DE GELUKKIGE HAARD 3315
DE GELUKKIGE HAARD 3315
Xxxxxxxxxxxxxx 00x
0000 XXXXXXXX
HUURDERSCOÖPERATIEVE, gesticht op 24 februari 1951 en erkend door de VMSW onder nummer 3351
Burgerlijke vennootschap, die de rechtsvorm van een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk, aangenomen heeft en ingeschreven is in de rechtbank van koophandel te BRUGGE - Afdeling OOSTENDE - onder nummer 4.
INTERN HUURREGLEMENT
Verwijzend naar het sociale huurbesluit van 12 oktober 2007, heeft de Raad van bestuur van de sociale huisvestingsmaatschappij DE GELUKKIGE HAARD op 10 maart 2008 voor de eerste maal het intern huurreglement goedgekeurd. Later werden er nog wijzigingen aangebracht in het kader van wijzigingen in de huurreglementering. Deze wijzigingen werden steeds voorgelegd aan de raad van bestuur en een exemplaar werd opgestuurd naar RWO.
Het huidige intern huurreglement is in voege vanaf 28-04-2018
Het vervangt alle vorige edities.
INLEIDING
Het intern huurreglement werd opgesteld op basis van het kaderbesluit sociale huur van 12 oktober 2007 en verdere optimalisatiebesluiten.
Telkens wanneer de SHM in het huurbesluit een optie had over het al of niet toepassen werd de optie vermeld indien zij door onze maatschappij toegepast wordt.
Het reglement geeft een overzicht van de inschrijvingsvoorwaarden, de prioriteiten, de schrapping van kandidaten, de toewijzingsvoorwaarden, de standaard voorrangs- en toewijzingsregels, de toewijzing van huurwoningen, het huurcontract, de ondertekening van het huurcontract, mutatie, bijwoning,…
In het intern huurreglement zijn alle door onze maatschappij toegepaste procedures in verband met de keuze van (type) woning, de verhuring, de toewijzing van woningen, aanvragen voor mutatie, e.a. omschreven.
In 2016 werd het intern huurreglement gewijzigd naar aanleiding van de goedkeuring van het Lokaal Toewijzingsreglement van de stad Oostende. Ondertussen is ook het Lokaal Toewijzingsreglement in de gemeente Bredene van toepassing.
Recent werden er enkele wijzigingen doorgevoerd in het sociale huurstelsel. Omdat de wijzigingen in de wetgeving en reglementering steeds een wijziging van het intern huurreglement tot gevolg hadden, opteert De Gelukkige Haard nu om enkel nog te verwijzen naar de artikels waar u de wetgeving over een onderwerp kan terugvinden. Op dit vlak volgt het intern huurreglement steeds de vigerende regelgeving.
Indien De Gelukkige Haard een optionele mogelijkheid toepast, wordt dit steeds specifiek vermeld.
Wanneer in de tekst van het intern huurreglement gesproken wordt over ‘het Kaderbesluit’ betekent dit ‘het kaderbesluit sociale huur van 12 oktober 2007 en volgende besluiten.’
Het intern huurreglement is iedere werkdag tussen 9u. en 11u. te raadplegen op ons kantoor en is ook te raadplegen op de website van onze maatschappij.
HOOFDSTUK 1 DEFINITIES
Alle definities die van toepassing zijn worden vermeld in artikel 1 van het kaderbesluit.
Ter aanvulling vermelden we de definitie van huurder zoals vermeld in artikel 2 §1 34° van de Vlaamse Wooncode. Hierin vindt u een overzicht terug van de huurderscategorieën.
HOOFDSTUK 2 TOEPASSINGSGEBIED
Het intern huurreglement is van toepassing voor de woningen, die onder het sociaal huurstelsel vallen.
HOOFDSTUK 3 INSCHRIJVINGSVOORWAARDEN
De algemene inschrijvingsvoorwaarden worden uitgebreid vermeld in artikel 3 van het kaderbesluit.
HOOFSTUK 4 INSCHRIJVINGSREGISTER
4.1 INSCHRIJVINGSREGISTER
De modaliteiten voor het bijhouden van het register zijn vermeld in artikel 7 van het kaderbesluit. Het raadplegen van het openbaar register kan iedere werkdag gebeuren tussen 9u. en 11u.
4.2 ACTUALISATIE VAN HET INSCHRIJVINGSREGISTER
Elke 2 jaar wordt het inschrijvingsregister geactualiseerd. De modaliteiten voor het actualisatie van het register zijn vermeld in artikel 8 van het kaderbesluit.
4.3 MEDEDELING AAN DE KANDIDAAT-HUURDER BIJ INSCHRIJVING
Op het ogenblik van de inschrijving deelt De Gelukkige Haard aan de kandidaat-huurder de inhoud van artikel 9 van het kaderbesluit mee.
4.4 STUKKEN MEE TE BRENGEN BIJ INSCHRIJVING IN HET REGISTER
In principe kunnen de meeste gevraagde gegevens door een medewerker via de Kruispuntbank opgevraagd worden.
4.5 KEUZE WONING – GEZINSSAMENSTELLING – GEZINSHERENIGING - WIJZIGINGEN
4.5.1 KEUZE WONING
Zoals voorzien in artikel 10 van het Kaderbesluit kunnen kandidaten het type en de ligging van de woningen aangeven waarvoor hij zich wil inschrijven.
Bij zijn inschrijving zal de kandidaat-huurder het “keuzeformulier type woningen” invullen. De kandidaat-huurder heeft 2 mogelijkheden:
- ‘Alle woningen’ aankruisen
- ‘Selectie’ van type en ligging van de woning aankruisen:
Iedere kandidaat moet dan als keuze ten minste één derde van alle wijken aanduiden en in deze wijken als keuze alle woningen aanduiden, waarvoor zijn gezinstoestand voldoet aan de rationele bezetting. Indien de kandidaat-huurder wijk De Nieuwe Stad kiest, is hij niet verplicht de hoogbouwappartementen (DNS I) te kiezen.
Indien een kandidaat wegens fysieke of gezondheidsproblemen moeilijkheden heeft met trappen is het aangewezen geen duplexwoning of duplexappartement te kiezen.
Bij het indienen van een blanco keuzeformulier of het niet indienen van een keuzeformulier zullen ambtshalve ‘alle woningen’ aangeduid worden.
De voorkeur van een kandidaat-huurder kan geweigerd worden als die voorkeur er toe leidt dat een toewijzing onmogelijk wordt. Indien de kandidaat-huurder niet voldoet aan de minimumselectie of indien blijkt dat alleen die wijken uitgekozen werden met een beperkt
aantal woningen waarvoor zijn gezinstoestand voldoet aan de rationele bezetting, kan zijn selectie ambtshalve uitgebreid worden tot ‘alle woningen’.
Kandidaten die ambtshalve hun keuze kregen, worden gevraagd om binnen de maand na het ontvangen van hun jaarlijkse rangschikking hun keuze te wijzigen, indien zij dit wensen.
Een vraag tot wijziging binnen de periode van 15 dagen na het ontvangen van een aanbieding van een sociale woning wordt niet aanvaard.
