fiscale wetgeving dient de belastbare grondslag berekend te worden als het verschil tussen de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen en de (fiscale) boekwaarde. De Minister van Financiën heeft via een omzendbrief (dd. 23 december 2004) beslist dat er bij de bepaling van de werkelijke waarde geen rekening dient gehouden te worden met de overdrachtskosten verbonden aan de transactie, maar stipuleert wel dat effectiseringspremies onderhevig blijven aan vennootschapsbelasting. Belastingaanslagen op basis van een effectiseringspremie zouden dus wel verschuldigd zijn. Intervest heeft deze interpretatie betwist en heeft dienaangaande nog bezwaarschriften lopen ten bedrage van circa € 4 miljoen.

Thans bedraagt de nog te betalen belasting plus nalatigheidsinteresten circa € 6,7 miljoen conform de ingekohierde aanslagen. Weliswaar is er nog geen ontlasting toegekend wat betreft de vaststaande bepaling (sinds de omzendbrief dd. 23 december 2004) dat voor de berekening van de exit taks de waarde Kosten Koper moet worden toegepast

i.p.v. de waarde Vrij op Naam. Het echte fiscaal dispuut heeft dan volgens Intervest enkel betrekking op het standpunt dat de effectiseringspremie mee in aanmerking genomen moet worden bij de bepaling van de exit taks (de totale fiscale schuld bedraagt dan circa € 4 miljoen i.p.v. circa € 6,7 miljoen). Er werd voor deze betwiste aanslagen geen voorziening aangelegd.

Op 2 april 2010 heeft de Rechtbank van Eerste Aanleg in Leuven in een rechtszaak tussen een andere Belgische openbare GVV (toen vastgoedbevak) en de Belgische Staat aangaande deze problematiek, geoordeeld dat er geen reden is “waarom de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen op datum van de erkenning als vastgoedbevak door de Financial Markets and Services Authority (FSMA) niet lager zou kunnen zijn dan de prijs van de aandelen die aan het publiek werden aangeboden”.

Deze bijkomende belastingschulden ten belope van circa € 4 miljoen worden gewaarborgd door de twee vroegere promotoren van Siref die naar aanleiding van de erkenning van deze vastgoedbevak alsook in het kader van goedkeuring van het prospectus van de vastgoedbevak Siref met het oog op het bekomen van de toelating tot de notering ervan op de beurs een eenzijdige verklaring dd. 8 februari 1999 hebben overhandigd aan de FSMA waarin zij verklaren dat zij de exit taks, verschuldigd bij een eventuele wijziging van de aangifte, zullen betalen. Weliswaar betwist één van deze promotoren bij schrijven dd. 24 mei 2012 dat Intervest uit deze verklaring rechten kan putten.

In 2008 heeft de fiscale overheid (Dienst Inning & Invordering) op één logistiek pand gelegen te Aartselaar, Dijkstraat, een wettelijke hypotheek gevestigd ter waarborging van de openstaande fiscale schuld. Na de verkoop in 2019 van dit logistiek pand werd in ruil een wettelijke hypotheek gevestigd op één logistiek pand gelegen te Aarschot, Nieuwlandlaan.

In 2013 heeft de fiscale overheid één van de bezwaarschriften afgewezen en heeft Intervest een verzoekschrift voor de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen ingediend. Bij vonnis van 3 april 2015 heeft de Rechtbank van Eerste Aanleg Intervest in het ongelijk gesteld. Xxxxx dit vonnis is door de vennootschap beroep aangetekend waarbij het Hof van Beroep in haar arrest dd. 25 april 2017 het beroep van Intervest evenwel ongegrond heeft verklaard en het bestreden vonnis dd. 3 april 2015 heeft bevestigd.

Intervest heeft op 29 januari 2018 xxxxxxxx beroep aangetekend tegen voormeld Arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen dd. 25 april 2017. Op 28 november 2019 heeft het Hof van Cassatie het vonnis van de het Hof van Beroep

nietig verklaard en duidelijk gesteld dat: “De werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen is de werkelijke waarde van de activa van de vennootschap, verminderd met de voorzieningen en schulden. Van deze vermogensbestanddelen maakt de effectiseringspremie, zijnde de meerprijs, bovenop het netto-actief van de vennootschap, die de belegger bereid is te betalen voor de aandelen in de vastgoedbevak wegens haar bijzondere karakteristieken, geen deel uit.” De zaak is nu verwezen naar het Hof van Beroep van Gent.

De afhandeling van de andere bezwaarschriften is voorlopig opgeschort.

