Uitspraak

Uitspraak

van de Huurcommissie

Xxxxxxx Xxxxxxxx aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW)
Woonruimte Xxxxx Xxxxxxxx 349 - Links 0000 XX XXXXXXX Hierna te noemen: de woonruimte
Verzoeker [XXX] Hierna te noemen: huurder
Wederpartij [XXX] Hierna te noemen: verhuurder
Datum zitting 24 juni 2019
Verzonden op 18 juli 2019
Verzonden aan huurder en verhuurder

Kern van de uitspraak

• De overeengekomen huurprijs is niet redelijk.

• Redelijk is een huurprijs van € 287,44 per maand.

I Verloop van de procedure

Verzoek van huurder

De Huurcommissie heeft op 16 november 2018 een verzoek van huurder ontvangen. Daarin vraagt huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen.

Onderzoek door de Huurcommissie

De Huurcommissie heeft op 14 maart 2019 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan huurder en verhuurder gestuurd.

II Zitting

Zittingsdatum: 24 juni 2019 Zittingsvoorzitter: xx. X. Xxxxxx Xxxxxxxxx

Zittingsleden: mr. O.Y. Xxxxxxx en xxx. X. Xxxxxxxx-Xxxxxx

Huurder en verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie.

Korte samenvatting verklaringen huurder en de gemachtigde van huurder:

• Wij zijn het eens met het rapport;

• De klacht met betrekking tot de kachel is later aan verhuurder gemeld. Deze was niet aanwezig bij ingang van de huurovereenkomst;

• De kachel heeft anderhalve maand niet gewerkt.

Verhuurder heeft niet van de gelegenheid gebruik gemaakt om, ter zitting, zijn zienswijze op het rapport van onderzoek toe te lichten. Wel heeft verhuurder op 8 maart 2019 een schriftelijke reactie gegeven.

III Beoordeling

De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 1 september 2018 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.

Overeengekomen huurprijs

De huurovereenkomst is ingegaan op 1 september 2018 tegen een huurprijs van

€.729,00 per maand. Deze huurprijs is hoger dan de op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens van € 710,68 per maand.

Puntenaantal

De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 60 punten.

Verhuurder heeft in zijn eerdere brief bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie gaat puntsgewijs in op de bezwaren van verhuurder.

Xxxx xxx xx woonruimte:

Tijdens het onderzoek ter plaatse op 14 maart 2019, heeft de onderzoeker van de Huurcommissie de woonruimte van huurder beoordeeld als een zelfstandige woonruimte.

Verhuurder geeft in zijn brief aan dat de woonruimte gedeeld wordt. Er is, volgens verhuurder, sprake van een gedeelde gang, meterkast, Cv-ruimte, brievenbus en andere gezamenlijk aansluitingen zoals de thermostaat.

De Huurcommissie wijst verhuurder erop dat er uitsluitend sprake is van een onzelfstandige woonruimte wanneer een huurder geen eigen toegang heeft of een keuken of toilet met de bewoners van andere woonruimten deelt.

De commissie acht de gedane bevindingen door haar onderzoeker dan ook juist en beoordeelt het verzoek daarom op basis van de regels die gelden voor zelfstandige woonruimten.

Daarnaast geeft verhuurder in zijn brief aan dat het appartement dient te worden aangemerkt als zogenoemde COROP-woning. De commissie gaat hieraan voorbij omdat voor COROP-woningen geldt dat deze nieuwbouwwoningen in 2018 zijn opgeleverd. De woonruimte heeft als bouwjaar 1956.

WOZ-waarde:

Voor huurders woonruimte is geen aparte WOZ-beschikking afgegeven. Daarom wordt uitgegaan van de minimumwaarde van € 44.284,00 die gold in het betreffende huurrondejaar 2018.

Voor de waardering hiervan wordt in het woningwaarderingsstelsel uitgegaan van de oppervlakte van de woonruimte, volgens dit stelsel, en de kengetallen die op de peildatum van het verzoek golden.

De oppervlakte van de woonruimte bedraagt, volgens het woningwaarderingsstelsel, 32,04 vierkante meter. De peildatum van het verzoek is 1 september 2018, zodat de kengetallen gebruikt moeten worden van het huurrondejaar 1 juli 2018 tot en met 30 juni 2019. Deze kengetallen zijn € 8.747,00

en € 135,00.

De waardering gaat in twee stappen. Eerst wordt de WOZ-waarde gedeeld door het eerste kengetal, wat in dit geval uitkomt op € 44.284,00 : € 8.747,00 = 5,06 punten. Vervolgens wordt de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte en de uitkomst daarvan door het tweede kengetal. In dit geval komt dat neer op

€.44.284,00 : 32,04 m2 : € 135,00 = 10,24. De totale waardering bedraagt daarom 5,06 + 10,24 = 15,30 punten. Het afgeronde puntenaantal van 15 in het rapport is daarom juist.

De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 1 september 2018 conform het rapport vast op 60.

Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 287,44 per maand (exclusief bijkomende kosten). Er is dan ook geen sprake van een geliberaliseerde huurprijs.

Gebreken

De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn.

Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woonruimte geen ernstige gebreken. Het gebrek met betrekking tot de kachel was op de ingangsdatum van de huurovereenkomst nog niet aanwezig. Xxxxxxx heeft ter zitting verklaard dat verhuurder het gebrek in januari 2019 heeft verholpen.

Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak

Het puntenaantal van de woonruimte bedroeg op 1 september 2018 60 punten. Vanaf die datum bedraagt de huurprijs € 287,44 per maand. De woonruimte vertoont geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.

Beoordeling van de leges

De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen.Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00.

In dit geval stelt de Huurcommissie huurder in het gelijk. Verhuurder moet € 25,00 leges betalen. Huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van € 25,00 terug.

IV Beslissing

• Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 60 punten. De met ingang van 1 september 2018 overeengekomen huurprijs van € 729,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk.

• Een huurprijs van € 287,44 per maand met ingang van 1 september 2018 is redelijk.

Legesveroordeling

Huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van

€.25,00 terug. Verhuurder moet € 25,00 leges betalen.

Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

Xxxx u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.

Utrecht, 24 juni 2019

De Huurcommissie,

xx. X. Xxxxxx Xxxxxxxxx Zittingsvoorzitter