Het verhaalrecht volgens artikel 30 van het kaderbesluit en de mogelijkheid tot het wijzigen van hun keuze worden vermeld op het keuzeformulier en op de brief met de rangschikking die naar kandidaten gestuurd worden.
Tweejaarlijks bij de actualisatie worden de kandidaten gevraagd hun keuzeformulier opnieuw in te vullen zoals hierboven beschreven.
Voor een éénoudergezin met kinderen ten laste wordt het aantal gezinsleden met één verhoogd. Zo worden ze voor de rationele bezetting qua aantal gelijkgesteld met een koppel met kinderen.
Indien een kandidaat hulp ontvangt van een medewerker van De Gelukkige Haard bij het invullen van het keuzeformulier, betekent het ondertekenen van het keuzeformulier dat hij akkoord gaat met de aangeduide keuzes.
In samenhang hiermee kan hij de maximale huurprijs opgeven die hij wenst te betalen. In dit kader wordt hem een toelichting gegeven over de huurprijsberekening en de huurprijzen van de woningen van zijn keuze.
De desgevallend opgegeven maximale huurprijs wordt jaarlijks op 1 januari geactualiseerd, zoals bepaald in artikel 40 van het kaderbesluit.
4.5.2 GEZINSSAMENSTELLING
Als De Gelukkige Haard de exacte gezinssamenstelling niet kan verkrijgen via de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid, deelt de kandidaat-huurder de exacte gezinssamenstelling mee aan De Gelukkige Haard op het ogenblik van de inschrijving.
Voor de niet-gedomicilieerde kinderen die op regelmatige basis bij de kandidaat-huurder inwonen moet hij een attest van de rechtbank voorleggen of een formulier invullen die getekend moet zijn door beide ouders.
4.5.3 GEZINSHERENIGING
De kandidaat-huurder deelt in voorkomend geval op het ogenblik van inschrijving de gegevens mee van de leden van het gezin in het buitenland waarvoor een aanvraag tot gezinshereniging werd ingediend of zal worden ingediend.
4.5.4 WIJZIGING ADRES EN GEZINSSAMENSTELLING
Als na de inschrijvingsdatum de gezinssamenstelling of het adres van de kandidaat-huurder wijzigt, moet de kandidaat-huurder dit binnen een maand na de wijziging meedelen aan De Gelukkige Haard.
4.6 INSCHRIJVINGBEWIJS
Na inschrijving ontvangt de kandidaat per post een inschrijvingsbewijs dat opgesteld is overeenkomstig de bepalingen van artikel 11 van het Kaderbesluit.
4.7 SCHRAPPING IN HET REGISTER
Artikel 12 van het Kaderbesluit vermeld in welke gevallen een kandidaat-huurder uit het register van de kandidaten geschrapt wordt.
Er is ook een optionele schrappingsgrond voorzien, die door De Gelukkige Haard toegepast wordt, nl:
8° er wordt overgegaan tot schrapping van een kandidatuur uit het inschrijvingsregister bij het onbestelbaar terugkeren van een brief bij actualisering van het register of bij het aanbod van een woning op voorwaarde dat de brief bij actualisering van het register of bij het aanbod van een woning, verzonden werd naar het laatst bekende adres dat in het Rijksregister wordt vermeld, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk heeft gevraagd om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden.
8° is een optionele schrappingsgrond en wordt ook vermeld op het inschrijvingsbewijs.
4.8 OVERDRACHT VAN INSCHRIJVING
In artikel 12 vindt u ook de regelgeving terug als de kandidaat-huurders die onder hetzelfde inschrijvingsnummer zijn ingeschreven, na de inschrijving beslissen zich niet langer samen kandidaat te stellen.
HOOFDSTUK 5 TOELATINGSVOORWAARDEN
5.1 BEVOEGD BESLISSINGSORGAAN
Het dossier wordt opgemaakt door de bevoegde medewerker en ter goedkeuring voorgelegd aan de directeur. Ingevolge machtiging verleend door de raad van bestuur wordt de beslissing over een toewijzing genomen door het directiecomité; in dringende gevallen door de directeur. De genomen beslissingen worden genoteerd door de raad van bestuur.
Voor iedere toewijzing wordt een toewijzingsbesluit opgemaakt.
5.2 TOELATINGSVOORWAARDEN
Een kandidaat-huurder kan worden toegelaten tot een sociale huurwoning als hij voldoet aan de toelatingsvoorwaarden vermeld in artikel 14 van het kaderbesluit.
HOOFDSTUK 6 TOEWIJZING VAN EEN SOCIALE HUURWONING
6.1 DE STANDAARDVOORRANGS- EN TOEWIJZINGSREGELS
6.1.1 TOEWIJZINGSSYSTEEM
De VMSW en de sociale huisvestingsmaatschappijen gebruiken het eerste toewijzingssysteem, vermeld in artikel 18, 19 en 20 van het kaderbesluit.
6.1.2 EERSTE TOEWIJZINGSSYSTEEM
In het eerste toewijzingssysteem wordt er achtereenvolgens rekening gehouden met: 1° de rationele bezetting van de woning;
2° de absolute voorrangsregels, vermeld in artikel 19 van het kaderbesluit; 3° de regels uit het Lokaal Toewijzingsreglement
4° de optionele voorrangsregels, vermeld in artikel 20 van het kaderbesluit;
5° de chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingsregister.
Sinds 2016 is het Lokaal Toewijzingsreglement van toepassing in de stad Oostende en in de Gemeente Bredene. Meer uitleg hierover vindt u terug onder 6.2.
6.1.3 VERPLICHTE VOORRANGSREGELS
In het eerste toewijzingssysteem is De Gelukkige Haard verplicht om enkele absolute voorrangsregels toe te passen. Deze absolute voorrangsregels worden vermeld in artikel 19 van het Kaderbesluit.
6.1.4 OPTIONELE VOORRANGSREGELS
Zoals voorzien in artikel 20. §1. van het Kaderbesluit heeft de raad van bestuur beslist om na toepassing van de hierboven vermelde verplichte voorrangsregels, vermeld in artikel 19 van het kaderbesluit en binnen het toewijzingsreglement, opgemaakt ter uitvoering van artikel 28 en 29 van het kaderbesluit, voorrang te geven aan de kandidaat-huurder:
1° die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van een gemeente binnen het werkgebied van De Gelukkige Haard;
2° die nog geen huurovereenkomst heeft met een sociale huisvestingsmaatschappij.
De raad van bestuur van De Gelukkige Haard heeft beslist om de voorrangsregel, vermeld in artikel 19, eerste lid, 3° van het kaderbesluit, niet toe te passen voor de kandidaat-huurder, die huurder is bij een andere verhuurder van een sociale huurwoning die niet voldoet aan de rationele bezetting, en die wil verhuizen naar een woning die aan de rationele bezetting voldoet.
De toepassing van voormelde optionele prioriteiten kan worden herzien na verloop van een termijn van minstens twaalf maanden.