Voorwaardelijke verplichtingen

Op 31 december 2019 heeft Intervest volgende verplichtingen:

- Investeringsverplichtingen ten belope van € 26 miljoen voor twee projecten gelegen in Roosendaal en een project gelegen in Eindhoven.

- Verder heeft Intervest onrechtstreeks, via haar 50% aandeelhouderschap in Genk Green Logisitics , een resultaatsverbintenis om in de context van het GGL project een minimum tewerkstelling te garanderen. De naleving van deze resultaatsverbintenis wordt gemeten op twee punten in de tijd, namelijk 31 december 2030 en 31 december 2036. Bij niet-naleving kan een boete van maximaal € 2 miljoen worden opgelegd op niveau van Genk Green Logistics.

- Intervest heeft zich verder ook, samen met JM Construct, ten aanzien van de Vlaamse Waterweg hoofdelijk en ondeelbaar borg gesteld voor de betaling door GGL van kosten van bodemsanering en aanleg van infrastructuur ten belope van een bedrag van € 7 miljoen.

Belangenconflicten

Hieronder worden specifieke belangenconflicten weergegeven die zich hebben voorgedaan in 2019 en die overeenkomstig het Wetboek van Vennootschappen en/of de GVV-Wetgeving dienen te worden toegelicht in het Jaarverslag.

Raad van bestuur 4 november 2019

De raad van bestuur van 4 november 2019 nam een beslissing omtrent de toekenning van een éénmalige, uitzonderlijke en bijkomende vergoeding aan bestuurders Xxxxx Xxxxxxx en Xxxxx Xxxxx. Beide bestuurders hebben een belang van vermogensrechtelijke aard dat strijdig is met deze beslissing.

Uittreksel uit de notulen:

“Voorafgaandelijk aan de vergadering van de raad van bestuur, hebben Xxxxx Xxxxxxx en Xxxxx Xxxxx alle leden van de raad van bestuur per email ingelicht omtrent het gegeven dat zij een belang van vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met een beslissing of een verrichting die tot de bevoegdheid behoort van de raad van bestuur, zijnde met betrekking tot de beslissing aangaande de goedkeuring van de toekenning van een uitzonderlijke, éénmalige en bijkomende vergoeding aan bestuurders Xxxxx Xxxxxxx en Xxxxx Xxxxx (punt 8 van de agenda).

Overeenkomstig artikel 523 §1 van het Wetboek van Vennootschappen, zal de commissaris van de vennootschap, Deloitte Bedrijfsrevisoren bv o.v.v.e. CVBA vertegenwoordigd door Xxx Xxxxxxxxxxx, op de hoogte worden gebracht van voormeld strijdig belang.

Verder zullen de notulen betreffende de beslissing aangaande de goedkeuring van het voorstel inzake de toekenning van een uitzonderlijke bijkomende vergoeding aan bestuurders Xxxxx Xxxxxxx en Xxxxx Xxxxx (punt 8 van de agenda), worden opgenomen in het verslag van de raad van bestuur op te stellen in overeenstemming met artikel 95 van het Wetboek van Vennootschappen met betrekking tot het boekjaar eindigend op 31 december 2019.

Alle leden van de raad van bestuur, met uitzondering van Xxxx-Xxxxxx Xxxxxxxx, zijn aanwezig op de vergadering, maar Xxxxx Xxxxxxx en Xxxxx Xxxxx hebben niet deelgenomen aan de beraadslaging aangaande agendapunt 8 inzake de toekenning van een éénmalige, uitzonderlijke bijkomende vergoeding aan bestuurders Xxxxx Xxxxxxx en Xxxxx Xxxxx, noch aan de stemming in dat verband. (…)”

“De raad van bestuur beslist om een eenmalige uitzonderlijke en bijkomende vergoeding van € 20.000 toe te kennen aan elk van de bestuurders Xxxxx Xxxxxxx en Xxxxx Xxxxx voor hun werkzaamheden in verband met het project Next Level. Deze werkzaamheden houden o.a. in het selecteren van een headhunter en het voeren van interviews met kandidaat ceo’s.”

Raad van bestuur 19 december 2019

De raad van bestuur van 19 december 2019 nam een beslissing aangaande de overeenkomst van het mandaat als lid van het directiecomité tussen Intervest en Xxxxxxx Xxxxxx, waarbij Xxxxxxx Xxxxxx een belang van vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met deze beslissing.