6.2 GEMEENTELIJK LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT
6.2.1 ALGEMENE BEPALING
Het Lokaal Toewijzingsreglement van de stad Oostende wordt als bijlage van het intern huurreglement integraal opgenomen. (bijlage II)
Het Lokaal Toewijzingsreglement van de gemeente Bredene wordt als bijlage van het intern huurreglement integraal opgenomen (bijlage III)
6.2.2 OPSTELLEN VAN HET TOEWIJZINGSREGLEMENT EN GOEDKEURING
Op 31 maart 2016 werd het Lokaal Toewijzingsreglement van de Stad Oostende definitief goedgekeurd door de bevoegde minister.
Bij de toewijzing van de sociale huurwoningen op het grondgebied Oostende moet De Gelukkige Haard rekening houden met achtereenvolgens:
- De rationele bezetting van de woning
- Absolute voorrangsregels
- De voorrangregels uit het Lokaal Toewijzingsreglement stad Oostende
- De optionele voorrangsregels
- De chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingenregister
Op 9 september 2016 werd het Lokaal Toewijzingsreglement van de Gemeente Bredene definitief goedgekeurd en aan ons meegedeeld.
Bij de toewijzing van de sociale huurwoningen op het grondgebied Bredene moet De Gelukkige Haard rekening houden met achtereenvolgens:
- De rationele bezetting van de woning
- Absolute voorrangsregels
- De voorrangregels uit het Lokaal Toewijzingsreglement gemeente Bredene
- De optionele voorrangsregels
- De chronologische volgorde van de inschrijvingen in het inschrijvingenregister
6.2.3 DE LOKALE BINDING VAN DE KANDIDAAT-HUURDER MET DE GEMEENTE
In het Lokaal Toewijzingsreglement van de stad Oostende werd er geopteerd om te werken met een cascadesysteem bij de lokale binding van de kandidaat-huurder met de gemeente.
Ook in het Lokaal Toewijzingsreglement van de gemeente Bredene werd er geopteerd om te werken met een cascadesysteem bij de lokale binding van de kandidaat-huurder met de gemeente.
Beide toewijzingsreglementen werken met een cascadesysteem voor “lokale binding”: Categorie 1: er wordt eerst voorrang gegeven aan de kandidaat-huurders die minimaal tien jaar onafgebroken in de stad Oostende (respect. Bredene) wonen op het ogenblik van de toewijzing.
Categorie 2: daarna wordt voorrang gegeven aan de kandidaat-huurders die minimaal vijf jaar onafgebroken in Oostende (respect. Bredene) wonen op het ogenblik van de toewijzing. Hierna volgen de optionele prioriteiten: de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens 3 jaar inwoner zijn van Oostende (resp. Bredene).
6.2.4 DE WOONBEHOEFTIGHEID VAN SPECIFIEKE DOELGROEPEN IN DE GEMEENTE
In het Lokaal Toewijzingsreglement van de stad Oostende is er ook gekozen om een doelgroepenplan op te maken voor de volgende doelgroepen:
- Mensen met een fysieke of geestelijke beperking
- Senioren (65+)
- éénoudergezinnen
6.2.5 BEWAKEN EN HERSTELLEN VAN DE LEEFBAARHEID
Zie artikel 29 van het kaderbesluit.
6.3 VERSNELDE TOEWIJZING
Volgens artikel 24 van het Kaderbesluit kan De Gelukkige Haard kan aan een kandidaat-huurder versneld een woning toewijzen door af te wijken van de toewijzingsregels, vermeld in artikelen 18 tot en met 21 en in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels, vermeld in artikel 26.
De beslissing om versneld een woning toe te wijzen, moet gebaseerd zijn op bijzondere omstandigheden van sociale aard.
De toezichthouder oefent het toezicht uit op het versneld toewijzen. Als blijkt dat De Gelukkige Haard versnelde toewijzingen doorvoert die onvoldoende gemotiveerd zijn, kan hij beslissen dat gedurende maximaal een jaar elke beslissing tot versneld toewijzen aan hem wordt voorgelegd.
De Gelukkige Haard is ook verplicht een aantal versnelde toewijzingen toe te passen voor specifieke doelgroepen. In het kader hiervan is er een samenwerkingsverband met de erkende diensten.
4 x per jaar komt er een versneld toewijzingscomité samen waarop deze diensten vertegenwoordigd zijn.
Het dossier voor de versnelde toewijzing wordt opgemaakt door de bevoegde medewerker en ter goedkeuring voorgelegd aan de directeur. Ingevolge machtiging verleend door de raad van bestuur wordt de beslissing over de versnelde toewijzing genomen door het directiecomité; in dringende gevallen door de directeur. De genomen beslissingen worden genoteerd door de raad van bestuur.
6.4 VERHURING VAN WONINGEN GEREALISEERD OF GEFINANCIERD IN HET KADER VAN EEN SPECIAAL PROGRAMMA
Details zijn terug te vinden in artikel 23 van het kaderbesluit.
6.5 RATIONELE BEZETTING
Zoals voorzien in het Kaderbesluit werd voor het gehele patrimonium per wijk en type de rationele bezetting vastgesteld. Op het keuzeformulier type woningen staat de rationele bezetting vermeld. (bijlage I).
De factoren die de rationele bezetting en de minimale bezetting bepalen zijn:
- de grootte van de woonkamer en keuken
- het aantal slaapkamers en de grootte ervan.
- de bestemming van de woning.
De minimum bezetting is gelijk aan de rationele bezetting min één en in sommige gevallen min twee. De rationele bezetting en de minimumbezetting werden goedgekeurd door de raad van bestuur.
Ingevolge de beslissing van de raad van bestuur van 12-12-2011 werd de rationele bezetting van appartementen met een grote en een kleine slaapkamer gebracht op 1 tot 3 personen (in plaats van 2 tot 3 personen).
Bij het beoordelen van de rationele bezetting wordt rekening gehouden met kinderen die geplaatst zijn of waarvoor de kandidaat-huurder een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning zullen verblijven. Niet-gedomicilieerde kinderen die op regelmatige basis bij de ouder verblijven worden mits een door beide ouders ondertekend formulier of een vonnis van de rechtbank meegerekend voor het bepalen van de rationele bezetting.
Met de kinderen die meerderjarig worden, blijft men rekening houden zolang zij de leeftijd van vijfentwintig jaar niet hebben bereikt en zolang hun deeltijdse verblijf in de woning blijft voortduren. De kandidaat-huurder kan schriftelijk verzaken aan de toepassing van dit recht. Hij kan de verzaking aan dit recht op elk ogenblik herroepen.
Voor een alleenstaande met één of meer kinderen ten laste wordt voor het bepalen van de rationele bezetting het aantal fysieke personen verhoogd met één.
Als de gezinshereniging, vermeld in punt 4.5.3 van hoofdstuk 4, nog niet heeft plaatsgevonden op het ogenblik dat een woning die aangepast is aan die gezinshereniging, zou kunnen worden toegewezen, wordt aan de kandidaat-huurder een woning die aan zijn huidige gezinssamenstelling en fysieke toestand aangepast is, toegewezen met inachtneming van de voorrangsregels vermeld in artikel 19.
O.a. in het complex Xxxxxxxxxx 000 appartementen werden er 27 appartementen speciaal gebouwd voor rolstoelgebruikers.
Rolstoelgebruikers krijgen zoals voorzien in artikel 19 1° van het kaderbesluit prioriteit voor gelijkvloerse appartementen die specifiek ingericht zijn voor rolstoelgehandicapten. De betreffende appartementen zijn aangeduid op het keuzeformulier vrijkomende woningen.
De toewijzing van andere appartementen aan rolstoelgebruikers gebeurt op de eigen verantwoordelijkheid van deze laatste.
Indien er geen rolstoelgebruiker kandidaat is, kan een dergelijke woning toegewezen worden aan een andere gunstige gerangschikte kandidaat. In dit geval dient de huurder ermee in te stemmen te verhuizen op het ogenblik dat er terug kandidaten ingeschreven zijn in het register en die rolstoelafhankelijk zijn.
De Gelukkige Haard kan beslissen om de verhuis niet te eisen.
Voor de woningen met 2 slaapkamers (2p.) waarvan de rationele bezetting bepaald is op 4 personen wordt de toewijzing uitgesloten voor volgende gevallen:
- gezin bestaande uit ouders en 2 kinderen van verschillend geslacht ouder dan 6 jaar
- gezin bestaande uit ouders, 1 ascendant en 1 kind
6.6 PROCEDURE DIE GEVOLGD WORDT BIJ DE VERHURING VAN WONINGEN
Volgende procedure wordt gevolgd:
De verhuringen worden administratief behandeld door de medewerker, belast met de verhuringen. De voorstellen worden nagezien door de directeur en voorgelegd aan het directiecomité.
Ingevolge machtiging verleend door de raad van bestuur wordt de beslissing over een toewijzing genomen door het directiecomité; in dringende gevallen door de directeur.
De genomen beslissingen worden genoteerd door de raad van bestuur.
6.6.1 VERHURING VAN WONINGEN
De toewijzing gebeurt volgens de regels bepaald in het Kaderbesluit en het intern toewijzingsreglement.
Om de woningen, die voor de eerste maal verhuurd worden en de vrijkomende woningen op een correcte manier, zonder huurverlies te kunnen verhuren werd een systeem uitgewerkt.
6.6.2 KEUZEFORMULIER TYPE WONINGEN
De eerste maal bij inschrijving van de kandidaat-huurder in het register en daarna samen met de tweejaarlijkse actualisatie krijgen de kandidaat-huurders een keuzeformulier type woningen voorgelegd of opgestuurd.
Kandidaten die geen gevolg geven aan ons eerste verzoek krijgen een herinneringsbrief. De aanvraag is twee jaar geldig en moet dus tweejaarlijks vernieuwd worden.
Tussentijds kunnen de keuzes slechts aangepast worden met een gemotiveerde schriftelijke aanvraag (wijziging gezinssamenstelling e.d.).
We bespraken in punt 4.5.1 bespraken reeds uitgebreid de wijze waarop dit keuzeformulier dient ingevuld te worden.
6.6.3 INFORMATIE AAN DE KANDIDATEN
In het kader van de openheid van bestuur krijgt iedere kandidaat ten laatste in februari een brief met zijn rangschikking per wijk en per type woning.
De rangschikking kan ook opgevraagd worden via de website.
6.6.4 TOEWIJZING
Wanneer een woning vrijkomt wordt de verhuurprocedure opgestart. Om een vlotte toewijzing mogelijk te maken en om de wachttijd te beperken worden er steeds meerdere kandidaten aangeschreven. De kandidaten worden in volgorde aangeschreven volgens de rangschikking bepaald in het Kaderbesluit en het Gemeentelijk Toewijzingsreglement.
Voor het versturen van de brieven wordt de gezinssamenstelling en het adres gecontroleerd bij de KSZ.
In de brief staat o.a. het volgende vermeld:
Ligging en omschrijving van de woning; datum inhuurname; te betalen huurprijs (volgens berekening); basishuurprijs; huurlasten; de nummers in volgorde van de verwittigde kandidaten; de datum tegen wanneer het antwoord moet binnen zijn.
Er wordt ook een nota bijgevoegd over de schrappingsregels en een nota met een gedetailleerde uitleg betreffende de huurprijsberekening en toelatingsvoorwaarden.
Bij de brief wordt een antwoordformulier en een uitgebreide nota gevoegd. De kandidaat heeft volgende antwoordkeuzen:
1° wenst in aanmerking te komen voor het huren van ‘type woning + adres’
2° wenst niet in aanmerking te komen voor het huren van ‘type woning + adres’
Ik heb er nota van genomen dat bij een tweede weigering of niet-reageren op een volgend aanbod geschrapt zal worden in het register van de kandidaten.
Ik weet dat ik gedurende 3 maanden voor geen enkele type vrijkomende woning zal verwittigd worden, tenzij ik daar uitdrukkelijk om verzoek.
3° wenst definitief geschrapt te worden uit het register van de kandidaten.
De kandidaat-huurder heeft 15 kalenderdagen tijd om te reageren. Indien de kandidaat weigert of niet-reageert op het aanbod zal hij gedurende 3 maanden voor geen enkele type woning verwittigd worden, tenzij hij daar uitdrukkelijk om verzoekt. Er wordt op dit recht gewezen in het antwoordformulier (en ook nog eens in de bijgevoegde nota.)
Een kandidaat die op het aanbod niet gereageerd heeft of geweigerd heeft, krijgt bij een volgend aanbod van een woning een brief waarin duidelijk staat vermeld dat bij een weigering of het niet-reageren op het aanbod zijn kandidatuur geschrapt zal worden. Er wordt ook vermeld voor welke woning hij eerder geweigerd heeft of niet gereageerd heeft.
Bij een tweede weigering of niet-reageren op het aanbod, wordt de kandidaat definitief geschrapt in het register van de kandidaten.
Als weigering geldt ook de beslissing van een kandidaat-huurder die na bezichtiging van de aangeboden woning toch niet wenst in te gaan op het aanbod. Ook als hij nalaat deze weigering schriftelijk te bevestigen.
Indien een kandidaat, na bezichtiging, voor deze type woning niet langer wenst verwittigd te worden dient hij dit schriftelijk mede te delen.
De woning wordt toegewezen aan de eerst gerangschikte kandidaat, die wenst. Weigert die kandidaat achteraf, dan wordt het de tweede, enz.
Een kandidaat die niet antwoordt, wordt gelijk gesteld met een kandidaat, die niet wenst.
In het kader van de openbaarheid van bestuur wordt aan alle kandidaten, die er om vragen, medegedeeld aan wie de woning toegewezen werd.
6.6.5 WEIGERING VAN TOEWIJZING
In artikel 22 van het Kaderbesluit staat vermeld in welke gevallen en op welke wijze De Gelukkige Haard de toewijzing gemotiveerd kan weigeren.
Het dossier voor de weigering van een toewijzing wordt opgemaakt door de bevoegde medewerker en ter goedkeuring voorgelegd aan de directeur. Ingevolge machtiging verleend door de raad van bestuur wordt de beslissing over de weigering van een toewijzing genomen door het directiecomité; in dringende gevallen door de directeur. De genomen beslissingen worden genoteerd door de raad van bestuur.