Uittreksel uit de notulen:

“Voorafgaandelijk aan de vergadering van de raad van bestuur heeft Xxxxxxx Xxxxxx alle leden van de raad van bestuur ingelicht omtrent het gegeven dat hij een belang van vermogensrechtelijke aard heeft dat strijdig is met een beslissing of een verrichting die tot de bevoegdheid behoort van de raad van bestuur, zijnde met betrekking tot de beslissing aangaande de goedkeuring van de overeenkomst met betrekking tot de uitvoering van het mandaat van lid van het directiecomité tussen Intervest Offices & Warehouses en Xxxxxxx Xxxxxx (punt 3 van de agenda).

Overeenkomstig artikel 523 §1 van het Wetboek van Vennootschappen (7:96 § 1 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen), zal de commissaris van de vennootschap, Deloitte Bedrijfsrevisoren bv o.v.v.e. CVBA vertegenwoordigd door Xxx Xxxxxxxxxxx, op de hoogte worden gebracht van voormeld strijdig belang.

Verder zullen de notulen betreffende de beslissing aangaande de goedkeuring van de overeenkomst met betrekking tot de uitvoering van het mandaat van lid van het directiecomité tussen Intervest Offices & Warehouses en Xxxxxxx Xxxxxx (punt 3 van de agenda), worden opgenomen in het verslag van de raad van bestuur op te stellen in overeenstemming met artikel 95 van het Wetboek van Vennootschappen (3:5 van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen) met betrekking tot het boekjaar eindigend op 31 december 2019.

Xxxxxxx Xxxxxx is niet aanwezig op de vergadering waardoor hij automatisch niet heeft deelgenomen aan de beraadslaging aangaande de verrichting of beslissing, noch heeft deelgenomen aan de stemming in dat verband. (...)”

“De raad van bestuur keurt met eenparigheid van stemmen de overeenkomst met betrekking tot de uitvoering van het mandaat van lid van het directiecomité tussen Intervest Offices & Warehouses en Xxxxxxx Xxxxxx goed.”

TOELICHTING 27. GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM

Er zijn geen noemenswaardige feiten te vermelden die zich hebben voorgedaan na de afsluiting van de balans op 31 december 2019.

Uitzondering hierop is de wereldwijde uitbraak van het Coronavirus in het eerste kwartaal van 2020.

Op datum van dit verslag is het absoluut nog niet duidelijk wat de uiteindelijke gevolgen van deze pandemie voor het bedrijfsleven zullen zijn.

Intervest kan op datum van dit verslag het effect van deze pandemie op haar verwachte resultaten voor 2020 en haar financiële positie niet betrouwbaar inschatten.

Intervest is een Belgische onderneming waarvan alle vastgoedbeleggingen gelegen zijn in België of Nederland. De vastgoedbeleggingen zijn kantoren en logistieke sites die minder gevoelig zijn voor sluiting in het kader van het indijken van de pandemie. In haar Greenhouses heeft Intervest wel de coworkingruimten, de restaurants en

vergaderzalen (tijdelijk) gesloten vanaf 16 maart 2020. Het effect van deze huidige maatregelen op de verwachte resultaten voor 2020 is niet materieel.

Intervest beschikt over voldoende financieringscapaciteit om mogelijke toekomstige spanning op de liquiditeiten op te vangen, mocht er een vertraging in de betaling van de huurinkomsten ontstaan.

Een langdurig aanhoudende pandemie en een daaropvolgende economische crisis kunnen evenwel in de toekomst een negatief effect hebben op de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en het EPRA-resultaat van Intervest (zie Risicofactoren – 2. Marktrisico’s – Economische conjunctuur).

TOELICHTING 28. SOCIALE BALANS

Nummers van de paritaire comités die voor de onderneming bevoegd zijn: 100 218

STAAT VAN DE TEWERKGESTELDE PERSONEN

WERKNEMERS WAARVOOR DE ONDERNEMING EEN DIMONA-VERKLARING HEEFT INGEDIEND OF DIE ZIJN INGESCHREVEN IN HET ALGEMEEN PERSONEELSREGISTER

Tijdens het boekjaar	Codes	Totaal	1. Mannen	2. Vrouwen
Gemiddeld aantal werknemers
Voltijds	1001	33,3	12,2	21,1
Deeltijds	1002	9,2	0,8	8,4
Totaal in voltijdsequivalenten (VTE)	1003	39,9	12,6	27,2
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren
Voltijds	1011	52.683,2	20.398,4	32.284,8
Deeltijds	1012	8.813,6	786,0	8.027,6
Totaal	1013	61.496,8	21.184,4	40.312,4
Personeelskosten
Voltijds	1021	2.259.390	999.238	1.220.357
Deeltijds	1022	381.131	26.312	354.820
Totaal	1023	2.648.409	1.025.550	1.575.176
Bedrag van de voordelen bovenop het loon	1033	56.287	19.286	37.001