6.7 ONDERBEZETTINGSBELEID
6.7.1 ALGEMEEN
De verhuurder vermeldt in zijn intern huurreglement op welke wijze hij de huurders van een onderbezette woning, zal begeleiden naar een woning die niet onderbezet zou zijn als de huurder met zijn gezinsleden de woning zou betrekken. De verhuurders kunnen op basis van de kenmerken van het woningbestand, de kenmerken van de kandidaat-huurders van hun wachtlijst en de druk op bepaalde woningmarktsegmenten zelf beslissen of er een noodzaak tot verhuis is, en of ze een aanbod gaan doen.
De verhuurder kan van alle toewijzingsregels afwijken bij de toewijzing. De verhuurder kan bijvoorbeeld opteren om een rits-systeem uit te werken, of te werken met contingentering op jaarbasis.
6.7.2 ANALYSE ONDERBEZETTE WONINGEN
Op 1 maart 2017 zijn er 173 woningen binnen het patrimonium van De Gelukkige Haard onderbezet waarvan 35 appartementen, 3 duplexen en 135 woningen.
Deze huurders hebben allen een contract van onbepaalde duur. In principe dienen zij een onderbezettingsvergoeding te betalen indien zij 2 gepaste aanbiedingen van een woning weigeren.
Verdeeld over de wijken is het aantal onderbezette woningen:
- cité Edebau: | 10 |
- Stene: | 9 |
- Xxxxxxxxxx: | 0 |
- Xxxxxxxxxx: | 00 |
- Xx Xxxxxx Xxxx: | 0 |
- Xxxxxxxxxx: | 24 |
- Xxxxxxxxxx: | 00 |
- Xxxxxxx: | 8 |
- Schipperskwartier: | 5 |
- Achturenhuis: | 0 |
- Hazegras: | 1 |
Een gepast aanbod moet aan 3 voorwaarden voldoen:
- De rationele bezetting stemt overeen met de gezinsgrootte
- Het aanbod moet binnen een straal van 5 km van de huidige woonst liggen
- De nieuwe huurprijs (inc. Huurlasten) mag niet hoger liggen dan de huidige huurprijs
Voor de wijk Zandvoorde en de Gemeente Bredene kunnen we voorlopig geen gepast aanbod geven omdat we geen woningen binnen een straal van 5km kunnen aanbieden die voldoet aan de rationele bezetting.
Wat betreft de huurprijs is het niet altijd evident een aanbod met een lagere of even hoge huurprijs aan te bieden. De huurlasten bij een appartement liggen nl. dikwijls een stuk hoger dan bij een huis. De huurprijs wordt vooral bepaald door het inkomen (dat dus gelijk blijft). De nieuwe huurprijs zal door de hogere huurlasten dikwijls hoger liggen.
Ondanks de vermelde beperkingen zal De Gelukkige Haard een pro-actief onderbezettingsbeleid uitvoeren.
6.7.3 AANPAK
In een eerste fase worden alle huurders aangeschreven waarin de nieuwe regelgeving wordt uitgelegd. We maken melding van de gewijzigde eigendomsvoorwaarde, de onderbezettingsvergoeding en het einde van het kooprecht.
We zullen proberen huurders die in een onderbezette woning wonen te motiveren om vrijwillig te verhuizen, naar voorbeeld een nieuwbouwappartement.
Bij de verhuring van een nieuwbouw zal daarom eerst aan deze huurders de kans gegeven worden om een appartement te huren. Zij zullen hiervan op de hoogte gesteld worden. Indien zij dit wensen kunnen zij ook naar bestaande appartementen in een andere wijk verhuizen.
We zullen deze huurders uitnodigen op een info-moment hieromtrent. Eventueel is ook een huisbezoek een mogelijkheid.
Het valt af te wachten hoe groot de bereidwilligheid om te verhuizen zal zijn.
Indien we vaststellen dat de bereidwilligheid (te) klein is, dan dienen we over te stappen naar tweede fase. In deze fase zullen we 2 ‘gepaste aanbiedingen’ doen. Bij herhaalde weigering zal er dan een onderbezettingsvergoeding aan verbonden worden.
Bij dit systeem zullen we dit wijk per wijk doen, te starten met de oudste wijken. We dienen ook rekening te houden met het totaal aantal toewijzingen, zodat de ‘gewone toewijzingen’ ook nog voldoende kunnen doorgaan.
Deze werkwijze dient geëvalueerd en bijgestuurd te worden waar nodig.
We streven ernaar dit op een menselijke manier te doen, rekening houdend met de leeftijd, de mogelijkheden en de verwachtingen van onze huurders.
HOOFDSTUK 7 VERHAAL
Hiervoor verwijzen wij naar artikel 30 van het kaderbesluit.
Alle punten waarvoor verhaalrecht kan uitgeoefend worden staan uitdrukkelijk vermeld op het inschrijvingsbewijs.
HOOFDSTUK 8 HUUROVEREENKOMST, HUURLASTEN EN WAARBORG
8.1 HUUROVEREENKOMST EN BEËINDIGING VAN DE HUUROVEREENKOMST
8.1.1 HUURDER
Een definitie van het begrip huurder is terug te vinden in artikel 1 10° van het kaderbesluit en artikel 2 §1 34° van de Vlaamse Wooncode. Zie ook hoofdstuk 1 van het intern huurreglement.
8.1.2 ONDERTEKENING VAN DE HUUROVEREENKOMST
De huurovereenkomst wordt getekend door de partners en de meerderjarige inwonende personen.
Wanneer iemand komt inwonen dan moet hij een bijvoegsel aan het huurcontract ondertekenen.
In de definitie van huurder is de verwijzing naar het ondertekenen van de huurovereenkomst geschrapt. Het feit dat men er duurzaam verblijft, is op zich voldoende om als huurder beschouwd te worden.
8.1.3 TYPE HUUROVEREENKOMST
De overeenkomsten voor de verhuring of onderverhuring worden opgesteld volgens de typehuurovereenkomsten. Van de typehuurovereenkomsten kan alleen worden afgeweken in
de gevallen die de minister bepaalt.
8.1.4 DUUR HUUROVEREENKOMST
De huurovereenkomsten ondertekend vóór 1 maart 2017 zijn van onbepaalde duur. Ook wanneer een huurcontract met een huurder wordt vernieuwd in gevolge mutatie, blijft dit een contract van onbepaalde duur.
De huurovereenkomsten die ondertekend worden op 1 maart 2017 of later hebben in principe een duur van 9 jaar, desgevallend verlengbaar met opeenvolgende periodes van 3 jaar. (zie ook art. 97 bis §2 VWC).
Vóór de afloop van de 9-jarige of 3 jarige periode moet de verhuurder xxxxxx of de huurder nog voldoet aan enerzijds een inkomensvoorwaarde, en anderzijds de voorwaarden inzake bezettingsgraad. Als de huurder aan beide voorwaarden voldoet, wordt de huurovereenkomst met een termijn van 3 jaar verlengd.
De voorwaarden inzake inkomen en bezettingsgraad (en alle uitzonderingen) zijn terug te vinden in artikel 97 bis van de Vlaamse Wooncode.
De inkomensvoorwaarde kan als volgt samengevat worden: als het rekenkundig gemiddelde van het inkomen van de huurders dat in aanmerking werd genomen bij de 3 laatste jaarlijkse huurprijsaanpassingen 125% of meer bedraagt van de inkomensgrens die van toepassing is bij de 3 laatste jaarlijkse huurprijsaanpassingen, neemt de huurovereenkomst een einde.
Een woning is onderbezet als het verschil tussen het aantal slaapkamers en het aantal huurders, de minderjarige gezinsleden en de gemelde huurders, groter is dan één.
Concreet is een woonst onderbezet in volgende gevallen: Een woonst met 3 slaapkamers: 1 persoon
Een woonst met 4 slaapkamers: 2 personen
8.1.5 OPZEG VAN DE HUUROVEREENKOMST DOOR DE GELUKKIGE HAARD
Artikel 97bis §1 en artikel 98 van de Vlaamse Wooncode gaan over de opzeg van huurovereenkomst door De Gelukkige Haard.
In sommige gevallen wordt de huurovereenkomst van bepaalde duur niet verlengd. (Zie punt hierboven.)
Indien niet langer voldaan wordt aan enkele voorwaarden qua inkomen en bezetting wordt de huuropzeg gegeven.
Ook wordt er vermeld in welke gevallen het huurcontract van rechtswege wordt ontbonden.
8.1.6 AFLOSSING HUURACHTERSTAND
De huurders met huurachterstand die geen gevolg geven aan onze vraag voor een aflossingsplan krijgen ambtshalve een aflossingsplan met een maandelijkse aflossing van 50 euro.
8.1.7 BIJWONING – MELDINGSPLICHT
Daar de huurprijs o.a. afhankelijk is van de grootte van het gezin moet de huurder De Gelukkige Haard schriftelijk verwittigen wanneer de gezinstoestand verandert. Dit geldt zowel in het geval dat het aantal gezinsleden vermindert of vermeerdert. Deze wijzigingen moeten binnen de maand schriftelijk meegedeeld worden.
De partner waarmee de huurder huwt of wettelijk samenwoont na ondertekenen van het huurcontract dient aan alle toetredingsvoorwaarden te voldoen. De toetredingsvoorwaarden zijn gelijk aan de toelatingsvoorwaarden uitgezonderd de inkomensvoorwaarde.
Partners waarmee de huurder feitelijk wil samenwonen moeten voldoen aan alle toetredingsvoorwaarden te voldoen. De toetredingsvoorwaarden zijn gelijk aan de toelatingsvoorwaarden uitgezonderd de inkomensvoorwaarde.
De huurder dient schriftelijk te verklaren dat dit om zijn/haar partner gaat. Er kan maar 1 partner tegelijkertijd erkend worden.
De bijwoning mag geen aanleiding geven tot een onaangepaste of overbezette woning.
De huurder heeft de verplichting alleen een duurzame bijwoonst toe staan als de bijwoner voldoet aan de toetredingsvoorwaarden. Als de huurder iemand laat bijwonen die niet voldoet aan de die voorwaarden, kan de huurder gesanctioneerd worden voor het niet voldoen aan zijn huurdersverplichtingen.
Vanaf 1 maart 2017 is de huurder ook verplicht om een tijdelijke bijwoning te melden aan De Gelukkige Haard. Het gaat hier om personen die tijdelijk hun domicilie of hoofdverblijfplaats vestigen in de woning en die dus niet de intentie (kunnen) hebben om duurzaam in de woning te verblijven. Die personen treden niet toe tot de huurovereenkomst en worden dus geen huurder. Die bijwoonst kan alleen worden toegestaan als daarmee de minimale bezettingsnorm niet worden overschreden.
Bij de tijdelijke bijwoonst zijn er 2 vormen te onderscheiden:
1. het verblijf van een asielzoeker in de woning van zijn partner. De bijwoning wordt als tijdelijk beschouwd gedurende de periode van de beslissing van de asielaanvraag. Op het ogenblik van een definitieve positieve beslissing wordt de bijwoning als duurzaam beschouwd. En moet de bijwoner voldoen aan de toetredingsvoorwaarden.
2. De andere vorm is een feitenkwestie. Vb tijdelijke opvang van een kind dat relatieproblemen heeft of uit het huis wordt gezet. Na maximum 6 maanden wordt deze vorm van tijdelijke bijwoning als duurzaam beschouwd. Vanaf dit ogenblik dient de bijwoner te voldoen aan de toetredingsvoorwaarden en treedt hij toe tot de huurovereenkomst.
8.1.8 VERWERVEN EIGENDOM – MELDINGSPLICHT
Als een huurder een woning of perceel, bestemd voor woningbouw, volledig of gedeeltelijk in volle eigendom of volledig vruchtgebruik verwerft, moet hij dat onmiddellijk melden aan De Gelukkige Haard.
8.2 HUURLASTEN EN KOSTEN EN VERGOEDINGEN TEN LASTE VAN DE GELUKKIGE HAARD
De huurlasten die ten laste van de huurder worden gelegd, zijn opgenomen in artikel 1, §1, van bijlage III, gevoegd bij het kaderbesluit. De kosten en vergoedingen die ten laste van De Gelukkige Haard vallen zijn opgenomen in artikel 1, §2, van bijlage III, gevoegd bij dit besluit.
De huurder betaalt de kosten en lasten via maandelijkse afbetaling op basis van de totale reële kosten van de meest recente jaarlijkse afrekening.
De referentieperiode van de jaarlijkse afrekening loopt van 01 oktober van het jaar X-2 t.e.m. 30 september van het jaar X-1. De huurlasten van deze afrekening worden aangerekend vanaf 01 januari van het jaar X t.e.m. 31 december van het jaar X.
Om de huurlasten billijk te houden worden deze geplafonneerd en verdeeld op basis van onderstaande tabel (bedragen per maand):
HUURLAST PLAFOND VERDEELSLEUTEL
ONDERHOUD GROENRUIMTEN 13,55 Totaal aantal woongelegenheden
patrimonium
VUILVERWIJDERING 0,60 Totaal aantal appartementen patrimonium
REINIGEN GEMENE DELEN Geen
plafond
plafond
REINIGEN EN ONTSTOP. RIOLERING Geen
Totaal aantal appartementen patrimonium Totaal aantal appartementen patrimonium
ONDERHOUD LIFTEN | 23,25 | Totaal aantal appartementen per project |
VERGOEDINGEN ELEKTRICITEIT LIFT | 16,60 | Totaal aantal appartementen per project |
VERGOEDINGEN ELEKTRICITEIT ZONDER LIFT (2/5 VERBRUIK)
6,60 Totaal aantal appartementen per project
VERGOEDINGEN WATER 6,50 Totaal aantal appartementen per project
ONDERHOUD XXXXXX,
BRANDBESTRIJDING, CENTRALE VERWARMING, HYDROFOORGROEPEN
Geen plafond
Totaal aantal woongelegenheden patrimonium
TOEZICHT Geen
plafond
Totaal aantal woongelegenheden patrimonium
De plafondbedragen worden geïndexeerd op basis van de consumptieprijs index met toepassing van de formule:
Plafondbedrag x consumptieprijs index 09/X-1 103,04 (Consumptieprijsindex 09/2016)
8.3 WAARBORG DOOR DE HUURDER OF DE ONDERHUURDER
De waarborgregeling, vermeld in artikel 10 van afdeling II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, geldt voor de garantie van de naleving van de huurdersverplichtingen in het kader van dit besluit. De basis voor de berekening van de waarborgsom is ofwel de basishuurprijs, voor de woningen die vallen onder het toepassingsgebied van afdeling I van hoofdstuk VIII, ofwel de contractuele huurprijs, voor de woningen die vallen onder het toepassingsgebied van afdeling II van hoofdstuk VIII.