Tijdens het vorige boekjaar	Codes	P. Totaal	1P. Mannen	2P. Vrouwen
Gemiddeld aantal werknemers in VTE	1003	32,7	8,7	24
Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren	1013	50.063,7	14.000,4	36.036,3
Personeelskosten	1023	1.997.605	634.343	1.332.882
Bedrag van de voordelen bovenop het loon	1033	45.136	12.645	32.491

Op de afsluitingsdatum van het boekjaar	Codes	1. Voltijds	2. Deeltijds	3. Totaal in voltijdse equivalenten
Aantal werknemers	105	38	8	43,8
Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst
Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd	110 111	38	8	43,8
Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk	112
Vervangingsovereenkomst	113
Volgens het geslacht en het studieniveau
Mannen	120	13	0	13,0
Lager onderwijs	1200	1	0	1,0
Secundair onderwijs	1201	0	0	2,0
Hoger niet-universitair onderwijs	1202	2	0	2,0
Universitair onderwijs	1203	8	0	8,0
Vrouwen	121	25	8	30,8
Lager onderwijs	1210	1	1	1,5
Secundair onderwijs	1211	8	0	8,0
Hoger niet-universitair onderwijs	1212	10	6	14,5
Universitair onderwijs	1213	6	1	6,8
Volgens de beroepscategorie
Directiepersoneel	130
Bedienden Arbeiders	134 132	38	8	43,8
Andere	133

UITZENDKRACHTEN EN TER BESCHIKKING VAN DE ONDERNEMING GESTELDE PERSONEN

Tijdens het boekjaar	Codes	1. Uitzendkrachten	2. Ter beschikking van de onderneming gestelde personen
Gemiddeld aantal tewerkgestelde personen Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Kosten voor de onderneming	000 000 000	2,73 5.392 199.991

INGETREDEN	Codes	1. Voltijds	2. Deeltijds	3. Totaal in voltijdse equivalenten
Aantal werknemers waarvoor de onderneming tijdens het boekjaar een DIMONA-verklaring heeft ingediend of tijdens het boekjaar werden ingeschreven in het algemeen personeelsregister	205	18	2	19,4
Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst
Overeenkomst voor een onbepaalde tijd Overeenkomst voor een bepaalde tijd Overeenkomst voor een duidelijk omschreven werk Vervangingsovereenkomst	210 211 212 213	18	2	19,4

UITGETREDEN	Codes	1. Voltijds	2. Deeltijds	3. Totaal in voltijdse equivalenten
Aantal werknemers met een DIMONA-verklaring aangegeven of een in het algemeen	305	8	2	9,4
personeelsregister opgetekende datum waarop
hun overeenkomst tijdens het boekjaar een einde
nam
Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst
Overeenkomst voor een onbepaalde tijd	310	8	2	9,4
Overeenkomst voor een bepaalde tijd	311
Overeenkomst voor een duidelijk omschreven	312
werk
Vervangingsovereenkomst	313
Volgens de reden van beëindiging van de
overeenkomst
Pensioen	340
Werkloosheid met bedrijfstoeslag	341
Afdanking	342
Andere reden	343	8	2	9,4
Waarvan het aantal werknemers dat als zelfstandige ten minste op halftijdse basis	350
diensten blijft verlenen aan de
onderneming

Totaal van de formele voortgezette beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever	Codes	Mannen	Codes	Vrouwen
Aantal betrokken werknemers	5801	13	5811	33
Aantal gevolgde opleidingsuren	5802	537	5812	808
Nettokosten voor de onderneming	5803	14.949	5813	22.555
Waarvan brutokosten rechtstreeks verbonden met de	58031	14.949	58131	22.555
opleiding
Xxxxxxx betaalde bijdragen en stortingen aan collectieve	58032		58132
fondsen
Waarvan ontvangen tegemoetkomingen (in mindering)	58033		58133
Totaal van de minder formele en informele voortgezette
beroepsopleidingsinitiatieven ten laste van de werkgever
Aantal betrokken werknemers	5821		5831
Aantal gevolgde opleidingsuren	5822		5832
Nettokosten voor de onderneming	5823		5833
Totaal van de initiële beroepsopleidingsinitiatieven ten
laste van de werkgever
Aantal betrokken werknemers	5841		5851
Aantal gevolgde opleidingsuren	5842		5852
Nettokosten voor de onderneming	5843		5853