Bij het in huur nemen van een woning toebehorend aan De Gelukkige Haard, is de huurder reeds aandeelhouder van de maatschappij of wordt hij aandeelhouder van de maatschappij. Om aandeelhouder te worden van de maatschappij moet men inschrijven voor vijftien aandelen van vijfentwintig euro. Bij inschrijving betaalt men 25% op de onderschreven aandelen en bij het betrekken van de huurwoning 35%. Het saldo wordt afbetaald door maandelijkse stortingen van € 2,5. Bij het betrekken van de woning verpand de huurder zijn aandelen als huurwaarborg. De aandelen brengen jaarlijks een dividend op.
HOOFDSTUK 9 VASTSTELLING VAN DE HUURPRIJS
9.1 DEFINIËRING VAN EEN AANTAL BEGRIPPEN
9.1.1 MARKTWAARDE – BASISHUURPRIJS – SOCIALE KORTING
Zie artikels 38-41 van het kaderbesluit.
9.1.2 MINIMALE HUURPRIJS
Zie artikel 42 van het kaderbesluit.
9.1.3 PATRIMONIUMKORTING
Zie artikel 43 van het kaderbesluit.
9.1.4 ENERGIECORRECTIE
Zie artikel 44 van het kaderbesluit.
9.1.5 GEZINSKORTING
Zie artikel 45 van het kaderbesluit
9.2 DE VASTSTELLING VAN DE HUURPRIJS
9.2.1 AANGEPASTE HUURPRIJS
Zie artikel 46 van het kaderbesluit
9.2.2 SOCIALE KORTING
Zie artikel 47 van het kaderbesluit
9.2.3 REËLE HUURPRIJS
Zie artikel 48 van het kaderbesluit
9.2.4 BASISHUURPRIJS
Zie artikel 49 van het kaderbesluit
9.2.5 ONDERBEZETTE WONING
Zie artikel 37ter, §2 van het kaderbesluit
HOOFDSTUK 10 ONDERZOEK NAAR HET VOLDOEN AAN DE VOORWAARDEN EN VERPLICHTINGEN
Zie artikel 52 van het kaderbesluit.
HOOFDSTUK 11 SANCTIES
11.1 ADMINISTRATIEVE MAATREGELEN
Zie artikel 53 van het kaderbesluit.
11.2 ADMINISTRATIEVE GELDBOETE
Zie artikel 54 van het kaderbesluit.
De bestaande procedures werden aangepast en geïntegreerd in één duidelijke procedure.
11.3 VISEREN EN UITVOERBAAR VERKLAREN VAN DE DWANGBEVELEN
Zie artikel 55 van het kaderbesluit.
HOOFDSTUK 12 INDEXATIE
Alle bedragen, met uitzondering van de bedragen 250 euro en 650 euro, vermeld in artikel 42 en 43, in dit besluit worden jaarlijks op 1 januari aangepast aan de evolutie van de gezondheidsindex (basis 2004), naar het gezondheidsindexcijfer van de maand juni van het voorgaande jaar en met als basis het gezondheidsindexcijfer van 105,28 voor juni 2007. Het resultaat wordt afgerond naar het eerstvolgende natuurlijke getal.
De bedragen 250 euro en 650 euro, vermeld in artikel 42 en 43, worden geactualiseerd overeenkomstig artikel 40. Ze worden daartoe beschouwd als geschatte marktwaarden, waarvan de schatting is uitgevoerd in het jaar 2012.
HOOFDSTUK 13 DIVERSE ONDERWERPEN
13.1 DE ZORG VOOR EEN OPTIMALE LEEFBAARHEID
Er wordt voorlopig geen leefbaarheidsplan toegevoegd aan dit toewijzingsreglement.
Het onderhoud van de gemene delen van de verschillende complexen wordt gedaan door eigen personeel.
In het huishoudelijk reglement wordt het onderhoud van de bordessen, de ophaling van het huisvuil, het houden van huisdieren, de geluidsoverlast, het binnenlaten van bezoekers door medehuurders, enz…, geregeld.
In de gemene delen wordt regelmatig toezicht gehouden. Ten minste om de drie jaar gebeurt dit ook in de woningen.
Bij vaststelling van, of een klacht betreffende vandalisme, afvalproblematiek, onaangepast woongedrag, enz… wordt de betrokken huurder aangeschreven en/of op het kantoor ontboden. Eventueel wordt er met de medehuurders een vergadering belegd.
Indien er in de toestand geen verbetering komt, worden er dwingende maatregelen genomen.
Door de maatschappij worden de nodige inspanningen geleverd om bij te dragen tot de verbetering van de leefbaarheid, in zoverre zij oordeelt dat dit tot haar bevoegdheid behoort.
Voor zo ver het een substantiële bijdrage kan opleveren in het kader van de leefbaarheid, zal zij de nodige inspanningen leveren om problemen en oplossingen aan te kaarten bij de bevoegde diensten en organisaties.
Er wordt naar gestreefd om met alle huurders een blijvend direct contact te onderhouden Dit gebeurt door persoonlijke contacten en door overlegvergaderingen.
Wanneer er problemen zijn zal er naar gestreefd worden om deze problemen zo snel mogelijk, hetzij ter plaatse, hetzij in ons kantoor, op te lossen door middel van overleg.
Er zal slechts gestreefd worden naar een gerechtelijke oplossing wanneer onomstotelijk aangetoond wordt dat geen andere oplossing mogelijk is en na eventuele ruggespraak met de plaatselijke openbare diensten, wanneer dit noodzakelijk blijkt.
Iedere kandidaat-huurder moet zich bij inschrijving op het kantoor aanbieden.
Ter gelegenheid van de toewijzing wordt de nieuwe huurder ingelicht over de reglementering. Zoals vermeld, zijn er bij de zittende huurders regelmatig huisbezoeken.
13.2 SOCIALE VERMENGING
Door een strikte toepassing van de chronologische volgorde, uiteraard mits toepassing van de prioriteitsregels, krijgt men onder de huurders een sociale vermenging.
Die sociale vermenging wordt geaccentueerd door de aanwezigheid van koopwoningen in nagenoeg alle wijken.
De toepassing van het voorkooprecht leidt naar een nog grotere spreiding van de sociale huisvesting over het gehele grondgebied van de stad en leidt de facto naar een nog grotere sociale vermenging.
Bij de programmatie van de projecten wordt er gestreefd naar een typevermenging.
Bij inschrijving moet iedere kandidaat-huurder op een lijst per wijk en type alle woningen aanstippen waarvoor hij wenst in aanmerking te komen.
Er wordt hem meegedeeld welke types van woning aan zijn gezinssituatie aangepast zijn.
13.3 MUTATIE
Elke huurder kan een mutatie aanvragen.
- Volgens artikel 19 3° krijgt een huurder, die in een onaangepaste woning qua rationele bezetting woont, prioriteit.
- In gemotiveerde gevallen van sociale aard of voor het oplossen van een ernstig samenlevingsprobleem kan de raad van bestuur beslissen een woning versneld toe te wijzen.
- In alle andere gevallen wordt een mutatieaanvrager beschouwd als huurder van een sociale woning.
Bij een mutatie mag er geen huurachterstal zijn en moet de bestaande woning goed onderhouden zijn. Dit laatste wordt gecontroleerd aan de hand van een huisbezoek door onze toeziener.
13.4 VERSTERKING EN ONDERSTEUNING VAN SOCIALE NETWERKEN
Vertegenwoordigers van de vennootschap maken deel uit van, het welzijnsoverleg, de stedelijke woonraad en hebben regelmatige contacten met sociale verhuurkantoren, …
Bewoners van de verschillende wijken maken deel uit van de stedelijke wijkraden. Zij maken ook deel uit van overlegorganen.
De betrokkenheid van de huurders wordt onder allerlei vormen gestimuleerd.
13.5 INFORMATIE VAN BEWONERS EN STRUCTURELE INBEDDING VAN DE BEWONERSPARTICIPATIE IN DE WERKING VAN DE SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ
13.5.1 ALGEMEEN
De Gelukkige Haard streeft een maximale informatie en participatie van bewoners na: zowel op het vlak van onderhouds-, verbeterings- en renovatiewerken op niveau van complexen en/of wijken als op het vlak van algemene leefbaarheid in de wijken en op het vlak van het algemeen beleid van de maatschappij.
In huuraangelegenheden worden alle bewoners schriftelijk gedetailleerd ingelicht en bij twijfel qua inhoud worden zij verzocht zich aan te melden in het kantoor van de maatschappij waar zij een individuele uitleg krijgen.
Er kan samengewerkt worden met organisaties zoals bijvoorbeeld Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen om de leefbaarheid in de wijken of in een complex te bevorderen.
13.5.2 BEHANDELING VAN OPMERKINGEN EN KLACHTEN
De klachten van kandidaat-huurders, huurders en ex-huurders, de opmerkingen en grieven van de bewoners over de dienstverlening, over medewerkers van de maatschappij of over de opvolging van klachten worden in opdracht van de directeur behandeld door een sociaal assistent.
Hij gaat na of de klacht gegrond is en geeft het passend gevolg aan de klacht van de huurder, de kandidaat-huurder of ex-huurder
De directeur geeft aan het directiecomité en aan de raad van bestuur kennis van de klachten en het gevolg dat aan deze klachten gegeven werd door één van onze sociale assistenten.
Indien er tussen de partijen niet kan gekomen worden tot een vergelijk worden de huurders verzocht zich te wenden tot de vrederechter.
Alle klachten en de opvolging er van, worden door de sociaal assistent bijgehouden in de computer en in een dossier.
Jaarlijks wordt aan de ombudsdienst een volledig overzicht gegeven van de klachtenbehandeling.
Daarnaast wordt op het niveau van de directie maatregelen afgesproken om in de toekomst dergelijke klachten te voorkomen.
Wanneer het nuttig blijkt om twee buren uit elkaar te halen kan eventueel een mutatie voorgesteld worden.
13.5.3 WERKEN
In het kader van een omvangrijke of ingrijpende renovatie en voor de opmaak van het dossier worden alle betrokken bewoners ingelicht over de inzichten van de vennootschap.
Ze krijgen de kans om hun opmerkingen te formuleren.
Er wordt rekening gehouden met hun opmerkingen voor zo ver de inwilliging het algemeen belang niet schaadt.
Voorts zullen zij gehoord worden op het vlak van de gevolgen van de ingrepen gedurende de werken en welke maatregelen er dienen getroffen te worden gedurende de tijd van de werken.
Bij de aanvang ervan worden zij opnieuw schriftelijk geïnformeerd.
Na uitvoering en voor de voorlopige en definitieve overname wordt aan de bewoner schriftelijk gevraagd zijn eventuele aanmerkingen kenbaar te maken.
Op het vlak van grotere en substantiële ingrepen op het niveau van wijken kan de maatschappij van bij de start van het renovatiedossier een stuurgroep samenstellen waarin afgevaardigden van huurders zetelen.
Indien het kleinere werken of ingrepen op complex- of wijkniveau betreft, zal de maatschappij de bewoners maximaal informeren. Dit zal naar gelang van de aard van de werken verschillen. Dit kan door middel van het inrichten van bewonersvergaderingen of het schriftelijk op de hoogte stellen van huurders betreffende de aard en de duur van de werken.
Bij iedere herstelling in zijn woning krijgt de huurder een kopie van de opdracht.
Bij een individuele aanmerking in verband met onderhoud en herstel ontvangt de huurder een gemotiveerd schrijven wanneer geen gevolg wordt gegeven aan zijn verzoek.
13.5.4 LEEFBAARHEID
Met het oog op de leefbaarheid is de maatschappij bereid om iedere groep die enige bijdrage wenst te leveren op het vlak van het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken te horen, te ondersteunen en te begeleiden. De vennootschap kijkt desgevallend uit naar een passende locatie en accommodatie.
13.5.5 ALGEMEEN BELEID
De Gelukkige Haard kan, indien nodig, in iedere wijk een huurdersadviesraad in het leven roepen. Deze raden zullen op geregelde tijdstippen overleg plegen met de raad van bestuur van de vennootschap.
Iedere wijkraad zal bestaan uit ongeveer vijf huurders; deze tracht een weerspiegeling te zijn van de globale huurderspopulatie van de wijk zowel op het vlak van nationaliteit, geslacht en leeftijd.
De Gelukkige Haard staat in voor de organisatie, de begeleiding en de vorming van deze wijkraden.
13.6 BIJZONDERE AANDACHT VOOR DE MEEST BEHOEFTIGE GEZINNEN EN ALLEENSTAANDEN
Vanuit een structurele samenwerking met het plaatselijk O.C.M.W. biedt de maatschappij de waarborg dat de nodige aandacht bestaat voor behoeftige gezinnen en zorgbehoevende groepen.
Deze samenwerking gebeurt zowel in bilateraal overleg als in een aantal specifieke overlegfora.
Indien de noodzaak zich opdringt, zal De Gelukkige Haard samenwerkingsverbanden uitbouwen met welzijnsdiensten, die voorzien in een specifieke nood op het vlak van huisvesting.
Bijlage I
Keuzeformulier vrijkomende woningen met bepaling van de rationele bezetting
Bijlage II
Lokaal Toewijzingsreglement Stad Oostende + bijlage doelgroepenplan
Bijlage III
Lokaal Toewijzingsreglement Gemeente Bredene